Immobilienfinanzierung_2023

Immobilien finanzierung

Nach der Zinswende Wie Finanzierer und Entwickler auf der Suche nach der neuen Normalität sind.

Digitale Gehversuche Deutsche Banken entwickeln digitale Tools, um den Anschluss an die Konkurrenz nicht zu verlieren.

Marktübersicht 55 gewerbliche Finanzierer mit ihren bevorzugten Kredithöhen und Assetklassen auf einen Blick.

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Liebe Leserinnen, liebe Leser,

zum ersten Mal erreicht Sie unser Magazin Immobilienfinanzierung unabhängig von der Printausgabe der Immobilien Zeitung per Post. Der Grund ist ein guter: Es ist uns endlich gelungen, mit Druckerei und Post einen Weg zu finden, die ungeliebte Folie loszuwerden, in der Magazin und Zeitung sonst gemeinsam bei Ihnen ankamen

Das Themenportfolio, das das Redaktionsteam um unseren Finanzierungsexperten Ulrich Schüppler für Sie bereitstellt, deckt alles ab, was im Moment wichtig ist.

Eine Sparte, die besonders mit dem Zinsanstieg zu kämpfen hat, ist die Projektentwicklung. Geldgeber sind zurückhaltend, allen voran die Banken. Das macht die Refinanzierung schwierig und die Unsicherheit groß. Die Titelgeschichte des Magazin analysiert die Lage und ihre Folgen.

Dirk Drechslers Prognose im Interview malt jedenfalls Szenarien, die für viele unschön sein werden: Zahlreiche Vorhaben werden mehr Geld brauchen und häufig wird ein Verkauf der letzte Ausweg sein Die Mezzaninefinanzierer erfüllt das mit Hoffnung. Die Crowdinvestments setzt das unter Stress.

Im Fahrwasser der steigenden Zinsen erleben die Bausparkassen eine Art Wiedergeburt Mehrere Landessparkassen setzen darauf, die hoffentlich bessere Zukunft gemeinsam zu gestalten.

Ergänzend finden Sie im Magazin einen Blick auf den Zustand der Digitalisierung in den Banken, der eher mäßig ist, und ein Update in Sachen Geldwäschebekämpfung, bei der es immer noch eher langsam voran geht. Unser Marktüberblick mit insgesamt 55 Finanzierern liefert erneut Details, wer Geld für was und zu welchen Bedingungen bereitstellt.

Schon lange war das Finanzierungsumfeld nicht mehr so spannend!

Ihre

Brigitte Mallmann-Bansa Chefredakteurin Immobilien Zeitung

Urheber: Christof Mattes

6 Vorwort

8 Nach der Zinswende

Das hohe Zinsniveau bereitet Projektentwicklern Probleme.

20 Sonderkonjunktur für die Kassen Bausparverträge boomen. Doch der Druck auf die Branche bleibt hoch.

22 Nicht per se riskant

Die Betreiber von Hotels und Serviced Apartments klagen über die Zurückhaltung der Banken.

26 Zutaten für den perfekten Sturm

Dirk Drechsler spricht im Interview über nervöse, aber hoffnungsfrohe Mezzaninefinanzierer.

32 Papierspur statt Bargeldkoffer

Deutschland macht im Kampf gegen Geldwäsche langsame Fortschritte.

34 Zahlen aus der Finanzwelt

36 Digitale Potenziale

Deutsche Banken hinken der Konkurenz bei der Digitalisierung hinterher. Fortschritte gibt es aber

40 Recht haben, Recht bekommen

Fünf Juristen geben Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

46 Das Parkhaus hat Zukunft Investoren sehen in Parkgaragen eine lohnende Nische.

48 Marktübersicht Finanzierer

57 Stresstest für Crowdinvestments

Die gestiegenen Zinsen zeigen Wirkung bei den Crowdfinanzierern.

58 Vom Deckungsstock

Im Gastbeitrag spricht Bodo Freyer über einen Begriff, den es nicht gibt.

Mein Computer, mein Gehilfe

Immobilienbewerter dürfen auf datenbankbasierte Hilfe per Computer zurückgreifen Die Technik hat aber ihre Grenzen.

Die Finanzierer sind gefordert

Von Pflegeimmobilienprojekten lassen viele Finanzierer nach wie vor die Finger. Das bestehende Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage wird so zementiert.

Leibrente wird

zum Nischenmodell

Teilkaufanbieter sehen ein wachsendes Geschäft auf sich zukommen und sind auf der Suche nach langfristigen Partnern.

Nach der Zinswende

Das Finanzierungsumfeld hat sich gedreht

Ein weiterer starker Zinsanstieg ist nach Ansicht der Finanzexperten nicht zu befürchten. Doch schon das jetzige Niveau bereitet vielen Immobilienunternehmen Ungemach, insbesondere in der Projektentwicklung.

Eine große Welle an geplatzten Krediten ist bisher zwar ausgeblieben, aber das Umfeld für die Refinanzierung bleibt schwierig.

„Bei einer so kurzfristigen Zinsexplosion, wie wir sie 2022 erlebt haben, stellt sich die Frage, wann sie zu Ende ist“, sagt Steffen Sebastian, Irebs-Professor für Immobilienfinanzierung Momentan hätten sich die Kapitalmarktzinsen eingependelt und die Inflationserwartungen seien stabiler geworden. „Das lässt die Risiken eines weiteren Zinssprungs überschaubarer werden, aber völlig ausschließen lässt er sich nicht. Klar ist, dass die langfristigen Zinsen nach Ansicht der meisten Marktteilnehmer nicht mehr wesentlich sinken werden Und schon das jetzige Niveau verlangsamt alle Entscheidungsprozesse“, fügt Sebastian hinzu.

Zinsexperte Kurt Neuwirth, Geschäftsführer von Neuwirth Finance, sieht kein Argument für einen erneuten Zinsanstieg, auch wenn einige Marktteilnehmer mit dem Zurückfahren der Anleihenkäufe durch die Europäische Zentralbank (Quantitative Easing oder QE) genau das befürchten. „Das erscheint zunächst logisch, denn QE bedeutet nichts anderes, als dass die Zentralbank als zusätzlicher Käufer auftritt“, sagt Neuwirth. „Wenn dieser Käufer wegfällt, würde man fallende Kurse und steigende Renditen erwarten “ In den USA allerdings, wo die Notenbank bereits mit dem QE-Ausstieg begonnen habe, fallen die Renditen wegen der wirtschaftlichen

Schwäche „Ich glaube daher nicht, dass wir Angst vor steigenden Kapitalmarktrenditen haben müssen“, sagt Neuwirth. „Für Kreditnehmer ist das eine gute Nachricht Sie können die Zinsersparnis in höhere Tilgung stecken.“

Die Kapitalpuffer kommen zur Unzeit

Trotz der Zinswende der EZB haben die Finanzaufsicht Bafin und die Bundesbank allerdings klargemacht, dass sie an den Umsetzungen ihrer Regulierung festhalten werden, was Kredite potenziell verteuert. „Die Basel-IV-Reform wird nicht ausgesetzt und die makro-

prudenziellen Instrumente, sprich Kapitalpuffer, sind da. Die Bafin mag das für gerechtfertigt halten, doch die Daten zeigen, dass wir offensichtlich keine Immobilienblase haben“, erläutert Sebastian „Die Preiserhöhungen waren wesentlich von der Niedrigzinsphase getrieben, die jetzt zu Ende ist.“ Trotz Zinsschock hätten sich die Immobilienpreise daher als relativ stabil erwiesen.

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutsche Pfandbriefbanken, schätzt die Lage ähnlich ein: „Wir haben immer noch Knappheit im Wohnungsmarkt In Deutschland wurde nicht auf Halde gebaut, und es wurden nicht massenhaft Kredite an Personen vergeben, die sie sich nicht leisten können, wie das vor der letzten Finanzkrise in den USA der Fall war Die Entwicklung der letzten Monate deutet auf einen stabilen Immobilienmarkt hin.“

Gerade deswegen erachtet Tolckmitt die Kapitalpuffer, insbesondere für das Wohnsegment, als nicht gerechtfertigt, schon gar nicht in der jetzigen Höhe. Er hofft auf ein Einlenken der Politik, um die Finanzierbarkeit von Wohnraum nicht zusätzlich zu den wirtschaftlichen Faktoren unnötig zu erschweren. „Die Politik erkennt mittlerweile an, dass sich die Situation seit dem Jahresbeginn 2022 grundlegend geändert hat“, beobachtet Tolckmitt. Festzuhalten sei zudem, dass die Kapitalpuffer alle drei Monate im Ausschuss für Finanzmarktstabilität zu überprüfen sind. „Wir werden die Diskussion weiter begleiten und sehen, wie sich das entwickelt.“

Die Banken haben derweil rasch gelernt, die erhöhten regulatorischen Vorgaben ebenso in ihre Kalkulation einzubeziehen wie das geänderte Zinsumfeld. Das Neugeschäft haben viele

Institute 2022 zurückgefahren, indem sie bei neuen Finanzierungen noch stärker als bisher auf mögliche Risiken geachtet haben. Als einen flächendeckenden Rückzug aus der Immobilienfinanzierung verstehen die Institute das allerdings keineswegs „Wir als Berlin Hyp bringen eine Pipeline aus dem alten ins neue Jahr mit“, sagte der CEO des Instituts, Sascha Klaus, beim Marktbriefing seines Hauses im Januar Im Endeffekt war 2022 besser, als es viele Marktteilnehmer befürchtet hatten. Die Transaktionstätigkeit bewege sich aber auf niedrigem Niveau.

„Das Jahr 2022 lief für die hiesige Wirtschaft nicht so schlecht, auch nicht für die Immobilienfinanzierung“, findet auch Christian Schmid, Mitglied des Vorstands der Helaba und dort verantwortlich für das Immobiliengeschäft. Schmid erwartet dennoch einen Rück-

Ihr Partner für Mezzanine-Kapital

gang bei den Projektentwicklungen am Markt: „Wir erleben gerade, dass die Banken insgesamt etwas zurückhaltender bei deren Finanzierung geworden sind.“

Banken begrüßen Rückkehr zur Zinsnormalität

Schmid kann zwar verstehen, dass die Zinswende durch ihre Geschwindigkeit manchen Projektentwickler auf dem falschen Fuß erwischt hat. Gleichzeitig erkennt er aber eine lange überfällige Entwicklung: „Der Niedrigzins war etwas, woran sich viele wie an eine süße Droge gewöhnt hatten Gesund war er nicht“, sagt Schmid. Das bedeutet, dass sich die Erwartungshaltung der Entwickler an ihre eigene Profitabilität an eine neue Realität anpassen muss „Wenn mir ein Projektentwickler sagt, dass er Geld verliert, dann frage ich als erstes, ob er nur von einem sinkenden Gewinn spricht oder von einem echten Verlust“, merkt Schmid an.

Das Hauptproblem der Entwickler sieht Schmid nicht im Zinsanstieg an sich, sondern darin, dass das Niveau der langfristigen Kapitalmarktzinsen zuletzt immer wieder Ausschläge nach oben und unten gezeigt hat. „Das deutet auf eine hohe Unsicherheit des Markts bezüglich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hin“, analysiert Schmid. „Sobald sich diese Unsicherheit löst, können die Marktteilnehmer das dann gültige Zinsniveau wieder in ihre Excel-Tabelle eintragen und neu kalkulieren Dann haben wir eine Grundlage dafür, dass es wieder mehr Immobilientransaktionen gibt.“

Ob eine Finanzierung für eine Projektentwicklung zustande kommt, hänge vor allem von ihrem Risikoprofil ab „Elemente wie die Vermietungsquote oder der Eigenkapitalanteil des Entwicklers spielen wieder eine größere Rolle“, sagt Schmid.

Das kritischere Auge der Banken spüren die Projektentwickler. „Wir merken schon, dass die Banken höhere Sicherheiten verlangen“, sagt Anett Barsch, Mitglied der Geschäftsleitung von Swiss Life Asset Managers und dort zuständig für die Projektentwicklung. Swiss Life AM entwickelt vor allem Projekte aus den Segmenten Wohnen und Büro, ausschließlich Neubau in zentralen Lagen deutscher Metropolen. Das gesamte Entwicklungsportfolio von Swiss Life AM beträgt derzeit rund 3,7 Mrd. Euro, das nötige Eigenkapital kommt ausschließlich von der Konzernmutter. „Die Kredite erhalten wir von bekannten Banken, die in diesen Größenordnungen finanzieren“, erläutert Barsch

Entwickler warten auf das Ende der Schockstarre

Die höheren Anforderungen der Banken belasten Swiss Life im Tagesgeschäft allerdings nicht so stark, erläutert Barsch. „Wenn bei uns nach rund zwei Jahren eine Anschlussfinanzierung anstehen würde, ist das Projekt im Regelfall bereits weiterverkauft. Wir arbeiten auch bei Projekten mit Eigentumswohnungsverkauf mit Vorverkaufsquoten, die es uns erlauben, oft nur 20% bis 30% der ausgehandelten Kreditlinie tatsächlich in Anspruch zu nehmen.“ Wegen der Qualität und Lage der Pro-

jekte funktioniere der Einzelverkauf weiter gut. Bei den institutionellen Käufern habe der Zinsschub hingegen eine Schockstarre ausgelöst. Für Swiss Life AM bedeutet das, entweder Abschläge in Kauf zu nehmen oder die Projekte länger im Bestand zu halten.

Dank der gut gefüllten Projektpipeline konnte Swiss Life AM während der Zeit der erhöhten Unsicherheit einfach abwarten „Wir haben im vergangenen halben Jahr keine neuen Projekte angestoßen“, sagt Barsch. Neben der Finanzierungsseite entspannten sich auch gerade mehrere weitere relevante Faktoren, erklärt sie und nennt die Baukosten oder die gestörten Lieferketten. „Dadurch sind wir bei den Verhandlungen zu Pauschalkosten für den Bau von Neuprojekten in einer besseren Position als noch vor ein paar Monaten“, sagt Barsch. Sie ist zuversichtlich, dass sich die Schockstarre 2023 wieder auflöst. „Fürs laufende Jahr haben wir wieder Projektstarts geplant.“

Oliver Obert, Geschäftsführer beim Investment-Management- und Beratungsunternehmen Oceans & Company, ist in seinem Ausblick zumindest für gewerblich genutzte Objekte deutlich kritischer: „Die Starre bei den Transaktionen wird weiter anhalten.“ Viele Marktteilnehmer, die in den vergangenen drei bis vier Jahren gekauft hätten, können jetzt nicht verkaufen, ohne Eigenkapital zu verlieren. Gleichzeitig seien die Marktteilnehmer über das Ausmaß der notwendigen Preiskorrektur uneins „Die großen Maklerhäuser sprechen zwar von Abwertungen, aber das wahre Ausmaß traut sich niemand wirklich zu kommunizieren“, beobachtet Obert

Angesichts des Zinsumfelds müssten die Spitzenrenditen für Büroimmobilien nach Oberts Kalkulation bei 4,25% bis 4,75% liegen, derzeit kommuniziert würde jedoch etwas über 3% „Die Preisanpassung im Vergleich zu der Zeit vor dem Zinsanstieg liegt bei acht

„Ich glaube nicht, dass wir Angst vor steigenden Kapitalmarktrenditen haben müssen.“

Kurt Neuwirth, Geschäftsführer, Neuwirth Finance

Urheberin: Anna Reifer Fotografie, 83512 Wasserburg

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bis zehn Kaufpreisfaktoren“, rechnet

Obert vor. Was also vorher 30- bis 32fach war, wäre jetzt die 22- bis 24fache Miete wert. „Das sind 30% Abschlag.“

Die Niedrigzinsphase habe zudem Preissteigerungen erzeugt, ohne dass eine Wertschöpfung in der Immobilie nötig war. „Nimmt man bei älteren Objekten noch die notwendigen Capex für energetische Sanierungen dazu, kommt man schnell auf deutlich höhere Abschläge “

Eigenkapital ist jetzt

Trumpf

Nach Einschätzung von Daniel Argyrakis, CFO des Projektentwicklers Zar Real Estate, funktionierten Wohnentwicklungen nur noch im Einzelverkauf – oder der Projektentwickler müsse das Gebäude in den Eigenbestand nehmen.

„Das können sich aber nur eigenkapitalstarke Immobilienunternehmen leisten. Wir befinden uns faktisch in einem Eigenkapitalmarkt“, folgert Argyrakis Die Anforderungen an das Eigenkapital hätten sich deutlich erhöht.

Wo vor der Zinswende in der Projektentwicklung Beleihungsausläufe von über 80% möglich waren, verlangten die Finanzierer jetzt 55%, teilweise 45%. „Das betrifft aber nicht nur die Banken. Alternative Finanzierer verlangen im Seniorbereich ähnliche Beleihungsausläufe“, betont Argyrakis. Dennoch könnte der Renditehunger der Institutionellen dazu führen, dass DebtFonds bei den riskanteren Projekten eine Lücke schließen, so Argyrakis Denn der Mittelzufluss in Private Real Estate Debt werde unter anderen von

den Versicherern gespeist. „Die suchen nach Rendite“, sagt Argyrakis „Das heißt, sie wenden sich von Core- und Core-plus-Objekten ab und interessieren sich für opportunistische Objekte. Da könnte es künftig sogar mehr Aktivität der Debt-Fonds geben.“

Mittelfristig dürfte das in eine stärkere Diversifizierung am Markt der Immobilienfinanzierung münden. „Künftig gilt noch mehr als bisher: Nicht jeder kann alles und jeden finanzieren“, sagt Argyrakis. Ob Vorfertigungsphase, Projektrealisierung oder Bestand – um jede dieser Phasen werden sich seiner Ansicht nach jeweils unterschiedliche Finanzierer kümmern müssen.

Die Komplettlösung ist gefragt

„Wir sehen eine zunehmend zerstückelte Finanzierungslandschaft, sowohl bei den Banken als auch bei alternativen Finanzierern“, beobachtet Johannes Haecker, CEO von Empira Financial Services. Wer kein großes Netzwerk besitze, für den sei immer schwieriger zu erkennen, welcher Finanzierer was genau finanziere Gleichzeitig steige der Bedarf an Finanzierungen, bei denen der Kunde alles aus einer Hand erhalte,

eventuell inklusive Eigenkapitalanteil. Einen Vorteil hätten daher Unternehmen, die es schaffen, diesen Bedarf zu bedienen. „Nur Mezzanine- oder nur Seniortranchen anzubieten, passt nicht mehr in die Zeit“, sagt Haecker.

Aus der Praxis kann Haecker die Auswirkungen auf die Finanzierungskosten darlegen, die das geänderte Zinsumfeld für Entwickler mit sich gebracht hat. „Die Ansprüche an den Kapitaldienst sind erheblich gestiegen.“ Die Preise für die Seniortranchen orientierten sich am Bondmarkt und den Interbankensätzen. „Bei einem Dreijahres-Swapsatz von derzeit rund 3%, einem Liquiditätsaufschlag von 1% und einer Marge von 150 Basispunkten werden minimal 5,5% an Zinsen fällig, bei uns genauso wie bei einer Bank“, rechnet Haecker vor. „Das bedeutet inklusive Tilgung mindestens 6,5% bis 6,75% an Kapitaldienst. Hinzu kommt das individuelle Risiko der Immobilie. Da kann es für knapp kalkulierten Projekte eng werden.“

Langfristig könne der Debt-FondsMarkt sich hierzulande in eine ähnliche Richtung entwickeln wie in den USA.

