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The real estate of InowaI

D E C E M B R E

LU XEM BOU R G EXPR ES S

INOWAI challenge les modes de transport en ville EN QU ÊTE

L’achat, entre culture populaire et volonté politique D ÉCOU VER TE

Immersion dans la maison des start-up


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SECTIONTITLE XXXXX XXX XXXXXX XXXX


SECTIONTITLE XXXXX XXX XXXXXX XXXX

03

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04

P U B L I É P A R :

www.inowai.com Contact : Adresse : 52, route d’Esch   L-1470 Luxembourg Tél. : +352/26 43 07 07 Fax : +352/26 43 07 08

P R O D U I T P A R   :

www.maisonmoderne.com Contact : agency@maisonmoderne.com

© Photos : Maison Moderne © Maison Moderne™ Maison Moderne est utilisée sous licence par MM Publishing and Media SA (Luxembourg). © 2019 INOWAI Tous droits réservés. Toute reproduction ou adaptation, intégrale ou partielle, est strictement interdite sans autorisation écrite de INOWAI.

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OURS / ÉDITO


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DÉCEMBRE 2019

Édito

Laurence Brix communication & Marketing Manager

INOWAI fête ses 20 ans. Tout au long de cette année, nous aborderons différents thèmes en lien avec l’immobilier de manière innovante et décalée. Car à 20 ans, on peut se le permettre. Et vous nous connaissez, on ne va pas s’en priver. Être sérieux sans se prendre au sérieux, telle est notre vision. L’occasion pour l’équipe d’INOWAI d’organiser le Luxembourg ­Express. L’idée ? Rejoindre le quartier du Kirchberg (galerie Auchan) depuis la gare de Luxembourg via différents moyens de transport. Le Luxembourg Express a eu lieu le jeudi 10 octobre. Nous nous étions donné rendez-vous dès 8 h 30 pour profiter de conditions « réelles ». Rendez-vous en page 10 pour découvrir les résultats… quelque peu surprenants. La mobilité est l’affaire de tous et surtout, la patience est plus que jamais de rigueur. Nous poursuivons notre questionnement sur l’achat immobilier, entamé dans les précédentes éditions. Étienne de Callataÿ et Sarah Mellouet, tous deux économistes, nous livrent ainsi leur regard sur l’acte d’achat. Nous vous parlerons également d’un projet qui nous tient très à cœur : le projet Junglinster – un projet mixte qui rassemblera un espace de loisirs de plus de 8.000 m2, un espace outdoor de 16 ha, un supermarché, 13 boutiques, un hôtel, des bureaux, un centre de fitness et enfin une crèche. Le tout sur un même et unique site. Une première au Luxembourg. Un projet dont INOWAI est l’agent exclusif. Le Luxembourg a bien plus à vous offrir que vous ne le pensez. Bonne lecture.

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06

SOMMAIRE

22 10 34 28

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DÉCEMBRE 2019

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Sommaire

La mobilité de la ville mise à l’épreuve............................................................... 10 Améliorer la mobilité, un défi permanent........................................................ 22 L’achat, entre culture populaire et volonté politique................................ 28 Un projet unique en son genre à Junglinster.................................................. 34 Immersion dans la maison des start-up............................................................ 40 Well 22, premier immeuble de bureaux au service du bien-être au Luxembourg.................................................................................... 50 La qualité sinon rien....................................................................................................... 54 Le déficit en logements se creuse encore et toujours............................... 58

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NOW OR NEVER – INOWAI 20 YEARS

INOWAI fête ses 20 ans. À cette occasion, dans les mois à venir, l’équipe souhaite rendre compte de la manière dont le pays a évolué durant les deux dernières décennies. Pour ce numéro de NOW, c’est la mobilité au cœur de la ville de Luxembourg qui a été mise à l’épreuve. Huit membres du staff d’INOWAI ont accepté de relever un défi : partir de la gare centrale pour rejoindre le centre commercial Auchan au Kirchberg, chacun avec un moyen de transport différent. Bienvenue dans Luxembourg Express.

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DÉCEMBRE 2019

09

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10

L A M O B I L I T É D E L A V I L L E M I S E À L’ É P R E U V E

La mobilité de la ville mise à l’épreuve

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La mobilité au Luxembourg est au cœur de

transport disponibles dans des conditions

nombreux débats. Alors que les politiques

similaires : voiture, taxi, bus et tram, train,

incitent à un usage plus important des

funiculaire et tram, vélo, vélo électrique par-

transports en commun, la voiture individuel-

tagé, trottinette et moto. Huit participants

le reste encore très présente sur nos routes.

se sont pour cela rassemblés à la gare centra-

Chacun a des points de vue bien tranchés à

le de Luxembourg, le jeudi 10 octobre, vers

partager sur l’efficience des divers modes de

8 h 30. Chacun avait préalablement choisi son

transport. Rares sont ceux qui, toutefois, les

moyen de locomotion. Leur unique objectif :

ont tous testés. L’équipe d’INOWAI a souhaité

rejoindre le centre commercial Auchan du

mettre à l’épreuve les différents modes de

Kirchberg le plus rapidement possible.


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11

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L A M O B I L I T É D E L A V I L L E M I S E À L’ É P R E U V E

Jean-Marie In Head of Industrial & Retail Belux

Moyen de transport Moto

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

8:48 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

16 minutes Temps de trajet

Comment avez-vous vécu cette

Quels sont les grands avantages et désavantages

traversée de Luxembourg en moto ?

de la moto pour se déplacer en ville ?

Cela s’est bien passé. Nous sommes en heures de forte

Le principal avantage, c’est que l’on avance beau-

affluence. Il y a pas mal de trafic. Il faut donc rester

coup plus rapidement. On peut aussi se garer

prudent. L’avantage de la moto, c’est que l’on peut se

beaucoup plus facilement. Du côté des inconvéni-

faufiler pour remonter les longues files de voitures. De

ents, ce mode de transport exige un équipement

manière générale, les automobilistes sont courtois et

adapté pour faire face aux intempéries et garantir

nous laissent la place suffisante pour avancer. On rou-

sa sécurité. Quand on utilise la moto pour se rendre

le donc plus vite. La preuve : je suis arrivé le premier.

au travail, il faut une deuxième tenue au bureau. Personnellement, je l’utilise quotidiennement, tant

Avez-vous rencontré des difficultés particulières ?

qu’il ne gèle pas. Entre mon domicile et mon bureau,

Dans les zones de travaux, en particulier là où se

à moto, mon temps de parcours est toujours de 30

­déroule le chantier du tramway, il faut vraiment re-

minutes, quand mes col­­lègues, sur le même par-

doubler de vigilance. Les camions peuvent constituer

cours, mettront entre 45 minutes et 2 heures, selon

des obstacles inhabituels qui nous font perdre un

les embarras de circulation.

peu plus de temps.Mais dans l’ensemble, je n’ai pas vraiment rencontré de difficultés majeures.

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DÉCEMBRE 2019

Tehdi Babigeon Partner, Head of Capital Markets & Business Development

Moyen de transport Taxi

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

8:50 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

18 minutes Temps de trajet

Comment s’est déroulée cette

ger la batterie de mon téléphone portable. Le plus

traversée de Luxembourg en taxi ?

gros inconvénient de ce mode de transport reste le

J’ai perdu une minute au début du trajet, le temps

prix. Pour une quinzaine de minutes de trajet, j’ai

de trouver un taxi. Ensuite, l’expérience s’est très

dû débourser 30 euros. Si l’on utilise le taxi tous les

bien déroulée. Le taximan était très sympathique

jours, et dès lors que l’on doit le payer de sa poche,

et nous avons pu discuter ensemble de son métier.

le tarif devient assez prohibitif. De plus, on reste

D’après lui, le trafic est généralement moins dense

tributaire du trafic. Le temps de trajet n’est donc pas

le jeudi qu’en début de semaine. On peut donc

vraiment maîtrisable.

considérer que j’ai eu un peu de chance. Reprendriez-vous le taxi pour vous Quels sont les atouts et les inconvénients

déplacer à Luxembourg ?

du transport en taxi, d’après vous ?

