Año 2016 / Edición 7 / Octubre - Noviembre / Costa Rica
Única revista para el profesional e inversionista inmobiliario
GRANDES PROTAGONISTAS DEL MERCADO
RESIDENCIAL en CENTROAMÉRICA
PANAMÁ
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¿ SATURACIÓN EN VIVIENDA
Tierra fértil para el desarrollo de zonas francas
Precio ¢3.500 o $6.20
Diversificación aplaca riesgo, pero mientras unos proyectos enfrentan alta demanda, otros sufren para colocar inventario nuevo que envejece
Entrevista Una oferta inmobiliaria especializada, podrá integrarse mejor a las intenciones por captar cada vez más inversión extranjera”. Pág 150 Claudia Ávila, Directora Ejecutiva AMPIP
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Colliers International: LĂderes Globales Inmobiliarios
EDITORIAL
Director General Hernán Freer hfreer@inversioninmobiliariacr.com Directora Administrativa Arq. Yolanda Guzmán Coordinador Editorial Daniel Chacón dchacon@inversioninmobiliariacr.com Editorial y Redacción Karen Retana Andrea Rodríguez María F. Cisneros Adrián Piñar Ernesto Villalobos Columnistas Carlos Muñoz César U. Treviño Christian Wolff Francisco Avilés Colaboraron en esta edición Frank Quirós, Pedro Sanchez (Newmark Grubb Central America), Randall Fernández, Alex Obando, Isberto Martínez (Colliers International Costa Rica), Arq. Rafael Solís (Urbanistas Asociados) Franklin Solano (Fuprovi), Antonio Velásquez (Director CASALCO), Eileen Chevez (CBRE Panamá), Zaira Rojas Lorenzo (Panamá). Dirección Inteligencia Francisco Navarro Community Manager Jorge Monge Diseño y diagramación Marco A. Cerquera Fotografía Meylin Aguilera Logística y Distribución Luis Barquero (Seraco) Departamento Comercial y suscripciones info@inversioninmobiliariacr.com Tel. (506)2505-5403 Website: www.inversioninmobiliariacr.com
Una producción de Revista Inversión Inmobiliaria SRL Dirección: de la rotonda a desnivel de Multiplaza, 800mts al oeste, mano izquierda edificio VMG, 1er Piso, Guachipelín de Escazú, Costa Rica La responsabilidad de los artículos es de los autores y no refleja necesariamente la opinión de los editores. Prohibida su reproducción parcial o total.
Industria inmobiliaria entra en nueva fase de crecimiento
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legamos al cierre de 2016 con un comportamiento dinámico de la industria inmobiliaria, que se ajusta a las condiciones de mercado de crecimientos moderados y la exigencia de mercado de diversificar cada vez más la oferta. En esta edición, Inversión Inmobiliaria se dio a la tarea de investigar lo último en tendencias por cada uno de los sectores de desarrollo inmobiliario. La necesidad de vivienda es el principal motor de la industria inmobiliaria en América Central. Mientras el sector esté bien, los distintos actores del mercado gozarán de salud. La buena noticia es que todos los mercados experimentan un crecimiento. Incluso, Honduras reporta un dinamismo moderado, tras siete años de experimentar una actividad económica baja. Esta reactivación de la industria obedece a la diversificación y búsqueda de oportunidades de negocios por parte de los grandes desarrolladores inmobiliarios. En esta edición, analizaremos los proyectos a cargo de líderes en la región, como por ejemplo: Empresas Bern en Panamá, Garnier & Garnier en Costa Rica y Calidad Inmobiliaria en Guatemala. Estos grandes actores han utilizado el conocimiento para cambiar la fisionomía a las principales ciudades de la región. Aunque Panamá y Guatemala ya evidenciaban el auge de la vivienda vertical, ésta se ha intensificado y expandido a El Salvador y Costa Rica, aseguran los líderes gremiales de cada país consultados por Inversión Inmobiliaria. El momento de Honduras es distinto. La Cámara Hondureña de la Construcción maneja estadísticas halagadoras sobre el desarrollo que pueda tener la industria en 2017, debido a que, después de siete años, la actividad económica sugiere el crecimiento de la industria inmobiliaria. En Nicaragua se está presentando mucho proyecto de perfil turístico y residencial exclusivo, en gran medida porque el bajo costo de la tierra lo permite. Además, se prevé que el país continúe ganando atractivo turístico. Los retos para todos los países son compartidos. Por un lado, la expansión inmobiliaria se da por la libre, siendo una amenaza a mediano plazo pensando en el agotamiento de los terrenos disponibles y el impacto ambiental que pueda tener este desarrollo. Por otra parte, esa expansión consume los terrenos disponibles en los centros de ciudad, aspecto que está elevando el precio de las viviendas en el istmo. En otros temas, analizamos al gobierno de Costa Rica y su perfil como cliente potencial para las desarrolladoras. También haremos escala en Panamá, para hacer describir cómo el Hub de las Américas despegará con mayor infraestructura, y cómo el talento de toda América Central está involucrado y beneficiado de este megaproyecto. Aunado a la ampliación del Canal de Panamá, el país está en el foco de empresas multinacionales que buscan llevar operaciones a latitudes más convenientes, y gracias a esa expectativa, un grupo de inversionistas está al frente del desarrollo de dos nuevos parques industriales bajo el concepto de zona franca. Le invitamos a hacer un recorrido por la región desde nuestras páginas. Desde ya deseamos que sea un recorrido placentero y que le ofrezca información que permita tomar mejores decisiones en un mundo cada vez más exigente. Daniel Chacón Editor
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CO NT ENI D O
46 Nicho residencial
de compleja lectura
ESPECIAL
DESARROLLO RESIDENCIAL
La lectura superficial del desempeño del mercado residencial nos sugiere oportunidades por doquier: tasas de crecimiento sumamente interesantes, un inventario que armoniza con tasas de absorción, financiamiento a buen costo y la ausencia de amenazas que desestabilicen las condiciones para continuar haciendo negocios. Encuentre en las páginas internas de esta edición un reportaje exhaustivo del desarrollo inmobiliario residencial.
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ACTUALIDAD
LOS PROGRAMAS DE ZONA FRANCA LA LIMA AGREGAN VALOR A LA FORMACIÓN DE LOS CARTAGINESES Programas de robótica ya han cambiado la mente de más de 30 niños y niñas menoresde 12 años. ¿HAY NEGOCIO CON EL GOBIERNO? Interpretaciones sugieren flexibilidad para que entidades públicas y de gobierno definan con independencia los criterios de construcción o alquiler.
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CONSTRUCCIÓN
SECTOR CONSTRUCCIÓN SE SACUDE DE LA CRISIS Cantidad de metros cuadrados tramitados ante el CFIA muestran signos de optimismo.
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MEGAPROYECTOS
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HUB DE LAS AMÉRICAS DESPEGA CON MAYOR INFRAESTRUCTURA Talento costarricense y soluciones fabricadas en Costa Rica están presentes en la ampliación del aeropuerto canalero. FINANZAS
FONDEO SE AJUSTA A LA MEDIDA DEL DESARROLLADOR, EN MEDIO DE MERCADO SALUDABLE Fideicomiso de garantía es la opción preferida, mientras mercado de valores opta por innovación de fondos de inversión.
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Costa Rica ¿SATURACIÓN EN VIVIENDA? Diversificación aplaca riesgo, pero mientras unos proyectos enfrentan alta demanda, otros sufren para colocar inventario nuevo que envejece. EL ESTE DE LA CAPITAL REMOZA SU IMAGEN CON VIVIENDA VERTICAL El Este de la capital se asomó con personalidad propia desde hace un par de años en el nicho de desarrollos residenciales verticales y desde entonces ha tomado un fuerte protagonismo. En Portada GRANDES PROTAGONISTAS DEL MERCADO RESIDENCIAL EN CENTROAMÉRICA Detrás de las grandes desarrolladoras de Centroamérica existe un robusto grupo empresarial que les brinda el músculo financiero, gerencial y operativo para asumir las grandes obras locales y regionales. La Región URBES ENCARECEN EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN CENTROAMÉRICA La limitante de espacio ha impulsado la construcción en altura en las principales ciudades. CIUDADES EN CENTROAMÉRICA CRECEN POR LA LIBRE El crecimiento urbano en Costa Rica no ha respondido a políticas de ordenamiento a nivel nacional y local, sino, en buena medida, a la dinámica del mercado inmobiliario. Oficinas / Costa Rica SECTOR OESTE SE DEPRIME FRENTE A OFERTA DE OFICINAS Momento propicio para colocar oferta existente, más no para agregar metraje.
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Industrial /Entrevista “UNA OFERTA INMOBILIARIA ESPECIALIZADA, PODRÁ INTEGRARSE MEJOR A LAS INTENCIONES POR CAPTAR CADA VEZ MÁS INVERSIÓN EXTRANJERA”. Claudia Ávila, Directora Ejecutiva de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP).
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PANAMÁ, TIERRA FÉRTIL PARA EL DESARROLLO DE ZONAS FRANCAS Economía panameña y la ampliación del Canal impulsan nueva inversión en este modelo de negocio.
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NOTICIAS
COSTA RICA
Tecnología atraída por excelencia: muestras en el Lifescienses Forum 2016 Edward´s Lifesciences duplicará cantidad de colaboradores, para 2017 Por Ernesto Villalobos T., evillalobos@inversioninmobiliariacr.com
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l nivel de preparación de los colaboradores que estamos en proceso de contratar, no sólo llamó nuestra atención sino que se ajusta perfectamente a los lineamientos que nos exigen nuestros procesos productivos”. Con esas palabras, Josué Campos, quien figura como gerente general de la operación de la multinacional Edwards Lifesciences en Costa Rica, caracterizó una de las principales razones que los inclinó por la oferta de La Lima Free Zone, para instalarse en el país. Para 2016, Edwards sumará 150 colaboradores en su planilla, cifra que proyecta duplicarse en menos de un año, y que podría aumentar sustancialmente si las condiciones que han encontrado a su arribo al parque localizado en el este del Área Metropolitana, se mantienen.
Tanto Edwards como La Lima Free Zone participaron en el Lifesciences Forum 2016, que tuvo lugar en San José. “Los estándares que exigen nuestros procesos de manufactura, están relacionados directamente con su naturaleza…con el uso que se le da a los aditamentos que producimos”, agregó Campos. “Si la persona no se da cuenta de que la válvula que se está construyendo va a cambiar la vida de un ser humano, entonces eso pone en riesgo la excelencia que debe contener esa pieza de ingeniería”. A criterio de quien encabeza una de las múltiples empresas de alta tecnología en el nicho de las Ciencias de la Vida, que operan desde nuestro país, las condiciones que ofrezca un centro laboral y de manufactura van de la mano para mantener el nivel de los productos finales. “El nivel de profesionalismo que
Multi-tenant, Zona Franca La Lima, Cartago, Costa Rica
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han mostrado en La Lima, a lo largo de los meses en que nos han asistido en el arranque de nuestra operación, nos confirmó que no nos habíamos equivocado”, afirmó Campos. “Tanto el parque, como la municipalidad y los centros educativos universitarios, han sumado sus esfuerzos para hacer muy llevadero y eficiente ese arranque”. La Lima Free Zone es el único proyecto inmobiliario empresarial e industrial en la zona este del país que ofrece en 79 hectáreas: lotes industriales, desde 5.000 m2 hasta 15.000 m2, para alquiler, compra y alquiler con opción de compra y naves industriales con un diseño adaptado a las especificaciones de cada empresa, módulos del edificio multitenant de aproximadamente 1.500 m2² para alquiler y un centro corporativo, La Lima Corporate Center, el cual suplirá las necesidades de las empresas de servicios que deseen operar bajo el régimen de zona franca. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
NOTICIAS
COSTA RICA
Parque Muelle entrelazará Moín con Nicaragua y aeropuertos internacionales 50 hectáreas comunicadas por un bulevar y patio de maniobras para camiones Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
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a iniciativa que pretende construir tres módulos de edificios, contemplando un centro comercial empresarial, un centro de bodegas y el parque que operará bajo el régimen de zona franca, muestra cada vez más potencial, en la Zona Norte del país. Esa idea de ofrecer una opción de
primera clase en materia de zona franca, sobre el sector denominado Caribe-Norte, es desarrollada con una inversión de $400 millones, por empresarios de la Zona Norte, por medio del Dpakes Consulting Group, y tiene la meta de reunir firmas que operen bajo el Régimen de Zona Franca.
De hecho, Parque Muelle se encuentra en un corredor donde ya existen siete empresas bajo el régimen de zona franca, que explotan la actividad agrícola y pecuaria. Esta región aporta el 65 % de la leche del país, el 55% de la carne, el 80 % de las raíces y tubérculos, además dos terceras partes de las legumbres. “Nuestra idea es que sean preferentemente empresas nacionales las que se beneficien de la ubicación y ventajas que tiene Parque Muelle; pero además, no podemos descartar que también arriben inversiones externas, que aprovechen todo lo que brinda la ley para empresas de zona franca que se instalen fuera de la Gran Área Metropolitana (GAM)”, externó Víctor Perera, ingeniero consultor y socio fundador de Parque Muelle. “Aparte de las ventajas fiscales por un periodo más extenso, para operar en las regiones, las firmas de zona franca tienen facilidades en cuanto a cantidad de puestos y la inversión que se exige”, agregó Perera. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
COSTA RICA
Terrazas suma infraestructura urbana vital
Disminuirá riesgo para miles de usuarios y visitantes Por Ernesto Villalobos T, evillalobos@inversioninmobiliariacr.com
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os miles de peatones que diariamente se “jugaban la vida”, cruzando del sector este al oeste de la zona comercial en Lindora, transitan seguros en ese mismo sentido hoy. ¿Por qué? Gracias a la construcción de una obra de infraestructura urbana, de vital importancia, en el complejo Terrazas de Lindora. Se trata de un puente peatonal de casi 80 metros de longitud, que se suma al desarrollo integral del proyecto, conjugando eficazmente el vértigo que era ya parte del diario vivir de quienes trabajan o visitan la zona.
“Lindora es una zona altamente comercial, con servicios de todo tipo como hoteles, oficentros con corporaciones de primer orden y residenciales muy exclusivos, que no contaba con una conexión peatonal segura entre las partes este y oeste de la radial”, apunta Javier Hernández, Gerente de Negocios de Urban Partners, desarrolladores del complejo Terrazas de Lindora. “En Costa Rica se desarrollan proyectos de muy alta calidad sin pensar en la mejora de la infraestructura
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urbana existente y acoplarse a lo que funciona en el momento; hoy en día Lindora cuenta con una conexión peatonal segura, techada, con diseño que viene a mejorar la calidad de vida de todos los usuarios -desde los residentes permanentes de la zona que pueden cruzar la radial de forma segura, hasta los usuarios del comercio en la zona-“. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
NOTICIAS
GUATEMALA
Con una inversión de casi $8 millones Guatemala tendrá proyecto vertical amigable con las mascotas El complejo de 96 apartamentos distribuidos en tres torres se edifica en la 7a. avenida de la colonia La Reformita, zona 12. Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
Abel Morales, arquitecto del proyecto, dijo que uno de los puntos fuertes es la ubicación, especialmente por estar sobre la 7a. avenida, misma que une el centro financiero y el sur de la ciudad. De acuerdo con el desarrollador los primeros apartamentos se entregarán en mayo del 2017 y el proyecto estará concluido en un máximo de 24 meses. En su interior los apartamentos serán todos de 74m2 distribuidos de la siguiente manera: sala, comedor, cocina, lavandería, tres dormitorios y dos baños completos, más dos espacios de parqueo. También tendrá un área comercial con panadería, carnicería, lavandería, farmacia y agencia bancaria.
Amigable con las mascotas
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on una inversión superior a los 60 millones de quetzales (casi $8 millones) Génesis Urbana contará con tres torres de apartamentos y todo un concepto orientado a proveer una mayor calidad de vida profesionales. Pero no todo queda ahí, ya que el desarrollador también quiso pensar en
la pasión que muchas personas tienen por las mascotas. El complejo de 96 apartamentos distribuidos en tres torres se edifica en la 7a. avenida de la colonia La Reformita, zona 12 y es desarrollado por la firma Mercadeo Inmobiliario cuya experiencia supera los 42 proyectos en el mercado.
Actualmente la pasión por las mascotas es un modo de vida entre los profesionales jóvenes sin embargo, ha sido el aspecto negativo de muchos proyectos verticales no sólo en Guatemala si no en el resto de la región. Es por esta razón que Génesis Urbana quiso diferenciarse de otras propuestas y ofrecer a sus propietarios un espacio de sótanos con un área específica para los animales de la casa, sin duda alguna un modelo que podría ser replicado por otros desarrolladores.
La construcción, con mercado de 1,6 millones de viviendas, eje para Guatemala El desarrollo del sector turístico y de la construcción, con un mercado de 1,6 millones de viviendas, deben ser los grandes motores para el desarrollo de Guatemala. Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
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l desarrollo del sector turístico y de la construcción, con un mercado de 1,6 millones de viviendas, deben ser los grandes motores para el desarrollo de Guatemala, afirmó en noviembre el presidente del país, Jimmy Morales, al inaugurar Expocasa, la feria más importante del sector vivienda de Guatemala. Actualmente, Guatemala necesita construir 300.000 nuevas viviendas y reparar otras 1,3 millones, lo que supone una “gran oportunidad de inversión” para el país centroamericano. La feria, con una asistencia prevista por encima de las 10.000 personas, estima la venta de unas 300 viviendas con
precios de entre los 200.000 y los 250.000 dólares. En el país centroamericano, según los datos de la ONG Techo, hay un déficit habitacional que supera el millón y medio de viviendas, lo que lleva a miles de personas a instalarse de forma clandestina en lugares de riesgo natural, como El Cambray II, un asentamiento enclavado entre montañas que al derrumbarse se llevó por delante la vida de al menos 280 personas el año pasado.
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NOTICIAS
EL SALVADOR
Multiplaza llegará a Colombia el próximo año Multiplaza La Felicidad es el nombre que tendrá el séptimo centro comercial de Grupo Poma, el cual se ubicará en Bogotá y abrirá sus puertas en el 2017. Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
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n marzo del 2017 Grupo Poma de El Salvador abrirá su séptimo centro comercial de la cadena denominada “Multiplaza” el cual estará ubicado entre la Avenida Boyacá y la Calle 13, en ciudad de Bogotá, por lo que se convierte en el primero que este conglomerado desarrolla fuera de Centroamérica. Información recabada por medios colombianos señala que el monto de
la operación supera los $270 millones y de acuerdo con Fernando Poma, vicepresidente ejecutivo de Real Hotel & Resort, Multiplaza La Felicidad tendrá un área construida de 185,335m2, 2600 parqueos, capacidad de albergar a 75 mil personas y más de 230 tien-
PANAMÁ
Starbucks abrirá dos locales en Panamá antes de finalizar el año y diez en la región durante el 2017
La cadena Starbucks continúa su expansión por Centroamérica con la apertura de dos nuevos locales en Panamá para el 2016 y diez durante el 2017 en otros países de la región. Por Redacción Inversión Inmobiliaria, info@inversioninmobiliariacr.com
das, entre las cuales ya se confirman: Cinemark, Zara, Falabella, Stradivarius, Studio F, Bershka, Seven Seven y Arturo Calle, entre otras. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
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a compañía Starbucks anunció a comienzo de este año la fuerte expansión que realizaría en Panamá con la apertura de cinco nuevos locales como parte de su posicionamiento de marca en dicho país. Y hace unos días la Franquicia confirmó que sus nuevas aperturas serán en Penta Plaza Mall que abrirá setiembre y Atrio Mall, que abrirá en octubre, ambas con un área de 200m2 y 240m2 respectivamente. De acuerdo con la Agencia de Noticias Panamá, David Batres, director de Centroamérica de Starbucks habría señalado los buenos resultados con la expansión regional y las grandes expectativas que tiene la Franquicia con la creación de 10 nuevas cafeterías durante el 2017, tres de ellas en Panamá y el restante en los otros países donde ya hay presencia de la marca. Actualmente Starbucks cuenta con diez tiendas en El Salvador, once en Costa Rica, siete en Guatemala, y cuatro en Panamá, para un total 34 abiertas. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
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NOTICIAS
COLOMBIA
Colombia es el país con más zonas francas certificadas en Gestión de Calidad ISO 9001 Cada vez son más las zonas francas en Latinoamérica que apuestan a la certificación ISO 9001-2008 de gestión de calidad, siendo Colombia el que encabeza la lista con más de seis. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com
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e acuerdo con María Camila Moreno, Directora Ejecutiva de la Asociación de Zonas Francas de las Américas AZFA, Colombia es el país que más ha trabajado por lograr esta certificación y eso se refleja en que sea en la actualidad el que mayor cantidad de complejos tiene certificados 9001 con seis y entre los cuales se destacan: Zona Franca de Barranquilla, Zona Franca Bogotá, Zona Franca Santander y
Zona Franca Bogotá SBD Group. Otras de las zonas francas que aparecen en el listado de la AZFA por poseer esta certificación son: Zona Franca de Tacna de Perú, Zona Libre de Colón en Panamá y de manera muy reciente Zona Franca el Coyol, en Costa Rica. Respecto a esta última; Carlos Wong, Director de Zona Franca el Coyol, dijo que la certificación ISO 9001:2008 representa toda
una garantía de calidad ya que por ejemplo le permite a las empresas saber que durante la construcción de su edificio se ejecutaron los más altos controles de calidad mediante una metodología estructurada para la administración tanto del diseño como de la obra. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
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Un nuevo centro comercial abre sus puertas en Bogotá Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com
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l desarrollo de centros comerciales en Colombia sigue en una etapa muy proliferante, muestra de ello son los nuevos centros comerciales que han abierto sus puertas en el segundo semestre del 2016 y a los cuales recientemente se sumó el Plaza Central en Bogotá. Su ubicación exacta es en el sector de Puente Aranda aunque su principal target será la población del sector B además de todos los complejos corporativos que tiene en sus cercanías. El área total de este nuevo inmueble es de 205.000 m2, en los cuales se encuentran los 340 locales comerciales que en su mayoría ya están arrendados, 2.600 parqueos, además de salas de comidas con 24 restaurantes y cine. Lea la nota completa en www.inversioninmobiliariacr.com
AC T UA L IDAD
Alianzas entre comunidades, instituciones y empresas privadas aspiran a mejorar el nivel de vida de los costarricenses
Programas de robótica ya han cambiado la mente de más de 30 niños y niñas menores de 12 años. Por Ernesto Villalobos T., evillalobos@inversioninmobiliariacr.com
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n medio de una realidad país que señala la falta de opciones de trabajo para jóvenes y adultos mayores, la gestión de Zona Franca La Lima ha logrado cambiar, no sólo las expectativas de una población hacia los puestos laborales que podrían ocupar, sino también las capacidades con las que pueden competir por diferentes opciones. A finales de 2015, la alianza conformada entre varias comunidades cercanas a La Lima, en Cartago, Zona Franca La Lima, el Ministerio de Ciencia y Tecnología y la Municipalidad de Cartago, permitieron la creación de un Centro Comunitario de Informática (CECI) y el desarrollo de un programa educativo de robótica, a través de los cuales se ha capacitado a cientos de personas, aportándoles las competencias con las que pueden insertarse o reinsertarse dentro del mercado laboral. Tanto el gobierno local, como los vecinos, se acercaron a quienes realizaron estudios de la realidad social de la zona - encabezados por Zona Franca La Lima- para concretar una alianza que los favoreciera a todos. “Se pretende que las personas beneficiadas con nuestros programas,
logren convertirse en agentes de cambio en sus comunidades y que, por medio de la ciencia y la tecnología, logremos crear oportunidades reales para sustentar familias y proyectos de vida”, acotó Laura Cruz, gerente de sostenibilidad de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios, desarrolladores de Zona Franca La Lima. “Lo que vemos hoy, plasmado en realidades de muchos tipos, es la apertura de mentes a un área de conocimiento que podría traducirse en oportunidades reales de empleo”, agregó Cruz.
Centro Comunitario de Informática (CECI) El CECI se construyó y se puso en operación hace más de un año en el edificio que albergó, en algún momento, a la Guardia Rural de esta comunidad, gracias al apoyo de Zona Franca La Lima. Este espacio dedicado a la enseñanza de la computación a adultos y adultos mayores -en total desconocimiento del mundo digital y sus herramientas-, se ha convertido en un verdadero agente de cambio para muchos de ellos. “Es una gran cosa pasar, de ni siquiera saber encender una computadora, a poder recibir y enviar
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Foto: Istockphoto
Los programas de Zona Franca La Lima agregan valor a la formación de los cartagineses
correos electrónicos todos los días y participar de actividades en las que eso es necesario”, apuntó Ana Licia Calderón, coordinadora de la Asociación de Desarrollo de La Lima. “La realidad es que estamos rodeados de opciones de trabajo, pero la gran mayoría de nosotros lo que sabemos es del campo y no tenemos idea de todo lo que puede hacerse conociendo un poco la tecnología”, finalizó la dirigente comunal. Al día de hoy, se han graduado al menos 100 personas en el programa introductorio del CECI y, para final del año, se sumarán a ellos, una cantidad similar de nuevos usuarios de las herramientas de computación básicas.
Gestores de sueños robóticos Pero si la educación en tecnología para personas adultas ha sido muy positiva, para decenas de niños de las escuelas cercanas a Zona Franca La Lima, la experiencia de un programa educativo de robótica, ha sido una práctica transformadora. “La proyección del programa de robótica, va más allá de lo que es la
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Para el equipo que encabeza Laura Cruz, gerente de sostenibilidad de Garnier & Garnier, el éxito se mide en razón de las vidas y las realidades que se pueden beneficiar, a través de los distintos programas que se impulsan con el apoyo empresarial.
responsabilidad social empresarial porque se están ofreciendo oportunidades de primera línea a personas de una condición socioeconómica muy limitada. Este programa, sin duda, tiene el potencial de cambiar la mentalidad de escolares que, de otra manera, quizá se apegarían a lo que habitualmente están acostumbrados”, sostuvo Carlos Zúñiga, gestor y coordinador del programa de robótica. A este programa de formación se han sumado unos 150 niños, que a la fecha han dejado de tener como límites, en sus expectativas futuras, las condiciones de los lugares donde se criaron y han empezado a ser testigos de nuevas posibilidades para su futura formación como profesionales. “El objetivo no es formar técnicos, queremos despertar su curiosidad, inculcarles el valor de la investigación, de la indagación, de la resolución de problemas; ofrecerles verdaderas armas para ampliar sus opciones a futuro”, complementó Zúñiga. Los proyectos desarrollados por los estudiantes de la Escuela de Fátima de Cartago y el Centro Educativo Cacique Guarco, también de esta provincia, van
desde casas inteligentes y robots que reconocen colores y ejecutan acciones a partir de eso , hasta perros lazarillos para acompañar a personas invidentes. “En Garnier & Garnier somos conscientes de nuestro papel como ciudadano corporativo, por eso, apoyamos nuestra operación interna y externa en una estrategia de sostenibilidad que va más allá de la filantropía”, explicó Laura Cruz. De acuerdo con la gerente de sostenibilidad, en cada comunidad donde se desarrollan los proyectos de Garnier & Garnier, siempre se realiza un diagnóstico comunitario, que permite conocer cuáles son las principales problemáticas, expectativas y retos que enfrenta la comunidad y así, generar planes de trabajo conjuntos. “En el caso de La Lima de Cartago, aunque como provincia tiene una enorme capacidad, nuestros sondeos locales nos permitieron identificar una importante necesidad en el área de conocimientos tecnológicos, desde herramientas básicas de computación hasta formación que promueva el interés por la ciencia y tecnología para preparar a las futuras
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Laura Cruz, gerente de sostenibilidad Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios
generaciones de cara a la demanda de mano de obra de las empresas que se instalarán en el parque. Eso es lo que pretendemos con el programa de robótica”, finalizó la representante de la empresa. Si bien no se puede asegurar que la totalidad de las personas que han recibido capacitación tecnológica, a través de los diversos proyectos de Zona Franca La Lima, optarán por labores o carreras profesionales afines a esta área de conocimiento, de manera inmediata, sí es posible decir que cada una de ellas ha sido testigo fiel de las oportunidades que genera el conocimiento. Esa es precisamente la meta que se trazaron todos los propulsores de tan retadores programas formativos en Cartago, los cuales, hoy son una hermosa realidad que agrega valor a la gestión de una empresa generadora, además, de oportunidades de trabajo en la zona del este del Gran Área Metropolitana.
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¿Hay negocio con el
Gobierno
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Interpretaciones sugieren flexibilidad para que entidades públicas y de gobierno definan con independencia los criterios de construcción o alquiler Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com
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on muchas las instituciones del Estado que buscan solucionar la carencia de infraestructura acorde a sus operaciones. Muchos de los esfuerzos realizados aún no parecen tener un buen futuro y otros han quedado en intento fallido a causa de fallas tramitológicas.
La antigüedad y necesidad de reparaciones de las infraestructuras utilizadas para atención al público y diversas gestiones a nivel ministerial e institucional, ha sido durante los últimos años toda una problemática gubernamental en Costa Rica, provocando en algunos casos la migración a oficentros o edificios de carácter
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privado capaces de cumplir con todas aquellas demandas propias de la actividad que se realiza. Casos como el del Ministerio de Hacienda, la Asamblea Legislativa, el Instituto Nacional de Estadística y Censos, el Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU), el de Gobernación y Policía, Obras
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Públicas y Transportes además del Ministerio de Educación son algunos de los que presentan mayor urgencia en contar con nuevas oficinas capaces de acoger la mayoría de tareas que se ejecutan en ellas y dotar a su personal de espacios idóneos de trabajo. Entre las principales iniciativas que solventarían esta necesidad se destaca la creación de una Ciudad Gobierno, impulsada por el MIDEPLAN y el MOPT, en cumplimiento con los objetivos del Plan Nacional de Desarrollo 2015-2018; se trabaja con el apoyo de las instituciones que se beneficiarían con su creación. El proyecto propone un ahorro de ¢32 millones anuales con la construcción de todo un complejo de 14.000 m2, ubicado entre Plaza Viquez y la estación del Ferrocarril, que en su primera etapa dotaría al MOPT de un nuevo edificio para trasladar a un aproximado de 4.000 empleados, mientras que las etapas posteriores serían enfocadas a brindar nueva sede a 11 instituciones públicas, reduciendo fuertemente los gastos en el Gobierno Central. El viceministro de Planificación Nacional y Política Económica, Luis Fallas, fue el encargado de presentar en detalle el plan maestro al Consejo Presidencial Económico, asegurando el beneficio que obtendría el país en reducción de gastos en el marco de la problemática fiscal. Además de Ministerio de Obras Públicas y Transportes, las entidades beneficiadas serían el Ministerio de Planificación Nacional, el Ministerio de Hacienda, el Ministerio de Vivienda, el Instituto Nacional de Estadística y Censos, el Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU), el Ministerio de Educación Pública (MEP), el Ministerio de Gobernación y Policía, y la Imprenta Nacional, entre varias. Respecto al nuevo edificio de la Asamblea Legislativa; se presenta otra gran problemática entorno a la manera en que se ejecutó la planificación y parte de la tramitología y pone en una situación compleja y llena de incertidumbre su final ejecución. Actualmente el proyecto se encuentra en una etapa consultiva para analizar las irregularidades
señaladas por la Contraloría General de la República, en el ámbito legislativo también realizan los suyo pidiendo cuentas a quienes debieron fiscalizar que todo se diera al margen de lo establecido, habrá que esperar unos meses para ver en qué términos concluye este proyecto de Ley.
Ciudad MEP, una necesidad ante los costos de alquiler
Respecto a las entidades gubernamentales, no cabe duda que han aumentado la demanda de edificios sofisticados en los últimos años como es el caso de Hacienda, Vivienda, Inamu y las superintendencias”. Randall Fernández Gerente General Colliers International, Costa Rica
En el caso del Ministerio de Educación Pública, la Dirección de Infraestructura y Equipamiento Educativo, DIEE, señala que en un rango de 3 kilómetros cuadrados, el Ministerio tiene 8 edificios para conformar sus oficinas centrales: Rofas y Raventos (que poseen alquileres millonarios), el Edificio frente a Numar, la Porfirio Brenes, el que albergó en su momento a la Embajada Américana, la Sede Oeste (por la antigua Cruz Roja detrás del San Juan de Dios), Edificio de Didáctica e infraestructura por RECOPE y la Dirección de Evaluación. La Ministra de Educación, Sonia Marta Mora, explica que hay en el papel toda una intención del ministerio en encontrar alternativas en el marco de la política de austeridad, además de un interés de la institución en buscar edificios amigables con el medio ambiente en cuanto al ahorro de energía. EL MEP ha planteado el proyecto Ciudad MEP, para reunir los diferentes edificios para oficinas centrales, centros de capacitación para el Instituto de Formación, centro de investigación, centro de creación artística, todos ellos en un terreno del CNP ubicado cerca de la sabana y con una extensión de 10 hectáreas, sin embargo, la iniciativa aún está en su etapa de planificación y faltarán varios años hasta ver un importante avance.
El Ministerio de Hacienda, un organismo descentralizado Otro de los casos que han tenido dificultades similares es el del Ministerio de Hacienda en su intención por adquirir el inmueble denominado Centro Corporativo el Tobogán, actualmente esta entidad tiene dependencias en distintos inmuebles privados ubicados en San José
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Inmuebles alquilados por el Ministerio de Hacienda (cifras anuales) AT Oeste (Torre B)
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Llacuna
¢1.420 ¢958 CIF
¢613 millones Esquies
¢113 millones
¢837 millones
Outlet Mall
Fischel
¢641 millones
Bodega Central
Noga
¢620 millones
Wimmer
¢589
¢251
¢161
Águila de Oro
Virmarel
Exenciones
millones
¢112 millones
millones
¢63
millones
millones
¢48
millones Fuente: Ministerio de Hacienda
Actualmente este Ministerio encabeza lista de gastos por alquiler en instituciones del Estado con ¢6.424 mensuales. Datos suministrados por la institución señalan que l costo por el concepto de arrendamiento de 13 inmuebles, ubicados en el casco central de San José, asciende a ¢6.424 millones (casi $12 millones).
Modernización en infraestructura es casi obligatoria Alex Obando, consultor división oficinas de Colliers International Costa Rica, explica que el inventario actual en el mercado de oficinas para el primer semestre del 2016 es de 1.400.000 m2, en donde para el GAM
el m2 para oficina anda en promedio de $17,90 y los Clase A en $18,50 (en obra gris). Respecto al tipo de inmueble, Obando señala que en categoría A+ la oferta está constituida por algunos complejos en el área de San Rafael de Escazú y es un área total de poco más de 100.000 m2. Clase A son cerca de 790.000 m2 distribuidos en San José Oeste (Escazú, Santa Ana), Heredia y Alajuela (Belén, Flores, Heredia y Río Segundo) y Este-Cartago como una zona que da sus primeros pasos firmes en el desarrollo de oficinas durante los últimos 3-4 años. Con esta disponibilidad muchas organizaciones gubernamentales podrían solucionar la necesidad tan grande que hay en cuanto a modernización y dependencia a los alquileres en espacios
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que tampoco disponen de condiciones idóneas para la operación y ejecución de servicios. Randall Fernández, gerente general de Colliers International Costa Rica, explica que la tendencia actual se concentra en espacios de oficinas clase A para SSC, BPO y Contact Centers (en menor cantidad estos). Todos dentro de parque con opción a la operación bajo Régimen de Zona Franca, excelente plataforma tecnológica, con excelentes accesos y cercanía a los focos residenciales, seguridad de primera, buena relación de parqueos, opción a parqueos adicionales, conveniencia, restaurantes y otras amenidades dentro del site. “Respecto a las entidades gubernamentales, no cabe duda que han aumentado la demanda de edificios
ACTUALIDA D
sofisticados en los últimos años como es el caso de Hacienda, Vivienda, Inamu y las superintendencias. No obstante, el tema de presupuesto para renta no es tan holgado en todas las entidades y muchas buscan infructuosamente edificios bien calificados”, asegura. Ramón Pendones, vicepresidente de OPB Arquitectos, firma encargada del diseño del Centro Corporativo El Tobogán, explica que este tipo de inmuebles generan un enorme beneficio a sus inquilinos en diversos tipos de detalles sumado a todos los requerimientos para haber sido declarada LEED GOLD, (Único proyecto corporativo en Costa Rica con esta certificación) y entre los cuales se destacan: un alto grado de innovación tecnológica, la batería de ascensores son de última generación y de llamada anticipada, el poseer e instalado un Building Management System o BMS el cual controla el encendido y apagado de los equipos de aire acondicionado, iluminación común, y otros. Además, al ser un edificio diseñado bajo la mencionada norma LEED incluye aspectos como sistemas de recuperación de calor de las torres de enfriamiento para calentar el agua de las duchas de uso común. “El tema del ahorro es algo que debe tenerse presente ante una inversión y adquirir este tipo de inmuebles representa un retorno de esa inversión en temas como la energía cuya reducción es del 40% en comparación a un inmueble convencional, consumo de agua también, aprovechamiento de recursos naturales y sistemas tecnológicos que facilitan tareas. También hay que pensar en el aspecto motivación, un espacio acondicionado, bonito y acorde a lo que el ejecutivo necesita”, asegura Pendones. El Ingeniero Jacinto Bach, director general de PIASA Consultores, añade que es necesario migrar a la eficiencia, buscar edificaciones sostenibles, porque, a fin de cuentas; las personas quieren estar en un sitio que les genere confort y el ánimo influye fuertemente al desempeño laboral y la eficiencia. Sin embargo, las dificultades para migrar a edificios con este tipo de características son muchas comenzando por el tema de la tramitología que en muchos casos es la mayor barrera por cuestiones ya sea de fondo o firma en los procesos.
El tema del ahorro es algo que debe tenerse presente ante una inversión y adquirir este tipo de inmuebles representa un retorno de esa inversión en temas como la energía cuya reducción es del 40% en comparación a un inmueble convencional”. Ramón Pendones Vicepresidente OPB Arquitectos
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Para Bach, los trámites son en Costa Rica toda una traba ya que consumen mucho tiempo y recursos, al punto de que compañías como PIASA Consultores han optado por disponer de profesionales y todo un departamento dedicado 100% a esta práctica. Sin embargo, a nivel gubernamental suelen haber fallas en el cumplimiento de estos procesos tramitológicos, lo que genera que se venzan los plazos establecidos para análisis presupuestario y otros detalles, provocando que todo se quede en una intención nada más. Actualmente se realiza un estudio en la Contraloría General de la República entorno a las necesidades inmobiliarias de muchas instituciones, el tema de los alquileres y el gasto entre otros, el mismo aún está en su etapa final. Empero, en esta institución señalan que cada organismo gubernamental llamase institución o ministerio, tienen la total potestad de buscar soluciones a las deficiencias en infraestructura inmobiliaria de sus dependencias, es decir que no requieren permiso de ningún otro ente regulador, aunque aclaran que deben cumplir con todos los estudios propios de este tipo de trámite. Para Pendones de OPB Arquitectos, el error radica principalmente en que muchas veces no se contemplan todos los lineamientos debidos para concretar el alquiler de un inmueble con mejores condiciones que sea capaz de brindar mayor eficiencia en todos sus aspectos. Este tema va ligado al aspecto presupuestario y de estudio previo que es algo a lo que debe darse un mayor cuidado para evitar problemas como los mencionados. Jacinto Bach, director general de PIASA Consultores, concluye que es importante comprender que no se trata de un tema de falta de conciencia o de un trabajo mal realizado ya que en las instituciones públicas hay muchas personas comprometidas con la realización de un mejor trabajo y espíritu de progreso, que esto es más un tema tramitológico, mismo que afecta no sólo a las entidades gubernamentales sino también a la empresa privada como es el caso de desarrolladores, arquitectos e ingenieros que han tenido que ingeniárselas durante muchos años para no ver afectada su labor por esta problemática.
