KOSTNADSKALKYL
HSB BRF Telegrafen i
Nacka
Organisationsnummer:769636-9367
Innehållsförteckning
A.Allmännaförutsättningar
B.Beräknadekostnaderförföreningensförvärv
C.Finansieringsplan
D.Beräkningavlöpandeintäkterochkostnader,år1
E.Nyckeltal
Bilagor
Lägenhetsförteckning
Ekonomiskprognos
Känslighetsanalys
A. ALLMÄNNAFÖRUTSÄTTNINGAR
BostadsrättsföreningensfirmaärHSBBrfTelegrafeniNacka,somärenäktabostadsrättsförening,registreradeshos Bolagsverketden2018-11-14ochäranslutentillHSBStockholmEkonomiskförening.
Bostadsrättsföreningenhartilländamålattfräjmamedlemmarnasekonomiskaintressengenomattiiföreningenshusupplåta bostadslägenheterförpermanentboendeochlokaleråtmedlemmarnaförnyttjandeutantidsbegränsning.Vidarehar bostadsrättsföreningentilländamålattfrämjastudie-ochfritidsverksamhetinombostadsrättsföreningen,samtförattstärka gemenskapenochtillgodosegemensammaintressenochbehov,främjaserviceverksamhetochtillgänglighetmedanknytningtill boendet.Bostadsrättsföreningenskaiallverksamhetvärnaommiljöngenomattverkaförenlångsiktighållbarutveckling.
Föreningenavserattförvärvaochbygga25bostadsrätteriformavradhussamtunderliggandegarage,gemensamgårdsyta, miljörum,cykelrum,rullstolsparkering,samtparkeringsplatserpåfastighetenNackaSkarpnäs2:20.
Föreningeningåriflerasamfällighetsföreningarförblandannattekniskförsörjning(vatten,avloppochdagvatten),gångvägar, trappor,hiss,parkeringsamtgemensamlokal.
ByggnadsprojektetavsesgenomförassomentotalentreprenadmedHSBBostadABsomenligtavtalkommeråtasigattförvärva eventuelltejupplåtnaelleravsagdaradhus.
Detaljplanlagakraft2015-10-21
Bygglovbeslut2024-05-22
Bolagsverketstillstångatttaemotförskottkommerattsökassåsnartföreskrivetintygenligtbostadsrättslagenharerhållits.
B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FÖRVÄRV
Köpeskillingförföreningensfastighetochkostnadförentreprenadinklmervärdesskatt267124545
Återvunneninvesteringsmomsförupprättandeavgaragetillfallerentrepenören. C.
Räntesättningenbaseraspåavstyrelsensbedömträntelägevidinflyttning.Beroendepåräntelägevidtidpunktenför slutplaceringkanolikakombinationeravbindningstiderochräntorbliakutellt.
Ikalkylenberäknasamorteringskostnadenpåattföreningentillämparrakamorteringpå1%avlånebeloppettillslånetäravbetalat. FörinträdeibostadsrättsföreningenkrävsmedlemskapiHSBStockholm.
Taxeringsvärde
Taxeringsvärdetförfärdigställdfastighetärviduppförandetavkostnadskalkylintefastställt.Uppskattningenbaserasutifrån Skatteverketse-tjänstFörenkladfastighetstaxering2022-2024.
Värdeområde182286
bostäder70
lokal (garage)1
Avskrivningar
Avskrivningsunderlagetförföreningenärbaseratpåproduktionskostnadexklusivemark,anslutningsavgifteroch exploateringskostnader.UnderlagetäruppdelatpåkomponenterenligtredovisningssystemetK3ochavskrivningstideräri enlighetmedFastighetsägarnaSverigeochSverigesallmännyttasrekommendationer.
Stomme120år,stammar60år,el40år,fasadochfönster50år,yttertak40år,ventilationochhiss25år,styrochövervakning 15år.