C’est un mode de transport que j’utilise déjà beau-

Le taxi offre un grand confort. On est installé bien au

coup dans le cadre professionnel, que ce soit ici, à

chaud et on peut vaquer à ses occupations durant la

Luxembourg, ou à l’étranger. C’est toujours un mo-

course. J’ai, par exemple, profité du trajet pour traiter

ment agréable car cela permet d’échanger avec des

mes e-mails, contacter un collaborateur et passer un

personnes qui ont une vision de leur ville à partager.

coup de fil à mon épouse. J’ai même aussi pu rechar-

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L A M O B I L I T É D E L A V I L L E M I S E À L’ É P R E U V E

Julien Pillot Head of Office Agency

Moyen de transport Voiture

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

8:53 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

21 minutes Temps de trajet

Quels sont les avantages et

Finalement, j’arrive en troisième position, derrière

inconvénients de la voiture ?

la moto et le taxi, en ayant eu le temps de garer mon

Aujourd’hui, cela roulait bien. Mais ce n’est pas forcé-

véhicule dans le parking du centre commercial. Pour

ment toujours le cas. L’inconvénient de la voiture,

être tout à fait honnête, cependant, je dois avouer

par rapport à d’autres modes de transport, c’est

avoir parcouru 500 mètres sur une bande dédiée au

que l’on peut rapidement se retrouver coincé.

bus, au niveau de la rue de la Gare. C’est mon GPS qui

On ne sait jamais ce qui nous attend sur les routes.

m’a emmené dans cette voie aujourd’hui fermée à la

L’autre difficulté, c’est qu’il faut trouver où stati-

voiture individuelle. Sans cela, j’aurais certainement

onner. L’avantage, c’est qu’on est au chaud, confor-

mis 2 ou 3 minutes de plus.

tablement installé et que, avec le mauvais temps aujourd’hui, on arrive à destination avec un costume

La voiture reste donc un mode de transport

toujours en parfait état.

intéressant pour circuler en ville ? C’est à cette conclusion que l’on peut arriver, au

Quel regard portez-vous sur cette

regard de l’expérience. 21 minutes, c’est étonnant.

expérience Luxembourg Express ?

Cependant, ce n’est pas tant pour circuler en ville

Je suis le premier surpris du résultat. En voiture, je

que les vrais problèmes se posent, mais davantage

pensais être le bon dernier à rejoindre le Kirchberg.

pour y arriver quand on vient de l’extérieur.

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DÉCEMBRE 2019

Jean-Nicolas Montrieux Partner & COO INOWAI Residential

Moyen de transport Vélo

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

8:54 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

22 minutes Temps de trajet

Quel regard portez-vous sur ce trajet

et du taxi. Lors de notre expérience, le trafic auto-

réalisé au cœur de Luxembourg à vélo ?

mobile m’est apparu assez faible. Le vélo reste tout

Mon expérience est contrastée. En effet, durant

de même un moyen de transport efficace. Je reste

la première partie du trajet, de la gare au centre-ville,

d’avis que, en ville, la première alternative à la

l’infrastructure est un peu chaotique pour les vélos,

voiture, pour réaliser de courtes distances, ce sont

le tracé n’est pas toujours facilement lisible.

nos deux jambes. Vient ensuite le vélo. C’est rapide

Par contre, une fois que l’on arrive sur le Plateau

et efficace, assez facile d’utilisation. Et en plus, cela

de Kirchberg, on bénéficie d’une zone totalement

permet de se maintenir en forme.

dédiée aux cyclistes. En site propre, on peut pleinement profiter du potentiel et des avantages du vélo.

Quels sont les inconvénients du vélo ?

C’est alors un réel plaisir.

Une fois que la durée du trajet dépasse 5 à 10 mi­nutes, il faut prévoir de quoi se rafraîchir à l’arrivée. Il faut

Les résultats de l’expérience vous surprennent-ils ?

aussi être bien équipé pour, notamment, affronter

Je pensais que le vélo et la trottinette seraient les

les intempéries. C’est d’ailleurs l’équipement qui

moyens de transport les plus rapides, car ils permet-

est le principal coût inhérent à l’usage du vélo.

tent plus facilement de se faufiler dans le trafic.

À l’arrivée, il faut donc aussi prévoir du temps pour

Je suis donc assez surpris de l’efficacité de la voiture

se changer.

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L A M O B I L I T É D E L A V I L L E M I S E À L’ É P R E U V E

Vincent Bechet Partner & Managing Director

Moyen de transport Trottinette

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

8:57 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

25 minutes Temps de trajet

Comment avez-vous vécu ce trajet entre la gare

Utilisez-vous souvent la trottinette

et le Kirchberg à bord de votre trottinette ?

pour vous déplacer ?

Rouler en trottinette peut se révéler relativement

Oui, c’est un moyen de transport que j’apprécie

­dangereux à certains endroits de ce tracé. Il faut

beaucoup. Il permet de se déplacer rapidement,

donc bien se concentrer et faire attention aux autres

en toute autonomie, tout en prenant un bon bol

usagers de la route : voitures, bus, tram, cyclistes,

d’air frais. C’est un moyen de transport à la fois effi-

piétons. Les travaux du tram altèrent aussi parfois

cace, flexible et ludique.

la fluidité de la circulation, mais c’est temporaire, donc soyons patients. Une fois que l’on arrive sur le

Avez-vous un conseil à donner aux personnes qui

Plateau de Kirchberg, par contre, on bénéficie d’une

envisagent de se déplacer en trottinette en ville ?

magnifique piste cyclable.

Je voudrais surtout faire passer un message. Même si vous utilisez un mode de transport alternatif et « amusant », pensez à ne pas oublier le Code de la route et faites attention aux autres usagers que vous croisez.

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DÉCEMBRE 2019

Laurence Brix Communication & Marketing Manager

Moyen de transport Vel’OH! – vélo électrique de la Ville de Luxembourg

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

9:00 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

28 minutes Temps de trajet

Quelles sont vos premières impressions

aide électrique, c’est donc plus compliqué ! Mais la

après cette course Luxembourg Express ?

principale difficulté consiste à parvenir à trouver un

De la gare jusqu’au centre, j’étais un peu perdue.

Vel’OH! au point de départ. En partant de chez moi,

Je ne savais pas toujours par où je pouvais passer.

j’ai dû faire trois stations pour trouver un vélo dispo-

À certains endroits, il y a des pistes cyclables ;

nible. Bon nombre d’entre eux étaient déjà réservés

à d’autres, il n’y en a plus. On se retrouve donc

ou en train de charger.

parfois au cœur de la circulation, ce qui n’est pas très rassurant. J’ai toutefois remarqué que les automo-

A contrario, quels sont, selon vous,

bilistes se montrent respectueux et roulent douce-

les grands atouts du vélo électrique ?

ment. De plus, une fois que l’on arrive au Kirchberg,

C’est une solution de mobilité flexible. La ville

la piste cyclable est vraiment très agréable.

de Luxembourg compte beaucoup de stations,

On a l’impression de pédaler au cœur de la nature.

réparties un peu partout sur le territoire. Lorsque le vélo est bien chargé, l’assistance électrique permet

Avez-vous rencontré certaines difficultés ?

de pédaler sans faire beaucoup d’efforts, ce n’est

À la fin du trajet, mon vélo n’avait malheureusement

donc pas fatigant physiquement. Et puis, surtout,

presque plus de batterie. Le vélo électrique sans

le coût annuel est vraiment dérisoire.

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L A M O B I L I T É D E L A V I L L E M I S E À L’ É P R E U V E

Guillaume Vanoutryve Project Manager & Strategist

Moyens de transport Bus et tram

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

9:01 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

29 minutes Temps de trajet

Quelles sont vos impressions à l’arrivée

Cependant, il y a beaucoup de monde dans les deux

de ce parcours en bus et en tram ?

modes de transport. Durant la première partie

Dans l’ensemble, cela s’est bien passé. Même s’il faut

du trajet, tu restes debout. Tu es content quand

constater que la solution pour laquelle j’ai opté n’est

tu as une opportunité de t’asseoir. Mais au final,

pas la plus rapide. Le temps de trajet reste

on arrive à destination sans trop d’embarras.

relativement long. Le bus comme le tramway, s’ils profitent de voies dédiées sur la quasi-totalité

Comment, selon vous, pourrait-on améliorer

du parcours, doivent s’arrêter régulièrement. Je me

l’efficience du transport en commun ?

dis que, au quotidien, cela prend quand même beau-

Aujourd’hui, le bus s’arrête beaucoup.

coup de temps. Je suis content de ne pas avoir à me

De nombreux travaux, sur la voie, le ralentissent.

rendre au Kirchberg chaque matin.

Je pense que, une fois que la liaison entre la gare centrale et le Kirchberg sera opérationnelle,

Ces modes de transport sont-ils faciles à utiliser ?

cela devrait aller mieux. Ce sera plus confortable

À proximité de la gare, il n’y a pas d’attente au niveau

et convivial. Cependant, le tram continue

du bus. On embarque sans délai. Au niveau de la

de s’arrêter régulièrement. Il faudra réévaluer

liaison avec le tramway, c’est aussi très fluide.

le temps de parcours à ce moment.

