IZ-Special Logistik 2023

FOKUS LOGISTIK

STOLPERFALLEN Solaranlage auf dem Dach, Ladesäulen für E-Autos – Logistik-Deals haben rechtliche Tücken. Seite 24

HAFENLOGISTIK Der JadeWeser-Port kommt als Logistikdrehscheibe in Schwung und braucht mehr Fläche. Seite 28

KNAPPE FLÄCHEN Um die Umwelt zu schonen, führt kein Weg an mehrstöckigen Lagern vorbei. Seite 30

ENTWICKLER Panattoni verteidigt den Spitzenplatz in der Rangliste der fleißigsten Developer. Seite 31

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Die Superkonjunktur ist zu Ende

In Deutschland werden weniger Verteilzentren und Lager vermietet oder verkauft. Hauptgründe sind der Mangel an Logistikflächen sowie die Vorsicht von Nutzern und Investoren angesichts der wirtschaftlichen Lage.

Der Start ins Jahr 2023 war im Bereich Logistik eher verhalten. Zwar haben die Aktivitäten auf dem deutschen Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien zumindest im zweiten Quartal zugenommen, sodass nach den ersten sechs Monaten von den großen Gewerbemaklern ein Flächenumsatz zwischen 2 Mio. qm und 2,9 Mio. qm registriert wurde. Damit konnte der Markt aber nicht an das fulminante Vorjahresergebnis von fast 5 Mio. qm anknüpfen. Unterm Strich bedeutet das Resultat einen Rückgang von rund 50% im Vergleich zum Vorjahr und stellt das schwächste Halbjahresergebnis der vergangenen fünf Jahre dar. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde laut Colliers um rund 34% laut JLL um 46% verfehlt

„Der niedrige Flächenumsatz im ersten Halbjahr basiert auf zahlreichen Faktoren. Trotzdem spricht aber viel für eine weiterhin

hohe Nachfrage“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency bei JLL Germany. „Eigentümer berichten von Vollvermietungen, die Leerstände in den meisten Regionen sind verschwindend gering. Soweit noch möglich, wird sich die Situation angesichts der existenten Knappheit sowohl von Flächen zur Anmietung als auch an Grundstücken weiter verschärfen.“ Bereits heute könnten großflächige Gesuche oft nicht mehr bedient werden betont Schekahn „Viele Nutzer weichen auf Märkte in anderen Ländern aus, die zuvor nicht in ihrem Fokus lagen, andere ziehen ihre Optionen um sich zumindest das Mietverhältnis sichern zu können.“

Viele Nutzer können sich die Mieten nicht leisten

„Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und ein verändertes Verhalten der Konsumenten sorgen dafür, dass Nutzer

5. JAHRESKONGRESS

weiterhin abwarten“, ergänzt Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers „Seit Ende des letzten Jahres sehen wir, dass vor allem etablierte Handelsunternehmen ursprünglich für die Expansion angemietete Flächen in Form von Untermietflächen freigeben Diese werden vor allem von Logistikdienstleistern und kleineren Handelsunternehmen direkt absorbiert, was zeigt, dass trotz gesunkener Nachfrage weiterhin ein Nachfrageüberhang herrscht.“ Nicht der fehlende Bedarf, sondern das mangelnde Angebot bremst also den Flächenumsatz. „Die anhaltende konjunkturelle Schwächephase geht sicherlich an den deutschen Logistikmärkten nicht spurlos vorbei, was wir unter anderem am gedrosselten Tempo bei Flächenentscheidungen seitens

der Handelsunternehmen erkennen können“, erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial bei BNP Paribas Real Estate „Allerdings ist das Kernproblem des Umsatzrückgangs ganz klar der vorherrschende Angebotsmangel und weniger das wirtschaftlich herausfordernde Umfeld, was die Halbjahreszahlen der Logistikdienstleister und Produktionsunternehmen unterstreichen.“

Die Unternehmen hätten trotz der aktuellen ökonomischen Rahmenbedingungen Flächenumsätze nahe des Langzeitdurchschnitts oder auch darüber generiert, betont Raabe. „Wir müssen feststellen, dass das anhaltende Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage und die daraus resultierenden Mietpreissteigerungen höheren Flächenumsätzen entgegenstehen.“ Viele Firmen hätten deshalb ihre Mietverträge verlängert, anstatt neue Flächen zu suchen.

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MODULARES BAUEN

18 + 19 OKTOBER 2023 | OFFENBACH AM MAIN

TOP-THEMEN:

• Die Zukunft des industrialisierten Bauens – Wohin uns die Reise noch führen wird

• KI und Robotik in der Architektur – Die Revolution auch im Modulbau

• Bauqualität & Baukultur: Was und wieviel das serielle, modulare Bauen in Zeiten von Kostendruck und Inflation leistet

• Serielle Sanierung als klimapositiver Beitrag im Bestand

• Die Stadt als Organismus – mit Modularem Bauen hinein- und hinauswachsen

Die Superkonjunktur ist zu Ende

„Vor allem das Fehlen moderner, großflächiger Bestandsimmobilien wie auch von Grundstücken zur perspektivischen Neuentwicklung fällt maßgeblich ins Gewicht“, meint Raabe. „Nutzer sind insgesamt kritischer, was die Wahl der Standorte angeht, vor allem bei immer noch im Markt existierenden großflächigen Gesuchen“, ergänzt Markus Kroner, Geschäftsführer bei Alcaro Invest. „Der Flächenfindungsprozess kann in vielen Fällen länger dauern, alles muss passen: Lage, Preis, Fläche, Nutzer. Die Zeiten, in denen vor allem Einzelhändler ihre Flächenkapazitäten aufgrund ihrer – trotz oder wegen Corona – guten Wirtschafts- und Geschäftslage erhöht haben, gehören in vielen Fällen erst einmal der Vergangenheit an“ betont Kroner. „Die Logistik-Überkonjunktur, die während der Pandemie durch den E-Commerce und durch Pufferlager entstand ist zu Ende“ stellt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE, fest. „Immer noch sind die Lager gut gefüllt, die Leerstände in den Top-Lagen im Ein-Prozent-Bereich, und die Lagerbestände der Unternehmen sind größer als noch vor einigen Jahren.“ Eine Rückkehr zu den perfekt verbundenen Lieferketten des Just-in-Time werde es in absehbarer Zeit nicht geben. „Zur Erhöhung der Resilienz gehören eben auch ausreichend gefüllte Lager“, sagt Koepke. Dennoch werde das viel diskutierte Re- oder Nearshoring nicht zu deutlichen Mehrumsätzen führen.

„Die Nachfrage nach Logistikflächen ist zwar nahezu ungebrochen, jedoch sind viele Mieter nicht bereit oder auch nicht in der Lage die hohen Neubaumieten zu bezahlen“, weiß auch Kuno Neumeier, CEO der Logivest-Gruppe. „Aus diesem Grund haben auch Bestandsimmobilien stark an Relevanz gewonnen. Spekulative Bauten sind durch die wirtschaftlichen Unsicherheiten und die gestiegenen Kosten hingegen eher rückläufig.“ Ein wichtiger Faktor seien nach wie vor die Energiekosten, die sich auf einem extrem hohen Niveau bewegen, ergänzt Neumeier. „Das heißt, wir müssen zukünftig den Fokus noch mehr auf die Reduktion der zweiten Miete legen, um die Mietkosten für Nutzer einzudämmen Der Einsatz regenerativer Energien und die Verbrauchsdatenmessung zur nachhaltigen Senkung des Energieverbrauchs werden weiter an Bedeutung gewinnen.“

tröstet Neumeier. „Der Markt hat alle Optionen – viele spannende Projekte sind geplant.“

Dennoch sei nicht davon auszugehen, dass im Gesamtjahr 2023 mehr als 5 Mio. qm umgesetzt würden, meint Koepke von CBRE. „Angesichts der schwachen Konjunktur, der niedrigen Leerstände, der stark gestiegenen Mieten sowie weniger spekulativer Projektentwicklungen ist das kaum verwunderlich.“

Energiekosten werden zu einem wichtigen Faktor

In den beiden Vorjahren waren es noch jeweils mehr als 8 Mio. qm gewesen Grundstücksmangel und hohe Finanzierungskosten erhöhen den Druck auf die Spitzenmieten vor allem bei Neubauprojekten. Laut CBRE ist die Spitzenmiete in den fünf Top-Märkten innerhalb der vergangenen zwölf Monate im Schnitt um 13,5% auf monatlich 8,19 Euro/qm gestiegen.

gen zum Tragen kommt“, betont Koepke „Derartige Flächen sind so begehrt, dass sie von vielen Mietern unbedingt gehalten werden wollen und sie deswegen gar nicht erst als verfügbare Bestandsflächen auf den Markt kommen.“ Auch in der Breite haben die Durchschnittsmieten ein Niveau von monatlich 6 Euro/qm bis 7 Euro/qm erreicht Was die Nutzer ärgert, tröstet die Investoren. Für die Anleger sind die explodierenden Mieten ein schlagendes Argument, ihr Geld in Lagerhallen und Verteilzentren zu stecken Dennoch ist auch beim Transaktionsvolumen ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen In den ersten sechs Monaten wurden etwa 2,2 Mrd. Euro in Logistikimmobilien investiert – ein Rückgang um fast zwei Drittel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

Vergleich zum Fünfjahresschnitt mit minus 43% und zum Zehnjahresschnitt mit minus 30% gemäßigter ausfallen“, betont Diana Schumann, Co-Head of Industrial & Logistics Investment bei JLL Und es gibt auch schon Aussicht auf Besserung: Im ersten Monat des dritten Quartals seien bereits 1 Mrd. Euro investiert worden berichtet Schumann. „Die großen Abschlüsse für Logistikimmobilien sind zurück.“ Allein im Juli habe es schon drei Portfoliodeals gegeben.

Es gibt schon Aussicht auf Besserung am Markt

„Positiv bewerten lässt sich der Ausblick auf die Neubaupipeline die gut gefüllt ist“,

„In einigen Märkten, speziell München, sehen wir gar ein deutlich höheres Spitzenniveau das jedoch nur bei Mietverlängerun-

„Allerdings war 2022 ein besonders starkes Investmentjahr, weshalb die Einbußen im

Logistikimmobilienberatung

IM NORDEN. IN DEUTSCHLAND. IN DÄNEMARK.

