IZ Internationale Investments 2023

IMMOBILIEN ZEITUNG

INTERNATIONALE

INVESTMENTS WAGNISKAPITAL Weltweit wurde im vergangenen Jahr weniger Kapital in Proptechs investiert. Seite 34

DEBT-FONDS Die Zahl der Immobilienkreditfonds wächst.

Sie agieren schneller als Banken und sind risikobereiter. Seite 30

JV & EQUITY PARTNERS & INSTITUTIONAL INVESTORS WELCOME! www.unternehmensgruppe-as.com

9.3.2023, Ausgabe 10/2023, Seite 27

FACILITY-MANAGEMENT Dienstleister bieten einen Ansprechpartner für Objekte in mehreren Ländern Seite 35

FRANKFURT Internationale Investoren und Verkäufer richten sich zögerlich in der neuen Realität ein. Seite 38 ANZEIGE

JAHRESKONGRESS

CRADLE TO

CRADLE 23. MAI 2023 | DÜSSELDORF VORABEND AM 22. MAI 2023

Investoren, auf nach Großbritannien!

Die Insel und ihre Hauptstadt London locken dank des starken Preisverfalls.

Quelle: Imago, Urheber: Westend61

Wo einkaufen, wenn die Zinsen schwanken, keiner genau den richtigen Preis kennt und die Story der vermeintlich krisensicheren „Gateway Cities“ auserzählt ist? Die international aktiven Anleger setzen derzeit eher auf Assetklassen als auf Standorte. Und auf Länder, die gerade billig sind.

D

ie Marktteilnehmer sind verunsichert.“ Jose-Luis Pellicer, Global Head of Investment Strategy beim Investmentmanager M&G, bringt die Situation am Transaktionsmarkt auf den Punkt. Überall stehen Käufer und Verkäufer vor denselben Schwierigkeiten – sie wissen nicht, was der angemessene Preis für eine Immobilie ist. Pellicers Lösung für das Dilemma lautet: Dort kaufen, wo es gerade am günstigsten ist, und Strategien wählen, die maximale Sicherheit versprechen.

Weltweit sieht Pellicer die momentan besten Chancen auf die niedrigsten Einstiegspreise in den USA, Großbritannien und Korea. Das asiatische Industrieland sei ein regelrechter „Jackpot“, lacht Pellicer. „Dort wurden Kühllager, eine Sonderform der Logistikimmobilie mit höheren Mieten, sehr populär. Das führte zu einem hohen Überan-

gebot an Kühllagern, viele davon hoch fremdfinanziert. Jetzt sinken die Preise und die Gelegenheit zum Einstieg ist sehr gut – bei weiter steigenden Mieten.“ Die Eurozone habe preislich bislang schwächer korrigiert als die angelsächsischen Länder, „sie ist daher noch nicht der Hot Spot für einen Einstieg“, sagt Pellicer. Für Einkäufer, die sich in die USA und nach England wagen, könnte hingegen 2023 der seit langem beste Jahrgang für Investments werden, „denn die Einstiegsrenditen für Top-Büround Logistikimmobilien sind stark gestiegen“. Treiber dieser Entwicklung sei der schnelle, starke Zinsanstieg, der viele fremdkapitalabhängige Käufer vom Markt verdrängt habe.

Gleichzeitig stehen Käufer, deren Kredite bald auslaufen, wegen Refinanzierungsrisiken potenziell unter Stress. Das könnten sich

wenig durch Konjunkturzyklen beeinflusst Investoren zunutze machen, meint Pellicer. ist. Die sieht Pellicer bei Studentenwohnhei„Für deutsche Core-Investoren wäre Großmen und Hotels, die auf Projektmitarbeiter britannien wegen des Wechselkursrisikos aus Handwerk, Bau und Ingenieurswesen gerade etwas zu waghalsig, aber für deutsche spezialisiert sind. „Bei Schreibtischkräften Value-add-Käufer ist die Insel jetzt der permag die Reisetätigkeit durch Web-Technolofekte Standort, um Immobilien zu kaufen.“ gien zurückgegangen Wer nach besonders sein, aber handwerklisicheren Anlagen sucht, Sicherheit bleibt für che Fachkräfte müssen dem empfiehlt der internationale Investoren weiterhin reisen.“ M&G-Chefstratege in Sicherheit bleibt den beiden Ländern ein Schlüsselwort auch für andere interbesonders langfristig national aktive Investoren 2023 ein Schlüsselund mit Inflationsindizierung versehene verwort. Isabella Chacòn, CEO Germany von mietete Assets wie etwa Supermärkte. „SolBNP Paribas Real Estate Investment Manageche Märkte mit 20-jähriger Mietpreisbindung ment (BNPP Reim), hat deshalb bevorzugt und Inflationsausgleich kosteten vor der Regionen auf der Einkaufsliste, die mit gutem Zinswende 3% Anfangsrendite, jetzt sind sie für 5,5% bis 6% zu haben.“ Wirtschaftswachstum, einer tolerablen StaatsSicherheit liefern außerdem jene Nutverschuldung und Einkaufschancen bei bezungsarten, bei denen die Nutzernachfrage stimmten Assetklassen aufwarten. » Seite 28

VORTRAG zum Thema „Green Deal: Nur in der Politik oder auch bei Investitionen?“ • Welche Rolle spielen rückbaufähige Gebäude für Investoren?

• Ist Nachhaltigkeit zum neuen Entscheidungskriterium geworden?

• Bremsen Inflation und Zinsen nachhaltige Finanzierungen aus?

Philipp Heck, Manager Market Intelligence, Catella Project Management GmbH

PROGRAMM + ANMELDUNG

heuer-dialog.de/11424

ANZEIGE

ENGLISCH FÜR IMMOBILIENPROFIS Alice Jovy

ENGLISH CORRESPONDENCE AND REPORT WRITING FOR REAL ESTATE PROFESSIONALS Anleitung, Mustersätze und -formulierungen, Briefe und Fachvokabular zur professionellen englischen Kommunikation in der Immobilienwirtschaft Kenntnisse der englischen Sprache sind in der Immobilienwirtschaft ein Muss. Ein gutes Schulenglisch und ausgewähltes Fachvokabular bringen heutzutage viele in der Branche Tätige mit. Doch bei der richtigen Anwendung stößt man schnell an die Grenzen seiner sprachlichen Ausdrucksfähigkeit. Genau hier setzt dieses Buch an. Es verknüpft das thematisch aufbereitete englische Fachvokabular aus den unterschiedlichsten Arbeitsgebieten der Immobilienwirtschaft situationsbezogen mit Musterformulierungen und -sätzen, Briefen und sonstigen Schriftstücken und wappnet so für zahlreiche Situationen und Anlässe im beruflichen Alltag. Viele wichtige Tipps und Hinweise helfen, naheliegende Fehler zu vermeiden, und weisen in einige Geheimnisse der interkulturellen Kommunikation mit englischen Muttersprachlern ein.

Neu in der 4. Auflage: ESG Reporting.

4., erweiterte Auflage Januar 2022, 326 Seiten, kartoniert, 45 Euro, ISBN 978-3-940219-47-3; E-Book (PDF), ISBN 978-3-940219-48-0, 42 Euro

Alle Titel der IZ-Edition finden Sie unter www.dfv-fachbuch.de/507-immobilien

ERWEITERTE NEUAUFLAGE

28 INTERNATIONALE INVESTMENTS

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Investoren, auf nach Großbritannien! » Fortsetzung von Seite 27 Besagte Assetklassen folgen den „thematischen Megatrends“ Gesundheit, Logistik, Wohnen und New Work. Zur regionalen Allokation von BNPP Reim zählen Skandinavien (außer Norwegen), die Niederlande, Österreich, Deutschland, Frankreich und die Iberische Halbinsel. „Jenseits von Europa finden wir momentan nur noch eine Investitionsstrategie spannend, und das sind Mietwohnungen im Großraum Tokio/Yokohama“, sagt Chacòn.

Der Wohnungsmarkt Tokios vereine wichtige Faktoren wie hohe, qualitätsgetriebene Nutzernachfrage, Liquidität, Transparenz, günstige Finanzierungszinsen und laufende Ausschüttungsrenditen zwischen 3,5% und 4,5%. „Unter den Wohnungsmärkten ist Tokio derzeit definitiv the place to be, im Moment sogar mit Zusatzgewinnen aus dem Währungshedging.“ Am anderen Ende der Beliebtheitsskala stehen für BNPP Reim derzeit Norwegen und Italien. Bei Italien ist es die hohe Staatsverschuldung, die ein Immobilieninvestment für die Manager vergleichsweise unattraktiv aussehen lässt – die Renditen italienischer Staatsanleihen sind momentan so hoch, dass Immobilien keine ausreichende Prämie liefern. Da hilft es auch nichts, dass BNPP Reim bei italienischen Logistikimmobilien weiter fallende Kaufpreise erwartet, was in Verbindung mit der starken Nachfrage manch anderen Investor anlockt (siehe: „Italien bietet Value-add-Chancen“ auf dieser Seite). „Auch auf der iberischen Halbinsel rechnen wir mit sinkenden Einstandspreisen für Logistikimmobilien. Anders als in Italien ist das für uns in dieser Region ein guter Grund, um nach Kaufgelegenheiten zu suchen.“ Der Blick auf den britischen Immobilienmarkt fällt bei BNPP Reim ähnlich wohlwol-

Apartmentanlage in Tokio/Asakusa: Die Assetklasse ist attraktiv für EuroInvestoren. Quelle: stock.adobe.com, Urheber: Tupungato

lend aus wie bei M&G. Mietwohnungsneubau, Logistik und Büros in Toplagen stehen hier auf den Zettel.

Auf Großbritannien setzt ebenfalls Guy Pierce, der Manager des von Nuveen Anfang Februar offiziell gestarteten paneuropäischen diversifizierten Value-add-Fonds. „Die britische Insel hat von allen Ländern die stärkste Preiskorrektur hinter sich, viele Verkäufer stehen unter Druck, weil sie mehr Zinsen zahlen müssen, als die Objekte Rendite abwerfen.“ Hier sucht Pierce günstige Kaufgelegenheiten für urbane Logistikobjekte,

von denen er sich das stärkste Mietwachstum verspricht.

Der Nuveen-Fonds kann und soll in ganz Kerneuropa investieren. Im Blick hat Pierce dabei aktuell Wohnen und Logistik. „Die Logistikmärkte von Spanien und Skandinavien haben Nachholbedarf, getrieben vom wachsenden Onlinehandel. In Dublin, Spanien und Italien entwickelt sich gerade der institutionelle Mietwohnungsneubau, auch das ist ein Thema für uns.“ Grundsätzlich gebe es in allen Segmenten Chancen, „es kommt da immer auf den Verkäufer an“.

Pierce hat jedoch vor allem „resiliente Sektoren“ im Blick. Zu denen zählt er neben Wohnen und Logistik auch Nutzungsformen wie Seniorenwohnen, Datacenter, Hotels, Selfstorage und Studentenwohnen. „Diese Segmente sind nicht so konjunktursensibel wie z.B. Büros.“ Gegen das Schnäppchenparadies England kann der Immobilienstandort Deutschland in den Strategieplänen der internationalen Investoren nicht mithalten – zu wenige günstige Deals ließen sich bislang hier realisieren. „Bei Bieterverfahren beobachten wir für ein

Objekt Gebote in einer Spanne zwischen Faktor 16 und Faktor 26“, wundert sich Chacòn. „Und die Deals, die zustande kommen, sind dann doch noch sehr teuer.“ „Deutschland ist noch nicht am perfekten Einstiegspunkt“, bestätigt Jose Pellicer. Hier treffe viel anlagewilliges Kapital auf relativ wenig Verkaufsdruck: „Die deutschen Akteure sind recht konservativ finanziert.

Aber der Markt bewegt sich preislich in die richtige Richtung.“ Dass die großen internationalen Manager in ihren Plänen für 2023 weniger von einzelnen Ländern und Städten und mehr von Sektoren sprechen, ist für M&G-Stratege Pellicer kein Zufall. „Damals, in der Eurokrise, gab es einen erkennbaren Unterschied zwischen dem nördlichen und dem südlichen Teil Europas, darauf konnten die Investoren entsprechend reagieren. Die aktuelle Krise trifft dagegen die gesamte Eurozone gleichermaßen.“ Auch Covid habe eine Wende in Gang gesetzt, sagt Pellicer. „In den Jahren davor gab es das Narrativ der großen Metropolen, des anhaltenden Urbanisierungstrends als Anker für Immobilienanlagen. Im Fokus standen dabei die großen Gateway Cities.

Jetzt, als Folge der Veränderung der Wohnund Arbeitsweisen im Zuge der Pandemie, dreht sich die Story um die Zukunft der Arbeit. Doch wo sich diese Zukunft abspielen wird, weiß man noch nicht genau. Wir sind im Ungewissen, da eine solche Situation noch nie da war.“ Monika Leykam

Italien bietet Value-add-Chancen

ANZEIGE

Der italienische Investmentmarkt ist verhältnismäßig klein und intransparent. Doch die Nachfrage ist robust.

Überragende Projekte. Überragende Finanzierungen.

Mit einer hohen Expertise über alle Funktionen des Finanzierungsprozesses von gewerblichen Immobilien hinweg, einem grenzüberschreitenden Ansatz und einer engen Zusammenarbeit mit Finanzierungspartnern realisiert die pbb komplexe gewerbliche Finanzierungen. Partnerschaftlich unterstützen wir Ihre Immobilieninvestitionen und Immobilienentwicklungen.

Immobilienfinanzierung so einzigartig wie Ihr Immobilienprojekt.

I

talien ist die drittgrößte Volkswirtschaft der Eurozone. Der institutionelle Immobilienmarkt spiegelt das aber nicht wider: Laut MSCI blieb hier die Investorenaktivität 2022 deutlich hinter der in Spanien oder den Niederlanden zurück. Während sich Spanien über ein professionelles Transaktionsvolumen von 17,4 Mrd. Euro freuen konnte und in den Niederlanden 16,8 Mrd. Euro umgesetzt wurden, waren es in Italien gerade mal 11,6 Mrd. Euro. Traditionell fällt die Investitionstätigkeit professioneller Immobilienanleger in Italien schwächer aus, als es der wirtschaftliche Status des Landes vermuten ließe.

