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Sommaire
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Comment trouver un locataire de confiance ? NON à des mesures coercitives en matière de logement
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Ouverture d’une agence Naef Immobilier à Vevey La Riviera a tout pour plaire mais elle ne décolle pas
Le décès et l’immobilier 2/2
EN COUVERTURE Verlumenda SA verlumendasa@gmx.ch T. +41 (0) 79 616 03 14
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Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à
Rédaction
la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les
ImmoStreet.ch SA Rue de la Mercerie 12 1003 Lausanne Tél.: 021 321 77 07 Fax: 021 321 77 05 edition@immostreet.ch www.immostreet.ch
prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.
Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Verlumenda SA Tirage 50’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 50’489 exemplaires
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Comment trouver un locataire de confiance ? Avez-vous décidé de louer votre bien immobilier? Découvrez nos conseils pour trouver un locataire de confiance. Les agences immobilières offrent des services ciblés à vos besoins.
Trouver un locataire de confiance ne va pas toujours de soi. Alors n’hésitez pas à vous adresser aux agences immobilières. Loin de se limiter à la seule gestion de vos biens et à l’encaissement des loyers, elles proposent des services de locations résidentielles. Par leur intermédiaire, vous serez ainsi au bénéfice d’une stratégie locative personnalisée et adaptée au marché, avec des conseils avisés, des estimations rapides du bien et un suivi des travaux. Les agences immobilières remettent aux propriétaires que vous êtes une estimation précise et argumentée de votre bien. Cette estimation renforce la qualité de votre dossier de présentation. Elle vous permet aussi de préciser la planification des annonces, en ciblant, en fonction de la clientèle recherchée, les journaux, sites d’annonces immobilières ou supports multimédias. Le service de locations résidentielles se propose ensuite d’organiser les visites avec les locataires
intéressés. Il vous offre aussi l’établissement des divers documents administratifs (contrats de bail, état des lieux, garantie bancaire, entre autres). Vous pouvez aussi vous appuyer sur des comptes de gérance, simples et de présentation claire. Le marché de la location étant fluctuant, le rôle des agences est essentiel pour aider les propriétaires à prendre la meilleure des décisions, avec l’assurance de ne pas la regretter. En résumé, l’implication directe des agences dans le choix des locataires présente ainsi un double avantage: efficacité et sécurité. Les agences immobilières offrant un service de locations résidentielles s’adressent aussi aux locataires. A tous les stades d’un dossier, elles jouent le rôle primordial de trait d’union entre le propriétaire et le locataire. Elles répondent, en effet, parfaitement aux exigences d’une clientèle qui attend un suivi personnalisé et «clé en main». Une assistance personnalisée aux locataires, c’est en fin de compte, et tout
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naturellement, un service qui est aussi tout bénéfice pour le propriétaire.
Un service adapté à la clientèle d’expatriés La Suisse est un pays de locataires (plus de 60% du total des logements) et les expatriés y sont nombreux. Ce n’est donc pas un hasard si le service de locations résidentielles s’est développé en parallèle à l’installation croissante des multinationales en Suisse. Le rôle des courtiers des agences immobilières peut même s’étendre à la recherche d’écoles pour les enfants d’expatriés, ainsi qu’à divers types de services destinés à faciliter au mieux possible l’arrivée en Suisse de ces cadres de multinationales et de leur famille.
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NON à des mesures coercitives en matière de logement L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse), rejette l’initiative de l’ASLOCA intitulée «Davantage de logements abordables». Une telle initiative rate sa cible, porte une grave atteinte à la garantie de la propriété, va figer le marché du logement et découragera les propriétaires de construire.
à qui il souhaite vendre sa parcelle, mais un tel droit pourrait remettre en cause un certain nombre de transactions où par exemple le propriétaire vend sa parcelle, à titre de paiement d’une prestation offerte par l’acquéreur potentiel. En outre, l’achat d’une parcelle ou d’un bâtiment est généralement précédé par des études et/ou des projets de constructions. Tout ce travail réalisé par un potentiel investisseur serait balayé par l’exercice du droit de préemption de la collectivité publique qui se trouverait propriétaire d’un bien-fonds qu’elle n’avait pas forcément prévu d’acquérir initialement. Une fois que la collectivité publique sera en main d’une parcelle, des études devront être réalisées et le processus législatif se mettra aussi en route, ce qui ne manquera pas de prendre beaucoup de temps. Un tel instrument n’encouragera pas les investisseurs et créera de l’insécurité juridique.