CONSTRUCCIÓN
Recesión económica 2008-2009
Sector construcción se sacude de la crisis Cantidad de metros cuadrado tramitados ante el CFIA muestran signos de optimismo. Por Andrea Rodríguez, arodriguez@inversioninmobiliariacr.com
C
amino a Jacó, en el cantón de Garabito, en la provincia de Puntarenas, todavía es posible observar algunas edificaciones en obra gris que acumulan años de deterioro. Se trata de torres de condominios que se han convertido en íconos de la recesión económica que vivió el mundo para los años 2008 y 2009, y que afectó también al sector de la construcción a nivel nacional. De acuerdo con el estudio “Costa Rica: Impactos y lecciones de la crisis internacional 2008 – 2009” elaborado por la Universidad de Costa Rica (UCR), en colaboración con el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD), el número de metros cuadrados de construcción en el país cayó un 38% solo en 2009, después de crecer a tasas superiores al 10% anual en los años previos a la crisis. Una región como la Chorotega (provincia de Guanacaste), la segunda más afectada por la crisis luego de la región Central, reportó que el número de obras construidas en 2008 cayó un
14% respecto a 2007, lo que representó cerca de 886 construcciones menos. Es más, para el año 2009, en dicha región se construyó un 38% menos que en 2008 y un 47% menos que en 2007, es decir, casi 5,100 obras menos para el periodo en discusión, añade el mismo informe. Hoy, más de ocho años después, el sector construcción no canta victoria. Si bien otros elementos coyunturales se han sumado a la lista de obstáculos que ha debido sortear el sector, este sigue luchando por mostrar sus mejores números posterior a la afectación de la recesión mundial. Según datos aportados por la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), este 2016 el país por fin ha logrado alcanzar la cantidad de metros cuadrados tramitados que se lucían en los años previos a la crisis. Para el periodo comprendido de octubre a setiembre del presente año, se han tramitado 7.619.871 metros cuadrados ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), cifra hasta superior a la tramitado en el
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mismo periodo del 2008 (7.537.208). Los datos incluyen información sobre nuevas edificaciones, remodelaciones y ampliación. Así las cosas, el sector se muestra optimista y, sin certeza clara, prevé que los años venideros aporten a hacer crecer los números y que se logre afianzar una tendencia clara de recuperación.
Costa Rica en crisis La crisis de 2008 y 2009 fue originaria en Estados Unidos. Eduardo Lizano, ex presidente del Banco Central de Costa Rica (BCCR) en su escrito: “La crisis económica internacional y Costa Rica, ¿gripe o pulmonía?”, la explica como la mayor crisis internacional que vivió en ese momento el mundo, solo superada por la de los años 30. El mercado de hipotecas de vivienda fue el detonante, infectando posteriormente a todo el sector financiero; desde la banca de inversión
CONSTRUCCIÓN
y comercial hasta las compañías de seguros y los puestos de bolsa. “Apenas la economía de Estados Unidos cae en crisis, los demás países - desarrollados, emergentes, subdesarrollados unos tras otros, son arrastrados, ellos no pueden evitar la crisis y caen también presa de ella. Se trata, para efectos prácticos, de una crisis económica global que abarca, literalmente, los cinco continentes”, subraya el escrito elaborado en junio del 2009. Costa Rica no fue la excepción de los destinos tocados por la crisis. A nivel nacional, la afectación no permeó únicamente al sector de la construcción, sino que quedó evidenciada en muchos otros indicadores. El desplome en las exportaciones y la caída en la instalación de inversión extranjera directa lo demuestran. El informe de la UCR lo respalda: Las exportaciones nacionales se desaceleraron en el año 2007, prácticamente no crecieron en 2008 y
En 2006 y 2007 se evidenció un crecimiento de 69,6% y 22,0% respectivamente, crecimiento que se comenzó a desacelerar en el 2008 con un aumento del 11,3% y que mostró tasas negativas los dos años posteriores”. Mónica Castillo Directora de Investigación y Desarrollo Técnico Cámara de la Construcción de Costa Rica
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decrecieron un 9,3% en el año 2009. Al tiempo, que la producción y el empleo también sufrían una contracción. El Banco Mundial, en su publicación From Global Collapse to Recovery menciona que, según estimaciones de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), en América Latina el desempleo subió de 7% a 8,2% de 2008 a 2009 como resultado de la recesión, mientras que en los países desarrollados y en Europa Oriental subió 2,4 y 2 puntos porcentuales respectivamente. Claro está, el sector construcción a nivel nacional fue tildado como de los que sufrieron los mayores embates de la crisis. Mónica Castillo, economista y directora de Investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara de la Construcción, explicó que previo a la crisis económica del 2008, el sector construcción mostraba grandes crecimientos en los metros cuadrados de construcción tramitados. “En 2006 y 2007 se evidenció un crecimiento de 69,6% y 22,0% respectivamente, crecimiento que se comenzó a desacelerar en el 2008 con un aumento del 11,3% y que mostró tasas negativas los dos años posteriores con decrecimientos de -34,2% y -6,7% para 2009 y 2010 respectivamente”. Veníamos creciendo menos, siempre con números positivos, pero cada vez menos”, puntualizó Castillo. Otro indicador como el Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE) medido por el Banco Central, y que dimensiona lo que realmente ejecuta (construye) el sector, también mostraba tasas de variación interanuales positivas previo a la crisis económica del 2008, llegando a crecer un 24,5% en mayo del 2007 de forma interanual, con la construcción privada creciendo 36,2% y la pública un 6,7%. Sin embargo, con la crisis, el IMAE de construcción se desaceleró, empezando a mostrar tasas negativas de marzo del 2009 hasta octubre del 2011, lo que implicó 32 meses de desaceleración de la actividad económica en la construcción, llegando a decrecer un -6,4% en febrero del 2011. “El sector construcción es el primero que cae ante una crisis y de los últimos que se recuperan”, continuó Castillo.
CONSTRUCCIÓN
Construcción va por más En los años posteriores a la crisis el sector ha luchado por revertir los números, y parece que en cierto modo lo logra, pero muy lentamente. En cuanto a los metros cuadrados tramitados, este 2016 refleja los mejores números desde la crisis. Para este año, tal cifra se vio incrementada en un 17,6% con respecto al 2015. En un periodo anualizado de octubre a setiembre. Es el subsector de comercio y oficinas el que muestra los comportamientos más positivos durante el último año, con cifras de crecimiento del 28% y 22%, respectivamente. Al mismo tiempo, un sub sector como el de vivienda, también refleja números positivos, con aumentos del 15% este 2016 en comparación con un año antes. En el caso de vivienda, los números son más que alentadores, pues es el sub sector que más peso tiene según tipo de edificación.
Apenas la economía de Estados Unidos cae en crisis, los demás países -desarrollados, emergentes, subdesarrollados unos tras otros, son arrastrados, ellos no pueden evitar la crisis y caen también presa de ella”. (“La crisis económica internacional y Costa Rica, ¿gripe o pulmonía?”). Eduardo Lizano Ex presidente Banco Central de Costa Rica (BCCR)
Área de construcción tramitada ante el C.F.I.A. En metros cuadrados anualizados de octubre a setiembre 2006 - 2016 8.000.000
80,0%
7.000.000
60,0%
6.000.000 5.000.000
40,0%
4.000.000
20,0%
3.000.000
0,0,0%
2.000.000
-20,0%
1.000.000 0
-40,0% 2006 2007
2008 2009
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Metros cuadrados anualizadas
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Tasa de variación anualizada
Fuente: CCC, con datos del CFIA
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El economista Luis Diego Herrera, Analista Económico del Grupo Financiero Acobo, no pierde de vista que también deben de analizar otros efectos más allá de la crisis, pues otros elementos también se han conjugado para venir a complicar aún más al sector. “Recordemos que el camino ha habido algunas restricciones al crédito a nivel nacional por una entrada masiva de dólares al país, entonces también complicó en su momento al sector. Es decir, si el sector no ha terminado de recuperarse no ha sido solo efecto crisis”, dijo Herrera. Así, los retos todavía son claros, y el propio IMAE lo refleja. Si bien el comportamiento de los metros cuadrados tramitados invita a pensar con optimismo, lo que ha llegado a finalmente edificarse es lo que invita a la cautela. Actualmente el IMAE construcción está mostrando una gran desaceleración cumpliéndose casi nueve meses de decrecimiento en el indicador. Solo en agosto de 2016 la caída es de un 12,7% en la construcción total. Si por sector se analizaran los datos, la construcción pública y privada cae a un ritmo del 0,2% y -13,4%, respectivamente. En el caso de la obra pública, el propio Banco Central reconoce que la carencia de proyectos de alto impacto para el sector como el desarrollo de City Mall en Alajuela o el mismo proyecto hidroeléctrico Reventazón, impactan al sector. Aunado a ello, el sector no quita el dedo de la llaga, y la persistencia de procesos engorrosos y excesivos, y los altos costos en mano de obra, no dejan de ser un desincentivo. Obras en camino como la ampliación de la ruta 32 (hacia el Caribe de nuestro país) dan oxígeno al sector. Al mismo tiempo, una eventual reforma fiscal, con la transición a un eventual impuesto de valor agregado (IVA), sería algunos de los elementos que podrían afectar la tramitación y la construcción efectiva, según la propia Cámara. Así las cosas, y por el momento, el futuro del sector es impredecible pero las expectativas se aferran a un panorama positivo.
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Construcción de la Terminal Sur del Aeropuerto Internacional de Tocumen en Panamá es parte de un engranaje de inversiones que vienen en camino.
Hub de las Américas despega con mayor infraestructura Talento costarricense y soluciones fabricadas en Costa Rica están presentes en la ampliación del aeropuerto canalero. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
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E
l Aeropuerto Internacional de Tocumen se encuentra inmerso en un boyante crecimiento. Por sus pasillos circularon más de 7,8 millones de viajeros en el primer semestre de este año y nuevas aerolíneas disputan un espacio en sus instalaciones, para generar más conexiones. El boom turístico e inmobiliario que vive el país canalero, así como la proliferación de nuevos negocios generados tras la ampliación del canal, -convirtiéndolo en el principal hub logístico de la región-, ha provocado que el principal punto de ingreso al país, enfrente la necesidad de modernizarse. Para atender el desafío de nueva infraestructura, se invierte más de US$800 millones en la construcción de la terminal sur (T2). La titánica labor de ampliación es llevada a cabo por la brasileña Norberto Odebrecht, compañía
MEGAPROY EC TO S
Odebrecht es la encargada de la construcción de la T2, la cual a octubre pasado reportó un avance del 56%”. que ganó la licitación en el 2012. Odebrecht es la encargada de la construcción de la T2, la cual a octubre pasado reportó un avance del 56%. La misma tendrá 112 mil m2, ocho posiciones remotas, 20 puertas de embarque y desembarque y 9 mil m2 para espacios de uso comercial. Las obras del proyecto de la T2 han generado alrededor de 5.100 puestos de trabajos directos e indirectos, los cuales en un 98% son mano de obra local. Se estima que a finales del 2017 inicie parcialmente su operación y que para el segundo trimestre del 2018 opere en su totalidad. Las obras se realizan al sur del aeropuerto y tendrá además una calle de rodaje, una torre de control, acceso directo a la autopista de la capital, así como una tercera pista de aterrizaje. El diseño de la terminal estuvo a
cargo del arquitecto Norman Foster, reconocido por su talento en otros aeropuertos como el realizado en el de Pekín en China, el Stansted en Inglaterra, el Internacional Queen Alia en Jordania, el Chek Lap Kok de Kuwait y el Puerto Espacial América en Nuevo México en Estados Unidos. Con el paso del tiempo, el proyecto de ampliación ha experimentado una
LA CIFRA
20 millones
Cantidad de pasajeros al año, que podrá atender el aeropuerto tras su ampliación.
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serie de cambios contractuales y nuevos pagos para saldar la deuda con Odebrecht. Esto debido a adecuaciones a las pistas y calles de acceso para facilitar la funcionalidad de las operaciones y equipamiento de la terminal. Asimismo, se llevan a cabo labores para ampliar el sistema de manejo de equipaje que tendrá una capacidad de 6.500 maletas por hora. También se pretende consolidar el área de migración en una única ubicación, se modificará el control de acceso para empleados, se ampliarán los espacios destinados a facturación de pasajeros, y se aumentará la capacidad de bodegas para almacenamiento de mercancías. Estas modificaciones hicieron que en mayo pasado, la administración del Aeropuerto de Tocumen realizara una emisión de bonos por $575 millones, con el propósito de financiar
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Detrás de las obras del Tocumen labora mano de obra costarricense representada por medio de la constructora Meco y Eaton”. principalmente, la conclusión y equipamiento del proyecto de expansión de la T2, obras de infraestructuras e inversiones operativas que se desarrollan actualmente en el aeropuerto.
Obras conexas Como parte del proyecto se mejora la red de conectividad con la apertura de una nueva vía de acceso sur y un nuevo estacionamiento temporal, con el objetivo de agilizar el transporte vehicular tanto hacia como desde el aeropuerto. Esta ruta permitirá el fácil acceso para el ingreso y salida de los viajeros, por medio de la nueva vía. También se invirtió en arquitectura paisajística con luces LED, árboles y plantas de diferentes especies, aunado con señalización. Este nuevo acceso forma parte de los componentes que abarca el proyecto original de expansión, con lo cual se espera puedan circular de forma expedita unos 5 mil vehículos por día. Con esta infraestructura, el aeropuerto podrá atender a unos 20 millones de pasajeros al año, es decir casi el doble de su actual capacidad. Asimismo, aportará a la economía del país unos $95 millones una vez que empiece su operación. La logística de esta terminal aérea amerita su expansión. Muestra de ello es que sólo entre las 4 a.m. y las 9 p.m. se atiende de forma simultánea hasta 48 aviones, una cifra
superior a la cantidad de puertas de abordaje que posee (34). En febrero tres gigantes de la aéreos abrieron rutas hacia Panamá, Lufthansa, Turkish Airlines y Emirates Airlines. A ellas se suman otras 21 aerolíneas que conectan desde Panamá con 83 destinos de América y Europa.
Ingenio costarricense presente en Tocumen Detrás de las obras del Tocumen labora mano de obra costarricense representada por medio de la constructora Meco e Eaton dedicada a proveer soluciones eficientes de administración de energía eléctrica. La primera de ellas ganó la licitación para rehabilitar y mejorar los pavimentos de la principal pista del aeropuerto. Los trabajos representan un valor de unos $12,4 millones. Según el administrador del aeropuerto, estas obras tendrán una duración de un año y se llevarán a cabo por las noches. “El objetivo es ampliar la vida útil de los pavimentos así como dotar a la terminal de mejores condiciones de seguridad, con lo cual se adecuará a las exigencias de las normas técnicas de Aviación Civil”, aseguró. La pista cuenta con 2.600 metros de longitud y brindará a las aeronaves mayor seguridad operacional y ambiental en sus maniobras tanto de
Avance de los trabajos de la Construcción de la Nueva Terminal (T2)
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arribo como de despegue. “Las áreas alrededor del aeropuerto se han convertido en importantes zonas industriales, este proyecto consolida el liderazgo panameño en materia de transporte tanto en el canal como por vía aérea, por lo que trabajaremos para entregar el proyecto finalizado para inicios de 2017” indicó Jose Alfredo Sánchez, Vicepresidente de Constructora MECO. La gerencia del aeropuerto realiza una planificación junto con las aerolíneas en el itinerario nocturno para afectar en menor medida a los viajeros que utilizan las instalaciones. Por su parte, Eaton se encarga de proveer todo el equipo de distribución y control de energía para la nueva terminal. Odebrecht, realizó un pliego de especificaciones en la parte eléctrica, donde participaron los mayores suministradores mundiales. Sin embargo, la licitación fue otorgada a Eaton el año pasado, compañía que se encargaría del suministro y supervisión de la instalación del todo el equipamiento eléctrico y cuyo contrato ascendió a los $6 millones. El equipo de Project Management, de Ingeniería de Aplicaciones de Eaton bajo el liderazgo del grupo de Heavy Construcción de esta compañía están trabajando en el proyecto. En la ampliación, Eaton está suministrando sub estaciones,
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La ampliación en cifras Costo inicial de la ampliación $780 millones. 20 nuevas puertas de embarque. 56% avance de la obra a octubre. 2.600 metros de longitud de la pista. 5.100 puestos de trabajo generados Emisión de bonos por $575 millones para financiar este proyecto. Fuente: Administración de Tocumen.
transformadores aislados en resina, switchgear, switchboards, panelboards, sistemas de control de iluminación y arrancadores para manejar los equipos de aire acondicionado. De acuerdo con el Ing. Ramiro Álvarez, Business Unit Manager de Eaton para Centroamérica, El Caribe y región NorAndina, la planta en Costa Rica ha jugado un papel importante en la provisión de varias de estas soluciones, ya que todos los switchboards con breakers extraíbles UL que serán instalados en este megaproyecto fueron fabricados en Costa Rica. Eaton también está proporcionando los sistema de alimentación ininterrumpida (UPS). Las torres de control, los equipos de seguridad de control de acceso, los detectores de humo y fuego, están siendo alimentados por los equipos de Eaton y por los UPS. “Estamos orgullosos de ser parte de uno de los proyectos icónicos de nuestra región. Esta terminal desde el punto de vista arquitectónico es único en América Latina debido a las facilidades de acceso, comodidad, pues está empleando lo último de la tecnología. En nuestro caso estamos cumpliendo con nuestra razón de ser que es contribuir en el uso eficiente, sostenible, seguro y confiable de la energía eléctrica para el aeropuerto”, explicó Álvarez. De hecho, el diseño y construcción de este tipo de obras es uno de los más especializados por las exigencias
que tienen a nivel de confiabilidad y suministro de energía, pues un aeropuerto no puede tener desconexiones, lo cual hace del suministro un área crítica.
Obras a mediano plazo Si bien la construcción de la terminal sur viene a solventar las necesidades de infraestructura inmediatas que requiere el aeropuerto de Tocumen, lo cierto es que su capacidad operativa estaría cubierta sólo para los próximos cinco años. Ante este panorama, los administradores de la terminal firmaron una alianza con la sociedad de Aeropuertos de Paris para diseñar un plan que les permita atender las necesidades hasta el 2035. Los estudios realizados muestran
la necesidad de construir una tercera terminal después del 2020, así como una pista de aterrizaje, la cual eventualmente se colocaría en medio de la pista actual. Joseph Fidanque III, gerente de Tocumen S.A, reconoció como vital la construcción de una tercera pista, para ello requerirán de más de 700 hectáreas para garantizar el futuro desarrollo del aeropuerto y que a la vez no afecte la operación diaria. Por el momento, el monto de inversión de estas nuevas obras no se ha dado a conocer pues se encuentra en estudio. El aeropuerto internacional de Tocumen es uno de los pocos en la región que posee dos pistas de aterrizaje con la capacidad de atender a las aeronaves comerciales de gran tamaño.
Avance de los trabajos de la Construcción de la Nueva Terminal (T2)
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FINANZAS
Fondeo se ajusta
a la medida del desarrollador, en medio de mercado saludable Fideicomiso de garantía es la opción preferida, mientras mercado de valores opta por innovación de fondos de inversión Por María Fernanda Cisneros, info@inversioninmobiliariacr.com
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FINANZAS
L
os cimientos del mundo del desarrollo inmobiliario residencial no serían posibles de no ser por las opciones de financiamiento. El lado más conocido por los consumidores es el de la adquisición de un crédito para comprar una vivienda, sin embargo el acceso al fondeo no inicia precisamente con el cliente, si no con el acceso de los desarrolladores a opciones crediticias rentables que les permitan construir proyectos residenciales dirigidos a todo tipo de compradores. Este es realmente el punto de partida para que el mercado hipotecario residencial sea dinámico. En la actualidad, la brújula gira hacia la dirección del crecimiento, con vientos favorables para los empresarios de este sector. La adquisición de vivienda atraviesa una coyuntura favorable por el lado del consumidor y esto impulsa a los desarrolladores a invertir en nuevos proyectos. Al mismo tiempo, esto lleva a que los empresarios busquen opciones de fondeo para que sus desarrollos residenciales pasen de los planos al proceso de construcción. Bancos públicos y privados, así como otras entidades financieras, realizan una valoración positiva sobre el comportamiento de sus carteras dirigidas al nicho corporativo de la construcción enfocada en vivienda, añadiendo que las cifras de morosidad son saludables. En el país, el fondeo dirigido a estos desarrolladores se enfoca principalmente en proyectos que se garantizan mediante un fideicomiso de garantía. Además, está la opción de la hipoteca y productos novedosos en los que trabaja la industria financiera, incluido el mercado de valores. Un ejemplo de los nuevos proyectos en el mercado son los fondos de inversión de desarrollo de proyectos, recientemente aprobados por la Superintendencia General de Valores (Sugeval). Es ahí en donde los fondos de inversión entran en este juego de cartas que pueden utilizar los desarrolladores para realizar sus proyectos.
Oferta ajustada a la medida Destaca que cada uno de estos métodos cuenta con ventajas y desventajas,
así como distintos costos de fondeo, que valoraremos a continuación. Las condiciones de plazo, tasa de interés, modalidad de pago, desembolsos y moneda, varían para cada proyecto o empresa. Usualmente, cuando los proyectos son para la venta, los plazos de fondeo varían entre 3 y 5 años como máximo. Si se trata de proyectos para alquiler, el plazo se extiende, inclusive hasta 15 años. Siempre se solicita un porcentaje de preventa del proyecto o de contratos de alquiler, según cada caso. Los bancos, por ejemplo, brindan condiciones diferenciadas a sus clientes conocidos, según su historial de éxito en la venta de proyectos y el pago de sus obligaciones. “En cuanto a las tasas y comisiones, estas se acuerdan mediante una oferta formal que considera el tipo de cliente, su rating, el nivel de vinculación y la rentabilidad del cliente; de forma tal que usualmente se ajusta a un esquema de tasas de interés que se fija por plazo y por rating. Es una camisa al estilo de cada cliente”, explicó Mario Roa, director general de banca corporativa del Banco Nacional de Costa Rica (BNCR). Inclusive, el tipo de proyecto a desarrollar, sea horizontal, condominio, casas para la venta, uso mixto, entre otros, jugará un papel importante en la oferta que realice el banco a la empresa. También, algunos cuentan con una oferta más atractiva para desarrollos con buenas prácticas ambientales.
Fideicomiso de garantía lidera preferencia Las opciones de financiamiento son diversas, pero sin duda la elección de una u otra opción traerán distintivos beneficios para el desarrollo, en su proceso de construcción e inclusive en cómo marcha la venta de las unidades habitacionales a los consumidores. De entrada, tanto bancos como sociedades administradoras de fondos de inversión, destacan que cada proyecto se evalúa minuciosamente, según su riesgo, por lo que la oferta crediticia que se ofrece al desarrollador se ajusta a la medida. Sabiendo esto, analicemos las distintas opciones crediticias que destacan en el nicho
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En cuanto a las tasas y comisiones, estas se acuerdan mediante una oferta formal que considera el tipo de cliente, su rating, el nivel de vinculación y la rentabilidad del cliente; de forma tal que usualmente se ajusta a un esquema de tasas de interés que se fija por plazo y por rating. Es una camisa al estilo de cada cliente”. Mario Roa Director General de Banca Corporativa Banco Nacional de Costa Rica (BNCR)
Si bien los Fondos de Desarrollo de Proyectos podrían desarrollar proyectos residenciales, no pareciera que esa vaya a ser una línea de negocios en el corto plazo, dado que los desarrolladores actuales tienen acceso al financiamiento así como la experiencia de muchos años”. Pablo Montes de Oca Gerente de BN Fondos
Si resulta importante aclarar que para ser considerado un proyecto de esta naturaleza (fondo de desarrollo de proyectos), al momento de la presentación del proyecto a la SAFI, se debe contar al menos con la siguiente información: descripción y perfil del proyecto, plan de inversión, estudio de factibilidad y viabilidad técnico-financiera, proyecciones de los flujos de caja entre otros”. Carlos Gamboa Gerente de INS Valores
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Debido a que se invierte capital (en los fondos de desarrollo de proyectos), la rentabilidad esperada por los inversionistas tiende a ser superior a la del crédito; sin embargo, la diferencia está en que un fondo de inversión posee un tratamiento fiscal diferenciado de un 5% sobre ganancias de capital”. Eduardo Monge Gerente General de Mutual SAFI
La cartera hipotecaria ha ido en crecimiento con esfuerzo sostenido. Tenemos estrategias para retener a los clientes actuales que buscan otras opciones apenas se cumple el plazo de tasa fija y para crecer con los clientes nuevos”. Pilar López Gerente de Negocios de Lafise
Para los clientes del segmento corporativo dentro del que se incluye a las empresas desarrolladoras, el banco ofrece líneas de crédito para capital de trabajo o créditos directos con desembolsos. Las condiciones de plaza, tasa de interés, modalidad de pago, desembolsos y moneda, varían para cada caso. Marvin Corrales Subgerente Banco de Costa Rica (BCR)
financiero actualmente. De entrada, el fondeo más utilizado es el crédito garantizado mediante un fideicomiso de garantía. Se trata de una operación mediante la que el cliente transfiere uno o varios bienes de su propiedad al patrimonio de la entidad financiera, para garantizar el pago de una deuda. Este producto genera ahorros importantes en los costos legales y los de formalización. Dentro de lo llamativo de este tipo de financiamiento está que el deudor, que por su actividad económica requiere acudir de forma constante al crédito, tendrá una mayor flexibilidad en su operación. Una vez abierta la puerta para acceder a este tipo de financiamiento, genera menores costos de formalización en las próximas ocasiones. Además, la ejecución de la garantía es más expedita que la prendaria o hipotecaria y esto la hace menos costosa. La reducción de costos legales es una realidad dada la rapidez del proceso de venta. Nuevos productos se asomarán en la línea de este tipo de fideicomiso, por ejemplo, “el Banco Nacional estudia otras figuras jurídicas que servirían como vehículos de propósito especial que podrían aplicarse, pero en su momento, se ofrecerá la información”, añadió Roa. Además del fideicomiso, están las opciones de desembolsos con la entrega de una garantía hipotecaria. En ambos productos financieros, uno de los beneficios más patentes es que cuando el banco participa en el desarrollo de los proyectos, éstos quedan pre calificados lo que facilita el trámite de aprobación de créditos a compradores finales de las unidades residenciales, explicó Marvin Corrales, subgerente general del Banco de Costa Rica. La elección de la entidad bancaria, en caso de elegir alguna de estas opciones de fondeo, es relevante para que el desarrolladores se enfoque en la construcción y comercialización de las soluciones habitacionales. En el caso del mercado de valores, es claro que la regulación vigente de oferta pública permite incluir los proyectos residenciales, tanto en fases de desarrollo y construcción como en etapas de operación. En el primer caso - de proyectos en fases de desarrollo -, existen las alternativas de estructuración a través de
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fondos de inversión de desarrollo de proyectos (anteriormente, conocidos como fondos de desarrollo) y a través de la estructuración de vehículos de propósito especial (sociedades, fideicomisos) bajo la normativa de Financiamiento de Proyectos de Infraestructura, explicó Ivannia Campos, gerente de Banca de Inversión de Aldesa. En segundo lugar, para etapas en las cuales los proyectos se encuentran en fase de operación, existen esquemas de refinanciamiento, tales como los fondos inmobiliarios, o los fondos, fideicomisos o universalidades de titularización, por ejemplo. Al amparo de dichos instrumentos, se captan recursos financieros para otorgar liquidez (repago) a los primeros participantes en el fondeo de los proyectos en etapa de desarrollo y construcción, añadió Campos.
Fondos de desarrollo de proyectos, ¿una opción más? Una nueva opción de inversión en el mercado de valores, llegó este año al mercado luego de la transformación del Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Esta reforma creó los fondos de inversión de proyectos de infraestructura, en sustitución de los fondos de desarrollo inmobiliario. Recordemos que a mediados de junio, el Consejo Nacional de Supervisión de Entidades Financieras (Conassif) dio luz verde a este cambio, luego de que la Sugeval anunciara la modificación en marzo pasado. La figura permitirá desarrollar proyectos de infraestructura tanto pública como privada, incluyendo la construcción de edificios, hospitales, carreteras, etc. Al mismo tiempo, habilita la posibilidad de apoyar desarrollos sostenibles, sean de energías renovables, plantas de tratamiento o proyectos forestales. Claro está, inicialmente se desarrollarán obras más sencillas y conforme se adquiera más experiencia con el fondo, se podrá incurrir en una mayor sofisticación. Este nuevo modelo habilita una opción más de financiamiento para el mercado inmobiliario, incluido el residencial. Ante la inexperiencia con este instrumento no está claro el potencial que este producto financiero tenga o no potencial en proyectos residencial,
FINANZAS
pero es algo que se valorará conforme se adquiera esa experiencia. “Si bien los Fondos de Desarrollo de Proyectos podrían desarrollar proyectos residenciales, no pareciera que esa vaya a ser una línea de negocios en el corto plazo, dado que los desarrolladores actuales tienen acceso al financiamiento así como la experiencia de muchos años”, comentó Pablo Montes de Oca, gerente de BN Fondos. Por ahora, las sociedades administradoras de fondos de inversión se encuentran analizando algunas oportunidades para incursionar en proyectos de desarrollo tales como residencial, de oficinas, comercial, industrial, así como de infraestructura pública y privada. Si resulta importante aclarar que para ser considerado un proyecto de esta naturaleza, al momento de la presentación del proyecto a la SAFI, se debe contar al menos con la siguiente información: descripción y perfil del proyecto, plan de inversión, estudio de factibilidad y viabilidad técnico-financiera, proyecciones de los flujos de caja entre otros, explicó Carlos Gamboa, gerente de INS Valores. Mientras ese proceso de adquisición de experiencia avanza, es importante ir conociendo la nueva normativa. Específicamente, para proyectos residenciales, la normativa permitiría estructurar esquemas de financiamiento para proyectos complementarios o alternativos a ese desarrollo residencial por ejemplo, siempre y cuando el perfil del fondeo requerido se ajuste al tamaño, riesgos y requerimientos de un financiamiento a través de oferta pública, comentó Ivannia Campos, gerente de banca de inversión de Aldesa. Se espera que estas figuras motiven aún más, el desarrollo de proyectos de obra pública, pero igualmente, el interés de los promotores de los proyectos sea también para proyecto de índole privado, como pueden ser proyectos de generación eléctrica, de vivienda o de infraestructura en general. Respecto a los beneficios que puede implicar este nuevo producto se encuentra que, al tratarse de una inversión en capital, la rentabilidad esperada por los inversionistas tiende a ser superior a la del crédito y un fondo de inversión posee un tratamiento fiscal diferenciado de un 5% sobre ganancias de capital,
según Eduardo Monge, gerente de Mutual Safi. Como contraparte, el desarrollador sí deberá considerar que como el fondo invierte el capital de las inversiones en el proyecto, logra apalancarse hasta en un 60%, en lugar de un crédito tradicional que financia hasta el 100% del desarrollo. Destaca que por ahora los fondos de inversión han tenido una clara inclinación por conformar sus portafolios inmobiliarios con propiedades o edificios que son activos productivos - viven de una renta mensual -. Lo anterior, ha sucedido debido a una regulación que desincentivaba a los fondos de inversión a invertir en el desarrollo de inmuebles, que es precisamente lo que se quiere cambiar con la creación de los fondos de desarrollo de proyectos y los vehículos de propósito especial como fidei-
las consideraciones del comportamiento del mercado en la actualidad, es que algunas zonas presentan un inventario importante en términos de unidades residenciales disponibles para la venta, explicó Marvin Corrales, subgerente del Banco de Costa Rica (BCR). También, el segmento de condominios verticales presente un exceso de oferta, en ciertas ubicaciones, pero en otras se presenta un exceso de demanda. En el análisis, también entra en juego la demanda del mercado, que actualmente se inclina hacia unidades residenciales con precios inferiores a $140.000, de ahí que proyectos con unidades con precio promedio superiores a ese monto son valorados con sumo cuidado, comentó Corrales. El estudio de donde están los focos de inversión del mercado también juega un papel importante dentro del análisis
comiso y titulación. En segunda instancia, es sabido que el riesgo de la construcción es grande y se necesita conocimiento y experiencia en el mercado, mientras que el adquirir un edificio de oficinas que tiene un éxito comprobado en la absorción de inquilinos es una apuesta más segura.
de factibilidad que ejecutan las entidades prestadoras de dinero. Las carteras crediticias de los bancos, según las consultas realizadas por este medio, muestra una actividad importante en la Gran Área Metropolitana y mucho de esa oferta incluye un componente comercial. “Es importante recalcar que los principales desarrollos que se están dando buscan suplir la demanda de vivienda tanto que el segmento de clase media como el de clase alta y esto lo determina la zona en la que se desarrolle”, dijo Gregory Vidal, vicepresidente de banca corporativa y comercial para Centroamérica de Scotiabank. Asimismo, se nota una mayor atención del mercado a una población que estaba desatendida: los jóvenes profesionales.
Mercado financiero cuida el riesgo Aunque el mercado residencial, según explicaron las entidades financieras, muestra un comportamiento muy saludable en este 2016, es una realidad que estos prestamistas velarán por el manejo de su riesgo. Por ello, valorarán aspectos tanto de la empresa, como del comportamiento del mercado y por tanto la viabilidad del proyecto de tener éxito. La primera de
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SOSTENIBILIDAD
Desarrollos se tiñen de verde Guías y Legislación de Construcción Sostenible marcan la pauta del sector Por Andrea Rodríguez, arodriguez@inversioninmobiliariacr.com
“C
on ahorros de hasta 40% en el gasto mensual de energía”. Así promocionan los desarrolladores inmobiliarios a nivel nacional sus proyectos. Se trata de edificaciones que se rigen bajo principios de construcción sostenible y eficiencia energética. Hoy por hoy el país cuenta con sus propias legislaciones medioambientales con el objetivo de defender estos mismos lineamientos. Una de las más importantes es la Ley Orgánica del Ambiente que crea
la SETENA (Secretaría Técnica Ambiental) y que establece la obligatoriedad de realizar Estudios de Impacto Ambiental y obtener la Viabilidad Ambiental respectiva para el desarrollo de los proyectos. Sin embargo, los desarrolladores quieren y pueden ir más allá como respuesta a una motivación más empresarial y de mercado. El establecimiento de planes y normas internas para la aplicación estricta del diseño y las construcciones sostenibles se han vuelto entonces ejercicios diarios.
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Hablamos de medidas de energía, agua, erosión, residuos y hasta planes posteriores a la operación de los proyectos. “Definitivamente hay más conciencia ahora de la gente y de los desarrolladores hacia proyectos de este tipo. Es un segmento que va creciendo mucho. Las exigencias de parte de los clientes por un lado, y las consideraciones propias de cada desarrolladora, hacen que esto suceda”, comentó Laura Cruz gerente de sostenibilidad de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.
SOSTENIBILIDAD
Pero más allá de una obligación asumida e impuesta al sector en materia ambiental, el país también tiene la obligación de subirse a la ola en pro del ambiente. El propio Estado de la Nación en su capítulo especial: “Ordenamiento territorial: implicaciones para el desarrollo humano” señala que un ordenamiento territorial deficiente es el principal impulsor de la huella ecológica, y las debilidades en este campo comprometen, además, la sostenibilidad social y económica de un país. Según datos contemplados en este capítulo, el área construida en la Gran Área Metropolitana (GAM) casi se duplicó entre 1982 y 2013. Una ausencia de un instrumento básico como lo son los planes reguladores cantonales lo explica. Solo en el Valle Central, el informe asegura que dieciséis municipalidades carecen de ellos. “Ello se explica, entre otros factores, por lo disperso y desarticulado del marco normativo-institucional, la tramitomanía en la revisión y aprobación de los planes, y la falta de recursos económicos y técnicos de las municipalidades, el INVU y otras entidades involucradas”, subraya el documento. Es decir, la necesidad de generar sinergias entre los distintos actores, públicos y privados, se vuelve en un imperativo país si de desarrollos sostenibles se quiere hablar.
Por ley Claro está, la legislación asociada en materia ambiental dependerá del proyecto como tal y su aplicabilidad. Fuad Farach, director general de RC Inmobiliaria, es del criterio que el sector inmobiliario puede apegarse a las prácticas de la construcción sostenible para mitigar el impacto ambiental de sus proyectos en todos los pasos de la construcción. Es decir, empezando por el diseño arquitectónico del proyecto que debe ser bioclimático, con la definición y compra de los materiales que deben ser amigables con el ambiente e idealmente certificados hasta terminar Desarrollando programas de responsabilidad social empresarial con un alto componente de sostenibilidad y responsabilidad ambiental. “Es fundamental apegarse a lo establecido por la Ley Forestal que regula lo referente a la corta de árboles, los retiros que se deben respetar para la protección de ríos, acuíferos, quebradas y otros cuerpos de agua, así como la no construcción en pendientes y zonas de protección forestal”, continuó el directivo. Empero, son igualmente importantes la Ley de Conservación y Uso del Suelo que regula, entre otros aspectos, lo concerniente al movimiento de tierras; la Ley de Aguas y la Ley de Zona Marítimo Terrestre (ésta última para el caso de proyectos en zonas costeras). En cuanto al manejo de aguas residuales, también resulta necesario
Es fundamental apegarse a lo establecido por la Ley Forestal que regula lo referente a la corta de árboles, los retiros que se deben respetar para la protección de ríos, acuíferos, quebradas y otros cuerpos de agua, así como la no construcción en pendientes y zonas de protección forestal”, continuó el directivo”. Fuad Farach Director General RC Inmobiliaria
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apegarse a lo indicado por la Ley de Residuos Sólidos y el Reglamento de Reuso y Vertido de Aguas Residuales. Al mismo tiempo existen otras guías que acompañan al sector en el camino de la sostenibilidad, y que su aplicación no implica una condición de cumplimiento legal. Este es el caso de las pautas compartidas y documentadas por la Cámara de la Construcción de Costa Rica (CCC). Según Mónica Castillo, Directora de Investigación y Desarrollo Técnico de la Cámara Costarricense de la Construccion, la institución lanzó recientemente una guía de residuos para tratar de mitigar los efectos de la construcción en escombros y basura. De igual forma, se emitió una guía de construcción sostenible. En el caso de este último se hace un repaso por aspectos constructivos con criterios de sostenibilidad como la Ventilación cruzada, la iluminación natural, la modulación y orientación espacial de las edificaciones. Además, ofrece consejos, advertencias y sugerencias para el uso eficiencia del agua, la energía y climatización y la reducción de residuos provenientes de la construcción. Justamente, utilizar áreas verdes como jardines verticales, mejorar el aislamiento y la climatización de las edificaciones, usar luz solar, reducir los residuos de la construcción y
SOSTENIBILIDAD
El objetivo es aportar medidas puntuales, a modo de manual de buenas prácticas, para promover la construcción con criterios de sostenibilidad y mitigar el efecto adverso que la practica constructiva tiene sobre el medio ambiente”. Mónica Castillo Directora de Investigación y Desarrollo Técnico Cámara Costarricense de la Construccion
preferir el uso de tecnologías de alta eficiencia energética y de agua son algunas de las recomendaciones. “El objetivo es aportar medidas puntuales, a modo de manual de buenas prácticas, para promover la construcción con criterios de sostenibilidad y mitigar el efecto adverso que la practica constructiva tiene sobre el medio ambiente”, dijo Castillo. Agregó, la institución trabaja, además, en una propuesta dirigida a algunas entidades financieras que busca incentivar mejores condiciones crediticias para desarrollos con carácter “verde”. *Vea recuadro: Sobre legislación medioambiental asociada al desarrollo de proyectos inmobiliarios**
En práctica En el caso de RC Inmobiliaria los planes y normas de sostenibilidad establecidos por la firma han sido aplicados enteramente en los proyectos Bosques de Escazú, de 111 apartamentos, y Bambú Eco-Urbano de 480 condominios ubicado en San Sebastián. En este último desarrollo se están invirtiendo $1.6 millones en tecnologías ambientales. “Las medidas para el ahorro energético en este proyecto, por ejemplo, le hicieron merecedor de ubicarse
como número dos a nivel continental en gestión de energía, según el ranking de los Premios Latinoamérica Verde 2016”, comentó Farach. Algunas de las principales medidas de sostenibilidad ambiental aplicadas en Bambú Eco-Urbano, por ejemplo, es la utilización de materiales ambientalmente amigables como madera certificada, vidrios con control solar, barras y varillas certificadas, pisos laminados y losa sanitaria certificados y materiales reciclados, entre otros. En esa misma línea, sus desarrolladores aseguran se trabaja en la parte de ahorro energético durante la operación de las edificaciones mediante el uso de tecnologías ahorrativas como: 250 paneles solares para calentar el agua de los condominios (50 paneles por edificio) que generan un 40% de ahorro en factura eléctrica, iluminación LED en áreas comunes, grifería de bajo consumo y vidrios con control solar. La firma agregó que los estándares de sostenibilidad también son visibles en otros proyectos en San José y serán aplicables en el proyecto Bambú 106 que se construye en la provincia de Heredia. De un perfil similar son los proyectos edificados por la compañía Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios.
