KOSTNADSKALKYL
HSB BRF Diktafonen i Stockholm
Organisationsnummer: 769633-9642
Innehållsförteckning
A. Allmänna förutsättningar
B. Beräknade kostnader för föreningens förvärv
C. Finansieringsplan
D. Taxeringsvärden och avskrivningar
E. Beräkning av intäkter och kostnader, år 1
F. Nyckeltal
Bilagor Lägenhetsförteckning
Ekonomisk prognos Känslighetsanalys
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR
Bostadsrättsföreningens firma är HSB Brf Diktafonen i Stockholm, som avses bli en äkta bostadsrättsförening när den är inflyttad och klar, registrerades hos Bolagsverket den 2017-02-16 och är ansluten till HSB Stockholm Ekonomisk förening.
För inträde i bostadsrättsföreningen krävs medlemskap i HSB Stockholm.
Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Vidare har bostadsrättsföreningen till ändamål att främja studie- och fritidsverksamhet inom bostadsrättsföreningen, samt för att stärka gemenskapen och tillgodose gemensamma intressen och behov, främja serviceverksamhet och tillgänglighet med anknytning till boendet. Bostadsrättsföreningen ska i all verksamhet värna om miljön genom att verka för en långsiktig hållbar utveckling.
På fastigheteten uppförs nyproduktion av 103 bostadsrättslägenheter fördelat på 4 hus med 99 lägenheter och 7 våningar samt 4 stadsradhus och källare med garage i ett plan. Lägenheternas storlek varierar från ett till fyra rum och kök. Upplåtelse av bostadsrätterna beräknas ske så snart den ekonomiska planen registrerats och föreningen erhållit Bolagsverkets tillstånd att upplåta med bostadsrätt. Preliminärt kommer upplåtelse ske med start Q2 2027. Inflyttning beräknas ske etappvis från Q4 2027 till Q1 2028.
Byggnadsprojektet, som genomförs som totalentreprenad av HSB Bostad AB, har föreningen mottagit anbud.
Detaljplan laga kraft 2015-07-15
Bygglov beslut Stadsbyggnadsnämnden förväntas fatta beslut om bygglov 2025-06-12
Bolagsverkets tillstånd att ta emot förskott kommer att sökas så snart föreskrivet intyg enligt bostadsrättslagen har erhållits.
B. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FÖRVÄRV
Köpeskilling för föreningens fastighet och kostnad för entreprenad inkl
C. FINANSIERINGSPLAN
Räntesättningen baseras på av styrelsens bedömt ränteläge vid inflyttning. Beroende på ränteläge vid tidpunkten för slutplacering kan olika kombinationer av bindningstider och räntor bli akutellt. I kalkylen beräknas amorteringskostnaden på att föreningen tillämpar rak amortering på 1% av lånebeloppet tills lånet är avbetalat.
D. TAXERINGSVÄRDEN OCH AVSKRIVNINGAR
Taxeringsvärde
Taxeringsvärdet för färdigställd fastighet är vid uppförandet av kostnadskalkyl inte fastställt. Uppskattningen baseras utifrån Skatteverkets e-tjänst Förenklad fastighetstaxering 2025-2027.
Värdeområde 180230
Avskrivningar
Avskrivningsunderlaget för föreningen är baserat på produktionskostnad exklusive mark, anslutningsavgifter och exploateringskostnader. Underlaget är uppdelat på komponenter enligt redovisningssystemet K3 och avskrivningstider är i enlighet med Fastighetsägarna Sverige och Sveriges allmännyttas rekommendationer.
Stomme och Inre Underhåll 120 år, stammar 60 år, el 40 år, fasad och fönster 50 år, yttertak 40 år, ventilation och hiss 25 år, styr och övervakning 15 år.
Föreningen kommer att redovisa ett bokföringsmässigt underskott som vid kostnadskalkylens framtagande inte har någon påverkan av föreningens likviditet eller årsavgifter.