Das Ziel ist klar, die Mittel auch: Mit unserem breitaufgestellten Team und Jahrzehnten an Branchenerfahrung streben wir passgenaue Logistikimmobilienberatung für unsere Kunden an Ob klassische Vermittlung oder Revitalisierung, ob Sale-and-Lease-Back oder Investment versiert und transparent finden wir passende Lösungen für jegliche Vorstellungen Für langfristigen Erfolg Für vertrauensvolle Partnerschaften

Damit liege das Transaktionsvolumen des dritten Quartals bereits nach einem Monat auf demselben Niveau wie das der ersten beiden Quartale. Das Transaktionsvolumen unterstreiche trotz des Rückgangs die anhaltende Nachfrage sowie einen intakten Markt, in dem sich Verkäufer und Käufer auf ein Pricing einigen können. „Wir beobachten aktuell, dass die Aktivität der Marktteilnehmer wieder deutlich Fahrt aufgenommen hat“, sagt Schumann. „Unsere Jahresprognose heben wir deshalb auf 6 Mrd. Euro an.“

„Es kommt wieder Leben in den Logistikinvestmentmarkt – die Käufer und Verkäufer von Logistikimmobilien haben ein Preisgefüge gefunden“ bestätigt auch Philipp Oevermann, Director Logistics Germany beim Entwickler Segro „Das ist ein Zeichen dafür, dass sich der Markt konsolidiert und sich wieder normalisiert. Das ist eine gute Nachricht für alle Marktteilnehmer, da es für mehr Sicherheit und Stabilität sorgt.“

weniger Waren. Quelle Immobilien Zeitung Urheber: Pete Dietz

Auf dem Markt würden Top-Immobilien fast nur von Entwicklern platziert, sagt Thoma Diese Neubauten seien dann bereits ESG-konform, was über die Standardkriterien hinaus mittlerweile nahezu eine Notwendigkeit bei Core-Produkten geworden ist. Mancher lege aber den Fokus auf Core-plusund Value-add-Immobilien, um eine noch höhere Rendite vor allem durch Mietanpassungen, Erweiterungen oder Manage-toGreen erzielen zu können. „Besonders durch den Flächenmangel, eine gute Nachfrage in oder nahe den Stadtzentren sowie das Mietwachstum der letzten Jahre gibt es viele Wertsteigerungspotenziale.“

Käufer und Verkäufer finden ihren Preis

„Das etwas höhere Transaktionsvolumen im zweiten Quartal kam vollständig ohne Großtransaktionen zustande“, erklärt Dominic Thoma, Co-Head of Industrial & Logistics Investment bei JLL „Gerade bei großen Einzelobjekten rücken die Investoren nur mit einer gewissen Vorsicht von der Seitenlinie zurück auf den Markt und trauen sich hier derzeit nur mit höheren Renditen heran.“ Die Präferenz liege klar bei kleineren Volumen von 20 Mio. bis 60 Mio. Euro.

Anders sehe es dagegen bei Paketkäufen aus. „Hier hat die Zahl der Pitches zugenommen und es befinden sich bereits mehrere Portfolios in Vermarktung oder schon kurz vor dem Signing, sodass wir in den kommenden Quartalen wieder mehr Großtransaktionen registrieren werden“ erzählt Thoma Investoren suchten nach höherer Rendite, gingen dabei aber bislang noch nur wenig Risiko ein

Während die Spitzenrenditen für TopProdukte in den sieben Immobilienhochburgen im vergangenen Quartal noch bei 3,90% bzw 3,95% lagen, stiegen sie im vergangenen Quartal aufgrund der noch leicht höheren Finanzierungskosten um jeweils zehn Basispunkte auf 4,00% bzw 4,05% an 4,00% betrugen die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieobjekte zuletzt im ersten Quartal 2019 Europaweit lägen die teuersten Märkte in Deutschland, betont Tobias Kassner, Head of Research bei Garbe Industrial Real Estate, und ergänzt: „Insgesamt wurden zur Jahresmitte europaweit keine Renditen mehr von unter vier Prozent erzielt „Gerade wegen der schnell erfolgten Preisanpassung und den guten Rahmendaten stehen Logistik- und Industrieimmobilien weiterhin ganz oben auf den Akquisitionslisten der Investoren“, betont Thoma Das bisherige Transaktionsvolumen spiegele dies zwar noch nicht wider, bei attraktiven Objekten in guten Lagen nehme der Wettbewerb unter den Bietern aber wieder zu, sagt Schumann. Zudem gebe es zunehmend Investoren, die neu in das Segment einstiegen. „Gerade konservative, eigenkapitalstarke Core-Investoren suchen in der Logistik und Industrie Alternativen zu Assetklassen, die derzeit schwächeln Dies sorgt für eine weitere Differenzierung der Investorenbasis und Renditeerwartungen und hilft dabei für jede Immobilie den passenden Investor zu finden.“ Peter Dietz

Fast überall sinken die Flächenumsätze Bundesweite Lagerflächenumsätze von 2021 bis zum I Hj. 2023

Ruhe an den Ladetoren. Vor allem der Handel versendet

glauben fest an die letzte

Der kanadische Investor

Ivanhoé Cambridge setzt neben Büro- und Wohn- auch auf Logistikimmobilien. Warum und mit welcher Strategie das Unternehmen aus Toronto in Deutschland und Europa unterwegs ist, erzählt Christian Daumann, Investmentchef für den deutschen Markt, im Interview.

Immobilien Zeitung: Die tollen Zeiten sind erstmal vorbei. Welche Chancen sehen Sie als Investmentchef für Deutschland bei Ivanhoé Cambridge in dieser Lage für den hiesigen Logistikmarkt?

Christian Daumann: Der Logistiksektor ist weltweit eine der Hauptachsen unserer Strategie. Wir sehen nach wie vor große Chancen im deutschen Logistikmarkt, der von starken Megatrends angetrieben wird: dem wachsenden Onlinehandel, der Entwicklung der Konsumgewohnheiten, der zunehmenden Urbanisierung und der Digitalisierung der Wirtschaft. Er profitiert daneben unverändert von einem intakten Mietmomentum, insbesondere in den von uns präferierten Kernregionen München, Frankfurt, Hamburg und Berlin.

IZ: Aber fürchten Sie nicht auch in diesem Sektor eine Eintrübung?

Daumann: Eines der Hauptthemen in Deutschland ist aktuell die Notwendigkeit, eine Reihe von wichtigen Wirtschaftstätigkeiten zu verlagern, um die Abhängigkeit von zu weit entfernten Ländern zu verringern. Dieses derzeit stattfindende Re-Shoring stellt eine echte Chance für den deutschen Logistiksektor dar. Selbstverständlich ist eine vollständige Entkopplung von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung unwahrscheinlich, wir sehen uns allerdings gut positioniert.

IZ: Wie nutzen Sie diese Chance konkret?

Daumann: Im Mai 2022 erwarben wir ein etwa 115.000 qm großes Logistikobjekt in Hamburg als Teil unseres paneuropäischen Hub-&-Flow-Portfolios. Mitte 2022 gingen wir außerdem eine Partnerschaft mit NVELOP, einem internationalen Logistikspezialisten, ein. Diese ermöglichte es uns, zwei

Projektentwicklungen, je eine Brownfieldund eine Greenfieldentwicklung, unserem Portfolio hinzuzufügen. Eine Entwicklung befindet sich bei Frankfurt mit 45 000 qm und die andere in Berlin mit 25 000 qm. Schließlich konnten wir im ersten Quartal 2023 auch ein Last-Mile-Logistikobjekt im Münchner Markt erwerben, einem strategisch für uns sehr wichtigen Markt.

IZ: Wie wichtig ist die letzte Meile für Sie?

Daumann: Wir glauben fest an die Entwicklung der Last-Mile-Logistik in Deutschland, wie auch im übrigen Teil von Europa. Ende 2021 initiierten wir in Zusammenarbeit mit URBZ Capital eine Last-Mile-Logistikstrategie. Diese zielt darauf ab, strukturelle Markttrends zu antizipieren und neue Mieterbedürfnisse im Zusammenhang mit dem rasanten E-Commerce-Wachstum zu befriedigen. Das umfasst die Entwicklung moderner und CO2-armer Objekte in Stadtnähe mit denen die Kunden in den Städten schneller beliefert werden können.

IZ: Warum mit URBZ Capital?

Daumann: Aufgrund der Granularität der Last-Mile-Logistikassets hielten wir es für notwendig mit einem entsprechend spezialisierten Unternehmen zusammenzuarbeiten, um unser Kapital optimal zu investieren und die richtigen Investitionsmöglichkeiten zu finden. Bis heute haben wir mit unserem Partner URBZ Capital vier Last-Mile-Logistikimmobilien in München, Mülheim, Essen und Dülmen erworben.

IZ: Wie wichtig ist Deutschland und Europa für Ihre kanadischen Eigner?

Daumann: Wir haben unsere Investments in den europäischen Logistiksektor seit 2018 intensiviert. In Europa verfolgen wir beispielsweise das Ziel, marktführende Logistikplattformen zu schaffen, die auf die wichtigsten Drehkreuze in diesem Raum konzentriert sind.

IZ: Wie funktioniert das?

Daumann: Für Europa haben wir drei spezifische Strategien entwickelt. Die erste, die sich auf Big-Box-Logistikimmobilien in Kontinentaleuropa konzentriert, wird durch unser Hub-&-Flow-Portfolio vorangetrieben.

Wir haben dieses Portfolio ursprünglich im Februar 2020 in Frankreich erworben und dann seine Größe auf rund 510.000 qm mit 17 Logistikobjekten in ganz Frankreich verdoppelt. Anschließend expandierte es im Mai 2022 in Kontinentaleuropa, insbesondere durch den Erwerb eines 115.000 qm großen Assets in Hamburg Dieses ist zu 100% an die

H&M Group vermietet. Die Portfolios in Europa beträg Diese Entwicklung versetzt den Aufbau einer Logistiki form entlang der wichtigste fortzusetzen

IZ: Und was ist das zweite

Daumann: Wir haben in den Zusammenarbeit mit PLP auch strategie für das Vereinigte ckelt, die sich auf Entwicklu von Logistikimmobilien konz Engagement auf dem bri markt beläuft sich inzwischen Pfund. Um diese Strategie ckeln und auszubauen, haben Investmentvehikel mit dem UKLV2 lanciert. Es widmet der Entwicklung von Logis sets und verfügt über eine Invest tionskapazität von über 750 Mio. Pfund.

IZ: Und zum Dritten kommt die letzte Meile?

Daumann: Genau

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Last-MileLogistikimmobilien, die sic der Nähe von Stadtzentren und zugleich die besten ESG gen und ESG-Standards biete von der Rentabilität von Last-Mile investitionen überzeugt. Sei ung dieser Strategie haben wir 27 Transaktionen in den Niederlanden, Deutschland und Schweden abgeschlossen Kürzlich konnten wir außerdem mit dem Erwerb einer erstklassigen urbanen Logistikimmobilie in Birmingham eine Transaktion in Großbritannien abschließen Sie markiert unseren Eintritt in den britischen Last-Mile-Logistikmarkt Darüber hinaus haben wir 750 Mio. Euro in die Mileway-Plattform investiert, deren Portfolio einen Großteil Europas abdeckt

IZ: Welche Rolle spielt das Thema ESG für Sie und Ihre Strategie?

