No 195 | Du 1er juin au 29 juin 2016
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Sommaire
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Taux fixe ou taux Libor ?
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Le marché genevois amorce une détente
NON au vieillissement du parc locatif ! EN COUVERTURE Pierre Etoile www.villasbelvedere.ch T. 079 137 76 42
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Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Pierre Etoile Tirage 40’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires
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Taux fixe ou taux Libor ? Par Stéphane Lanz, administrateur - directeur de DL | Conseils en financement immobilier
Depuis plusieurs années, les taux hypothécaires demeurent à un niveau historiquement bas et ne semblent pas vouloir remonter de sitôt.
un taux fixe de 3 mois constamment renouvelé pour une nouvelle période et ceci jusqu’à une demande de changement du client.
Aussi, la question suivante se pose : faut-il continuer à sécuriser son loyer grâce à un taux fixe ou au contraire opter pour un taux Libor et profiter de payer ainsi le moins possible d’intérêts, en présumant que les taux ne remonteront pas à court terme ?
Le taux fixe, comme son nom l’indique, permet de bloquer son financement avec un taux d’intérêt garanti et une durée définie. Il est bien entendu possible de conclure plusieurs tranches avec des durées différentes, en règle générale de 1 à 10 ans, parfois jusqu’à 15 voire 20 ans.
Avant toute chose, il est primordial de bien comprendre ces deux produits et leurs différences. Le taux Libor (London InterBank Offered Rate) qui s’apparente au taux variable, plus guère utilisé de nos jours, est le taux de refinancement des banques sur le marché de Londres. La transparence est donc totale car l’information est publique et mise à jour quotidiennement. A ce taux de base, l’institution financière ajoute sa propre marge selon la qualité du bien immobilier et de la situation financière des demandeurs, pour déterminer le taux final facturé. Le Libor est proposé sur des durées allant de 1 à 12 mois. Le Libor est proposé sur des durées allant de 1 à 12 mois, par exemple : le taux est bloqué pendant 3 mois, puis à l’expiration de cette durée, il est automatiquement reconduit pour 3 mois aux nouvelles conditions du marché et ainsi de suite. Au final, c’est comme
Comparons maintenant leurs avantages et leurs inconvénients. Les principales forces du Libor sont indéniablement sa souplesse et son taux attractif. Toutefois, payer moins d’intérêts implique une augmentation de son revenu imposable, ces derniers étant déductibles fiscalement. Aussi, une partie de l’économie réalisée repart directement aux impôts. De plus, la différence de taux entre les deux produits est minime actuellement. Certes, en cas de hausse du taux Libor, il est possible de passer son prêt en taux fixe, mais probablement plus aux conditions actuelles. Les faiblesses du Libor, à savoir le manque de sécurité et le risque de fluctuation, sont les grandes forces du taux fixe, qui permet justement de connaître les paramètres de son financement, en évitant ainsi toute mauvaise surprise en cas de volatilité des taux. En contrepartie, en cas de rupture
Stéphane Lanz
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d’un taux fixe avant échéance, le client sera soumis à une pénalité pour résiliation anticipée. Cette dernière est calculée entre le taux de refinancement de l’établissement financier au moment de la réservation et le taux sur lequel l’établissement pourra réinvestir, aux conditions du marché, l’argent remboursé sur la durée résiduelle du taux initialement prévu. En se référant à l’évolution des taux de ces dix dernières années, les propriétaires qui ont misé sur le taux Libor sortent grands gagnants, tant ce dernier a été plus avantageux que les taux fixes. Toutefois, force est de constater qu’il est plus facile de dresser un bilan sur le passé plutôt que s’aventurer dans le futur. En effet, si la tendance laisse entrevoir une certaine stabilité du taux Libor, du moins dans un avenir proche, qu’en est-il des années à venir et êtes-vous prêts à prendre ce pari ou préférez-vous dormir sur vos deux oreilles en maitrisant votre loyer pour les prochaines années ? Un conseil avisé vous permettra certainement de cibler au mieux le produit idéal en fonction de vos besoins et de votre situation personnelle.
