LANDTAGSWAHL So sehen die Versprechen der Parteien an die Bau- und Immobilienbranche vor der Wahl aus. Seiten 52 und 53
MÜNCHEN Firmen haben zu viele Büroflächen gemietet und wollen sie jetzt wieder loswerden. Untervermietungen boomen. Seite 54
MÜNCHEN Andreas Lehner wird Chef der neu gegründeten Münchner Wohnen, allerdings nur vorübergehend. Seite 55
LANDSHUT Aus dem alten Gefängnis in der Innenstadt soll etwas Neues entstehen. Die Suche nach Ideen hat begonnen Seite 56
München Der Münchner Projektentwickler und Asset-Manager Accumulata hat sich mit dem Betreiben von Büroimmobilien ein weiteres Geschäftsfeld erschlossen. Im Bürogebäude Mark München wird das Konzept der Accumulata Operations erstmals umgesetzt Es soll leer stehende Bürogebäude interessanter machen
München galt jahrelang als schier endlos wachsender Büromarkt Heute fehlen die Mieter. Vor allem Immobilien an weniger guten Standorten stellen die Eigentümer vor enorme Herausforderungen. Die im Sommer gegründete Accumulata Operations soll diese Büros für bestehende und neue Mieter attraktiver machen. Die Idee der Accumulata Operations ist, dass Flächen in Bürogebäuden wie ein Hotel betrieben werden. „Wir bringen den Hospitality-Gedanken ins Büro“, erklärt AccumulataGeschäftsführer Stefan Schillinger. Lobbys mit Conciergeservice, Telefondienste und Catering bei Besprechungen – Büros müssten heute zusätzliche Dienstleistungen vorhalten, um Mieter zu finden und um den Mitarbeitern der Firmen einen Grund zu geben, wieder ins Büro zu kommen
Der neue Geschäftszweig soll Lobbys, Innenhöfe und Dachterrassen von Büros beleben. „Das wurde früher gar nicht bespielt“, erinnert Schillinger daran, dass etwa die Lobby in vielen Bürogebäuden
repräsentativ ist, in der Regel aber nur als Durchgang zu den Büros genutzt wird Das soll sich ändern „Wir füllen die leeren Räume mit Leben“, verspricht Schillinger. Das ist in Büros wie dem Mark dringend notwendig Die nahezu fertiggestellte Immobilie an der Landsberger Straße im Münchner Westen steht immer noch zu großen Teilen leer. Nur etwa ein Drittel der insgesamt 56 000 qm vermietbaren Fläche ist aktuell vergeben. Die Lage beurteilen Makler als schwierig Es fehlt die direkte Anbindung an die S- oder U-Bahn Accumulata Operations ist mit 3.700 qm aktuell einer der größte Mieter. Das Unternehmen bespielt das Erdgeschoss mit Lobby, 1.400 qm Konferenzflächen und 16 Besprechungsräumen, die teilweise Wohnzimmeratmosphäre haben Hinzu kommen möblierte und unmöblierte sogenannte Worklofts
Alles kann von den Mietern und externen Nutzern flexibel gemietet werden Ein ähnliches Modell betreibt bereits die Berliner Firma Scaling Spaces (siehe „Letzter Ausweg Flex Office“ IZ18/2023)
Das Weitervermietungsrisiko trägt Accumulata nicht allein „Vermieter und Mieter teilen sich Chancen und Risiken mit dem gemeinsamen Ziel, die Performance des Gebäudes zu maximieren“, erklärt Schillinger. Als Retter für Büros mit einer schwierigen Vermietung will er das Modell nicht verstanden wissen „Wir wollen einen generellen Baustein liefern, damit Immobilien besser vermietbar sind“, sagt er lieber Genauso wichtig sei es, bestehende Mieter länger im Gebäude zu halten Das flexible Angebot an Flächen helfe Firmen, sich schneller an einen sich verändernden Raumbedarf anzupassen Außerdem könnten selten genutzte Flächen wie größere Konferenzräume nur bei Bedarf angemietet werden. „Mieter wünschen sich Angebote und Services on demand,“ sagt Bettina Stadler Geschäftsführerin der Accumulata Operations Dennoch spricht vieles dafür, dass Accumulata insbesondere dann geholt wird, wenn es darum geht, schleppende Vermietungen in
In München stehen zahlreiche Neubauten leer
Gang zu bringen. Es gebe reges Interesse von Gebäudeeigentümern, sagt Schillinger Das ist kein Wunder. Projektentwickler, Asset-Manager und nicht zuletzt Eigennutzer, denen ihre Immobilien zu groß geworden sind müssen leer stehende Flächen füllen. Zwar bietet Accumulata seine Leistung bundesweit an, doch allein in München gibt es genug zu tun. So braucht die Isaria noch Mieter für 18.000 qm Bürofläche in der Hofmark am Olympiapark. Mehr als 17.000 qm sind es im fast fertigen Soho der Hammer AG in Obersendling. In der Parkstadt Schwabing sucht die Bayerische Hausbau Nachmieter für 7.500 qm im Skyline-Tower. Wenn Amazon nach der Fertigstellung seiner neuen Zentrale auszieht, werden es noch mehr. Bei vielen dieser Immobilien dürfte es für die Eigentümer vor allem um Schadensbegrenzung gehen. Gut möglich also, dass Acccumulata Operations sein Betreibermodell bald auf weitere Standorte ausweitet Alexander Heintze
Die bayerische Idylle ist getrübt. Im Freistaat fehlen Wohnungen nicht nur in den Städten, sondern auch auf dem Land. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
cher Abweichungen und Ausnahmen erteilt werden.
AfD: Neben der Digitalisierung sollen die Bauämter mehr Geld und mehr Personal bekommen. Die sogenannte Genehmigungsfiktion sollte für alle Bauanträge gelten und von drei auf zwei Monate verkürzt werden. „Überbordende Dämm- und sonstige Vorschriften, wie etwa bei der Barrierefreiheit oder dem Brandschutz“, müssten „unverzüglich zurechtgestutzt werden“
Weniger Vorschriften fordern alle Parteien Das war schon vor fünf Jahren so. Konkrete Punkte, was noch geändert werden muss, nennen die wenigsten. Immerhin hat Bayerns aktueller Bauminister Christian Bernreiter (CSU) angekündigt, dass er sich die BayBO noch mal anschauen will. Die Branche darf hoffen
Modernisierung und Umwelt
Modernisierungen und Sanierungen werden in den nächsten Jahren neben dem Neubau das wichtigste Thema sein. Die Auflagen sind heute schon hoch und kostentreibend. Eine Absenkung der Vorschriften ist schwierig, da nicht nur der Bund, sondern in vielen Fällen auch die Europäische Union involviert ist. Was Bayern machen kann, ist mehr Geld zur Verfügung zu stellen, um die Kostensteigerungen erträglicher zu machen.
Bayern. Am 8. Oktober 2023 wählen die Menschen in Bayern einen neuen Landtag und damit die Regierung für die nächsten fünf Jahre Ein zentrales Thema im Wahlkampf ist die Wohnraumversorgung Die Immobilien Zeitung hat die Wahlprogramme der Parteien unter die Lupe genommen, um herauszufinden, was in den kommenden Jahren auf die Immobilienunternehmen zukommen könnte, bei den Parteien nachgefragt und versucht eine Einordnung
Der Wohnungsbau in Bayern lahmt. Die Genehmigungszahlen sind dramatisch eingebrochen. Die von der CSU vor der vergangenen Wahl angepeilten 500.000 Wohnungen bis 2025 sind in weiter Ferne gerückt. Die Immobilien Zeitung hat die Parteien in Bayern gefragt, welche Ideen und Lösungsvorschläge sie haben, um die Bautätigkeit im Freistaat anzukurbeln, und welche Auflagen und Verschärfungen sie für die Immobilienbranche planen. Auf was müssen sich Projektentwickler, Bauherren und Bestandshalter die nächsten fünf Jahre einstellen und welche Partei vertritt die Interessen der Branche am besten?