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Este año, la firma elaboró su propia herramienta de revisión de “Buenas prácticas ambientales para el diseño (BPAD)”. Se trata de una especie de check list ambiental que debe y será consultado antes de iniciar con cualquier proyecto de la compañía. “Esta será una guía para todas sus soluciones inmobiliarias con el objetivo de analizar previo al diseño arquitectónico las posibilidades de implementar lineamientos ambientales en la edificación de acuerdo con el perfil del proyecto”, explicó Cruz. La propuesta de BPAD, asegura la compañía, sistematiza los trabajos de la empresa en temas ambientales que ha logrado concretar anteriormente en desarrollos como el Centro Corporativo El Cafetal, y en Zona Franca La Lima, en Cartago. “Cada proyecto tiene sus propias características, en el caso del Centro Corporativo El Cafetal tenemos el primer centro corporativo en Centroamérica con la acreditación ambiental LEED® Silver (Core & Shell) y en Zona Franca La Lima se ofrece infraestructura pre-calificada LEED. Es un tema de responsabilidad que asumimos y lo hacemos de manera
SOSTENIBILIDAD
integral”, continuó la gerente de responsabilidad social de Garnier & Garnier. Si a un tema de costos se hace referencia, los desarrolladores son enfáticos en que hay un más allá. Por ejemplo, el mayor valor que adquieren este tipo de edificaciones, y a que a futuro, se traduciría en una mayor plusvalía para los desarrollos. “Hay que agregar también el tema de los ahorros que los nuevos sistemas apuestan, donde hablamos de ahorros en agua de hasta un 30% por ejemplo. Todo eso cuenta”, puntualizó Cruz.
Discusión pendiente Mientras el sector asume nuevos retos, el país tiene su discusión pendiente. El Estado de la Nación lo pone en evidencia. El informe señala que en ausencia de controles efectivos, se traspasaron los límites de algunas regulaciones establecidas a inicios del período; “por ejemplo, en 2012 el porcentaje de suelo dedicado a uso urbano que estaba ubicado fuera del “anillo de contención” delimitado en el Plan GAM de 1982 era más de veinticinco veces mayor que en 1986”.
Se detalla, además, que las zonas industriales se ubicaron en áreas distintas a las planeadas, las zonas residenciales se ampliaron sin tomar en cuenta criterios de riesgo de desastre y se consolidó un patrón no planificado de crecimiento urbano, con características diferenciadas según sectores de ingreso. Para Randall Fernández, gerente general de la firma de bienes raíces Colliers, esa ausencia de ordenamiento territorial trae como consecuencia, entre otras, el actual caos que atraviesa el país en su transporte e infraestructura vial. De esta forma, supone una solución: “Todo busca y debe estar integrado: trabajo, residencia, estudio y diversión. Y ni qué hablar de lo que la generación de los millenials vino a transfomar la industria”, comentó Fernández en un conversatorio organizado por la Cámara de Fondos de Inversión (CAFI) durante el mes de setiembre pasado. Así las cosas, mientras es evidente una tendencia ambiental en la construcción en Costa Rica, los retos también persisten, pero las puestas también parecen apuntar hacia la dirección correcta.
De manera general, para que un desarrollador pueda empezar un proyecto inmobiliario debe tramitar varios permisos, entre ellos, la viabilidad ambiental de SETENA que, claramente, tiene muchos requisitos en materia ambiental para ser aprobado, aunado a la legislación especial con respecto al uso de suelo y permisos de construcción (otorgados por la Municipalidad), que también involucran temas ambientales. Además, se deben respetar, en caso de bosques o nacientes, retiros de protección que indica la ley. El derecho ambiental es transversal y envuelve mucha legislación al respecto. Algunas de las leyes asociadas son: • Constitución Política. • Plan regulador (si existe). • Ley Forestal. • Ley y Reglamento de Biodiversidad. • Reglamento de Construcciones. • Ley de Aguas. • Ley General de la Administración Pública. • Ley Orgánica del Ambiente. • Reglamento INVU. • Ley de Uso, Manejo y Conservación de Suelos. • Municipalidades (Legislación interna). • Otras legislaciones que involucren; aire, energía, materiales peligrosos, desechos, entre otros. Fuente: Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
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DESARROLLO RESIDENCIAL I
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Costa Rica ¿Saturación en vivienda? El Este de la capital remoza su imagen con vivienda vertical 10 razones que han motivado el desarrollo inmobiliario en Heredia Nuevos empleos generan éxodo inmobiliario Rentabilidad seduce inversión inmobiliaria Dos modelos de segmentación psicográfica en el negocio residencial ¿Comprar o alquilar, cuál es la mejor opción? Columnistas Cinco cambios estructurales al modelo de negocio residencial, por Carlos Muñoz, Grupo 4S Edificando sosteniblemente en casa, por César U. Treviño, Bioconstrucción y Energía Alternativa ¿Cómo las nuevas tendencias transformarán cómo vivimos, trabajamos y nos divertimos?, por Christian Wolff, Gensler Costa Rica ¿Está saturado el mercado residencial en el GAM de Costa Rica?, por Francisco Avilés, Argo Estrategia En portada Grandes Protagonistas del Mercado Residencial en Centroamérica La Región Urbes encarecen el precio de la vivienda en Centroamérica Ciudades en Centroamérica crecen por la libre Vivienda: sólo un sueño para millones en Centroamérica
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Nicho residencial de compleja lectura L
a lectura superficial del desempeño del mercado residencial nos sugiere oportunidades por doquier: tasas de crecimiento sumamente interesantes, un inventario que armoniza con tasas de absorción, financiamiento a buen costo y la ausencia de amenazas que desestabilicen las condiciones para continuar haciendo negocios. Tirar las campanas al vuelo sería algo justificado, porque las organizaciones que agremian a constructores y desarrolladores nos hablan de un crecimiento prometedor. Guatemala, El Salvador y Costa Rica experimentan un auge de las torres residenciales en el segmento Premium, debido a que los profesionales jóvenes valoran la cercanía, la conveniencia y no perder tiempo en la congestión vial que ha secuestrado el quehacer diario. En tanto, los competidores que carecen de ese músculo para desarrollar en altura han diversificado el producto que pueden desarrollar en horizontal. Esto los ha llevado a buscar tierras que ofrezcan un
precio de compra atractivo, para conceptualizar soluciones de vivienda que beneficien al vendedor y comprador. Sin embargo, impulsados por el afán de ofrecer precios más competitivos, este tipo de residencial está saliendo cada vez más del anillo periférico, provocando la extensión de ese anillo urbano, llevando consigo los riesgos y las amenazas. De esta forma, todos los países enfrentan el reto de mitigar el impacto que el desarrollo inmobiliario tiene sobre el medio ambiente, en especial a causa de la expansión de las ciudades. El punto álgido es que las regulaciones acordes a las necesidades actuales, porque no son claras en determinar hasta dónde puede llegar la ciudad. En tanto, en los centros de ciudad se da el fenómeno de incremento en los precios de venta al desarrollador y, en consecuencia, al usuario. Por tanto, el desarrollo en sí mismo acelera problemas para la sostenibilidad del propio negocio. Esta edición de Inversión
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Inmobiliaria profundiza en los indicadores que exhibe la industria inmobiliaria dirigida al sector residencial, y da la misma importancia al costo que provoca desde el lado de la calidad y cantidad de recursos disponibles requeridos por la industria para mantener esta expansión urbana. Otra amenaza es que no es a todos los desarrolladores que les vaya bien, aunque e mercado sea dinámico en este momento. La amenaza de concentración de actores puede ser una respuesta posible a este dilema, como también lo pueda ser un mal consejo al elegir una ubicación, o identificar el concepto que mejor se adapte al terreno o inmueble que servirá para crear un nuevo concepto. Le invitamos a adentrarse en nuestras páginas, e ir más allá de aquello que fácilmente salta a la vista, pero que puede leer con un mayor sentido. Daniel Chacón Editor
ESPECIAL: ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL INVERSION Y DESARROLLO RESIDENCIAL
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
“Un proyecto único en Costa Rica”
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acienda Espinal es un proyecto de 112 hectáreas de terreno. Es el primer desarrollo urbano en Costa Rica que ofrece una solución integral de servicios e infraestructura -terrenos para construcción, complejo de apartamentos, 4.8 km. de ciclovía, áreas verdes y senderos, playgrounds, el parque escultórico Ruta de la Paz, creado por el artista costarricense Jiménez Deredia; canchas de fútbol y tenis, piscina semi-olímpica, casa club con piscina, el centro educativo Country Day School y un town center que contempla oficinas, comercios y un supermercado-.
Hacienda Espinal está enfocado en las familias y profesionales, nacionales o extranjeros, que desean encontrar un lugar que integra los componentes de la vida moderna y promueve la calidad de vida. A la fecha, se contabilizan más de 185 lotes vendidos, 14 residencias construidas y más de 30 casas en proceso de construcción. La venta por completo de la etapa II confirma la gran aceptación del público. Actualmente, el proyecto tiene a la venta, para entrega inmediata, lotes de Etapa I (desde 1.000 m2) y de Etapa III (desde 600 m2).
Especificaciones técnicas: La infraestructura, áreas de uso común y zonas verdes de Hacienda Espinal se desarrollan de forma estructurada, para cada etapa de lotes: Etapa 1: área total 124.000 m2, 70 lotes desde 1.000m2 para entrega inmediata. Etapa 2: área total 60.000 m2, 59 lotes desde 600m2 (100% vendida). Etapa 3: área total 85.000 m2, 114 lotes desde 600m2 para entrega inmediata. El Country Day School inauguró su moderno campus en Hacienda Espinal, el cual cuenta con cinco hectáreas de terreno y 32.000 m2 de construcción. Un Reglamento Constructivo, Arquitectónico y de Paisajismo que da los lineamientos para el diseño y construcción de las residencias y asegura la armonía. Implementación de iniciativas que mejoran el desempeño ambiental en el diseño, proceso constructivo y operativo, entre ellas, el uso de energías renovables (solar) en áreas comunes. Más de 35 hectáreas se reservan para áreas verdes.
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Nuevo inventario incrementó en un 18% en el último año
¿Saturación en vivienda? Depende de quién Diversificación aplaca riesgo, pero mientras unos proyectos enfrentan alta demanda, otros sufren para colocar inventario nuevo que envejece Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com y Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com
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ANÁLISIS
E
l mercado costarricense es uno pequeño, saludable y bastante cambiante, por la velocidad a la que varían los hábitos de consumo y costumbres de la sociedad. La vivienda es el nicho más dinámico en términos de desarrollo inmobiliario, y en este momento vive un comportamiento dispar. Por el momento, el costarricense tiene a su disposición unas 21.888 unidades habitacionales, de las cuales, el 21% se ubica en el sector de Heredia, el 16% en el Este de la capital y el 14% en el Oeste. La tasa de disponibilidad general se ubica en 49% y cabe destacar que a finales de 2015 la tasa se ubicaba en 34%, lo cual indica que durante 2016 ha existido una entrada agresiva de inventario, según el estudio Reporte Residencial al primer cuatrimestre del 2016 de Newmark Grubb Central America. La virtud de la industria ha sido la habilidad para trabajar distintos formatos, que den variedad al tipo de oferta que se maneja tanto en inventario horizontal como vertical. Rango de precios, ubicación, tamaños e incluso los formatos nuevos (lofts, por ejemplo), han sido recursos válidos aprovechados por la industria para diversificar la oferta. Sin embargo, mientras que algunos proyectos logran una absorción rápida, otros deben enfrentar la amenaza del envejecimiento de nuevos espacios que, pasado el tiempo, no ha logrado ser colocado. Por eso, a la pregunta de si existe saturación en el mercado de vivienda, mucho dependerá a quién se le formule el cuestionamiento.
Sector residencial con mayor dinamismo Si se contempla el periodo que va desde setiembre de 2015 a agosto de 2016, se puede ver una tendencia en la que el sector residencial se mantiene con la mejor proyección. Respecto a estas cifras, Randall Murillo, director ejecutivo de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC), señala que se ha mantenido una predisposición de crecimiento en proyectos de tipo residencial, de los cuales se han tramitado 2.379.163 m2 para la construcción de viviendas en la GAM, siendo San José la provincia con mayor tramitación con 41,1% del total. En cuanto al tipo de vivienda, las estadísticas de la CCC reflejan que las de tipo unifamiliar encabezan la lista, principalmente en
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
LA CIFRA
49% Es la tasa de disponibilidad general actual
San José con 584.451 m2, Heredia con 491.707 m2 y Alajuela con 329.183 m2. En el caso de los condominios, se han tramitado 688.352 m2, de los cuales San José y Alajuela encabezan la lista con 394.290 m2 y 161.053 m2, respectivamente. Los proyectos de tipo vertical siguen ganando preferencia en la Gran Área Metropolitana durante los últimos años principalmente, en zonas como San Pedro, Curridabat, la Sabana, Paseo Colón, Rohrmnoser, Santa Ana, Heredia y Alajuela. Frank Quirós, Consultor y Analista de Mercado de Newmark Grubb Central América, destaca que respecto a este tipo de obras, se encuentran en construcción un total de 46 proyectos en la GAM. Es necesario hacer un énfasis en el sector de San José Oeste, de acuerdo con Quirós, se están construyendo un total de 31 desarrollos residenciales. En cuanto al rango de precios, menciona que deben tenerse
en cuenta variables tales como ubicación, accesos, y exposición, entre otras cosas. “En lo que respecta a los proyectos en el oeste, podemos decir que se ubican entre $1.300 y $3.850, con un promedio de $2350 por metro cuadrado”, señala. Para algunos desarrolladores, todo el sector oeste es un foco para nuevas inversiones debido a precio en que puede colocarse el metro cuadrado en un determinado proyecto. Jorge Ochoa, ejecutivo inmobiliario de Lacayo Desarrolladores, menciona que Santa Ana, Escazú, Rohrmoser han sido el foco para muchos desarrolladores durante los últimos años y debido a toda la actividad comercial que se han presentado en este sector, es muy difícil que deje de serlo por el momento, ya que entre más desarrollo hay es más probable el surgimiento de nuevas formas de negocio que incentiven mayor actividad de todas sus áreas.
SAN JOSÉ, MUY SUPERIOR EN VIVIENDA La demanda por vivienda y condominios en la capital duplica el trámite de permisos registrados a setiembre 2016 de cualquiera de las otras provincias. El colapso vial empuja a más desarrolladores y compradores a apostar por cercanía, aspecto que da un impulso al repoblamiento del centro de San José. (Cifras en m2). HEREDIA
TOTAL GENERAL
SAN JOSÉ
ALAJUELA
CARTAGO
VIVIENDA UNIFAMILIAR
584.451
329.183
285.470
491.707
1.690.811
CONDOMINIOS
394.290
161.053
45.902
87.107
688.352
TOTAL VIVIENDA
978.741
490.236
331.372
578.814
2.379.163
TIPO DE VIVIENDA
Fuente: CFIA, a setiembre 2016
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Isberto Martínez, analista del mercado de Colliers International Costa Rica, asegura que todo el oeste de la capital ha experimentado un desarrollo comercial de la mano del residencial, esto ha incentivado el surgimiento servicios hospitalarios, restaurantes, centros educativos y sobre todo un buen plan regulador por parte de la municipalidad en casos como el de Escazú, permitiendo mantener una vocación residencial que sigue gustando a las personas. Otro de los factores destacados para el Oeste de la capital es el tema aspiracional, ya que muchas familias, parejas y profesionales jóvenes se identifican con una ubicación geográfica más exclusiva, siendo este otro elemento a considerar por desarrolladores de proyectos habitacionales.
Diferentes enfoques para atender una misma necesidad Parte de la estrategia que ha permitido una respuesta favorable del mercado es haber incorporado un portafolio de alternativas para todos los gustos. La oferta va desde las residencias tradicionales que pueden variar hasta los 350 m2, condominios, unifamiliares o las alturas de una torre, cuya mayor virtud es la ubicación. Y en el abanico, también se identifica una variedad amplia de segmentos. Hace tan sólo tres años, el gremio de la construcción reconocía la carencia de soluciones vivienda para una clase de estratos económicos medios. La oferta se encontraba muy orientada a atender la demanda de las familias, con ingresos económicos altos, que fácilmente podían adquirir una solución habitacional por encima de los $300 mil, una cifra que para muchas familias es inalcanzable. Los desarrolladores se dieron cuenta que la dinámica del mercado inmobiliario excluía a amplios sectores de la población. Debían diversificarse para atender una demanda insatisfecha. La evidencia está a la vista, solo en San José, la alcaldía aprobó cinco proyectos que proveerán 1.300 unidades a la capital y cuyos precios oscilan entre los $65 mil y los $250 mil.
ANÁLISIS
“La estrategia del desarrollador está orientada a adaptarse a las nuevas necesidades del mercado, asociadas a la constitución de familias pequeñas, dispuestas a vivir en espacios más reducidos, pero con más lujo y comodidad”, describe Olman Vargas, Director Ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Para llegar a estos segmentos, los desarrolladores tenían dos desafíos: abaratar los costos del proceso de construcción, desarrollar en volumen y brindar una oferta inmobiliaria competitiva en precio para masificar su inventario. Estas variables o desafíos han propiciado que los desarrolladores buscaran ubicaciones con una infraestructura de servicios consolidada, atributos que sólo las ciudades principales podían ofrecer. No obstante, la subutilización generalizada de los espacios para crear vivienda no sólo encareció el precio del suelo, sino que los convirtió en un bien muy escaso. La escasez, sumada a la demanda por parte de usos del suelo muy rentables, se ha traducido en aumentos importantes en los precios del suelo en toda la ciudad. Precisamente, estos aumentos significan que no se puede adquirir área suficiente para proveer la cantidad necesaria de unidades habitacionales para la población, bajo los patrones de vivienda unifamiliar. Es así como el paisaje de San José tanto en el Centro, el Oeste y Este ha cambiado radicalmente, dando paso a edificios que emulan rascacielos y que ofrecen en un área muy pequeña una solución de vivienda masificada. Por ejemplo, de acuerdo con el estudio de Newmark, se observa de manera clara que los sectores con mayor énfasis en el producto vertical son San José Oeste con 4.532 unidades, San José Este con 2.736 unidades y Heredia con 2.093 unidades. El producto horizontal se mantiene vigente en zonas específicas como Heredia con un total de 2.494 unidades, La Guácima/San Rafael con 2.157 unidades, y luego siguen con cantidades muy similares los sectores de San José Sur con 1.781 unidades, Alajuela con 1.710
LA CIFRA
Se registran un total de
11.691
Unidades a futuro 7.384 unidades verticales y 4.307 unidades horizontales unidades, Cartago con 1.549 unidades, y San José Oeste con 1507 unidades. Lo anterior evidencia que existe una oferta amplia y variada tanto en desarrollo habitacional en altura como también de forma horizontal. Sin embargo, la tendencia muestra que el futuro de la construcción es a lo alto. Muestra de ello es que se registran un total de 7.384 unidades verticales y 4.307 unidades horizontales a futuro. Aunque el costarricense de antaño vivía en casas horizontales de amplio metraje, hoy la apuesta de los desarrolladores es ofrecer precios más asequibles en detrimento del espacio interno, pero seduciendo con áreas comunes que llenen las necesidades inmediatas de sus inquilinos. El promedio del mercado para producto vertical es de 86,12 m2 habitables y 113,90 m2 totales. El Oeste es el sector que ofrece actualmente soluciones de vivienda con mayor tamaño y promedia los 140 m2 habitables y 180 m2 totales. Sin
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embargo, es la zona que, después de San José Centro muestra los precios más elevados por metro cuadrado para la adquisición de residencia. La oferta de vivienda actual pretende conquistar dos segmentos de alto potencial: la generación X que busca una segunda vivienda como fuente de inversión y la generación Y de jóvenes profesionales que buscan su independencia. Precisamente, el 49% de las ventas de Azenza Towers, ubicado en La Uruca, se cerraron con personas entre los 20 y 34 años. Este proyecto fue concebido con espacios para familias pequeñas, pero con áreas sociales de conexión y dispersión, comentó Alberto Bonilla, Gerente de Proyectos de Garnier&Garnier Desarrollos Inmobiliarios. La torre XS Studio Loft, ubicada en Lourdes de Montes de Oca y a cargo de Constructora ICON, fue desarrollada específicamente para seducir a la generación Y.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
“La clase media sigue siendo predominante y es la que está buscando dónde vivir, pero lo que sucede es que ahora hay mucho joven que quiere irse sólo o con un compañero y, sin importar su clase social, hoy más que nunca la gente sale de su núcleo familiar a una edad más temprana”, explicó Francisco Navarro, Consultor Senior de CDL Mercadeo. El experto señaló que a diferencia de años atrás, el desarrollador debe tener la capacidad de adaptarse a cambios rápidos en los patrones de consumo de los costarricenses. Antes se desarrollaba un proyecto que podía ser tendencia durante 20 años, ahora todo cambia muy rápido y ese mismo
una transición cada vez más acelerada a una mayor cantidad de proyectos verticales en el corto plazo. A nivel de obra en altura, Heredia cuenta con 23 proyectos residenciales con una oferta de 2.992 unidades habitacionales de las cuales el 30% se encuentra aún disponible para la venta. Alajuela tiene una oferta de solamente 628 unidades en formato vertical distribuidas en 7 proyectos, pero su disponibilidad es del 35%. El Oeste de la capital sigue concentrando la decisión de compra del consumidor, pues, aunque posee un gran número de unidades disponibles para la venta, sólo representa un 22% del mercado total de la región.
expertos aseguran que lo que se vive es una fase de transición. El costarricense por primera vez valora la necesidad de centralizarse dadas las condiciones del tránsito y lo acelerado de la vida. Las nuevas generaciones no contemplan la adquisición de grandes espacios de terreno y la posibilidad de tener a su familia y allegados en una misma calle o barrio. “Estamos ante la primera generación de jóvenes que nace y se cría en un espacio menor a 100 m2 y ésta va a ser su realidad probablemente a lo largo de toda su vida”, sostuvo Navarro. El experto aseguró que la saturación no se visualiza en el corto plazo,
proyecto debe ser analizado para una demanda específica. La tendencia actual de brindar espacios más reducidos está siendo compensada con áreas comunes provistas de otra serie de servicios que necesitan este tipo de segmento, con espacios compartidos de trabajo, áreas que brinden la combinación de salud y bienestar. Sin embargo, se visualiza que en 10 años las necesidades serán diferentes.
Por otro lado, la explosión de construcción en el centro de la capital, ha provocado una oferta que está abrumando la demanda actualmente, con un 62% de las unidades aun disponibles. El alcalde Johnny Araya, explicó que en la capital se presenta un proceso creciente de inversión privada con 40 proyectos desde que se inició el Plan de Repoblamiento, a los cuales se sumarán otros cinco desarrollos para el próximo año. Pese al gran dinamismo que vive el Gran Área Metropolitana, lejos de pensar que el mercado inmobiliario residencial se encuentra saturado, los
ya que es precisamente esta falta de m2 lo que impulsa a prontas salidas de los hijos de sus casas. Hoy, muchos adultos jóvenes viven solos o en pareja en apartamentos, como propietarios o inquilinos, y la gran mayoría de sus compañeros de trabajo y amigos hacen lo mismo. Olman Vargas, director ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, asegura que hay un cambio cultural por parte de las nuevas generaciones los cuales están más anuentes a alquilar que comprar y por otro lado las urbanizaciones donde habitan adultos mayores hoy se están convirtiendo en oficinas
Nuevas generaciones confirman afinidad por altura Según los especialistas, se muestra
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ANÁLISIS
impulsado por la construcción en altura. Precisamente, se muestra un movimiento de adultos mayores, que emigran de sus antiguas casas grandes y onerosas en cuanto a mantenimiento, a soluciones de pocos metros cuadrados, pero con valores agregados como cercanía a conveniencia y acceso a elevadores. Estos dos factores, ocasionan que la demanda de los espacios haya incrementado, y de esa manera la gran oferta existente pueda gozar de absorciones saludables. En cuanto a obra horizontal, el estudio reveló que las zonas con mayor producto de éste tipo son Heredia con 2.494 unidades, La Guácima/ San Rafael con 2.157 unidades y luego aparecen con cantidades muy similares los sectores de San José Sur con 1.781 unidades, Alajuela con 1.710 unidades, Cartago con 1.549 unidades
y San José Oeste con 1.507 unidades. Mientras que en San José Centro la vivienda horizontal no se está ofertando por razones de precio de la tierra y espacio, en Cartago los proyectos residenciales en altura aún no despegan. Para el arquitecto Rafael Solís, de Urbanistas Asociados, aún existe renuencia por parte de una masa de población en vivir en altura. “Nuestra realidad es que no hay espacio para tanta casa individual; cada quien desea tener su casa, pero no es viable desde ningún punto de vista: sea por espacio o desde el punto de vista ambiental. Si queremos vivir en predios seguiremos aislados”.
¿Cómo se visualiza estas tendencias en los precios? El precio de venta promedio en proyectos verticales ronda los $249.495 y en horizontal $275.157
Las propiedades ubicadas en el oeste de la ciudad tienen un precio por m2 de $1.900 al igual que en el centro de la ciudad. Y ofrece el producto con mayor tamaño al promediar los 181,31 m2 totales. “Estos montos son precios de lista, lo que podría estar sucediendo es que el músculo del desarrollador en el Oeste le permite mantenerse en este precio mientras en el centro si se puede encontrar mayor flexibilidad”, señaló Navarro. Con respecto al resto de las regiones, las diferencias en los precios en obra vertical si son marcadas, Alajuela con $923 el metro cuadrado, La Guácima US$1.100, el Este de la ciudad $1.700, en el Norte $1.390, en el Sur $1.400 y en Heredia $1.600. Alajuela tiene a su favor los precios por metro cuadrado más asequibles para obtener una solución habitacional en altura. Por su parte, el Norte como
PRECIO DE VENTA TOTAL POR SECTOR El sector con precios más elevados es el de SJ Oeste, el cual es seguido por SJ Centro (sólo formato vertical), y SJ Este. El precio de venta promedio se ubica en $249.495 para producto formato vertical y $275.157 para producto formato horizontal. $139.060
Cartago
$107.458 $108.813
SJ Sur
$108.813
La Guacima San Rafael
$177.029 $113.474 $136.092
Alajuela Heredia
$149.391 $179.173
SJ Norte
$151.708 $160.500 $249.495 $275.157
Promedio Total
$174.580
SJ Este
$207.951 $223.340
SJ Centro
$350.566 $342.363
SJ Oeste $0
$50.000
Precio Promedio Vertical
$100.000
$150.000
$200.000
Precio Promedio Horizontal
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$250.000
$300.000
$350.000
$400.000
Fuente: Reporte Residencial de Newmark Grubb, I Cuatrimestre 2016
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
el Sur muestran precios virtualmente iguales, mientras que en Heredia y el Este compiten por el mercado de estratos medios altos. En el centro y en el Oeste por los estratos económicos altos. En evidente que el mercado presenta una diferencia importante en el crecimiento de la vivienda por segmento de precio. La primera generación de soluciones habitacionales tipo apartamento fue adquirida por una Generación X, caracterizada por su capacidad de compra y deseos en adquirir su vivienda para habitarla. La mayoría de ellos compraron soluciones a su máximo nivel de deuda, con cifras entre los $120 mil y los $350 mil, con lo cual su capacidad para adquirir una segunda vivienda se vio comprometida. En contraste, para los Millennians o Generación Y la compra de vivienda no es parte de sus prioridades. Por lo tanto, la demanda de unidades
entre los $120.000 y los $350.000 ha mermado, dando espacio a mayor movimiento a precios por debajo de los $120.000. La oferta de vivienda a estos precios se enfoca en atraer la decisión de inversión en familias de ingresos económicos medios que no adquirieron en la primera oleada o bien los de la Generación X que compraron su vivienda de inversión, pero su presupuesto no les permite adquirir una deuda para unidades de mayor dimensión. Las viviendas con precios de los $350 mil continúan en su mercado Premium con buena dinámica en primera generación. Sin embargo, una vez que ingresan a re-venta encontrarán una serie de complicaciones.
¿Qué viene en camino? El sector residencial nunca había experimentado tanta variedad de oferta como ahora. La variedad ya no es solo por locación y tamaño de la
solución, sino en tipo de amenidades, si en lote, casa, apartamento o en torre. Se espera que el mercado ofrezca en el próximo año unas 11.691 nuevas unidades de las cuales 7.384 serán verticales, esto representa un 61%, marcando una tendencia al aprovechamiento del suelo y a vivir en altura. Los consumidores hoy más que nunca tienen información en tiempo real, más facilidades y una amplia oferta para escoger. Esto ha sido parte del resultado de una generación de desarrolladores mucho más sofisticados en temas de diseño hasta los modelos financieros incluyendo los fideicomisos y los joint-ventures. La perspectiva a futuro de acuerdo con este estudio es que la población seguirá concentrándose en la búsqueda de soluciones que le brinden ubicación, facilidades de acceso a servicios. Estas áreas junto con temas de seguridad, simplicidad, versatilidad o moda harán que el sub sector vertical continúe creciendo.
AMPLIA OFERTA (UNIDADES POR SECTOR) El Oeste de la capital posee la mayor cantidad de inventario disponible en obra residencial vertical y horizontal con 1.964 unidades, pero reporta los precios de venta más altos. 68 27 41
SJ Norte
752
Alajuela
332 420
1104 1104
SJ Centro 0
Cartago
1299
0
1299
SJ Sur
593
SJ Este
1549
956
1715 1626
89
La Guacima San Rafael
1754
450
1304
Heredia
899
1029
SJ Oeste
Unidades Disponibles Total
500 Unidades Disponibles Vertical
1964
1272
692
0
1928
1000 Unidades Disponibles Horizontal
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1500
2000
2500
Fuente: Reporte Residencial de Newmark Grubb, I Cuatrimestre 2016
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El Este de la capital remoza su imagen con vivienda vertical El Este de la capital se asomó con personalidad propia desde hace un par de años en el nicho de desarrollos residenciales verticales y desde entonces ha tomado un fuerte protagonismo. Por María Fernanda Cisneros, info@inversioninmobiliariacr.com
E
l Este de la capital se asomó con personalidad propia desde hace un par de años en el nicho de desarrollos residenciales verticales y desde entonces ha tomado un fuerte protagonismo. Hablamos de Curridabat y algunas otras zonas entre el cantón central y Montes de Oca, tales como Barrio Dent, Barrio Escalante y Los Yoses. Estos lugares están remozando su imagen hacia un estilo de urbanismo más contemporáneo y están teniendo éxito gracias a una nueva visión. Ante la demanda de una población trabajadora, que busca conveniencia, los desarrolladores que apuestan por estas zonas logran satisfacer las necesidades de este público, al mismo tiempo que sacan un mayor provecho del espacio. Todo esto gracias al desarrollo vertical. Su táctica es clara y lo demuestran los nuevos desarrollos que se han unido a la oferta inmobiliaria de la zona, unos ya concluidos y otros en proceso de construcción. Según un mapeo realizado por Revista Inversión Inmobiliaria, al menos 1.000 nuevos apartamentos han llegado a la oferta del consumidor durante este
año, en los nueve proyectos residenciales verticales más recientes de la zona. De Curridabat, hacia el centro de la capital, los proyectos son: Golfside Condominio, Foro 2-25, !Freses, XS Studio Loft, 101 Escalante, URBN Escalante, Latitud Yoses, Latitud Dent y 37 Dent. En algunos casos estos proyectos se encuentran en su fase de construcción, como son 101 Escalante y Studio Loft XS, y otros en su etapa de preventa (*Ver recuadro).
En general, estos desarrollos promueven, más allá de un espacio habitacional, un estilo de vida entre sus habitantes. Al lado de toda esta oleada de refrescamientos de zonas en el este de la capital, está el esfuerzo de municipalidades y sus tácticas de urbanismo. En esta línea, un claro ejemplo es la Municipalidad de Curridabat, que desde hace dos años lanzó su estrategia de urbanismo, la cual precisamente incluye el desarrollo de vivienda vertical.
¿Quiénes invierten en estas zonas y qué ofrecen? Si las cifras hablaran por sí solas, confirmarían la tendencia creciente de atracción de viviendas a la zona este
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de la capital. En Curridabat, el espacio tramitado para la construcción de condominios alcanzó los 80.388 metros cuadrados, a setiembre de 2016, según datos de la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC). Esta cifra, además de superar el espacio tramitado para viviendas unifamiliares, sobrepasa en un 74% el área de las edificaciones tramitadas, al mismo corte de 2015. En Barrio Escalante, el área tramitada en los primeros nueve meses de 2016 alcanza los 31.302 metros cuadrados. Un año atrás, la cifra registró apenas 8.728 metros cuadrados, muestran datos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). Existen otras zonas de las que los datos no son tan certeros, debido a su ubicación. Un ejemplo de ello es Los Yoses, que está ubicado muy cerca de la división de dos cantones - Montes de Oca y San José -, por lo que aunque incluyen en su nombre “Yoses” pueden no estar ubicados en esa zona administrativa, explicó el CFIA. Más allá de la atracción de conjuntos habitacionales, la tendencia que remoza es la de construir viviendas verticales, sean en desarrollos de uso mixto o solo de tipo residencial. Tal y como se mencionó previamente, Revista Inversión Inmobiliaria hizo un
TENDENCIAS
mapeo de la oferta inmobiliaria vertical de las zonas de Curridabat, Los Yoses, Barrio Escalante y Barrio Dent. En este mapeo se hallaron al menos 1.000 nuevos apartamentos en estas zonas, en nueve proyectos habitacionales que, además de amenidades como piscina, gimnasio y demás comodidades, le apuestan a la zona del Este como la zona que se remoza. Los proyectos son: Golfside Condominio, Foro 2-25, !Freses, XS Studio Loft, 101 Escalante, URBN Escalante, Latitud Yoses, Latitud Dent y 37 Dent. Dos de estos proyectos (Latitud Yoses y Latitud Dent) pertenecen al Grupo Inmobiliaria Del Parque, que destaca el éxito de absorción de los desarrollos. “Invertimos en estos proyectos porque hay demanda y un propósito de repoblamiento capitalino. Todos los proyectos que hemos hecho son un rotundo éxito”, según explicó José Luis Salinas, presidente del GIP. Esta sensación es percibida por el resto de voceros de los proyectos mencionados. Al detallar su oferta, es claro que el Este de la capital está recibiendo una oferta dirigida a la población joven, con nuevos conceptos que permean en el país. Los lofts son parte de esa nueva tendencia. Se trata de viviendas con un estilo minimalista, sin divisiones, con una altura considerable y buena luminosidad.
Para poder generar más opciones de vivienda (y por ende tener una recuperación más rápida de la inversión) las empresas desarrolladoras ocupan generar más valor agregado a cada metro cuadrado existente de terreno. La construcción en altura, permite que existan más cantidad de unidades vendibles (o alquilables) que aumenta los márgenes de ganancia”. Javier Chacón, Jefe de operaciones de CFIA NOVIEMBRE 2016 / 63
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Sin embargo, no son el único estilo de apartamento que ofrecen los desarrollos de la zona. Al dar una mirada rápida a los desarrollos de estas zonas, la oferta es variada. Los apartamentos rondan entre 36 y 152 metros cuadrados aproximadamente, con un precio desde $93.000 y hasta los $250.000. Las amenidades que ofrecen estos desarrollos incluyen piscinas, gimnasios y centros de reunión. Algunos se enfocan en atraer a una población más joven e incluyen dentro de su oferta apartamentos tipo estudio, como por ejemplo URBN Escalante, !Freses y XS Studio Loft. 101 Escalante se une a esa lista. Además, estos desarrollos se fomentan el uso de bicicletas y el deporte, con “decks” para hacer yoga y espacios para guardar las bicicletas. URBN Escalante, también cuenta con cine, spa y bares que buscan fomentar un estilo de vida en los habitantes. Por su lado, Golfside Condominio apuesta por una oferta más lujosa y exclusiva, que ofrecee desde un concepto tipo studio hasta penthouse. La oferta mixta llega con Latitud Yoses, un proyecto de GIP, que tendrá apartamentos, oficinas y comercios en el corazón de San Pedro. Foro 2-25 es un desarrollo ubicado en Curridabat, es un complejo de dos torres que estarán conectadas por una plaza urbano-gastronómica y también contara con espacio para hacer yoga, bares, una galería de arte, cine al aire libre y un escenario para pequeños conciertos, entre otros.
¿Por qué estos lugares se refrescan? El que estas zonas se remocen no es obra de la casualidad. Se trata más bien de una creciente demanda de la población, junto con la presencia de condiciones óptimas para que estos desarrollos ofrezcan, además de amenidades y características propias del proyecto, un conjunto de servicios de conveniencia. Al retroceder algunos años, la opción de vivienda de clase media alta y alta se centró en la zona oeste del área metropolitana, especialmente en Santa Ana, Escazú y Paseo Colón. Esa oferta estaba ligada a la atracción de empresas de alta tecnología que se ubicaron en lugares aledaños, explicó Javier Chacón, jefe de operaciones del CFIA. Si bien mucho del desarrollo de oferta laboral y de vivienda se concentró en esa zona, muchas de las personas que trabajan en esos lugares viven en el este de la capital, y deben recorrer muchos kilómetros y horas de alto tráfico, añadió Chacón. Así, muchas empresas comienzan a sentir la necesidad de ubicarse en zonas donde también hay capital humano con talento, como por ejemplo la Zona Franca La Lima en Cartago. “En la GAM hay un fenómeno (aparte de las personas buscando cercanía a sus trabajos), muchas personas están muy arraigadas a las zonas donde han vivido toda la vida. Al existir nueva oferta en estas zonas donde ya están anuentes a vivir, se ven muy motivados para quedarse, este es el caso del Este de la ciudad”, comentó Pedro Sánchez, consultor Newmark Grubb Central America.