„Die Bafin will das Risiko aus den Bankbilanzen verlagern“, sagt Haecker. „Es gibt schon heute immer weniger deutsche Banken, die noch Tickets von 100 Mio. Euro oder mehr zeichnen.“

Noch warten die alternativen Finanzierer ab

Nach Beobachtung anderer Finanzierungsexperten halten die alternativen Geldgeber ihr Pulver im Moment noch trocken. „Alternative Finanzierer treten

„Elemente wie die Vermietungsquote oder der Eigenkapitalanteil des Entwicklers spielen wieder eine größere Rolle.“

Christian Schmid, Mitglied des Vorstands, Helaba Quelle: Helaba

„Das wahre Ausmaß der Abwertungen traut sich niemand wirklich zu kommunizieren.“

Oliver Obert, Geschäftsführer, Oceans & Company Quelle: Oceans & Company GmbH

zwar nach wie vor am Markt auf, haben jedoch die angebotenen Finanzierungsvolumen so weit abgesenkt, dass sich ihre höheren Finanzierungskosten für Kreditnehmer mitunter nicht mehr lohnen“, erklärt Joachim von Rheinbaben, Oberts Geschäftsführerkollege bei Oceans & Company.

„Die alternativen Finanzierer, hinter denen vor allem die Pensionskassen und Versorgungswerke stehen, befinden sich noch im Ruhemodus und warten ab“, bestätigt Francesco Fedele, Gründer und CEO des unabhängigen Finanzierungspezialisten BF direkt „Das dürfte sich aber im Lauf des ersten Quartals 2023 ändern, denn der Anlagedruck ist weiterhin gegeben. Da bewegt sich was.“ Die Geschwindigkeit der Immobilientransaktionen könnte zwar geringer ausfallen, als der Markt das zuletzt gewohnt war. „Aber zu behaupten, dass keiner mehr Immobilien kauft, ist dummes Geschwätz.“

Wer als Kreditnehmer jetzt eine Kreditklemme verspüre, für den dürfte sich allerdings auch im laufenden Jahr nichts ändern. „Manche haben spekulative Projektentwicklungen sehr kurzfristig finanziert und sich damit über den Zeitstrahl betrachtet verzockt. Ein Anschlussdarlehen rechnet sich jetzt für sie nicht mehr und Eigenkapital ist nicht beliebig verfügbar.“ Fedele rät in einem solchen Fall zur offenen Kommunikation mit den Kreditgebern, denn dann seien diese unter Umständen bereit, eine gewisse Zeit auf Zins und Tilgung zu verzichten. „Zudem gibt es unter den Family-Offices einige, die in der Lage sind, mit Eigenkapital einzusteigen“, fügt er hinzu.

„Bei Anschlussfinanzierungen müssen sich die Kreditnehmer mit den Finanzierern zusammensetzen“, bestätigt Oceans-Finanzierungsspezialist von Rheinbaben „Da gibt es mannigfaltige Lösungen, mehr Eigenkapital beispielsweise.“ Zwangsverkäufe seien bisher

die Ausnahme. „Wir erleben mehr eine Zeit, in der sich die Parteien zusammenraufen, als dass es zu Zwangsmaßnahmen seitens des Finanzierers kommt.“

Die NPL-Zahlen könnten steigen

„Das Platzen einer Blase ist bisher ausgeblieben“, bestätigt Timo Wagner, verantwortlich für Debt Advisory bei JLL Deutschland „Wir sehen aber Verwerfungen bei einzelnen gelisteten Unternehmen, die ihre Zahlen veröffentlichen müssen und die Probleme daher nicht in die Zukunft verschieben können“, fügt er hinzu. Adler, Corestate und Fakt fallen einem da sofort ein. „Was dort passiert, mag ein Indikator dafür sein, was in der Branche unter dem Mantel des Schweigens vor sich geht.“ An den großen Run auf Eigenkapital glaubt Wagner allerdings nicht. „Die meisten Investoren und Projektentwickler werden eher versuchen, mehr Fremdkapital aufzunehmen.“ Für die alternativen Finanzierer bedeute das mehr Verhandlungsspielraum: „Wo sie in den letzten Jahren im reinen Margenkampf mit den Banken standen, wissen sie jetzt, dass sie gebraucht werden “

Norman Scherer, Geschäftsführer von Emerald Advisory, findet es schade, dass Banken Debt-Fonds oft als Konkurrenz sehen, obwohl diese die Lücken in der Finanzierungsstruktur wertschöpfend schließen könnten. „Viele Banken können Finanzierungen, die sie vielleicht gern machen wollen, derzeit insbesondere aufgrund regulatorischer Vorgaben gar nicht umsetzen“, sagt Scherer. Der von ihm vertretene Fonds Emerald Mezzanine biete neben klassischem Mezzanine-Kapital auch Brückenfinanzierungen an. „In solchen Fällen überbrücken wir dann meist nur sehr wenige Monate bis maximal zwei Jahre“, erläutert Scherer Die Nachfrage nach solchen Finanzierungen sei da, auch auf Investorenseite. Allerdings verlangt Emerald eine entsprechende

Vorausdenken. Voraushandeln.

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Vergütung: „Im Erstgeschäft nehmen wir beispielsweise etwas über 1% Zins pro Monat“, sagt Scherer

Wenn die Anschlussfinanzierung wackelt

Martin Heuber, Partner bei der Anwaltskanzlei Mayer Brown in Frankfurt, begleitet mit seinem Team rund 25 bis 30 Immobilienfinanzierungen im Jahr. Er sieht auf einige Entwickler erhöhte Schwierigkeiten zukommen: „Jedes Objekt mit einem Development-Aspekt, egal ob das eine Umnutzung ist oder ein Gebäude auf einem Nebengrundstück, das abgerissen werden muss, kann in der jetzigen Marktphase bei der Refinanzierung Probleme bekommen.“

Heuber nennt ein Beispiel aus seiner Praxis: „Ein Investor hat 2019 ein Bürogebäude in zentraler Berliner Lage gekauft. Das Objekt war bereits sehr attraktiv, doch hat der betreffende Investor weiter investiert und vieles daran verbessert: Fläche, Mieterqualität und ESG-Konformität.“ Durch eine Anpassung der Mieten lag der Wert nach drei Jahren anderthalb Mal so hoch wie vorher „Trotzdem gab es Probleme bei der Refinanzierung.“ Während die ursprüngliche Finanzierung durch eine Auslandsbank auf einen Beleihungsauslauf (LTV) von rund 70% gerechnet war, ging die deutsche Bank, die der Investor schließlich rechtzeitig fand, bis zu einem LTV von gerade mal 45% mit. „Ohne die erhebliche Wertsteigerung wäre das nicht gegangen.“

Einen Grund dafür, warum es bisher nicht bei noch mehr Finanzierungen kri-

tisch wird, sieht Heuber in der Bewertungspraxis. „Die Banken bewerten die finanzierten Assets im Regelfall nur einmal im Jahr.“ Zwar dürften sie laut den meisten Kreditverträgen bei Vorliegen eines geeigneten Anlasses jederzeit eine Neubewertung verlangen „Aber die meisten sind damit sehr zurückhaltend, weil sonst die Zahl problembehafteter Engagements schneller steigen würde, als sie von den Häusern abgearbeitet werden können“, erläutert Heuber.

Nach Heubers Erfahrung mussten sich die Kreditnehmer in den vergangenen Jahren nicht darum kümmern, in ihrem Haus Expertise aufzubauen, um mit den Geldgebern verhandeln zu können. „Die Kreditnehmer konnten die Finanzierung der Ankäufe als administrative Aufgabe bewältigen Sie brauchten also keine Leute, die komplexe Debt-Strukturen managen können.“ Das funktioniere jetzt nicht mehr. Wer keine Spezialisten im Haus habe, sei auf externe Berater angewiesen „Einfach abwarten ist jetzt der größte Fehler. Sie brauchen als Kreditnehmer jemanden, mit dem sie ihr Loan-Book durchgehen. Beratung mag teuer sein, ist aber überlebenswichtig“, sagt Heuber.

Bernhard Gemmel, Partner bei der Kanzlei Baker Tilly, nennt mögliche Lösungen im Fall einer auslaufenden Finanzierung: „Eine typische Möglichkeit, eine Anschlussfinanzierung sicherzustellen, ist eine Stillhaltevereinbarung mit dem Kreditgeber.“ Der sichert etwa zu, für sechs Monate den Kredit nicht fällig zu stellen. Parallel wird aber vereinbart, dass das Projekt nach fünf Mo-

naten weiterverkauft sein muss. „Eine andere Variante wäre eine echte Prolongation“, sagt Gemmel.

Wenn der Kreditnehmer den erhöhten Zins nicht bezahlen kann, könne auch ein Teil der Zinszahlung am Ende aus dem Verkaufserlös des Projekts geleistet werden. „Oder es gibt die Möglichkeit eines Equity-Kickers, bei dem der Finanzierer zusätzlich zum Zins am Gewinn des Projekts beteiligt wird Eine allgemeine Lösung für alle gibt es dabei nicht“, fügt Gemmel hinzu. Die einschneidendste Maßnahme ist sicher die Androhung der Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger. „Daher sollte der Kreditnehmer schon bei ersten Anzeichen einer Krise das Gespräch suchen.“

Wenn es zum Äußersten kommt

„Sobald eine Anschlussfinanzierung unwahrscheinlich wird, muss sich der Kreditnehmer Gedanken über mögliche insolvenzrechtliche Folgen machen“, gibt Gemmels Kollege Adrian Böllingen zu bedenken, ebenfalls Partner bei Baker Tilly und Spezialist für Insolvenzrecht Im Rahmen des Krisenfolgenabmilderungsgesetzes sind die maximalen Fristen zur Einreichung eines Insolvenzantrags wegen Überschuldung erhöht worden, zurzeit auf acht Wochen „Gleichzeitig hat der Gesetzgeber den Prognosezeitraum für die Fortführung vorübergehend von zwölf auf vier Monate verkürzt“, erläutert Böllingen.

Und noch ein wichtiger Punkt ist zu prüfen, fügt Böllingen hinzu: „In dem Moment, in dem eine Refinanzierung stattfindet, aber alle Parteien wissen, dass es nicht reicht, um eine Insolvenz abzuwenden, kommen Anfechtungsgründe infrage.“ Das heißt konkret: Geld, das ein Kreditgeber nach diesem Zeitpunkt erhält, kann unter Umständen im Rahmen einer späteren Insolvenz zurückgefordert werden, um andere Gläubiger zu befriedigen.

Ulrich Schüppler

„Jedes Objekt mit einem DevelopmentAspekt kann in der jetzigen Marktphase bei der Refinanzierung Probleme bekommen.“

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Mein Computer, mein Gehilfe

Die BelWertV ermöglicht computergestützte Bewertungen

Die Novelle der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) erlaubt bei der Bewertung von Wohnimmobilien durch eine Bank nun auch in Deutschland computerunterstützte Verfahren. In anderen Ländern sind diese schon lange üblich. Neben den regulatorischen Voraussetzungen fehlten hierzulande bis vor wenigen Jahren oft die Daten, um solche Verfahren anzuwenden. Das hat sich geändert.

Für die Bewertung von Immobilien kennt die BelWertV einerseits das Vergleichswertverfahren, andererseits das Sachwert- und das Ertragswertverfahren Während beim Sachwertverfahren unter anderem die Baukosten und beim Ertragswertverfahren die erzielbaren Mieten die Basis der Berechnung bilden, werden beim Vergleichswertverfahren die Kaufpreise vergleichbarer Transaktionen als Grundlage herangezogen. Diese Vergleichswertermittlung darf nach dem novellierten § 19 Abs. 2 der BelWertV auch unter Nutzung computerunterstützter datenbankbasierter Bewertungsmodelle erfolgen. Das gilt allerdings nur für Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungen Zudem müssen die verwendeten statistischen Modelle auf nachvollziehbar abgeleiteten Daten beruhen, die mindestens jährlich durch eine vom System- und Datenbankanbieter unabhängige qualifizierte Stelle validiert werden müssen.

95%

„Vergleichswertbasierte AVM arbeiten so, wie das ein Mensch ansonsten manuell machen müsste“, führt Nitschke aus. Es werden also automatisiert Vergleichsobjekte passend zum Bewertungsobjekt ausgewählt und daraus wird der Wert ermittelt. Der Bewerter bekommt diese Vergleichsobjekte angezeigt. „Der Bewerter bleibt für die Bewertung verantwortlich“, betont Nitschke, „weshalb es weiterhin notwendig ist, dass er den ermittelten Wert erstens nachvollziehen und zweitens anpassen kann, etwa an die Lage des Objekts Aus dem Grund sollte das AVM also nie bloß eine einzelne Zahl als Ergebnis liefern.“ In der Praxis bekommt der Bewerter daher meist eine Bewertungsspanne angezeigt

der Wohnimmobilienverkäufe in den meisten Regionen finden sich inzwischen in den Datenbanken wieder.

Vergleichswertbasierte AVM sind nachvollziehbar

Wird ein Vergleichswertverfahren mit Hilfe eines Computers automatisch durchgeführt, spricht man von einem automatisierten Bewertungsmodell (Automated Valuation Model oder kurz AVM). „Bei AVM wird zwischen vergleichswertbasierten AVM und hedonischen Modellen unterschieden“, erläutert Sanjo Nitschke, Head of Data Analytics & AVM beim Erfurter Softwareunternehmen On-geo. Beide Methoden basieren zwar auf dem Prinzip des Vergleichswerts, allerdings werden beim vergleichswertbasierten AVM für eine individuelle Bewertung eigens Vergleichsobjekte ausgewählt, während hedonische Modelle ihre Parameter unabhängig vom Bewertungsobjekt vorberechnen.

Hedonische Modelle automatisierten dagegen im Grunde nicht wirklich, fügt Nitschke hinzu, sie nutzen vielmehr vorberechnete mathematische Formeln. „Der Wert wird ermittelt, indem Objekteigenschaften in die Formeln eingesetzt werden “ Den Anforderungen der BelWertV dürften die meisten hedonischen Modelle damit nicht genügen, denn sie nutzen oft statistische Regressionen, bei denen mehrere Datenpunkte zu Durchschnittswerten gemittelt werden Ein individuelles Ergebnis aus einem hedonischen Modell lässt sich von einem Bewerter daher manuell nicht mehr nachvollziehen, gibt Nitschke zu bedenken. Denn dazu müsste er die vollständige Datengrundlage sehen und die Eigenschaften des gewählten Regressionsmodells verstehen. „Bei der Menge an Datenpunkten in einem solchen Modell ist manuelles Nachvollziehen bei der Bewertung ausgeschlossen.“

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Pfandbriefbanken, der sich lange für eine zeitgemäße technische Unterstützung in der Bewertung stark gemacht hat, sieht die novellierte Regelung der BelWertV positiv. „In skan-

dinavischen Ländern sind computergestützte Verfahren in der Immobilienbewertung schon lange gang und gäbe Auf europäischer Ebene werden diese Verfahren in den Richtlinien der European Banking Authority (EBA) explizit erwähnt.

Von daher freuen wir uns, dass die Bafin in dieser Hinsicht nun nachzieht“, sagt Tolckmitt und betont: „Wir finden, dass die Bafin mit der Novelle der BelWertV alles in allem einen guten Job gemacht hat.“ Die Automatisierung bedeute zudem keineswegs das Aus für den Berufsstand des Bewerters. „Computerunterstützte Bewertung heißt nicht, dass die Leistung des Bewerters überflüssig wird“, sagt Tolckmitt „Er muss immer die Möglichkeit haben, die zur Bewertung benutzten Daten zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen –und er muss das Gutachten zum Schluss unterschreiben.“

Automatisierte Bewertungen sind anderswo schon lange üblich

Ein Knackpunkt beim vergleichswertbasierten AVM ist die große Menge an Datenpunkten, die als Vergleichswerte zur Verfügung stehen müssen, um belastbare Bewertungen zu erhalten. Die Gutachterausschüsse, die vom Gesetz her eigentlich dazu ausersehen sind, die in ihrer Region auflaufen-

den Immobilientransaktionen auszuwerten, erfassen diese häufig zeitraubend per Hand, sodass sie den Bewertern nur zeitverzögert zur Verfügung stehen. Von Big Data, also den notwendigen großen Datenmengen, kann da keine Rede sein. Mehrere Anbieter sind daher dazu übergegangen, eigene Kaufpreissammlungen aufzubauen

„Big Data ermöglicht es, den Prozess für den Bewerter deutlich zu erleichtern und liefert sehr gute Ergebnisse“, sagt Tolckmitt. „Wir sind von Big Data überzeugt und haben selbst rund 7,5 Mio. Datensätze in unserer Datenbank, die alle aus realen Transaktionen unserer Mitgliedsinstitute stammen.“

Für Wohnimmobilien gibt es viele Vergleichsdaten

„Für Wohnimmobilien werden AVM wegen der Vielzahl der vorliegenden Vergleichsdaten schon heute mit hoher Treffsicherheit angewendet“, bestätigt On-geos DatenanalyseChef Nitschke. „Bei Gewerbeimmobilien hingegen ist die Datenbasis, also die am Markt vorhandene Stückzahl der Objekte, viel kleiner und heterogener. Deswegen ist hier ein reines Vergleichswertverfahren von der BelWertV auch gar

nicht vorgesehen.“ Für die Bewertung von Wohnimmobilien habe sich das lange bestehende Problem mangelnder Daten hingegen inzwischen in Luft aufgelöst. „Bei der Lora-Datenbank von On-geo machen inzwischen deutschlandweit mehr als 300 Kreditinstitute mit, damit erreichen wir in den meisten Regionen eine Abdeckung von über 95%“, erklärt Nitschke „Es bleiben also nur wenige Einzelfälle, in denen die Bank den Wert einer Wohnimmobilie nicht aus realen Kaufpreisen ableiten kann.“

Obwohl Nitschke vom Nutzen der BelWertV-Novelle in Bezug auf die computergestützten Verfahren überzeugt ist, hat die Verordnung nach wie vor ihre Tücken. „Die BelWertV sieht vor, dass bei Verwendung von AVM eine Qualitätssicherung mittels des Sachwertverfahrens durchzuführen ist“, erläutert Nitschke „Das ist sehr merkwürdig, denn die Kritikpunkte am Sachwertverfahren sind ja gerade die geringe Genauigkeit,

noch überwiegt bei Tolckmitt eindeutig die Freude darüber, dass der Weg für die Banken nun überhaupt frei ist, die statistischen Verfahren nutzen zu können. „Das ist ein Riesenschritt nach vorn.“

On-geo-Datenspezialist Nitschke sieht allerdings bei der Umsetzung in der Praxis noch viel Arbeit zu erledigen „Es bleiben einige Herausforderungen“, sagt er. „Zum einen steigen der Formalisierungsgrad und die Anforderungen an die Dokumentation bei der Bewertung. Zum anderen können in der Praxis bei den Kreditinstituten Fragen bei der Einführung von automatisierten Bewertungsmodellen auftreten.“ Diese Fragen hätten unter anderem damit zu tun, ob ein Modell nun zur Wertindikation oder zur Erstellung eines rechtlich belastbaren Wertgutachtens verwendet werden soll. „Aus technischer Sicht ist das relativ egal, aber aus regulatorischer Sicht macht es einen Unterschied.“

„Wir finden, dass die Bafin mit der Novelle der BelWertV alles in allem einen guten Job gemacht hat.“

Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer VDP

Quelle: VDP

die intransparente Ermittlung der Parameter und die fehlende Aktualität.“ Die Gutachterausschüsse sind angehalten, die für das Sachwertverfahren nötigen Bodenrichtwerte lediglich alle zwei Jahre zu ermitteln und bereitzustellen. „Aber nicht einmal das machen alle Ausschüsse“, sagt Nitschke „Wenn also die Immobilienwerte nachgeben, bemerkt man das anhand des Sachwertverfahrens am spätesten.“

Eine Merkwürdigkeit bleibt: die Überprüfung per Sachwertverfahren

Auch VDP-Chef Tolckmitt hat seine Zweifel an dieser regulatorischen Vorschrift. „Ich frage mich, ob es sinnvoll ist, den im computergestützten Verfahren gefundenen Vergleichswert stichprobenartig per Sachwertverfahren überprüfen zu müssen“, sagt er. Der Sachwert beruhe im Regelfall auf weniger Datenpunkten als der Vergleichswert und sei typischerweise niedriger. „Zudem entsteht den Banken durch diese Art der Überprüfung ein zusätzlicher Aufwand. Etwas mehr Vertrauen in die computergestützten Verfahren hätte ich mir seitens der Bafin gewünscht, schließlich müssen sich die entsprechenden Datenbankanbieter zertifizieren lassen.“ Den-

AVM haben noch viel

Potenzial

Zudem bemüht sich Nitschke auf europäischer Ebene im Dachverband der European AVM Alliance darum, der bestehenden Begriffsverwirrung

Herr zu werden „Die European AVM Alliance setzt sich für die Standardisierung, einheitliche Begriffe und technische Mindestanforderungen ein“, erklärt er. Der Bewerter wisse beispielsweise, wenn ihm ein statistischer Wert als über ein AVM ermittelt präsentiert wird, oft nicht sofort, worum es sich tatsächlich handele: „Ist es vergleichswertbasiert oder hedonisch? Findet eine automatisierte Berechnung statt oder liefert das Modell nur einen festen Richtwert aufgrund einer einzelnen Objekteigenschaft – das wäre dann eine sogenannte Single Parameter Valuation? Und woher weiß ich, ob ein Modell überhaupt brauchbare Ergebnisse liefert?“

Wenn die definitorischen Schwierigkeiten erst einmal überwunden sind und die AVM-Nutzung in der Bankpraxis zum Standard geworden ist, könnte es laut Nitschke im Finanzsektor noch viele weitere spannende Anwendungsfelder für die Technologie geben „Ein neues Thema ist der Einsatz von AVM bei der Portfoliobewertung, also an Stellen, an denen bisher mit Indexwerten gearbeitet worden ist“, erläutert Nitschke. Ein weiterer wichtiger Punkt sei die Berücksichtigung der Energieeffizienz eines Gebäudes im Rahmen der automatisierten Bewertung „In der Vergangenheit wurde Energieeffizienz von Banken häufig nicht erfasst Dank AVM-Technologie kann sie aber gut nachträglich geschätzt werden“, fügt er hinzu. Ulrich Schüppler

Sonderkonjunktur für die Kassen

Das Bauspargeschäft hat mit der Zinswende angezogen

Viele potenzielle Immobilienkäufer, die bei den momentanen Marktpreisen nicht zum Zug kommen, nutzen die Zeit zum Aufbau eines Bausparguthabens. Das hat den Bausparkassen vorübergehend erhebliches Zusatzgeschäft beschert. Doch die Branche bleibt unter Druck. Mehrere Landesbausparkassen bündeln ihre Kräfte.

Mit dem Zinsanstieg sind die niedrig verzinsten Bauspardarlehen wieder attraktiver geworden. Doch um an die heranzukommen, muss der potenzielle Kreditkunde zunächst ein Bausparguthaben ansammeln. „Wer in den vergangenen Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, zählt zu den großen Gewinnern“, sagt Erwin Bumberger, Vorstandsvorsitzender der Landesbausparkasse (LBS) Bayern. Sein Haus hat 2022 mit rund 9 Mrd Euro das stärkste Bauspar-Neugeschäft in einer mehr als 90-jährigen Unternehmensgeschichte erzielt. Das entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 85,7%. Der bisherige Spitzenwert war im Jahr 2015 mit rund 8,8 Mrd. Euro erreicht worden. Die durchschnittliche Bausparsumme pro Vertrag hat bei der LBS Bayern 2022 mit 81.967 Euro ebenfalls einen Rekordwert erreicht.

86 %

tigt Thomas Heiserowski, Co-CEO des Baufinanzierungsvermittlers Europace. Ob dafür aber das Motiv der Tilgungsoptimierung die Hauptursache ist, hält er nicht für ausgemacht „Bausparen kann zwar grundsätzlich zur Tilgungsstreckung eingesetzt werden, das ist aber gar nicht so häufig der Fall. Denn in der Regel lassen sich so die Einbußen durch den Wegfall der Nullzinsen nicht vollständig kompensieren“, erklärt Heiserowski Zurzeit liege das Motiv wohl meist darin, dass eben gerade keine Finanzierung zustande kam. „Der Käufer will dann sein Eigenkapital aufbauen, um zu einem späteren Zeitpunkt ein Objekt erwerben zu können “

betrug 2022 die Steigerung der Bausparsumme der LBS Bayern gegenüber dem Vorjahr.

Ein Grund für den Rekord ist, dass Bausparverträge, die bereits beim Abschluss mit einer konkreten Baufinanzierung verknüpft sind, über tendenziell höhere Summen abgeschlossen werden. Laut Mirjam Mohr, Vorständin des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp, können sich Bausparverträge nämlich als Zinssicherungsinstrument für Kunden eignen, die eine günstige Anschlussfinanzierung benötigen, etwa weil ihre Zinsbindefrist ausläuft Dazu schließen die Betroffenen parallel zum Hauptdarlehen einen Bausparvertrag ab. Während der Kunde das Hauptdarlehen dann mit einer niedrigeren Tilgung zurückzahlt, baut er mit dem frei gewordenen Betrag ein Bausparguthaben auf, das ihm einen zinsgünstigen Bausparkredit zu einem späteren Zeitpunkt sichert Dieser Mittelzufluss kommt dann zum Einsatz, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. „In dieser Kombination funktioniert der Vertrag wie eine Art Tilgungsaussetzung“, erläutert Mohr.

„Das Bauspargeschäft hat im Verlauf der Zinswende deutlich angezogen. Wir sehen das in unserem eigenen Vermittlungsgeschäft und hören es von unseren Vertriebspartnern“, bestä-

Heiserowski sieht bei vielen Banken derzeit eine abwartende Haltung und einen Rückgang bei der Finanzierung von Neubauten „Gleichzeitig passen sich die Banken dem veränderten Marktumfeld an und akzeptieren niedrigere Tilgungen als vor einem Jahr.“ Das Problem seien eher die Kunden, die wegen der unsicheren wirtschaftlichen Lage ihre Pläne zum Erwerb von Immobilieneigentum aufschöben „Sobald jedoch eine Sicherheit über die Lebenssituation der Menschen hergestellt ist, dürfte der Finanzierungsmarkt wieder nach oben drehen.“ Dann könnte das momentane Sondergeschäft der Bausparkassen schnell wieder vorbei sein

Finanziell zu schaffen macht den Bausparkassen, die schon durch die Niedrigzinsphase arg gebeutelt wurden, zudem ein Urteil des BGH vom November 2022 Das verbietet ihnen, in der Ansparphase Kontoführungsgebühren zu erheben. Einfacher wird das Geschäft dadurch nicht. Mehrere Landesbausparkassen bündeln nun ihre Kräfte: Die LBS in Bayern will mit dem Schwesterinstitut in Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg rückwirkend zum 1. Januar zur LBS Süd fusionieren, die beiden LBS in Münster und Hannover parallel zur LBS Nordwest. Das diene dem gemeinsamen Wachstum, heißt es. Stellenstreichungen seien nicht geplant. Ulrich Schüppler

Immobilien werden zu Rohstoffbanken

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Nicht per se riskant

Restriktive Banken bereiten den Hotelentwicklern Kopfschmerzen

Die Corona-Pandemie hat gezeigt, wie volatil der Betrieb von Hotels ist. Die zuvor stark gestiegenen Pachten schnürten plötzlich zahlreichen Betreibern die Luft ab. Mit den Folgen wird die Branche noch lange zu kämpfen haben. Denn vielen Banken kommen Hotelbauprojekte gar nicht mehr auf den Schreibtisch. Und auch das vielgelobte Serviced-Apartment-Segment spürt die Zurückhaltung.

Michael Hartung ist in einer Position, um die ihn einige seiner Kollegen beneiden dürften. „Wenn wir investieren, rede ich mit keiner deutschen Bank, sondern nur mit unserem CFO in Großbritannien“, erzählt der Managing Director Development der Hotelkette Premier Inn in Deutschland. Die Unabhängigkeit vom deutschen Bankenmarkt verdanken Hartung und Premier Inn der Konzernmutter Whitbread. Die wünscht sich für Deutschland ein hohes Expansionstempo und macht entsprechend die Kassen auf. Im Schnitt sollen hierzulande jährlich fünf Eigeninvestmentprojekte mit einem durchschnittlichen Anlagevolumen von 20 Mio Euro realisiert werden Insgesamt ist ein Investment in Höhe von 100 Mio Euro geplant.

Wäre Premier Inn auf Finanzierungslösungen Dritter angewiesen, der Expansionskurs wäre nicht zu halten Zu viele Bankhäuser scheuen dafür inzwischen das Risiko, das mit Hotels als Betreiberimmobilien einhergeht. „Hotelentwicklungen, die nur mit Krediten realisiert werden können, verlieren künftig deutlich Marktanteile Das ist angesichts der neuen Bankenstrategien unvermeidlich“, sagt Hartung, der seine eigene gute Position zu schätzen weiß. Entweder der Hotelbetreiber als Immobilienbesitzer und Betreiber in Personalunion oder der Entwickler selbst müssten so viel Eigenkapital mitbringen, dass eine schnelle Standort- und Investitionsentscheidung trotz der Zurückhaltung der Finanzierer möglich ist, ist er überzeugt.

Hartungs Einschätzung wird gedeckt von den Berichten zahlreicher anderer Branchenvertreter. „Aktuell haben wir die Situ-

ation, dass Investoren kaum noch in Hotels investieren wollen und wenn, dann mit endfälliger Zahlung Dazu kommen massiv reduzierte Faktoren sowie Banken, die in der Regel nur finanzieren, wenn der Käufer vor Baubeginn feststeht“, berichtet Reiner Nittka, Vorstandssprecher der GBI Holding. Ausnahmen gebe es aber. Etwa, wenn Projekt, Betreiber und Entwickler erster Güte sind und am besten noch Fördermittel eingeplant werden können. Ein Problem sei, dass in vielen Köpfen noch immer die Angst vor staatlich verordneten Schließzeiten verwurzelt sei.

Die Marke muss

zum Standort passen

Nittka glaubt, dass viel gewonnen wäre, würden sich die Banken in der momentanen Marktphase noch intensiver mit den Projekten auseinandersetzen und sie nicht gleich absagen „Da geht es um das Zusammenspiel von Stärke und Bonität des Betreibers und ob das Produkt oder die Marke zum Standort passt“, wirbt er für Einzelfallentscheidungen statt Pauschalurteilen Wichtig sei zudem, wie stark die Lage und der Markt vor Ort ist und ob der Developer einen ausreichenden Track-Record hat.

Allen, die Ausschau nach einem Finanzierungspartner halten, rät Nittka, wenn möglich erst spät mit der Suche zu beginnen „Wenn alle drei – Bank, Betreiber und Projektentwickler – daran glauben, dann macht es derzeit mehr Sinn, den Investor erst kurz vor Fertigstellung zu suchen. In dieser Phase sind die Baurisiken raus aus dem Projekt

und ein sich erholender Investmentmarkt verspricht einen höheren Kaufpreis Es hat sich noch nie ausgezahlt, in den fallenden Markt zu verkaufen.“

Die Marktwerte erreichten das 30fache der Jahrespacht

Überrascht ist der GBI-Vorstandsvorsitzende nicht von der Zurückhaltung der Finanzierer. Die habe schließlich eine Geschichte. „Die Hotelimmobilie ist als Betreiberimmobilie immer schon im kritischen Blick der Banken gewesen“, sagt er. Bis die Corona-Krise einsetzte, hatte sich dies jedoch entschärft Nittka führt das auf das Engagement institutioneller Investoren zurück, die Geld per Forward-Purchase oder ForwardFunding in Hotels steckten. „Damit hat sich das Risiko der Banken deutlich reduziert. Dazu kamen Marktwerte, die Ende 2019 bis zum 30fachen der Jahrespacht reichten Nun schlägt das Pendel zurück“, sagt er und fühlt sich zurückversetzt in die Zeiten der Finanzkrise.

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Wie Michael Hartung kann sich allerdings auch Nittka vergleichsweise entspannt anschauen, wie die Banken sich in den nächsten Monaten verhalten. Denn auch hinter der GBI Holding steht mit dem Immobilienfondsmanager Henderson Park inzwischen ein finanziell gut aufgestellter Mehrheitsgesellschafter Mit dem – und seinem Eigenkapital – will GBI auch 2023 expandieren.

Mio. Euro

will die Hotelkette Premier Inn in den nächsten fünf Jahren in den deutschen Markt stecken.

Wer nicht so viel Rückendeckung genießt, dem bleibt nur die Hoffnung auf ein schnelles Umdenken der Finanzierer Aus den Worten von Michael Lidl, geschäftsführender Partner des Beraters Treugast Solutions, spricht allerdings eher Skepsis als Hoffnung „Die Risikobewertungen der Banken sind viel zu volatil und stehen nicht im Einklang mit den Laufzeiten der Kreditverträge“, kritisiert er. Es sei Irrsinn, „dass sich das Risiko einer 20 oder 30 Jahre laufenden Kreditfinanzierung von heute auf morgen fundamental ändert, nur weil die Nachfrage am Hotelmarkt nach zehn aufeinanderfolgenden Rekordjahren drei Jahre lange absinkt“. Besonders ärgert

Mezzaninefinanzierungen

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ihn, dass durch Corona als Ausgangspunkt für das gestiegene Risikobewusstsein der Banken ein rein exogener Faktor zum Tragen komme. „Zu keinem Zeitpunkt der Covid-Krise gab es ein strukturelles Problem, das die Attraktivität und das Risiko des Hotelmarkts nachhaltig verschlechtert hat“, sagt er.

Langfristige Verträge minimieren das Leerstandsrisiko

Ulrike Schüler, Managing Director und Head of Germany von PKF Hospitality, wirbt dafür, dass die Chancen viel stärker in den Blick genommen werden, die das Hotelsegment mit sich bringe. Auch die Branche selbst müsste besser kommunizieren, mahnt sie. Die Hotellerie sei auch aufgrund der Pandemie effizienter und professioneller geworden. „Zudem werden langfristige Verträge geschlossen und diese SingleTenant-Struktur minimiert das Leerstandsrisiko Auch hat uns die Historie gelehrt, dass Hotelimmobilien sich gerade in Zeiten erhöhter Inflation aufgrund ihrer flexiblen Preisgestaltung schneller an das Marktumfeld anpassen können“, findet sie ein aktuelles Argument pro Hotel.

Objekte sind in der Pipeline. „Wir sind in unseren Objekten reine Mieter, aber die Verbindung zum Investor ist für den Erfolg unseres Geschäftsmodells sehr relevant“, sagt Hannibal DuMont Schütte, der Geschäftsführer von Stayery. Dem Selbstverständnis nach ist Stayery ein „technologieunterstütztes Hospitalityunternehmen“ Den Kontakt zum Investor suche er bereits in einer sehr frühen Phase eines neuen Projekts, sagt DuMont Schütte. „Unser Team unterstützt die Gestaltung des Hauses und hilft bei der Erstellung des Bauantrags.“ Fast alle Stayery-Standorte sind Neubauten. Im Grundsatz funktioniere das Segment an der Schnittstelle zwischen Betreiber und Immobilieneigentümer – also dem Mietvertrag – sehr ähnlich dem der klassischen Hotellerie. „Mietverträge schließen wir in der Regel über 15 bis 20 Jahre ab, meist mit einer Verlängerungsoption über zweimal fünf Jahre.“

15.000

zusätzliche Serviced Apartments werden nach Schätzungen bis 2024 noch gebaut.

Und noch ein weiteres gibt es. Teile der Hotelbranche sind spätestens seit den Corona-Erfahrungen mit konzeptionellen Neuausrichtungen beschäftigt. Die Auslastungszahlen der Pandemiemonate zeigten, dass Häuser mit einem Fokus auf Longstay-Gäste deutlich besser abschnitten als die klassische Hotellerie. Entsprechend sind Betreiberkonzepte zwischen Hotel und Wohnen auf dem Vormarsch. Schüler sieht in der Überschneidung von klassischer Hotellerie und Serviced Living sogar einen Megatrend. „Dazu gehören beispielsweise Studentenheime, Aparthotels, Co-Living und Branded Residences.“

Die Beratungsgesellschaft Apartmentservice geht davon aus, dass sich das Serviced-Apartment-Segment schon in diesem Jahr von den Auswirkungen der Corona-Pandemie erholt haben wird. Schon im Sommer 2021 lagen die Auslastungszahlen in vielen Häusern wieder oberhalb von 90%. Im vergangenen Jahr schätzte Apartmentservice die Pipeline von neuen Serviced-Apartment-Konzepten auf rund 15 000 Betten bis zum Jahr 2024. Das entspräche einer Ausweitung der bisherigen Kapazitäten um 37%.

Zu den bisherigen Gewinnern des Segments zählt das Unternehmen Stayery, das besonders im vergangenen Jahr stark gewachsen ist. Allein 2022 wurden vier von sechs Häusern des Serviced-Apartment-Betreibers eröffnet. Weitere sechs

„Vor der Pandemie haben die Banken fast alles finanziert“

Obwohl dem Serviced-ApartmentSegment, wie etwa Stayery es verkörpert, allseits eine vergleichsweise gute Entwicklung bescheinigt wird, berichtet auch Dumont-Schütte von schlechten Finanzierungserfahrungen. „Wir sehen jetzt eine starke Zurückhaltung der Bankenwelt bei der Finanzierung von Serviced-Apartment-Projekten, was mich ehrlich wundert. Vor der Pandemie haben die Banken fast alles finanziert, auch Standorte an der Peripherie, bei denen ich mich ernsthaft frage, ob die eine Zukunft haben“, wundert er sich.

Zwei Stayery-Projekte verzögerten sich aufgrund von unerwarteten Schwierigkeiten in den Verhandlungen mit den jeweiligen Banken „Zum einen in Köln, obwohl dort schon Gespräche zwischen dem Projektentwickler und dessen Hausbank stattgefunden hatten und die wichtigsten Parameter geklärt schienen. Zum anderen in Hannover, obwohl auch dieses Projekt konservativ gerechnet war.“ Natürlich könne es immer unvorhergesehene Ereignisse geben, die ein Projekt verzögern oder weniger rentabel machen. „Aber die Investoren und wir rechnen so, dass auch im Worst Case eine schwarze Null erreichbar bleibt“, wundert sich der Stayery-Chef über die Zurückhaltung der Banken Ihm als Betreiber bleibe derzeit nur, die Investoren zu unterstützen, etwa im Reporting, und gemeinsame Lösungen für eine Finanzierung zu erarbeiten. „Ich würde mir aber auch wünschen, dass die Bankseite ihre Hausaufgaben macht und nicht pauschal ein Geschäftsmodell als riskant erklärt Das hat für mich mehr mit Herdentrieb zu tun als mit Rationalität.“

Peter Dietz, Robin Göckes, Ulrich Schüppler

„Zutaten für den perfekten Sturm“

Mezzanineinvestoren haben die Bücher für Neugeschäft geschlossen

Dirk Drechsler ist geschäftsführender Gesellschafter des Mezzanine-Advisers und Co-Investors Admodus. Die Nachrangkapitalgeber in Deutschland erlebt er zurzeit in einem Stimmungsmix aus steigender Nervosität und der Hoffnung auf Schnäppchen. Für beide Befindlichkeiten sieht Drechsler gute Gründe: Da viele Projekte nicht so verlaufen wie kalkuliert, werden einige Finanzierer Geld nachschießen müssen. Und da viele Projekte auf halbem Wege steckenbleiben, wird es auch zu Zwangsverkäufen kommen.