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DÉCEMBRE 2019

Marylène Boucard Chief Administrative Officer

Moyens de transport Train-funiculaire-tram

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

9:14 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

42 minutes Temps de trajet

Comment s’est déroulé votre

Une fois dans le train, comment se passe le voyage ?

parcours en transport en commun ?

Une fois que l’on démarre, ça va. Il y avait beaucoup

Il a été plutôt laborieux. Encore hier, je suivais une

de monde mais cela restait acceptable. La liaison

formation sur la gestion de la mobilité en entreprise,

entre la gare de Pfaffenthal et le Plateau de Kirchberg

où l’on m’a affirmé que la formule train-funiculaire­-

pour rejoindre le tram, en funiculaire, est rapide. En 3

tram était la plus rapide pour effectuer ce trajet. C’est

minutes, on quitte le train pour monter dans le tram.

sans doute vrai, pour peu que l’on ait un train au

À partir de là, on rejoint assez vite la destination.

moment où l’on démarre. Dans mon cas, le premier train dans lequel j’aurais pu monter a été annulé. J’ai

Que peut-on en conclure ?

dû attendre le suivant. Je n’ai donc embarqué en gare

J’avais fait un pari qui devait être gagnant. Je me suis

centrale qu’à 8 h 55. À ce moment, certains partici-

trompée. La difficulté, ici, est qu’il faut changer de

pants à l’exercice étaient déjà arrivés à destination.

mode de transport. On est donc davantage dépendant des liaisons et de la disponibilité des différents services. Je pense que la ligne dédiée en tramway, entre la gare centrale et le Kirchberg, devrait faciliter les choses.

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L A M O B I L I T É D E L A V I L L E M I S E À L’ É P R E U V E

8:32 Départ de la gare de Luxembourg-ville

16 minutes

8:48

Moto

Arrivée à Shopping Center Kirchberg

18 minutes

8:50

Taxi

Arrivée à Shopping Center Kirchberg

21 minutes Voiture

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8:53 Arrivée à Shopping Center Kirchberg

22 minutes

8:54

Vélo

Arrivée à Shopping Center Kirchberg

25 minutes

8:57

Trottinette

Arrivée à Shopping Center Kirchberg

28 minutes

9:00

Vel’OH!

Arrivée à Shopping Center Kirchberg

vélo électrique de la Ville de Luxembourg

29 minutes

9:01

Bus et tram

Arrivée à Shopping Center Kirchberg

42 minutes

9:14

Train-funiculaire-tram

Arrivée à Shopping Center Kirchberg


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21

Shopping Center Kirchberg

Gare de Luxembourg-ville

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AMÉLIORER LA MOBILITÉ, UN DÉFI PERMANENT

Améliorer la mobilité, un défi permanent

Nous avons soumis les résultats de notre expérience à Gilles Dostert, Directeur général du Verkéiersverbond, et à Patrick Goldschmidt, échevin en charge de la mobilité à la Ville de Luxembourg. Peu surpris par le classement, ils soulignent les défis que représente la transformation de la mobilité à l’échelle de la capitale.

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DÉCEMBRE 2019

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AMÉLIORER LA MOBILITÉ, UN DÉFI PERMANENT

Après avoir affronté la circulation à Luxembourg-ville

tout au long de l’année. Dans les régions plus au sud

de bon matin, INOWAI est allé à la rencontre des

de l’Europe, on constate en effet que le deux-roues

responsables de la mobilité pour leur exposer les

­motorisé, à l’image de la Vespa en Italie, est très appré-

résultats de l’expérience.

cié pour se déplacer en ville. Au Luxembourg, c’est plus

C’est d’abord Gilles Dostert, Directeur général

compliqué, commente Gilles Dostert. Je n’aurais pas

du Verkéiersverbond (VV), qui opère les solutions

pensé à intégrer le taxi dans un tel concours. Il est vrai

publiques Mobiliteit.lu, qui a accepté de nous

que, dans la mesure où il peut circuler sur les voies de

rencontrer. « C’est une démarche intéressante, dont

bus, ce véhicule est un moyen rapide, mais cependant

l’intérêt principal est de comparer les différents modes

très onéreux, de se déplacer en ville. »

de transport dans un même contexte et sur une même période, concède-t-il. Je constate que les résultats

Au-delà du temps de trajet

sont proches des recommandations que pourrait vous

Vient ensuite la voiture, celle que les autorités

faire l’application Mobiliteit.lu, dont la principale

aimeraient tant voir délaissée au profit de solutions

fonction est d’orienter, à tout moment, l’utilisateur

de mobilité douce ou du transport en commun.

vers les meilleurs modes de transport en fonction de sa

Dès lors, l’arrivée de la voiture en troisième position

destination. »

du classement sonne-t-elle comme un désaveu

Le responsable de la communauté des transports

des politiques de mobilité mises en place ? « Non.

du Luxembourg n’est donc au final que peu surpris

Le critère ‘ temps de trajet ’ n’est pas le seul pris en

par notre classement. « Il est évident que la moto

considération par les utilisateurs dans le choix de leur

constitue le moyen de transport le plus rapide. Cepen-

mode de transport, souligne Gilles Dostert. D’abord, la

dant, dans nos contrées, elle ne peut pas être utilisée

voiture représente un coût important, bien supérieur

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DÉCEMBRE 2019

à celui du transport en commun. Il faut prendre en compte les frais de carburant, la problématique de stationnement. Au volant, on doit rester concentré et on s’expose à davantage de risques. » Si le transport en commun n’est pas forcément le plus rapide, il a par ailleurs d’autres atouts à faire valoir. Le train, le tramway ou le bus permettent d’éviter un certain stress ressenti par de nombreux conducteurs, seuls au volant, au cœur de la circulation. Il s’agit de moyens de transport qui, s’ils sont un peu plus lents, permettent déjà d’être plus détendu, de piquer un petit somme, de lire ou éventuellement de travailler. Orienter vers le meilleur mode de transport « Quand je regarde votre classement, je dois dire que je m’attendais à ce que le vélo soit un peu mieux positionné, précise Gilles Dostert, qui remarque qu’il aurait pu être intéressant d’évaluer le temps de trajet d’un piéton sur cette distance (1 h 09 annonce Mobiliteit.lu, ndlr). En ville, le vélo est un moyen de déplacement direct, pratique et convivial, qui ne nous rend pas dépendants des horaires. De plus, cela permet de se maintenir en forme. » À l’avenir, en outre, le vélo profitera d’une plateforme dédiée tout au long du parcours du tramway, de la gare jusqu’au Kirchberg. « La mobilité évolue au cœur de Luxembourg ainsi qu’autour de la capitale. La ville grandit et nous n’avons pas d’autres choix que de miser sur d’autres modes de déplacement que la voiture, insiste Gilles Dostert. Aucun mode de transport n’est vraiment parfait. C’est pourquoi nous encourageons l’intermodalité, à travers notamment nos applications, qui sont améliorées en permanence pour rendre compte de la réalité des déplacements. À tout moment, elles vous indiquent les moyens de transport à privilégier pour vous rendre quelque part. La volonté est d’inviter les utilisateurs à envisager leur déplacement différemment, en considérant l’ensemble des possibilités qui s’offrent à eux. » Gérer la croissance À la Ville de Luxembourg, c’est l’échevin en charge de la mobilité, Patrick Goldschmidt, qui a accepté de commenter les résultats du Luxembourg Express

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AMÉLIORER LA MOBILITÉ, UN DÉFI PERMANENT

proposé par INOWAI. « Il y a en effet un réel enjeu à transformer la mobilité en ville pour répondre aux défis de croissance que nous connaissons, nous confiet-il. Si l’on souhaite amener les gens à privilégier les transports en commun, il est important que le temps de parcours proposé avec ces modes de déplacement ne soit pas le double de celui d’un trajet en voiture. » Luxembourg travaille donc en permanence à amé­ liorer la mobilité en ville, en témoignent d’ailleurs les nombreux chantiers qui jalonnent la capitale, notamment autour du tramway. Entre la gare centrale et le Kirchberg, celui-ci devrait être opérationnel d’ici une bonne année. « Cependant, si vous réitérez l’exercice à ce moment-là, il n’est pas pour autant certain que votre classement s’en trouvera bouleversé. Entre la gare centrale et le Kirchberg, avec une boucle du côté de la place de l’Étoile, le tramway doit faire gagner un peu de temps sur un trajet en transport en commun. Cependant, le parcours comptera tout de même de nombreux arrêts », explique Patrick Goldschmidt. Réorganiser l’offre Avec la mise en œuvre du tramway, c’est toute la mobilité au cœur et autour de la capitale qui se réorganise. Demain, les bus qui circulent encore aujourd’hui entre la gare et le Pont Rouge seront donc remplacés par des rames prioritaires. Ils pourront alors être réorientés vers de nouveaux circuits, facilitant les déplacements entre quartiers sans forcément passer par les axes centraux. En outre, tout comme Gilles Dostert, Patrick Goldschmidt considère que le temps de trajet n’est pas le seul critère à prendre en compte quand on cherche à se déplacer efficacement. « Tout dépend toujours d’où l’on vient et où l’on va. Quand on est déjà dans le quartier de la Gare, le meilleur moyen de rejoindre le Kirchberg n’est sans doute pas de reprendre le train vers la gare du Pfaffenthal, commente l’échevin. L’expérience en apporte d’ailleurs la preuve. Par contre, si l’on vient de l’extérieur et que l’on travaille au Kirchberg, la combinaison train-funiculaire-tram peut s’avérer beaucoup plus attractive. » De l’avis de l’échevin, pour les déplacements intra-urbains, la marche à pied ou encore le vélo font de plus en plus d’adeptes. En témoigne d’ailleurs