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NON au vieillissement du parc locatif ! La Commission des affaires juridiques du Conseil national a refusé, à juste titre, le 13 mai 2016 d’entrer en matière sur la révision du droit du bail proposée par le Conseil fédéral qui découragera le propriétaire de mettre en location des logements et contribuera au vieillissement du parc locatif. l’immobilier Vaud (USPI Vaud), 68 % des locataires estiment que le locataire est bien protégé par la loi.
Le Conseil fédéral a transmis aux Chambres fédérales un projet de modifications du code des obligations (CO) touchant le droit du bail. Il est notamment prévu de rendre obligatoire, dans toute la Suisse et même en l’absence de pénurie de logements, l’usage d’une formule officielle en cas de conclusion d’un nouveau bail d’habitation. Ce formulaire indiquera le loyer précédent ainsi que les motifs d’une éventuelle hausse de loyer.
Le Conseil fédéral propose également que les augmentations de loyer fondées sur des améliorations entraînant une plusvalue ou sur des améliorations énergétiques ne peuvent prendre effet, au plus tôt, qu’une année après l’entrée en vigueur du bail, sauf si elles sont annoncées par écrit avant la conclusion du bail. Autrement dit, le propriétaire qui souhaiterait moderniser ses appartements ou assainir énergétiquement son immeuble ne pourra pas reporter une partie des coûts de ces travaux sur les loyers, ce qui ne l’incitera pas à procéder à tels travaux et contribuera au vieillissement du parc locatif. Cette mesure proposée contredit en outre la volonté des autorités politiques d’inciter les propriétaires à assainir énergétiquement leurs immeubles.
C’est le lieu de rappeler qu’actuellement l’article 270 alinéa 2 CO prévoit qu’en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire l’usage d’une telle formule, ce qui est d’ailleurs appliqué, en Suisse romande, dans les cantons de Vaud, Genève, Neuchâtel et Fribourg. Le marché du logement diffère d’un canton à l’autre, ce qui justifie des mesures hétérogènes. Avec la proposition du Conseil fédéral, les cantons du Valais et du Jura se verraient contraints de prévoir une telle formule.
C’est le lieu de relever que, selon l’enquête réalisée par l’insitut M.I.S. Trend, à Lausanne, 93 % des locataires se déclarent très ou assez satisfaits de leurs conditions de logement. En outre, 60 % des locataires estiment que leurs bâtiments sont bien entretenus. Autrement dit, les locataires souhaitent loger dans des bâtiments bien entretenus. La mesure prévue par le Conseil fédéral rate donc sa cible.
La multiplication des règles bureaucratiques ne va pas produire davantage de logements. En outre, le droit actuel permet déjà au locataire d’exiger que le montant du loyer fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué. Ainsi, il est erroné de prétendre que l’usage d’une formule obligatoire sur tout le territoire suisse en cas de conclusion d’un nouveau contrat de bail va permettre d’accroître la transparence dès lors que le locataire peut déjà, en vertu du droit actuel, connaître le montant du loyer fixé dans le précédent contrat de bail. Cette volonté de durcir le droit du bail est contre-productive. En effet, le propriétaire ne sera pas incité à construire des logements au vu des lourdeurs administratives que la location de ceux-ci implique et cela contribuera à accentuer la pénurie de logements.
En définitive, c’est à bon droit que la Commission des affaires juridiques du Conseil national a refusé d’entrer en matière sur ce projet de révision qui durcit le droit du bail, découragera le propriétaire de construire des logements, et contribuera au vieillissement du parc locatif. Cette révision va être prochainement discutée au sein du plénum du Conseil national et nous invitons les parlementaires à refuser d’entrer en matière.
