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WEB MagazinE Né en janvier dernier, en même temps que notre nouvelle marque, le Magazine est une section de notre site Internet entièrement dédiée aux articles spécialement rédigés par nos soins. Chaque semaine, nous partons explorer la Romandie afin de vous offrir des articles exclusifs, liés de près ou de loin à l’univers de l’immobilier. Bonne lecture ! www.cardis.ch/magazine DaviD Weibel - architecte

les nouvelles tenDances Du neuf à genève

Architecte émérite, amateur d’art averti et globetrotteur dans l’âme, David Weibel a appris et travaillé aux côtés d’Harry Seidler, œuvré pour Grimshaw Architects avant de poser ses valises en Romandie. Ce retour aux origines coïncide avec la création de son propre bureau David Weibel Architecte, avec qui nous avons la chance de collaborer.

Depuis 2 ans, les statistiques officielles démontrent la part de plus en plus importante du neuf dans les transactions à Genève, grâce aux nouvelles promotions en PPE qui ont atteint, en 2012, 41% du total des ventes d’appartements. Il est toutefois important de faire des distinctions dans ce marché des appartements neufs à Genève.

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Prochain numéro le 11 juin 2014

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Responsable bouclage Nicolas Nouguier

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Offres immobilières

Montagne

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Le marché du neuf attire toujours les Romands

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Directeur commercial et distribution Christophe Ravel

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ConseillerS MédiaS Stéphane Vuarnier, Isabelle Casubolo, Michaël Mayet, Brice Goron, Assistante MÉDIAS et distribution Isabelle Marique ADMINISTRATION Brigitte Bopp MONTAGE Studio Dilsen

NE PAS JETER SUR LA VOIE PUBLIQUE - PRÉSERVONS L’ENVIRONNEMENT Les manuscrits et documents envoyés ne sont pas rendus. En aucun cas le journal n’est responsable des documents qui lui sont confiés. Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique. Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture : © Pierre Etoile Tirage 53’000 exemplaires - Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 55’663 exemplaires

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GENÈVE

MONTAGNE

Le quartier du Bourg va faire sa mue

La gare des Eaux-Vives sera assortie de logements

La montagne suisse au top du luxe

La cathédrale Saint-Nicolas de Fribourg ne sera bientôt plus une île au milieu de la circulation automobile. Avec la fermeture prochaine du pont de Zaehringen, tout le quartier de Bourg sera libéré du trafic de transit. Le remodelage du centre-ville devrait aboutir à une amélioration de la qualité de vie et de la préservation du patrimoine bâti. Les citoyens fribourgeois sont invités à participer au réaménagement de ces lieux, qui dépendra notamment de l’emplacement d’un futur parking souterrain.

De part et d’autre de la voie du CEVA, un centre sportif, une crèche, 250 logements et une maison de quartier seront construits sur l’esplanade de la gare des Eaux-Vives par la Ville et le canton de Genève. Les étages seront consacrés aux logements. Dans ce contexte, un projet du bureau lausannois B+W Architecture SA + Tekhne SA prévoit un immeuble destiné à du logement et des bureaux. Le chantier du CEVA ne permettra pas de démarrer l’opération avant 2019.

Cinq localités suisses figurent dans la liste des 90 principaux marchés immobiliers de luxe, établis par le cabinet d’audit spécialisé dans l’immobilier Knight Frank. En plus des grands centres urbains que sont Genève et Zurich, les stations de Verbier, Gstaad, et Crans Montana font partie du Prime International Residential Index (PIRI). Verbier est à la 24e place du classement. La station valaisanne est suivie de près par Gstaad, à la 35e place.

neuchâtel VAUD

VALAIS

Val-de-Ruz mise sur l’excellence

Plus de logements disponibles

Boom immobilier à Vétroz

Issue du plus grand processus de fusion jamais réalisé en Suisse, avec quinze communes et dix syndicats, Val-de-Ruz a répondu à l’appel lancé par la Confédération pour la troisième génération des projets-modèles pour un développement territorial durable. Les autorités concentreront leurs efforts sur la problématique de la mise en œuvre de l’urbanisation à l’intérieur du bâti. Soutenue par le Conseil d’Etat et le Réseau urbain neuchâtelois (RUN), la commune de Valde-Ruz devra également intégrer les exigences de la nouvelle LAT.

