30 PUNKTE DieMünchner Wohnbauoffensive bekommtvon der ImmobilienwirtschaftLob. Dochsie reichtnicht aus. Seite 48
FRISCHEKUR Diemarkanten Münchner HighlightTowers werden für den Büromarkt der Zukunft fitgemacht. Seite 49
ENERGIEWENDE DieMünchner Stadtwerke bauen Europas größte Geothermieanlage. Siesoll 75.000 Menschen versorgen. Seite50
GroßerBüromietvertrag stattWohnungen
München Der Projektentwickler Rock Capitalschwenkt beider Entwicklung des Bruckmann-Quartiersander Nymphenburger Straße um.Statt Wohnungen sollennun Büroflächen entstehen. Einenerstengroßen Mieter gibt es schon. Es ist der größte Mietvertrag des laufenden Jahres inMünchen.
Die Rock Capital Group undder Energieversorger Thüga haben den größtenMietvertragdes bisherigen Jahres auf dem Münchner Büroflächenmarkt unterschrieben Thüga wird im Bruckmann-Quartier an der Nymphenburger Straße84rund16.000qm Bürofläche mieten. Die Thüga-Gruppe ist einNetzwerk von ungefähr 100Stadtwerken und Regionalversorgern, die deutschlandweit Kunden mit Strom,Gas undWasser versorgen.
Das Unternehmen hatseinenHauptsitz derzeitnoch in einemGebäude derAllianz in derNymphenburger Straße39. Dort belegte Thügaursprünglich etwa45.000qmüber mehrere Gebäude verteilt. DerMietvertrag läuft im kommenden Jahr aus. Diese Flächen werden schon lange nichtmehrbenötigt Nach Marktangabenist fast die Hälfte davon
mittlerweileuntervermietet. „Wir rücken im besten Wortsinn näher zusammen undreduzierenunserenFlächenbedarf“,sagtConstantinAlsheimer, Vorstandsvorsitzenderder Thüga. Hierhinumziehenwird auchder VersicherungsmaklerThüga Assekuranz, der derzeit in einemBürogebäude in der Hansjakobstraße129 in Berg am Laimseinen Sitz hat.
FürRockCapital ist der Mietvertrag ein Glücksfall.„Mitdem Vertragsabschlussmit der Thüga istesuns gelungen, schon deutlich vor Baubeginn undsogar vor dem offiziellen Vermarktungsstart unseres Projekts mehr als die Hälfte der zukünftig verfügbarenFlächen auf dem Markt zu platzieren“, freut sich Peter Neumann, geschäftsführenderGesellschafter der RockCapital Group.
DerGrünwalder Projektentwicklerhatte den früheren Sitz des BruckmannVerlags
Ende 2014für gerade einmal80Mio. Euro erworben. Im vergangenen Jahrbeteiligte sich das Athos-Family-Office derPharmafamilie Strüngmannmit 125 Mio. Euro an der Entwicklungdes Quartiers, dasseitder Übernahme interimsweisevon verschiedenen Mietern genutztwird.
Ursprünglichwaren Wohnungen geplant
Das mehr als1 ha großeGrundstückentlangder Nymphenburger Straßeund der Lothstraßeumfasst etwa 25.000 qm BüroundGewerbeflächen.Ursprünglich war geplant, bestehende Gebäudeteilweise in Wohnraumumzuwidmen sowiedurchNeubautenmit Wohnungen zu ergänzen. Die Stadt Münchenhattedagegen keine Ein-
FINANZIERUNG Über gewerblicheImmobilienspricht Stefan Hattenkofer, Vorstandder Stadtsparkasse München. Seite52
Team und ichfreuen uns aufSie!
wände.Das Büro von OlivArchitekten untersuchte bereits,wie viele Wohnungen aufdem Arealentstehen könnten. Doch daraus wird nichts.Rock Capital werde stattWohnungen jetzt vor allem moderne Büroflächenschaffen, so Neumann EinGrunddafür dürftedie Marktlage sein. Eigentumswohnungen lassen sich nur schwerbis garnicht verkaufen.Zumalein großer Teil der Wohnungenwohlimgehobenen undimLuxussegmententstanden wäre „In demMarktumfeld wäre daseineherausfordernde Aufgabegewesen“,sagtNeumann DieChance, diese Wohnungen schnell am Markt abzusetzen,dürftengeringgewesen sein. Dafür steigt dieNachfragenachBürosin innerstädtischen Lagenweiteran. Büromietersindbereit, für moderne undzentral gelegene Arbeitsumgebungen Höchstmieten zu bezahlen.
„Die Metropolregion Nürnberg-Erlangen vereinigtdrei wesentliche Elemente: eine auf regionalesWachstumfokussierte Wirtschaftspolitikund Finanzierungslandschaft,eineauf hochqualifizierte Berufeangelegte Wissenschaftslandschaft als Nachfragerbasis undein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebotund Nachfrage beiWirtschaftsimmobilien. MitBlick daraufgestaltet sich einMarkteinstiegunabhängiger vonkurzfristigen Marktturbulenzen.“
Prof Dr Thomas Beyerle, Hochschule Biberach
Dasrevitalisierte Bruckmann-Quartier an derNymphenburger Straße wirdder neue Firmensitz desVersorgungsunternehmens Thüga Quelle:Rock CapitalGroup
Münchens Wohnungsplan ist beschlossen
München Die Versprechen sind groß: schnellere Verfahren,flexiblere und attraktivere Bedingungenfür Bauherren. Mit einem 30-Punkte-Planwill die Stadt Münchenden brachliegenden Wohnungsbau wiederbeleben.Vor allem die Verfahren sollen deutlichbeschleunigt werden
Der Ausschussfür Stadtplanung undBauordnung im Stadtrat hatvergangene Wocheden Münchner Wohnungsbaubooster beschlossen. Das Paket umfasst30Maßnahmen, die das Bauen in München schneller undbilliger machensollen. „Wirziehen alle Register, damit in Münchentrotz gestiegener Zinsen und Baukostenmehr bezahlbare Wohnungenentstehen“, verspricht OberbürgermeisterDieterReiter(SPD). „Unser klares Ziel ist:weniger Vorschriften,geringere Kosten und deutlich mehr Tempo. Diesem Anspruch wird der Plan nach Ansicht der Immobilienbranche nicht ge-
recht. Das Maßnahmenpaket enthalteeinige Verbesserungenund sei „ein erster wichtiger Schritt,umdie mühsamenProzesseder viel zu komplexen Verfahrenzuvereinfachen“, erklärt der ImmobilienverbandBFW Bayern in einer Stellungnahme.Dirk Brückner von GSK Stockmann undVorsitzender desAusschusses ImmobilienwirtschaftbeimWirtschaftsbeiratBayern, lobt, dassdie Stadt erkannt habe, dass dieImmobilienwirtschaft fürdie Lösung derProbleme gebraucht werde. „Ohnedie Immobilienwirtschaft ist dasZiel, ausreichendeund bezahlbare Wohnungen füralleMünchnerzuschaffen, nicht erreichbar“, sagt Brückner.