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DÉCEMBRE 2019

le succès du vélo à assistance électrique depuis

bannir purement et simplement la voiture. « Même si

sa mise en service. « En quelques mois, le nombre

l’on vit en ville, on ne peut pas se passer de la voiture.

d’utilisateurs a tout simplement doublé pour atteindre

La plupart des habitants en ont encore besoin, ne

16.000. C’est un succès énorme. S’il peut évidemment

serait-ce que pour aller faire des courses dans les

arriver que l’on soit confronté à des pannes de batte-

grandes surfaces le plus souvent situées en périphérie,

rie, dans l’ensemble, c’est un mode de transport très

poursuit-il. Il faut, en outre, faire face à une intensi-

apprécié », assure l’échevin. À l’avenir, les parcours

fication du trafic, liée à la croissance de la ville. Il est

dédiés à la mobilité douce devraient encore être

difficile de limiter plus encore les capacités des voies

améliorés, pour proposer des trajets plus directs

de circulation. Le ratio de parking par mètre carré

vers les destinations stratégiques.

d’immobilier a, lui, déjà été considérablement réduit. »

L’objectif n’est pas de bannir la voiture

sager d’autres modes de transport. « Moi-même,

Considérant les résultats de l’expérience, ne serait-il

aujourd’hui, je me déplace à pied et, sur mon chemin,

pas nécessaire de prendre des mesures pour rendre

si un bus se présente, je monte à bord, commente

la voiture encore moins attractive ? Pour l’échevin, il

l’échevin. En tenant compte des remarques de chacun,

faut certainement inciter celles et ceux qui fréquentent

on peut améliorer l’offre en transport, et inviter les

la capitale à envisager toutes les solutions de trans-

résidents à laisser la voiture à la maison ou encore

port à leur portée. Toutefois, l’objectif n’est pas de

à abandonner leur deuxième voiture. »

L’enjeu, désormais, est d’inciter les gens à envi-

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L’A C H A T , E N T R E C U LT U R E P O P U L A I R E E T V O L O N T É P O L I T I Q U E

L’achat, entre culture populaire et volonté politique

Dans les pages qui suivent, nous poursuivons la réflexion entamée dans nos précédentes éditions par rapport à l’achat dans l’immobilier. Est-ce finalement un acte rationnel, quand on évalue ses implications personnelles et collectives ? Qu’est-ce qui nous pousse encore à acheter quand nous aurions de bonnes raisons de ne pas le faire ? Éléments de réponses avec Étienne de Callataÿ, Chef économiste chez Orcadia Asset Management, et Sarah Mellouet, Économiste active au sein de la Fondation IDEA.

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L’A C H A T , E N T R E C U LT U R E P O P U L A I R E E T V O L O N T É P O L I T I Q U E

Étienne de Callataÿ

D’un point de vue collectif, sociétal, l’achat immobilier fait-il encore sens ? Étienne de Callataÿ : Je suis personnellement d’avis que l’achat immobilier, de ce point de vue, n’est absolument pas rationnel. Dans bien des cas, on achète un bien qui s’avérera trop grand, difficile à entretenir, à chauffer, une fois que les enfants auront quitté le nid. Il serait donc bien plus rationnel d’avoir un logement plus modulable, qui puisse être séparé en deux, par exemple, une fois les enfants partis. La seconde partie pourrait alors être louée ou achetée par de jeunes couples aux moyens limités, ce qui favoriserait les rapports intergénérationnels et optimiserait l’utilisation de l’espace.

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L’achat immobilier enracine également les gens dans une localisation précise. Cela ne pose-t-il pas problème au niveau de la mobilité des travailleurs ? É.d.C.: Il est clair qu’à bien des niveaux, il serait préférable d’être toujours proche de son lieu de travail et de pouvoir revendre facilement un bien quand une occasion professionnelle se présente. Or, si je prends l’exemple qui m’est le plus familier – celui de la ­Belgique –, les droits d’enregistrement et les taxes à la revente sont à un tel niveau qu’il n’est pas aisé de se séparer d’un bien immobilier. En outre, le prix de la mobilité n’est pas assez élevé. Cela est notamment dû à la prolifération des voitures de société, dont l’octroi est favorisé fiscalement. Même si on change d’emploi, on peut donc sans trop de problème rester dans la maison qu’on a achetée. Cette situation a des implications environnementales catastrophiques. Et elle a été appuyée par les pouvoirs publics, qui ont favorisé l’éparpillement de l’habitat. En effet, en Belgique, la capitale est, proportionnellement au nombre total d’habitants, bien moins peuplée que dans d’autres pays. L’extension du réseau routier a également facilité cet étalement. Voulez-vous dire qu’il faudrait empêcher les gens d’acheter à la campagne ? É.d.C.: Non, bien entendu. Mais il me semble qu’il reviendrait aux pouvoirs publics de faire payer aux gens le vrai prix de la mobilité et d’un logement éloigné des centres d’activité. En définitive, de nombreux services devraient être payés à un prix plus élevé dans la campagne, car leur coût financier et environnemental est plus élevé. On pourrait aussi, comme cela se fait déjà dans d’autres pays d’Europe, exiger des nouvelles constructions, à la campagne ou en ville, qu’elles puissent par exemple être transformées facilement en deux logements séparés. On pourrait également imaginer un droit d’enregistrement flexible, qui faciliterait la revente d’un bien. Cela dit, quoi qu’on fasse, il faudra beaucoup de temps pour modifier ce sentimentalisme qui est le nôtre par rapport à notre logement et à notre région d’origine, que certains ont beaucoup de mal à quitter.

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L’A C H A T , E N T R E C U LT U R E P O P U L A I R E E T V O L O N T É P O L I T I Q U E

« Il y a une forme de sentimentalisme par rapport au logement. »

Au-delà de l’achat d’un logement pour y résider, on peut aussi acheter pour investir. Est-ce là une attitude rationnelle, selon vous ? É.d.C.: En un sens, oui. Mais les gens ont toujours l’illusion que l’investissement immobilier est prudent. ­­Or, c’est faux. Quand on investit dans l’immobilier, on met toutes ses billes dans le même sac, à un endroit précis. Il s’agit d’un risque non diversifié, porté par un actif insécable. À plus d’un titre, investir dans une action boursière majeure, localisée partout dans le monde, est bien plus sûr. Quant aux rendements attendus, ce n’est pas parce que les prix de l’immobilier, singulièrement au Luxembourg, ont grimpé en flèche ces dernières années que cela va continuer éternellement… Finalement, pourquoi l’achat continue-t-il à être privilégié par rapport à la location ? É.d.C.: L’une des raisons qui l’expliquent est que les locataires continuent à payer des loyers trop élevés. Il s’agit d’une manière, pour le propriétaire, de se prémunir des éventuels dégâts qui pourraient être causés à son bien. Certains propriétaires acceptent d’ailleurs de toucher des loyers moins élevés en échange de la garantie que les dégâts seront réparés par quelqu’un d’autre, comme on le voit dans le système des agences immobilières sociales.

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Acheter plutôt que louer, est-ce si irrationnel que certains semblent le penser ? Sarah Mellouet : De mon point de vue, considérant qu’il n’y a aucun pays européen où la location dépasse l’achat, j’en arrive à la conclusion qu’on ne peut pas tous être fous… Ainsi, l’achat peut s’avérer rationnel au niveau individuel, tout d’abord. L’acquisition de son logement constitue en effet une vraie

« Si l’achat est irrationnel, nous sommes tous fous. »

réserve de valeur, en plus d’être un bien dans lequel on peut vivre. En outre, le bien immobilier peut aussi constituer un investissement, un actif productif. Pour savoir si la décision d’acheter est rationnelle, il faut toutefois prendre en compte l’objectif de départ : si le but est de ne plus devoir payer de loyer quand vous serez à la retraite, alors cela peut paraître rationnel. Par contre, on ne peut pas avoir la garantie de faire une plus-value avec un achat immobilier, et acheter dans ce but est donc plus irrationnel. Sur le plan collectif, en quoi le fait de favoriser l’achat fait-il sens ?

Sarah Mellouet

S.M.: Il y a tout d’abord un constat évident à poser : le Luxembourg, comme bien d’autres pays européens,

d’un logement n’est en outre pas vraiment un frein à

a délibérément favorisé l’accès à la propriété. Si

la mobilité. Pour bénéficier du crédit d’impôt sur les

cette politique a été privilégiée, c’est parce qu’elle

actes notariés, il faut ainsi rester seulement deux ans

permet d’enraciner la population dans le pays, de

dans son logement. Rien n’empêche de le revendre

calmer les éventuelles tensions. Mais en pratiquant

après cette durée.

de la sorte, l’État se prive également de certaines recettes, au n ­ iveau fiscal notamment : crédit d’impôt

Pourquoi la location ne parvient-elle

de 20.000 euros sur les actes notariés, déductibilité

pas à supplanter la propriété ?

des intérêts débiteurs, etc. Or, ces « non-rentrées »

S.M.: Le logement, cela touche à l’intime, et il faudra

auraient pu être consacrées à d’autres investisse-

des années pour modifier l’envie, profondément

ments publics.

enracinée dans nos cultures, de posséder son propre

© Fondation IDEA

logement. Il faudra en outre voir quelle est la volonté Le fait que 70 % des résidents soient propriétaires

politique par rapport à ces questions : est-ce que les

ne pose-t-il pas non plus un problème en termes

pouvoirs publics vont faire le nécessaire pour rendre

de développement économique pour le pays ?

la location plus attractive ? Aujourd’hui, on voit que

S.M.: Claude Fischer, un sociologue américain, affir-

le niveau des loyers est tel qu’il ne donne pas envie

me effectivement que l’enracinement dans un terri-

de renoncer à l’idée d’acheter. En dehors de ces

toire particulier n’est pas idéal pour une distribution

aspects sentimentaux et financiers, il y a aussi, au

optimale de la main-d’œuvre. Toutefois, il me semble

­Luxembourg, un aspect symbolique à relever. Les

que ce constat est davantage valable aux États-Unis

Luxembourgeois ont la volonté de transmettre un

qu’ici. En Europe, la grande variété de langues qu’on

patrimoine à leurs enfants et cette envie est facilitée

trouve complique déjà la répartition de la force de

par des taxes très peu élevées sur la succession.

travail sur tout le territoire. Au Luxembourg, l’achat

L’achat, dans cet ordre d’idées, fait donc sens.

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UN PROJET UNIQUE EN SON GENRE À JUNGLINSTER

Un projet unique en son genre à Junglinster

C’est un projet sans pareil qui est en train de voir le jour à Junglinster. Un projet mixte déployé sur quelque 37.000 m², alliant à la fois espaces de loisirs, commerces, bureaux, hôtel, restaurants et services. Situé dans le canton de Grevenmacher, au nord-est de Luxembourg-ville, à l’entrée de la région touristique du Mullerthal et à seulement quinze kilomètres du Kirchberg, cet ensemble diversifié est le fruit d’une collaboration étroite entre Invest-Finance, propriétaire du terrain, le promoteur Les Arches Métropole, les autorités communales de Junglinster et INOWAI. Carlo Irthum, Administrateur ­délégué d’Invest-Finance, et Vincent Bechet, Partner & Managing Director d’INOWAI, nous parlent de cette réalisation en devenir.

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UN PROJET UNIQUE EN SON GENRE À JUNGLINSTER

Le projet actuellement en cours de procédure est qualifié d’inédit. Pourquoi ? Carlo Irthum : Il l’est de par sa diversification. Il est en effet prévu d’ériger sur ce terrain un ensemble regroupant un grand nombre d’infrastructures. On retrouvera ainsi un centre de loisirs de plus de 8.000 m², un hôtel de plus de 120 chambres, un espace de restauration à thème, un supermarché, une galerie marchande et divers commerces qui ne sont pas encore présents dans la région, un espace de bureaux, une crèche, un espace fitness. Et ce sur un même site, ce qui n’existe pas encore, à cette échelle, au Grand-Duché. Vincent Bechet : Le centre de loisirs constitue certainement l’un des attraits forts de ce projet puisqu’il offrira à la fois des activités indoor – mur d’escalade de 22 mètres, bowling de 20 pistes, laser game, escape game, trampolines, parcours ninja warrior, plaines de jeux, espaces dédiés aux anniversaires d’enfants – et un parcours accrobranche en extérieur, sur plus de 16 ares. Personne, au Luxembourg, ne s’est encore lancé dans un projet mixte d’une telle envergure. Comment l’idée de mêler autant d’offres de services au sein d’un même site est-elle née ? C.I. : C’est un projet que nous menons depuis plusieurs années. Au départ, nous avions pour ambition de développer uniquement du retail, afin de renforcer l’offre commerciale sur la commune de Junglinster et dans ses alentours. V.B. : Au fil des ans, le projet a mûri, jusqu’à aboutir au concept actuel. À travers le monde, on voit de plus en plus se développer une telle mixité des fonctions. Ainsi, de nombreux centres commerciaux se réinventent en intégrant du loisir. C’est le cas notamment du Pôle de Commerces et de Loisirs Confluence implanté à Lyon. Quelles sont les raisons de cette mixité grandissante ? V.B. : L’évolution de nos modes de vie contribue au déploiement d’espaces de plus en plus diversifiés. Le consommateur ne se contente en effet plus d’une boutique ou d’une enseigne. L’offre doit être plus

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Chacun pourra trouver sur un même site tout ce dont il a besoin afin d’optimiser son temps: espace de bureau, crèche, restaurants, commerces, salle de sport...

Le projet intègre un centre de loisirs indoor, avec mur d’escalade, bowling, laser game, escape game, plaines de jeux, et un parcours accro-branche en extérieur.

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UN PROJET UNIQUE EN SON GENRE À JUNGLINSTER

Les 3.000 m2 de bureaux pourraient intéresser des sociétés présentes à Luxembourg-Ville qui cherchent à se rapprocher de la frontière allemande. Le lieu devrait aussi fortement vivre le week-end, renforçant l’attrait touristique de la Petite Suisse luxembourgeoise.


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complète. Il doit pouvoir trouver, sur un même site,

qui souhaitent faire de l’événementiel, du team buil-

tout ce dont il a besoin, afin d’optimiser son temps.

ding, pourront également compter sur la variété de

C.I. : À Junglinster, on pourra travailler dans un es­pace

services disponibles sur le site : salles de conférence

de bureaux situé sur le site, y déposer son enfant à la

de l’hôtel, activités de loisirs, restaurants, etc.

crèche en arrivant le matin, y faire ses courses durant

C.I. : Le lieu devrait aussi fortement vivre le week-

le temps de midi ou encore faire son sport une fois

end puisque Junglinster est la porte d’entrée du

la journée de travail terminée. Le week-end, on peut

­Mullerthal, la Petite Suisse luxembourgeoise. Le

aller faire du shopping pendant que son adolescent

projet, qui a été accueilli avec beaucoup d’entrain

fait de l’escalade et que le petit s’amuse à la plaine

par le ministère en charge du Tourisme, contribuera

de jeux, avant de prendre un repas au restaurant

à renforcer l’offre d’activités sur le territoire grand-

en famille, par exemple. Chacun peut y trouver son

ducal, notamment quand la météo n’y est pas. C’est

compte. C’est toute la dynamique du projet.

un site amené à vivre en permanence.

Pour les commerçants, les enseignes et constitue-t-elle également un atout ?

