Cet ouvrage s’adresse à tous ceux, praticiens, experts, avocats spécialisés, juristes d’entreprise, bailleurs et locataires, universitaires et étudiants de troisième cycle et d’écoles supérieures de commerce ou de l’immobilier, qui doivent comprendre et procéder à la valorisation de la propriété commerciale, sous ses formes amiable ou contentieuse.
Sommaire
Philippe Favre-Réguillon, MRICS, REV, est expert immobilier, loyers commerciaux, fonds de commerce et indemnités d’éviction près les Cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Diplômé d’un DESS de l’Université Lyon 2 et du certificat à l’expertise judiciaire de Sciences-Po Aix-en-Provence, il publie régulièrement des études qui alimentent la pratique expertale (AJDI, Gaz. Pal., La semaine juridique notariale et immobilière, Revue Experts, etc.) et est chef de rubrique « Loyers commerciaux (Lyon) » auprès de l’Actualité Juridique Droit Immobilier (AJDI).
Philippe Favre-Réguillon
L’évaluation des fonds de commerce est un exercice extrêmement difficile tant l’emplacement, le type de commerce mais surtout la combinaison de ces seuls éléments – parmi tant d’autres – rendent l’opération complexe. Composé de huit parties, le Traité d’évaluation des fonds de commerce, incluant droit au bail et indemnités d’éviction, définit de manière approfondie la notion de fonds de commerce, sous ses aspects tant historiques que méthodologiques. Il détaille ses nombreuses composantes incorporelles et corporelles mais également l’ensemble des méthodes permettant d’en établir la valeur. En vue d’offrir une évaluation au plus juste de chaque fonds de commerce, où qu’il se situe en France, cet ouvrage livre de nombreuses monographies illustrées comprenant les ratios d’évaluation actualisés en fonction des capacités productive et bénéficiaire de plus de 600 activités du commerce de détail et de gros (correspondant à près de 150 codes NAF). Y sont inclus les indicateurs financiers essentiels : chiffres d’affaires hors taxe et excédents brut d’exploitation moyens, valeurs moyennes de cession de fonds de commerce et de fonds commercial. Enfin, il analyse les pratiques judiciaires en matière d’indemnités d’éviction et d’occupation mentionnées aux articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce.
Traité d’évaluation des fonds de commerce
R É F É R E N C E J U R I D I Q U E
R É F É R E N C E J U R I D I Q U E
R É F É R E N C E J U R I D I Q U E
Traité d’évaluation des fonds de commerce Droit au bail Indemnités d’éviction Philippe Favre-Réguillon
Partie 1. Éléments de définition. Partie 2. Référentiel. Partie 3. Méthodologie. Partie 4. Indemnité d’éviction. Partie 5. Indemnité d’occupation. Partie 6. Ratios d’évaluation. Partie 7. Barèmes professionnels actualisés. Partie 8. Monographies.
ISSN 2261-3749 ISBN 978-2-281-13476-6
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Sommaire L’auteur.................................................................................................... 7 Propos liminaires...................................................................................... 11 Évolution des ratios................................................................................... 13 Abréviations............................................................................................. 15 Partie 1
Éléments de définition..................................................................... 17
Chapitre 1
Repères législatifs............................................................................... 19
Chapitre 2
Notion de fonds de commerce......................................................... 29
Partie 2
Référentiel............................................................................................ 59
Chapitre 3
Éléments communs d’appréciation.................................................. 61
Chapitre 4
Éléments spécifiques d’appréciation............................................... 85
Partie 3
Méthodologie....................................................................................... 135
Chapitre 5
Contexte d’évaluation......................................................................... 137
Chapitre 6
Évaluation du fonds de commerce.................................................. 143
Chapitre 7
Évaluation du droit au bail................................................................. 197
Partie 4
Indemnité d’éviction (C. com., art. L. 145-14)..................... 223
Chapitre 8
Principe indemnitaire.......................................................................... 225
Chapitre 9
Indemnité principale............................................................................ 233
Chapitre 10
Indemnités accessoires...................................................................... 259
Partie 5
Indemnité d’occupation (C. com., art. L. 145-28)............... 289
Chapitre 11
Principe indemnitaire.......................................................................... 291 5
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Partie 6
Ratios d’évaluation............................................................................ 301
Chapitre 12
Données de l’étude.............................................................................. 303
Chapitre 13
Explication des méthodes.................................................................. 311
Chapitre 14
Résultats............................................................................................... 313
Partie 7
Barèmes professionnels actualisés............................................. 319
Chapitre 15
Barèmes professionnels actualisés par codes NAF (Insee)...... 321
Chapitre 16
Barèmes professionnels actualisés par activités........................ 339
Partie 8
Monographies illustrées.................................................................. 387
Annexe
Fixations judiciaires – Droits au bail................................................ 779 Index........................................................................................................ 793 Table des matières..................................................................................... 797
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CHAPITRE 1 Repères législatifs
Aucune loi française ne définit le concept, somme toute assez récent, de fonds de commerce. Un auteur(16) s’en inquiétait dès 1901 et rappelait, parallèlement à la définition alors couramment admise du fonds de commerce, à savoir celle d’une entreprise commerciale comprenant les accessoires qui en assurent le fonctionnement, que : « Quelque imprécise et peu technique que soit juridiquement cette formule, c’est la seule définition qu’il soit permis de placer en tête d’une étude destinée précisément à fixer la notion intime de fonds de commerce ». Un siècle plus tard, cette définition sommaire est toujours d’actualité. Notre législation se contente de faire état du fonds de commerce, encore quelquefois appelé de façon si joliment surannée, fonds de boutique(17), par l’énumération au Code de commerce, des éléments qui le composent. Nos services fiscaux(18) quant à eux considèrent que le fonds de commerce « est l’ensemble des droits et valeurs au moyen desquels s’exerce un négoce ou une industrie. Il est composé de divers éléments et c’est leur réunion, leur groupement sous une direction unique, l’action respective qu’ils ont les uns sur les autres, le fait qu’ils se valorisent réciproquement qui créent le fonds de commerce ». Dans l’esprit du grand public, le fonds de commerce évoque le magasin dans lequel le commerçant exerce son activité. Il est le plus souvent associé au commerce de détail alors qu’une usine ou même un site web marchand peuvent constituer des fonds de commerce. C’est aussi pour beaucoup d’entre nous une abstraction qui tend à le confondre avec l’immeuble dans lequel il est exploité. Il n’en est rien pourtant. La première mission de l’évaluateur est bien souvent d’en expliquer la différence. Un immeuble ne peut être l’accessoire (16) Édouard Gombaux, La notion juridique du fonds de commerce, thèse pour le doctorat, 1901. (17) En faisant également mention, Du régime fiscal des fonds de commerce, Thèse pour le doctorat, par Ch. Bardet, 1912, Librairie du Recueil Sirey, p. 5, l’auteur rappelant qu’ils étaient également qualifiés, sous l’ancien régime, « d’immeubles fictifs » et autres « meubles précieux ». (18) http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2656-PGP.html?identifiant=BOI-ENR-DMTOM-10-10-10-20120912 19
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