Valeria Falcone ist Head of Europe Valueadd-Investing beim globalen Investmentmanager Barings – und Italienerin. Sie kennt die Besonderheiten des Landes: „Wir haben relativ wenige institutionelle Investoren, die meisten Käufer aus diesem Bereich kommen aus dem Ausland. Dadurch ist der institutionelle Markt recht klein und volatil. Ein großer Teil der Transaktionen findet zwischen vermögenden Privatanlegern statt, das führt zu einer Fragmentierung des Marktes. Es gibt auch wenige Daten, dadurch dauern Geschäfte länger als in transparenteren Ländern. Und der Zugang zu Fremdkapital ist weniger breit als in größeren Märkten.“ Barings zählt zu jenen Institutionellen, die gerne mehr in Italien investieren würden. Die Value-add-Spezialistin Falcone sieht einige Möglichkeiten, die landesspezifischen Verhältnisse auszunutzen. „Die fragmentierte

Marktstruktur schafft mehr Gelegenheiten für Off-market-Deals. Und die robuste lokale Wirtschaft sorgt für eine starke Nachfrage nach qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Immobilien, während das Angebot sehr knapp ist, und zwar in allen Assetklassen. Für Value-add-Investoren bietet das einmalige Chancen.“ Angetan hat es den Barings-Fondsmanagern – neben etablierten Produkten wie TopBüros in der Wirtschaftsmetropole Mailand – vor allem der Mietwohnungs- und der Logistiksektor. „2022 wurden in Italien rund 3 Mrd. Euro mit Logistikimmobilien umgesetzt, diese Summe wird in den kommenden Jahren weiter wachsen“, sagt Falcone. Weitere 600 Mio. Euro flossen 2022 in Wohnungen, diese Summe werde sich dank des wachsenden Engagements institutioneller Investoren binnen fünf Jahren verdoppeln oder gar verdreifachen. Momentan seien hier Renditen zwischen 4,25% und 4,5% erzielbar. „Das ist etwas mehr, als man momentan in vergleichbaren Märkten bekommt – darin spiegelt sich das Länderrisiko eines etwas weniger liquiden Marktes wider.“ Der Gewerbeimmobilienspezialist Cromwell rechnet im laufenden Jahr mit weiter steigenden Renditen bei Büros und Logistikimmobilien und entsprechend mehr Investorenaktivität. Wie Barings wertet auch Cromwell den Nachfrageüberhang nach Flächen in Spitzenqualität als Treiber für weiteres Mietwachstum. „Investoren werden das aktuelle Preisniveau als Chance entdecken, sich überzeugende Cashflow-Renditen zu sichern.“ Monika Leykam

Das Mailänder Prestigeprojekt Bosco Verticale wurde schnell zu einer Ikone moderner Wohnarchitektur.

Quelle: Imago, Urheber: Zuma Wire

pfandbriefbank.com

INTERNATIONALE INVESTMENTS 29

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Center sind zur Nische mutiert Einkaufszentren galten als die Krone der Schöpfung unter den Einzelhandelsimmobilien – vor allem für Investoren. Inzwischen sind sie zu einem Nischenprodukt geworden.

Internationales Geld spielt auf dem Investmentmarkt eine untergeordnete Rolle, obwohl ausländische Investoren zuletzt einige interessante Deals gemacht haben. Etwas macht der Branche stark zu schaffen: Es fehlt der Nachwuchs bei Centermanagern.

D

as Jahr 2022 schien eine Renaissance von Einkaufszentren zu markieren. 29% des Geldumsatzes mit Einzelhandelsimmobilien in Deutschland entfielen laut JLL auf diese Assetklasse. Einen zweistelligen Prozentsatz hatte es in der Statistik lange nicht mehr gegeben. Doch bei genauerer Analyse zeigt sich ein anderes Bild. Von den rund 2,7 Mrd. Euro, die Shoppingcenter vom Investorengeld abbekamen, entfielen JLL zufolge allein 1,7 Mrd. Euro auf die Mehrheitsübernahme der Immobilien-AG Deutsche Euroshop (DES) durch die ECE-Eigentümerfamilie Otto und Oaktree. Als Vertrauensbeweis für Einkaufszentren gilt die DES-Übernahme bei Marktkennern nicht. Eher im Gegenteil. „Das war eine Stützungsmaßnahme für die Deutsche Euroshop“, kommentiert ein Shoppingcenterprofi den Großdeal.

Insgesamt verzeichnet die Transaktionsdatenbank der Immobilien Zeitung (IZ) von Februar 2022 bis Februar 2023 nur 17 Transaktionen von Einkaufszentren oder centerähnlichen Gebilden. Dazu gehören neben

Redos kaufte Gera-Arcaden

Transaktionen von Einkaufszentren* Objekt

Käufer

Centertyp

Gera-Arcaden

Redos

Innenstadt

MEP Meppen

Lindthorst

Innenstadt

Einstein München Ehret + Klein

Stadtteil

Cottbus-Center

Fachmarktcenter

Deutsche Konsum Reit Captiva

Lurup-Center Hamburg Lookentor Lingen Emsländische Volksbank

Stadtteil Innenstadt

*in Deutschland (Auswahl) vom 24.2.2022 bis zum 24.2.2023 © Immobilien Zeitung; Quelle: IZ Research

den Gera-Arcaden das Cottbus-Center, das Einstein in München oder das MEP in Meppen (siehe Tabelle „Redos kaufte Gera-Arcaden“ auf dieser Seite). Das MEP, eine der wenigen deutschen Dead Malls, will die norddeutsche Lindhorst-Gruppe bis 2025 zum gemischt genutzten Ems-Quartier umbauen.

Neben einem B&B-Hotel sind Wohnungen, Büros sowie 7.200 qm Handel geplant.

Internationale Investoren spielen bei Investitionen in jüngster Zeit eine untergeordnete Rolle. Einer der wenigen Deals mit ausländischem Geld war 2022 die Übernahme des Ikea-Centers LUV Lübeck durch einen Fidelity-Fonds. Ende 2021 sorgte der Kauf des angeschlagenen Einkaufszentrums Boulevard Berlin durch die Private-EquityInvestoren York Capital und Castlelake für Furore. Eingefädelt hatten ihn Josip Kardun und Henning Zimmermann mit ihrer Firma Dunman Capital, die auch als Minderheitsgesellschafter an Bord ist.

Beim Boulevard Berlin geht es darum, die unvermietbaren Obergeschosse mit Büros oder Wohnungen zu füllen. „Ich glaube, deutsche Investoren haben nicht das gesehen, was wir gesehen haben“, sagte Kardun der Immobilien Zeitung nach dem Kauf. „Das Boulevard Berlin ist das perfekte Objekt, um eine Welle loszutreten. Es ist ein charismatisches Gebäude. Jetzt beginnt die Phase, in der es mit der Revitalisierung von Einkaufszentren richtig losgeht“ (vgl. „Was wir in Groß machen, werden andere in Klein machen“, IZ 3/22). Abschlüsse wie in Berlin werden nach Ansicht von Jörg Krechky, Head of Retail Investment bei Savills, den Markt in den kommenden Jahren prägen. „Es gibt Nachfrage von Investoren, die Shoppingcenter einer neuen Bestimmung zuführen wollen. Ich nenne sie Repurpose-Investoren. Ihr Ziel ist es, für den Investmentmarkt ein institutionelles Produkt zu kreieren. Im Moment sind Shoppingcenter kein Core-Investment mehr, sie sind in Richtung Value-add abgerutscht.“

Krechky setzt darauf, dass wie nach der Finanzkrise 2007/2008 ausländische Investoren als erste wieder anfangen, im großen Stil in Shoppingcenter zu investieren (siehe „Einer der spannendsten Märkte“, IZ 8/23).

Der Vertrauensverlust gegenüber Einkaufszentren war schon vor der Corona-Krise zu spüren. Unvergessen ist der Moment, als bei einer Bewerterkonferenz 2018 einem Vertreter von Deka Immobilien nach dem Vortrag eines ECE-Managers der Kragen platzte. „Wenn ich Sie richtig verstehe, verlieren wir, wenn wir nicht investieren. Das heißt, wir müssen investieren. Geld verdienen wir für

unsere Anleger damit nicht und von Mietsteigerungen ist in Shoppingcentern schon lange keine Rede mehr“, schimpfte der DekaMann. Er müsse bei Shoppingcentern inzwischen „dreimal tief durchatmen“, wenn sie bei ihm auf dem Schreibtisch landeten.

Der Bedeutungsverlust von Einkaufszentren zeigt sich auch auf dem Arbeitsmarkt.

Junge Menschen sind nur noch sehr schwer für den Beruf des Centermanagers zu begeistern. Das liegt an den als unattraktiv empfundenen Arbeitszeiten (während der langen Ladenöffnung). „Das Centermanagement ist zu einem Nischenberuf innerhalb der Immo-

Weihnachten ist für Einkaufszentren die wichtigste Zeit. Im Bild das PEP in München. Quelle: Imago, Urheber: Wolfgang Maria Weber

bilienwirtschaft geworden“, stellt Marcus Eggers, Geschäftsführer von IPH Centermanagement, unumwunden fest (siehe „Centermanager brauchen mehr junge Kollegen“, IZ 7/23). Christoph von Schwanenflug

ANZEIGE

Ein Unternehmen der LBBW

Israelis vertrauen auf Nahversorgung Der israelische Investor Lahav hat mit Alexander Dahlkes Firma Dria ein Portfolio von 90 Einzelhandelsimmobilien aufgebaut. Gekauft wird alles, was sich in Fachmarktzentren so findet.

W

ir sind seit der dritten Immobilie an Bord.“ Alexander Dahlke, Geschäftsführer der Firma Dria aus Heinsberg, kann sich noch gut an die Immobilie erinnern, über die seine Firma mit dem börsennotierten israelischen Investor Lahav Real Estate in Kontakt kam. Es war ein Fachmarktzentrum in Lennep. Seit 2012 kaufen beide Unternehmen zusammen Immobilien ein. Entstanden ist so ein Portfolio von rund 90 Einzelhandelsgebäuden. Gemanagt wird es von Dria, das auch die Deals findet. „Lahav hat 2011 angefangen, in Deutschland zu investieren. Erstes Investment war ein Obi in Emmerich, der sich heute noch im Bestand befindet“, erzählt Dahlke. Das Interesse habe von Anfang an Konsumgütern des täglichen Bedarfs gegolten. Unter täglichem Bedarf verstehen die Partner nicht nur Lebensmittelmärkte, sondern auch Bau- und Sonderpostenmärkte sowie Textildiscounter. „Im Prinzip kaufen wir alles, was in einem Fachmarktzentrum abgebildet ist.“ Hier und da weichen Lahav und Dria vom Schema ab, wenn die Gelegenheit günstig ist. Zum NichtRetail-Bestand zählen ein an die Steuerfahndung von Nordrhein-Westfalen vermietetes

Seminarzentrum in Bad Honnef und ein Callcenter der Deutschen Bank in Essen (Bismarckplatz 1).

Derzeit stehen rund 60 Mio. Euro Eigenkapital von Lahav abrufbereit. Mit der Marktlage seit Ausbruch des Ukraine-Kriegs kämen Lahav und Dria gut zurecht, versichert Dahlke. Die Zahl der Kaufwilligen und Kauffähigen sei deutlich gesunken. „Die Institutionellen sind im Winterschlaf, Privatinvestoren wurden durch die Zinsentwicklung verschreckt. Das führt dazu, dass wir einer der wenigen Player sind, die kaufen können – vorausgesetzt wir finden Verkäufer.“ Die Renditen seien zwar schlechter als vor einem Jahr. „Dafür bekommen wir bessere Produkte“, sagt Dahlke. Von einem „Aldi in Wolfsburg mit 18 Monaten Restlaufzeit“ können die Partner nun auch einmal Abstand nehmen. Beim jüngsten Deal haben sich die Geschäftspartner nun anders orientiert.

Gekauft wurde in Haibach (Bayern) das Firmengelände samt Büros, Parkhaus, Ladenflächen und Textilfabrik von Adler Modemärkte – eine klassische Sale-and-Leaseback-Transaktion. Berater wie üblich: die Kanzlei Fieldfisher.

Christoph von Schwanenflug

Nachhaltig gute Ergebnisse Bei einer nachhaltigen Immobilieninvestition muss der Standort klug gewählt sein und sie muss im Einklang mit der Unternehmensstrategie stehen. Mit unserer Finanzierung unterstützen wir Projektentwicklungen, die sich den Herausforderungen der Zukunft stellen. www.berlinhyp.de

Anton Mertens, Vorsitzender des Vorstandes der OSMAB Holding AG und Benjamin Gutgesell, Stellvertretender Geschäftstellenleiter der Berlin Hyp Geschäftsstelle Düsseldorf

 Finanzgruppe

30 INTERNATIONALE INVESTMENTS

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Die Debt-Fonds profitieren vom Zögern der Banken Die Zahl der in Europa aktiven Debt-Fonds wächst. Da die Banken in der momentanen Marktphase vorsichtiger werden, haben die Fonds die Chance, ihren Marktanteil auszubauen.

Eine vorübergehende Marktbereinigung bei den Debt-Investments ist jedoch nicht ausgeschlossen.

K

aum ein Monat vergeht inzwischen, ohne dass ein großer europäischer Asset-Manager ankündigt, einen neuen ImmobilienDebt-Fonds aufzulegen oder einen bestehenden aufzustocken. Mitte Februar etwa startete Hanse Merkur Grundvermögen (HGM), die Immobilienanlagetochter der gleichnamigen Versicherungsgruppe, ihr mittlerweile viertes Vehikel in dieser Kategorie mit einem angepeilten Volumen von 600 Mio. Euro. Laut

einer Aufstellung der BrancheninformationsDurch ein Investment in einen Immobilienplattform Real Estate Capital waren die fleikreditfonds kann eine Versicherung daher ihr ßigsten deutschen Sammler von AnlegergelExposure gegenüber der Assetklasse Immobidern für Immobilien-Debt-Fonds in den Jahlien erhöhen, ohne dass ihre Immobilienren 2017 bis 2021 Allianz Real Estate (1 Mrd. quote steigt. Durch die Nachfrage der InvesEuro), Aukera Real Estate aus Essen (1,1 Mrd. toren nach dieser Anlageform hat die Zahl der Euro) und Caerus Debt Investment aus Düseuropäischen Debt-Fonds-Anbieter und die seldorf (2,1 Mrd. Euro). Europaweit liegt im der von ihnen verwalteten Vehikel in den selben Zeitraum Axa Investment Managevergangenen Jahren stetig zugenommen.

Wie viele es mittlerweile ment mit über 13 Mrd. genau sind, ist laut Euro eingesammeltem Debt-Fonds agieren Metzner schwer zu beKapital für Debt Investschneller als Banken ziffern. Da der Sektor ments allerdings weit weniger reguliert ist als vorn. etwa die Immobilienfinanzierung durch Ban„Gerade in Zeiten knapper Investmentken, fehlen detaillierte Statistiken. Den globaalternativen bei Direktanlagen offerieren len Markt für Commercial Real Estate Debt Debt-Investments einen besonderen Weg, veranschlagt Metzner in der Studie auf rund um in Immobilienmärkten zu investieren“, 6 Billionen USD. erklärt Steffen Metzner in einer Studie zum Neu in den Markt eintretende DebtThema Real Estate Debt, die im Januar das Fonds-Anbieter können meist auf bestehenInvestment-Management-Unternehmen Emdes Fachwissen zurückgreifen, denn grundpira veröffentlicht hat. Metzner ist Head of sätzlich sind an ein Immobilien-Debt-InvestResearch bei Empira, das selbst Debt-Fonds ment dieselben Kriterien anzulegen wie an anbietet und die Aussichten dieses Markts im eine Direktanlage in Immobilien. „Der typiRahmen der Studie näher hat beleuchten lassche Weg eines Fondsanbieters in den Markt sen. Insbesondere für Versicherer können für Real Estate Debt sieht im Regelfall so aus, Debt-Fonds-Anlagen interessant sein, da sie dass zunächst Know-how aus dem Equityaufsichtsrechtlich als Kredite und nicht als Bereich vorhanden ist“, erläutert Metzner.

