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P U B L I É P A R :

www.inowai.com Contact : Adresse: 51-53 rue de Merl   L-2146 Luxembourg Tél: +352/26 43 07 07 Fax: +352/26 43 07 08

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OURS / ÉDITO


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AVRIL 2018

INOWAI revient avec la quatrième édition de son magazine NOW. NOW – The real estate of INOWAI vous propose un contenu basé sur ce qui se passe actuellement dans l’immobilier et qui nous concerne tous.

Édito Le premier trimestre de l’année est synonyme d’agenda bien rempli au sein d’INOWAI. Le 20 février dernier, nous avons organisé notre conférence annuelle où près de plus de 300 professionnels de l’immobilier ont répondu présent. En mars, cap sur le Mipim de Cannes. Ce salon, qui réunit les acteurs les plus influents de tous les secteurs de l’immobilier (bureaux, résidentiel, commerces, santé, sport, logistique, industriel, etc.) pour quatre jours de conférences et de networking, offre un accès inégalé aux plus grands projets de développement immobilier et aux sources de capitaux à l’international. L’équipe d’INOWAI était présente avec d’autres acteurs de l’immobilier sous le pavillon de la Chambre de Laurence Brix communication & marketing manager

commerce pour y faire la promotion du Luxembourg. Pari réussi. La mise en circulation du tram et du funiculaire est effective depuis le 10 décembre. Comment a-t-elle été perçue auprès des nouveaux voyageurs ? Les temps de trajet ont-ils été positivement impactés ? Nous avons posé la question à ces nouveaux navetteurs. Dans cette édition, coup de projecteur sur le Kirchberg. Quel est ce quartier étiqueté « business district » qui se dresse au-delà du Pont Rouge ? Qu’offre-t-il à ses résidents en matière de qualité d’habitat, d’offre commerciale et culturelle ? Quels sont les réels avantages de résider au Kirchberg ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir dans notre dossier « Le Kirchberg, plateau de tous les possibles ». Dans les prochaines éditions, nous vous ferons découvrir les différents quartiers en devenir de Luxembourg et ses environs. La digitalisation? Voici LE sujet dont on parle beaucoup, partout. Chez INOWAI, la digitalisation est au cœur de notre stratégie. Comment affecte-t-elle notre métier au quotidien et quels sont les avantages pour l’utilisateur ? Réponse dans notre interview « L’agent immobilier digitalisé ». Enfin, je continue à vanter les avantages de résider au Luxembourg en vous rappelant que le passeport luxembourgeois a été élu passeport no1 mondial selon la dernière étude du cabinet Nomad Capitalist. Cette étude se base sur les critères suivants : le nombre de pays auxquels il donne le droit de visite sans visa (177 pour le Luxembourg), la possibilité de maintenir la nationalité d’origine (double nationalité), ou encore la perception dans le monde du pays et de ses citoyens. Le Luxembourg a bien plus à vous offrir que vous ne l’imaginez. Bonne lecture à tous.

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SOMMAIRE

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AVRIL 2018

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Sommaire

Le Kirchberg, plateau de tous les possibles ......................................................... 08 Le dilemme du logement et de la croissance ..................................................... 24 Dyapason, comme à la maison ...................................................................................... 30 L’agent immobilier digitalisé ........................................................................................... 36 Fënsterschlass, prestige et modernité ..................................................................... 42 Le chef d’orchestre de vos projets ............................................................................... 48 Destination Mipim 2018 ..................................................................................................... 52 Du temps gagné pour les travailleurs ....................................................................... 56 Market Report ............................................................................................................................. 60

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L E K I R C H B E R G , P L AT E A U D E T O U S L E S P O S S I B L E S

Le Kirchberg, plateau de tous les possibles

Ce n’était encore qu’une vaste plaine dédiée à l’agriculture il y a moins d’un siècle... Aujourd’hui, le Kirchberg domine la ville de Luxembourg par son architecture moderne, ses bâtiments imposants et sa bouillonnante avenue Kennedy. Quartier des institutions européennes, cœur de la place bancaire et financière luxembourgeoise, pôle culturel, le Kirchberg est aussi un lieu où il fait bon vivre. Regorgeant d’atouts, il accueille de plus en plus de résidents. Et la tendance devrait encore s’accélérer dans les prochaines années, sous l’impulsion du Fonds d’urbanisation et d’aménagement du plateau de Kirchberg, qui entend concilier parfaitement les fonctions travail et habitat au sein du quartier.

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L E K I R C H B E R G , P L AT E A U D E T O U S L E S P O S S I B L E S

Créé dans les années 60, le quartier du Kirchberg apparaît bien jeune à l’échelle de l’histoire du pays. « Le plateau a été urbanisé sur base d’une loi datant de 1961, explique Patrick Gillen, président du Fonds d’urbanisation et d’aménagement du plateau de Kirchberg. À l’époque, les institutions européennes se développaient fortement à Luxembourg, mais elles manquaient de place en ville pour déployer leurs bâtiments importants. Les seuls terrains encore disponibles, alors dédiés à l’agriculture, se trouvaient au Kirchberg. Un périmètre d’expropriation a alors été défini afin de permettre à l’État d’acquérir ces terrains et d’y déployer un nouveau quartier. »

« Les seuls terrains encore disponibles se trouvaient au Kirchberg. Un périmètre d’expropriation a alors été défini afin de permettre à l’État de les acquérir et d’y déployer un nouveau quartier. »

La machine était en route : à partir de ce moment, le Kirchberg, relié au centre-ville grâce à la construction du Pont Rouge qui enjambe la vallée de l’Alzette, n’a cessé de

de la ville, augmente considérablement.

se développer.

Les banques allemandes, telles que

La Cour de justice et la CECA (Commu-

Deutsche Bank, HypoVereinsbank et

nauté européenne du charbon et de l’acier)

Bayerische Landesbank, occupent ainsi des

sont les premières institutions à s’installer

bâtiments emblématiques conçus par des ar-

dans ce nouveau quartier à la fin des années

chitectes renommés: Gottfried Böhm, Richard

1960 et au début des années 1970. À l’autre

Meier et Wilhelm Kücker. Les premiers loge-

bout, les Foires internationales – aujourd’hui

ments sont créés, derrière les Foires. « L’habi-

dénommées Luxexpo The Box – s’implantent

tat est alors repoussé aux frontières, positionné

quant à elles sur 10 hectares. Diverses firmes

un peu comme un satellite et non véritablement

comme Euromotor, AEG et Foyer trouvent

ancré dans la ville en tant que telle », précise

un emplacement le long de la nouvelle voie

Marie Lucas, associée de M3 Architectes.

rapide qui traverse le plateau.

Face à cette demande croissante, le Fonds décide de revoir complètement

D’un quartier institutionnel

l’urbanisation du Kirchberg afin de densi-

à un lieu de vie

fier le tissu urbain. L’avenue Kennedy est

Mais c’est véritablement dans les années

créée. « La voie rapide qui traversait le Kirch-

1990 que le mouvement s’accélère :

berg jusqu’au Findel est transformée en un

la demande foncière de la part des

boulevard urbain, assez large afin de pouvoir

banques, elles aussi trop à l’étroit au centre

intégrer les différents modes de transport et

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D’une surface de plus de 300 hectares, le quartier du Kirchberg s’affiche comme la vitrine architecturale de la capitale.