E. BERÄKNING AV INTÄKTER OCH KOSTNADER, ÅR 1
Nedan beräknade intäkter och kostnader är baserad på normalförbrukning, med utgångspunkt i husens utformning, föreningens storlek och belägenhet etc. De faktiska värdena kan på enstaka poster bli högre eller lägre än uppskattat värde.
Intäkter och övriga årsavgifter täcker föreningens löpande driftskostnader, övriga kostnader och dispositioner enligt nedan redovisade kostnader.
1) Årsavgifterna tillsammans med övriga intäkter är beräknade att täcka föreningens löpande verksamhet som omfattar ränta, amortering, skatter, driftkostnader samt avsättning för yttre underhåll.
2) Hyran uppgår till 1500 kr per garageplats inkl moms. Hyresintäkterna avser den summa intäkter som föreningen erhåller efter ersättning till driftoperatör (garage 1500 kr - 300 kr moms -204 kr ersättning driftoperatör) ger kalkylerad hyresintäkt på 996 kr per plats och månad till föreningen. I dagsläget finns det inte något signerat avtal med driftoperatör och priserna är preliminära och kan komma att justeras.
3) Övriga årsavgifter är vidarefakturerade förbrukningskostnader för föreningen som uppstår hos bostadsrättshavarna efter förbrukning inkl. moms.
Kostnader år 1
inkl. moms i förekommande fall
övriga kostnader och dispositioner år
1) Enligt nuvarande skatteregler utgår ingen kommunal fastighetsavgift för nyproducerade bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. Fastighetsskatt utgår med 1 % av taxeringsvärdet för garage och lokaler från år 1.
2) Skulle räntan bli lägre än den antagna vid slutplacering, rekommenderas överskottet användas till amortering för att säkerställa föreningens ekonomi på längre sikt.
3) Amortering av lån sker med 1 % per år. Amorteringen antas till 764 400 kr samt del av fondavsättning motsvarande 252 240 kr, totalt sparande om 1 016 640 kr per år.
F. NYCKELTAL
Samtliga nyckeltal avser kostnader och intäkter som uppstår år 1
Anskaffningskostnad för föreningens fastighet
Insatser och Upplåtelseavgifter
Belåning
Årsavgift inkl el, tappvarmvatten och Bredband, tv och ip-telefoni (enligt schablon)
kr
kr
Årsavgift exkl. el, tappvarmvatten och Bredband, tv och ip-telefoni (enligt schablon) 893 kr
Sparande (Amortering och avsättning till underhåll) 161 kr
Driftkostnader exkl. hushållsel, tappvarmvatten, bredband och IP-telefoni 401 kr
Driftkostnader inkl. hushållsel, tappvarmvatten, bredband och IP-telefoni 571 kr
1) Med kvm avses upplåten BOA enskild, ej BOA gemensam, om inget annat anges.
För att kunna träffa förhandsavtal i enlighet med 5 kap. 4§ bostadsrättslagen (1991:614) har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för projektet. Kalkylen grundar sig på uppgifter som finns tillgängliga vid uppförandet av kostnadskalkylen.
HSB BRF Diktafonen i Stockholm
Datum som framgår av vår elektroniska underskrift
1
LÄGENHETSFÖRTECKNING
Lägenhets information
B/U/T
Upplåtelse avgift
Avgift år 1 4)
Kostnad efter förbrukning per månad år 1
Del av föreningslån
4
4
2
LÄGENHETSFÖRTECKNING
efter förbrukning per månad år 1
Lägenhets information
Upplåtelse avgift
* Insats och upplåtelseavgift motsvarar marknadsvärde/försäljningspris. De sammanlagda insats-och upplåtelseavgifterna beräknas uppgå till 481 147 800 kr och styrelsen kommer att fastställa insats och upplåtelseavgift för enskild lägenhet i samband med tecknande av förhandsavtal. Upplåtelseavgiften har ingen påverkan på årsavgiften. Skulle de sammanlagda fastställda upplåtelseavgifterna vara lägre än vad som beräknats enligt ovan kommer föreningens angivna anskaffningskostnad att minskas i motsvarande mån.
