Sumario Nota de tapa
Remates de arte Página 10
Página 2
¿Qué va a pasar con el mercado inmobiliario? Las subastas judiciales y extrajudiciales
El éxito en TSNB Página 6 Colegio de corredores innobiliarios Página 8
Página 17
Página 12
Navegar es preciso Página 14
Inmobiiliarioas que hacen historia Página 20
Negociación de Bienes es una publicación de carácter bimestral, editada por el Centro de Martilleros y Corredores. Distribución gratuita en el Centro de Martilleros y Corredores, Uruguay 188, Ciudad de Buenos Aires y en la Secretaría de Cultura y Extensión Universitaria de la UTN, Facultad Regional Buenos Aires, Medrano 951, 2º piso, Ciudad de Buenos Aires. Responsable Editorial: María Marino Producción: Elena Taraborelli Colaboraron en esta edición: Saúl Rubén Brandenburg Arturo Grieben Saubidet Roque Mastandrea María Laura Morelli Juan María Poiron Marcelo Satulovsky Diseño de contenidos: Luciana Acuña Elias para BAC. Comunicación integral Datos de impresión:
Centro de Martilleros y Corredores Uruguay 188, Ciudad de Buenos Aires. 4371-5000/8899 info@centrodemartilleros.com.ar www.centrodemartilleros.com.ar
Por María Marino*
Editorial
La unión entre la Universidad Tecnológica Nacional (Facultad Regional Buenos Aires) y el Centro de Martilleros y Corredores produjo como resultado una exitosa carrera, como lo es la Tecnicatura Superior en Negociación de Bienes. De esta manera, se lograron los objetivos propuestos por ambas partes. A pesar del arduo camino que debimos transitar, seguimos apuntando a nuestro ideal, que era diseñar una carrera con un programa diferenciador y que la constituyera en la mejor oferta académica. Hoy seguimos trabajando sin bajar los brazos, más allá de la larga lista de espera de potenciales alumnos que se formó. No obstante, no dejamos de tener presencia en los medios de comunicación. Nuestros egresados ya están ejerciendo la profesión, ese era nuestro segundo objetivo, el primero era formarlos académicamente. En oportunidades como cuando convocamos a nuestros alumnos y egresados para que se interioricen en temas de actualidad, suelen colmar el aula magna. La mayoría se asocia a nuestro Centro para recibir asesoramiento respecto del desempeño profesional. Es nuestro orgullo verlos destacarse en distintos emprendimientos inmobiliarios o como cuando efectúan alguna subasta importante. Para nosotros lo fundamental es que logren la mejor capacitación para así poder enfrentar los desafíos que el vertiginoso mercado laboral les presenta. María Marino Martillero y Corredor Presidente Centro de Martilleros y Corredores.
Patrimonio urbano: exterior e interior de una de las moles más famosas de la ciudad
El edificio Kavanagh Lo construyeron en sólo 14 meses y fue el más alto de América latina; hoy no tiene portero eléctrico y conserva mayordomo. Parece demasiado lindo por haber sido obra de un ataque de ira. Pero, según cuenta la leyenda, el Kavanagh, el edificio de hormigón que supo ser el rascacielos más alto de América latina y que hoy posee 72 años, tuvo un origen tormentoso, con una historia de amor nunca consumada. Las malas lenguas dicen que Corina Kavanagh, mujer que pertenecía a una familia adinerada pero no patricia, lo hizo construir para vengar un romance no aceptado entre una de sus hijas y un joven de la familia Anchorena, uno de los apellidos más ilustres de la Argentina. Contrariada por oposición de
la los
El mismo año de su construcción, que terminó en 1936, el Kavanagh obtuvo el Premio Municipal de Casa Colectiva y de Fachada y, en 1939, recibió similar distinción del American Institute of Architects. Anchorena, Corina, algo resentida, quiso ensombrecer una hermosa obra arquitectónica que también hoy deleita a los turistas y transeúntes que pasean por Retiro: la iglesia del Santísimo Sacramento, que los
Anchorena habían construido hacia 1920 para utilizarla como sepulcro familiar. El único pedido que les hizo a los arquitectos Gregorio Sánchez, Ernesto Lagos y Luis María De la Torre fue que el edificio, cuya entrada principal se encuentra en Florida 1065, tapara la basílica. Hoy, para mirar de frente a la iglesia, la única alternativa es pararse en el pasaje Corina Kavanagh, que también pertenece al edificio. Venganza consumada. En la actualidad, los 105 departamentos, que tienen la particularidad de ser todos distintos y de tener su palier privado, están habitados por
personalidades de la cultura, la historia y la política nacional. Muchos de los vecinos pertenecen a opuestas banderas políticas, diferencias que suelen trasladarse a las reuniones de consorcio. Para darse una idea, los departamentos más chicos tienen 140 metros cuadrados. Entre los habitantes del Kavanagh se encuentran el ex ministro de Economía durante el último gobierno militar José Alfredo Martínez de Hoz; la ex diputada y gremialista Alicia Castro; Roberto Devorik, el hombre fuerte de Polo Ralph Laurent en la Argentina, quien fue visitado en su casa por Madonna cuando vino a filmar a la Argentina, y el periodista y columnista de La Nación Joaquín Morales Solá. También residen allí importantes empresarios nacionales, como los Rocca, del Grupo Techint, algunos miembros de la familia Perez Companc y reconocidos arquitectos, como Ignacio Lopatin, director de Planeamiento Interpretativo de la ciudad de Buenos Aires. El piso 14 Corina Kavanagh se reservó para ella el piso 14, de 700 metros cuadrados. Sólo tuvo que esperar 14 meses para
Con sus 120 metros de altura máxima (posee cinco alas yuxtapuestas, con un total de 31 pisos) superó los 90 metros del Palacio Barolo, su antecedente en cuanto a mayor porte. habitarlo, ya que ése fue el tiempo que demoraron los constructores para finalizar el rascacielos, todo un récord para la
época. En 1948, Corina le vendió su propiedad al banquero Henry Roberts. El mismo año de su construcción, que terminó en 1936, el Kavanagh obtuvo el Premio Municipal de Casa Colectiva y de Fachada y, en 1939, recibió similar distinción del American Institute of Architects. Por sus características técnicas, compartió un galardón con la Torre Eiffel, con la Represa de Assuan y con el Canal de Panamá, otorgado por la Sociedad de Ingenieros de los Estados Unidos.