Daumann: Nachhaltiges Investieren ist ein integraler Bestandteil unserer Vision und Mission Wir sind davon überzeugt, dass nachhaltige Immobilieninvestments langfristig profitabel sind. Zu unseren Unternehmenszielen gehört daher, den Wert CO2armer Investments zu steigern und bis 2040 einen Netto-Null-Fußabdruck für die von uns gehaltenen und betriebenen Immobilien zu erreichen Vor diesem Hintergrund prüfen wir für alle unsere Logistikimmobilien die Möglichkeit, für Gebäude mit einer Fläche von über 18 500 qm die höchstmögliche

Green-Building-Zertifizierung nach Leed oder einem gleichwertigen Zertifizierungsstandard zu erlangen. Außerdem streben wir eine auf Gesundheit und Wohlbefinden ausgerichtete Zertifizierung wie den Well Building Standard, Fitwel New Construction Pathway oder andere einschlägige Zertifizierungsprogramme für unsere Logistikimmobilien an

IZ: Wie zeigt sich das konkret an oder in den Immobilien?

durch die Installation von Oberlichtern und Obergadenfenstern zu maximieren Um die Konnektivität der Logistikobjekte zu optimieren, achten wir zusätzlich darauf, eine ausreichende Anzahl an Ladestationen für E-Fahrzeuge bereitzustellen

IZ: Ihre Mieter tragen diese Maßnahmen mit?

„Das Bewusstsein der Mieter für ESG nimmt zu“

Daumann: Wir priorisieren die Elektrifizierung von energieverbrauchenden Geräten durch den Einsatz von Luft-Wärmepumpen oder elektrischen Warmwasserbereitern und versuchen, Erdgas aus der Gebäudeplanung auszuschließen Wo es der Markt zulässt, prüfen wir regionale Wirtschaftsfaktoren und die Möglichkeiten erneuerbare Energien vor Ort zu nutzen etwa durch Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen. Wir versuchen zudem, die Nutzung von natürlichem Licht

Daumann: Das Bewusstsein der Mieter für ESG-Themen nimmt zu, und sie erwarten zunehmend Immobilien, die die höchsten Umwelt- und Sozialstandards auf dem Markt erfüllen. In diesem Zusammenhang beginnen wir, einige Klauseln in die Mietverträge aufzunehmen um die Einhaltung von Nachhaltigkeitsinitiativen zu fördern. So sollen Gesundheit, Lebensqualität und Sicherheit erhöht sowie Kohlenstoffemissionen reduziert werden.

IZ: Herr Daumann, danke für das Gespräch. Das Interview führte Peter Dietz.

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„Wir

Meile in Deutschland“

Christian Daumann. Quelle: Ivanhoé Cambridge, Urheber: Sergio Penaranda

„Für Europa haben wir drei Strategien entwickelt“

Logistik-Deals haben ihre ganz eigenen rechtlichen Tücken

Solaranlage auf dem Dach, Ladesäulen für Elektrofahrzeuge: Was für Investoren ein Pluspunkt ist, birgt oft rechtliche Stolperfallen Auch bei Last-Mile-Deals tauchen immer wieder besondere Probleme auf.

Immobilienanwälte haben einen besonderen Blick auf den Markt: Sie sehen, ähnlich wie Makler, viele Transaktionen von Verkäufer- und Käuferseite, teilen aber nicht unbedingt deren Berufsoptimismus. Trotzdem sind Florian Rösch, Leiter der Branchengruppe Immobilien bei der Kanzlei Greenberg Traurig in Deutschland, und Fabian Mühlen, Partner im Immobilienwirtschaftsrecht bei DLA Piper, zuversichtlich, was Deals von Logistikimmobilien angeht.

Zwar sei die Krise inzwischen auch bei der Assetklasse Logistik angekommen, sagt Florian Rösch. Sie treffe sie allerdings weniger hart als andere Nutzungsarten „Logistikimmobilien haben stark geboomt in den letzten Jahren und besonders von der CoronaPandemie profitiert. Zunächst hat der Zinsanstieg daran wenig geändert, und man dachte, dass sie krisenresistent sind.“

Diese Auffassung habe bis ins Frühjahr angehalten. „Aber in den letzten Monaten ist spürbar geworden, dass sich mit den geänderten Finanzierungsbedingungen auch die Renditeerwartungen ändern.“ Ein strukturelles Problem ist das seiner Ansicht aber nicht: „Logistikimmobilien werden gebraucht und sind in guten Lagen nach wie vor gesucht. Das gilt für große Verteilpunkte wie auch für kleinere Objekte.“

Distributionszentren in drei europäischen Ländern mit 200.000 qm Fläche, langfristiger Mietvertrag bei bester Kreditwürdigkeit des Mieters, CO2-neutral, mit dem Label Breeam Excellent zertifiziert und EU-taxonomiekonform.

Due Diligence fördert oft Unerwartetes zutage

Fabian Mühlen stellt fest, dass Erwerber risikoscheuer werden: „Das Glücksrittertum ist nicht mehr so ausgeprägt“, sagt er. Der Rechtsanwalt begleitet immer wieder Transaktionen von Logistikimmobilien – und beobachtet, dass Investoren mittlerweile keine Abstriche mehr beim Gebäude und der Mieterqualität machen wollen. „Bis 2021 haben die Käufer sich auch weniger gute Lagen angeschaut und auch bei der Laufzeit des Mietvertrags und der Bonität des Mieters Abstriche gemacht“, sagt Mühlen. „Man war bereit, das Vermietungsrisiko einzugehen.

Hintergrund war auch eine Nachfragesteigerung im Zusammenhang mit der Covid-19Pandemie.“

Gefragt sind derzeit vor allem „TopTrophy-Assets“ wie das internationale CeresPortfolio, das Allianz Real Estate Ende 2022 von DHL gekauft hat, wobei sich der Logistikdienstleister rechtlich von DLA Piper hat beraten lassen: Fünf noch im Bau befindliche

Der Deal folgt einem Trend: In den Fokus der Investoren rücken immer stärker Immobilien, die Nachhaltigkeitskriterien erfüllen –auch im Logistiksektor. Und die riesige Dachfläche einer Logistikhalle mit einer Photovoltaikanlage zu bestücken, ist ein Plus im Bemühen um mehr Klimaneutralität. Doch dabei gibt es rechtliche Stolperfallen, und häufig fällt erst beim Verkauf der Immobilie auf, dass man hineingetappt ist. Nämlich dann, wenn die Rechtsexpertinnen und -experten bei der Due Diligence alle Verträge genau durchleuchten „Wir stellen fest, dass die Vereinbarungen in Mietverträgen oft nicht so eindeutig sind, wie sie sein sollten“, sagt Immobilienrechtsanwalt Rösch. Oftmals seien die Regelungen zur Instandhaltung des Dachs, die meist dem Vermieter obliegt, nicht eindeutig mit den Regelungen zu der meist vom Mieter beauftragten Installation und dem Betrieb der Solaranlage abgestimmt Das führe zu Streitigkeiten, wenn es zu Beschädigungen am Dach kommt, deren Ursache nicht eindeutig zugeordnet werden könne „Wenn solche Themen in der Due Diligence auftauchen, wird der Käufer die Relevanz im konkreten Fall ermitteln und gegebenenfalls einpreisen“, sagt Rösch. Aber die Unklarheiten lassen sich auch im Vorfeld ausräumen: Dazu sollten Mieter und Vermieter genau überlegen, wie sie es mit der Solaranlage auf dem Dach halten wollen, und dann eine passende Vereinbarung schließen Weitere Schwierigkeiten bringt die E-Mobilität mit sich: Wenn bei einem Verteilzentrum Elektro-Fahrzeuge aufgeladen werden sollen, sind entsprechende Ladestationen nötig. Die aber erhöhen die Brandgefahr und es gibt schärfere Brandschutzanforderungen an die Immobilie In Verträgen sollte daher klar geregelt sein, wer haftet, wenn es zu einem Brand kommt, sagt Rösch „denn nicht immer wird ein Verschulden vorliegen“. Die Parteien sollten daher wissen, wer verantwortlich ist – so lässt das Risiko auch richtig versichern Und wer ein Objekt kauft und

überlegt, es nachträglich mit Ladestationen für E-Autos auszurüsten, prüft im Idealfall rechtzeitig, ob die Stromversorgung an dem Standort ausreicht oder erhöht werden kann. „Die Netzagenturen weisen die Strommengen zu“, erläutert Rösch. Ein Käufer sollte daran denken, die entsprechenden Anträge zu stellen, und sich vorab mit der Netzagentur abstimmen Der Ceres-Deal steht für einen weitere Beobachtung, die sowohl Rösch als auch Mühlen gemacht haben: Sale-and-Leaseback-Transaktionen nehmen zu. Im Fall des

len. „Große Unternehmen verkaufen derzeit ihren Immobilienbestand oder reduzieren zumindest ihre Immobilienquote, um sich mehr auf das Kerngeschäft zu fokussieren.“

Gut beschäftigt sind die Fachleute in den Rechtsanwaltskanzleien mit der Last-MileLogistik. In den letzten Jahren haben PrivateEquity-Firmen Portfolios aufgebaut, indem sie einzelne kleine Logistikimmobilien in urbanen Lagen aufgekauft haben. Das Ziel: die Immobilien zu repositionieren, Mietverträge zu verlängern oder neue Mieter zu finden – und das Portfolio dann weiterzuverkau-

Logistikimmobilien gist k en ganzheitlich gedacht

Die Photovoltaikanlage auf der Halle ist gefragt, aber oftmals fehlen klare Regelungen. Quelle: Imago, Urheber imagebroker

Ceres-Deals ist der Logistikdienstleister DHL der Verkäufer und hat die Objekte langfristig zurückgemietet. „Das machen auch andere größere Konzerne aus dem Bereich Automobil, Chemie oder Maschinenbau so. Für Industrieunternehmen sind die Immobilien oft nur Betriebsmittel, die operativ der Produktion oder Verwaltung dienen“, so Müh-

Das GVZ JadeWeserPort MEHRWERT

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fen. Derartige Transaktionen sind zuletzt ein wenig ins Stocken geraten. Sie haben „in der alten Welt angefangen, sind eingeschlafen und werden nun, in der neuen Welt zu Ende gebracht“, sagt Mühlen. Ursache der Verzögerung ist, dass die Verkäufer der kleinen Objekte, meist Unternehmer oder gar Privatleute nach der Zinswende zunächst nicht

bereit waren, die von ihnen aufgerufenen Kaufpreise zu senken „Profi-Investoren dagegen haben schnell verstanden, dass sie ihre Kaufpreisvorstellungen nicht mehr realisieren können“, bemerkt Mühlen. Dass auf Verkäuferseite keine Immobilienprofis stehen, sorgt auch im Verkaufsprozess immer wieder für Überraschungen. Häufig stellt sich nämlich in der rechtlichen Due Diligence heraus, dass wichtige Dokumentationen fehlen, berichtet Mühlen. „Baugenehmigungen für Anbauten fehlen, das Aufmaß fehlt, und es gibt keine Wartungsprotokolle“, nennt der Jurist typische Auffälligkeiten. Das würde nicht passieren, wenn die Immobilie professionell bewirtschaftet wird Und dem Unternehmer für den die Immobilie ein Betriebsmittel ist, ist oft schlicht nicht bewusst, dass die Hausmeisterwohnung, die er in dem Objekt eingerichtet hat, eine unerlaubte Wohnraumnutzung darstellt. Oder dass er für den Anbau eine Baugenehmigung benötigt hätte Werden die Verkaufsobjekte nicht selbst genutzt, sondern vermietet, haben die Mietverträge und Nachträge oft Schriftformmängel „Es ist schon einmal gut, wenn es überhaupt Nachträge gibt“, sagt Mühlen. Denn häufig werden Abreden auch mündlich getroffen „Aber sehr häufig erfüllen die Nachträge die Anforderungen an die Schriftform nicht: Sie sind nicht durchnummeriert oder beziehen sich nicht ausdrücklich auf den Mietvertrag.“ Die Rechtsfolge: Ist ein Nachtrag nicht schriftformkonform, gilt dies auch für den Mietvertrag. Er kann dann vorzeitig gekündigt werden, unabhängig davon, ob es eine Festlaufzeit gibt oder nicht „Üblicherweise werden solche Themen über den Kaufpreis geregelt“, sagt Mühlen. „Denn der Verkäufer wird kein Interesse daran haben, beispielsweise Genehmigungen für Anbauten die er vor 20 Jahren erstellt hat, nachträglich einzuholen.“