d’un bien mobilier. Les locaux dans lesquels est située l’exploitation ne peuvent être considérés comme un élément du fonds(19)(20), qui de surcroît ne peut pas devenir un immeuble par destination. La notion de fonds de commerce est aussi ancienne que l’invention du commerce(21). Dès que l’homme eu l’idée de faire étalage d’une marchandise, que ce soit en plein air ou dans un abri, aussi rudimentaire soit-il, de sorte à en favoriser la vente, le fonds de commerce était né ! Pour autant, historiquement, la clientèle était plus attachée à la personne du commerçant qu’au fonds dans lequel il commerçait. La notion incorporelle du fonds de commerce se confondait avec le matériel et les marchandises, restant sans valeur appréciable(22). Les évolutions de la vie commerciale, associées à une volonté toujours plus marquée du législateur de protéger le commerçant, ont fait que les éléments constitutifs du fonds se sont peu à peu dissociés de la personne même de ce dernier pour revêtir une valeur marchande à part entière. Il a fallu attendre que l’évolution du commerce au xixe siècle lui confère une valeur patrimoniale(23), sans cesse croissante, pour qu’une loi fiscale, datée du 28 février 1872(24), en organisant l’enregistrement des mutations de fonds de commerce, biens meubles à l’instar des immeubles, le consacre juridiquement. Un éminent auteur(25) put dire à ce sujet que le fonds de commerce avait fait son apparition « par la porte de l’impôt » et était devenu un « nouvel élément de la fortune générale ». La Chambre de commerce de Paris décidait ensuite, par délibération du 2 mars 1904(26), qu’un fonds de commerce pouvait comprendre : achalandage, enseigne, nom commercial, raison sociale, droit au bail, marchés à recevoir et à livrer, traités divers, brevets ou licences, marque ou jouissance, dessins et modèles de fabrique, et d’art appliqués à l’industrie, créances, dettes, mobilier, matériel, marchandises, livres et correspondance. (19) Jacques Ferbos et Guy Lacroix, Évaluation des fonds de commerce, Éditions de l’actualité juridique et Éditions du moniteur industriel et économique, 1961. (20) Cass. Civ., 21 juillet 1937 : DP 1940. (21) Georges Lefranc, Histoire du commerce, « Que sais-je ? », PUF, 1942. (22) Gaston Cendrier, Le fonds de commerce, 1922, librairie Dalloz. (23) Le fonds de commerce a également pu être qualifié de « moyen de placement commode et d’autant plus avantageux que jusque-là (1953), des personnes qui n’exerçaient point de commerce pouvaient à l’aide de gérant bien choisi, s’octroyer le bénéfice de l’exploitation des fonds les plus divers, hôtels, cabarets, cinémas sans déroger, ni même encourir les servitudes, les risques inhérents au commerce » (André Toulemon, L’art de gérer son patrimoine, Éditions R. Pichon et R. Durand-Auzias, 1956, p. 62). (24) Loi du 28 février 1872, DP 1872 ; Également, il peut être évoqué d’autres textes législatifs, antérieurs, datés pour le premier du 5 juillet 1844 et qui visait à protéger les brevets d’invention puis des 23 juin 1857 et 26 novembre 1876 sur les marques de fabrique pour identifier les prémices de l’intention du législateur de protéger les vendeurs et acheteurs de fonds de commerce ; Jean Milhaud, Propriété commerciale, thèse, qui rappelle le premier emploi du terme « fonds de commerce » dans la loi fiscale précitée du 28 février 1872, ce dernier faisant également état de la loi du 1er mars 1898 créant sous une forme embryonnaire le nantissement en matière commerciale ; Ch. Bardet Du régime fiscal des fonds de commerce, Thèse pour le doctorat, 1912, Librairie du Recueil Sirey, p. 4 et s. ; enfin, Bruno Boccara, La propriété commerciale, Lamy éditeur, 2009, p. 104. (25) Gaston Cendrier, Le fonds de commerce, Dalloz, 1933. (26) Cité dans L’évaluation rationnelle des entreprises et des fonds de commerce, B. Fain, Thèse, 1935. 20
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Repères législatifs – Chapitre 1
Enfin, c’est par la loi du 17 mars 1909 dite « loi Cordelet »(27) (28), du nom du parlementaire qui proposa alors le texte relatif à la vente (article 1er) et au nantissement (article 9) du fonds de commerce, aujourd’hui codifiée(29) au Code de commerce (Titre IV « Du fonds de commerce » du Livre 1er « Du commerce en général »), que le fonds de commerce, à défaut de se voir attribuer une définition, trouva ses composants essentiels définis, distingués entre, d’une part les éléments corporels et de l’autre, les éléments incorporels(30). Le fonds de commerce a pu être qualifié(31) comme étant « une entité juridique, composée d’éléments organiques que le commerçant groupe en vue de constituer une clientèle nécessaire à une exploitation commerciale. Ces éléments, unis par une affectation commune à la formation d’une clientèle, considérée elle-même comme un élément, donnent un support au fonds de commerce, qui devient une entité juridique, distincte des éléments qui le composent ». Force est de constater que cette définition, vieille de plus d’un demi-siècle, n’a pas pris une ride. Un autre auteur(32) le qualifia de « fruit d’une intelligente et longue activité », créant « une sorte d’entité d’une nature juridique très particulière, qui participe, à la fois, du meuble et, par un certain coté, de l’immeuble, tout au moins en ce qui concerne les règles touchant à l’hypothèque ». Le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ou Bodacc(33), fait enfin état du fonds de commerce comme étant une « entité économique d’éléments affectés à l’exploitation d’une activité commerciale. Ces éléments constituent la valeur du fonds. On distingue les éléments corporels (matériels, marchandises, équipements, etc.) et les éléments incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, etc.) ».
(27) Jean Guyenot, Le fonds de commerce, Éditions Licet, 1969 et Ammar Sharkatli, Le fonds de commerce du franchisé, Éditions universitaires européennes, p. 12 ; Des auteurs comme Ch. Lyon-Caen et L. Renault, dans Droit commercial, évoquait dès 1906 cette loi Cordelet du nom du parlementaire l’ayant déposé au Sénat le 21 mars 1905, jugeant « fort utile que la vente des fonds de commerce fût réglée par une loi spéciale » ; à ce sujet, voir Le statut juridique du fonds de commerce, 60e congrès des Notaires de France, Strasbourg les 28, 29 et 30 mai 1962, Librairies techniques, p. 117 et le rappel historique qui en est donné. (28) Administration Dalloz, La vente et le nantissement des fonds de commerce – Texte et commentaire des lois des 17 mars et 1er avril 1909, 1909 ; le rédacteur soulignait, à propos de la loi du 17 mars et de celle qui suivit datée du 1er avril 1909, qu’« il n’est pas besoin d’insister sur l’importance de ces lois, qui comblent une lacune regrettable de notre législation et répondent aux vœux unanimes du monde des affaires » : lire également l’intéressant historique qui en est fait dans ce même ouvrage précité, et dont l’origine remonte à une proposition déposée alors au Sénat par le Sénateur Cordelet, dès le 21 mars 1905, p. 42. (29) Depuis la codification du droit commercial réalisée par Ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000 (30) « La vente et le nantissement des fonds de commerce – Texte et commentaire des lois des 17 mars et 1er avril 1909 », Administration Dalloz, 1909, p. 35 : le rédacteur précise alors, que « sous le nom de fonds de commerce, on désigne un ensemble d’éléments qui servent à un commerçant pour l’exercice de sa profession, et notamment : la clientèle et l’achalandage, le droit au bail, le matériel, les marchandises, le nom commercial, l’enseigne, les brevets d’invention, les marques et dessins de fabrique. Tous ces éléments peuvent se trouver réunis mais quelques-uns peuvent manquer sans que le fonds cesse d’exister. On est d’accord pour n’y comprendre ni les créances ni les dettes ». (31) Jean Guyenot, Le fonds de commerce, Éditions Licet, 1969. (32) Bertrand Fain, Victor Faure et Robert Pinoteau, Les fonds de commerce, comment évaluer les fonds de commerce et les entreprises industrielles, Payot Paris, 1939. (33) Direction de l’information légale et administrative, Baromètre, ventes et cessions de fonds de commerce, 26 septembre 2013. 21
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CHAPITRE 6 Évaluation du fonds de commerce
« La valeur vénale d’un fonds de commerce doit toujours être appréciée d’après l’ensemble des éléments qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entrainé le jeu normal de l’offre et de la demande » Jacques Ferbos et Guy Lacroix(638)
6.1 Principe La valeur d’un fonds de commerce est constituée par « le prix susceptible d’être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation »(639). Cette valeur est déterminée conformément aux usages de la profession (C. com., art. L. 145.14) qui nécessitent préalablement de l’évaluateur une étude économique dudit fonds. Chaque fonds est différent : la complexité du sujet empêche toute mise en équation. Chaque fonds revendique un emplacement particulier qui lui octroie plus ou moins de valeur. Les facilités d’exploitation sont différentes d’un fonds à l’autre. La concurrence n’est pas la même et peut être quelquefois source de commercialité accrue. C’est le cas des centres commerciaux ou de toute zone commerciale créée ex nihilo où le chaland vient justement pour y trouver cette multiplicité des enseignes. Sans quoi, ledit centre perdrait toute son attractivité, et le fonds par voie de conséquence. Une étude ad hoc de la valeur est nécessaire à chaque cas d’espèce.