aire acondicionado central. Hoy, a 72 años de su inauguración, en el edificio trabajan en forma permanente más de veinte personas, entre personal de seguridad, limpieza y mantenimiento. Además, siguiendo una vieja tradición, hay un mayordomo, que tiene la función de coordinar las tareas de los siete encargados del edificio.
César Pelli, el arquitecto de las torres Petronas de Kuala Lumpur, calificó el Kavanagh como el “único” rascacielos de Buenos Aires, comparándolo sólo con el Chrysler de Nueva York.
Con sus 120 metros de altura máxima (posee cinco alas yuxtapuestas, con un total de 31 pisos) superó los 90 metros del Palacio Barolo, su antecedente en cuanto a mayor porte, y fue el primero que contó con
Una curiosidad: el Kavanagh no tiene portero eléctrico. Como si se tratara de un hotel, todas las personas ajenas al edificio deben anunciarse en recepción, e inmediatamente se les avisa, vía telefónica, a los copropietarios. Tampoco tiene cocheras. Es que cuando se construyó, en 1936, todavía se estacionaban los carruajes sobre las aceras. A pesar de la cantidad de personal fijo (ninguno es tercerizado, incluso los de seguridad), las expensas son accesibles, se calculan en función de los metros cuadrados de cada
departamento y, al ser tantos, los gastos se reparten más. Otra ventaja es que no tienen que pagar impuestos municipales, ya que el edificio fue declarado por la Unesco, en 1999, Patrimonio Mundial de la Arquitectura de la Modernidad. Así que los habitantes están exentos de tasas como el alumbrado, barrido y limpieza. A cambio, deben comprometerse a hacer todo lo necesario para conservarlo en buen estado, tanto por dentro como por fuera. Este compromiso es muy estricto: ni bien una persona se muda al edificio, debe firmar un documento en el que da su palabra de conservar el departamento tal como era originalmente. Cualquier modificación interna deberá ser puesta en consideración del consorcio, aunque es muy extraño que la apruebe. Por fuera, el compromiso de mantener impecable este monumento histórico también se cumple a rajatabla. Un estudio de arquitectura trabajó para blanquear el exterior del Kavanagh. Además, se incorporó una tecnología “antipintadas”.
Por sus características técnicas, compartió un galardón con la Torre Eiffel, con la Represa de Assuan y con el Canal de Panamá.
Al haber varias manifestaciones contra algunas personas del edificio, todas las paredes de granito se trataron con una película transparente que permite remover la pintura sin dejar rastros.
Respuesta de calidad académica a una demanda del mercado
Por Elena Taraborrelli*
El éxito de Técnico Superior en Negociación de Bienes Cada vez son más los interesados en cursar la carrera de Técnico Superior en Negociación de Bienes. Los futuros inmobiliarios y rematadores eligen a la UTN para su formación académica. Un fenómeno que trasciende los límites de la Ciudad de Buenos Aires. En lo que va del año, dos grupos de egresados de la carrera Técnico Negociación de Bienes recibieron, en el aula magna de UTN-FRBA, el tan ansiado diploma universitario. La primer entrega de 2008, que se realizó el martes 3 de junio, fue la sexta colación de la carrera. En esa ocasión 34 técnicos obtuvieron su título. Como autoridades se encontraban el Ingeniero y Coordinador Académico, Pablo Pila; el Martillero y C o o r d i n a d o r Administrativo, Roque Mastandrea; y la Martillera y Presidente del Centro de Martilleros y Corredores, María Marino. La segunda entrega del año, que constituyó la séptima colación, se llevó a cabo el martes 30 de septiembre. En esa oportunidad, además de
contar con la presencia de Pila y Marino, asistió el Vice Decano, Ingeniero Raúl Sack. En esta instancia fueron 48 los egresados que recibieron su diploma. Si bien aún no está fijada la fecha, está prevista una colación más antes de fin de año. A diferencia de ocasiones anteriores, la demora en la entrega de títulos se redujo considerablemente, lo que
permitió a los egresados una más rápida matriculación en los colegios departamentales de la provincia de Buenos Aires e interior del país. En cambio, en la Ciudad de Buenos Aires el trámite de matriculación es inmediato a la culminación de la tecnicatura. Alrededor de 700 estudiantes finalizaron la carrera Técnico Superior en
Negociación de Bienes desde que comenzó a dictarse a mediados de 2002. El éxito de TSNB es indiscutido. Una muestra de ello lo constituyen los más de 400 interesados que aguardan en lista de espera para ser convocados y así poder comenzar sus estudios. Negociación de Bienes se diferencia del resto de la oferta académica por su currícula, duración, contenidos y perfil del egresado. Actualmente están abiertos 21 cursos, en los que estudian casi 550 alumnos y los que se distribuyen físicamente entre las sedes de Medrano, el Instituto Inmaculada y el Centro de Martilleros y Corredores. La carrera también se dicta en el interior del país, en lugares como Trenque Lauquen, Lincoln y Villa María (Córdoba).