Es sei dann Aufgabe der Juristen, dem Kaufinteressenten die Lage zu erklären: Häufig ist es nämlich nur formell rechtswidrig, dass die Genehmigung für einen Anbau fehlt, nicht aber materiell rechtswidrig Soll heißen: Der Anbau ist zwar nicht genehmigt, aber er könnte genehmigt werden. Für die Investoren sind solche Befunde nicht unbedingt ein Dealbreaker, im Gegenteil: „Das ist für sie ein Teil der Wertschöpfung“, sagt Mühlen. Anja Hall

Fünf Finalisten für den Logix-Award

Fünf Logistikimmobilien sind beim Logix-Award 2023 in die engere Auswahl gekommen Der Preis wird im Rahmen der Messe Expo Real verliehen

F ünf Finalisten hoffen darauf, Anfang Oktober den Logix-Award 2023 aus München mit nach Hause nehmen zu können. Er wird am Messe-Mittwoch der Expo Real verliehen Die Auszeichnung für vorbildliche

Immobilienprojekte wird von der Initiative

Logistikimmobilien (Logix) alle zwei Jahre vergeben 25 Entwickler, Nutzer und Investoren hatten sich in diesem Jahr um den Preis beworben. Anhand eines detaillierten Bewertungs- und Kriterienkatalogs wurden

aus den Einsendungen insgesamt 14 Immobilien identifiziert, die der zehnköpfigen Jury zur Entscheidung vorgelegt wurden Bei der Auswahl Mitte Juli spielten vor allem Aspekte wie Innovation und Nachhaltigkeit eine wesentliche Rolle.

Am Ende kamen fünf Immobilien ins Finale: die Bremer Logistikanlage C3 von Baytree Deutschland das zweistöckige Logistikzentrum Mach2 in Hamburg vom Entwickler Four Parx, das Hamburger Logistikcenter Group7 von Immogate, der Panattoni Park Würzburg Ost vom Entwickler Panattoni sowie das Logistikzentrum Duisburg Nord von Swiss Life Asset Managers. Erst nach intensiven Diskussionen unter den zehn Juroren hatte sich ein klarer Gewinner herauskristallisiert. Wer dieser Glückliche ist, wird allerdings erst am Mittwoch, den 4. Oktober auf der Expo Real in München bekannt gegeben Peter Dietz

Saubere Energie durch Sonne und Wind

Logistikimmobilien stehen unter dem Verdacht, saubere Energie zu verbrauchen. Dabei kommen Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Geothermie zum Einsatz. Sogar die Energiegewinnung mit Windrädern wird in der Branche diskutiert.

Wir haben einen anderen Ansatz gewählt“, sagt Andreas Brockhaus, geschäftsführender Gesellschafter der List Bau Holding. „Wir haben nicht gefragt, was die Immobilie laut DIN-Norm haben muss. Wir haben gefragt, was die Immobilie tatsächlich braucht, um energieautark zu sein und ohne fossile Brennstoffe auszukommen.“ Die DINNormen forderten oft überdimensionierte Anlagen, erklärt Brockhaus. Kämen aber maßgeschneiderte kleinere Heiz- und Kühlanlagen zum Einsatz, ließe sich schon auf diesem Weg viel Strom und viel Geld sparen. Zudem kommt eine solche Herangehensweise dem CO2-Fußabdruck und den Investitionskosten zugute. Bei der Planung des Logistikzentrums Duisburg Nord I in Wesel

kam deshalb eine thermische Simulation des Gebäudebetriebs zum Einsatz. Die Ingenieure der List-Gruppe fütterten den Computer mit Wetterdaten und Klimaprognosen bis zum Jahr 2035 So konnten sie den wahrscheinlichen Energiebedarf der 86 000 qm großen Immobilie ermitteln und die Technik daran ausrichten Die Umgehung der DIN-Norm bei der Heiz- und Kühllast sei mit dem Nutzer, der Logistikgruppe Rhenus, durch entsprechende Klauseln im Werksvertrag geregelt worden. Angesichts des sich ändernden Klimas seien solche Simulationen durchaus sinnvoll, sagt Brockhaus und prognostiziert: „Viele Logistikimmobilien werden in zehn Jahren kein Heiz-, sondern ein Kühlproblem haben.“ Von einem „europaweiten Leucht-

turmprojekt“, spricht Ingo Steves, Managing Partner Logistics bei Swiss Life Asset Managers. Das Logistikzentrum Duisburg Nord I am Rhein-Lippe-Hafen gehört zum SeedPortfolio des Vermögensverwalters Für die Energiegewinnung werden Geothermie, Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen eingesetzt. Die Energie wird in Puffer- und Batteriespeichern sowie in der Gebäudesohle gelagert und ermöglicht über das gesamte Jahr einen CO2-neutralen Betrieb Mit dieser Ausstattung hat es die Anlage ins Finale des Logix-Awards geschafft. Die Auszeichnung für vorbildliche Immobilienprojekte wird von der Initiative Logistikimmobilien (Logix) alle zwei Jahre vergeben „Mittlerweile werden die meisten Neubauten für eine PV-Anlage vorgerüstet, denn

PASSGENAUE FLÄCHEN FÜR VIELE BRANCHEN

ALLES AUS EINER HAND

PARTNERSCHAFTLICHE ZUSAMMENARBEIT

ohne werden sie nur noch mit Preisabschlag gehandelt oder sind schlechter vermietbar“, sagt Tilo Nahrath, Geschäftsführer Resource Projects und Sprecher der Initiative Power of Logistics des BVL-Themenkreises Logistikimmobilien „Zudem sind die großen Dachflächen von Logistikimmobilien dafür prädestiniert. Die Nachrüstung der Bestandsbauten ist in vielen Fällen prinzipiell möglich, aber aufwendiger.“ Das Potenzial sei immens, betont Nahrath Immerhin seien in den vergangenen zehn Jahren 30 Mio. qm Dachfläche entstanden, die für Solarprojekte geeignet sind. Dabei ist jedoch die Statik zu prüfen „Bei einer hochwertigen PV-Anlage rechnen wir mit einer zusätzlichen Last von bis zu 25 kg/qm, sagt Nahrath. „Das klingt erst einmal viel. Wenn die PV-Installationsfläche aber intelligent verteilt und auf bestehende Gebäudeinstallationen angepasst wird, kann das in vielen Fällen umgesetzt werden.“

Beim Thema Nachhaltigkeit spiele die Betriebseffizienz eine große Rolle, ergänzt Richard Schneider, Geschäftsführer von Fabrikon und Sprecher der Initiative Power of Logistics „Was nutzt es, wenn wir Energie auf dem Dach von Logistikimmobilien erzeugen, die Hallen gut gedämmt sind, aber die Tore offen stehen oder das Außenlicht durchgehend leuchtet“, fragt er Viele Unternehmen würden ihren Energieverbrauch gar nicht kennen, kritisiert Schneider und fordert den Einsatz digitaler Erfassungstechnik.

Umweltschutz Denn die Rotorblätter, deren Durchmesser bei bis zu 120 m liegen kann, verursachen eine nicht geringe Lärmentwicklung Hinzu kommen das veränderte Landschaftsbild und der Schlagschatten, den die Anlagen ob ihrer Größe bilden und der zu einer Verschattung der Umgebung führen kann.“ Durch diese Vorgaben sei eine Integration von großen Windkrafträdern auf einer Logistikfläche kaum realisierbar „Bei neuen Gewerbegebieten oder großen Logistikansiedlungen ist es deshalb durchaus sinnvoll, von Beginn an sogenannte Energie- und Windparks in die Städtebauplanung zu integrieren“, fordert Felix

Nachrüsten im Bestand ist eine Herausforderung

„Um eine Logistikimmobilie mit Erfassungs- und Auswertungssystemen auszurüsten, muss im Neubau mit Kosten von weniger als 10.000 Euro pro 10.000 qm Hallenfläche gerechnet werden“ erklärt Schneider „Das ist umgerechnet weniger als 0,5 Cent/qm Miete.“ Bei bestehenden Bauten liege der Preis etwas höher, und es müsse zudem geprüft werden, ob genug Platz für die zusätzliche Messtechnik und den Leitrechner vorhanden ist.

Während PV-Anlagen – zumindest bei Neubauten – zum Standard gehörten, fänden andere regenerative Energiequellen bisher in der Logistik eher wenig Beachtung, moniert Carsten Felix Managing Director bei Logivest Projektmanagement „Dabei leisten Windkraftanlagen schon heute den größten Beitrag an erneuerbaren Energien im deutschen Strommix.“ Bei Windrädern gebe es strenge Restriktionen und schwierige Genehmigungsverfahren. Zudem sei der Forschungsstand in Bezug auf kleinere Anlagen vergleichsweise gering.

„Eine weitere Herausforderung sind die Auflagen, die mit der Errichtung eines Windkraftwerks verbunden sind“, sagt Felix „Dabei geht es beispielsweise um Abstandsflächen zu umliegenden Gebäuden, aber auch um Regelungen zum Schall- und

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Eine etwas handlichere, wenn auch nicht so effiziente Variante stellten Kleinwindanlagen dar erklärt Felix „Diese können, sofern sie eine Höhe von 10 m nicht überschreiten und unterhalb der in Bebauungsplänen festgesetzten Grenzen verbleiben, genehmigungsfrei auf dem Gelände aufgestellt werden. Damit die Anlage die Windenergie optimal nutzen kann, sei hier vor allem die Auswahl des Standorts elementar „In puncto KostenNutzen-Rechnung sind diese Windräder für die Logistik jedoch oft nicht rentabel.“ Eine vielversprechendere Methode zur Nutzung der Windenergie seien hingegen Windturbinen und Windturbinenwände, erläutert Felix „Windturbinen, ein zum Teil noch in der Erprobung befindliches System, nutzen das Prinzip der Auftriebsmechanik von Flugzeugen, bekannt auch unter dem Begriff Bernoulli-Effekt Über senkrecht stehende, unbewegliche Flügel wird der Wind eingefangen, verdichtet und so verstärkt an eine Turbine weitergeleitet.“ Die Vorteile lägen, neben einer nur geringen Geräuschentwicklung, vor allem in der Größe. Auf einer Logistikimmobilie montiert, sollen sie bis zu 50% mehr Strom erzeugen können als Solaranlagen, erklärt Felix Windkraft könne in den kommenden Jahren durchaus eine sinnvolle Energiequelle für die Logistik darstellen „Zwar ist sie, ähnlich der Sonnenenergie, keine sichere Stromquelle und benötigt sowohl Speichermedien als auch eine entsprechende Netzkapazität zur Einspeisung überschüssiger Kapazitäten, doch als Beitrag zur Energiewende und zusätzliche Maßnahme zur Steigerung des Grades der eigenen Energieautarkie kann die Logistik vom Wind profitieren“, bilanziert Felix Peter Dietz

DWS blickt in die USA

DWS sieht große Chancen am Logistikmarkt in den USA. Der Vermögensverwalter plant US-Fonds für deutsche Anleger.

