No 191 | Du 9 mars au 30 mars 2016
Lutry - VD | 21 appartements à vendre de 3.5 à 5.5 pièces dès Fr. 920’000.- | www.residences-esterel.ch | 021 781 01 01
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Isibatou Alidou
Responsable bouclage
Administration
Nicolas Nouguier
Brigitte Bopp
Conseiller médias
Montage
Stéphane Vuarnier Michaël Mayet Brice Goron Christophe Berdot
Studio Dilsen
Financer la construction d’un appartement ou d’une villa 1ère partie SINE
Sur Vaud, l’offre augmente et les prix baissent
Spécial Habitat et Jardin
Impression
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Vaud Genève Fribourg Neuchâtel Valais Montagne
Ne pas jeter sur la voie publique – préservons l’environnement
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Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à
Rédaction
la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les
ImmoStreet.ch SA Rue de la Mercerie 12 1003 Lausanne Tél.: 021 321 77 07 Fax: 021 321 77 05 edition@immostreet.ch www.immostreet.ch
prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.
Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Cardis Immobilier Tirage 40’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires
Prochain numéro le 30 mars 2016
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Accession à la propriété en danger Selon l’étude Real Estate Focus 2016 publiée par UBS en janvier, il est fait état que l’accès à la propriété est de moins en moins viable financièrement pour les ménages dont les revenus ont tendance à stagner. UBS s’attend à une baisse des prix au cours de l’année. L’accession à la propriété devient de plus en plus difficile.
Dans l’étude d’UBS, MM. Matthias Holzhey et Maciej Skoczek relèvent qu’en 2015, les prix des offres de logements ont augmenté en nominal de 1.5 % pour les appartements et de 2 % pour les maisons individuelles. Selon ces auteurs, une possible hausse des prix reste très faible pour 2016. Les prix des villas devraient stagner cette année et ceux des appartements devraient diminuer de 1 %.
En outre, MM. Holzhey et Skoczek expliquent qu’afin de prévenir une bulle de crédit, connue aux Etats-Unis, les banques suisses appliquent des directives de capacité financière lors de l’examen d’un crédit hypothécaire. Compte tenu des faibles taux d’intérêt, le taux d’intérêt théorique pris en compte, dans le cadre de l’examen de la demande d’un crédit hypothécaire, est de 5 %.
Malgré le fait qu’avec la baisse des taux hypothécaires, l’accession à la propriété est devenue attractive, il n’en demeure pas moins que les conditions pour l’octroi d’un crédit hypothécaire se sont drastiquement resserrées. MM. Holzhey et Skoczek relèvent que depuis la mi-2014, les dépenses courantes portant sur un logement en propriété sont inférieures à celles d’une location d’un bien comparable. Compte tenu de cet élément, le nombre de locataires désirant acquérir un logement a passablement augmenté.
Ces restrictions ont des conséquences sur le marché immobilier de la propriété. Les potentiels acquéreurs sont contraints de revoir leur rêve en matière de logement. La taille des appartements se réduit. Depuis 2008, il est constaté, selon UBS, une diminution de 10 %, par rapport à son maximum et la tendance reste baissière. Afin de pouvoir acquérir un logement, de nombreux ménages se tournent vers des localités décentrées.
Si un nombre élevé de locataires rêvent de devenir propriétaires, ce cercle d’intéressés se réduit fortement au vu des conditions exigées pour l’octroi d’un crédit hypothécaire. MM. Holzhey et Skoczek rappellent que le coût théorique d’un bien (taux théoriques de 4 à 5 % augmentés des charges et paiements d’amortissements) ne doit pas dépasser un tiers du revenu annuel brut. A titre d’exemple, UBS précise qu’en 2008, la moitié des ménages suisses remplissait les exigences en matière de crédit hypothécaire pour l’achat d’un logement neuf de 120 m2, financé à 80 % par un tel crédit. Actuellement, cette proportion de ménages est réduite à un quart, ce qui s’explique par la stagnation des revenus au regard de la hausse des prix des biens immobiliers. Par ailleurs, les restrictions supplémentaires imposées par l’Association suisse des banquiers en matière d’apport des fonds propres dont une part de 10 % ne doit pas provenir de l’avoir de prévoyance professionnelle, sans compter les obligations en matière d’amortissement, compliquent encore l’obtention du crédit hypothécaire.