Nómina de graduados Colación del 3 de junio de 2008 Anriquez, Ricardo Ariel; Bigi, Daniel Eduardo; De Marco, Esteban Martin; Fabregas, Mauro Ariel; Galli, Carlos Alberto; Garib, Silvina Mariel; Garro, Carolina Isabel; Ghinzani, Lius Fabio; Gianfrini, Ricardo; Glowinski, Maria Cristina; Guerschanik, Nora Blanca; Illa, Hector Miguel; Maidana, Laura Carolina; Miranda, Patricia Noemí; Noe, Aldana Jimena; Nunez Fariñas, Odilio; Paleo, Beatriz Elena; Peñalva, Martin Andres; Pizzarelli, Grisel Laura ; Querejeta, Liliana Amelia; Ripetta, Osvaldo Gullermo; Romero, Sandra Betina; Schirmer, Lidia Cristina; Soares Parente, Eduardo Alejandro; Spinelli, Mariana Paula; Tartalo, Mirta Noemi; Troielli, Claudia Clotilde; Troielli, Daniel Héctor; Troncellito, Osvaldo Bernabé; Valles, Gustavo Alberto; Vega, Adriana Noemí; Vivas, Cristina Elizabeth; Wancier, Jose Sergio y Yacopino, Maria Paula.
Colación del 30 de septiembre de 2008 Andrade, Diego Miguel; Arruti, Osvaldo Daniel; Baamonde, Beatriz; Baez, Claudia Noemí; Barone, Elizabeth; Campo, Ana Soledad; Caruso, Walter Darío;
Castaño, Maria Inmaculada; Cusa, Salvador Alberto; Fernandez, Guillermo Omar; Fernandez, Rosana Edith; Fiorini, Vanesa Lorena; Franchi, Ricardo Andrés; Garro, Carolina Isabel; Geranio, Mariela; Ghinzani, Lius Fabio; Giacobbe, Paola Veronica; Illa, Hector Miguel; Jeselsohn D’andrea, Chistian; Josid, Beatriz Irene; Kelly, Marta Susana; Langellotti, Clemente Jorge; Lema, Veronica Lorena; Leroy, Silvia Raquel; Maidana, Laura Carolina; Marcos, Zulema Beatriz; Mazzetto, Adrian Marcos; Mazzetto, Matias Ariel; Miguel, Alejandra Eugenia; Noe, Aldana Jimena; Nouche, Carlos Alberto; Obremski, Claudio Norberto; Pascoli, Andrea Daniela; Peña, Estela Ruth; Piedra, Julio Ernesto; Rodriguez, Eva Liliana; Rodriguez, Silvia Irene; Romero Vazquez, Julio; Salerno, Cecilia Beatriz; Salibi, Raul; Selemi, Maria Belen; Senini, Patricia Romina; Spinache, Veronica Anabel; Storti, Stella Maris; Sundblad, Santiago Agustin; Szeliga, Mariela Alejandra; Valle, Josefina y Wancier, Jose Sergio.
En la Ciudad de Buenos Aires
Por María Laura Morelli*
Colegio de corredores inmobiliarios
Desde el pasado mes de mayo rige en la Ciudad de Buenos Aires la Ley por intermedio de la cual se crea el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios. El 17 de mayo del 2007, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sancionó la Ley 2340, Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. El pasado 6 de diciembre, el Jefe de Gobierno de la Ciudad, bajo el decreto 1784, designó a los representantes de la Comisión Normalizadora, encargada de la organización inicial del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, la cual comenzó con sus tareas en forma inmediata. Las funciones del colegio serán: 1. Llevar registros personales de los colegiados y legajos individuales. 2. Controlar el ejercicio de la profesión y/o actividades de los colegiados. 3. Tener a su cargo el control y el gobierno de la matrícula.
4. Defender, asesorar y representar a los colegiados en el libre ejercicio de sus actividades. 5. Juzgar y sancionar a los colegiados frente a irregularidades cometidas en perjuicio de las partes contratantes. 6. Colaborar con los poderes públicos. 7. Administrar los fondos y bienes del Colegio. 8. Conceder, denegar, suspender, cancelar y rehabilitar la inscripción de matriculados. 9. Crear un sistema de asesoramiento e información para el asociado y el público, el cual deberá contemplar el asesoramiento gratuito. 10. Dictar y hacer cumplir el Código de Ética Profesional.