Kevin White kommt ins Schwärmen Der US-Markt für Logistikimmobilien sei derzeit sehr stark, sagt der Chef der ResearchAbteilung Real Estate America. Die Leerstände seien niedrig, die Mieten spitze und die Preise realistisch. Also die ideale Zeit, um zu investieren DWS ist schon lange in den USA aktiv. In San Francisco, Chicago und New York bearbeitet ein Team aus 150 Experten den amerikanischen Markt. Die dortige Einheit RREEF America managt ein Logistikportfolio mit 141 Objekten im Wert von mehr als 15 Mrd. USD. Geht es nach dem Management, kommen noch einige dazu.

„Wir sehen den US-Markt als sehr vorteilhaft auch für deutsche institutionelle Kunden“, betont White. Deshalb seien auch USLogistik-Fonds für diese Zielgruppe im Plan. Die Wirtschaftsdaten seien positiv. Die Arbeitslosenquote liege im Schnitt bei 3,7%, was gut für die Nachfrage ist Infolgedessen boome in den USA der Onlinehandel, der einen großen Bedarf an Lagerflächen und Umschlagszentren hat. Das Angebot sei knapp, erzählt White. Die Mieten sollen bis 2027 im Schnitt jährlich um mehr als 4% steigen. Für Investoren ist das ein schlagendes Argument Die USA sind groß, entsprechend stark fallen die regionalen Unterschiede aus, sagt White. Dicht besiedelte Metropolen wie New York und Los Angeles verfügten über ein geringes Angebot an Flächen, im mittleren Westen dagegen gebe es viel Raum, aber kaum Wachstum. DWS blickt auch nach Texas und Florida, da dort ein großer Bevölkerungszuwachs erwartet wird. Peter Dietz

Im rheinhessischen Wörrstadt steht ein Windpark in direkter Nachbarschaft zum Panattoni Park Frankfurt Süd Quelle: Immobilien Zeitung Urhebe : Peter Dietz

GVZ am Jade-Weser-Port braucht Platz

Der Jade-Weser-Port kommt als Logistikdrehscheibe langsam in Schwung. Die 150 ha des Güterverkehrszentrums (GVZ) sind zu 70% vergeben und zu 30% reserviert. Im Juli setzte P3 Logistic Parks die ersten Stützen für ein 140 000 qm großes Logistikzentrum

Um die Entwicklung des GVZ und damit des Hafens nicht zu bremsen, fordert die Wirtschaft die Planierung des 380 ha großen Naturschutzgebiets Voslapper Groden Süd.

Der Jade-Weser-Port (JWP), Deutschlands einziger Tiefwasserhafen, wurde 2012 in Betrieb genommen und ist für einen Containerumschlag von 2,7 Mio. TEU jährlich ausgelegt. Von diesen 20-Fuß-Standardcontainern (Twenty-Foot Equivalent Units) kamen im vergangenen Jahr 683.403 an –4,1% weniger als im bisherigen Rekordjahr 2021. Auch in diesem Jahr ist der JWP mäßig

gestartet: 293.535 TEU wurden im ersten Halbjahr umgeschlagen Im Vergleichszeitraum 2022 waren es noch 349.017 TEU. Das Potenzial des für 1 Mrd.

Logistiker fordern bessere Hafenkooperation

Euro von Niedersachsen und Bremen auf

130 ha am Jadebusen gebauten Tiefwasserhafens wird bis dato nicht ausgeschöpft. Mehr los ist inzwischen im benachbarten Güterverkehrszentrum (GVZ) Jade-Weser-Port das

150 ha bebaubare Fläche bietet.

Zuletzt feierte P3 Logistic Parks Deutschland hier im Juli auf dem 21 ha großen Areal ein Stützenfest. An den ersten Stützen eines Logistikzentrums mit 140.000 qm Mietfläche ab 2025 wurde eine Flasche Weißwein zerschlagen. Doch Sönke Kewitz, Geschäftsführer von P3 Logistic Parks Deutschland, macht vor Ort klar, dass er sich nicht auf die Scherben als Glücksbringer verlässt. Er glaubt, dass sich

die Hierarchie der deutschen Containerhäfen verschieben wird. „Hamburg ist für P3 ein großer Markt, aber die Schiffe kommen immer leerer im Hafen an. Daher gehen wir erstmals an die Küste Der Jade-Weser-Port ist perfekt an Wasser, Straße und Schiene angebunden Großflächige Logistikstandorte wie diesen gibt es in Deutschland kaum noch.“ Weil P3 an den Standort glaube, wurde im Mai das von Peper & Söhne, Bremen, benachbart entwickelte und voll vermietete Logistikzentrum Atlantic One gekauft. Kewitz weist darauf hin, dass Deutschland nicht mehr Logistikweltmeister ist und nur noch Rang drei im Logistics Performance Index belegt Um diese Position zu halten und zu verbessern, „ist es entscheidend, die Produktivität der Häfen zu steigern“. Was Kewitz nicht ausspricht, aber dafür Andreas Bullwinkel, ist die nötige stärkere Kooperation der drei deutschen Containerhäfen Hamburg, Bremerhaven und Wilhelmshaven Bullwinkel war bis August Geschäftsführer der Container Terminal Wilhelmshaven Jade-Weser-Port Marketing, die als Tochter des Landes Niedersachsen für die Vermarktung und das Management des GVZ zuständig ist. „Wir brauchen dringend mehr Arbeitsteilung , so Bullwinkel und weist Rich-

tung Antwerpen und Rotterdam, deren Häfen mehr Unterstützung vom Staat erhielten „Auch hier rufen alle nach mehr Geld vom Bund, aber dann will der Bund auch mehr Einfluss Die sinnvollste Lösung wäre, sich untereinander zu einigen Aber hinter jedem Hafen steht ein Minister. Wenn sich die Häfen einigen, müssen im Rahmen der Umverteilung ein oder zwei Partner zurückstecken.“

Carsten Feist, parteiloser Oberbürgermeister von Wilhelmshaven, kritisiert Hamburg als Bremser einer norddeutschen Hafenallianz. „Wenn wir Wertschöpfung wollen, dann brauchen wir eine norddeutsche Hafenallianz, wie von Niedersachsen und Bremen schon lange gefordert. Hamburg ist sehr zurückhaltend. Aber wir haben nicht unendlich viel Zeit. Wenn der Umschlag erst mal in Rotterdam ist, bleibt er auch da.“

Und so konzentrieren sich Bullwinkel und Feist auf die Entwicklung des Logistikstandorts GVZ JWP. „70% der Flächen sind vertraglich vergeben, 30% reserviert.“ Bullwinkel erwartet, dass die 150 ha im GVZ 2027 bebaut sind. Die Rechnung ist einfach: Je mehr Ware vor Ort kommissioniert werden kann, desto mehr Schiffe steuern den Containerterminal an. „P3 etwa wird sich als große Stütze für den Jade-Weser-Port erweisen Wir müssen daher dringend die 300 ha des Voslapper Groden Süd erschließen , betont Bullwinkel. „Unter Naturschutzaspekten ist das nicht ganz ohne, aber unter der Perspektive Energie geht ja heute ganz viel.“ Der Voslapper Groden Süd ist ein 380 ha großes Natur- und Vogelschutzgebiet zwischen dem GVZ und dem HES Tank Terminal, einem Öltank-Park samt Umschlaganlage. Der Voslapper Groden war Mitte der 1970er Jahre zur Nutzung als Industriestandort aufgespült worden Auf den nicht industriell genutzten Flächen entwickelten sich die heutigen Natur- und Vogelschutzgebiete Voslapper Groden Nord (250 ha) und Voslapper Groden Süd (380 ha).

Am Voslapper Groden Nord ist in Ergänzung zur seit Dezember 2022 bestehenden LNG-Umschlagsanlage Voslapper Groden eine dauerhafte und erweiterte Hafenlösung für eine Floating Storage & Regasification Unit (FSRU) geplant, etwa um zusätzliche Entlade- und Umschlagsmöglichkeiten für grüne Gase wie Wasserstoff oder Ammoniak zu schaffen Im Rahmen des LNG-Beschleunigungsgesetzes werden auch Naturschutzaspekte schneller abgearbeitet als bisher gesetzlich vorgesehen Diese Priorisierung im Zuge der Energiewende reklamiert Bullwinkel auch für die GVZ-Erweiterung in das Schutzgebiet Voslapper Groden Süd. „Was man einem Unternehmen genehmigt, muss man auch einem anderen gestatten.“ Von der Politik wünscht er sich „Unterstützung in den schwierigen Diskussionen mit den NGOs. Die kommen mit der Einstellung an den Tisch es dürfe nichts passieren“

Erste Ausgleichsflächen sind in 30 km Entfernung entstanden „Ein erster Rohrdommelhahn hat sich wohl schon angesiedelt“, betont der JWP-Lobbyist. Bevor weitere Ausgleichsflächen gesichert werden, müsse jedoch klar sein, wie viel nötig seien – damit nicht zu viel gekauft wird. Zudem sei es angesichts der zunehmenden Flächenknappheit nicht einfach, den Landwirten Grundstücke abzukaufen. „Unser Hausjurist prüft, ob wir Ausgleichsflächen nicht in Erbpacht dazunehmen können.“

Hapag-Lloyd setzt auf Wilhelmshaven

2025 soll das 140.000 qm große Logistikzentrum von P3 in Betrieb gehen So sah die Baustelle Anfang September aus. Am oberen Bildrand ist der Containerterminal Wilhelmshaven zu sehen Quelle: P3 Logistic Park Deutschland

terminal Wilhelmshaven (CTW) beteiligt und zu 50% am Rail Terminal Wilhelmshaven (RTW). Über Wilhelmshaven sei in den letzten zwei Jahren oft positiv im Kontext mit der Ansiedlung des LNG- und künftigen Wasserstoffterminals berichtet worden. Sundermann betont: „Es geht ja auch um Deutschland als Logistikdrehscheibe “ Da sei es nicht sinnvoll, dass „24.000-TEU-Schiffe halb beladen nach Hamburg fahren“. So hat CTW-Betreiber Eurogate 150 Mio. Euro investiert, um die acht Containerbrücken für das 24.000-TEU-Format um 11 m zu erhöhen, und baut zwei neue Containerbrücken Auch die für 1,1 Mrd. Euro bis Oktober 2022 zweigleisig ausgebaute und elektrifizierte Bahnstrecke nach Oldenburg sei eine wichtige Infrastruktur, so Sundermann. „Die Roland Umschlagsgesellschaft fährt mit Ganzzügen inzwischen bis nach Italien runter “ Zehn Bahn-Operateure bedienen inzwischen den Jade-Weser-Port Bullwinkel hatte den rasch wachsenden Anteil der Bahn am Hinterlandverkehr auf inzwischen 40% beziffert – mit zunehmender Tendenz

Aus Perspektive der Logistikflächenmakler Frank Freitag, CBRE, und Björn Sundermann, Robert C. Spies, hätte die Erweiterung längst auf dem Weg sein müssen. „Vor 2030 wird das nicht passieren“, so Freitag, dem Kewitz dafür dankte, dass er ihm das GVZ JWP in den letzten Jahren immer wieder auf den Tisch gelegt habe – bis sich P3 die 21 ha 2022 im Erbbaurecht sicherte.

