NOW VI

2 0 1 9

The real estate of 

M A I

D ÉCOU VER TE

Le Limpertsberg, un quartier qui fleurit IN TER VIEW

Travailler en satellite TÉLÉVIE

Rejoindre le Mipim à vélo

04

P U B L I É P A R :

www.inowai.com Contact : Adresse: 52 route d’Esch L-1470 Luxembourg Tél : +352/26 43 07 07 Fax : +352/26 43 07 08

P R O D U I T P A R :

www.maisonmoderne.com Contact : agency@maisonmoderne.com

© Photos : Maison Moderne © Maison Moderne™ Maison Moderne est utilisée sous licence par MM Publishing and Media SA (Luxembourg). © 2019 INOWAI Tous droits réservés. Toute reproduction ou adaptation, intégrale ou partielle, est strictement interdite sans autorisation écrite de INOWAI.

now

OURS / ÉDITO

05

MAI 2019

Nous continuons notre tour des quartiers emblématiques du Luxembourg.

Nous avions posé nos valises la dernière fois dans le quartier de Belval, modèle étonnant et unique de reconversion.

Édito

Pour cette édition, nous avons décidé de descendre à l’arrêt de tram ‘THEATER’.

Laurence Brix

Vous l’avez deviné : focus sur le Limpertsberg. Quartier, quelque peu à l’écart,

communication & marketing manager

isolé par son imposante place des Glacis, et sa grande lignée de buildings de banques d’affaire, tel un rempart protégeant sa vie de quartier paisible et pourtant animée. Le Limpertsberg vous ouvre ses portes : vous ne serez pas déçus grâce à la qualité de sa vie de quartier très prisée.

La digitalisation pourra-t-elle remplacer le rôle de l’agent immobilier ?

L’ubérisation guette-t-elle notre métier ? Chez INOWAI nous ne le pensons pas et nous vous l’expliquons en page 48.

Coup de pub mondial. Le Luxembourg a encore une fois fait parler de lui à l’international en annonçant la gratuité des transports publics en 2020. INOWAI, lors de sa conférence annuelle avait lancé le débat auprès de plus de 300 professionnels de l’immobilier. La majorité est d’avis que cette mesure ne résoudra pas à elle seule les problèmes de mobilité que connaissent aujourd’hui et plus encore demain, nos routes grandes-ducales (selon la croissance annoncée et par conséquent l’arrivée continue de travailleurs passant nos frontières).

Que faire ? Quelles solutions pouvons-nous apporter ? La mobilité n’est pas une affaire propre à l’Etat. Nous pouvons être tous acteurs du changement : employeurs, employés. PwC Luxembourg nous explique sa stratégie pour permettre à ses employés d’adoucir les conditions de déplacement de ses employés. Et le télépéage ? Serait-ce une solution envisageable pour le Luxembourg ? Nous nous sommes penchés sur la question. Éléments de réponse dans notre dossier.

Connaissez-vous l’Urban farming? Et si nos toits urbains permettaient de nous alimenter? Utopie? Réalité? Une piste à creuser pour terminer cette 6e édition de NOW. Bonne lecture

◆

now

06

SOMMAIRE

28 08 42 34

54

now

64

MAI 2019

07

Sommaire

Le Limpertsberg, un quartier qui fleurit .................................................................. 08 Travailler en satellite .............................................................................................................. 22 VEGA, l’immeuble conçu et géré à l’aide d’un avatar ................................... 28 Acheter son logement : ce que pensent les jeunes ......................................... 34 Mobilité : Un péage urbain pour faire respirer la ville ? ............................... 42 L’humain au cœur de la transaction .......................................................................... 48 Rejoindre le Mipim à vélo ................................................................................................... 54 Destination Mipim 2019 ...................................................................................................... 60 Des fermes sur les toits......................................................................................................... 64

now

08

LE LIMPERTSBERG, UN QUARTIER QUI FLEURIT

Le Limpertsberg, un quartier qui fleurit

Quartier résidentiel parmi les plus prisés de Luxembourg-ville, le Limpertsberg ravit ses habitants par ses nombreux atouts.

Pour s’y loger, et ainsi profiter d’une vie paisible à seulement quelques pas du centre-ville, tout en bénéficiant de services et de commerces de proximité, les résidents sont prêts à mettre le prix. Immersion au cœur de ce quartier chic de la capitale.

now

◆

MAI 2019

09

now

10

now

LE LIMPERTSBERG, UN QUARTIER QUI FLEURIT

MAI 2019

11

now

12

LE LIMPERTSBERG, UN QUARTIER QUI FLEURIT

Luxembourg a longtemps été une ville

départ de l’allée Scheffer et de l’avenue de

fortifiée. Au cours du Moyen Âge, elle a

la Faïencerie. À l’époque, il devient même

même constitué l’une des forteresses les

un important lieu de la culture de roses.

plus puissantes d’Europe. En 1867 néan-

Plusieurs rosiéristes reconnus choisissent

moins, le Grand-Duché est déclaré neutre

en effet d’y installer leurs pépinières. Parmi

par le traité de Londres, signé à la suite de

eux, les jardiniers Soupert et Notting, four-

la guerre austro-prussienne. La forteresse

nisseurs de plusieurs cours royales, obtien-

se voit démantelée. La disparition de

dront de nombreuses récompenses pour

certaines enceintes de la ville permet le

leurs recherches de nouvelles variétés,

développement de nouveaux quartiers

expédieront leurs roses aux quatre coins

autour de la cité. Le Limpertsberg, notam-

du globe, contribueront à la renommée

ment, voit le jour au nord-ouest de la Ville

du Luxembourg à travers le monde entier

Haute. Pour des raisons stratégiques, ce

auprès d’une clientèle aisée. Par la suite,

glacis ne comportait jusqu’alors aucune bâ-

les frères Evrard et Jean Ketten, ainsi que les

tisse. On y trouvait uniquement le cimetière

beaux-frères Gemen et Bourg, notamment,

Notre-Dame, aujourd’hui encore existant.

poursuivront dans cette même voie.

Le souvenir des champs de roses

un quartier résidentiel paisible de Luxem-

À partir des années 1880, le plateau

bourg-ville. S’étendant sur quelque 157 hec-

commence à s’animer. Il est urbanisé, au

tares, on y trouve principalement

Aujourd’hui, le Limpertsberg est devenu

now

▶

13

now

14

LE LIMPERTSBERG, UN QUARTIER QUI FLEURIT

des maisons cossues bien préservées, à

un véritable havre de paix. Très prisé des

l’architecture traditionnelle. Sur l’avenue

habitants, il abrite plus de 600 espèces

du Bois ou dans la rue des Roses, certaines

de végétaux, des ruches, des nichoirs, des

d’entre elles ont conservé de très jolies fa-

hôtels à insectes, ainsi que des sculptures

çades de style art nouveau. Elles disposent

modernes. À proximité immédiate, les rési-

de jardinets sur rue, au sein desquels les

dents ont aussi la possibilité, depuis 2014,

roses trônent encore fièrement, témoins

de développer et d’entretenir un jardin

du passé fleuri des lieux.

communautaire géré de manière écologique. Lorsque le soleil pointe le bout de

Une mise au vert

son nez, certains habitants se rassemblent

Entouré au nord par les quartiers de

autour des aires de jeux pour enfants, se

Mühlenbach et de Eich, au sud par la Ville

promènent ou font une partie de pétanque

Haute, à l’est par le Pont Rouge et le Kirchberg

sur les terrains spécialement aménagés à

et à l’ouest par le Rollingergrund /Belair-

cet effet.

Nord, le Limpertsberg bénéficie d’une position idéale au cœur de la capitale.

Parfaite connectivité

Quelque 11.000 personnes, soit près de 9 %

Malgré son caractère tranquille, le Limperts-

de la population de la ville de Luxembourg,

berg n’en reste pas moins particulièrement

y résident. Des habitants qui apprécient

bien relié au centre-ville et au Kirchberg. Si

ce quartier pour ses nombreux atouts. À

les plus courageux rejoignent ces quartiers

commencer par ses espaces de promenade,

à pied ou à vélo, il est aussi possible d’y

ainsi que son caractère particulièrement

accéder rapidement en bus, grâce aux 41 ar-

paisible. Arnaud, 50 ans et marié, a choisi

rêts qui jalonnent le Limpertsberg, ce qui

de vivre au Limpertsberg. « Nous sommes

permet de laisser la voiture au garage. Et

arrivés au Luxembourg grâce à une opportu-

puis, grande nouveauté : depuis le mois de

nité de travail, mais pas uniquement. C’est aus-

juillet 2018, le tramway dessert le quartier,

si un choix : nous avons eu un réel coup de cœur

grâce aux arrêts « Faïencerie » et « Théâtre ».

pour le pays, la ville. Venant de France, de Paris

« L’arrivée du tram a permis de donner un nou-

plus précisément, nous avons trouvé ici tout

veau souffle au Limpertsberg, confie Arnaud.

ce que peut offrir une capitale dans une ville

Le réaménagement du Glacis a changé sa phy-

à taille humaine, avec de nombreux parcs et

sionomie : des trottoirs élargis, de nouveaux

un art de vivre auquel nous avons tout de suite

arbres, le vert du gazon… Cela a aussi facilité

adhéré, explique-t-il. Après avoir visité les dif-

nos déplacements vers le Kirchberg pour le

férents quartiers de Luxembourg, le Limperts-

travail, ou en direction de la Philharmonie et

berg est apparu comme une évidence. Pendant

du Mudam pour les loisirs. »

deux ans, nous y avons loué un appartement.