Un projet mixte d’une surface de 37.000 m² comprenant:

C.I. : Bien sûr, c’est gagnant-gagnant. Chaque occu-

Un centre de loisirs de plus de 8.000 m²,

pant nourrit l’offre et peut profiter du flux de passage

un hôtel de plus de 120 chambres,

engendré par l’autre. Pour un hôtelier, par exemple,

un espace de restauration à thème,

c’est très intéressant de pouvoir disposer, sur son site,

une offre commerciale de boutiques,

d’une offre de loisirs et d’un espace fitness.

un espace de bureaux,

Cela permet de proposer diverses activités à ses

une crèche,

clients, sans investir dans de tels équipements.

un espace fitness…

les entreprises installés sur le site, cette mixité

V.B. : Pour les entreprises aussi, il s’agit d’un formidable outil d’attractivité. Nous mettrons à disposition

Un des attraits de ce site est sans nul

3.000 m2 de bureaux pour les sociétés présentes à Lux-

doute le centre de loisirs de plus de

embourg-ville et qui cherchent à développer des bure-

8.000 m² qui regroupera un espace

aux près de la frontière allemande ou pour toute autre

indoor et un espace outdoor.

entreprise qui souhaiterait s’installer à ­Junglinster. Celles qui choisiront de s’y implanter pourront offrir

Dans l’espace indoor, on pourra

à leurs collaborateurs un environnement de travail

s’adonner aux activités suivantes :

agréable, facilitant leur vie q ­ uotidienne.

un espace d’escalade ; un bowling de 20 pistes ;

Quel type de clientèle pensez-vous

un laser game ;

attirer au sein de l’hôtel ?

un escape game ;

V.B. : Junglinster est à une quinzaine de kilomètres

un espace de trampolines ;

seulement du Kirchberg. À 15 minutes de ­Junglinster

un parcours ninja warrior de deux pistes ;

sont implantés 1,5 million de mètres carrés de

des espaces d’anniversaire ;

bureaux, soit plus du tiers de la surface totale de bu-

des plaines de jeux pour enfants.

reaux au Grand-Duché (4,2 millions). De quoi drainer un grand nombre de visiteurs. L’hôtel doit ainsi ré-

Dans la zone outdoor, on trouvera

pondre aux besoins d’une clientèle business qui vient

un parcours accrobranche, sur une

à Luxembourg pour quelques jours en semaine, tout

surface de plus de 16 ares, situé sur

en offrant un prix plus attractif que dans la capitale

le plateau extérieur du complexe.

ainsi qu’un grand nombre de services. Les entreprises

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I M M E R S I O N D A N S L A M A I S O N D E S S TA R T- U P

Immersion dans la maison des start-up

Le 1er juin 2018, la Chambre de Commerce lançait la House of Startups, un lieu destiné à faire vivre l’écosystème de l’innovation au Luxembourg. Aujourd’hui, cette grande maison fédère une centaine de jeunes pousses, regroupées au sein de quatre incubateurs qui les accompagnent dans le développement et le financement de leur projet respectif. La Luxembourg House of Financial Technology (LHoFT), le Luxembourg-City Incubator (LCI), l’International Climate Finance Accelerator (ICFA Luxembourg) et le HUB@Luxembourg y organisent aussi régulièrement des événements destinés à renforcer l’innovation entrepreneuriale luxembourgeoise. Nous avons poussé la porte de la House of Startups et sommes allés à la rencontre de quatre de ses représentants.

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Mathias Keune Co-founder & Product ­Developer – Zenview (LCI) Comment l’idée de Zenview est-elle née ? De nombreuses personnes font face à un stress intense dans le cadre de leur travail – une situation qui peut, à long terme, influer sur notre équilibre et notre santé. Des études le prouvent, cette angoisse peut être atténuée et notre productivité renforcée en pratiquant la méditation ou en étant au contact direct de la nature. Partant de ce constat, nous avons imaginé Zenview. Comment votre projet contribue-t-il à renforcer le bien-être au travail et à diminuer le risque de burn-out ?

Créée en avril 2018 par Mathias Keune et Agnella Serafin, Zenview a nécessité un an de développement. Depuis le printemps 2019, la plate-forme est disponible pour les entreprises du monde entier. En octobre dernier, Zenview a remporté le prix « Healthcare Start-up of the Year » lors des ­Luxembourg Healthcare Awards 2019.

Zenview est une plate-forme de réalité virtuelle qui permet de profiter des bienfaits de la méditation et de la nature directement au sein de son espace de travail. Notre projet vise ainsi à offrir aux collaborateurs qui en ressentent le besoin un outil leur permettant de réduire leur stress. La plate-forme est accessible via un logiciel et un abonnement mensuel. Une séance de dix minutes de méditation guidée suffit à diminuer le niveau de stress. En quoi est-il intéressant pour vous, fondateurs de Zenview, d’intégrer un incubateur et d’évoluer au cœur de la House of Startups ? C’est très agréable d’être au contact direct d’autres start-up, d’autres personnes qui rencontrent les mêmes difficultés, qui ont le même mode de vie que nous. Être présents au sein d’une telle structure nous ouvre également la porte à de nombreuses opportunités.

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Frédéric Moioli Managing Director Luxembourg – Lingua Custodia (LHoFT) Quelle solution innovante proposez-vous

internationales sont implantées ici. Au départ du

à travers votre start-up ?

Grand-Duché, nous avons également facilement

Lingua Custodia a conçu un moteur de traduction

accès à l’ensemble du marché européen. De plus, le

basé sur l’intelligence artificielle, et plus

pays jouit d’un écosystème très dynamique autour

spécifiquement le deep et le machine learning,

de l’innovation. La LHoFT, par exemple, nous apporte

à destination du marché financier. L’outil permet

un réel support dans le développement de notre

d’améliorer la qualité et la vitesse de traduction tout

activité depuis Luxembourg. Nous sommes aussi en

en réduisant son coût. Il offre ainsi aux institutions

contact permanent avec d’autres start-up du monde

financières la possibilité d’exploiter tout le potentiel

financier, que ce soit au sein de la LHoFT ou d’autres

de leurs documents et données linguistiques.

incubateurs. Certaines sont aux prémices de leur projet, d’autres sont déjà plus avancées ; c’est très

Lingua Custodia a été créée à Paris. Pourquoi

intéressant d’échanger avec chacune d’elles. Enfin,

avoir rejoint le Luxembourg en août 2019 ?

la position géographique de la House of Startups, au

C’est un ensemble d’éléments qui nous ont

cœur de la ville, ainsi que son aménagement offrant

convaincus. Luxembourg est une place financière

un environnement de travail agréable et flexible,

très forte. Beaucoup d’institutions financières

nous ont séduits.

Lingua Custodia a été fondée en 2011 par deux professionnels du monde financier. L’entreprise propose son outil de traduction automatique dans neuf langues : allemand, anglais, espagnol, français, italien, néerlandais, portugais, chinois et japonais. Actuellement, la start-up s’appuie sur une équipe de quatre personnes au Luxembourg et une quinzaine à Paris. Elle a réalisé cette année un chiffre d’affaires d’un million d’euros.

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Arthur Landreau Product Owner – AirK2 (HUB@Luxembourg) Quelle est la mission d’AirK2 ? Au départ de l’application LuxCarto que nous avons développée et de la solution logicielle K2, nous accompagnons les entreprises dans la cartographie et l’automatisation de leurs processus métiers. De cette manière, l’organisation peut gagner du temps, réduire le risque d’erreurs humaines dans la réalisation de ses processus, mais également s’assurer, à tout moment, qu’elle est en conformité avec la réglementation. Pourquoi avoir intégré l’incubateur HUB@Luxembourg ? En intégrant la House of Startups, la volonté première de Noham Choulant, CEO de AirK2, était de pou-

Mise sur pied en janvier 2019, arrivée au ­HUB@Luxembourg en mai de cette même année, AirK2 compte déjà parmi ses clients la CFL, la RATP et la banque privée Edmond de Rothschild. Au sein de cette start-up, il n’y a pas d’horaires, pas de hiérarchie. Chacun a le même salaire. Pour l’instant, AirK2 compte trois collaborateurs : Noham Choulant, le fondateur, Mickael Scheer et Arthur Landreau.

voir s’appuyer sur l’ensemble du réseau d’entreprises présentes ici. Être au sein d’un incubateur permet de tisser des relations et des partenariats, de se nourrir de nouvelles idées, de rencontrer facilement de nombreux autres acteurs de la Place, etc. Pour vous, en quoi est-ce agréable de travailler au sein de la House of Startups ? Tout d’abord, le bâtiment est proche de la gare, ce qui me permet de rejoindre très facilement mon lieu de travail chaque jour. Nous avons également la chance d’évoluer au cœur de très beaux locaux, spacieux, colorés, confortables, qui favorisent l’innovation et la communication. Nous pouvons nous développer au contact des autres, sans être confinés dans notre bulle.

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DeepLink a été créée par quatre anciens collaborateurs de Microsoft et Skype à Luxembourg : Theo Short, Jakub JanoviČ, Andrei ­Matracaru et Julien Antony. Depuis la fin du mois de septembre, la jeune pousse profite du dynamisme de la House of Startups pour se déployer.