(638) Jacques Ferbos et Guy Lacroix, Évaluation des fonds de commerce, Éditions de l’actualité juridique et Éditions du moniteur industriel et économique, 1961, p. 92. (639) Cass. Com., 6 mai 1986, Bull. civ. IV, n° 81 ; Cass. com., 4 octobre 1988, RJF 1/89, n° 131 ; Cass. com., 9 mai 1990, RJF 7/90, n° 924. 143
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Un auteur(640) rappelait fort justement il y a près d’un siècle déjà que « l’achat d’un fonds de commerce est une spéculation sur l’avenir et nulle prudence humaine ne peut prévoir ni apprécier exactement toutes les éventualités que renferme l’avenir ». L’évaluation d’un fonds de commerce n’est pas une science exacte. Partant, l’approche doit être structurée, adaptée, simple et compréhensible du plus grand nombre. L’évaluation d’un fonds, universalité(641) mobilière, nécessite l’emploi de méthodes diverses permettant de l’appréhender sous les angles distincts(642) : 1. de sa productivité ; 2. de sa rentabilité ; 3 de la valeur du droit au bail. JURISPRUDENCE CA Paris, pôle 5, ch. 3, 28 novembre 2018, n° 17/03923
La valeur du fonds de commerce peut être déterminée selon deux approches : l’une en fonction des résultats d’exploitation, l’autre en fonction du chiffre d’affaires.
L’expert Paulhac distinguait(643), dès 1961 : • les éléments corporels comprenant : marchandises, matières premières, stock, matériel et outillage, ces éléments mobiliers pouvant aisément être déplacés d’un fonds à l’autre ; • les éléments incorporels, par opposition, distingués en deux sous-groupes : – d’une part, la clientèle, l’achalandage, le nom commercial (raison sociale, enseigne), les brevets, les licences, les marques, dessins et modèles avec pour certains la possibilité d’un transport pour peu que le fonds de transfert ne soit pas trop éloigné et la clientèle suffisamment attachée ; – d’autre part, le droit au bail, alors qualifié de pas-de-porte, élément incorporel complètement attaché au fonds perdu. Ainsi, l’évaluation du fonds de commerce renvoie pour l’ensemble de ses éléments incorporels aux méthodes d’usage, le droit au bail devant lui faire l’objet d’une valorisation spécifique. En sus, sont appréciés, le cas échéant, les brevets, licences, marques, dessins et modèles et autres droits de propriété intellectuelle (voir Figure 6.01).
(640) B. Fain, L’évaluation rationnelle des entreprises et des fonds de commerce, Thèse, 1935. (641) Cass. com., 12 janvier 1993, n° 90-20749. (642) CA Paris, 28 novembre 2018, n° 17/03923. (643) François Paulhac, L’expertise immobilière, Éditions Eyrolles, 1961. 144
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CHAPITRE 12 Données de l’étude
Les approches contemporaines privilégiées en matière d’évaluation des fonds de commerce, dans des contextes amiables ou contentieux, reposent sur : 1. l’application d’un pourcentage au chiffre d’affaires moyen hors taxes (barèmes) ; 2. l’application d’un multiple à l’excédent brut d’exploitation (EBE). Ces approches, judiciairement consacrées depuis plus d’un demi-siècle, visent à définir la valeur marchande du fonds de commerce en considération de ses capacités aussi bien productive que bénéficiaire, le cas échéant. Adoptées par les professionnels de l’évaluation, mais aussi par ceux des secteurs d’activités concernés, elles forment les « usages de la profession » (C. com., art. L. 145-14).
12.1 Actualisation des données de référence Concernant les barèmes, le constat était pluriel. Ils souffraient d’une absence d’actualisation et, de plus, certaines désignations d’activités se révélaient trop larges (discount, par exemple), obsolètes (vidéoclub, télématique, etc.) voire proposaient des fourchettes d’appréciation trop déconnectées de la réalité marchande (hôtellerie, par exemple) particulière à telle ou telle situation géographique nationale car fondées sur des cessions exclusivement réalisées en région parisienne. Les barèmes professionnels actualisés livrés ci-après prennent en considération une codification en vigueur au niveau international. Les différentes activités sont codifiées selon la nomenclature d’activités française (NAF), établie par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), laquelle s’inscrit dans un réseau international de nomenclatures.
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
L’actualisation des barèmes procède de l’étude statistique de plusieurs centaines de milliers(1474) de cessions officielles de fonds publiées au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc)(1475), croisées avec plusieurs millions(1476) de bilans de sociétés françaises. Conformément aux usages, il n’est question que de valeurs marchande de cessions effectives, croisant l’offre et la demande et excluant toutes références à des fixations judiciaires pour ne retenir que « les références issues du prix du marché traduisant la réalité de celui-ci »(1477). JURISPRUDENCE CA Paris, 3 juillet 2019, n° 17/18962, évoquant le choix des coefficients
La cour observe qu’aucune règle en la matière préconise de retenir comme base les références issues des fixations judiciaires, les références issues du prix du marché traduisant la réalité de celui-ci devant être préférées.
12.2
Nomenclature d’activités française (NAF)
12.2.1
Code NAF (ou APE)
L’Insee délivre(1478) un code d’activité principale de l’entreprise nommé (APE) ou code NAF lors de son immatriculation. Le code NAF est une nomenclature des activités économiques productives composé de 4 chiffres et d’une lettre à vocation principalement statistique. Il permet d’identifier la branche d’activité principale de l’entreprise ou du travailleur indépendant. Par exemple, pour une supérette(1479), il est ainsi décomposé : – Section : G pour Commerce ; réparation d’automobiles et de motocycles – Division : 47 pour Commerce de détail, à l’exception des automobiles et des motocycles – Groupe : 47.1 pour Commerce de détail en magasin non spécialisé – Classe : 47.11 pour Commerce de détail en magasin non spécialisé à prédominance alimentaire – Sous classe : 47.11C pour Supérettes Cette classification est une source essentielle d’informations pour la statistique d’entreprise et les critères d’ordre juridique ou institutionnel sont écartés.
(1474) 495 000 à la date de rédaction de l’ouvrage. (1475) www.bodacc.fr (1476) Près de cinq millions de bilans de sociétés, cédant ou achetant un fonds de commerce, ont été statistiquement étudiés pour constituer les barèmes et monographies livrées en parties dédiées. (1477) CA Paris, 3 juillet 2019, n° 17/18962. (1478) Voir le portail de l’INSEE pour une recherche par code NAF : https://www.insee.fr/fr/metadonnees/ nafr2?champRecherche=true (1479) Selon l’exemple donné par le portail du ministère de l’Économie, des Finances, de l’Action et des Comptes publics. Ce même site rappelle que le code APE n’a pas de valeur juridique, c’est l’activité réelle de l’entreprise qui détermine la convention collective qui s’y applique. 304
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Données de l’étude – Chapitre 12
Comme le rappelle toutefois l’INSEE(1480), « la qualité des études sur la situation économique conjoncturelle et structurelle et celle des fichiers mis à disposition du public dépendent en grande partie de l’attribution d’un code APE correct à chaque entreprise ». 12.2.2
Classification par défaut
La classification d’une activité peut être faite par défaut. NCA signifie « non classé ailleurs » pour les entreprises. Certaines activités peuvent ainsi être classées, par exemple, sous le code 9609z : Autres services personnels NCA. Ce qui signifie alors que l’entreprise exploitant le fonds n’est pas identifiable sous un code NAF plus précis. L’INSEE préconise alors l’attribution d’un code généraliste. C’est le cas des activités naissantes, en vogue. Il en est ainsi des fonds de commerce de vapotage et de vente au détail d’articles en lien avec la cigarette électrique. 12.2.3
Secteurs d’activités agrégés
Des regroupements peuvent être faits par secteurs d’activités agrégés, pour mieux comprendre l’organisation globale de la nomenclature : Tableau 12.01 Secteurs d’activités agrégés
SECTEURS D’ACTIVITES AGREGES
CODES NAF ASSOCIES
Agriculture
01 à 03
Construction
41 à 43 et 68
Commerce
45 à 47
Industrie
05 à 39
Information et communication
58 à 63
Transport et logistique
49 à 53
Activités financières et d’assurance
64 à 66 hors 6420Z
Service aux entreprises
69 à 82 et 6420Z
Services aux particuliers
95 à 98
Hébergement, restauration, débits de boisson
55 à 56
Autres activités
84 à 94 et 99
(1480) https://www.insee.fr/fr/metadonnees/definition/c1507 305
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Code NAF (Insee) 1071C : Boulangerie et boulangerie-pâtisserie
Cette sous-classe comprend la fabrication à caractère artisanal associée à la vente au détail de pains, de viennoiseries (croissants par exemple), de pâtisseries fraîches, de gaufres et crêpes. Cette sous-classe comprend aussi la fabrication à caractère artisanal de quiches, tartes salées, tourtes fraîches et de croque-monsieur crus, associée à la vente au détail de produits de boulangerie. Cette sous-classe ne comprend pas la fabrication de quiches, tartes salées, tourtes et pizzas surgelées (cf. 1085Z), de pizzas fraîches (cf. 1089Z).