Herr Drechsler, Sie beobachten einen steigenden Druck auf Mezzaninefinanzierer. Viele von ihnen hätten bereits ihre Aktivitäten eingestellt. Wie kam es zu dieser Situation? NachunsererBeobachtunghatschonimdemdrittenQuartal 2022 mindestens jeder zweite Mezzanineinvestor seine Bücher für Neugeschäft geschlossen. Ein Grund dafür ist der Einbrucham Transaktionsmarkt,der vielegeplanteExits zunichtegemachthat. MezzaninekapitalwirdjaimRegelfallerst mitdemVerkaufdesProjektszurückbezahlt. DieseVerkäufe fielen aber oft aus, weil potenzielle Käufer die geforderten Kaufpreisfaktoren nicht mehr bezahlen In anderen Fällen verzögertesichdieBauzeitwegen Lieferengpässen ManchmalmussteeinMezzaninegeberauchnachschießen, weildie Baukosten zu stark stiegen. Oder weil die erstrangig finanzierende Bank zusätzliche Eigenmittel forderte und der betroffene Projektentwickler dies selbst nicht leisten konnte MezzaninefinanzierersindinsolchenFällengutberaten, ihre noch verbliebenen liquiden Mittel entsprechend vorsichtig zudisponieren.Fraglos istaber auchaufgrunddes schwieriger gewordenen Marktumfelds schlicht die Investitionsbereitschaftinvielen Gremienspürbargesunken.

Woran machen Sie das fest?

Zumeinenkames2022immerwiedervor, dassdieBanken

Termsheets zurückgezogen oder aber die bedingungen deutlich verschärft haben N gewöhnlicheristesfreilich, dasswirimDeze zwei Anfragen von großen Projektentwic erhielten, deren zunächst mandatierte Mezz ninekapitalgeber trotz unterschrieben

Termsheets plötzlich abgesprungen sind mitderBegründung, dassman die Bücher

bisaufweiteresgeschlossenhabe. Soetwashabenwirinden letzten15Jahren nochnie erlebt.

Was bedeutet es für den Kapitalgeber, wenn er seine ausgereichten Mezzaninegelder nicht termingerecht zurückbekommt?

Institutionelle Investoren haben – entweder aufsichtsrechtlich oder qua festgelegter Fondsvolumen – stets begrenzte Plafonds für Mezzaninefinanzierungen. Wenn die maximale Quote für Nachrangkapital, wozu auch Mezzanine zählt, zu 100%ausgeschöpftistunddannnochGeldnachgeschossen werden muss, gibtes Probleme. SolcheFällesindgerade im Marktzu beobachten.

Gibt es ein typisches Profil von Entwicklern er Projekten, die in den momentanen Marktturbulenzen besonders anfällig für Probleme sind?

Ein typischer Fall ist ein Entwickler, der seinGeschäftvorfünfodersiebenJahren gestartet und von Jahr zu Jahr nur steigende Verkaufspreise erlebt hat Nachdem sein Netzwerk noch nicht so gut wickelt ist, hat er sich in enheißgelaufenenJahren 2018 bis 2021 die Grundstücke meist nur in Bieterwettbewerben zu Höchstpreisen sichern können und der anhaltende Marktaufschwung mit stetig steigenden Verkaufspreisen hat ihn darin bestätigt, dass er

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dasRichtigetut.Hinzugekommensindinden letzten Jahren einigeNewcomer, diesicherstmalsalsProjektentwicklerversucht haben. Nach dem Motto: Hier kann man ja gar nichts falsch machen. Viele dieser wenig erfahrenen Entwickler habenindenletztenJahrendeutlichzuteuereingekauftund stehennun vor kaumlösbaren Herausforderungen

Was heißt „deutlich zu teuer“?

Nun, wennbeieinemVorhabenselbstinStädtenwieMünchen oderFrankfurtalleinderGrundstückseinstandmehrals50% derGesamtinvestitionskostenausmacht, wirdesmitderRentabilität bei fallenden Exit-Preisen schnell sehr eng Solche hohen Einstandspreise wurden aber tatsächlich bezahlt. Wenn dann entgegen den Erwartungen ein zinsinduzierter Rückgang der Verkaufspreise um bis zu 20% eintritt, unter UmständennochgarniertmitdeutlichgestiegenenBau- oder Finanzierungskosten infolge monatelanger Bauverzögerungen wegen der Covid-KriseundLieferengpässenimGefolge des Ukraine-Kriegs, dann haben SiedieZutatenfürdenperfektenSturm

Hinzu kommt, dass die Zinsen für die erstrangigenFinanzierungeninfolgeder

Notenbankpolitik nicht mehr 1,5% bis 2% p.a., sondern je nach Bonität des Entwicklers nun häufig 4% bis 5%p.a betragen Projekte, beidenenalldaszusammenkommt, bleiben indennächstenzweiJahrenstecken. Siesindnichtmehrmit Gewinnzu Endezu bringen.

Was passiert mit dem Mezzaninekapital in solchen Projekten?

Normalerweiseistso ein Projektzu 5%mitEigenkapitaldes Entwicklersfinanziert, zu15%bis25%mitMezzaninekapital, unddementsprechendzu70%bis75%mitSeniorLoan. NehmenwireintypischesProjektmitteuremGrundstückseinkauf undinderFolgeeinererwartetenGewinnmargevonnur10% Wenn nun der erzielbare Verkaufspreis um 20% sinkt, reichen die 10% Marge und die 5% Eigenkapital nicht aus, um dasMezzaninekapitalvollständigzurückzubezahlen. Jenachdem, ob und in welcher Höhe sich ein hier engagierter Mezzanineinvestorgegebenenfallsdarüberhinausnochweitere Sicherheiten vom Projektentwickler einräumen ließ, musserineinemsolchenFalleinenTeilbetragaufseinNachrangdarlehen abschreiben. Fakt ist, dass der Entwickler in diesem Szenario mindestens sein ins Projekt eingebrachtes Eigenkapitalverliert, imFallevonzusätzlichgeleistetenBürgschaftensogar nochmehr.

Und dann geht das Projekt insolvent?

Nein,dasmuss nichtsein.ProfessionellausgestalteteDarlehensverträgesehenvor, dassdasVorhabenineinemsolchen Szenario von einem institutionellen Mezzaninekapitalgeber komplett übernommen werden kann. Die Bank wird dem in

der Regel zustimmen, sofern der Mezzaninegeber die erstrangigeBankfinanzierungvollumfänglichablöst FürdieBank istsolcheine Lösung das Beste, was ihrpassieren kann, weil ihr eine Zwangsverwertung erspart bleibt. Der MezzaninegeberwirdinderFolgeInhaberdererstrangigenGrundschuld underhältdamitalleHandlungsoptionen ErkanndasVorhaben zum Beispiel in den Eigenbestand übernehmen mit der Option, es später in einem anderen Marktumfeld doch noch mitGewinn zu verkaufen.

Werden die Preise noch weiter fallen?

BeidenExits, diemomentantatsächlichstattfinden,werden sieben bis acht Jahresmieten weniger bezahlt als noch vor einemJahrkalkuliertwurde.Dasliegtschlichtandemrasanten Zinsanstieg und der weiterhin unsicheren Zinsentwicklung Aber Achtung: Das, was aktuell verkauft wird, sind im Regelfall nicht die besten Produkte Die Entwickler, die es sich finanziell leisten können, behalten ihre hochwertigen Developments lieber noch eine Weile selbst, als sie zu den aktuellen Konditionenzuverkaufen. DiewirklichgutenProjektesindimMomentgarnichtamMarkt. Kurzum:Wirwissennichtgenau, wodiePreisewirklichstehen undwo sie sicheinpendeln werden Aber aufeinen Abschlag vonfünfFaktorenmussmansichwohlindenmeistenAssetklassen dauerhafteinstellen.

Ist die Hoffnung auf reihenweise Notverkäufe denn überhaupt realistisch?

SolcheNotverkäufewerdenwirnichtbeifertigenNeubauten vonrenommiertenEntwicklernsehen, sondernbeiVorhaben, dieaufhalbemWegesteckengebliebensind.Indenkommenden Monaten wird es zunehmend mehr solcher Zwangsverkäufe geben, bei denen ein finanziell schwacher Entwickler mit dem Rücken zur Wand steht, weil sein Projekt im verändertenMarktumfeldwirtschaftlichnichtmehrindie Gewinnzone zu bringen ist.

Wann werden die „normalen“ Asset-Manager und Mezzaninegeber ihre Bücher für Neugeschäft wieder öffnen?

In unserem Positivszenario – keine weitere Eskalation des Kriegs, kein akuter Gasmangel, weiteres Abschwächen der Inflation und eine entsprechend moderate Notenbankpolitik – gehen wir davon aus, dass sowohl Finanzierer als auch Investoren im zweiten Quartal 2023 zurückkommen. Es herrschtjanachwievorAnlagedruck. Dannwerdenauchdie Top-Projektewiedergehandeltundwirwissen,wodieneuen Marktpreiseliegen

Herr Dressler, vielen Dank für das Gespräch. Das Interview führte Monika Leykam.

So etwas haben wir in den letzten 15 Jahren noch nie erlebt

Die Finanzierer sind gefordert

Investmentfähige Pflegeheime bleiben Mangelware

Pflegeimmobilien sind ein gefragtes Gut. Vor allem solche, die auch als Investment taugen. Doch gerade da ist die Auswahl begrenzt. Dass sich daran voraussichtlich wenig ändern wird, liegt nicht zuletzt an der Zurückhaltung der Banken, wenn es um Neubauprojekte für die Betreiberimmobilien geht.

Der deutsche Pflegemarkt ist investitionshungrig. Je nachdem, welches Szenario der Bevölkerungsentwicklung angelegt wird, muss mit Neu- und Reinvestitionen für Pflegeimmobilien bis zum Jahr 2040 in einer Höhe zwischen 81 Mrd Euro und 125 Mrd. Euro gerechnet werden, soll der wachsende Bedarf gedeckt werden. Das geht aus dem Pflegeheim-Rating-Report hervor, der von den Autoren des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung und des Institute for Health

Care Business verfasst wird. Bis 2030 rechnet die Wissenschaft mit 4,9 Mio. Pflegebedürftigen in Deutschland, bis zum

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Jahr 2040 mit 5,6 Mio. Gegenüber dem Jahr 2019 wäre dies ein Anstieg um 35%.

Doch ob auch nur annäherungsweise Summen in dieser Größenordnung investiert werden, steht in den Sternen. Denn auch wenn die Alterung der Gesellschaft, eine während der Corona-Pandemie bewiesene Resilienz gegenüber konjunkturellen Schwankungen und die immer wichtiger werdenden ESG-Faktoren für eine positive Entwicklung des Segments sprechen, spielen die finanzierenden Banken nicht richtig mit.

„Die Zinsen sind deutlich gestiegen, zugleich sind die Banken zurückhaltender bei der Vergabe von Neu-Krediten Das hat vor allem Auswirkungen auf Investoren, die mit Fremdkapital arbeiten“, berichtet Markus Bienentreu, Geschäftsführer der auf das Thema Pflege spezialisierten Beratung Terranus.

Die Neubautätigkeit könnte noch weiter sinken

Bei steigenden Baukosten und Finanzierungszinsen und gleichzeitig leicht sinkenden Kaufpreisfaktoren werde es jedoch grundsätzlich schwieriger, Projekte zu entwickeln „Gleichzeitig steigen die Investitionsfolgekosten in den meisten Bundesländern nicht mit den gestiegenen Baukosten und damit auch nicht die nachhaltig realisierbaren Mieten“, verweist Bienentreu auf ein zusätzliches Problem „Das Angebot an investmentfähigen Immobilien wird deshalb noch weiter zurückgehen.“, ist er sich deshalb sicher.

Risikoanalysen in den Bankhäusern virulent. Die Branche kritisiert schon lange, dass ein Teil des Ungleichgewichts von Angebot und Nachfrage eine Folge davon ist, dass zahlreiche Banken das Segment scheuen. Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Bayern LB, liefert einen Grund dafür. „Pflegeimmobilien sind für uns eine Assetklasse mit Zukunft. Wir beschäftigen uns genau damit Ein Problem ist aber, dass die Volumen oft zu klein für uns sind. Dieses Geschäft ist bei regionalen Banken und Sparkassen besser aufgehoben“, erklärt er.

Die Volumen einzelner Projekte sind nicht groß genug

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Auch Jochen Zeeh vom Beratungshaus Immotiss Care befürchtet, dass „deutlich weniger gebaut“ wird. Er sieht eine Nachschublücke besonders bei ESG-konformen Pflegeimmobilien heraufziehen Wie Bienentreu beobachtet auch Zeeh, dass viele Banken vorsichtiger geworden sind, auch weil die starke Inflation zum Ende des Jahres 2022 und zuvor die Corona-Pandemie bei einigen Betreibern für Deckungslücken gesorgt haben. In der Folge steigen den geforderten Eigenkapitalanteile und weitere Sicherheiten werden von den für Finanzierungen angefragten Banken verlangt. Trotzdem sieht Zeeh nicht nur schwarz. „Im Vergleich zu anderen Assetklassen gibt es noch mehr Interesse an der Vergabe von Finanzierungen“, sagt er

Oder bei alternativen Finanzierern wie der Crowdfinanzierungsplattform Zinsbaustein? „Pflegeheime sind eine Assetklasse, die ein gesellschaftliches Problem löst und auf das S in ESG einzahlt. Wir finanzieren solche Projekte, allerdings nur in der Phase bis zur Fertigstellung. Wir brauchen also einen Exit“, sagt Markus Kreuter, Geschäftsführer des Crowdfinanzierers.

Mrd. Euro

beträgt nach einigen Szenarien der geschätzte Investitionsbedarf in den Pflegeimmobilienbestand bis zum Jahr 2040.

Was den genannten Exit angeht, sieht Kreuter mehrere Möglichkeiten. „Neben den Fonds interessieren sich auch private Kapitalanleger für Pflegeheime. Der Grund dafür sind die relativ kleinen Ticketgrößen.“ Ein Privatanleger könne sich durch die gestiegenen Zinsen oft keinen Kredit von 500.000 Euro mehr leisten, etwa um ein Haus zu erwerben. „Aber für eine Mieteinheit in einem betreuten Wohnheim könnte die leistbare Kreditsumme ausreichen“, meint er.

Unterschiedlich beurteilen Bienentreu und Zeeh die Aussichten von ambulanten Versorgungsformen, die in den vergangenen Jahren gegenüber der klassischen Pflege stark zugelegt haben. „Für ambulant versorgte Wohnformen und barrierefreies Wohnen, die dem normalen Wohnen nahekommen, sehen wir deutliche Vorteile beim Interesse sowohl von Banken als auch Investoren“, sagt Zeeh Bienentreu vermutet hingegen, dass Investoren besonders bei ambulanten Konzepten mehr Vorsicht walten lassen werden, weil dort die Mieten schwerer zu kalkulieren seien. „Die momentane Zurückhaltung der Investoren betrifft aber alle Betreiberkonzepte“, sagt er.

Die Klage darüber, dass viele Banken die Finger von der Pflege lassen, ist im Übrigen nicht erst seit den veränderten

Dass es durchaus möglich ist, über Fremdkapital ein beachtliches Wachstum anzustoßen, zeigt das Beispiel Cureus. Das Unternehmen ist 2020 als Entwickler gestartet, ist dann aber schnell dazu übergegangen, die selbst entwickelten Immobilien im Bestand zu halten Der betrug zuletzt 51 Immobilien mit 5.071 Pflegeplätzen. 2022 gelang es dem Unternehmen knapp 300. Mio Euro an Krediten aufzunehmen, um das Wachstum voranzutreiben. Zum Ende des dritten Quartals 2022 waren darunter rund 150 Mio. Euro Projektfinanzierungen über lokale Sparkassen, Volksbanken und überregionale Partner. Trotzdem berichtet auch Cureus-CFO Oliver Sturhahn, dass viele Banken sich mit der Finanzierung von Pflegeheimen schwertäten. Cureus hat deshalb im vergangenen Jahr zwei Immobilien verkauft, um die Eigenkapitalseite zu stärken. „Wir appellieren an die Verantwortung der Finanzinstitute, in diese Assetklasse hineinzuinvestieren“, sagt Sturhahn. Ulrich Schüppler, Robin Göckes

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Papierspur statt Bargeldkoffer

Das SDG II soll der Geldwäsche mit Immobilien Einhalt gebieten

Immobilien dürfen nicht mehr mit Bargeld bezahlt werden. Das legt das Zweite Sanktionsdurchsetzungsgesetz (SDG II) fest, das Ende 2022 in Kraft getreten ist. An der Neuregelung gibt es zwar Kritik, doch für Finanzinstitute bringt sie ein wenig Erleichterung.

Fortschritte sind zwar erkennbar, aber das muss noch besser werden. So in etwa lässt sich der Geldwäsche-Bericht der Financial Action Task Force (FATF) zusammenfassen, der im August 2022 veröffentlicht wurde Das bei der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) angesiedelte Gremium hat untersucht, wie effektiv in Deutschland Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung bekämpft wird.

2010 stellte die FATF der Bundesregierung noch ein verheerendes Zeugnis aus. Auf fast 400 Seiten kamen die Kontrolleure zu dem grundsätzlichen Schluss, „dass Deutschland für Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung anfällig ist“ Sie mahnten Verbesserungen an Der jüngste Länderbericht kommt nun zu einem erfreulicheren Ergebnis: Gegenüber der letzten Überprüfung seien Verbesserungen erreicht worden, stellt die FATF fest. Aber es gebe weiterhin Schwächen.

Geldwäsche bleibt meistens unentdeckt

Denn Geldwäsche ist in Deutschland nach wie vor ein Riesenproblem: Experten schätzen, dass pro Jahr 100 Milliarden Euro aus kriminellen Geschäften gewaschen werden Und dies ganz überwiegend folgenlos. Wie das Finanzministerium einräumt, wird nicht einmal ein Prozent davon, also weniger als eine Milliarde Euro, durch Strafverfolgung ermittelt und beschlagnahmt.

Nach der Veröffentlichung des jüngsten FATF-Berichts reagierte die Bundesregierung schnell und brachte das Zweite Sanktionsdurchsetzungsgesetz auf den Weg. Kurz vor Ende des Jahres, am 28. Dezember 2022, trat es in Kraft. Das SDG II umfasst eine ganze Reihe von Maßnahmen: Unter anderem soll auf Bundesebene eine Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung eingerichtet werden, und es

gibt eine neue Mitteilungspflicht, wenn Unternehmen mit Sitz im Ausland Immobilieneigentum in Deutschland erwerben oder halten. Denn der Immobiliensektor gilt als besonders anfällig für Geldwäschefälle, weil sich leicht verschleiern lässt, wer der wahre Eigentümer eines Grundstücks und Gebäudes ist.