IZ: Viele Forderungen wie mehr Fördergelder oder steuerliche Änderungen richten sich an den Bund. Doch was kann man in Bayern tun, um den Wohnungsbau zu unterstützen?
Versprochen werden weniger Bürokratie und mehr Digitalisierung
Befragt wurden die Parteien, die in der vergangenen Legislaturperiode im Landtag vertreten waren und die eine realistische Chance haben, wieder in den Landtag einzuziehen. Da im Wahlkampf gerne Behauptungen aufgestellt werden, haben wir einige Aussagen einem Faktencheck unterzogen.
Wohnungsbau
IZ:WievieleneueWohnungensollteninden kommendenfünfJahreninBayernproJahr genehmigt undrealisiert werden?
CSU: Dort hat man aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt und vermeidet konkrete Zahlen, an denen man gemessen werden kann. Es heißt lediglich man wolle „mehr Wohnungen schaffen“.
Freie Wähler: Der Koalitionspartner ist konkreter: 80.000 neue Wohnungen pro Jahr.
Grüne: Realistischere 40 000 Wohnungen müssten pro Jahr in Bayern entstehen. Davon sollten 10.000 Sozialwohnungen sein.
SPD: Auch die SPD nennt 80 000 neue Wohnungen pro Jahr als Ziel, darunter 15 000 geförderte Wohnungen.
FDP: Hier sind es offensive 70 000 Wohnungen, die jährlich in Bayern benötigt würden.
AfD: Das Ziel sollten ebenfalls 80 000 Wohnungen pro Jahr sein.
Die Parteien stecken sich also durchaus große Ziele. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die nach der letzten Wahl von Ministerpräsident Markus Söder (CSU) als Ziel ausgegebenen rund 70.000 neuen Wohnungen pro Jahr auch nicht realisiert werden konnten. Im Schnitt wurden seit 2018 in Bayern pro Jahr rund 54.000 Wohnungen fertiggestellt. Daher stellt sich die Frage, mit welchen Instrumenten die Parteien das Ziel erreichen wollen.
CSU: Die CSU fordert vom Bund eine höhere degressive AfA für Neubauten und bessere steuerliche Absetzbarkeit von Sonderausgaben für selbstgenutzten Wohnraum. In Bayern soll der digitale Bauantrag zum Standard werden. Außerdem werden Erleichterungen für die Umnutzung von Büros in Wohnraum, Dachaufstockungen und der Ausbau von Dachgeschossen angekündigt Die sogenannte Wohnbaumilliarde für den sozialen Wohnraum soll verstetigt werden, die Wohnungsbaugesellschaften mehr staatliche Grundstücke bekommen und der Bau von Werkswohnungen vereinfacht werden
FW: Eine erneute Wohnungsbaumilliarde ist für die Freien Wähler „elementar“. Zudem sollen die staatlichen Wohnungsgesellschaften mehr bauen. Versprochen werden die Entbürokratisierung und Digitalisierung der Planungs- und Genehmigungsverfahren Die Bayerische Bauordnung soll „passgenau “ weiterentwickelt werden
Grüne: Für die Grünen steht die Aufstockung der Landesmittel für die Wohnraumförderung auf 1 Mrd. Euro ganz vorne. Außerdem soll die energetische Sanierung mit jährlich 800 Mio. Euro gefördert werden Die Bauordnung soll zu einer „Umbauordnung“ werden Außerdem unterstützt die Partei die Einführung des Gebäudetyps E und die Digitalisierung.
SPD: Die SPD verspricht im Falle des Wahlsiegs jährlich 1 Mrd. Euro zu investieren, um in Bayern bezahlbare Wohnungen zu bauen. Das Geld sollen Städte und Gemeinden bekommen „Sie haben im Gegensatz zur aktuellen Staatsregierung über die Jahre bewiesen, dass sie beim Wohnungsbau Ergebnisse liefern“, so die SPD. So baue München jedes Jahr 1.500 bezahlbare Wohnungen. Allerdings verschweigt die SPD, dass auch die Münchner Gesellschaften ihre Zielzahlen meist verfehlen Wer mit Grund und Boden spekuliert, soll besteuert werden Das aber ist eine Forderung an den Bund
FDP: Entbürokratisierung, Digitalisierung, ein Baupotenzialregister sowie die Förderung von seriellem und modularem Bauen Die Liste der konkreten Ideen bei der FDP ist lang. So sollen Gewerbebrachen leichter in Wohnfläche, Wohn- und Mischgebiete unkompliziert zu urbanen Gebieten umgewandelt werden. Statt der Bayernheim sollen kommunale, genossenschaftliche und kirchliche Wohnungsbaugesellschaften gestärkt werden. Standards und überzogene Vorschriften
sollen auf den Prüfstand, die Nachverdichtung in den Städten erleichtert werden.
AfD: Mit der umfassenden Entrümplung der Bayerischen Bauordnung, die Digitalisierung der Bauämter und mehr Geld für kommunale Wohnungsbaugesellschaften liegt die AfD mit ihren Forderungen ganz auf der Linie der anderen Parteien
„Bezahlbares Wohnen ist nicht nur Thema in Nürnberg oder München.“
Florian von Brunn, SPD Quelle: Bayern SPD
IZ: Gebrauchtwerden vor allem bezahlbare Wohnungen WievielGeldsollderFreistaat konkret für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus in die Handnehmen?
CSU: In diesem Jahr haben die Förderungen erstmals die Milliardenmarke erreicht Darin eingerechnet sind die Bundesmittel und weitere Förderungen wie für den Holzbau. Laut CSU werden auch künftig 780 Mio. Euro in die staatliche Wohnraumförderung fließen. Die drei bayerischen Wohnungsbaugesellschaften Bayernheim, Stadibau und Siedlungswerk Nürnberg sollen zu einer Gesellschaft werden und mehr Kapital bekommen
FW: Noch mehr Geld fordern die Freien Wähler. Zusätzlich zu den bereits jährlich zur Verfügung gestellten Mitteln sollte der Freistaat noch mal mindestens 1 Mrd. Euro aufbringen „Erforderlich wären eigentlich 10 Mrd. Euro“, geben die FW zu.
Grüne: Es brauche „einen Investitionsimpuls, mit dem in bezahlbares Wohnen, Klimaschutz und soziale Infrastruktur investiert wird Dafür sollten mindestens 5 Mrd. Euro zur Verfügung stehen“. Die Minimalforderung ist, dass die 1 Mrd. Euro Landesmittel für die Wohnraumförderung in den nächsten Jahren stetig erhöht werden
AfD: „Die finanziellen Mittel für den sozialen Wohnungsbau müssen zumindest verdoppelt werden“, heißt es hier Mehr Geld wünschen sich auch die Immobilienverbände Gleichzeitig lobt die Immobilienbranche, dass die bayerischen Förderprogramme heute schon einmalig in Deutschland sind. Damit aber mehr gebaut werden kann, ist eine zentrale Forderung der Immobilienbranche die Vereinfachung und Beschleunigung der Genehmigungs- und Planungsverfahren.