Échantillon de données Activité principale de l’entreprise (NAF)
1071C
Nombre de mutations relevées | Base d’étude statistique du code NAF (Insee)
6 833
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Analyse financière Données
Moyenne
Médiane
Étudiées
Chiffre d’affaires annuel (CA HT)
431 724 €
324 915 €
6 833
Excédent brut d’exploitation (EBE)
42 704 €
32 029 €
6 833
Valeur de cession des fonds (Bodacc)
242 348 €
198 029 €
6 833
Valeur de fonds commercial (Bilan, compte 207 PCG)
207 196 €
160 000 €
6 833
Ratios statistiques Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT) Vendeurs
Acheteurs
Ensemble
Moyenne
66,31 %
64,58 %
65 %
Médiane
72,63 %
65,05 %
66,71 %
Étudiées
1 639
5 194
6 833
396
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Code NAF (Insee) 1071C : Boulangerie et boulangerie-pâtisserie
Figure 1071C.01 Mutations de fonds en pourcentage de CA HT – nuage de points (ca.1)
Figure 1071C.02 Ventes de fonds en pourcentage de CA HT – fréquence (ca.2)
397
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Figure 1071C.03 Achats de fonds en pourcentage de CA HT – fréquence (ca.3)
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE) Vendeurs
Acheteurs
Ensemble
Moyenne
9,97
8,67
8,98
Médiane
6,87
5,99
6,15
Étudiées
1 639
5 194
6 833
398
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Code NAF (Insee) 1071C : Boulangerie et boulangerie-pâtisserie
Figure 1071C.04 Mutations de fonds en multiples EBE – nuage de points (ebe.1)
Figure 1071C.05 Ventes de fonds en multiples EBE – fréquence (ebe.2)
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Figure 1071C.06 Achats de fonds en multiples EBE (ebe.3)
Synthèse statistique Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT) en %
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation en multiples
Moyenne
66,31
9,97
Premier quartile (Q1)
35,17
4,13
Médiane (Q2)
72,63
6,87
Troisième quartile (Q3)
90,29
10,96
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Table des matières Sommaire................................................................................................. 5 L’auteur.................................................................................................... 7 Propos liminaires...................................................................................... 11 Évolution des ratios................................................................................... 13 Abréviations............................................................................................. 15 Partie 1
Éléments de définition..................................................................... 17
Chapitre 1
Repères législatifs............................................................................... 19
1.1
Spécificité franco-française................................................................ 22
1.2
Propriété commerciale........................................................................ 23
1.3
Droit de propriété incorporel............................................................. 25
1.3.1
Qualité de commerçant.............................................................................. 25
1.3.2 Immatriculation......................................................................................... 27
Chapitre 2
Notion de fonds de commerce......................................................... 29
2.1
Universalité de fait............................................................................... 30
2.1.1
Distincte de la personne............................................................................ 32
2.1.2
Distincte de l’entreprise............................................................................. 33
2.1.3
Non amortissable...................................................................................... 33
2.2
Éléments incorporels et corporels...................................................... 33
2.2.1
Éléments incorporels................................................................................. 34
2.2.1.2
Droit au bail............................................................................................. 36
2.2.1.1
2.2.1.3 Pas-de-porte............................................................................................. 40
Enseigne et nom commercial..................................................................... 35
2.2.1.4 Clientèle................................................................................................... 43 2.2.1.5 Achalandage............................................................................................. 47 2.2.1.6
Autres éléments incorporels....................................................................... 48
2.2.2
Éléments corporels.................................................................................... 52
2.2.1.7 2.2.2.1
Éléments incorporels exclus....................................................................... 51 Matériel et outillage.................................................................................. 52
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
2.2.2.2
Mobilier commercial................................................................................. 52
2.3
Valeur vénale......................................................................................... 54
2.3.1
Rappel liminaire........................................................................................ 55
2.3.2 Définition................................................................................................. 56
2.2.2.3
Marchandises et stock............................................................................... 53
2.3.2.1
Cour de cassation..................................................................................... 56
2.3.2.4
Charte du domaine.................................................................................... 57
2.3.2.3
2.3.2.5
Charte de l’expertise................................................................................. 57 Autorité des normes comptables................................................................ 58
Partie 2
Référentiel............................................................................................ 59
Chapitre 3
Éléments communs d’appréciation.................................................. 61
3.1 Emplacement........................................................................................ 61
3.2 Urbanisme............................................................................................. 63
3.3 Commercialité...................................................................................... 64
3.4 Destination............................................................................................ 64
3.4.1 Majoration................................................................................................ 65
3.4.2 Minoration................................................................................................ 65
3.4.3 Appréciation............................................................................................. 65
3.4.4
Rédaction de la clause............................................................................... 66
3.5 Surfaces................................................................................................. 67
3.5.1 Pondération............................................................................................... 67
3.5.2 Historique................................................................................................. 68
3.5.3
Charte de l’expertise en évaluation immobilière......................................... 70
3.5.4 Boutiques.................................................................................................. 72 Centre-ville, jusqu’à 600 m2 utiles............................................................. 74
3.5.4.1
3.5.4.3 Restauration............................................................................................. 77
3.5.4.2
Moyennes surfaces de 600 m2 à 3 000 m2.................................................. 76
3.5.5
Grands magasins....................................................................................... 79
3.5.6
Centres commerciaux................................................................................ 79
3.5.7
Locaux de périphérie et retail parks........................................................... 80
3.5.8 Bureaux-boutiques.................................................................................... 81
3.5.9 Bureaux.................................................................................................... 83
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Table des matières
3.5.10
Usines ou ateliers...................................................................................... 83
3.5.11
Locaux monovalents................................................................................. 84
Chapitre 4
Éléments spécifiques d’appréciation............................................... 85
4.1
Fonds de commerce.............................................................................. 85
4.1.1
Fonds commercial..................................................................................... 86
4.1.2
Liasse fiscale............................................................................................ 87
4.1.3
Compte de résultat.................................................................................... 87
4.1.3.2
Chiffres déclarés....................................................................................... 88
4.1.3.1
4.1.3.3 Appréciation............................................................................................. 88
4.1.3.4
Moyenne des exercices.............................................................................. 89
4.1.3.6
Actualisation des données comptables........................................................ 92
4.1.3.5
Soldes intermédiaires de gestion (SIG)....................................................... 88
4.1.3.7
Pondération des exercices......................................................................... 91
Survaleur (Goodwill)................................................................................. 93
4.2
Droit au bail.......................................................................................... 94
4.2.1
Principe du plafonnement.......................................................................... 94
4.2.1.2
Valeur locative de renouvellement (C. com., art. L. 145-33)........................ 97
4.2.2
4.2.2.1
Exceptions au principe du plafonnement.................................................... 115
4.2.2.2
Durée des baux (C. com., art. L. 145-34, 1er al., et 3e al.).......................... 118
4.2.3
Valeur locative de marché.......................................................................... 130
4.2.4
Économie de loyer.................................................................................... 132
Partie 3
Méthodologie....................................................................................... 135
Chapitre 5
Contexte d’évaluation......................................................................... 137
5.1
Rôle de l’évaluateur............................................................................. 137
5.1.1
Usages de la profession (art. L. 145-14, Code com.)................................... 138
5.1.2
Souveraineté du juge du fond.................................................................... 140
5.2
Évaluation judiciaire........................................................................... 140
Chapitre 6
Évaluation du fonds de commerce.................................................. 143
4.2.1.1 Loyer........................................................................................................ 96
4.2.2.3
Modification notable d’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce................................................................ 116
Dispositions de l’article L. 145-36 du Code commerce............................... 119
6.1 Principe.................................................................................................. 143
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
6.2
Approches anciennes........................................................................... 146
6.2.1
Méthode indiciaire (par référence aux valeurs antérieures).......................... 148
6.2.2
Méthodes mathématiques.......................................................................... 148
6.3
Approches actuelles............................................................................. 151
6.3.1 Principe.................................................................................................... 151
6.3.2
Méthode par la capacité productive (barèmes)............................................ 152
6.3.2.1 Historique................................................................................................. 152
6.3.2.3
Barèmes professionnels actualisés............................................................. 168
6.3.3
Méthode par la rentabilité (Excédent brut d’exploitation (EBE))................. 169
6.3.3.2
Rôle de l’excédent brut d’exploitation (EBE)............................................. 171
6.3.2.2 Procédé.................................................................................................... 156
6.3.3.1 Définition.................................................................................................. 169
6.3.3.3
Éléments de calcul.................................................................................... 172
6.3.3.4 Retraitement............................................................................................. 173 6.3.3.5
Choix du multiplicateur............................................................................. 175
6.3.4
Méthode par actualisation des flux futurs (discounted cash-flow – DCF)..... 177
6.3.4.2
Limites d’utilisation.................................................................................. 178
6.3.5
Méthode comparative................................................................................ 179
6.3.5.2
Limites d’utilisation.................................................................................. 179
6.3.6
Agrégation des méthodes........................................................................... 181
6.3.7
Moyenne arithmétique............................................................................... 181
6.4
Approches spécifiques......................................................................... 182
6.4.1
Biens monovalents (C. com., art. L. 145-36 et R. 145-10).......................... 182
6.4.1.2
Clause tous commerces............................................................................. 183
6.3.4.1 Définition.................................................................................................. 177
6.3.4.3 Formulation.............................................................................................. 178
6.3.5.1 Définition.................................................................................................. 179
6.3.5.3 Formulation.............................................................................................. 180
6.4.1.1 Principe.................................................................................................... 182
6.4.1.3
6.4.1.4 Résidences-services................................................................................... 184 6.4.1.5