„Ja, die Arbeitsteilung zwischen den Häfen sollte es geben. Aber ich bin skeptisch“ so Freitag. Die Städte und Bundesländer hätten ihre eigenen Interessen. „Für uns ist es aber ein wichtiges Signal für eine engere Kooperation der Häfen, dass Hapag-Lloyd im JWP die Anteile von Maersk übernommen hat.“

Hapag-Lloyd ist nun zu 30% am Container-

Panattoni realisiert

Leuchtturmprojekt in Hannover

Der Panattoni Campus Hannover Zentrum entsteht als eines der größten innerstädtischen Brownfield-Projekte in Norddeutschland

Dafür revitalisiert Panattoni ein 167 680 m2 großes Industrieareal mit über 130 Jahren industrieller Historie. Der Campus umfasst einen Panattoni Park, einen Business Park nach dem City Dock Konzept sowie einen BTS-Neubau für den Bestandsnutzer und Ankermieter Nexans Deutschland. Die neuartige Flächenkonzeption mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten richtet sich nach den individuellen Bedürfnissen und Ansprüchen zukünftiger Nutzer und schafft einen nachhaltigen Mehrwert für die Stadt.

Erfahren Sie mehr zum Projekt: panattoni de

„In Hamburg gibt es kaum noch große Grundstücke“, ergänzt Freitag. „Mich beeindruckt die Größe hier Es ist quadratisch praktisch, gut Man kann die Verkehre beliebig an- und abfahren lassen. Auch ein LkwWarteplatz ist bereits vorgesehen.“ Und letztlich sind die Kosten für Pacht und Miete nicht unwichtig. Im GVZ JWP gibt es nach Aussage von Bullwinkel Erbbaurecht für 75 Jahre –auch 99 Jahre sind möglich – für 3,60 Euro/qm Erbpacht im Jahr. In Hamburg werden die Flächen für 30 Jahre vergeben und kosten 16 Euro/qm jährlich Die Mieten für Logistikflächen liegen im GVZ JWP in der Spitze bei 5 Euro/qm, in Hamburg dagegen bei 8 Euro/qm. Friedhelm Feldhaus

Halle A3 Stand 310

Andreas Bullwinkel, Carsten Feist und Sönke Kewitz (v.l.) feiern das P3-Stützenfest mit einer Flasche Wein. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

In der Krise schlägt die Stunde der Asset-Manager

Betriebs- und Baukosten steigen, der Neubau ist auch bei den Logistikobjekten rückläufig, und die Auflagen mit Blick auf Klimaneutralität nehmen zu. Damit rücken Bestandsimmobilien zunehmend in den Fokus der Investoren und Nutzer. Jetzt sind die Asset-Manager gefragt, um Werte zu erhalten oder – noch besser –sogar zu steigern.

Wie die Halbjahreszahlen zeigen, müssen wir für das Gesamtjahr 2023 von einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens ausgehen“ sagt Malte-Maria Münchow, Sprecher der Initiative Logistikimmobilien Logix und Leiter Ankauf Spezialimmobilien bei Deka Immobilien. „Grund dafür ist keineswegs eine geringere Nachfrage nach Logistikimmobilien, sondern die deutlich veränderte Zinslandschaft.“ Aufgrund der gestiegenen Zinsen für Fremdkapital und der höheren Verzinsung für Alternativanlagen forderten Kaufinteressenten heute auch für Logistik höhere Renditen, stellt Münchow fest.

Der Angriffskrieg von Russland auf die Ukraine habe diese Entwicklung nochmals angeheizt, ergänzt Sonja Ebeling, Managing Partnerin bei Value Real Estate. „Würde aber nur auf die Kaufpreisfaktoren geschaut, so wäre eine massive Kapitalwertkorrektur zu erwarten. Der stabilisierende Faktor ist jedoch das Mietwachstum im Logistikmarkt“ erklärt Ebeling. Getrieben durch die weiterhin hohen Bau- und Grundstückskosten und den Nachfrageüberhang von Logistiknutzern, seien die Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestandssegment bei Neuabschlüssen signifikant gestiegen.

Die Mietpreiskarte von Realogis für das erste Halbjahr 2023 belegt dies. Danach liegt die Erhöhung bei Neubauten innerhalb eines Jahres im Schnitt bei mehr als 14% Teuerstes Pflaster ist München mit einem Aufschlag von fast 24% auf aktuell 10,50 Euro/qm im Monat. Aber auch die meisten Bestandsmietverträge verzeichnen ein deutliches Wachstum. Die Wahrheit stecke hier aber im Detail der Wertsicherungsklausel, betont Ebeling und fragt: „Sind Indexierungen überhaupt vorgesehen? Wenn ja, in welchen Intervallen? Und wie viel Prozent der Inflation kann an den Mieter weitergegeben werden?“

Asset-Management der Objekte ist eine der Kernaufgaben Hier ist die enge Kommunikation mit Mietern und das Wissen um die jeweiligen Branchenthemen erforderlich, um die Objekte oder die Fonds durch diese herausfordernden Zeiten zu führen“, betont Ebeling und nennt Beispiele: Während sich die Wertschöpfungskette der Automobilindustrie schon länger im Wandel befinde, verzeichneten Pharma, Food und E-Commerce selbst in den heutigen Zeiten eine robuste Auftragslage. Neben solchem Branchenwissen seien zudem konkrete Kenntnisse über den jeweiligen Mieter von Vorteil, meint Ebeling Der Asset-Manager müsse abschätzen können, ob der Mieter seine erhöhten Kosten durch Preisgleitklauseln an seine eigenen Kunden weitergeben kann

„Im aktuellen Marktumfeld mit fallenden Kaufpreisen, hoher Inflationsrate, gestiegenen Zinsen und Baukosten sowie der wachsenden Bedeutung von ESG-Maßnahmen ist das Asset-Management in vielerlei Hinsicht gefragt“, betont Sandra Mengel, Head of Asset Services bei CBRE in Deutschland. „Insgesamt ist das Asset-Management aber in allen Assetklassen noch stärker als in den vergangenen Jahren gefordert, eine Melange verschiedener Themen zu orchestrieren. Dazu zählen die Mieterkommunikation, die wirtschaftliche Entwicklung der Nutzer, strategische Vertragsverhandlung sowie die Abwägung und Entscheidung finanziell sinnvoller und aufeinander abgestimmter ESG-Maßnahmen und Capex-Themen bei Bestandsimmobilien.“

Zu einem guten Asset-Management gehöre neben dem Blick auf das große Ganze auch die Entscheidung, ob ein älterer Mietvertrag verlängert werden soll oder ob besser ein neuer Mietvertrag zu gegebenenfalls besseren Konditionen abgeschlossen werden kann oder gar muss, da eventuell das Gebäude oder Portfolio zur Refinanzierung ansteht. Ein guter Asset-Manager müsse also sowohl Kompetenzen in der Markteinschätzung und im Umgang mit komplexen Themen rund um Bestandsimmobilien mitbringen als auch durch die geschickten Verhandlungen von Mietverträgen die Werte von Immobilien steigern können.

Ein bunter Strauß an Aufgaben wartet

Diese Regelungen seien in Zeiten niedriger Inflation oft von untergeordneter Bedeutung gewesen. „Aber gerade jetzt werden Wertsicherungsregelungen wieder vom Markt bepreist. Das Mietwachstum hat geholfen, die Korrektur der Kapitalwerte zumindest in Teilen abzufedern.“ Hiervon profitiert hätten insbesondere die Marktakteure, die in der Hochphase einen kühlen Kopf behalten hätten und nicht jede Preisrallye mitgegangen seien. „Denn sie haben sich einen Puffer in Form verbuchter Wertsteigerungen für die rauen Zeiten erarbeiten können“, erklärt Ebeling. Neben dem Mietwachstum sei auch die Stabilität der Mieterträge ein wichtiger Faktor, um die Kapitalwerte zu erhalten. „Das

„Die einhergehenden negativen Folgen der derzeitigen Marktsituation sind auch bei einem sehr guten Asset-Management nicht zu übersehen“, betont Ebeling Immobilieneigentümer müssten mögliche Indexanpassungen in Mietverträgen prüfen und abwägen, ob sie die steigenden Preise an Mieter komplett weitergeben können. „Gerade während der Marktphase des großen Wettbewerbs unter den Projektentwicklern wurden bei Built-to-Suits individuelle Regelungen zu Mietanpassungen und Betriebskostenumlage mit den Nutzern vereinbart. Das bedeutet, dass nicht jeder bestehende Mietvertrag eine volle Weitergabe der Inflation vorsieht – es gibt Schwellen und Kappungen.“

„Ein stetiger Dialog auf Augenhöhe mit den Kunden, also den Mietern, ist für das Asset-Management entscheidend“, meint Philipp Oevermann, Director Logistics Germany beim Entwickler Segro „Viele Nutzer stehen aufgrund der rasant steigenden Mieten vor größeren Herausforderungen. Als Eigentümer ist es wichtig, ein gewisses Maß an Flexibilität mitzubringen – beispielsweise bei der Mietvertragsdauer.“

„Gute Asset-Manager sind Problemlöser, die es auch in einem schwierigen Marktumfeld schaffen Werte zu erhalten und zu steigern“, sagt Timo Hielscher, Managing Director West & East Germany CTP Deutsch-

Die Mieten explodieren

Die Mieten für Logistikimmobilien steigen weiter. Im Schnitt lag der Aufschlag für Neubauten bei 14%. Mancherorts sind die Tarife noch teurer geworden.