Föreningenkommerattredovisaettbokföringsmässigtunderskottsominteharnågonpåverkanavföreningenslikviditeteller årsavgifter
D. BERÄKNING AV LÖPANDE INTÄKTER OCH KOSTNADER, ÅR 1
Nedan beräknade intäkter och kostnader är baserad på normalförbrukning, med utgångspunkt i husens utformning, föreningens storlek och belägenhet etc. De faktiska värdena kan på enstaka poster bli högre eller lägre än uppskattat värde.
Inbetalningarochövrigaårsavgiftertäckerföreningenslöpandedriftkostnader,övrigakostnaderochdispositionerenligtnedan redovisadekostnader.
Löpande inbetalningar, inkl. moms i förekommande fall
Årsavgifter bostäder 1)
Hyresintäkter garage2) 27 st730 kr/månad236 650
Hyresintäkter öppna bilplatser11 st465 kr/månad61 380
Hyreskompensation garage år 1-10 3) 89 760 Summa inbetalningar1 818 976
Övriga årsavgifter 4)
Hushållsel (schablonberäknat)165 600 Varmvatten (schablonberäknat)84 480 Tv, bredband och Ip-telefoni62 400
övriga årsavgifter312
Summa inbetalningar och övriga årsavgifter
1) Årsavgifterna tillsammans med övriga intäkter är beräknade att täcka föreningens löpande verksamhet som omfattar ränta, amortering, skatter, driftkostnader samt avsättning för yttre underhåll.
2) Hyran uppgår till 1100 kr per garageplats samt 700 kr öppna parkeringsplatser ink moms. Hyresintäkterna avser den summa intäkter som föreningen erhåller efter ersättning till driftoperatör (garage 1100 kr-220 kr moms -150 kr ersättning driftoperatör, öppna bilplatser 700 kr-140 moms-95 kr till driftoperatör) ger kalkylerad hyresintäkt på 730 kr respektive 436kr per plats och månad till föreningen. I dagsläget finns det inte något signerat avtal med driftoperatör och priserna är preliminära och kan komma att justeras.
3) Hyreskompensationen betalas ut av HSB Bostad AB med lika belopp för 10 år och avser kompensation för merkostnad pga extern operatör.
4) Övriga årsavgifter är vidarefakturerade förbrukningskostnader för föreningen som uppstår hos bostadsrättshavarna efter förbrukning inkl. moms.
Löpande kostnader år 1
Löpande driftkostnader inkl. moms i förekommande fall
Driftkostnader551
Hushållsel (schablon)165 600
Varmvatten (schablon)84 480 Tv, bredband och IP-telefoni62
Summa löpande driftkostnader864 051
Övriga kostnader och dispositioner Fastighetsskatt 1)
2)
3)
av medel för underhåll 4)
övriga kostnader och dispositioner1
Summa löpande driftkostnader, övriga kostnader och dispositioner år
1) Enligt nuvarande skatteregler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för nyproducerade bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Fastighetsskatt utgår med 1 % av taxeringsvärdet för garage från år 1.
2) Skulle räntan bli lägre än den antagna vid slutplacering, rekommenderas överskottet användas till amortering för att säkerställa föreningens ekonomi på längre sikt.
3) Amortering av lån sker med 1 % per år. Amorteringen antas till 104 525 kr samt del av fondavsättning motsvarande 141 720 kr, totalt 246 245 kr per år för att minska föreningens kapitalbindning i kassan och sänka räntekostnaderna.
4) Föreningen underhållsbehov uppskattas till 283 440 kr per år (80 kr/kvm). För att inte bygga upp en för stor kassa då underhållet kommer flera år framöver och för att minska räntekostnader, amorteras hälften av fondavsättningen (40 kr/kvm, 141 720 kr ) och resterande 141 720 kr sätts av till underhåll.
E. NYCKELTAL
Samtliga nyckeltal avser kostnader och intäkter som uppstår år 1, i genomsnitt kr/ kvm 1) Anskaffningskostnadförföreningensfastighet75416kr Insatser 68464kr Belåning6952kr Årsavgiftinklel,tappvarmvattenochBredband,tvochip-telefoni(enligtschablon)404kr Årsavgiftexkl.el,tappvarmvattenochBredband,tvochip-telefoni(enligtschablon)316kr Amorteringochavsättningtillunderhåll110kr Planenligavskrivning570kr Driftkostnaderexkl.hushållsel,tappvarmvatten,bredbandochIP-telefoni156kr Driftkostnaderinkl.hushållsel,tappvarmvatten,bredbandochIP-telefoni244kr 1) Med kvm avses upplåten BOA enskild, ej BOA gemensam, om inget annat anges.
Förattkunnaträffaförhandsavtalienlighetmed5kap.4§bostadsrättslagen(1991:614)harstyrelsenupprättat följandekostnadskalkylförprojektet.Kalkylengrundarsigpåuppgiftersomfinnstillgängligaviduppförandetav kostnadskalkylen.
HSB BRF Telegrafen i Nacka
Datumsomframgåravvårelektroniskaunderskrift
HansLindström
DavidSvannäs
CeciliaJutell
LÄGENHETSFÖRTECKNING
Lägenhetsinformation
Del av föreningslån
1
1
LÄGENHETSFÖRTECKNING
Lägenhetsinformation
Totalsumma
TV, bredbandHushållselTappvarmvKostnad
AntalArea 1) InsatsAndelstal 2) Del av föreningslån ÅrMånadIP-telefoni 4) (Schablon) 5) (Schablon) 6) per månad
I beräkning av årsavgiften ingår inte följande:
Kostnad för ev. garage- och eller parkeringsplats
För mark och terasser tecknas separat avtal kring nyttjande.
1) Angiven lägenhetsarea (cirka) är baserad på uppmätt area utifrån en ritning.
2) Andelstal baseras på specifik lägenhets area och funktion i förhållande till den totala arean och funktionen i föreningen.
3) Avgift baserad på lägenhetens area och funktion, utan hänsyn till tv, bredband, ip-telefoni, hushållsel eller tappvarmvatten
4) Schablonberäknad årsavgift per lägenhet med basutbud. Utökat paket för tv, bredband samt samtalskostnad för telefoni debiteras separat från leverantör.
5) Schablonberäknad årsavgift baserat på snittförbrukning per lägenhetsstorlek, hushållsel.
6) Schablonberäknad årsavgift baserat på snittförbrukning per lägenhetsstorlek, tappvarmvatten.
Avgift år 1 3) Kostnad efter förbrukning per månad år 1
EKONOMISK PROGNOS
PROJEKTBENÄMNINGKOMMUN
Telegrafen
Orminge
FASTIGHETSBETECKNINGBYGGHERREORGANISATIONSNUMMER
Skarpnäs 2:20
FÖRUTSÄTTNINGAR:
HSB BRF Telegrafen i Nacka769636-9367
Antalbostadsrättslägenheter: 25 st
Totalbostadsrättsarea(BOA+LOA): 3 542 m2
Antageninflation/år:
Antagenräntesatslån:
(Beloppitkr) 1234561020
Inbetalningar
ÅrsavgiftBostadsrätt(schablon)14311861459810148900615187861549162158014517104002084968
Årsavgiftefterförbrukningochlikabeloppperlgh 1) 312480318730325104331606338238345003373443455224
Hyresinbetalningargarage298030303990310070316271322597329049356173434173
Hyreskompensationgarage1-10år897608976089760897608976089760897600
Summa inbetalningar2 131 4562 172 2902 213 9402 256 4242 299 7572 343 9572 529 7762 974 365
Utbetalningar
Ränteutbetalningar-861859-853240-844622-836003-827385-818766-784292-698106
Amortering-246245-246245-246245-246245-246245-246245-246245-246245
Driftkostnader 2) -864051-881332-898959-916938-935277-953982-1032621-1258760
Fastighetsskattlokalerochgarage-17620-17972-18332-18698-19072-19454-21058-25669
Kommunalfastighetsavgiftbostäder 3) 0000000-338235
Summa utbetalningar-1
Årets kassa141 680173 499205 782238 539271
Föreningesakumuleradekassa1416803151795209617595001031277133678729063366932444
Avföreningenskassasättföljandeavtill
Fondavstättningarunderhåll 4) -141680-144514-147404-150352-153359-156426-169321-206401
Summa föreningens kassa efter fondavsättning028 98558
Föreningensakumuleradekassaefterfondavsättning 5) 0289858736417555029396944305213549803489992
Avskrivning enligt K3 regelverk 6)
Bokföringsmässigt resultat 7) -1 773 116-1 744 131-1 714 738-1 684 930-1 654 698-1 624
Ackumuleratbokföringsmässigtresultat-1773116-3517247-5231986-6916915-8571613-10195647-16376185-30196071
Låneskuldförföreningenenligtamoteringsplan2462454524378300241320542388580923639563233933182240833619945881 Beräkningavtaxeringsvärde,lokalerochgarage17620001797240183318518698481907245194539021057532566901
Förutsättningarfördenekonomiskaprognosenärattavgiftenochföreningensdriftkostnaderräknasuppårligenmeddenantagnainflationenom2%.
1) Årsavgifterefterförbrukningochlikabeloppperlghärvidarefaktureradeförbrukningskostnaderförföreningensomuppstårhosbostadsrättshavarnaefterindividuellförbrukningav tappvarmatten,hushålllselochtv,bredbandochip-telefoni.
2) Amorteringavlånskermed1%perår.Amorteringenantastill246245krvaravdelavfondavsättningmotsvarande141720krperårförattminskaföreningenskapitalbindningikassan ochsänkaräntekostnaderna.
3) Enligtnuvarandeskatteregerutgåringenkommunalfastighetsavgiftförnyproduceradebostäderunderår1-15efterfastställtvärdeår.
4) Föreningensunderhållsbehovuppskattastill sätterav283440krperår(80kr/m2).Förattintebyggauppenförstorkassadåunderhålletkommerfleraårframöverochförattminska räntekostnadersåamorterasdärförcirkahälftenavfondavsättningen(141720kr)ochresterande141720krsättsavtillunderhåll.
5) Föreningensöverskottrekomenderasattanvändastillamorteringförattsäkerställaföreningensekonomipålängresikt.
6) Avskrivningsunderlagetförföreningenärbaseratpåproduktionskostnadexklusivemark,anslutningsavgifterochexploaterinsgkostnader.Underlagetäruppdelatpåkomponenterenligt redovisningssystemetK3ochavskrivningstiderärienlighetmedFastighetsägarnaSverigeochSABOsrekommendationer.Stomme120år,stammar60år,el40år,fasadochfönster50år, yttertak40år,ventilationochhiss25år,styrochövervakning15år.Avskrivningenresulterariettbokföringsmässigtunderskottförföreningen.Underskottetärenbartbokföringsteknisk ochkommerintepåverkaföreningenslikviditet(kassaflöde)ellerårsavgifter.
7) Bokföringsmässigtresultaträknasframenligtovanredovisadesiffrorförinbetalningar,drift,fastighetsskatt,ränta,fondavsättningunderhållsamtavskrivningar.Detbokföingsmässiga resultatetpåverkarinteföreningenslikviditetellerårsavgifter.
KÄNSLIGHETSANALYS
PROJEKTBENÄMNINGKOMMUN
Telegrafen
FASTIGHETSBETECKNINGBYGGHERREORGANISATIONSNUMMER
Skarpnäs 2:20
FÖRUTSÄTTNINGAR:
HSB BRF Telegrafen i Nacka769636-9367
Antalbostadsrättslägenheter: 25 st
Antageninflation/år: Totalbostadsrättsarea(BOA+LOA): 3 542 m2
Antagenräntesatslån:
Genomsnittliga årsavgifter inkl tappvarmvatten, el och tv, bredband och ip-telefoni per kvm om:
Antagen inflationsnivå och
Antagenräntenivå
Antagenräntenivå+1%
Antagenräntenivå+2%
Antagenräntenivå-1%
Antagen räntenivå och
Antageninflationsnivå
Antageninflationsnivå+1%
Antageninflationsnivå-1% 492499505511518525552629
INTYG ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN 5 KAP 6 §
På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat kostnadskalkyl för bostadsrättsföreningen Telegrafen i Nacka, org nr: 769636-9367.
Kostnadskalkylen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget.
De i kalkylen lämnade uppgifterna är således riktiga och avser beräknad anskaffningskostnad för bostadsrättsföreningen.
Vi har inte besökt fastigheten men avser kontakta kontrollansvarig i samband med granskning av ekonomisk plan.
Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att kostnadskalkylen framstår som hållbar.
På grund av den företagna granskningen anser vi att kostnadskalkylen vilar på tillförlitliga grunder.
Båda intygsgivarna har en ansvarsförsäkring.
Digitalt signerat intyg
Björn Olofsson
Johan Widén Civ. ing. Civ.ing. Bertilsbergsvägen 13
BRFexperterna M&J AB Warfvinges väg 31 181 57 LIDINGÖ 112 51 Stockholm
Bilaga till granskningsintyg för Brf Telegrafen i Nacka
Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen:
1. Föreningens stadgar 2023-10-20
2. Registreringsbevis 2024-04-17
3. Anbud avs totalentreprenad och fastighetsförvärv med bilaga 2024-10-14
4. Kreditoffert Swedbank 2024-08-20
5. Beräkning av taxeringsvärde Odaterad
6. Fastighetsutdrag gemensamhetsanläggningar (Nacka Skarpnäs ga:19, ga:20, ga:23, ga:15, ga:16, ga:17, ga:18) 2024-09-16
7. Bygglovsbeslut 2024-05-22
8. Uppdragsavtal 2024-05-31
9. HSB:s trygghetsgaranti 2023-06-16
10. Fastighetsutdrag Nacka Skarpnäs 2:20 2023-12-27
11. Redovisning av avskrivningsunderlag 2024-10-02
Verifikat
Transaktion 09222115557529618481
Dokument
Kostnadsakalkyl telegrafen för sign Huvuddokument 11 sidor
Startades2024-10-1710:48:56CEST(+0200)avJohan Wahlström(JW1)
Färdigställt2024-10-1809:58:39CEST(+0200)
Initierare
Johan Wahlström (JW1) HSB Bostad ext.johan.wahlstrom@hsb.se +46702210803
Signerare
Hans LIndström (HL) halifastighetskonsult@gmail.com
NamnetsomreturneradesfrånsvensktBankIDvar "HansLindström"
Signerade2024-10-1710:56:36CEST(+0200)
David Svannäs (DS) dsvannas@gmail.com
NamnetsomreturneradesfrånsvensktBankIDvar "DavidErikSvannäs"
Signerade2024-10-1723:04:28CEST(+0200)
Cecilia Jutell (CJ) cecilia.jutell@hsb.se
NamnetsomreturneradesfrånsvensktBankIDvar "CeciliaAlexandraLidhJutell"
Signerade2024-10-1716:28:52CEST(+0200)
Johan widen (Jw2) jw@brfexperten.se
NamnetsomreturneradesfrånsvensktBankIDvar "JOHANWIDÉN"
Signerade2024-10-1809:58:39CEST(+0200)
Verifikat
Transaktion 09222115557529618481
Björn Olofsson (BO) bjorn@vattentornshuset.se
NamnetsomreturneradesfrånsvensktBankIDvar "BjörnErikOlofsson"
Signerade2024-10-1808:39:33CEST(+0200)
Detta verifikat är utfärdat av Scrive. Information i kursiv stil är säkert verifierad av Scrive. Se de dolda bilagorna för mer information/bevis om detta dokument. Använd en PDF-läsare som t ex Adobe Reader som kan visa dolda bilagor för att se bilagorna. Observera att om dokumentet skrivs ut kan inte integriteten i papperskopian bevisas enligt nedan och att en vanlig papperutskrift saknar innehållet i de dolda bilagorna. Den digitala signaturen (elektroniska förseglingen) säkerställer att integriteten av detta dokument, inklusive de dolda bilagorna, kan bevisas matematiskt och oberoende av Scrive. För er bekvämlighet tillhandahåller Scrive även en tjänst för att kontrollera dokumentets integritet automatiskt på: https://scrive.com/verify