Immobilienanlagen behandelt werden.

ANZEIGE

Für die Kreditnehmerseite eröffnen die „Da die Renditen hier in der jüngeren VerDebt-Fonds nach Heubers Beobachtung gangenheit sehr niedrig waren und es teildurchaus Möglichkeiten. „Debt-Fonds haben weise an attraktiven Objekten gefehlt hat, biein der jetzigen Marktphase ihre Berechtigung tet es sich für solche Fondsanbieter an, ihre als zügig entscheidende Kreditgeber, denn Expertise auf die Debt-Seite auszudehnen. die Banken sind merklich langsamer geworWir sehen diese Entwicklung grundsätzlich den“, sagt er. Zwar sei es im momentanen positiv, da dadurch die Akzeptanz und die Marktumfeld immer noch möglich, ein PreBekanntheit von Real-Estate-Debt-Produkmiumobjekt bis zu einem Beleihungsauslauf ten steigen und das Thema aus seiner Exoten(LTV) von 50% über rolle herauskommt.“ eine Bank zu finanzie„Die Anzahl der Equity-Fonds entdecken ren – ausreichend viel Debt-Fonds auf dem das Debt-Segment Zeit und gute Bankdeutschen Markt und kontakte vorausgesetzt. die FinanzierungsstrukDoch die Fonds sind risikobereiter und erweituren, die sie anbieten können, wird stetig tern damit den Spielraum der Kreditnehmer. größer“, bestätigt Martin Heuber, Partner bei „Debt-Fonds finanzieren auch höhere Beleider Rechtsanwaltskanzlei Mayer Brown in hungsausläufe und zahlen schneller aus“, Frankfurt. „Zunächst hatten wir einige spebeobachtet Heuber. Allerdings habe das seizialisierte deutsche Player, dann kamen die nen Preis, wobei sich das Risiko nicht nur in internationalen Namen dazu und jetzt höheren Zinsen, sondern auch in strengeren machen viele etablierte Equity-Fonds ihren Zahlungskonditionen niederschlagen kann. eigenen Debt-Fonds auf.“ Daneben existiere „Höhere Beleihungsausläufe erfordern regelseit längerem eine ganze Reihe aktiver Marktmäßig Vorkehrungen bei der Kapitaldienstfäteilnehmer, die sich bisher vor allem auf den higkeit, etwa durch Schuldendienstreserveenglischen Markt konzentriert hätten, häufig konten“, erläutert Heuber. Dabei muss der mit einer bereits erfahrenen Mannschaft. „Da Kreditnehmer einen Teil des erhaltenen gibt es Adressen, die viel Geld ausgeben könFremdkapitals wieder auf ein Sperrkonto einnen und von denen trotzdem bisher kaum zahlen, damit die Zahlung von Zins und Tiljemand gehört hat“, sagt Heuber. gung garantiert ist. „Das ist Geld, das dem Kreditnehmer effektiv nicht zur Verfügung steht, jedenfalls für eine gewisse Zeit.“ Timo Wagner, zuständig für Debt Advisory bei JLL Deutschland, sieht den Einfluss der Anzeige Banken in der jetzigen Marktphase insgesamt bröckeln. „Der deutsche Finanzierungsmarkt für Immobilien wird durch die Pfandbriefbanken dominiert“, sagt Wagner. „Diese stellen jetzt weniger Liquidität zur Verfügung – in einer Zeit grundsätzlich großer Kreditnachfrage.“ Bis die Banken ihre Kreditvergaberichtlinien an die Marktrealität angepasst haben und wieder expansiver werden, könne es nach Wagners Schätzung zwei bis drei Jahre dauern. Diese Zeit könnten die DebtFonds nun nutzen, um ihren Marktanteil weiter auszubauen. „Das ist grundsätzlich eine Chance für alternative Finanzierer, denn sie sind schneller und agiler.“ Eine Universallösung für die momentanen Refinanzierungsprobleme bei manchen Projektentwicklern sieht Wagner in den DebtFonds allerdings nicht, denn auch diese müssten die zu finanzierenden Risiken angemessen in ihrer Kalkulation berücksichtigen. „Das akute Problem ist, dass der überwiegende Teil an Produkt, der jetzt zur Refinanzierung auf den Markt kommt, zu Spitzenzeiten gekauft wurde“, führt Wagner aus. „Auch Debt-Fonds haben Kreditrichtlinien und werden daher nicht alles finanzieren, sondern ebenfalls genau prüfen, ob sich der Kreditnehmer höhere Zinsen leisten kann.“ Zudem lohnten sich die für viele mittelständische Projektentwickler typischen kleineren Tickets, also Finanzierungen von 3 Mio. bis 10 Mio. Euro, für Debt-Fonds oft gar nicht, da der Prüfaufwand ähnlich groß ist wie bei einem Deal von 20 Mio. Euro und darüber. „Kurz gesagt: Die Banken wollen aktuell vielleicht, können aber oft nicht“, fasst Wagner zusammen. „Und der Debt-Fonds könnte, doch die Frage ist: will er auch finanzieren?“ In den USA hingegen ist die Finanzierung über einen Debt-Fonds deutlich mehr verankert als in Europa. Laut einer Analyse der Fondsgesellschaft DWS befanden sich Mitte 2020 nur noch rund 50% des gewerblichen Bestands an US-Immobilienfinanzierungen in den Büchern der Geschäftsbanken. Die andere Hälfte entfiel auf Förderbanken, Verbriefungen, Direktfinanzierungen durch Versicherungsunternehmen sowie Debt-Fonds. reichsleiter für die gewerbliche Diese Erfahrungen mit der Assetklasse Real Estate Debt wollen die US-Investoren zunehImmobilienfinanzierung bei der mend auf den europäischen Markt übertraBerliner Sparkasse. Mit einem gen, selbst in dem zurzeit eher herausfordernden Marktumfeld.

Kreditvolumen von 67Millionen „Das Interesse der US-Anleger am Markt Euro finanziert die Sparkasse für Real Estate Debt ist nach wie vor gegeben, das AERA-Objekt, das im vierbesonders die DACH-Region ist für diese Investoren hochinteressant“, sagt Johannes ten Quartal 2023 fertiggestellt Haecker, CEO von Empira Financial Services. werden soll.

Die dabei finanzierten Immobilienkredite bewegen sich nicht selten im mehrstelligen Millionen-Dollar-Bereich. „Da können Besuchen Sie uns durchaus große Einzeltickets dabei sein, die auf der MIPIM: europäische Banken gar nicht allein finanzieren würden“, fügt Haecker hinzu. Nur wenige 14.–17.03.2023, deutsche Banken zeichneten noch Kredite Stand P4.C10. von 100 Mio. Euro oder mehr.

Wie der Investmentmarkt insgesamt, so ist jedoch auch die Anlage in Real Estate Debt Zyklen unterworfen. „Viele alternative Finanzierer haben zuletzt kolossal viel Werbung gemacht und dürften teilweise Finanzierungen in den Büchern haben, die in Schwierigkeiten geraten könnten“, befürchtet Haecker.

Er erwartet dieses und nächstes Jahr eine gewisse Marktbereinigung. „Langfristig könnte der Debt-Fonds-Markt sich aber ähnlich entwickeln wie in den USA, denn die Bafin will das Risiko aus den Bankbilanzen verlagern“, fügt er hinzu. Ulrich Schüppler

Denkräume für die Arbeitswelt von morgen.

Auf der Mierendorff-Insel entsteht der Bürokomplex AERA mit begehbarem Dachgarten.

Die Insellage zwischen Spree, Westhafenkanal und Charlottenburger Verbindungskanal macht den Mierendorff-Kiez von Haus aus zu etwas Besonderem.

Jetzt entsteht dort mit AERA ein ultramodernes Bürohaus, das die Natur nicht verdrängen, sondern sie in die Architektur mit einbeziehen möchte.

Mit dem achtgeschossigen, kaskadenartig ansteigenden Gebäude will Projektentwickler Bauwens Freiraum für Kreativität und Austausch bieten und einen nachhaltigen Beitrag zur modernen Stadtgesellschaft leisten. Kühlende Deckensegel sorgen für ein gutes Raum-

klima. Offene Installationen, hohe Räume, breite Fensterfronten und individuell gestaltbare Grundrisse setzen Standards für Arbeitsumfelder von morgen.

Mit einer komplett begrünten Dachfläche, die mit 2.200 qm die Dimension eines Parks hat, vereint AERA ökologische Zukunftsansätze mit attraktiven Möglichkeiten für die künftigen Büroarbeiter: Rückzugsort, Entspannungsoase oder OutdoorOffice mit traumhaftem Blick über Berlin. Bis zu 5 Tonnen an CO₁ pro Jahr kann der Dachgarten binden und erreicht damit Nachhaltigkeitsziele, von

denen nicht nur die im Gebäude Arbeitenden profitieren. Das mit bis zu 12 m hohen Bäumen begrünte Dach schafft Kühlung in der sommerlich aufgeheizten Stadt, reinigt die Luft, dämpft urbanen Lärm und trägt zur Sicherung der Biodiversität bei.

Für das Gesamtobjekt wird die Nachhaltigkeitszertifizierung „DGNB Platin“ angestrebt. „Die nachhaltige Ausrichtung des Objekts ist aus Finanzierersicht ein klarer Pluspunkt und kommt gleichzeitig der weiter steigenden Nachfrage von Mietern nach ESG-konformen Arbeitsflächen entgegen“, kommentiert Marcus Buder, Be-

|

Berliner Sparkasse

Gewerbliche Immobilienfinanzierung

+49 (0) 30/869 589 50

berliner-sparkasse.de/if

INTERNATIONALE INVESTMENTS 31

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Pflegeheime ziehen Geld aus Europa an Der deutsche Pflegeheimmarkt ist stark reguliert und bietet daher einen sicheren Cashflow. Deshalb war er in den zurückliegenden Jahren interessant für ausländische Investoren. Anfang 2023 ist allerdings eine Unsicherheit zurückgekehrt: das Betreiberrisiko. An den guten Ausgangsvoraussetzungen, also der Alterung der Gesellschaft und der flächendeckenden Unterversorgung, ändert das aber nichts.

I

nternationale Investoren haben im deutschen Markt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien schon seit einigen Jahren eine lukrative Erweiterung ihres Heimatgeschäfts ausgemacht.

Daran hat sich zumindest im Jahr 2022 trotz Zinswende und gestiegenen Unsicherheiten nichts geändert. Während im zurückliegenden Jahr vor allem Investoren aus Deutschland ihre Kaufabsichten auf die lange Bank geschoben haben, zeigten sich andere Geldgeber in Kauflaune. Der Anteil ausländischer Investoren betrug zuletzt laut CBRE 48%, was im Vorjahresvergleich ein Plus von 17,1 Prozentpunkten bedeutet.

Besonders aktiv waren im vergangenen Jahr Käufer aus Frankreich. Sie steigerten ihr Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich um 179% auf 525 Mio. Euro und stellten damit die wichtigste ausländische Investorengruppe. Anleger aus den Benelux-Staaten reduzierten ihr Engagement hingegen um satte 47%.

Neu sind die französischen Ambitionen auf dem deutschen Markt nicht. Traditionell sind Geldgeber aus Frankreich und den Benelux-Staaten sowie aus den nordischen Ländern besonders stark auf dem deutschen Markt vertreten. Die Jahresstatistiken offenbaren allerdings große Schwankungen bei den jeweiligen Marktanteilen, was mit der Größe des Gesamtmarkts zusammenhängt.

Trotz des Booms des Segments seit einigen Jahren bleibt es mit einem Gesamttransaktionsvolumen von 3,76 Mrd. Euro im vergangenen Jahr eine Nische.

Bestes Argument für ein finanzielles Engagement in deutsche Pflegeheime ist für inländische wie für ausländische Investoren der

Pflegeheime und andere Wohnformen für Senioren werden immer öfter als Teil ganzer Quartiersentwicklungen geplant.

Quelle: Imago, Urheber: Hans Blossey

demografische Wandel der Gesellschaft. Der verspricht langfristig eine hohe Nachfrage nach altersgerechten Wohnformen. Die Alterung der Gesellschaft ist für ganz Europa ein Problem. Das Medianalter der Bevölkerung in der EU ist von 2011 bis 2021 von 41,6 auf 44,1 Jahre gestiegen. In Deutschland liegt es allerdings noch darüber, zuletzt bei 45,9 Jahren. Hinzu kommt die im Grunde flächendeckende Unterversorgung des Markts mit

altersgerechten Wohnformen wie Pflegeapartments oder Einrichtungen des betreuten Wohnens.

Zu den großen ausländischen Investoren auf dem deutschen Pflegemarkt zählt das belgische Unternehmen Cofinimmo. Mitte des vorigen Jahres bezifferte das Unternehmen seine Bestände in Deutschland auf 721 Mio. Euro. Im ersten Halbjahr 2022 flossen alleine von Cofinimmo 66 Mio. Euro in den deut-

schen Markt, der für das Unternehmen das zweitgrößte Standbein nach der Heimat Belgien ist. Vom gesamten Immobilienvermögen Cofinimmos waren Mitte 2022 immerhin 12% in Deutschland verortet.

Am Beispiel Cofinimmo wird allerdings auch eine Veränderung deutlich, an der deutsche wie auch ausländische Investoren mit Blick auf den Pflegeimmobilienmarkt nicht vorbeikommen. War das Betreiberrisiko in

den zurückliegenden Jahren aus dem Wortschatz der Investoren schon fast gestrichen, spielt es seit Anfang 2023 wieder eine Rolle. In den ersten Wochen des Jahres sind mit Convivo und Curata gleich zwei große Betreiber in die Insolvenz gerutscht. Als Grund werden in beiden Fällen etwa die höheren Kosten für Personal und Energie genannt. Cofinimmo ist von der Curata-Insolvenz direkt betroffen, ist die Gesellschaft doch Vermieterin mehrerer Standorte des Betreibers.