Lorsque nous avons décidé de devenir proprié-

Une vraie vie de quartier

taires, nous avons assez logiquement cherché

Parallèlement, le Limpertsberg offre à ses

en premier lieu dans cet environnement. »

habitants tous les services et équipements

Au Limpertsberg, la convivialité est

nécessaires. Pour Arnaud, « il a tout pour

de mise. Çà et là, on trouve des espaces

plaire : de nombreux commerces de proxi-

propices à la détente. À la fois boisé et

mité, des restaurants, des bars, des lieux de

fleuri, le parc Tony Neuman – du nom de

rencontre où se croisent toutes sortes de per-

son ancien propriétaire, autrefois président

sonnes, de nationalité et d’âge différents, des

du conseil d’administration de l’Arbed – est

espaces verts et un habitat à taille humaine.

now

▶

Le Limpertsberg est l’un des 24 quartiers de la capitale luxembourgeoise.

Situé à quelques pas du centre-ville, il bénéficie d’une position géographique idéale.

MAI 2019

15

Le Limpertsberg, terrain de jeu de la vie sans voiture Afin de promouvoir un développement durable et proposer des logements à prix abordable pour une population mixte, la Ville de Luxembourg a choisi de développer au Limpertsberg un projet novateur : le développement d’un site résidentiel sans voiture, sur 70 ares appartenant à la Ville, situé entre la rue Ermesinde et l’avenue Pasteur.

Le Limpertsberg apparaît comme l’endroit idéal pour ce projet pilote.

Commerces, installations sportives et culturelles, écoles, parcs, proximité du centre-ville, transports en commun : le quartier dispose de tout le nécessaire pour vivre sans voiture.

Dans ce nouvel îlot, pas de véhicules en circulation, pas de garages, pas d’emplacements de parking, pas de vignette de stationnement attribué, et ce afin de mieux utiliser l’espace et améliorer la qualité de vie des résidents.

L’initiative se veut mixte, en intégrant principalement des logements – 42 appartements dans six résidences et neuf maisons unifamiliales – commercialisés à quelque 4.000 euros du mètre carré, mais également des surfaces commerciales et des locaux dédiés aux professions libérales. Les résidents pourront profiter d’un verger collectif et une grande attention a été portée à la mise en valeur des espaces verts. Initié fin 2010, ce projet précurseur devrait être livré pour juin 2020.

La présence du marché chaque troisième

faculté des sciences, de la technologie

dimanche du mois sur le champ du Glacis

et de la communication.

offre un plus par rapport aux commerces.

Côté divertissement, le Limpertsberg

Oubliés les grands centres commerciaux.

n’est pas non plus en reste. Il y en a pour

Nous réalisons la plupart de nos achats

tous les goûts. Le quartier abrite l’école

courants dans les environs. La présence de

de cirque Zaltimbanq’ Zirkus et le cinéma

nombreux restaurants offre une belle diversité

Utopia. L’ancien dépôt des tramways,

et de belles opportunités de découverte.

le Tramsschapp, a aujourd’hui été recon-

Il n’est pas rare que nous donnions rendez-vous

verti en un complexe culturel, sportif et

à nos amis dans le quartier pour prendre un

culturel. Le Grand Théâtre de Luxembourg,

verre ou pour un dîner. C’est un lieu plein de

de son côté, offre une programmation

vie, où toutes les générations se côtoient. »

éclectique allant de l’opéra au théâtre mu-

Le Limpertsberg est aussi particuliè-

sical, en passant par les spectacles de danse

rement reconnu pour ses nombreuses

et les pièces de théâtre. Le Hall Victor Hugo

infrastructures scolaires. Il accueille ainsi

permet quant à lui d’organiser aussi bien

des écoles précoces et primaires, des écoles

des expositions et des concerts que des

privées, cinq lycées, ainsi que le « Campus

conférences. Et puis, il ne faut pas l’oublier,

des roses » de l’Université du Luxembourg,

le Limpertsberg est sans aucun doute

qui regroupe la faculté de droit, d’écono-

le quartier le plus proche de la célèbre

mie et de finance, ainsi qu’une partie de la

Schueberfouer.

now

▶

Le Limpertsberg se caractérise par une architecture ancienne encore bien préservée.

En se promenant dans le quartier, on découvre de jolies façades de style art nouveau.

MAI 2019

17

Architecture soignée, espaces verts, culture, infrastructures scolaires, accès aisé aux transports en commun, commerces et services de proximité… : le quartier a tout pour plaire.

now

18

LE LIMPERTSBERG, UN QUARTIER QUI FLEURIT

Loin de toute agitation urbaine, le Limpertsberg offre un cadre de vie paisible à ses 11.000 résidents.

now

Depuis juillet 2018, le tramway longe le Grand Théâtre de la Ville de Luxembourg et le champ du Glacis pour rejoindre ensuite la place de l’Étoile. Circulant sans ligne aérienne au Limpertsberg, le tram s’intègre harmonieusement dans le tissu urbain existant.

19

MAI 2019

« Peu d’autres quartiers peuvent offrir une telle qualité de vie »

Interview Respectivement cuisinier et pâtissière, Simon Pionnier et sa compagne Fanny Grandjean sont des habitués des grandes maisons. Originaires de France, ils sont arrivés au Luxembourg en 2011 pour travailler au sein du Place d’Armes. Désireux d’ouvrir leur propre établissement, ils ont choisi de le développer au Limpertsberg : depuis juin 2013, la Brasserie l’Authentique propose une cuisine de bistrot parisienne et des pâtisseries maison.

© Brasserie L’Authentique

Pourquoi avez-vous choisi d’installer votre restaurant au cœur du Limpertsberg ?

Nous étions à la recherche d’un fonds de commerce à acheter à Luxembourg, mais nous n’avions pas véritablement de quartier de prédilection. Nous sommes tombés sur cette surface à vendre, qui abritait autrefois la Taverne Henri VII, un troquet de quartier. Nous ne connaissions pas vraiment le Limpertsberg. Mais dès la première visite, nous avons cerné le potentiel de cet emplacement et du quartier. Nous avons tout refait, et aujourd’hui, nous pouvons accueillir 50 couverts à l’intérieur et 24 supplémentaires sur notre terrasse bien exposée. À travers ce projet, nous voulions casser les codes de la restauration gastronomique, retrouver une certaine forme de simplicité, en étant plus proches de nos clients. Depuis trois ans et demi, nous habitons aussi le quartier.

peu d’autres quartiers peuvent offrir une telle qualité de vie à leurs habitants. En tant que restaurateurs, nous pouvons compter sur une clientèle composée de résidents du quartier, mais également plus business, grâce à notre proximité avec le Glacis. Au Limpertsberg, les soirs et les week-ends semblent un peu plus calmes, mais paradoxalement, c’est aussi ce qui fait l’atout et le charme du quartier.

Depuis l’ouverture de votre brasserie en 2013, avez-vous vu le quartier évoluer ?

Le Limpertsberg s’est en effet pas mal développé ces dernières années et il attire du monde. Nous accueillons de plus en plus une clientèle externe au quartier. Nous ne ressentons pas trop l’arrivée du tram, je pense que c’est encore trop récent. Mais lorsque le tracé sera terminé, il est certain que ce mode de transport pourra mieux encore connecter le Limpertsberg à l’ensemble de la ville.

Quels sont les atouts du Limpertsberg à vos yeux, à la fois en tant que résidents et commerçants ?

C’est un quartier paisible, avec de nombreux services de proximité. Peu d’autres villes et now

20

now

LE LIMPERTSBERG, UN QUARTIER QUI FLEURIT

21

MAI 2019

Le plus huppé de la ville

attirer une clientèle aisée. Ce local au Limperts-

Le Limpertsberg séduit beaucoup de

berg nous a semblé être l’endroit parfait. »

familles et de couples d’expatriés. Certains

Nouveau venu, Tailors attire essentiellement

commerçants cherchent à s’y installer

une clientèle de résidents qui fréquentent

pour profiter de leur haut pouvoir d’achat.

l’établissement les soirs en semaine ainsi

Depuis le mois de juin 2018, Tailors Concept

que les week-ends. « Ça bouge beaucoup le

y a ouvert ses portes. L’établissement pro-

soir. Le midi, c’est un peu plus calme car nous

pose un concept étonnant, alliant restau-

sommes assez éloignés des principaux lieux de

rant, tailleur et speakeasy bar, sorte de bar

travail, mais nous sommes en train d’élaborer

caché, à l’écart de la foule. On peut aussi

un business lunch qui permettra d’attirer ce

bien y savourer une cuisine élaborée par

type de clientèle », confie Andrea.

la brigade d’un chef étoilé italien, se faire

Le projet de construction écologique « Vivre sans voiture » visant à favoriser la mobilité douce dans le quartier doit permettre de mettre à disposition des logements à prix abordable, sur base de baux emphytéotiques.

Fort de tous ces atouts, le Limperts-

tailler un costume sur mesure, déguster un

berg s’affiche aujourd’hui comme l’un des

whisky, que fumer le cigare au son de mu-

quartiers les plus prisés de la capitale…

sique live. Pour Andrea Izzo, l’un des deux

et aussi l’un des plus chers. Selon l’Observa-

fondateurs, le Limpertsberg constituait

toire de l’habitat, c’est ici que les apparte-

un quartier idéal pour le développement

ments se vendent au prix le plus élevé.

de son activité. « Notre projet initial était la

Pour vivre l’ambiance du Limpertsberg,

création de ce speakeasy bar, explique-t-il.

il vous faudra débourser 11.832 euros par

Pour le concrétiser, nous étions à la recherche

mètre carré (prix au m2 annoncé dans le

d’un emplacement situé un peu à l’écart du

quartier du Limpertsberg ; source: Observa-

centre-ville, à l’abri des regards, et qui puisse

toire de l’habitat).

◆

now

22

T R AVA I L L E R E N S AT E L L I T E

Travailler en satellite

Afin de répondre aux problèmes de mobilité que rencontrent un grand nombre de ses collaborateurs pour se rendre dans ses bureaux situés à la Cloche d’Or, au cœur du Ban de Gasperich, PwC Luxembourg a mis en place une stratégie globale destinée à faciliter leurs déplacements au quotidien. Parmi les projets menés, l’ouverture de bureaux satellites aux frontières du pays doit permettre aux employés d’éviter les embouteillages, tout en travaillant dans un cadre de travail adapté, sans être impactés fiscalement. Dominique Laurent, managing director de PwC Luxembourg en charge de la mobilité, nous en dit plus sur cette stratégie.

now

▶

MAI 2019

23

now

24

T R AVA I L L E R E N S AT E L L I T E

dans ce nouveau quartier. Or, lorsque nous nous sommes installés dans le bâtiment, ces solutions n’étaient pas prêtes : les routes n’étaient pas encore tracées, les transports publics ne desservaient pas suffisamment le quartier et les parkings n’étaient pas dimensionnés pour accueillir la masse de nouveaux travailleurs.

Quelle a été votre réaction face à cette situation ?

Nous avons constitué, en 2015, un groupe de travail avec Deloitte, Alter Domus et Auchan (trois autres entreprises qui ont choisi de rejoindre la Cloche d’Or, ndlr) afin de faire remonter au gouvernement et aux différentes instances publiques concernées les problèmes de mobilité rencontrés. Nous avons Dominique Laurent, managing director de PwC Luxembourg

demandé à ce que certains projets, tels que ceux des P+R Sud et Stade, soient accélérés. Nous nous sommes également inquiétés de l’avancement d’autres projets, comme celui de la gare de Howald ou celui du doublement des voies ferrées en provenance de

Monsieur Laurent, vous avez déployé au sein de PwC Luxembourg une stratégie de mobilité

la France.

Aujourd’hui, nous pouvons nous appuyer sur

globale. À quels besoins ou enjeux celle-ci

une meilleure desserte de la Cloche d’Or de la part

souhaite-t-elle répondre ?

des transports publics, ainsi que sur l’extension du

Pour comprendre cette stratégie actuelle et les

P+R Sud avec 1.450 places. Malheureusement, malgré

enjeux qui y sont liés, il est important de remonter

l’aboutissement de ces deux projets, les difficultés

un peu dans le temps. Alors que nous étions déjà

sont encore nombreuses et elles devraient se renfor-

présents à la Cloche d’Or depuis plusieurs années,

cer. À partir du mois de mai, Auchan et Deloitte vont

mais que nos collaborateurs étaient répartis dans dif-

intégrer leur immeuble à la Cloche d’Or, représentant

férents locaux, nous avons pris la décision de rester

l’arrivée de 3.300 nouvelles personnes. Autant dire

dans ce quartier en 2006 et de regrouper l’ensemble

que les transports en commun et le P+R seront vite

de nos travailleurs dans un bâtiment flambant neuf :

saturés. Si les infrastructures se développent, elles le

Crystal Park. La construction de cet immeuble de

sont toujours avec quelques années de retard.

30.000 mètres carrés a débuté en 2012, et nous avons pu l’occuper à partir de septembre 2014. Aujourd’hui,

Quelles solutions sont donc envisagées ?

2.850 personnes travaillent au sein de Crystal Park

Sur base du groupe de travail qui existait déjà, nous

ainsi que dans un second bâtiment situé à Howald,

avons désormais créé une cellule « Mobilité Cloche

entraînant un flux de déplacements important. Pour

d’Or » avec IMS Luxembourg, qui intervient de

rejoindre et quitter leur lieu de travail, les collabora-

manière neutre auprès des instances publiques et

teurs doivent en effet emprunter les transports pu-

agit comme notre porte-parole afin de nous aider

blics ou utiliser leur voiture. Les déplacements pour

à trouver des solutions. Le Lycée Vauban, le groupe

rencontrer nos clients sont, eux aussi, importants.

Post, ainsi que la Commission européenne nous ont

Lorsque nous avons signé notre contrat de bail, le master plan du site de la Cloche d’Or prévoyait un ensemble de solutions pour favoriser la mobilité

now

rejoints dans cette démarche.

Les discussions avec les opérateurs sont positives : ils essaient d’apporter des solutions. Depuis le 7 janvier,

25

MAI 2019

la Ville de Luxembourg a ainsi déployé de nouvelles lignes de bus dans le quartier. À partir du 6 mai, il y aura aussi de nouvelles lignes RGTR. Mais parallèlement, nous avons choisi de prendre le taureau par les cornes et de développer nos propres solutions.

Quelles sont ces initiatives destinées à favoriser une meilleure mobilité ?

Notre stratégie repose sur cinq grands piliers.

Premièrement, nous cherchons à encourager la pratique du covoiturage afin d’éviter l’utilisation des parkings publics dans le quartier. À cet égard, nous avons développé une application mobile qui permet à nos collaborateurs de trouver le covoiturage adapté à leurs besoins. Nous travaillons également à migrer vers CoPilote, l’application de covoiturage développée par le ministère de la Mobilité et des Travaux publics.

Ensuite, nous voulons augmenter l’utilisation des transports publics. Pour ce faire, nous avons demandé, comme expliqué précédemment, une meilleure

Un bureau satellite est un espace de travail situé au Grand-Duché, mais proche de la frontière avec la Belgique, la France ou l’Allemagne.

desserte de la zone. Nous avons adopté dès 2007 la Jobkaart développée par la Ville de Luxembourg.

Valable sur l’ensemble du réseau AVL, CFL, Luxtram et RGTR sur le territoire de la Ville de Luxembourg, elle permet à nos employés d’utiliser tous les transports en commun. Nous voulons aussi prouver que la voiture n’est pas essentielle. Ainsi, depuis six ans,

▶

Pour l’instant, PwC Luxembourg dispose d’un bureau satellite à Wemperhardt, dans le nord du Grand-Duché, à proximité de la frontière belge.

now

26

T R AVA I L L E R E N S AT E L L I T E

Un second bureau satellite doit tout prochainement ouvrir ses portes à Oberpallen.

nous mettons une flotte de voitures en carsharing

louons un espace de coworking au sein du business

à disposition de nos collaborateurs qui empruntent

centre Massen où peuvent se retrouver nos collabora-

les transports en commun pour leur trajet bureau-

teurs qui habitent dans la région de Liège ou du

domicile. Ils peuvent ainsi facilement se rendre en

nord du Luxembourg. Nous disposons seulement

clientèle durant la journée.

de 14 postes de travail. Ceux-ci permettent l’accueil

Dans un troisième temps, nous cherchons à dé-

d’une cinquantaine de personnes par semaine,

velopper davantage l’usage des parkings à proximité

à raison d’un jour ou deux par semaine. Ce premier

des gares du Luxembourg et des gares frontalières

bureau a été une sorte de projet pilote, qui a démon-

de manière à favoriser l’accès aux transports publics.

tré que la démarche pouvait fonctionner. Un second

Nous avons également mis en place le télétravail

bureau satellite va tout prochainement ouvrir à

pour les collaborateurs qui le désirent. Enfin, le der-

Oberpallen, près du Pall Center. Il devrait pouvoir

nier pilier concerne la création de bureaux satellites.

accueillir plus de collaborateurs et avoir un taux de fréquentation encore plus élevé.