Keine Deals mit Bargeld, Bitcoin oder Diamanten

Um es den Kriminellen bei ihren Immobilienkäufen ein wenig schwerer zu machen, wurde mit dem SDG II auch das Geldwäschegesetz (GWG) geändert: Der neue § 16a GWG regelt ein Barzahlungsverbot Auch das Bezahlen mit Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum und mit Rohstoffen – etwa Gold, Platin oder Diamanten – ist verboten. Das Barzahlungsverbot umfasst im Übrigen nicht nur die Fälle, in denen der Käufer dem Verkäufer einen Aktenkoffer voll mit Geldscheinen über den Tisch schiebt. Würde er Bargeld auf das Konto des Verkäufers einzahlen, wäre das ebenso ein Gesetzesverstoß.

Banken, die üblicherweise die Hauptlast bei Geldwäscheverdachtsmeldungen tragen, kommen bei dieser Neuregelung gut davon: Denn die Prüf- und Meldepflichten beim Barzahlungsverbot liegen nicht bei ihnen, sondern bei dem Notar, der das Immobiliengeschäft beurkundet. Käufer und Verkäufer müssen ihm nachweisen, dass weder Bargeld noch Kryptowerte und auch kein Gold, kein Platin und keine Edelsteine eingesetzt wurden, um das Objekt zu bezahlen Dazu müssen sie Zahlungsbestätigungen der Geldhäuser vorlegen, die an der Transaktion beteiligt sind. „Eine Prüfpflicht der Banken ist im Gesetz für diesen Punkt nicht vorgesehen”, stellt ein Sprecher der ING Diba klar Kriminelle müssten künftig das Geld auf ein Bankkonto einzahlen und dort per Überweisung für den Immobilienkauf verwenden, ergänzt ein Quelle: s t ock.ad obe c om, U rh eb er : an at oli r

Sprecher der Bausparkasse Wüstenrot. „Damit wird eine Papierspur erzeugt, der die Strafverfolgungsbehörden im Verdachtsfall folgen können.“

Den Kriminalbeamten geht das Verbot nicht weit genug

Die Bundesregierung feiert das SDG II als großen Schritt, um effektiver gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung vorzugehen Gruppen, die das Gesetz umsetzen müssen, sind etwas weniger euphorisch – auch wenn sie die Neuregelungen im Grunde begrüßen.

lehensverträgen erfolgen“, schreibt der Berufsverband in einer Stellungnahme zum Gesetzentwurf.

Mrd. Euro

werden in Deutschland pro Jahr gewaschen, nicht einmal 1% davon werden durch die Strafverfolgung beschlagnahmt.

Der Bund Deutscher Kriminalbeamter kritisiert, dass das Barzahlungsverbot nicht weit genug geht, indem es nur Bargeld, Kryptowerte und Rohstoffe umfasst: „Solange keine allgemeine Bargeldobergrenze von 10.000 Euro in Deutschland gilt, kann eine Bezahlung nach Einführung des SDG II auch in Form von hochwertigen Fahrzeugen, Schmuck oder gegen Verrechnung von durch Bargeld generierten Dar-

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Die Bundesnotarkammer spricht sich für das Barzahlungsverbot aus: „Wir haben uns hierfür bereits seit langem ausgesprochen und aktiv dafür eingesetzt“, hält der Berufsverband fest, nicht ohne allerdings darauf hinzuweisen, dass die neue Prüfpflicht zu Mehrarbeit im Notariatsbüro führen wird. Diese dürfte allerdings nicht allzu hoch sein: „Dem Bargeldverbot für Immobilientransaktionen kann man aus unserer Sicht gelassen entgegenblicken“, sagte der Notar André Dietrich-Bethge. „Bargeschäfte stellen hier mittlerweile die absolute Ausnahme dar.“

Wie das Immobilien-Barzahlungsverbot bei den Geldwäschebekämpfern der FATF ankommt, wird sich zeigen: Die Bundesregierung muss den Kontrolleuren in regelmäßigen Abständen Rechenschaft darüber ablegen, wie sie die Kritikpunkte abarbeitet. Das nächste Mal wird dies im Sommer 2023 der Fall sein.

Anja Hall

Zahlen aus der Finanzwelt

Verlustrate Immobilienkredite

2021 in %

Quelle: Bafin

0,03 0,02

Der plötzliche Zinsanstieg seit Jahresbeginn 2022 hat die Finanzierungslandschaft massiv verändert. Hinzu kam ab Februar der Ukrainekrieg mit seinen direkten und indirekten Auswirkungen auf Energiepreise, Baukosten und die allgemeine Inflation Während die Finanzierer im ersten Halbjahr noch aufgelaufenes Geschäft aus der Spitzenzeit des Immobilienmarkts bearbeiten konnten, kühlte die Finanzierungstätigkeit im zweiten Halbjahr deutlich ab. Das Neugeschäft der Banken ist geschrumpft und ihr Risikoappetit hat deutlich abgenommen.

Entwicklung Bestand Wohnimmobilienkredite in Mrd. Euro, jeweils 3. Quartal

Quelle: Deutsche Bundesbank

Entwicklung Bestand Gewerbeimmobilienkredite* in Mrd Euro, jeweils 2. Quartal

Quelle: Deutsche Bundesbank

Struktur der Gewerbekredite (Neugeschäft)

in %, 1. bis 3. Quartal 2022

Quelle: VDP

Bürogebäude Handelsgebäude

Sonstige (u.a. Logistik, Hotels)

*Berechnungen auf Basis von Angaben aus dem Millionenkreditmeldewesen

Ø-Marge

Durchschnittliche Eigenkapitalrendite der deutschen

Immobilienbanken 2021

Quelle: Deutsche Bundesbank

Spezialfinanzierer in Deutschland

9 Immobilienbanken (Quelle: Deutsche Bundesbank)

45 VDP-Mitglieder, davon 41 Kreditinstitute und 4 Bausparkassen (Quelle: VDP)

83 Pfandbriefbanken (Quelle: Bafin)

159 aktive Kapitalgeber, die im Segment der Nachrangfinanzierung aktiv sind (Quelle: FAP Mezzanine Report 2022)

Non-performing Loans (NPL)

Gewerbeimmobilienkredite in Mrd. Euro

Quelle: Irebs

LTV im Neugeschäft

in Basispunkten für Bestandsfinanzierungen

4. Quartal 2022

in Basispunkten für Projektentwicklungen

16,9% 191 295

4. Quartal 2022

Quellen: Bulwiengesa/BF direkt

Gewerbe, in %

Quelle: Irebs

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–

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Digitale Potenziale

Deutsche Banken ringen um den Anschluss an die Konkurrenz

Im Vergleich zur internationalen Konkurrenz schneiden die deutschen Finanzhäuser nicht gut ab, wenn es um digitale Wege der Immobilienfinanzierung geht. Nicht nur ausländische Häuser könnten diese Schwäche nutzen, auch junge Fintechs drohen den etablierten Spielern das Wasser abzugraben. Allerdings gibt es auch von ihnen einige Ansätze, das Bankgeschäft auf digitalen Wegen in die Zukunft zu führen.

Deutsche Banken drohen im internationalen Vergleich den Anschluss an das digitale Leistungsniveau zu verlieren

Laut der Deloitte-Studie „Digital Banking Maturity 2022“ haben sich die deutschen Finanzhäuser beim digitalen Reifegrad während der vergangenen zwei Jahre sogar verschlechtert und bleiben zum Teil deutlich hinter den internationalen Wettbewerbern zurück.

In Sachen Digitalisierung sind deutsche Banken nur noch Mittelmaß, lautet das Resultat der Untersuchung mit Testkunden in mehr als 300 Banken in 41 Ländern Durch die zögerliche Umsetzung digitaler Optionen bei Service und Kundenbetreuung bleibe viel Potenzial ungenutzt, was internationalen Wettbewerbern den Weg für Markteintritte eröffne, resümiert Deloitte. Auch bei der Immobilienfinanzierung hingen die Institute international digital hinterher, beispielsweise bei der Einbindung ihrer Angebote in Immobilien- oder Finanzierungsplattformen oder Portale für Bau und Handwerk. Digitale Vorreiter unter den Banken bieten solche Services weltweit bereits an.

Nicht nur ausländische Kreditinstitute, auch Start-ups haben dieses Poten-

zial erkannt und wollen es für ihr Geschäft heben „Wenn man sieht, wie viele Fintechs sich in Deutschland gegründet haben und auch sehr erfolgreich unterwegs sind, haben die sicherlich den Banken auch etwas Wasser abgegraben“, bestätigt Sascha Klaus, der neben seinem Amt als Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp auch das Thema Informationstechnologie bei dem Immobilienfinanzierer verantwortet.

Zugegeben, die Deloitte-Studie hat ihren Fokus auf dem Retailgeschäft, sprich der privaten Immobilienfinanzie-

rung. Bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung sieht es aber vielerorts nicht viel besser aus, im Gegenteil: „Die gewerbliche Immobilienfinanzierung war bis vor ein paar Jahren noch einer der rückständigsten Bereiche in Sachen Digitalisierung“, sagt Klaus Dieses Segment gilt als Manufakturgeschäft, jede Finanzierung ein Einzelstück, komplex und individuell aufgrund großer Portfolios oder unterschiedlichster Assets „Viele sagen, da könne man nichts digitalisieren. Aber das stimmt nicht“, sagt Klaus, „als Bank kann man auch dabei einiges beschleunigen und digitalisieren “

Digitalisierung verspricht Schnelligkeit und Effizienz

Die Aareal Bank in Wiesbaden kommt zu einer ähnlichen Einschätzung wie Sascha Klaus von der Berlin Hyp. Internationale Immobilienfinanzierung sei auch im Jahr 2023 noch vor allem ein People‘s Business, betont ein Sprecher. „Gleichzeitig bietet uns die Digitalisierung die Möglichkeit für mehr Automatisierung und Effizienz.“ Die Aareal Bank arbeite zusammen

Monit or s t ock.a d o b e c om, U rhebe r : al e k s e yv an in ; Quelle Hand mit G elds ack : s t ock.a d o be c om, Urh eb er : Myk ola

mit Partnern an unterschiedlichen Stellschrauben zur Optimierung der Finanzierungsprozesse. „Das beginnt bei Projekten zur Automatisierung des Kreditgenehmigungsprozesses, geht über den Aufbau strukturierter Datenbanken zur Aufbereitung interner und externer Immobilienmarktinformationen und reicht bis zu Pilotprojekten zur Nutzung von künstlicher Intelligenz beim Risikomanagement.“

Es tut sich was bei den digitalen Instrumenten

Bei der Berlin Hyp sind derzeit gleich mehrere Tools und Plattformen für die gewerbliche Immobilienfinanzierung in der Entwicklung. So wurde eine Lösung zur Cashflow-Bestimmung und Wertermittlung von Gewerbeimmobilien gebaut. WE digital ist seit Spätsommer im Einsatz und ist bereit für Big Data. Es können unterschiedliche Datenquellen angebunden werden, so fließen beispielsweise Standortdaten von 21st Real Estate sowie Daten von Riwis oder eines Fraunhofer-Instituts ein. Das System ist auch für die Portfolio- und Risikosteuerung geeignet. Mit Hilfe von Smart Data ist es möglich, Ergebnisse für Wertindikationen von Einzelimmobilien und Portfolios auf Knopfdruck innerhalb von wenigen Sekunden zu generieren. Die einzelnen Schritte der normierten und dynamischen Wertermittlung wurden im System umgesetzt. Nach Bedarf kann auch bereits während des Prozesses auf Teilergebnisse zurückgegriffen werden In der indikativen Phase können deutlich schneller Aussagen getroffen werden.

Zudem entwickelt die Bank gemeinsam mit der Zeidler Group eine Lösung, um die gesetzlich vorgeschriebene Identifikationsprüfung von Neukunden in der Immobilienfinanzierung KYC (Know your Customer) effizienter zu gestalten Der Prozess zur Vorbeugung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung erfordert zahlreiche Unterlagen.

KYC digital erspart sequenzielles Nachfragen, heißt es seitens Berlin Hyp Darüber hinaus werde eine mehrfache Dateneingabe durch den Kunden von gleichen Informationen bei wiederkehrenden KYC-Prozessen vermieden Beide Tools sind bereits intern im Einsatz und werden derzeit weiterentwickelt, um sie anderen Akteuren des Immobilienmarkts zur Verfügung zu stellen

Gerade gelauncht wurde Immodigital. Dabei handelt es sich um eine internetbasierte B2B-Plattform, die von Berlin Hyp exklusiv für Sparkassen entwickelt wurde. Sie ist deshalb ausschließlich im Netz der S-Finanzgruppe verfügbar. „Das ist ein virtueller Marktplatz für Transaktionen, die wir an Sparkassen ausplatzieren“, sagt Vorstandchef Klaus. „Diese Plattform entwickeln wir gerade weiter zu einer allgemeinen Syndizierungsplattform für Banken und sonstige institutionelle Investoren“, erläutert Klaus.

One Click ermöglicht schnelle Entscheidungsprozesse

„Bei Immodigital haben wir den Transaktionsprozess vollständig automatisiert“, berichtet der Vorstandsvorsitzende. Die teilnehmenden Sparkassen können eine Evaluierung, aber auch den Abschluss und die Verwaltung von Beteiligungen digital erledigen. Im Retailgeschäft ist Vergleichbares bereits branchenweit und sogar beinahe in Echtzeit möglich: Im Frühjahr hat Europace, eine Plattform für die private Immobilienfinanzierung, mit One Click eine digitale Lösung vorgestellt, welche die Kreditentscheidung in der Baufinanzierung vollständig abbildet Verbraucher können damit binnen weniger Stunden nach Antragstellung auf eine Zusage ihrer gewünschten Immobilienfinanzierung hoffen Inzwischen nutzen beispielsweise Engel & Völkers Finance und Von Poll Finance oder Swiss Life das Produkt.

Keine rosigen Aussichten für 2023

Das BFQuartalsbarometer sank im Laufe von 2022 mit jedem Quartal weiter und erreichte zum Jahresende ein neues Allzeittief Die Stimmung unter den Immobilienfinanzierern

kann nur als sehr negativ beschrieben werden Wir sind aktuell mit multiplen Krisen konfrontiert Daher ist der Ausblick auf 2023 noch schwieriger als normalerweise und folglich mit noch mehr Unsicherheit behaftet

Es spricht derzeit alles dafür, dass die Inflation zukünftig zwar wieder deutlich niedriger als 10,0 Prozent sein wird Da die Inflation aber in der Gesamtwirtschaft angekommen ist, wird sie auch auf lange Sicht deutlich über dem Inflationsziel von 2,0 Prozent der EZB bleiben

Ein ebenso großes, wenn nicht sogar größeres Problem sind die Baukosten Trotz eines Rückgangs der Bautätigkeit werden die Rohstoffpreise und die Lohnkosten der Bauunternehmen weiter steigen. Damit fehlt der Spielraum für substanzielle Preissenkungen Die Neubautätigkeit wird dadurch 2023 weiter zurückgehen

Im Bestand sind die Preise bislang nur wenig gesunken Es besteht aber wenig Zweifel daran, dass das bisherige Preisniveau in vielen Segmenten unter Druck geraten wird Auch wenn die Preise nominal stabil bleiben, bedeuten die hohen Inflationsraten einen Wertverlust bei Bestandsimmobilien

Francesco Fedele CEO, BF.direkt AG

Finanzplattformen wie Europace der Hypoport-Gruppe oder digitale Finanzvermittler wie Interhyp funktionieren im Retailsegment, weil das Produkt dabei weitgehend standardisiert ist. Im Jahr 2021 zeigte eine Studie von BBW Marketing im Auftrag des IT-Dienstleisters AFB Application Services, dass etwa jede dritte private Baufinanzierungsanfrage über ein Onlineportal läuft und nur jeder Zehnte sich vorstellen kann, den größten Teil der notwendigen Finanzierung ausschließlich über einen rein digitalen Vermittler abzuwickeln Der Trend hat sich zwar inzwischen umgekehrt, wie Philipp Oberleitner, Geschäftsführer von AFB Application Services, erläutert. „Käufer und Häuslebauer ebenso wie Objektsanierer haben mit steigenden Zinsen, Kosten, Lieferzeiten und überhaupt mit fehlendem Material zu kämpfen. Der persönliche Rat vor einem Abschluss ist daher aktuell stärker gefragt.“ Die Information via Onlineportal behalte aber ihre Bedeutung bei, betont Oberleitner: „Insbesondere wenn der potenzielle Kunde nicht offenbaren will, dass ihn die Belastung aus seinem Vorhaben überfordert.“

Auch das Plattformgeschäft hat seine Grenzen

Gewerbliche Kunden bewerten das Plattformgeschäft weitaus zurückhaltender. „Die Plattformbetreiber werden im gewerblichen Sektor auf absehbare Zeit nicht erfolgreich sein“, prognostiziert beispielsweise Oliver Obert, Managing Partner des Investment-Management- und Beratungsunternehmens

Oceans & Company „Gewerbetransaktionen haben zu viele Parameter, die Prozesse sind nicht durch Algorithmen automatisierbar. Bei einer standardisierten Erfassung und Beurteilung von Projekten gehen wesentliche Investment- und Lending-Kriterien verloren, die erfahrene Marktteilnehmer in einem Dialog viel schneller und effizienter verarbeiten. Gerade die jetzige Marktphase erfordert meiner Ansicht nach eher mehr Handarbeit und weniger Automatisierung.“ Zustimmung kommt von Timo Wagner, Associate Debt Advisory bei JLL Deutschland: „Transaktionen, wie wir sie begleiten, lassen sich nicht in Eingabemasken pressen. Zudem wollen viele Kunden nicht auf Vermittlerplattformen stehen. Das klassische Placement funktioniert immer noch am besten von Mensch zu Mensch “

„Ich bin ein großer Freund digitaler Anwendungen“, sagt auch Daniel Argyrakis, CFO von ZAR Real Estate. Der Projektentwickler habe beispielsweise eine interne Datenbank mit rund 200 Finanzierungspartnern aufgebaut, die von zwei Mitarbeitern gepflegt werde. Jedoch: „Wir haben uns viele externe Kreditplattformen angesehen, nutzen sie aber derzeit noch nicht. Dazu ist mir der Mehrwert, den diese Plattformen bieten, noch nicht groß genug Was sie leisten, kriege ich momentan selbst und billiger hin.“ Die Plattformökonomie stehe in der gewerblichen Immobilienfinanzierung noch im Startblock. „Künftig wird über Plattformen aber einiges möglich sein, um die richtigen Partner für eine Finanzierung zusammenzubringen und Prozesse zu vereinfachen“, ist

Argyrakis optimistisch. Berlin-HypVorstand Klaus kennt und benennt allerdings auch die Grenzen des Innovationswillens: „Wir werden mit der gewerblichen Immobilienfinanzierung nicht dahin kommen, wo das Massengeschäft private Baufinanzierung ist “

Am Ende geht es immer um die Daten

Um die Grenzen der digitalen Möglichkeiten auszuloten, muss aus der Sicht von Klaus die Basis gestärkt werden. „Man muss auch das Kernbankensystem stets weiterentwickeln, dabei geht es letztlich immer um Daten“ Berlin Hyp hat gerade die auf SAP-Hana-Technologie entwickelte Financial Services Data Plattform (FSDAP) eingeführt, ein Novum in Deutschland. „Damit sind wir extrem flexibel mit unserem Datenhaushalt“, sagt Klaus.