Cette initiative populaire «Davantage de loyers abordables» qui devrait être prochainement lancée vise à ce que la Confédération, en collaboration avec les cantons, encourage l’offre de logements à loyers bon marché dans toute la Suisse. La part de ces logements devrait s’élever à 10 % dans le cadre de nouvelles constructions. Les pouvoirs publics devraient favoriser les coopératives d’habitation et les sociétés d’intérêt public dans le cadre de l’achat et la construction de logements. En outre, un droit de préemption légal en faveur de la collectivité publique serait prévu, afin de permettre la construction de tels logements. Enfin, les programmes d’encouragement en faveur de l’assainissement énergétique des bâtiments ne devraient pas conduire à une diminution d’un loyer abordable pour les locataires. L’offre de logements doit répondre aux besoins des différentes catégories de la population. Pour y parvenir, il est illusoire de croire que des mesures coercitives, telles que proposées par cette initiative, vont régler le problème de pénurie de logements. En effet, d’une part, le marché du logement se caractérise par sa diversité. Aussi, prévoir un système uniforme pour l’ensemble de la Suisse est peu opportun. D’autre part, des mesures coercitives, tels que des quotas ou un droit de préemption légal en faveur de la collectivité publique ne luttent pas contre la pénurie de logement et portent une grave atteinte à la garantie de la propriété, droit constitutionnel fondamental.
Des mesures similaires sont également proposées, au niveau vaudois, dans le contre-projet à l’initiative de l’ASLOCA Vaud. Or, de tels instruments ont pourtant déjà démontré leurs inefficacités à Genève, canton qui détient l’un des taux de pénurie de logements les plus élevés de Suisse. Afin de favoriser la construction de logements, les procédures administratives en matière de construction doivent être assouplies et des mesures incitatives doivent être privilégiées telles que par exemple, une réduction de l’imposition sur le gain immobilier en cas de construction d’un certain nombre de logements ou des bonus de construction en cas de construction de logements.
Prenons l’exemple d’un droit de préemption légal en faveur de la collectivité publique qui s’applique donc lorsqu’un propriétaire est sur le point de vendre sa parcelle à un acquéreur potentiel. Si la collectivité exerce ce droit, elle deviendrait propriétaire de la parcelle en lieu et place de l’acquéreur potentiel. Aussi, nonseulement, le propriétaire ne pourrait plus choisir librement
Enfin, la collectivité publique ne doit pas se transformer en promoteur immobilier, mais se limiter à fixer des conditions cadres pour faciliter la construction de logements, et pas uniquement ceux d’utilité publique.
Frédéric Dovat Secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier ( USPI Suisse ) Route du Lac 2, 1094 Paudex. Tél.: 058 796 33 00. Web : www.uspi-suisse.ch
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Le décès et l’immobilier 2/2 Lors du 1er volet de cette réflexion sur les conséquences du décès d’un propriétaire immobilier, nous avons constaté qu’il existe bel et bien un risque pour le second propriétaire en cas de propriété commune (ou copropriété) ou l’héritier, de ne plus pouvoir conserver le logement. Dans cette optique, il est important de faire une analyse complète et personnelle, incluant toutes les notions de la fiscalité, plus particulièrement l’imposition de la succession entre conjoint/ partenaire lorsqu’un décès survient. De plus, si les avoirs de prévoyance (LPP) ont été utilisés dans l’acquisition, il est primordial de considérer les conséquences de ce retrait vis-à-vis des futurs revenus. Pour se faire, plusieurs situations sont identifiables et nécessitent une approche différente, à savoir:
1. La caisse de pension a été utilisée pour l’acquisition immobilière Dans la majorité des plans de prévoyance professionnelle, le retrait d’une partie de son avoir disponible engendre une baisse des prestations, notamment les rentes de veuve/veuf – orphelin – invalidité – retraite également. Chaque fondation LPP ayant ses propres règlements au-delà du plan de base, il est très difficile de pouvoir exposer une situation générique. Toutefois, reprenons l’exemple de notre couple ayant acquis une maison pour CHF 700’000, partant du principe que pour arriver au financement de CHF 560’000, ils ont retiré CHF 140’000 de leur LPP. Ce retrait peut engendrer une diminution des prestations. De
fait, le ratio entre les charges et les revenus bruts peut dépasser le 33% généralement requis. Dans tel cas, il serait judicieux de prévoir une couverture décès au nom de l’emprunteur ayant fait appel à sa caisse de pension pour l’acquisition. Lorsqu’il y a des enfants, il faut également considérer les rentes d’orphelins, jusqu’à l’âge de 18 ans (ou 25 ans si aux études).
2. L’impact fiscal de la succession Au moment du décès, une succession est ouverte. C’est-à-dire que la fortune mobilière et immobilière du défunt va être répartie en fonction des héritiers légaux (conjoint, descendants, parents), dépendant du régime matrimonial, état civil et éventuel document successoral. Pour un bien immobilier, on parle de fortune immobilière, par exemple la moitié de la propriété du bien fonds (copropriété). C’est uniquement cette demie qui va être répartie aux héritiers, avec la dette s’y afférent. Le traitement fiscal intervient dès ce moment. L’impôt en ligne directe est inexistant ou minime, dépendant des cantons et des sommes considérées. Reprenons par genre de partenariat: A. Couple marié, avec ou sans enfant: Dans la plupart des cas, il y a exemption d’impôts, ce qui ne remet pas en cause la pérennité du financement à ce niveau.
défunt et non pas au partenaire survivant! De plus, même si une stratégie successorale a été établie, les impôts n’en resteront pas moins de l’ordre de 50% en faveur de la concubine/concubin (ligne indirecte)… C. Partenariat enregistré: L’héritier deviendrait, moyennant les parts réservataires, le conjoint survivant. Dans ce cas, en cas d’héritage, l’impôt sur le montant de la succession est identique à celui d’un couple marié. Les cas décrits ci-dessus ne représentent évidemment pas la totalité des situations que l’on peut rencontrer et dépendent notamment des cantons. C’est pourquoi l’étude individuelle de chaque situation se doit d’être considérée.
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B. Personnes en concubinage: Les héritiers légaux, tant que rien n’a été spécifié, restent les descendants ou par défaut les parents. Dans ce cas, la quote-part de propriété se voit transférée en priorité à la famille du
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Ouverture d’une agence Naef Immobilier à Vevey Naef Immobilier, leader du marché immobilier romand, poursuit son expansion régionale en ouvrant une nouvelle agence en plein cœur de Vevey, une démarche qui confirme la solide implantation géographique du groupe et sa participation active au tissu économique local. Outre les activités de courtage, les clients profiteront également des nombreux domaines d’expertise du groupe, ainsi que de son rayonnement international grâce au partenariat avec Knight Frank, no 1 de l’immobilier haut de gamme. La nouvelle agence ouvrira ses portes à la rue du Lac 23, prête à cultiver les valeurs chères au groupe: l’expertise, l’écoute proactive et la présence sur le terrain. «Cette ouverture s’inscrit dans notre stratégie de développement sur la Riviera et le Chablais, une région privilégiée au regard de son exceptionnelle situation géographique. De par notre expérience centenaire, nous apportons une réelle plus-value en matière de conseil et de maîtrise de l’ensemble des compétences immobilières telles que la gérance, l’administration de PPE et le courtage» précise Michel Maillard, Directeur des agences de Lausanne et Vevey. Sébastien Rota, nouveau Responsable Vente de l’agence veveysanne, ajoute «Nous renforçons ainsi nos activités de courtage pour les objets résidentiels et, avec Naef Prestige Knight Frank, pour les biens d’exception, très recherchés par une clientèle
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internationale. Notre partenariat avec le leader de l’immobilier international Knight Frank et nos expertises combinées nous permettent aujourd’hui de répondre aux attentes d’investisseurs, ainsi que d’acquéreurs étrangers avec un professionnalisme confirmé. Si les activités de courtage restent notre priorité immédiate, nous avons pour objectif de participer activement au développement de la région, notamment par le biais de pilotage de promotions immobilières». Secondé dans ses fonctions par Nathalie Del Mastro, Sébastien Rota est un «enfant du pays», spécialisé depuis 14 ans dans le courtage immobilier local et international.
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La Riviera a tout pour plaire mais elle ne décolle pas La Riviera ne perd rien de son attrait. Au contraire, même, la demande en biens immobiliers y est soutenue, avec un intérêt manifeste pour la proximité du lac. Différents obstacles à l’acquisition freinent toutefois ce marché porteur. La Riviera a tout pour séduire: proximité du lac ou, tout au moins, vue panoramique sur ses eaux dans lesquelles se reflète un cirque montagneux spectaculaire. Avec ses coquets villages regroupés autour de Vevey et Montreux, cette région attire autant une clientèle indigène qu’internationale, séduite par cet environnement à portée directe des pistes de ski et de l’aéroport de Genève. La présence du siège de Nestlé, en particulier, draine une population plutôt aisée qui mise le plus souvent sur des maisons individuelles ou de grands appartements à proximité de ces deux centres urbains.
dro Rigois, directeur ventes chez Furer à Montreux. Et de constater, lui aussi, une forme de stagnation: «Non pas que nous fassions moins de ventes que les années précédentes, mais c’est juste que nous ressentons directement les mesures de restriction de crédits imposées par les banques.»
Obstacles politiques À Vevey, par exemple, un autre obstacle freine la dynamique du marché. Alors même qu’il existe une clientèle internationale, cherchant à acquérir des biens, une raison politique les en empêche: «La commune s’oppose à la vente de biens à des étrangers, alors que la loi le prévoit», note Sandro Rigois. A Montreux, en revanche, c’est possible et les ventes ne s’en portent que mieux.
Stagnation Mais comme ailleurs en Suisse romande, le marché immobilier est marqué par un phénomène de stagnation: «Le marché de la Riviera subit un assouplissement des prix de manière générale et une baisse plus prononcée sur les prix des villas», observe Raphaël Glauser, directeur adjoint de la Régie Eric Glauser. La première raison de l’immobilisme ambiant est sans surprise: «Au vu des conditions drastiques de financement menées par les banques, les possibilités d’achat de biens immobiliers dans notre région sont devenues difficiles, notamment en regard des prix qui y sont pratiqués», affirme Paolo Martelli, directeur de Martelli Immobilier. Particulièrement touchées, les classes moyennes de la Riviera peinent à réunir les conditions requises pour l’acquisition d’un logement: «Elles constatent le niveau bas des taux, mais les fonds propres manquent» déplore San-
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La vue sur le lac déterminante Dans cette région, en particulier, la vue sur le lac est déterminante. Sans cela, la valeur de revente du bien s’avère aléatoire. A Montreux, il faut compter au minimum 1 million pour un 4 pièces orienté sur le Léman et les Dents du Midi. «Vous en trouverez aussi sur le marché à 700’000 francs», explique Sandro Rigois. Mais ils partent moins bien. La raison? Dans le contexte actuel, les classes moyennes ont plus de difficultés à financer des objets disponibles à ce prix. Quant à la clientèle plus aisée, elle leur préfère des biens de catégorie supérieure.
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Les prix De l’avis de Paolo Martelli, les biens immobiliers situés dans une fourchette de prix de 1,4 million à 1,5 million trouvent encore preneur: «Au-dessus, cela devient plus compliqué.» Du côté de Furer, Sandro Rigois estime qu’une maison individuelle, dans la revente, peut trouver acquéreur jusqu’à 2 millions. Pour un appartement, les chances de revente diminuent en dessous de 1,8 million de francs. Raphaël Glauser insiste sur les éléments de contexte: «Pour un 4 pièces en PPE sur la Riviera, le budget dépend essentiellement de sa situation mais également de son standing et de son degré de vétusté. De manière générale, un appartement dans un immeuble standard des années 1990, sans vue, se vendra entre 7000 francs et 8500 francs le mètre carré, alors qu’un appartement dans une nouvelle promotion se vendra plutôt entre 8500 francs et 10’000 le mètre carré. Par exemple, d’ici quelques semaines, nous allons mettre en vente des appartements de 4,5 pièces dans une nouvelle promotion MINERGIE, au cœur de Corseaux avec vue sur le lac. Dans une fourchette allant de 8200 francs à 8500 francs le mètre carré, ces biens devraient trouver acquéreurs rapidement».
Même son de cloches auprès de Sandro Rigois: «La clientèle rechigne à s’installer dans des communes à courte distance des centres urbains.»
Les biens les plus courus «Les petits appartements, comme les studios ou les 2,5 pièces, sont très recherchés par les investisseurs. Et de manière générale les appartements en PPE sur la Riviera sont également très prisés», affirme Raphaël Glauser.
Les communes les plus prisées Selon Sandro Rigois, les communes de Blonay et de St-Légier intéressent toujours autant les personnes cherchant des maisons individuelles: «En revanche, la tendance est clairement à l’installation sur les rives du lac.» La Tour-dePeilz figure au rang des communes de prédilection des acheteurs potentiels, avec de grandes différences de prix au sein même de cette commune qui part du lac pour rejoindre les hauts de la Riviera. «Nous constatons effectivement une forte demande pour les villes de La Tour-de-Peilz, Vevey et Montreux mais également les villages de Blonay, St-Légier et Corseaux; par ailleurs, nous avons remarqué une baisse de demande pour les logements sur des régions comme le Mont-Pèlerin et Jongny», note Raphaël Glauser.
La situation Comme l’explique bien Sandro Rigois, directeur ventes chez Furer à Montreux, une question est récurrente dans la Riviera: «L’objet est-il situé proche des voies de chemin de fer, de la route cantonale et de l’autoroute?» C’est un fait, au-delà de la beauté du paysage, la Riviera souffre d’un excès de bruit. La situation de l’objet sera ainsi déterminante pour l’acheteur ou le revendeur qui aimerait allier vue et tranquillité.
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CLARENS/MONTREUX Situé à deux pas du lac, cet appartement vous séduira par sa situation et par sa qualité de finitions. Situé au 5ème étage ,3 chambres, 2 salles d’eau, 1 cuisine ouverte sur le séjour avec balcon face au lac. 1 pl de parc int. CHF 1’100’000.-
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Belle villa de 6.5 pièces d’une surface habitable de 220 m2. Magnifique vue sur le lac, piscine chauffée, cuisine ouverte. Quartier calme et résidentiel. CHF 1’950’000.-
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Magnifique appartement en attique de 4.5 pièces de 117 m2 dans une résidence neuve de 2013, parfaitement exposé (E/S/O). Deux balcons et une terrasse de 28 m2. CHF 1’470’000.-
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Une vue et une nature époustouflante! A Sonchaux, sur la commune de Veytaux à 1’100 mètres d’altitude, superbe chalet contemporain de 198 m2 habitables. CHF 1’630’000.-
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Rue du Mont-Blanc, 14 Case postale 1650 CH-1211 Genève 1
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Genève
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Genève
Splendide propriété de Maître de 540 m2 hab. sur 2 niveaux. 7 chambres, 6 salles de bains et dressings. Grandes pièces de réception, bibliothèque, salle de jeux. Piscine intérieure et nombreuses terrasses. Prix sur demande
Villa familiale proche du lac, 5 chambres, vaste salonsam avec cheminée donnant accès sur le jardin. Accès piscine, place d’amarrage et place de jeux pour les enfants. Un box pour 2 voitures. CHF 2’300’000,-
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Ravissant appartement de 4 pièces, 2 chambres, 2 salles de bains, séjour-sam, cuisine entièrement refaite et moderne. Spacieux balcon et box en location. CHF 1’500’000,-
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Belle propriété de 318 m2 de surface utile. Belles pièces de réception, 4 chambres et 4 salles d’eau. Parc arborisé de 2000 m2, grande piscine, espace Wellness. Prix sur demande
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Rive gauche
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Magnifique propriété sur 3 niveaux, 4 chambres et 4 salles de bains. Salles de réception en enfilade avec cheminée. Sauna-jacuzzi. 6 places de parking. CHF 3’985’000,-
Situé dans la campagne genevoise, exceptionnel terrain constructible pour une propriété contemporaine ou un éventuel autre projet. Pour plus d’informations, merci de vous adresser à notre agence. Prix sur demande
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Un grand raffinement… Implantées au coeur du village de Bernex, Les Vergers du Calabry sont 5 belles villas contigües très haut de gamme, à l’architecture contemporaine et élégante. Ces villas offrent de grands volumes et de beaux espaces de vie, où la lumière s’invite grâce aux larges baies vitrées coulissantes. Astucieux mélange de confort et de modernité, elles sont d’une grande qualité de construction. Elles vous séduiront par leurs finitions intérieures choisies avec le plus grand soin.
Un emplacement de choix… Parfaite situation au coeur du village de Bernex, des commerces et de commodités, au calme avec son chemin piéton aux abords et à 800 m de la colline du signal, les amoureux de la nature, des balades et du sport en plein air, pourront partir en promenade à leur souhait !
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Dans une résidence de haut standing avec terrasse et jardin de copropriété. Salon / salle à manger avec cheminée, bibliothèque / bureau, 3 chambres,
CHF 2'950'000.Nahid Sappino
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Vésenaz – Vue lac
Malagnou / Eaux-Vives
Petit-Saconnex
Immeuble construit en 2006. Salon / salle à manger, 2 chambres, mezzanine. Cave, cave à vin. Surface habitable : 111 m2 + 66 m2. Surface balcon : 15 m2. 2 parkings intérieurs.
Immeuble avec piscine sur le toit Spacieux appartement traversant rénové. Grand séjour avec cheminée, salle à manger, 2 chambres, 3 salles d’eau. Cave. Surface habitable : 163 m2. Surfaces balcons : 23 m2. 2 places de parking ext. à disposition.
Immeubles avec piscines sur le toit Lumineux 3 pièces traversant. Surface habitable : 90 m2. Balcon + loggia : 18 m2. Box + Cave.
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CHF 1'850'000.-
CHF 650'000.- en SI
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