Teuerstes Pflaster bleibt München. Mit einer Verteuerung von fast 24% auf aktuell 10,50 Euro/qm im Monat liegt der Teilmarkt als einziger in Deutschland oberhalb der 10-Euro-Marke. Vor einem Jahr hatten die Vermieter für Logistikneubauten noch

8,50 Euro/qm verlangt. 33 Regionen hat das Maklerhaus Realogis unter die Lupe genommen und die tatsächlichen, tagesaktuellen Angebotsmietpreise der Eigentümer registriert. Im Schnitt stiegen demnach die Mieten innerhalb eines Jahres um fast 14% Hinter München folgen Stuttgart und Hamburg mit je 8,00 Euro/qm; der Aufschlag lag dort bei 9,6% bzw. bei 6,7%. „Außerhalb der Top 8 sind Nürnberg, Karlsruhe und Hannover bezogen auf den

land. Die Hausse der vergangenen Jahre habe bei Manchem ein wenig die Sinne vernebelt „Das in den letzten Jahren erreichte Preisniveau und niedrige Renditeniveau, getrieben durch die jahrelange Niedrigzinspolitik, sind nur bedingt nachvollziehbar Wir sehen jetzt jedoch eine Bereinigung und Rückkehr auf ein rationaleres Niveau.“

Zur Realität gehöre, dass Bestandsimmobilien und deren Bewirtschaftung in der aktuellen Marktlage an Bedeutung gewinnen, erklärt Mirko Langner, Projektentwickler Logistik bei Gieag Immobilien „Durch den Flächenmangel sowie hohe Bau- und Finanzierungskosten ist zum einen die Realisierung von Neubauprojekten schwerer geworden ist. Zum anderen ist die Dynamik am Investmentmarkt gebremst, sodass wir einige Immobilien zunächst im eigenen Bestand halten.“

Bestandsimmobilien rücken in den Fokus

chow „Ehemalige Industrieareale oder ältere Logistikhallen werden auf den neuesten Stand der Technik und Nachhaltigkeit gebracht, wobei effizientere und biodiverse sowie sozial nachhaltigere Anlagen entstehen. Vielfach könnten die Objekte sogar großflächig mit Photovoltaik ausgestattet werden, sagt Münchow. „Eine solche Aufwertung zur Energiegewinnung kann dann auch zur Einspeisung der Überschüsse in die kommunalen Netze genutzt werden. Das ist sinnvoll und stellt bei entsprechender Unterstützung durch die Stadtwerke oder die Kommunen ein Zukunftsmodell für die Branche dar.“

„Die meisten Asset-Manager haben inzwischen eine ESG-Strategie, und auch eine ESG-Due-Diligence ist üblich“, erzählt Mengel Hierbei sei im ersten Schritt das Thema Daten wichtig, um Transparenz zu schaffen.

Urheber: Peter Dietz

Um den Wert von Bestandsimmobilien erhöhen zu können, führten viele Eigentümer zurzeit Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen durch, erläutert Mün-

ANZ GE

„Die Transparenz von Verbräuchen ist das A und O“, betont die CBRE-Managerin.

„Dazu gehören die Datensammlung und die Digitalisierung des Gebäudes.“ Ein Großteil

der Logistikimmobilien in Deutschland seien Bestandsimmobilien, auf die der Fokus gelegt werden müsse sagt Mengel. „Das nachhaltigste Gebäude ist schließlich das, was nicht gebaut werden muss.“

Bei Bestandsimmobilien sei das gebundene CO2 in großen Teilen bereits abgewohnt. Und die operativen CO2-Emissionen ließen sich gut steuern. Daher ist es laut Mengel sinnvoll, wenn der Asset-Manager und der Investor eine Low Carbon Roadmap entwickeln, mit der analysiert wird, wie der Status quo ist, welchen Zweck die Immobilie haben soll, welche Einnahmen generiert werden können und welche der ESG-Maßnahmen am Ende auch zur Wertsteigerung beitragen. Mengel weiß: „ESG-Maßnahmen werden niemals Anklang finden, wenn sie nicht über die Miete oder den Verkaufspreis wieder eingespielt werden können. Bestandsimmobilien seien ab einem gewissen Alter jedoch bei der energetischen Sanierung Grenzen gesetzt, warnt Langner „Viele ältere Hallen bringen nicht die Statik mit, um PV-Anlagen auf dem Dach zu installieren.“ Peter Dietz

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HOMBURG / SAARLAND

Projektentwicklung und Bestandsflächen auf eigenem Grundstück

oberen Wert der Mietpreisspanne der Neubauten die teuersten Märkte“, sagt Florian Stork, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Deutschland In Nürnberg müssen die Mieter 8,90 Euro/qm, in Karlsruhe 7,90 Euro/qm und in Hannover 7,50 Euro/qm zahlen Die Aufschläge liegen zwischen 31% und 13%. In keinem der verglichenen Märkte sank die Miete; lediglich in Augsburg (7,50 Euro/qm) und Heilbronn (6,50 Euro/qm) stagniert der Wert Die Experten gehen davon aus, dass das Ende der Spirale noch nicht erreicht ist. Eine Verringerung der Neubaupipeline könne selbst bei einer geringeren Nachfrage die Mieten weiter in die Höhe treiben, meinen etwa die Fachleute von Colliers Peter Dietz

Neubauhalle ca 9.200 m²

Neubauhalle ca 9.200 m²

Neubauhalle ca 7.200 m²

Grundstücksgröße ca 76.000 m²

Bis ca. 25.600 m² Lager- und Produktionsfläche möglich (teilbar)

Bis ca. 3.000 m² Büro-, Sozialoder Mezzanineflächen

Bestandflächen ca. 5.000 m² (sofort verfügbar) Nutzerspezifische Einbauten möglich

Großzügige Verkehrsflächen

Projektentwicklung, Vermietung

Die Zukunft der Logistik ist mehrstöckig

Die Experten sind sich einig: Auf lange Sicht betrachtet, führt kein Weg an mehrstöckigen Logistikimmobilien vorbei. Flächenknappheit und Vorgaben bei der Versiegelung sprechen für dieses Konzept. Und doch steht in Deutschland erst eine mehrstöckige vollwertige Anlage: Mach2 in Hamburg vom Entwickler Four Parx gilt als Vorzeigeobjekt Banken, Investoren und Entwickler bleiben ob der Risiken zurückhaltend.

Zwingend notwendig, alternativlos, spannende Lösung. Das sind nur drei von vielen positiven Zuschreibungen aus der Branche. Mehrstöckigen Logistikimmobilien gehört offenbar die Zukunft – zumindest in Regionen mit knappen Flächen und hohen Mieten. Bisher hat es aber erst ein Entwickler geschafft, eine solche Anlage fertigzustellen

Im Hamburger Hafen hat der hessische

Entwickler Four Parx eine 124.000 qm große

Immobilie mit zwei Ebenen auf dem ehemaligen Produktionsgelände des Getränkeherstellers Refresco gebaut – ohne Vorvermietung. Das Projekt startete im Februar 2019; im Oktober 2022 war es fertig und voll vermietet

Ein prominenter Nutzer ist Airbus Durch die Doppelgeschossigkeit sei es möglich geworden, gegenüber einem herkömmlichen Bau bei gleicher Nutzfläche 150.000 qm Boden weniger zu versiegeln, heißt es bei Four Parx

Die obere Ladehof ist über zwei 12 m hohe beheizbare Rampen erschlossen. Über diese können Laster mit bis zu 45 t Gewicht hoch und runter fahren. Die Hallenhöhe beläuft sich je Stockwerk auf 10 m Unterkante Binder.

Die Gesamtkosten liegen bei rund 215 Mio. Euro. Nicht alles ging glatt. Weltkriegsbomben und Wasser im Boden bremsten und frustrierten die Entwickler. Trotz allem zogen sie das Projekt durch.

„Four Parx gebührt viel Anerkennung für die geleistete Pionierarbeit“, sagt Fred-Markus Bohne, Managing Partner beim Konkurrenten Panattoni. In zehn Jahren könnte der Immobilientypus bereits Standard geworden sein. Von einem Vorzeigeprojekt, das in den nächsten zehn Jahren gewiss einige Nachfolger haben wird, spricht auch Kuno Neumeier, CEO der Logivest-Gruppe, und begründet: „Mehrstöckigkeit allein reicht aus meiner Sicht nicht. Hier müssen wir langfristig denken und auch die Drittverwertbarkeit der Immobilien im Blick haben Durch die Andienung auf allen Etagen entsteht eine nachhaltige und effiziente Lösung – ein echtes Zukunftsmodell.“ Wohl nicht zuletzt deshalb

steht Four Parx mit dem Projekt Mach2 im Finale um den Preis Logix, der am 4. Oktober im Rahmen der Immobilienmesse Expo Real verliehen wird Aber warum wagen sich nicht mehr Entwickler an mehrstöckige Objekte? „Ein Grund dafür ist, dass die Entwicklung mehrgeschossiger Immobilien verschiedene Herausforderungen mit sich bringt, das können wir aus Erfahrung sagen“, erzählt Oliver Schmitt,

geschäftsführender Gesellschafter bei Four Parx „Bei der Realisierung von Mach2 hatten wir mit hohen Lasten und der damit verbundenen Sondergründung zu ringen, aber auch mit schwierigen Fragen der Statik des Hochbaus. Trotzdem konnten wir alle diese Hürden erfolgreich nehmen. Dabei hat uns die Erfahrung geholfen, die wir bei anderen schwierigeren Projekten gewonnen haben, zum Beispiel bei der Errichtung des Gewerbe-

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parks GG Rhein Main, der ebenfalls mit umfassenden Revitalisierungsmaßnahmen einhergegangen ist.“ Die Voraussetzungen, die Entwickler hinsichtlich ihrer Kompetenz sowie ihres Erfahrungshorizonts mitbringen müssen seien komplex, warnt Schmitt

„Die aktuelle Wirtschaftslage erschwert momentan das Thema Mehrstöckigkeit“, meint Neumeier. „Durch die zusätzlichen Stockwerke muss die Tragkraft des Gebäudes größer sein, was die ohnehin schon gestiegenen Baukosten weiter ansteigen lässt.“ Bei Multilevelimmobilien handele es sich zudem meist um spekulative Bauten an die sich in Zeiten von Zinswende und hoher Baukosten nur wenige Entwickler wagen.