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L E K I R C H B E R G , P L AT E A U D E T O U S L E S P O S S I B L E S

assurer une bonne distribution des différentes

Des atouts en masse

zones créées », souligne Patrick Gillen. « C’est

Très bien connecté aux transports en

cette décision qui a véritablement permis de

commun, encore plus aujourd’hui avec la

faire vivre les deux côtés de l’avenue, de les

récente arrivée du tramway et la nouvelle

intégrer au quartier », poursuit Marie Lucas.

gare Pfaffenthal-Kirchberg, le plateau

Parallèlement, l’équipement se com-

constitue un pied-à-terre idéal pour qui

plète et les activités se diversifient, avec

travaille dans ce quartier ou en centre-ville.

la création du Centre national sportif et

C’est le choix qu’a par exemple fait Amine

culturel d’Coque, l’hôpital Robert Schuman,

Tounsi. « Habitant à Luxembourg depuis plus

la Fondation Elysis, le parc central imaginé

de 10 ans, nous avons migré du Limpertsberg

par le paysagiste-urbaniste Peter Latz, puis,

vers le Kirchberg afin que je puisse me rendre

quelques années plus tard, l’arrivée de nou-

au travail à pied ou à vélo », explique-t-il.

velles installations culturelles telles que le

L’installation depuis une dizaine d’années

Mudam et la Philharmonie. Dans les années

d’un réseau cohérent de pistes cyclables qui

2000 aussi, plusieurs zones d’habitation se

traversent tout le plateau, ainsi que l’amé-

développent, à l’image de celle du Kiem,

nagement de passages piétons supplémen-

du Grünewald et de Réimerwee. « D’un

taires sur l’avenue favorisent encore davan-

quartier dédié aux institutions et aux affaires,

tage cette mobilité douce. L’aéroport, tout

le Kirchberg devient, petit à petit, un véritable

proche, permet de son côté aux résidents

quartier de ville », commente Marie Lucas.

de voyager très facilement, que ce soit pour

Aujourd’hui, le quartier du Kirchberg regorge d’atouts qui en font un lieu de résidence attrayant.

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leurs affaires ou leurs vacances. À l’image de n’importe quel autre quartier de la ville, le Kirchberg offre également

Situé à la frontière nord-est de la capitale, le Kirchberg dispose de beaux espaces verts, propices à la détente, loin de l’agitation urbaine.


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Le parc KloseGroendchen et le parc central situés au Kirchberg, ainsi que la forêt aux alentours de Senningerberg, sur la commune de Niederanven, offrent de multiples possibilités de balades.

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Chaque jour, selon les chiffres du Fonds, ce sont 38.000 personnes qui rejoignent le Kirchberg afin d’y travailler, quand seulement 3.600 y résident.

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Depuis l’arrivée du tram, les différentes zones du Kirchberg sont encore mieux connectées entre elles et au centre-ville de Luxembourg.


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toutes les infrastructures nécessaires au quotidien: le centre commercial Auchan, créé en 1997, des écoles, dont l’École européenne, le campus de l’Université du Luxembourg, un hôpital, une clinique et une pharmacie, des bureaux de poste... Côté loisirs, on recense une trentaine de restaurants, un cinéma comprenant 10 salles, ainsi que des infrastructures sportives et culturelles riches. « Nous nous rendons par exemple régulièrement à Luxexpo en famille, précise Amine Tounsi. Aussi bien pour les adultes que pour les enfants, il y a toujours des manifestations à y découvrir. » Dans ce domaine, on peut encore citer la salle de concert de la Philharmonie, la Bibliothèque nationale en construction, le musée d’art moderne Mudam construit

« C’est une vie paisible que nous menons au Kirchberg mais il faut encore travailler à y améliorer la mobilité. »

sur le site du Fort Thüngen, la piscine olympique, le hall omnisports, ainsi que les différentes aires de jeux implantées aux quatre coins du quartier. En quelques minutes, il est aussi possible de rejoindre d’agréables espaces verts. Le parc Klose-Groendchen et le parc central situés au Kirchberg, ainsi que la forêt aux alentours de Senningerberg, sur la commune de Niederanven, offrent

dents, il est vrai que nous sommes confrontés

à cet égard de multiples possibilités de ba-

à un trafic abondant, confie Amine Tounsi.

lades, dans un environnement paisible.

Par exemple, il est très difficile de trouver des emplacements de parking en journée, et la

Une mobilité à améliorer

présence de nombreuses voitures dans les

Si le Kirchberg constitue un lieu de rési-

rues alentour de l’avenue Kennedy n’est pas

dence attractif, il n’en reste pas moins

favorable à la sécurité des piétons ou des cy-

encore principalement un quartier insti-

clistes. C’est pourquoi, selon moi, il faut encore

tutionnel et économique. Chaque jour,

travailler à améliorer la mobilité au Kirchberg,

selon les chiffres du Fonds, ce sont 38.000

en poursuivant le développement de l’offre de

personnes qui rejoignent le Kirchberg afin

transports en commun pour aller véritable-

d’y travailler, quand seulement 3.600

ment au cœur des résidences et en impliquant

y résident. « Si l’on peut trouver ce ratio éton-

les entreprises installées dans le quartier. »

nant, il s’agit simplement d’un déséquilibre

C’est à cela que travaille IMS Luxembourg

inverse à d’autres quartiers où la population

– Inspiring More Sustainability – notamment.

résidente est bien plus nombreuse que les

« Nous allons lancer à la fin de ce mois de mai

travailleurs, ce qui explique nos problèmes

une campagne de mobilité au Kirchberg,

de mobilité actuels », analyse Patrick Gillen.

à la manière de ce que nous avons réalisé à

« C’est une vie paisible que nous menons au Kirchberg. Mais en semaine, en tant que rési-

la Cloche d’Or, explique Gaëlle Tavernier, en charge du projet chez IMS.

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L E K I R C H B E R G , P L AT E A U D E T O U S L E S P O S S I B L E S

Grâce à une application mobile installée sur

Vers une plus grande mixité urbaine

smartphone, nous allons pouvoir mieux com-

Les futurs développements envisagés au sein

prendre les trajets réalisés par les employés du

du quartier doivent lui permettre de conti-

Kirchberg, ce qui va nous permettre d’améliorer

nuer à évoluer dans ce sens. Cette volonté se

la mobilité dans ce quartier, en créant des

concrétise à travers divers projets, dans des

synergies entre entreprises autour de la multi-

quartiers déjà existants – Kiem, Réimerwee –

modalité, en réfléchissant à l’attribution des

ou à créer – notamment sur le front sud de

emplacements de parking, en encourageant la

l’avenue Kennedy –, en accordant une im-

mobilité douce... Cette démarche, entre autres,

portance particulière aux logements à coût

devrait permettre de poursuivre un développe-

abordable et aux logements sociaux. Tous

ment harmonieux du quartier. » Et alors que le quartier fourmille en journée, c’est plutôt le calme et la tranquillité qui

ces projets devraient amener 6.500 logements supplémentaires au Kirchberg. Autour de la Porte de l’Europe, située

règnent en soirée et durant les week-ends,

à la jonction du centre-ville et du Kirchberg,

parfois de manière trop importante aux

c’est un projet mixte, baptisé Infinity,

yeux de certains. « Pour avoir une véritable vie

qui est actuellement en pleine réalisation.

nocturne au Kirchberg, avec par exemple une

« Dans cette zone monofonctionnelle

plus grande offre de restaurants ouverts le soir,

– autrefois uniquement dédiée aux institutions –

il faut absolument que le quartier continue à se

vont être introduits des unités de logement et

densifier », assure Patrick Gillen.

des commerces », indique Marie Lucas.

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Restaurants, cinéma, musées, salles de concert et d’exposition… le Kirchberg offre un cadre de vie attrayant à ses résidents.


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Alors que le quartier fourmille en journée, c’est plutôt le calme et la tranquillité qui règnent en soirée et durant les weekends.

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Le projet Infinity, autour de la Porte de l’Europe, abrite logements haut de gamme, commerces et bureaux, créant ainsi une zone de grande mixité dans ce quartier.

Le ratio logements-bureaux est en train d’être rééquilibré sur le plateau. A long terme, le Kirchberg devrait voir sa population atteindre 22.000 habitants.

Il reste encore une dizaine de logements disponibles dans le projet Infinity. Contactez INOWAI Residential pour plus d’infos : 25 03 39 ou residential@inowai.com

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Sur ce terrain triangulaire, qui a pu être mis à profit suite à la décision du Fonds Kirchberg de supprimer l’ancien pont autoroutier et de combler le vallon de Champangshiel, ont en effet été créés 20.000 m2 de logements, 6.500 m2 de commerces et restaurants, ainsi que 6.800 m2 de bureaux, assurant une transition urbanistique et architecturale entre le quartier et le reste de la ville. « Dans ce projet, une grande attention est accordée aux flux de circulation piétonne et aux espaces publics, qui accueilleront parvis et terrasses, afin de permettre aux gens de véritablement s’approprier les lieux », poursuit l’architecte. Le projet Infinity accueillera une résidence exceptionnelle de 25 étages, dotée d’une conciergerie proposant des prestations haut de gamme. Situés au cœur d’un projet mixte, ces appartements offrent aux résidents tout ce dont ils ont besoin en

« En habitant au sein d’Infinity, nous serons situés entre le centreville et le cœur du Kirchberg. Nous pourrons bénéficier, sur place, de toutes les commodités nécessaires à la vie quotidienne. »

matière d’installations, de services, d’éducation, de culture… Parallèlement, le site consacré aux hôtels implanté à proximité directe va être étendu, créant ainsi un nouvel élément d’animation urbaine dans le quartier. « Un hôtel Mama Shelter va être installé ainsi qu’un ensemble de bureaux et un espace de coworking », précise l’associée

veau concept d’habitat, intégrant les questions

de M3 Architectes. Cette mixité qui anime

de mobilité, les performances thermiques,

Infinity, c’est ce qui a séduit Amine Tounsi.

la gestion écologique, l’agriculture urbaine…

« Nous habitons actuellement un appartement

Ces quartiers diversifiés proposeront des

de deux chambres, situé au rez-de-jardin.

infrastructures polyvalentes, des services et

Mais suite à l’arrivée d’un deuxième enfant

équipements de proximité. Toutes les parties

dans notre famille, nous avons fait l’acquisition

prenantes seront intégrées dans le processus

d’un trois-pièces au sein de la tour résidentielle

de création : architectes, ingénieurs, paysa-

Infinity. Nous serons situés entre le centre-ville

gistes, résidents. Près de 5.000 logements,

et le cœur du Kirchberg, et nous pourrons béné-

regroupant 10.000 habitants, devraient sortir

ficier de toutes les commodités nécessaires à la

de terre, mentionne le président du Fonds.

vie quotidienne sur place. »

Tous ces projets devraient permettre d’ac-

Au nord du plateau, c’est un tout nou-

cueillir 22.000 résidents et 65.000 travailleurs

veau quartier, dénommé Op der Schleed,

dans le quartier sur le long terme, c’est-à-dire

qui est à l’étude. « Le site de 62 hectares se

dans 20 à 30 ans. Le Kirchberg sera alors un

compose en deux parties : Kuebebierg et

tout autre plateau que celui que l’on connaît

Langfuur. On projette d’y développer un nou-

aujourd’hui. »

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LE DILEMME DU LOGEMENT ET DE LA CROISSANCE

Le dilemme du logement et de la croissance

La problématique du logement au Luxembourg alimente régulièrement les discussions. Si l’on n’a jamais autant développé de projets résidentiels qu’aujourd’hui, la livraison de nouveaux biens sur le marché ne permet pas de satisfaire une demande toujours plus soutenue. Évocation avec ­Carlo Thelen, directeur général de la Chambre de Commerce, et Vincent Bechet, managing director & partner d’INOWAI.

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LE DILEMME DU LOGEMENT ET DE LA CROISSANCE

Les prix de l’immobilier progressent de manière

Un enjeu colossal au regard des surfaces disponibles

soutenue et continue au Luxembourg depuis main-

sur ce territoire réduit. Les efforts consentis dans

tenant plusieurs années. Le prix du neuf augmente

le domaine du développement immobilier sont

en effet de 6 % par an en moyenne. Une croissance

conséquents. Cependant, les acteurs mobilisés ne

bien au delà de celle de l’économie. « Le problème

parviennent encore à proposer que 3.000 à 3.500

est que, malgré des efforts soutenus, l’évolution de l’offre

habitations nouvelles chaque année. « Un écart se

en logements ne parvient pas à suivre celle de la de-

creuse donc petit à petit, dopant la croissance des prix,

mande », commente Carlo Thelen, directeur général

commente Carlo Thelen, précisant que la situation

de la Chambre de Commerce. « Cette problématique

luxembourgeoise n’est cependant pas exception-

est directement liée au succès de la place économique

nelle. Évidemment, il faut prendre en considération

luxembourgeoise et à son attractivité croissante, pour-

les problèmes rencontrés par celles et ceux qui peinent

suit Vincent Bechet, managing partner d’INOWAI.

à accéder à un logement décent. Nous sommes toutefois

Nous n’avons pas suffisamment anticipé les implications

encore loin de la situation d’autres grandes capitales. »

liées à cette tendance qui, au demeurant, est positive pour tout le monde. »

Doit-on craindre une bulle immobilière et s’inquiéter des conclusions du Comité européen du risque systémique (CERS), qui avait mis en exergue

Un décalage entre l’offre et la demande

certaines vulnérabilités du marché immobilier au

Idéalement, Luxembourg doit pouvoir proposer

Luxembourg ? Le CERS avait notamment souligné la

5.000 nouveaux logements chaque année.

conjonction d’une hausse soutenue de l’endettement

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des ménages et d’une forte progression des prix immobiliers. S’il faut tenir compte de cet indicateur macro et suivre de près les risques qu’induirait dans ce contexte une éventuelle hausse des taux d’intérêt, il faut aussi en relativiser la portée. « Les difficultés à accéder au logement et le niveau d’endettement posent souvent davantage de problèmes aux ménages souhaitant accéder à la propriété dans des villes comme Paris, Berlin ou Londres, commente Carlo Thelen. Les outils ou structures en place, comme le Fonds du logement ou encore la Société nationale des habitations à bon marché, commencent à montrer leurs effets, même s’il reste beaucoup à faire. » L’attractivité du Luxembourg exige de trouver des solutions adaptées. La taille du territoire implique en outre que la problématique ne concerne pas uniquement la capitale en elle-même, mais l’ensemble du pays ainsi que des zones géographiques situées au-delà des frontières, surtout pour ce qui est des répercussions en termes de mobilité. Quand, à Paris, des gens peuvent opter pour une résidence plus éloignée de la capitale, et de ce fait plus accessible, au Luxembourg, il est plus délicat d’expliquer à un citoyen qu’il doit s’expatrier pour se loger. Dès lors, quelles solutions peuvent être apportées ? « L’idée de faire entrer l’évolution du coût du logement dans la négociation salariale n’est certainement pas la bonne, insiste Carlo Thelen. Le problème ne se situe pas au niveau de la demande, mais bien de l’offre. Une augmentation salariale dans cette perspective aurait pour effet de renforcer plus encore la demande et d’accélérer la hausse des prix, dans un premier temps, et de diminuer l’attractivité et la compétitivité du pays, dans un deuxième temps. » Faciliter l’émergence de nouveaux projets Les pistes à explorer, dès lors, sont de deux natures. La première réside dans l’accélération des développements immobiliers et des infrastructures associées pour mieux satisfaire la demande. « Aujourd’hui, on construit partout là où c’est possible, commente Vincent Bechet. Je pense que l’on n’a jamais connu un tel déploiement. Malgré ces efforts, cela ne suffit pas. Il faut donc pouvoir accélérer la mise à disposition de terrains constructibles, densifier la construction

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LE DILEMME DU LOGEMENT ET DE LA CROISSANCE

« Le problème est que, malgré des efforts soutenus, l’évolution de l’offre en logements ne parvient pas à suivre celle de la demande. »

et faciliter les procédures permettant à des projets de voir le jour. » Selon Carlo Thelen, environ 2.700 hectares actuellement classés en zone d’aménagement différé pourraient être rendus disponibles pour de l’habitat. « On parle tout de même de procédures de reclassification, avec l’établissement de nouveaux PAG et PAP qui s’étendent sur 5 à 10 années », assure le directeur général de la Chambre de Commerce. « En attendant, il faut permettre à des projets de se concrétiser là où c’est possible. De grands programmes sont en cours de déploiement ou à l’étude. Quelques poches de terrains sont encore disponibles au niveau de la capitale, au Kirchberg, au niveau du Ban de Gasperich. Des projets vont sortir de terre, plus ou moins rapidement, selon les contraintes auxquelles doivent faire face les promoteurs, comme des plaintes de riverains ou d’autres enjeux environnementaux , précise Vincent

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Bechet, qui regrette que le nouveau PAG luxembourgeois n’ait pas plus exploré les possibilités de densification. Ne fût-ce qu’autour du tramway, il aurait été intéressant d’offrir la possibilité de construire plus en hauteur », précise-t-il. Au delà, afin de permettre la construction de nouveaux logements, il faut en outre que les propriétaires de fonciers acceptent de libérer leur terrain. « Certains sont encore très difficiles à convaincre. Et, au niveau des communes, on ne mobilise pas encore suffisamment les outils juridiques disponibles pour obtenir des résultats à ce niveau », précise Carlo Thelen. Croissance qualitative et productivité accrue Cela dit, il faut voir dans quelle mesure le succès économique luxembourgeois va se poursuivre. À l’heure actuelle, on peine à identifier les éléments susceptibles de le réfréner. Au cœur de ce trend positif, il ne faut pas s’attendre à voir une stabilisation de l’évolution des prix du marché immobilier résidentiel. La question sous-jacente, toutefois, tient à la durabilité de la croissance à l’échelle d’un si petit territoire. « C’est tout l’enjeu de la croissance qualitative qui est débattu aujourd’hui. Il faut pouvoir transformer le modèle, pour que la croissance soit plus économe en ressources mobilisées, humaines ou matérielles, explique Carlo Thelen. Aujourd’hui, la croissance économique est directement corrélée à celle de l’emploi. On ne peut pas croître éternellement de cette manière. À l’avenir, il faut pouvoir augmenter notre productivité, garantir une croissance soutenue de 3 % sans que l’emploi n’augmente de 3 %, mais plutôt de 1 ou de 2 %. » Selon le directeur général de la Chambre de Commerce, la digitalisation et l’innovation, avec l’accueil et le développement de sociétés au sein des incubateurs et la multiplication de ces derniers, doivent permettre au Luxembourg de s’inscrire dans une dynamique de croissance qualitative. « Au même titre que le plan Rifkin, devant nous permettre de nous engager pleinement dans une nouvelle ère industrielle portée par la digitalisation, ou encore les efforts consentis en matière d’innovation et de formation continue, commente Carlo Thelen. Nous devons trouver les moyens d’augmenter notre productivité et limiter le recours à des ressources supplémentaires. »

À toute berzingue « Aujourd’hui, on construit partout là où c’est possible. Je pense que l’on n’a jamais connu un tel déploiement », précise Vincent Bechet. Cela reste toutefois insuffisant. Reclassification 2.700 hectares actuellement classés en zone d’aménagement différé pourraient être rendus disponibles pour de l’habitat d’ici 5 à 10 ans. Croissance qualitative Selon Carlo Thelen, il faut pouvoir augmenter la productivité, garantir une croissance soutenue de 3 % sans que l’emploi n’augmente de 3 %, mais plutôt de 1 ou de 2 %.

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DYAPASON, COMME À LA MAISON

Dyapason, comme à la maison

La compagnie d’assurances Foyer vient de terminer la construction d’un nouveau bâtiment à la Cloche d’Or, un quartier stratégiquement bien situé et en plein développement. Dyapason – c’est son nom – propose 12.000 mètres carrés de bureaux à la location, dans un écrin comprenant une crèche, un futur espace fitness, ainsi qu’un grand atrium lumineux à l’entrée du bâtiment. Tout a été pensé pour que les travailleurs qui investiront bientôt les lieux se sentent comme à la maison dans cet immeuble aux prestations haut de gamme et aux performances énergétiques remarquables.

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Foyer n’a pas voulu faire de Dyapason un bâtiment qui rentabilise chaque mètre carré : on y retrouve ainsi un grand atrium, une crèche, etc.

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LE DILEMME DU LOGEMENT ET DE LA CROISSANCE


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Dyapason est un bâtiment de haute qualité construit comme s’il devait répondre à nos propres besoins. benoît dourte, directeur des ressources humaines de foyer

Trois questions à Benoît Dourte, directeur des ressources humaines et des services transversaux chez Foyer, et à Christophe Pimenta, responsable des services généraux. En quoi ce nouveau bâtiment se différencie-t-il d’autres surfaces de bureaux disponibles à Luxembourg ? Benoît Dourte : Dyapason n’a pas été construit dans l’esprit d’un bâtiment de promotion, comme c’est souvent le cas. C’est un bâtiment de haute qualité construit comme s’il devait répondre à nos propres besoins. Nous n’avons pas cherché à rentabiliser absolument chaque mètre carré de surface disponible. Au contraire, nous avons prévu un grand atrium de manière à ce que les occupants se sentent comme chez eux dès qu’ils entrent dans le bâtiment. On y trouve aussi une crèche et, bientôt, une salle de fitness. En outre, les locataires pourront y organiser différents événements. Comment l’espace est-il organisé dans le bâtiment ? B.D. : C’est un autre avantage du bâtiment: il est modulable en fonction des souhaits et besoins des locataires. Les 12.000 mètres carrés disponibles peuvent être organisés en surfaces de bureaux modulables à partir de 400 mètres carrés. Ainsi, un petit family office, par exemple, peut louer la plus petite surface disponible tout en bénéficiant de locaux de standing et de tous les services associés au

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DYAPASON, COMME À LA MAISON

bâtiment. Le tout pour un coût qui, grâce à notre maîtrise du budget de construction du bâtiment, reste dans la moyenne du marché. Comment avez-vous géré les nouvelles exigences du marché en matière de performance environnementale des bâtiments ? Christophe Pimenta : Il est clair que c’est un aspect qui a été pris en compte. Au niveau de l’enveloppe du bâtiment, nous n’avons sélectionné que des matériaux de qualité garantissant un haut niveau d’isolation acoustique et thermique. Au niveau de l’équipement, tous les appareillages de climatisation, de ventilation, etc. ont également été sélectionnés par un bureau d’études pour offrir le meilleur rendement possible. En outre, pour le chauffage, nous sommes reliés à la centrale de cogénération de Luxembourg. Le bâtiment bénéficie donc de la certification « BREEAM Very Good ». À l’intérieur, nous avons aussi tenu à proposer des espaces pour les vélos électriques, des places de parking pour les véhicules de covoiturage, etc.