La pénurie de logements dans le canton de Vaud devrait s’estomper d’ici 20162017. Selon une étude publiée par le bureau iConsulting, le taux de logements vacants devrait atteindre celui d’un marché équilibré, à 1,5%. Au 1er juin 2013, ce taux était de 0,6%. L’équilibrage de la situation immobilière devrait en outre permettre le tassement voire une baisse des prix du marché, selon cette étude commandée par le canton de Vaud et la Banque cantonale vaudoise.

A Vétroz, les grues font désormais partie du paysage. Le quotidien Le Nouvelliste révèle que le nombre de mises à l’enquête dans cette commune a triplé en dix ans. Pas moins de 10 immeubles et 35 villas sont actuellement en construction. Un projet de 17 villas est en cours. La situation de Vétroz, dans la plaine du Rhône, et à proximité de Sion, explique son attractivité. Sans surprise, le prix des terrains ne cesse d’augmenter. Mais pas encore au point de freiner l’ardeur des acquéreurs.

NEWS

FRIBOURG

NEWS

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Par Stéphane Lanz, administrateur-directeur de DL | Conseils en financement immobilier

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Economie fiscale réelle avec un taux marginal d’imposition de 43.5% 5’200 x 43,5 % = 2’260 Intérêts hypothécaires supplémentaires de 800’000 à 1’000’000 par année 200’000 x 2.60 % = 5’200 Coût net de l’augmentation pour 10 ans 5’20 - 2’260 x 10 ans = 29’400

Dans la précédente chronique nous avions évoqué la problématique suivante : quelle proportion de fonds propres doit-on investir dans l’achat d’un bien immobilier ?

Le rendement (en %, net de frais et d’impôt) minimum de l’investissement de 200’000 pour obtenir 29’400 après 10 ans = 1.38

La diminution de l’impôt sur la fortune n’est pas prise en compte, celle-ci étant de moindre importance.

Ces derniers doivent représenter pour un objet traditionnel au minimum 20 % (dont la moitié ne doit pas provenir de la caisse de pension) du prix d’achat ou de la valeur du bien et entre 3 et 5 % pour les frais de mutation selon les cantons. Ce capital peut être investi directement dans l’acquisition immobilière ou mis en nantissement.

Notons que dans le cadre du nantissement des avoirs, une valeur de nantissement doit être considérée en fonction du profil d’investissement choisi. Dans cet exemple la valeur est de 100%, toutefois en fonction du type de placement, de par son risque, cette valeur peut varier de 50% à 100%.

Le calcul suivant permet de démontrer quel devrait être le revenu minimum d’un placement si la totalité des fonds propres ne serait pas investie dans le bien immobilier mais dans un véhicule financier.

Enfin, encore faut-il faire attention au type de placement sélectionné, car souvent le rendement de l’investissement est soumis à l’impôt sur le revenu. Les placements idéaux garantis restent le versement maximum autorisé via un produit de 3ème pilier et le rachat d’années de caisse de pension.

Exemple de financement : le bien convoité coûte CHF 1’000’000, 20% de fonds propres correspondent à CHF 200’000 (provenant de l’épargne dans cet exemple). Pour autant que les revenus soient suffisants pour honorer les charges d’un prêt à 100%, un choix s’impose. 1. Investir les CHF 200’000.– dans le bien immobilier et obtenir un prêt de CHF 800’000.–

2. Obtenir un prêt de CHF 1’000’000.– en nantissant et investissant sur un placement les CHF 200’000.–

Dans tous les cas, il est nécessaire de faire coïncider l’échéance du prêt avec celui du placement, car si les taux d’intérêts hypothécaires sont élevés au moment de la renégociation de votre prêt, vous devrez probablement procéder à un amortissement extraordinaire afin de diminuer la dette. En résumé, aujourd’hui, un minimum de fonds propres devrait être investi dans le bien immobilier pour autant qu’une stratégie soit étudiée dans les moindres détails de rentabilité et de sécurité. Un prêt hypothécaire à 90 % voire 100 % de la valeur du bien ou du prix d’achat est même recommandable pour autant que le bon placement soit trouvé.