Marktbeobachter gehen nicht davon aus, dass der deutsche Markt für Pflegeimmobilien durch die jüngsten Betreiberpleiten und die gestiegenen Unsicherheiten grundsätzlich an Strahlkraft für ausländische Investoren verlieren wird. Selektiver als zuletzt werden diese aber wohl schon vorgehen. Das glaubt auch Jens Nagel. Er ist in Deutschland Geschäftsführer von Hemsö, einem Pflegeimmobilienbestandshalter aus Schweden.

Er kritisierte bereits vor der Zinswende die hohen Preise auf dem Markt. „Ausländische Investoren, die in diesem Segment ein zu 100% sicheres Investment gewähnt hatten, dürften jetzt ernüchtert sein“, schlussfolgert er aus den jüngsten Entwicklungen. Wer hingegen „nie die Fantasiepreise der letzten Jahre“ gezahlt habe, der sei nun nicht überrascht.

Robin Göckes

ANZEIGE

DZ HYP. WEIL WIR ES KÖNNEN. Eine gute Idee verdient die bestmögliche Unterstützung. Als eine führende Immobilienbank bietet die DZ HYP ihren Firmenkunden individuelle Lösungen für komplexe Finanzierungsvorhaben. Unsere Erfahrung und Kompetenz im Geschäft mit Gewerbekunden und der Wohnungswirtschaft ist die Basis für Ihren Erfolg in dynamischen Zeiten.

DZ HYP. Weil wir es können.

dzhyp.de

32 INTERNATIONALE INVESTMENTS

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

So setzen Deutschlands Nachbarn die Klima-Richtlinien der EU um Die Taxonomie- und die Offenlegungsverordnung sollen EU-weit einheitliche Vorgaben schaffen, um die Ziele der Reduzierung von CO2-Emissionen zu erreichen und die Erderwärmung einzudämmen. Weil die Europäische Union (EU) den Ländern Spielräume lässt, variiert die Umsetzung der Vorgaben im Gebäudesektor. Ein Team aus Beraterinnen der Kanzlei Hogan Lovells liefert einen Überblick über vier Nachbarn Deutschlands.

rungen zur Energieeffizienz bereits ausgeschöpft wurden. Weitere Ausnahmen gelten, wenn Vermieter z.B. keine Zustimmung von ihren Mietern erhalten, um die Arbeiten durchzuführen, oder wenn die Maßnahmen nicht wirtschaftlich sind. Die Ausnahmen müssen in ein öffentlich zugängliches Register eingetragen werden und unterliegen alle fünf Jahre einer Revision. Vermieter, die sich nicht an die Vorschriften halten, müssen mit erheblichen Geldstrafen rechnen, die umso höher ausfallen, je länger der Verstoß besteht.

Ein weiterer Meilenstein zur Erreichung der Klimaziele ist die derzeit diskutierte Einführung der britischen Anforderungen an eine nachhaltige Offenlegung (Sustainable Disclosure Requirements, kurz SDR). Die britische Finanzaufsichtsbehörde (Financial Conduct Authority) wird ihre endgültigen Vorgaben voraussichtlich bis Ende des ersten Halbjahrs 2023 veröffentlichen. Die SDR werden vergleichbar, aber nicht identisch mit der europäischen Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) sein. Dies stellt für Immobilienfonds, die sowohl im Vereinigten Königreich als auch in der EU tätig sind, eine Herausforderung dar. Die britische Regelung wird ein Kennzeichnungssystem für Fonds einführen, welches sicherstellen soll, dass Kleinanleger in die angebotenen Produkte Vertrauen haben können. Dies soll auch Greenwashing bekämpfen.

Niederlande

I

m Fokus steht derzeit die Gesamtenergieeffizienz-Richtlinie (Richtlinie 2021/ 0426, COD). Um das Ziel eines emissionsfreien Gebäudebestands bis 2050 zu erreichen, werden die Mitgliedstaaten aufgefordert, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass neue und bestehende Gebäude innerhalb bestimmter Fristen die Mindestanforderungen erfüllen.

Nach dem letzten Entwurf der überarbeiteten Richtlinie sollen neue private Gebäude ab 1. Januar 2028 emissionsfrei sein; bestehende Wohngebäude müssen spätestens ab 1. Januar 2030 die Energieeffizienzklasse E und ab 1. Januar 2033 die Energieeffizienzklasse D erreichen. Auch eine weitgehend flächendeckende Solarpflicht soll eingeführt werden (siehe „EU-Parlament will klare Sanierungsziele“, IZ 7/23). Spannend wird, wie die einzelnen EU-Länder bei der Bewertung ihres Gebäudebestands die Energieeffizienz in den einzelnen Stufen der Energieausweise definieren und welche Ausnahmen es geben wird. Schon jetzt zeigt sich, dass voraussichtlich D nicht gleich D sein wird.

Allen gemeinsam ist das Ziel: Europa soll bis 2050 klimaneutral werden und bis 2030 mindestens 55% der Treibhausgase im Vergleich zu 1990 einsparen (Fit für 55). In Deutschland wurden die Regelungen zum Jahresbeginn verschärft, das Gebäudeenergiegesetz fordert für Neubau nun einen Effizienzstandard von 55. Eine weitere Novelle mit engeren Vorgaben ist für 2025 in Planung (vgl. „Die Heizungen sind erst der Anfang“, Seite 8 dieser Ausgabe).

Großbritannien Großbritannien ist nach dem Brexit zwar nicht mehr Teil der EU, aber am gemeinsamen Klimaziel hält es fest. Es hat eine Vielzahl der im EU-Raum geltenden Vorschriften adaptiert.

Seit 2018 müssen zum Beispiel gewerblich genutzte Immobilien (Nichtwohngebäude) vor einer Neuvermietung ein Energieausweis-Rating (Energy Performance Certificate, EPC) von mindestens Klasse E aufweisen. Ab

Die Europäische Kommission erhöht den Druck auf den Gebäudesektor.

Quelle: Imago/NurPhoto

1. April 2023 wird die Energieeffizienz-Verordnung (The Energy Efficiency/Private Rented Property, England and Wales, Regulations 2015) verschärft. Nichtwohngebäude mit einer Energieeffizienzklasse unter E dürfen nicht mehr vermietet werden, sofern keine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Bis 2030 strebt die britische Regierung eine Mindestbewertung von B für alle vermieteten Nichtwohngebäude an und schlägt als Zwischenziel eine Bewertung von C bis 2027 vor. Angesichts des nahen Termins im April 2023 haben viele Vermieter ihre Gebäude so umgerüstet, dass diese Klasse E nachweisen können. Für die bis 2027 und 2030 angestrebten Ziele sind weitere Investitionen nötig.

Ausnahmen der Energieeffizienz-Verordnung bestehen für denkmalgeschützte Gebäude oder wenn alle möglichen Verbesse-

ANZEIGE

MIPIM 2023 14-17 MARCH 2023 CANNES, FRANCE

Better Places.

Greater Impact.

Stronger Business.

Built by

ln the business of building businesses

www.mipim.com

In den Niederlanden haben die niederländischen Pensionsfonds eine Vorreiterrolle übernommen, die auch andere Unternehmen adaptieren. Es gilt eine wachsende Zahl von Vorschriften, neue Anforderungen sind zum 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Eine Vielzahl von Gesetzesinitiativen spricht dafür, dass es noch mehr werden.

Seit 1. Januar 2023 gilt u.a. die Verpflichtung aus dem Baudekret (Building Decree, Bouwbesluit), das für Bürogebäude eine Energieeffizienzklasse von A, B oder C vorsieht. Ausnahmen gibt es z.B. für denkmalgeschützte Gebäude, für Büroflächen mit weniger als 100 qm Grundfläche sowie für Büros, bei denen die Kosten für die Sanierung nicht innerhalb von zehn Jahren amortisiert werden können. Zu Jahresbeginn wiesen 10% der Bürogebäude in den Niederlanden ein Rating von D oder schlechter aus; 35% der Bürogebäude konnten noch gar kein Rating vorweisen. Die zuständige Gemeinde kann nun anordnen, dass die Nutzung dieser Gebäude eingestellt wird, bis ein Rating von C oder besser erreicht wird. In der Regel wird zunächst zu verwaltungsrechtlichen Verwarnungen, strafbewehrten Anordnungen oder anderen verwaltungsrechtlichen Zwangsmaßnahmen gegriffen. Bis 2030 müssen die Bürogebäude Energieeffizienzklasse A aufweisen.

Es ist davon auszugehen, dass in Zukunft auch andere Assetklassen mit einbezogen werden. Bei den Marktteilnehmer steigt die Bedeutung von Nachhaltigkeit, und die Frage nach grünen (zertifizierten) Gebäuden beim Kauf, der Vermietung oder der Finanzierung von Immobilien wird wichtiger.

Im Bereich Corporate Governance wurde der Dutch Corporate Governance Code (DCGC) mit Wirkung ab dem Geschäftsjahr, das am oder nach dem 1. Januar 2023 beginnt, aktualisiert. Börsennotierte Unternehmen sollen sich bei der Festlegung der Strategie und der Entscheidungsfindung auf eine nachhaltige und langfristige Wertschöpfung konzentrieren. Während sich der DCGC nur auf börsennotierte Unternehmen bezieht, betrifft die Richtlinie über die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (Corporate Sustainability Reporting Directive, CSRD), die auf nationaler Ebene umgesetzt werden soll, einen größeren Kreis.

Daher müssen alle der Richtlinie unterliegenden Unternehmen ihre Strategien zur Berichterstattung überprüfen und ihre Satzungen und Unternehmensregeln gegebenenfalls an die der Richtlinie anpassen.

Italien Während in Italien die Verabschiedung des ersten Entwurfs der GesamtenergieeffizienzRichtlinie im Juli 2021 relativ unbemerkt geblieben ist, hat die baldige Neufassung eine Debatte sowohl unter institutionellen Anlegern als auch unter privaten Hausbesitzern ausgelöst. Die Ziele der Richtlinie stellen in einem Land wie Italien, in dem der Gebäudebestand überwiegend sehr alt und wenig leistungsfähig ist, eine große Herausforderung dar. Den Bewertungen zufolge fallen 75,4% des Gebäudebestands in die Klassen E, F und G. Diskutiert wird vor allem über mögliche Ausnahmen und Sanktionen.

Nach dem Richtlinienentwurf sind Gebäude, die aufgrund ihrer historischen oder kulturellen Bedeutung gesetzlich

geschützt sind oder demnächst geschützt werden, sowie Gebäude, die auf unter Landschaftsschutz stehendem Land errichtet wurden, ausgenommen. Der Entwurf räumt den Mitgliedstaaten auch die Möglichkeit ein, unterschiedliche Kriterien für die Leistungsklassen für Gebäude, die zwar eine historische oder architektonische Bedeutung haben, aber nicht offiziell geschützt sind, festzulegen.

Italien prüft daher, wie dies in seine Rechtsordnung integriert werden kann, da es in Italien verschiedene Arten von Denkmalschutz gibt (nationale und lokale Auflagen) und auch die Landschaft auf verschiedenen Ebenen geschützt ist. Eine Ausnahme nur für national geschützte Gebäude wird in der Debatte nicht als ausreichend angesehen, da deren Zahl begrenzt ist und diese sich hauptsächlich in öffentlicher Hand befinden.

Die Richtlinie sieht per se keine Strafbestimmungen vor. Berichten über Beschränkungen für Verkauf oder Vermietung von Immobilien, die bestimmte Anforderungen nicht erfüllen, wie sie derzeit in anderen Ländern vorgesehen sind, fehlt die Grundlage.

Die nationalen Vorschriften, die hierfür nötig sind, wird es nach der derzeitigen Debatte in Italien nicht geben.

Vertreten wird auch die Ansicht, dass die Richtlinie – vor allem wegen des hohen Alters des italienischen Gebäudebestands – eine einmalige Gelegenheit bietet, die Gebäude auf ein neues Energieleistungsniveau zu bringen. Die Debatte wird sich nun wahrscheinlich auf die Anreize verlagern, die zur Erreichung der Ziele gewährt werden sollen. Dies stellt in einem Land wie Italien eine Herausforderung dar. So stieß der vor zwei Jahren eingeführte 110%ige Steuerabzugsbonus für Renovierungsarbeiten, der nun ausgesetzt ist, in der Praxis auf große Schwierigkeiten.

Frankreich Auch in Frankreich ist der Wille gewachsen, die Grundsätze einer ökologisch-sozialen Governance in der Immobilienwirtschaft zu implementieren. Die Umweltkriterien wurden in das Rampenlicht gerückt: von den Investoren, die interne Standards für umweltfreundliche Gebäude festlegen, von den Nutzern, die sich ähnliche Standards geben, und natürlich vom Gesetzgeber, der immer mehr Regeln aufstellt, damit insbesondere Gebäude energieeffizienter werden.

Abgesehen von der europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden hat die französische Regierung mehrere Gesetze erlassen, um sicherzustellen, dass Investoren und generell Eigentümer die Energieeffizienz ihrer Gebäude verbessern und sie umweltfreundlicher gestalten.

Die Baunormen reichen von der Verpflichtung, eine bestimmte Anzahl von Bäumen pro Quadratmeter zu pflanzen, bis hin zur Begrünung eines Teils der Dächer von Industriegebäuden. Neue Gebäude müssen – in Umsetzung der Überarbeitung der Gesamtenergieeffizienz-Richtlinie – bestimmten Energieeffizienzstandards genügen (auf der Grundlage des Energieausweises), wobei diese Verpflichtungen nun auch für ältere Gebäude gelten. Seit November 2022 müssen die Gebäude des Dienstleistungssektors (Lager, Büros usw.) jedes Jahr ihre Energieverbräuche angeben und bis 2030, 2040 und 2050 die Reduktionsstandards erfüllen (jeweils 40%, 50% und 60%). Wohngebäude müssen ab dem 1. Januar 2023 die F-Normen des Energieausweises erfüllen. Ist dies nicht der Fall, darf die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis nicht erhöht werden. Stehen die Wohnungen leer, dürfen sie nicht neu vermietet werden. Dieser Mindeststandard soll im Jahr 2028 auf E und im Jahr 2034 auf D angehoben werden.

Zudem sind Investoren immer mehr an Umweltzertifikaten interessiert, um zu zeigen, wie effizient und umweltfreundlich ihre Immobilie und Verwaltung sind. Auch in den Mietverträgen rücken Umweltziele mehr und mehr in den Fokus. Green-Leases-Regelungen, nicht nur in Bezug auf das Material, das beim Mieterausbau verwendet wird, sondern auch die Materialverwendung bei Reparaturen und Modernisierungen oder ESG-konforme Abfallbewirtschaftung gewinnen an Bedeutung. In selteneren Fällen verlangen auch die Mieter die Einhaltung von Umweltstandards von ihrem Vermieter. Zwar werden nur selten verpflichtende Regelungen erreicht, aber auch das vertraglich statuierte Bemühen um Energieeffizienz und die Einhaltung von Umweltstandards zeigt, dass sich umweltbewussteres Verhalten durchsetzt.