Intern arbeitet die Bank inzwischen mit einer Dealportal genannten Software, die den bankinternen Finanzierungsprozess von der Kundenanfrage über den Entscheidungsprozess bis hin zur Auszahlung digital abbildet Alle Beteiligten greifen auf nur eine Datenquelle zu, im Fachjargon Single-Source-Modell genannt. So können verschiedene Einheiten gleichzeitig am Prozess arbeiten. Dies gestaltet den Finanzierungsprozess deutlich schneller.

Weil Daten bei all dem immer wichtiger werden, hat Berlin Hyp das Datenmanagement unlängst als eigenen Bereich gegliedert, der seit Mitte 2022 von Robert Bölke geleitet wird. Im Regelfall ist dieser Bereich in Banken bei der IT angesiedelt Daten sind dann aber eher Mittel zum Zweck Diese Neustrukturierung des Datenmanagements bedeute eine Umkehr des Denkansatzes, sagt Klaus. „Digitalisierung ist umso wichtiger, da durch die ESG-Regulatorik die Marktteilnehmer gezwungen sein werden, zusätzliche Daten zu analysieren und zu berichten.“ Stefan Merkle

„DieFintechshabendenBankendas Wasser abgegraben.“

Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender Berlin Hyp Quelle: C.F. Møller Architects/Beauty & the Bit

Rechtliche Fallstricke

Welche Rechtsthemen Unternehmen präsent haben sollten

Die geopolitische Lage und die wirtschaftlichen Folgen schaffen ein schwieriges Umfeld für Immobilienfinanzierungen. Unsere Rechtsexpert*innen erklären, worauf es derzeit ankommt.

Wie wirkt sich die Transaktionsflaute auf Immobilienfinanzierungen aus?

Der geringe Dealflow verschleiert ein wenig, dass viele Banken derzeit nur bedingt bereit sind, neue Immobilienfinanzierungen auszureichen. Sie fokussieren sich auf bestimmte Kunden (Stichwort: Relationship Lending), sind mit der Stabilisierung ihrer Aktivseite beschäftigt sowie in einem gewissen Umfang mit Restrukturierungen. Selbst wenn die Banken wollten, ist es angesichts der aufgrund der Deal-Flaute komplexen Preisfindung schwer, belastbare Objektbewertungen zu liefern, auf deren Basis Darlehen ausgereicht werden könnten. Für be-

stehende Finanzierungen ist es nicht ganz einfach, beweissicher (potenzielle) LTV-Verstöße (also Verhältnis des ausstehenden Darlehens zum Wert des Beleihungsobjekts) festzustellen Die geringe Anzahl der Transaktionen sorgt zudem dafür, dass Exit-Strategien überdacht werden müssen, bis hin zur Absage des Verkaufs und dem Halten im Bestand. Prolongationen helfen den Darlehensnehmern, sofern sie verfügbar sind. Die gute Nachricht lautet: Es gibt schon Anzeichen einer leichten Stabilisierung und eines Anziehens des Transaktionsmarkts.

Anna-Maria Kuckerz

„Die Banken fokussieren sich auf bestimmte Kunden (Stichwort: Relationship Lending), s sind mit der Stabilisierung ihrer Aktivseite beschäftigt sowie in einem gewissen Umfang mit Restrukturierungen.

Was geschieht bei einer unsicheren Wertprognose für die Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird letztlich per Kauf und Verkauf bestimmt. Während der Bestandhaltung bieten Bewertungen eine Indikation, was bei einem (potenziellen) Verkauf erzielt werden könnte. Eine Prognose wird umso schwerer, je weniger Transaktionen stattfinden Die aktuellen Abschläge können dazu führen, dass Gutachter von zu niedrigen Werten ausgehen oder keinen belastbaren Wert liefern. Niedrigere Werte führen zu LTV-Verstößen; ungewiss bleibt, was bei unklaren oder nur indikativen Bewertungen passiert Den Darlehensnehmer

trifft die Pflicht, einen bestimmten LTV aufrechtzuerhalten, und die Beweislast hierfür Darlehensgeber hingegen haben nur einen Kündigungsgrund wegen eines LTV-Bruchs, wenn er bewiesen werden kann (und die Kündigung nicht zur Unzeit oder gegen Treu und Glauben erfolgt). Es sind Situationen zu befürchten, bei denen die Fakten nicht zu benennen sind. Gut für den Darlehensnehmer, wenn er Eigenkapital mobilisieren kann, um z.B. Mietausfälle oder sonstige Vertragsverstöße zu kompensieren. Ernst wird es, wenn es zu Zahlungsstockung oder -ausfall kommt. Torsten Volkholz

„Die aktuellen Abschläge können dazu führen, dass Gutachter von zu niedrigen Werten ausgehen oder keinen belastbaren Wert liefern. Niedrigere Werte führen zu LTVVerstößen; ungewiss bleibt, was bei unklaren oder nur indikativen Bewertungen passiert. “

Torsten Volkholz, Rechtsanwalt, Latham & Watkins, Frankfurt

Anna-Maria Kuckerz, Rechtsanwältin, Latham & Watkins, Hamburg

Was bringt eine Restrukturierung von Immobilienanleihen mittels StaRUG?

Seit Ende 2020 besteht dank des StaRUG (Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz) für kriselnde Anleiheemittenten eine weitere Möglichkeit der Sanierung außerhalb eines Insolvenzverfahrens Die Restrukturierung von Anleihen durch das StaRUG stellt eine sinnvolle Ergänzung zum Schuldverschreibungsgesetz dar. Denn anders als nach Letzterem können auf Basis des StaRUG Anleihen auch dann mit einer Gläubigermehrheit von 75% zum Nachteil der Minderheitsgläubiger restruktu-

riert werden, wenn das in den Anleihebedingungen nicht ausdrücklich vorgesehen ist. Auch können Gläubigergruppen, die den Restrukturierungsplan ablehnen, gruppenübergreifend überstimmt werden, wenn sie durch den Plan nicht schlechter stehen, als sie ohne ihn stünden, und sie angemessen am wirtschaftlichen Wert der Restrukturierung beteiligt werden. So können Anleihen inhaltlich umfangreich verändert, z.B. die Laufzeit verlängert, die Zinssätze erhöht und Schuldenschnitte erreicht werden Katlen Blöcker

„Die Restrukturierung von Anleihen durch das StaRUG stellt eine sinnvolle Ergänzung zum Schuldverschreibungsgesetz dar. Anleihen können inhaltlich umfangreich verändert, z.B. die Laufzeit verlängert, die Zinssätze erhöht und Schuldenschnitte erreicht werden.“

Was bieten Debt-Fonds als alternative Kreditgeber?

Die Banken sind deutlich zurückhaltender bei der Kreditvergabe im Immobiliensektor geworden. Ein Beispiel ist die gestiegene Bedeutung der Energieeffizienz von Gebäuden, die unter Kosten- und Nachhaltigkeitsaspekten zu berücksichtigen ist. Debt-Fonds können flexibler sein. Sie sind an weniger regulatorische Vorgaben gebunden, haben häufig anspruchsvollere Risikoprofile und sind in erster Linie ihren Investoren verpflichtet Ob sie z B nicht-optimale Energieeffizienz bei Finanzierungen akzeptie-

ren können, hängt von den satzungsmäßigen Anforderungen, der ESG-Kategorisierung nach der SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation; Art -6-Fonds: „nicht grün“, Art -8Fonds: „hellgrün“, Art -9-Fonds „dunkelgrün“) und dem konkreten Risikoprofil ab, das sich wiederum in den Kreditkosten widerspiegelt. In der gegenwärtigen Situation übernehmen daher Debt-Fonds eine wichtige Rolle am Finanzierungsmarkt als alternative Kreditgeber Ein Debt Advisor kann dabei helfen, den passenden Fonds zu finden Katlen Blöcker

„Die Unternehmen sind gefordert, kritisch zu prüfen, ob ihre interne Finanzierung s steuerlich noch angemessen ist; es dürften z.B. Fixzinssätze, Kündigungsrechte und Wechselkurseffekte anders als bisher bewertet werden. “

Worauf ist bei konzerninternen Darlehen zu achten?

Viele Gruppengesellschaften sind auf konzerninterne Darlehen angewiesen, um ihren Liquiditätsbedarf zu decken. Während sich Verhandlungen über Fremdkapital wochenlang hinziehen können, sind konzerninterne Darlehen meist kurzfristig verfügbar. Ein Knackpunkt ist die sukzessive Leitzinserhöhung durch die Notenbanken, flankiert von der erhöhten Aufmerksamkeit des Fiskus bei Finanztransaktionen. Die Anerkennung von konzerninternen Darlehen als Fremdkapital und die Berech-

nung des fremdüblichen Zinssatzes sind besonders im Fokus Hier gibt es widersprüchliche Vorgaben im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18. Mai 2021 (Az. I R 4/17) und im Schreiben „Verwaltungsgrundsätze Verrechnungspreise“ des Bundesministeriums für Finanzen vom 14. Juli 2021. Unternehmen sind gefordert, kritisch zu prüfen, ob ihre interne Finanzierung steuerlich noch angemessen ist; es dürften z B Fixzinssätze, Kündigungsrechte und Wechselkurseffekte anders als bisher bewertet werden.

Bianca Engelmann

Bianca Engelmann, Rechtsanwältin, Hogan Lovells, Frankfurt

Dr. Katlen Blöcker, Rechtsanwältin, Hogan Lovells, Frankfurt

Was passiert, wenn sich Projektentwicklungen verzögern oder verteuern?

Bei der Finanzierung von Projekten ist neben einem intern gesteuerten Cash-Management ein externes Controlling mit engmaschigem Tracking des Projektfortschritts entscheidend Verzögerungen oder Kostenüberschreitungen können nur so rechtzeitig erkannt und angegangen werden. Dieses Kontrollinteresse der Gläubiger steht dabei in einem Spannungsfeld zur flexiblen Projektsteuerung durch den Entwickler, dem jeweils ausreichend liquide Mittel zur Verfügung stehen müssen, um eventuell kurzfristig reagieren zu können Ein regelmäßiger intensiver Austausch zwischen Entwickler und Controller mitsamt der

Gläubiger ist unverzichtbar. Steigen die Zinsen, reichen anfänglich gegebene Garantien schnell nicht aus. Mit steigenden Baukosten und Lieferschwierigkeiten kann dies zum Scheitern des Projekts führen Dann ist es entscheidend, neben dem rechtzeitigen Einfordern der Kostenüberschreitungs- und/oder Zinsdeckungsgarantien, zeitnah darauf hinzuwirken, dass zusätzliches Kapital – auch durch neue Partner auf Eigenkapitalebene – eingeworben wird. Springen Gewerke oder Lieferanten ab, gerät das Projekt über die aktuellen Beeinträchtigungen hinaus in eine Abwärtsspirale und ein Totalverlust steht im Raum. Torsten Volkholz

Wie können höhere Finanzierungskosten gedeckt werden?

Vermehrt treten bei variabel verzinsten Darlehen Situationen auf, bei denen die Mieteinnahmen nicht mehr die gestiegenen Geldmarktzinsen decken. Ebenso kann es aufgrund der wirtschaftlichen Lage zu Mietausfällen kommen. Dies führt immer häufiger zu Brüchen der cashflowbasierten Kapitaldienstdeckungstests oder des Zinsdeckungsgrads bis hin zu Zahlungsausfällen. Während im ersten Fall zumeist die verfügbaren Einnahmen anzusammeln sind (sog cash trap), anstatt diese an den Sponsor auszuschütten, muss in letzterem Fall der Sponsor mit Eigenkapital einspringen. Fehlt dieses, oder soll kein Geld nachgeschossen werden, bieten sich

die Optionen eines Notverkaufs durch den Eigentümer an, die Verwertung durch Gläubiger oder die Insolvenz der Immobilienzweckgesellschaft. Will man kein Eigenkapital nachschießen, aber auch nicht die Notoptionen ziehen, bleibt noch, entweder einen Teil oder den gesamten Zinsdienst zu stunden und erst am Ende der Laufzeit, also in der Regel mit Objektverkauf, zu zahlen (sog. Payment-in-kind-Darlehen, PIK). Da die Zinsen hierfür vergleichsweise hoch sind, ist es angebracht, das Senior-Darlehen durch Hereinnahme eines Junior-Darlehens so weit zu tilgen, dass der Kapitaldienst geleistet werden kann. Dann muss nur das Junior-Darlehen als PIK-Darlehen ausgestaltet werden. Anna-Maria Kuckerz

„Bei Mezzaninefinanzierungen gilt es, die Interessen der verschiedenen Geldgeber untereinander auszubalancieren; in der Interkreditorenvereinbarung müssen Kompromisse gefunden werden.“

Welche Klauseln braucht es bei Mezzaninefinanzierungen?

Mezzaninefinanzierungen gehören vor allem bei Projektentwicklungen inzwischen zum Standardrepertoire. Kommt ein Mezzaninefinanzierer ins Spiel, wird die Finanzierung anspruchsvoller und es gilt dann, die Interessen der verschiedenen Geldgeber untereinander auszubalancieren. Der Senior-Darlehensgeber wird versuchen, den Mezzaninegeber bis zur vollständigen Rückzahlung des Senior-Darlehens „aus dem Spiel zu nehmen“ Der Mezzaninegeber wird Handlungsmöglichkeiten benötigen, wenn das Projekt nicht ordnungsgemäß läuft, insbesondere wenn es zu einem Zahlungsverzug kommt. In der Interkreditoren-

vereinbarung müssen Kompromisse gefunden werden, die die Interessen aller Parteien berücksichtigen. Verwertungsrechte des Mezzaninegebers können z B an bestimmte Fristen geknüpft werden, bis zu deren Ablauf lediglich der Senior-Finanzierer verwerten darf. Der Senior-Darlehensgeber wird sich oft einen Puffer einräumen lassen, bis zu dem er Erhöhungen seines Darlehens zur Fertigstellung des Projekts zustimmungsfrei vornehmen kann Ankaufs- und Heilungsrechte des Mezzaninegebers bei Vertragsstörungen unter dem SeniorDarlehen können ebenfalls helfen, die Interessen der Beteiligten in Einklang zu bringen.

Filip Kurkowski

Filip Kurkowski, Rechtsanwalt, Ashurst, Frankfurt

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Leibrente wird zum Nischenmodell

Die Anbieter von Teilkaufmodellen sind auf Investorensuche

Der Markt für die Kapitalfreisetzung aus privat genutzten Immobilien wächst in Deutschland, die Anbieter sind auf der Suche nach langfristigen Partnerschaften. Die lebenslange Leibrente wird jedoch inzwischen fast nur noch von gemeinnützigen Stiftungen angeboten, denen am Altruismus des Eigentümers gelegen ist. Dafür boomt der Teilverkauf.

Die Idee klingt gut: Lebenslang in der eigenen Immobilie wohnen bleiben und von einem Investor, der das Objekt nach dem Tod des Eigentümers übernimmt, eine Zusatzrente bekommen. Doch dieses Modell der Kapitalfreisetzung aus privatem Immobilienvermögen birgt Risiken, etwa die Insolvenz des Rentengebers. Und das Risiko ist durch den Zinsanstieg nicht gerade kleiner geworden Der Branchenverband European Pensions and Property Asset Release Group (Epparg) verlangt daher in seiner 2021 verabschiedeten Richtlinie, dass der Zahlungsempfänger auf die besonderen Risiken solcher Verträge hinzuweisen ist Die Bafin sieht in lebenslangen Leibrenten unter Umständen gar ein erlaubnispflichtiges Bank- oder Versicherungsgeschäft.

Die deutschen Anbieter, abgesehen von dem Unternehmen Deutsche Leibrenten Grundbesitz, sind allerdings nicht Mitglied bei Epparg und daher auch nicht an dessen Richtlinien gebunden. Deutsche Leibrenten selbst bietet zudem seit 2021 nur noch Einmalzahlungen oder Zeitrenten mit unterschiedlichen Laufzeiten an, aber keine lebenslange Rente mehr. Die meisten deutschen Anbieter von Kapitalfreisetzungsmodellen verfolgen Teilkaufmodelle oder nutzen das Modell des Rückmietvertrags. Das Kapital des Eigentümers wird dabei häufig in einer Summe freigesetzt. Im Gegenzug muss der Kunde meist laufende Zahlungen für den Teil der Immobilie leisten, die ihm nicht mehr gehört, also genau das Gegenteil einer Leibrente.

Wertfaktor hat die Nutzungsentgelte innerhalb eines Jahres verdoppelt

Beim Teilkaufanbieter Wertfaktor etwa kann der Kunde sein Nutzungsentgelt für bis zu zehn Jahre festlegen. Rund 20% der Nutzer entscheiden sich allerdings dafür, die Zahlung variabel zu gestalten und an die Verhältnisse am Kapitalmarkt anzupassen. Bei den variabel ausgelegten Verträgen musste Wertfaktor das Nutzungsentgelt innerhalb eines Jahres etwa verdoppeln. „Das verlangen die Banken, die wiederum uns

finanzieren“, erklärt Wertfaktor-Geschäftsführer Christoph Neuhaus Wertfaktor selbst profitiert laut Neuhaus nur wenig von den erhöhten Nutzungsentgelten. „Bei unserem jetzigen Finanzierungsmodell verlässt ein Großteil des vereinnahmten Nutzungsentgelts wieder unser Haus, um die Finanzierung zu bedienen“, sagt Neuhaus. „Wir sind daher bestrebt, andere Arten von institutionellen Investoren zu finden.“

Auch andere Anbieter von Kapitalfreisetzungsmodellen sind an langfristigen Investoren interessiert. Heimkapital etwa hat 2021 eine Finanzierungsrunde in zweistelliger Millionenhöhe durchgeführt Deutsche Immobilien-Renten hat ihr Eigenkapital um 6,9 Mio. auf 25 Mio. Euro erhöht. Das Unternehmen Deutsche Teilkauf hat mit Sabine Nass eine ehemalige Deutsche- Bank-Managerin als CEO an die Spitze geholt, um mit ihrer Expertise ein entsprechendes Mitarbeiterteam zur Ansprache professioneller Investoren führen zu können.

Die Motive der Kunden für den Teilverkauf ändern sich

Wertfaktor-Chef Neuhaus sieht das Modell des Immobilienteilverkaufs weiterhin als attraktiv an, gerade in der jetzigen Marktphase. Allerdings änderten sich zunehmend die Motive der Kunden. „Für Luxusprobleme wie die Weltreise wird der Teilverkauf eher nicht mehr genutzt Hauptgründe sind, Kapital für einen altersgerechten Umbau der Immobilie, für ihre energetische Sanierung oder als Unterstützung für die Kinder freizusetzen“, sagt Neuhaus.

