Revista Negociación de Bienes -Junio 2009 by Ideas en Fuga

Sumario Pa´gina 3 Nota de tapa: La inmobiliaria

Página 10 El servicio en la inmobiliaria Página 13 Las nulidades procesales y la nulidad de la subasta

Página 16 Mercado, elecciones y después

Pa´gina 7 C.U.C.I.C.B.A

Página 14 Las nuevas obligaciones de los martilleros

Página 19 Categorización de oficinas AAA y análisis del mercado actual

Pa´gina 8 Capacitaciones para inmobiliarios

Página 15 Generalización del impuesto de sellos

Página 22 Inmobiliarias que hacen historia

Negociación de Bienes es una publicación de carácter bimestral, editada por el Centro de Martilleros y Corredores. Distribución gratuita en el Centro de Martilleros y Corredores, Uruguay 188, Ciudad de Buenos Aires y en la Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria de la UTN, Facultad Regional Buenos Aires, Medrano 951, 2º piso, Ciudad de Buenos Aires. Responsable Editorial: María Marino Producción: Elena Taraborrelli Colaboraron en esta edición: Saúl Rubén Brandenburg Arturo Grieben Saubidet Cecilia Malosetti María Laura Morelli Marcelo Satulovsky Elena Taraborrelli

Negociación de Bienes Edición: Junio 2009

Por María Marino*

Editorial Comenzamos este año con el segundo número de nuestra revista Negociación de Bienes. En lo que va de 2009, el Centro ha desarrollado dos actividades extracurriculares junto con la Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria de U.T.N. El objetivo de las mismas sigue siendo brindar un valor agregado a los estudiantes y profesionales del sector. Uno de los seminarios versó sobre el tema alquileres y el otro se refirió al marketing inmobiliario. Uno de los disparadores fue la alta concurrencia a las conferencias realizadas los años anteriores en el Aula Magna de la Universidad. Como no podía ser de otra manera, el Centro prevé continuar trabajando en este sentido. Por otro lado, destacamos que a la fecha se han abierto ocho cursos de T.S.N.B. El Centro da a los nuevos alumnos una de las clases introductorias. La finalidad que perseguimos es hacer un recorrido histórico de las actividades del martillero y del corredor, diferenciar ambas figuras y explicar cómo se hacen y para qué sirven los trámites de matriculación y colegiación. En otro orden de cosas y como primicia, hemos avanzado en las gestiones para que el sistema inmobiliario S.O.M. (servicio de ofertas múltiples) provea de servicios informáticos a nuestros socios. En esta edición, si bien volvemos a contar con nuestros habituales columnistas, es nuestro deseo poder publicar más voces, tratando de que este medio sea lo más democrático posible. Por este motivo, convocamos a todos aquellos que quieran contribuir con algún material para los próximos números.

María Marino Martillero y Corredor Presidente Centro de Martilleros y Corredores.

Patrimonio arquitectónico y edificio emblemático

Edificio de la Inmobiliaria La museóloga María Rita Murana proporciona datos de la construcción de la Avenida de Mayo, patrimonio arquitectónico y edificio emblemático Buenos Aires vivía hacia 1910 un movimiento constructivo sin precedentes. Sobre la Av. de Mayo, inaugurada oficialmente en 1894, se levantaron los edificios más modernos de la época, de variados estilos y con adelantos técnicos como ascensores y estructuras de acero que permitían alcanzar alturas insólitas, dejando atrás el chato perfil postcolonial. En un clima de euforia y con ansias de un progreso indefinido, exacerbado por los festejos del Centenario de la Revolución de Mayo, se construyó el edificio de La Inmobiliaria. Magnífico exponente del eclecticismo de principios del siglo XX. Su creador, uno de los arquitectos italianos de trazo más dúctil y refinado del momento, Luis Broggi

(nacido en Tradate, Italia, en 1862).

numerosas privadas.

residencias

Broggi completa sus estudios y realiza numerosas obras para la colectividad italiana, como el Círculo Italiano y el Ambulatorio Policlínico del Hospital Italiano, junto con

“La Inmobiliaria”, abarca la totalidad del bloque de la cuadra, y se constituye con belleza y delicadeza, con recursos estéticos renacentista, como la simetría y la proporción, tanto de

fachada como de cada uno de los elementos del lenguaje arquitectónico que conforman el edificio. En la parte central de la fachada un mosaico cerámico policromado nos dice su nombre. En la composición se destacan sus torres esquineras que poseen cúpulas de color rojo, con minarete y mirador superior, este último construido en zinc ricamente moldurado. La fachada sobre la Avenida de Mayo -más de 60 metrosalterna loggias con columnas de pedestal, arcos de medio punto, rejas de hierro fundido, y un delicado trabajo pictórico (levemente perceptible) realizado sobre sus revoques. En su parte superior central y en las ochavas de las dos esquinas se encuentran pares de esculturas de Venus y Apolo ubicadas en hornacinas. Las plantas de los departamentos superiores, siguen la tipología de la casa chorizo, con su tradicional disposición longitudinal de ambientes y servicios en los extremos. La Inmobiliaria, fundada en 1893, fue la primera compañía de seguros generales, de vida, accidentes de trabajo, incendios, granizo, marítimo, fluvial y cristales. Fue una de las empresas impulsada por Antonio Devoto y un grupo de inmigrantes italianos que llegaron a ocupar lugares primordiales en la banca, el

Denominación original: Ex Palacio Heinlein Ubicación: Avenida de Mayo al 1400 (entre San José y Luis S. Peña) Propietario Original: Compañía de Seguros La Inmobiliaria Proyectista: Arq. Luis Broggi Corriente estilística: Neo-renacentista. Uso actual: Institucional administrativo. Protección Municipal: Catalogado Estructural 5

comercio y la industria como el Banco de Italia y Río de la Plata, la Compañía General de Fósforos, el Mercado de Frutos, entre otros. También realizaron contribuciones a la ciudad, como la fundación de Villa Devoto y a la colonia italiana al formar parte, entre otros, de la “Societá di Beneficenza Ospedale Italiano, entre otros.

El impulso dado por las autoridades de La Inmobiliaria a los innumerables negocios, hizo que se convirtiera en una de las más importantes dentro del mundo financiero. Poseía su casa central en la calle San Martín 235-53, otra, frente a la estación Palermo (ex FCBA al Pacífico) y la situada en Plaza Congreso, que fue conocida originalmente como Palacio Heinlein, por el

nombre de la firma que ocupaba la planta baja, dedicada a la importación y venta de todo tipo de accesorios y artefactos sanitarios.

www.aquimontserrat.com.ar/ colaboradores/ edificiodelainmobiliaria.htm

Programa IVA Y VUELTA

Se aprueba el formulario Nº 960 En el marco del programa IVA Y VUELTA, se aprueba el formulario Nº 960 de exhibición obligatoria para los sujetos que realicen ventas, locaciones y prestaciones de servicios a consumidores finales. El mismo debe ser exhibido en los locales de venta, locación o prestación de servicios, incluyendo locales descubiertos, salas de espera, oficinas o áreas de recepción y

demás ámbitos similares. Debe ser ubicado en un lugar visible y destacado, próximo a aquel en que se realice el pago de la operación respectiva sin que otros formularios, carteles, avisos, letreros, etc. impidan su rápida visualización. El formulario Nº 960 puede ser solicitado en la dependencia de A.F.I.P. en la que el contribuyente y/ o responsable se encuentre inscripto ó también puede

descargarse desde la web www.afip.gov.ar. Debe imprimirse en papel tamaño A4, respetando sus características en cuanto a diseño, formato, medidas y colores. Por último, debe tenerse en cuenta que los sujetos obligados a exhibir el formulario Nº 611 deben proceder a su sustitución por el formulario Nº 960.

Por María Laura Morelli*

C.U.C.I.C.B.A. actualizado María Laura Morelli, ex TSNB y miembro de la Comisión Normalizadora, da cuenta de las actividades que viene desempeñando el Colegio de Corredores Inmobiliarios. Otra vez me pongo en contacto para contarles las tareas que está desarrollando la Comisión Normalizadora del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (C.U.CI.C.B.A.). El 5 de noviembre pasado concluyó el plazo para la solicitud de turnos de matriculación de los corredores inmobiliarios contemplados en el Art 55 párrafo 2 de la Ley 2340. (Corredores inmobiliarios con matricula de corredor otorgada con anterioridad por la IGJ).

En cumplimiento de sus tareas, la Comisión Normalizadora llevó a cabo el 22 de septiembre del año 2008 la primer ceremonia de jura de corredores inmobiliarios. Luego de ella se celebraron en forma periódica actos de jura alcanzando el próximo17 de abril de 2009 la celebración de la vigésimo octava ceremonia. Todos los actos fueron realizados en el salón dorado Hipólito Yrigoyen de la Legislatura porteña. La formación del Colegio es un gran paso para el ejercicio y control de la profesión.

CUCICBA será el colegio de todos los corredores inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Será el órgano que defenderá, asesorará y representará a los corredores inmobiliarios y también podrá sancionar a aquellos colegas que cometan irregularidades. Entre otras, será también función del colegio asesorar e informar al público en general. * Técnico Superior Negociación de Bienes (UTN). Miembro titular de la Comisión Normalizadora de CUCICBA. Socio de Morelli & Morelli – Bienes Raíces.

Debido a la interrupción en la matriculación habida para los corredores inmobiliarios contemplados en el Art 55 párrafo 1 de la Ley 2340, el plazo para la solicitud de turnos para ellos venció el 5 de enero de 2009. A partir de esta fecha sólo pueden solicitar su matriculación los corredores inmobiliarios que posean titulo universitario habilitante. Al día de hoy han solicitado su m a t r i c u l a c i ó n aproximadamente cuatro mil corredores inmobiliarios.

Autoridades del CUCICBA durante una jura en la legislatura porteña.

Por Elena Taraborrelli*

Capacitación para inmobiliarios en la SCEU La S.C.E.U. y el Centro Argentino de Martilleros comenzaron el año ofreciendo dos actividades extracurriculares para seguir capacitando profesionales que se dedican a negociar bienes. La Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria de la F.R.B.A., con el auspicio del Centro Argentino de Martilleros y Corredores, organizó el 17 y 18 de marzo pasado el seminario “Últimas novedades en alquileres y desalojos Renegociación de contratos en tiempos de crisis”. El disertante fue el Dr. Enrique Luis Abatti, abogado especialista en alquileres. Asistieron a esta actividad cuarenta alumnos y egresados de la Tecnicatura Superior en Negociación de Bienes. Los temas desarrollados fueron los siguientes: I.- Nuevas fórmulas para fijar alquileres en el actual contexto inflacionario. a) Alquiler progresivo o escalonado, ascendente o descendente. b) Alquiler en moneda extranjera. c) Alquiler con obligación alternativa de indexación. d) Alquiler con obligación facultativa del locatario de fijación de precio

Estas actividades extracurriculares que se realizan en la universidad, tienen como fin acercarle al alumno las novedades sobre el sector donde se van a desempeñar. Así como reforzar las herramientas con las que van a trabajar los martilleros y corredores, apuntando siempre a lograr un mayor profesionalismo. por tercero. e) Alquiler cuotativo. f) Alquiler con indexación en suspenso. g) Alquiler constituido por suma predeterminada y porcentaje

de ventas. Renegociación de contratos en tiempos de crisis. Imprevisión contractual. 1) Destino habitacional, comercial, industrial, profesional. Locación turística. 2) Responsabilidad civil. Caso fortuito. Incendio e inundación. Cláusulas de liberación. 3) Fianza. Limitación de fianzas (ley 25.628). Cesión y sublocación. 4) Mejoras: incorporación inmediata, ventajas. 5) Resolución del contrato por el locador para ampliar la capacidad locativa del inmueble. II.- Procedimiento especial de desalojo abreviado en el Código Procesal Civil y

Comercial de la Nación. Entrega inmediata del inmueble. Por otro lado y en la misma calidad en que se realizara la actividad mencionada, la Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria, junto con el Centro Argentino de Martilleros y Corredores presentarán el 27 y 28 de abril el seminario “Cómo se pierden compradores en el negocio inmobiliario. Aspectos claves en el proceso de la venta inmobiliaria: De la captación de compradores hasta el manejo de objeciones y el cierre de la venta”. El Licenciado en Relaciones Humanas en la Empresa, Alfredo Daniel López Salteri expuso ante más de veinte concurrentes los siguientes tópicos:

venta consultiva?: Ventajas y desventajas. Por qué es importante trabajar en base al modelo centrado en el ganar – ganar. Trabajando con los compradores: Cómo y por qué se pierden compradores. El arte de hacer contactos. La esfera de influencia: fuente de compradores. La calificación del cliente. Las objeciones del cliente. Actitudes de los vendedores hacia las objeciones. Metodología para el manejo de objeciones. Conseguir el acuerdo: el cierre. ¿Por qué los vendedores no cierran? Asegurando acuerdos.

Estas actividades extracurriculares que se realizan en la universidad, tienen como fin acercarle al alumno las novedades sobre el sector donde se van a desempeñar. Así como reforzar las herramientas con las que van a trabajar los martilleros y corredores, apuntando siempre a lograr un mayor profesionalismo. Las capacitaciones anteriormente descriptas son abiertas a toda la comunidad y poseen un arancel económico, que posibilita el acceso de todas aquellas personas interesadas en el campo de la negociación de bienes.

Qué se necesita para diferenciarse en este negocio. · Cuáles con los componentes del proceso de ventas consultiva. · Cómo manejar los procesos con compradores. Introducción: Orientaciones ante el cambio y el proceso de aprendizaje. Modelos mentales para el aprendizaje. La venta: un proceso para generar un encuentro. Concepto acerca de la venta. Vendedor profesional. El proceso de la venta. Comportamientos de ventas: del vendedor y del cliente. Evolución del concepto de la venta. ¿Venta compulsiva o

Por Cecilia Malosetti*

El servicio inmobiliaria

La Licenciada en Administración y docente de TSNB, Cecilia Malosetti, hace hincapié en la importancia de brindar un buen servicio en la inmobiliaria, al que caracteriza como un bien intangible. Si bien todos sabemos que ante la necesidad de comprar o vender una propiedad el lugar indicado para el asesoramiento de esta operación es la inmobiliaria, es importante destacar cuáles son los factores que influyen en la elección de una u otra firma para esta tarea. La actividad que desarrollamos, por tratarse de un servicio, tiene la característica de ser INTANGIBLE, a diferencia de un producto el cual podemos palpar, mirar, comparar materialmente con otro. El servicio no se puede “tocar”, varía en función de quien lo otorga y de quien lo percibe, es perecedero, no se puede almacenar… No obstante, existen algunas acciones que podemos desarrollar en nuestra empresa para TANGIBILIZAR nuestro servicio, de modo que permita que el cliente tenga

No obstante, existen algunas acciones que podemos desarrollar en nuestra empresa para TANGIBILIZAR nuestro servicio, de modo que permita que el cliente tenga una percepción positiva respecto del mismo. una percepción positiva respecto del mismo. En primer lugar, el local en donde se realiza la atención al publico es la primer “fotografía” de lo que la inmobiliaria y sus representantes reflejan a sus clientes Entonces, si por ejemplo, los valores que se desean

transmitir son “Tradicionales”, el mobiliario y la decoración deberá sustentarse con muebles, objetos decorativos, material de oficina y colores que se distingan por su calidad, solvencia y prestigio (maderas fuertes, sillones clásicos, lámparas de calidad, etc.), la limpieza y cuidado de todos ellos también son importantes. Si queremos transmitir una imagen joven y renovada, una decoración minimalista, con elementos tecnológicos que acompañen el trabajo diario (monitores delgados, teléfonos con diseño renovado, TV plasma, música ambient, sillas de diseño), buena iluminación (natural o artificial), paredes de colores claros y frescos pueden ser buenos elementos para transmitir aires modernos y despejados. El segundo factor a tener en cuenta son los Procesos internos de la inmobiliaria.

Entre los cuales podemos mencionar: a) la información que se brinda al cliente, b) el primer contacto (personal o telefónico) que se realiza con éste, c) una vez confirmada la operación de compra-venta, toda la gestión y tramitación de la documentación necesaria y por último, d) el servicio de post-venta. El diseño de la cartelería y la forma de mostrar las propiedades en la vitrina, son indicadores de valores de la inmobiliaria a posicionar. Una cartelera despejada, prolija, con fotografías e imágenes claras y descripciones ciertas de las viviendas o locales, denotan calidad. Algunas inmobiliarias no son partidarias de exhibir los precios de algunas propiedades, cabe destacar que la exhibición de algunos precios puede contribuir a la segmentación del público al que queremos atender, y refleja también cierta claridad e integridad a favor de la firma. Es importante destacar que la solvencia, tradición y prestigio no quieren decir que todo sea “antiguo”. Encontrar elementos de tecnología como soporte de información, que acompañen el entorno, no impiden que un valor tradicional pueda generarse.

Estas son algunas de las acciones que desde nuestra inmobiliaria debemos impulsar para mejorar la calidad del trabajo que hacemos día a día, para diferenciarnos del resto por la calidad de atención, lo cual puede verse reflejado en más clientes que permanezcan en nuestra firma y sus recomendaciones que generan nuevos clientes.

totalidad y no, los que el empleado haya podido “encontrar” entre el desorden de papeles por distintos escritorios. En el caso del manejo de la información, siempre es bueno tener en cuenta que el soporte de la misma tenga concordancia con lo informado en la cartelera,

Olvidémonos entonces, de las fichas amarillentas, carpetas ajadas, fotocopias ilegibles que describen las propiedades que queremos comercializar. Más allá de que la imagen de estos elementos está lejos de la prolijidad, también el tiempo de búsqueda y espera para el cliente es mayor que si la descripción y lista de precios está en un archivo compartido. Recordemos que ante la búsqueda de bienes para la compra por ejemplo, el cliente necesita un detalle de bienes que ofrece la inmobiliaria en su

sitio de Internet, avisos clasificados en diarios y revistas del rubro. Entendiendo por información precio, características del bien, condiciones de pago, estado de la propiedad, horarios y disponiblidad de llaves para visitarla. Es oportuno agendar los datos del cliente ante un llamado o visita, con las necesidades que tiene y su presupuesto; pero no en un cuaderno viejo y tachado, sino en una agenda o en un sistema de archivo por computadora. Todo esto refleja el servicio que prestamos. Para los casos en que no haya bienes que resulten de interés en el momento de la visita o

llamado que realizó el cliente, dar una verdadera promesa de re-llamado para informar si se encontraron bienes que se puedan adecuar a lo que el cliente está buscando. Esto refleja un compromiso por el servicio brindado y una valoración a la consulta realizada. Tan importante como la estética del lugar son las personas que prestan la atención al público. Ellas no sólo reflejan, sino que personifican los valores de la empresa. Es por ello que, desde una sobria indumentaria hasta el vocabulario que utilicen para dirigirse al cliente, suman valor en función de lo que se desee transmitir. En las

próximas ediciones profundizaremos sobre las claves para lograr el máximo nivel de servicio en función de nuestro personal. Estas son algunas de las acciones que desde nuestra inmobiliaria debemos impulsar para mejorar la calidad del trabajo que hacemos día a día, para diferenciarnos del resto por la calidad de atención, lo cual puede verse reflejado en más clientes que permanezcan en nuestra firma y sus recomendaciones que generan nuevos clientes. * Licenciada en Administración UBA. Especialista en Marketing. Docente de Comercialización Fac Cs Económicas UBA-UTN. Jefe de producto de Circulación- Diario Clarín- Diario Arquitectura.

Información para los administradores de consorcios

Renovación de matricula. Trámite anual obligatorio El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, informa a los señores administradores de consorcios que, a partir del 20 de abril podrán gestionar la renovación de su matrícula presentando su declaración jurada anual. A tal efecto deberán presentarse con la documentación requerida dentro de los 30 días posteriores al vencimiento de su matrícula.

Las matrículas con vencimiento en enero, febrero, marzo y abril de 2009 deberán presentarse desde el 20 de abril al 20 de mayo de 2009. Más información en: Registro Público de Administradores de Consorcios: Patricias Argentinas 277 - 1er.Piso - de lunes a viernes de 10.00 a 14.00 horas.- T.E. : 4958-6504.

registroconsorcios@buenosaires.gob.ar www.buenosaires.gob.ar/ consorcios.

Por Saúl Rubén Brandenburg*

Las nulidades procesales y la nulidad de subasta El Dr. Brandenburg explica el proceso de invalidación de los remates judiciales. Una de las cuestiones a las que estamos sometidos los Martilleros Judiciales son las denominadas “Chicanas” realizadas en el expediente. El objetivo de estas es obvio, dilatar lo más posible el trámite de ejecución a fin de lograr permanecer en el bien aún luego que se haya rematado. Una de las formas es plantear la nulidad procesal de algún acto del expediente o la nulidad de la subasta. Debo aclarar que no todas las nulidades planteadas son “chicanas” o tienen un fin dilatorio, pero sí algunas. Es dable señalar que el principio que rige es que TODOS LOS ACTOS SON VALIDOS

HASTA QUE SE DECLARE LA NULIDAD, es decir, la validez es la regularidad y declarar la invalidez es la excepción a la regla. Además la nulidad de un acto procesal se rige por lo dispuesto por los artículos 169 al 174 del código procesal y la nulidad de la subasta a más de ellos por el art 592 del citado código. La cuestión es que la nulidad de la subasta también es un acto procesal, pero a diferencia de los demás de carácter estático, es un acto procesal dinámico, en donde se encuentran comprometidas la fé pública y la seguridad jurídica. Por lo que todo lo atinente a la nulidad de subasta tiene

carácter restrictivo en su tratamiento y en su resolución. Quien plantee una nulidad procesal deberá cumplir los siguientes requisitos: a) demostrar el perjuicio sufrido en forma fehaciente, b) demostrar que el supuesto vicio impide la finalidad del acto para el cual estaba destinado, c) demostrar la finalidad perseguida con la declaración de la nulidad pretendida, d) no ser el causante de la nulidad, y si se trata de atacar de nulidad de subasta deberá además atacar el acto en sí, el acto de subasta. * Abogado. Docente de TSNB

Por Saúl Rubén Brandenburg*

Las nuevas obligaciones de los martilleros El Dr Brandenburg da cuenta de los últimos deberes que deben cumplir los rematadores judiciales. Quienes deseen trabajar como Martilleros Judiciales deben saber que a los Martilleros nos han creado nuevas obligaciones que no surgen del código procesal sino de reglas que rigen en la Oficina de Subastas Judiciales y de Rentas del Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires. Estas resultan ser: a) Si alguien compra “en comisión”, el Martillero está obligado a denunciar por escrito a la Oficina de Subastas Judiciales quien resultó ser el comitente y su domicilio constituido. b) Realizar un folleto que sea un resumen de lo que se subastará, con carácter obligatorio c) Si adquiere una empresa denunciar el número de cuit d) desde el 13/1/09 el Martillero resulta ser agente de retención de la C.A.B.A. respecto de todos los inmuebles que subaste y que se encuentren radicados en la Ciudad de Buenos Aires, y también para todos aquellos

Este impuesto de sellos debe retenerlo el Martillero y es del 0,8% sobre el importe de venta en el remate. Para poder el Martillero abonarlo debe entrar en la página Web de Rentas de la CABA www.agip.gov.ar, buscar impuestos de sellos y continuar el trámite. inmuebles, que no estando ubicados en la Ciudad de Buenos Aires, no tributen sellos en la Provincia donde

se encuentren. Este impuesto de sellos debe retenerlo el Martillero y es del 0,8% sobre el importe de venta en el remate. Para poder el Martillero abonarlo debe entrar en la página Web de Rentas de la CABA www.agip.gov.ar y buscar impuestos de sellos y continuar el trámite. Para ello es necesario que se requiera del adquirente número de cuit, fecha de nacimiento, nacionalidad y domicilio. ·

Información detallada en el artículo “Reforma al Código Fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Generalización del impuesto de sellos”.

Reforma al código fiscal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Generalización impuesto de sellos

del

La información sobre el Impuesto de Sellos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires surge de la reforma efectuada en el Código Fiscal de la ciudad en el presente año 2009, y publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires el 4 de Febrero de 2009.- Ley 2997 y 2998. Mediante la publicación de la Ley N° 2997 en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Legislatura dispuso la modificación parcial del texto del Código Fiscal. Entre otras reformas, la Ley dispone la modificación del Título XII del Código Fiscal estableciendo la aplicación del Impuesto de Sellos, a todos los actos y/o contratos a título oneroso, que se celebren en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ó aquellos actos o contratos cuyos efectos deban producirse en dicha jurisdicción. La reforma introducida por la Ley dispone la aplicación del Impuesto de Sellos tanto para los diferentes supuestos específicamente incluidos (contratos de seguros, contratos de locación de servicios, contratos de leasing y cesiones de derechos), como para aquellos actos o contratos que expresa ó implícitamente queden incluidos en las previsiones de la Ley. Con respecto a la responsabilidad por el pago del impuesto, la misma se encuentra a cargo de las partes

intervinientes en el acto o contrato gravado, estableciéndose la responsabilidad solidaria entre las mismas. No obstante, en cuanto al ingreso del impuesto, la Ley determina que los escribanos así como ciertos registros públicos que intervengan en la celebración de los actos o contratos gravados, deberán actuar como agentes de recaudación. Debe incluirse aquí, los actos generados mediante subasta judicial como así también las subastas realizadas bajo la Ley 24.441.En materia de exenciones, se incluyen los actos y/o contratos celebrados por los estados Nacional, Provincial y Municipal, las cooperativas de viviendas y las universidades nacionales; los contratos de transferencia y/o compraventa que tengan por objeto la vivienda única y familiar, siempre que los mismos no superen los $. 360.000.Por último, mediante la sanción de la Ley 2998/2008, la Legislatura creó la “Ley Tarifaria 2009”, en la cual se

establecen las alícuotas aplicables a los actos y contratos gravados por el Impuesto de Sellos. En ella, se establece una alícuota general del 0,80 % que se aplicará sobre el monto del acto o contrato en cuestión. Asimismo se establece una alícuota del 0,50% para los contratos de leasing, la que se aplicará sobre el valor total del canon.- Para hacer efectivo el impuesto, debe ingresarse a la página www.agip.gov.ar; se hace click sobre “Impuesto de Sellos”, al final de la pantalla con la flecha se abre un menú de opciones, debiendo ingresar al tipo de operación que corresponda ( cesiones, leasing, subastas judiciales, etc.), se abre la pantalla de la boleta de pago en la cual debe completarse los datos de las dos partes intervinientes, nro. de C.U.I.T., estado civil, fecha de nacimiento; sobre el final debe completarse la fecha de contrato y el monto imponible. El sistema calcula el importe a abonar. Luego de imprimir la boleta, debe efectuarse el pago en cualquier sucursal del Banco de la Ciudad de Buenos Aires.

Mercado, elecciones y después

Por Marcelo Satulovsky*

El arquitecto Satulovsky analiza la actual situación del mercado inmobiliario en el presente contexto de crisis y en el marco de la anticipación de las elecciones legislativas. Asimismo, invita a reflexionar sobre la actitud a tomar en este momento tan particular. Es habitual en nuestro medio, que en años electorales la inquietud aumente y el ritmo del mercado caiga. Pero en esta oportunidad, además, con la crisis global por un lado y las dificultades locales por el otro, la decisión de adelantar a fines de junio las elecciones legislativas previstas para octubre profundizó los interrogantes y alteró los ritmos en todos los sectores de la economía. Durante semanas, entonces, la pregunta fue reiterada: ¿el adelantamiento, beneficia o perjudica al mercado inmobiliario? ¿Qué podemos esperar?. Esto abre varias líneas de reflexión.

I – Desde el comportamiento de los actores individuales La fuerte caída en el volumen de escrituras para el bimestre ene./feb.’09 (-47.6% interanual), puso números a una realidad ya conocida: la combinación de factores estacionales con la crisis, y la falta de claridad respecto de la evolución de la economía local generó, con anterioridad a la entrada en escena del debate electoral, un juego de factores concurrentes que retrajo el movimiento de oferentes y compradores.

El adelantamiento de las elecciones no impulsó cambios profundos en el comportamiento del mercado. Como en las vísperas de todo proceso electoral, hay quienes prefieren acelerar sus decisiones mientras aún se mantiene un escenario conocido, y quienes optan por aguardar los eventuales cambios que podrían llegar con los resultados de los comicios a la vista. II – Desde el conjunto del mercado

Coronando meses de señales cruzadas, la tendencia del mercado cambió en el 4º trimestre de 2008: la dinámica se hizo más lenta, se extendieron los plazos de las decisiones y las contraofertas se acentuaron. Junto a ello, se registró un retiro significativo de oferta y un retroceso, más gradual pero sostenido también, de la demanda. Los valores por su parte, iniciaron un reacomodamiento paulatino dentro del cual, si bien hay un movimiento descendente (-2.7% para el Trimestre I-’09) (1) van profundizándose, sobre todo, las diferencias entre los diversos productos y localizaciones. La magnitud de los montos y plazos que se ponen en juego en las inversiones inmobiliarias, vale recordarlo, hace de la previsibilidad un factor central para las decisiones. Así, en un contexto de inestabilidad profunda como el actual, no deja de ser positivo que una incógnita al menos, se despeje lo antes posible. Pero claro, más que el resultado de los comicios, lo valioso sería poder prever los escenarios de negocios que pueden

Antes que preguntarnos “qué podemos esperar”, la pregunta tal vez sea ¿qué vamos a esperar, cuánto más vamos a esperar?. O dicho de otra manera: ante la crisis y de cara al futuro, ¿preferimos esperar u operar?

generarse a partir del 29 de Junio. Como parte de la dinámica pre-electoral, en los últimos días se ha lanzado el “anuncio-delanuncio” de una línea de crédito hipotecario para sectores medios. Algo que podría ser positivo pero que no despierta, sin embargo, mayores expectativas. Con la experiencia fresca aún del Plan Inquilinos, no se ven en realidad señales que denoten una voluntad oficial de impulsar una acción intersectorial articulada e integral en torno a la problemática habitacional, el desarrollo urbano, y la producción y comercialización de inmuebles. III – Desde la relación del sector con lo institucional

Parece poco probable pues, que la campaña aporte claridad, ó un debate de proyectos sustanciales para reforzar la economía local. Al mismo tiempo sabemos que del blanco al negro, casi- todo es posible en nuestro país, debilitando con ello la posibilidad de contar con márgenes amplios de previsibilidad. Pero esta misma realidad pone finalmente en cuestión la propia relación del sector inmobiliario como tal, con el plano institucional. Estamos en democracia: cada dos años hubo y habrá comicios. No es lógico entonces, que cada instancia electoral siga trayendo el temor -y la posibilidad cierta- de un viraje capaz de alterar sustancialmente la estructura del mercado y los entornos de negocios. Y luego de 25 años, no es razonable tampoco seguir descargando toda la responsabilidad afuera, en “otros” que la tienen, claro ( l e g i s l a d o r e s , funcionarios), pero sólo en parte. Con la crisis como detonante en todo caso, vale preguntarnos si no es hora de articular acciones sectoriales sistemáticas y políticas públicas que, más allá de los episodios electorales, permitan planificar con sentido

estratégico posibles líneas de acción: - de corto plazo: medidas anti-crisis, tendientes a preservar la dinámica de los mercados - de mediano plazo: apertura a las necesidades de un 88% de la población (o de la demanda, si se quiere verlo en términos c o m e r c i a l e s ) p r á c t i c a m e n t e imposibilitada hoy de acceder al mercado - de largo plazo: consolidar mecanismos de funcionamiento política, económica y ambientalmente sustentables, para la producción, el financiamiento y la comercialización inmobiliaria. IV - Desde la acción sectorial. En la Ciudad de Buenos Aires, la producción y comercialización de inmuebles explicaron -en conjunto- en los últimos años el 13% del Producto Bruto local (2). Si exceptuamos la construcción, vemos que el sector estrictamente inmobiliario moviliza casi u$s 7.000M al año. No obstante, sigue siendo un sector muy atomizado, con miles de pequeñas empresas dispersas en situaciones tan disímiles como Madero ó Pompeya, y en el que las empresas

líderes concentran, cada una, una participación no mayor al 5% del total del mercado (3). Como responsables – todos, y cada uno- de semejante movimiento para la Ciudad y para la propia empresa en particular, no parece muy razonable entonces que, más allá de algunas iniciativas serias pero dispersas de algunos grupos, la única reacción frente a la crisis sea sentarnos cada uno en su oficina, a “esperar” a ver qué pasa, y que la crisis “no nos toque”. Más allá de las posturas ideológicas, los deseos y aún la lógica (véase p.ej. el Plan de 1M de viviendas de Brasil) todo muestra que, en lo que hace a la actividad, hoy hay un Estado casi ausente. Es válido pues, pensar que las respuestas deberemos generarlas desde ésta realidad, articulando mecanismos entre los propios actores económicos y sociales, tejiendo redes de complementación y “coopetencia”, esa articulación dinámica entre cooperación y competencia que pone en marcha la fuerza de la sinergia. ¿El Sector sumará momento, bienvenido. prudente

Público? Se en algún y será Mas no se ve hoy, seguir

esperando por ello. Nadie cree, por supuesto, que esto sea simple; pero algo seguramente podremos avanzar, y la magnitud de la crisis no brinda por otra parte, mucho margen para “esperar”. Su profundidad genera la oportunidad (y a la vez, casi la necesidad) de impulsar cambios profundos en los modos de hacer las cosas y una alternativa real, posible, está a nuestro alcance: juntarnos, dialogar, planificar y actuar. Cargar de participación las instituciones del sector, conformar equipos de trabajo para conjugar miradas y propuestas comunes. Profundizar las acciones de articulación con las entidades que agrupan a constructores, arquitectos, instituciones f i n a n c i e r a s , administradores, inquilinos, etc. Unir esfuerzos e ideas en definitiva, para trabajar en conjunto desde toda la cadena de valor. Antes que preguntarnos “qué podemos esperar”, la pregunta tal vez sea ¿qué vamos a esperar, cuánto más vamos a esperar?. O dicho de otra manera: ante la crisis y de cara al futuro, ¿preferimos esperar u operar? Arq. Marcelo Satulovsky, MDI Consultor en desarrollo urbano e inmobiliario Docente TSNB

Por Arturo Grieben Saubidet*

Categorización de oficinas AAA y análisis del mercado actual El mercado de oficinas en la Capital Federal y el Gran Buenos Aires es amplio y variado.

Dada la evolución de la tecnología, el estar por obligación en una ubicación determinada es cada vez

menos necesario, por lo que aparecen edificios en ubicaciones otrora impensadas.

Categorización de edificios en Capital Federal

Categorización de edificios Gran Buenos Aires Norte

Y las necesidades de las empresas en cuanto a espacio, volumen, y servicios que debe tener un edificio para satisfacerse adecuadamente son cada vez mas específicas. Criterios como seguridad, control, climatización, accesos, cocheras, pisoductos de triple vía, cerramientos con filtro de radiaciones, etc etc etc, componen el abanico de amenities de los edificios de “última generación”. Para el valuador, la categorización de los inmuebles es un factor

objetivo pero dinámico: evoluciona, cambia, muta, dependiendo de los avances teconógicos y diseños arquitectónicos, eficientes y sustentables. Estar atento a estos cambios, medirlos, analizar el mercado potencial, dar valor referencial es el eje de la División Oficinas de L J Ramos Brokers Inmobiliarios.

transforma esa información en resultados positivos de operaciones inmobiliarias.

Bajo la batuta de la Ing. Mariana Stange, esta División líder en el sector, procesa la información sobre el mercado de oficinas y genera la dinámica que

Del análisis de ambas tablas, surgen algunas pequeñas diferencias entre las características de cada una de las zonas. Por ejemplo, entre los

Uno de los elementos que se utiliza para categorizar oficinas es la siguiente tabla, que contiene las características que a la fecha se consideran necesarias para dar valor.

Tasa de vacancia, evolución año 1989/2009

Evolución de valores de renta AAA

edificios AAA, esas diferencias están en la seguridad (cámaras en ascensores), en el sistema de sprinklers para incendio, y los tipos de ascensores. Estas diferencias se traducen en diferencias de rentabilidad: el valor por m2 en Capital Federal en edificios AAA (promedio) está en U$S 32/m2 promedio (llegó a estar en 38) en baja, y en Gran Buenos Aires, en U$S 23/m2 (estable). Esto tiene un justificativo en el aumento de la oferta AAA en

Capital Federal: desde julio ´08 a febrero ´09 la cantidad de metros cuadrados aumentó mas del 250 %. Las empresas están buscando recomponer sus costos ante la crisis, y prefieren trasladarse o disminuir sus estructuras de personal, lo que redunda en menores superficies necesarias. Puede observarse que el aumento se produce por un ingreso de un nuevo actor, el edificio de Juana

Manso 909, que ofrece 14.600 m2 que no estaban en el mercado en julio, pero igualmente, se produce un aumento de un poco mas del 100 % de la oferta existente en ambos períodos analizados. Lentamente, la crisis internacional de la que hablábamos en nuestra colaboración anterior, está afectando el valor de este tipo de inmuebles ya que, mayormente, son empresas internacionales las que locan oficinas AAA.

Evolución de valores de venta AAA

Evolución de rentabilidad AAA

Inmobiliarias que hacen historia La ex T.S.N.B. y propietaria de una inmobiliaria en San Miguel, Irene Castelli, da cuenta de su experiencia en el mercado inmobiliario. Asimismo hace un repaso por su tránsito en la carrera de Negociación de Bienes. Irene Castelli Propiedades inicia su actividad en el mercado inmobiliario en marzo de 2008, brindado una relación personal y de mutuo interés con sus clientes, total transparencia y honestidad con sus colegas, priorizando el interés del cliente por sobre la conveniencia empresaria. Irene Castelli Propiedades tiene su local propio en San José 902 de la localidad de San Miguel (provincia de Buenos Aires). Allí comercializa departamentos, lotes, casas y locales. En resumen, Irene Castelli Propiedades, no sólo vende y alquila sino que acompaña y asesora a las familias en una decisión, tal vez la más importante en sus vidas, que conlleva muchas emociones. La experiencia de la martillero y corredor

Irene Castelli y su paso por la U.T.N. Comencé como asesora en una reconocida constructora realizando ventas desde el pozo. Solo contaba con planos, especificaciones técnicas y precios. Siempre me gustó escuchar las necesidades de las personas, sus preferencias, alcance económico, grupo familiar. Entonces, en ese primer contacto, ofrecía el tipo de departamento y la forma de pago que sabía que podían adquirir. Durante ese tiempo conocí muchos inversores, y desde el principio mi desenvolvimiento en la empresa inmobiliaria se desarrolló con total éxito. Fue así como decidí comenzar la carrera de Martillero y Corredor Público. De todas las alternativas elegí la mejor opción de capacitación: La Universidad Tecnológica Nacional. Esto me permitió continuar con mi empleo debido a sus diferentes cursadas y

posibilidades de días y horarios. Sin perder más tiempo me inscribí en la lista de espera de Técnico Superior en Negociación de Bienes (T.S.N.B.). Al tiempo me llamaron para comenzar a cursar en la comisión 1605. Cumplí con todos los requisitos, pude realizar la carrera en dos años, obteniendo conocimientos muy amplios desde materias relacionadas a ingeniería civil, derecho, finanzas, marketing, matemática financiera, establecimientos industriales y rurales, inglés técnico, computación, subastas, práctica profesional y otras más. Irene Castelli Corredor inmobiliario Egresada de TSNB