IZ: Welche Änderungen und Ergänzungen bei der Bayerischen Bauordnung (BayBO) sind notwendig, um die Branche zu entlasten?
CSU: Das Problem ist erkannt: „Wir brauchen grundsätzlich schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, einen Mentalitätswechsel in Behörden hin zu mehr Ermöglichung und mehr freie Ermessensentscheidungen. Gefordert wird eine „Entfesselung durch Entbürokratisierung“ Versprochen wird, dass 10% der Verwaltungsvorschriften wegfallen sollen. Für jedes neue Gesetz sollen zudem zwei alte gestrichen werden. Diese sogenannte Paragrafenbremse gibt es schon seit 2013 Gebracht hat sie bisher kaum etwas. Konkret zur BayBO gab es keine Aussage.
FW: Konkrete Änderungen an der BayBO sind auch hier nicht geplant. Vielmehr wird ganz allgemein Digitalisierung und Entbürokratisierung der Verfahren versprochen. Es könne nicht sein, dass „Baugenehmigungen die Sammelstelle für verschiedene fachfremde Zusatzprüfungen sind“. Die FW schlagen einen Runden Tisch vor, um die Rechtslage zu „entschlacken“.
Grüne: Die BayBO soll zur „Umbauordnung“ werden und Modernisierung, Sanierung sowie den An- und Umbau des Gebäudebestands erleichtern. Serielle und modulare Bauweisen sowie der Gebäudetyp E sollen den Neubau verbilligen.
Alle Parteien wollen teilweise deutlich mehr Fördermittel bereitstellen
SPD: Auch die SPD will vom Land eine „echte Milliarde“ für den Bau von bezahlbaren Wohnungen in Bayern Den Bundesanteil gibt es dann noch obendrauf.
FDP: Um den Wohnungsmangel in Bayern zu beheben sollen die kommunalen genossenschaftlichen und kirchlichen Wohnungsbaugesellschaften gestärkt werden. Die Mittel dafür sollen durch die Abwicklung der Bayernheim frei werden Eine Summe wird nicht genannt
SPD: „Wir werden die BayBO entschlacken und modernisieren.
Dazu soll die BayBO an die Musterbauordnung des Bundes angepasst werden. Digitalisierung, die Gebäudeklasse E, modulares und serielles Bauen und Sanieren und Typengenehmigungen sollen das Bauen beschleunigen.
FDP: Die FDP fordert kurze und transparente Fristen für Baugenehmigungen und die weitere Digitalisierung der Bauämter Wichtig sei, ein Wirtschaftlichkeitsgebot in die BayBO aufzunehmen Damit hätten die Entscheidungsträger in den Bauämtern vor Ort mehr Rechtssicherheit und es könnten einfa-
IZ: Braucht es ähnlich wie beim Neubau einen Sanierungsbooster?
CSU: Ganz unverbindlich heißt es: Wir „setzen auf Anreize und konkrete Förder- und Unterstützungsmaßnahmen statt eigentumsgefährdender Verbote“. Was an konkreten Maßnahmen geplant ist, bleibt offen.
FW: Die Partei hält die massive Ausweitung der Förderung von Sanierungen im Wohngebäudebestand für „dringend angezeigt“. Allerdings soll dafür der Bund zuständig sein. In Bayern wollen die FW die Fern- und Nahwärmenetze ausbauen, Geothermie stärker nutzen und die dezentrale Stromerzeugung voranbringen um Immobilien mit nachhaltig erzeugter Energie und Wärme zu versorgen.
Grüne: Für die Grünen ist der Freistaat in der Pflicht. Jährlich sollen 500 Mio. Euro für die Modernisierung von Sozialwohnungen und 300 Mio. Euro für alle anderen Mietwohnungen zur Verfügung stehen Hinzu kommt ein Sanierungsbonus für die Eigenheime von Familien mit kleinen und mittleren Einkommen
SPD: Ein 10.000-Häuser-Programm soll helfen, Wohnungen und Gebäude klimafreundlich umzubauen und Heizungen auf erneuerbare Energien umzustellen.
FDP: Auch die FDP verweist vor allem auf die Programme von Bund und KfW-Bank. Im Freistaat sollte die Bevorzugung des Holzbaus beendet werden und Technologien, die zu ähnlichen Ergebnissen kommen, mehr Beachtung erfahren. So soll die BayBO die Nutzung innovativer Baustoffe erleichtern.
AfD: Keine Überraschung bei der AfD Sie lehnt Klimaschutz und Sanierungszwänge generell ab da sie „ideologiegetrieben und kontraproduktiv sind und zu noch höheren Kosten für Eigentümer und Mieter führen“
„Die energetische Sanierung des Gebäudebestands fördern wir mit jährlich 800 Mio Euro.“
Katharina Schulze, Grüne Urheberin: Sonja Herpich
Bauland
IZ: Ein großes Problem ist die Verfügbarkeit von Grundstücken. Was sollte mit Grundstücken geschehen, die dem Freistaat Bayern gehören?
CSU: Die CSU würde es „begrüßen“, wenn staatliche Grundstücke an die drei bayerischen Wohnungsbaugesellschaften verbilligt im Erbbaurecht abgegeben werden. Allerdings gibt es dafür kaum geeignete Grundstücke, wie die Vergangenheit gezeigt hat
FW: Staatliche Flächen im Erbbaurecht wollen auch die FW zur Verfügung stellen. Zwar sollte der Freistaat Vorrang haben, um Anmietungen zu reduzieren oder bezahlbare Wohnungen zu bauen. Aber auch Dritte sollen Flächen bekommen.
Grüne: Die Grünen finden ebenfalls, dass landeseigene Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden sollten Vorrangig an kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften und im Fall von sozialem Wohnungsbau obendrein zu einem vergünstigten Erbbauzins.
SPD: Durch ein Verbilligungsgesetz soll der Freistaat seine Grundstücke in Erbpacht vergeben und den Erbbauzins auf Grundlage der Baukonzepte festlegen. Das gesamte Erbbaurecht soll für sozial orientierte Wohnungsbauunternehmen attraktiver werden.
FDP: Flächen, die nicht für Staatszwecke benötigt werden, sollten per Konzeptvergabe schnellstmöglich verkauft werden. Allerdings müsste der Freistaat dafür wissen, welche Grundstücke er besitzt. Da fehle immer noch die Übersicht.
AfD: Einen Verkauf von Immobilien, die „in naher Zukunft voraussichtlich nicht benötigt“ werden, fordert auch die AfD. Bestehende Staatsgebäude sollten aufgestockt und die Dachgeschosse ausgebaut werden
IZ: Gemeinden und Städte in Bayern wollen mehrheitlich die Grundsteuer C, um mehr Bauland zu mobilisieren Wie stehen Sie zur Einführung dieser Steuer?
CSU: Die CSU wolle die Grundsteuer C gerne einführen, sagt aber. „Mit unserem Koalitionspartner ist dies derzeit allerdings nicht umzusetzen.“
FW: Die Freien Wähler sind unentschlossen Die Kommunen bräuchten Instrumente, um die Nutzung leer stehender Grundstücke zu gestalten. Es gebe aber etliche Argumente gegen die Einführung der Grundsteuer C.
Grüne: Klare Ansage: Ab 2025 sollte Bayern eine Grundsteuer C auf Bauland einführen
SPD: Die Spekulation mit Baugrundstücken soll durch eine Baulandsteuer, als eine höhere Grundsteuer, unterbunden werden. Das Geld sollen Städte und Kommunen für den Wohnungsbau bekommen
FDP: Statt der Grundsteuer C schlägt die FDP ein Modell vor, das die Grundstücksfläche und Geschossflächenzahl mit einem von den Kommunen frei zu bestimmenden Regionalwert und Grundsteuerhebesatz verbindet.