„Ein Teilkaufmodell kann im Einzelfall sinnvoll sein, um einen größeren Geldbetrag freizusetzen“, findet Thomas Hufnagel, zuständig für Stiftungsmarketing und Fundraising bei der gemeinnützigen Wilhelm-Sander-Stiftung. „Eine geeignete Lösung für einen sorgenfreien Lebensabend ist es meiner Ansicht nach aber nicht.“ Die Stiftung wurde Mitte der 1970er Jahren aus dem Nachlass des Unternehmers Wilhelm Sander gegründet, das Vorbild war die Stiftung Liebenau. Heute ver-

fügt die Wilhelm-Sander-Stiftung über rund 3.000 Wohnungen Die Erträge aus ihrem Immobilienvermögen nutzt sie, um die Krebsforschung zu unterstützen. „Wir genehmigen rund 30% der eingehenden Förderanträge, das sind gut 10 Mio. Euro Fördervolumen im Jahr“, sagt Hufnagel, ist damit aber noch nicht zufrieden. „Wir finden aber, dass bis zu 50% der Projekte förderwürdig sind, und wollen daher unser Vermögen weiter ausbauen. Dazu sind wir auf Zustiftungen angewiesen.“

Wilhelm-Sander-Stiftung sucht den Altruismus beim Eigentümer

Im Gegensatz zu den meisten kommerziell ausgerichteten Kapitalfreisetzungsanbietern ist bei der Wilhelm-SanderStiftung eine lebenslange Rentenzahlung möglich. Auch eine Einmalzahlung mit lebenslangem Wohnrecht wird von der Stiftung angeboten, wenn etwa energetische oder altersgerechte Umbauten an der Immobilie gestemmt werden sollen. „Andere Verrentungsanbieter sind teilweise fremdfinanziert und müssen Immobilien daher verkaufen, wenn der Kunde stirbt“, erklärt Hufnagel. „Wir müssen das nicht, da wir uns zu 100% über das Eigenkapital der Stiftung finanzieren.“

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Das typische Einfamilienhaus interessiert die Stiftung nicht, denn sie will das Objekt im Bestand halten und später selbst vermieten. Bei der Immobilie sollte es sich daher um ein Mehrfamilienhaus mit einem Marktwert ab 750.000 Euro in einer der Regionen handeln, in denen die Stiftung schon aktiv ist Dies sind neben Köln, Leverkusen und Düsseldorf die Städte München, Berlin, Hamburg sowie die Schweiz Das Objekt soll nach dem Tod des Kunden in den Bestand der Stiftung übergehen. „Wir sind an einem gewissen Altruismus interessiert“, betont Hufnagel. „Wir streben einen Zustifterbaustein von 20% des Immobilienwerts an. Aber wir hatten auch schon Fälle, da waren es 60%.“

Hufnagel, der die anderen Anbieter von Branchentreffen gut kennt, geht davon aus, dass „der Markt für den Vermögensverzehr aus Immobilien“ deutlich wachsen wird „Die anstehende Erbschaftssteuerhöhung wirkt in dieser Hinsicht eher förderlich.“ Dass es Scharlatanerie und Pleiten von Anbietern geben könnte, lasse sich wahrscheinlich nie ganz ausschließen und solche Ereignisse könnten sich laut Hufnagel durchaus negativ auf den Markt auswirken. „Aber insgesamt ist es ein interessanter Markt, der sich gut entwickeln dürfte.“ Ulrich Schüppler

Ulrich Brombach und Stefan Zellnig, Vorstände der Wohnungs-Genossenschaft GWG Neuss, schaffen bezahlbaren Wohnraum. Für ein solides finanzielles Fundament sorgt die NRW BANK mit der Wohnraumförderung des Landes

Die ganze Geschichte unter: nrwbank de/gwg

„Wir bringen den Wohnungsbau voran. Und die Menschen zueinander.“ Fördern, was NRW bewegt.

Das Parkhaus hat Zukunft

Parkgaragen sind für Investoren eine interessante Nische

Auch wenn das Auto nur schwer mit den Klimaschutzbemühungen zusammenzubringen ist, bleiben Parkgaragen als Investment für die Finanzierer weiterhin relevant. Im Zweifel eben nicht mehr in absoluter Zentrumsnähe, sondern vor den Toren der Stadt und erweitert um neue Funktionen.

Das Auto hat in zahlreichen europäischen Metropolen an Bedeutung verloren. Paris arbeitet an Konzepten, die Innenstadt vom Verkehr zu befreien, aus Amsterdam oder Barcelona gibt es Erfahrungswerte Und auch in Berlin kämpfte ein Bürgerbegehren für die autofreie Innenstadt Grund genug sich zu fragen, ob Parkgaragen als Investitionsobjekte und Assetklasse eigentlich noch eine Zukunft haben.

Florian Pollmann hat darauf eine eindeutige Antwort „Es handelt sich weiterhin um eine Assetklasse, in die es sich zu investieren lohnt“, betont Pollmann, der als Head of Valuation & Research bei der Aareal Bank arbeitet und die meist mausgrauen Abstellflächen analysiert hat Darin wirft er ein Licht auf wirtschaftliche und rechtliche Aspekte, die bei der Finanzierung eine Rolle spielen, sowie auf die Anforderungen an die Lage und die Immobilie selbst sowie eventuelle Drittverwendungsmöglichkeiten.

Pollmann ist sich sicher: Selbst wenn Städte Geld für die Einfahrt in ihre Stadtzentren verlangen, müssen die Autos irgendwo abgestellt werden – meist gegen eine Gebühr. Er verweist auf Amsterdam, wo das Parken am Stadtrand viel günstiger sei, wenn man ein Ticket der Straßenbahn vorweisen kann. „Bei so einem Modell könnte man den Betreiber des Parkhauses zum Beispiel mit 10% an den Einnahmen des Ticketverkaufs für die Straßenbahn beteiligen.“ Entscheidend sei in solchen Fällen der Wille der Politik.

Generell sollte bei Investitionen in Parkgaragen der Mikrostandort

beachtet werden. Welche Geschäfte, Büros oder Veranstaltungsorte sich in der Nähe befinden, spiele eine Rolle. Diese können als Frequenzbringer dienen. Hinzu komme die regionale Kaufkraft als relevanter Entscheidungsfaktor. Daneben seien Alter und Konstruktion wichtige Kriterien, die von Investoren wie auch Finanzierern beachtet werden müssen. Da viele deutsche Parkhäuser aus den 60er und 70er Jahren stammen, gelte es erstens, die grundsätzliche Bausubstanz im Blick zu behalten Zweitens können zu geringe Kurvenradien, zu niedrige Decken oder zu schmale Parkplätze angesichts größer gewordener Autos das Aus für ein Parkobjekt bedeuten. Andere Elemente, wie etwa Elektrolademöglichkeiten, ließen sich dagegen oft relativ einfach nachrüsten. Zudem könnten weitere Leistungen das Angebot ergänzen, etwa Einrichtungen zum Abstellen oder Reparatur von Fahrrädern und die Nutzung als innerstädtische Logistikdrehscheibe.

Mit der Ausweitung der Nutzungsmöglichkeiten gehe allerdings auch ein wachsender Instandhaltungsaufwand einher. Zudem sei die Sicherheit ein wichtiges Thema. Eine ausreichende Beleuchtung und Brandschutzmaßnahmen spielten dabei eine Rolle. Autonom fahrende Autos, die auch selbstständig geparkt werden, können aber in Zukunft eventuell Einsparungen bei solchen Ausstattungselementen ermöglichen In Sachen Drittverwendungsfähigkeit sind den Parkhäusern jedoch enge Grenzen gesteckt. Zumindest bei oberirdischen Exemplaren gibt es aber zumindest einige wenige Beispiele für eine Zukunft als Bürostandort. Florian Hartmüller

heuer-dialog.de/11418

WOHNEN UND PFLEGE IM ALTER

9.

„Bezahlbarer altersgerechter Wohnraum ist die wirksamste Sozialpolitik, die wir machen können.“

Anja Sakwe Nakonji, Geschäftsführerin, TERRANUS GmbH

Die Fundgrube an Kreditgebern

Eine Übersicht der gewerblichen Immobilienfinanzierer

Auf der Suche nach einer Finanzierung für eine Immobilie eröffnet sich ein großes Feld an Anbietern. Die folgenden Seiten präsentieren eine Auswahl an Banken, Sparkassen und Versicherungen mit ihren Ansprechpartnern und den jeweiligen Finanzierungsschwerpunkten. Die Liste gibt auch Aufschluss darüber, welche Häuser von einzelnen Assetklassen oder Betriebsmodellen doch lieber die Finger lassen.

Adresse

Aareal Bank

Paulinenstraße 15, 65189 Wiesbaden

Airbus Bank

Prannerstraße 8, 80333 München

Allianz Real Estate

Seidlstraße 24-24a, 80335 München

Aukera Real Estate

Goethestraße 89, 45130 Essen

Bank für Sozialwirtschaft

Konrad-Adenauer-Ufer 85, 50668 Köln

Bayerische Landesbank

Brienner Straße 18, 80333 München

Bayerische Versorgungskammer

Denninger Straße 37, 81925 München

Berliner Sparkasse

Alexanderplatz 2, 10187 Berlin

Berliner Volksbank

Bundesallee 210, 10719 Berlin

Berlin Hyp

Corneliusstraße 7, 10787 Berlin

Caerus Debt Investments

Heinrich-Heine-Allee 12, 40213 Düsseldorf

DekaBank, Deutsche Girozentrale Mainzer Landstraße 16, 60325 Frankfurt

Deutsche Bank

Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt

Deutsche Hypo – Nord/LB Real Estate Finance

Friedrichswall 10, 30159 Hannover

Deutsche Kreditbank

Taubenstraße 7-9, 10117 Berlin

Deutsche Pfandbriefbank

Parkring 28, 85748 Garching

DZ Hyp

Rosenstraße 2, 20095 Hamburg

Ergo Group

Ergo-Platz 1, 40477 Düsseldorf

Ansprechpartner/Kontakt

Kontaktdaten aller Geschäftsstellen unter www aareal-bank.com

Annett Daldrup, 089/2901405855, annett.daldrup@airbusbank.com

Roland Fuchs, roland fuchs@allianz.com

Lars Armgart (CEO), 0201/8908342 bzw 0160/3600910, l armgart@aukera.ag

Kontaktdaten aller Geschäftsstellen unter www.sozialbank.de

Gustav Kirschner, 089/217122124, gustav.kirschner@bayernlb.de und regionale Ansprechpartner unter www.bayernlb.de/immobilien

Petra Lang, 089/92358815, plang@versorgungskammer.de

Marcus Buder (Leitung), 030/86958950, marcus.buder@berliner-sparkasse.de; Sven Volker Blankenburg, 030/86958974, sven-volker.blankenburg@berliner-sparkasse.de; Holger Ehrig, 030/86958960, holger.ehrig@berliner-sparkasse.de; Stephan Heindl, 030/86958970, stephan.heindl@berliner-sparkasse.de; Angela Oertel, 030/86982365, angela.oertel@berliner-sparkasse.de

Jörg Widhalm (Bereichsleiter), 030/30633431, joerg.widhalm@berliner-volksbank.de; Thomas Brand (Vertriebsleiter), 030/30635191, thomas.brand@berliner-volksbank.de; Andreas Schmucker (Vertriebsleiter), 030/30635191, andreas schmucker@berliner-volksbank de; Ralf Schulze (Vertriebsleiter – inkl erneuerbare Energien), 030/30635191, ralf schulze@berliner-volksbank de

Leiter Inland und Portfoliomanagement: Oliver Hecht, 030/25995580, oliver.hecht@berlinhyp.de; Leiter International: Assem El Alami, 030/25995720, assem.el-alami@berlinhyp.de; Leiter Sparkassen-Verbund: Thomas Esterle, 030/25995585, thomas.esterle@berlinhyp.de

Peter Anthuber, 0211/41613320, p.anthuber@caerus.ag; Sotirios Kotinakis, 0211/41613315, s.kotinakis@caerus.ag

Amar Latif, 069/71472504 bzw. 0151/54358855, amar latif@deka.de; Ursula Sahrhage, 069/71471157 bzw. 0151/52718024, ursula sahrhage@deka de; Aren Wegner, 069/71472916 bzw 0151/58255285, aren wegner@deka de

Sandra Heinrich, 069/91037240, sandra.heinrich@db.com; Katrin Zakrzewski (Leiterin Real Estate Finance Germany), 030/34073902, katrin.zakrzewski@db com

Ingo Martin, 0511/3612217, ingo martin@deutsche-hypo.de

Wohnen: Andreas Koschowski, 030/120303510, andreas.koschowski@dkb.de; Pflege: Daniel Quade, 030/120303570, daniel.quade@dkb.de; Hotel: Holger Kuball, 030/120309920, holger.kuball@dkb.de; regionale Ansprechpartner unter bank.dkb.de/geschaeftskunden/kontakt-service/ansprechpartner

Gerhard Meitinger, 089/288016100, gerhard.meitinger@pfandbriefbank.com

Gewerbekunden, Mittelstand & Verbund: Axel Jordan, 040/33343627, axel.jordan@dzhyp.de; Gewerbekunden, Institutionelle & Internationale: Steffen Günther, 040/33343737, steffen.guenther@dzhyp.de; Wohnungswirtschaft: Jürg Schönherr, 0251/49054300, juerg.schoenherr@dzhyp.de

Thomas Werner, 0211/4777812, thomas.werner@ergo.de; Melanie Joisten, 0211/4774604, melanie.joisten@ergo.de

Adresse

Frankfurter Sparkasse

Neue Mainzer Straße 47-53, 60311 Frankfurt

GLS Gemeinschaftsbank

Christstraße 9, 44789 Bochum

Hamburg Commercial Bank

Gerhart-Hauptmann-Platz 50, 20095 Hamburg

Hamburger Sparkasse

Adolphsplatz 3, 20457 Hamburg

Helaba Landesbank Hessen-Thüringen

Neue Mainzer Straße 52-58, 60311 Frankfurt

HypoVereinsbank

Arabellastraße 12, 81925 München

IKB Deutsche Industriebank

Wilhelm-Bötzkes-Straße 1, 40474 Düsseldorf

ING Bank

Hamburger Alle 1, 60486 Frankfurt

Investitionsbank Berlin

Bundesallee 210, 10719 Berlin

Kreissparkasse Biberach

Zeppelinring 27-29, 88400 Biberach an der Riß

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Ansprechpartner/Kontakt

Peter Zwanzig (Leitung), 069/26412295, peter.zwanzig@frankfurter-sparkasse de; Michael Brinkmeyer, 069/26412866, michael.brinkmeyer@frankfurter-sparkasse.de

Gewerbe: Tim Didzoleit, 0234/57975513, tim.didzoleit@gls.de; Wohnen: Benedikt Altrogge, 0234/57975215, benedikt altrogge@gls.de

Peter Axmann (Leitung), 040/333310060, peter.axmann@hcob-bank.com; Oliver Waldeck (Leiter Vertrieb), 040/333313236, oliver.waldeck@hcob-bank.com

Bauträger: Birga-Maria Möller, 040/35793802, birga-maria.moeller@haspa.de; wohnwirtschaftliche Investoren: Ulf Schmelmer, 040/35793858, ulf.schmelmer@haspa.de; Investoren und Projektentwickler: Frank Gundelach, 040/35793805, frank.gundelach@haspa.de; Großkunden und Konsortialgeschäft: Thomas Berndt, 040/35792702, thomas.berndt@haspa.de

Jan Peter Annecke, 069/91322399, janpeter.annecke@helaba.de; Martin Erbe (Immobilienkunden Zentral, Fonds), 069/91324063, martin.erbe@helaba.de; Fritz Müller (Immobilienkunden Regionen), 069/91322279, fritz.mueller@helaba.de

Dr. Christian Federspieler (Leiter), 089/37845872, christian.federspieler@unicredit.de

Norddeutschland: Bodo Rambaum, 030/310099072, bodo.rambaum@ikb.de; Mitte: Dr. Jörn Heidrich, 0211/82213284, joern.heidrich@ikb.de; Sabine Beier, 0211/82214222, sabine beier@ikb de; Süddeutschland: Matthias Weiland, 069/795999645, matthias weiland@ikb de

Simone Schmidt, 069/2722262243, simone.schmidt@ing.de; Nico Schönemann, 069/2722262240, nico schoenemann@ing de

Banken und Konsortialgeschäft: Mathias Kämmer, 030/21253510, mathias.kaemmer@ibb.de; Darina Fairbourn, 030/21253974, darina.fairbourn@ibb.de; Neukunden: Astrid Schmid, 030/21252624, astrid.schmid@ibb.de; Christian Wilhelm, 030/21253921, christian.wilhelm@ibb.de

Michaela Bayer, 07351/5702536, michaela.bayer@ksk-bc de; Fidelis Spöcker, 07351/5702279, fidelis.spoecker@ksk-bc de

Adresse

Kreissparkasse Köln

Neumarkt 18-24, 50667 Köln

Landesbank Baden-Württemberg (LBBW)

Am Hauptbahnhof 2, 70173 Stuttgart

Mainzer Volksbank

Balthasar-Maler-Platz 1, 55116 Mainz

Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam

Saarmunder Straße 61, 14478 Potsdam

M.M.Warburg & CO Hypothekenbank

Colonnaden 5, 20354 Hamburg

Münchener Hypothekenbank

Karl-Scharnagl-Ring 10, 80539 München

Ansprechpartner/Kontakt

Bereich Zentrale Immobilienkunden: Malte Paschke, 0221/2272729, malte.paschke@ksk-koeln.de; Jürgen Dörks, 0221/2272473, juergen.doerks@ksk-koeln.de; Homepage: www.ksk-koeln.de/immobilienkunden

Wohninvestments Inland: Dirk Jörns, 0711/12770320, dirk.joerns@lbbw.de; Gewerbeinvestments Inland: Heiko Maaß, 0711/12776414, heiko.maass@lbbw.de; internationale Investoren: Natalie Braun, 0711/12770187, natalie.braun@lbbw.de

Stefan Hackbart, 06131/1488465; Uwe Krause, 06131/1488474, uwe krause@mvb.de

Karsten Wagner, 0331/8915010, karsten.wagner@mbs.de; Tim Kruse, 0331/8915113, tim.kruse@mbs.de

Katja Peeck, 040/35533455 bzw. 01522/2733791, katja.peeck@warburghyp de; Andreas Steuter, 040/35533458 bzw 0172/4382290, andreas.steuter@warburghyp.de

Jan Polland (Leitung), 089/53872200, jan.polland@muenchenerhyp.de; national: Ingo Glaeser, 089/53872211, ingo.glaeser@muenchenerhyp.de; international: Nicole Jürgensen, 089/53872220, nicole.juergensen@muenchenerhyp.de; regionale Ansprechpartner unter www.muenchenerhyp.de

Günther-Wagner-Allee 12-16, 30177 Hannover 0511/300319333, beratung@nbank.de

NBank

Oldenburgische Landesbank

Stau 15/17, 26122 Oldenburg

Postbank

Friedrich-Ebert-Allee 114-126, 53113 Bonn

Provinzial Rheinland Versicherung

Provinzialplatz 1, 40591 Düsseldorf

Raiffeisenbank im Hochtaunus

Werner-Reimers-Straße 2-4, 61352 Bad Homburg v.d. Höhe

R+V

Raiffeisenplatz 2, 65189 Wiesbaden

Saalesparkasse

Rathausstraße 5, 06108 Halle (Saale)

Sächsische Aufbaubank – Förderbank

Gerberstraße 5, 04105 Leipzig

Société Générale

Neue Mainzer Straße 46-50, 60311 Frankfurt

Sparkasse Celle-Gifhorn-Wolfsburg

Schloßplatz 3, 38518 Gifhorn

Sparkasse Holstein

Hagenstraße 19, 23843 Bad Oldesloe

Sparkasse Leipzig

Humboldtstraße 25, 04105 Leipzig

Sparkasse Leverkusen

Friedrich-Ebert-Straße 39, 51373 Leverkusen

Stadt-Sparkasse Langenfeld

Solinger Straße 51-59, 40764 Langenfeld/Rhld.