Pour plus de renseignements, contactez le 26 43 07 07 ou office@inowai.com

Le bâtiment est facilement modulable : ses 12.000 mètres carrés peuvent être organisés en surfaces de bureaux de taille variable, à partir de 441 mètres carrés. christophe pimenta, responsable des services généraux de foyer

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Le bâtiment bénéficie du label « BREEAM Very Good » grâce à l’utilisation de matériaux de grande qualité, assemblés par des corps de métier luxembourgeois. Dyapason présente des espaces modulables selon les désirs des clients, à partir de 441 mètres carrés à la location

CARACTÉRISTIQUES

12.000 mètres carrés de bureaux

4

étages plus un parking souterrain

10

minutes du centre-ville

441

mètres carrés : la surface de bureaux minimale à louer

BREEAM Very Good Le label énergétique du bâtiment

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L’A G E N T I M M O B I L I E R D I G I T A L I S É

L’agent immobilier digitalisé

Avec l’évolution technologique, les métiers de l’immobilier se transforment, tout comme les attentes des candidats acquéreurs ou locataires. L’agent immobilier, dont le rôle est de faire se rencontrer l’offre et la demande, doit s’adapter pour proposer une expérience enrichie à celles et ceux qui cherchent le bien le plus adapté.

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L’A G E N T I M M O B I L I E R D I G I T A L I S É

« Avec l’évolution technologique, l’agent doit s’adapter, être dans le conseil personnalisé et proposer une expérience client enrichie. »

Les métiers de l’immobilier, de la construction à la gestion du bâtiment, en passant par les étapes de financement et de transaction, sont à leur tour fortement impactés par la transformation digitale de l’économie. En témoignent notamment les importantes levées de fonds réalisées ces derniers mois par des start-up technologiques actives dans le secteur immobilier. « Les éléments de la chaîne de valeur du secteur immobilier, avec ses nombreux intermédiaires, n’avaient que très peu bougé en 2000 ans, commente Laurent Rouach, CEO de la société de consultance spécialisée Eliacin. Tout cela est en train de changer. Les évolutions technologiques récentes sont parvenues à faire bouger des murs solides, que l’on pensait inamovibles. On peut citer en exemple l’impression 3D, qui permet de construire des pans entiers de bâtiments sans recourir aux corps de métier traditionnels. Des robots-peintres voient le jour. En matière de financement, des plateformes de crowdfunding spécialisées se posent en alternatives au traditionnel crédit hypothécaire. La fonction d’agent immobilier, dont le rôle est de faciliter les transactions, elle aussi évolue. »

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Un accès facilité à l’information La présentation des biens immobiliers s’est depuis longtemps digitalisée en vue de faciliter les premières étapes de recherche des candidats locataires ou acquéreurs. La technologie disponible permet désormais d’aller beaucoup plus loin pour faire se rencontrer l’offre et la demande. « Quand hier, l’agent avait tendance à conserver pour lui l’information essentielle pour celui qui cherchait, le digital a tendance à apporter plus de transparence, assure Laurent Rouach. Celui qui cherche accède plus facilement à l’information. L’agent doit donc s’adapter, adopter une tout autre position vis-àvis du marché, en étant dans le conseil personnalisé et en proposant une expérience client enrichie. » Prêt pour une visite virtuelle ? Dans cette perspective, l’agent peut s’appuyer sur de nouvelles technologies, afin de proposer de nouveaux services. « Des technologies de réalité virtuelle ou de réalité augmentée, par exemple, doivent permettre à nos clients de mieux se projeter dans leur futur bien, et même si celui-ci est encore au stade de projet, commente Jean-Nicolas Montrieux, chief operating officer et partenaire d’INOWAI. Avant, le client devait se projeter au départ d’un plan 2d ou 3d, désormais, à l’aide d’un casque de réalité virtuelle, il peut littéralement se promener dans son futur chez-lui, apprécier l’espace, le meubler à son goût, envisager des aménagements personnels. » Apporter un conseil personnalisé Contribuer à l’expérience client passe aussi par un conseil personnalisé. S’il est vrai que le client accède plus facilement à l’information brute, le rôle de l’agent est désormais de lui permettre de mieux s’y retrouver. « Le métier se recentre plus sur le conseil personnalisé, en fonction de la situation de chacun. L’agent doit orienter vers le meilleur bien. À lui d’apporter des éléments de contexte, comme la proximité d’une école, d’une ligne de bus, d’un commerce, d’évoquer les possibilités qui s’offrent à l’occupant pour se rendre au travail ou permettre à ses enfants de participer à des activités diverses. Il doit pouvoir s’appuyer sur la donnée disponible, mais aussi sur les outils lui permettant de mieux faire le tri, pour apporter l’information la plus pertinente au regard de la situation de son client », explique Laurent Rouach.

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L’A G E N T I M M O B I L I E R D I G I T A L I S É

« Des technologies de réalité virtuelle doivent permettre à nos clients de mieux se projeter dans leur futur bien. »

Accompagner le client au delà de la transaction Dans le contexte luxembourgeois, INOWAI innove en intégrant progressivement ces technologies et approches au cœur de son service. Dans un marché qui compte entre 600 et 800 agences de tailles variées, il est essentiel d’évoluer, pour faire durablement la différence. « Demain, les agents seront notés pour l’accompagnement qu’ils ont à offrir. Nous permettrons bientôt à nos clients de nous évaluer, grâce à un système de notation, confie Jean-Nicolas Montrieux. Cela nous permet d’adapter nos services, de mieux satisfaire nos clients. La volonté est de pouvoir suivre chacun d’eux durablement, avant, pendant et encore après la transaction. En fonction de l’évolution de leurs besoins, nous pourrons plus facilement leur présenter des oppor-

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tunités ou encore leur apporter des solutions adaptées, en matière fiscale, par exemple. » À l’avenir, l’agent immobilier qui aura la capacité d’accompagner le client dans la durée, avec performance, sera le mieux placé pour le servir à chaque étape de sa vie. « Grâce au digital, l’accompagnement se prolonge dans la gestion et l’occupation de l’immeuble, au travers notamment de plateformes sociales attachées à chaque immeuble, qui permettent de mieux informer les habitants, de gérer les problèmes de manière plus réactive, de favoriser la cohésion sociale et le partage entre colocataires », précise Laurent Rouach. Évaluer plus justement chaque bien Des solutions technologiques disponibles aujourd’hui permettent en outre de déterminer avec beaucoup plus de précision la valeur d’un bien. Ces outils sont capables de prendre en considération un grand nombre de variables (l’orientation, l’éclairage, les aménagements, l’âge du bâtiment, son efficience énergétique…). Ils permettent d’aller au delà d’éléments macro, comme le prix du mètre carré dans un quartier donné, pour fixer le juste prix du marché et faciliter les transactions. « Le digital apporte de la transparence à tous les niveaux. Dans le monde actuel, il est plus difficile pour les acteurs, du promoteur aux agents, d’avancer masqués en profitant d’une distribution de l’information asymétrique. Plus que jamais, ils devront justifier de la valeur de leurs prestations et des prix pratiqués vis-à-vis de la concurrence ou du marché », assure Laurent Rouach. Une meilleure évaluation des prix, facilitant la concrétisation des transactions, doit profiter à tout le monde. « Le client est assuré de payer le juste prix. En accélérant le processus, le promoteur ou le cédant récupère plus rapidement les ressources utiles pour concrétiser d’autres projets. L’agent, en étant plus efficace, peut optimiser sa structure de coûts pour en faire profiter le client ou investir dans de nouveaux services. » L’agent immobilier se verra conforté dans son rôle-clé au sein de la chaîne de valeur s’il parvient à bien appréhender l’ensemble de ces changements. C’est la raison pour laquelle INOWAI s’engage dans l’intégration des technologies au service de son métier et de ses clients.

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FËNSTERSCHLASS, PRESTIGE ET MODERNITÉ

Fënsterschlass, prestige et modernité

À l’angle de la rue des Bains et de la rue Aldringen, en plein cœur du quartier historique de Luxembourg-ville, se dresse l’immeuble Fënsterschlass. Ce projet mixte, devant regrouper à terme appartements de standing, commerces et bureaux, allie avec brio cadre ancien et confort moderne. Les passants seront en effet séduits par la superbe façade restaurée dans son style originel. À l’intérieur, le bâtiment a entièrement été reconstruit, au départ de matériaux de haute qualité, et toujours en veillant à apporter une belle harmonie entre éléments d’hier et d’aujourd’hui. Bénéficiant d’une position stratégique, le bâtiment Fënsterschlass est un lieu de résidence hors du commun.

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FËNSTERSCHLASS, PRESTIGE ET MODERNITÉ

Implanté au coin de la rue des Bains et de la rue Aldringen, le bâtiment jouit d’un emplacement privilégié au centre de Luxembourg. La façade historique de l’immeuble Fënsterschlass a été admirablement rénovée en respectant son état d’origine.

CARACTÉRISTIQUES

3.500m

2

La surface du projet Fënsterschlass

17

appartements de luxe

40 à 200m

2

La superficie des logements disponibles

3

surfaces commerciales

2

espaces dédiés à des bureaux

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emplacements de parking

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3 questions à Nik Coenegrachts, directeur de ICN Development SA, société immobilière propriétaire du Fënsterschlass. Quels sont les atouts de ce bâtiment pour ses nouveaux résidents ? La localisation est assurément l’un des grands points forts du Fënsterschlass. Tout est accessible à proximité immédiate : les commerces, les restaurants, les services publics, les transports en commun, le grand parc municipal d’Édouard André… Avec le développement du projet Royal-Hamilius à quelques pas de là, le lieu devrait devenir encore plus attractif. L’immeuble en tant que tel offre à ses occupants une véritable mixité en plein centre-ville. Le sous-sol et le rez-dechaussée abritent des commerces tandis que les étages sont consacrés aux bureaux et aux appartements. C’est une véritable chance que de pouvoir résider au sein d’un bâtiment aussi prestigieux, tout en bénéficiant de toutes les commodités nécessaires à la vie actuelle. En outre, nous avons offert à chaque client la possibilité de pouvoir être suivi par un architecte d’intérieur afin de personnaliser l’appartement selon ses propres envies. Certains ont également choisi de combiner plusieurs unités afin de disposer d’une grande surface. Nos résidents, en optant pour ces appartements, souhaitent véritablement s’installer en centre-ville. Il ne s’agit pas d’un pied-à-terre. Quelles étaient les contraintes à prendre en compte lors de la réalisation de ce projet ? L’organisation du chantier en tant que tel était compliquée, du fait de sa localisation en plein centre-ville et des autres importants chantiers en cours à proximité. Comme nous avons conservé la façade historique de l’immeuble, nous avons également dû composer avec le Service

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FËNSTERSCHLASS, PRESTIGE ET MODERNITÉ

des sites et monuments nationaux afin d’allier au mieux patrimoine et modernité. Le bâtiment a donc été exclusivement isolé de l’intérieur. Nous avons également placé des fenêtres triple vitrage dans les appartements afin d’offrir un confort idéal aux habitants, tandis qu’au rez-de-chaussée, nous avons opté uniquement pour du double vitrage pour préserver au maximum le caractère initial du bâtiment. Nous avons toujours veillé à garder un véritable équilibre entre ancien et nouveau. Quels sont les prochains développements prévus pour l’immeuble ? Les appartements sont actuellement en train d’être livrés à leurs propriétaires. Parallèlement, nous avons acquis les deux immeubles voisins où nous allons déployer le même type de concept. Enfin, nous travaillons sur une nouvelle initiative de carsharing au sein de nos immeubles. Nous possédons deux véhicules électriques, gérés par une application mobile, qui seront mis à disposition de nos résidents pour leurs déplacements.

Pour plus de renseignements, contactez le 25 03 39 ou residential@inowai.com

C’est une véritable chance que de pouvoir résider au sein d’un bâtiment historique aussi prestigieux, tout en bénéficiant de toutes les commodités nécessaires à la vie actuelle. nik coenegrachts, directeur de icn development s.a.

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Fënsterschlass est un projet mixte, regroupant appartements de prestige, commerces de proximité et bureaux. Orientés idéalement vers le sud ou vers l’est, les balcons et terrasses des appartements offrent une vue exceptionnelle sur la vieille ville de Luxembourg.

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LE CHEF D’ORCHESTRE DE VOS PROJETS

Le chef d’orchestre de vos projets

Depuis quelques mois, Geoffrey Castagna a pour mission de réaliser la mise en place de la nouvelle activité Project Management d’INOWAI. Celle-ci vient compléter l’offre de l’acteur immobilier luxembourgeois, avec la volonté de toujours mieux accompagner ses clients dans le temps.

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Monsieur Castagna, pouvez-vous nous expliquer à quels besoins vient répondre cette activité de gestion de projet au sein d’INOWAI ? Au sein de notre structure, le département Property Management, composé de 18 personnes, assume déjà la gestion de quelque 73 bâtiments au Luxembourg. À côté de cette équipe, on m’a confié la mission de développer un service Project Management. Dans ma fonction, je viens d’une part apporter un support technique aux gestionnaires d’immeubles et, d’autre part, j’accompagne les clients dans l’analyse de leurs besoins, la mise en place de projets spécifiques d’investissement et la coordination de ceux-ci jusqu’à leur réception. À qui s’adresse ce nouveau service ? Aussi bien aux locataires, qui envisagent de nouveaux aménagements, qu’aux propriétaires, qui doivent investir pour garantir la valeur de leur bien immobilier, s’assurer de répondre aux attentes des candidats locataires sur le marché. Nous sommes là pour accompagner l’ensemble des acteurs depuis l’étude de leurs projets, avec pour objectif d’analyser leur faisabilité, d’estimer les budgets, et assurer la mise en œuvre du projet du début à la fin. Il peut s’agir d’un chantier de rénovation ou d’aménagement d’espaces, de l’adaptation ou du remplacement d’une installation technique ou encore d’une démarche d’obtention d’une certification énergétique, comme « BREEAM In-Use » par exemple… Comment se met en place ce nouveau service ? Nous avons lancé ce service il y a quelques mois, avec la volonté de mieux accompagner nos clients. Rien qu’au niveau des bâtiments que nous gérons, nous constatons une demande réelle. L’avantage, en travaillant en étroite collaboration avec nos

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LE CHEF D’ORCHESTRE DE VOS PROJETS