Dans cette deuxième hypothèse, quel devrait être le rendement minimum du placement pour couvrir l’augmentation de CHF 200’000.– de prêt ?

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CONSEILS d’expert

Faut-il investir tous les fonds propres dans un achat immobilier ? 2/2

Reportage

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En Suisse romande, l’envie d’acquérir un logement neuf ne baisse pas, en dépit des contraintes de crédit imposées par les banques. Les prix des appartements en copropriété et des maisons individuelles ont commencé à diminuer. Cette tendance à la détente se poursuit. © Frank Boston - Fotolia.com

Le marché du neuf attire toujours les Romands « L’envie et l’intention d’acquérir un bien restent soutenues dans tous les segments immobiliers. » Ce constat de Cardis – Sotheby’s International Realty est partagé par la plupart des professionnels de l’immobilier en Suisse romande. Et cela tombe bien, car l’offre immobilière dans le secteur du neuf est là pour répondre à leurs attentes. L’extension considérable du volume de biens disponibles, en particulier à Lausanne et Genève, conduit à un équilibrage partiel des forces du marché, selon le cabinet Wüest & Partner : « Dans aucune des régions de Suisse, l’offre n’est aussi abondante que sur l’Arc lémanique», relèvent les experts zurichois. Et de préciser qu’à Genève et Nyon, elle a atteint sa valeur la plus élevée en dix ans.

duire le montant admis de financement. » Résultat: les acheteurs se mettent à douter. Poussés à devoir faire un complément de fonds propres, certains vont jusqu’à renoncer à leur projet. Pour réduire la surchauffe immobilière dans certaines régions et faire baisser le risque d’une bulle, le Conseil fédéral a en effet partiellement activé en février 2013 le volant anticyclique, suivant ainsi une recommandation de la Banque nationale suisse (BNS). En janvier de cette année, le Conseil fédéral a annoncé que les banques seront tenues de faire passer de 1% à 2% la couverture en fonds propres de leurs créances hypothécaires. Pour Cardis – Sotheby’s International Realty, « la bulle immobilière n’est plus qu’un effet de langage maladroit. » Et de souligner qu’actuellement, les acheteurs se donnent les moyens d’alimenter leur acquisition par du cash, tout en étant prêts à amortir: « Que demander de plus ? Rien si ce n’est de trouver un équilibre fiscal avantageux et incitatif, capable de rassurer l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA et la Banque nationale suisse sur une réduction de la dette hypothécaire helvétique.» Sur le front des prix, c’est un fait désormais bien établi, le ciel se dégage. En effet, du côté des vendeurs, plus personne ne songe

Si la clientèle est bien là, ses ardeurs sont parfois refroidies par les contraintes imposées par les banques: « Les difficultés accrues pour obtenir un financement freinent passablement un marché qui aspire à s’assainir et se fluidifier, constate-t-on chez Cardis – Sotheby’s International Realty. Pour illustrer nos propos, nous constatons que les experts chargés d’évaluer les biens à financer ont tendance à démontrer des faiblesses sur le gage afin d’en ré-