Stadtsparkasse München

Sparkassenstraße 2, 80331 München

Taunus Sparkasse

Ludwig-Erhard-Anlage 6+7, 61352 Bad Homburg

Thüringer Aufbaubank

Gorkistraße 9, 99084 Erfurt

Volksbank Braunschweig Wolfsburg (BraWo)

Am Mühlengraben 1, 38440 Wolfsburg

VR Bank Main-Kinzig-Büdingen

Bahnhofstraße 16, 63654 Büdingen

Wiesbadener Volksbank

Schillerplatz 4, 65185 Wiesbaden

Wüstenrot Bausparkasse

Wüstenrotstraße 1, 71638 Ludwigsburg

Julian Mühlfried, 069/75619332 bzw 0162/9670114, julian.muehlfried@olb.de

Volker Löwer, 0228/92023222, volker.loewer@postbank.de

Ralf Neugebauer, 0211/9782334, ralf.neugebauer@provinzial.com; Martina Neumann, 0211/9783516, martina.denise.neumann@provinzial.com

Ilka Andresen, 06172/99551211, ipf@meinebank.de

Team Origination & Structured Finance: Christian Girke, 0611/53374129, und Beate Monika Philipps, 0611/53322737, Anfragen an: Origination_CREF@ruv.de

Jens Kaiser und Tom Pasemann, 0345/2321550, firmenkundenmanagement@saalesparkasse.de

Uta Gerisch, 0351/49104110, uta.gerisch@sab sachsen.de; Mandy Knorr, 0351/49104112, mandy.knorr@sab.sachsen.de

Oliver Bros, 069/7174529, oliver.bros@sgcib.com

Mathias Kopfnagel, 05141/91312100, mathias.kopfnagel@sparkasse-cgw.de

Axel Schneider, 04531/50875410, axel.schneider@sparkasse-holstein.de; Stefan Lübstorf, 04531/50875461, stefan luebstorf@sparkasse-holstein.de

Jörg Milker, 0341/9862421, joerg milker@sparkasse-leipzig.de

Alessandro Tetté, 0214/3554521, alessandro.tette@sparkasse-lev.de; Jan-Magnus Elsweiler, 0214/3553401, jan-magnus elsweiler@sparkasse-lev.de

Francesco Favilla, 02173/909321, francesco.favilla@sparkasse-langenfeld.de; Dirk Gerhardt, 02173/909228, dirk.gerhardt@sparkasse-langenfeld.de

Roland Scherbauer, 089/216712801, roland scherbauer@sskm de, Thomas Aichmair, 089/216712802, thomas.aichmair@sskm.de

Jürgen Seib, 06172/27072560, j.seib@tsk.de

Marion Semrau-Lämmerhirdt, 0361/7447340, firmenkunden@aufbaubank.de; Kundencenter, 0361/7447515, mittelthueringen@aufbaubank.de

gewerbliche Immobilienfinanzierung: Dirk Seikowsky, 0531/70053404, dirk.seikowsky@vbbrawo de; private Baufinanzierung: Klaus Pudelko, 0531/70052621, klaus.pudelko@vbbrawo.de

Bereichsdirektor Firmenkunden/Immobilien: Florian Arndt, 06051/7031690, f.arndt@vrbank-mkb.de

Holger Klein, 0611/3671830, holger.klein@wvb.de

Anfragen über die lokalen Wüstenrot-Geschäftsstellen oder an ks_finanzierungsvoranfragen@wuestenrot.de

So finanzieren die Institute

Befragt wurden die Kapitalgeber, ab welchen Kreditgrößen sie grundsätzlich finanzieren (Minimum), welche Kreditbeträge sie am liebsten finanzieren (Sweet Spot), wie viel sie maximal als alleiniger Kreditgeber (Maximum) ausreichen und wie viel sie in der Regel auf das eigene Kreditbuch nehmen (Final Take). Zu guter Letzt sollten die Finanzierer darüber Auskunft geben, welche Laufzeitenbänder sie üblicherweise anbieten.

Kredithöhe in Mio. Euro

sonst kein Mindestvolumen

Kredithöhe in Mio Euro Kreditlaufzeit (üblich) in Jahren

(Gewerbe) bzw. mittlerer (Wohnen) zweistelliger Millionen-Euro-Bereich

EINFACH GUT FINANZIERT

Das finanzieren die Institute

Bank für Sozialwirtschaft

Bayerische Landesbank

Bayerische Versorgungskammer

Berliner Sparkasse

Berliner Volksbank

Berlin Hyp

Caerus

DekaBank

Deutsche Bank

= wird grundsätzlich finanziert, = wird eingeschränkt finanziert, = wird grundsätzlich nicht finanziert, keine Farbe

Hotel und Gewerbe nur mit eindeutigem sozialwirtschaftlichen Bezug

keine Freizeitimmobilien

keine Betreiberimmobilien

keine Ferien- und Freizeitimmobilien

keine Nonfood-Handelsimmobilien

keine Kliniken, Freizeitimmobilien und erneuerbare Energien

Einzelhandel/Hotel nur selektiv

zusätzliches Finanzierungsspektrum im Bereich CRE des DB-Konzerns

= keine Angabe; EZH = Einzelhandel

Anbieter Nutzungsarten Projektentwicklungen

Büro Wohnen EZH Logistik Hotel Pflege Bemerkungen

Deutsche Hypo – Nord/LB Real Estate Finance bes Fokus auf Objekte mit nachhaltigen Eigenschaften; keine Produktionsgebäude

Deutsche Kreditbank Hotels vorwiegend in deutschen Küstenregionen und in ausgewählten Städten; keine klassischen Gewerbeimmobilien

Deutsche Pfandbriefbank

DZ Hyp

Ergo

Frankfurter Sparkasse keine grundsätzlichen Ausschlüsse

GLS Gemeinschaftsbank Fokus auf nachhaltige Immobilien

Hamburg Commercial Bank nur Cityhotels, keine Freizeitimmobilien und Urlaubshotels

Hamburger Sparkasse grundsätzlich alle Nutzungsarten, jedoch zurückhaltend bei Hotels und EZH

Helaba Landesbank HessenThüringen Hotel nur als Beimischung; keine Freizeitimmobilien und Kliniken

HypoVereinsbank

IKB Deutsche Industriebank

= wird grundsätzlich finanziert, = wird eingeschränkt finanziert, = wird grundsätzlich nicht finanziert, keine Farbe = keine Angabe; EZH = Einzelhandel

Impressum

Das Magazin Immobilienfinanzierung wird herausgegeben und verlegt von der IZ Immobilien Zeitung

Verlagsgesellschaft mbH, einer Beteiligung der

Postfach 3420, 65024 Wiesbaden, Tel. 0611-973 26-0, Fax 0611-973 26-31, info@iz.de

Verlagsleiter:

Jan Mucha

Herausgeber:

Thomas Porten

Chefredakteurin (V.i.S.d.P.):

Brigitte Mallmann-Bansa

Chefin/Chef vom Dienst:

Sibylle Haas, Robin Göckes (Print), Lars Wiederhold (Digital)

Redaktion Magazin: Peter Dietz, dietz@iz.de Robin Göckes, goeckes@iz.de Anja Hall, hall@iz.de Florian Hartmüller, hartmueller@iz.de Monika Leykam, leykam@iz.de Stefan Merkle, merkle@iz.de Ulrich Schüppler, schueppler@iz.de

Redaktionsassistenz: Kerstin Heinz, assistenz@iz.de

Titelbild:

Quelle: stock.adobe com, Urheber: Yurii Andreichyn

Layout, Satz, Bildbearbeitung: Yvonne Orschel

Projektkoordination: Tanja Baranowsky, baranowsky@iz.de

Redaktion – Leiterin Digitales: Laura Kolb, kolb@iz.de

Content-Management: Alexandra Bertram, bertram@iz.de

Abo-Service:

Stefanie Hammer, hammer@iz.de

Anzeigen: Thomas Buhlmann, buhlmann@iz.de Stefan Jung, jung@iz.de Claudia Emrich, emrich@iz.de Karsten Franke, franke@iz.de Markus Schmidtke, schmidtke@iz.de Christopher Tyziak, tyziak@iz.de

Druck:

Druckerei Lokay e.K., Königsberger Str 3, 64354 Reinheim Für Anzeigen und redaktionelle Beiträge einschließlich grafischer oder bildlicher Darstellungen werden Urheberrechte vom Verlag oder den jeweiligen Urhebern in Anspruch genommen. Mit Ausnahme der gesetzlich zugelassenen Fälle ist eine Verwendung von Veröffentlichungen des Verlags nur mit dessen schriftlicher Zustimmung statthaft © 2023 für Texte und gestaltete Anzeigen beim Verlag. Nachdruck, Vervielfältigung und elektronische Speicherung nur unter Quellenangabe und mit schriftlicher Genehmigung gestattet

Anbieter Nutzungsarten Projektentwicklungen

ING Bank

Investitionsbank Berlin

Kreissparkasse Biberach

Kreissparkasse Köln

Landesbank Baden-Württemberg

Mainzer Volksbank

Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam

M.M.Warburg & CO Hyp

Münchener Hypothekenbank

NBank

Oldenburgische Landesbank

Postbank

Provinzial Rheinland

Büro Wohnen EZH Logistik Hotel Pflege Bemerkungen

keine Produktionsgebäude; keine eigengenutzten Immobilien

Einzelhandel nur in Mischnutzungen; keine Veranstaltungsgebäude und sonstige Spezialimmobilien

keine Finanzierungen für Fonds ohne SPV-Struktur

auch Bauträger-/Projektentwicklungsfinanzierungen, keine Ferien-/Freizeitimmobilien

Hotels nur in Mischnutzungen

keine Betreiber- und Freizeitimmobilien sowie eigengenutzte Betriebsimmobilien

keine Produktionsgebäude, Kliniken oder Freizeitimmobilien

keine Kliniken

keine Betreiberimmobilien, kein Microliving

Raiffeisenbank im Hochtaunus keine Produktion, ansonsten individ Entscheidung

R+V keine Ferien-/Freizeitimmobilien sowie Industriegebäude

Saalesparkasse keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Sächsische Aufbaubank

Société Générale

Sparkasse Celle-Gifhorn-Wolfsburg

mind. 50% wohnwirtschaftlicher Anteil bei Wohnimmobilien; keine nach WEG aufgeteilten Wohn- und Gewerbeimmobilien; keine Bauträgerfinanzierungen

keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Sparkasse Holstein keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Stadt-Sparkasse Langenfeld

Sparkasse Leipzig

muss ethisch/moralisch vertretbar sein

keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Sparkasse Leverkusen muss ethisch/moralisch vertretbar sein

Stadtsparkasse München keine Freizeit- und Ferienimmobilien

Taunus Sparkasse keine grundsätzlichen Ausschlüsse

Thüringer Aufbaubank keine grundsätzlichen Ausschlüsse 1

Volksbank Braunschweig Wolfsburg (BraWo) keine grundsätzlichen Ausschlüsse

VR Bank Main-Kinzig-Büdingen

Wiesbadener Volksbank

Wüstenrot Bausparkasse

keine Freizeit- und Ferienimmobilien, ansonsten individuelle Prüfung; Logistik und Hotel eher selektiv und nur bei erfahrenen Projektentwicklern/Betreibern

keine Produktionsgebäude sowie Ferien- und Freizeitimmobilien 2

= wird grundsätzlich finanziert, = wird eingeschränkt finanziert, = wird grundsätzlich nicht finanziert; EZH = Einzelhandel 1 keine Bauträgermaßnahmen und Grundstücksvorratsfinanzierungen, 2 keine Bauträgermaßnahmen

Stresstest für Crowdinvestments

Die Crowdfinanzierer setzen in der Krise auf ihre Stärken

Bei den Crowdfinanzierern zeigt der Zinsschock Wirkung. Mehrere Projekte sind ins Stocken geraten. 2022 haben viele Crowdplattformen ihre Konditionen angepasst und ihren Auswahlprozess verschärft. Marktpionier Tim Bütecke sieht die Relevanz der Crowdfinanzierung weiterhin gegeben, sofern auf die Qualität der Projekte geachtet wird.

Ob Exporo, Bergfürst oder Dagobert Invest: Auf vielen Schwarmfinanzierungsplattformen kam es 2022 bei mehreren Projekten zu spürbaren Verzögerungen mit den Rückzahlungen. Auch erste Insolvenzen wurden vermeldet, zuletzt von Engel & Völkers Digital Invest zu einem Wohnprojekt in Augsburg mit einem Finanzierungsvolumen von 2,4 Mio Euro Zurzeit sei noch nicht abzuschätzen, ob und wie viel Geld die Anleger zurückerstattet bekommen, hieß es vom Plattformbetreiber.

Um einen angemessenen Risikoaufschlag zu dem, was die Anleger am Geldmarkt erhalten können, nicht zu klein werden zu lassen, haben viele Crowdfinanzierer ihre durchschnittlichen Verzinsungen im vierten Quartal angehoben 6% bis 8% können die Anleger nun bei Exporo erwarten, 8% bis 10% bei Dagobert Invest. Eine Finanzierung über die Crowd kann für die Projektentwickler daher inzwischen recht teuer sein. Parallel zur Anpassung ihrer Konditionen setzen die Crowdfinanzierer noch stärker als bisher auf die Qualität der Anschlussprojekte und haben ihren Kreditauswahlprozess verschärft „Wir achten auf einen entsprechenden Track-Record der Entwickler und machen meistens mit den uns bekannten Adressen Geschäfte“, erklärt etwa Zinsbaustein-Geschäftsführer Markus Kreuter. Zum Einstiegszeitpunkt von Zinsbaustein seien rund 60% der Bauleistung bereits vertraglich vergeben. „Andererseits ist es dann auch nicht der letzte halbe Prozentpunkt an Zinsen, der darüber entscheidet, ob wir ein Projekt machen können oder nicht“, fügt Kreuter hinzu

Tim Bütecke, Initiator und Ex-Vorstand von Exporo, der heute sein Unternehmen HFH Hamburger Finanzhaus leitet, ist vom Nutzen der Crowd nach wie vor überzeugt. „Crowdinvesting hat in der jetzigen Marktphase auf jeden Fall seine Berechtigung“, findet Bütecke „Die Banken stellen sich auf die erhöhten Eigenkapitalanforderungen durch Basel III ein und werden eher wählerischer.“ Für einen Entwickler sei es sinnvoll,

wenn er sein Eigenkapital möglichst flexibel einsetzen kann und je nach Bedarf die Wahl habe zwischen einer Handvoll Geldgebern, die viel Kapital mitbringen, oder vielen, die sich mit einer kleinen Summe beteiligen. „Crowdinvesting unterstützt den zweiten Ansatz und ebnet Kleinanlegern überhaupt erst den Zugang zu dieser Anlageklasse.“

Die Seriosität von Crowdinvestments lässt sich laut Bütecke unter anderem daran ablesen, wie die Finanzierungsstruktur aussieht. „Ein Drittel echtes Eigenkapital und zwei Drittel Mezzanine-Tranche finde ich völlig in Ordnung. Wenn der Projektentwickler dann noch persönlich in die Haftung eingebunden ist, besteht für ihn ein hoher Anreiz, das Projekt erfolgreich umzusetzen “ Andererseits gebe es am Markt Projekte, bei denen 5 Mio Euro nachrangiges Kapital einem Eigenkapital von 500.000 Euro gegenüberstehen. „Das halte ich für ungesund, jedenfalls als Anlageprodukt für einen privaten Endkunden.“

Ebenso falsch sei es jedoch, Crowdinvestments automatisch mit dem grauen Kapitalmarkt gleichzusetzen. „Das kommt auf den Einzelfall an.“ In den vergangenen Jahren sei durch die außergewöhnlich lange positive Entwicklung immer mal wieder ein Emittent nach oben gespült worden, der unseriös kalkuliert hat und dessen Projekt nun platzt. „Natürlich besteht damit die Gefahr, dass die ganze Branche in Gruppenhaft genommen wird“, sagt Bütecke. „Genau deshalb unterstützen wir die seriösen Projektentwickler nach Kräften bei der Verhandlung mit der Bank, das fängt bei der richtigen Struktur der Projektholding an. Die Bank muss das Konzept verstehen und es muss einen Stresstest für das Investment geben. Den kann die Bank dann als Instrument in ihrer Marktfolge einsetzen – so lassen sich Bedenken gegen die Finanzierung ausräumen “ Richtig strukturiert, da ist sich Bütecke sicher, seien Crowdinvestments sehr verlässliche Anlagen.

Ulrich Schüppler

Quelle: stock.adobe com, Urheber: enotmaks

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Vom Deckungsstock

Wie sich ein falscher Begriff festsetzt

In den letzten Jahren ist die Zahl der Akteure mit Pfandbrieflizenz, auch aufgrund diverser Gesetzesänderungen, stark gewachsen. Doch damit hat sich ein Begriff eingeschlichen, den das Pfandbriefrecht gar nicht kennt. Bodo Freyer, Head of Real Estate Appraisals bei Sprengnetter Property Valuation Finance, würde das gerne ändern.

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Gab es historisch noch einen sehr exklusiven Kreis der Hypothekenbanken, so stellt sich die deutsche Pfandbrieflandschaft inzwischen als bunter Mix verschiedener Finanzdienstleister dar. Mittlerweile verfügen Bausparkassen, diverse Regionalbanken und Sparkassen, Landesbanken, Spezialfinanzierer sowie natürlich viele Arten weiterer Geschäftsbanken über eine dafür nötige Genehmigung der Bafin.

bereich von einem neuen Kollegen, der früher bei der Bafin tätig war, freundlich auf diesen Umstand hingewiesen. In den Folgejahren fand ich diesen falschen Begriff des Deckungsstocks auf vielen Veranstaltungen und er sorgte entsprechend für ein Schmunzeln bei den Eingeweihten. Das war vor nunmehr zwölf Jahren. Doch die fälschliche Verwendung hat sich bis heute erstaunlich gut gehalten und sich sogar weiterverbreitet, sodass man sie selbst bei einigen erfahrenen Kollegen der Branche häufiger entdecken kann.

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Leider haben die Neulinge dabei eine falsche Gewohnheit einiger etablierter Marktteilnehmer übernommen – nämlich die Verwendung des Begriffs Deckungsstock für diejenigen Grundschulden der anderen Werte, die zur Absicherung eines Pfandbriefs dienen und die im Fall der Insolvenz einer Pfandbriefbank der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des jeweiligen Sachwalters unterliegen Der interessierte Leser wird sogar Auftritte renommierter Pfandbriefbanken finden, die diesen Begriff an verschiedensten Stellen verwenden.

Kurios ist dabei, dass es einen Deckungsstock bei Banken gar nicht gibt. Das Gesetz spricht vielmehr von Deckungsmasse, die im Deckungsregister erfasst wird. Ich selbst wurde bei meinen ersten Schritten im Pfandbrief-

Historisch kommt der Begriff Deckungsstock wohl aus dem alten Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG 2016) und regelte dort, welche Vermögenswerte der unmittelbaren Deckung der Versichertenansprüche dienen sollen Ähnlichkeit zur Pfandbriefdeckungsmasse bestand insofern, als auch hier eine getrennte Verwaltung vom sonstigen Versicherungsvermögen vorgeschrieben war und ein Treuhänder samt Vertreter darüber wachte. Im Versicherungswesen kommt das heutige Sicherungsvermögen – und je Anlageart der darunter befindliche Anlagestock – dem Begriff des Deckungsstocks noch am nächsten.

Bodo Freyer Quelle: privat

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