1) Balkong, Uteplats och Terrass
2) Angiven lägenhetsarea (cirka) är baserad på uppmätt area utifrån en ritning.
3) Andelstal baseras på specifik lägenhets area och funktion i förhållande till den totala arean och funktionen i föreningen.
4) Avgift baserad på lägenhetens area och funktion, utan hänsyn till tv, bredband, ip-telefoni, hushållsel eller tappvarmvatten
5) Schablonberäknad årsavgift per lägenhet med basutbud. Utökat paket för tv, bredband samt samtalskostnad för telefoni debiteras separat från leverantör.
6) Schablonberäknad årsavgift baserat på snittförbrukning per lägenhetsstorlek, hushållsel.
7) Schablonberäknad årsavgift baserat på snittförbrukning per lägenhetsstorlek, tappvarmvatten.
Avgift år 1 4) Kostnad
EKONOMISK PROGNOS
PROJEKTBENÄMNING KOMMUN
Diktafonen
FASTIGHETSBETECKNING BYGGHERRE ORGANISATIONSNUMMER
Telefonkiosken 2
FÖRUTSÄTTNINGAR:
Antal bostadsrättslägenheter:
HSB BRF Diktafonen i Stockholm
Antagen inflation/år:
Antagen räntesats lån:
Inbetalningar
Årsavgift
kassa sätt följande av
akumulerade kassa efter
enligt K3 regelverk 5)
Låneskuld för föreningen enligt amoteringsplan
1) Årsavgifter efter förbrukning och lika belopp per lgh är vidarefakturerade förbrukningskostnader för föreningen som uppstår hos bostadsrättshavarna efter individuell förbrukning av tappvarmatten, hushålllsel och tv, bredband och ip-telefoni.
2) Amortering av lån sker med 1 % per år. Amorteringen antas till 764 400 kr samt del av fondavsättning motsvarande 252 240 kr, totalt 1 016 640 kr, per år för att minska föreningens kapitalbindning i kassan och sänka räntekostnaderna.
3) Enligt nuvarande skattereger utgår ingen kommunal fastighetsavgift för nyproducerade bostäder under år 1-15 efter fastställt värdeår. 4,10%
4) Föreningens överskott rekomenderas att användas till amortering för att säkerställa föreningens ekonomi på längre sikt.
5) Avskrivningsunderlaget för föreningen är baserat på produktionskostnad exklusive mark, anslutningsavgifter och exploaterinsgkostnader. Underlaget är uppdelat på komponenter enligt redovisningssystemet K3 och avskrivningstider är i enlighet med Fastighetsägarna Sverige och SABO s rekommendationer. Stomme 120 år, stammar 60 år, el 40 år, fasad och fönster 50 år, yttertak 40 år, ventilation och hiss 25 år, styr och övervakning 15 år. Avskrivningen resulterar i ett bokföringsmässigt underskott för föreningen. Underskottet är enbart bokföringsteknisk och kommer inte påverka föreningens likviditet (kassaflöde) eller årsavgifter.
6) Bokföringsmässigt resultat räknas fram enligt ovan redovisade siffror för inbetalningar, drift, fastighetsskatt, ränta, fondavsättning underhåll samt avskrivningar. Det bokföringsmässiga resultatet påverkar inte föreningens likviditet eller årsavgifter.
KÄNSLIGHETSANALYS
PROJEKTBENÄMNING KOMMUN
Diktafonen
FASTIGHETSBETECKNING BYGGHERRE ORGANISATIONSNUMMER
Telefonkiosken 2
FÖRUTSÄTTNINGAR:
Antal bostadsrättslägenheter: 103 st
Antagen inflation/år: Total bostadsrättsarea (BOA): 6 300 m2
Antagen räntesats lån:
Genomsnittliga årsavgifter inkl tappvarmvatten, el och tv, bredband och ip-telefoni per kvm om:
Antagen inflationsnivå och
Antagen räntenivå och Antagen inflationsnivå
INTYG ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN 5 KAP 6 §
På uppdrag av föreningen har undertecknade granskat kostnadskalkyl för bostadsrättsföreningen Diktafonen i Stockholm, org nr:769633-9642.
Kostnadskalkylen innehåller såväl kända som preliminära uppgifter vilka stämmer överens med handlingar som varit tillgängliga för oss. Dessa handlingar framgår av bilaga till intyget.
De i kalkylen lämnade uppgifterna är således riktiga och avser beräknad anskaffningskostnad för bostadsrättsföreningen.
Gjorda beräkningar baserade på såväl kända som preliminära uppgifter är vederhäftiga, varför vår bedömning är att kostnadskalkylen framstår som hållbar.
Vi har inte besökt fastigheten men avser kontakta kontrollansvarig i samband med granskning av ekonomisk plan.
På grund av den företagna granskningen anser vi att kostnadskalkylen vilar på tillförlitliga grunder.
Båda intygsgivarna har en ansvarsförsäkring.
Digitalt signerat intyg
Joakim Grönwall
Johan Widén Advokat Civ ing
Delta Advokatbyrå AB BRFexperterna M&J AB
Tryckerigatan 8 Warfvinges väg 31 111 28 Stockholm 112 51 Stockholm
Bilaga till granskningsintyg dat Brf Diktafonen i Stockholm
Nedanstående handlingar har varit tillgängliga vid granskningen:
1. Föreningens stadgar 2023-10-20
2. Registreringsbevis 2025-05-20
3. Anbud avs. totalentreprenad och fastighetsförvärv med bilagor 2025-06-25
4. Kreditoffert SBAB 2025-05-14
5. Beräkning av taxeringsvärde odaterad
6. Komponentavskrivningsplan odaterad
7. Fastighetsutdrag 2025-05-20
8. Underhållsplan 2025-05-21
Verifikat
Transaktion 09222115557550846750
Dokument
20726 Diktafonen Kostnadskalkyl Huvuddokument 11 sidor
Startades 2025-06-30 13:17:43 CEST (+0200) av Ola
Magnusson (OM)
Färdigställt 2025-07-03 15:37:22 CEST (+0200)
Initierare
Ola Magnusson (OM) HSB Bostad
Personnummer 196804170535 ekonomi.bostad@hsb.se +46705518900
Signerare
Hans Lindström (HL) halifastighetskonsult@gmail.com
Namnet som returnerades från svenskt BankID var "Hans Lindström"
Signerade 2025-06-30 14:55:18 CEST (+0200)
Cecilia Jutell (CJ) cecilia.jutell@hsb.se
Namnet som returnerades från svenskt BankID var "Cecilia Alexandra Lidh Jutell"
Signerade 2025-07-03 10:14:51 CEST (+0200)
Dan Matsson (DM) dan.matsson@hsb.se
Namnet som returnerades från svenskt BankID var "Dan Matsson"
Signerade 2025-06-30 13:19:00 CEST (+0200)
Johan Widen (JW) jw@brfexperten.se
Namnet som returnerades från svenskt BankID var "JOHAN WIDÉN"
Signerade 2025-07-03 10:55:58 CEST (+0200)
Verifikat
Transaktion 09222115557550846750
Joakim Grönwall (JG)
joakim.gronwall@advokatdelta.se
Signerade 2025-07-03 15:37:22 CEST (+0200)
Detta verifikat är utfärdat av Scrive. Se de dolda bilagorna för mer information/bevis om detta dokument. Använd en PDF-läsare som t ex Adobe Reader som kan visa dolda bilagor för att se bilagorna. Observera att om dokumentet skrivs ut kan inte integriteten i papperskopian bevisas enligt nedan och att en vanlig papperutskrift saknar innehållet i de dolda bilagorna. Den digitala signaturen (elektroniska förseglingen) säkerställer att integriteten av detta dokument, inklusive de dolda bilagorna, kan bevisas matematiskt och oberoende av Scrive. För er bekvämlighet tillhandahåller Scrive även en tjänst för att kontrollera dokumentets integritet automatiskt på: https://scrive.com/verify