Par ailleurs, selon une enquête réalisée auprès de 500 locataires vaudois, en début d’année 2016 par l’institut M.I.S. Trend, à Lausanne, sur mandat de la Chambre vaudoise immobilière (CVI) et l’Union suisse des professionnels de Frédéric Dovat Secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) Route du Lac 2, 1094 Paudex. Tél.: 058 796 33 00. Web: www.uspi-suisse.ch
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Le marché genevois amorce une détente Plus de ventes, en dépit du plus faible taux de vacance de Suisse : Le marché se détend un brin à Genève. L’offre croît légèrement, les prix se tassent mais la demande reste très importante. En particulier pour les petits appartements. Le tassement des prix se poursuit à Genève. Amorcée en 2012, cette détente se situe dans une fourchette de 5% à 20%, variable en fonction des biens. La baisse est particulièrement sensible dans le secteur du luxe et des villas, ainsi que des bureaux. Cette tendance est donc moins perceptible dans les PPE. Aujourd’hui, grosso modo, et sans tenir compte de la situation particulière des biens, le mètre carré en ville se situe dans une fourchette de 9 000 francs à 12 000 francs, contre 8 500 francs à 9 000 francs dans le reste du canton. A noter que l’intervention de l’Etat, dans la zone dite de développement, se traduit par un prix du mètre carré oscillant entre 7 000 francs et 7 500 francs. « A la vente, le prix moyen du mètre carré sur le canton se situe à environ 8 500 francs, précise Etienne Nagy, directeur général et administrateur de Naef Immobilier. Pour un 4,5 pièces d’une surface de 100 mètres carrés, cela représenterait une valeur de 850 000 francs, montant auquel il convient de rajouter une place de parc et les frais d’acquisition pour porter l’investissement total à environ Frs 950 000 francs. Pour
une villa individuelle d’une surface d’environ 200 mètres carrés, avec un terrain de 800 mètres carrés, le prix sera de l’ordre de 2 millions de francs. Pour une villa jumelle d’environ 160 mètres carrés, le prix oscille entre 1,4 et 1,8 millions de francs. A noter cependant qu’il s’agit bien là de prix moyens avec des écarts importants en fonction du lieu d’emplacement de la villa ou de l’appartement». Grâce à une certaine croissance de l’offre, la tendance générale des prix du logement se dirige vers un tassement. Par conséquent, le risque d’une bulle immobilière s’est considérablement éloigné. En 2012, nous évoquions dans nos colonnes des prix qui allaient de 10 000 francs à 150 000 francs le mètre carré. Autrement dit, sans évoquer la question sensible des nouvelles restrictions bancaires, le logement est désormais plus abordable à Genève. Reste le problème de l’offre, toujours aussi problématique en ville et dans le canton. A 0,4%, il est le plus faible de Suisse.
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Mais les professionnels de l’immobilier n’en constatent pas moins un plus grand nombre d’offres de vente. Une étude de Credit Suisse indique que le nombre de logements vacants a nettement augmenté en 2015 pour dépasser le seuil critique des 100 appartements. Et surtout, en 2015, plus de 2’000 nouveaux logements ont été construits à Genève, le chiffre le plus élevé enregistré ces dix dernières années.
Mais à Genève, même si la situation évolue positivement, il faut beaucoup de temps pour voir aboutir un projet de construction. Il s’agit de la principale source de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le plan directeur cantonal n’en prévoit pas moins quelque 50 000 futurs logements à l’horizon 2030. Plusieurs grands projets témoignent ainsi de la volonté des autorités d’en finir avec l’éternel manque de logements au bout du lac. Sur la rive droite, l’écoquartier des Vergers, à Meyrin, devrait voir ses 1 250 logements disponibles en 2018, dont 300 appartements en PPE, 200 en loyer libre, tandis que le solde est destiné à des coopératives. A Vernier, quelque 1000 logements seront finalisés en 2018.
Le marché du neuf et de la revente présente une proportion relativement équilibrée : « Pour le segment des appartements PPE, nous avons enregistré sur 2015 un peu plus de 1’300 transactions avec une proportion de 60% de logements à la revente et 40% d’appartements neufs », explique le directeur général et administrateur de Naef Immobilier.