Die Autorinnen: Deutschland: Sabine Reimann und Kerstin Schoening, Großbritannien: Jackie Newstead, Niederlande: Carola Houpst, Italien: Maria Deledda, Frankreich: Margot Derumaux.

Bearbeitet von Brigitte Mallmann-Bansa.

INTERNATIONALE INVESTMENTS 33

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Der deutsche Hotelmarkt lockt internationale Akteure Ausländische Hotelketten investieren gerne in Deutschland. Konzerne wie B&B und Premier Inn haben ehrgeizige Expansionspläne und legen ein atemberaubendes Wachstumstempo vor. Möglich macht das die hierzulande hohe Quote an privat geführten Häusern.

D

eutschland ist einer der Kernmärkte“, sagt Max C. Luscher, CEO Central & Northern Europe bei B&B Hotels. „Nach Frankreich ist das unser zweitgrößter Markt.“ Vor allem sei Deutschland eine der profitabelsten Regionen innerhalb des Konzerns mit Sitz in der französischen Hafenstadt Brest. Mehr als 650 Hotels in 14 Ländern betreibt die Gruppe derzeit; 165 Häuser davon stehen in Deutschland. Und es sollen noch mehr werden: Bis zu 400 Hotels stehen in Luschers Expansionsplan für Deutschland und Österreich.

Die Worte des britischen Konkurrenten Premier Inn klingen fast identisch: „Deutschland ist der zweite wichtige Markt für uns.

Und eindeutig der stärkste Wachstumsmarkt“, betont Michael Hartung, der als Managing Director die Entwicklung der Gruppe in Deutschland steuert. Zurzeit hat Premier Inn 45 Hotels in Deutschland; global sind es etwa 800 Häuser. Wie B&B verfolgen auch die Briten ehrgeizige Ziele hierzulande, in Zukunft will Hartung hier bis zu 400 Hotels betreiben. Insgesamt habe sich Premier Inn in Deutschland bereits 81 Standorte mit rund 15.000 Zimmern in mehr als 30 Großstädten gesichert.

Zwei internationale Konzerne mit ähnlichen Zielen, aber unterschiedlichen Strategien: Während B&B keine Immobilien im Eigentum halten will, setzt Premier Inn auf ein Owner-Operator-Modell. In Großbritannien liegt die Eigentumsquote von Premier Inn bei 60%. „Das Modell von Eigentum am Gebäude und dem Betrieb des Hotels in einer Hand stärkt die wirtschaftliche Substanz von Premier Inn“, erklärt Hartung und fügt an: „Allein mit Pachtmodellen ist das angestrebte Expansionstempo für Premier Inn nicht zu erreichen.“ Laut einer Studie von PKF Hospitality ist Premier Inn im Jahres- wie im Fünfjahresvergleich in Deutschland am stärksten gewachsen. Zwischen 2020 und 2021 hat die britische Gruppe laut der Studie hier 13 neue Häuser eröffnet. B&B ist demnach um neun Hotels gewachsen und habe das Potenzial bei Beibehaltung der Expansionsgeschwindigkeit die am häufigsten vertretene Marke auf dem deutschen Hotelmarkt zu werden. Damit würde Best Western vom Platz eins verdrängt, heißt es in der PKF-Analyse. Bei B&B kommt das Expansionskapital vom Mehrheitseigner Goldman Sachs, bei Premier Inn von der Muttergesellschaft Whitbread.

Doch warum expandieren internationale Betreiber wie B&B, Premier Inn, Accor, Marriott und IHG ausgerechnet in Deutschland?

Es gebe hier ein vergleichsweise stabiles politisches und wirtschaftliches Umfeld, sagt Moritz Dietl, geschäftsführender Partner der Treugast Solutions Group. „Das nährt die Erwartung, dass sich der deutsche Hotelmarkt ähnlich wie nach der letzten großen Weltwirtschaftskrise schnell erholt, da die Fundamentaldaten stimmen.“ „Der deutsche Markt ist noch besonders stark durch Privathotels und kleine Betreiber geprägt“, ergänzt Hartung. „Solche unabhängigen Hotels machen etwa 60% des Gesamtmarkts aus. Der ohnehin laufende Strukturwandel dürfte sich beschleunigen, denn es gibt klare Anzeichen dafür, dass der Sektor dieser unabhängigen Hotels wirtschaftlich besonders unter Druck geraten ist durch die Folgen von Corona-Pandemie und Energiekrise.“ Und das eröffne Möglichkeiten, solche Häuser zu übernehmen oder das entstehende Vakuum bei Übernachtungsangeboten zu nutzen, erläutert Hartung.

Die Hotellerie sei eine der wenigen Nutzungsformen, die den Investoren noch langfristige Mietverträge biete, meint Luscher. Im Schnitt würden Laufzeiten von 20 Jahren vereinbart, mit der Option um zweimal fünf Jahre zu verlängern. Das verspricht den Eigentümern langfristig sichere Einnahmen.

In Deutschland gebe es außerdem eine relativ hohe Zahl an attraktiven Standorten auch in der zweiten oder dritten Reihe, ergänzt Hartung. Begünstigt werde dies durch die starke föderale Struktur der Republik. „Premier Inn will in Deutschland genau wie in Großbritannien flächendeckend vertreten sein. Um dieses Ziel zu erreichen, geraten verstärkt B- und

C-Städte in den Fokus“, betont der Manager. tig die steigenden Raten und die Opportuni„Der deutsche Markt ist sehr breit aufgetäten am Immobilienmarkt mit“, betont der stellt“, sagt Dietl von Treugast. „Zum einen GBI-Manager. gibt es insgesamt einen guten Mix aus BusiIm Betrachtungszeitraum 2013 bis 2019 ness und Leisure. Zum anderen verteilt sich variierte laut Treugast der Anteil an ausländie Wirtschaftskraft Deutschlands auf viele dischen Investments zwischen 45% und 60% Standorte. Auch an kleineren Standorten und am gesamten Volumen. Nach den Daten von in teilweise strukturschwachen Regionen gibt BNP Paribas erreichte die Investitionssumme es Mittelständler, die nicht selten Weltmarktausländischer Investoren im Jahr 2022 mit führer in ihrer Branche sind. Davon profitiert knapp 600 Mio. Euro einen Tiefpunkt. „Der die Hotellerie, da nicht wie in anderen LänAnteil am Gesamtvolumen sank auf etwa dern die Hauptwirtschaftskraft auf die Haupt30%, da die Investitionsentscheidungen maßstadt oder einige wenige Standorte konzengeblich durch die wirtschaftliche und geopotriert ist.“ litische Spannung beeinträchtigt wurden“, Für Anleger ist die erklärt Dietl. Im letzten momentane Lage aber Quartal des vergangeMancher Spieler läuft nicht einfach. „Derzeit nen Jahres sei die als Owner-Operator auf fällt der Betreiber- und Expansionsfreude ausder Investoren-Markt ländischer Anleger aber weit auseinander“, erklärt Reiner Nittka, CEO wieder deutlich größer geworden; ihr Anteil der GBI Group. „Weil die Menschen wieder stieg auf 45% des Quartalsergebnisses. ihre Vorliebe für das Reisen entdecken, wolFür internationale Investoren würden vor len die Hotelbetreiber expandieren, finden allem Serviced Apartments zunehmend inteaber keine Developer. Denn die Entwickler ressant, erklärt GBI-Chef Nittka. „Da haben würden gerne bauen, finden aber keine Bank wir während Corona eine große Krisen-Resisund auch keine Investoren. Selbst nicht im tenz gesehen. Selbst am Höhepunkt der PanAusland.“ Das Erfolgsmodell laute daher: demie hatten wir bei unseren Smartments Owner-Operator. „Denn Cash is King“, Business Auslastungen von durchschnittlich betont Nittka. „Nur so nimmt man gleichzeiknapp 50%.“ Das sei ein Vielfaches der klassi-

es der Hotellerie gelungen, nach einer Krise schen Hotels gewesen. „Und inzwischen liedeutliche Preissteigerungen durchzusetzen, gen wir bei Auslastung und Ertrag wieder die auch durchweg gezahlt werden“, erzählt über dem Vor-Corona-Niveau. Dazu komSunderkamp. Für das laufende Jahr erwartet men im Vergleich sehr geringe Personalkossie eine weiter anhaltend stabile Nachfrageten. Diese Qualitätsmerkmale beeindrucken entwicklung. Sunderkamp geht davon aus, auch die ausländischen Investoren, mit dass das internationale Gästeaufkommen denen wir sprechen“, erklärt Nittka. sogar noch zulegen und die Dynamik entErleichtert blicken Betreiber und Investosprechend beeinflussen wird. ren auf den gut erholten Patienten. Anders als Für eine wachsende Nachfrage könnten die Logistik hatte die Hotellerie arg unter den insbesondere US-Amerikaner sorgen, die von Lockdowns und Reisebeschränkungen wäheinem starken Dollar profitieren, sowie Reirend der Pandemie gelitten. Das scheint sende aus dem asiatisch-pazifischen Raum, nun aber vorbei. „Zwischen April und wo der späte Wegfall von ReisebeschränkunDezember 2022 konnte die Hotellerie an den gen zu entsprechenden deutschen PrimärNachholeffekten fühstandorten ein ÜberFerienimmobilien hat die ren könnte. nachtungsaufkommen Krise weniger geschadet In den Blick der verbuchen, das rund Investoren sind zuneh90% des Volumens vom mend auch Ferienimmobilien gerückt. Sie Vergleichszeitraum des Spitzenjahres 2019 sind besser und schneller durch die Coronaentspricht“, berichtet Claudia Sunderkamp Krise gekommen als städtische Businessvon Hotour Consulting. Die positive NachfraHotels. Historisch ist die Landschaft der geentwicklung sei ein Beleg dafür, dass die Ferienhotels überwiegend durch familienHotellerie kein strukturelles Problem habe. geführte Betriebe geprägt. Das öffnet ÜberInsgesamt boten Berlin, Dresden, Düsselnahmemöglichkeiten. Kein Wunder also, dorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München dass auch internationale Ketten wie B&B in und Stuttgart etwa 3% mehr Betten als 2019.

Ferienstandorte abseits der großen MetropoFür 2023 rechnet Hotour mit einer wachsenlen investieren.

Peter Dietz den internationalen Nachfrage. „Erstmals ist

ANZEIGE

Wir investieren in Lebens- und Arbeitswelten. Und ihre Entwicklung.

Wir von Swiss Life Asset Managers investieren in eine wertbeständige Quartiers- und Stadtentwicklung. Dabei richten wir uns nach den Anforderungen künftiger Generationen und ihren Bedürfnissen beim Arbeiten, Wohnen und Zusammenleben. Was immer Ihnen bei einem weitsichtigen Anlegen wichtig ist, dafür investieren wir viel.

Ein Engagement für mehr Selbstbestimmung auf allen Kundenebenen. www.swisslife-am.com

34 INTERNATIONALE INVESTMENTS

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Die Investitionen in Proptechs sind 2022 weltweit gesunken Proptech-Investoren haben im vergangenen Jahr deutlich zurückhaltender agiert. Weltweit sammelten Start-ups mit Technologien für die Immobilienbranche 19,8 Mrd. USD Wagniskapital ein. Das waren 38% weniger als 2021. In Deutschland gab es zwar eine Zunahme, in der zweiten Jahreshälfte ging aber auch im Inland das Investitionsvolumen drastisch zurück.

P

roptechs, junge Unternehmen, die Technologien und digitale Lösungen für die Immobilienbranche entwickeln, haben es derzeit schwer, an Geld zu kommen. Das weltweite Investment von Wagniskapital (englisch Venture Capital, VC) in Proptechs hat sich 2022

im Vergleich zu den Rekordwerten der Vorlysten kaum noch VC-Tätigkeit. Auch ging jahre drastisch abgeschwächt. Nach Angaben die Anzahl der Finanzierungsrunden 2022 im des Center for Real Estate Technology & InnoVerhältnis zum Vorjahr um 25% zurück. Im vation (Creti) sank die weltweite Kapitalallointernationalen Vergleich ist die deutsche kation in Immobilientechnologie um 38% Proptech-Szene noch klein, das Herz der von 32,0 Mrd. USD im Jahr 2021 auf 19,8 Mrd. Innovation der Immobilienbranche schlägt USD im Jahr 2022. So wenig Wagniskapital weiterhin in den USA. US-Proptechs haben wie im vergangenen Jahr hat das Proptechbis 2022 laut Creti mit 43,2% den Löwenanteil Segment seit 2018 nicht mehr eingesammelt. des Wagniskapitals erhalten, erst mit deutliDiese Entwicklung hat auch wachsende Auschem Abstand folgen die Europäische Union, wirkungen für die Proptech-Szene in UK, Indien und Südamerika. Der Rest der Deutschland, denn für diese nimmt die Welt kommt zusammen auf gerade einmal Bedeutung internationaler Investoren immer 22,5%, mehr zu, wie Sarah Die Zahl der FinanSchlesinger, Managing zierungsrunden hat Es mangelte an späten Partner des Branchen2022 weltweit ebenfalls Finanzierungsrunden netzwerks Blackprint, abgenommen. Auffalberichtet. lend war laut Creti das So haben die multiplen Krisen des Jahres Fehlen von großen Runden, die üblicher2022 auch in Deutschland zu einer starken weise in der Spätphase geschlossen werden.

Zurückhaltung bis hin zur vollkommenen International ging die Zahl der Late-StageEinstellung der Aktivitäten seitens der WagDeals, also der Eigenkapitalrunden der Serie niskapitalgeber geführt. Hierzulande gab es C und darüber, bei Proptech-Unternehmen im vergangenen Jahr zwar nochmals einen um 19,7% von 193 im Jahr 2021 auf 155 im Rekord mit 767 Mio. Euro VC-Volumen (2021: Jahr 2022 zurück. „Wie in vielen Technolo502 Mio. Euro), davon entfielen allerdings giesegmenten sind auch in der Proptechnur noch 146 Mio. Euro auf die zweite JahresBranche große Finanzierungsrunden zur hälfte, wie Blackprint ermittelt hat. Im vierten Norm geworden“, sagte Ashkán Zandieh, Quartal 2022 registrierten Schlesingers AnaVorsitzender und Geschäftsführer des Creti.

ANZEIGE

meinebank.de/ipf

Auf Beständigkeit kommt es an.

So individuell wie Ihr Projekt ist unsere Finanzierung.