AfD: Ablehnung. Die Grundsteuer C führe dazu, dass „Privateigentümer, die ihr Grundstück beispielsweise ihren Kindern übergeben wollen, wegen der Steuer die Grundstücke verkaufen müssten Nutznießer sind dann Immobilieninvestoren, die diese erwerben werden“ Eine gewagte These, da der Hebesatz für die Grundsteuer dann schon sehr hoch angesetzt werden müsste.
IZ: Welche anderen Instrumente schlagen Sie vor, um die Kommunen und vor allem private Eigentümer anzuhalten, mehr Bauland bereitzustellen?
CSU: Hier seien die Kommunen gefragt Sie sollen mehr Flexibilität bei der Ausweitung von Bauland und für eine dichtere Wohnbebauung bekommen Außerdem will der Freistaat sie beim Kauf von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau unterstützen.
FW: Die Freien Wählen setzten sich dafür ein, dass gleichwertige Lebensverhältnisse in Bayern „nicht nur eine leere Worthülse“ sind. Dann folgen viele Worthülsen: Die Planung und Ausweisung neuer Flächen müssen „in enger Abstimmung aller örtlich Betroffenen erfolgen“. Zwangseingriffe wie städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen werden abgelehnt. Man setze auf „systematisches Flächensparen“ und die „Reaktivierung bereits versiegelter Flächen gerade im ländlichen Bereich“
Grüne: Hier wird es nicht konkreter. Man wolle die Kommunen unterstützen, die
„Wir fordern für den Zubau von Wohnraum jährlich eine bayerische WohneigentumsMilliarde“
Hans Friedl, Freie Wähler Quel e: www.hans-friedl.de
Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes zu nutzen, etwa durch die Stärkung des Baugebots. Außerdem solle gegen Fehlnutzung und spekulativen Leerstand vorgegangen werden.
SPD: Um mehr Bauland zu haben, plädiert die SPD für ein Kataster, um Flächen zu identifizieren, die sich zur Nachverdichtung eignen. Das könnten auch Parkplätze sein, über denen Wohnungen entstehen
FDP: Lösungsansätze seien die Nachverdichtung in Baulücken und die Aufstockung bestehender Gebäude. Die Kommunen sollen digitale Baupotenzialregister erstellen, um die Potenziale der Dachaufstockung, der Umnutzung, der Brachflächenaktivierung, Um- und Überbauung der Nachverdichtung und der Ausweisung neuen Baulands zu erfassen. Mehr Nachverdichtung soll in Städten möglich sein. Dafür müsse die Ausnahmeregelung bei den Abstandsflächen wegfallen An den Bund kommt die wiederholte Forderung, steuerliche Änderungen bei der Umwandlung von Ackerflächen zu Bauland vorzunehmen.
AfD: Für die AfD liegt die Lösung für mehr Bauland darin, dass durch den Abbau von Vorschriften die Bautätigkeit wieder günstiger wird.
Grunderwerbsteuer
Vielfach angekündigt und immer noch nicht umgesetzt. Wenn die Bundesregierung endlich die Grundlage für eine Flexibilisierung der Grunderwerbsteuer schafft, sind sich die Parteien uneinig, wie damit verfahren werden soll
zu: „Welche Partei löst die Probleme der Immobilienbranche?“
Welche Partei kann in Bayern die Wünsche der Immobilienbranche am ehesten erfüllen? Eine Zusammenfassung
CSU: Viel versprochen, erstaunlich viel gehalten. Das ist die Bilanz der vergangenen fünf Jahre. Vor allem bei den Förderungen hat Bayern Programme, die Bauträger in anderen Bundesländern neidisch werden lassen Die Immobilienbranche kann darauf vertrauen, dass die CSU über den Bundesrat die Bundesregierung nervt Freie Wähler: Nicht nur aus Immobiliensicht ein schwieriger Partner. Zwar trugen die Freien Wahler die Entscheidungen der CSU stets mit, eigene Impulse waren allerdings spärlich. Lieber wird auf Berlin geschimpft und vom Bund gefordert Ein Hauptthema im Wahlkampf ist die Abschaffung der Erbschaftsteuer als immobilienpolitisches Allheilmittel Dabei erklären sie weder, wie die Steuerausfälle kompensiert werden, noch wie die in Bayern dafür notwendige Verfassungsänderung inklusive Volksabstimmung erfolgreich durchgeführt werden soll.
Grüne: Im Wahlprogramm finden sich Punkte, denen die Immobilienbranche sicher zustimmen kann. Mehr Sanierung, mehr Aufstockung, mehr innovatives Bauen und vor allem mehr Fördergelder. Wenn nur die großen Forderungen beim Klimaschutz und beim Mietrecht nicht wären, mit denen die Grünen die Branche regelmäßig vor Pro-
IZ: Die Grunderwerbsteuer für das erste selbstgenutzte Wohneigentum wird
CSU: beibehalten. Entgegen vieler öffentlicher Ankündigungen heißt es auf IZAnfrage: Die geltenden 3,5% „wollen wir garantiert fortführen“
FW: abgeschafft. Grüne: deutlich abgesenkt SPD: gestaffelt. Wer sich ein Eigenheim kauft und selbst darin wohnt, zahlt weiterhin 3,5%. Wer Wohneigentum erwirbt, ohne es selbst mindestens zehn Jahre lang zu bewohnen, soll in Zukunft 6% zahlen. Davon verspricht sich die SPD weniger Spekulationen und weniger stark steigende Mieten FDP: abgeschafft. AfD: abgeschafft. Und die Grundsteuer gleich mit.
Mieten
Bisher galt die Devise „Bauen, Bauen, Bauen“ als Mittel gegen steigende Mieten Jetzt führt die fehlende Bautätigkeit zu noch höheren Mieten
IZ: Mit welchen Konzepten und Instrumenten wollen Sie verhindern, dass ein Teil der Bevölkerung bei den Mieten überfordert wird oder keine bezahlbare Wohnung mehr findet?
CSU: Klar ist: Mehr Wohnraum führt zu günstigeren Preisen und geringeren Mieten Dafür soll der geförderte Wohnungsbau gestärkt werden Ebenso will die CSU das genossenschaftliche Bauen und das Erbbaurecht ausbauen, den Eigentumserwerb unterstützen und verstärkt selbst als Bauherr auftreten
oft in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert um diese Steuer aufbringen zu können.“ Dieses Ergebnis hätten die FW durch eine schärfere Regelung des sogenannten Aufteilungsverbots einfacher haben können.
Grüne: Die Grünen wollen den sozialen Wohnungsbau deutlich stärken und die Bindungsdauer auf mindestens 40 Jahre verlängern Eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik, bei der der Freistaat und die Kommunen Grundstücke kaufen, und eine neue Wohngemeinnützigkeit sollen günstigen Wohnraum für die Zukunft ermöglichen Außerdem wird von den Grünen besserer Schutz für Mieter:innen gefordert. In ihrem Wahlprogramm fordern die Grünen zudem eine Ausweitung des Genehmigungsvorbehalts zur Umwandlung von Miet- in Eigenwohnraum. Das Zweckentfremdungsgesetz des Landes solle den Kommunen in Zukunft mehr Spielraum geben, etwa bei den Vorschriften für Ersatzwohnraum. Die Kommunen sollen mehr Sozialwohnungen bauen und interkommunal stärker zusammenarbeiten Wohnraumagenturen in den Gemeinden sollen leer stehenden Wohnraum mit Mietgarantien auf den Wohnungsmarkt bringen
SPD: Das Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen soll nach dem Willen der SPD bereits ab drei Wohnungen in einem Haus gelten, der Leerstand in staatlichen Gebäuden systematisch erfasst werden. Die Mietpreisbremse soll bleiben.
Nicht alle Parteien wollen die Grunderwerbsteuer streichen
FDP: Die Partei setzt auf ein größeres Angebot, um die Mieten zu senken. Deshalb brauche es einen „Bauturbo“ und weniger Bürokratie.
Zudem setzt die FDP auf mehr Eigentum.
AfD: „Die Mieten werden nur sinken, wenn mehr gebaut wird, darum brauchen wir dringend eine Herabsetzung der Baustandards“, so die AfD.
FW: Wie bei vielen Dingen sehen die Freien Wähler die Verantwortung in erster Linie beim Bund. Um mehr Wohnraum zu schaffen, soll die Umwandlung von Gewerbeimmobilien einen Beitrag leisten. Außerdem soll die Förderung deutlich ausgeweitet werden, um Mietsteigerungen durch Sanierungen abzufedern Weitere Forderung: Schenkung- und Erbschaftsteuer abschaffen.
„Denn gerade vererbte Mietobjekte werden
ANZ GE
IZ: In Bayern gilt in vielen Kommunen die Mietpreisbremse Was haben Investoren und Bestandshalter hier in den kommenden fünf Jahren zu erwarten?
CSU: „In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt befürworten wir die Mietpreis-
bremse“. Zuletzt wurde diese sogar ausgeweitet. Neu gilt sie in Stockstadt am Main, Trostberg, Marktschellenberg, Oberaudorf und Herzogenaurach.
FW: Die Freien Wähler lehnen die Mietpreisbremse ab, tragen sie aber weiter mit Dafür werfen die FW der SPD in München vor, jahrzehntelang versäumt zu haben, in der Landeshauptstadt Wohnungen zu schaffen Fairerweise muss man sagen, dass die Münchner Gesellschaften in den vergangenen zehn Jahren rund 12.000 Wohnungen gebaut haben. Der Freistaat verkaufte vor zehn Jahren seine 32.000 Wohnungen.
Grüne: Die Partei will den Mietenanstieg einschränken Es soll eine dauerhafte Mietpreisbremse und eine weitere Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen geben. Die qualifizierten Mietspiegel sollen mieterfreundlicher werden. Das allerdings hat der Bund zu entscheiden.
SPD: Das Mittel der Wahl der Sozialdemokraten: Mietsteigerungen deckeln und die Mietpreisbremse verlängern Alles andere wäre bei der SPD eine Überraschung gewesen Der Freistaat soll in den nächsten fünf Jahren bei seinen eigenen Wohnungen auf Mieterhöhungen verzichten Die CSU hatte den seit April 2018 geltenden Mieterhöhungsstopp bereits im vergangenen Jahr bis April 2025 verlängert.
„Wir müssen den Bauturbo zünden und dabei überzogene Vorschriften und Bürokratie abbauen.
Sebastian Körber, FDP
Urheber: Alexander Heintze
FDP: Die Marktpartei lehnt Mietendeckel und Mietpreisbremse entschieden ab Sie sorgten nur dafür, dass sich Investoren aus dem Immobilienmarkt zurückzögen.
AfD: Hier ist man ganz einer Meinung mit der FDP. Man lehne „sämtliche planwirtschaftlichen Maßnahmen grundsätzlich ab“.
Alexander Heintze stellte die Aussagen zusammen und ordnete sie ein
bleme stellt. Das ist vor allem ein Problem der Bundespartei, die bayerischen Grünen sind oft pragmatischer.
SPD: Die SPD bleibt bei ihrer Linie, Partei der Mieter:innen zu sein. Verständlich, wenn man die rund 50% vertreten will, die in Bayern zur Miete wohnen Diejenigen, die für diese Mietwohnungen sorgen, brauchen von der bayerischen SPD keine Unterstützung zu erwarten Interessant wird, wer nach dem Ausscheiden von Natascha Kohnen aus dem Landtag die Immobilienthemen der bayerischen SPD vertreten wird.
FDP: Die kleinste Partei im bayerischen Landtag kann immobilienpolitisch durchaus Erfolge vorweisen Manche Forderungen der FDP etikettierte die CSU kurzerhand zu eigenen Ideen um und setzte sie durch. Derzeit ist fraglich, ob es die FDP noch mal in den Landtag schafft. Die Immobilienbranche würde bei einem Scheitern mit Sebastian Körber ihren wohl kompetentesten Fürsprecher im Bayerischen Landtag verlieren
AfD: Viel schimpfen auf die Ampel, viele Forderungen, die schon auf dem Weg oder längst umgesetzt sind, Vorrang für Deutsche bei Wohnungen, keine Klimaauflagen und ein paar wenige diskutable Vorschläge.
Dazu ist die AfD eine Partei, die vom Bayerischem Verwaltungsgerichtshof bestätigt als rechtsextremer Verdachtsfall beobachtet werden darf, weil Anhaltspunkte für verfassungsfeindliche Bestrebungen bestehen. Alexander Heintze
München. Lange Zeit haben Unternehmen in München über den Bedarf Büros gemietet Durch Homeoffice und jüngst durch Personalabbau sind jetzt viele Flächen übrig. Der Markt für Untervermietungen wächst dadurch deutlich.
Im ersten Halbjahr 2023 haben Untervermietungen etwa 7% der gesamten Bürovermietungen in München ausgemacht, schätzen die Makler von Cushman & Wakefield (CW). Insgesamt sind mehr als 16.000 qm untervermietet worden. Das sind allerdings nur die offiziell bekannt gewordenen Flächen Die Dunkelziffer dürfte deutlich höher liegen, da viele Eigentümer in Eigenregie nach Mietern suchen. In jedem Fall dürfte die Zahl der Untervermietungen so hoch sein wie lange nicht mehr. 2018 machten sie gerade einmal 0,5% des Vermietungsgeschehens aus. In den Jahren danach schwankte der Anteil im niedrigen einstelligen Bereich zwischen 1% und 5% Nun werden es immer mehr „Die Tendenz ist eindeutig Der Trend zur Untervermietung wird bis 2024 oder 2025 steigen“ ist
sich Hubert Keyl, Leiter der Münchner CWNiederlassung, sicher. Nach Berechnungen der Maklerhäuser Colliers und JLL werden in München schon heute rund 150 000 qm zur Untervermietung angeboten. Das entspricht etwa 13% des Leerstands.
Ein Grund: Viele Firmen hätten wegen der teuren und knappen Flächen vor der CoronaPandemie vor allem in Projektentwicklungen Flächen auf Vorrat angemietet, erklärt Fritz Maier-Hartmann von JLL in München. Etwa 60% der Untervermietungen fänden derzeit in Neubauten oder in Immobilien mit Neubaustandard statt, so CW.
Nach Recherche der Immobilien Zeitung suchen aktuell zahlreiche Firmen nach Untermietern. Darunter sind bekannte Namen wie Microsoft in der Parkstadt Schwabing Wacker Chemie in seiner neuen Zen-
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Repositionierung von Bestandsgebäuden
Flächenoptimierung, Nutzungsänderung.
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trale im Werksviertel, Freeletics und Noventi in der Macherei und Bertelsmann in der Neumarkter Straße Allein Microsoft will geschätzt 4.500 qm abgeben. Noventi plant Berichten zufolge sogar, die erst 2021 bezogenen 11.000 qm in der Macherei ganz aufzugeben. Solch große Flächen sind aber eher die Ausnahme. Die meisten Untervermietungen fänden unter 1.000 qm statt, so Keyl. Die meisten davon in den begehrten Innenstadtlagen Mieter können von dem Überhang kaum profitieren Die Mieten würden meist direkt weitergegeben, weiß Peter Biglmaier von Colliers in München. Hinzu kommen Umbaukosten und häufig eine Rückbaupflicht, welche sich bei kurzen Mietzeiten nicht amortisieren. Allerdings ist aus dem Markt zu hören, dass die vermietenden Unternehmen mittler-
Selbst an modernen Standorten wie der Macherei in München wächst der versteckte Leerstand durch Untervermietungen. Quelle: Immobilien Zeitung Urheber Alexander Heintze
München. Auf dem ehemaligen Speditionsgelände der Firma Ascherl in Moosach entsteht Münchens erster Gewerbecampus in Holzbauweise. Das Joint Venture des österreichischen Projektentwicklers UBM und der staatlichen österreichischen Austrian Real Estate (ARE) hat den Bauvorbescheid erhalten Auf dem 28.000 qm großen Areal in der Baubergerstraße 34 soll in den kommenden Jahren der Campus Timber Factory mit 55.000 qm Bruttogrundfläche entstehen Geplant sind 24.000 qm Gewerbefläche, mehr als 27.000 qm für Büros und 4.000 qm für den Einzelhandel. Die Fertigstellung wird für 2027 erwartet. UBM hatte das Speditionsareal Ende 2018 erworben ARE beteiligte sich 2020 mit 40% an dem Projekt. Alexander Heintze
weile einen Teil der Kosten übernehmen, um überhaupt einen Mieter zu finden Für Eigentümer liege darin eine Chance, meint Keyl. „Wir gehen in vielen Fällen mit dem Mieter und dem Untermieter zum Eigentümer und fragen ihn, ob er nicht mit dem Untermieter einen regulären Mietvertrag abschließen will.“ Denn dass der ursprüngliche Mieter die Flächen wiederhaben will, sei angesichts der wohl dauerhaft geringeren Auslastung der Büros unwahrscheinlich Für manche Vermieter habe das den Vorteil, dass sie bei älteren Mietverträgen in den Toplagen mehr Miete realisieren könnten Ein Nachteil sei allerdings, dass sie für einen Mieter mit meist guter Bonität einen schwächeren bekommen würden Daran hätten viele Eigentümer kein Interesse, weiß Biglmaier. Alexander Heintze
München. Der Münchner Projektentwickler Concrete Capital bekommt von einem Münchner Family-Office 100 Mio Euro für die Entwicklung und Realisierung von MixedUse-, Gewerbe- und Wohnimmobilien in Bayern und speziell in München Investiert werden soll ab einem Investitionsvolumen von 10 Mio Euro in „zukunftsfähige“ Immobilien sowie in Projekte, die aufgrund der Krise am Immobilienmarkt in Schwierigkeiten geraten sind. Alexander Heintze
Altusried. Swiss Life Asset Managers kauft das ehemalige Betriebsgelände der insolventen Druckerei Eberl & Kösel in Altusried im Landkreis Oberallgäu. Auf dem 4,7 ha großen Grundstück soll bis 2025 eine Logistikimmobilie mit 30.150 qm Mietfläche entstehen Etwa 1.000 qm davon werden Sozial- und Büroflächen Die Immobilie wird unter der Bezeichnung Swabia South 1 vermarktet Die BB Real Estate der Allgäuer Unternehmer Breher und Bodenmüller hatte das Areal 2022 erworben. Alexander Heintze
München Andreas Lehner, Ex-Vorstandchef der Deutschen Wohnen, wird ab 1 Oktober neuer Chef der kommunalen Münchner Wohnungsgesellschaft Gewofag und ab dem 1 Januar Sprecher der Geschäftsführung der aus Gewofag und GWG fusionierten Münchner Wohnen. Im Interview gibt er Einblicke in seine Motivation und seine Ziele.
Immobilien Zeitung: Mit Verlaub, Sie sind mit 68 Jahren in einem Alter, in dem viele an den Ruhestand denken. Trotzdem haben Sie bei der Gewofag unterschrieben. Warum?
Andreas Lehner: Ich lese gerne Bücher von Matt Haig, zum Beispiel den Roman „How to Stop Time“. Er handelt von einem Mann, der zu einer sehr seltenen Gruppe von Menschen gehört, die nicht altern. Das offensichtliche Problem dabei ist, keine Beziehung eingehen zu können. Jetzt bin ich mit der Stadt München respektive der Münchner Wohnen eine Beziehung eingegangen, aber nur für fünf Jahre. In dieser Zeit wird keiner merken, dass ich unsterblich bin.
IZ: Sie waren zuvor Partner bei Hohlbein und Cie. und Aufsichtsratsvorsitzender der Deutsche Investment Kapitalverwaltung in Berlin. Vor allem der Aufsichtsrat klingt eher nach einem ruhigeren Job. Warum jetzt noch mal voll ins Tagesgeschäft?
Lehner: Die Arbeit in Kooperation mit Peter Hohlbein war durchaus stressig, da Marktteilnehmer aus bekannten Gründen ihre Passivseite neu strukturieren mussten und noch müssen, wobei wir ihnen als Berater helfen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Gewofag beziehungsweise die Münchner Wohnen in diese Situation kommt. Auch mein Engagement als Aufsichtsratsvorsitzender der Deutschen Investment war bislang alles andere als ein ruhiger Job. Wir haben innerhalb der Gruppe die Service-Holding neu aufgestellt, das Investmentspektrum erweitert und in der AG ein neues Vorstandsressort geschaffen. Damit war ich intensiv befasst
IZ: Auf der Internetseite von Hohlbein & Cie. ist zu lesen, dass Sie Ihr partnerschaftliches Mandat „bis auf weiteres ruhen“ lassen Das klingt nicht nach einer Dauerlösung bei der Münchner Wohnen. Sollen Sie die Fusion von Gewofag und GWG organisieren und dann wird ein neuer Chef gesucht?
Lehner: Ich habe einen Fünfjahresvertrag unterschrieben. Aber richtig, ich betrachtete auch meine bisherigen beruflichen Aufgaben grundsätzlich nicht als Dauerbaustelle, sondern als Projekt mit einem definierten Projektstart und definierten Projektziel Das habe ich in den vielen Jahren als Berater so verinnerlicht und schließlich als Vorstand, Verwaltungs- und Aufsichtsrat in unterschiedlicher Konstellation so gehandhabt
IZ: Weiter ist zu lesen: „Es ist beabsichtigt, die aktive Zusammenarbeit bei Hohlbein & Cie. Consulting zu gegebener Zeit wieder aufzunehmen.“ Das heißt, die Rückkehr ist fest eingeplant?
Lehner: In fünf Jahren setze ich mich nicht zur Ruhe.
IZ: Es ist ja nicht Ihre erste Integration 2007 übernahm die Deutsche Wohnen die Berliner Gehag-Gruppe mit rund 27 000 Wohnungen in Berlin und Brandenburg. Welche Erfahrungen aus Ihrer Zeit bei der Deutschen Wohnen können Sie bei der Münchner Wohnen einfließen lassen?
Lehner: Die Deutsche Wohnen bestand bei meiner Übernahme aus fünf Unternehmen in Landes- und privatwirtschaftlichem Besitz Die strukturelle Zusammenführung war Voraussetzung für die bilanzielle Entflechtung aus der Deutschen Bank und der Neuplatzierung der Aktien am Kapitalmarkt. Das strukturelle Zusammenführen ist auch bei der Münchner Wohnen eine Kernaufgabe.