Fonds de théâtre....................................................................................... 189
6.4.2
Autres fonds............................................................................................. 190
6.4.2.2
Fonds artisanal......................................................................................... 193
6.4.2.1
6.4.2.3
Établissements hôteliers............................................................................ 183
6.4.2.4
Fonds de commerce de gros et d’industrie................................................. 190
Fonds agricole.......................................................................................... 194 Fonds numérique...................................................................................... 195
6.4.2.5 Location-gérance...................................................................................... 196
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Table des matières
Chapitre 7
Évaluation du droit au bail................................................................. 197
7.1 Principe.................................................................................................. 197
7.2
Approches anciennes........................................................................... 198
7.2.1
Méthode par multiplication du loyer.......................................................... 199
7.2.2
Méthode par la valeur des murs (méthode dite « différentielle »)................ 200
7.2.3
Méthode par l’économie de loyer (simplifiée)............................................ 201
7.2.4
Méthode par capitalisation (coefficient financier)....................................... 202
7.2.4.1
7.2.4.3
Coefficients financiers............................................................................... 203
7.2.4.5
Limites d’utilisation.................................................................................. 205
7.3
Approches actuelles............................................................................. 206
7.3.1
Méthode par comparaison.......................................................................... 206
7.3.2
Méthode par le différentiel de loyer........................................................... 206
7.3.2.2
Coefficients de commercialité.................................................................... 211
Taux d’actualisation.................................................................................. 202
7.2.4.2 Formulation.............................................................................................. 203 7.2.4.4 Formulation.............................................................................................. 204
7.3.2.1
7.3.2.3 Appréciation............................................................................................. 214
En cours de bail........................................................................................ 209
7.3.2.4 Formulation.............................................................................................. 216
7.3.2.5 Limites...................................................................................................... 216 7.3.2.6
Prise en compte des loyers décapitalisés.................................................... 216
7.3.3
Apport de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014............................................ 217
7.3.3.2
Impact du lissage du loyer......................................................................... 220
7.3.3.1
7.3.3.3 Formulation.............................................................................................. 221
Plafonnement du déplafonnement.............................................................. 217
Partie 4
Indemnité d’éviction (C. com., art. L. 145-14)..................... 223
Chapitre 8
Principe indemnitaire.......................................................................... 225
8.1
Réparation du préjudice..................................................................... 225
8.2
Entier préjudice.................................................................................... 227
8.2.1
Seul préjudice........................................................................................... 229
8.2.2
Charge de la preuve................................................................................... 229
8.2.3
Fin de période triennale............................................................................. 230
8.3
Souveraineté du juge........................................................................... 231
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Chapitre 9
Indemnité principale............................................................................ 233
9.1
Nature de l’indemnité.......................................................................... 233
9.1.1
Préjudice indemnisable.............................................................................. 233
9.1.2
Valeur marchande...................................................................................... 234
9.1.2.2
Dates d’appréciation................................................................................. 240
9.1.2.1
9.1.2.3 Actualisation............................................................................................. 242
9.1.2.4 9.1.2.5
Nécessité d’une double analyse................................................................. 236
Activités autorisées................................................................................... 244 Succursales multiples................................................................................ 245
9.1.2.6 Terrains.................................................................................................... 245
9.2
Transfert ou perte du fonds................................................................ 247
9.2.1
Déplacement (transfert)............................................................................. 248
9.2.1.1 Définition.................................................................................................. 248
9.2.1.2 Appréciation............................................................................................. 251 9.2.2
Remplacement (perte)............................................................................... 253
9.2.2.2
Perte partielle........................................................................................... 254
Chapitre 10
Indemnités accessoires...................................................................... 259
9.2.2.1 Définition.................................................................................................. 253
9.2.2.3
Centres commerciaux................................................................................ 255
10.1 Définition............................................................................................... 259
10.2
Postes indemnitaires légaux (C. com., art. L. 145-14).................... 260
10.2.1
Indemnité de remploi................................................................................ 260
10.2.1.2
Approche forfaitaire.................................................................................. 263
10.2.1.1
10.2.1.3
10.2.1.4
Barème fiscal............................................................................................ 262 Transfert effectif........................................................................................ 264 Absence de réinstallation........................................................................... 265
10.2.2 Déménagement......................................................................................... 266
10.2.2.1 10.2.2.2
Perte du fonds........................................................................................... 266
Transfert du fonds..................................................................................... 267
10.2.3 Réinstallation............................................................................................ 268
10.2.3.1
Notion d’amortissement............................................................................. 270
10.2.3.3
Clause d’accession.................................................................................... 272
10.2.3.2
Notion de vétusté....................................................................................... 271
10.2.3.4 Exclusion.................................................................................................. 273
10.3
Postes indemnitaires jurisprudentiels............................................... 274
10.3.1
Double loyer............................................................................................. 274
10.3.2
Trouble commercial.................................................................................. 275
802
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Table des matières
10.3.2.1
Solde intermédiaire de gestion................................................................... 277
10.3.2.3
Autres approches....................................................................................... 278
10.3.2.2
Masse salariale......................................................................................... 277
10.3.2.4 Majoration................................................................................................ 278 10.3.2.5 Minoration................................................................................................ 279 10.3.2.6 Exclusion.................................................................................................. 279 10.3.3
Frais de licenciement................................................................................. 280
10.3.3.2
Congés payés............................................................................................ 281
10.3.3.1
10.3.4
Pertes sur stock......................................................................................... 282
10.3.5
Frais administratifs et divers...................................................................... 282
10.3.6
Autres indemnités..................................................................................... 284
10.3.6.2
Compensation salariale............................................................................. 284
10.3.6.1
10.3.7
Rupture conventionnelle............................................................................ 281
Frais bancaires......................................................................................... 284 Indemnité exclue : la plus-value................................................................ 284
10.4 Synthèse................................................................................................. 285 Partie 5
Indemnité d’occupation (C. com., art. L. 145-28)............... 289
Chapitre 11
Principe indemnitaire.......................................................................... 291
11.1
Dates de référence................................................................................ 293
11.1.1
Prise d’effet.............................................................................................. 293
11.1.2 Consistance............................................................................................... 294
11.2
Cas particuliers.................................................................................... 294
11.2.1
Surface habitable....................................................................................... 294
11.2.2 Résidences-services................................................................................... 294
11.2.3 Hôtels....................................................................................................... 295
11.2.4 Théâtres.................................................................................................... 296
11.2.5 Terrains.................................................................................................... 297
11.3
Abattement pour précarité................................................................. 297
Partie 6
Ratios d’évaluation............................................................................ 301
Chapitre 12
Données de l’étude.............................................................................. 303
12.1
Actualisation des données de référence............................................ 303
12.2
Nomenclature d’activités française (NAF)....................................... 304 803
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
12.2.1
Code NAF (ou APE)................................................................................. 304
12.2.2
Classification par défaut............................................................................ 305
12.2.3
Secteurs d’activités agrégés....................................................................... 305
12.2.4
Points de vigilance.................................................................................... 306
12.3
Autres codifications............................................................................. 307
12.3.1
Code APRM............................................................................................. 307
12.3.2
Code NAFA.............................................................................................. 307
12.4 Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc)..... 307
12.5
Traitement des données....................................................................... 309
Chapitre 13
Explication des méthodes.................................................................. 311
13.1
Approche par le chiffre d’affaires hors taxes (CA HT).................. 311
13.2
Approche par l’excédent brut d’exploitation (EBE)...................... 312
13.2.1
Absence de retraitement............................................................................ 312
13.2.2 Formulation.............................................................................................. 312
Chapitre 14
Résultats............................................................................................... 313
14.1
Actualisation des barèmes en pourcentages du chiffre d’affaires hors taxes et en multiples de l’EBE................................................... 313
14.1.1
Intérêt de la médiane................................................................................. 313
14.1.2
Intervalles interquartiles............................................................................ 314
14.1.3
Représentations graphiques....................................................................... 314
14.1.3.1
14.2
Autres résultats..................................................................................... 316
14.3
Présentation des Barèmes professionnels actualisés....................... 317
14.4
Présentation des monographies......................................................... 317
Partie 7
Barèmes professionnels actualisés............................................. 319
Chapitre 15
Barèmes professionnels actualisés par codes NAF (Insee)...... 321
Chapitre 16
Barèmes professionnels actualisés par activités........................ 339
Nuage de points........................................................................................ 315
14.1.3.2 Fréquence................................................................................................. 315
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Table des matières
Partie 8
Monographies illustrées.................................................................. 387 Code NAF (Insee) 1013B : Charcuterie........................................ 389