I M M E R S I O N D A N S L A M A I S O N D E S S TA R T- U P

Theo Short Co-founder – DeepLink (LCI) Quelle est l’ambition de DeepLink ? Nous en sommes au tout début de notre projet. DeepLink est née de la volonté de créer une solution digitale novatrice avec trois autres collègues rencontrés dans notre ancienne entreprise. Nous travaillons ainsi actuellement au développement d’un outil dédié au secteur des ressources humaines, afin de faciliter leur travail et d'améliorer leurs dé­marches de recrutement. Baptisée Clever Yak, cette p ­ late-forme permet aux recruteurs de converser en ligne et en temps réel avec de potentiels candidats. Vous venez tout récemment de rejoindre le Luxembourg-City Incubator. Qu’est-ce qui vous a motivés en ce sens ? Nous étions à la recherche d’un bureau partagé pour faire grandir notre projet. Plutôt que de nous tourner vers un espace de coworking, nous avons choisi d’intégrer un incubateur. Nous pouvons en effet ici bénéficier d’un fort soutien dans le développement de notre projet. Chaque semaine, par exemple, il y a des petits-déjeuners organisés qui permettent d’échanger, de nouer de nouvelles relations. Lors des « Lunch & Learn », on peut, comme leur nom l’indique, déjeuner tout en approfondissant ses connaissances sur un sujet via l’intervention d’un expert. C’est très enrichissant. Vous avez auparavant travaillé dans de grandes organisations. L’aventure entrepreneuriale, c’est différent ? Collaborer pour une grande entreprise est quelque chose de formidable. Mais créer sa start-up est très excitant. Tout va très vite, les décisions se prennent rapidement, il n’y a pas de longues réunions, pas de hiérarchie. Chacun est très concentré et a en tête les mêmes objectifs.

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WELL 22

Well 22, premier immeuble de bureaux au service du bien-être au Luxembourg Le bien-être au travail est une préoccupation grandissante des employeurs et des collaborateurs eux-mêmes. À travers la réalisation de bâtiments incluant davantage l’Homme et la nature dans leur conception, le secteur de la construction s’adapte lui aussi à cet enjeu. Dans ce contexte, le label WELL Building Standard® vise à certifier les immeubles qui se préoccupent de la qualité de l’environnement bâti ainsi que de son impact sur la santé et le confort de ses occupants. Well 22, immeuble de bureaux développé par le promoteur IKO Real Estate et conçu par le cabinet d’architectes STEINMETZDEMEYER, est le premier bâtiment de bureaux à Luxembourg à ambitionner cette certification.

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WELL 22

En quoi la certification WELL Building Standard®

Enfin, Well 22 s’inscrit dans un environnement

se différencie-t-elle des autres labels existants

préservé et agréable, offrant un mur et une terrasse

dans le secteur de l’immobilier ?

en toiture végétalisés, un jardin privatif ainsi que la

Contrairement à ceux que l’on rencontre habituelle-

proximité immédiate avec la forêt de Howald.

ment, ce label ne se limite pas aux qualités intrinsèques d’un bâtiment ou à sa simple dimension

Pourquoi IKO Real Estate a-t-il souhaité développer

environnementale. Il s’attache à évaluer le confort,

un immeuble intégrant de tels concepts ?

la santé et le bien-être de ses occupants, en prenant

Nous passons 90 % de notre temps à l’intérieur des

en compte dix concepts : l’air, l’eau, l’alimentation,

bâtiments. Leur conception impacte notre santé,

la lumière, l’activité physique, le confort thermique,

notre productivité et notre confort.

le son, les matériaux, l’esprit et la communauté. À travers la diversité des paramètres qu’elle

Notre rôle de promoteur est d’impulser une vision nouvelle, qui replace le bien-être humain et la

recouvre et évalue, la certification WELL Building

nature au cœur même de tout projet. Notre devoir

Standard® permet d’offrir une expérience humaine

est d’offrir un cadre de vie et de travail enthousias-

positive dans un immeuble, de maximiser le bien-

mant et agréable. En mesurant, en surveillant et en

être et la santé au travail, d’améliorer la productivité

optimisant le confort, la santé et le bien-être des

des collaborateurs, de renforcer leur attachement à

occupants d’un immeuble, le référentiel WELL

l’entreprise et, de ce fait, de réduire l’absentéisme.

Building Standard® ­est l’outil qui nous permet de

Ainsi, les employeurs pourront favoriser les embauches,

concrétiser la vision IKO Real Estate ­­ dans nos déve-

et les employés pourront profiter de leur quotidien

loppements immo­biliers.

de vie au travail. Le label peut s’appliquer à des immeubles résidentiels ou de bureaux. Comment cette notion de bien-être se concrétise-t-elle au sein du bâtiment ? L’exposition à la lumière naturelle est favorisée, le confort thermique et acoustique est maximisé, la qualité de l’air et de l’eau est optimisée, et ce notamment grâce à une réflexion en amont de nos équipes et à l’utilisation de techniques de construction avancées et de matériaux de qualité. Well 22 vise à offrir des espaces répondant aux modes de vie et de travail ­actuels et vise également à garantir leur flexibilité pour répondre à leur constante évolution. Les b ­ ureaux offrent des possibilités d’aménagement variées et des zones de travail à la fois efficientes, spacieuses et confortables. Des espaces sont dédiés à l’échange et à l’interaction, tandis que d’autres permettent de se focaliser sur un projet sans être dérangé ou distrait, en favorisant la créativité de chaque individu. Facilement accessible à pied ou à vélo, en train depuis la gare de Howald ou encore via le tram dès 2023, le bâtiment intègre des services (fitness) et un restaurant proposant une alimentation saine, variée et responsable.

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Développé par IKO Real Estate, Well 22 est le premier immeuble de bureaux enregistré pour la certification WELL Building Standard® au Luxembourg. Avec Well 22, on sort des critères habituels des labels destinés aux bâtiments. C’est l’impact de l’environnement bâti sur le bien-être et la santé des occupants qui est pris en considération. Actuellement en construction, l’immeuble Well 22 est situé à Howald, à proximité du nouveau quartier de la Cloche d’Or, au sud de Luxembourg-ville.

CARACTÉRISTIQUES

4.455 m2 de bureaux

1.000 m2 de jardin

450

m2 de restaurant et services

83

places de parking pour voitures, avec des espaces pour voitures électriques

5

niveaux de bureaux

2

niveaux en sous-sol

4

douches et un espace fitness

25

places de parking pour vélos

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LA QUALITÉ SINON RIEN

La qualité sinon rien

Depuis 2014, Monceau Assurances investit dans des bâtiments de qualité à Luxembourg, soucieux d’offrir à ses futurs locataires des espaces de travail agréables et adaptés à leurs besoins. Grâce à la collaboration étroite qu’il entretient avec Christine Fornaroli, CEO et fondatrice d’ILM, le groupe est aujourd’hui, déjà, propriétaire de cinq immeubles de bureaux dans la capitale.

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LA QUALITÉ SINON RIEN

Groupe mutualiste d’assurance d’origine française,

de faciliter leur intégration et leur quotidien dans

Monceau Assurances est présent au Luxembourg

le pays. À cette époque, je lui ai présenté deux maisons

depuis 2012. Au-delà de ses services liés au secteur

de maître situées le long du boulevard Grande-Duchesse

de l’assurance, l’entité investit régulièrement dans

Charlotte, qui l’ont tout de suite séduit. » Cette première

l’immobilier de bureaux.

acquisition marquera l’installation du groupe

« Lorsque Monceau Assurances a démarré ses activités au Grand-Duché, Gilles Dupin, PDG du groupe, était à la

Monceau au Luxembourg et la naissance d’une forte relation avec ILM.

recherche de bureaux pour y installer son siège social, raconte Christine Fornaroli, fondatrice de la société

Des choix d’investissement avant-gardistes

Innovative Lifestyle Management (ILM), qui offre des

Depuis, au gré des propositions de Christine

prestations sur mesure aux personnes privées et

­Fornaroli et de son réseau d’experts de la Place,

aux entreprises qui s’installent au Luxembourg afin

le portefeuille immobilier du groupe s’est étoffé.