Concernant les biens immobiliers haut de gamme, MM. Holzhey et Skoczek observent depuis trois ans une baisse des prix des offres dans l’arc lémanique. Il en va de même dans de nombreux endroits prestigieux en Suisse allemande. Enfin, UBS constate également que les prix d’achat des appartements ont augmenté plus vite dans les villes offrant des biens à des prix attractifs. Par exemple, dans certains centres urbains tels qu’Aarau ou Fribourg, cette hausse dépassait 10 %. Dans ces villes, le coût d’un bien en propriété est souvent moins cher que celui d’un bien en location. A l’inverse, il est relevé, dans l’étude d’UBS, qu’à Zurich, Lausanne, Genève, les coûts de la propriété sont soit plus élevés ou soit équivalents à ceux de la location pour un objet comparable. Cela étant dit, MM. Holzhey et Skoczek précisent qu’en 2015, le niveau des prix a stagné dans les villes de Zurich et de Lausanne et a chuté de 4 % à Genève.
Frédéric Dovat Secrétaire général de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) Route du Lac 2, 1094 Paudex. Tél.: 058 796 33 00. Web: www.uspi-suisse.ch
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Edition Mars 2016
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Financer la construction d’un appartement ou d’une villa ère 1 partie Par Stéphane Defferrard, administrateur-directeur de DL | Conseils en financement immobilier Construire son logement peut se révéler être une véritable aventure. Nous allons en aborder les principaux paramètres. En premier lieu, il est nécessaire de disposer de fonds propres d’un montant de 20 % (dont la moitié ne doit pas provenir de la caisse pension ni d’un prêt remboursable) du prix total du bien et d’environ 5% (dans le canton de Vaud) pour payer les frais de mutation. Ces fonds peuvent provenir d’épargne, de donation, de titres ou d’éventuels placements et aussi d’un prêt d’une tierce personne et, s’il s’agit de son futur logement principal, d’avoirs de 2ème et de 3ème pilier. Il est possible de « mettre la main à la pâte » en faisant soi-même d’éventuels travaux ; l’économie de main d’œuvre engendrée sera considérée comme des fonds propres. Le solde du financement sera assuré par un établissement financier, généralement une banque via un crédit de construction. Ce dernier sera utilisé selon l’avancement des travaux pour le paiement des maîtres d’état et sur présentation de factures signées par
l’entreprise générale ou l’architecte et le propriétaire. L’avantage du crédit de construction est que les intérêts, appelés intérêts intercalaires, sont inclus dans le coût de construction afin de ne pas devoir supporter deux loyers durant la période des travaux. Bien souvent une commission trimestrielle, cependant négociable, de l’ordre de 0.25 % est ajoutée. A la fin des travaux, ce crédit de construction sera transformé en prêt hypothécaire, opération appelée : la consolidation. La consolidation consiste à réunir toutes les factures effectives afin de déterminer le prix final réel de la construction. Un ajustement de fonds propres ou de prêt peut être exécuté. Il faut maintenant déterminer le taux du prêt hypothécaire. L’option la plus fréquente est effectuée à la consolidation, mais le risque que les taux d’intérêt augmentent depuis le démarrage du projet existe. Afin de limiter ce problème, il est possible de « réserver » un taux jusqu’à 12 mois
Stéphane Defferrard
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à l’avance, voire 24 mois. Un coût de réservation (forward) oscillant entre 0.20 % et 0.50 % peut être ajouté. Une autre alternative est de consolider le crédit de construction par tranches. Ces tranches sont, en général, d’un minimum de CHF 100’000.-. Enfin, certains partenaires financiers mettent directement à disposition un prêt hypothécaire libéré également en tranche, sans passer par le crédit de construction. Cela permet d’économiser la commission trimestrielle, de pouvoir fixer au fur et à mesure son loyer sans forward. Il existe donc passablement d’options pour mener à bien son projet et il est nécessaire d’en connaître toutes les spécificités avant le premier coup de pioche.
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Salon de l’Immobilier Neuchâtelois
6e édition du 13 au 17 avril. Être sérieux sans se prendre au sérieux! Lors de la 5e édition anniversaire, Le Comité a utilisé l’adage mentionné en titre: «Soyons sérieux sans se prendre au sérieux».