IZ: Damals ging es vor allem um Aufwertungspotenzial und Mehrwert für die Aktionäre. Heute weniger um Rendite als um bezahlbaren Wohnraum. Ist das eine andere Herausforderung?
Lehner: Mehrwert für Aktionäre auf der einen Seite und heute Mehrwert für Mieter:innen beziehungsweise die Münchner Bevölkerung auf der anderen Seite: Beides erfordert eine professionelle Unternehmensführung.
IZ: Welche strategischen Ideen haben Sie schon für die Münchner Wohnen?
Lehner: Strategische Ideen bespreche ich natürlich erst mit der Landeshauptstadt, und zwar dann, wenn ich den lokalen Markt, die
Münchner Wohnen und die Vorstellungen der Stadt noch besser kennengelernt habe. Die Zusammenführung der beider Unternehmen Gewofag und GWG steht natürlich ganz oben auf der Agenda.
IZ: Sie sind nach der Fusion für fast 70 000 Wohnungen verantwortlich. Nach den Wünschen der Stadtspitze sollen es noch deutlich mehr werden Wie groß sehen Sie die Münchner Wohnen in den nächsten Jahren?
Lehner: Gemessen an wirtschaftlich bedeutenden Metropolen wie Berlin, Hamburg oder auch Wien ist der Anteil der Münchner Wohnen in Relation zum gesamten Münchner Mietwohnungsbestand eher gering Da sind wir wieder beim Thema Strategie
IZ: Für die Münchner Wohnen wird der Start nicht einfach. Der Stadtrat soll den Mietenstopp für die städtischen Gesellschaften verlängern. Im äußersten Fall werden Sie bis in die 2030er Jahre hinein auf Mieterhöhungen verzichten müssen In internen Papieren warnen Gewofag und GWG immer wieder vor Liquiditätsengpässen und weniger Neubau. Wie wollen Sie die Ziele wie mehr Neubau und energetische Sanierung umsetzen, wenn sie keine Möglichkeit haben Geld zu verdienen?
Lehner: Mit Sicherheit werde ich gegenüber der Landeshauptstadt keine Warnungen aussprechen. Das wäre im Zweifel zu einfach. Besser ist es, Handlungsoptionen vorzustellen und zu diskutieren
IZ: Bei Hohlbein & Cie Consulting waren Sie unter anderem für Investment-Kapitalstrukturierung und -beschaffung zuständig Das trifft sich gut, denn manche Beobachter
sehen auf die Münchner Wohnen eine unlösbare finanzielle Herausforderung zukommen Wo wollen Sie das Geld auftreiben?
Lehner: Wie schon gesagt, meine Rolle ist es, Möglichkeiten zur Bewältigung der Herausforderungen aufzuzeigen Beide Unternehmen Gewofag und GWG, haben in den vergangenen Jahren ihre Leistungsfähigkeit bereits bewiesen
IZ: Wie soll allein die Sanierung von alten Wohnungen gelingen? Etwa die Hälfte der Wohnungen muss modernisiert werden Geschätzter Finanzbedarf rund 400 Mio. Euro. Außerdem sollen Sie noch mehr bauen Haben Sie trotz oder wegen dieser Herausforderungen den Job angenommen?
Lehner: Ja, das ist ein Grund. Ich finde das Ausbalancieren unterschiedlicher Investmentsphären eines Unternehmens herausfordernd. Gemeinsam mit meiner Kollegin in der Geschäftsführung, Dr. Doris Zoller, werden wir den Modernisierungs- und Sanierungsbedarf bewerten
IZ: Die städtischen Gesellschaften gelten als Unternehmen, in die die Stadtpolitik gerne reinredet. Wie werden Sie damit umgehen?
Lehner: Die Geschäftsführung hat keine eigene Agenda, die sich von der des Gesellschafters entfernt Dies ist im Kapitalmarkt nicht anders, ich bin daran gewöhnt.
IZ: Ist es ein Vorteil, wenn Sie nur eine Amtszeit haben, dass Sie weniger Rücksicht nehmen müssen?
Lehner: Die durchschnittliche Beschäftigungsdauer eines Vorstands im Kapitalmarkt liegt bei knapp sechs Jahren. Spätestens dann sollte der Job also erledigt sein. So bin ich auch getaktet Wie bereits gesagt, sehe ich meine organschaftliche Beziehung
zur Münchner Wohnen nicht als Dauerbaustelle
IZ: Herr Lehner, vielen Dank für das Gespräch und Ihre Antworten Die Fragen stellte Alexander Heintze.
„Ich sehe meine Beziehung zur Münchner Wohnen nicht als Dauerbaustelle“
Landshut. Der Freistaat Bayern plant eine ungewöhnliche Umnutzung. Aus der alten Justizvollzugsanstalt am Rande der Landshuter Innenstadt soll eine gemischt genutzte Immobilie werden Eine Machbarkeitsstudie soll erste Ideen sammeln, welche Nutzungen umsetzbar sind.
Die großen Namen saßen wohl nur selten in den Zellen des ehemaligen Amts- und Landgerichtsgefängnisses an der Inneren Münchener Straße 4 im niederbayerischen Landshut. Vielmehr kamen zuletzt vor allem die leichteren Fälle und Untersuchungshäftlinge aus dem nahe gelegenen Amtsgericht hier unter. Seit 2008 steht das ehemalige Gerichtsgefängnis am Rand der Landshuter Innenstadt weitgehend leer.
Ursprünglich sollten die alten Gemäuer ganz abgerissen und das gesamte Gelände neu bebaut werden. Dann kam der Denkmalschutz und setzte die Anstalt 2012 auf die Denkmalliste. Seitdem dient das JVAGelände als Veranstaltungsort und Filmkulisse. Die auf dem Areal vorübergehend
PASSGENAUE FLÄCHEN FÜR VIELE BRANCHEN
errichteten Wohnheime für Flüchtlinge werden vom Freistaat noch bis 2028 genutzt und sollen dann abgerissen werden
Im Rahmen des Ideenwettbewerbs Europan E 16 machten sich vor zwei Jahren
19 junge Architekten, Absolventen und Studenten aus europäischen Ländern Gedanken, wie das Areal genutzt werden könnte Die Ideen waren vielfältig und gingen vom Kongresszentrum bis hin zu einem europäischen Kulturarchiv. Doch der Freistaat Bayern, dem das Gebäude gehört, hat andere Pläne Die staatliche Immobiliengesellschaft Immobilien Freistaat Bayern (Imby) hat eine Ausschreibung für eine Machbarkeitsstudie veröffent-
ALLES AUS EINER HAND
licht. Der Wettbewerb habe „durchaus interessante Ansätze für neue Nutzungen erbracht Ein unmittelbar geeigneter Vorschlag zur Umsetzung war jedoch nicht dabei“, heißt es in den Unterlagen.
Viel Denkmalschutz und etwas Platz für Neubauten
Die Architekten und Projektentwickler sollen die Entwicklungs- und Vermarktungspotenziale für die Gebäude auf dem immerhin 6.000 qm großen Grundstück darstellen Denkbar ist demnach eine gemischte Nutzung mit Büros, Coworking, Hotel, Gastronomie oder einem Handwerkerhof. Alternativ soll eine reine Wohnnutzung entwickelt werden.