11. Fijar el monto de la cuota anual de la matrícula y del seguro de caución. La Ley 2340 en su artículo 5º especifica los requisitos para poder inscribirse en la matrícula de corredor inmobiliario, siendo uno de ellos poseer título universitario o terciario de corredor inmobiliario o equivalente de análogos contenidos. Cabe aclarar que el artículo 55 contempla excepciones a este requisito por única vez y por el plazo de 180 días contados a partir de la fecha de convocatoria a matriculación. A partir del 5 de mayo del corriente año se comenzó con el empadronamiento de los inmobiliarios que poseen título universitario o terciario de corredor, así como también el de aquellos que no poseyendo el mencionado título cuenten con matrícula de corredor
otorgada por la Inspección General de Justicia. Con posterioridad, el 3 de julio, se dio inicio a la matriculación de aquellos que, no cumpliendo con los requisitos anteriormente citados, pudiesen acreditar haber ejercido la actividad de corredor inmobiliario en forma habitual como mínimo durante los dos últimos años. Los plazos para realizar los trámites de matriculación para los comprendidos en el artículo 55 de la Ley 2340 son perentorios e improrrogables venciendo para aquellos corredores que cuenten con matrícula de la Inspección General de Justicia el día 5 de noviembre de 2008 y el 4 de enero de 2009 para aquellos que acrediten haber ejercido su profesión en la Ciudad de Buenos Aires con una antigüedad mínima de 2 años. El 22 y 23 de septiembre, en el Salón Dorado de la Legislatura de la Ciudad, se llevó a cabo la ceremonia de jura de los primeros corredores inmobiliarios que finalizaron la
El pasado 6 de diciembre, el Jefe de Gobierno de la Ciudad, bajo el decreto 1784, designó a los representantes de la Comisión Normalizadora, encargada de la organización inicial del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios. tramitación de su colegiatura. En la página web www.cucicba.com.ar puede consultarse la legislación
Inmobiliaria
relacionada información general.
y obtener de interés
Es importante recordar que la colegiación es obligatoria y que aquellos que no cuenten con la matrícula correspondiente otorgada por el C.U.C.I.C.B.A. no podrán ejercer el corretaje inmobiliario en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. La creación del colegio de corredores inmobiliarios es un gran paso en la jerarquización de la profesión y en el control del ejercicio. * Egresada de TSNB. Comisión Normalizadora del CUCICBA.
Una tendencia en crecimiento
Remates de arte
Por Juan Maria Poiron*
El especialista Juan Maria Poiron señala los aspectos más relevantes de los remates de arte, una tendencia en alza en nuestro país. En el marco de una Buenos Aires llena de eventos culturales, muestras, exposiciones, con aperturas de museos, galerías y anticuarios, los remates de arte acompañan marcando su paso y lanzan al mercado las grandes colecciones de arte y antigüedades a través de publicaciones masivas y medios conocidos. Sin duda esta forma de comercialización “en remate”para este rubro es la más efectiva a nivel mundial y no podría ser distinto en Argentina. Si bien los valores obtenidos no son los mismos que logran las dos grandes casas del mundo, Internet y las diferencias de cambio han favorecido para participar del circuito internacional. No obstante, hemos marcado varios record en distintos rubros. Los remates de antigüedades a diferencia de los remates de bienes inmuebles, rodados y maquinarias tienen fijado un valor de referencia por antecedentes, pero el valor se lo pone la subjetividad que le da el comprador final, no hay límite para eso, es una cuestión de gusto y necesidad.
Nosotros presentamos pintura argentina y europea, muebles
franceses, ingleses y españoles antiguos, esculturas de mármol y
bronce, tapices, platería colonial y criolla, carruajes, aljibes, alfombras, armas antiguas, libros y objetos de arte. Para lograr tasar, recibir, catalogar, expertizar, codificar, exponer y finalmente rematar, para después entrar en la difícil tarea de cobrar y pagar a los dueños de los objetos, se necesita un equipo de tareas en el cual tenemos que tener expertos en cada área y rubro. El gran secreto de estas ventas es conocer los productos, el mercado y el gusto de los clientes. En mi experiencia personal cuando ingresé a esta casa conocía de
remates judiciales pero con el tiempo incorporé una visión general de los objetos que se subastan acá, la forma de
publicitarlos, exponerlos, y rematarlos. Nuestra casa ha tenido el gusto de vender obras que hoy día se exponen en varios museos y colecciones de la Argentina como el Malba, MAT ( Museo de Tigre) y la Colección Fortabat, entre otros. El mercado argentino tiende siempre al progreso y en punta con respecto a Latinoamérica, pero con volúmenes muy distantes de los de New York, Paris, Londres y el resto de Europa. Sin dudas hoy en el mundo revolucionado que vivimos no estamos ajenos a la crisis, pero creemos que nuestra actividad es un refugio de inversionistas, coleccionistas y personas que disfrutan del arte resguardando su capital. * Egresado de TSNB. Casa Sarachaga S.A.
Reflexión
Por Saúl Rubén Brandenburg*
Las subastas judiciales y extrajudiciales
El Dr. Saúl Brandenburg da cuenta de las generalidades en torno a las subastas judiciales y extrajudiciales y reflexiona en torno de la Ley 24441. La subasta es una forma de venta y, en caso de realizarse por orden judicial, se trata de una ejecución forzada. El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación es el código que se utiliza en el procedimiento a seguir en caso de litigio. Es así que dicho código distingue por un lado la subasta de bienes muebles o semovientes (animales) y, por otro lado, la subasta de bienes inmuebles. Para decretar la subasta de bienes muebles el juez toma en cuenta lo dispuesto en el art. 573 del código procesal citado que establece: 1) Venta al contado o con las facilidades que establezca y sin base. 2) Requerir al deudor informe en el plazo de cinco días si los bienes se encuentran embargados o prendados. 3) Se podrá secuestrar los
La base de la subasta se establece en el monto adeudado a la fecha de subasta, y el deudor tiene 30 días corridos a partir de la misma para recuperar el bien, pagando el monto obtenido en la subasta al comprador, con más el 3% de los gastos.
bienes que serán entregados al martillero para su exhibición. 4) Si se trata de muebles registrables se requerirá informes de dominio y gravámenes. 5) Se les comunicará a los a jueces embargantes y se
notificará a los acreedores prendarios. Respecto de la subasta de inmuebles se distinguen al menos dos grupos: a) Las subastas en litigios que no resulten ser de una ejecución hipotecaria (como ejecución de cheque, división de condominio, honorarios, expensas, etc.); b) Las ejecuciones hipotecarias, que a su vez se subdividen en dos grupos: las que se rigen por el código procesal y las que se rigen por la Ley 24.441. Existen: a) subastas de inmuebles (no hipotecarias) que deben cumplir los requisitos del art. 576 del código procesal para decretar la subasta: 1) Informe sobre deuda por impuestos, tasas y contribuciones, 2) Sobre expensas comunes,
3) De dominio e inhibiciones (tienen vigencia por 60 días, 4) Se intimará al deudor por el plazo de 3 días para que acompañe el título de propiedad, bajo apercibimiento de obtener otro testimonio a su costa. No se podrá realizar la subasta mientras el título no se encuentre agregado. 5) Podrá comprobarse judicialmente el bien (constatación). b) subastas de inmuebles en juicio hipotecario: 1) Conforme el art. 598 del código procesal. Este artículo fue reformado por el art. 79 de la Ley 24441; y 2) Conforme la llamada ejecución extrajudicial, que también es un juicio hipotecario pero no es totalmente extrajudicial, aunque así lo llama la propia ley, y se desprende de los artículos 52 al 67 de la Ley 24441. La subasta extrajudicial hipotecaria es una ejecución especial que, conforme expresa el art. 52 de la Ley 24441, debe estar expresamente convenido en la escritura hipotecaria que se realizará la subasta en dichos términos. Asimismo se establece que vencidos los 60 días de la obligación del deudor en el pago de las cuotas, el acreedor lo debe intimar por un plazo no menor a 15 días para
que haga efectivo el pago íntegro de lo adeudado bajo apercibimiento de ejecución extrajudicial. En este caso no se decreta la subasta del inmueble sino que el acreedor nombra un martillero, que realiza la subasta por orden del acreedor. Previamente se comprueba el estado físico
El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación es el código que se utiliza en el procedimiento a seguir en caso de litigio. Es así que dicho código distingue por un lado la subasta de bienes muebles o semovientes (animales) y, por otro lado, la subasta de bienes inmuebles.
y de ocupación por intermedio de escribano y se intima a los ocupantes por el plazo de 10 días a su desocupación. El escribano debe estar presente en el acto de subasta y levanta acta. Se publican avisos por 3 días en boletín oficial y en dos diarios, el último aviso, erróneamente consigna la ley dentro de las 48 horas anteriores a la subasta (lo que no da mucho tiempo para
la
exhibición).
Asimismo la base de la subasta se establece en el monto adeudado a la fecha de subasta, y el deudor tiene 30 días corridos a partir de la misma para recuperar el bien, pagando el monto obtenido en la subasta al comprador, con más el 3% de los gastos. Esta ley adolece de grandes defectos y lagunas jurídicas. * Abogado. Docente de TSNB
Creando valor en el sector inmobiliario
Navegar es preciso
Por Marcelo Satulovsky*
El Arq. Marcelo G. Satulovsky reflexiona respecto de la actualidad del sector inmobiliario, el impacto de las nuevas tecnologías en el sector y la configuración propia del mercado. Los entornos de negocios son dinámicos… Tiempo atrás, alguien preguntaba ¿les interesaría ser dueños de una empresa que es líder absoluta en su sector de mercado? La respuesta mayoritaria del grupo obviamente fue positiva; pero agregaba entonces: “¿Y si esa empresa es líder en la fabricación de videocasettes?” La realidad no es binaria, si o no, blanco o negro; pero ante la actual dinámica de cambios, para las actividades inmobiliarias en el país no hay demasiadas opciones: crecemos cualitativamente, nos desarrollamos para aportar valor (a clientes, a inversores, a la sociedad). O muchas de esas actividades, como ha pasado con tantas otras, irán quedando en poco tiempo, como testimonios vivientes de la historia; una ola que se retira lentamente de la playa.
Complejo y dinámico, así es el mundo que vivimos.
Volátil, ambiguo, incierto: las mega tendencias, los procesos de cambio global que vienen modificando la realidad social, cultural, etc., suelen graficarse como grandes olas que van cubriendo todo a su paso. Como en el mar, aunque no queramos verla, la ola igual avanza, y en nuestro caso ya está aquí, transformando la vida, el pensamiento, los espacios cotidianos, cambiando la forma de pensar y hacer negocios. La tendencia a obviar pasos que generan costo sin sumar beneficios, es un hecho en todos los sectores: desde la crisis de las agencias de viajes ante la venta vía Web de pasajes por las aerolíneas, a la bajada de música en MP3, venta de películas por Internet desde los estudios, banca virtual, o e-commerce aún en automóviles. Es claro que pensar que lo inmobiliario es “otra cosa”, resulta tranquilizador… Pero ¿Es así?
“No vendemos casas: brindamos un servicio”, afirman muchos profesionales, pero eso no basta. Si el nexo vendedorcomprador define a una inmobiliaria, entonces las mayores del país son Clarín, La Nación y pocos más. Y si además tecleo un “SMS” con el código de la propiedad, al instante recibo en mi celular la ficha de información, el tour virtual y puedo señar tecleando mi tarjeta de crédito, ¿Cómo no reconocer los cambios? Si no logramos generar valor real, reconocido por el público, será difícil mantener un lugar en la “cadena de valor” de productos y servicios. El impacto de las nuevas tecnologías y la movilidad del capital, las personas y los bienes, han dado lugar a una “nueva economía”, que desde mediados de los ’80 viene modificando profundamente a una red de grandes ciudades en todo el mundo. Un proceso conocido como
“ciudad global” que, pese a las diferencias de escala, tiende a replicarse también en ciudades menores, fragmentando partes de ciudad, integrando otras, transformando las nociones de centralidad, generando nuevas geografías urbanas y dando a luz nuevos modelos socioterritoriales. “Bueno, pero eso es para los grandes -decía un operadoren mi inmobiliaria de barrio yo estoy tranquilo”. En Parque Patricios, todo se revoluciona cuando se anuncia un polo tecnológico. Entre callecitas arboladas de Olivos, hasta que -lejos de ser una moda- un nuevo patrón de c e n t r a l i d a d metropolitana comienza a consolidar a Vicente López como un nuevo polo corporativo. En Monte Grande, hasta que la suma aeropuerto + autopistas + tierras amplias + bajo costo, impulsó la llegada de grandes centros logísticos. En un barrio cualquiera, que un día ve cómo las casonas de siempre dan lugar a edificios para clase media-alta y los valores de las propiedades se disparan. O bien caen, porque allí están quedando solo galpones en desuso y casas solitarias (o tomadas), a
La dinámica actual y las pautas variables de la nueva economía están transformando la forma de pensar y hacer negocios, enfrentándonos a desafíos renovados y nuevos paradigmas. Pasamos de escenarios definidos y estáticos a otros inciertos y dinámicos, de la competencia, a las redes y la coopetencia (combinación dinámica de competencia y cooperación, asociatividad); de posicionamientos sostenidos a variables, al quiebre continuo de barreras comerciales, a cuadros de hipercompetitividad, etc.
la espera de un tiempo nuevo. A pesar de tanto cambio, paradójicamente, la producción inmobiliaria continúa replicando estereotipos, muchos de ellos nacidos en los ’90. Como en un “presente continuo”, aún convalidando valores que licuan la rentabilidad,
insistimos en caminos de baja sustentabilidad: allí donde no hay ya disponibilidad de tierra ni infraestructura. O en los mismos patrones clienteproducto, sin ver que podríamos multiplicar por cinco la demanda potencial de nuestros emprendimientos. Desde la aplicación casi automática de recetas ya probadas, seguimos haciendo pero, en base a lecturas frecuentemente distorsionadas de la realidad y modelos preconcebidos (formales, espaciales, de negocios), sin cuestionarnos su validez ni explorar instancias superadoras. La necesidad de diferenciación, por caso, fue asumida de modo generalizado, pero entendida solo a medias: cada nuevo emprendimiento busca entonces cubrir una serie de “requisitos” estándar, y generar así productos “diferenciados” que de a poco, en su mayoría, van sonando a “más de lo mismo”. Pero los mercados han cambiado, y lo hacen continuamente. La actividad inmobiliaria hoy es otra; ha crecido en magnitud y complejidad, demandando cada vez más profesionalismo. Nos movemos en macro-entornos delineados por la complejidad, la diversidad, la simultaneidad, el cambio
continuo: no podemos seguir reiterando recetas pasadas. La dinámica de la “nueva economía” no da respiro, y en mercados globales la demora en asumir los cambios -y operar en función de ellosimplica perder oportunidades, posiciones e inversiones. Necesitamos avanzar en visiones integrales y de largo plazo. El foco se ha desplazado: no podemos seguir pensando en términos de productos. En la producción inmobiliaria, el rol clave hoy se ubica en la gestión estratégica de negocios.
Paradigmas y nuevas tendencias La dinámica actual y las pautas variables de la nueva economía están transformando la forma de pensar y hacer negocios, enfrentándonos a desafíos renovados y nuevos paradigmas. Pasamos de escenarios definidos y estáticos a otros inciertos y dinámicos, de la competencia, a las redes y la coopetencia (combinación dinámica de competencia y cooperación, asociatividad); de posicionamientos sostenidos a variables, al quiebre continuo de barreras comerciales, a cuadros de hipercompetitividad, etc. Pasamos del foco en la competencia, a ver que hoy la clave son las competencias: las
“No vendemos casas: brindamos un servicio”, afirman muchos profesionales, pero eso no basta. Si el nexo vendedorcomprador define a una inmobiliaria, entonces las mayores del país son Clarín, La Nación y pocos más. Y si además tecleo un “SMS” con el código de la propiedad, al instante recibo en mi celular la ficha de información, el tour virtual y puedo señar tecleando mi tarjeta de crédito, ¿Cómo no reconocer los cambios? Si no logramos generar valor real, reconocido por el público, será difícil mantener un lugar en la “cadena de valor” de productos y servicios. capacidades centrales sobre las que construyo mi modelo de negocios y mi propuesta de valor. Propuestas sometidas a la vez a un ajuste permanente, porque la noción misma de lo que es valioso va variando: todo el tiempo se producen desplazamientos,
“migraciones de valor” que hacen cada vez más breve la vida de los productos o el impacto de un nuevo servicio. ¿Claves, entonces? “Navegar es preciso”, sostiene Chico Buarque, tomando el antiguo refrán de los pescadores del Portugal. Se trata de estar abiertos al cambio, generarlo. Ser capaces, entre todos, de decodificar las claves profundas, las mega tendencias que están operando para poder navegar la ola. Que la energía de los cambios, antes que ahogarnos, podamos usarla para impulsar nuestro propio avance. Para el final, dos noticias que, acorde a los tiempos, tampoco son novedad. Una mala: para el mundo de los negocios, al menos, ya no hay referencias universalmente válidas, puntos fijos invariables, permanentes: salvo la ética, la condición de “gente de bien”, no hay recetas. Pero una buena: no estamos solos, somos muchos para trabajar juntos y el futuro está ahí: el desafío de crearlo –con imaginación, con corajees la tarea a la que todos los días, nos enfrentan nuestro tiempo y nuestra actividad como “hacedores de Ciudad”. * Arquitecto y Docente de TSNB.
Reflexión
Por Arturo Grieben Saubidet*
¿Qué va a pasar con el mercado inmobiliario? Ante la crisis financiera que azota a la economía mundial, Arturo Grieben Saubidet reflexiona sobre el mercado inmobiliario actual, las posibles consecuencias de la crisis y presenta sus recomendaciones sobre cómo actuar. La crisis que se produjo por la ingeniería financiera desarrollada a partir de la securitización de los créditos hipotecarios sub-prime ha afectado el valor de los inmuebles en los lugares donde el crédito para la compra de inmuebles es una herramienta habitual. Como en el país solo el 3 por ciento de las operaciones inmobiliarias se realizan con crédito hipotecario, parecería que el valor de los inmuebles no se verá afectado por la crisis. Lamentablemente esta secuencia de razonamiento no es cierta y los motivos son los siguientes: Al verse afectadas instituciones financieras que prestaron sobre activos sobrevaluados a deudores “dudosos” se produce una
El mercado de viviendas usadas tenderá a una baja sostenida de valores. Inicialmente esto se traducirá en una mayor elasticidad en las contraofertas que se reciban y luego se traducirá en baja en los valores nominales publicados.
falta de liquidez que afecta la economía de los EEUU. Esta falta de liquidez afecta el crédito que facilita el movimiento financiero de las economías capitalistas. Esta secuencia afecta a entidades financieras de otros países que descontaban las carteras de hipotecas sub prime como inversión que
generaba mayores utilidades por diferencia de tasa con las colocaciones en su mismo país, generando un efecto dominó financiero, que provoca iliquidez internacional. Al no haber crédito que financie por esa falta de liquidez, los precios de los commodities bajan. Al bajar el precio de los commodities se afecta nuestra economía porque se producen menores ingresos por exportaciones. El sector agroexportador ve recortados sensiblemente sus ingresos, así como el Estado que percibe menos por impuestos directos, indirectos, retenciones y afines. Estos menores ingresos afectarán el consumo en general, provocando una retracción de ventas de los comercios,
como consecuencia de las fábricas que abastecen a esos comercios.
Oficinas y locales comerciales Plantas industriales
Y los que compran inmuebles son los industriales, los empresarios agropecuarios, los comerciantes, que han invertido en construcción durante el periodo anterior a esta crisis, yo diría que hasta junio de este año, cuando al ver afectados sus ingresos dejaran de hacerlo hasta que resuelvan su estructura de costos, que debería hacerse de la siguiente forma:
Respecto a la construcción, la variable del costo de construcción estimo se mantendrá con pocas variantes, salvo presión sindical para reacomodamiento de salarios. El valor de los terrenos bajará, ya que es una variable en la fórmula del cálculo del valor del metro cuadrado nuevo. Bajará la rentabilidad del desarrollador. Esto bajará los precios de oferta, yo creo que la demanda va a estar muy selectiva y asistiremos a oferta de edificios a medio construir en los que los inversores dejaron de
Recomposición del valor de arrendamiento de los campos. Esta es una variable del costo de inversión en agricultura. • Disminución del porcentaje de las retenciones. Esta es una medida imposible. • Disminución de gastos en fertilización, lo que afectara rendimientos. • Disminución de generación de empleos en la industria, comercio y construcción. Disminución de las jornadas laborales. Reestructuración de planes de inversión Postergación de decisiones. Recomposición de las carteras de inversión para mantener liquidez.
•
Y aquí llegamos al inmueble. Divido el inmueble en 4 categorías: Construcción Viviendas usadas
invertir y no compradores finales.
hubo
El mercado de viviendas usadas tenderá a una baja sostenida de valores. Inicialmente esto se traducirá en una mayor elasticidad en las contraofertas que se reciban y luego se traducirá en baja en los valores nominales publicados. El mercado de oficinas se mantendrá estable en valores locativos, con oferta de metros cuadrados para venta de empresas que buscarán liquidez para capital de trabajo. Habrá mayor oferta de locales comerciales ya que los propietarios pretenden actualizaciones que los comerciantes no pueden pagar. La ecuación es quiero
un 30 % mas vsus vendo un 30 % menos. En plantas industriales bajarán los valores en venta y se mantendrán los valores en alquiler. De hecho se produce una circunstancia notable: el valor en que se vende es sensiblemente inferior al de la suma de los valores del terreno y lo construido depreciado por antigüedad y estado. Mis recomendaciones al: Constructor/desarrollista: Seguir construyendo a pesar
de que los valores circunstancialmente bajen, si hay seguridad en los inversores Nuestro mercado ha demostrado que no hubo mejor inversión, y es preferible tener inmuebles al costo nuevos que usados. Propietario: renegociar con criterio de mantener al inquilino cumplidor. No sirve de nada pretender lo que un buen inquilino no puede pagar, lo más probable es que haya malos inquilinos dando vueltas. Inversor: buscar alternativas en construcción
o terrenos interesantes. Cuando se resuelva la crisis, este bien escaso será lo más buscado. Inquilino: renegocie con criterio. Quien se quiera mudar: no especule, compre y venda en el mismo momento de mercado. Nuestro país ha demostrado una gran capacidad de recuperación y aunque mi visión del plazo de reacomodamiento es mas bien larga, esto puede cambiar de un día para otro. * Docente de TSNB. Martillero
Cuento
Nosotros podemos generar una crisis económica En un pueblo lejano, cerca de una ruta, vivía un campesino que tenia montado un kiosco de venta de bocados artesanales; este señor era corto de vista y sordo, por lo que no leía periódicos ni escuchaba la radio-pero sus bocados artesanales, eran cada vez mas requeridos por la gente que pasaba por el lugar. A raíz de tanto aumento de sus ventas, buscó un lugar cercano, mas amplio que el que tenia y allí se instaló.- Aumentaba tanto el trabajo que decidió escribirle a su hijo que estudiaba en la universidad Ciencias Mercantiles, para que volviera y le ayudara en el negocio que había tomado un gran auge.
Su hijo contestó la carta del padre, diciéndole... “papá, vos como no escuchas la radio, ni lees los periódicos, no sabes que estamos atravesando una gran crisis, la situación económica, no podría estar peor....”
gastos. Por lo que sus ventas disminuyeron día a día. “Tenías razón le escribió al hijo, realmente atravesamos una gran crisis”
El padre al leer esa carta, pensó “Si mi hijo, que estudia en la universidad, lee los periódicos y escucha radio, debe saber con fundamento de que se habla.”
Durante el ejercicio de nuestra profesión, nunca faltarán crisis para afrontar, lo importante, es no parar en nuestro esfuerzo, y para evitarlas, seguir adelante con toda nuestra profesionalidad y conocimientos adquiridos.
A partir de allí, el campesino, comenzó a comprar cada vez menos mercadería, para elaborarla y venderla, dejó el alquiler del terreno donde se había instalado, para evitar
¿Qué conclusión sacamos de este cuento?
Autor: Anónimo Colaboración: Roque Mastandrea
Inmobiliarias que hacen historia
Una firma familiar que se proyecta al futuro La inmobiliaria ITALSUD, fundada por José Leo, cumplió más de medio siglo. Desde aquel remoto 1956, el mundo ha cambiado y sus hijos, Carlos y Adriana, continúan el camino señalado por su padre. Pero a lo largo de cinco décadas, Italsud mantuvo sus premisas fundacionales: honestidad y transparencia en los negocios. A pesar de las variables económicas del país, la firma respetó sus compromisos con los clientes. Italsud Propiedades es pionera en el desarrollo urbano pues está estrechamente ligada a la esencia de Villa Urquiza. A través de la construcción de edificios de primera categoría, la venta y
alquileres de propiedades y locales comerciales y el asesoramiento, han hecho de este barrio una de las zonas más codiciadas de la Ciudad de Buenos Aires. En la actualidad, se encuentra sobre el Boulevard Mendoza 5227, casi esquina Bauness. Quienes hoy son felices poseedores de su propia vivienda han consolidado su patrimonio a través de Italsud y con su confianza han hecho de esta empresa una tradición en el ámbito inmobiliario. Pero no sólo Villa Urquiza se ha visto engrandecida con su sólida labor. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires saben de su accionar y consolidan a diario su prestigio a través de las numerosas nuevas familias que se van integrando a esta comunidad. Confiando en Italsud aguardan la anhelada posesión que hará posibles para ellas, en poco
tiempo, la concreción de sus anhelos. Algunos emprendimientos se emplazan en Monroe 4935; Monroe 4962; Mendoza 5515; Mendoza 5220; Mendoza 5415; Mendoza 5440; Bucarelli 2316; Bucarelli 2244; Bucarelli 2190; Bucarelli 2301; Bucarelli 2170; Bucarelli 2229; Blanco Encalada 5580; La Pampa 5031, entre otros. Sus locales se ubican en Barzana 2090/98, Mendoza 5482, Mendoza 5486, Mendoza 5496, Olazábal 5190, Bucarelli esquina Olazábal, Monroe 4933 y Monroe 4964.
Retiraci贸n de CONTRATAPA