Échantillon de données........................................................................ 389
Analyse financière................................................................................ 390
Ratios statistiques................................................................................. 390
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 390
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 392
Synthèse statistique.............................................................................. 394 Code NAF (Insee) 1071C : Boulangerie et boulangerie-pâtisserie............................................. 395
Échantillon de données........................................................................ 395
Analyse financière................................................................................ 396
Ratios statistiques................................................................................. 396
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 396
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 398
Synthèse statistique.............................................................................. 400 Code NAF (Insee) 4332A : Travaux de menuiserie bois et PVC................................................ 401
Échantillon de données........................................................................ 402
Analyse financière................................................................................ 402
Ratios statistiques................................................................................. 402
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 402
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 404
Synthèse statistique.............................................................................. 406 Code NAF (Insee) 4332B : Travaux de menuiserie métallique et serrurerie......................................................................................... 407
Échantillon de données........................................................................ 407
Analyse financière................................................................................ 408
Ratios statistiques................................................................................. 408
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 408 805
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 410
Synthèse statistique.............................................................................. 412 Code NAF (Insee) 4511Z : Commerce de voitures et de véhicules automobiles légers................................................. 413
Échantillon de données........................................................................ 413
Analyse financière................................................................................ 414
Ratios statistiques................................................................................. 414
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 414
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 416
Synthèse statistique.............................................................................. 418 Code NAF (Insee) 4520A : Entretien et réparation de véhicules automobiles légers...................................................... 419
Échantillon de données........................................................................ 419
Analyse financière................................................................................ 419
Ratios statistiques................................................................................. 420
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 420
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 422
Synthèse statistique.............................................................................. 424 Code NAF (Insee) 4532Z : Commerce de détail d’équipements automobiles............................................................... 425
Échantillon de données........................................................................ 425
Analyse financière................................................................................ 425
Ratios statistiques................................................................................. 426
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 426
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 428
Synthèse statistique.............................................................................. 430 Code NAF (Insee) 4540Z : Commerce et réparation de motocycles...................................................................................... 431
Échantillon de données........................................................................ 431
Analyse financière................................................................................ 432
806
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Table des matières
Ratios statistiques................................................................................. 432
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 432
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 434
Synthèse statistique.............................................................................. 436 Code NAF (Insee) 4711B : Commerce d’alimentation générale................................................................................................. 437
Échantillon de données........................................................................ 437
Analyse financière................................................................................ 437
Ratios statistiques................................................................................. 438
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 438
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 440
Synthèse statistique.............................................................................. 442 Code NAF (Insee) 4711C : Supérettes.......................................... 443
Échantillon de données........................................................................ 443
Analyse financière................................................................................ 443
Ratios statistiques................................................................................. 444
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 444
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 446
Synthèse statistique.............................................................................. 448 Code NAF (Insee) 4711D : Supermarchés................................... 449
Échantillon de données........................................................................ 449
Analyse financière................................................................................ 449
Ratios statistiques................................................................................. 450
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 450
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 452
Synthèse statistique.............................................................................. 454 Code NAF (Insee) 4719B : Autres commerces de détail en magasin non spécialisé................................................................. 455
Échantillon de données........................................................................ 455
Analyse financière................................................................................ 455 807
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18/01/2021 18:23
Traité d’évaluation des fonds de commerce
Ratios statistiques................................................................................. 456
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 456
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 458
Synthèse statistique.............................................................................. 460 Code NAF (Insee) 4721Z : Commerce de détail de fruits et légumes en magasin spécialisé................................................... 461
Échantillon de données........................................................................ 461
Analyse financière................................................................................ 461
Ratios statistiques................................................................................. 462
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 462
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 464
Synthèse statistique.............................................................................. 466 Code NAF (Insee) 4722Z : Commerce de détail de viandes et de produits à base de viande en magasin spécialisé............. 467
Échantillon de données........................................................................ 467
Analyse financière................................................................................ 467
Ratios statistiques................................................................................. 468
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 468
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 470
Synthèse statistique.............................................................................. 472 Code NAF (Insee) 4723Z : Commerce de détail de poissons, crustacés et mollusques en magasin spécialisé.......................... 473
Échantillon de données........................................................................ 473
Analyse financière................................................................................ 473
Ratios statistiques................................................................................. 474
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 474
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 476
Synthèse statistique.............................................................................. 478 Code NAF (Insee) 4724Z : Commerce de détail de pain, pâtisserie et confiserie en magasin spécialisé............................. 479
Échantillon de données........................................................................ 479
808
TEF_.indb 808
18/01/2021 18:23
Table des matières
Analyse financière................................................................................ 479
Ratios statistiques................................................................................. 480
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 480
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 482
Synthèse statistique.............................................................................. 484 Code NAF (Insee) 4725Z : Commerce de détail de boissons en magasin spécialisé......................................................................... 485
Échantillon de données........................................................................ 485
Analyse financière................................................................................ 485
Ratios statistiques................................................................................. 486
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 486
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 488
Synthèse statistique.............................................................................. 490 Code NAF (Insee) 4726Z : Commerce de détail de produits à base de tabac en magasin spécialisé......................................... 491
Échantillon de données........................................................................ 491
Analyse financière................................................................................ 491
Ratios statistiques................................................................................. 492
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 492
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 494
Synthèse statistique.............................................................................. 496 Code NAF (Insee) 4729Z : Autres commerces de détail alimentaires en magasin spécialisé................................................. 497
Échantillon de données........................................................................ 497
Analyse financière................................................................................ 497
Ratios statistiques................................................................................. 498
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 498
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 500
Synthèse statistique.............................................................................. 502 Code NAF (Insee) 4730Z : Commerce de détail de carburants en magasin spécialisé............................................. 503 809
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Échantillon de données........................................................................ 503
Analyse financière................................................................................ 504
Ratios statistiques................................................................................. 504
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 504
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 506
Synthèse statistique.............................................................................. 508 Code NAF (Insee) 4742Z : Commerce de détail de matériels de télécommunication en magasin spécialisé............................... 509
Échantillon de données........................................................................ 509
Analyse financière................................................................................ 509
Ratios statistiques................................................................................. 510
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 510
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 512
Synthèse statistique.............................................................................. 514 Code NAF (Insee) 4751Z : Commerce de détail de textiles en magasin spécialisé......................................................................... 515
Échantillon de données........................................................................ 515
Analyse financière................................................................................ 516
Ratios statistiques................................................................................. 516
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 516
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 518
Synthèse statistique.............................................................................. 520 Code NAF (Insee) 4752A : Commerce de détail de quincaillerie, peintures et verres en petites surfaces (moins de 400 m2)............................................................................. 521
Échantillon de données........................................................................ 521
Analyse financière................................................................................ 522
Ratios statistiques................................................................................. 522
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 522
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 524
Synthèse statistique.............................................................................. 526
810
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18/01/2021 18:23
Table des matières
Code NAF (Insee) 4759A : Commerce de détail de meubles... 527
Échantillon de données........................................................................ 527
