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Concevoir et construire des logements sociaux L’urgence de construire davantage de logements sociaux se heurte à la complexité des impératifs réglementaires et méthodologiques accentuée par les exigences en matière de développement durable. Plus que jamais, la construction d’un immeuble social doit anticiper les usages et la mixité sociale, s’insérer dans la ville et aboutir à un bâtiment fonctionnel à long terme. Concevoir et construire des logements sociaux présente de façon simple et approfondie les éléments nécessaires pour comprendre l’intervention des bailleurs sociaux en France aujourd’hui. Ce livre détaille également la programmation, la conception et la construction des bâtiments d’habitation collectifs locatifs sociaux autour de cinq parties, qui traitent : – des composantes historiques et réglementaires du logement social ; – de l’écosystème urbain, social et financier qui détermine tout projet ; – des critères de qualité du logement, des freins à l’innovation et des perspectives d’évolution ;

– de la programmation par thématiques (service rendu, impacts sanitaires et environnementaux, compacité), par ouvrages (structure, façade, menuiserie, toiture, prolongement extérieur), par types d’espace (rez-de-chaussée, duplex, pièces principales, pièces de service, halls, circulations, locaux communs, espaces extérieurs, etc.) ; – des différentes phases de l’opération, de la prospection foncière à la fin du parfait achèvement, en distinguant la maîtrise d’ouvrage classique, la conception-réalisation et la vente en état futur d’achèvement (VEFA). Enfin, des réalisations exemplaires récentes de maîtres d’ouvrage sociaux, dont 3F, Valophis-Expansiel, Élogie, Batigère, Domofrance, Osica, sont exposées dans une cinquantaine de pages en couleurs. Ce guide est destiné aux maîtres d’ouvrage sociaux, qui l’utiliseront comme un outil d’aide à la programmation. Il s’adresse également aux architectes et maîtres d’œuvre, élus locaux, ingénieurs et techniciens qui ont en charge ou participent à la conception du projet.

Michel Platzer, ingénieur civil des Ponts et Chaussées, ancien responsable du développement durable d’Icade, est l’auteur, aux éditions du Moniteur, de La Technique du bâtiment tous corps d’état (avec Daniel Montharry) et Mesurer la qualité environnementale des bâtiments (2009).

Photos de couverture En haut à gauche : résidence Pesaro, Nanterre (XTU © Entreprise CBC) En haut à droite : quartier des Remondées, Vineuil (Babled-Nouvet-Reynaud © 3F / Caroline Gasch) En bas : tour Bois-le-Prêtre, Paris, prix de l’Équerre d’argent 2011 (© Frédéric Druot architecture)

ISBN 978-2-281-11613-7

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Michel Platzer

Partie 1 Contours d’un projet de logements sociaux Partie 2 Écosystème du logement social Partie 3 Quel logement pour demain ? Partie 4 Programmation du logement locatif collectif Partie 5 Processus du logement locatif social collectif Partie 6 Exemples de réalisations

Concevoir et construire des logements sociaux

Sommaire

Concevoir et construire des logements sociaux Bâtiments d’habitation collectifs Michel Platzer

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Sommaire Sigles et abréviations ........................................................

7

Partie 3

Préface ............................................................................ 11

Quel logement pour demain ? ........................................ 127

Partie 1

Chapitre 7

Contours d’un projet de logement social .................... 13 Chapitre 1 Définitions ............................................................................ 15 Chapitre 2 Acteurs ................................................................................ 29 Chapitre 3 Histoire ................................................................................ 37 Partie 2 Écosystème du logement social ..................................... 67 Chapitre 4 Répondre aux besoins ........................................................... 69 Chapitre 5 Place dans la ville .................................................................. 81 Chapitre 6 Équilibre financier.................................................................. 99

Espaces et surfaces................................................................ 129 Chapitre 8 L’innovation à l’épreuve ......................................................... 139 Chapitre 9 Pistes de progrès .................................................................. 153 Partie 4 Programmation du logement locatif collectif ............. 169 Chapitre 10 Programmation thématique.................................................... 171 Chapitre 11 Programmation par ouvrages ................................................. 189 Chapitre 12 Programmation par types d’espace ......................................... 201 Chapitre 13 Programmation en VEFA ........................................................ 247 5

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6

Concevoir et construire des logements sociaux

Partie 5

Processus du logement locatif social collectif............ 265 Chapitre 14 Maîtrise d’ouvrage.................................................................. 267 Chapitre 15 Conception-réalisation........................................................... 309 Chapitre 16 Achat en VEFA....................................................................... 321 Partie 6

Abords et entrées.................................................................. 361 Chapitre 19 Façades et ouvertures............................................................ 373 Chapitre 20 Halls et distributions.............................................................. 387 Chapitre 21 Intérieurs, balcons, terrasses................................................... 397

Catalogue des opérations immobilières de la partie 6.......... 407

Exemples de réalisations.................................................. 349

Bibliographie..................................................................... 413

Chapitre 17

Index .............................................................................. 415

Postures urbaines................................................................... 351

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Chapitre 18

Table des matières............................................................ 421

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Programmation du logement locatif collectif

Photo 10.1 Une façade, projet contraint 20 logements (10 PLUS et 10 PLS) à Paris, 71 rue de la Plaine, 20e, architecte Laroche-Joubert, 2008 (source : Batigère). Dent creuse en tissu urbain dense : le projet recherche la cohérence de la lecture de façade avec les immeubles mitoyens.

Figure 10.10 Plans du rez-de-chaussée et du 2e étage.

10.7 Réglementations, certifications et labellisations Trois familles de réglementations s’appliquent à l’opération de logement locatif social : urbanisme, technique, droit du travail. À cela s’ajoutent les certifications et labellisations, qui sont des atouts supplémentaires pour la reconnaissance de la qualité du bâti.

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10.7.1 Urbanisme Comme toute opération immobilière, le projet de logement locatif social doit respecter : • les exigences des documents locaux d’urbanisme (hauteurs, prospects, etc.), ainsi que toute réglementation relative à la zone du projet (CCCT de ZAC, PLU, zone de protection du patrimoine ZPPAUP, PPRNT, PPRI, zones d’exposition au bruit, etc.) ; • les éventuelles contraintes liées au titre de propriété, servitudes de droit privé grevant ou bénéficiant au terrain, notamment :

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Chapitre 10 Programmation thématique

Figure 10.11

Figure 10.12

Trois façades, projet structurant un croisement de centre-ville dense 22 logements PLAI, 95 rue de Paris, Clichy, A19 Architecture, 2009. (source : Batigère) Occupation totale de la parcelle guidée par la logique urbaine, recherche de sobriété dans un tissu urbain disparate.

Quatre façades, projet en ZAC 75 logements (71 PLUS et PLAI), ZAC des Fauvelles, Courbevoie, architecte Philippe-Charles Dubois, 2007. (source : Batigère) La réflexion sur la morphologie du bâtiment est possible, dans les limites imposées par le règlement de la ZAC.

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Programmation du logement locatif collectif

12.5 Préconisations pour les pièces principales

Tableau 12.4 Exemple de prescriptions pour l’entrée-dégagement

Éléments

Prescriptions

Porte d’entrée

– Bloc porte à poignée ergonomique de largeur utile 90 cm ou 1 m – Résistance à l’effraction supérieure ou égale à 10 min (porte certifiée A2P-BP1) – Serrure avec clé sur organigramme, protecteur (ou cache-canon), à 3 points, certifiée A2P* ou A2P** – Classement AEV : minimum A2-E2-V2 – Coupe-feu/pare-flamme(4) 1/2 h – Affaiblissement acoustique de 34 à 40 dB suivant l’exposition – Microviseur optique à hauteur de 1,30 m, butée et barre de seuil en inox vissées ou seuil à la suisse, entrebâilleur, sonnette – Si la porte donne sur l’extérieur, prévoir une forte isolation (U  ≤  1,0 W/m2.°C) et un dispositif pour éviter la pénétration des eaux pluviales et assurer la protection aux intempéries – Privilégier une serrure admettant deux clés opposées dans le cylindre – Nombre de clés à prévoir par logement : nombre de pièces + 1 – Finition laquée d’usine ou placage – Si la porte est métallique, prévoir un thermolaquage

Revêtement

• Nature du sol – Revêtements textiles exclus – Parquet massif collé (1 cm d’épaisseur minimum) avec vitrification 3 couches, plinthe bois de 10 cm de haut – Carrelage en grès émaillé de 30 × 30 cm, avec plinthe de 10 cm de haut, obligatoire à rez-de-chaussée en cas de relation à un jardin privatif, joints en prolongement de ceux du sol, jonction à coupe d’onglet dans les angles – Revêtements de sol plastique ou linoléum U2S-P3-E2/3-C2 (classement UPEC) en dalles ou en lès avec plinthes bois de 8 cm de haut • Autres parois – Peinture lessivable, de préférence à base de résines acryliques en phase aqueuse, résistante aux moisissures sur murs et plafond, avec label NF-Environnement – Finition soignée de type satinée – Peintures glycérophtaliques à dégagement de solvants proscrites

Équipement

– Placard recommandé, avec sol identique à l’entrée – Combiné de vidéophonie (visiophonie) avec secret de conversation et d’ouverture, à sonnerie réglable, de marque identique à la platine sur rue. Montage en applique désolidarisé de la structure, à 40 cm de tout angle rentrant – Gaine technique électrique du logement, tableau d’abonné bien éclairé et accessible aux personnes handicapées

Tableau d’abonné GTL (Gaine technique (4)de logement)

– Module encastré, de couleur blanche, avec porte, ligne téléport (Internet, fibre, téléphone) et compteur électricité (pas en fond de placard) – Protection des circuits avec disjoncteur magnétothermique – Prévoir boîtier de communication (RJ 45) : autant d’alimentations que de prises RJ 45 disponibles

Les pièces principales, dites aussi « sèches », sont principalement le séjour et les chambres. Y sont associés l’entrée et le dégagement. 12.5.1 Entrée et dégagement Le logement doit disposer d’une entrée, identifiée au minimum par un cloisonnement ou des parois partielles afin d’éviter l’accès direct par le séjour. La pièce d’entrée n’est donc pas obligatoire, en particulier pour les petits logements, mais le « sas d’entrée », espace tampon entre extérieur et intérieur, est indispensable car il permet de : – s’entretenir avec un visiteur sans qu’il entre à l’intérieur du logement ni ne perçoive l’intérieur de celui-ci : la porte doit être disposée de manière à former un écran, en position ouverte, lorsque l’espace n’est pas cloisonné ; – faire entrer le visiteur, de déposer un manteau ou un parapluie dans un placard avant d’entrer plus avant dans le logement ; – distribuer le séjour (lieu d’accueil) et la cuisine ou le cellier (pour déposer facilement les courses). Cet espace tampon accueille les équipements de l’entrée, au minimum une gaine électrique et le combiné d’interphone. La présence d’un placard d’une profondeur utile intérieure de 60 cm est conseillée. Les dimensions minimales de ce sas sont 1,20 × 2,20 m, y compris débattement de la porte palière, libre de tout obstacle (placard, interphone). Il doit être facile d’usage et d’entretien car il sert d’interface entre les parties communes et le logement. Les prescriptions de l’entrée sont décrites dans le tableau 12.4. 12.5.2 Séjour L’habitabilité des séjours impose de : – limiter les zones dédiées à la circulation ; – dégager des espaces protégés ; – disposer de pans de murs pleins, libres et de taille suffisante pour l’aménagement du salon ; – vérifier que les débattements de fenêtre ne sont pas trop importants.

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(4) Un ensemble bloc porte est déclaré pare-flamme (PF) s’il interdit le passage des flammes. Il est déclaré coupe-feu (CF) s’il reste étanche aux flammes et s’il isole thermiquement (températures différentes des deux côtés de la porte). Les exigences réglementaires du CF et PF dépendent du type de bâtiment. Un CF 1/2 h est en général au-dessus des exigences réglementaires minimales pour le logement collectif mais représente en tout état de cause un gage de qualité.

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Chapitre 12 Programmation par types d’espace

Le séjour doit permettre d’identifier : • un coin repas pouvant être meublé (table et chaises) ; • un coin séjour-salon : – destiné à l’accueil des invités, la détente (musique, télévision, jeux), voire le travail (coin informatique), – pouvant être meublé (buffet, canapé, fauteuils, télévision et éventuellement équipement informatique), – pouvant distribuer une chambre ou le coin nuit à condition de ne pas obérer son ameublement et son fonctionnement en salon. L’équipement minimal du séjour à inclure dans l’illustration meublée, établie en phase AVP, est : 1 canapé, 2 fauteuils, 1 table basse, 1 meuble TV, un coin repas avec 1 table et 4 chaises. Les prescriptions du séjour sont décrites dans le tableau 12.5. Tableau 12.5 Exemple de prescriptions pour le séjour

Éléments

Prescriptions

Revêtement

• Nature du sol – Revêtements textiles exclus – Parquet massif collé (1 cm d’épaisseur minimum) avec vitrification 3 couches, plinthe bois de 10 cm de haut – Carrelage en grès émaillé de 30 × 30 cm, avec plinthe de 10 cm de haut, obligatoire à rez-de-chaussée en cas de relation à un jardin privatif ; joints en prolongement de ceux du sol, jonction à coupe d’onglet dans les angles – Revêtements de sol plastique ou linoléum, en dalles ou en lès, ou parquet stratifié avec plinthes bois de 8 cm de haut ; U2S-P3E2/3-C2 (U3-P3 si accès direct à l’extérieur) – Revêtement sans discontinuité en cas de cuisine ouverte – Carrelage pour les pièces au RDC avec accès direct à l’extérieur • Autres parois – Peinture lessivable de préférence à base de résines acryliques en phase aqueuse, résistante aux moisissures sur murs et plafond, avec label NF Environnement – Finition soignée de type satinée – Peintures glycérophtaliques à dégagement de solvants proscrites

Électricité

Prévoir une prise de courant située près de l’antenne TV, commandée par un interrupteur situé près de la porte du séjour, avec repérage visuel (code couleur ou inscription « TV »). Interrupteur minimum 10 A.

(voir fig. 12.6) à condition d’être fermée et conçue comme chambre principale. L’habitabilité des chambres doit répondre aux points suivants : – les percements permettent d’aménager correctement la chambre et les débattements de fenêtre ne sont pas trop importants ; – l’usage d’allèges vitrées dans une chambre reste exceptionnel, afin de préserver l’intimité des occupants ; – sauf exception, la chambre ne comporte qu’une fenêtre ou portefenêtre pour ne pas nuire à ses possibilités d’ameublement ; – chaque chambre dispose d’un placard aménagé (60 cm minimum de profondeur intérieure et de largeur ; 1,90 m de hauteur utile) ; – la réglementation « handicapés » (voir fig. 12.2) s’applique au minimum à la chambre de l’unité de vie de l’appartement (fig. 12.8). L’équipement minimum à illustrer en phase AVP est : – chambre principale : lit de 1,40 × 1,90 m avec circulation sur 3 côtés, si possible passage 90 cm sur les deux grands côtés du lit et passage 1,20 m sur le petit côté du lit. La configuration doit également permettre l’installation de 2 lits de 80 cm et d’un coin travail informatique sans obérer l’utilisation du placard ; – autres chambres : 2 lits de 0,80 × 1,90 m avec circulation sur 3 côtés ; un coin jeu et un coin travail. Les prescriptions des chambres et placards sont décrites dans les tableaux 12.6 et 12.7. Prévoir un placard aménagé dans chaque entrée et dans chaque chambre (60 cm de profondeur).

12.5.3 Chambre Les chambres disposent d’accès indépendants. Dans les grands logements (T4 et T5), une chambre peut être commandée par le séjour

Figure 12.8 Chambre de l’unité de vie (voir fig. 12.2)

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Exemples de réalisations

T Nantes Chroma, Nantes (Loire-Atlantique) Les monolithes noirs et blancs percés de trouées de couleurs logeant quelques balcons font figure de proue dans un virage du quartier en recomposition de la gare sud.

T Quartier du Trapèze, Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) Objet coloré en bordure du nouveau quartier des terrains Renault, posture peu fréquente d’un bâtiment-signal proposant quatre vraies façades.

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Chapitre 17 Postures urbaines

U Résidence Pesaro, Nanterre (Hauts-de-Seine) En dialogue avec un vaste espace public qui accueille aussi de nombreux bâtiments tertiaires, l’opération affirme une écriture volontaire par une double peau sérigraphiée et des jeux de percements colorés.

I Soleil vert, Bègles (Gironde) Façade-manifeste, dans un écoquartier créé de toutes pièces, qui affirme une volonté de renouveau dans un environnement déstructuré.

353

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Table des matières

Sommaire.................................................................................

5

Sigles et abréviations .................................................................

7

Préface.....................................................................................

11

55Chapitre 2 Acteurs ................................................................................

29

2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5

Organismes de logement social ................................... Offices publics de l’habitat ........................................ Entreprises sociales pour l’habitat .............................. Sociétés coopératives d’HLM ................................... Sociétés d’économie mixte....................................... Autres bailleurs et propriétaires ................................

30 30 30 30 31 31

13

2.2 2.2.1 2.2.2

Caisse des dépôts ...................................................... Création ................................................................ Le banquier du logement social ................................

31 31 31

Définitions ............................................................................

15

1.1

Les trois singularités du logement locatif social .............

15

1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3

Idées fausses sur le logement locatif social ................... Organismes HLM .................................................... Tours et barres ....................................................... Appartements à faibles loyers ...................................

16 16 16 17

2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3

Action Logement ....................................................... Création et objectifs ................................................ Collecte et affectations ............................................ Actions des CIL ......................................................

32 32 32 32

2.4 2.4.1 2.4.2

État et collectivités locales .......................................... Stratège, financeur, aménageur .................................. Structures ..............................................................

32 32 33

1.3 1.3.1 1.3.2

Définitions du logement locatif social........................... Construction neuve de logements sociaux ................. Parc existant intégrant le logement social ...................

20 22 23

1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3

Comptabilisation des logements sociaux ...................... Logements sociaux « DSU » .................................... Loi SRU ................................................................. Différences de comptabilisation entre DSU et SRU .....

24 24 25 27

Partie 1 Contours d’un projet de logement social .......................... 55Chapitre 1

55Chapitre 3 Histoire ................................................................................

37

3.1

Grandes époques .......................................................

37

3.2

Logements pour ouvriers des industriels......................

38

421

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422

Concevoir et construire des logements sociaux

3.3 3.3.1 3.3.2

« Logements à loyers » des investisseurs privés............. 42 Cité Rochechouart, dite « cité Napoléon »................. 42 Après la cité Napoléon............................................. 43

3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3

Fondations, œuvre des philanthropes............................ Fondation Peabody.................................................. Groupe des maisons ouvrières.................................. Concours d’architecture de la Fondation Rothschild.....

3.5

Un produit abouti dès le début du xxe siècle................. 51

3.6 3.6.1 3.6.2

Habitations à bon marché............................................ 52 Avant 1914, la création de l’écosystème HBM............. 52 Après 1918, les HBM au ralenti pendant 40 ans........... 54

3.7 3.7.1 3.7.2

Habitations à loyer modéré......................................... 55 Des outils opérationnels........................................... 55 Irruption de la question urbaine................................. 58

3.8

De la quantité à la qualité............................................ 58

45 45 46 49

3.9 Réforme « Barre » et décentralisation.......................... 62 3.9.1 Réforme « Barre » de 1977...................................... 62 3.9.2 Décentralisation....................................................... 62 3.10 3.10.1 3.10.2

Un produit stable dans un environnement en mutation.. 64 Un produit stable..................................................... 64 Un environnement façonné par l’histoire..................... 64

Partie 2 Écosystème du logement social......................................... 67 55Chapitre 4 Répondre aux besoins............................................................ 69

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4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4

Contexte.................................................................... Les besoins au centre de l’écosystème........................ Investir pour une ville durable.................................... Trois missions possibles pour le logement social........... Paysage français du logement.....................................

69 69 70 70 71

4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4

Place du logement social.............................................. Proportion de locataires de logements sociaux............ Parc social existant................................................... Accroissement nécessaire du parc.............................. Accroissement effectif du parc...................................

73 73 74 74 76

4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3

Logements, loyers, ressources...................................... Trois familles de logements sociaux............................ Calcul du loyer des logements sociaux neufs............... Plafonds de ressources..............................................

77 77 77 79

55Chapitre 5 Place dans la ville................................................................... 81 5.1

La qualité urbaine, valeur primordiale........................... 81

5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3

Logement locatif social et développement urbain........... Dépasser les grands ensembles.................................. La grande échelle, exemple d’un îlot mixte à Lyon........ La petite échelle, exemples d’insertions dans le tissu urbain dense............................................................

82 82 83 83

5.3

Stratégie des OLS....................................................... 83

5.4 5.4.1 5.4.2 5.4.3 5.4.4 5.4.5 5.4.6 5.4.7

Outils de programmation urbaine et logement social..... Contrat de développement territorial........................ Schéma de cohérence territoriale.............................. Programme local de l’habitat..................................... Plan local d’urbanisme.............................................. Carte communale.................................................... Plan de déplacements urbains.................................... Schéma régional du climat, de l’air et de l’énergie et plan climat-énergie territorial.................................

88 89 89 90 90 91 91

5.5 5.5.1 5.5.2 5.5.3

Augmentation de la densité urbaine.............................. Densité et logement social........................................ Densité et performance énergétique.......................... Surface de plancher..................................................

92 92 92 93

5.6 5.6.1 5.6.2. 5.6.3

Logement social et gouvernance de la ville.................... La volonté des élus, une donnée fondamentale............ Attentes de la ville vis-à-vis de l’OLS.......................... Concurrence entre opérateurs et optimisation de la gestion............................................................

93 95 95

91

96

55Chapitre 6 Équilibre financier.................................................................. 99 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3

Coût de production du logement social neuf................. 99 Lien entre prix et contexte....................................... 99 Prix du logement social neuf...................................... 100 Écarts de prix et écarts de loyers de base................... 101

6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3

Fonctionnement économique d’une opération locative.. 102 Résultat annuel, bénéfice ou déficit............................. 103 Résultat cumulé d’une opération................................ 104 Résultat annuel d’un patrimoine................................. 104

6.3 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4

Système financier........................................................ 105 Financement des opérations...................................... 107 Allègements de taxes............................................... 107 Aide attribuée aux locataires..................................... 107 Des principes du financement à sa mise en œuvre....... 107

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Table des matières

6.4 6.4.1 6.4.2

Prêts à la construction à des taux préférentiels............. 107 Prêts de la Caisse des dépôts.................................... 107 Prêts d’Action Logement.......................................... 108

6.5 6.5.1 6.5.2 6.5.3

Subventions................................................................ 109 Subvention de l’État.................................................. 109 Subventions d’Action Logement................................. 110 Subventions pour surcharge foncière.......................... 110

6.6

Contreparties aux prêts et subventions........................ 111

6.7

Fonds propres des OLS............................................... 112

6.8 6.8.1 6.8.2

Allègements de taxes................................................... 112 Application d’un taux réduit de TVA........................... 112 Exonération de taxe foncière.................................... 112

6.9

Aide aux locataires...................................................... 113

6.10

Équilibre d’une opération de logement social locatif....... 113

6.11 Variables déterminantes de l’équilibre d’une opération... 116 6.11.1 Caractéristiques de l’opération H2E........................... 116 6.11.2 Prix de revient de l’opération H2E............................. 116 6.11.3 Simulations.............................................................. 117 6.12 6.12.1 6.12.2 6.12.3

Exemple détaillé réel de calcul d’équilibre..................... 117 Caractéristiques de l’opération.................................. 123 Données détaillées pour le calcul de l’équilibre ­d’exploitation........................................................... 123 Exploitation de l’opération........................................ 126

Partie 3 Quel logement pour demain ?............................................ 127

7.4 7.4.1 7.4.2 7.4.3

Spécificités du logement social..................................... 134 Limites entre collectif et individuel.............................. 134 Surfaces et hauteurs sous plafond.............................. 134 Notion de pièce principale........................................ 134

7.5 7.5.1 7.5.2

Surface utile................................................................ 135 Réglementation et application de la surface utile.......... 135 Définition des surfaces annexes................................. 135

7.6 Précisions sur les surfaces annexes............................... 135 7.6.1 Annexes intérieures au logement............................... 135 7.6.2 Terrasses, balcons et loggias....................................... 135 7.6.3 Grenier................................................................... 136 7.6.4 Séchoirs et celliers extérieurs au logement................. 136 7.6.5 Garages.................................................................. 136 7.6.6 Jardins privatifs......................................................... 137

55Chapitre 8 L’innovation à l’épreuve.......................................................... 139 8.1

Construire aujourd’hui pour habiter demain................. 139

8.2

Difficulté n° 1 : difficile d’innover dans l’habitat.............. 140

8.3

Difficulté n° 2 : le contexte social relègue l’innovation au second rang............................................................ 141

8.4

Difficulté n° 3 : la fin de l’habitat du futur...................... 143

8.5 8.5.1 8.5.2

Difficulté n° 4 : résilience de l’habitat existant................ 145 Résilience de l’habitat existant.................................... 145 Beaucoup de réglementations techniques, peu de vrais impacts................................................................... 148

55Chapitre 7 Espaces et surfaces................................................................. 129 7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3

Surfaces du logement.................................................. 129 Surface mesurée et surface perçue............................. 129 Taille du logement collectif........................................ 130 Locataires du logement social et du privé................... 130

7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3

Définition du logement................................................ 132 Modèle des appartements bourgeois......................... 132 Air et lumière, héritage des hygiénistes....................... 132 Surface habitable, espace de vie................................. 132

7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3

Surfaces et volumes habitables du logement.................. 132 Code de la construction et de l’habitation................... 132 Notion de logement décent...................................... 132 Règlement sanitaire départemental............................ 133

55Chapitre 9 Pistes de progrès................................................................... 153 9.1 9.1.1 9.1.2

Tendances structurantes des évolutions........................ 153 Évolutions sociodémographiques et des modes de vie..................................................................... 154 Exigences environnementales, évolutions techniques et procédés constructifs............................................ 159

9.2 Cinq pistes de progrès................................................ 159 9.2.1 Habitat intermédiaire, une « ancienne nouveauté »...... 159 9.2.2 Espace.................................................................... 162 9.2.3 Évolutivité............................................................... 163 9.2.4 L’attention portée aux individualités........................... 165 9.2.5 Équipement en salles de bains................................... 166 423

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Concevoir et construire des logements sociaux

Partie 4 Programmation du logement locatif collectif.................... 169

11.5 11.5.1 11.5.2

Toiture....................................................................... 198 Recommandations pour les toitures à pans................. 198 Recommandations pour les toitures-terrasses.............. 198

11.6

Entretien et maintenance............................................. 198

55Chapitre 10 Programmation thématique..................................................... 171 10.1

Programme et programmation..................................... 171

10.2

Principe de la programmation thématique..................... 172

10.3 10.3.1 10.3.2

Service rendu à l’habitant............................................. 173 Qualité d’usage des espaces...................................... 173 Modération des charges............................................ 173

10.4 10.4.1 10.4.2 10.4.3

Impacts sanitaires et environnementaux........................ 174 Qualité de l’air intérieur............................................ 174 Performances environnementales des matériaux.......... 175 Impacts environnementaux de l’exploitation................ 175

10.5 Compacité et rendement de plan................................. 179 10.5.1 Compacité.............................................................. 179 10.5.2 Rendement de plan.................................................. 179 10.6 10.6.1 10.6.2 10.6.3

Adaptation au site et approche bioclimatique................ 181 Connaissance du site................................................ 181 Principes du plan-masse............................................ 181 Approche bioclimatique............................................ 181

10.7 Réglementations, certifications et labellisations.............. 182 10.7.1 Urbanisme.............................................................. 182 10.7.2 Technique............................................................... 184 10.7.3 Droit du travail........................................................ 185 10.7.4 Certifications et labellisations..................................... 185 55Chapitre 11 Programmation par ouvrages.................................................. 189 11.1 Structure.................................................................... 189 11.1.1 Infrastructures et trames........................................... 189 11.1.2 Matériaux................................................................ 190 11.1.3 Hauteurs entre planchers.......................................... 190 11.1.4 Sous-sols................................................................. 190 11.2 11.2.1 11.2.2

Façades...................................................................... 190 Points de vigilance.................................................... 190 Exécution des points singuliers et détails..................... 194

11.3 Menuiseries extérieures et occultations........................ 195 11.3.1 Menuiseries extérieures............................................ 195 11.3.2 Occultations............................................................ 195 11.4

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Prolongements extérieurs à l’enveloppe........................ 196

55Chapitre 12 Programmation par types d’espace.......................................... 201 12.1

Exigences générales pour les appartements locatifs sociaux........................................................... 201 12.1.1 Possibilités d’évolutivité............................................. 201 12.1.2 Orientation............................................................. 202 12.1.3 Éclairage naturel....................................................... 202 12.1.4 Plan d’aménagement................................................ 202 12.1.5 Rangements............................................................ 202 12.1.6 Ouvertures............................................................. 202 12.1.7 Réglementation accessibilité...................................... 202 12.2 12.2.1 12.2.2 12.2.3

Configuration générale du logement............................. 205 Séparation jour-nuit.................................................. 205 Chambre commandée.............................................. 207 Séparation cuisine-séjour.......................................... 207

12.3 Logements à rez-de-chaussée ou en duplex................... 208 12.3.1 Logements à rez-de-chaussée.................................... 208 12.3.2 Duplex................................................................... 208 12.4

Typologie et surfaces habitables recommandées............ 209

12.5 Préconisations pour les pièces principales..................... 210 12.5.1 Entrée et dégagement.............................................. 210 12.5.2 Séjour..................................................................... 210 12.5.3 Chambre................................................................ 211 12.6 Préconisations pour les pièces de service..................... 212 12.6.1 Cuisine................................................................... 212 12.6.2 Salle de bains et salle d’eau....................................... 217 12.6.3 WC........................................................................ 220 12.6.4 Rangement intégré, cagibi et buanderie....................... 220 12.7

Parties communes....................................................... 221

12.8 12.8.1 12.8.2 12.8.3

Hall et séquence d’entrée............................................ 221 Synoptiques de séquences d’entrée............................ 222 Préconisations pour la séquence d’entrée................... 222 Prescriptions pour le hall et la séquence d’entrée......... 228

12.9 Autres circulations...................................................... 229 12.9.1 Escaliers.................................................................. 229 12.9.2 Ascenseur............................................................... 230 12.9.3 Circulation horizontale fermée................................... 231 12.9.4 Coursives................................................................ 231

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Table des matières

12.10 12.10.1 12.10.2 12.10.3 12.10.4 12.10.5 12.10.6

Locaux communs........................................................ 232 Local à ordures ménagères........................................ 232 Local à encombrants................................................ 233 Local d’entretien...................................................... 234 Local à vélos et voitures d’enfants.............................. 234 Espace d’accueil....................................................... 235 Local collectif résidentiel........................................... 237

12.11 12.11.1 12.11.2 12.11.3

Vidéoprotection des parties communes........................ 237 Stratégie territoriale................................................. 237 Gestion d’un flux d’informations................................ 238 Responsabilités de l’OLS en vidéoprotection............... 238

12.12 Espaces extérieurs...................................................... 238 12.12.1 Limites de parcelle et rétrocession............................. 239 12.12.2 Clôture................................................................... 240 12.12.3 Circulation.............................................................. 241 12.12.4 Espaces verts collectifs.............................................. 243 12.12.5 Éclairage et mise en lumière...................................... 244 12.12.6 Stationnement des véhicules...................................... 244 55Chapitre 13 Programmation en VEFA......................................................... 247 13.1

Notice descriptive, dite « notice notaire 68 »................ 248

13.2

Socle d’exigences techniques des bailleurs franciliens......... 254 Socle d’exigences techniques pour les acquisitions en VEFA ................................................................. 255 Approche du site et conception d’ensemble de l’opération.......................................................... 255 Organisation des immeubles, répartition et dimensions des logements..................... 257 Exigences relatives aux circulations et espaces collectifs sur la parcelle et en infrastructure. 259 Exigences relatives aux fluides et équipements communs......................................... 260 Prestations imposées et matériaux recommandés........ 262

14.3 14.3.1 14.3.2

Cadre contractuel de la maîtrise d’œuvre..................... 274 Loi MOP et contrats de maîtrise d’œuvre................... 274 Cadre réglementaire du choix de la maîtrise d’œuvre... 276

14.4 14.4.1

14.4.3 14.4.4 14.4.5

Le concours, une voie à privilégier................................ 278 Avantages et inconvénients du concours pour la maîtrise d’œuvre........................................... 278 Avantages de la procédure de concours restreint pour l’OLS.............................................................. 279 Inconvénients du concours restreint pour l’OLS............. 280 Rôle de la commission technique du concours............ 281 Exemple de concours restreint.................................. 281

14.5 14.5.1 14.5.2 14.5.3 14.5.4

Déroulement du projet............................................... 282 Principales validations à réaliser sur l’opération............ 287 Travail de projet....................................................... 287 Thèmes des revues de projet.................................... 288 Dysfonctionnements fréquents.................................. 288

14.6 14.6.1 14.6.2

Mise au point de l’économie du projet.......................... 288 Facteurs modifiant le prix de la construction............... 289 Points d’attention..................................................... 290

14.7 14.7.1 14.7.2

Séquence travaux........................................................ 290 Cadre réglementaire................................................. 290 Rapport de dévolution............................................. 290

14.8 14.8.1

Quatre exemples d’opérations en maîtrise d’ouvrage..... 290 Remodelage multiforme à Champigny-sur-Marne............................................ 290 Urbanités connectées à Vincennes.............................. 298 Signal périurbain avec vues à Nantes.......................... 300 Construire chez soi à Blainville-sur-Orne..................... 303

14.4.2

14.8.2 14.8.3 14.8.4

55Chapitre 15 Conception-réalisation........................................................... 309 15.1

Origines de la conception-réalisation............................ 309

15.2

Réglementation des marchés de conception-réalisation.. 312

15.3

Processus du logement locatif social collectif................... 265

15.3.1 15.3.2

Avantages et inconvénients du processus de conception-réalisation................................................. 312 Responsabilité de l’OLS............................................ 312 Surcoûts induits par l’appel d’offres............................ 312

55Chapitre 14

15.4 15.4.1 15.4.2 15.4.3

Déroulement de l’opération........................................ 313 Intérêt d’un AMO.................................................... 314 Forme du marché.................................................... 314 Programme de l’opération et pièces du marché........... 314

15.5 15.5.1 15.5.2

Exemple de dossier de consultation.............................. 315 Cahier des charges de la consultation......................... 315 Propositions formulées par les candidats admis à concourir.................................................... 317

Partie 5

Maîtrise d’ouvrage.................................................................. 267 14.1

Développer le logement locatif social neuf.................... 267

14.2 14.2.1 14.2.2 14.2.3

Séquence acquisition foncière...................................... 268 Identification du terrain............................................. 268 Compatibilité à l’écosystème..................................... 273 Décision d’acquisition............................................... 274

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Concevoir et construire des logements sociaux

55Chapitre 16

16.9

Comparaison de la VEFA à la maîtrise d’ouvrage............ 336

Achat en VEFA....................................................................... 321

16.9.1

Approche qualitative................................................ 336

16.1

Cadre général de la VEFA............................................. 321

16.9.2

Comparaison économique........................................ 336

16.2 16.2.1 16.2.2

Cadre de la VEFA appliquée au logement....................... 322 Caractère obligatoire du cadre juridique..................... 322 Modalités de paiement............................................. 322

16.10

Trois exemples de VEFA............................................... 336

16.3 16.3.1 16.3.2 16.3.3

Cadre de la VEFA en logement social............................ 323 Décret du 8 février 2000.......................................... 323 Circulaire du 12 mars 2001....................................... 323 Loi du 17 février 2009.............................................. 323

16.10.2 Mixité entre locatif social, accession sociale

16.4

Principaux atouts de la VEFA en logement social............ 324

16.5 16.5.1 16.5.2

Rôle de l’OLS, client du promoteur.............................. 324 Contrat préliminaire ou contrat de réservation............ 324 Contrat de vente en état futur d’achèvement.............. 325

16.6 16.6.1

Cinq conditions pour une VEFA réussie........................ 325 Condition n° 1 : travailler avec le promoteur le plus en amont possible.......................................... 326 Condition n° 2 : détailler le contrat de réservation....... 326 Condition n° 3 : préciser les modalités de suivi de l’opération.......................................................... 326 Condition n° 4 : mettre en place une visite préalable à la réception.......................................................... 327 Condition n° 5 : anticiper les conditions de gestion de l’ouvrage après la livraison.................................... 327

16.6.2 16.6.3 16.6.4 16.6.5 16.7 16.7.1 16.7.2 16.7.3 16.7.4

Quatre types de VEFA................................................. 327 Option 1 : des logements dans l’immeuble.................. 327 Option 2 : achat d’un macrolot.................................. 327 Option 3 : division en volumes................................... 328 Avantages et inconvénients des trois options............... 328

16.8 16.8.1 16.8.2

Un exemple de VEFA à mixités diverses........................ 329 Mixité dans les programmes...................................... 329 Péréquation dans les charges foncières et les prix de vente................................................................. 329 Principales différences de prestations entre social et accession............................................................. 329 Mixité entre locatif social et locatif libre à prix maîtrisés du lot C1................................................... 329 Mixité entre locatif social et accession libre « à la cage d’escalier » du bâtiment B1....................... 332 Mixité complète du bâtiment A3................................ 332

16.8.3 16.8.4 16.8.5 16.8.6

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16.10.1 Mixité intermédiaire, accession libre et locatif social PLS......................................................................... 336 et accession libre...................................................... 339 16.10.3 Mixité entre locatif social, accession à prix maîtrisés et accession libre...................................................... 344 Partie 6 Exemples de réalisations...................................................... 349 55Chapitre 17 Postures urbaines................................................................... 351 55Chapitre 18 Abords et entrées.................................................................. 361 55Chapitre 19 Façades et ouvertures............................................................ 373 55Chapitre 20 Halls et distributions.............................................................. 387 55Chapitre 21 Intérieurs, balcons, terrasses................................................... 397

Catalogue des opérations immobilières de la partie 6................... 407 Bibliographie............................................................................. 413 Index ....................................................................................... 415

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Concevoir et construire des logements sociaux L’urgence de construire davantage de logements sociaux se heurte à la complexité des impératifs réglementaires et méthodologiques accentuée par les exigences en matière de développement durable. Plus que jamais, la construction d’un immeuble social doit anticiper les usages et la mixité sociale, s’insérer dans la ville et aboutir à un bâtiment fonctionnel à long terme. Concevoir et construire des logements sociaux présente de façon simple et approfondie les éléments nécessaires pour comprendre l’intervention des bailleurs sociaux en France aujourd’hui. Ce livre détaille également la programmation, la conception et la construction des bâtiments d’habitation collectifs locatifs sociaux autour de cinq parties, qui traitent : – des composantes historiques et réglementaires du logement social ; – de l’écosystème urbain, social et financier qui détermine tout projet ; – des critères de qualité du logement, des freins à l’innovation et des perspectives d’évolution ;

– de la programmation par thématiques (service rendu, impacts sanitaires et environnementaux, compacité), par ouvrages (structure, façade, menuiserie, toiture, prolongement extérieur), par types d’espace (rez-de-chaussée, duplex, pièces principales, pièces de service, halls, circulations, locaux communs, espaces extérieurs, etc.) ; – des différentes phases de l’opération, de la prospection foncière à la fin du parfait achèvement, en distinguant la maîtrise d’ouvrage classique, la conception-réalisation et la vente en état futur d’achèvement (VEFA). Enfin, des réalisations exemplaires récentes de maîtres d’ouvrage sociaux, dont 3F, Valophis-Expansiel, Élogie, Batigère, Domofrance, Osica, sont exposées dans une cinquantaine de pages en couleurs. Ce guide est destiné aux maîtres d’ouvrage sociaux, qui l’utiliseront comme un outil d’aide à la programmation. Il s’adresse également aux architectes et maîtres d’œuvre, élus locaux, ingénieurs et techniciens qui ont en charge ou participent à la conception du projet.

Michel Platzer, ingénieur civil des Ponts et Chaussées, ancien responsable du développement durable d’Icade, est l’auteur, aux éditions du Moniteur, de La Technique du bâtiment tous corps d’état (avec Daniel Montharry) et Mesurer la qualité environnementale des bâtiments (2009).

Photos de couverture En haut à gauche : résidence Pesaro, Nanterre (XTU © Entreprise CBC) En haut à droite : quartier des Remondées, Vineuil (Babled-Nouvet-Reynaud © 3F / Caroline Gasch) En bas : tour Bois-le-Prêtre, Paris, prix de l’Équerre d’argent 2011 (© Frédéric Druot architecture)

ISBN 978-2-281-11613-7

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Michel Platzer

Partie 1 Contours d’un projet de logements sociaux Partie 2 Écosystème du logement social Partie 3 Quel logement pour demain ? Partie 4 Programmation du logement locatif collectif Partie 5 Processus du logement locatif social collectif Partie 6 Exemples de réalisations

Concevoir et construire des logements sociaux

Sommaire

Concevoir et construire des logements sociaux Bâtiments d’habitation collectifs Michel Platzer

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