Lunedì 17 Maggio 2010
il Domani 11
CASA Vendita con o senza incanto, perizie, aggiudicazioni, ecco qualche suggerimento per un acquisto sicuro
Occhio ai rischi delle aste, un piccolo vademecum di Cesare Giraldi L’asta giudiziaria, come si sa, è la fase conclusiva del procedimento esecutivo che viene promosso dal creditore per recuperare i crediti vantati nei confronti di terzi mediante la vendita di beni mobili o immobili di questi ultimi. Da questa pratica si possono creare occasioni vantaggiose per gli acquirenti che decidano di tentare il "colpaccio". È vero che gli acquisti all’asta convengono (si diventa proprietari liberi da vincoli, si può beneficiare di notevoli risparmi, si evitano le spese notarili e quelle di mediazioni), ma per aggirare possibili rischi è utile osservare alcune nozioni e suggerimenti. Le aste giudiziarie vengono rese note con avvisi pubblicati almeno 45 giorni prima, di cui si può avere visione sui siti specializzati, sulla stampa di settore o sulla bacheca del tribunale. Nell’avviso, cosa fondamentale, sono contenute informazioni indispensabili sull’oggetto dell’asta ed è quindi una buona abitudine quella di leggerlo con attenzione. Soprattutto perché vi sono segna-
lati il prezzo base da cui partire al rilancio minimo per potersi aggiudicare l’immobile nonché altrenotiziesullostatomanutentivo del bene in questione. È importante poi valutare con occhio critico e vigile la perizia svolta da professionista tecnico, incaricato di attestare le caratteristiche costruttive e giuridiche dell’immobile. Questo documento viene sistematicamente depositato presso la cancelleria del tribunale o tra i documenti allegati all’offerta pubblicata sul sito. L’asta può svolgersi con o senza incanto. La vendita senza incanto prevede che l’offerta sia almeno pari al prezzo posto a base d’asta e assume il valore di proposta irrevocabile. Può comportare l’aggiudicazione diretta ove sia superiore ad almeno un quinto di tale prezzo. Nell’asta con incanto i partecipanti formulano le loro proposte davanti al giudice dell’esecuzione o al professionista delegato, purché in misura superiore al prezzo posto a base d’asta. Un suggerimento utile è quello di informarsi sullo stato abitativo dell’immobile in caso di acquisto all’asta. Proce-
dure lunghe e costose, infatti, sono dietro l’angolo se l’immobile è abitato da persone con regolare contratto (nel tal caso si dovrà aspettare la naturale scadenza del contratto di locazione per entrare in casa) o se l’occupante rifiuta di lasciare spontaneamente l’immobile (è il caso in cui si avvia una procedura di sfratto). Stessa attenzione si presti alla fruibilità dellacasa(l’aggiudicazioneall’asta non prevede garanzie per eventuali danni a impianti ecc.) e alla situazione debitoria dell’immobile (il nuovo proprietario potrebbe rispondere delle insolvenze con il condominio per l’anno in corso e quello precedente).
La vendita senza incanto prevede che l’offerta sia almeno pari al prezzo posto a base d’asta e assume il valore di proposta irrevocabile
Tasse e probabili oneri economici, ecco quali sono i costi di un acquisto della casa in tribunale Ecco altre regole pratiche per accedere a un’asta preparati e sicuri di non cadere in facili trappole. Partendo dalle spese di trasferimento per i beni acquistati all’asta. All’atto della presentazione della domanda di partecipazione all’incanto vengono versati due assegni circolari, ciascuno del 20% del prezzo base d’asta. Uno di questi assegni viene poi utilizzato dal professionista delegato quale fondo spese per le operazioni di trasferimento. Il professionista cura tutte le incombenze che seguono la firma del decreto di trasferimento (registrazione, trascrizione, comunicazioni varie, voltura etc…) attingendo le somme necessarie dal predetto fondo spese. Normalmente l’entità delle spese e degli onorari si aggira a poco più del 10% o 15 % del prezzo finale di aggiudicazione (in caso di concessione dei benefici per la prima casa anche meno), determinando così la restituzione di un limitato residuo a favore dell’acquirente. Se l’espropriazione colpisce una società (o, in generale, una persona giuridica), al trasferimento va applicata l’Iva (al 10% oppure al 20% a secondo della funzione dell’immobile in seno all’oggetto sociale ). In caso contrario va applicata l’imposta di registro (al 10% oppure al 3% se trattasi di acquisto di prima casa). A proposito, invece, dell’aggiudicazione, bisogna sapere che essa diventa definitiva,
nell’asta con incanto, solo dopo 10 giorni. Infatti, entro tale termine, come già detto precedentemente, chiunque può presentare offerta scritta per l’acquisto dell’immobile oggetto dell’esecuzione per un prezzo superiore di almeno un quinto rispetto a quello di aggiudicazione (art. 584 c.p.c.). Sono esentati dal presentare ulteriore domanda di partecipazione l’aggiudicatario provvisorio (decaduto) e l’offerente in aumento, che parteciperanno così di diritto al nuovo incanto. L’avviso del nuovo incanto verrà loro notificato a cura del professionista delegato. C.G
FOCUS Alcuni tribunali concedono di vedere la casa messa all’asta Tra i dubbi che affollano la mente di un partecipante a un’asta spesso riaffiora quello relativo alla possibilità di visionare i beni posti all’incanto. Va premesso che i beni posti in vendita in un’asta giudiziaria sono tutti preventivamente ispezionati, descritti e stimati da un professionista nominato dal tribunale il quale, al termine di apposito sopralluogo, deposita agli atti una dettagliata consulenza tecnica. Alcuni tribunali si stanno allineando su una disciplina diretta a rendere tale servizio maggiormente fruibile. Cosciente delle difficoltà da parte di un possibile acquirente di contattare il debitore esecutata per richiedere la visione dei locali oggetto di asta, ad esempio, il tribunale di Sulmona si sta orientando di recente nella prassi seguita anche da altri uffici giudiziari, di nominare apposite figure di custodi degli immobili pignorati, onde consentire l’accesso ai locali da parte dei soggetti interessati. Occorre quindi prendere contatto con i singoli custodi nominati per le relative procedure. Poiché è opportuno, se non addirittura obbligatorio ove ordinato dal Giudice, che il custode giudiziario eviti che i diversi interessati all’acquisto entrino in contatto tra loro, è consigliabile concordare la visita con molto anticipo. Si raccomanda, inoltre, di fare sempre riferimento alle schede-fascicolo eventualmente pubblicate dai custodi nella sezione a loro riservata.