Die Fraktion Die Linke/Die Partei im Stadtrat siehtdas erwartungsgemäßanders. „Monatelangist dieImmobilienlobby Sturm gegendie Vorgaben derSobon gelaufen.Dass Grün-Rotund vor allem OB Reiterhier einknicken, istein Armutszeugnis.Wir brauchen mehr Vorgaben für privateInvestorenund nichtweniger“,sagtBrigitte Wolf, planungspolitischeSprecherin derFraktion. Ihr Zorn richtetsichgegen die Ergänzungder sozialgerechten Bodennutzung (Sobon). Bauherren bekommenindem Modellkünftig Punkte, wenn siegeförderten Wohnraumfür 55 statt 40 Jahre einerSozialbindungunterwerfen. Das seifreiwillig undkönnte dieZahlder
Weitere Informationen aufkoester-bau.de Bürogebäude
Baukosten im Budget!
Unsere Planungs- undBaukompetenz macht Ihr Projekt möglich.
Jetzt Kontakt aufnehmen!
bayern@koester-bau.de
OderQR-Codescannen und Rückrufbuchen:
Sozialwohnungen sogar reduzieren, meint Wolf. EinEinknicken kanndie Immobilienbranchenicht erkennen.Die Maßnahmen seien bei „weitem ungenügend und werden auch weiterhindie WirtschaftlichkeitneuerProjekte in derLandeshauptstadt verhindern“, sagt BFW-Bayern-PräsidentAndreas Eisele. Die55-jährigeBindungsfrist für geförderten Wohnraumüberschreitedie wirtschaftliche Nutzungsdauervon Wohngebäuden. Wenn nach 30 bis40JahrenerheblicheInstandsetzungs-und Sanierungsaufwendungen anfielen, seiendiese„bei einersolangen Bindung nichtfinanzierbar“.AuchBrückner meint, „die homöopathischen Änderungen“ bei der Sobon hätten kaum einenEffekt. Beidefordern eine sofortige Rückkehr zu denRegelungen derSobon 2017,als 40% geförderter Wohnungsbau festgesetzt war. „Die Unternehmen kalkulieren genau, ob Projekteinder Landeshauptstadt wirtschaftlich vertretbar sind,und kommenzusehends zu einemnegativen Schluss“, beobachtet Brückner.Auchdie BFW-Mitgliedersehen in derSobon einen„Hemmfaktor,der die Unternehmen davon Abstandnehmen lässt, neueProjekte in München anzugehen“. Dabei sind in denNeuregelungen durchausMaßnahmen, dieder Brancheentgegenkommen. So sollbei allen Neubautender StellplatzschlüsseljeWohnung auf0,1 abgesenktwerdenkönnen. Wird einDachgeschoss ausgebaut,müssenkeine Parkplätze errichtetoderabgelöstwerden. DieMöglichkeitder Ablösezahlung soll bei Wohnbauten vereinfachtwerden. Fürden BFWbleibt jedoch nichtnachvollziehbar,warum an der Verpflichtung zurErrichtung vonStellplätzen überhauptfestgehalten wird Beiden sektoralen Bebauungsplänenwird derAnteilder geförderten Wohnungenflexibler gehandhabt. Statteiner starren40%Quote sollen zwischen20% und40% möglich sein.Flexiblersollen auch dieVorschriftenfür
Miteinigen Erleichterungen will die StadtMünchen denWohnungsbau wiederinGang bringen. Quelle: ImmobilienZeitung, Urheber:Alexander Heintze
Lärm undGrünflächen gehandhabt werden. Wichtigster Baustein desWohnungsbaupaketsdürfteaberdie Beschleunigung vonVerfahrensein. Allein durch denVerzichtauf denbislang üblichenGrundsatzbeschluss hofftdie Stadt, rund sieben Monate einsparenzukönnen. Weitere zwei bisfünfMonate schnellersoll es gehen, wenn bei Wettbewerbendas Ergebnis nichtmehr demStadtratbekanntgegeben werden muss
Verfahren sollenbis zu einem Jahr schneller werden
Schneller soll es auch beider Abstimmung zwischen denstädtischen Referatengehen. Gerade hier bemängeln viele Unternehmen unklare Zuständigkeiten undlangeBearbeitungszeiten. DieReferate sollen künftig gemeinsam an einemProjekt arbeiten.Das Referatfür Stadtplanung undBauordnung soll dieAbstimmungder Beteiligten koordinieren und innerhalb derVerwaltung das letzteWort haben. Zudemsollmehr Digitalisierungdie Behördeneffektiver machen. DerWirtschaftsausschussfindetdiese Maßnahmen „wichtigund richtig.“ Auch der BFWsieht damitviele Forderungen seiner Mitglieder ausden vergangenen Jahren erfüllt. Dennoch brauche es mehrErleichterungen, um denbrachliegenden Wohnungsbauwiederanzukurbeln. Alexander Heintze
GroßerBüromietvertragstatt Wohnungen
»Fortsetzung von Seite47