immostreet.ch

à résister à la tendance générale à la baisse des prix. La tendance à la hausse, observée ces dernières années sur le marché immobilier suisse romand, décline sensiblement. Dans son récent rapport «Immo-Monitoring», le cabinet Wüest & Partner révèle que 500 communes ont enregistré l’an passé des baisses de prix des logements en copropriété, tandis que 400 d’entre elles ont vu les prix des maisons individuelles se contracter. Les prix des logements en propriété ont même baissé à Genève, ainsi qu’à Neuchâtel et dans le Jura. Les experts zurichois anticipent une hausse moyenne des prix de 0,8% en Suisse pour les logements en copropriété en 2014. En 2006, la progression s’était établie à plus de 6% et à plus de 3% en 2013. Les prix des maisons individuelles en Suisse devraient, pour leur part, augmenter de 1,8% en moyenne, après un relèvement de 4% l’an passé. Dès lors que les prix des années 2010, parfois surfaits, ne sont plus la référence, les professionnels constatent que « les acheteurs passent à l’acte, en particulier dans le secteur des biens à la revente, appartements ou villas. » Quant aux promotions de projets neufs, la tendance est la même: les nouveaux projets sont plus rationnels, moins spacieux en terme de surfaces habitables, avec un degré d’équipement moins onéreux. « Reste à juguler la pression sur le prix du foncier, affirme cet acteur de l’immobilier. Ce n’est pas encore gagné quand on connaît l’exiguïté du territoire entre Genève et Lausanne et l’absence d’opportunités récurrentes. C’est un peu moins vrai du côté de Fribourg où les opportunités existent. »

objets, associée aux effets de change de la monnaie des pays concerné (euro et livres sterling) peuvent toutefois favoriser de nouvelles transactions.

Reportage

Lausanne, ville et région, sont entraînées dans une dynamique réjouissante. Les professionnels de l’immobilier soulignent les bonnes perspectives de ce marché, «aux offres variées et souvent avantageuses. » Le marché de Fribourg est également en pleine forme : les promotions marchent très bien avec des prix en entrée de gamme et en milieu de gamme très compétitif. On y trouve ainsi des appartements entre 500’000 francs et 800’000 francs, avec de très bonnes prestations. Cardis – Sotheby’s International Realty est, par exemple, bien présente aux portes de Fribourg, à Villars-sur-Glâne et à la Tour-de-Trême, deux régions qui se développent à un rythme soutenu.

Comme déjà observé lors de précédentes périodes de détente, le ralentissement s’est fait le plus ressentir dans la région de Genève et à La Côte. Aujourd’hui, grâce notamment à de vastes projets publics et privés, les zones urbaines retrouvent des couleurs. La région lémanique, de Genève à La Riviera, continue à exercer un fort pouvoir d’attraction grâce à sa qualité de vie et ses infrastructures. « La région de Nyon vit actuellement une période plus calme, note Cardis – Sotheby’s International Realty. Beaucoup de biens sont proposés à la vente, notamment sur le marché des villas moyenne et haut de gamme. Nous constatons un exode d’expatriés désireux de retrouver leurs terres natales, en particulier parmi les Français et les Anglais. Néanmoins, de nouveaux expatriés se profilent. » Une adaptation à la baisse du prix des

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NYON

Proche du quartier de Rive, cet appartement traversant de 3.5 pièces + cuisine offre une vue imprenable sur le château de Nyon et une échappée sur le lac. Séjour avec accès terrasse et jardin, cuisine équipée ouverte, 2 chambres, cave. Garage fermé en sus. CHF 850’000.– Rytz & Cie S.A., Nyon, t 058 810 36 10

GLaND

Situé à proximité du lac en bordure d’un cordon boisé, cet objet offre un cadre de vie très agréable avec une vue sur les Alpes. Bénéficiant d’une orientation Sud, l’appartement dispose d’un bel ensoleillement. D’une surface PPE d’environ 145 m2, l’objet est réparti sur 2 étages. 2 places int. sus. CHF 890’000.– Rytz & Cie S.A., Nyon, t 058 810 36 10

VAUD

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MONt-suR-ROLLE

Situé à proximité du lac, ce spacieux et lumineux appartement de 5.5 pièces + cuisine bénéficie d’un environnement très agréable. A l’état neuf, il offre une surface PPE d’environ 240 m2 avec 4 chambres, une cuisine équipée avec ilot central ainsi qu’un grand salon très lumineux. Un jardin avec terrasse complète agréablement bien l’objet. 2 places int., cave et cave à vin. CHF 1’600’000.– Rytz & Cie S.A., Nyon, t 058 810 36 10