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung ist unsere große Stärke. Bei uns profitieren Sie als Bauträger, Immobilienprojektentwickler und Immobilieninvestor von umfassender Expertise sowie schnellen Entscheidungen. Wir bieten maßgeschneiderte Lösungen und können dank unseres großen Netzwerks auch anspruchsvolle und komplexe Finanzierungsvorhaben umsetzen. Wir sind Ihr verlässlicher Partner in Sachen Immobilienfinanzierung. Sprechen Sie uns an!

pitalfirmen (Venture Capitalists, VCs), die „Late-Stage-Finanzierungen und Mega-Runauf die Investition in Start-ups mit hohem den haben in den letzten Jahren zu einem Wachstumspotenzial spezialisiert sind. starken Wachstum geführt, aber in allen Einige VCs wie Bitstone oder Proptech1 in Bereichen der Technologiebranche haben Deutschland oder 5th Wall aus den USA konservative Marktwirtschaft und makrohaben sich auf das Proptech-Segment speökonomischer Gegenwind die Bewertungszialisiert. Zunehmend interessieren sich annahmen privater Tech-Unternehmen auch sogenannte Impact-VCs für Lösungen infrage gestellt, was sich auf die Anzahl der im Immobilienumfeld. Sie suchen bevorzugt Deals und deren Volumen auswirkt.“ Unternehmen, die einen möglichst positiven Wagniskapital ist der wichtigste Wachssozialen oder ökologischen Einfluss vertumstreiber für den Proptech-Sektor. Die sprechen. auch Risikokapital genannten Investitionen Eine große Gruppe der VCs bei der Skaliesind insbesondere für junge Unternehmen rung der Proptechs essenziell, da für sie trasind etablierte Unterditionelle FinanzierunWagniskapital ist der nehmen der Immobigen wie Bankkredite Wachstumstreiber lienwirtschaft. Einige oder Anleihen meist unterhalten wie JLL mit nicht zugänglich sind.

JLL Spark sogar spezielle Abteilungen, die Stattdessen investieren private oder instituRisikokapitalinvestitionen tätigen. Insbesontionelle Investoren Geld in die Start-ups. Im dere hier zeigt sich die Verbindung zwischen Gegenzug erhalten diese Investoren eine Proptechs und dem makroökonomischen Beteiligung an den Unternehmen und hoffen Immobilienumfeld, wo 2022 defensivere auf eine hohe Rendite, wenn das UnternehPositionen eingenommen wurden. Die men erfolgreich wächst und sich am Markt Marktvolatilität hält aufgrund der Geldpolietabliert. Im Proptech-Segment sind dies in tik, steigender Zinssätze und Rezessionsder Frühphase (Seed-Runden) oft Angelängste an. „Wir haben gerade ein Jahrzehnt Investoren, Family-Offices (Private Equity) historisch niedriger Zinssätze hinter uns, das oder Crowdfunding-Plattformen. Den Lönun fast zu Ende ist“, sagt Mike McAra, wenanteil des Startkapitals stellen RisikokaDirektor bei Second Century Ventures & NAR Reach Canada. „Dies hat zwar weitreichende Auswirkungen auf die Wirtschaft insgesamt, aber für Wagniskapitalgeber hat dies die Opportunitätskosten für Kapital besonders drastisch erhöht. Auf einer risikobereinigten Basis ist die Hürde für Investitionen jetzt viel höher als noch vor sechs Monaten, und daher wird das Kapital viel sorgfältiger und langsamer zugeteilt.“ Positiv zu vermerken sei, dass die Geschäfte mit mehr Sorgfalt abgewickelt würden. Und es stehe dennoch reichlich Kapital zur Verfügung, sagt McAra. Gründer und Unternehmer, die in der Lage seien, überzeugende Geschäfts- und Ertragsmodelle zu entwickeln, würden auch in einem enger werdenden Markt weiterhin Geld auftreiben, wobei der Schwerpunkt auf Skalierung sowie Kundenbindung und -gewinnung liege. „Ein Bereich, der weiterhin enorm an Interesse gewinnt, ist die klimabezogene Immobilientechnologie. In allen Sektoren der Immobilienbranche befassen sich Eigentümer, Entwickler, Nutzer und Verwalter mit Climate Tech, da die Unternehmen sich mit dem Klimawandel auseinandersetzen, differenzierte Energiequellen entwickeln und ihre Anlagen diversifizieren wollen“, prognostiziert McAra. „Die Wagniskapitaltöpfe sind noch voll, andere werden gerade über großzügiges Fundraising neu befüllt“, stellt auch Schlesinger fest. Schlesinger berichtet ebenfalls, dass Ausgaben in den Unternehmen viel stärker geprüft werden als in den vergangenen Jahren. Auch werde mehr auf Qualität geachtet. Proptechs, die akut diskutierte, margenrelevante beziehungsweise regulatorisch zu erfüllende Probleme lösen, haben in Krisenzeiten Vorsprung beim Einsammeln von Wagniskapital. „Die Krise wird nochmals deutlicher aufzeigen, wo besondere Renditeund Disruptionspotenziale liegen. Weder die Wohnungsbaufrage noch die nach energetischer Sanierung, mehr Energieeffizienz oder Klimaresilienz der gebauten Welt können ohne Innovationen gelöst werden. Proptechs werden ein großer Teil der Lösung sein“, sagt Schlesinger. „Wie bei jedem Abschwung werden wir auch weiterhin eine Konsolidierung um einige wenige Gewinner in jedem Segment erleben“, prognostiziert Jenny Song, Principal bei Navitas Capital. Auch Blackprint sieht eine Konsolidierungswelle kommen, vorerst verstärkt durch die Krisen-Schockstarre bei Auftraggebern und Investoren. Gut so, meint Song: „Die Zersplitterung der letzten Jahre in bestimmten Kategorien war verwirrend und manchmal kontraproduktiv für die Branche, und die Käufer sind der Anbieter überdrüssig.“ Schlesinger bewertet die Konsolidierung als Indiz dafür, dass der Proptech-Sektor erwachsener wird. Für das Wagniskapital bedeute der zunehmende Reifegrad, dass künftig in späteren Phasen mehr investiert werde. Das zeichne sich auch bereits ab, sagt Schlesinger.

Die Akteure werden 2023 Vorsicht walten lassen, sagt Creti-Chef Zandieh: „Solange die Geldpolitik im Fluss bleibt, werden die Makro-Immobilienbranche, ProptechInvestoren und die Immobilien-Technologiebranche im Allgemeinen mit einer rauen und unruhigen See zu kämpfen haben.“ McAra rät Investoren, verstärkt auf operative Exzellenz zu achten, also auf eine kontinuierliche Verbesserung von Geschäftsprozessen bei den Start-ups. „Um das Interesse der Investoren zu wecken, müssen die Gründer im Jahr 2023 ein klares Ergebnis im Vergleich zu den Ausgaben vorweisen, hohe Wachstumsraten und einen niedrigen Burnout haben“, sagt McAra. Stefan Merkle

INTERNATIONALE INVESTMENTS 35

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Das internationale Geschäft wird für die FM-Branche wichtiger

Die Digitalisierung macht integriertes Facility-Management effizienter.

Quelle: stock.adobe.com, Urheber: bizvector

In Krisen kann der Betrieb von vielen Standorten für internationale Unternehmen zur zusätzlichen Belastung werden.

FM-Dienstleister bieten durch grenzübergreifende Verträge mit einem Ansprechpartner Abhilfe.

Das Bündeln von Aufgaben soll Kosten reduzieren und die Effizienz steigern.

V

Teilbereichen und übertragen dann nach und erträge im integrierten Facilitynach mehr Aufgaben an den Dienstleister.

Management (IFM), die sich auf Manchmal wechseln dabei die Mitarbeiter Liegenschaften eines Kunden in das Unternehmen. Solange es FM-Verantmehreren Ländern beziehen, werwortliche auf beiden Seiten gibt, muss die den für die Branche immer bedeutender. Bei Schnittstelle genau beschrieben sein, damit Apleona machen sie bereits einen Anteil von klar ist, wer welche Aufgaben übernimmt. rund 25% des Gesamtvolumens aus, Tendenz Apleona teilt die ICC-Kunden intern versteigend, wie COO Michael Engel berichtet. schiedenen Branchensegmenten zu, um sich Auch Dussmann verzeichnet ein deutliches dadurch immer mehr auf die entsprechenWachstum im internationalen Geschäft. Für den Anforderungen spezialisieren zu können. einen IFM-Vertrag, der sich auf LiegenschafWelche Vorteile das IFM-Modell bringt, ten in mehreren Ländern bezieht, könne über zeigte sich während der Corona-Pandemie. die gesamte Laufzeit leicht ein „zweistelliger Zu Beginn der Krise gab eine große deutsche Millionenbetrag“ anfallen, erklärt Hakan Geschäftsbank mit umfangreichem FilialLanfredi, Mitglied des Vorstands der Unternetz im In- und Ausland an einem Freitag nehmensgruppe. den Auftrag, 1.400 Liegenschaften bis MonThomas Ball, Partner beim Marktfortagmorgen mit Masken auszustatten. Das schungsunternehmen Lünendonk & Hossengelang Apleona unter anderem, weil Einkauf felder, erkennt in grenzübergreifenden FMund Logistik zentral Verträgen einen Trend, gesteuert wurden. der sich nicht nur, aber Das Konzept kam aus Ohne einen entsprebesonders im DACHAmerika nach Europa chenden IFM-Vertrag Raum ausbreitet. Für hätte sich der Kunde internationale Kunden mit zahlreichen Dienstleistern auseinanderwerde das Thema bei der Auftragsvergabe setzen müssen, hebt Engel hervor. immer wichtiger. Er betont: „Das ergibt nur Dussmann betreut ebenfalls grenzüberSinn, wenn man Leistungen bündelt, zum greifende Portfolios und bietet den Kunden, Beispiel das technische oder das infrastruktusofern diese das wollen, dafür einen zentralen relle FM.“ Ansprechpartner. Laut Lanfredi bewirbt sich Der IT-Konzern IBM ist seit einigen Jahren der Facility-Manager aber auch auf AusIFM-Kunde bei Apleona. Im Rahmen des entschreibungen, bei denen Lose für verschiesprechenden Auftrags betreut der Dienstleisdene Länder getrennt vergeben werden. ter inzwischen 170 Standorte mit einer Diese gewinnt Dussmann dann nicht unbeGesamtfläche von etwa 1,2 Mio. qm in 32 Ländingt alle. Manchmal bekommt ein schon vor dern in Europa, dem Nahen und Mttleren Ort tätiger Konkurrent, manchmal eine lokale Osten und Nordafrika. Das Mandat ist zudem FM-Organisation des Kunden den Vorzug. wichtig für die Entwicklung des IFM im AllDaneben kann es sein, dass der Dienstleister gemeinen, erzählt Engel. Denn Unternehmen für einen Kunden zwar mehrere Länder wie IBM, die das Konzept in den USA kennenbetreut, dort aber jeweils unterschiedliches gelernt hatten, hätten mit zu dessen AusbreiHandeln gefordert ist. tung in Europa beigetragen.

Wie Apleona arbeitet Dussmann in Apleona gründete 2017 die Business Unit bestimmten Staaten mit lokalen SubunterInternational Corporate Clients (ICC), um nehmern zusammen, wenn vor Ort keine besser auf entsprechende Anfragen eingehen eigene Organisation besteht. Um das internazu können. Der Dienstleister konzentriert tionale Geschäft auszubauen, hat der Facisich in der Regel auf Aufträge, deren Schwerlity-Manager zuletzt in punkt im DACH-Raum mehreren Ländern speliegt. Eigene LänderDie Management-Ebene zialisierte Unternehorganisationen baut macht den Unterschied men übernommen. Mit Apleona hauptsächlich eigenen Organisatioin Europa beziehungsnen ist Dussmann in 21 Staaten in Europa, im weise in der Emea-Region auf. Zurzeit ist das arabischen Raum sowie in Asien vertreten. etwa in Skandinavien der Fall, wo Kunden Optimal für den Dienstleister ist es, wenn verstärkt mit Liegenschaften vertreten sind. die Länder mit den für denselben Kunden zu Wenn ein Auftrag Staaten wie Südafrika betreuenden Objekten möglichst nahe beieiumfasst, in denen Apleona keine eigene nanderliegen. „Das entspricht aber nicht Organisation hat und eine solche nicht aufunbedingt der Kundenlogik“, sagt Lanfredi. bauen will, arbeitet der Facility-Manager mit So können sich beispielsweise voneinander lokalen Subunternehmern zusammen. Diese abhängige Produktionsstandorte in Deutschhaben meist einen Vertrag mit dem Kunden. land, Italien und Griechenland befinden. „An ihn geht die Rechnung, aber Apleona Zum breiten Kundenspektrum von Dussübernimmt die Steuerung“, erklärt Engel. mann gehören unter anderem Unternehmen Generell setzt sein Unternehmen beim aus den Branchen Möbel, Automotive und IFM auf eine hohe Eigenleistungsquote.

Halbleiter.

Dabei putzen und schrauben vor Ort die MitDer Austausch zwischen den international arbeiter der jeweiligen Länderorganisation, verstreuten Einheiten von Dussmann ist Landie ebenfalls für Einzelaufträge zuständig fredi sehr wichtig. Das garantiere nämlich wären. „Der Management-Layer macht den nicht nur die Qualität. Dadurch soll außerUnterschied“, betont Engel. So gibt es für dem gewährleistet werden, dass die Länderjeden Kunden einen zentralen Ansprechpartorganisationen gleich kalkulieren und zum ner, an den er sich mit seinen Anliegen wenBeispiel für ähnliche Aufgaben nicht an den kann. Dieser Key-Account-Manager einem Ort fünf Roboter und an einem andesorgt dann dafür, dass die Aufträge an allen ren 50 Mitarbeiter eingesetzt werden. betroffenen Standorten umgesetzt werden.

Ein zentrales Element von IFM-Verträgen Der Kunde gibt dabei im Idealfall die operaist es laut Lanfredi, Einsparpotenziale zu tive Verantwortung ab und kontrolliert nur identifizieren und festzuschreiben, wie Kosnoch. ten über die Jahre der Laufzeit reduziert werIm Rahmen von IFM-Verträgen überden sollen. Letzteres gelingt besonders nimmt Apleona auch Leistungen, die nicht dadurch, dass die Vereinbarungen „outputdem klassischen FM zugerechnet werden, orientiert“ sind, wie Apleona-COO Engel etwa das Flächen- und das Energiemanagebestätigt. Das heißt, es wird etwa nur festgement. Bestimmte Kunden betreiben wielegt, dass Räume sauber sein müssen, nicht derum zunächst nur das Outsourcing von

aber, wie oft sie geputzt werden sollen. Ähnlich sieht es bei der Wartung von Anlagen aus. „Früher hat ein Techniker alle zwei Jahre einen Aufkleber an eine Wärmepumpe gemacht“, berichtet Engel. Jetzt wird nur noch daran gearbeitet, wenn das sinnvoll ist.

Möglich ist das deshalb, weil inzwischen viel

mehr Daten zur Nutzung von Gebäuden und einzelnen Räumen vorliegen. Um den Betrieb entsprechend zu optimieren, verwendet Apleona unter anderem die Software Recogizer, mit der sich der Handlungsbedarf zu einem gewissen Grad vorhersagen lässt.