50 Euro/qm sind mittlerweileeherdie Regel alsdie Ausnahme.Sogar mehr als 60 Euro/qm werden nach Maklerangaben für perfekteLagen klaglos hingenommen. Ganz so zentral liegt dasBruckmann-Quartier zwar nicht. Dochauchdie Thüga wird nach Einschätzungvon Marktteilnehmernumdie 50 Euro/qm bezahlen. Damit istder Abschluss auch vomVolumen herder bisher größte im laufendenJahr. Es istnicht daserste Mal, dass in München derWohnungsbau zugunstenvon Büros abgesagtwird. Vor mehr alsfünfJahrenwollte dieMünchnerImmobilienfirma Argentaauf einemmehrals 13.000qmgroßen Areal in der ParkstadtSchwabing800 Wohnungen bauen. Nachdemdie MünchnerVerwaltung fast ein Jahrzehntbrauchte, um dasBaurechtzu schaffen,schwenkte derProjektentwickler um underrichteteauf demGrundstückdie neueMünchnerZentraledes Onlinehändlers Amazon. Beim Bruckmann-Quartier führte nun keine langsameVerwaltung zum Umdenken,sondernschlichtder Markt. Als Nebeneffekt wird eine ganzeMenge CO2 eingespart. Fürdie Wohnungenhätte dergrößteTeildes Bestands abgerissen werdenmüssen. Auch dieEingriffe in dieanderenGebäude wärenerheblich gewesen.Nun können diesegrößtenteils stehenbleiben. „Ökologischist dasder bessere Ansatz“, betontNeumann. Rock Capital wird Anfang des kommenden Jahres mitdem Rückbau und derEntkernung beginnen.
DieBautensind alssogenanntes Immune Office konzipiert.Der Plan vonRock Capital umfasstneben intelligenterHaustechnik unteranderem Lüftungs-und Hygienekonzeptewie spezielle Filteranlagen fürdie Frischluft und UV-C-Luftsterilisatoren.Die Technik, diebis zu 99,9% aller Viren, Bakterien und Schimmelpilze eliminiert, erreicht damitteilweise Krankenhausstandard Erstmalssetzteder Entwickler dasKonzept beimkürzlichfertiggestellten Heads, der ehemaligen Wirecard-ZentraleinAschheimDornachbei München, um.Auchdas gerade gestarteteBüroprojekt Monaco im Werksviertelsoll einImmune Office werden. „Covid hatdas Bewusstsein für dieAnsteckung im Büro geschärft“, begründet Geschäftsführer Andreas Wißmeier dieIdee. Neben derRevitalisierungdes Bestands für dieThügawirddas Quartier um zwei Neubautenander Nymphenburger Straße undander Lothstraßemit 6.000 qm und 7.500 qm Bürofläche erweitert.Spätestens Ende 2027 sollen im Bruckmann-Quartier fast 30.000qmBürofläche zurVerfügung stehen. Nach denursprünglichenPlänen sind in demGebäude an derNymphenburger Straße zudemEinzelhandelsflächen vorgesehen. „Dashalten wirnoch offen“, sagt Neumann. Wenn sich einBüromieter für diegesamten Flächen finde, würdeder Einzelhandel nicht umgesetzt. SelbstWohnungensind in dem Quartier noch möglich. Mehr als20Einheiten dürftenesabernicht werden, schätzt Neumann Alexander Heintze
Münchner Wohnen kauft 124Wohnungen
München. Das städtische Wohnungsunternehmen Münchner Wohnenkauft 124Neubauwohnungen in denGmunder Höfen im Stadtteil Obersendling. DieWohnungenan der Hofmann- und Gmunder Straße mit einer Gesamtwohnfläche von 9.000qmwerden im ersten Halbjahr 2025 fertiggestellt.Von den Einheiten unterliegen 49 Wohnungen der einkommensorientierten Förderung, 26 sollen nach dem München-Modellvermietet werden, weitere 49 Wohnungen sind frei finanziert. Verkäuferin ist eineProjektgesellschaft vonBaywobau, Rock Capital und UBM. Diedrei Unternehmen entwickelndas Quartier mit insgesamt 525 Wohnungen, zwei Kindertagesstätten und zwei Ladenflächen. Der größteTeil der Wohnungenwurde bereits 2020 an das Wohnungsunternehmen Vonovia verkauft. Alexander Heintze
SBKmietet in der Ex-KPMG-Zentrale
München SBK Siemens-Betriebskrankenkasse ziehtindas NewGanghofer an der Ganghoferstraße27-29.Der Krankenversicherer wird unweit der Theresienwiese,auf der gerade das Münchner Oktoberfeststattfindet, ab November 2025etwa5.100 qm anmieten. DerMietervertrag läuft über mindestens 15 Jahre. Die ehemalige Zentrale der WirtschaftsberatungKPMGist Teil des geschlossenenImmobilienfondsWealthcap ImmobilienDeutschland37. Die KPMG hatte den 2002 abgeschlossenenMietvertrag nicht mehrverlängert undzog im vergangenenJahr ins Werksviertel. Wealthcapholte sich daraufhindas Einverständnis der Anleger, das NewGanghofer zu einemMehrmietergebäude mit 31.000 qm Bürofläche umzubauen Dafür kalkulierte Wealthcap rund 87 Mio. Euro ein. Alexander Heintze
Ladenmieten stabilisierensich
Bayern. Die Mieten fürLadengeschäftesindzuletzt nicht weiter gesunken. VoneinerErholung istder Markt aber noch weitentfernt.
Der Münchner Einzelhandelkann mitdem Sommer zufriedensein. Die Fußball-Europameisterschaft, die Messen IFATund Intersolarsowie mehrereGroßkonzertevon AC/DC und Taylor Swiftbis Adele,die gleich zehn Konzerte in München gab, locktenmassenweise Touristen aus dem In- und Ausland an. Die höheren Umsätzehaben sich noch nichtinhöheren Ladenmietenniedergeschlagen. DasMarktforschungsinstitut des IVDSüd registrierte in seinerHerbstanalyse in München und Augsburg in den Ia-Lagen aberimmerhin stabile Mieten.In Nürnberg gingendie Top-Mietendagegen noch einmal um rund 2% zurück. Nochdeutlichergesunkensind die Mieten in denbestenEinkaufslageninIngolstadt, Regensburg, Würzburg und Bayreuth. Hier bekamendie Vermieter beieiner Neuvermietung erneut zwischen 5%
Frischekur für die Towers
München Nachder Übernahme der MünchnerHochhäuser Highlight Towers durchden US-FinanziererOaktree macht der Dienstleister MontibusAsset Managementdie Türme zukunftsfähig.
Die Parkstadt Schwabing isteines der Problemgebiete für Bürosin München. DerwachsendeLeerstandkann nur mühsam gefüllt werden, sagenMakler. Auch in denHighlight Towers stehen nachdem Auszug vonAmazon in einenbenachbarten Neubau in der Parkstadt etwa 7.300 qm leer.Flächen, die Olaf Claessen,Gründerund Geschäftsführer des Asset-Managers Montibus,aberkeine Sorgenbereiten. Er istsich sicher,dassdie Räume baldwiedervermietetsind. Dafür investiertder Eigentümer,die US-Investmentgesellschaft Oaktree, rund 20 Mio.Euro, um die 2004 fertiggestellten Bürotürmeeiner Frischekur zu unterziehen. Ein Ziel seieinebessere Adressbildung, sagt Claessen.Zwar belegen mit IBMund Fujitsu zweigroße Mieter weite Teileder Flächen,doch in Zukunft setztMontibusstärker auf kleinere Unternehmen. Dazu sollendie Eingangsbereiche der Türme weniger als Lobbysder beidenGroßmieter wahrgenommen werden. Zusätzlich zum Stahlund Glas, das der Architektder Türme, Helmut Jahn, hauptsächlich vorgesehen hatte, ziehen Holzoptik, Sitzgelegenheiten undGrünpflanzen in die Lobby ein. Ein Conciergedienst begrüßtdie Besucher undhilft,die richtige Etageinden beiden126 mund 113m hohen Türmen zu finden.Außerdem sollendie Mitarbeiter:innendort ihrePakete abgebenund abholensowie sichEinkäufeliefernlassen können
Vonaußensieht mannochkaum
Veränderungbei den Hochhaustürmen der HighlightTowers. Im Inneren hat sichallerdings schon viel getan Quelle:Immobilien Zeitung, Urheber: AlexanderHeintze
Neu istvor allem dieHaustechnik. Durch eine Steuerung,die neben dem Nutzerverhalteninden einzelnen Stockwerken auch die Wetterprognose berücksichtigt,konntenbisherzwischen20% und30% derEmissionen eingespart werden,sagtClaessen. EinTeil der Tiefgarage wurde ebenfalls umgebaut.Dort finden sich nunFahrradstellplätze, geräumigeDuschen undTrockenschränke für die Sportkleidung. Im Erdgeschoss bald soll noch einFitnessbereichfür dieMieter entstehen Über eine Appwurdenmehrals 500Nutzerinden beidenGebäuden nach ihrenWünschen befragt, erklärt Claessen. Diehöchste Prioritätgenieße dieVerpflegung. Neben dembestehendenRestaurant im benachbartenHotel kommen deshalb nunzwei weitere Gastronomiebetriebe hinzu. DerCaterer Aramark hatseitApril das1.100 qm großeErdgeschoss im angeschlossenen Gebäude gemietet. Dortsoll es nach den Umbaumaßnahmen einbayerisch-italienisches Restaurant undeinen Teppanyaki-Grill geben.
ErsteMieter wurden schon überzeugt
DerAußenbereich bekommt mehrGrünflächen und Sitzgelegenheiten.Dazu wurde auch dieDurchfahrt zwischenden Türmen gesperrt.Die Außenfassadesoll leichtüberarbeitet undmodernisiertwerden.Hierzu gebe es abernochkeine konkreten Pläne, sagt Claessen. Im Frühjahr 2025 sollendie Arbeitenanden Highlight Towers abgeschlossen sein. Einenerstenneuen Mieter hatMontibus schonüberzeugen können. DieUS-Anwaltskanzlei Fish &Richardson mieteteineEtage mit 1.100qm. Auch dieGroßmieter verlängertenihreVerträge, so Claessen. Oaktree wurde eher notgedrungen Eigentümer derHochhäuser. 2021 erwarbender ProjektentwicklerImfarrund dieSNHolding dasBüro- undHotelensemble für 700Mio. Euro von einemFonds derCommerz Real. Oaktree warals Finanzierungspartnereingestiegen.Dann gerietder mittlerweile insolventeEntwickler finanziell insTrudeln.Oaktree übernahm im vergangenen Jahr die Mehrheit an mehreren Projektgesellschaften. Seitdem gehörenOaktree-Fonds etwa die Büroimmobilie Omega-HausinOffenbach, dasHochhausSilberturm in Frankfurtsowie in Münchendas Revitalisierungsobjekt Elementum. Alexander Heintze
Bayern baut Spacecampus
Taufkirchen/Ottobrunn. Der FreistaatBayernbautseinen Luft- und Raumfahrtcampusaus. Dafür wurdennun Grundstücke erworben
DieImmobilienFreistaatBayern(Imby) hat im Auftragdes Freistaatszwei Grundstücke in Taufkirchen und Ottobrunnsüdlich von Münchenvon demLuftfahrtunternehmen Airbus erworben. Dort soll dasbereits in der Lise-Meitner-Straße 9inOttobrunn bestehendeDepartmentofAerospaceand Geodesyder Technischen UniversitätMünchen (TUM) erweitertwerden.Bereits im Sommer 2023 hatteder Ministerratdie Grundstücksankäufe bewilligt, jetztwurdendie Verträge unterschrieben.
DieFlächensolleneinen zusammenhängenden Campus derLuft- undRaumfahrtfakultät derTUM mit rund 50 Professurenund mehrals 4.000Studierendenbilden. DieTUM werde schonbald Interimsbautenauf den teilweise bebauten Flächen errichten.Der Studienbetriebsoll im Wintersemester2025/ 2026 starten. Fürden Campus will derFreistaatweitere Grundstücke erwerben.Die Verhandlungen stünden kurzvor demAbschluss, heißtesvon derStaatsregierung. Bayernsieht dieRaumfahrtals Schlüsseltechnologieder Industrie- undInformationsgesellschaftund will daherdie Ansiedlung vonUnternehmen in diesem Bereich fördern Unteranderem soll in Oberpfaffenhofen ein Kontrollzentrum für künftigeMondlandemissionen eingerichtet werden.Bayerns Ministerpräsident Markus Söder (CSU) stellte 2018 diebayerischeRaumfahrtstrategieBavariaOne vorund kündigte an,dass bis2028 rund 700Mio. Euro in denAusbau derLuftundRaumfahrt im Freistaatinvestiertwerden sollen. Alexander Heintze
SignoHospitality betreibtMesse-Hotel
Aschheim. Signo Hospitalityaus Essen hat dasHotel Innside Melia MünchenNeue Messe in derHumboldtstraße12inAschheim übernommen. DasViersternehotel mit 134 Zimmernwirdkünftig alsFour MunichNeue Messe derMarke FourPointsbySheraton auftreten. DieImmobilie wird nochbis zum Sommer 2025 für rund 1,5Mio. Euro umgebautund renoviert. Alexander Heintze
und 9% wenigerMiete.Inden Ib-Lagen haben sich die Mieten dagegeninallen bayerischenGroßstädten weitgehendstabilisiert. In wenigergutenLagen würden aber weiter Incentives undmietfreie Zeitengewährt,um Flächenzuvermieten, resümiertder IVD. Im bayerischenLandesdurchschnitt konntenVermieter im Herbst 2024sogar leicht steigende Mieten durchsetzen. Das Plus lagimSchnitt beirund1,5%. Dennoch liegen die Mieten weiter deutlichunterihren früherenHöchstwerten.WurdeninMünchen im Herbst 2020für einen80qmgroßen Laden in derKaufingerstraße im Schnitt 370Euro/qm undMonatbezahlt, sind die Mieten seit längerem stabilbei etwa 285 Euro/qm. Bayernweit sinddie Mieten in den vergangenen vier Jahrenzusammen um etwa 20% gefallen. Alexander Heintze
Ihr Immobilienfinanziererfür alle Real Estate ProjekteinMünchen Wir begleiten, unterstützen, beraten und finanzieren Ihre Projekte über alle Assetklassen hinweg. Büros, Wohngebäude, Logistikhallen, Seniorenimmobilien, Einzelhandel oder Hotels –wir wissen,was Sie fürBau undVermarktungIhrer Gebäude brauchen: Expertise, ESG-Know-how,ein internationales Netzwerk. Das haben wir. Interessiert? Dann besuchenSie unsvom 7.–9.Oktober2024 aufder ExpoReal, Stand A1.312 oder aufbayernlb.de/immobilien.
In MünchenentstehtEuropas größte Geothermieanlage
München Münchenhat alserste bayerischeGroßstadteinen kommunalenWärmeplan vorgestellt.Künftig soll ein Großteilder Gebäude in der Stadtvor allemmit Ökowärme aus Tiefengeothermiebeheizt werden. Dafür entsteht auf dem Gelände eines Schwimmbads im MünchnerOsten diegrößte Geothermieanlage in Kontinentaleuropa.
Bis 2030 müssen bestehendeWärmenetzezu30% klimaneutral betriebenwerden. Bis 2040 sollen es bis zu 80% sein. So sieht es derPlan der Bundesregierungvor. München hatein noch ehrgeizigeres Ziel. Bis 2040 soll in der Stadt der gesamte Wärmebedarf ohne CO2Ausstoß auskommen. Aktuell wird in der Stadt noch jedes zweite Gebäudemit Öl oder Gasbeheizt. Um das zu verändern, bauen die StadtwerkeMünchen die Geothermie aus Auf dem Gelände desFreibads Michaelibad im Münchner Osten fand nun der Spatenstich für die größte Geothermieanlage Kontinentaleuropasstatt. 2033 soll sieden Betrieb aufnehmen undWärme fürrund 75.000 Münchnerinnen undMünchner liefern. Nur in Island gibt es derzeitnoch größere Anlagen. Deutschland habe das Potenzial, etwa ein Viertelder Wohnungen, Industrie- und Verwaltungsgebäude mit Geothermiezuheizen, sagte BundeswirtschaftsministerRobert Habeck (Grüne) beim Spatenstich in München. In Bayern seien es sogarbis zu 40%.
Dieses Potenzial wolle man nutzen,bekräftigte Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD). Dass man auch unpopuläre Standortewie eine LiegewieseimFreibad, kaum70mvon dennächstenWohnhäusern entferntangehe,zeige dasswir es ernst meinen“
Ausbau derGeothermie kostet München9,5 Mrd. Euro
Gut9,5 Mrd.Euro lassen sich dieStadtwerkeMünchen(SWM) denUmbau der Wärme- undEnergieversorgungkosten.Ein Kraftakt, dendie Bürger:innen etwa in Form vonBaustellen zu spürenbekommen. Große Teiledes bestehendenDampfnetzesmüssen aufein Heizwassernetzumgestelltwerden. Das Fernwärmenetzmuss um rund600 km auf1.600 km erweitert werden.Bis alle Stadtteile umgestelltsind, wird es dauern. So sindetwadie innerstädtischen Stadtteile Schwabing undMaxvorstadt erst2029bis 2033 dran
SechsGeothermieanlagenbetreibendie SWMschon in undumMünchen. Im Michaelibad entsteht diesiebte. Zusammen mitder Stadtsondieren die SWM derzeit weitere Standorte.Insgesamt plantder Versorger zehn Vorhabenmit mehr als 50 Tiefbohrungen. Die ältesteGeothermieanlage der SWM steht seit 2004 in Riem. Mit über 95 Grad Celsius heißemWasser aus 2.700 mTiefe wird derWärmebedarf derMessestadtund der NeuenMesse Münchengedeckt.InFreiham im Münchner Westenliefert eine Anlage seit 2016 CO2-neutrale Fernwärme fürden Münchner Westen. Sieversorgt vorallem die Neubaugebiete in Freiham undbestehende Wohngebiete in Neuaubing Seit 2023 istauf demAreal desHeizkraftwerks SüdinSendlingDeutschlandsderzeit größteGeothermieanlage im Probebetrieb. Siesoll einmal rund 80.000 Menschen mit Ökowärme versorgen. EineFernkältezentrale wird zudemFernkältefür Büros in derInnenstadtliefern
Auf demGelände desfrüherenVirginiaDepots an derSchleißheimer Straße und
gegenüber demForschungs-und Innovationszentrum von BMWimMünchnerNorden istein weiteres Vorhabengeplant. Die Flächen gehören noch der Bundesanstaltfür Immobilienaufgaben (Bima). DieLandeshauptstadtund der FreistaatBayernhaben aber bereitsInteresse angemeldet.
ImmermehrGewerbeobjekte werden angeschlossen
Außerhalb Münchens betreiben die SWM zudemAnlagen in Sauerlach, Kirchstockach undDürrnhaar. Da in Sauerlach 140Grad heißes Wasser aus4.200 mTiefe kommt,wird zusätzlichzur WärmeStrom für rund 16.000 Haushalte erzeugt Auch immer mehr gewerblicheImmobilien nutzen Geothermie. So wird dasBüroprojekt Go FourItander HanauerStraße Erdwärmeauf demeigenen Grundstück zur Energieproduktion nutzen. In Aschheim bei München wird dasNeubauprojekt Heads zumGroßteil mitErdwärme aus2.700 mtief
Augsburg plant Zeuna-Arealweiter
Augsburg Trotzdes Ausstiegs derBPD Immobilienentwicklung ausder Entwicklung desZeuna-Arealsgehen diePlanungenweiter. DieStadt hatnun dieEntwürfe für die Neuordnungdes früheren Industrieareals öffentlich ausgelegt.Geplantist einurbanes Stadtquartier mit 680Wohnungen, einem Kreativquartier,Kindertagesstätten und Schulen. Weiterhin wollendie Augsburger Immobilienfirma Solidasund diestaatliche Bayernheim einenTeil derWohnungen bauen. BPDwollteursprünglich 400Wohnungenerrichten Alexander Heintze
Spatenstich auf derLiegewiese(v.l.n.r.): SWM-Geschäftsführerin Karin Thelen, Münchens OberbürgermeisterDieterReiter, BundeswirtschaftsministerRobertHabeck und Florian Bieberbach, Vorsitzender der SWM-Geschäftsführung. Quelle:Immobilien Zeitung,Urheber: Alexander Heintze
gelegenenGesteinsschichtengeheizt.Eine weitere Bohrung, dieaus 2,5 km Tiefe ca.90 Grad heißes Wasser fördern soll, wird den komplettenWärmebedarf decken. Diedrei Gemeinden Aschheim, Feldkirchenund Kirchheim versorgen seit 2009 mehr als1.600 Gebäudemit Erdwärme (vgl auch„SchlafenderRieseTiefengeothermiewirdinGrünwald geweckt“, Seite 20dieser Ausgabe) Habeck versprachbeim Spatenstichauch, dieBürokratie schnellerzumachen. Wasbei Windkraftanlagenschon gelungensei,müsse ebenso für andere Bereiche kommen. Eine Beschleunigung vonPlanungs-und Genehmigungsverfahren um denFaktor5 seimöglich, so Habeck. Alexander Heintze
Britischer Investor baut Boardinghaus
Nürnberg. Eine Projektgesellschaftder NürnbergerKIB-Gruppeverkauft rund 5.000qm ihresEntwicklungsarealsander Scharrerund Regensburger Straße an einenbritischen Projektentwickler. Dieserwirdauf demehemaligen Autohaus-Krauss-ArealimLuitpoldviertel einBoardinghaus mit 400möblierten Apartments für Coliving,Studentenund Microliving mit einerBruttogrundflächevon etwa 16.000 qm errichten. Auf eineminsgesamt 28.300 qm großen Grundstück entstehenderzeitWohnungen, Bürosund Einzelhandelsflächen Alexander Heintze
Bamberghat noch vielKonversion vor
Bamberg. Die Stadt ziehtBilanznach zehn Jahren der Konversion alterKasernenflächen. Baldkönnten weitere Flächen fürdie Entwicklungzur Verfügung stehen
Im fränkischen Bamberg gibt es rund 480ha Konversionsfläche. SeitJahrenwerdendie Flächen,die hauptsächlich vonder USArmeegenutzt wurden, umgewandelt.Herzstück derKonversion istder Lagarde-Campus. Auf demgut 20 ha großen Gelände bauenverschiedeneInvestorenetwa1.100 Wohneinheiten. DieerstenBewohner sind 2022 eingezogen. Darüberhinaus verfügtdie Stadtüber weitere Grundstücke, diebebaut werdenkönnen. Darunter istdas 140ha großesogenannteMuna-Gelände, dasteilweise unterNaturschutzsteht.Die Stadtwill dasAreal vonder Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) erwerben,umauf 20 ha einen„grünen“Gewerbepark zu schaffen. Erweitert werdensoll auch dierund6 ha großeOffizierssiedlung,auf derdie Stadtbau Bamberg Doppelhaushälftensaniert undvermietethat.Nun soll dasAreal „mit weiteren Maßnahmenarrondiertwerden“.Inder sogenannten PinesHousing Area prüft die
Stadtbau nach der Sanierungder ehemaligen Kasernengebäude ebenfalls Möglichkeiten für mehr Wohnungsbau. Weitere 120hakönntenfür dieKonversion hinzukommen. So belegt dieBundespolizei einenTeil der ehemaligen Panzer-und Artilleriekaserne. Auf demGelände bauteder FreistaateineAufnahmeeinrichtung für Geflüchtete.„Sobald sich der Bund undder Freistaatzurückziehen, wird dieStadt Bamberg diedannfreiwerdenden Flächen erwerben undentwickeln“,erklärt Oberbürgermeister Andreas Starke(SPD). DieFlüchtlingsunterkunft soll Ende 2025 aufgelöst werden. Dazu gebe es eine vertraglicheRegelung mit dem FreistaatBayern.Man erwarte von der Staatsregierung Vertragstreue, betont die Stadt. Auch bei der Bundespolizei gebeesPläne, die genutzteFläche vonderzeit mehrals 100ha zu reduzieren. „Auch dort haben wirkonkrete Vorstellungen, um die Stadtzufördern“,so Starke. Alexander Heintze
„Wirschauen genauer hin, ob wirklich allespasst“
München Die MünchnerStadtsparkasseist einerder größ Immobilienfinanzierer in der bayerischen Landeshauptstadt.D ImmobilienZeitung sprach mit Vorstandsmitglied StefanHattenko darüber,wann der Markt für gewerbliche Immobilien wieder anzieht und ob Bauträger und ProjektentwicklernochFinanzierungen bekommen.
Immobilien Zeitung: Herr Hattenkofer, wie stellt sich der Münchner Marktdar?
Stefan Hattenkofer: Es wird besser. Die privaten Wohnungsverkäufe sind zwar stark zurückgegangen, aber niezum Erliegen gekommen. Wir sehen auch, dass Neubauwohnungen wieder nachgefragt werden.Die Zahl der Reservierungen steigt;allerdings auf einem niedrigen Niveau mitgeringen Stückzahlen–und auch nur dort,wosichein Kran dreht. Wo eine Baustelle stillsteht odernoch kein Baubeginn war, geht sehr wenig.
IZ: Woher kommt der Wandel?
Hattenkofer: Die Kunden sehen, dass bei den langfristigen Zinsen nichtmehr viel auf und ab geht. Darauf kann man sich einstellen. Viele können mit dem jetzigen Preisniveau leben und auch die Mieten steigenweiter.
IZ: Sind das vor allem Eigenkapitalkäufer? Hattenkofer: Nicht nur. Wirhaben auch
schon einigeMietshäuser finanziert. Allerdings mit mehr Eigenkapital
IZ: Gibt es spezielleAssetklassen, die wieder mehr imKommen sind?
Hattenkofer: Die klassischen Zinshäuser kommenwieder. Das Mehrfamilienhaus, komplett vermietet mit ein bisschen Mietsteigerungspotenzial.Hotels gewinnen auch gerade wieder an Attraktivität. Die Auslastung liegtjaschon wieder deutlich über den Corona-Zeiten
IZ: Wiesieht es aufdem Büromarkt aus. Istda ebensoein Endeder Transaktionsflaute in Sicht?
Hattenkofer: Nicht wirklich. Es gibt so halbe Notverkäufe, wenn jemand in Schwierigkeiten istund Liquidität braucht. Dannverkauft er, waserverkaufen kann. Auch einigeFonds gabenjagute Objekteauf denMarkt, für die sich wiederKäufer finden.
Das Thema vieler Eigentümer is aber ESG.Wenn das Büro nicht einengewissen Standard hat, haben sieSchwierigkeiten, einenMieter, einenKäufer und einenfinanzierendenBankpartner zu finden.Das ist dreifach schwierig
IZ: Münchenhat ja ein paar solcher Problemimmobilien. Gebäude, die nicht mehr marktgängig sind,und Gebäude, die zwar einetolle Lage haben,aberder Eigentümer oder Entwicklerinsolvent ist. Wie schaut es mitdenen aus?
Hattenkofer: Wir merken, dass sich mehr LeutedieseProjekte ansehen. Diehoffen natürlichimmernoch auf Schnäppchenoder zumindest auf reduzierte Preise. Sicherlich wird es Preisabschlägegeben. Ich glaube,
dass dieguten Lageninzwei Jahren wieder gekauft werden. Vor allem, weil dieMieten steigen. In diesen LagenwerdenBüromieten von50Euro/qm, teilweise über 60 Euro/qm aufgerufen. Da wird dereineoderanderewiederinvestieren.
IZ: Sind nurdie Preise noch zu hoch oder liegt es auch daran, dass dieBanken nach wievor nichtfinanzierenwollen?
Hattenkofer: Dasmag für dieeineoder andere Bank gelten, diezuviele Problemobjekte hat. Wirhaben insgesamt6 Mrd. Euro an Finanzierungenfür Bestandshalter,Projektentwicklerund Bauträger im Portfolio. Dasist überschaubar.Wir haben relativ wenige notleidende Objekte,weilwir die Objekte unddie Partner gutausgesucht haben. Natürlichhaben wirauchden einen oder anderen, bei dem es nichtgut läuft.
IZ: Signas AlteAkademie zumBeispiel?
Hattenkofer: Dazu sage ichnichts, weil ich demBankgeheimnis verpflichtetbin.Aber wirhaben eingut aufgestelltesPortfolio.
IZ: Wiestark belasten Siedenn dieAbwertungen vonImmobilien IhrerKunden? Besteht nichtdie Gefahr, dass Sienoch deneinen oder andern Problemfall bekommen?
Hattenkofer: DieGefahr besteht immer Wenn wirwissen, dass es schwierigwird, versuchen wirmit demKundeneineLösung zu finden. Wir wollen nichtder größte ImmobilienbesitzerinMünchen werden. Die meisten Unternehmen haben dieletzten Jahredoch gutverdient. Wenn mansichzusammensetzt undsagt, jetztbringst du ausdeinem Privatvermögen noch wasein undwir unterstützen dich,dannwerdenwir dieZeitüberstehen Im Großen undGanzensind wirrelativ entspannt
IZ: Dasheißt,esspiegeltsichnicht groß in IhrerRisikovorsorge wider?
gezogenhaben.Die kommenlangsamwieder. Vor allem bei denmittelgroßen Projekten bis50Mio. Euro bewegt sich wieder einiges Wirwerdenindiesem Jahr etwa 1Mrd. Euro Neugeschäft machen.
IZ: Projektentwicklerbekommenalso wieder Kredite?
Hattenkofer: DerFinanzierungsstau bei Büros wird sich auflösen. Wenn mandie in München derzeitübliche Vorvermietungsquotevon um die40% hat, bekommt man auch dieFinanzierungdazu.
IZ: DieBauträger bemängeln, dass dieKreditprüfung deutlich länger dauert alsfrüherund dass dieBanken ihre Margen deutlich anheben. Trifft dasauf dieSparkasse auch zu? Hattenkofer: Nein. Wirhaben natürlichdie Anforderungen erhöht. Die Kapitaldienstfähigkeitist bei unsdas Aund O. DasObjekt muss sich ausden Mieten heraus rechnen. Daraus bemessenwir dasEigenkapital.Früherhat bei einemBauträger 5% Eigenkapital gereicht, nunmusserrund 25%beisteuern. Da hatder eine oder andere dasGefühl, es ist teurer geworden.UnsereMargen sind relativ gleichgeblieben. Gestiegen sind eher unsere Ansprüche.Die Prüfzeitendauerndaher vielleichtein bisschen länger.Wir schauenschon genauer hin, ob wirklichalles passt.
IZ: Eine Umfrageder MesseMünchen zur Expo Realzeigte, dass dieBankenfinanzierung bei vielenUnternehmen aufdem Rückzugist.Sie leihensichlieber Geld bei einer Versicherung oder vonPrivate-Equity-Firmen. Merken siediesen Trend?
Hattenkofer: Nein. Wiegesagt, wirmachen dieses Jahr 1Mrd. Euro Neugeschäft.Ich glaube, dass isteherein Thema für Unternehmen, diewenig Eigenkapitalhaben. Die suchen Kapitalgeber, diemehr insRisiko gehen alswir
IZ: Wo sehen sieden Trend bei derImmobilienfinanzierung?
Hattenkofer: Es spiegeltsichmehr alsinder Vergangenheit, dasist logisch.Von dem, was wirjetztvorsorglich schonwertberichtigt haben, wird aber einTeilwiederzurückfließen, weil es nichtsoschlimm kommt wie befürchtet. Büros habenwir zumBeispiel nur finanziert,wennsie innerhalbdes Mittleren Ringsliegen. Da gibt es immer Nachfrage München istzudem einanderer Marktals manche A- oder B-Stadt. Wirhaben viele Wohnungen, viele Bestandshalter und wenige Projektentwickler. Hinzu kommt, dass fast alle unsererKunden langfristig finanziert sind.Die habeninden nächsten acht Jahren ihre Ruhe.Die meisten haben indexierte Mietverträge und profitieren davon.Vor allem Bestandshalter sind in den nächstenJahrenfeinraus.
IZ: Unddie Bauträgerund Entwickler?
Hattenkofer: DieniedrigerenZinsenauf der kurzenSeite helfen denBauträgern. Wenn jetztdie EZBdieses Jahr dieZinsennoch einmalsenkt,wovon wirausgehen, wird es auf derkurzenSeite noch einmal billiger. Das hilft Bauträgern und Projektentwicklern
IZ: Dasheißt,Notverkäufe sehenSie nach wie vorauf demMünchnerMarkt nicht.
Hattenkofer: Nurvereinzelt. Aus unserem Portfolio werden es vermutlichnur wenige sein
IZ: Sehen Sieschon mehrFinanzierungsanfragen für gewerblicheObjekte?
Hattenkofer: Es istimmer noch verhalten. Es gibt einige Marktteilnehmer, diesichzurück-
Hattenkofer: Wirsehen, dass Bestandshalter nach wievor lange Finanzierungen suchen. Mehr Unternehmen denkenzudem über Derivate nach,umdie Zinsenabzusichern. Dashat manfrühernicht gebraucht, da das Objektschnellverkauft war. Heute wird mehr drüber nachgedacht,wie mandie Zinsenfür zwei,drei Jahrefestmacht, um nichtin Schwierigkeiten zu kommen. Wenn ichkurzfristigGeld aufnehme, istdas deutlich teurer, alswennich Geld für drei Jahreaufnehme undden Zins über einDerivat absichere. Wenn dasProjekt früher fertigist,kannman denSwapwiederauflösen. Dasist wesentlich flexibler.Esgibtmehr Bereitschaft, sich über solche InstrumenteGedanken zu machen. IZ: Herr Hattenkofer, vielenDankfür das Gespräch DieFragen stellte Alexander Heintze.
StefanHattenkofer
Stefan Hattenkofer ist seit Januar 2017 im Vorstandder Stadtsparkasse München. Er ist dort verantwortlich für dieBetreuungder Unternehmens-und Firmenkundensowieder Private-Banking-Kunden.Außerdem gehören unter anderem dieGeld-und Kapitalmärkte sowie die MaklertochterSIS zu seinem Aufgabenbereich. Alexander Heintze