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JOuXtENs-MézERY

Ce magnifique terrain à bâtir de plus de 3’000 m2 se trouve en zone villas II et bénéficie d’une situation très calme en résidence sécurisée. Potentiel de construction : au minimum 200 m2 au sol, 2 niveaux + combles, 2 logements au maximum. Dès CHF 550.– /m2 Rytz & Cie S.A., Lausanne, t 058 810 35 00

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BEGNINs

Situé au centre du village, cet appartement de 4 pièces + cuisine bénéficie d’un environnement très calme et ensoleillé. D’une architecture moderne, il dispose d’une surface habitable d’env. 150 m2 avec balcon d’env. 11 m2. Les résidences offrent un cadre de vie convivial et familial. Cave + casier à vin. CHF 1’140’000.– Rytz & Cie S.A., Nyon, t 058 810 36 10

GENOLIER

Cet exceptionnel appartement en duplex, transformé en 2007, offre une vue imprenable sur le lac et les Alpes. Il dispose d’une surface d’env. 200 m2 avec une vaste terrasse d’env. 115 m2. Cet objet bénéficie d’une situation très ensoleillée dans un environnement privilégié. Garage double et 3 places de parc extérieures. CHF 3’100’000.– Rytz & Cie S.A., Nyon, t 058 810 36 10

EXcLus

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EcHaLLENs

Spacieux et lumineux appartement d’une surface PPE de 109.50 m2 avec un balcon de 27 m2 exposé au sud-ouest. Situé dans un environnement verdoyant et proche du centre, l’appartement dispose de 3.5 pièces : un séjour/salle à manger, une cuisine ouverte, 2 chambres dont 1 suite. CHF 795’000.– Rytz & Cie S.A., Lausanne, t 058 810 35 00

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MORGEs

Nouvelle promotion de 3 appartements dans un immeuble classé du 18e à la Grand-Rue. Cette nouvelle réalisation vous offre 2 logements de 3.5 pièces d’environ 125 m2 et 1 somptueux loft en attique d’environ 144 m2 PPE avec une grande terrasse et une vue époustouflante sur la ville. Dès CHF 1’150’000.– Rytz & Cie S.A., Lausanne, t 058 810 35 00

I V It é

Beau duplex de 5.5 pièces en attique, vue dégagée sur le lac. L’appartement offre une surface habitable d’env. 140 m2 : 4 chambres, un séjour/salle à manger, une cuisine, 3 salles d’eau/WC + un balcon au sud-ouest. Quartier calme, proche de Crissier Village, des bus et des grands centres commerciaux. CHF 1’175’000.– Rytz & Cie S.A., Lausanne, t 058 810 35 00

LausaNNE

Situé dans un quartier calme et verdoyant, près du CHUV, cet appartement de 5,5 pièces avec 2 balcons au rez supérieur offre 160 m2 PPE comprenant un séjour, une cuisine, 4 chambres à coucher dont une suite et 3 salles d’eau/WC. CHF 1’465’000.– Rytz & Cie S.A., Lausanne, t 058 810 35 00

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Avenue Alfred-Cortot 7 1260 NYON T : 058 810 36 10

RYTZ & CIE S.A. lAuSANNE Place de la Navigation 14 1006 LAUSANNE-OUCHY T : 058 810 35 00

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saINt-suLpIcE

Beaux appartements de 4.5 pièces dans une nouvelle résidence Minergie en construction à la rue du Centre. Bénéficiant de surfaces PPE de 143 et 165 m2 environ, les logements se situent à l’attique et au rez-de-chaussée. Jardin d’enfants, école, commerces et bus à proximité. Dès CHF 1’545’000.– Rytz & Cie S.A., Lausanne, t 058 810 35 00

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NYON TÉ

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LONGIROD TÉ

U CL EX

• Lumineux loft contemporain, 3.5 pièces • Proche du centre et des transports • Construction 2005, rénové 2008

• Terrain de 1’633m² en zone villas • Environnement calme et campagnard • CUS : 0.25