Dans le secteur de Carouge, la construction de 1200 logements planifiés pourrait démarrer entre 2017 et 2018. A Lancy et à Plan-les-Ouates, La Chapelle-Les Sciers prévoit 1300 logements, des commerces, une école, des jardins et des espaces publics. Sur la rive gauche, le grand projet des Communaux d’Ambilly consiste à urbaniser un secteur d’environ 36 hectares situé sur la commune de Thônex. Le contexte est très favorable à l’urbanisation de ce secteur, notamment en raison de la proximité des deux gares CEVA de Chêne-Bourg et d’Annemasse, qui mettront le secteur
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Toujours aussi forte, la demande est alimentée par l’arrivée de nouveaux habitants. Les statistiques cantonales indiquent que 8 000 nouveaux habitants sont arrivés en 2014. A Genève, ce sont essentiellement les petits appartements, de 2,5 à 4 pièces qui trouvent preneurs. « Le critère de la centralité est prépondérant dans la recherche de logements », précise encore Etienne Nagy. Comme ailleurs en Suisse, alors même que l’offre est restreinte, les acheteurs prennent leur temps et comparent les biens et les prix.
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Des offres intéressantes sont proposées en copropriété en tantième, l’équivalent des PPE helvétiques. Franco Suisse Deux Lacs affirme que la qualité des logements est équivalente dans les deux pays. En termes d’accès à la propriété, les situations méritent la comparaison. « Nyon et le Pays de Gex, par exemple, sont attractifs, dès lors que l’écart de prix justifie le déplacement, » ajoute Hélène Bourgeois. Même phénomène en Haute-Savoie: A Arenthon, par exemple, la propriété d’une villa duplex de trois chambres est accessible dès 280 000 euros. »
en connexion avec l’ensemble de l’agglomération et de la région. Le potentiel total du quartier est d’environ 2300 logements, de 2017 à 2030, en trois étapes. Avec l’arrivée de LÉMAN Express, fin 2019, la gare de Chêne-Bourg deviendra un pôle central des Trois-Chêne, avec de nouveaux espaces publics, des logements, des commerces et des activités. Ces nouveaux développements s’insèrent dans des quartiers dont le patrimoine bâti et naturel sera largement préservé et mis en valeur. Mais Genève, dans une perspective immobilière, c’est aussi la France voisine. Le marché du neuf s’y porte bien, de l’aveu même des professionnels de l’immobilier : « On peut noter tout fois quelques disparités entre les zones frontalières, précise le chef d’agence Savoie du promoteur immobilier Franco Suisse Deux Lacs. Les marchés du Pays de Gex et ceux de Haute-Savoie (Genevois, Chablais et l’agglomération d’Annecy) étant structurés différemment, ils ne réagissent pas à l’environnement économique de la même manière. En général, les taux d’intérêts très bas et les aides aux investisseurs forment un ensemble de conditions favorables. » « Les deux marchés sont complémentaires, explique Hélène Bourgeois, responsable communication et marketing du Groupe Capelli. De toute manière, l’offre genevoise ne permettrait pas d’absorber toute la demande à elle seule. » Selon Franco Suisse Deux Lacs, « les deux marchés, si l’on s’en tient à la Suisse romande frontalière, sont, en tout état de cause, difficiles à comparer, car très différents. C’est clairement le marché français qui permet à la zone économique du Grand Genève de maintenir un niveau d’offre minimum. »
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Vu du ciel, la région genevoise ignore les frontières nationales et cantonales et c’est donc aussi le cas sur le marché du neuf. Pour Franco Suisse Deux Lacs, « le marché du logement, côté français, constitue donc une véritable alternative au marché de Genève et de sa région, en attirant Suisses et frontaliers. » Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si le Grand Genève y déploie actuellement un important réseau de transports en commun. Franco Suisse Deux Lacs, qui connaît bien ces secteurs pour y être implanté durablement, y développe d’ailleurs plusieurs projets de standing : à Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly, dans le Pays de Gex, mais également à Saint-Julien-en-Genevois, Veigy-Foncenex, Ville-la-Grand et Cruseilles, en Haute-Savoie.
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