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­Monceau Assurances a acquis en 2015 l’immeuble White Pearl à Merl, avant de concrétiser quatre autres achats en 2018 et 2019, avec les bâtiments The Curve, Quatuor, The Ultimate Building et Nova. Développant une vision à long terme, Monceau Assurances cherche à investir dans des biens de qualité, qui disposent d’une identité spécifique. « Chacun de ces immeubles présente une architecture singulière, qui plaît ou ne plaît pas, mais qui, dans tous les cas, ne peut laisser indifférent », souligne Christine ­Fornaroli. Face aux enjeux de mobilité actuels et futurs, le groupe accorde aussi une importance particulière à leur localisation et à leur accessibilité. « À part ces trois grands critères, il n’y a pas vraiment de règle, confie-t-elle. Nous fonctionnons beaucoup au feeling. Si un bien plaît au comité d’investissement, on fonce. J’ai beaucoup de chance de collaborer avec un groupe qui n’a pas peur de faire des choix novateurs et qui se montre très réactif. C’est une qualité essentielle si l’on veut pouvoir investir à Luxembourg, au vu du nombre d’acquéreurs potentiels. » Une gestion en bon père de famille Pour Monceau, l’immobilier ne constitue pas un investissement spéculatif. « Les biens ont vocation à devenir des éléments de fonds de portefeuille patrimonial de la société qui, en tant que groupe mutualiste, veut agir de manière responsable envers ses adhérents et les occupants de ses bâtiments. C’est pourquoi il veille à prendre soin de ses immeubles », explique la fondatrice d’ILM. Dotés de technologies récentes et certifiés BREEAM « Very Good » ou « Excellent » – certification qui atteste de la construction durable –, les bâti-

Vous cherchez à vous installer en tant que particulier ou entrepreneur au Luxembourg ? Agissant tel un chef d’orchestre, Christine Fornaroli, CEO d’ILM, vous propose des services pour vivre au mieux votre arrivée : recherche immobilière résidentielle, recherche d’investissement immobilier, gestion des démarches administratives, mise en place d’un réseau social ou professionnel, relocalisation d’entreprises, etc.

ments sont conçus pour accueillir aussi bien un preneur unique que plusieurs locataires. Des mesures conservatoires sont également mises en place pour offrir une flexibilité maximale aux occupants. Afin de maîtriser au mieux les charges et de maintenir la valeur des bâtiments dans le temps, la mainte-

Innovative Lifestyle Management

nance des dispositifs techniques se veut o ­ ptimale et

52, boulevard Marcel Cahen

aisée. À travers ces différentes démarches, le groupe

L-1311 Luxembourg

s’assure que les immeubles offriront un cadre et un

www.ilm.lu

confort de travail agréables aux futurs locataires,

+352 26 80 81 82

adaptés à l’évolution de l’environnement et des

cfornaroli@ilm.lu

besoins des travailleurs.

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MARKET REPORT

Le déficit en logements se creuse encore et toujours Le marché résidentiel continue à se tendre sensiblement. Pour devenir propriétaires, les résidents doivent consentir à des sacrifices de plus en plus importants. Il est essentiel de mobiliser rapidement des solutions structurelles, ramenant durablement le marché vers l’équilibre. Le Luxembourg ne parvient toujours pas à créer suffisamment de logements. Le marché résidentiel s’est encore considérablement tendu ces derniers mois. « L’offre est toujours extrêmement faible, confirme Jean-Nicolas Montrieux, Partner & Chief Operating Officer d’INOWAI Residential. Si l’on considère uniquement la situation de Luxembourg-ville, il est pratiquement impossible de trouver un logement. Au niveau du résidentiel ancien, il y a très peu d’offres, et le neuf se fait attendre. Des projets importants devraient voir le jour au niveau du Kirchberg, du Pulvermühle ou encore de la ­Cloche d’Or. Toutefois, ces projets ne devraient pas suffire à inverser la tendance… » En raison de son attractivité économique, le Luxembourg connaît un important développement démographique. Pour répondre à la demande, on estime que 5.000 à 6.000 logements devraient sortir de terre chaque année. En 2018, le marché est parvenu à en livrer un tout petit peu plus de 4.000. « On est encore en train de creuser le trou, avec pour conséquence une élévation très soutenue des prix, de 8 à 12 % par an selon les endroits, poursuit Jean-Nicolas Montrieux. Face à cette problématique, il faut pouvoir apporter des réponses structurelles rapidement. »

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Julien Pillot, Head of office - Agency

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Des sparadraps plus que de vraies solutions La situation actuelle pourrait, rapidement, nuire durablement aux intérêts de l’économie. Cela devient vraiment problématique, pour beaucoup de gens, d’accéder à la propriété. Or, les nouveaux résidents qui ont pour projet de s’installer durablement veulent pouvoir acheter. « L’acquisition permet en effet de constituer une épargne pour plus tard, dans une optique de troisième pilier pour sa pension, comme l’incite d’ailleurs le gouvernement, précise Jean-Nicolas Montrieux. Or, les solutions à la crise du logement envisagées jusqu’à présent par l’État, qui impose le développement de plus d’habitations à coût modéré ou qui en construit lui-même, ne permettent pas de régler le problème. Avec ces biens résidentiels, accessibles sous conditions de revenus particulières, on limite par un bail emphytéotique la plus-value dont peuvent profiter les résidents. Ces logements ne constituent pas des solutions d’épargne intéressantes. De telles mesures s’apparentent à des sparadraps utilisés pour stopper une hémorragie qui exigerait une intervention bien plus conséquente. » Densifier la ville, construire plus haut, exploiter les combles Pour le responsable d’INOWAI, dans une économie libérale comme celle du Luxembourg, il faut parvenir à considérablement développer l’offre afin d’inverser durablement la tendance. Cela implique de forcer la main, par des mesures incitatives ou l’octroi de pénalités, aux propriétaires de terrains constructibles peu pressés de vendre. « On passe aussi à côté d’opportunités de densification de la ville. Il est certainement possible d’élever davantage les immeubles ou encore de permettre une exploitation des combles au niveau des immeubles existants, ajoute ­Jean-Nicolas ­Montrieux. Il y a dans les étages supérieurs des bâtiments une réserve foncière importante qui n’est pas exploitée en raison de problèmes d’urbanisme. Si, à ce niveau, rien ne change, on va renforcer une réelle fracture sociale. C’est un enjeu politique. Il y a toujours des acquéreurs, même à des prix importants. Cependant, quand les prix évoluent de 10 à 12 % par an en ville, beaucoup sont obligés de s’éloigner du centre. » Faciliter le développement du co-living Si, par ailleurs, le développement du co-living au Luxembourg s’inscrit dans une tendance internationale, ce nouveau concept d’habitat est également une réponse à l’élévation du prix de l’immobilier en milieu urbain. Cela participe aussi à la densification de l’habitat urbain tout en facilitant l’accès au logement. « Beaucoup cherchent actuellement à se positionner. Il y a une réelle

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demande pour de tels projets, si la qualité est au rendez-vous. Elle émane de personnes qui s’installent au Luxembourg, désireuses de disposer d’un réel niveau de confort tout en ayant l’opportu­ nité de faire des rencontres », commente Jean-Nicolas Montrieux. Cependant, le développement de telles solutions n’est pas aisé au Luxembourg, en raison, cette fois, de l’absence d’un cadre juridique adapté. « Si l’on veut voir des acteurs se développer dans des projets de qualité, éviter d’attirer les marchands de sommeil, il faut pouvoir disposer d’une reconnaissance claire de ce type d’habitat. Il est nécessaire de mieux sécuriser l’investissement des promoteurs pour ces projets », assure Jean-Nicolas Montrieux. Mobiliser rapidement des solutions efficaces Pour le développement de ces nouveaux habitats, le public et le privé pourraient certainement mieux collaborer pour proposer des solutions créatives. De manière générale, d’importants chantiers doivent être menés au niveau du marché immobilier pour tendre vers plus d’équilibre. « Il faut mettre en œuvre des ­solutions adaptées et rapidement mobilisables, conclut ­Jean-Nicolas Montrieux. Car les gens, déjà aujourd’hui, consentent à d’importants sacrifices pour se loger. »

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Déjà le 7e numéro de NOW. L’occasion, une nouvelle fois, d’aborder les tendances du marché immobilier luxembourgeois et les grands enjeux qui y sont liés. Pour mieux comprendre les problèmes de mobilité rencontrés par un grand nombre de personnes se déplaçant au Grand-Duché, nous avons organisé un événement inédit : Luxembourg Express. L’objectif ? Rallier la gare de Luxembourg au Kirchberg à l’aide de plusieurs moyens de transport, puis faire le point sur leur rapidité et leur efficacité. Nous poursuivons notre questionnement sur l’achat immobilier, entamé dans les précédentes éditions. Étienne de Callataÿ et Sarah Mellouet, tous deux économistes, nous livrent ainsi leur regard sur l’acte d’achat. Dans les pages qui suivent, nous vous emmenons à la découverte du projet d’envergure en cours de développement à Junglinster, projet immobilier qui répond aux nouvelles attentes des consommateurs ainsi qu’aux besoins des entreprises et commerçants. La House of Startups nous a également ouvert ses portes. Nous sommes allés à la rencontre de quatre jeunes pousses qui évoluent dans cet écosystème luxembourgeois innovant. À découvrir aussi dans ce magazine : le premier immeuble de bureaux visant la certification WELL Building Standard®, l’investissement en bon père de famille du groupe Monceau Assurances au Luxembourg, ou encore l’avis de notre expert.

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