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Sommaire

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Etre codébiteur solidaire : les conséquences

Le neuf séduit plus que jamais

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Spécial immobilier du neuf

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Toute reproduction même partielle est interdite, sauf autorisation préalable et écrite à

Rédaction

la direction. Les articles insérés n’engagent que la responsabilité de leurs auteurs. Les

ImmoStreet.ch SA Rue de la Mercerie 12 1003 Lausanne Tél.: 021 321 77 07 Fax: 021 321 77 05 edition@immostreet.ch www.immostreet.ch

prix sont à titre indicatifs sous réserve d’erreur typographique.

Une publication du groupe ImmoStreet Crédit photo de la couverture: © Pierre Étoile Tirage 45’000 exemplaires | Tirage “Confirmé REMP/FRP“ 40’682 exemplaires

Prochain numéro le 9 mars 2016

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Edition Février 2016

Etre codébiteur solidaire : les conséquences Par Stéphane Lanz, administrateur-directeur de DL | Conseils en financement immobilier

Lors de l’achat d’un bien immobilier par un couple marié, en partenariat enregistré ou par deux concubins, la part de propriété est dans la plupart des cas de 50% chacun. Il est toutefois possible de définir une proportion différente suivant les apports de fonds propres respectifs. En ce qui concerne le financement et quelle que soit la part de propriété, les deux acquéreurs seront codébiteurs solidaires pour la totalité du prêt et des engagements contractés avec l’institution financière. Dans le cas où l’un des acheteurs ne souhaite pas être codébiteur bien qu’il possède effectivement une part de copropriété, ses revenus ne seront pas pris en considération par la banque pour l’évaluation de la capacité financière. Cela pourrait amener à un refus de financement de la part de l’établissement si les revenus du débiteur unique ne sont pas suffisants. Dans certaines situations, un membre de la famille ou un tiers peut se por-

ter codébiteur solidaire pour pallier au manque de revenus du ou des demandeurs de crédit. Bien qu’il n’existe pas de réglementation type à ce sujet, la plupart des institutions financières se basent sur une pratique découlant de l’interprétation des articles 492 et suivants du code des obligations qui traitent du cautionnement en général. Ce faisant, elles demandent à ce que le codébiteur « externe » soit également copropriétaire du bien s’engageant ainsi économiquement dans le gage financé. Certaines institutions vont même plus loin et n’acceptent pas un codébiteur qui ne serait pas copropriétaire et qui n’habiterait pas le bien ! Il est important de préciser que, si l’engagement du codébiteur n’est plus demandé par la banque après quelques années compte tenu d’une évolution positive des revenus du débiteur principal, la part pourra être reprise, ce qui va impliquer un transfert immobilier donc des frais de droits de mutation, de notaire et de registre foncier et – suivant le cas – un impôt de donation.

Stéphane Lanz

Il sera donc important de se faire conseiller par un notaire et de prendre tous les renseignements utiles auprès de sa fiduciaire ou directement auprès de l’Administration fiscale de son district. Au vu de ce qui précède, si la capacité financière existe, il est préférable d’effectuer une donation, sans charge d’intérêt ni amortissement, ce qui diminue les revenus minimums à obtenir, donc l’implication du tiers, et permet un plus grand choix d’organismes prêteurs facilitant ainsi l’octroi du financement avec des conditions de taux intéressantes. En conclusion, le codébiteur doit être parfaitement conscient qu’en cas de non-paiement par le débiteur principal, l’établissement financier se tournera alors vers lui pour exiger que les intérêts et le prêt total soient honorés. Le taux le plus bas, à 12 ans, négocié la semaine du 18 au 22 janvier 2016

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4 nouveaux exposants vous donnent rendez-vous au salon Issu du bureau Ponzio Etudes Sanitaires, créé en 1970, Ponzio Groupe comprend les sociétés Ponzio Etudes Sanitaires SA, bureau d’études sanitaires, hydraulique et développement durable, EcoThierrens, entreprise générale développant des projets immobiliers autonomes énergétiquement et durables, ainsi que Solar Facilities SA, société concevant et distribuant des produits liés à la production d’énergie solaire thermique et photovoltaïque et au stockage de celle-ci. Présent sur le stand Suisse à la COP 21 à Paris, Ponzio Groupe a eu l’occasion de présenter ses concepts et réalisations en cours et d’échanger avec les acteurs internationaux de la branche. Ponzio Groupe présente aux Portes de l’immobilier sa promotion EcoThierrens, petit quartier d’habitations et de bureaux, entièrement autonome énergétiquement, en cours de réalisation. Ce projet couvre, grâce au soleil, tous les besoins en chaleur, refroidissement, électricité domestique et électricité pour la mobilité (véhicules électriques) des personnes vivant ou travaillant sur le site.