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De la mano con la demanda de una población trabajadora, está la llegada de nuevos espacios comerciales que activan el Este de la capital. La llegada de centros comerciales de conveniencia o gastronómicos atrajeron las miradas. Momentum Pinares, Cronos Plaza, Vivo Curridabat, Plaza Freses, Vivo Plaza Yoses y Plaza Carolina son algunos de los ejemplos de nuevos proyectos que le dieron un nuevo aire a sus zonas aledañas. Al lado de estos espacios, están zonas históricas que se remozaron gracias a una oferta gastronómica. Fuese por casualidad o no, Barrio Escalante refrescó la imagen que proyectaba a la población, sin perder su esencia y ahora alberga decenas de restaurantes dispuestos a complacer a todo tipo de comensales. El nombre de una antigua pulpería de la zona, denominada La Luz, dio nombre al festival que atrae a cientos de transeúntes que llegan para satisfacer sus antojos gastronómicos. El Paseo Gastronómico La Luz es ahora uno de los eventos más esperados por los amantes de la comida, pero que además están dispuestos a romper la impersonal rutina diaria que atrapa a la capital. De la mano con una oferta comercial atractiva, el desarrollo de viviendas en Curridabat, San Pedro y el cantón central, encuentra el gran atractivo de tener a la mano una gran oferta de colegios y universidades.
Urbanismo debe virar a la modernización Un factor más impulsa la atracción del desarrollo vertical al este. En los últimos años, se ha adoptado más conciencia de la necesidad de desarrollar este tipo de viviendas.
TENDENCIAS
Los grandes centros urbanos vuelven a convertirse en ejes de la vida cotidiana. Las personas buscan estar cerca de centros de estudio, lugares de trabajo, de los centros de comercio y de las propuestas culturales y sociales”. Un espacio residencial horizontal para 200 familias requiere de 36.000 metros cuadrados de construcción, sin contar las calles y zonas públicas. En contraste, esas mismas soluciones habitaciones pueden lograrse con 5.000 metros cuadrados y 25 niveles de construcción, explicó Chacón, del CFIA. La zona con mayor potencial de albergar más desarrollos verticales es el GAM, dado que la empresa privada y el Gobierno trabajan en pro de la recuperación de la ciudad. En esa línea, es claro que la construcción vertical ofrece ventajas tales como la generación de mayor cantidad de espacios urbanos que mejoran no solo la estética de la ciudad, sino también la calidad de vida de las personas que la habitan, según la CCC. La Municipalidad de Curridabat visualizó esos factores a favor desde hace varios años y ya está generando réditos. En 2013, el municipio aprobó un plan regulador que posteriormente fue galardonado en el Congreso para el Nuevo Urbanismo, una organización mundial que promueve el desarrollo de comunidades sostenibles, y en general, ciudades más accesibles para la población. La ciudad inteligente que promueve este plan propone la integración de sus zonas de recreación, vivienda y empleo. Al mismo tiempo, este plan busca atraer proyectos inmobiliarias verticales, que permitan que el proyecto sea rentable en un lote más pequeño, explicó Édgar Mora, alcalde de Curridabat y quien apuesta por el diálogo en pro de una mejor cultura urbanística. “El Plan Regulador, ha permitido pensar una ciudad y un entorno más responsable y acorde
a las necesidades de crecimiento de la población”, comentó Rodolfo Brenes, vocero del desarrollo Golfside Condominio, en Guayabos de Curridabat. Entre tanto, los retos permean al resto de los planes reguladores de los municipios, que en algunos casos restringen los desarrollos de altura, de acuerdo a cada zona, explicaron especialistas de la CCC. “La posibilidad de que Costa Rica se oriente hacia la construcción en altura permite alivianar la presión de expansión de la mancha urbana, además de no impactar (hacia el alza) los costos de llevar los servicios públicos”, Chacón, del CFIA. En línea con la rentabilidad del negocio, siempre es importante justificar el proyecto. “Lo que se debe buscar es un desarrollo equilibrado y evitar en la mayor medida de lo posible que se empiece a formar una sobreoferta de producto o burbuja de precios que venga a afectar el desarrollo futuro”, comentó Sánchez, de Newmark Grubb Central America. Las expectativa del mercado es que esta tendencia continuará tomando fuerza, de forma paulatina, pero esto dependerá de qué tan rápido más gobiernos locales impulsen la renovación ordenada de su territorio. Después de todo, no se trata de una apuesta al azar, si no que la construcción vertical es una realidad en casi todos los países del mundo, en donde países como Chile, México, Brasil, Singapur y Estados Unidos han sacado provecho de construcciones seguras, y nuevas técnicas que permiten la reducción de costos. *Nota: Imágenes cortesía de Core Development. Proyecto URBN Escalante
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Alejandra Carreras, Vocera XS Studio Loft
Las amenidades, juegan un papel determinante en este tipo de proyectos, pues son las que definen en gran medida, la dinámica de integración social y disfrute del ocio, sin tener que salir del condominio”. Rodolfo Brenes Vocero Golfside Condominio
El GAM es una de las zonas con alto potencial, ya que incentiva el repoblamiento de la ciudad y permite poder acceder a lugares de entretenimiento, universidades, trabajo o servicios caminando, lo cual es vital para el cambio que necesitamos en la ciudad”. Andrea Fernández Gerente de Mercadeo URBN Escalante
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Oferta con propósitos claros
El sector este de la GAM presenta variedad de opciones en conceptos verticales dirigidos a distintos públicos meta que buscan compartir estilos de vida y preferencias. Algunos de estos se encuentran en su etapa de preventa y/o construcción.
GOLFSIDE Desarrollador:
Culebras Group S.A. Website: www.golfsidecr.com Ubicado en la antigua hacienda de Bijagua, hogar del expresidente Próspero Fernandez, a pocos minutos del centro de la ciudad en el Sector de Curridabat. Este es un proyecto de edificios de apartamentos para residencial, realizado por Culebras Group S.A. De acuerdo a su sitio web Golfside cuenta con cinco tipos de apartamentos de diseño contemporaneo, cuenta con seguridad 24 horas, club privado con piscina y espacio para reuniones y bbq.
iFRESES Desarrollador: Civitar Desarrolladores Website: www.ifreses.com Estará ubicado 125 metros al norte y 50 metros al oeste de Plaza Freses, en Curridabat. Cuenta con un diseño icónico e inteligente ubicado en un terreno de 2.300 m2 aproximadamente, con aparta-studios de una y dos habitaciones. De acuerdo con voceros de su desarrollador, este será el primer proyecto inmobiliario del país en ofrecer una torre automatizada de parqueo. Adicionalmente iFRESES cuenta con amenidades creadas para personalidades activas y amantes del deporte.
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TENDENCIAS
URBN Escalante Desarrollador:
CORE Development Website: www.urbnescalante.com Ubicada a 200 metros sur del Parque Francia, URBN Escalante ofrece toda la intensidad, diseño, cultura y gastronomía que ofrece Barrio Escalante. Este proyecto de tipo vertical, constará con 21 amenidades y servicios, un lounge para 50 personas y un cine con dos funciones a la semana, adicional contará con el servicio de concierge 24/7. Es desarrollado por CORE Development.
101 Escalante Desarrollador:
Interra S.A. Website: www.101escalante.com El proyecto se encuentra 500 metros al Oeste de Plaza Carolina, Barrio Escalante. De acuerdo a su sitio web, 101 Escalante es un edificio de cuatro pisos con 100 apartamentos de diferentes modelos. El proyecto tiene un fuerte sentido de hogar y ha sido creado pensando en quienes pasarán por sus puertas todos los días, cuales pueden ser sus gustos y forma de vivir.
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ESPECIAL: E SV PEC L :N DYE SDAERSRAO L LOOL LROE SRI EDSEI N I ACLI A L IN R SI AI O RR DC EN
URBN
Un punto urbano inigualable
D
iseñado para los que quieren vivir la historia, la intensidad, la variedad gastronómica y todo lo que hace de Barrio Escalante, un punto urbano inigualable. Ubicada a 200 metros sur del Parque Francia, URBN Escalante ofrece toda la intensidad, diseño, cultura y gastronomía que ofrece Barrio Escalante. A sólo minutos de centros de trabajo, universidades y entretenimiento. URBN Escalante es una excelente oportunidad de inversión. Diseñada para el disfrute y comodidad de sus habitantes, se prevé una plusvalía del 20 al 35% para el edificio.
Esta torre de apartamentos se amalgama con el paisaje arquitectónico del lugar e integra en cada uno de los tipos de sus apartamentos, un estilo semi industrial, materiales de primera calidad, vistas incomparables y amenidades que harán de tu vida un disfrute permanente. El financiamiento de la prima y la posibilidad de elegir las cuotas bancarias hacen de URBN Escalante una excelente oportunidad personal o de inversión.
Le invitamos a conocer más sobre este desarrollo en nuestro sitio web o agendar una cita con un asesor que le mostrará los 14 tipos de apartamentos diferentes. Puede comunicarse con nosotros al 4002-0202 o enviando un mensaje de Whatsapp al 8632-8062 .
AMENIDADES
PISCINA / GIMNASIO / BBQ /SPA/ LOUNGE / ÁREAS VERDES /ÁREAS PARA MASCOTAS / COMMUNITY MANAGER / CINE / ÁREA DE YOGA / WIFI EN ÁREAS COMUNES / SALA DE REUNIONES MULTIUSOS / CONCIERGE 24/7 / ÁREA DE JUEGOS INFANTILES / ÁREA DE LAVANDERÍA.
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DESDE
$89,000
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
10 razones
que han motivado el desarrollo inmobiliario en San Francisco de Heredia y alrededores Un importante impulso en desarrollos inmobiliarios se está dando en el Cantón Central de Heredia, propiamente en el sector oeste y principalmente en San Francisco, La Aurora, Lagunilla y alrededores Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com
Oxígeno, es un concepto híbrido inmobiliario denominado human playground, que desarrollará y operará de forma directa Cuestamoras Urbanismo en San Francisco de Heredia.
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TENDENCIAS
U
n importante impulso en desarrollos inmobiliarios se está dando en el Cantón Central de Heredia, propiamente en el sector oeste y principalmente en San Francisco, La Aurora, Lagunilla y alrededores, el cual se enfoca en dar nuevas soluciones tanto de comercio, oficinas, residencias y hasta de entretenimiento. Según informa el municipio de Heredia en cuanto a este polo oeste de la provincia, ya tienen sobre el papel más de seis nuevos desarrollos entre ellos: una plaza comercial, dos residenciales y tres de uso mixto, sin contar nuevos inmuebles orientados a oficinas y zonas francas. En el caso de Lagunilla desde hace varios años se convirtió en una zona industrial con mucho desarrollo y varias opciones residenciales sin embargo en San Francisco es donde actualmente se presentan nuevas opciones que potenciarían aún más el surgimiento de nuevos desarrollos.
Oxigeno se desarrollará en un área de 200.000 m2 de construcción, 60.000 m2 de área de alquiler y su concepto pretende brindar experiencias por medio de temáticas acorde a diversos gustos y necesidades de la población”. Javier del Campo Director comercial Cuestamoras Urbanismo
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
10 razones
Estas son que han influenciado a desarrolladores para invertir en la zona:
1.
Crecimiento de la población
De acuerdo con el último Censo Nacional realizado por el Instituto Nacional de Estadística y Censo de Costa Rica en el 2014, este distrito con un área de casi 3 km2, posee una población superior a las 19.215 personas para una relación 6.800 habitantes por km2. Lo anterior explica la necesidad de atender las necesidades de todas estas personas. Priscilla Corrales, Market Analyst & Retail Division Costa Rica de Colliers International, asegura que la zona de San Francisco por si sóla ha desarrollado presencia comercial debido a lo desarrollada y poblada que es, así mismo en los últimos años se ha visualizado como diferentes mercados han tomado fuerza en diferentes aspectos de construcción por lo que la necesidad de satisfacer a los mismos ha crecido, de modo que los diferentes desarrolladores aprovechan dicho aspecto para el desarrollo de proyectos nuevos e innovadores.
2.
Valor de la Tierra
Corrales agrega que el precio de lista para toda esta zona comercial en general para el GAM ronda los
$22 no obstante, eso depende de la zona, sus alrededores, inquilinos, tipo de comercio y situación del inmueble. La analista señala que actualmente está en construcción una plaza comercial que cuenta con un metraje aproximado de 1.700 m2, contiguo al restaurante Fresas, además del desarrollo del proyecto de uso mixto Oxigeno ubicado detrás de Walmart. A estos dos se suman otras opciones de gran relevancia como por ejemplo Santa Verde que se ubica un poco más abajo en la Aurora y otros más.
El desarrollo en esta zona se ha dado porque hay mucho terreno disponible como ha sucedido en otras zonas tales como el Coyol”. Ramón Pendones Vicepresidente OPB Arquitectos
Desarrolladores consultados señalan que es una zona en la cual la tierra adquiere mucha plusvalía
3.
Posibilidades de negocio: comercio y entretenimiento
Tanto Oxigeno como Santa Verde son desarrollados por Cuestamoras Urbanismo, una firma que ha decidido apostar a la zona por considerarla un foco con grandes posibilidades para la vivencia en comunidad, la gastronomía, el estilo de vida saludable, un sano entretenimiento y el refuerzo a los valores familiares sin perder la perspectiva de negocios. Javier del Campo, director comercial de Cuestamoras Urbanismo, explica que Oxigeno se desarrollará en un área de 200.000 m2 de construcción, 60.000 m2 de área de alquiler y su concepto pretende brindar experiencias por medio de temáticas acorde a diversos gustos y necesidades de la población, por ejemplo: deporte, gastronomía comercio para concretarse en el concepto denominado human playground. Para Daniel Álvarez, socio director de Cushman & Wakefield-AB Advisory, este será un desarrollo único en Costa Rica y Centroamérica.
4.
Disponibilidad de tierra para construir
Ramón Pendones, vicepresidente de la Firma OPB Arquitectos encargada de ambas obras, explica que “el desarrollo en esta zona se ha dado porque hay mucho terreno disponible como ha sucedido en otras zonas tales como el Coyol. A esto se suma que otros lugares de la provincia como: San Isidro, San Rafael y Heredia Centro ya se han poblado mucho, sin embargo; San Francisco tiene mucha disponibilidad de tierra en lo que anteriormente eran cafetales”.
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5.
El clima de la zona
Muchos desarrolladores contemplan entre sus valores agregados las condiciones climatológicas que ofrecerá su ubicación ya que son de las primeras características que consultan los eventuales compradores. Para Pendones, San Francisco, La Aurora, Lagunilla y otros sectores de Heredia, tienen la ventaja de poseer un clima soleado pero que al ser una zona más alta que Alajuela es mucho más fresca.
6.
Vías de acceso
Otra de las razones que valoran los expertos consultados es los servicios que ofrecen la zona y sus vías de acceso ya que para nadie es un secreto los problemas generados por el congestionamiento vial y que deberá ser un tema en el que desarrolladores participen. Por ejemplo, ante la construcción de Santa Verde, Cuestamoras Urbanismo tiene prevista la donación de 2 carriles de carretera para realizar un reacomodo vial en las cercanías del proyecto y adicionalmente se construirá una rotonda con el propósito de que el tráfico vial cercano sea más fluido. También hay que añadirle las rutas de acceso por San Joaquín, Lagunilla y la Autopista General Cañas.
7.
Servicios de transporte
Rutas como: Lagunilla, Heredia por pista y por Tibás, Aurora, Alajuela y San Joaquín, sumado al servicio de tren que ya llega hasta la provincia de Alajuela, son algunos de los beneficios que tiene esta región, facilitando el ingreso y salida para la población.
8.
Servicios básicos
En cuanto a servicios básicos la zona dispone de Centros Comerciales, plazas Comerciales, Centros de Conveniencia y supermercados entre los que se destaca Fresh Market, Wallmart y Automercado. Otro dato importante de la zona es el Hospital nuevo de la provincia y otros servicios de salud. También se debe considerar su cercanía con el centro de Heredia que
en caso como el de San Francisco y la Aurora no es mayor a 5 km.
9.
Necesidades del profesional joven y oferta de trabajo
Otro aspecto a considerar es la cantidad de profesionales jóvenes que hay en la zona, además de los oficentros y zonas francas que se ubican en sus cercanías, entre ellos: America Free Zone que ya inició construcción de un nuevo edificio y Global Park II que realizará una importante expansión de 8.860 m2 (de acuerdo a datos de Colliers International). Esto provoca que la oferta de trabajo también se beneficie con el crecimiento que estas zonas francas y oficentros ejecutan. Relacionado a ello, José Benavides, Gerente General de America Free Zone (AFZ), explica que tanto las empresas como sus colaboradores disfrutan de una amplia gama de servicios complementarios que por ejemplo AFZ brinda y que contribuyen a generar un sentido de pertenencia en sus colaboradores y a mejorar sus índices de retención. Esto se podría traducir a un deseo de vivir cerca del lugar de trabajo y por ende, demandar nuevas opciones residenciales, algo que también han valorado los desarrolladores.
10.
Tendencia sostenible
En la mayoría de proyectos habitacionales que se desarrollan en esta zona tales como Santa Verde, Oxigeno e inclusive Bambú 106 (ubicado en Lagunilla), se ha marcado la tendencia sostenible como una pauta a seguir y esta es otra de las razones que incentiva
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a muchas personas a querer vivir en estos sitios. Marvin Segura, Gerente de Desarrollo de Santa Verde, señala que Cuestamoras Urbanismo es una empresa comprometida con el bienestar humano, enfocada en crear alternativas sostenibles de buen vivir mediante el desarrollo de comunidades urbanas integradas y orgánicas, este es el concepto que ha querido dar al proyecto, aprovechando todas las características que siempre ha tenido la provincia. Javier Chaves, socio y gerente de diseño de OPB Arquitectos, concluye que ambos proyectos apuestan a conceptos e ideas generadoras innovadoras que los diferencian claramente de la oferta actual en la zona y en el país, aportando a la comunidad espacios residenciales, oficinas, comercios y espacios urbanos aprovechables, con una oferta de entretenimiento, gastronomía y servicios adicionales. “Tanto Oxígeno como Santa Verde son proyectos enfocados en el diseño sostenible y desde su planteamiento incorporan elementos que les permite minimizar el impacto ambiental y la utilización eficiente de los recursos”, dijo Chaves. Ahora surge mucha expectativa ante otros proyectos que se estarán desarrollando en esta zona en un plazo menor a los 5 años.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Dos modelos 1 de segmentación psicográfica en el negocio residencial
Por Ignacio Torres y Staff Investigación, Grupo 4S, Ignacio@grupo4s.com
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emos predicado recurrentemente que el desarrollador debe buscar un segmento de mercado lo suficientemente pequeño como para gobernarlo absolutamente y tan solo de un tamaño que logre recibir al proyecto.
Bajo esta premisa, es necesario crear modelos de segmentación más fina, donde se entienda mejor al cliente. Una de las formas de segmentar, es a través del uso de variables psicográficas. Estos son los modelos que más utilizamos en ese sentido: NOVIEMBRE 2016 / 76
CENTRO GRAVITACIONAL DE LA VIVIENDA
¿En qué punto de la vivienda se centran las historias, o el interés relativo de su vida? De esta pregunta se desprenden 3 segmentos clave: 1. El chef: Sea o no amante de la cocina, es gente cuya vida sucede en la cocina. La cocina se vuelve el punto de reunión familiar y de convivencia. En la cocina se resuelven los problemas familiares y se hacen las reuniones diarias. Se estudia, se lee y en general se vive ahí. 2. El social-tecnófilo: Este tipo de cliente busca los espacios de estancia familiar o sala. En esta sala generalmente se encuentra la televisión, a la cual se le han añadido muchos componentes tecnológicos. Generalmente hay sistemas de audio y video juegos. Al llegar a la casa, se busca llegar hasta este punto donde seguramente sucederá la reunión familiar. En la noche, la sala de tele se convertirá en el lugar donde cenar y platicar del día. Los muebles generalmente son más cómodos que estéticos y la comodidad para ver la televisión es clave. 3. El sensualista: Este tipo de clientes asocian la relajación a su habitación personal. Creen que ese espacio es el único punto de salvación de las presiones del día y por lo tanto valoran su iluminación, espacio y acomodo. Buscan generalmente baños amplios con tina y revisan a fondo el espacio de closet. Se entusiasman al ver vestidores muy amplios y suelen descartar aquellos que solo ofrezcan el tradicional closet. El sensualista quiere crear un spa en su habitación, dado que ahí encuentra las energías de su vida.
TENDENCIAS
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MODELO DE AFILIACIÓN PRINCIPAL
¿Aparte de su trabajo y familia, con que actividad asocia mayor inversión de tiempo voluntaria en su vida? Una ocasión escuché que si quieres conocer a alguien pregúntale donde invierte su tiempo y su dinero. Esta busca entender la primera de esas preguntas. 1. Sporty: Deportista realizado o soñador, quiere estar cerca de la actividad física. Suele tener mayor vinculación con los deportes profesionales, aunque también está relacionado mucho con el deporte por superación personal. Busca que sus espacios lo ayuden a superar el sedentarismo de la nueva vida urbana. 2. Arte – diseño: Un artista en esencia. Busca el refinamiento y buen gusto desde la fotografía de su familia hasta la decoración en su casa. Suele tener en mente nuevas corrientes de arte y puede determinar rápidamente sus artistas del momento. Aunque no sea conocedor de arquitectura, puede es un lector natural de fachadas, espacios y estilos. 3. Cultura – letras – intelectual. Cargado más sobre la parte literaria y filosófica del espectro, suele ser un personaje letrado y hasta cierto punto filosófico. Invierte mucho más tiempo en cuestionarse la realidad que en atenerse a ella. Puede cubrir diferentes espectros del panorama cultural. 4. Tech - Futurista por naturaleza, disfruta de la tecnología como una extensión de si mismo. Suele tener apego a videojuegos o gadgets y prefiere recibir de primera mano las noticias del sector. Early adopter en muchos de los productos tecnológicos de consumo. Los modelos descritos pueden servir para perfilar el producto hacia un microsegmento específico o para crear un portafolio de productos donde convivan diferentes propuestas dentro del mismo proyecto.
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¿Por qué es importante segmentar tanto demográfica como psicográficamente? Los resultados que hemos observado ante esto son impresionantes. En mercados donde no hay productos segmentados, logramos multiplicadores de absorción de hasta 2.5-3 veces más del promedio de mercado. En general, los incrementos en labores de planeación y diseño se pagan por si solos. La próxima ocasión que se esté planeando estratégicamente un proyecto, debemos asegurarnos de tener clara la segmentación psicográfica de los clientes que estamos tratando de alcanzar. Esta segmentación puede partir de un modelo diferente al propuesto aquí, siempre y cuando este sustentado en un estudio profundo de mercado –con herramientas de demanda-.
ESPECIAL: IN EC R SI AI O RL R LOOL LROE SRI EDSEI N DC EN E SV PE L :N DYE SDAERSRAO I ACLI A L
Cosmopolitan Tower Comodidad y lujo El lujo, confort y seguridad llegan a Rohrmoser. Ubicada 300 metros sur de la casa de Oscar Arias, Cosmopolitan Tower será una torre de apartamentos con un diseño elegante y moderno.
habitantes, se prevé una plusvalía del 20 al 35% para el edificio.
A sólo minutos de comercios, universidades y vida social, Cosmopolitan Tower es una excelente oportunidad de inversión. Diseñada para el disfrute y comodidad de sus
El financiamiento de la prima y la posibilidad de elegir las cuotas bancarias ubican a Cosmopolitan Tower como una excelente oportunidad personal o de inversión para alquiler.
Ofrecemos 10 tipos diferentes de apartamentos con acceso a más de 17 amenidades.
ESPECIFICACIONES
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
Concierge 24/7. Ingreso por tarjeta. Circuito cerrado de televisión. Lounge. Sky Gym. Lap pool. BBQ. Área para yoga.
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Salas de reuniones. Biblioteca de objetos. Área de lavado carros. Wifi en áreas comunes. Área de lavandería. Área para Sucá. Elevador shomer shabat. Cine.
Green roof.
AGOSTO 2016 2016 // 78 40 NOVIEMBRE
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Nuevos empleos generan éxodo inmobiliario La necesidad de vivienda para profesionales en los cantones con auge empresarial provoca migración desde sectores que han perdido dinamismo Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
L
a generación de nuevas fuentes de trabajo en zonas ubicadas fuera de la periferia, aunado al agotamiento de espacios urbanizables en algunas áreas de la metrópoli, figuran como dos de los factores que han convertido a varios cantones del país en verdaderos imanes para la edificación de proyectos residenciales. Alajuela y Heredia son fieles testigos de esta bonanza, donde diversas firmas desarrolladoras de proyectos han encontrado potencial de negocios. Por ello, no dudaron en invertir sus recursos en el diseño y construcción de complejos habitacionales. Dicha apuesta no es en vano, los
empresarios de la construcción comprendieron que la migración de empresas de alto perfil hacia zonas francas ubicadas fuera de San José traería consigo una serie de necesidades para las actuales y futuros trabajadores, entre ellos vivienda. En Coyol, por ejemplo, laboran 8 mil trabajadores de forma directa, a quienes se suma la presencia de empresas con operaciones de abastecimiento y logística. Este potencial fue valorado por el Ing. Eliseo Vargas, Presidente de la constructora Eliseo Vargas, quien comentó que en Coyol de Alajuela están por iniciar la construcción de un par de torres residenciales, con el objetivo
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DESARROLLO
de brindar opciones de vivienda a los colaboradores de aquellas empresas que han apuntado por esa zona para establecer sus nuevas oficinas. Esta migración la están emprendiendo firmas como Mayca y Unidos Mayoreo. A ellas se les suman aquellas que recién inician operaciones en el país, como la estadounidense CooperVision, dedicada a la fabricación de lentes de contacto blandos. También es el caso Concentrix, dedicada a proveer servicios empresariales y que está expandiendo su negocio local. Las zonas francas ubicadas en estos polos de desarrollo están experimentando tiempos de bonanzas al crecer en obra gris debido a la fuerte demanda, tal como lo experimentan la Zona Franca Zeta, en Alajuela y Ultrapark Lag, en Lagunilla de Heredia a cargo del Grupo Ultra. Édgar González, Gerente de Mercadeo de Grupo Z, afirma el buen momento por el que están pasando, pues tras la salida de una empresa, casi de forma inmediata hay otra a la espera de ese espacio. De acuerdo con Olman Vargas, Director Ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos e Ingenieros (CFIA), la construcción de la ruta 27 fue clave no sólo para impulsar la construcción en este cantón, sino también en toda la provincia. Heredia por su parte, concentra el 42% de las empresas que se encuentran dentro del régimen de zona franca, con la ventaja que el costo de los terrenos es relativamente inferior a otros destinos, lo cual permite a su vez atraer una serie de servicios necesarios para el éxito de la operación de estas compañías. El comportamiento positivo que han experimentado estos cantones es atribuible también a condiciones favorables del entorno económico durante el último año, que impulsó la construcción de proyectos residenciales, así como de otras edificaciones, sostuvo Franklin Solano, investigador de la Fundación Promotora de la Vivienda (Fuprovi). Muestra de ello es que, en el último año, el país contó con 24 mil viviendas nuevas, según un informe elaborado por esta fundación y que se analizó cuáles fueron los cantones con mayor dinamismo en el último año.
San José no pierde su encantó Pese a los grandes retos que enfrenta el Área Metropolitana en planificación urbana, el cantón central continúa capturando la mayor cantidad de metros cuadrados (m2) de construcción, contabilizando más de 500 mil metros cuadrados en permisos en los primeros ocho meses del año. Y este dinamismo es impulsado por el jerarca de la Municipalidad josefina, el alcalde Johnny Araya, quien tiene como premisa devolver San José a la ciudadanía a través de su repoblamiento. De acuerdo con el Censo 2011, el centro de la capital experimenta una baja en su población. Para ese entonces se contabilizaban unos 47 mil habitantes, mientras que hace tres décadas los habitantes sumaban unos 75 mil. Dichas estadísticas quieren ser revertidas por el alcalde de San José y, para ello, la meta es sumar 10 mil nuevos habitantes por medio de la construcción de más proyectos habitacionales ubicados en zonas estratégicas caracterizadas por su fácil acceso vehicular y por una amplia gama de servicios básicos y lugares de trabajo. Según Araya hasta el momento ya se ha aprobado la construcción de cinco torres residenciales, las cuales contemplará a su vez locales comerciales para suplir las necesidades de los futuros inquilinos. Aquellos que laboran en el centro de San José, así como personas de edades superiores a los 30 años, son parte del público meta a la cual está dirigida esta iniciativa de repoblamiento. Estos esfuerzos no sólo se concentran en el cantón central sino también en distritos aledaños, donde se aportaría al menos unas 1.000 alternativas de vivienda. De hecho, el próximo año iniciará
LA CIFRA
10 mil
Cantidad de nuevos habitantes que la alcaldía josefina desea capturar mediante proyectos habitacionales y el plan de reurbanización del centro de San José.
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La construcción de la ruta 27 fue clave no sólo para impulsar la construcción en este cantón (Coyol), sino también en toda la provincia”. Olman Vargas Director Ejecutivo Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). un plan piloto de repoblamiento del centro de la capital, que cubrirá desde la calle 12 a la 9 y desde la avenida 10 a la 7. La iniciativa finalizará en el 2021 y es parte de un convenio suscrito entre el ayuntamiento josefino y el Instituto Tecnológico de Costa Rica el cual integra el espacio público, la movilidad, el patrimonio, el uso de suelo y el turismo.
Oficentros en el oeste atraen inversión habitacional El Director del Programa Estado de la Nación, Jorge Vargas, comentó que en el caso de cantones como Escazú y Santa Ana se desarrollaron el mayor número de proyectos habitacionales de más de 150 m2 en la última década. Su afirmación está respaldada con las estadísticas del Instituto Nacional de Estadísticas y Censo (INEC) sobre edificación de viviendas, las cuales se elaboran con base en los permisos de construcción otorgados y pagados en las municipalidades. Santa Ana figura como el cantón de mayor atracción de acuerdo con
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Hasta el momento ya se ha aprobado la construcción de cinco torres residenciales, las cuales contemplará a su vez locales comerciales para suplir las necesidades de los futuros inquilinos”. Johnny Araya Alcalde de San Joséé
un informe de Fuprovi, cuyo potencial urbano se ha venido incrementando desde el 2000. Entre el 2011 a la fecha experimentó un fuerte crecimiento anual de su población de 3,26%. De hecho, hace cinco años, su distrito central fue el segundo más poblado con 11.320 habitantes, lo cual no le impide que su densidad sea aún bastante baja. Durante muchos años, estos cantones figuraban entre los primeros puestos en la atracción de inversiones de vivienda debido al establecimiento de grandes corporaciones, las cuales ubicaron sus centros de operaciones locales o regionales en dos de los cantones de mayor poder adquisitivo del país. A este factor se le suma uno adicional, la necesidad de vivir cerca de los lugares de trabajo, pues existe una gran parte de la población que reside en el Este de la capital, pero debe trasladarse al Oeste a laborar. Sin embargo, el reto actual que enfrentan ambos cantones es que buena parte del desarrollo habitacional que emerge es dirigido a una clase alta con capacidad para adquirir propiedades por encima de los $200 mil.
Zona Norte crece pujante El desarrollo habitacional en el país está compuesto por los proyectos de índole privada y por los programas de bono de la vivienda. En el caso de San Carlos, el auge en la construcción de vivienda es atribuible en buena medida a los bonos entregados. Precisamente, el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) ratificó que hubo una fuerte concentración de subsidios de este tipo en las municipalidades de San Carlos, Pocosí y Pérez Zeledón. En este cantón la cantidad de permisos solicitados se duplicó de un año a otro, pasando de 283.744 m2 a 483.337 m2 a agosto de este año. El ingeniero Olman Vargas agregó que San Carlos es una zona económicamente muy activa, lo cual se ve reflejado en las diferentes actividades económicas que se desarrollan como lo es el comercio y el turismo
Ajedrez de la construcción cambia de ubicación El crecimiento en la construcción residencial no es homogéneo en todo
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el país, ni siquiera al interior de cada región, hasta en los cantones es posible hallar diferencias a nivel de distritos. Según Solano, de Fuprovi, aunque la Región Central muestra un crecimiento de casi un 20%, algunos de los cantones al interior experimentaron un decrecimiento en relación con el año anterior, tanto en metros cuadrados de construcción como en la cantidad de viviendas, tal es el caso de Alajuela, Heredia, Goicoechea, Santa Ana. Independientemente de las zonas donde se están desarrollando los desarrollos habitacionales, lo cierto es que esta actividad lejos de desacelerarse muestra un fuerte dinamismo durante el 2016, una afirmación que está respaldada por los más de 6 millones de metros cuadrados en permisos para la construcción en los primeros ocho meses de este año. Este auge representa, por el momento un 18% más de lo reportado en el mismo periodo del año anterior, así lo confirmaron los datos correspondientes al registro de responsabilidad profesional de planos constructivos que toda obra debe realizar ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos CFIA, previo a la solicitud de permiso municipal de construcción.
Dinamismo Dentro de los 10 cantones con mayor dinamismo durante estos meses, se destacan en los de San José, Alajuela, San Carlos, Heredia y Liberia. Registro por cantón II Cuatrimestre, 2016 (en m2).
Cantón
2015
2016
San José
489.225
597.774
Alajuela
744.493
575.547
San Carlos
238.744
483.337
Heredia
267.175
375.544
Liberia
98.575
313.984
166.504
249.004
77.272
212.029
Curridabat
144.231
205.214
Escazú
120.729
200.740
Cartago
183.569
194.482
Santa Ana Belen
Fuente: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
DESARROLLO
En Heredia: el desarrollo experimentado ha sido constante en los ultimos años. El fenómeno típico en Costa Rica, por lo menos durante los últimos 10 años ha sido el crecimiento residencial en función de la cercanía a las fuentes de trabajo. Esto lo podemos notar en los sectores de prolongada trayectoria desarrollista. En Heredia, por ejemplo, la construcción de torres residenciales fue consecuencia de años y años de crecimiento de Parques Empresariales, Zonas Francas y el establecimiento de operaciones de importantes corporaciones.
En Alajuela: Los desarrolladores encuentran nuevas oportunidades de inversión. Hoy, cuando Heredia y Oeste están en una etapa mucho más madura y el éxito de los bienes raíces empieza a cobrar las consecuencias de las grandes conglomeraciones, los grupos de inversionistas y desarrolladores encuentran nuevas oportunidades en otros sectores de la Gran Área Metropolitana como es el caso de Alajuela.
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
El Oeste: Es otra zona de la GAM que ha marcado tendencia y continúa siendo innovador en cuanto al modelo de vivienda residencial. En el Oeste el crecimiento comercial se dio posterior al éxodo residencial de clase alta en un formato de crecimiento horizontal (ochentas y noventas) que pronto atrajo al comercio, al sector corporativo y tiempo después al sector servicios. Cuando el sector corporativo y servicios se encontraban en auge principalmente en Santa Ana y San Rafael de Escazú con el éxito de Forum 1, Forum 2, Plaza Roble y otros más recientes como Avenida Escazú fue el momento del crecimiento residencial vertical que podemos ver hoy en múltiples puntos de la zona.
Fuente: Elaboración propia y consultoras en inteligencia inmobiliaria. Nota: Este análisis es una muestra del dinamismo que se vive en las diferentes zonas de la GAM. Contempla únicamente la nueva oferta residencial, ya sea en formato horizontal o vertical.
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Rentabilidad seduce inversión inmobiliaria La rentabilidad que ofrece el negocio inmobiliario supone un retorno promedio del 6% en dólares, tasa que le permite ser un instrumento con rendimiento atractivo Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
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a compra de proyectos inmobiliarios figura como una opción rentable y segura para la inversión de capital. Tener una baja correlación con los ciclos económicos los convierte en un instrumento atractivo con respecto a otro tipo de inversiones. El comportamiento de las tasas de retorno se restringe menos que los instrumentos financieros cuando el dinamismo de la economía cae. No en vano, a nivel mundial representan el 30% de los portafolios de inversión. Desde la crisis económica de 2009, las tasas de crecimiento han sido bajas y las tasas de interés modestas. Por eso, el bajo rendimiento de la economía sobre las inversiones financieras está estimulando la incorporación de activos inmobiliarios dentro de los patrimonios corporativos y familiares, los cuales poseen el potencial de vencer a muchas clases
de activos con un perfil de riesgo similar. Para los expertos, la inversión de capital en este tipo de bienes también está ganando terreno frente a las actuales tendencias inmobiliarias. Según los pronósticos, se espera que, como consecuencia del crecimiento y la concentración de la población en las urbes, la producción de activos inmobiliarios se duplique. El Censo del 2011 reveló que cerca del 46% de la movilización poblacional se concentraba en el Gran Área Metropolitana, donde los flujos se presentaban desde el centro a la periferia urbana. Una alternativa interesante de inversión consiste en el segmento de residencias pequeñas, como las que actualmente se desarrollan en el Área Metropolitana, debido a los atractivos que ofrece como ubicación, conveniencia, fácil accesos a carreteras y servicios.
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Mientras que un certificado de depósito en cualquier banco de nuestro sistema financiero otorga una tasa de interés de entre 2% y 3%, el mercado residencial brinda tasas de rendimiento para renta entre un 5% y un 6%. A ello debe adicionarse la plusvalía, que sin duda, un certificado no puede generar. Francisco Navarro Consultor Senior CDL Mercadeo
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Se estima que en los próximos años, la demanda potencial en este tipo de soluciones alcanzará un 35%. Si la meta de los desarrolladores será invertir en proyectos dirigidos a este segmento, la rentabilidad estimada rondaría un 6% y un 7%, ya que una de las características de los Millennials es que no invierten grandes cantidades de recursos en el alquiler de vivienda. Estas tendencias coinciden con las expuestas por un informe del International Council of Shopping Centers (ICSC), basado en un informe de la consultora Euromonitor, donde figuran cuatro cambios en el mercado: estilos de vida más ocupados de la población, un mayor número de hogares individuales, horarios de trabajo no convencionales y una mayor población de mujeres y estudiantes que trabajan y disponen de ingresos sustanciales. Evidencia de ello es el acelerado proceso de compra de proyectos habitacionales por parte de interesados en extraer beneficios por medio de alquileres; o bien, a través del aumento de de la inversión extranjera directa y de las inversiones en los fondos de inversión inmobiliaria. Francisco Navarro, Consultor Senior de CDL Mercadeo, sostiene que la inversión de capital en propiedades residenciales es una buena opción. “Mientras que un certificado de depósito en cualquier banco de nuestro sistema financiero otorga una tasa de interés de entre 2% y 3%, el mercado residencial brinda tasas de rendimiento para renta entre un 5% y un 6%. A ello debe adicionarse la plusvalía, que sin duda, un certificado no puede generar”, explicó Navarro. Otro ejemplo es en el caso de un título valor, a un plazo de 5 años cuyo retorno de inversión ronda el 5,5%. Mientras que el alquiler de un inmueble para fines residenciales puede representar anualmente entre el 7% y un 8,5% de rentabilidad, siempre y cuando el inversionista adquiera la propiedad en etapa de preventa, de lo contrario el beneficio sería inferior. Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier & Garnier Desarrollos
Una alternativa para aminorar el riesgo a la hora de invertir en activos inmobiliarios es hacerlo de forma indirecta, por medio de instrumentos subyacentes, como los Fondos de Inversión Inmobiliaria. Melizandro Quirós Director-Socio República Inmobiliaria Consulting S.A.