« Nous conseillons nos clients et les accompagnons dans la mise en œuvre de leurs projets pour garantir une valorisation optimale de leur immeuble. »

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gestionnaires d’immeubles, est de pouvoir

développer des relations de confiance dans

conseiller nos clients, propriétaires ou loca-

le temps et, à cette fin, permettre aux diffé-

taires, de manière proactive. Nous pouvons

rents acteurs de bien travailler ensemble,

envisager des projets avec eux, en nous

dans une dynamique positive.

appuyant sur l’ensemble des données, en menant des études de faisabilité et en réa-

Quelles sont vos ambitions avec la

lisant des analyses techniques, en évaluant

mise en place de ce nouveau service ?

chaque opportunité d’investissement. Notre

Dans un premier temps, d’être connu et

rôle est de les conseiller au mieux, pour

reconnu pour cette activité de Project Mana-

garantir une valorisation optimale de leur

gement à part entière. L’équipe est appelée

immeuble. Parce que nous les connaissons

à grandir, ne fût-ce que pour satisfaire

bien, nous pouvons proposer un service

la demande existante au niveau du parc

adapté. Ce département est récent, mais est

directement géré par INOWAI. La volonté

d’ores et déjà appelé à grandir rapidement

est aussi de pouvoir répondre à des besoins

pour répondre à des besoins nombreux.

en Project Management émanant de l’extérieur. Des acteurs autour de biens résiden-

Concrètement, comment

tiels ou d’immeubles de bureaux peuvent

accompagnez-vous les projets ?

recourir à un tel service, pour garantir une

Nous nous occupons de tout, de la partie

meilleure mise en location, optimiser les

administrative, avec les études préalables

performances d’un immeuble ou encore

nécessaires, jusqu’à la réception des travaux,

remettre en état un bien locatif après le

en passant par la coordination des différents

départ de ceux qui l’occupaient jusqu’alors.

prestataires pour la mise en œuvre du projet.

Il est important de pouvoir conseiller les

Le client n’a qu’un seul interlocuteur de

clients dans l’identification des projets à

confiance, qui travaille dans son intérêt et

mettre en œuvre, de les aider à identifier

parvient à le démontrer. Il suit l’évolution du

ce qu’il est opportun de réaliser en fonction

projet, veille au respect de son budget et des

de leur budget.

délais. Le project manager peut être considéré comme un chef d’orchestre. Il mobilise les bons partenaires en fonction des besoins. Quelles doivent être les principales qualités d’un service comme le vôtre ? Le choix des partenaires et le développement de relations saines avec chacun d’eux sont des éléments essentiels. Pour mener à bien des projets, nous devons réunir des prestataires dans toute une série de domaines, des bureaux d’études et de contrôle, des sociétés d’architectes, mais aussi différents corps de métier qui œuvreront directement à la réalisation des projets, comme la mise en place d’une installation technique ou la concrétisation de nouveaux aménagements. Le project manager doit bien s’entourer,

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D E S T I N AT I O N M I P I M 2 0 1 8

Destination Mipim 2018

Du 13 au 16 mars 2018, ce ne sont pas moins

Mipim. INOWAI l’a d’ailleurs bien représenté

de 3.100 sociétés exposantes, totalisant

cette année grâce à son stand, fruit d’une

24.200 participants de 100 pays différents,

bonne collaboration avec la Chambre de

qui se sont retrouvées au Palais des festivals

commerce luxembourgeoise.

et des congrès de Cannes à l’occasion du Mipim. Ce salon, qui réunit les acteurs les plus influents de tous les secteurs de l’immobilier

INOWAI a également organisé son cocktail dinner au Radisson Blu Hotel, à deux pas de la Croisette et du vieux port de Cannes.

(bureaux, résidentiel, commerces, santé,

Plus de 300 professionnels se sont retrouvés

sport, logistique, industriel, etc.) pour quatre

afin de profiter du rooftop de l’hôtel, connu

jours de conférences et de networking,

comme étant « la plus belle terrasse de

offre un accès inégalé aux plus grands

France », et ainsi admirer la vue qu’offre

projets de développement immobilier et aux

celui-ci sur la baie de Cannes.

sources de capitaux à l’international. Cela fait

L’équipe INOWAI tient à remercier chacun

maintenant 13 années consécutives que le

de ceux qui sont venus célébrer avec nous

Grand-Duché de Luxembourg est présent au

la 29e édition du Mipim.

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a

b A. Julien Pillot (INOWAI) B. Erika Vazquez (Meraki), Philippe Zimmer (CLE), Kindy Fritsch (Greenfinch Capital)

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D E S T I N AT I O N M I P I M 2 0 1 8

En parallèle, un groupe de professionnels de l’immobilier a pris le départ jeudi depuis Luxembourg pour six jours de vélo (du 8 au 13 mars) à travers la France. Objectif  : relier Cannes et le Mipim, soit 1.000 kilo­mètres avec l’organisation Recycle2Mipim.  L’équipage emmené par INOWAI et Tracol a récolté ainsi une somme de 2.500 euros en faveur de la Fondation contre le cancer. L’édition sera réitérée en 2019 et l’appel aux participants et sponsors est lancé. Si vous désirez plus d’infos, consultez www.recycle-club.lu.

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c

d

g

e

h C. Damien Degros (ING), Vincent

G. Serge Thurm (CDCL),

Bechet (INOWAI), RaphaĂŤl Xiol (ING),

Marc Baertz (INOWAI)

Colette Dierick (ING), Alex De Witte

H. Marc Baertz, Vincent Bechet,

(Baltisse), Nicolas Orts (Eaglestone)

Jean-Nicolas Montrieux

D. Nicolas Tarnus (Tracol)

(INOWAI Partners)

E. Tehdi Babigeon (INOWAI), David Clifford (SwissLife) F. Jordan Bem (Arizona Investissements), Louis de Halleux

f

(Fidentia), Franck Bem (Arizona Investissements)

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DU TEMPS GAGNÉ P OUR LES TRAVAILLEURS

Du temps gagné pour les travailleurs

Nous avons parcouru le Kirchberg pour recueillir le ressenti des premiers utilisateurs du tram luxembourgeois. À l’exception de quelques maladies de jeunesse pointées par les usagers, le sentiment est globalement positif.

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Mario Llopis « J’emprunte le tram tous les matins et soirs depuis La Coque jusqu’au bout de la ligne. Je trouve que l’attente est parfois un peu longue avant qu’un tram n’arrive, mais c’est sans doute lié à mes horaires, qui sont un peu décalés. Dans l’ensemble, ce nouveau moyen de transport me fait quand même gagner du temps. »

« Je l’emprunte matin et soir. » now


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DU TEMPS GAGNÉ P OUR LES TRAVAILLEURS

Sophie Charroy « Je trouve que le nouveau tram est très pratique et facilite considérablement la mobilité quotidienne des travailleurs. Je l’emprunte tous les jours, matin et soir. Cela me fait gagner du temps par rapport à ce que je connaissais avant. Je suis donc plutôt positive par rapport à cette initiative! »

« Cela me fait gagner du temps. »

Sandro Mettlen « Je n’ai pas eu de chance pour ma première expérience, puisque le tram est tombé en panne sur la voie et a bloqué la circulation. J’ai regretté

« En cas de panne, pas de plan B. »

l’absence d’information relative à ce qui se passait. En fait, j’ai réalisé qu’en cas de panne, il n’y a pas de plan B. »