CHF 2’500’000.–

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• Belle maison individuelle de 260 m² • Appartement indépendant de 2.5 pièces • Calme, résidentiel, proche commodités

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• Spacieux appartement de 230 m² habitables • Résidence sécurisée de haut standing • Vue panoramique sur le lac et les montagnes

• Nouvelle promotion, studio à 5.5 pièces • Luminosité, volumes, confort de vie • Finitions d’excellente facture

• Villa contiguë de 5 pièces • Style contemporain, env. 180 m² • Beaux espaces, 2 jardins

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• Splendide duplex d’env. 200 m² • Situation directement sur les quais • Vue panoramique, aucune nuisance

• Superbe triplex de 2005, 5.5 pièces • 134 m² habitables, terrasse de 82 m² • Vue lac et domaine viticole

• 4.5 pièces neuf au centre • Finitions à choix, balcon de 22 m² • Accès immédiat transports, commodités

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LAUSANNE – PROCHE CENTRE

LAUSANNE CENTRE

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• Splendide villa ind. de 5.5 pièces, 280 m² hab. • Parcelle plane, 2’800 m², richement arborisée • Calme absolu, aucun vis-à-vis

• Nouvelle promotion 1.5 à 4.5 pièces • Finitions haut de gamme, vue lac • Verdure, calme, intimité. Chantier en cours

• Bel attique 6 pièces, 110 m² habitables • Surface à redistribuer • Commodités et transports à la porte

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• Beau duplex de 6.5 pièces, env. 166 m² hab. • Immeuble résidentiel, de bon standing • Quartier calme, commodités à la porte

• Villa individuelle, 5.5 pièces, 180 m² • Parcelle 1’150 m² au calme absolu • Orientation Sud, cadre verdoyant

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• Chalet 7.5 pièces, env. 240 m² • Vue panoramique, luminosité, orientation Sud • Important potentiel d’agrandissement

• Terrain 1’600 m² avec vue lac • CUS 0.35 / COS 0.2 • Zone villas. Permis en force

• Spacieux duplex de 4.5 pièces, 172 m² • Superbe vue lac, finitions de standing • Terrasse, luminosité, état neuf

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• Beau 4.5 pièces traversant, de plain-pied, 137 m² • Immeuble résidentiel, de bon standing • Quartier calme, commodités à la porte

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• Splendide propriété de 8.5 pièces • Magnifique vue sur le lac • Belle surface hab., finitions haut de gamme

• Propriété de Maître, 600 m² • Beaucoup de charme et de cachet • Entièrement rénovée

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• Villa neuve, 5.5 pièces, env. 170 m² • Belle finitions contemporaines • Ensoleillement, vue dégagée

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Lutry Propriété de 11 pièces construite en 2011 profitant d’une vue sur le lac, les Alpes et les vignobles du Lavaux. Cet objet rare d’env. 650 m2 habitables, érigée sur une

parcelle d’env. 1’850 m2, offrira à ses futurs acquéreurs une qualité de vie exceptionnelle. Réf. 14-102-11

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Entre Gland et Rolle - Le luxe à l’état pur Propriété individuelle dans un écrin de verdure, proche du lac et vignes, au calme absolu. Magnifiques hauteurs de plafonds, 242 m2 habitables,

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Sensible à la beauté ? Sise dans un Bourg de renommée, cette demeure de 403 m2 habitables est entourée par son magnifique parc faisant 5'500 m2. Bien rarissime destiné aux amoureux de l'exclusivité et de l'intimité. Prix sur demande

Au cœur des commodités. Ce lumineux attiqueduplex en pignon est distribué sur une surface habitable de 160 m2. 4 chambres, 3 salles d’eau et un balcon orienté plein sud. Résidence récente avec ascenseur. CHF 1’250'000.–

Une cheminée pour rêver. Situé au cœur du village, dans une bâtisse datant de 1805, ce spacieux 5 ½ pièces jouit de 161 m2 habitables. Bon état d’entretien. Balcon avec magnifique panorama. Proximité des transports. CHF 978’000.–

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