En tant que spécialiste de solutions globales et partielles en bois à haute efficience énergétique, nous mettons notre compétence au service de la planification et de la réalisation de votre projet de construction. Nous appliquons résolument depuis des années une philosophie de construction écologique en bois – que ce soit pour des maisons individuelles, des immeubles résidentiels, des immeubles commerciaux ou des bâtiments publics et industriels. Puisque nous sommes un pionnier des systèmes de construction modernes en bois, des maîtres d’ouvrage et des architectes font appel à nous en tant qu’entreprise générale ou spécialisée sur toute la gamme des systèmes de construction bois pour des solutions partielles. Avec la technique de construction bois Renggli, vous optez pour un produit high-tech réalisé avec des matériaux durables et offrant le meilleur bilan énergétique qui soit. Ainsi vous faites le choix du futur.

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Mercury Immobilier est actif dans le domaine de la valorisation de terrains et la transformation de bâtisses existantes. Nous avons avant tout l’objectif d’amener une valeur ajoutée et un bien-vivre aux individus à la rencontre de qui nous allons et à qui nous proposons des solutions personnalisées. Nos projets sont à taille humaine et privilégient le respect de l’environnement. Par exemple, notre nouvelle promotion de 13 appartements en PPE à proximité immédiate du centre-ville de Neuchâtel met l’accent sur des matériaux de qualité et des espaces agréables. L’immeuble offre des terrasses et un jardin végétalisé en toiture, ainsi qu’une façade originale. Vous cherchez des opportunités de logement et d’investissement ? Nous nous réjouissons d’en discuter avec vous au prochain Salon Immobilier !

Omnia a été créée par deux passionnés de l’immobilier voulant proposer une nouvelle approche du courtage et de la promotion immobilière. Notre équipe cumule plus de 40 ans d’expérience dans ce domaine. Le SIL est une opportunité unique pour les personnes désirant devenir propriétaire de rencontrer les principaux acteurs du marché, banquiers, notaires, agences immobilières, etc. C’est aussi une occasion de découvrir de nouveaux projets ! Nous présenterons notre nouvelle promotion aux portes de Morges à Echichens, projet qui se compose de 7 bâtiments avec un total de 44 lots. Le projet jouira d’une magnifique vue sur le lac et le Mont Blanc avec une architecture moderne et réfléchie. Nous nous réjouissons d’ores et déjà de vos accueillir sur notre stand.

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Edition Février 2016

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Le neuf séduit plus que jamais

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Après un ralentissement manifeste de la hausse des prix de l’immobilier en 2015, un léger revirement de tendance devrait s’observer en 2016. La croissance démographique et des taux d’intérêt historiquement bas empêchent toutefois une chute brutale des prix. La tendance se confirme, les prix d’achat des logements en PPE devraient reculer cette année. Et ce, pour la première fois en 17 ans.

Flagrant, le durcissement des critères quant à la capacité financière des nouveaux propriétaires ne change toutefois rien à une donne fondamentale: dès lors que l’acquéreur dispose d’une capacité d’apport de fonds propres confortable, l’accès au crédit sera bon marché.

Dans son étude «Real Estate Focus 2016», l’UBS s’appuie sur un triple constat : la restriction généralisée des crédits, la hausse des surfaces vacantes et une timide progression des revenus. La grande banque estime que la contraction devrait atteindre 1%. Dans le secteur des maisons individuelles, les prix d’achat devraient stagner en moyenne suisse.

Autrement dit, les temps demeurent favorables à l’acquisition d’un logement. Toujours historiquement bas, le niveau des taux d’intérêt ne devrait pas remonter de sitôt. Pour Wüest&Partner, dans le contexte actuel, il est en effet peu probable que la Banque nationale suisse (BNS) rehausse les taux avant la Banque centrale européenne (BCE): «Cette décision comporterait un risque trop élevé de renforcement du franc et d’accentuation de la tendance déflationniste,» affirme le bureau spécialisé dans un tout récent communiqué, fin janvier.

En 2015, les prix demandés par les vendeurs ont augmenté en valeur nominale de 1,5% pour les logements en propriété par étage (PPE) et de 2% pour les villas, relève également le numéro un bancaire helvétique.

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Edition Février 2016

«Depuis lors, l’offre semble se stabiliser à haut niveau. Les indices des prix des transactions montrent que de plus en plus de concessions de prix sont accordées dans le segment des objets haut de gamme. Les logements de petite taille dont les coûts d’acquisition sont plus bas ont par contre encore enregistré une hausse de prix de 3,3%.»

Et comme l’offre immobilière a désormais tendance à s’élargir, on constate un allongement des délais de vente. Tous les professionnels de l’immobilier constatent que les transactions prennent beaucoup plus de temps qu’auparavant. C’est pourquoi, de plus en plus de propriétaires sont contraints d’adapter leurs prix à un marché qui ne flirte plus avec les sommets de la dernière décennie. En gros, la baisse pour les biens résidentiels se situe, en moyenne, autour de 10%, et même de 20% à 30% pour les objets de prestige de 20 à 30%.

Du côté des maisons individuelles, affirme encore le bureau spécialisé, la hausse de prix observée en 2015 a été inférieure à la croissance annuelle moyenne des cinq dernières années: «La région lémanique se caractérise par un net recul des prix.

Selon Wüest&Partner, le nombre d’appartements en PPE mis en vente a largement augmenté en 2014, avant de légèrement reculer début 2015.