Analyse financière................................................................................ 528
Ratios statistiques................................................................................. 528
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 528
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 530
Synthèse statistique.............................................................................. 532 Code NAF (Insee) 4759B : Commerce de détail d’autres équipements du foyer......................................................................... 533
Échantillon de données........................................................................ 533
Analyse financière................................................................................ 534
Ratios statistiques................................................................................. 534
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 534
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 536
Synthèse statistique.............................................................................. 538 Code NAF (Insee) 4761Z : Commerce de détail de livres en magasin spécialisé......................................................................... 539
Échantillon de données........................................................................ 539
Analyse financière................................................................................ 539
Ratios statistiques................................................................................. 540
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 540
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 542
Synthèse statistique.............................................................................. 544 Code NAF (Insee) 4762Z : Commerce de détail de journaux et papeterie en magasin spécialisé................................................. 545
Échantillon de données........................................................................ 545
Analyse financière................................................................................ 545
Ratios statistiques................................................................................. 546
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 546
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 548
811
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18/01/2021 18:23
Traité d’évaluation des fonds de commerce
Synthèse statistique.............................................................................. 550 Code NAF (Insee) 4764Z : Commerce de détail d’articles de sport en magasin spécialisé........................................................ 551
Échantillon de données........................................................................ 551
Analyse financière................................................................................ 551
Ratios statistiques................................................................................. 552
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 552
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 554
Synthèse statistique.............................................................................. 556 Code NAF (Insee) 4771Z : Commerce de détail d’habillement en magasin spécialisé......................................................................... 557
Échantillon de données........................................................................ 557
Analyse financière................................................................................ 557
Ratios statistiques................................................................................. 558
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 558
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 560
Synthèse statistique.............................................................................. 562 Code NAF (Insee) 4772A : Commerce de détail de la chaussure................................................................................... 563
Échantillon de données........................................................................ 563
Analyse financière................................................................................ 563
Ratios statistiques................................................................................. 564
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 564
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 566
Synthèse statistique.............................................................................. 568 Code NAF (Insee) 4772B : Commerce de détail de maroquinerie et d’articles de voyage........................................ 569
Échantillon de données........................................................................ 569
Analyse financière................................................................................ 570
Ratios statistiques................................................................................. 570
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 570
812
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18/01/2021 18:23
Table des matières
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 572
Synthèse statistique.............................................................................. 574 Code NAF (Insee) 4773Z : Commerce de détail de produits pharmaceutiques en magasin spécialisé........................................ 575
Échantillon de données........................................................................ 575
Analyse financière................................................................................ 575
Ratios statistiques................................................................................. 576
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 576
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 578
Synthèse statistique.............................................................................. 580 Code NAF (Insee) 4774Z : Commerce de détail d’articles médicaux et orthopédiques en magasin spécialisé...................... 581
Échantillon de données........................................................................ 581
Analyse financière................................................................................ 581
Ratios statistiques................................................................................. 582
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 582
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 584
Synthèse statistique.............................................................................. 586 Code NAF (Insee) 4775Z : Commerce de détail de parfumerie et de produits de beauté en magasin spécialisé............................................................................................... 587
Échantillon de données........................................................................ 587
Analyse financière................................................................................ 587
Ratios statistiques................................................................................. 588
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 588
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 590
Synthèse statistique.............................................................................. 592 Code NAF (Insee) 4776Z : Commerce de détail de fleurs, plantes, graines, engrais, animaux de compagnie et aliments pour ces animaux en magasin spécialisé....................................... 593
Échantillon de données........................................................................ 593
813
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18/01/2021 18:23
Traité d’évaluation des fonds de commerce
Analyse financière................................................................................ 593
Ratios statistiques................................................................................. 594
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 594
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 596
Synthèse statistique.............................................................................. 598 Code NAF (Insee) 4777Z : Commerce de détail d’articles d’horlogerie et de bijouterie en magasin spécialisé..................... 599
Échantillon de données........................................................................ 599
Analyse financière................................................................................ 599
Ratios statistiques................................................................................. 600
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 600
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 602
Synthèse statistique.............................................................................. 604 Code NAF (Insee) 4778A : Commerces de détail d’optique..... 605
Échantillon de données........................................................................ 605
Analyse financière................................................................................ 605
Ratios statistiques................................................................................. 606
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 606
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 608
Synthèse statistique.............................................................................. 610 Code NAF (Insee) 4778C : Autres commerces de détail spécialisés divers................................................................................. 611
Échantillon de données........................................................................ 611
Analyse financière................................................................................ 612
Ratios statistiques................................................................................. 612
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 612
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 614
Synthèse statistique.............................................................................. 616 Code NAF (Insee) 4779Z : Commerce de détail de biens d’occasion en magasin....................................................................... 617
814
TEF_.indb 814
18/01/2021 18:23
Table des matières
Échantillon de données........................................................................ 617
Analyse financière................................................................................ 618
Ratios statistiques................................................................................. 618
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 618
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 620
Synthèse statistique.............................................................................. 622 Code NAF (Insee) 4781Z : Commerce de détail alimentaire sur éventaires et marchés................................................................ 623
Échantillon de données........................................................................ 623
Analyse financière................................................................................ 623
Ratios statistiques................................................................................. 624
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 624
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 626
Synthèse statistique.............................................................................. 628 Code NAF (Insee) 4932Z : Transports de voyageurs par taxis................................................................................................ 629
Échantillon de données........................................................................ 629
Analyse financière................................................................................ 630
Ratios statistiques................................................................................. 630
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 630
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 632
Synthèse statistique.............................................................................. 634 Code NAF (Insee) 5510Z : Hôtels et hébergement similaire... 635
Échantillon de données........................................................................ 635
Analyse financière................................................................................ 636
Ratios statistiques................................................................................. 636
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 636
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 638
Synthèse statistique.............................................................................. 640
815
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18/01/2021 18:23
Traité d’évaluation des fonds de commerce
Code NAF (Insee) 5520Z : Hébergement touristique et autre hébergement de courte durée......................................... 641
Échantillon de données........................................................................ 641
Analyse financière................................................................................ 642
Ratios statistiques................................................................................. 642
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 642
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 644
Synthèse statistique.............................................................................. 646 Code NAF (Insee) 5530Z : Terrains de camping et parcs pour caravanes ou véhicules de loisirs.......................................... 647
Échantillon de données........................................................................ 647
Analyse financière................................................................................ 648
Ratios statistiques................................................................................. 648
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 648
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 650
Synthèse statistique.............................................................................. 652 Code NAF (Insee) 5610A : Restauration traditionnelle............. 653
Échantillon de données........................................................................ 653
Analyse financière................................................................................ 653
Ratios statistiques................................................................................. 654
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 654
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 656
Synthèse statistique.............................................................................. 658 Code NAF (Insee) 5610C : Restauration de type rapide.......... 659
Échantillon de données........................................................................ 659
Analyse financière................................................................................ 660
Ratios statistiques................................................................................. 660
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 660
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 662
Synthèse statistique.............................................................................. 664
816
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18/01/2021 18:23
Table des matières
Code NAF (Insee) 5621Z : Services des traiteurs..................... 665
Échantillon de données........................................................................ 665
Analyse financière................................................................................ 666
Ratios statistiques................................................................................. 666
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 666
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 668
Synthèse statistique.............................................................................. 670 Code NAF (Insee) 5630Z : Débits de boissons........................... 671
Échantillon de données........................................................................ 671
Analyse financière................................................................................ 672
Ratios statistiques................................................................................. 672
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 672
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 674
Synthèse statistique.............................................................................. 676 Code NAF (Insee) 6202A : Conseil en systèmes et logiciels informatiques........................................................................................ 677
Échantillon de données........................................................................ 677
Analyse financière................................................................................ 677
Ratios statistiques................................................................................. 678
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 678
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 680
Synthèse statistique.............................................................................. 682 Code NAF (Insee) 6810Z : Activités des marchands de biens immobiliers........................................................................... 683
Échantillon de données........................................................................ 683
Analyse financière................................................................................ 684
Ratios statistiques................................................................................. 684
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 684
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 686
Synthèse statistique.............................................................................. 688 817
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18/01/2021 18:23
Traité d’évaluation des fonds de commerce
Code NAF (Insee) 6831Z : Agences immobilières...................... 689
Échantillon de données........................................................................ 689
Analyse financière................................................................................ 690
Ratios statistiques................................................................................. 690
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 690
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 692
Synthèse statistique.............................................................................. 694 Code NAF (Insee) 6832A : Administration d’immeubles et autres biens immobiliers.............................................................. 695
Échantillon de données........................................................................ 695
Analyse financière................................................................................ 696
Ratios statistiques................................................................................. 696
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 696
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 698
Synthèse statistique.............................................................................. 700 Code NAF (Insee) 7120A : Contrôle technique automobile...... 701
Échantillon de données........................................................................ 701
Analyse financière................................................................................ 701
Ratios statistiques................................................................................. 702
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 702
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 704
Synthèse statistique.............................................................................. 706 Code NAF (Insee) 7711A : Location de courte durée de voitures et de véhicules automobiles légers........................... 707
Échantillon de données........................................................................ 707
Analyse financière................................................................................ 707
Ratios statistiques................................................................................. 708
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 708
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 710
Synthèse statistique.............................................................................. 712
818
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18/01/2021 18:23
Table des matières
Code NAF (Insee) 7721Z : Location et location-bail d’articles de loisirs et de sport.......................................................................... 713
Échantillon de données........................................................................ 713
Analyse financière................................................................................ 714
Ratios statistiques................................................................................. 714
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 714
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 716
Synthèse statistique.............................................................................. 718 Code NAF (Insee) 7911Z : Activités des agences de voyage.. 719
Échantillon de données........................................................................ 719
Analyse financière................................................................................ 720
Ratios statistiques................................................................................. 720
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 720
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 722
Synthèse statistique.............................................................................. 724 Code NAF (Insee) 8553Z : Enseignement de la conduite......... 725
Échantillon de données........................................................................ 725
Analyse financière................................................................................ 726
Ratios statistiques................................................................................. 726
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 726
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 728
Synthèse statistique.............................................................................. 730 Code NAF (Insee) 8690A : Ambulances........................................ 731
Échantillon de données........................................................................ 731
Analyse financière................................................................................ 732
Ratios statistiques................................................................................. 732
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 732
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 734
Synthèse statistique.............................................................................. 736
819
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Traité d’évaluation des fonds de commerce
Code NAF (Insee) 9313Z : Activités des centres de culture physique................................................................................................. 737
Échantillon de données........................................................................ 737
Analyse financière................................................................................ 737
Ratios statistiques................................................................................. 738
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 738
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 740
Synthèse statistique.............................................................................. 742 Code NAF (Insee) 9329Z : Autres activités récréatives et de loisirs........................................................................................... 743
Échantillon de données........................................................................ 744
Analyse financière................................................................................ 744
Ratios statistiques................................................................................. 744
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 744
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 746
Synthèse statistique.............................................................................. 748 Code NAF (Insee) 9523Z : Réparation de chaussures et d’articles en cuir............................................................................. 749
Échantillon de données........................................................................ 749
Analyse financière................................................................................ 749
Ratios statistiques................................................................................. 750
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 750
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 752
Synthèse statistique.............................................................................. 754 Code NAF (Insee) 9601B : Blanchisserie-teinturerie de détail. 755
Échantillon de données........................................................................ 755
Analyse financière................................................................................ 756
Ratios statistiques................................................................................. 756
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 756
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 758
820
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18/01/2021 18:23
Table des matières
Synthèse statistique.............................................................................. 760 Code NAF (Insee) 9602A : Coiffure............................................... 761
Échantillon de données........................................................................ 761
Analyse financière................................................................................ 761
Ratios statistiques................................................................................. 762
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 762
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 764
Synthèse statistique.............................................................................. 766 Code NAF (Insee) 9602B : Soins de beauté................................ 767
Échantillon de données........................................................................ 767
Analyse financière................................................................................ 767
Ratios statistiques................................................................................. 768
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 768
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 770
Synthèse statistique.............................................................................. 772 Code NAF (Insee) 9603Z : Services funéraires........................... 773
Échantillon de données........................................................................ 773
Analyse financière................................................................................ 774
Ratios statistiques................................................................................. 774
Évaluation par le chiffre d’affaires (CA HT).............................................. 774
Évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE)................................... 776
Synthèse statistique.............................................................................. 778
Annexe
Fixations judiciaires – Droits au bail................................................ 779 Index........................................................................................................ 793
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18/01/2021 18:23
Cet ouvrage s’adresse à tous ceux, praticiens, experts, avocats spécialisés, juristes d’entreprise, bailleurs et locataires, universitaires et étudiants de troisième cycle et d’écoles supérieures de commerce ou de l’immobilier, qui doivent comprendre et procéder à la valorisation de la propriété commerciale, sous ses formes amiable ou contentieuse.
Sommaire
Philippe Favre-Réguillon, MRICS, REV, est expert immobilier, loyers commerciaux, fonds de commerce et indemnités d’éviction près les Cours d’appel et administrative d’appel de Lyon. Diplômé d’un DESS de l’Université Lyon 2 et du certificat à l’expertise judiciaire de Sciences-Po Aix-en-Provence, il publie régulièrement des études qui alimentent la pratique expertale (AJDI, Gaz. Pal., La semaine juridique notariale et immobilière, Revue Experts, etc.) et est chef de rubrique « Loyers commerciaux (Lyon) » auprès de l’Actualité Juridique Droit Immobilier (AJDI).
Philippe Favre-Réguillon
L’évaluation des fonds de commerce est un exercice extrêmement difficile tant l’emplacement, le type de commerce mais surtout la combinaison de ces seuls éléments – parmi tant d’autres – rendent l’opération complexe. Composé de huit parties, le Traité d’évaluation des fonds de commerce, incluant droit au bail et indemnités d’éviction, définit de manière approfondie la notion de fonds de commerce, sous ses aspects tant historiques que méthodologiques. Il détaille ses nombreuses composantes incorporelles et corporelles mais également l’ensemble des méthodes permettant d’en établir la valeur. En vue d’offrir une évaluation au plus juste de chaque fonds de commerce, où qu’il se situe en France, cet ouvrage livre de nombreuses monographies illustrées comprenant les ratios d’évaluation actualisés en fonction des capacités productive et bénéficiaire de plus de 600 activités du commerce de détail et de gros (correspondant à près de 150 codes NAF). Y sont inclus les indicateurs financiers essentiels : chiffres d’affaires hors taxe et excédents brut d’exploitation moyens, valeurs moyennes de cession de fonds de commerce et de fonds commercial. Enfin, il analyse les pratiques judiciaires en matière d’indemnités d’éviction et d’occupation mentionnées aux articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce.
Traité d’évaluation des fonds de commerce
R É F É R E N C E J U R I D I Q U E
R É F É R E N C E J U R I D I Q U E
R É F É R E N C E J U R I D I Q U E
Traité d’évaluation des fonds de commerce Droit au bail Indemnités d’éviction Philippe Favre-Réguillon
Partie 1. Éléments de définition. Partie 2. Référentiel. Partie 3. Méthodologie. Partie 4. Indemnité d’éviction. Partie 5. Indemnité d’occupation. Partie 6. Ratios d’évaluation. Partie 7. Barèmes professionnels actualisés. Partie 8. Monographies.
ISSN 2261-3749 ISBN 978-2-281-13476-6
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