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Les documents d’une demande de financement à collecter 1/2 Par Stéphane Lanz, administrateur – directeur de DL | Conseils en financement immobilier.

Dans un processus d’acquisition, une étape importante est la préparation d’un dossier de demande de financement.

Documents en rapport avec le(s) preneur(s) de crédit:

En effet, l’octroi d’un financement hypothécaire dépend principalement de deux paramètres : la situation financière des débiteurs (notamment l’apport personnel en fonds propres et la capacité à faire face aux charges futures du prêt) ainsi que la valorisation du bien immobilier par l’institution créancière.

Identité et situation familiale:

Lorsque nous présentons un dossier complet, nous donnons une «image» positive des demandeurs. Il faut savoir que, dans la plupart des établissements financiers, un dossier est traité par un organe de décision qui statuera sur l’octroi. Les documents usuels demandés sont répartis en deux catégories, celle qui concerne les demandeurs du prêt et celle en rapport avec l’objet immobilier: Le taux le plus bas, à 3 ans, négocié la semaine du 2 au 6 novembre 2015

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• la carte d’identité ou le passeport avec une signature originale sur la copie, le permis B ou C recto verso pour les étrangers, le livret de famille.

Revenus, situation financière et patrimoine actuels: • les 3 dernières fiches de salaire (qui prouvent une continuité de vos revenus) ou si vous avez un statut d’indépendant les 3 derniers bilans et comptes de pertes & profits, le dernier certificat de salaire annuel, les justificatifs d’autres revenus (par exemple: activité accessoire, revenu locatif, etc.) qui seront ajoutés à ceux de l’activité lucrative principale et ainsi amélioreront le rapport entre les charges du bien immobilier et vos revenus. Vous devez également remettre la dernière déclaration d’impôts complète, l’extrait de l’office des poursuites datant de moins de 3 mois, les contrats de leasing et/ou de crédit en cours, les jus-

Stéphane Lanz

tificatifs des fonds propres (afin de vérifier leur provenance) et si vous êtes divorcé: le jugement de divorce qui attestera des pensions versées ou reçues.

Situation financière future: • la dernière attestation des prestations de votre caisse de pension avec, le cas échéant, une simulation après retrait, les polices d’assurances vie et de 3ème pilier libre ou lié et les relevés de comptes de 3ème pilier bancaire. Ces documents devraient déjà être en votre possession, sinon votre employeur, votre caisse de pension, l’office des poursuites et votre banque pourront vous les remettre. Si vous êtes actuellement à la recherche d’un bien immobilier, ayez d’ores-et-déjà ces documents rassemblés et photocopiés, au cas où vous devriez prendre une décision rapide pour votre achat. La suite de notre article traitant des «Documents en rapport avec le bien immobilier» sera publiée dans notre prochaine chronique.

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Sobriété et durabilité A chaque époque ses tendances. Aujourd’hui, plus que jamais, les temps sont à la sobriété, que ce soient des couleurs ou des matériaux. Les progrès technologiques vont de pair avec les économies d’énergie, facilitant de grandes ouvertures ou un jeu décalé des fenêtres sur les façades. tains éléments de construction réapparaissent souvent dans l’environnement nouvellement construit: «Nous constatons, entre autres, un engouement pour les garde-corps en verre.» Une tendance qu’Yves Favre juge intéressante, dès lors toutefois que le bâtiment bénéficie d’une situation intimiste, comme c’est le plus souvent le cas dans les biens d’exception. Dans un environnement urbain, par exemple, la transparence n’est pas forcément de mise. Et pourtant, l’usage du verre est désormais répandu sur les balcons de PPE. Du point de vue des couleurs, la sobriété est de mise. Les façades aux teintes vives n’ont plus trop la cote. Les murs sont généralement recouverts d’un crépi discret, venant recouvrir les structures isolantes, qui ont au moins 40 centimètres d’épaisseur. Au niveau des carrelages, la tendance n’est pas non plus à la fantaisie. Et la clientèle privilégie des carreaux de grand format. Yves Favre observe aussi un certain goût pour les ouvertures de façades décalées: «On joue sur les formats de fenêtres et sur leur disposition, pas forcément alignées.» L’évolution des techniques de chauffage et d’isolation permet aux architectes de laisser entrer bien plus de lumière dans les intérieurs. De nombreuses ou larges surfaces vitrées sont désormais privilégiées.

Architecture d’accompagnement, imitant l’ancien? Ou, au contraire, bâtiments expérimentaux, aux lignes résolument modernes? En Suisse romande, comme ailleurs dans le pays, le paysage bâti n’est pas déterminé par la seule vision de l’architecte ou de sa clientèle. L’Etat et les communes ont leur mot à dire, et dans certains cantons ou certaines régions, plus que d’autres. Malgré tout, des tendances, obéissant tant à la mode, qu’aux contraintes énergétiques et techniques, sont observables. Rapide tour d’horizon, non exhaustif.

La vision architecturale Pour que l’architecture d’aujourd’hui s’exprime, celle-ci doit se confronter à trois contraintes fondamentales: légales, financières et techniques. L’emplacement, la forme et l’espace de l’objet à bâtir sont déterminés par l’équilibre entre ces trois prérequis. Commence alors la phase créative, proprement dite, où le client exprime une vision idéale de la maison. L’architecte y répond en exprimant son savoir-faire technique et sa créativité artistique. Tout projet est, par définition, évolutif.

L’influence de l’Etat et des communes

Ce qui ne se ferait plus

La Confédération et les cantons, mais encore les communes ont leur mot à dire sur vos projets de construction. A l’échelle du territoire national, le Conseil fédéral a décidé de mettre en vigueur, au 1er mai 2014, la loi sur l’aménagement du territoire, partiellement révisée, et l’ordonnance sur l’aménagement du territoire révisée. Cette révision prévoit des mesures contre le mitage du territoire. Chaque canton a aussi sa propre vision du développement territorial. Et dans les communes, les bureaux techniques des constructions ont également une influence déterminante sur vos projets immobiliers. Les architectes en témoignent, il devient de plus en difficile d’obtenir la moindre dérogation architecturale. Le temps manque, aujourd’hui, aux élus communaux pour discuter de tel ou tel projet. Les exécutifs se retranchent de plus en plus derrière les bureaux techniques, qui se bornent, souvent, à appliquer le règlement à la lettre.

Le béton et le bois sont moins visibles qu’avant la crise des années nonante. Si les structures porteuses sont en béton, les doubles parois en béton sont très rares, car hors de prix. De même, «on en voit plus de grands éléments préfabriqués en béton,» explique Yves Favre. Si bon nombre de bâtiments carburent encore au mazout, ce type de chauffage n’équipe plus les nouvelles constructions. Chauffage au gaz, pompes à chaleur et capteurs solaires prennent le relais. «Le développement durable est un mot à la mode. Je dirais qu’il s’agit d’être avant tout rationnel, en fonction des énergies à disposition sur la parcelle».

Différences régionales Sur Vaud, par exemple, l’architecture expérimentale a de beaux jours devant elle au niveau institutionnel ou dans les grands projets. Au niveau des communes, les particuliers verront leur projet se heurter à plus de résistance qu’en Valais ou sur Fribourg et Neuchâtel, où les projets de maisons individuelles, de type contemporain, ont plus de chance d’aboutir. Les différences régionales sont marquées et c’est d’ailleurs tant mieux.

Les tendances actuelles En Suisse romande, dans certains villages, pas une maison ne ressemble à une autre. Couleurs, formes, toits plats ou non, il y en a pour tous les goûts. Néanmoins, comme le note Yves Favre, associé du bureau module H architecture SA, à Etoy (VD), cer-

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Le marché immobilier romand a été marqué, en 2013 et en 2014, par une correction des prix à la baisse. Désormais, une stabilité se profile à l’horizon, sur fond d’augmentation de l’offre. Alors que les taux se maintiennent à leur niveau historiquement bas, le contexte est favorable à l’achat. La tendance à la baisse des prix en Suisse romande est désormais moins perceptible. Après des années de hausse constante, les corrections intervenues en 2013 et en 2014 sont désormais en phase de décélération. «Nous privilégions le scénario d’une stabilité des prix après la phase corrective de 2013-2014, explique Etienne Nagy, directeur général et administrateur du groupe Naef. Car à l’exception de Genève, l’offre en logements sur l’Arc lémanique est somme toute assez importante». Et de préciser: «Tant que l’immigration se poursuivra, la demande en biens immobiliers neufs et anciens restera vigoureuse. Nos perspectives restent positives, compte tenu notamment des conditions, très attractives, des taux d’intérêts». Pour un crédit à cinq ans, les taux fixes se situent à 1,33%, selon le relevé de l’indice hypothécaire de VZ VermögensZentrum à mi-septembre, et tel que rapporté dans PME magazine.

dans les zones périphériques, on observe un recentrage autour des villes et dans les régions traditionnellement attractives: «Le marché du neuf demeure très dynamique sur La Côte, en particulier dans les communes bien desservies par les transports publics et proches des axes autoroutiers ainsi que dans les centres urbains», observe Carine Cianfarani. Le directeur général et administrateur du groupe Naef confirme que «l’arc lémanique reste la région la plus dynamique de Suisse romande, proche des grands pôles économiques, où se concentre la plus grande activité immobilière». Néanmoins, comme le souligne Marc d’Andiran, responsable des agences du Valais du Groupe Gerofinance-Dunand | Régie de la Couronne, d’autres régions ne sont pas en reste, comme «Neuchâtel et Fribourg, très dynamiques». Avec des prix d’acquisition de 20 à 25% moins cher que dans l’Arc lémanique, Neuchâtel, en particulier le littoral, représente un pôle d’attraction très prisé, en raison notamment de sa proximité avec Berne et les grands axes autoroutiers. Quant à Fribourg, comme le notait une récente étude de la Banque Cantonale de Fribourg, le canton a su maintenir un niveau acceptable des prix, malgré une hausse démographique spectaculaire. En Valais, qui demeure un canton de propriétaires (57,2% des habitants), une étude de la BCVs indique que la demande est en retrait et l’offre à la hausse. Les disparités régionales demeurent importantes, avec, toutefois, une contraction des constructions ces deux

Observable notamment avec le nombre croissant de promotions, l’augmentation de l’offre suppose dès lors une analyse fine de l’objet. Les professionnels de l’immobilier s’accordent pour souligner, en particulier, l’importance de la situation de l’appartement ou de la maison convoités. «La demande reste quand même élevée, et ce d’autant plus que l’offre se raréfie sur les objets bien placés et au bon prix», souligne Carine Cianfarani, responsable de l’agence de Rolle du Groupe Gerofinance-Dunand | Régie de la Couronne. Plus que jamais, l’emplacement géographique est déterminant. Après des années de boom des constructions

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Edition Novembre 2015

L’acquisition d’un bien immobilier neuf, si elle s’inscrit dans un contexte favorable, comme c’est le cas en ce moment en Suisse romande, comporte également des avantages dans l’absolu. Didier Decker, responsable d’agences Lausanne-Lavaux du Groupe Gerofinance-Dunand | Régie de la Couronne, en relève deux, et pas des moindres: «Choix des finitions et peu de charges mensuelles». Même son de cloche du côté du Valais où Marc d’Andiran note également «les charges faibles et l’absence de travaux à prévoir.» Ce professionnel observe un intérêt prononcé de la clientèle pour des appartements entre 2,5 et 3,5 pièces.

dernières années. Sur le marché de la PPE, le marché est dynamisé par la forte croissance démographique du canton. C’est particulièrement notable à Sion ou à Sierre.

Sur le fond, Carine Cianfarani insiste: «C’est le moment pour acquérir un bien, que ce soit dans du neuf bien placé, sous la forme d’un investissement ou dans le but d’y établir sa résidence principale». Etienne Nagy constate, lui aussi, l’intérêt du client à «pouvoir participer à un certain nombre de choix, pas nécessairement les grandes orientations architecturales, mais celui des typologies et des matériaux de finition.» Et ce, dans un climat de construction marqué par la préservation de l’environnement: «De plus en plus de projets dit «énergétiquement positifs» se développent. Ils deviendront la référence de demain».

Du côté du canton de Vaud, les experts s’entendent pour envisager une sortie progressive d’années d’étranglement en termes d’offre. Le Conseil d’Etat vaudois a en effet inscrit dans son programme de législature 2012-2017 la lutte contre la pénurie de logements, en tant qu’objectif prioritaire. Par le truchement du Plan directeur cantonal et via les projets d’agglomération, de nouvelles perspectives se profilent, comme il apparaît dans une étude réalisée par i Consulting, avec le soutien conjoint de la BCV et de la Fédération vaudoise des entrepreneurs. De nouveaux terrains seront ainsi disponibles dans ce canton, avec des constructions susceptibles d’accueillir près de 400’000 habitants d’ici 2024.

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Gilly

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BELLE VILLA INDIVIDUELLE

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CHF 2’800’000.- | Réf. 25409 - Marcus Rothenbuehler

Prix sur demande | Réf. 25274 - Laurent Jagou

Contact : 021 804 70 91 – ventesmorges@domicim.ch

Contact : 022 994 20 80 – ventenyon@domicim.ch

Bouveret

Les Evouettes

Prix sur demande | Réf. 26601 - Laurent Jagou Contact : 022 994 20 80 – ventenyon@domicim.ch

La Tour-de-Peilz

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BEL APPARTEMENT DE 3.5 PIÈCES

APPARTEMENT NEUF DE 3.5 PIÈCES.

• Appartement de 3.5 pces réparti sur 109 m² • Calme et avantages d’un lieu de vacances • Place de parc extérieure incluse

• Appartement de 3.5 pces pour 116 m² • Zone d’habitation à 2 min de la gare • Places de parcs extérieures et garage en sus

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CHF 600’000.- | Réf. 26049 - Julien Schneider

CHF 575’000.- | Réf. 26133 - Jean-Jacques Muller

Contact : 021 966 89 51 – ventesmontreux@domicim.ch

Vaulion

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Penthaz

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Vaud

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Magnifique individuelle de 260 m2 jouissant d’une splendide parcelle de plus de 1’924 m2 à deux pas du centre village. Entièrement rénovée en 2012 avec de très beaux matériaux et des finitions d’excellente facture. Vue sur le lac et les Alpes. CHF 1’875’000.–

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Appartement neuf, 5 ½ pièces, 145 m2, 3 chambres à coucher, espace bureau, 2 salles-de-bains. Finitions très actuelles. Verdure, tranquillité absolue. 2 places de parc. CHF 890’000.–

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Lausanne-Ouchy

Lutry/La Conversion

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Charmante villa individuelle de 5.5 pièces sur parcelle de 284 m2 dans le hameau «La Mauguettaz» situé à 2 km d’Yvonand et à 5 km d’Yverdon.

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Montpreveyres

Dans un cocon de verdure, au calme, chalet de 3.5 pièces rénové en 2002, 80 m2 habitables + sous-sol complet, veranda et grande terrasse, agrandissement possible ; terrain plat 1’175 m2. CHF 640’000.-

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