Inmobiliarios, reconoce que para lograr una mayor rentabilidad, el inversionista debe establecer negociaciones cuando los proyectos están en la fase de diseño. Un segundo grupo de analistas, creyentes de una posible saturación de mercado, consideran que el margen de ganancia podría reducirse, al darse un crecimiento del inventario superior a la demanda por nuevos espacios, siendo el arquitecto Rafael Solís, de Urbanistas Asociados, uno de ellos. Las voces de cautela también apelan a la amenaza de un déficit fiscal, que podría afectar la estructura de precios de los alquileres. De concretarse como una amenaza mayúscula, las retribuciones serán mejores en los instrumentos financieros, por la necesidad de capital por parte del Gobierno.
Una decisión a largo plazo ¿Por cuánto tiempo está dispuestto a ceder el capital, con tal de ponerlo a trabajar? La respuesta es clave, para determinar si la inversión inmobiliaria es la que se ajusta a su perfil de cliente, debido a que da resultados a quienes la visualizan como una de largo plazo y aceptan que es un método de baja liquidez. “La ventaja es que se respalda en activos físicos que tienen una larga duración, con lo cual permite
Edificios o fondos inmobiliarios La encrucijada se puede resolver al analizar si se dispone del capital suficiente para comprar una propiedad y el costo que tiene para usted deshacerse del efectivo. Las siguientes son las diferencias más importantes entre ambas opciones de inversión. Compra de inmueble • Ofrece una tasa de retorno del 6%, cuando el proyecto se compra en preventa. • El valor del activo incrementa en el tiempo, al igual que el precio de alquiler. • Es una inversión con poca liquidez, a mayor costo, se requiere de un proceso más prolongado para convertir el inmueble a efectivo.
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Fondo de Inversión • Diversifica entre varios inmuebles y segmentos de negocio. • Permite el acceso a inversionistas con menor capital. • La administración recae en la Sociedad del Fondo de Inversión. • Es más líquido, al permitir la venta de las participaciones en el mercado secundario de valores. Fuente: Entrevistas a expertos
INVERSIÓN
al tenedor del activo la generación de rentas mucho más elevadas en el tiempo, superando otras que se podrían alcanzar bajo otras formas de inversión”, afirma Melizandro Quirós, Director-Socio en República Inmobiliaria Consulting S.A. También es necesario tener clara la ubicación del proyecto, qué tanta plusvalía tiene, el potencial de posibles compradores para el inmueble y la capacidad de endeudamiento. Tome en consideración que, al ser un negocio de largo plazo, el mayor fundamento es la explotación de rentas en el tiempo. “Los activos inmobiliarios, a diferencia de una inversión en el banco, son menos versátiles desde el punto de vista de transformación”, manifestó Quirós. Una alternativa para aminorar el riesgo a la hora de invertir en activos inmobiliarios es hacerlo de forma indirecta, por medio de inversiones subyacentes como los fondos de inversión inmobiliaria. Bajo esta figura, la inversión de la persona en un portafolio de inmueble se respalda en la emisión de un derecho de propiedad sobre el fondo. Si la persona desea deshacerse de la inversión, a diferencia de tener que vender la vivienda en la cual invirtió,
puede recurrir a la bolsa de valores y vender el derecho de propiedad que le corresponde como propietario conjunto de los inmuebles del fondo. “Al ser una inversión financiera indirecta, permite al inversionista gozar de las ganancias económicas que generan en el mediano plazo los inmuebles, al tiempo que si quiere hacer líquida su inversión, ya no depende que alguien le compre el inmueble sino que puede ir a la bolsa de valores a buscar una recuperación de su dinero por medio de una estimación de los flujos futuros que deja el activo inmobiliario”, explicó Quirós. El objetivo principal que persiguen los Fondos de Inversión es la inversión de bienes inmuebles construidos, los cuales se darán en arrendamiento y complementariamente la venta. Dentro de las ventajas se encuentra la diversificación y el menor riesgo, el respaldo ya que los inversionistas se convierten en copropietarios de dichos activos según su aporte. Su rendimiento se da por la rentabilidad líquida generada por los alquileres y por las ganancias obtenidas por la apreciación del valor de participaciones, producto de la plusvalía de los inmuebles. Asimismo, otro de los atractivos de participar como inversionistas
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bajo esta modalidad es que los dividendos o rendimientos se encuentran exentos del impuesto sobre la renta. Para Aldesa, los fondos de inmobiliarios son vehículos de inversión colectiva que invierten en bienes inmuebles, estos permiten participar del mercado inmobiliario sin necesidad de un gran patrimonio. Asimismo, se es parte de una cartera diversificada de inversiones, disminuyendo el riesgo de las inversiones en instrumentos de naturaleza financiera provocado por las variaciones de las tasas de interés. Los riesgos de invertir en este instrumento se enfocan a nivel económico y financiero. El primero se presenta cuando la actividad a la que se dedican los inmuebles se encuentran muy interrelacionadas y en el segundo, cuando el costo de los fondos que se utilizó para comprar los inmuebles es mayor que la rentabilidad interna del proyecto. Según los expertos es necesario analizar el estado del ciclo económico del mercado de los activos en los cuales se desea invertir, así como el costo de la adquisición y el diseño del modelo financiero de participación y ganancias de los inversionistas o socios dentro del proyecto inmobiliario.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Cinco cambios estructurales al modelo de negocio residencial E
n desarrollo inmobiliario, en ocasiones pecamos de utilizar el modelo de negocio como receta de cocina: una estructura rígida en la cual es preferible no mover nada. Sin embargo, toda la teoría de negocios moderna apunta que debemos de trabajar en el diseño del modelo de negocio así como trabajamos en la estructura y estrategia de nuestras empresas. Bajo esa visión, presentamos cinco cambios estructurales que hemos observado con resultados muy favorables en proyectos y que pueden servir como ejemplo de la maleabilidad del modelo de negocio residencial:
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Matar la cola de rata
Por Carlos Muñoz, Chief Knowledge Officer, Grupo 4S
La cola de rata es un término que se ha popularizado referente a las últimas unidades que quedan en un proyecto. Estas unidades resultan ser las más caras (por el tiempo que llevan en el mercado) y las peores, dado que estuvieron comercialmente activas por periodos largos y nadie las eligió. Lo peor de todo es que en ese último 10% de las unidades está prácticamente toda la utilidad de un proyecto. Para matar la cola de rata basta con hacer un cambio en modelo sencillo: vender el primer 10% de friends and family en la mejor lista de precios
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sin etiquetar unidades específicas. Los compradores aseguran un precio por m2 fijo (que será el más barato del proyecto) pero renuncian a seleccionar unidades. Cuando el proyecto ha llegado al 90% de ventas, entonces hace un “call” de todas esas promesas de compra y cierra de inmediato el proyecto. Este simple cambio de modelo de negocio reduce fuertemente el tiempo de cierre del proyecto y hace más justa la repartición de unidades: quien obtiene el mejor precio toma la unidad menos deseable para el público abierto.
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Incentivar una preventa agresiva La preventa de unidades cuando aún no inicia la obra tiene un valor mucho más relevante porque puede llegar a disminuir los requerimientos de equity del proyecto. Esto sucede sobre todo si los clientes están dispuestos a poner más que el % mínimo de enganche. Para buscar maximizar el flujo de los clientes en esa etapa, basta con modificar el esquema de comisiones de los vendedores (esto funciona cuando tenemos fuerza de ventas propia).
COLUMNA
Para el monto de enganche, se puede ofrecer el % normal, por ejemplo el 1%. Para todo el dinero adicional al enganche, se triplica la comisión o en este caso un 3%. Este nuevo esquema de incentivos provoca que los vendedores se vuelvan mucho más agudos en conseguir recursos adicionales y así se alinean con los resultados financieros del proyecto.
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El baile de las máquinas Hemos hablado en varias ocasiones sobre las diferencias que existen entre lo que el desarrollador crea y lo que realmente es visible para el cliente. Uno de los lugares donde hay enorme área de oportunidad es el inicio de construcción. Para los clientes, adquirir en un proyecto donde no se ha iniciado obra genera mucha desconfianza. Para nosotros como desarrolladores que un cliente adquiera en ese momento tiene mucho valor. Para romper esta diferencia, basta con asignar un presupuesto de pre-construcción que es cargado a marketing, donde se contrata maquinaria para hacer trabajos preparativos. A estos trabajos –que no contribuyen a la obra en si- se les conoce como el baile de las máquinas. Este “baile” ampliará el tiempo de preventa sin inversión y así permitirá reducir el capital requerido y dará más certidumbre a los compradores.
sabemos que conforme avanza la venta del proyecto, se vuelve más complicada la operación comercial y –dados los precios- nuestros productos son menos atractivos al mercado. Por este motivo, otro cambio estructural que hacemos implica tener una reserva de incentivos comerciales y recursos de marketing. Bajo esta reserva, la proforma lleva 1% más de recursos de marketing, mismo que es guardado solamente para soportar estrategias especiales en el último 20% de la venta (de 70% a 90%, recordando que el 10% final se queda en manos de f&f). Eso quiere decir que en esos momentos, aunado a los recursos estándar del proyecto, hay 1% de soporte para pago de comisiones adicionales, inversiones extraordinarias en marketing, etc. Veámoslo como un último empujón de Nitro para cuando el motor va revolucionado y parece no poder lograr más.
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Cuota de equipamiento de amenidades Un punto de mucho valor emocional para los clientes son las amenidades,
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Reserva de incentivos comerciales y recursos de marketing Como veíamos en el primero de los puntos, hay una relación directa entre la velocidad de ventas y la tasa interna de retorno del proyecto. Esto lo sabemos de antemano. También
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sin embargo son de los temas finales en la ejecución de obra y menos indispensables en la operación de la misma. Por ello, cuando el desarrollador sufre un incremento no previsto en costos y tiene que empezar a recortar, las primeras cosas en sufrir son el equipamiento de estas áreas. Esto provoca que incluso haya desarrolladores que entreguen cuartos vacíos donde supuestamente aparecería un gimnasio, o un salón de eventos. Para combatir este problema, basta con dejar una cuota de equipamiento de amenidades que se pague a la entrega de las unidades. El 100% de ese dinero (más otra cantidad aportada por el desarrollador) se invierte en crear amenidades memorables. Esta cantidad se fija desde la firma del contrato de compra-venta y cuando es aplicada se audita su inversión por parte de la asociación de condóminos. Los resultados a este simple cambio de negocio son impresionantes: aparecen proyectos cuyas viviendas no son tan costosas y tienen amenidades que aparentan niveles de precio mucho más altos. Estos cinco casos ejemplifican que aún hay mucho por mejorar en el modelo de negocios de nuestros proyectos residenciales. Debemos entender que los modelos deben ser maleables, en lugar de estructuras rígidas. En el futuro la evolución es el punto de partida de la visión de negocios y cada punto de dolor es una oportunidad para innovar. Si tienes otros ejemplos sobre nuevas tácticas para trabajar el modelo de negocios del negocio residencial u otro, no dudes en dejar un comentario o escribirme a carlos@grupo4s.com
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Edificando sosteniblemente en casa E
l planteamiento y la correcta ejecución para lograr los 17 Objetivos del Desarrollo Sostenible (ODS), propuestos por las Naciones Unidas, representan los mayores retos contemporáneos en los que los gobiernos mundiales, de la mano con sus ciudadanos, se deben enfocar. Creando sinergias entre los países, los resultados desembocarán en la erradicación de la pobreza, de la desigualdad y de la injusticia, al igual que un frente ante el cambio climático.
Por César Ulises Treviño Treviño, MSc LEED Fellow / Director General Bioconstrucción y Energía Alternativa, S.A. de C.V.
El recién firmado Tratado de París (COP21) es sólo uno de los acuerdos internacionales alineados a los ODS y ha planteado una desafiante tarea para las más de 190 naciones partícipes: evitar que el calentamiento global rebase 1,5 grados centígrados, impidiendo las catastróficas consecuencias que esto podría generar. Los esfuerzos de cada Estado involucrado generará mejoras de impacto mundial. Latinoamérica ha jugado un papel activo en el cumplimiento de los ODS. Si bien cada país ha realizado distintas acciones o estrategias, Costa Rica se ha convertido en un ejemplo destacable en la región, conjuntado una serie de estrictos esfuerzos medioambientales que han dado como resultado la producción del 100% de la energía consumida del territorio a través de fuentes renovables; satisfaciendo así, las necesidades de los habitantes a través de fuentes que no producen gases de efecto invernadero. La generación de energías a
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través de estas fuentes es una destacada hazaña que habla de un sistema de gestión energética de calidad mundial. La creciente concentración de la población en las ciudades plantea retos del desarrollo sostenible, incluyendo desigualdades, exclusión social y económica al igual que degradación ambiental. Aun así, la urbanización ofrece oportunidades para el crecimiento económico y desarrollo social al igual que protección ambiental. Ambos, los retos y las oportunidades direccionan hacia la planeación diseño, financiamiento, desarrollo, gobierno y gestión guiado por la Nueva Agenda Urbana. Esta Nueva Agenda Urbana fue el resultado de la cumbre Hábitat III, realizada el pasado mes de octubre en Quito, Ecuador, donde se promovió la construcción y desarrollo de ciudades incluyentes e inteligentes y describió cómo deberían evolucionar las ciudades hacia entornos amigables, inclusivos, compactos y saludables. Las ciudades emergentes se deben de componer de unidades residenciales y ciudadanos comprometidos con el medio ambiente. En otras palabras, ciudades sustentables son el resultado de acciones sustentables. Como en toda construcción, cimientos fuertes dan base sólida a la obra, las acciones
COLUMNA
Condominios Linda Vista, San José, Costa Rica
sustentables deben de sostenerse en decisiones y acciones correctas y en tiempo que prometan resultados robustos y a corto y largo plazo. La construcción sostenible funge como un el gran cimiento de las acciones en materia de la expansión resiliente de las ciudades. A pesar de algunos organismos especializados han tenido extraordinarios alcances en edificación sustentable aplicada en construcciones del tipo comercial, industrial y de oficinas, por mencionar algunos, la tipología habitacional siempre ha sido un campo de aplicación difícil de acaparar con tanta facilidad. Ya sea la alta resistencia a cambiar la manera convencional de construir, la –irreal– percepción de un sobrecosto excesivo o la indiferencia respecto al tema, son algunos de los argumentos que los desarrolladores o usuarios anteponen al momento de construir de manera verde. Ante situaciones como esta, el Grupo Banco Mundial, a través del International Finance Corporation (IFC), ha creado la Certificación EDGE, un sistema de edificación sustentable aplicable para viviendas y otros tipos de edificios en Costa Rica, y en otros 125 países del mundo en vías de desarrollo.
Una nueva alternativa de edificación sostenible llega al país EDGE (Excelencia en Diseño para Mayores Eficiencias, por sus siglas en inglés) es una innovación que permite evaluar de manera holística el desempeño del edificio, su impacto en el medio ambiente y generar proyecciones de ahorros en costos de operación al incorporar soluciones de diseño. Esta propuesta del IFC premia el esfuerzo por disminuir la dependencia en combustibles fósiles y la gestión de recursos mediante excelentes prácticas de diseño y construcción.
El conjunto de herramientas de EDGE está dirigido a edificios nuevos de tipo residencial, hotelero, oficinas, comercial y de hospitales. El sistema exige el cumplimiento de un ahorro mínimo de 20% en energía, agua y energía incorporada en materiales, al hacer una comparación del diseño propuesto versus prácticas de diseño local. Esta es una de las principales características que promueve la viabilidad de esta evaluación dentro del mercado: los porcentajes y ahorros logrados a través de las estrategias implementadas se basan en una proyección con la ayuda de un software gratuito en línea. La versatilidad con la que este software especula los ahorros en los rubros en los que se basa esta certificación, que permite una gran viabilidad del sistema en el mercado de países emergentes. Desde su implementación hasta el 1 de noviembre de este año, EDGE ha ahorrado más de 43 millones de hWh y más de 842 mil metros cúbicos de agua, ambas cantidades por año, demostrando resultados tangibles que apoyan la sustentabilidad dentro del ramo de la construcción. Latinoamérica es territorio aplicable para EDGE, siendo Costa Rica el primer país de la región EDGE que hizo su aparición en 2015, a través de una alianza entre el Consejo de Construcción Sostenible de Costa Rica (GBC-CR) y el IFC, con el objetivo de ampliar el mercado de viviendas y construcciones verdes. La primera certificación EDGE del país fue lograda por una reconocida cadena de hoteles. El primer proyecto de tipología vivienda en Costa Rica es el condominio Linda Vista, de la Fundación Promotora de Vivienda (Fuprovi), cuya intención es la integración de 98 viviendas de interés social. A través de ventilación natural, que evita el uso de aire acondicionado,
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iluminación de alta eficiencia, muebles de baño de bajo flujo y materiales estratégicos, se lograron ahorros superiories que los mínimos solicitados por el sistema de evaluación. Se espera que la construcción del Condominios Linda Vista dé inicio en febrero de 2017, para su próxima ocupación en el 2018. Sin embargo, los ahorros especulativos de más del 54% en energía y energía incorporada a los materiales y mayor que el 27% en agua prueban que Costa Rica es territorio con gran posibilidad de adoptar el sistema EDGE y aportar soluciones sustentables de vivienda en una escala altamente replicable. La manera en la que en Costa Rica se construye va tomando un tono verde más intenso. EDGE se une al abanico de edificación sustentable en la que nombres como LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), Living Building Challenge y RESET (Requisitos para Edificaciones Sostenibles en el Trópico) ya forman parte del vocabulario recurrente en el país. Si bien la edificación sustentable se ha robustecido y muestra más opciones asequibles, el siguiente paso es motivar a los consumidores de elegir opciones sustentables que rompen los mitos y brindan soluciones viables hacia un mundo más verde.
Bioconstrucción y Energía Alternativa, empresa consultora pionera y líder en el mercado de Edificación Sustentable y Certificación LEED® en México, cuenta con profesionales pertenecientes a la primera generación de auditores EDGE del país y promueve las alternativas sustentables en México, que ofrecen beneficios tangibles al propietario del inmueble y a la comunidad.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
¿Cómo las nuevas tendencias transformarán cómo vivimos, trabajamos y nos divertimos?
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n sus 51 años de existencia, Gensler ha crecido y se ha expandido bajo una premisa: crear un mundo mejor a través del diseño, lo cual es posible logrando un impacto positivo y duradero en las ciudades, las comunidades y las personas. Para alcanzar esto, es necesario analizar e investigar a futuro, algo que nuestras oficinas alrededor del mundo hacen constantemente.
Por Christian Wolff, Director Regional para Latinoamérica, Gensler Costa Rica
Por ello, hemos identificado seis metatendencias que darán forma al mundo del 2025, conceptos que son y serán nuestra guía en lo que queremos crear a futuro y en lo que
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debemos pensar y aplicar en nuestros diseños de hoy. En primer lugar, debemos asumir nuestra humanidad digital; la tecnología será cada vez más integral en nuestra vida diaria, su interacción será constante y se alimentará conscientemente de los flujos de datos para mejorar nuestras vidas. A partir de esto dirigiremos una vida más inteligente, en donde el ambiente sea creado y no solo construido; edificios, entornos y productos integrarán la conectividad y sabrán que estamos ahí. Basados en lo anterior, diseñaremos tanto el tiempo como el espacio;
COLUMNA
El crecimiento poblacional requerirá, además, aumentar el nivel de conciencia de la comunidad sobre el bienestar, el uso adecuado de los recursos naturales, la reducción del uso masivo de vehículos contaminantes y la promoción de cultura peatonal.
Proyecto de Uso Mixto, 5th and Broadway, Tennessee, USA
bienestar y la seguridad conjuntos. Esta integración de las personas con sus ciudades y con la tecnología nos llevará de la urbanización a la urbanidad, una afluencia de redes humanas que impulsen la economía. Tendremos una rica y densa mezcla de espacios y opciones, que absorba el impacto del nuevo crecimiento. Estas metatendencias implicarán, entre otras cosas, una transformación de las ciudades que conocemos actualmente; nuevos desafíos requerirán nuevas soluciones en cuanto a la planificación y el diseño urbano. Las ciudades posindustriales, por ejemplo, deberán reciclar y revivir los espacios existentes e incorporar servicios y áreas de recreación donde no los hay. El crecimiento poblacional requerirá, además, aumentar el nivel de conciencia de la comunidad sobre el bienestar, el uso adecuado de los recursos naturales, la reducción del uso masivo de vehículos contaminantes y la promoción de cultura peatonal. La circulación tendrá un papel creciente en esto, optimizando las redes existentes como solución inmediata pero apuntando a la implementación de infraestructura de
querremos que la tecnología elimine los tiempos no productivos, que cada recorrido, transacción o lugar justifique el tiempo invertido. No debe sorprender entonces que vamos hacia ciudades que serán motores de innovación, en donde los consumidores querrán estar cada vez más involucrados en los bienes y servicios que compran, y donde se les provean herramientas y entornos que aceleren la innovación. Estas ciudades inteligentes e innovadores tendrán que dar un rol protagónico a la resiliencia, en donde los mismos ciudadanos – cada vez más informados – apoyarán en épocas de crisis, y apuntarán al
última generación que una los diversos sistemas de transporte. Otro cambio que se hará cada vez más fuerte – y que ya estamos viendo en Costa Rica – será la presencia de edificios de altura, la transición hacia una vida vertical. Este tipo de construcciones está modernizándose para adaptarse a las necesidades a largo plazo de los inquilinos, quienes buscan opciones que respalden sus estilos de vida sociales, ambientales, móviles y prácticos. Esta creciente tendencia de densificación urbana cambiará el paisaje residencial mundial en la próxima década. Como respuesta principal, los desarrollos de uso mixto están introduciendo cada vez más el componente residencial, incorporando espacios de oficinas, comercios y hoteles en una misma cuadra. Esto no quiere decir que los suburbios estén muertos, pero sí tienen un creciente apetito por las ventajas de la vida urbana. Esto nos está llevando hacia un mercado residencial emergente, a medio camino entre ciudad y suburbio: la gente aún quiere su comodidad y su espacio, pero con las facilidades y accesibilidad que solo es posible obtener en la ciudad.
Puente peatonal, calles Songhu y Sanmen, Shanghai, China
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
¿Está saturado el mercado residencial en el GAM de Costa Rica? Q
uizá esta sea la pregunta que muchos se hicieron al visitar la reciente ExpoCasa 2016. Una feria que presentó más de 100 proyectos residenciales, un 95 por ciento de los cuales se concentraban en el Gran Area Metropolitana (GAM). En Argo Estrategia nos hemos dado a la tarea de analizar esta oferta y su contrapartida: la demanda real existente.
Por Francisco Avilés R, Gerente general Argo Estrategia
De acuerdo con los cálculos de necesidades de vivienda en Costa Rica, el país tiene una capacidad anual de realizar unas 38,000 transacciones residenciales. De estas, unas 15,000 corresponderían a viviendas usadas y el resto a unidades nuevas, incluyendo lotes, casas y apartamentos. Aproximadamente el 80 por ciento de la demanda se concentra en el GAM. Si consideramos que la oferta pendiente de absorción de obra nueva actual ronda las 11,000 unidades en el GAM, obtenemos que la demanda y la oferta, sin tomar en cuenta otros factores, están bastante equilibradas. Esos otros factores tienen que ver con el presupuesto de compra. Sin existir estudios concluyentes, todos los expertos coinciden en que la mayor demanda se sitúa entre los $60,000 y los $110,000 de presupuesto para la compra de vivienda construida o lote más vivienda. La oferta, por su parte, es más amplia en la horquilla que va de los $80,000 a los $130,000. Hasta ahí suena bien. El problema llega cuando comprobamos que la capacidad de compra real de los compradores, si pensamos en un esquema de 80 por ciento de endeudamiento bancario (Loan To Value – LTV), no concuerda con el
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presupuesto pretendido. De ahí que hayan surgido fórmulas de financiamiento que aumentan ese LTV para mejorar el acceso a la vivienda. Estos formatos de mayor endeudamiento, unido a que el crédito hipotecario continúa concentrado en dólares, provocan ciertas reticencias en los reguladores del mercado financiero: Banco Central y SUGEF. Por fortuna nada hace indicar que estos organismos hayan movido ficha aún para restringir el crédito o determinadas estructuras crediticias. Por último, si bien hablamos del GAM de forma genérica, cabe destacar que estamos hablando de un área muy extensa de territorio. La oferta no está distribuida de manera homogénea. Existen importantes concentraciones de oferta en cuatro áreas de desarrollo, casulamente con tipologías muy similares dentro de cada una de ellas. En definitiva, si bien los datos macro nos indican que existe una demanda pujante, hay factores de riesgo a considerar con respecto a la oferta y que podrían ensombrecer el momento dulce que vive el sector. En nuestra opinión hay que ser cuidadoso en lo referente a tipología de producto, capacidad de financiamiento y concentración geográfica.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Grandes
protagonistas del mercado residencial en Centroamérica
EMPRESAS BERN Panamá
GRUPO SHAHANI Panamá
GRUPO CORCIONE Panamá
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GARNIER& GARNIER Costa Rica
HSOLIS Costa Rica
EN PORTADA
Detrás de las grandes desarrolladoras de Centroamérica existe un robusto grupo empresarial que les brinda el músculo financiero, gerencial y operativo para asumir las grandes obras locales y regionales. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
A
través de los años se han convertido en referentes e impulsores del desarrollo habitacional en Centroamérica, su éxito no ha sido producto de la suerte o por arte de magia, es el resultado de ver y actuar distinto. La capacidad para adaptarse al entorno del mercado y adelantarse a las tendencias
CALIDAD INMOBILIARIA
SPECTRUM Guatemala
han sido factores claves para cimentar las bases de su reputación y prestigio, así son las grandes inmobiliarias de la región. La fortaleza de estas desarrolladoras es ser parte de un grupo que les brinda el músculo financiero, gerencial y operativo para asumir las grandes obras locales y regionales.
URBÁNICA El Salvador
Guatemala
GRUPO COEN El Salvador
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Edificio Atelier
EMPRESAS BERN U
no de los grandes en el mercado canalero es Empresas Bern que acumula más de 8.500 unidades entregadas. Para José Manuel Bern la estrategia está claramente definida: “vamos a crecer en el sector de la construcción atrayendo jubilados extranjeros, ejecutivos de firmas multinacionales y turistas”. Su empresa ha desarrollado más de una docena de proyectos inmobiliarios, entre ellas las torres más altas de Latinoamérica, con más de 65 pisos cada una, las cuales se erigen sobre una de las arterias principales de Panamá, la famosa Avenida Balboa. En esta ubicación se encuentra la compañía fundada por su padre Herman Bern, su madre y un grupo de socios a finales de los 70.
PANAMÁ
La filosofía de negocio de este gigante está intimamente ligada con el logo que los caracteriza: el oso, el cual se conoce por ser un animal paciente a la hora de la casa, comportamiento que proyecta la firma a la hora de comercializar sus propiedades. Empresas Bern enfrenta actualmente los desafíos propios de un negocio inmerso en la trancisión generacional, sumado a un ambiente caracterizado por una sobreoferta de espacios residenciales y corporativos en el país canalero. Uno de los proyectos memorables para esta empresa familiar fue en Costa del Este debido a la complejidad de desarrollar un proyecto residencial en un área aislada y con mala percepción, pues anteriormente había sido un botadero de basura.
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El resultado 15 años después, fue la consolidación de uno de los polos más importantes del país que hoy concentra viviendas de alto valor adquisitivo. De hecho, los principales proyectos desarrollados por el grupo se encuentran ubicados en este lugar. La Lic. Elisa Suárez, directora ejecutiva de Convivienda aseguró que Costa del Este es el pionero en concepto urbanístico en Panamá y pese a su antigüedad aún continúa en expansión. Sumado a este mega desarrollo, Empresas Bern construye tres edificios de apartamento de playa, que se unen a otros 14 desarrollos que se encuentran a la espera de aprobación de permisos de construcción. La operación de está compañía se ha centrado en trabajar con socios
EN PORTADA
Matisse
Le Marque
unitarios. Algunas de las empresas afiliadas son: Property Management Solutions, Panamá Rental Solutions, Ardeco, Serconsa, Vialmo, entre otras. Su clave es adelantarse a los acontecimientos, analizando cuándo es el momento de salir de una zona, cuando las oportunidades se han diezmado. Por ejemplo, en el caso de Avenida Balboa, la empresa ha preferido salirse debido al alto costo de la tierra y el poco acceso al mismo, buscando nuevas oportunidades en otras ubicaciones. En esta zona, hace tan sólo cinco años el m2 oscilaba entre los
US$2.500 y los US$4.500. Parte del nuevo inventario desarrollado por Empresas Bern son los proyectos Le Marque at Town Center una torre de 60 pisos con 48 niveles de apartamentos, de 251 m2, 261 m2 y 268 m2 todos ellos con tres recámaras. También figura Matisse ubicado en una zona exclusiva de Costa del Este. Este es un proyecto en torre de 52 pisos con 46 niveles de apartamentos, de 337 m2 y 343 m2, y provisto de tres recámaras. Por su parte, Atelier es una torre de 39 pisos con 30 niveles de apartamentos, de 200 m2 con tres habitaciones.
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8.500 unidades entregadas por Empresas Bern en el mercado canalero.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
GRUPO SHAHANI L
os orígenes de Grupo Shahani se remontan desde hace más de 40 años, cuando los hermanos Víctor y Rolando Shahani decidieron fundar la compañía para dedicarse al transporte de carga y alquiler de equipo pesado. Desde entonces Grupo Shahani ha hecho importantes aportes al país. Desde sus inicios, la compañía tuvo una fuerte presencia en la construcción de carreteras y en la producción de agregados para la construcción, como piedra, bloque, concreto, arena, entre otros. Por tanto, Grupo Shahani es reconocido como uno de los principales jugadores en el sector construcción de Panamá, su trayectoria es garante de su peso en esta industria, con más de 60 millones de metros cuadrados urbanizables. En lo que ha desarrollo inmobiliario
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residencial se refiere, el grupo ha impulsado grandes proyectos tanto en vivienda de interés social, como son los proyectos Los Pueblos Garden, Colinas de Las Cumbres y Los Pueblos Tower, así como imponentes proyectos residenciales de lujo. Tales son los casos de Vista Mar Golf & Beach Resort y Costa Sur. Este último es un proyecto que consta de 44 hectáreas con urbanizaciones residenciales cerradas. Es el caso de Sunset Coast y El Doral son dos de los proyectos dentro de Costa Sur con exclusivas casas de estilo colonial con fachadas imponentes y de amplio metraje. Costa Mare, es otro de los proyectos residenciales en Costa Sur. El proyecto consta de 26 edificios diseñados por el Arq. Edward MacGrath en un terreno de 72 mil m2, de los cuales 32 mil m2 se destinarán a áreas verdes.
En Altamira, los 8 edificios de baja altura se han ubicado en diferentes niveles de terrazas para garantizar la vista hacia el paisaje que ofrece las áreas recreativas y senderos. Cada unidad va desde los 75 m2 hasta los 150 m2. La compañía también se ha especializado en el desarrollo de proyectos residenciales de alto nivel en la playa, muestra de ello es el proyecto Las Olas Residences en el corregimiento de San Carlos, compuesto por edificios de 15 pisos con hermosas vistas al oceáno, la montaña y campo de golf. En el rubro de vivienda social, Grupo Shahani ha colocado 1.650 soluciones y a ellas se sumarán otros proyectos como Cumbre Azul con 6.700 viviendas; Valle de las Cumbres con 1.500; Futura Fase 6 con 700 y Futura Fase 7 con 300 unidades.
Las Olas Residences
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El Doral
Proyecto Urbanístico Costa Sur
Grupo Shahani ha desarrollado más de 60 millones de metros cuadrados urbanizables, desde proyectos de interés social hasta imponentes residenciales de lujo.
Costa Sur Village NOVIEMBRE 2016 / 101
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
GRUPO CORCIONE E
n esta férrea competencia destaca Grupo Corcione con dos décadas de trayectoria en el negocio inmobiliario panameño. La compañía suma 150 obras privadas, más de 1 millón de metros cuadrados y 5 mil viviendas construidas. Aunque iniciaron como constructores y desarrolladores, la parte inmobiliaria se potencio a raíz de los proyectos que desarrollaron en el área de Punta Pacífica: Plaza Pacífica, Courtyard View, y el complejo Ocean Park. Este último es su proyecto
PANAMÁ
insignia. Se trata de un complejo privado de dos edificios de 45 pisos cada uno construidos en un terreno de 5.000 m2. La empresa, fue la primera en construir dos proyectos del área de Punta Pacífica. Valery Point, Ocean Park, Ocean Sky, Breeze, Bahía y Casamar, son parte del inventario residencial que le ha permitido acumular premios nacionales e internacionales. La empresa liderada por Nicolás Corcione, posee una planilla de 2 mil empleados y es considerada como
Proyecto Bali
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uno de los mejores lugares para trabajar al obtener una distinción en este campo. Además de su talento, posee el músculo y soporte que le ofrece sus compañías afiliadas entre ellas la Constructora Corcione & Asociados, Promotora Corcione, GC Project Manajement, Construction Management y Corporate Home Rental. Grupo Corcione suma 150 obras privadas, más de 1 millón de metros cuadrados y 5 mil viviendas construidas.
EN PORTADA
Valery Point
Grupo Corcione suma 150 obras privadas, mรกs de 1 millรณn de metros cuadrados y 5 mil viviendas construidas. Victoria Point
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Hacienda Espinal
GARNIER&GARNIER
COSTA RICA
Desarrollos Inmobiliarios
E
n Costa Rica, Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios ha invertido en los últimos cinco años unos U$200 millones en proyectos inmobiliarios. En sus 20 años de trayectoria, ha desarrollado nueve de corte residencial de los cuales, tres de ellos se ejecutan actualmente: Azenza Towers, Hacienda Espinal y Azul Paraiso. La oferta de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios es variada, pues sus nuevos proyectos van desde edificios en altura como lo es Azenza Towers compuesto por dos torres de 23 pisos y ubicado en San José; mientras que Azul Paraíso es un proyecto en Guanacaste de 22 hectáreas que alberga 10 edificios, para un total de
28 residencias, en su primera etapa. En total, son 60 unidades residenciales, además de un Beach Club y un área para hotel de playa. La propuesta de Hacienda Espinal es convertirse en un residencial bajo un concepto integral con lotes que van desde los 600 m2 hasta los 1.000 m2. “El 2016 ha sido un año de mucho crecimiento. Nuestro conocimiento de la industria y la experiencia adquirida en 20 años nos permiten evolucionar para adaptarnos a las necesidades de los clientes y operar bajo una estrategia de diversificación dentro del mercado inmobiliario costarricense”, señaló Alberto Bonilla, director de proyectos de Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios. También, como parte de la NOVIEMBRE 2016 / 104
$200
millones
Inversión en proyectos inmobiliarios por parte de Garnier & Garnier en los últimos cinco años en Costa Rica. estrategia de crecimiento, Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios está estudiando posibles proyectos en nuevos sectores como lo son proyectos de retiro.
EN PORTADA
Azul Paraiso
Azenza Towers
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
HSOLIS
COSTA RICA
50 años de logros y proyectos de vanguardia
C
on pensamiento visionario, filosofía emprendedora y una actitud tenaz, surge en el año 1953 los cimientos de una gran idea, un sueño que don Hernán Solís Herrera materializó en todo una realidad a lo largo de más de 50 años de historia. Se trata de la Constructora Hernán Solís, la cual tuvo una participación activa en proyectos relacionados a la infraestructura vial, construyendo para el gobierno de Costa Rica obras trascendentales como muelles, aeropuertos, carreteras, puentes, pasos a desnivel entre otros. Asimismo para el sector privado, desarrolló gran cantidad de obras como movimientos de tierra, construcción de edificaciones residenciales y comerciales, así como proyectos de generación eléctrica, lo que permitió a la compañía incorporar dentro de sus activos una sofisticada gama de maquinaria de construcción que le permite poseer un sólido musculo constructor con el cual ha brindado desde entonces un sello de solidez y calidad a sus obras.
la construcción del Arco Norte de la Circunvalación- importante obra para el país, están a su cargo. Asimismo dan paso a un nuevo norte empresarial, donde introducen la diversificación de negocios, generando la producción de asfalto y agregados, así como también la creación de nuevas unidades empresariales, generación energética mediante recursos renovables y construcción de desarrollos inmobiliarios además de generar empleo para más de 1000 colaboradores y sus familias. Haciendo Ciudad Basados en el ideal de crear un modelo de ciudad eficiente, compacto y
Nuevas generaciones La integración de nuevas generaciones ha sido un complemento de gran valor para la firma. De este modo y poniendo en práctica las enseñanzas y valores de don Hernán, la empresa a principios de los años noventa se prepara para un nuevo camino de la mano de una segunda generación, la señora Mélida Solís, hija de don Hernán, quien en conjunto con su esposo Roberto Acosta, dan inicio a un proceso de expansión que a la fecha le permite a la empresa ser líder en soluciones innovadoras de construcción, diseño e ingeniería, con lo que convierten al grupo en una compañía altamente competitiva, lo cual demuestran con sus proyectos de actualidad en donde la atención de un importante porcentaje del mantenimiento de la red vial de Costa Rica, así como NOVIEMBRE 2016 / 106
consciente, HSolís desarrolla y promueve la estrategia de su frente inmobiliario. Esta rama de la empresa es comandada por Roberto Acosta Solís, tercera generación, quien con su visión de establecer e impulsar el repoblamiento del casco urbano josefino, ha presentado una propuesta sumamente atractiva al mercado nacional. De este modo, con proyectos residenciales y torres de uso mixto donde convergen el comercio con la parte habitacional, la división de inmobiliaria impulsa el lema de “Hacer Ciudad” mientras que a su vez conquista las alturas del paisaje costarricense y coloca a la marca en lo alto del mercado nacional.
EN PORTADA
Q-BO
Kuk Open Kitchen
Foro 2-25
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Torre 360
CALIDAD INMOBILIARIA C
alidad Inmobiliaria compañía que forma parte del un grupo QCI, clúster dedicado a la industria de la construcción y que comprende empresas dedicadas al desarrollo y comercialización, construcción o administración de proyectos inmobiliarios. Su trayectoria suma 12 años tanto en Guatemala como El Salvador, destinos donde ha levantado 19 conceptos inmobiliarios inspirados en la funcionalidad y estilo arquitectónico. Qualicoms, funge como el brazo constructor dedicado a la planeación, ejecución y control de los proyectos, con ellos se han construído más de 550 mil metros cuadrados; GDI vela por la administración y mantenimiento de los proyectos puestos en marcha por Calidad Inmobiliaria.
GUATEMALA
La empresa se ha acentado en las principales ubicaciones de Guatemala, una de ellas es la zona 10, sector premium en la Zona Viva. En este destino estableció un proyecto compuesto por un edificio de apartamentos llamado Urbana que apunta al segmento dirigido a jóvenes profesionales que laboran en esa zona y que buscan un estilo de vida urbano. Una característica de este proyecto es que incorpora la iluminación y ventilación natural, propios del diseño sostenible en espacios que van desde los 96 m2. Bajo esta tendencia de sostenibilidad combinado con el bienestar, surgió en el 2015 LIV, también creado bajo el concepto de apartamentos en altura. Su propuesta es la creación de espacios bien iluminados y diseños bien pensados para potenciar la energía, el descanso, la relajación.
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Por su parte Evolú ubicado en la zona 15 es sinónimo de funcionalidad, siempre orientados a jovenes independientes. La tónica de los proyectos de Calidad Inmobiliaria se ha orientado a impactar en el estilo de vida de las nuevas generaciones cuyo perfil está enfocado en gusto por el arte, la cultura y lo alternativo sobre lo comercial para mantener la felicidad como prioridad, características muy propias de la generación Y. A mediano plazo la firma visualiza una fase de expansión hacia otros países de la región como Honduras, Costa Rica y Nicaragua. Calidad Inmobiliaria suma 12 años tanto en Guatemala como El Salvador, destinos donde ha levantado 19 conceptos inmobiliarios inspirados en la funcionalidad y estilo arquitectónico
EN PORTADA
Liv
Calidad Inmobiliaria suma 12 aĂąos tanto en Guatemala como El Salvador, destinos donde ha levantado 19 conceptos inmobiliarios inspirados en la funcionalidad y estilo arquitectĂłnico. Proyecto Urbana
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
SPECTRUM E
n el mercado chapín también opera desde hace 21 años la firma inmobiliaria Spectrum cuya propuesta es brindar proyectos caracterizados por su ubicación estratégica con múltiples vías de acceso, comodidad y facilidad de transporte. La compañía ha enfocado sus esfuerzos en el desarrollo de proyectos en condominio y verticales tanto en Guatemala como en Nicaragua. Además posee presencia en Honduras y Colombia. Cumbres de la Arboleda, Alamedas de Santo Domingo, Alamedas de Santa Rita, y Terrazas Villaflores, entre otros
GUATEMALA son parte de la oferta en condominio. Actualmente, y para atender un nicho específico, ha innovado en el segmento de vivienda vertical con los proyectos Torres de Villaflores y Parque 7, proyectos vendidos en su totalidad. Asimismo, recientemente lanzaron su nuevo proyecto vertical Parque 11 el cual estará ubicado en Mariscal zona 11, con los beneficios de un club residencial dentro del complejo de apartamentos. Este proyecto contará con dos torres de 14 niveles de apartamentos y sótanos, que equivalen a 41.200 m2 de construcción, de los cuales 1.800 m2 son de área social, además,
de los 3.100 m2 de área común de esparcimiento. En Managua tienen presencia con el condominio Portal de Las Colinas y Santa Catalina, que cuenta con un club residencial, siendo pioneros en este concepto. Parte de la premisa de Spectrum es impactar de forma positiva en las comunidades donde opera. Este año nuevamente recibió el Galardón de Oro por parte del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas FHA, como el Desarrollador con Mayor Número de Viviendas y Monto Asegurado a través del Sistema de FHA en el 2015.
Parque 11
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EN PORTADA
Alamedas de Santo Domingo
Cumbres de la Arboleda
NOVIEMBRE 2016 / 111
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Portal Tierras Altas
URBÁNICA E
n El Salvador, Urbánica, división de Desarrollo Inmobiliario de Dueñas Hermanos Ltda, nace de la combinación entre lo urbano y su interacción con lo orgánico, es decir, espacios creados para generar vivencias. La empresa ha invertido más de $200 millones en suelo salvadoreño. “Cada edificación cuenta con su propia personalidad, convirtiéndose en verdaderos paisajes urbanos”, aseguró Alejandro Dueñas, director ejecutivo. En el rubro habitacional destaca La Castellana y la Colonia Residencial El Espino, caracterizadas por sus amplias zonas verdes ubicadas en el corazón de la ciudad. La oferta de esta empresa es amplia, pues la compone desde town houses hasta edificios en condominio como el Conjunto condominal Portal Canarias, desarrollado en tres islas con viviendas horizontales de gran metraje.
EL SALVADOR Su inventario en obra en altura la integra Puerta Los Faros distribuida en dos torres de 10 niveles y finalizada este año. En febrero pasado anunció la inversión de $500 millones en dos Mega Proyectos inmobiliarios de 490 manzanas. Uno de ellos es el proyecto Valle El Ángel que tendrá un concepto de mini ciudad de uso mixto que contará con espacios residenciales, corporativos, institucionales como escuelas e iglesias. Dicha inversión estará ubicada en las cercanías del redondel integración en Apopa, según declaraciones de Dueñas. Al igual que este proyecto, Urbánica edificará un edificio de apartamentos en la colonia Escalón, otro complejo habitacional fuera del Distrito El Espino. Se estima que la inversión nueva en ambos proyectos rondaría los S$50 millones. Las obras residenciales desarrolladas por esta compañía se enfocan en la construcción horizontal de amplios
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espacios internos y áreas comunes dotadas de mucho verdor, priorizando la sostenibilidad. Para el ejecutivo la clase media es un segmento en donde hay oportunidad de brindar soluciones habitacionales innovadoras, debido al mismo déficit que posee.
$500
millones
Urbánica anunció en febrero pasado la inversión de dos Mega Proyectos inmobiliarios de 490 manzanas.
EN PORTADA
Portal Ribera
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
GRUPO COEN L
a base del negocio inmobiliario de Grupo Coen en Nicaragua tiene fuertes vínculos con el cultivo de algodón, primer negocio emprendido por don Piero Coen Montealegre a sus 14 años de edad y que años después lo consolidó como el principal proveedor de algodón en la región. Su regreso a su natal Chinandega fue el aliciente para iniciar con el negocio de la agricultura, la ganadería y el segmento inmobiliario. Parte de la estrategia de la compañía en este rubro es la adquisición de grandes extensiones de tierra en Centroamérica en ubicaciones estratégicas o la compra de propiedades
NICARAGUA
subutilizadas para su futura reconversión en Nicaragua, Guatemala y Honduras. GC Desarrolladora y GC Administración de Propiedades se han encargado de llevar a cabo esta labor. El grupo inició su actividad en el sector de la construcción residencial como respuesta a la falta de infraestructura en áreas productivas donde opera, lo cual a su vez propicio una gran demanda externa. Uno de los proyectos claves de Grupo Coen es Viejo Santo Domingo que complementa la oferta residencial con espacios comerciales y de oficinas y se inspira en la ciudad de Grandada.
Proyecto Viejo Santo Domingo
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El diseño es variado pues está compuesto por residencias y apartamentos tipo Manor houses, flats, mini flats y lofts, con lo cual se atiende las necesidades de diferentes segmentos. El Cortijo de la Sierra es otro de los proyectos que sumarán 829 viviendas dirigido a la clase media de Nicaragua. En Playa El Yankee localizada en el pacífico sur de Nicaragua se trabaja en los planos de un proyecto que combinará residencias y hoteles. Grupo Coen inició hace cuatro años la transición de la segunda generación de la familia, creando consigo un gobierno corporativo y pasando de ser una empresa familiar a una con estructura corporativa.
EN PORTADA
El Cortijo De La Sierra
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Búsqueda de una mayor plusvalía, comodidad o incluso la seguridad convierten a las ciudades de la región en destinos con pujante crecimiento inmobiliario
Urbes encarecen el precio de vivienda en la región La limitante de espacio ha impulsado la construcción en altura en las principales ciudades. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
Ciudad de Guatemala, Guatemala
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URBANISMO
C
omodidad, seguridad y cercanía con lugares de trabajo y estudio son algunas de los principales atributos que busca con mayor frecuencia los centroamericanos a la hora de comprar vivienda. Esta demanda ha provocado que los precios de venta del metro cuadrado en el mercado alcancen, en algunas áreas, muy buena plusvalía, lo que no solo están aprovechando los desarrolladores nuevos sino aquellos que quieren vender la propiedad que compraron hace años atrás. En Centroamérica el común denominador es la búsqueda de vivienda en sitios de fácil acceso a centros laborales, comercio, escuelas y universidades, principalmente en ciudades que ofrecen una infraestructura de servicios consolidada. Sin embargo, la falta de ordenamiento urbano ha hecho que estas ciudades tengan limitantes de espacio lo cual ha favorecido la construcción en altura, principalmente en zonas cercanas a las urbes.
Guatemala apuesta a estratos medios y altos En Guatemala existe un déficit habitacional de más de 1,6 millones de viviendas, cifra que crece de forma vertiginosa, principalmente en poblaciones con estratos económicos bajos. No obstante, en los últimos cinco años los desarrolladores han puesto su mirada en los estratos medios y altos, los cuales han crecido un 30%, de acuerdo con estimaciones de la Cámara Guatemalteca de la Construcción. La oferta para este segmento representa un 25% del total del mercado inmobiliario guatemalteco. Satisfacer la demanda de este estrato representaría un aumento continuo del 10% en las ventas inmobiliarias anuales. El avance de proyectos habitacionales para los segmentos A y B en los municipios del área periurbana de la ciudad de Guatemala y el aumento de vivienda vertical se ha hecho evidente. De los 5600 proyectos existentes, unos 2 mil son premium aseguran en la Cámara Guatemalteca de la Construcción. Este segmento se caracteriza por viviendas que van desde los 200 metros cuadrados hasta los 1000 metros
cuadrados. El crecimiento de este tipo de obra está empezando a tomar forma en zonas como la 3,6,7,8,9 y 12. A estas se suma la 18 que ha logrado atraer proyecto vertical y el área de la Avenida Bolívar emerge como una nueva posibilidad, explicó Pelayo Llanera, presidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción. Actualmente, el sector residencial tiene un inventario de 38 mil metros cuadrados. Juan Carlos Salazar, director de la firma Inspecciones Globales señaló que existen muchas zonas con potencial y oportunidad de negocios para los desarrolladores, razón por la cual es difícil referirse a zonas específicamente atractivas. Calzada Roosevelt es un ejemplo de una zona activa que no ha sido atendida. Para Santiago Tizón, director de desarrollo e innovación de la empresa Calidad Immobiliaria, existe una adecuada distribución de la oferta, pero aún es necesario desarrollar zonas que poseen accesos y servicios como son la 3,6,7,8,9 y 12. En contraste, Naranjo es un área donde suman cerca de 10 proyectos nuevos de condominio, de los cuales dos son en vivienda vertical dirigido a un segmento premium. Por su parte, la zona 14 concentra 14 proyectos nuevos habitaciones con precios más bajos que en otras ubicaciones pero atribuido a que dichas viviendas son más pequeñas.
Seguridad factor clave en El Salvador La seguridad se ha convertido en una variable clave para la decisión de compra, en especial en países como Honduras y El Salvador, agobiadas por altas tasas de criminalidad, como consecuencia de ello, se han creado en estos países residenciales tipo fortaleza que ha provocado un aumento acelerado en los precios del metro cuadrado. Esta situación la experimentan zonas como La Libertad, Soyapango, Ilopango y Apopa afectadas por la violencia e inseguridad. Mientras que en Santa Tecla o Santa Elena los inmuebles muestran una mayor demanda y el valor aumenta por su ubicación.
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En la Cámara Salvadoreña de Bienes Raíces explican que hace una década en algunas áreas del país, el metro cuadrado se cotizaba en $30 mientras que ahora se pueden cotizar hasta en $400, provocando una sobre especulación y restringiendo las posibilidades de muchas familias a vivir en este tipo de alternativa de vivienda. “La ejecución de obra residencial en El Salvador se ve limitada por el tema de inseguridad ante la exigencia de los clientes de construcciones cerradas, lo cual encarece el proyecto que en algunos casos no se ejecuta”, sostuvo Antonio Velásquez, director ejecutivo de la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO).
La ejecución de obra residencial en El Salvador se ve limitada por el tema de inseguridad ante la exigencia de los clientes de construcciones cerradas, lo cual encarece el proyecto que en algunos casos no se ejecuta”. Antonio Velásquez Director Ejecutivo Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO).
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Radiografía del inventario residencial en la región
El costo de la tierra en Nicaragua viene en aumento principalmente en zonas que se han visto beneficiadas con una robusta infraestructura de servicios o bien por un dinamismo en la industria turística.
Costo por metro cuadrado ($)
ZONA
Playas Pacífico Norte Carazo Tola San Juan del Sur Managua Granada León
3,6 – 18 6- 24 24 -72 180 -360 120-300 120 48
Fuente: Instituto de Turismo de Nicaragua
NICARAGUA
EN ALZA
AUGE HABITACIONAL EN PANAMÁ Para este año se espera un incremento en la cantidad de unidades habitacionales vendidas con respecto al 2015. La mayor demanda se concentra en la oferta que concentra precios entre los $65 mil y los $80 mil.
PERIODO
Adquisición de vivienda ($millones)
2,391.1 2,337.0 2,265.6 2,180.5 2,148.1
2015 2014 2013 2012 2011
Fuente: Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos (DEEE) – Banco Davivienda 2016.
Rango de precios ($miles)
+ de 40 40 001 -65 000 65 001 – 80 000 80 001 – 95 000 95 001 120 000 120 001 – 150 000 150 001 -250 000 250 001 -350 000 350 001 – 500 000 500 001 y más
Ventas Proyectado a 2016 2015
798 1 916 1 582 1 133 931 439 695 384 273 211
469 2 579 1 618 1 079 1 257 1 015 1 112 585 502 287
COSTA RICA
CONSTRUCCIÓN RESIDENCIAL DESARROLLA EN EL PRIMER SEMESTRE DE 2015. En el último año la vivienda popular impulsada por el subsidio del Estado impulsó la construcción residencial. El sector privado edificó en su mayoría soluciones de vivienda de 100 a menos de 150 metros cuadrados.
ÁREA (M2)
Menos de 40 40 a menos de 70 70 a menos de 100 100 a menos de 150 150 a menos de 200 + de 200 Total
Cantidad de viviendas
Área (m2)
Valor *
3,6 – 18 6- 24 24 -72 180 -360 120-300 120 48
5 893 272 002 115 419 270 337 160 243 234 538 1 058 432
1 132 56 121 28 991 69 346 38 235 65 559 259 384
*Valor en millones de colones. / Fuente INEC, Costa Rica.
Según Colliers, en el sector residencial de El Salvador se espera que en los próximos años se construyan unos 29 mil metros cuadrados con el desarrollo de proyectos como Puerta La Castellana y Puerta Los Faros. Pese a que El Salvador ha sufrido una contracción en el sector de la construcción, el capital local sigue apuntando por su país. Grupo Bolivar invierte en un nuevo proyecto de apartamentos en la zona de San
Benito dirigido al mercado de ingresos medio y altos.
Honduras con leve crecimiento En el caso de Honduras, el Índice Mensual de Actividad Económica (IMAE), elaborado por el Banco Central de Honduras (BCH), detalla que a abril de este año el sector de la construcción privada continuó recuperándose y que su incremento fue 2,1%.
NOVIEMBRE 2016 / 118
Silvio Larios, director ejecutivo de la Cámara Hondureña de la Construcción explicó que luego de siete años de desaceleración, en el primer trimestre de 2016 se empezó por primera vez a modificar el panorama. La construcción registró en la última década un desempeño bastante bajo. De acuerdo con la Encuesta Trimestral de Construcción privada, durante el 2015 el área total construida experimentó una caída de 11,1% debido
Fuente: Covivienda, Panamá
En cuanto a los saldos de crédito de vivienda otorgados por el sistema financiero salvadoreño se presentó un crecimiento de 2,3% entre 2014 y 2015.
PANAMÁ
EL SALVADOR
LEVE INCREMENTO
URBANISMO
a la reducción de 9,4% en la edificación residencial (representa el 57,2% del total del sector). Los precios de vivienda para clase media en Tegucigalpa y San Pedro Sula se mueven entre $53 mil a $132 500 y para clase alta $177 mil a $221 mil. El sector noroeste es donde más proyectos habitacionales se están desarrollando dirigidos en su totalidad a la clase media alta con valores que superan los $108 mil. En esta área se están llevando a cabo los tres proyectos más importantes de la ciudad. En Tegucigalpa, la colonia Lomas de Mayab es una de las zonas de mayor plusvalía a ella se une los proyectos que se desarrollan sobre el anillo periférico. En dicha ciudad, la construcción vertical se ha convertido en una opción atractiva de vivienda impulsada por los costos de la tierra y la seguridad. En Tegucigalpa las torres de apartamento ya representan un 25% del mercado, mientras que en San Pedro Sula es de un 5%. En la primera, un apartamento con tres habitaciones, sala comedor, cocina, tres baños se puede cotizar en $152 mil. Los financiamientos para vivienda en el país están disponibles en el sistema financiero, que maneja líneas de redescuento de préstamos para vivienda del Banco para la Producción y la Vivienda, el Fondo Social para la Vivienda y el Régimen de Aportaciones privadas, que financian tasas que mueven entre 9% y 11%.
En los primeros seis meses de este año se adicionaron 1.237 unidades al inventario, lo cual representa un total de 13.877 unidades de apartamentos”. Eileen Chévez CBRE Panamá.
Panamá, una mina de concreto y acero Mientras que en El Salvador y Honduras el precio de la tierra se cotiza alto por razones de seguridad, en Panamá el dinamismo económico, la estabilidad y seguridad han puesto el precio de la tierra por las nubes. Estos factores han atraido la llegada de inversionistas extranjeros de alto poder adquisitivo a comprar bienes inmobiliarios en el país canalero. Punta Pacífica, Avenida Balboa, Punta Paitilla, Ancón y San Francisco se han convertido en los epicentros de los rascacielos de lujo en la ciudad, cuyas propiedades llegan a costar más de $3 millones, explicó Pedro Desdreno, director de la
LA CIFRA
$174.000 Costo promedio
de una vivienda en el Gran Área Metropolitana en Costa Rica.
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Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces. De acuerdo con datos de CBRE Panamá, los proyectos residenciales clase A muestran un aumento en el precio promedio por metro cuadrado. Los mismos pasaron de $2850 a $3100 al comparar el primer semestre de 2015 con respecto al mismo periodo de este año. En los primeros seis meses de este año se adicionaron 1237 unidades al inventario, lo cual representa un total de 13877 unidades de apartamentos, sostuvo Eileen Chévez, de CBRE Panamá. En el último año, Panamá cuantificó unas 8362 viviendas entre casas y apartamentos, lo cual representó una inversión de $900,1 millones y para este 2016 se esperan ventas de $1,1 millones como resultado de la construcción de 10500 soluciones, según el Consejo Nacional de Promotores de Viviendas (Covivienda). Cabe destacar que el 76% de las casas comercializadas en el 2015 se cotizaron a precios menores a los $120 mil, el 18% entre $120 mil y $350 mil y un 6% por arriba de los $350 mil.
Nicaragua, tierra fértil para el desarrollo inmobiliario En Nicaragua, el precio de la tierra también ha ganado valor, con incrementos desde los $75 hasta los $500 por metro cuadrado en algunas zonas al sur de Managua y hasta $580 por metro cuadrado en el departamento costero de Rivas, atribuido al desarrollo turístico que experimenta la zona. En Managua, las áreas donde se reportan los mayores incrementos en la plusvalía de las propiedades están ubicadas al sur, donde en la última década se ha experimentado un alza de hasta 1000%. El aumento en el precio depende del estado del suelo, su dimensión y ubicación, razón por la cual no se puede generalizar. Tal es el caso de la Rotonda Jean Paul Genie y la carretera a Masaya donde el metro cuadrado se puede cotizar hasta en $500, explicó Raúl Calvet, fundador de la Asociación Nicaragüense de Inversionistas y Desarrolladores. Sin embargo, Calvet asegura que Nicaragua se mantiene como el destino con los costos de propiedades más bajos de Centroamérica.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
“En Nicaragua, la tierra es más barata que en Tegucigalpa donde en áreas internas el metro cuadrado puede costar más de $300, por encima de los $80 que cuestan acá. En Costa Rica esa misma ubicación puede rondar los $450, mientras que en Guatemala y Panamá hasta $1300”, sostuvo Calvet.
Costa Rica le apuesta a la verticalidad y nuevos cambios demográficos A diferencia de Nicaragua donde la construcción vertical apenas está dando sus primeros pasos, en Costa Rica el desarrollo de condominio en altura sedujo durante el 2015 y para este año la tendencia parece mantenerse luego de varios proyectos aprobados en el Gran Área Metropolitana. En el último año, se contabilizaron más de 750 mil metros cuadrados para la construcción de condominios obteniendo un crecimiento de 4,7% con respecto al 2014. Por el momento, los metros cuadrados solicitados en permisos de construcción giran la balanza a favor de residencias. Sin embargo, también se percibe un cambio en los patrones de compra del costarricense en busca de cercanía y seguridad, variables que ofrecen los proyectos en condominio. Asimismo, los desarrolladores buscan persuadir la intensión de compra del consumidor a través de espacios con lujo en sus acabados y un abanico de opciones de servicios en sus áreas comunes, todo por una menor cantidad de metros cuadrados habitables. Según Newmark Grubb Centroamérica, en el año pasado se contabilizaron 22.147 unidades habitacionales, con una tasa de disponibilidad que se ubicó en el rango del 34%.
Ciudad de Panamá, Panamá
El estudio dirigido por esta firma también concluyó que el valor promedio de una vivienda en el Gran Área Metropolitana ronda los $174 mil y que el área habitable en el último año fue de 110,54 metros cuadrados. Analizando las cifras antes expuestas es posible determinar que la vivienda vertical muestra un valor en su metro cuadrado mucho más elevado que la oferta horizontal. Prueba de ello es que la actual oferta habitacional en altura con áreas de 90 metros cuadrados puede superar los $175 mil, principalmente en el casco metropolitano, sitio donde se están gestando proyectos de lujo verticales. En contraste el promedio de área habitable en proyectos horizontales ronda los 126 metros cuadrados con un costo promedio estimado de $166 mil. Uno de los principales desafíos que enfrentan los desarrolladores es lograr
En Nicaragua, la tierra es más barata que en Tegucigalpa donde en áreas internas el metro cuadrado puede costar más de $300, por encima de los $80 que cuestan acá. En Costa Rica esa misma ubicación puede rondar los $450, mientras que en Guatemala y Panamá hasta $1.300”. Raúl Calvet Fundador Asociación Nicaragüense de Inversionistas y Desarrolladores.
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abaratar los costos en el proceso de construcción. Costa Rica es el segundo país más caro de Centroamérica para construir. La mano de obra, el concreto y otros materiales son mucho más baratos en el resto de países de la región, según un estudio elaborado por la Cámara Costarricense de la Construcción. Panamá encabeza la lista, sin embargo, esta medición no contempla los gastos asociados por trámites, los cuales siguen siendo el dolor de cabeza de los desarrolladores por los plazos de respuesta que a la postre inciden en los costos administrativos y financieros. “El metro cuadrado de construcción se encarece hasta en $100 debido al exceso de regulaciones que en algunos casos no se ajustan a la realidad del país”, aseguró José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario del Parque. A ello se suman las cargas sociales que incrementan el costo laboral ya que en el país es de un 53%, mientras que en el restos de la región es de 44%. Los altos costos de la mano de obra y uso de métodos constructivos poco tecnificados también afectan el costo final de la vivienda. De acuerdo la la empresa BildTek, en Costa Rica el costo de construcción en dólares por metro cuadrado subió más del 75% en los últimos 10 años. Esto significa que construir en el 2005 costaba $400 por metro cuadrado y ahora cuesta en promedio $700. A ello se suma que la mano de obra aumentó un 80% del 2005 al 2015.
URBANISMO
Vista aérea Ruta 27, a la altura de Escazú en la capital costarricense.
Ciudades en Centroamérica crecen por la libre El crecimiento urbano en Costa Rica no ha respondido a políticas de ordenamiento a nivel nacional y local, sino, en buena medida, a la dinámica del mercado inmobiliario. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
C
entroamérica experimenta un vertiginoso crecimiento de su población urbana pero de forma desordenada. El 59% de su población habita en zonas urbanas y se espera que en la próxima generación 7 de cada 10 personas vivan en las ciudades, según el Banco Mundial. Costa Rica tiene la mayor tasa de población urbana en la región (75%), y al mismo tiempo una de las de más rápidas crecimiento del mundo. Guatemala y Honduras poseen una tasa menor de población urbana, al tener solo un poco más de la mitad de ella viviendo en las ciudades, pero experimentan dos de las mayores tasas de crecimiento en la región (3,4% y 3,2%, respectivamente en el 2015). Panamá, El Salvador y Nicaragua tienen niveles intermedios de urbanización, alrededor del 60%. Un estudio realizado por el Laboratorio Prias para el Informe del Estado de la Región encontró que las manchas urbanas de las capitales de Panamá y Costa Rica son las que más se han expandido. Entre 1975 y 2014 la ciudad canalera pasó de 5.110 a 21.618 hectáreas, lo que representa un aumento de 323% y San José de 8.544 a 21.999 hectáreas (157% de incremento). Esta es una tendencia mundial asociada a procesos de modernización y transformaciones productivas y sociales atribuido a la búsqueda de mejores oportunidades laborales, educativas, así como una mejor calidad de vida. Sin embargo, la insuficiente planificación urbana, unida a debilidades financieras y técnicas de las entidades competentes, han resultado en marcos institucionales, regulatorios y de control limitados. Esto ha generado altos niveles de riesgo para la población, la infraestructura pública y privada y las actividades económicas que se desarrollan en esos territorios. Asimismo, la falta de políticas adecuadas de vivienda y programas necesarios para hacer frente a la rápida urbanización traen consigo un aumento de la informalidad y barrios marginados, altos costos de la tierra, degradación de áreas públicas, y criminalidad. Muestra de ello es que hoy en día, 1 de cada 4 residentes urbanos de la región vive en barrios marginados
SUELO: ACTIVO AGOTABLE En el 2000 la mayoría de los países de la región habían duplicado su extensión urbanizada comparada con 1975. Hoy día la tierra total desarrollada es tres veces más extensa que hace cuatro décadas. País
1975
1990
2000
2014
Km
211,11
315,2
439,14
669,25
Crecimiento relativo
1
1,49
2,07
3,16
Km2
118
212,36
299,71
511,46
Crecimiento relativo
1
1,8
2,54
4,33
Km2
555,68
765,24
997,01
1,631
Crecimiento relativo
1
1,38
1,79
2,94
Km2
340,03
491,5
730,66
1,212,85
Crecimiento relativo
1
1,45
2,15
3,27
Km2
259,92
363,82
514,87
708,16
Crecimiento relativo
1
1,4
1,98
2,72
Km2
223,06
323,31
446,31
530,79
Crecimiento relativo
1
1,45
2
2,38
2
Costa Rica
El Salvador
Guatemala
Honduras
Nicaragua
Panamá
Fuente: GHSL Landsat Versión Alfa, Comisión Europea JRC, 2015
y no tiene acceso a servicicios de saneamiento. Asimismo, el hacinamiento residencial, la falta de espacios públicos de recreación e insuficientes servicios públicos básicos, agravados por un acceso limitado a las oportunidades educativas y laborales, son factores de riesgo para la violencia y el crimen. El Global Study on Homicide 2013 de la Oficina de Naciones Unidas contra la Droga y el Delito (ONUDD) reveló que los asentamientos con una población de más de 50 mil habitantes registran un número desproporcionado de homicidios en los países de Centroamérica. La criminalidad y la guerra de pandillas le cuesta a la región un estimado de 8-9% del PIB cada año, según Informes del Banco Mundial y la ONUDD. Ante la ausencia de regulaciones, los costos de la congestión y la contaminación pueden disminuir el crecimiento económico y reducir la habitabilidad de las ciudades.
NOVIEMBRE 2016 / 122
Ciudades: Oportunidad de prosperidad mediante un crecimiento económico sostenido Centroamérica ha logrado estar inmersa en un círculo virtuoso de demanda fuerte, inflación más baja y mejor posición externa principalmente por la creciente demanda china de materias primas, aunado por la recuperación de Estados Unidos y la debilidad de los precios internacionales de la energía. En el último año, el PIB creció en promedio un 4,25% ligeramente inferior al experimentado al 2014 (4,5%) como producto del enfriamiento de las remesas en El Salvador y la salida de Intel en Costa Rica. Con un entorno económico positivo, las ciudades brindan un espacio necesario para que las empresas se beneficien de su locación, generando un intercambio de ideas, conocimiento y tecnología.
URBANISMO
De acuerdo con el Banco Mundial, a través de densidades más altas, las ciudades permiten interacciones sociales y económicas más frecuentes que los escenarios no urbanos. Los países de todo el mundo experimentan mayores ingresos per cápita a medida que se vuelven más urbanizados. Esta tendencia también es válida para Centroamérica. Panamá y Costa Rica, los dos países más urbanizados de la región, tienen el ingreso per cápita más alto. Por el contrario, Honduras y Guatemala, presentan los niveles más bajos (de casi el 55%), ocupando puestos inferiores en la medida de ingresos per cápita entre los seis países.
Realidad en Costa Rica El Valle Central vivió una metropolización no planificada en los últimos 30 años, caracterizada por una creciente pero discontinua expansión de la mancha urbana y la integración de localidades adyacentes. El área construida en la GAM casi se duplicó entre 1982 y 2013. Ante la ausencia de controles efectivos; en 2012 el porcentaje de suelo dedicado a uso urbano que estaba ubicado fuera del “anillo de contención” delimitado en el Plan GAM de 1982 era más de 25 veces mayor que en 1986. Las zonas industriales se ubicaron en áreas distintas a las planeadas, las áreas residenciales principalmente horizontales se ampliaron sin tomar en cuenta criterios de riesgo de desastre. También en los últimos 30 años se dio un boom comercial con la apertura de centros comerciales fuera de los cantones centrales de San José, Alajuela, Heredia y Cartago. En 1993 abrió sus puertas Multiplaza Escazú, en 1995 el Mall San Pedro, en el 2003 se edificó
Multiplaza del Este y Terramall, un año después Paseo de las Flores y en 2012 Plaza Lincoln y el año pasado City Mall. Como consecuencia de este proceso, el valor del suelo amplió la brecha entre zonas rurales y urbanas, así como entre cantones, lo que a su vez reprodujo la segregación entre sectores de distintos niveles de ingreso, señaló el Estado de la Nación. En las zonas centrales de ciertos cantones hoy puede hablarse de un virtual agotamiento de las áreas urbanizables, en tanto que en otras que poseen la infraestructura necesaria se observan procesos de despoblamiento (como el centro de San José). Según datos del INEC, entre 2000 y 2011 San José sufrió una pérdida habitacional del 5%, mientras que los cantones periféricos aumentaron en más de un 15%, con las consiguientes complicaciones para la movilidad de los trabajadores. Esta situación es consecuencia del abandono del centro de la capital como sede de algunas instituciones públicas entre ellas la Bolsa de Valores, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos y la Municipalidad de San José que salieron de los cuadrantes centrales del cantón. Esto debilitó la función como centro institucional que había desempeñado el área metropolitana. Mientras algunos lugares pierden residentes, los cantones periféricos aumentan su población, afectando la movilidad. Este proceso ha sido facilitado en parte por la inversión pública, que extendió las carreteras hasta esas zonas, sin que el sector inmobiliario aportara mucho a cambio de ese beneficio. Este panorama quiere ser revertido por la Municipalidad de San José,
ayuntamiento que tiene como meta atraer a unas 10 mil personas para que vivan y desarrollen sus actividades laborales en el casco metropolitano. Según el alcalde josefino, Johnny Araya se han realizado varias acciones para hacer de la capital un destino atractivo para vivir como lo es el desarrollo de proyectos inmobiliarios dirigidos a funcionarios de instituciones públicas y empresas que se ubican en la ciudad. Hasta el momento se han aprobado cuatro torres. A ello se suma una mayor inversión en la renovación de espacios públicos, el desalojo de comercio informal, la construcción de obra de infraestructura pública, la regulación de la publicidad exterior, la mejora de servicios públicos como recolección de desechos sólidos y la canalización de caudales de agua y el fortalecimiento de la policía municipal. Precisamente, el tema de la seguridad se ha convertido en una variable fundamental que determinará el éxito o el fracaso en esta iniciativa. “Paralelamente a las condiciones de mejora, hay que prestarle vital atención al tema de la seguridad, pues es necesario generar mayor iluminación en las calles, contar con policía urbana, para que los futuros habitantes capitalinos no tengan miedo de desplazarse en horas de la noche o durante su jornada laborar”, sostuvo Olman Vargas, director ejecutivo del CFIA. En la actualidad, el 25% de las personas tarda más de dos horas al día en llegar a su destino. Esto genera costos que afectan la productividad y la salud de las personas, produce más contaminación y consumo de combustibles.
Se han realizado varias acciones para hacer de la capital un destino atractivo para vivir como lo es el desarrollo de proyectos inmobiliarios dirigidos a funcionarios de instituciones públicas y empresas que se ubican en la ciudad. Hasta el momento se han aprobado cuatro torres”. Johnny Araya Alcalde de San José
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
MEDIDAS URGENTES Acciones desde los gobiernos nacionales y locales para hacer las ciudades más inclusivas, resilientes y competitivas
NACIONAL
LOCAL
Fortalecimiento de las instituciones para la planificación y la prestación eficaz de servicios
Invertir en el desarrollo de la capacidad técnica de los gobiernos municipales. Alinear los recursos financieros con las responsabilidades funcionales. Proporcionar marcos legales, incentivos y asistencia técnica para la cooperación intermunicipal.
Integrar la planificación del uso del suelo y la inversión en infraestructura a nivel local. - Mejorar los mecanismos para generar ingresos propios. - Coordinar la planificación y prestación de servicios en todos los municipios y aglomeraciones.
Facilitar el acceso a una vivienda adecuada y bien ubicada
Desarrollar una política integral de vivienda. - Mejorar la focalización de los subsidios. Fortalecer los sistemas de administración de tierras. - Proporcionar recursos e incentivos para los municipios alineen los planes territoriales de desarrollo y de inversión de capital a los objetivos nacionales de vivienda. - Mejorar los sistemas de información a nivel nacional.
Integrar los programas de vivienda con los planes de desarrollo local. - Dar prioridad a la generación de terrenos con servicios en lugares accesibles. Implementar inversiones específicas de mejoramiento de barrios para ampliar el acceso a los servicios básicos en los barrios pobres.
Crear resiliencia mediante la reducción del riesgo de desastres
Mejorar la calidad y el acceso a la información sobre riesgo de desastres con un enfoque en las áreas urbanas. Incorporar la información del riesgo de desatres en las decisiones de inversión pública. - Asignar recursos financieros para financiar inversiones críticas para la reducción de riesgos.
Desarrollar y hacer cumplir los planes de uso del suelo y las normas de construcción que consideran la resiliencia a riesgos. - Identificar y priorizar las inversiones críticas necesarias para reducir el riesgo a nivel de ciudad.
Aumentar la competitividad a través del desarrollo económico local
Mejorar la calidad y disponibilidad de los datos económicos para la toma de decisiones. - Desarrollar la capacidad subnacional para brindar servicios de apoyo empresarial a las firmas locales. Adoptar un enfoque más estratégico para la promoción de inversiones con el fin de maximizar las ventajas comparativas espaciales y sectoriales.
Mejorar el entorno empresarial en el ámbito local. - Incorporar consideraciones de desarrollo económico en los planes de desarrollo local. - Fortalecer el diálogo público privado (DPP) en el ámbito local.
Fuente: Estudio de la Urbanización en Centroamérica “Oportunidades de una Centroamérica Urbana”, Banco Mundial.
El Área Metropolitana concentra las carreteras con mayor tráfico promedio diario: entre 50 mil y 80 mil vehículos se desplazan diariamente por cada una de las rutas del anillo de circunvalación, las autopistas General Cañas y Florencio del Castillo y la ruta 27. “Existe una ecuación perversa de estancamiento en la capacidad de la red vial nacional, en el incremento significativo de la obra vehicular y falta de planificación de la red de carreteras y los servicios de
transporte público”, sostuvo el Arq. José Luis Salinas, fundador de Grupo Inmobiliario Del Parque y de la firma Arquitectura & Diseño. De acuerdo con el Estado de la Nación, el Valle Central es una zona susceptible a eventos de origen natural con potencial para convertirse en desastres. El crecimiento de la población urbana, desarrollos residenciales que infringen la normativa, obras de infraestructura que aumentan la impermeabilidad de los suelos, la pobreza y la exclusión, que dan
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lugar a asentamientos humanos en márgenes de ríos contribuyen a acrecentar su vulnerabilidad. Entre 1985 y 2013 los cantones con mayores registros de desastres fueron, precisamente, los más urbanos y poblados, como Desamparados, San José, Alajuela, Cartago y Aserrí.
¿Cuáles son las barreras que nos limitan? La carencia de una política macro que promueva el desarrollo ordenado de
URBANISMO
la Gran Área Metropolitana es una de las grandes limitaciones que enfrenta Costa Rica, así lo aseguró el Ing. Olman Vargas, director ejecutivo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). La respuesta de la política pública en esta materia ha sido débil. Hace poco más de tres décadas Costa Rica hizo esfuerzos formales por planificar y regular el uso del territorio metropolitano con la formulación del Plan GAM de 1982, pero sobre la marcha se dieron los patrones antes mencionados. La falta de acción pública permitió que, en la práctica, el mercado inmobiliario operara con pocas restricciones. Existen pocas condiciones para formular políticas correctivas, mientras persista una institucionalidad débil. Toda esta problemática es alimentada por la falta de una autoridad y una normativa que considere el carácter inter cantonal de muchos asentamientos. Prueba de ello es que hay un limitado uso de los planes reguladores cantonales. En el Valle Central, 16 municipalidades no los tienen. Ello se explica, entre otros factores, por lo disperso y desarticulado del marco normativo institucional, la tramitomanía en la revisión y aprobación de los planes, y la falta de recursos económicos y técnicos de las municipalidades, el INVU y otras entidades involucradas. “Hay una desintegración de la región metropolitana. Diversos cantones que se complementan se encuentran separados por barreras políticas que en la práctica no existen, generando una discontinuidad y provocando que cada cantón se convierta en una isla” afirmó el Arq. Rafael Solís de la firma Urbanistas Asociados. A su juicio existe un divorcio, por un lado el Instituto de Vivienda y Urbanismo no cumple su función de planificar y por otro lado las Municipalidades no integran proyectos regionales, sino que ven cada jurisdicción como una isla. “Lo que se debería hacer es desarrollar este país considerando las potencialidades, definiendo inicialmente un plan maestro y que cada cantón defina proyectos y programas específicos”, sostuvo el Arq. Solís.
El país debe hacer un cambio radical, se requiere de un esfuerzo nacional para mejorar el entorno urbano, pues actualmente hay un divorcio entre la planificación urbana y lo que vivimos todos los días como caos vial. No es posible que nos dediquemos a hacer casas horizontales con techos de zing que al paso del tiempo se herrumbrarán”. Arq. José L. Salinas Presidente Grupo Inmobiliario Del Parque
El Arq. José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario Del Parque critica la actitud restrictiva de algunas municipalidades al frenar densidades y alturas basándose en normativas que data de hace 40 o 50 años atrás, copiados de modelos mexicanos. “El país debe hacer un cambio radical, se requiere de un esfuerzo nacional para mejorar el entorno urbano, pues actualmente hay un divorcio entre la planificación urbana y lo que vivimos todos los días como caos vial. No es posible que nos dediquemos a hacer casas horizontales con techos de zing que al paso del tiempo se herrumbrarán”, señaló el Arq. Salinas. Los expertos aseguran que existen varios ámbitos que requieren atención: normativa dispersa y débiles controles sobre la existente; intereses económicos que se resisten a las regulaciones y poca voluntad de la población para acatar políticas restrictivas. Muestra de ello son los impases que han sufrido las diversas iniciativas para regular el entorno urbano. Muestra de ello fue el Plan de Ordenamiento Territorial de la GAM (Potgam) en el 2012, el cual no recibió el apoyo del sector privado e
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instituciones con lo cual no se llegó a aprobar. Posteriormente el Ministerio de Vivienda junto con el Instituto Tecnológico de Costa Rica elaboraron una nueva propuesta creándose el Plan GAM 2013-2030, aprobado en 2014. Sin embargo, pese a que el mismo fue oficializado se encuentra impugnado ante la Sala Constitucional. Asimismo se creó la Política Nacional de Ordenamiento Territorial (PNOT) y posteriormente el Plan Nacional de Ordenamiento Territorial 2014-2020 (Planot), en el 2014 se firmó a su vez un decreto para agilizar las acciones de revisión y aprobación de planes reguladores. Sin embargo, pese a la proliferación de nuevas normas y reglamentos el área urbana de la GAM mantiene un alto y sostenido crecimiento. La realidad del ordenamiento territorial en la GAM es un buen ejemplo de cómo la falta de planificación puede generar altos costos, tanto para la economía como para el bienestar de la población. En el caso costarricense, empeora la deuda ecológica, afecta la calidad de vida, compromete la disponibilidad futura de recursos naturales y genera altos costos económicos y sociales.
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Vivienda:
sólo un sueño para millones en Centroamérica El 2015 fue el año en que Costa Rica reportó mayor cantidad de bonos entregados de los últimos siete años. Sin embargo, el déficit real es de más de 761 mil unidades habitacionales. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
NOVIEMBRE 2016 / 126
VIVIENDA SOCIAL
C
ontar con una vivienda digna y segura para vivir es el sueño que hoy albergan cuatro de cada 10 familias en Centroamérica. Sin embargo, la posibilidad de cumplir este anhelo, se vuelve cada vez más difícil de cumplir debido a la poca inversión que destinan los gobiernos en vivienda social.
El déficit habitacional en Centroamérica asciende a más de 4,8 millones de unidades, según un estudio elaborado por el Consejo Centroamericano de Vivienda y Asentamientos Humanos (CCVAH). Adicionalmente, se estima que por año surgen más de 292 mil hogares en la región, lo cual ejerce aún más presión sobre la demanda de vivienda en condiciones accesibles. Mientras tanto, en el ámbito de las políticas públicas los esfuerzos que se llevan a cabo para atender esta problemática son insuficientes, en buena parte debido a que los gobiernos tan sólo invierten en promedio un 0,76% del PIB en vivienda popular. El panorama se complica si se toma en consideración que en la región habitan más de 42,5 millones de personas, de ellas un 70% no tiene acceso a créditos y un 44% vive en condición de pobreza. Precisamente, el Estado de la Región reveló que el hacinamiento es la principal necesidad básica en Centroamérica. Muestra de ello
es que en países como Nicaragua, Guatemala, Honduras y El Salvador más del 35% de los hogares viven en esa situación. La mayor incidencia se presenta en Nicaragua, donde seis de cada 10 hogares están hacinados. Panamá y Costa Rica muestran niveles mucho menores: 19,3% y 5%, respectivamente. Sin embargo, estas cifras crecen ampliamente si se analiza la situación que viven los hogares en zonas rurales, donde el hacinamiento aumenta hasta en un 50,1%. Aunque las carencias de vivienda se concentran en la zona rural, el problema es cada vez más preocupante en las ciudades debido a una fuerte migración, creando a su paso áreas urbanas desordenadas y discontinuas. Este fenómeno es atribuido a la búsqueda de mejores oportunidades laborales y educativas, lo cual genera una creciente demanda de vivienda y la creación de asentamientos informales en áreas marginales de las ciudades. Las mismas a su vez, carecen de las condiciones mínimas para una vida digna y ponen a sus pobladores en situación de vulnerabilidad.
En el último año los indicadores del Sector Vivienda muestran un comportamiento similar a los anteriores, donde es posible observar un decrecimiento del Déficit Cuantitativo o Faltante Natural de vivienda”. Franklin Solano Investigador de Fuprovi, Costa Rica.
Vivienda en América Latina ¿Cuántas familias no cuentan con un techo para vivir o en condiciones precarias? La falta de vivienda adecuada para personas de bajos ingresos sigue siendo un grave problema en la región.
58%
34% México
El Salvador
57%
41%
Honduras
18%
67%
Costa Rica
Guatemala
78% Nicaragua 50% Ecuador 72% Peru
República Dominicana
39% Panamá
29%
Venezuela
33% Brasil
37% Colombia
43% Paraguay 26% Uruguay
75% Bolivia 23% Chile
32%
Argentina
Fuente: BID, 2014
NOVIEMBRE 2016 / 127
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Cada vez hay menos proyectos que se ofrecen a precios inferores a los $20 mil, debido a que financieramente no son rentables. Año con año sube el precio de la mano de obra lo cual aumenta el costo de la construcción, por lo cual resulta poco atractivo ante la carencia de incentivos y de un retorno de inversión”. Ricardo Meléndez Vicepresidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua
En la región centroamericana, se estima que el 54% de la población vive en zonas urbanas actualmente, de acuerdo con Naciones Unidas y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID). Esto trae como consecuencia elevados precios de la tierra apta para vivienda y ubica a las familias en una posición de vulnerabilidad ante fenómenos naturales, creando problemas sociales asociadas a salud, seguridad, bienestar familiar y desarrollo humano. Prueba de ello es que en este tipo de asentamientos informales el acceso a servicios básicos usualmente se encuentra limitado. Un 13,7% de los hogares en Centroamérica no cuentan con un sistema de distribución de agua apta para consumo, una proporción que aumenta a 23,6% en hogares que habitan en zonas rurales. Por otra parte, nueve de cada 10 hogares ubicados en zonas rurales carecen de electricidad, de acuerdo con el Estado de la Nación 2014.
Principales necesidades básicas insatisfechas en Centroamérica Saneamiento
Costa Rica
Hacinamiento Electricidad Dependencia económica
El Salvador
Calidad de la vivienda Asistencia escolar Agua
Guatemala
Honduras
Nicaragua
Panamá
Centroamérica
0%
20%
40%
60%
Nivel de afectación Fuente: Elaboración propia con base en ENAHO 2014 (Costa Rica): EHPM 2013 (El Salvador); ENEI, I-2014 (Guatemala) EPHPM, 2013 (Honduras); EMNV, 2009 (Nicaragua) y EPM, 2014 (Panama).
NOVIEMBRE 2016 / 128
Aunado con el hacinamiento, la calidad de la vivienda es otro de los componentes que más influyen sobre la existencia de las necesidades básicas insatisfechas en los hogares centroamericanos. Paredes o techos construídos a partir de materiales de desechos, pisos de tierra, o el uso de adobe, fibras naturales como material de construcción afectan la calidad de vida de sus habitantes, principalmente tomando en cuenta la ubicación de estos países, usualmente afectados por las condiciones climáticas.
En Costa Rica El déficit habitacional real es de 761.446 unidades. Al cierre del primer biestre de este año se han otorgado 1.702 bonos que representan una inversión de ¢12.900 millones, explicó Rosendo Pujol, titular de vivienda. En el último año los indicadores del Sector Vivienda muestran un comportamiento similar a los anteriores, donde es posible observar un decrecimiento del Déficit Cuantitativo o Faltante Natural de vivienda, sostuvo Franklin Solano, investigador de Fuprovi. “Pese a que la cantidad es muy pequeña, lo importante es que esa tendencia se ha mantenido por varios años con lo cual el déficit ha dejado de crecer”, agregó Solano. Cabe destacar que el 2015 fue el año que reporta mayor cantidad de bonos entregados de los últimos siete años y en términos de inversión ocupa el segundo lugar desde el 2000, de acuerdo con el Informe Nacional “Situación de la Vivienda y Desarrollo Urbano 2015” elaborada por Fuprovi. Para el último año el monto total de la inversión fue de ¢84.249 millones. Pese a que Costa Rica muestra buenos indicadores en entrega de bonos de vivienda, uno de los retos que debe superar es en el tema de trámites de construcción que deben enfrentar los desarrolladores de vivienda social. En un estudio elaborado por Fuprovi presentado el año pasado se indica que el trámite para obtener los permisos municipales,
VIVIENDA SOCIAL
Panorama en Costa Rica VIO
DHR
% (DHR/Hogares)
54,5%
1.400.000
54,0% 53,5%
1.200.000
53,0%
1.000.000
52,5%
800.000
52,0%
600.000
51,5%
400.000
51,0%
200.000
Valores relativos
Valores absolutos
Hogares
1.600.000
50,5%
0
50,% 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: FUPROVI-UNIN basado en la Encuesta Nacional de Hogares, 2010-2015 *VIO: Vivienda Individual Ocupada. / **DHR: Déficit Habitacional Real.
ambientales y las pólizas necesarias puede representar hasta 50 meses. Por ejemplo, al analizar los costos de un proyecto de 40 viviendas bajo la modalidad de adelanto de subsidio, el estudio reveló que los costos más elevados se concentran en los trámites: la póliza de riesgo de trabajo superó los ¢4,2 millones, permisos de construcción ante la municipalidad ¢2,7 millones y viabilidad ambiental superó los ¢5,2 millones. Lo anterior sin tomar en consideración los costos financieros.
Panorama regional Los cálculos recientes señalan que los problemas de vivienda afectan a más de una tercera parte de las familias de América Latina y el Caribe que viven en las ciudades. En el caso particular de Centroamérica, los gobiernos están realizando esfuerzos, en algunos casos limitados para reducir la brecha en el déficit habitacional. En El Salvador el gasto público destinado a este rubro era equivalente al 0,12% del PIB. Pese a lo bajo de su inversión, en lo que va de este año se han logrado desarrollar seis proyectos que forman parte del Programa de Vivienda y Mejoramiento de
Asentamientos Urbanos Precarios, Fase II, por un monto de $63 millones provenientes del BID y que benefició a 292 familias. En Nicaragua, las mismas autoridades admiten que su inversión en este rubro ha sido históricamente bajo con un 0,14% del PIB. En contraste, la necesidad de vivienda crece como espuma al reportar un déficit de 950 mil viviendas, según datos del Instituto de la Vivienda Urbana y Rural.
A principios de este año, el gobierno anunció que facilitaría el acceso a financiamiento para la adquisición de vivienda popular, sin embargo, los resultados no han sido los esperados, por lo cual el sector privado no mira como rentable apuntar hacia este segmento. “Cada vez hay menos proyectos que se ofrecen a precios inferores a los $20 mil, debido a que financieramente no son rentables. Año con año
Insatisfacción por hacinamiento, según país, por zona 2014 Total
Área urbana
Área rural
Región
35,5
25,6
50,1
Costa Rica
5,0
4,3
6,8
El Salvador
36,2
27,4
52,6
Guatemala
43,8
30,1
60,2
Honduras
38,8
30,7
46,6
Nicaragua
56,5
46,5
71,8
Panamá
19,3
14,9
28,8 (porcentaje de hogares)
Fuente: Elaboración propia con base en ENAHO 2014 (Costa Rica): EHPM 2013 (El Salvador); ENEI, I-2014 (Guatemala) EPHPM, 2013 (Honduras); EMNV, 2009 (Nicaragua) y EPM, 2014 (Panama).
NOVIEMBRE 2016 / 129
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Julio Castellanos Tesorero de ACENVI.
sube el precio de la mano de obra lo cual aumenta el costo de la construcción, por lo cual resulta poco atractivo ante la carencia de incentivos y de un retorno de inversión”, sostuvo Ricardo Meléndez, vicepresidente de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua. Al respecto, el empresario nicaraguense Raúl Salazar, presidente de la constructora Salazar Romero manifestó que el gobierno debería retomar el antiguo sistema de ahorro programado para adquirir vivienda, el cual consistía en sustraer un porcentaje del salario del trabajador para dirigirlo al Fondo Social de Vivienda y cuando el mismo solicitaba un préstamo con este fin se le otorgaba tasas preferenciales. En contraste, Honduras figura como uno de los países centroamericanos con mayor gasto público dirigido a este sector con un 2,42% del PIB. La Cámara Hondureña de la Construcción (Chico) anunció la inversión de $50 millones en el desarrollo de proyectos de vivienda social. El jerarca de esta agrupación,
21%
15%
Carentes de infraestructura
Carentes de saneamiento
12%
11%
Materiales deficientes
Carentes de tenencia segura
9%
6%
Carentes de agua potable (por tubería)
Pisos de Tierra
6%
6%
Hacinamientos
Déficit cuantitativo
6%
4%
Carentes de electricidad
Techo deficiente
2% Paredes deficientes
Porcentaje de hogares, 2009
La iniciativa busca resolver las falencias que han imperado en el mercado para impulsar el desarrollo habitacional y generar unas 200 mil nuevas soluciones para el 2020. Para ello se propone la creación de un fondo de garantía que brinde acceso a microcréditos para personas del sector económico informal”.
¿Cuáles son los principales problemas de vivienda en las ciudades de América Latina y El Caribe?
Fuente: Un espacio para el desarrollo con base en Rojas y Medellón (2011). Nota: Las cifras en cada categoría no equivalen a la sumatoria de sus componentes. Por ejemplo, algunos hogares que carecen de saneamiento pueden carecer de agua potable (por tubería).
NOVIEMBRE 2016 / 130
Osmín Bautista explicó que con este monto se proyecta la construcción de unas 17 mil viviendas. En Guatemala, Hábitat para la Humanidad prevé contabilizar unas 75 mil viviendas construidas y para el próximo año se proponen construir 25 mil más para sumar 100 mil soluciones de vivienda. A este esfuerzo se suma el que realiza la Asociación Centroamericana de la Vivienda, Capítulo Guatemala (ACENVI), la cual presentó una nueva propuesta política nacional de vivienda. “La iniciativa busca resolver las falencias que han imperado en el mercado para impulsar el desarrollo habitacional y generar unas 200 mil nuevas soluciones para el 2020. Para ello se propone la creación de un fondo de garantía que brinde acceso a microcréditos para personas del sector económico informal” explicó Julio Castellanos, tesorero de ACENVI. Otra alternativa es promover un modelo de arrendamiento financiero habitacional y brindar tasas de interés preferencial para vivienda. En Panamá están apuntando por la figura de alianza público- privada para mitigar las necesidades de vivienda. El gobierno prevé construir 15 mil nuevas unidades al este de la capital, las cuales serán vendidas entre los $30 mil y $40 mil a una tasa de interés preferencial por debajo del 4%. Esta iniciativa forma parte del programa gubernamental Techos de Esperanza del cual ya se licitó la construcción de unas 30 mil viviendas populares. Elissa Suárez, directora ejecutiva del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda) señaló que existe una brecha entre la oferta que brinda el sector privado con respecto a la demanda existente al encarecimiento de la vivienda, la cual se vislumbra cada vez más lejana para las clases más desposeídas. Según el Censo de Población y Vivienda, 137 mil familias de carecen de vivienda, un cifra que podría aumentar debido a que los mismos desarrolladores aseguran que la construcción de vivienda social se ha complicado debido a las alzas en los costos de los materiales, de la mano de obra y el suelo.
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ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
Corredores indican que la decisión entre una y otra opción dependerá de las circunstancias personales, situación económica y laboral en el largo plazo.
¿Comprar o alquilar, cuál es la mejor opción? Para el inversionista, la adquisición de bienes inmuebles en altura puede representar una opción atractiva debido a la fuerte demanda de vivienda por parte jóvenes profesionales y familias que buscan una segunda propiedad. Por Karen Retana, kretana@inversioninmobiliariacr.com
L
a compra de vivienda es por lo general el activo más importante de una familia, de ahí que una buena parte de los costarricenses visualizan esta inversión como una meta o un sueño por cumplir. Este deseo se evidencia en la prevalencia de vivienda propia en el mundo donde siete de cada 10 hogares son propietarios. En América Latina la tasa de propiedad se acerca al 65%, según datos del Banco de Integración Económica (BID).
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TENDENCIAS
Si bien se ha asociado la compra de casa como sinónimo de estabilidad, lo cierto es que el principal motivo parece ser financiero, pues su valorización permite capitalizar la inversión en el largo plazo, que eventualmente puede incrementar su riqueza. “Sin embargo, la adquisición de este bien no necesariamente es la mejor alternativa para todas las familias pues los altos costos de transacción de la compra y venta hacen que los beneficios de la capitalización se materialicen en el largo plazo”, explicó Andrés Blanco especialista senior en Desarrollo Urbano y Vivienda del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). En promedio los costos legales, los de registro, así como el pago a intermediarios llegan a un 11% del valor de la vivienda en promedio en América Latina. A ello se suman los costos de mantenimiento e impuestos. Por ejemplo, si una familia desea comprar una casa de ¢100 millones, debe destinar al menos ¢1,5 millones por mes para pagar el préstamo, en contraste el alquiler le representa una menor cantidad de recursos, sostuvo Franklin Solano, coordinador de investigación de la Fundación Promotora de la Vivienda (Fuprovi). En Antillón Real Estates señalan que la opción de comprar o alquilar depende de las circunstancias personales y el mercado inmobiliario. Para tomar la mejor decisión se debe analizar cuál es la situación económica familiar, valorar que la compra viene acompañada de gastos implícitos en la tramitología y las entidades financieras no financian el 100% del valor de la vivienda.
LA CIFRA
En Costa Rica hay
1.436.120 viviendas
de las cuales 263.206 son alquiladas
También es importante tener claro cuáles son las perspectivas laborales y económicas a futuro, pues la compra de vivienda representa un préstamo a largo plazo que incidirá en las finanzas personales. La alternativa de alquilar puede ser una opción atractiva para diversos grupos poblacionales que buscan conveniencia y mayor movilidad. En el país hay 1.436.120 viviendas de las cuales 263.206 son alquiladas, de acuerdo con cifras de la Encuesta Nacional de Hogares 2015 del INEC. El mercado inmobiliario en las áreas urbanas, en especial en los sectores de San José Oeste, el centro y San José – Este ha mutado hacia el condominio en torres de apartamentos dirigido a nuevas generaciones de comprados, explicó José Luis Salinas, presidente de Grupo Inmobiliario Del Parque, firma que además de estas ubicaciones ha apuntado por atender la necesidad de profesionales jóvenes en Heredia.
Millennials y la búsqueda de flexibilidad Los millenials, una generación que nació en la década de los 80 y principios de los 90 muestran patrones de consumo orientados a la búsqueda de mayor flexibilidad, algo que ofrece el alquiler para movilizarse en la búsqueda de mejores condiciones de empleo o estudio. Esta oportunidad de negocios y el afán de satisfacer la necesidad de vivienda en las poblaciones de estratos económicos medios, ha propiciado que los desarrolladores se dirijan hacia la construcción de proyectos en ubicaciones provistas de una infraestructura de servicios consolidada y que aporte conveniencia y movilidad. “Hay que considerar que las distancias de un lugar a otro cada vez son más largas; el tiempo de los ciudadanos más escaso y el tráfico más complejo. Un factor crítico es hacer que el inmueble sea un espacio de gravitación, esto significa que debe ir más allá de localización y generar una sinergia con su entorno”, explicó Melizandro Quirós director de República Inmobiliaria Consulting, S.A.
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La adquisición de este bien no necesariamente es la mejor alternativa para todas las familias pues los altos costos de transacción de la compra y venta hacen que los beneficios de la capitalización se materialicen en el largo plazo”. Andrés Blanco Especialista senior en Desarrollo Urbano y Vivienda Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Karla Quevedo, gerente comercial de Garnier- Garnier Desarrollos Inmobiliarios asegura que la ubicación estratégica cerca de lugares de trabajo y centros comerciales, son factores muy valorados por los inversionistas. De ahí que el desarrollo de proyectos de uso mixto ha ganado terreno. Además dio paso a una nueva cultura de cohabitación que surge de la mano con regulación moderna y adaptada a esta forma de vivir. “Los millennials, los más longevos, aquellos que tienen de 30 a 35 años, no compran vivienda. Ellos sacrifican la tenencia por la experiencia, no ven un problema en alquilar así no están atados a una deuda”, explicó Francisco Navarro, consultor en inteligencia inmobiliaria. Los millennials no priorizan el estatus o la acumulación de posesiones, sino que valoran más su tiempo libre, la independencia y aunque algunos se encuentran en edades para establecer sus propias familias, una gran cantidad de ellos prefieren prolongar la soltería. Los nuevos compradores valoran mucho más estos factores que, el mismo tamaño de la vivienda donde van a desarrollarse. Muestra de ello es que este segmento por busca
ESPECIAL: DESARROLLO RESIDENCIAL
apartamentos de menos de 100 metros cuadrados, con no más de dos habitaciones, y con una renta no mayor a los $1.000, ya que apenas han iniciado en la fuerza laboral. Un aspecto que estima este segmento es la flexibilidad en los contratos de alquiler. Años atrás se caracterizaba por tener un periodo de vigencia de un año o más. Sin embargo, los nuevos consumidores buscan alquileres incluso por semana. A nivel legal, esto también implica crear estructuras condominales a la medida, con regulaciones que faciliten la convivencia y sean multi temáticas, y comprensivas. De acuerdo con el estudio: Se busca vivienda en alquiler, Opciones de política en América Latina y El Caribe del BID, la vivienda en alquiler predomina en algunos de los grupos de población más dinámicos como son los jóvenes, los hogares unipersonales y los divorciados. Es por ello que apoyar el alquiler puede conducir a satisfacer mejor las preferencias de la demanda y crear mayor movilidad residencial. Algunas desarrolladoras como Hogares de Costa Rica, CasaMax, Eurohogar, Grupo Inmobiliario Del Parque han apuntado por ofrecer
La ubicación estratégica cerca de lugares de trabajo y centros comerciales, son factores muy valorados por los inversionistas. De ahí que el desarrollo de proyectos de uso mixto ha ganado terreno”. Karla Quevedo Gerente Comercial Garnier & Garnier Desarrollos Inmobiliarios
alquiler con opción de compra y con el respaldo de un banco para que financie al comprador. El Banco Nacional gestiona este tipo de modalidad en varios puntos del Gran Área Metropolitana y funciona mediante un contrato de alquiler por cinco años con la empresa desarrolladora, en los cuales la mensualidad incluirá un monto de ahorro para completar la prima.
Cuando finaliza ese periodo la persona puede utilizar esa prima, ahorra para la compra de casa y financia el restante 80% con la institución financiera, explicó Pablo Montes de Oca, gerente de BN Fondos. Este tipo de proyectos se encuentran en rangos de precios desde los $90 mil a los $180 mil y el alquiler se calcula con un 7% del valor del inmueble por año, más una suma de $200 por mes como ahorro para la prima. Durante el plazo, el precio del alquiler se mantiene constante. El cliente lo puede ver como un crédito en dos etapas: una primera etapa en la que amortiza el 20% del valor de la vivienda y una segunda en la que amortiza el 80% restante.
Nuevas generaciones Para el 2020 las generaciones Y y Z representarán el 45% del ingreso bruto de América Latina.
LA CIFRA
45%
Del ingreso bruto
de América Latina Vendrán de las generaciones Y y Z en el 2020. NOVIEMBRE 2016 / 134
SECCIÓN ESPECIAL COMERCIAL
Con estas nuevas poblaciones, el comercio electrónico crecerá de forma más acelerada por el despliegue de la conectividad móvil lo que multiplica los puntos de contacto entre los clientes y el comerciante y se esperan avances aún más agresivos, en la medida en que los instrumentos transaccionales comienzan a llegar de forma continua a los consumidores. Esto hace que el desarrollo inmobiliario apunte más por el diseño
de zonas que ofrezcan experiencia, infraestructura de conectividad en áreas comunes, salas de trabajo conjunto y tiendas de conveniencia integradas al proyecto, señaló Quirós de República Inmobiliaria Consulting, S.A. Así, los nuevos proyectos deben incluir más amenidades, es decir, servicios, instalaciones y comodidades adicionales y que sean innovadores y aporten un valor agregado a la adquisición de la unidad habitacional.
¿Esta creciendo la vivienda en alquiler en américa latina? En la mayoría de los países de la region, el aquiler ha aumentado en las últimas décadas. Aunque América Latina y el Caribe es una región de propietarios, el alquiler continúa siendo significativo. Uno de cada cinco hogares de la región alquila su vivienda.
Los millennials, los más longevos, aquellos que tienen de 30 a 35 años, no compran vivienda. Ellos sacrifican la tenencia por la experiencia, no ven un problema en alquilar así no están atados a una deuda”. Francisco Navarro Consultor en Inteligencia Inmobiliaria.
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Colombia
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O F NOLO I C I N AGÍ SA TEC
Sector oeste se deprime frente a oferta de oficinas Momento propicio para colocar oferta existente, más no para agregar metraje Por Ernesto Villalobos T., evillalobos@inversioninmobiliariacr.com
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lo largo de 2012 y 2013 se agregaban en promedio casi 120 mil metros cuadrados por año en espacios de oficinas, mientras que en los últimos 2 años concluidos (2014 y 2015), ese nuevo inventario cayó a un promedio de 70mil metros cuadrados. Eso bien podría explicar que el mercado de oficinas haya mostrado una recuperación de un punto porcentual (1%) en el último año, más no obstante habría que señalar que esta
recuperación obedece más a un comportamiento menos agresivo desde la perspectiva de la construcción, que a un aumento sustancial en la demanda. Por ejemplo, las absorciones que en esencia representan la demanda de espacios, han sido durante esos cuatro años, siempre inferiores al nuevo inventario, lo cual ocasionaba que la disponibilidad fuera en constante crecimiento, hasta llegar a cifras de 18% tres períodos atrás. La recuperación de ese punto
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porcentual en lo que llevamos de 2016 se da como indicamos en primera instancia, gracias a la disminución en el agregado de oferta y una demanda sostenida, baja pero sostenida. De lo anterior podemos deducir que el actual es un buen momento para colocar el producto ya existente más no para considerar la opción de agregar nuevo espacio. Hay todavía una disponibilidad importante que colocar, y la demanda continua en un ritmo lento.
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Tasa Disponibilidad General (Redondeada) Se destaca que si se excluye la clase C, la tasa de disponibilidad baja al 11,50%. Una tasa de disponibilidad del 10% es considerado como punto de equilibrio 20% 18%
18% 16%
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4 del 2015
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2 del 2016
Fuente: Newmark Grubb Central America, al 2do Trimestre - 2016
Con todo y todo, hemos de decir que no consideramos que el mercado esté “deprimido”, ya que para que esto suceda la demanda debería tener tendencia a la baja y la realidad es otra. Desde 2013, la demanda ha mostrado un incremento de 30% en promedio por año y este 2016 parece no ser la excepción. De mantener esa tendencia de crecimiento en la demanda, junto con un mercado de desarrolladores con comportamiento conservador (que así lo ha sido sabiamente los últimos 2.5 años) podríamos ver una recuperación del mercado (alcanzar la cifra mágica de 10% en disponibilidad), a inicios del 2018. Ahora bien, lo más importante en este momento es que los desarrolladores se concentren en colocar el inventario actual, dar mantenimiento al inventario más antiguo y desarrollen su cartera de inmuebles actuales. No es conveniente hacer grandes agregados de inventario aún, más allá de 80mil metros cuadrados seria mucha presión para el sector oficinas que necesita urgentemente conseguir hilvanar periodos consecutivos con mejoras en disponibilidad. Si nos referimos al mercado dentro del sector oficinas, vemos que el agregado de nuevo espacio en clase A+, ocasionó un importante incremento en la disponibilidad hasta llevar a cifras superiores al 20%.
A pesar de lo anterior, el inventario total en esta clase es pequeño y con buena demanda a lo largo de los años. Adicionalmente goza de una mayor “lealtad” de sus inquilinos por lo que no dudamos que pronto volverá a los porcentajes que nos tiene acostumbrados en rangos de entre 4% y 8%. Si nos referimos a clase A, este sí ha sido el más “damnificado” de los últimos años al ya cumplir varios periodos consecutivos por encima del 10%. Este apartado representa todavía la mayoría del inventario nacional y por ende tiene mucho peso en lo que suceda en el mercado en términos generales. Algo que lo podría afectar en el futuro cercano es la cercanía del precio promedio con respecto a la clase A+, es que ya se ubicó en menos de $2, por lo que algunos de sus inquilinos actuales podrían verse tentados a moverse una de estas facilidades con mayores comodidades y prestigio por un ligero cambio en el precio. Ahora bien, clase B es una muestra de que no necesariamente se debe ser muy lujoso y exclusivo para tener un buen producto. Clase B fue en años anteriores el sub-mercado que se mantuvo mucho tiempo por encima del 10% e incluso mucho de ese tiempo estuvo por encima de 15%. Ha mostrado una recuperación sostenida en los últimos
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periodos que lo han llevado ya a estar por debajo del umbral del 10% de disponibilidad y con esto poder considerarse un mercado saludable. Es válido destacar que lo que los desarrolladores han agregado en este nicho en los últimos periodos ha sido marginal, por lo que el sub-mercado básicamente se ha concentrado en colocar el producto existente. Pero, si vimos en el párrafo anterior que la brecha en precio entre clase A+ y A era muy pequeña, por el contrario el incentivo en reducción de costos para una compañía de pasarse de A a B es alto. La brecha entre estas dos clases es de más de $4 por metro cuadrado, lo que hace que una empresa que se pase de edificio A a uno B economice $400 mensuales por cada 100 metros, esto equivale a un ahorro anual de $4.800 por cada 100 metros de oficina. Independientemente de la cantidad de inventario en cada sub-sector de ubicación, son Heredia y el Sur de San José los mercados más saludables, con tasas de disponibilidad del 3% y 8% respectivamente, lo cual denota que más bien buscar espacios de oficinas vacantes en estos sectores es complicado, dando el poder de negociación a los propietarios. Por otro lado el Heredia centro y Alajuela centro son los sectores más críticos con disponibilidades del 43% y 85% respectivamente; convirtiéndolos en zonas donde el poder de negociación lo tienen los inquilinos. Es justo decir hacia el cierre de esta entrega de material que busca ofrecer un análisis de las condiciones de los mercados inmobiliarios locales, que zonas donde la demanda es más alta son justamente Heredia y el Este de San José, bien ubicados a la cabeza en demanda. El destacado anteriormente, es un factor que difiere en mucho de la realidad de años anteriores -donde el oeste de San José era el que siempre aparecía liderando este rubro-. A la situación actual de Heredia, le ayuda mucho los oficentros ubicados a lo largo de, o cercanos a la ruta nacional 1, mientras que al oeste le han afectado la gran concentración de oferta y el congestionamiento vial en prácticamente todas sus rutas de acceso.
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Inversión Inmobiliaria vinculada a Workplace Conference Beyond 2020
Mentes y espacios abiertos: Diseño de modelos de ambientes inteligentes de trabajo, cobra auge ante nuevas filosofías de fuerza laboral Por Ernesto Villalobos T., evillalobos@inversioninmobiliariocr.com
E
l poder de la información, sumado a la versatilidad de dejar pensar libremente y la búsqueda de distintos niveles de felicidad, mientras se desempeña una labor remunerada, figuran como parte de lo que debe considerarse a la hora de diseñar el espacio laboral ideal. Lo mencionado es parte de los contenidos que han sido contemplados en la edición 2016 del evento conocido como Workplace Conference: Beyond 2020 (WPC), y cuyo objetivo principal ha buscado iluminar el camino hacia
los entornos laborales de los próximos cinco años. “No es un secreto que los colaboradores de empresas en todo el mundo, grandes y pequeñas, tienen una mentalidad totalmente distinta a la que poseíamos los baby boomers, o quienes pertenecen a la Generación X”, afirmó Francisco Vásquez, presidente de 3g Smart Group, organizador de la visionaria actividad. “Precisamente por esa diferencia en la percepción de lo que debe ser una “oficina”, o de si debe encasillarse a alguien a laborar en un espacio
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físico definido, es que merece la pena tomarse la molestia de analizar lo que nos permita sacar el mejor provecho al potencial de cada quien, dentro de nuestras organizaciones”, agregó Vásquez. Como parte de los temas abordados, se valoró la experiencia de Google, en términos de cómo propiciar un espacio idóneo para laborar. Conceptos como dejar que los colaboradores sueñen y aporten con base en esos sueños; dejarlos equivocarse cuanto antes, para poder enmendar y trazar cursos correctos de ejecución
OFICINAS
de proyectos; valorar el trabajo en equipo, siempre que se respeten las individualidades y finalmente la búsqueda de la felicidad, en cada cosa que se hace, son el pan nuestro de cada día, en la renombrada multinacional. “El hecho de que a alguien se le hubiese ocurrido poner mesas de juego, en medio de una sala de trabajo, no es casualidad”, afirmó Ignacio Pérez, Director de Desarrollo de Negocios para e-Source Development Inc., quien se refirió al caso Google. “Para generar ideas que permitan hacer lo que nunca se ha hecho, debes permitir que haya mentes creativas, operando al cien”, sostuvo Pérez. Pero el asunto de propiciar toda esa innovación y creatividad, no debe dejar por fuera un concepto de importancia como la necesidad de que exista una identidad cultural de empresa. Es precisamente en el valor que ocupa la marca para la cual se trabaja, y para la cual se aporta, para cada uno de los trabajadores de la empresa, lo que hará que se vaya creando una relación de respeto e identidad, que permita la generación de aportes útiles al alcance de metas y objetivos. “Solamente en el momento en que logre concretarse una verdadera cultura de empresa, es que podrá generarse la sinergia cultural empresarial que va a enlazar el discurso y las acciones”, sentenció Roberto Pérez, representante de Nativa Consulting y a cargo del tema.
“Saber leer las señales de los colaboradores, en medio del crecimiento de nuestras organizaciones, es lo que va a derivar en el fortalecimiento –y más aún, en el robustecimiento- de las marcas que representamos”, acabó de aportar Pérez.
Microsoft: Denominador en tema de locaciones de trabajo inteligentes Uno de los casos que más concentró la atención de la audiencia al evento, fue el desarrollado en torno a la experiencia de la Multinacional Microsoft. “A la hora de valorar lo que haremos en términos de instalaciones para
nuestros colaboradores, siempre se toman en cuenta una serie de criterios que definitivamente le van a aportar muchísimo al resultado final del proceso”, afirmó Carolina Huertas, encargada de Real Estate & Facilities para Microsoft en Bogotá. “Se trata de hacer un balance entre las personas, el espacio y la tecnología; no sólo es un asunto de construir sitios que sean atractivos físicamente, sino que vayan más allá…hay que hablar de verdaderos laboratorios; espacios experimentales, si se quiere”, acuñó la experta. Para quien conoce muy de cerca la experiencia Microsoft, pues ha
Los conceptos de oficina son cada vez más suceptibles a evolucionar, influenciados por gustos y sentimientos de los colaboradores o potenciales colaboradores”. Francisco Vásquez Líder y fundador de las Workplace Conference.
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participado en procesos de manejo y selección de instalaciones durante muchos años, es un asunto delicado y que siempre debe mirar hacia adelante. “Nuestros ambientes productivos deben básicamente animar la libertad mental, considerando cero barreras –es decir que sean todo lo diversas que puedan ser-, que incluyan los conceptos de salud y bienestar general y finalmente que provoquen establecer un nexo que permita a los colaboradores identificarse con las marcas de la empresa”, ahondó la experta.
Facility management: Siempre suceptible a tendencias y piedra angular de la producción El otro gran tema que fue abordado durante el WPC, fue la enorme responsabilidad que recae sobre los Administradores o Gerentes de Instalaciones (Facility Managers), a la hora de determinar el mejor ambiente para la empresa u organización. Parte de las valoraciones que hizo el panel conformado por expertos de marcas tan posicionadas como Bayer,
Western Union y Microsoft, estuvo dirigido a la importancia de conformar equipos interdisciplinarios, para que asuman la determinación de prioridades en los procesos de cambio de instalaciones, construcción de ambientes nuevos o bien cualquier renovación a lo que ya existe. “A partir del momento en que se nos comunica cualquier decisión que involucre una variación en los ambientes laborales, corre por cuenta nuestra el que las partes involucradas de ahí en adelante, aporten lo que es necesario
Opiniónes Para quienes tienen a su cargo el Facility Management de organizaciones y empresas, son responsables de gran parte del éxito o fracaso de la gestión general. Coordinadores de lo que podría llamarse “el corazón del performance”, los FM´s deben lidiar con aspectos de índoles muy diversas, en su día a día.
Carolina Huertas, Real Estate & Facilities para Microsoft
Sebastián González, Head of facilities Mgmt & Security Officer, Central America and the Caribbean Bayer
Bryam García, Regional Manager, Corporate Real Estate Western Union
A fin de asumir con toda la seriedad que amerita, una decisión que decididamente tiene que ver digamos, con la migración a un nuevo edificio, hay que estar seguro de que se toman en cuenta todos los criterios y razonamientos”.
No sólo está en juego el performance de la fuerza laboral de la empresa u organización, sino que estamos hablando de que en tus manos está una inversión muy importante, hecha con base en una apuesta señalada por un equipo en quienes se deposita esa confianza”.
En esos equipos debe estar quienes más conocen de Administración del Recurso Humano, Desarrollo Estratégico y los que realmente manejan el norte que busca seguir la empresa, al menos durante el quinquenio siguiente”.
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conforman y conformarán las fuerzas laborales, determinarán la dirección que marque la oferta inmobiliaria de oficinas y ambientes de trabajo. “Sin duda alguna, quienes tomamos decisiones sobre dónde es conveniente o dónde no es conveniente abrir un centro de gestión, las amenidades que sean ofertadas, pesa mucho”, explicó el representante de Western Union. “Factores que complementen lo que ha sido señalado como conveniente para la comunidad de colaboradores, serán elementos a valorarse profundamente, en la revisión de ofertas”, argumentó el experto.
Espacios de trabajo: más que sillas y escritorios para garantizar la mejor adaptación de los colaboradores, a lo que vaya a ser nuevo”, afirmó Bryam García, Regional Manager, Corporate Real Estate para Western Union. “En esos equipos debe estar quienes más conocen de Administración del Recurso Humano, Desarrollo Estratégico y los que realmente manejan el norte que busca seguir la empresa, al menos durante el quinquenio siguiente”, señaló García. Las valoraciones en torno a esta temática son tan delicadas, que puede decirse que del buen juicio con que sean tomadas, dependerá en buena parte que la rotación se mantenga en valores que convengan a la organización, y que el flujo de los aportes de quienes deben darlos, sea el mejor para los intereses de la empresa. “El manejo de cualquier transición de esta índole, es de suma delicadeza”, acotó Sebastián González, Head of facilities Mgmt & Security Officer, para América Central y el Caribe, para Bayer. “No sólo está en juego el performance de la fuerza laboral de la empresa u organización, sino que estamos hablando de que en tus manos está una inversión muy importante, hecha con base en una apuesta señalada por un equipo en quienes se deposita esa confianza”, ilustró González. Tomando en cuenta que la evolución de aspectos tan sensibles y de tanta influencia en el trabajo, hoy día, es mucho más rápida que el diseño mismo, pero que además el concepto
de trabajo hoy, no está relacionado con un lugar sino con una actividad, para quienes toman decisiones sobre los ambientes laborales los factores a considerar son muchos y pueden variar en cualquier momento. “A fin de asumir con toda la seriedad que amerita, una decisión que decididamente tiene que ver digamos, con la migración a un nuevo edificio, hay que estar seguro de que se toman en cuenta todos los criterios y razonamientos”, añadió Carolina Huertas de Microsoft. “Hay que trazar fechas límite, jamás dejar que haya excusas que sustenten algo que podría derivar en un atraso, propiciar que todos los llamados a hacerlo se involucren, facilitar que haya espacio para elegir, y tomar en cuenta que el mejor ambiente de trabajo es algo que casi podríamos llamar “taylor made”, finalizó Huertas. De manera unificada, los expertos que participaron en el panel que analizó la administración de instalaciones para optimizar la productividad, coincidieron en que las tendencias marcadas por la forma de pensar de quienes
Dejar soñar, equivocarse cuanto antes, ser felices mientras se trabaja; conceptos en demanda de nuevos colaboradores NOVIEMBRE 2016 / 143
Como parte final del evento que buscó hacer una revisión en lo que serán los ambientes laborales para 2020, se valoraron aspectos que señalan el hecho de que dichos espacios son más que sencillamente sillas, escritorios y paredes. “Al igual que en la gran mayoría de las decisiones que tomamos los seres humanos, el espacio en el que llevamos a cabo nuestro trabajo influye sustancialmente en el desempeño”, dijo Alejandro Castillo, co-fundador de Rrebrand Strategic Design. “Estamos hablando de aspectos relacionados con las áreas sensoriales, cognitivas y sentimentales, de los seres humanos; sentimos, decidimos convencidos por hechos y a veces hasta en apego a lo que nos dice la parte más sensible de nosotros”, añadió Castillo. “Las cosas han cambiado tanto que para definir la forma en que recibiremos a nuestros colaboradores, va a considerar muy seriamente las partes más sensibles de cada quien, porque ello se va a ver reflejado en lo que estemos dispuestos a dar, en el día a día”, finalizó quien ha participado en procesos de identificación de áreas de mejora, para multinacionales de renombre. El próximo WPC, promete aportar aún más elementos de juicio en términos de ser capaces de determinar cuál sea el ambiente que propicie y extraiga los mejores materiales de quienes figuran como fuerza laboral de empresas u organizaciones.
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Grupo SIMAN inicia construcción de Millennium Plaza en El Salvador Proyecto integral supera los $175 millones; Incluyendo los $95 millones de la primera etapa, logrando generar 3,500 empleos directos e indirectos. Por Adrián Piñar, apinar@inversioninmobiliariacr.com
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nversiones SIMCO, empresa inmobiliaria del Grupo SIMAN, ha iniciado la construcción de su proyecto Millennium Plaza, el complejo más completo de cuatro edificios de uso mixto que tendrá El Salvador con espacios corporativos, comerciales, residencias y entretenimiento, ubicado en el Paseo General Escalón. El complejo incluye la construcción de una moderna torre de 30 niveles, 6 de estacionamiento subterráneo y 24 niveles de oficinas corporativas calificación AAA, un moderno y exclusivo
hotel, 3 niveles de penthouse, apartamentos residenciales, área comercial y de entretenimiento, auditorio con capacidad para 460 personas, un centro de convenciones de más de 1,200 m2, gimnasio, canchas deportivas y una innumerable cantidad de amenidades; incluyendo Millennium Skydeck, un espacio a 110 metros de altura con una vista 360° de la ciudad, un restaurante, lounge, salones para eventos, sala de proyección multimedia y otros elementos. Miguel Angel Simán, Presidente de Inversiones SIMCO, indicó a Inversión
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Inmobiliaria que la inversión del proyecto integral supera los $175 millones; Incluyendo los $95 millones de la primera etapa, logrando generar 3,500 empleos directos e indirectos, durante la construcción y al iniciar operaciones. “A la fecha, sin haber lanzado oficialmente el proyecto, se tiene asegurada la ocupación del 60% de todo el edificio corporativo, entre los cuales se encuentran empresas multinacionales, bancos y una parte de las oficinas del grupo SIMAN”, agregó Simán. Millennium Plaza ofrecerá a sus inquilinos y visitantes la facilidad de acceder directamente a través de una pasarela al Centro Comercial Galerías, el cual cuenta con su propio centro financiero, tiendas de marcas nacionales e internaciones, foodcourt, restaurantes, cafés y 11 salas de cine. A nivel arquitectónico su diseño incluye elementos que garantizan un mejor uso de la energía e iluminación natural, el tratamiento y reutilización de aguas y techos verdes que se suman al paisajismo del complejo, complementado con piezas de destacados artistas nacionales. También se contempló la accesibilidad vehicular a cuatro de las principales vías de la ciudad, por medio de cinco accesos internos al estacionamiento, además de carriles especiales con parada de bus y bahías para taxi, dentro de la propiedad.
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Millennium Plaza en cifras • Inversión supera los $175
millones • Espacio de 184,000 m2 • Más de 3,000 espacio de es-
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Paralelamente, empresas y residentes de la zona se encuentran impulsando la iniciativa Paseo Salvador del Mundo, para mejorar el área en temas de seguridad y urbanismo con el apoyo de las diferentes instituciones públicas y privadas. El proyecto se encuentra en etapa de excavación y proyecta finalizar su fase inicial en el primer semestre del 2018, la cual contempla la Torre
Corporativa, el área comercial y pasarela, estacionamientos, así como la plaza central que integrará los diferentes espacios y brindará un ambiente cultural y de entretenimiento. Inversiones SIMCO también ha desarrollado otras obras como el Centro Comercial Galerías, Plaza Centro, Plaza Santo Tomás, Plaza Prisma Santa Ana y otros desarrollos en el interior del país.
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tacionamiento para vehículos y motos 50 locales comerciales y restaurantes Un hotel de 180 habitaciones 60 apartamentos residenciales Torre Corporativa con disponibilidad de oficinas de diferente tamaño Skydeck, con el primer observatorio con vistas 360°, área de entretenimiento, helipuerto, sala multimedia, sala de exposiciones y recorridos interactivos El centro de convenciones de más de 1,200 m2 divisibles Auditorio con capacidad para 500 personas. El proyecto está siendo comercializado por RE/MAX Central
Fuente: Inversiones SIMCO
A la fecha, sin haber lanzado oficialmente el proyecto, se tiene asegurada la ocupación del 60% de todo el edificio corporativo, entre los cuales se encuentran empresas multinacionales, bancos y una parte de las oficinas del grupo SIMAN”. Miguel Angel Simán Presidente Inversiones SIMCO
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INDUSTRIAL
XX Cumbre de Zonas Francas de las Américas lanzó reto a gremio regional
Mucho potencial, pero más “temor” a desarrollar Zonas Francas Avances se dan, pero no al ritmo de otros países y regiones Por Ernesto Villalobos T., evillalobos@inversioninmobiliariacr.com
Vista aérea de Zona Franca Coyol, ubicada en Alajuela, Costa Rica
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INDUSTRIAL
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a XX Conferencia de Zonas Francas de las Américas, celebrada en setiembre pasado en San José, cerró un planteamiento que si bien podría sonar alarmante, más bien debería tomarse como un llamado a identificar áreas de mejora que catapulten a la región latinoamericana, a la competencia real en el mundo. Nuestra región latinoamericana tiene muchísimo potencial, pero que pareciera quedarse corto frente a las dudas sobre la toma de decisiones que nos permitan competir por cada vez más inversión. El papel de las zonas francas como instrumento de desarrollo nacional, los costos y beneficios del régimen, el comercio internacional de servicios y las zonas francas como parte de la cadena internacional de valor, fueron parte del menú que ofreció el máximo evento en el tema de zonas francas, cada año. En esta oportunidad, la cumbre fue organizada por la Asociación de Zonas Francas de las Américas (AZFA) y la Asociación de Empresas de Zonas Francas de Costa Rica (AZOFRAS), con el apoyo de la Promotora de Comercio Exterior de Costa Rica (PROCOMER), el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y el BAC San José. La Conferencia se llevó a cabo en la capital costarricense los días 28 y 29 de setiembre y no solo representó para Costa Rica un posicionamiento destacado en el mundo empresarial, sino que además enmarcó el vigésimo aniversario del proceso de evaluación y reflexión sobre el desarrollo del Régimen de Zonas Francas en el continente, que AZFA mantiene anualmente.
Rompimiento de paradigmas, como respuesta al ¿cómo competir? Dentro del contexto planteado por el evento, Jaime Granados, economista líder en comercio e integración del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), hizo una serie de señalamientos que evidencian el tremendo potencial que posee latinoamerica, pero que se desvanece frente a lo que pareciera ser un temor enorme por entrar a la arena grande del mercado
de zonas especiales o zonas francas. La participación de Granados se dio en el marco de la charla denominada “Regímenes de Zonas Francas: Un costo o un beneficio”. Entre los principales enunciados hechos por Granados, destacan lo que pareciera ser un miedo real y tangible por parte de quienes toman decisiones en toda la región, Gobiernos, sector privado y organismos regionales, de manera que la ruta a seguir en el futuro próximo los coloque a la altura de ofrecer una competencia real, a los líderes actuales del quehacer transformador de bienes y/o de la prestación de servicios dentro del régimen de Zona Franca. “Todo apunta a que la mentalidad del “Second best”, ha calado tremendamente en los latinoamericanos, sumiendo lo que siempre ha tenido el potencial de competir frente a frente con actores como Dubai, Singapur, Malasia y Polonia, en un conformismo que a veces es difícil de creer”, apuntó el experto. “Por ejemplo, conceptos como el Offshoring, Outsourcing y Postponement, que ya son parte del atractivo que ofrecen las zonas especiales líderes en el globo, apenas si se plantean como posibilidades para los líderes de nuestros países latinos…y eso nos deja totalmente fuera de cualquier posibilidad de atraer el grueso de la inversión mundial”, indicó Granados. Pero si bien las áreas de mejora son muchas, y muy están bien
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El presidente Luis G. Solís participó en la inauguración de la XX Conferencia de Zonas Francas de las Américas. Lo acompañan de izquierda a derecha: Mohammed Alzarooni, presidente Organización Mundial de Zonas Francas, Jorge Brenes, presidente de AZOFRAS y Juan Pablo Rivera, presidente de AZFA.
En esta oportunidad, la cumbre fue organizada por la Asociación de Zonas Francas de las Américas (AZFA) y la Asociación de Empresa de Zonas Francas de Costa Rica (AZOFRAS), con el apoyo de la Promotora de Comercio Exterior de Costa Rica (PROCOMER), el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y el BAC San José.
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atención sobre lo que debe ser una tríada de desarrollo y puesta en ejercicio inmediata, para latinoamerica: la urgencia de elaborar y mantener un benchmark regional, retomar el otorgamiento del premio a las mejores zonas francas del área y generar un banco estadístico y de conocimiento, que esté disponible como herramienta para inversionistas de todas las procedencias posibles.
$500 mil millones como objetivo para países latinos
“El temor a competir por el gran cúmulo de inversión, debe desaparecer”, afirmó Jaime Granados (izq), experto en comercio e integración del BID.
definidas, el especialista también aceptó que ha habido pasos importantes que en algunos casos muestran intentos por alcanzar niveles de mayor competitividad. En algunos casos se ha visto –señaló el experto en su ponencia- la intención clara de insertarse en opciones parte de la tendencia respetuosa del ambiente, con acciones concretas en reserva de espacios verdes, coordinación de programas de reutilización y reciclaje, y hasta diseño de planes de inserción de las comunidades en la preservación de recursos naturales. Asimismo, lo actuado en casos específicos deja ver el interés real de propiciar encadenamientos entre pequeñas y medianas empresas, con multinacionales que operan bajo el régimen de zonas francas. Esto anterior, puede verse evidenciado en planes de Responsabilidad Social, que cada vez se hace más presente en la oferta latinoamericana de zonas especiales o zonas francas. Parte importante de lo planteado por Granados, apuntó a la necesidad de vigilar las acciones que se tomen para incentivar fiscalmente los regímenes de zonas francas en la región latina. “Por una parte tenemos la necesidad de que la incentivación fiscal
no cese, y más bien se replanteen las vías a través de las cuales se llevan a cabo esos impulsos a la inversión”, acotó el representante del BID. “No obstante, va a ser determinante que se valore el tamaño de los incentivos que se otorgan, para que sean sostenibles en el tiempo, y que más adelante no vayan a volverse en contra de la misma actividad”, finalizó. Finalmente, el experto llamó la
En medio de lo discutido al calor de las opiniones que congregó la cumbre de zonas francas, el tema de lo que debería hacer en la región para aspirar a más, quedó plasmado en los resultados de un foro. Desde la inauguración oficial, los panelistas a cargo de las ponencias captaron la atención de los más de 300 participantes en la cita, con argumentos que si bien dejan ver el agradecido ritmo al que está creciendo la actividad, en la Región Latinoamericana, también han señalado serias falencias y carencias, que deben asumirse y ser enfrentadas, de inmediato. “Por estar cuidándonos de no ser volátiles en la toma de decisiones para avanzar, nos hemos quedado en lo conservador…casi estáticos, en muchas áreas”, admitió Guillermo
Carlo Pietrobelli, economista del BID, afirmó que el apoyo a innovación será determinante para el despegue de la competencia, en América Latina.
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Peña Panting, Consultor e impulsador de las Zonas de Desarrollo y Empleo (ZEDE), en Honduras. Peña formó parte del foro dirigido a evaluar la participación de las Zonas Francas, como instrumento de desarrollo regional. Argumento similar esbozó Juan Opertti, Gerente Logístico para Sudamérica de la oriental Katoen Natie, y compañero de Peña en el foro sobre desarrollo. “Los primeros lugares en ocupación y demanda, están ocupados solamente por los modelos que se han preocupado por ofrecer valores agregados, a sus ocupantes. Urge cambiar la mentalidad, hacia una que permita ver hacia adelante, y no se preocupe tanto por lo que ya cumplió su ciclo”. Entre tanto, y siempre dentro del
panel sobre desarrollo regional, fue la mexicana Claudia Ávila, quien “puso el cascabel al gato”, argumentando que es válida la pregunta de ¿por qué América Latina no ha decidido aliarse bajo un modelo que le permita – como una sola región productiva- para competir con Asia, por un mercado de $500 mil millones anuales…? “Si ya hemos avanzado tanto, limpiando la casa de cada uno, entonces qué nos impide unificar esfuerzos y romper paradigmas que detienen la conformación de una gran zona franca o parque industrial latinoamericano”, cuestionó la representante de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (Ampip). Precisamente para responder a tantas preguntas, en términos de resolver lo necesario para asumir retos
y cambiar, los participantes en el foro sobre innovación como instrumento de desarrollo económico han señalado que es el apoyo a la innovación algo de lo que realmente determina la diferencia entre las zonas productivas en el planeta. “El apoyo a innovación y creatividad es muy bajo en América Latina; diametralmente opuesto a lo que es en la Unión Europea y los Estados Unidos”, afirmó Carlo Pietrobelli, Economista Líder en Competitividad e Innovación, del Banco Interamericano de Desarrollo (BID). “Eso puede deberse en mucho, al carácter público que tiene el conocimiento en los países de la región, así como al hecho de que incentivar para la superación de obstáculos, no es un negocio rentable tampoco”, agregó el experto
XX Conferencia de Zonas Francas de Las Américas Empresas de diferentes sectores se dieron cita durante la XX Conferencia de Zonas Francas de Las Américas, efectuado los días 28 y 29 de setiembre 2016 en el Hotel Real Intercontinental en San José, Costa Rica
Stand World Free Zones Organization
Stand de Centro Corporativo El Tobogán
Stand Araújo Ibarra
Stand de Zona Franca Coyol
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INDUSTRIAL ENTREVISTA EXCLUSIVA
“Indecisión puede afectar a Latinoamérica, más de lo que se creé”
La Directora Ejecutiva de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP), habló con Inversión Inmobiliaria en el marco de la XX Conferencia de Zonas Francas de las Américas. Entre otras cosas, señaló el perfeccionamiento de la oferta inmobiliaria, como clave de la vinculación de la Región, con los grandes inversionistas. Por Ernesto Villalobos T., evillalobos@inversioninmobiliariacr.com
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l potencial es enorme y las oportunidades están a disposición de quien las quiera. Lo que pareciera urgir son las decisiones que finalmente permitan que la Región Latinoamericana compita en las “grandes ligas”, de las Zonas Especiales o Zonas Francas del mundo.
Sobre la posibilidad de repartirse entre los vecinos del área, un pastel de $500 mil millones anuales, nos habló Claudia Ávila Conelly, presidenta del máximo órgano mexicano, en ese mercado. Inversión Inmobiliaria: ¿Cómo se ve desde un país con 58 millones de metros cuadrados de oferta en Parques Industriales, la situación actual para atraer Inversión Extranjera hacia la manufactura o prestación de servicios en regímenes especiales? Claudia Ávila: Con optimismo. Preocupan algunas cosas, pero tenemos más razones para estar optimistas. IN: ¿Podría explicar a qué se debe esa preocupación? CA: Bueno, obedece a que como región, nos mostramos algo lentos frente a la posibilidad de participar de lleno en la puja por un mercado de $500 mil millones anuales. IN: ¿Cómo explicar esa realidad…?
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ENTREVISTA
Foto: Istockphoto
ENTREVISTA EXCLUSIVA
CA: Para comenzar, digamos que hay cierto temor. Eso no es un pecado… porque todos, en algún momento, sentimos temor a aventurarnos en nuevos retos o en la búsqueda de metas más altas. Lo que pasa es que la inacción en que nos hemos mantenido –como región- es seria; y eso es responsabilidad de todos: todos los que pudiésemos estar interesados en aspirar a más. IN: Ahora bien, sobre el crecimiento que se registra…eso indica que algo bueno se está haciendo… CA: Pero claro…a ver: En cada país se hacen cosas, se toman decisiones, se facilita la integración de cadenas productivas, etc. Pero eso, sumado a acciones que pudieran tomarse en conjunto –ofertando como región y no sólo como país- nos acercaría al gran escenario, donde todos los días ganan
más y más, actores como Dubai, Malasia, Singapur, Polonia… IN: Entonces, estamos frente a un paradigma, mantenernos protegidos, y cómodos, en cada uno de nuestros países, o atrevernos a atrapar peces mucho más grandes… CA: Así es. IN: Entre tanto, ¿qué diría usted que se puede hacer, en el corto plazo? CA: Mucho. Por ejemplo, generar estadística, integrar sistemas, propiciar encadenamientos más y más verticales, con actores de todos los estratos y tamaños de operación, para propiciar una mayor competitividad, romper barreras, y no desestimar seguir mejorando la oferta inmobiliaria de alto valor agregado. IN: Sobre eso último, ¿cuál le parece a usted que debe ser el norte?
Para Claudia Ávila, una oferta inmobiliaria especializada, podrá integrarse mejor a las intenciones por captar cada vez más inversión extranjera. NOVIEMBRE 2016 / 151
CA: Especialización. Cada vez nos damos cuenta que hay industrias dispuestas a invertir muy fuertemente, en nichos muy específicos. Ciencias de la vida, tecnología de punta, etc, y a esos sin duda les parece mucho más atractivo un inmueble con todas las exigencias de sus certificaciones, por ejemplo, que uno que deba ser mejorado. Integrar todos los valores agregados a esa oferta inmobiliaria primaria, debe ser la norma, y no excepciones. IN: ¿Se refiere usted a un nivel casi de perfeccionamiento de la oferta inmobiliaria? CA: Es el camino natural de todo proceso que busca la excelencia: superarse cada día, sin dejar de valorar opciones para hacerlo. IN:Frente a este panorama, ¿será que vemos cambios en el corto plazo…? CA: Pues quiero pensar que sí. Que si podemos cambiar y mejorar, claro que sí. Tenemos las capacidades y creo que todo el potencial para hacerlo. Con base en la experiencia que hemos adquirido con el tiempo, en AMPIP, estamos muy seguros de que habrá grandes y muy gratos premios, para los países y las organizaciones –públicas o privadas- que se definan en pro de integrarse para competir a mayor escala.
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Panamá,
tierra fértil para el desarrollo de Zonas Francas Economía panameña y la ampliación del Canal impulsan nueva inversión en este modelo de negocio. Por Zaira Rojas Lorenzo, info@inversioninmobiliariacr.com
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anamá se prepara para seguir atrayendo a los inversionistas, quienes han demostrado interés en aprovechar el potencial del territorio, tanto así, que los proyectos inmobiliarios para empresas en zonas francas siguen creciendo, en cantidad como en tamaño.
Según detalló el expresidente de la Asociación de Zonas Francas de Panamá (Azofrap), Ricardo Muñoz, existen actualmente en el país dieciocho zonas francas y están en proceso de aprobación otras más: la zona franca del Barú en la provincia de Chiriquí
y la zona franca de Tocumen S.A., ubicada en la capital panameña. También está en proceso de aprobación el proyecto Panapark Free Zone, el cual sería la mayor zona franca privada con 50 hectáreas de extensión y una inversión aproximada de $200 millones. El proyecto contará con naves industriales que abarcan desde 360 m2 hasta 1.458 m2, con lotes que van desde 1.500 m2 hasta una hectárea y macrolotes servidos a la medida desde una hasta alcanzar veinte hectáreas. Katherine Shahani, vicepresidenta de Azofrap, indicó que la obra generará
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unos 7 mil empleos y se constituirá para atender el sector Este de la capital en un polo de desarrollo grande, al ubicarse a unos metros de la salida de la Línea 2 del Metro, que se construye actualmente. “Para este año, esperamos tener los trámites terminados para esta zona franca e iniciaremos con el movimiento de tierra”, agregó Shahani.
Interés y mercado Muñoz destacó que el interés de los empresarios por estos proyectos está aumentando debido a las expectativas
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Panapark Free Zone. Imágenes cortesía de Consorcio Industrial de Las Américas
PanaPark generará unos 7 mil empleos y se constituirá para atender el sector Este de la capital en un polo de desarrollo grande, al ubicarse a unos metros de la salida de la Línea 2 del Metro, que se construye actualmente”. Katherine Shahani Vicepresidenta Azofrap
de crecimiento de la economía panameña, que se proyecta en un 5% en los próximos 10 años, gracias a la ampliación de su canal interoceánico. Panamá inauguró el 26 de junio pasado la ampliación de su Canal, vía por la cual pueden pasar buques de hasta 14 mil contenedores; tres veces más grandes que antes. Con este aumento se estima un incremento de las inversiones y las actividades económicas relacionadas con la vía. El expresidente de Azofrap asegura que el principal beneficio que le brinda el Canal al país, es la conectividad con la mayor parte de los puertos del mundo, con lo cual es posible procesar productos y enviarlos a Europa, Estados Unidos, Canadá y al Oriente. Bajo el modelo de las cadenas de valor agregado, existe una buena oportunidad en Panamá para las zona francas, pues están orientadas a trabajar con los beneficios que reciben del Estado. Shahani reiteró que muchas empresas han puesto su mirada en el país, tras la ampliación y se han dado cuenta que el destino tiene una posición geográfica competitiva en el tema logístico. Otro aliciente a la inversión, es que este tipo de desarrollos se favorece con la ley 32, que permite exoneraciones de impuestos a todo lo que se procese dentro de una zona franca, utilizando
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mano de obra panameña. La experta explicó también que las zonas francas están dirigidas más al mercado internacional, porque en su mayoría es un negocio de exportación y re exportación. “Panamá no ha sido un país muy industrializado, sino de servicios. Sí tenemos clientes panameños, pero la mayor parte de la gente de este negocio son extranjeros”, aseguró. Las zonas francas permiten importar materia prima sin costo de impuestos y con ello se transforma el producto. Se utiliza la mano de obra panameña y se re exporta. Los costos de los fletes debido a la posición geográfica de Panamá son muy atractivos. Entre las zonas francas establecidas se encuentran: zona franca Los Diamantes, zona franca del Istmo, entre otras. El diseño de este tipo de obras es variable, pues depende del tipo de actividades que en ellas se desarrollen. Por ejemplo, la zona franca Los Diamantes ocupa dos hectáreas de terreno y en ella se construirán varios edificios, donde se procesarán diamantes y joyas. Asimismo, en el país existen zonas francas dedicadas a brindar servicios electrónicos, servicio de tercerización y administrativos. Actualmente, las que predominan se enfocan a la manufactura o
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Debemos aprovechar la logística instalada en la Zona Libre en Colón para convertirla en un centro de distribución para toda América de este tipo de compras”. José Batista Asesor Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos (Spia) Exviceministro de vivienda procesamiento y se encuentran ubicadas en las áreas metropolitanas. Algunas de ellas en el sector Este hacia Pacora y otras en Panamá Oeste. Se conocen también como zonas francas, aunque con su propio régimen, la Zona Libre de Colón (ZLC) y también Panamá Pacífico, ubicada en Howard (provincia de Panamá), lugar donde se realizan diversos tipos de actividades como operaciones logísticas, manufactura de alta tecnología y ensamblaje. Actualmente, Panamá Pacífico se desarrolla con éxito, sin embargo la ZLC -el emporio comercial con exoneraciones fiscales más preponderante de la región- se ha visto afectada por la recesión de las economías suramericanas, su principal mercado. La meta es realizar una reconversión del modelo de negocios de la Zona Libre de Colón, que contemple las tendencias de evolución del comercio internacional y las de la oferta de espacios logístico-comerciales de nivel mundial. Para José Batista, asesor de la junta directiva de la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos (SPIA) y exviceministro de vivienda, una alternativa para la zona libre es aprovechar la condición que tiene el país como hub aéreo, los puertos y el Canal para desarrollar un centro de distribución de compras por internet. “Debemos aprovechar la logística instalada en la Zona Libre de Colón para convertirla en un centro de
distribución para toda América en este tipo de compras”, apuntó Batista. “Debemos aprovechar la logística instalada en la Zona Libre en Colón para convertirla en un centro de distribución para toda América de este tipo de compras”. José Batista, Asesor Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos (Spia), Exviceministro de vivienda
Bodegas: producto con buena absorción En otro orden cosas, el mercado de bodegas registró un buen desempeño durante el tercer trimestre 2016. Las bodegas Clase A, a pesar del ingreso de nuevos espacios la disponibilidad se mantuvo estable en 6.1% en un inventario existente de 965,050 m2. En lo que respecta a parques industriales, se observa una absorción neta de 23,346 m2, principalmente en el submercado de la Periferia Este, según la multinacional CBRE Panamá, que realiza estudios de mercado a nivel mundial. El desarrollo de este tipo de inmueble continuó de forma cautelosa, con 316.310 m2 aproximadamente. Al cierre de esta edición no hay registros de nuevos parques iniciando construcción.
Valor de alquiler y venta Las rentas promedio de bodegas en proyectos Clase A se han mantenido estables por 3 años seguidos, finalizando de igual forma la mitad de 2016 en
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$9 por m2 por mes. Los precios más elevados de bodegas disponibles construidas, predominan en el submercado Norte en $11, por m2, por mes. El precio de alquiler promedio para las bodegas Clase B se mantuvo en $6,85 por m2 por mes. La tendencia de estas bodegas durante el tercer trimestre 2016, fue estable, con poca disponibilidad existente en el mercado. Los parques industriales mantuvieron su precio promedio de venta durante el tercer trimestre de 2016, en $1.500 por m2 para bodegas construidas. Se registró pocas ofertas de venta de bodegas en proyectos Clase A, existentes en el mercado industrial. Para las bodegas Clase B el precio promedio de venta se mantuvo, al pasar de $1.080 por m2 a $1.000 por m2. Hoy en día, existe una tendencia por parte de los dueños o desarrolladores, por conservar sus activos debido a un ambiente de intereses y retornos bancarios bajos e incluso les resulta más atractivo ponerlos en alquiler, aunque implique términos muy favorables para el arrendatario. Los rangos típicos promedios de las bodegas en proyectos Clase A van desde los 500 m2 hasta 1.500 m2. Dentro de algunos parques industriales existe la opción de construcción de bodegas a la medida o build-to-suit, como también se le conoce. Batista asegura que los parques logísticos se concentran en Panamá
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Zona Franca Las Américas Imágenes cortesía de Mimorocho S.A.
Este, pero se pueden desarrollar más de estas obras cercanas a los puertos, porque aún hace falta más inventario.
Diseño versátil En las obras se están utilizando sistemas constructivos rápidos y prácticos, como lo son los llamados paneles sándwich tanto para techos como paredes, así como los techos autoportantes que no necesitan carriolas, pues la misma lámina se convierte en una estructura. Inclusive en muchas galeras pequeñas en lugares como Río Abajo, provincia de Panamá, se está utilizando este sistema constructivo. Batista manifestó que con el uso de
este tipo de soluciones se puede percibir un ahorro de hasta un 80% en el tiempo de ejecución y un 20% en los costos.
Retos que enfrentar “En Panamá nuestra gran limitante no son los sistemas constructivos, sino la tramitología para la aprobación de planos y permisos en todas las instituciones, por motivos de burocracia”, denunció Batista. El especialista enfatizó que si la aprobación de un plano demora 6 meses o hasta un año, el beneficio que ofrece un sistema constructivo en cuanto a eficiencia y rapidez no es percibido en la obra, debido a los tiempos de espera.
De ahí la necesidad de contar con mecanismos de aprobación ágiles y acordes con el desarrollo económico que se quiere lograr. Pese a esto, el sector privado está interesado en seguir invirtiendo en este tipo de obras y ya lo está haciendo. Se prevé contar con un Plan Maestro de Infraestructura de Transporte y Logística de la Zona Interoceánica, a fin de ordenar las inversiones, iniciativas y proyectos en el área del Canal de Panamá, y fomentar el desarrollo de servicios logísticos de valor agregado en el país. La Autoridad del Canal de Panamá será la que lidere y brinde los fondos para realizar el Plan Maestro de la Zona Interoceánica.
Mercado industrial clase A, se mueve con cautela Los proyectos en construcción mantuvieron su desarrollo de forma cautelosa. Durante el tercer trimestre 2016, se mantuvo a la cabeza la Periferia Este con 129,714 m2; le sigue Centro con 128,846 m2; y Panamá Pacífico con 32,710 m2. Los otros submercados presentaron construcciones menores, por la culminación de algunas fases o ampliación de parcelas. Inventario en (m2)
Área Disponible Existente (m2)
Disponibilidad (%)
Absorción Neta (m2)
En Construcción (m2)
Alquiler Promedio (US$/m2/mes)
Costa del Este
175.500
7.582
4,3
-3.486
0
9,00 -12,00
Submercado
Panamá Pacífico
201.836
2.912
1,4
13.082
32.710
9,00 - 10,00
Periferia Norte
69.304
23.349
33,7
0
17.127
8,00 - 9,00
Periferia Este
499.160
21.558
4,3
14.508
129.714
8,00 - 10,00
Centro
3.553
0
0,0
0
128.846
0
Sur
7.217
758
10,5
-758
0
7,00 - 8,00
8.480
2.320
27,4
0
7.912
10,00 - 11,00
965.050
58.479
6,1
23.346
316.310
9
Norte Total
Fuente: CBRE, Panamá (Tercer trimestre, 2016).
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M A R K E T I NG
Primer Real Estate Summit latino:
realidad digital demanda manejo tecnolĂłgico del entorno Tendencias e impacto de la tecnologĂa fueron plato fuerte Por Ernesto Villalobos T., evillalobos@inversioninmobiliariacr.com
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MARK E T I N G
A
nalizar la letra menuda de lo que son y serán las tendencias y la influencia de la tecnología en el negocio inmobiliario, en América Latina, fue el norte del primer Latin American Real Estate Technology Summit; celebrado en Miami, USA, en octubre pasado.
Se trató de un día completo de charlas compuestas por paneles de expertos en la materia, enfocadas a desmenuzar en espacios de treinta minutos, los más detallados enfoques del quehacer inmobiliario latinoamericano. “En lugar de los habituales paneles de discusión, el evento estuvo compuesto de conferencias de 30 minutos impartidas por expertos en real estate y tecnología, quienes hablaron sobre las nuevas plataformas y las nuevas tendencias en todas las áreas: marketing, planeación y administración de proyectos, herramientas de diseño, realidad virtual, entre otros”, señaló Carlos Muñoz vocero de Grupo SG y Grupo 4S, los organizadores del evento.
Entre los charlistas expertos, destacaron personalidades de la talla de Zack Schwarzman y Alan Daniel, quienes tuvieron la responsabilidad de llevar claridad a temas que por su reciente aplicación al negocio, bien se mantienen sin ser aprovechados al 100%. “Fue un día, enfocado a las tendencias de tecnología en Real Estate. Se expusieron temas tales como: Softwares relevantes para desarrolladores inmobiliarios, Realidad virtual y herramientas de diseño/marketing, Movilidad urbana, Tendencias de marketing, y más”, agregaron quienes comandaron la cumbre. Como parte del evento, se dieron cita alrededor de quince desarrolladores inmobiliarios de más de 15 países. Además de contar con la presencia de patrocinadores internacionales, proveedores de tecnología. El encuentro fue organizado por Grupo SG y Grupo 4S, empresas latinoamericanas líderes en educación, eventos, marketing y consultoría de proyectos inmobiliarios. Contenidos que llamaron a la actualización y explotación de utilidades tecnológicas, al 100% El primer evento sobre tecnología en el ámbito inmobiliario, vio desfilar a profesionales de muchas disciplinas, quienes buscaron aportar respuesta a incógnitas que día a día sacuden a quienes laboran en ese mercado. Por ejemplo, con una presencia escénica de gran categoría, Chris Marlin aclaró que somos todos dinosaurios. “Ya no somos la especie dominante; es la tecnología”, apreció el experto. “Lennar, la desarrolladora más grande de Estados Unidos se ha replanteado como una empresa de tecnología que casualmente vende casas”, fue su argumento seguido. En su ponencia, presentaron el caso de Innovation; una comunidad en Orlando, donde se ven los inicios de esa transformación. En otro orden de cosas, la inversión de la industria inmobiliaria en investigación y desarrollo, es de 0.10% de su producto económico bruto. Debido a esto es que la mayor parte de las innovaciones no vendrán de los jugadores establecidos, sino de la gran ola de startups.
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La principal incubadora de startups de tecnología para real estate (Metaprop) estuvo presente en el evento y mostró una larga lista de algunas de ellas. Las que más llamaron la atención: Flip, Heartwork, Thesqft, Breather, Spacious, entre muchas otras. A n d r é s Á v i l a d e Re p o r te Inmobiliario –una de las primeras compañías en Latinoamérica usando big data-, señaló que hemos llegado al tercer momento del internet. “El primer momento tenía que ver con nuestra conexión al mundo digital, posteriormente con mejorar su uso e iniciar con la fabricación continua de datos. Hoy, en este tercer momento, hemos llegado al punto en que el uso de los datos (big data) empiece a jugar el papel protagónico del futuro”, nos comentó el conocedor. Ávila fue claro en señalar que, “estamos muy cerca del momento en que, con datos generales de alguien, podamos predecir donde va a comprar inmuebles y cuando. En este momento, la comunicación se volverá predictiva y no esperaremos a la reacción del mercado para promover un proyecto”. Adicionalmente, Alan Daniel insistió que debemos ser matemáticos cuidadosos en nuestra presencia digital. A partir de las ponencias, es posible discernir que hay que tener claras todas las métricas de conversión y vigilarlas celosamente. Comentó también que 8 de cada 10 leads generados online no están listos para la venta, necesitan de un proceso de maduración delicado. Este “online nurturing” puede significar la pieza clave en una estrategia digital sólida. Ulises Tr e v i ñ o , líder Latinoamericano en temas de sustentabilidad nos trajo conceptos interesantes en el cruce de tecnología y sustentabilidad. Destacó el caso de fachadas traslucidas generadoras de energía, así como nuevos materiales que permiten aspirar al primer proyecto latinoamericano de cero consumo energético, en el cual ya está trabajando. “Atentos debemos estar al tema de certificaciones nuevas, como WELL, que ahora incluyen el ingrediente de calidad de vida dentro del
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Voces expertas en medio de un mundo de cambios acelerados Sin duda para quienes no poseen el expertise para enfrentarse a un alocado mundo tecnológico, las opiniones de quienes llevan ventaja en ese proceso de masterización del entorno, son de gran ayuda. Acá las de algunos de ellos.
Dave Miles, Chris Marlin, Lennar Fundador y Presidente de Lennar International
En este mercado, todos dinosaurios. Ya no somos la especie dominante, es la tecnología”
Carlos Muñoz, 4S Co-Fundador de Grupo 4S
Nuestras compañías deben llegar al futuro antes que nuestros clientes, para saludarlos cuando finalmente lleguen”.
componente de sustentabilidad”, apuntó el experto. No será posible olvidar tampoco, el optimismo con el que cerró su plática; insistiendo que la tecnología ha permitido por primera vez tener un crecimiento económico sin un impacto negativo al medio ambiente. Por su parte, Juan Pablo Solís, doctorado en temas de construcción, presentó un modelo integrado de BIM y lean. Su metodología de trabajo está además soportada en herramientas tecnológicas de supervisión, utilizando drones y un escáner laser. El modelo ya se usa a nivel internacional y fue ideado en Latinoamérica.
Broker Presidente y Estratega de marca de Milesbrand. Presidente y Socio de Strateg.us.
En esta realidad post-digital, hemos dejado de percibir la vida en función de tiempo para pasar a vivir a través de momentos”
César Ulises Treviño, Presidente Fundador del Mexico Green Building Council
Atentos debemos estar al tema de certificaciones nuevas, como WELL, que ahora incluyen el ingrediente de calidad de vida dentro del componente de sustentabilidad”.
A través de las Content Networking Roundtables –que además probaron ser un gran éxito en el evento-, se logró manejar un total de quince sesiones de trabajo, con tecnologías específicas a la mano del desarrollador. Destacó la presencia de proveedores de realidad virtual y aumentada, startups latinoamericanas de real estate tech y proveedores de tecnologías y materiales de última generación. Un gran ejercicio además para integrar a los casi 200 participantes que provenían de 14 países de Latinoamérica. Finalmente, y ya para el cierre del evento, con su característico estilo filosófico-reflexivo, Damián Tabakman insistió que a nuestra industria aún
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Andrés Ávila, Ingeniero en sistemas, socio y CTO de Reporte Inmobiliario
Hoy, en este tercer momento, hemos llegado al punto en que el uso de los datos (big data) empieza a jugar el papel protagónico del futuro”
Damián Tabakman, Arquitecto y Máster en Finanzas egresado de la UBA. Rector y fundador de EN Real Estate
A nuestra industria aún no le ha llegado su momento de disrupción. Si bien ya vivimos con algunas iniciativas que han sido cercanas a nuestro mundo, la realidad es que aún están por llegar esas tecnologías que alteren dramáticamente nuestro negocio”.
no le ha llegado su momento de disrupción. Si bien ya vivimos con algunas iniciativas que han sido cercanas a nuestro mundo, la realidad es que aún están por llegar esas tecnologías que alteren dramáticamente nuestro negocio. No sabemos de dónde vendrán ni cómo serán, pero estamos todos seguros de que están cerca y por ello, es importante ser la energía de ese cambio, en lugar de ser espectadores en nuestro propio terreno. Sin duda la versión 2017 del RETEC, aportará aún más luz al encaramiento de los retos que plantea el demandante uso de la tecnología, en el negocio inmobiliario.
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