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Andreas Fontana « Je trouve la proposition intéressante, cela fonctionne plutôt bien. J’aurais peut-être quelques réserves sur les correspondances puisque, en ce qui me concerne, je dois effectuer un changement avec le bus. Jusqu’à présent, on ne peut pas dire que les correspondances soient vraiment coordonnées. »

« Mieux coordonner les correspondances. »

Virginie Provenier « Je ne le prends que le soir et cela me fait gagner beaucoup de temps sur mon trajet vers la gare. Je peux donc rentrer chez moi plus vite, ce qui est positif. Cela dit, je trouve qu’il fait fort froid dans ce tram. Il n’y a apparemment pas de chauffage, ce qui pourrait tout de même

« Je rentre chez moi plus vite. »

être amélioré… »

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MARKET REPORT

Le Ban de Gasperich suscite les convoitises Marc Baertz Head of valuation & Partner d’INOWAI

Le marché de l’immobilier au Luxembourg se porte bien. Merci pour lui. 2018 sera l’année où le nombre total de mètres carrés de surface de bureaux disponibles dépassera 4 millions. « Cette année sera principalement marquée par d’importantes livraisons d’immeubles du côté de la Cloche d’Or et du Ban de Gasperich, assure

Effet d’entraînement sur le Ban

Marc Baertz, head of valuation & partner d’INOWAI.

Dans la mesure où les grandes transactions immobilières

On peut notamment citer les nouveaux sièges de Deloitte

se préparent à un horizon de trois ans, les acteurs cher-

et d’Alter Domus. Entre-temps, les grands travaux d’infra-

chant de nouveaux espaces ou désireux de construire

structures se poursuivent. Il y a un dynamisme réel

peuvent désormais se projeter plus facilement dans cette

autour de ce quartier occupé à naître. »

nouvelle zone de la ville. « En 2021-2022, l’ensemble du

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quartier en devenir devrait être connecté au reste de la

si tout va bien, le Parlement européen entrera dans son

capitale par le tram. C’est un atout aujourd’hui considéré

nouveau bâtiment, libérant d’importantes surfaces. Le

par les organisations qui cherchent à se repositionner.

taux de vacance devrait remonter. Il sera intéressant de

Être proche du tracé du tramway, c’est garantir un accès

voir à quelle vitesse le vide qu’il laissera sera absorbé »,

facile à leur lieu de travail aux collaborateurs, poursuit

précise Marc Baertz.

l’analyste. Les premiers acteurs importants s’y étant

Car plusieurs acteurs déjà présents sur le marché,

positionnés, leurs immeubles tout prochainement livrés,

comme Amazon ou la BEI, sont toujours à la recherche

il y a un effet d’entraînement qui commence à se faire res-

de surfaces importantes. Les institutions publiques,

sentir. Des discussions ont lieu. Il faudra voir désormais à

l’État en tête, sont des grands pourvoyeurs de surfaces

quel rythme les projets vont se mettre en place. »

administratives idéalement situées en ville.

Un taux de vacance au plus bas

ter légèrement, de manière linéaire. Pour la prise en oc-

Actuellement, l’augmentation continue de l’offre ne suffit

cupation de surfaces importantes, cette hausse peut être

cependant pas à satisfaire la demande. La croissance

le plus souvent compensée au moment de la négociation

économique luxembourgeoise, et derrière elle son

et reste acceptable au regard du marché.

Dans ce contexte, les loyers ont tendance à augmen-

développement démographique, exige que de nouveaux projets voient le jour. « Le taux de vacance, à la fin de

Forte demande des investisseurs

l’année 2017, s’établissait en dessous de la barre des 5 %.

La demande sur le marché de l’investissement est aussi

Il n’avait plus été aussi bas depuis 2008. Pour la quatrième

importante. « Nous faisons face à une très forte pression

année consécutive, en 2017, la surface prise en occupation

de la part des investisseurs désireux de trouver des biens

était supérieure à 200.000 mètres carrés », poursuit Marc

dans lesquels investir. Dans un contexte de taux d’intérêt

Baertz. Le marché, toujours favorable aux propriétaires,

bas, ils cherchent du rendement », précise Marc Baertz.

n’a pas encore ressenti les effets du Brexit. « Les nouveaux

Cette forte demande a tendance à compresser le taux de

arrivants devraient cependant avant tout chercher des

rendement. Pour un investissement dans un bien neuf

petites surfaces, pour des équipes de 5 à 10 personnes. »

en ville suivant une stratégie à long terme, il approche désormais les 4 %. Toutefois, à l’heure où le marché des

Des immeubles libérés, des projets à livrer

actions présente une volatilité accrue depuis quelques

Dans ce contexte, les développements de Gasperich

mois, que celui des obligations n’offre que des taux de

offrent des perspectives au marché. Car du côté du Kirch-

rendement proches de 0,5 %, l’immobilier se positionne

berg, les nouvelles surfaces de bureaux se font plus rares.

toujours comme un actif sûr et rentable. « Luxembourg

On peut toutefois évoquer le siège d’ArcelorMittal, de

offre des rendements bien supérieurs à des villes comme

55.000 mètres carrés, dont seulement une grosse moitié

Paris ou Berlin. Un des grands enjeux pour nous reste de

sera occupée par le géant sidérurgique. Un autre projet

rassurer les investisseurs sur l’histoire économique du

de 10.000 mètres carrés, à proximité du rond-point Serra,

pays, la solidité de son économie et ses perspectives à

est porté par le Fonds Kirchberg. Enfin, un projet de

long terme. Les investisseurs étrangers, s’ils sont intéres-

14.000 mètres carrés doit encore être initié un peu plus

sés par ce qu’a à offrir le marché luxembourgeois, peinent

loin, à proximité des tours RTL. Dans les autres quartiers

encore à bien comprendre comment le Luxembourg

de la ville, on peut citer Moonlight (route d’Arlon, ± 10.000

fonctionne », précise Marc Baertz. L’analyste se veut donc

mètres carrés), Hamilius (centre-ville, 10.000 mètres carrés)

rassurant, au regard des enjeux économiques nationaux

ou encore Zenith (centre-ville, 14.000 mètres carrés).

et du marché de l’immobilier. « En dehors d’un facteur

« Tous ces projets devraient être livrés dans les 2 à 3 ans.

externe, qui aurait un impact sur l’ensemble de l’écono-

Cette année encore, le taux de vacance devrait encore

mie européenne, comme une guerre commerciale avec

légèrement se tasser. » En attendant, le marché se régule,

les États-Unis ou des tensions renforcées avec la Russie,

profitant des quelques migrations. « Deloitte libérera

je ne vois pas ce qui pourrait entraver le développement

quelque 25.000 mètres carrés du côté de Neudorf. En 2019,

dans les années à venir », conclut-il.

now


wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow 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wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow nowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow wainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainowainow


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NOW est le magazine qui vous aide à faire les bons choix en matière d’immobilier au Luxembourg. Comment ? En vous faisant découvrir le marché, en vous guidant, et en répondant concrètement aux questions que tout investisseur, d’ici ou d’ailleurs, est en droit de se poser. Et finalement, en vous présentant les meilleures opportunités à saisir : des biens d’exception, professionnels ou résidentiels, sélectionnés pour vous par INOWAI. À lire dans cette 4e édition de NOW : un reportage sur le développement du Kirchberg ; une enquête sur le problème du logement au Luxembourg ; l’impact de la digitalisation sur le monde de l’immobilier et un retour en images sur le Mipim 2018. NOW fait également le point sur le tram au travers du retour des premiers voyageurs.

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NOW IV  

The real estate of INOWAI

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