Dussmann will künftig ebenfalls verstärkt

auf digitale Lösungen zum smarten Erfassen und Verarbeiten von Daten setzen, erzählt Lanfredi. Sie sollen den Kunden nicht nur beim Energiesparen, sondern zum Beispiel auch bei der Berichterstattung und beim Reduzieren des Carbon Footprints helfen.

Florian Hartmüller

ANZEIGE

023: MIPIM 2 Sie Besuchen f uns au , Ebene P4 .

0 2 Stand C

Wie verhalten sich Nachhaltigkeit und die gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der LBBW? Sie sind sich grün!

Erfahren, schnell und finanzstark: auch bei grünen Immobilien. Bereits heute verfügt die LBBW über ein grünes Immobilienfinanzierungsportfolio in Höhe von rund 8 Mrd. EUR. Damit ist die LBBW bei nachhaltigen Immobilieninvestments der privaten und institutionellen Investoren, Immobiliengesellschaften oder Wohnungsunternehmen ein verlässlicher Partner.

Bereit für Neues

Als Spezialist bieten wir nicht nur maßgeschneiderte und innovative grüne Lösungen für nationale und internationale Immobilienmärkte, sondern ermöglichen, den ökonomischen Erfolg und die ökologische Verantwortung schnell und transparent miteinander in Einklang zu bringen. www.LBBW.de/immobilienkunden

36 INTERNATIONALE INVESTMENTS

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Studentenwohnungen bieten noch Luft nach oben studentischem Wohnen. Deshalb wollen wir auch in diesen Bereichen deutlich wachsen“, sagt GBI-CEO Reiner Nittka (siehe „500 Mio. Studio/GBI Group Euro Umsatz im Jahr sind das Ziel“, IZ 9/23).

Unter dem alten Eigentümer, der Moses Mendelssohn Stiftung, wurden die Einheiten verkauft, aber weiter betrieben. Wird jetzt Bestand aufgebaut? Das werde gerade diskuAmro Partners will dabei so vorgehen wie tiert, sagt Nittka, der bisherige Endinvestoren Brookfield bei IC: investieren, entwickeln, spürbar nicht verprellen will und betont, GBI selbst betreiben, so ein Portfolio aufbauen wolle künftig auf jeden Fall bei Quartiersentund nach ein paar Jahren verkaufen. Nonwicklungen mit Kapitalpartnern arbeiten. nengässer spricht von einem „langfristigen Einer, der schon wieder auf dem Absprung Investmenthorizont, bis zu zehn Jahren“. war, ist der kanadische Vermögensverwalter Erzielt werden soll dabei eine Internal Rate of Brookfield. Er hatte vor fünf Jahren IC geReturn von 10% bis 15% aus dem Entwickeln kauft, ein Portfolio aufgebaut und im verganund von 7% bis 8,5% in der Betriebsphase. genen Jahr aussteigen wollen. Zuvor aber Da Zins- und Baukostenanstieg manchen wollte Brookfield noch Student Roost, einen Entwickler in die Bredouille gebracht haben, Anbieter von etwa 23.000 Betten in Großrechnet Nonnengässer mit Preissenkungen. britannien, veräußern. Das gelang, Student „Wir verhandeln gerade Projekte in DeutschRoost ging laut Bloomberg für 3,3 Mrd. GBP land und den Niederlanden, die vor einem an GIC und Greystar. Für den Verkauf von IC Jahr noch zu 20% bis hatte sich das Zeitfens30% höheren Preisen ter aber erst einmal Brookfield will mit IC erst angeboten wurden.“ geschlossen: Der Zinseinmal weiter wachsen Beim ein oder anderen anstieg und auch die Projekt werde der gegen das WarmmieAbschlag wohl noch weitaus höher sein. tenmodell laufende Energiekostensteigerung Denn als Hotel oder Wohnhaus Geplantes erschweren nun generell die Preisfindung solle nun als Studentenwohnhaus zu einem zwischen Verkäufern und Kaufinteressenten. halbwegs guten Ende gebracht werden. NonDie Spitzenrendite sei innerhalb des vernengässer rechnet damit, dass er für Amro gangenen Jahres von 3,3% auf 3,7% nach oben Partners bis Jahresmitte zwei Projekte in gegangen, berichtet Savills-Marktforscher Deutschland mit insgesamt 750 Apartments Matti Schenk. „Und sie wird sicher weiter steiund zwei Vorhaben in den Niederlanden mit gen, wie in allen Immobiliensegmenten.“ Er rund 700 Einheiten kaufen wird. geht davon aus, dass Studentenwohnungen Und zügig soll es auch weitergehen. Für und andere Mikrokonzepte mit Betreibermogut möglich hält er, dass die Briten bis zum dell auch künftig stark nachgefragt werden, Jahr 2025 auf insgesamt 10.000 Einheiten da sie besser als normales Wohnen hohe kommen werden. Dabei soll 50% des NeugeInflationsraten abfedern können. schäfts auf Deutschland entfallen. Derzeit Mit Brookfield Vertraute erwarten nun, hält Nonnengässer aufgrund der höheren dass das Unternehmen den Verkaufsprozess Margen vor allem nach Projekten Ausschau. für IC in diesem Jahr startet. Derweil machen „Zur Abrundung des Portfolios“ seien aber die Kanadier aus der Not eine Tugend und auch Bestandskäufe geplant. Angebote kaufen weiter zu. Zu Jahresbeginn meldete jedenfalls sieht er kommen: „In Deutschland IC, fünf dereinst selbst gebaute und seither werden in den nächsten zwei Jahren etliche unter der Eigenmarke The Fizz betriebene Investoren Bestände verkaufen, weil sie die Studentenwohnhäuser übernommen zu Zeit reif dafür sehen.“ haben. „Wir wollen weiter expandieren“, Ein Neuling hierzulande ist auch Henderbetont IC-CEO Gawain Smart. Interessant son Park. Der in London ansässige Privateseien Quartiersentwicklungen, Konversionen Equity-Manager hat jüngst für einen Fonds und Projekte; gerne auf dem Tisch hätte er den Entwickler und Betreiber GBI gekauft natürlich auch Schieflage-Projekte. Allerund will nun dessen Mikro-Reihe Smartdings räumt Smart ein, dass bislang nur ments ausbauen: „Henderson Park hat eine wenige Verkäufer bereit seien, „notwendige starke Affinität zu Serviced Apartments und Abschläge“ hinzunehmen. Christine Rose Das Studentenwohnheim Lotte Laserstein in Berlin-Karlshorst ist eines der jüngeren GBI-Projekte. Quelle: EOV

Viele Studenten, wenig Wohnraum – diese Unwucht zieht ausländische Investoren nach Deutschland. Jüngste Beispiele: Ein Fonds von Henderson Park hat GBI übernommen, Amro Partners will von null auf Tausende Apartments kommen. Der Zinsanstieg könnte ihnen helfen, günstig an Projekte zu gelangen.

E

in Glückspilz, wer als Hochschüler in Berlin eine Wohnung des Studentenwerks ergattert.

Stand Anfang November 2022 lag die Miete dafür bei durchschnittlich 388 Euro, Kostensteigerungen aufgrund der Energiekrise waren mit eingerechnet. Das teilte vor kurzem Armaghan Naghipour, Staatssekretärin für Wissenschaft in Berlin, mit. In Berlin gibt es allerdings nur für etwa 5,3% der Studierenden einen der stark geförderten

Wohnheimplätze. Anderswo sieht es auch nicht viel besser aus. In Hamburg und Frankfurt beträgt die Quote etwa 8%, in München knapp 10%.

Entsprechend stark ist die Nachfrage nach privaten Studentenwohnheimen. Auch von Investoren, die in zeitlich begrenzten Mietverträgen und hoher Fluktuation das Mietsteigerungspotenzial sehen. Zinsanstieg und hohe Inflation bremsen manchen Entwickler und Investor aus, aber längst nicht alle. Amro

Partners, ein Investmentmanager mit Sitz in London, will sein Geschäft auf dem europäischen Festland vorantreiben und holte dafür jüngst Rainer Nonnengässer ins Team. Der ist seit langem im Thema drin, zuvor für International Campus (IC). Nonnengässer zufolge hat Amro Partners etwa 2.000 Studentenapartments in Spanien und Portugal in Betrieb, gut 1.000 sind im Bau. „Jetzt wollen wir in Deutschland und den Niederlanden wachsen.“

Rekord für Transaktionen in Kanada Mit 63 Mrd. CAD wurden 2022 wertmäßig so viel Immobilien auf dem kanadischen Markt gehandelt wie noch nie zuvor.

Logistik und Mehrfamilienhäuser bestimmen das Geschehen.

N

ach einer Analyse von Recan Global, einem auf Kanada spezialisierten AssetManager aus München, stieg das Investitionsvolumen auf dem kanadischen Immobilienmarkt im Jahr 2022 trotz Abkühlung in der zweiten Jahreshälfte auf 63 Mrd. CAD (ca. 43,5 Mrd. Euro). Das stellt einen neuen Rekordwert dar. Am meisten investiert wurde mit 22,3 Mrd. CAD in unbebaute Grundstücke. Dicht dahinter folgten Logistik- und Light-Industrial-Objekte mit 16,1 Mrd. CAD. In Mehrfamilienhäuser flossen 10,3 Mrd. CAD und in Büros 6,8 Mrd. CAD. Nach Zahlen

des Immobiliendienstleisters JLL war Toronto vergangenes Jahr mit 25,7 Mrd. CAD der aktivste Teilmarkt des Landes. Ähnlich wie in Deutschland ist der kanadische Markt von einem Mangel an Objektangebot in den Segmenten Logistik und Wohnen geprägt. Obwohl die im Bau befindlichen Logistikimmobilien im dritten Quartal 2022 laut JLL einen neuen Spitzenwert markierten, gingen die Mieten in diesem Segment durch die Decke und lagen im Schnitt 30,5% höher als im Vorjahr, im Teilmarkt Montréal sogar 60%. Bei Mietwohnungen wurde mit knapp

69.000 fertiggestellten Einheiten der höchste Wert seit 30 Jahren erzielt, dennoch betrug der Leerstand zum Jahresende landesweit gerade mal 1,9%. Die Mieten legten im Mittel um 4,9% zu.

Auf dem kanadischen Büromarkt lag der Leerstand Ende 2022 nach Zahlen von Recan Global hingegen bei rund 16,5%. Trotzdem sind die Mieten seit Jahresbeginn 2023 leicht gestiegen. David Pappin, Portfoliomanager bei Recan Global, rechnet damit, dass die Büroinvestoren 2023 selektiv vorgehen und sich auf vermietete Objekte in guten Lagen konzentrieren. Todd Bechard, Partner und Geschäftsführer von Recan Global, erwartet für den kanadischen Gesamtmarkt in der ersten Jahreshälfte rund 20 Mrd. CAD Transaktionsvolumen, gefolgt von 30 Mrd. CAD im zweiten Halbjahr.

Ulrich Schüppler

In Stuttgart sind die Ausländer zurück

ANZEIGE

Die Wirtschaftsförderung Region Stuttgart registrierte 2022 wieder mehr Anfragen ausländischer Investoren. Steigende Renditen werden den Markt weiter beleben.

IHR PARTNER FÜR IMMOBILIEN-TRANSAKTIONEN IN DEN USA Mehr als 16 Jahre Erfahrung im US-amerikanischen Immobilienmarkt ∙ Erfahrenes Team aus Immobilienökonomen (EBS), Architekten, Asset- und Investment Managern, Gutachtern sowie Finanzierungsexperten ∙ Exzellentes Kunden- und Investorennetzwerk ∙ Erstklassiger Kundenservice in allen Investment- und Managementphasen Rufen Sie uns gerne an oder senden Sie uns eine E-Mail CCR REAL ESTATE GmbH Neuer Wall 50 20354 Hamburg

+49 (0) 40 1817 0995

Ansprechpartnerin für Termine auf der MIPIM: Frau Birgit Ihmann +49 (0) 163 2000 211 birgit.ihmann@ccr-realestate.com www.ccr-realestate.com

Treffe n u n s a Si e uf de MIPIM r

D

ie Corona-Starre scheint vorbei zu sein.

Die Zahl der Investorenanfragen übertraf laut Walter Rogg, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Region Stuttgart (WRS), im vergangenen Jahr sogar das Niveau vor der Pandemie 2019. 44% der Anfragen kamen aus dem Ausland, mit jeweils 15% liegen Anfragen aus Asien (insbesondere China) und der EU vorn, gefolgt von den USA (10%).

Flächen für Hightech wie Engineering, Umwelt und Life Sciences standen mit 29% an der Spitze des Interesses (2021: 23%), gefolgt von Industrieflächen mit 27% (2021: 22%).

Tendenziell interessierten sich internationale Investoren immer mehr für großflächige Ansiedlungen, insgesamt wurden rund

Die Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen Büroflächen wie dem Leo Business Campus bleibt hoch.

Quelle: Barings GmbH

852 ha Grundstücksfläche nachgefragt. Allerdings übertraf die Nachfrage bei Flächen ab 10 ha bei weitem das Angebot, sowohl für Mischnutzungen als auch für industrielle Produktion und Logistik.

Produktionsflächen sind in der Region Stuttgart nach wie vor gefragt, gerade auch für Zukunftstechnologien. Ein großer Teil der Flächenbedarfe hat Transformationsbezug, denn Transformation braucht Fläche.

Trotz der angekündigten weiteren Leitzinsanhebung durch die EZB erwartet Frank Leukhardt, Colliers Regional Manager Stuttgart, im laufenden Jahr eine weitere Belebung am Investmentmarkt für Bürogebäude. „Mit steigenden Renditen ist auch wieder mehr ausländisches Kapital zu erwarten.“ Das Angebot zum Kauf mit Faktor 26 bis 30 sei da und der Kapitaldruck hoch. Dagmar Lange

INTERNATIONALE INVESTMENTS 37

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

Die Neugier auf Social Housing wächst Die hohen Zinsen, der weltweite Trend zu ESG-Kriterien bei Investoren und die große Nachfrage nach bezahlbarem Mietwohnraum in Deutschland weckt bei ausländischen Investoren Interesse am geförderten Wohnungsbau. Doch die mentalen Hürden sind hoch, für das föderale System braucht es Wegweiser durch den Förderdschungel. Die ersten sind auf dem Markt.

N

och bis vor kurzem hat die überwiegende Mehrheit der Investoren aller Länder abwehrend die Hände gehoben, wenn von einem Investment in deutsche Sozialwohnungen die Rede war. Das ändert sich gerade deutlich. Deutsche Fondsmanager und Entwickler wie GBI, Instone, Industria und viele andere vertreten offensiv die Strategie, ins geförderte Wohnen zu gehen.

Industria-CEO Arnaud Ahlborn hat angekündigt, 2023 den Fokus ganz aufs Soziale zu legen. Das weckt Neugier in der ausländischen Wohnungs-Community. Denn diese ist momentan mit den gleichen Problemen konfrontiert: Vor allem hohe Zinsen dämpfen die Margen. Da wäre mit günstigen staatlichen Darlehen und/oder Förderzuschüssen doch etwas wettzumachen. Und der zweite angenehme Effekt ist: Das vielfach geforderte S wie Soziales aus dem allgegenwärtigen ESG-

Trend würde bedient. So ist es nicht überra12 Euro/qm Miete) beziehen kann. Ein Fazit schend, dass etwa der Berater Bulwiengesa ist: Es ist kompliziert mit den vielen verschieseit einiger Zeit mit Anfragen nicht-deutscher denen Fördersystemen.

Investoren zum Social Housing in DeutschDie meisten Interessenten aus dem Ausland konfrontiert wird. land hätten bereits einen Fuß in Deutschland Sigrid Rautenberg von Bulwiengesa darf in Form von Kooperation oder Niederlaskeine Namen nennen, berichtet aber vom sung, berichtet Rautenberg aus ihrer ErfahWissensdurst der Anrung. Die anderen traufragenden, die aus der ten sich noch nicht ran.

Langfristige Rendite von Schweiz ebenso wie aus „Die Hemmschwelle ist 4% klingt gerade attraktiv den USA kommen. Sie zu hoch.“ Gesucht wird möchten dann zum aber stets ein WegweiBeispiel eine Expertise zu den Strukturen der ser durch den Förderdschungel. BulwienFörderbanken in den jeweiligen Bundeslängesa-Expertin Sabine Hirtreiter hat unter dem dern haben. Sie wollen wissen, welche bauliTitel „Gefördertes Wohnen als Investment“ chen Vorschriften es in den verschiedenen eine Studie zum Thema mit detaillierten PraBundesländern fürs Geförderte gibt. Und sie xisbeispielen verfasst. Die Studie fand in Inlernen dabei auch für sie Neues kennen wie und Ausland viel Beachtung, vor allem wohl etwa, dass gefördertes Wohnen in Deutschwegen der Aussage, dass bei geförderten Proland sich auch durchaus auf Wohnen für den jekten „nach Kosten und Leverage bei entMittelstand (je nach Standort bis zu 10 oder sprechenden Förderprogrammen bis zu 4%

ANZEIGE

Für Projekte, die Wohnraum schaffen Sie suchen die passende Finanzierung für Bau, Sanierung oder Modernisierung Ihrer Immobilie? Wir haben sie. Kompetent, zuverlässig und mit dem Ziel, Ihr Bauvorhaben erfolgreich zu gestalten. Sprechen Sie mit uns!

Hotline Immobilienförderung: 030 / 2125-2662

ibb.de/vermieter_investoren

Ausschüttungsrendite erzielt werden kann“.

Das gefällt institutionellen Anlegern, die etwa Pensionsgelder verwalten. Gegenwärtig ist es bei „normalen“ Wohnprojekten schwierig, auf 3% zu kommen.

Weil der Informationsbedarf so groß ist, hat sich auch die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (Gif) im Sinne der potenziellen Investoren ausgiebig mit dem S in ESG beschäftigt. Sie hat eine Art Baukastensystem mit messbaren Kriterien für „soziale Nachhaltigkeit bei Wohnimmobilien“ entwickelt, an dem sich Vertreter aus EU-Mitgliedsländern orientieren könnten.

Denn während die „grüne Taxonomie“, also die Regeln für klimaschonende Wohnobjekte etwa über die Auflagen für Artikel-9Fonds, schon fortgeschritten ist, gibt es für die „soziale Taxonomie“ noch gar keinen Kriterienkatalog. Die Gif bietet nun einen ersten Investoren-Leitfaden für ein Bewertungssys-

Sozialer Wohnungsbau mit Anspruch in Frankfurt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

tem, das neben bezahlbarem Wohnen auch die Stabilität von Nachbarschaften, die soziale Teilhabe durch gute Infrastruktur und ein gesundes Wohnumfeld begutachtet.

Mut und Energie zum Reinfuchsen in die Kataloge und Systeme müssen die Interessenten schon haben, wissen auch die Autoren von Gif und Bulwiengesa: Es könnte sich aber später noch lohnen.

Jutta Ochs ..................................................................................

Die Studien können Sie über die QR-Codes erreichen.

GIF

BULWIENGESA

38 INTERNATIONALE INVESTMENTS

Viele sondieren, kaum einer kauft Nach der Corona-Flaute stoßen Büroinvestments in Frankfurt wieder auf ein stärkeres Interesse internationaler Anleger.

Allerdings bremsen neue Unwägbarkeiten den Markt.

I

m Jahr 2022 war noch Zurückhaltung internationaler Investoren am Frankfurter Markt für Gewerbeimmobilien zu spüren. Dies lag an den noch bestehenden Reisebeschränkungen wegen der Corona-Pandemie, aber auch an der Zinsentwicklung und der insgesamt angespannten geopolitischen Lage mit einem Krieg in

Europa. Mittlerweile präsentiert sich nach Einschätzung von Peter Schreppel, Head of International Investment Germany bei CBRE, ein deutlich entspannteres Bild. „Inzwischen beruhigt sich die Zinslandschaft, eine Entschärfung der Inflation ist in Sichtweite und es wird wohl nur eine technische und keine durchschlagende Rezession geben“, zählt er

ANZEIGE

DUISBURG HIER UND JETZT Treffen Sie uns auf der mipim 2023 Halle Rivera 8 • D13

IMMOBILIEN ZEITUNG 9.3.2023, Ausgabe 10/2023

gen um bis zu sechs Faktorenpunkte auseinander.

Allerdings bewegt sich etwas. Schreppel registriert seit wenigen Wochen eine Zunahme von Makler-Pitches bei potenziellen Verkäufern. Zwar riefen die Berater oft Preise auf, die nicht den Vorstellungen der Eigentümer entsprechen, es sei jedoch eine steigende Akzeptanz festzustellen. „Das ist nicht das, was wir gerne gehört hätten, aber wir haben damit gerechnet“, beschreibt Schreppel die häufige Reaktion. Insgesamt herrsche eine große Unsicherheit bei der Preisfindung. „Wir brauchen eine erste Referenz-Transaktion, an der sich alle orientieren können. Dann werden wir schnell weitere Abschlüsse sehen“, sagt Schreppel.

Für die zweite Jahreshälfte 2023 erwarten die meisten Makler eine Belebung des Geschäfts. Riahy denkt, dass bald erste Bestandshalter verkaufen müssen. Das gelte auch für einige Projektentwickler, die in den vergangenen Jahren Land-Banking betrieben haben und nun weder eine Fortsetzung dieser Strategie noch einen Bau finanzieren können. Wunder dürfe man aber nicht erwarten, sagt Riahy: „Dieses Jahr werden wir kein Feuerwerk am Investmentmarkt mehr sehen.“ Auch Schreppel beobachtet zahlreiche opportunistische und Value-add-Investoren Das Interesse ist da, aber noch am Markt, die bei Problemen von Eigentüfinden Käufer und Verkäufer bei den mern mit der Refinanzierung zuschlagen Preisen für Frankfurter Objekte nicht wollen. „Auf diesem Feld ist die Preisfindung so recht zueinander. allerdings noch vollkommen offen“, sagt er.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies Bei den wenigen Abschlüssen der jüngeren Zeit haben sich oft die eigenkapitalstarken Käufer durchgesetzt, berichtet Riahy. „Das sind diejenigen, die in den vergangenen Jahren in Bieterprozessen oft ausgestiegen sind, weil andere mit mehr Fremdkapital größere Summen mobilisieren konnten.“ Inzwischen seien solche Finanzierungen oft nicht auf. Das sei auch den internationalen Invesmehr möglich oder Verkäufer begnügten sich toren bewusst. Schreppel berichtet von vielen mit geringeren Verkaufserlösen, die dafür Nachfragen zum deutschen und insbesoneine größere Transaktionssicherheit bieten. dere Frankfurter Investmentmarkt. Ähnlich „Schließlich sind auch schon Deals unmittelbeschreibt Manuel Backfisch, Senior Team bar vor dem Notartermin gescheitert, weil die Leader Office Investment Frankfurt bei JLL, Käufer nicht mehr ihre Finanzierung bekadie Lage: „Viele asiatische Investoren sind men“, sagt Riahy. Peer Neiser, Head of Investzurück und bei Private-Equity-Unternehment Frankfurt bei CBRE, erwartet, dass die men, gerade aus dem angelsächsischen Spitzenrendite in Frankfurt von derzeit 3,85% Raum, stellen wir ein gewachsenes Interesse auf rund 4% steigt. fest, in Frankfurt antizyEine weitere Veränklisch zu investieren.“ Eigenkapital kommt derung gegenüber der Allerdings bleibt es jetzt öfter zum Zug Vor-Corona-Zeit ist die häufig noch bei der Einschränkung der Marktsondierung. AbLagen, in denen insbesondere institutionelle schlüsse kommen kaum zustande, da die Investoren einkaufen. In Frankfurt bedeutet Käuferseite ihre Renditeerwartungen nicht das eine Fokussierung auf den Central Busidurchsetzen kann und die Verkäufer in der ness District (CBD). „Wenn ein Objekt diese Hoffnung auf einen besseren Exit lieber Lagebedingungen erfüllt, dann sind Investoabwarten oder refinanzieren. „Es wird noch ren auch bereit, Abstriche beim Leerstand, etwas dauern, bis wir wieder Abschlüsse bei der Gebäudequalität oder beim Thema sehen, gerade im Bereich Core“, sagt BackESG zu machen. Daran kann man schließlich fisch. Mehdi Patrick Riahy, Geschäftsführer arbeiten“, beschreibt Lindenstruth die Halund Head of Capital Markets Germany bei tung vieler Investoren. Das Leerstandsrisiko Avison Young, sieht vermehrt opportunistidürfte im CBD ohnehin gering sein und weische Anleger insbesondere aus den USA, die ter sinken. „In zentralen Lagen kommt aus am Frankfurter Markt aktiv sind. Bei den Südder Entwicklungspipeline in nächster Zeit fast koreanern registriere er hingegen mehr keine Mietfläche mehr“, sagt Christian StröZurückhaltung als in der Vergangenheit. Das ter, Director of Innovation and Insight bei bestätigt auch Schreppel. Allerdings hätten Avison Young.

Investoren aus Singapur die Koreaner teilUmgekehrt bedeutet das steigende weise ersetzt. Und im europäischen Ausland Herausforderungen in Rand- und Peripheriesei ein wachsendes Interesse zu verzeichnen. lagen des Büromarkts. Das will Michael „Deutschland fühlt sich gut an“, zitiert Kubik, Head of Office Leasing Frankfurt bei Schreppel einen Investor aus Spanien.

Avison Young, jedoch nicht uneingeschränkt „Anbieter und Käufer sind im Core-Seggelten lassen. „Auch B-Lagen am Frankfurter ment mit ihren Preisvorstellungen noch etwa Büromarkt bleiben für Mieter attraktiv und drei Multiplikatorenpunkte auseinander“, damit für Investoren“, betont er. schätzt Bastian Lindenstruth, Senior Director Investoren müssten nur etwas intensiver Office Investment Frankfurt bei JLL. Auffällig mit den Objekten arbeiten. Das bedeute, die sei, dass die Käufer auf kleinere Volumen „A-Lagen in der B-Lage“ genauer zu identifisetzen. Auch Riahy sieht abweichende Preiszieren und die Immobilien selbst zu optimievorstellungen als größtes Hindernis für ren. Erfolgreich sei das beispielsweise beim Abschlüsse von Büroinvestments. „Die VerOmega-Haus im Teilmarkt Offenbach-Kaikäufer sagen mit Recht, dass ihre Assets nicht serlei gewesen, das Imfarr seit 2020 modernischlechter sind als vor einem Jahr, aber wir siert. CBRE-Manager Neiser verweist darauf, leben eben in einem komplett veränderten dass Unternehmen, die mieten, oftmals aus Zinsumfeld“, sagt Riahy. Quer durch Lagen dem erweiterten Umland in die Frankfurter und Assetklassen liegen ihm zufolge KäuferPeripherie ziehen.

Volker Thies und Verkäuferseite bei den Preisvorstellun-

Der Wohnungsmarkt normalisiert sich Auch der Frankfurter Markt für Eigentumswohnungen normalisiert sich mit Blick auf Corona-Folgen wieder, während zugleich neue Herausforderungen entstehen. „Viele Dinge sind noch im Anlaufen, beispielsweise müssen Visa aktualisiert werden, aber insgesamt kommen die Käufer zurück“, sagt Andreas Arndt, Head of Residential Development bei JLL. Bei professionellen Investments in größere Wohnobjekte haben sich nach Ansicht von Johannes Roesler, Team Leader Residential Investment bei JLL in Frankfurt, die Corona-Einschränkungen ohnehin wenig ausgewirkt. „Die Investmentunternehmen sind in der Regel mit großen Teams vor Ort vertreten, sodass die Reiseeinschränkungen der vergangenen Jahre keine großen Probleme bei der Abwicklung von Investments in Deutschland verursacht haben.“ Verschoben hat sich gegenüber der Zeit vor Corona dennoch einiges. Allem voran wirkt sich das Zinsumfeld aus, das Anlagealternativen bietet, Fremdkapital verteuert und dessen Anbieter strengere Maßstäbe anlegen lässt. Als weiterer Faktor ist ESG hinzugekommen. „Dabei geht es nicht nur

darum, wie nachhaltig ein Objekt ist, sondern insbesondere bei älteren Bauklassen auch darum, wie nachhaltig es werden kann“, sagt Roesler.

Angesichts der Zinses beobachtet Arndt einen größeren Anteil von Käufern, die Objekte komplett oder weit überwiegend mit Eigenkapital bezahlen. Während Corona haben bei Eigentumswohnungen zum Teil Interessenten aus dem Nahen Osten und der Türkei die Käufer aus Ostasien ersetzt – mit etwas anderem Fokus. „Das ist eine Gruppe, die sehr auf Prestige und damit auf hochpreisige Objekte setzt“, berichtet Arndt. Für diese Gruppe sei die Mietrendite zweitrangig. Leerstandskäufe beobachtet Arndt dennoch kaum. Vermietet oder im eigenen Umfeld genutzt werde fast immer. Arndt betont, dass es in Frankfurt nur bei Bestandswohnungen einen leichten Preisrückgang gibt, bei neuen Objekten allenfalls eine Stagnation. Für 2024/25 erwartet er steigende Preise, weil dann der Mietenanstieg wahrnehmbar werde und sich die Zurückhaltung bei Projektentwicklungen in Form von wenig Produkt am Markt auswirke.

Volker Thies