En quoi consiste cette nouvelle

Parallèlement, nous avons identifié, en collabo-

tendance des bureaux satellites ?

ration avec tous nos employés, d’autres localisations

Il s’agit de déployer des bureaux de petite taille aux

pour de futurs bureaux satellites. Nous allons tenir

frontières du pays pour permettre à nos collabora-

compte de ces desiderata pour trouver de nouveaux

teurs provenant de Belgique, de France et d’Allemagne

locaux complémentaires, dans des zones géogra-

de travailler dans un local plus proche de leur domi-

phiques facilement accessibles pour nos collabora-

cile, tout en bénéficiant d’un environnement et de

teurs. Nous recherchons des petites surfaces à louer

conditions de travail similaires à ceux de notre siège.

à l’année, de 200 à 400 mètres carrés, pour 30 à

Cela permet aussi à ces travailleurs frontaliers de ne

40 postes.

pas être impactés fiscalement, puisque ces bureaux satellites sont situés sur le territoire grand-ducal.

En quoi est-ce important pour une société telle que PwC Luxembourg de développer

Le bureau satellite est-il déjà une réalité

ces bureaux satellites et, plus largement,

chez PwC Luxembourg ou en est-on encore

une telle stratégie de mobilité ?

au stade de projet ?

C’est un moyen de préserver nos talents. Les pro-

Nous avons déjà mis en place un bureau satellite

blèmes de mobilité peuvent rebuter ou décourager

dans le nord du Luxembourg, à Wemperhardt. Nous

certains collaborateurs. Pour contrer cette problé-

now

27

MAI 2019

matique d’ordre public, qui concerne le Luxembourg, mais également l’ensemble de nos pays voisins dans les régions situées à la frontière grand-ducale, de plus en plus de sociétés privées déploient leurs propres solutions.

Nos bureaux satellites constituent l’une des réponses à ces problèmes, en permettant d’éviter les embouteillages, de libérer du parking et de réduire le temps de trajet. Mais il s’agit d’une réponse temporaire, que nous allons proposer jusqu’à ce que les projets publics soient réalisés, et dans l’espoir que la situation s’améliore à la Cloche d’Or, soit d’ici trois à cinq ans. En effet, à partir de 2023, le tram devrait desservir la Cloche d’Or. Le P+R Stade, à Kockelscheuer, devrait quant à lui pouvoir accueillir 2.400 véhicules.

Néanmoins, si les problèmes de mobilité perdurent, nous pourrions être amenés à délocaliser des équipes complètes dans nos bureaux satellites, mais ce n’est pas notre ambition actuelle. Notre vision, chez PwC Luxembourg, reste fortement attachée à la collaboration. Nous souhaitons réunir tout le monde

2

C’est le nombre de bureaux satellites actuellement ouverts par PwC Luxembourg.

55

C’est le pourcentage de travailleurs frontaliers chez PwC Luxembourg.

2.850 C’est le nombre de collaborateurs chez PwC Luxembourg aujourd’hui.

sur un même site, afin de mieux travailler ensemble et ainsi apporter de la valeur et de l’innovation sur chaque projet mené. C’est pourquoi nous travaillons également sur le développement d’outils qui nous permettent de mieux gérer ces projets et nos équipes qui travaillent à distance.

Qui sont les collaborateurs qui peuvent profiter des bureaux satellites ?

Nous offrons la possibilité à chacun d’adapter son mode de travail comme il le souhaite. Chaque personne décide de sa « recette hebdomadaire », entre présence au siège, au bureau satellite, télétravail ou encore visite en clientèle. Bien sûr, tous les profils d’employés ne peuvent pas bénéficier d’une telle solution. Un réceptionniste ou certains métiers de support IT, par exemple, ont besoin d’être présents sur notre site tous les jours. De la même manière, il est nécessaire de maintenir un certain nombre de jours de présence à notre siège afin de favoriser le travail collaboratif. À terme, nous ne savons pas si ce projet fonctionnera, mais au moins nous aurons été proactifs et nous aurons tenté quelque chose.

◆

now

28

V E G A , L’ I M M E U B L E C O N Ç U E T G É R É À L’A I D E D ’ U N A V A T A R

VEGA, l’immeuble conçu et géré à l’aide d’un avatar

Développé par le groupe Allianz et imaginé par Assar Universum Architects, VEGA est un nouvel immeuble de bureaux et de commerces, situé dans le quartier en vogue de la Cloche d’Or. En tant que premier projet « BIM architecture et exploitation » au Luxembourg, VEGA est précurseur. Le projet s’appuie en effet sur la modélisation des informations du bâtiment, une approche qui permet de mieux concevoir les immeubles, de détecter d’éventuels problèmes avant le démarrage du chantier, mais également d’obtenir une meilleure connaissance du building en exploitation. Le but ? Améliorer la qualité de service, réduire les coûts et concevoir des bâtiments à faible impact énergétique, permettant de réaliser des économies substantielles sur les consommations.

now

▶

MAI 2019

29

now

30

L’immeuble VEGA doit voir le jour au premier trimestre 2020.

La conception de VEGA tient compte de sa situation et des caractéristiques de la parcelle sur laquelle il est érigé.

now

V E G A , L’ I M M E U B L E C O N Ç U E T G É R É À L’A I D E D ’ U N A V A T A R

MAI 2019

31

Quatre questions à Michel Hautekeer, architecte au sein d’Assar Universum Architects et responsable du projet.

Quelles seront les fonctionnalités du nouveau bâtiment VEGA ?

L’immeuble est conçu comme un plateau de bureaux multifonctionnel, offrant de nombreuses possibilités, afin de répondre au mieux aux desiderata de ses futurs utilisateurs. Les plateaux peuvent ainsi être occupés de manière individuelle ou à plusieurs, tout en disposant chacun d’accès personnels.

Au rez-de-chaussée, des espaces de commerces et des restaurants sont également envisageables.

Quels sont les éléments auxquels vous avez particulièrement été attentifs lors de la conception de VEGA ?

VEGA est un projet développé sur une parcelle déjà construite, où se situe l’ensemble VERTIGO, composé de deux bâtiments. La configuration du terrain permettait d’apporter un complément à ces immeubles déjà présents. Nous avons donc imaginé VEGA comme un prolongement de VERTIGO. Parallèlement, VEGA étant situé à un emplacement stratégique, à l’angle de la route d’Esch, des rues Eugène Ruppert et Guillaume Kroll, nous avons accordé une importance particulière à la manière dont le bâtiment sera perçu depuis ces endroits.

Cette volonté se traduit dans l’architecture. La structure du pavillon, composée uniquement de colonnes et de dalles, est réduite à sa plus simple expression.

La façade sera totalement vitrée et d’une transparence maximale. Seules les deux cages d’escalier, situées aux deux angles opposés du bâtiment, seront plus massives.

▶

now

32

V E G A , L’ I M M E U B L E C O N Ç U E T G É R É À L’A I D E D ’ U N A V A T A R

VEGA est le premier immeuble de bureaux et de commerces BIM au Luxembourg. Qu’est-ce que cela signifie ?

La solution BIM, pour « Building Information Modeling », ou « Modélisation des informations du bâtiment » en français, implique la construction d’un avatar numérique de l’immeuble dès les prémices du projet, afin de le tester et de l’analyser en temps réel.

Cette technologie, qui transforme la manière dont sont planifiés, conçus, créés et gérés les bâtiments, est nouvelle sur le marché luxembourgeois, mais elle devrait très vite se généraliser. À la demande du client, nous avons été amenés à travailler en BIM pour VEGA. Chaque étape de vie du bâtiment – études, appels d’offres, chantier, utilisation, maintenance – est donc gérée selon ce principe.

Quels sont les atouts de VEGA à vos yeux ?

Le premier est inhérent à la situation de l’immeuble au sein de la Cloche d’Or. Il vient répondre à une demande en bureaux et en commerces qui n’était pas encore satisfaite dans le quartier. Et puis, surtout, le bâtiment respecte les caractéristiques initiales du site. Il intègre ainsi de grandes zones d’aménagement naturelles et végétalisées. La parcelle offre une proximité immédiate avec la rivière Drosbach. Nous en avons tenu compte en intégrant un bassin d’eau important. Celui-ci constituera un élément phare du bâtiment et permettra à ses futurs occupants de bénéficier d’un cadre de travail très agréable.

◆

Pour plus de renseignements, contactez notre Agence bureaux au 26 43 07 07 ou office@inowai.com.

« La solution BIM implique la construction d’un avatar numérique de l’immeuble dès les prémices du projet. » michel hautekeer, assar universum architects

now

33

MAI 2019

VEGA est le premier building conçu et géré selon la technologie BIM. La conception et la construction du bâtiment, certifié BREEAM, répondent aux principes du développement durable.

CARACTÉRISTIQUES

1

rez-de-chaussée

3

étages

Un ensemble de

3.000 m2 Des surfaces modulables à partir de

700 m2 Une capacité d’occupation maximale de

334 personnes

1

bassin d’eau et des espaces verts

now

34

A C H E T E R S O N L O G E M E N T : C E Q U E P E N S E N T L E S J E U N E S

Acheter son logement : ce que pensent les jeunes

Ils ont moins de 30 ans, travaillent au Luxembourg et sont installés au Grand-Duché ou dans la région frontalière.

Nous avons confronté leurs opinions sur l’achat d’un logement. Pour des raisons diverses, tous semblent être attirés par l’achat, même s’ils ne se sentent pas pour autant liés à vie à leur (futur) logement.

now

▶

MAI 2019

35

now

36

ACHETER SON LOGEMENT : CE QUE PENSENT LES JEUNES

Dans la dernière édition de NOW, nous vous

dans la région frontalière belge ; la seconde loue à

proposions une analyse des tendances liées à

Longuyon ; le troisième vient d’acheter un apparte-

l’achat au Luxembourg. Nous y expliquions qu’une

ment au Luxembourg, et la dernière est également la

majorité (67 %) de résidents luxembourgeois sont

nouvelle propriétaire d’une maison à Virton, dans la

propriétaires, ce qui n’est pas toujours le cas dans

zone frontalière belge.

d’autres pays d’Europe. En outre, nous exposions les arguments de certains économistes qui expliquent

Une certitude : l’achat arrivera

à quel point cet attachement à la propriété peut être

Au sein de notre panel, deux intervenants ne sont

problématique pour la santé économique d’un pays :

donc pas encore propriétaires. Mais souhaitent-ils

un travailleur propriétaire d’une maison située dans

pour autant le devenir un jour ? « Dans un horizon un

une région où la vente immobilière n’est pas aisée

peu plus lointain, je souhaite en effet pouvoir acheter

renoncera le plus souvent à des opportunités de

un logement, indique Lucie. Mais je ne me vois pas le

carrière lointaines. Or, à grande échelle, ce phéno-

faire avant 30 ans. Je n’ai pas encore d’idée précise de

mène peut constituer un problème pour l’économie

mon futur lieu de travail, et je suis évidemment prête à

d’un pays.

bouger en fonction des opportunités. Je pense toutefois

Pour confronter la théorie à la pratique, nous

que je resterai en ville, quel que soit mon futur lieu de

avons interrogé quatre jeunes travailleurs ou

résidence. » Hugo, lui aussi, se voit devenir un jour

stagiaires actifs au Luxembourg : Hugo (23 ans),

propriétaire. « Mais ce n’est pas forcément une envie

Lucie (22 ans), Vinzenz (29 ans) et Sophie (28 ans).

pressante non plus en ce qui me concerne. En fait, j’asso-

Le premier vit encore chez ses parents à Halanzy,

cie le fait d’avoir une maison avec le fait d’être en couple,

now

37

MAI 2019

Les résidents luxembourgeois sont plus souvent propriétaires que locataires, ce qui n’est pas le cas partout en Europe. À entendre les jeunes qui ont débattu autour de l’achat d’un logement, ce n’est pas étonnant : tous souhaitent un jour devenir propriétaires.

ce qui n’est pas le cas pour le moment. À terme, je me vois bien acheter une vieille maison et la rénover. » Acheter neuf ou rénover, voilà une question qui a également de l’importance au moment de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier. Si Hugo aime beaucoup le travail manuel, et n’est donc pas effrayé par la rénovation, Lucie préférerait un bien neuf. « Mes parents ont une maison qui est très ancienne, explique-t-elle. Elle a évidemment été rénovée, mais je vois bien ce que cela implique au niveau de l’entretien.

Je serais donc plus à l’aise si je pouvais acquérir un bien plus récent, voire neuf. » Ici ou ailleurs ?

Autre élément important : la localisation de son logement. Le coût de l’immobilier étant assez élevé au Luxembourg, est-il préférable de rester dans une région frontalière ? Ou vaut-il mieux s’installer au plus près de son lieu de travail pour éviter les soucis de mobilité au quotidien ? La durée du trajet est

▶

now

38

ACHETER SON LOGEMENT : CE QUE PENSENT LES JEUNES

Les raisons pour lesquelles les jeunes veulent encore acheter sont multiples : réaliser un investissement, se dégager d’une relation complexe avec les propriétaires, avoir un projet de couple, etc.

ainsi un élément important pour les jeunes lorsqu’ils doivent envisager la localisation d’un logement à acheter. « Pour l’instant, j’ai une heure de train pour me rendre à Luxembourg depuis Longuyon, indique Lucie.

Un temps de trajet de cet ordre me semble tout à fait acceptable. Mais dans ce cas de figure, il faut évidemment vivre de préférence à proximité d’une gare. » Dans cette équation intervient également un autre élément: l’attachement à sa région d’origine. « J’ai vécu en France, mais je suis né en Belgique.

Aujourd’hui, je me vois difficilement vivre ailleurs qu’en Belgique, de préférence dans ma région d’origine », explique ainsi Hugo. Sophie, qui a acheté seule son logement, côté belge, il y a un peu plus d’un an, a également été guidée par son attachement à sa région d’origine. « En tant que Gaumaise pure et dure, je voulais vraiment rester à Virton, explique-t-elle.

Le fait que les prix augmentent à mesure que l’on se rapproche de la frontière luxembourgeoise a également joué un rôle dans mon choix. Quand cette opportunité

now

39

MAI 2019

La localisation du logement à acheter est un élément très important pour les jeunes, notamment pour ne pas trop s’éloigner du travail. Toutefois, pour certains, un élément sentimental intervient dans cette équation: l’attachement à sa région d’origine.

s’est présentée, je me suis décidée assez rapidement.

Pour moi, il s’agit vraiment d’une maison dans laquelle je souhaite m’installer durablement, et pas forcément d’un investissement. Cela dit, il est clair que le fait que le bien soit le nôtre au terme du remboursement du prêt est un facteur décisif dans le choix de ne pas rester en location.

Cela permet aussi de s’échapper d’une relation avec les propriétaires, qui n’est pas toujours simple. » Acheter pour investir Certains jeunes sont toutefois moins guidés par les sentiments que par le côté pratique des choses et une logique d’investissement. Ainsi, Vinzenz, citoyen allemand qui a loué durant de nombreuses années à Luxembourg, a fini par acheter un appartement avec son compagnon en considérant notamment la rentabilité d’un investissement de ce genre au Grand-Duché. « Le développement continu du marché immobilier luxembourgeois permet encore d’obtenir un rendement important pour un certain capital investi, précise-t-il.

▶ now

40

ACHETER SON LOGEMENT : CE QUE PENSENT LES JEUNES

Acheter neuf ou rénover, voilà une question qui a également de l’importance au moment de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier. Si Hugo aime beaucoup le travail manuel, et n’est donc pas effrayé par la rénovation, Lucie préférerait un bien neuf.

now

41

MAI 2019

L’achat d’un logement n’est un geste définitif pour aucun des jeunes interrogés, qui sont prêts à s’en séparer si nécessaire.

Par contre, une certaine proximité avec leur lieu de travail a, pour certains, autant d’importance qu’une localisation dans leur région d’origine.

En outre, nous ressentions une certaine pression pour acheter tant que c’était encore abordable à nos yeux.

Enfin, tout cela n’aurait pas été possible sans une situation stable aux niveaux professionnel et privé. » S’ils souhaitent acheter un jour, Hugo et Lucie ne pensent pas non plus à jeter leur dévolu sur une maison dans laquelle ils resteront pour toujours. « Je pense que la maison où j’aurai envie de rester longtemps ne sera pas mon premier achat, explique ainsi Hugo. J’investirais volontiers dans un bien dans lequel rester quelques années, avant de le revendre pour m’installer dans une maison à rénover. Cela me permettrait aussi d’affiner mes perspectives professionnelles, d’y voir plus clair à ce sujet. » Lucie précise, dans cet ordre d’idées, que son premier achat serait plutôt un appartement. « S’il faut vivre plus longtemps dans un logement qu’on achète, je préfère qu’il y ait un jardin, un bel espace extérieur. » Mais ces jeunes ont-ils une réelle idée du coût d’un tel investissement ? « C’est sûr que cela représente des sommes importantes, surtout quand on est seul. Idéalement, il faut pouvoir compter sur ses parents pour avoir un petit coup de pouce financier… », conclut Hugo.