Salon le mercredi à 17h30 avec discours et apéritif de bienvenue voir de nombreuses conférences didactiques durant les 5 jours. Ne manquez pas également la journée du vendredi dédiée à l’architecture avec des invités d’honneur et de renom.
Repris par tous, partenaires et exposants ont enchanté les visiteurs par l’accueil, le professionnalisme mais également les festivités proposées. Pour cette 6e édition, nous gardons ces valeurs du 13 au 17 avril aux patinoires du littoral.
Pour le côté détente, nous avons toujours notre poumon de verdure, la place du village et ses soirées animées. Et pour créer le buzz, on vous propose l’amour dans le pré du Salon….avec la venue de la belle animatrice de l’émission vedette de M6 «l’Amour est dans le pré», Karine Le Marchand, qui nous apportera un rayon de soleil et le bonheur champêtre dans les sillons du SINE2016.
Sans se prendre au sérieux en créant une ambiance sympathique et décontractée afin de vous accueillir dans les meilleures conditions car le SINE est aussi une fantastique plateforme de rencontre pour faire son marché, négocier, rêver, réseauter.
Je vous souhaite d’ores et déjà de belles visites.
Le Comité a travaillé toute l’année pour apporter ces deux touches avec le côté «sérieux» comme l’inauguration du
Pour le Comité d’organisation: Frédéric Pont, Président du SINE
Une surface d’exposition de 5’000 m² avec une centaine d’exposants
Horaires d’ouverture
Tarifs
Une zone de conférences et de démonstrations
Mercredi à Vendredi
Adultes CHF 8.–
14H À 21H
Un restaurant et un service traiteur à disposition Une garderie gratuite Un Forum de 500 m² avec un programme de conférences professionnelles
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Sur Vaud, l’offre augmente et les prix baissent
En phase de stabilisation, voir de léger recul, le marché immobilier vaudois présente toutefois de belles opportunités. A la veille d’Habitat-Jardin, qui commence le 12 mars à Expo Beaulieu Lausanne, bref tour d’horizon du canton. Dans le canton de Vaud, un phénomène suisse est patent : l’intérêt pour la propriété du logement est stimulé par l’accalmie des prix. Et ce d’autant plus que les taux d’intérêt pour les emprunts hypothécaires demeurent toujours historiquement bas. « Il est vrai que nous constatons un ralentissement des affaires, note Pierre Aguet, administrateur et directeur général Groupe Cogestim, à Lausanne, et membre du Comité de l’USPI Vaud. Mais le début de l’année n’en n’a pas moins démarré dans la lignée de nos objectifs et la demande reste dynamique. » Dans l’ensemble des régions du canton, les opportunités sont de plus en plus nombreuses, à des prix différents. « On trouve des immeubles de rendements, qui commencent à être disponibles, avec des rendements, certes faibles, et des loyers élevés,» remarque Pierre Aguet. Bien entendu, comme le souligne également ce professionnel de l’immobilier, les affaires sont conclues moins rapidement. En cause, entre autres, le durcissement des règles en matière de financement, les procédures administratives et les relations avec les personnes clés. Dans ce contexte, quatre grandes régies immobilières ont décidé de se retirer de la 12e édition du Salon immobilier de Lausanne, qui devait se tenir du 17 au 20 mars. En revanche, Habitat-Jardin aura bien lieu du 12 au 20 mars, à Expo Beaulieu Lausanne. Plus de 500 professionnels de l’habitat attendent les visiteurs sur le stand des exposants de cette manifestation incontournable de Suisse romande.