Toutefois, le nombre de transactions y est resté stable, signe que la demande n’y faiblit pas. En 2016, de faibles hausses de prix sont attendues en Suisse.»

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Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier locatif Placement sûr, flux régulier de liquidités et plus-value à la revente: placer son argent dans des immeubles avec loyer est bien plus avantageux que sur un compte bancaire. développement économique et professionnel, bien desservies par les transports publics. «Et achetez plutôt dans du neuf ou récent», ajoute Yves Cherpillod.

Avec des taux d’intérêt historiquement bas, et avec des prix accessibles, l’achat d’un appartement dans un but de placement offre une rentabilité locative supérieure à d’autres types de placements. Mais encore faut-il connaître le marché immobilier et assurer une gestion rigoureuse de son immeuble. Nos conseils.

La Suisse romande, marché porteur «Bien évidemment, la Suisse romande est un must Helvétique! s’exclame Yves Cherpillod. Pour preuve, depuis les années 1990, bon nombre de fonds immobiliers institutionnels d’Outre Sarine concentrent une part importante de leur investissement sur notre belle Romandie.» Parmi les atouts à citer, on note le dynamisme économique de l’arc lémanique et son offre culturelle, étendue, avec en toile de fond une augmentation démographique régulière. Et si les investisseurs particuliers ont bien compris l’intérêt d’investir en Suisse romande, les objets de rendements s’y font, par conséquence, rares, trouvant rapidement preneur. Genève et Lausanne sont ainsi très intéressantes pour l’investisseur. «Mais étant donné la rareté des opportunités dans ces deux villes, explique Antonio Ramos, autant se faire conseiller par un professionnel qui a accès à des offres qui ne paraissent pas forcément dans les annonces immobilières des grands médias.» Active en Espagne, où elle dispose aussi de bureaux, Immosol SA y garantit des revenus immobiliers également très intéressants pour une clientèle suisse.

Pourquoi investir dans le béton ou la pierre? Tout le monde en convient, le placement de ses capitaux propres dans une banque est actuellement peu rentable. Dès lors, comme le résume Yves Cherpillod, directeur de Cardis – Sotheby’s International Realty, l’immobilier locatif représente une alternative attractive: «Cela offre une rentabilité sûre, à court, moyen, et long de terme de ses avoirs personnels, un flux régulier de liquidités, garanti par les encaissements mensuels, voire annuels, de loyers et une plus-value, à moyen terme, en cas de revente du bien acquis par une augmentation de ses avoirs initiaux investis.» Même son de cloche auprès d’Antonio Ramos, directeur de la régie Immosol SA: «Compte tenu du peu d’intérêt des placements bancaires, vous avez tout intérêt à placer votre capital dans l’immobilier locatif, qui offre sécurité et rendement.» Tous deux soulignent le fait que la rentabilité du bien est directement liée à la qualité de son encadrement par des travaux d’entretien réguliers et sélectifs, une correcte fixation des loyers, par des baux adaptés, une amélioration de la chose louée, en adéquation avec les attentes du marché locatif, et le respect des procédures en vigueur et de ses locataires.

Pas besoin d’investir de grosses sommes Dans dans ce créneau, il n’y a pas de petits profits. «Pour preuve, nous constatons depuis les années 2000 que les inves-

Bien connaître le marché

tisseurs-privés achètent un studio, voire plusieurs logements dans des programmes de PPE en construction, afin de renta-

C’est une évidence, mais autant la souligner: faites-vous conseiller par un professionnel de l’immobilier, qu’il soit courtier, gérant, ou architecte et entrepreneur fiable. «Nous sommes à même de garantir le taux de remplissage de l’immeuble, dont nous aurons clairement évalué la situation en détail, avec une étude d’environnement, portant sur les infrastructures, les accès, les transports et autres services susceptibles d’intéresser de futurs locataires», explique Antonio Ramos. Comme le précise Yves Cherpillod, l’amateurisme n’a pas de place dans ce type de démarche financière: «L’investisseur doit s’entourer d’un professionnel local, en mesure de fixer le juste prix du loyer de l’objet ou des objets qu’il souhaite acquérir: c’est la clé d’une rentabilité durable.» Et tous les professionnels d’insister: investissez dans des zones à fort immostreet.ch

Edition Février 2016

biliser leurs avoirs dormants sur des bases de rendement brut de 3.5 à 5 % selon les opportunités», explique Yves Cherpillod. Ces acquisitions plus modestes en envergure leur permettent de se constituer un patrimoine très rémunérateur sur le long terme et une souplesse de revente et de réinvestissement. A préciser que l’entretien et les frais de l’immeuble en PPE sont répartis entre tous les copropriétaires. «Mieux vaut investir dans dix petits studios en ville, plutôt que dans un grand cinq pièces, à 25 kilomètres d’un centre urbain», résume bien Antonio Ramos qui juge primordial de s’interroger sur le potentiel d’attraction d’un bien, en fonction du type de locataires susceptibles d’habiter l’immeuble ou les appartements à acquérir.

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Le Mont-sur-Lausanne

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Le Groupe Bernard Nicod

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Pully

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