◆

now

42

M O B I L I T É : E T S I L E P É A G E U R B A I N É TA I T L A S O L U T I O N ?

Mobilité : Un péage urbain pour faire respirer la ville ?

Selon une récente étude du cabinet américain Inrix, le Luxembourg se trouve à la 15e position des pays les plus embouteillés d’Europe.

La situation est particulièrement critique dans la capitale et a des conséquences importantes en matière de santé publique. À travers le monde, plusieurs grandes villes ont décidé d’installer un péage urbain pour limiter le trafic. Mais cette solution est-elle pertinente pour Luxembourg ?

now

▶

MAI 2019

43

now

44

M O B I L I T É : E T S I L E P É A G E U R B A I N É TA I T L A S O L U T I O N ?

Le cortège de véhicules qui tente chaque jour de se frayer un chemin jusque dans les recoins de la ville de Luxembourg n’est pas seulement une calamité pour les automobilistes qui, chaque année, passent en moyenne 33 heures dans les bouchons. Le parc automobile luxembourgeois étant encore, pour son écrasante majorité, composé de véhicules à moteur thermique, les conséquences de l’engorgement de la ville pour la santé publique sont également importantes. Au-delà du bruit, la circulation automobile contribue surtout à diffuser dans les environnements urbains des quantités importantes de gaz et de particules fines, très nocives pour l’Homme. Une étude de l’Agence européenne pour l’environnement, sortie en 2018, révèle ainsi que 420.000 personnes décèdent prématurément chaque année en Europe en raison de leur exposition aux particules fines, au dioxyde d’azote et à l’ozone. Pour le Luxembourg, cela représente tout de même 300 décès annuels.

now

La mise en place d’une offre suffisante de transports en commun est une condition nécessaire au succès de ce genre de système.

45

MAI 2019

Financer le coût de l’automobile Une intense circulation automobile en ville représente donc un poids financier non négligeable pour nos systèmes de sécurité sociale. Les voitures – quelle que soit leur motorisation, cette fois – pèsent également sur les finances publiques du fait de l’usure importante qu’elles génèrent sur les infrastructures routières. L’idée de financer ces coûts par un système de péage urbain qui permettrait en outre de réduire la circulation en ville a donc régulièrement été discutée dans l’espace politique et médiatique luxembourgeois.

La pétition publique déposée dernièrement à la Chambre des députés en est la plus récente illustration. Son auteur, Wawrzyniec Kotarba, plaide pour l’introduction de frais de péage pour les voitures qui entrent dans la ville de Luxembourg pendant les heures et les jours ouvrables (du lundi au vendredi de 8 h à 18 h). Selon lui, cette mesure permettrait de réduire les embouteillages et ses corollaires : la pollution, le bruit, les accidents. Cette pétition doit recevoir 4.500 signatures d’ici au 30 avril prochain pour pouvoir être discutée à la Chambre.

Les enseignements des autres villes Au-delà de l’intérêt manifeste que l’idée d’un système de péage présente aux yeux de certains Luxembourgeois, cette solution peut-elle réellement être pertinente pour désengorger la capitale ? Pour obtenir un début de réponse à cette question, on peut prendre en compte les résultats des expériences menées dans d’autres cités à travers le monde. Trois exemples de villes ayant instauré un péage urbain sont régulièrement cités : Stockholm, Londres ou encore Milan.

Dans cette liste, Stockholm fait figure de pionnière. En effet, la ville scandinave a lancé son péage

par ce système : 30 % de véhicules en moins dans la ville (malgré une augmentation de la population de 22 %) et une diminution des particules fines de 18 %. À Londres, c’est une zone de 1.600 km2 qui est concernée par le système de péage. Au sein de celle-ci, les émissions de CO₂ ont diminué de 12 %, tout comme celles de particules fines. Les résultats sont encore

▶

© Alena.Kravchenko, Shutterstock.com

urbain dès 2005 et, en un peu plus de 10 ans, elle a pu constater les importants bénéfices rapportés

now

46

M O B I L I T É : E T S I L E P É A G E U R B A I N É TA I T L A S O L U T I O N ?

plus concluants pour Milan, puisqu’une diminution de 35 % de CO₂ et de 18 % de particules fines a été constatée suite à l’entrée en vigueur du péage urbain.

L’opportunité de mettre en place un système de péage urbain est aujourd’hui discutée en France.

Toutefois, politiquement parlant, la contestation des « gilets jaunes » rend difficile l’instauration d’un dispositif qui reste impopulaire chez de nombreux usagers. Le nerf de la guerre est en effet toujours l’argent. Pour ne pas pénaliser les bas revenus, il est important de bien étudier la tarification du système.

Certains estiment qu’une adaptation des tarifs en fonction des revenus serait souhaitable, alors que d’autres jugent qu’il n’est pas normal de conditionner l’octroi d’un avantage au fait de posséder une voiture quand on cherche précisément à diminuer le nombre de véhicules sur les routes…

Et pourquoi pas le « péage inversé » ?

Un autre enseignement qu’on peut tirer de l’expérience des villes qui ont fait le choix du péage urbain est le fait que la mise en place d’une offre suffisante de transports en commun est une condition nécessaire au succès de ce genre de système. En outre, la consultation avec les communes voisines de la ville où est mis en place le péage est également indispensable pour éviter que le problème de pollution et de congestion se reporte en périphérie de la ville. La conception d’un tel système, avec toute la complexité qu’il engendre, est-elle donc vraiment judicieuse au vu de la taille somme toute réduite de Luxembourg, qui ne compte que 110.000 habitants ? Selon Fabienne Keller, sénatrice française qui a publié un rapport sur le sujet, la mesure ne serait pertinente qu’à partir de 300.000 habitants, ce qui explique pourquoi des villes comme Malmö ou Göteborg y ont renoncé…

© Alena.Kravchenko, Shutterstock.com

Si ce modèle ne convainc pas, celui du « péage

now

inversé » pourrait être retenu au Luxembourg. Mis en œuvre à Rotterdam, ce système consiste à payer les personnes qui n’utilisent pas leur véhicule personnel durant les heures de pointe. Basé sur la récompense plutôt que sur la contrainte, ce modèle semble faire ses preuves. 80 % des personnes qui ont volontairement adopté le péage inversé ont ainsi durablement modifié leur manière de se déplacer en ville…

◆

47

MAI 2019

Selon Fabienne Keller, sénatrice française qui a publié un rapport sur le sujet, le péage urbain ne serait pertinent que dans des villes d’au moins 300.000 habitants. À Londres, une zone de 1.600 km2 est aujourd’hui concernée par le système de péage urbain. Au sein de celle-ci, les émissions de CO₂ ont diminué de 12 %.

Après l’introduction du péage urbain dans la ville de Stockholm, le nombre de véhicules a diminué de 30 % .

33

C’est le nombre d’heures que les automobilistes luxembourgeois passent chaque année dans les embouteillages.

18 %

Le péage urbain mis en place à Milan a diminué le taux de

© Alexey Ulashchick, Shutterstock.com

particules fines de 18 %.

now

48

L’ H U M A I N A U C Œ U R D E L A T R A N S A C T I O N

L’humain au cœur de la transaction

À l’heure où l’on parle de digitalisation dans tous les secteurs d’activité, INOWAI fait encore et toujours de son expertise humaine sa force première pour accompagner ses clients dans leur acquisition ou vente de biens résidentiels. Composée de sept collaborateurs, l’équipe « résidentiel » a à cœur d’écouter ses clients, pour mieux répondre à leurs attentes.

Elle nous explique sa vision du métier.

now

▶

MAI 2019

49

now

50

L’ H U M A I N A U C Œ U R D E L A T R A N S A C T I O N

Dans un contexte de digitalisation croissante, et alors que de nombreux acteurs repensent leurs modes de travail pour mieux intégrer et se servir des outils numériques, votre équipe dédiée à l’immobilier résidentiel a choisi de placer la relation humaine au cœur de ses activités.

Comment cette volonté se traduit-elle au quotidien ?

Il est certain que nous n’échappons pas nous non plus à la digitalisation. Elle constitue d’ailleurs une composante importante de notre métier. Les biens immobiliers sont aujourd’hui de plus en plus affichés en ligne, que ce soit sur des portails spécialisés ou les réseaux sociaux. Ces supports permettent de présenter le bien dans les grandes lignes et, surtout, de susciter l’envie chez le candidat acquéreur. La visite virtuelle, par exemple, offre la possibilité de se projeter plus facilement qu’à travers des photos ou un simple descriptif, ce qui nous permet, par la suite, d’obtenir des visites plus qualifiées.

Certains outils numériques nous aident également à estimer la valeur des biens.

Mais in fine, la transaction qui permet de conclure la vente, elle, ne peut être digitalisée. Cette démarche requiert un regard humain et un investissement en temps. Elle demande une connaissance fine de nos clients, l’écoute de leurs besoins, un suivi attentionné, la création d’un lien unique et de confiance entre le vendeur et l’acquéreur. Il y a quelque chose d’impalpable, une question de feeling dans la transaction que la machine ne peut et ne pourra pas remplacer.

Vous accompagnez également les clients désireux d’investir dans le résidentiel. Quelle est votre approche à cet égard ?

Nous leur apportons nos conseils en fonction de leurs critères d’investissement, de la rentabilité recherchée, de la localisation souhaitée, des aspects de défiscalisation, etc. Là encore, une relation de confiance doit se construire entre le client et notre équipe, de manière à ce que nous puissions le conseiller de façon optimale en fonction de sa situation personnelle.

Nous arrivons ainsi à tisser des relations stables avec certains investisseurs récurrents.

Comment parvenez-vous à répondre aux besoins de vos clients à la recherche d’un bien résidentiel ?

Il s’agit d’un véritable travail d’équipe, d’un échange permanent entre, d’une part, les collaborateurs chargés des négociations immobilières et, d’autre part, les consultants. Pour trouver les biens répondant à la demande de nos clients, nous assurons

now

▶

À la manière de ce que l’entreprise organise déjà pour l’immobilier de bureaux, INOWAI souhaite développer des ateliers et conférences axés « résidentiel » pour ses clients.

L’idée est de leur apporter des conseils pratiques autour de leur projet résidentiel et ainsi continuer à entretenir le lien avec ses clients.

MAI 2019

51

C’est une grande fierté que de pouvoir dire que nous fonctionnons grâce à notre réseau de connaissances construit au jour le jour. now

52

L’ H U M A I N A U C Œ U R D E L A T R A N S A C T I O N

Une équipe complémentaire : Julien Salvi (négociateur immobilier), Shawna De Jonghe (assistante commerciale), Lucie Hibon (personal assistant), Omer Karatas (négociateur immobilier), Delphine Romano (sales manager), Romain Bourson (consultant) et Pauline Lefeuvre (consultante).

now

53

MAI 2019

Nous travaillons en binômes. Chaque collaborateur est au courant des dossiers de l’autre et des affaires en cours, de manière à pouvoir assurer un conseil et un suivi constants pour nos clients.

une présence physique sur le terrain, nous nous tenons informés auprès des commerçants, des habitants. Cela nous permet d’être là en priorité, d’identifier les biens qui seront prochainement disponibles sur le marché et de les proposer rapidement à nos clients, parfois même avant que le propriétaire n’ait déclenché la vente.

Parallèlement, avant toute publication dans tel ou tel média, nos clients acquéreurs sont informés des nouveaux mandats que nous venons de recevoir. Nous leur offrons l’exclusivité, ce qui permet d’optimiser les ventes et la rapidité des conclusions. Nous vendons ainsi beaucoup de biens avant Pour plus d’informations,

même qu’ils ne soient sur le marché, uniquement grâce au

contactez notre Agence résidentielle

bouche-à-oreille, grâce au réseau que nous consolidons au

au 25 03 39 ou residential@inowai.com.

jour le jour sur le terrain.

◆

now

54

REJOINDRE LE MIPIM À VÉLO

« Rejoindre le Mipim à vélo : avant tout une incroyable aventure humaine »

C’est à vélo que 19 professionnels de l’immobilier belges et luxembourgeois ont choisi de se rendre au Mipim.

Ensemble, ils ont pédalé pendant six jours pour parcourir les 1.100 kilomètres qui séparent Luxembourg de Cannes.

Une démarche originale, fédératrice, au profit d’une bonne cause. L’action a en effet permis de récolter 19.150 euros au profit du Télévie.

now

▶

MAI 2019

55

now

56

REJOINDRE LE MIPIM À VÉLO

Le parcours comptait six étapes, avec des distances s’étendant de 130 à 210 kilomètres pour chacune d’elles.

now

57

MAI 2019

parvenir à rouler 60 à 70 kilomètres en un jour et avoir parcouru 1.000 kilomètres dans l’année. Une fois que l’on est dans le groupe, on est porté par celui-ci. Il y a beaucoup de soutien entre les participants. On profite d’une ambiance excellente. Tout le monde fait vraiment preuve d’une belle attitude. C’est l’esprit de groupe qui prime avant tout. On veille tous les uns sur les autres. Il y a en outre un vrai encadrement, avec des mécaniciens, mais aussi des masseurs qui veillent sur le groupe.

Jean-Nicolas Montrieux, vous étiez le représentant

Votre implication dans ce projet a-t-elle incité

d’INOWAI dans ce groupe de cyclistes. Qu’est-ce qui

d’autres confrères ou collègues au Luxembourg

vous a motivé à rejoindre Cannes et le Mipim à vélo?

à enfourcher le vélo ?

C’est la quatrième fois que le club Real Estate

L’idée de monter un club de professionnels de l’immo-

Cycling (Recycle) se lance dans ce challenge. C’est

bilier au Luxembourg, à l’instar de celui qui existe en

la troisième fois que j’y participe personnellement.

Belgique, fait son chemin. La volonté, cependant, est

C’est avant tout l’aventure humaine qu’il représente

de maintenir les liens qui existent avec nos confrères

qui m’incite à y prendre et reprendre part. L’action

belges. Suite à cette édition, plusieurs collègues m’ont

propose à des professionnels de l’immobilier belges

fait part de leur intérêt pour le challenge.

et luxembourgeois de se rendre au Mipim, mais à vélo. Nous étions 19 à participer à l’initiative. Relever

Que ressent-on au moment de l’arrivée à Cannes ?

un tel défi ensemble, forcément, cela permet de créer

C’est un moment assez grisant, où l’on se rend compte

des liens entre confrères des deux pays.

de ce que l’on vient d’accomplir et de vivre. On tombe dans les bras l’un de l’autre, en se remémorant les

Quelle distance étiez-vous amenés à parcourir

moments conviviaux et de franche rigolade qui ont

chaque jour ?

jalonné le parcours. Ce qui est étonnant, c’est que l’on

Le parcours comptait six étapes, pour 1.100 kilomètres

est attendu. Les gens, sur place, ont entendu parler de

au total. Nous avons parcouru 130 kilomètres le

l’initiative. Au-delà, il y a aussi la fierté de contribuer

premier jour, puis des distances s’étendant de 180 à

à une bonne cause, en soutenant le Télévie. À peine

210 kilomètres les jours suivants. C’est quand même

arrivé, il faut déjà troquer sa tenue de cycliste contre

costaud. Heureusement, le tracé ne présente pas de

son costume et enchaîner les rendez-vous Mipim.

difficultés importantes. Il emprunte prioritairement

Un autre type de challenge continue alors…

◆

des voies vertes, qui permettent de rouler sereinement et dès lors de socialiser. À hauteur de Lyon, nous avons pédalé pendant une demi-journée avec un autre groupe d’une cinquantaine de professionnels de l’immobilier français qui avaient décidé de faire Paris-Cannes à vélo. Cela nous a permis de rouler un moment au cœur d’un groupe un peu plus important.

Un tel challenge est-il accessible à tous ?

Oui, toute personne qui pratique un peu de sport peut prendre part à une telle action, pour peu qu’elle se prépare comme il faut. C’est physiquement accessible.

INOWAI a le privilège d’être sponsor du tout premier IMMORUN Luxembourg qui se déroulera le 26 juin prochain sur le site de la Cloche d’Or. Plus d’infos sur : www.immorun.lu

Quelques mois avant, il faut s’entraîner régulièrement,

now

58

REJOINDRE LE MIPIM À VÉLO

Le challenge est accessible à tout sportif régulier, avec un peu de préparation.

Tout au long du parcours, c’est l’esprit de groupe qui prime avant tout. Chacun est attentif à l’autre.

Deux heures après l’arrivée à Cannes, la tenue de cycliste a déjà fait place au costume.

Le travail n’attend pas.

now

MAI 2019

59

now

60

D E S T I N AT I O N M I P I M 2 0 1 9

Destination Mipim 2019

Le Mipim, le plus grand marché international des professionnels de l’immobilier, réunit les acteurs les plus influents de tous les secteurs de l’immobilier (bureaux, résidentiel, commerces, santé, sport, logistique, industriel, etc.) pour quatre jours de conférences et de networking, offrant un accès inégalé aux plus grands projets de développement immobiliers et aux sources de capitaux à l’international.

Le Mipim en est à sa 29e édition. INOWAI a partagé le pavillon du Grand-Duché de Luxembourg, qui était présent pour la 13e année consécutive. Pas moins de 18 partners et sponsors, reflétant la majeure partie des activités du marché immobilier luxembourgeois, ont exposé leurs projets et services.

INOWAI organisait son traditionnel cocktail dinner le mercredi 13 mars sur la terrasse de l’hôtel Radisson, élue plus belle terrasse de France.

now

61

MAI 2019

a

b A. Marc Baertz (INOWAI) B. Stéphane Merlet (Leasinvest), Sven Janssens (Home Invest) C. Hans Peter Maier (Somaco), Enzio Alleva, Nicolas Tarnus (Tracol), Tatiana Fabeck (Fabeck Architectes), Renaud Le Squeren (DSM Avocats)

c

now

62

D E S T I N AT I O N M I P I M 2 0 1 9

d

D. Paul Stasse (aCMG), Jean Leclercq (Ulink), Didier Peremans (DDS+), Jean-Nicolas Montrieux (INOWAI), Renaud Jacquet (Immo Louis De Waele), Michel Knepper (Grossfeld), Cédric Callens (A2RC) E. Marylène Boucard (INOWAI), Nadia Djenadi (IKO)

now

e

63

MAI 2019

f

g

i

h

j

F. Marc Baertz (INOWAI),

H. Michaël Dieu (ING),

Nik Coenegrachts (ICN),

Aurélie Frédureau (Immobel)

Nicolas Orts (Eaglestone),

I. Frédéric Lempereur,

Vincent Bechet (INOWAI),

Muriel Sam (Immobel)

Christophe Houver (INOWAI),

J. Annick de Meel (Fidentia),

Natalie De Smedt, Carla Cartuccia,

Carine Van Bever (KBC),

Maximilien Aast (Drees & Sommer)

Kim Creten (KBC),

G. François Piron (Thomas & Piron)

Astrid Schlesser (BDL)

now

AVIS D’EXPERT

Des fermes sur les toits Le concept d’urban farming se déploie petit à petit en Europe.

La production d’aliments d’origine animale ou végétale, au cœur des villes, sur les toits des immeubles, permet un approvisionnement suivant des circuits courts et répond à des préoccupations écologiques. À quand les premiers projets pilotes au Luxembourg ?

now

© Alison Hancock, Shutterstock.com

64

65

MAI 2019

Nous sommes à Bruxelles. Sur le toit d’un nouveau complexe

Luxembourg ? Attention, le concept d’urban farming, dans

alimentaire créé sur le site des abattoirs d’Anderlecht, la

une dynamique de développement durable, va bien au-delà

start-up BIGH (Building Integrated GreenHouses) a installé

de celui de jardins « familiaux » anciennement appelés jar-

la toute première ferme aquaponique en ville d’Europe…

dins « ouvriers ». Ces lieux, qui existent depuis la révolution

quèsaco ? Il s’agit de l’association d’un élevage de poissons

industrielle, avaient pour but d’améliorer les conditions

à une production de fruits, légumes et herbes sans devoir

de vie des ouvriers en leur procurant un équilibre social

recourir au moindre additif chimique, et ce, sur un seul

et une autosubsistance alimentaire et non d’alimenter un

et même toit. À quelques mètres au-dessus du plancher

commerce de proximité. « Avec l’urban farming, on est dans

des vaches, à Anderlecht, ont été déployés 2.000 m2 de serre

une logique de développement durable et d’économie cir-

horticole avec pisciculture et 2.000 m2 de potager. Bienvenue

culaire, précise Vincent Bechet. Cette démarche ne pourra

dans la plus grande ferme urbaine sur toit d’Europe.

se mettre en place qu’en collaboration avec les acteurs du secteur public, agroalimentaire et de la grande distribution,

Fonctionnement en vase clos

avec le concours des maraîchers ‘ urbains ’. On parle d’une

L’aquaponie présente l’avantage de fonctionner en circuit

réelle filière, qui doit d’ailleurs permettre de créer de nou-

fermé, selon les principes de l’agriculture circulaire. L’eau

veaux emplois en ville et de répondre à une demande locale

salie et les déjections des poissons, après être passées dans

en produits de qualité. »

un biofiltre, servent de fertilisant pour la culture des plantes voisines. Le système est directement alimenté par l’eau de

Et au Luxembourg ?

pluie. L’élevage de poissons – 7.000 par mois – n’a recours ni à

Certes, la densité de population au Luxembourg n’est pas

des pesticides ni à des antibiotiques. Cette ferme est capable

celle des grandes mégalopoles. Cela ne doit pas empêcher

de produire 35 tonnes de bars rayés par an, 15 tonnes de

les autorités de sérieusement intégrer l’urban farming

tomates et 2.700 pots d’herbes aromatiques. Excusez du peu.

au cœur de leur réflexion urbanistique ou immobilière.

Et toute cette production est commercialisée localement.

« On construit aujourd’hui pour demain, explique Vincent Bechet. Si l’on veut permettre à de tels projets de voir le

Produire des aliments sains… en ville

jour, il faut dès à présent le prendre en considération dans

« De tels concepts trouvent leur origine en Allemagne et

la définition des normes urbanistiques. Techniquement, en

aux États-Unis, où des consommateurs urbains, tout en

effet, ce n’est pas si simple d’installer une ferme en toiture.

cherchant à réduire leur empreinte environnementale,

Il faut que la structure du bâtiment puisse supporter une

étaient à la recherche de produits sains, commente Vincent

telle activité, prévoir les accès adaptés, la gestion des

Bechet, managing director d’INOWAI. Dans la mesure où les

déchets… »

supermarchés locaux n’étaient pas capables de leur fournir

Économiquement, même au Luxembourg, l’idée n’est

ces produits, ils ont réfléchi aux moyens de les concevoir

pas si absurde, et les promoteurs ou développeurs pour-

eux-mêmes, en ville. »

raient très bien l’inclure dans leur réflexion. « La plupart

Le concept de ferme urbaine, aujourd’hui, s’inscrit

du temps, les toits constituent de la surface inexploitée,

dans un mouvement plus large. Il est considéré comme une

perdue. Pourquoi alors ne pas imaginer, dans la conception

réponse sérieuse à des problématiques liées à la densifica-

d’un immeuble en ville, l’installation d’une ferme en toiture

tion des villes, à l’approvisionnement des espaces urbains

associée à une surface commerciale, au rez-de-chaussée

en denrées alimentaires, ainsi qu’à des préoccupations envi-

de l’immeuble, qui propose ses produits ? », questionne

ronnementales. « En effet, pourquoi faire venir des denrées

Vincent Bechet. « Dans la valorisation de certains

alimentaires de l’autre bout de la planète si on a la possibilité

immeubles, cela peut constituer un facteur de différen-

de les produire sur place ? », s’interroge Vincent Bechet.

ciation intéressant… »

Réelle filière

de ferme urbaine au Luxembourg ? La prochaine conférence

Partout dans le monde, les autorités, au niveau des villes,

organisée par Neobuild « Urban farming & végétalisation

réfléchissent à la mise en œuvre de tels concepts. Et au

des bâtiments » – le 23 mai prochain – y répondra peut-être.

D’où cette question : à quand un projet pilote

now

Dans cette 6e édition, NOW vous invite une nouvelle fois à mieux comprendre les tendances du marché immobilier luxembourgeois.

Après le Kirchberg et Belval, nous vous emmenons à la découverte du Limpertsberg et de sa vie de quartier. Autrefois occupé par de vastes champs de roses, le Limpertsberg est aujourd’hui l’un des quartiers résidentiels les plus prisés de Luxembourg-ville.

Alors que les problèmes de mobilité affectent chaque jour le Grand-Duché et ses pays voisins, nous nous sommes penchés sur les solutions en la matière apportées par PwC à ses collaborateurs, notamment à travers le développement des bureaux satellites. Nous nous sommes également attardés sur le péage urbain mis en place dans d’autres grandes villes pour désengorger les routes. Ce système serait-il aussi pertinent à Luxembourg ?

Dans notre enquête, des jeunes nous donnent leur point de vue sur l’achat immobilier : envisagent-ils d’acheter au Luxembourg, dans la Grande Région, ou préfèrent-ils louer ?

Est-ce un achat pour la vie ? À quels critères sont-ils attentifs ?

Et puis, à découvrir aussi : une sélection de biens résidentiels, commerciaux et de bureaux, un compte rendu du trajet Luxembourg-Cannes réalisé à vélo par des collaborateurs d’INOWAI dans le cadre du Mipim, ou encore la tendance de l’urban farming.

www.inowai.com