Pierre Aguet, «si les prix continuent à baisser, l’offre, quant à elle, augmente toujours. » Et de constater que les nouveaux projets ont tendance à être plus compétitifs que les anciens. « C’est est un bon signe, démontrant qu’en général, les acteurs immobiliers ont pris la mesure des impératifs du marché. » En raison de la détente du marché lémanique, on peut constater une offre considérable dans des régions dites périphériques, où les promoteurs avaient vu un peu trop grand. Qu’on se le dise, dans le Chablais ou dans la Broye, on trouve actuellement bon nombre d’objets de bonne qualité qui attendent preneur. Au vu du contexte de reflux vers les rives du lac, ils se négocient, parfois, à des prix avantageux. Mais attention à ne pas faire de généralité, surtout dans des régions décentrées, où les affaires sont toujours plus tendues : « Le prix d’un objet de même catégorie varie d’une rue à l’autre, en ville, et d’un village à l’autre en campagne, précise Pierre Aguet. De manière générale, cependant, je confirme que les prix continuent à se stabiliser à la baisse dans les régions les plus dynamiques. » Dans les régions comme le Gros-de-Vaud, ou le Nord vaudois, il n’y pas toutefois pas de correction à la baisse automatique. Car certains prix, en comparaison avec d’autres, y étaient encore bas. Tout juste sortis de terre, ou en phase de construction, de nombreux projets d’appartements neufs, initiés dans le boom immobilier qui a précédé 2010, ont également pour effet d’accroître le marché de la revente. Au niveau des grands projets, le canton de Vaud n’est pas en reste. Mais, prévient Pierre Aguet, il ne faut pas oublier que l’équilibre du marché est très sensible. « Il faut prendre garde à ce que l’offre ne dépasse pas la demande. » Le développement des grands projets doit donc se faire par étapes. Il en va de l’équilibre du marché immobilier.
Plu que jamais, les vendeurs sont contraints, aujourd’hui, de vendre au prix juste. Dans le canton de Vaud, comme ailleurs en Suisse romande, l’heure n’est en effet plus aux envolées de la dernière décennie. Dans le secteur de la PPE, en particulier, la contraction des prix, qui se situe dans une fourchette de 5% à 10%, se traduit dès lors par une attention redoublée des acheteurs. Dans le secteur de la maison individuelle, la correction à la baisse est également sensible, mais dans une moindre mesure. Comme l’explique aussi 9
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LUTRY PLAISANCE
PRÉ-VILLAGE
Magnifique vue sur le lac et les Alpes / 4.5 pièces / 3 chambres / environ 174 m2 utiles répartit sur 2 niveaux / Séjour avec poêle et cuisine ouverte / Entièrement rénovée entre 2009 et 2011 / Grande parcelle de 1’482 m2 / Quartier résidentiel / Orientation sud / Garage / A visiter absolument.
Rez-de-chaussée / Contemporain et de bon goût / Simplex de 4.5 pièces / Grand séjour avec cuisine ouverte / 3 chambres dont une avec salle de bains privative / 1 terrasse accessible depuis le séjour, 1 terrasse desservant les chambres / Cave et 2 places de parc en sous-sol / Construction de 2009.
Très beaux appartements du 2.5 pièces au 4.5 pièces / Finitions de qualité / Belles terrasses ou jardins privatifs / Vues lac et Lavaux / Fiscalité attractive.
Desservi directement jusqu’à Lausanne / Toutes commodités / 4,5 pièces dès 90 m2 / Avec balcon et vue dégagée / Appartements neufs / Place de parking en sus.
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Edition Mars 2016
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Le Mont-sur-Lausanne
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Le Mont-sur-Lausanne
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Givrins
Réf. 22411
Pieds dans l’eau et vue panoramique
Belle villa individuelle proche de la ville
Superbe villa de 6.5 pièces
• 4.5 pièces, 282 m², terrasse de 87 m², jardin • Chambres en suite avec dressing, port privé • Prestigieuse résidence sécurisée, cave à vin
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022 994 20 80 | ventesnyon@domicim.ch
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Saint-Prex
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Leysin
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Appartement de 5.5 pièces sur deux niveaux
Luxueux chalet au coeur de Leysin
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CHF 895’000.- | Jean-Jacques Muller
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Cheseaux-Noréaz
NORD-VAUDOIS
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Réf. 26673
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Champvent
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Belle maison d’architecture de 5.5 pièces
Belle maison mitoyenne de 5.5 pièces
Spacieuse maison de village de 8.5 pces
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• Avec appt de 2 pces + surface commerciale • Cave, galetas, combles aménageables • Jardin, places de parc, à 10 min. d’Yverdon
CHF 1’480’000.- | Rosa Cardaba
CHF 980’000.- | Rosa Cardaba
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Vaud
Foncia et Domicim s’unissent pour devenir... Domicim !
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Les résidences de Crousaz
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Information et réservation : Téléphone : 021 807 17 65 E-mail : immolac@immolac.ch Site internet : www.immolac.ch
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