Ganz einfach wird das nicht. Denn nicht nur ein großer Teil der Gebäude aus den Jah-
PARTNERSCHAFTLICHE ZUSAMMENARBEIT
WIE WIR FLÄCHEN VERMIETEN?
HYPERFLEXIBEL.
MAN WIRD DOCH WOHL NOCH TRÄUMEN DÜRFEN
Wir können’s aber auch realisieren: Denn unsere Mietobjekte passen wir flexibel an Ihren Bedarf an, um Ihre Unternehmensprozesse optimal zu unterstützen – ganz gleich, in welcher Branche Sie tätig sind oder wie groß Ihr Unternehmen ist Und auch wenn Sie schon Ihre neuen Flächen bezogen haben, betreuen wir Sie weiterhin mit unserem verlässlichen Immobilienmanagement Bereit für einen Unternehmenssitz, der sich dynamisch mit Ihnen verändert?
ren 1904 bis 1907 steht unter Denkmalschutz, sondern auch die gut 3,80 m hohe Mauer, die das Areal umschließt Diese sei „in ihrer Gesamtheit zu erhalten , schreibt das Landesamt für Denkmalschutz Möglich sind offenbar einige zusätzliche Toröffnungen, die es in früherer Zeit gegeben haben muss Das U-förmige Ensemble mit seinem runden Eckturm bietet derzeit 5.400 qm Bruttogrundfläche. Eine weitere Herausforderung ist das fast 6 m abfallende Gelände am Grätzberg. Immerhin erlaubt es der Denkmalschutz, dass die Gitterstäbe vor den Fenstern entfernt werden. Neubauten für geförderte Wohnungen sollen dort möglich sein, wo jetzt die Übergangswohnheime stehen Wer Eigentümer der Immobilie wird und den Umbau vornimmt, ist noch offen. In den
Das frühere Gefängnis am Rand der Landshuter Altstadt.
Quelle: Immobilien Freistaat Bayern
Ausschreibungsunterlagen ist von „künftigen Investoren bzw. Betreibern oder der staatlichen Wohnungsbaugesellschaft Bayernheim“ die Rede. Angedacht ist offenbar, dass Bayernheim ab 2028 zumindest den Teil der geförderten Wohnungen übernehmen wird. Denn bei den Planungen soll ein „Augenmerk auf die wirtschaftliche Schaffung bezahlbaren Wohnraums für eine potenzielle Nutzung durch die Bayernheim“ gelegt werden. Bis Ende Februar 2024 müssen die Machbarkeitsstudien bei der Imby eingereicht werden. Alexander Heintze
Bayern. Die Preise für Wohnimmobilien in Bayern fallen weiter Vor allem im Neubau wird es für Bauträger langsam eng.
Bauträger und Verkäufer von Bestandsimmobilien, die gehofft hatten, dass sich die Preisrückgänge bei Neubauwohnungen langsam abschwächen, werden durch den Marktbericht des Marktforschungsinstituts des IVD Süd enttäuscht „In der aktuellen Erhebung Herbst 2023 verfestigt sich der Trend zu sinkenden Preisen weiter“, erklärt der IVD. Besonders hart trifft es die Bauträger. In München etwa sanken die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen im vergangenen Halbjahr noch einmal um 7% Schon im Frühjahr ermittelte der IVD Nachlässe von bis zu 10%. Damit ist nach Einschätzung von Marktbeobachtern bei vielen Bauträgern die Grenze erreicht. Wenn die Margen aufgebraucht sind, rutschen sie mit ihren Projekten unweigerlich in die Verlustzone. Nicht
wenige Marktteilnehmer rechnen damit, dass rund ein Drittel der Münchner Bauträger die Krise nicht überstehen wird. Viele Bauträger und Entwickler können ihre in den vergangenen Jahren teuer eingekauften Grundstücke nur mit Verlust verkaufen. Die Preise für Baugrund für den Geschosswohnungsbau gaben in München laut IVD noch einmal um 5,4% nach und liegen im Schnitt jetzt lediglich noch bei 3.500 Euro/qm.
Nicht viel besser sieht es bei Eigentumswohnungen im Bestand aus Im bayerischen Durchschnitt sind die Preise im vergangenen Halbjahr noch einmal um 4% gefallen Besonders drastisch fielen die Abschläge mit mehr als 9% in Aschaffenburg aus In Regensburg und Landshut (jeweils -8,2%), Nürnberg (-6,7%) sowie in Augsburg (-6,6%) und München (-5%) gingen die durchschnittlichen Preise für Bestandswohnungen ebenfalls erheblich zurück.
Immer deutlicher werde laut IVD, dass die Nachfrage nach älteren Häusern mit einer schlechten Energiebilanz oder hohem Sanierungsbedarf stark zurückgegangen ist Der Verkauf solcher Objekte dauere länger und sei „oft nur mit merklichen Preisabschlägen möglich“. Alexander Heintze
Freising. Im vergangenen Jahr stellte das Münchner Start-up Vepa Vertical Parking auf der Expo Real die Idee eines platzsparenden Parkturms vor Jetzt ging in Freising bei München der erste Parkpaternoster in Betrieb
Paternoster sind aus den meisten Immobilien verschwunden Nur in seltenen Fällen findet man sie noch und noch seltener dürfen sie benutzt werden. Das Prinzip der umlaufenden Kabinen ist jedoch wieder hochaktuell. Das Münchner Start-up Vepa Vertical Parking nutzt es, um Parkplätze auf möglichst wenig Raum zu schaffen
In dem Prototypen im Freisinger Stadtteil Lerchenfeld finden auf einer Grundfläche von 45 qm acht Fahrzeuge Platz Der Standardturm soll einmal zwölf Pkw aufnehmen können, erklärt Vepa-Gründer David Schön
Der Vorteil des Park-Paternosters sei sein geringer Platzbedarf und seine günstige Bauweise. In der Serienfertigung sei der Turm je Stellplatz im Schnitt 30% günstiger als eine herkömmliche Tiefgarage. Durch den weitgehenden Verzicht auf Beton werde zudem mehr als 90% CO2 eingespart Um die Ökobilanz weiter zu verbessern, werde geprüft, ob Teile des Turms aus Holz gebaut werden können Anders als bei Systemen, bei denen die Autos zumeist in Parkbuchten unter der Erde verschoben werden, funktioniert der Parkturm nach dem Prinzip eines umlaufenden
Aufzugs. Die Technik sei weniger anfällig, so Schön Ein kleiner Elektromotor reiche, um die Plattformen anzutreiben. Weitere Vorteile seien, dass wenig Fläche versiegelt werde und kein Aushub nötig sei. Die Bauzeit betrage etwa einen Monat Schön sieht die Anwendung vor allem bei Nachverdichtungen, wenn die Stellplatzsatzung zusätzliche Parkplätze vorsieht, diese aber nicht oder nur sehr aufwendig realisiert werden können. „Wir sehen das Potenzial, wenn zwischen zehn und 70 Stellplätze benötigt werden“, so Schön. Für große Projekte sei das System nicht geeignet.
Derzeit sei man mit einem großen Wohnungsbestandshalter im Gespräch, wo der Turm zum Einsatz kommen könnte. Bereits konkret in Planung ist ein weiterer Parkturm auf dem Areal der Firma Otec im Münchner Werksviertel. Auch in Berlin soll es bald einen geben In München will Vepa den Turm selbst finanzieren und als öffentliches Mini-Parkhaus mit zwölf Ladestationen betreiben Zusätzliche Einnahmen soll die Vermarktung von Werbeflächen an der Parkhaushülle bringen. Für nächstes Jahr sind zehn weitere Standorte geplant Alexander Heintze