„Entwicklerseitig verlangen mehrstöckige Vorhaben einiges an Respekt ab“ ergänzt Bohne von Panattoni „Das fängt bereits bei der Statik an, hinzu kommt die Frage, ob der Boden, auf dem die Immobilie entstehen soll, überhaupt für ein solches Projekt geeignet ist. Auch sind Genehmigungsverfahren alles andere als einfach, denn für viele Behörden sind mehrstöckige Entwicklungen im Gewerbe- und Logistiksegment völlig neu, sodass Erfahrungswerte fehlen.“ Aufgrund der vielen Herausforderungen bedürfe es für die Planung und Abstimmung eines hohen Maßes an Know-how, vor allem dann, wenn die Immobilienentwicklung noch als Revitalisierungsprojekt entsteht, betont Bohne. Das habe Panattoni bei einem eigenen mehrstöckigen Campus-Projekt in Köln erfahren

„Aufgrund der steigenden Anforderungen an die Möglichkeit zur Flächeninanspruchnahme gibt es faktisch keine Alternative“ meint allerdings Stefan Würrer, Geschäftsführer von Atmira Zudem spreche der permanent steigende Bedarf an Logistikflächen für den Bau auf mehreren Ebenen Sein Kollege Patrick Stelzer ergänzt: „Das gesellschaftliche Ziel, die Versiegelung von neuen Flächen zu verringern und ab 2050 ganz zu vermeiden, wird weiterhin Druck auf die Flächenverfügbarkeit ausüben und der mehrgeschossigen Nutzung von Logistikhallen großen Auftrieb verleihen.“ Beide sehen die Risiken in der schwierigen Kostenplanung die maßgeblich von den Deckenlasten und dem Nutzungskonzept abhängt. „Die Chancen aber liegen darin, Vorreiter zu sein und ein Nischensegment zu bedienen, bei dem Nutzer die darauf angewiesen sind, wenig Auswahl haben“, erklärt Würrer. „Grundsätzlich sehen wir mehrgeschossige Logistikimmobilien als spannende Lösung für ein drängendes Problem“, sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer bei Garbe Industrial Real Estate „Die Flächenknappheit treibt den Markt um In Regionen mit extremer Flächenknappheit wie Großbritannien oder in asiatischen Metropolregionen werden die Anlagen in gestapelter Form bereits erfolgreich angewendet Da die Bau-

kosten für mehrgeschossige Logistikimmobilien höher liegen als bei klassischen Bauten, lohnen sich solche Objekte in der aktuellen Situation mit hohen Zinsen und Baukosten nur in Regionen mit sehr hohen Mieten und extremer Flächenknappheit.“

In zehn Jahren könnten rund zehn mehrstöckige Projekte stehen

In Deutschland sieht Hempel ein weiteres Problem: Mehrgeschossige Logistikimmobilien seien baurechtlich schwer zu genehmigen. „Zudem sind sie in den allermeisten Fällen nicht in der kommunalen Planung vorgesehen. Die aktuellen Bauhöhen liegen zwischen 12,5 und 14,5 m – deutlich zu niedrig also. Eine Anpassung der Rahmenbedingungen wäre zwingend erforderlich.“ Er ist aber trotz der bremsenden Faktoren überzeugt: „Mehrgeschossige Logistikimmobilien werden auch in Deutschland ein Lösungsansatz für die Zukunft sein. Zumal wir in der Pflicht sind, jeden versiegelten Quadratmeter so intensiv wie möglich – also wo immer machbar mehrstöckig – zu nutzen, denn jeder gestapelte Quadratmeter kostet keine zusätzliche Landschaft.“ Martin Leinemann, Vorstand bei Arbireo Capital, verweist auf das Problem der Nachvermietbarkeit. Es bedürfe anderer Kalkulationsansätze hinsichtlich Mietvertragsdauer, Miethöhe und Bonität des Mieters – ähnlich wie bei Sale-und-Leaseback-Modellen Die Amortisation der Investmentkosten müsste mit dem Erstmieter sichergestellt werden. Auch Neumeier von Logivest sieht darin einen wichtigen Punkt. Unterschieden werden müsse zwischen Multilevelimmobilien, die über mehrere Ebenen angedient werden, und mehrgeschossigen Logistikimmobilien, deren Andienung nur ebenerdig erfolgt „Letztere stellen meiner Ansicht nach langfristig keine nachhaltige Lösung dar, denn die Drittverwertbarkeit einer solchen Immobilie ist nur selten gegeben.“

Auch die Banken sind eher vorsichtig „Mehrstöckige Logistikimmobilien, die nur durch die innere Erschließung über alle Ebenen nutzbar sind, werden auch von den Banken aufgrund ihrer Drittverwertbarkeit kritisch gesehen und oftmals als Spezialimmobilien gewertet“, erklärt Nikolai Windhäuser, Managing Director bei Logivest Stuttgart. Das bedeute, dass sich Zinsaufschläge und Eigenkapitalanteil noch mal deutlich erhöhen.

„Einige Banken finanzieren rein mehrstöckige Immobilien auch gar nicht“, weiß Windhäuser Und dennoch wagt Bohne eine optimistische Prognose: „Ich könnte mir vorstellen, dass Mitte der 2030er Jahre rund zehn mehrstöckige Projekte entstehen oder entstanden sein werden.“ Peter Dietz

Mach2 von Four Parx in Hamburg gilt als das mehrstöckige Vorzeigeobjekt. Quelle: Four Parx

Panattoni schwebt über allen anderen Entwicklern

Panattoni verteidigt den Spitzenplatz in der Rangliste der fleißigsten Projektentwickler in Deutschland. Insgesamt schufen die Developer rund 5 Mio qm Logistikfläche. Die Experten von Bulwiengesa gehen aber davon aus, dass sie künftig deutlich weniger Raum entwickeln werden Gebremst werden die Akteure von den veränderten Marktbedingungen, die sich mit etwas Zeitverzögerung bemerkbar machen werden

Im vergangenen Jahr erst hatte Panattoni den Konkurrenten Goodman vom Thron gestoßen. Jetzt haben die Entwickler aus Kalifornien ihren Spitzenplatz unter den Logistikentwicklern in Deutschland behauptet. Mit mehr als

1,87 Mio. qm fertiggestellter und angestoßener Logistikfläche bleibt Panattoni hierzulande der aktivste Developer. Auf Platz zwei und drei folgen mit Garbe Industrial Real Estate und VGP zwei Entwickler, die ein hohes Volumen in der Pipeline für das laufende Jahr stehen haben Im Jahr 2023 werde nach aktuellem Stand Garbe mit annähernd 500.000 qm fertiggestellter Fläche der aktivste Projektentwickler am Markt sein – dicht gefolgt von Panattoni, prognostiziert Felix Werner, Teamleiter Logistik- und Unternehmensimmobilien bei Bulwiengesa.

Die Top 5 werden von Goodman und dem südhessischen Entwickler Dietz komplettiert. Der erste Eigennutzer im Ranking ist Amazon auf Rang sechs; im vergangenen Jahr war der Handelsriese nicht unter den ersten 20 Entwicklern platziert. Mit einem Entwicklungsvolumen von rund 640.000 qm im gesamten Betrachtungszeitraum kann mit Bauwo ein inhabergeführter Projektentwickler in die Sphären der institutionellen Projektentwickler vorstoßen.

Entwickler müssen mehr Eigenkapital aufwenden

Krieg, Krisen, Inflation und Zinsanstieg haben auch die Logistikbranche getroffen Viele der im Jahr 2022 fertiggestellten Projekte hätten sich bereits vor dem Anstieg der Inflation und den Zinsänderungen im Frühjahr in der Bauphase befunden, erklärt Werner. „Die Auswirkungen auf die Entwicklungslandschaft werden daher erst im Verlauf dieses und des kommenden Jahres deutlicher erkennbar sein In beiden Zeiträumen zeigt sich eine abnehmende Tendenz bei den Fertigstellungen, die jedoch immer noch auf dem mittleren Niveau der vergangenen Jahre liegen. Von einem Einbruch in der Logistikentwicklung könne daher derzeit noch nicht gesprochen werden. Die Entwickler stehen vor einigen Hürden „Die zurzeit für eine Projektentwicklung infrage kommenden Liegenschaften sind von Eigentümerseite preislich noch zu hoch angesetzt, um eine wirtschaftliche Realisation zu verwirklichen“, sagt Marcus-C. Huckfeldt-Weber, geschäftsführender Gesellschafter der Adolf Weber Grundbesitz- und Projektgesellschaft. „Hinzu kommt die aktuell noch nicht fixierte Nachhaltigkeits- und Energiepolitik der Bundesregierung mit den damit verbundenen Auflagen, die die Baukosten noch weiter nach oben treiben.“ Diese Situation lasse sich aktuell nur mit einem angepassten Mietzins in den Griff bekommen, meint Huckfeldt-Weber.

Insgesamt haben Entwickler und Eigennutzer eine Fläche von mehr als 5 Mio. qm entwickelt. Dies stellt laut Bulwiengesa das zweithöchste Ergebnis seit Erhebung der Daten dar. Die Auswertung der Objekte für den Zeitraum von 2018 bis 2023 und auch für das folgende Jahr zeige jedoch, dass nach dem Fertigstellungsrekord von 2021 „vorerst keine neuen Höchststände zu vermelden sind und auch in der näheren Zukunft nicht erwartet werden können“, sagt Werner.

Panattoni verteidigt Spitzenplatz

Nicht nur der Bund, auch die Kommunen seien in der Pflicht, die Ausgangslage zu verbessern, meint Aurelis-Chef Joachim Wieland. Viele Städte und Gemeinden stünden der Logistik zu kritisch gegenüber. Die Flächenfreigabe durch die Kommunen sei aber essenziell. „Das ist der Treibstoff, damit es läuft“ betont Wieland.

„Generell ist die Entwicklung deutlich langsamer geworden, da die Banken deutlich

Die 20 Top-Entwickler von Logistikflächen, 2018 bis 2023*

vorsichtiger agieren und auch weniger spekulative Bauten finanzieren. Das beutet, dass Projektentwickler erheblich mehr Eigenkapital aufwenden müssen“, erläutert Maik Zeranski, Head of Project Development und Member of the Executive Board bei Garbe. „Im Durchschnitt kostet eine Projektfinanzierung derzeit rund 6%. Noch vor rund 18 Monaten konnten wir Logistikentwicklungen für teilweise unter 2% finanzieren. Das verdeutlicht den enormen Anstieg.“ Positiv sei allerdings, dass die Baukosten wieder deutlich sinken. „Je nach Art, Lage und Planung haben sich die Baukosten nach unserer Erfahrung in den letzten Wochen um bis zu 10% reduziert“,

ANZ GE

erzählt Zeranski. Bei den Preisen scheine die Bodenbildung erreicht. „Im Schnitt können Logistikimmobilienprojekte für das 22fache in Deutschland verkauft werden, in Österreich liegt der Vervielfältiger bei 20 Damit liegen die Verkaufspreise bis zum Vier- bis Fünffachen einer Jahresmiete über den Entwicklungskosten, Projektentwicklungen lohnen sich“, betont Zeranski. „Bei den Mieten sehen wir Steigerungspotenziale, auch wenn sich die Geschwindigkeit verlangsamt. Die Vermietungsdauer hat sich teilweise verlängert, weil viele Branchen aufgrund der konjunkturellen Eintrübung vorsichtiger geworden sind.“

„Nachdem sich die Logistikregion RheinRuhr in den letzten Jahren als einer der großen Aufsteiger im Ranking der Regionen präsentiert hat konnte diese im aktuellen Betrachtungszeitraum mit einem gesamten Neubauvolumen von rund 881.000 qm erstmals den Spitzenplatz unter den 28 Logistikregionen erreichen“, berichtet Werner von Bulwiengesa Der letztjährige Spitzenreiter, die Region Berlin, liege dicht dahinter mit einem gesamten Entwicklungsvolumen von rund 840.000 qm. Die Region Rhein-Main/ Frankfurt auf Rang drei erzielte ebenfalls ein beachtliches Ergebnis mit rund 800.000 qm, bilanziert Werner. Peter Dietz

Das Logo von Panattoni unter dem Dach der Messe in München. Der Projektentwickler war 2022 der Fleißigste von allen. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz