Het eigendomsrecht
1.1 Begrip
Artikel 544 oud BW omschreef het eigendomsrecht als: “Het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen ”
Het nieuwe Burgerlijk wetboek beschrijft in art. 3.50 het eigendomsrecht als: “Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door rechten van derden worden opgelegd.” De nieuwe omschrijving heeft tot doel om een zo functioneel mogelijk perspectief op het eigendomsrecht te bieden. In plaats van conceptuele beschouwingen in overweging te nemen, beschrijft ze welke bevoegdheden de eigenaar heeft.1
Het eigendomsrecht is het meest ruime van alle zakelijke rechten. Het verleent volle aanspraak op de zaak en betreft een recht op een eigen zaak. In het eigendomsrecht kunnen we de volgende elementen onderscheiden:
1. het recht van genot (jus fruendi) = het recht op de vruchten en opbrengsten van de zaak;
Bv. de eigenaar van kippen kan de eieren opeten, weggeven, verkopen.
Bv. de eigenaar van een huis kan bij verhuur huuropbrengsten genieten.
2. het recht van gebruik (jus utendi) = het recht om de zaak te gebruiken (of juist niet te gebruiken) voor doeleinden die de eigenaar zelf bepaalt; dit omvat ook het stellen van daden van beheer;
Bv. de eigenaar van een motorfiets kan beslissen om hiermee in de stad of op een circuit te rijden.
1 De hervorming van het goederenrecht: naar een nieuw privaat vastgoedrecht
3. het beschikkingsrecht (jus abutendi) = de mogelijkheid om over de zaak te beschikken, d.w.z. de mogelijkheid tot vervreemding, verdwijning (bv. afbraak van een huis), wijziging van bestemming (bv. grond die tot nu toe een weide was, in de toekomst gebruiken als boomgaard).
Het eigendomsrecht is het enige zakelijke recht dat de eigenaar het recht verleent om erover te beschikken. De eigenaar van een goed mag zijn goed dus vernietigen of vervreemden, hetgeen de houders van andere zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, opstalrecht, etc. niet mogen.
Deze rechten kunnen echter wel beperkt worden door wettelijke bepalingen verordeningen of door rechten van derden Op deze eigendomsbeperkingen komen we later uitgebreid terug.
Twee belangrijke kenmerken van het eigendomsrecht zijn dat het eigendomsrecht altijddurend en exclusief is. Altijddurend in die zin dat dit recht bestaat zolang het goed waarop het slaat bestaat. Zolang het goed waarop een eigendomsrecht werd gevestigd bestaat, zal iemand daar de eigenaar van zijn. Overdrachten van het eigendomsrecht blijven uiteraard wel mogelijk. Het exclusief karakter betekent dat het volle en volledige eigendomsrecht niet tezelfdertijd in handen van meerdere personen kan rusten. Onverdeelde mede-eigendom is natuurlijk wel mogelijk, maar impliceert dat de mede-eigenaars elkaars medewerking zullen nodig hebben om daden van beschikking te kunnen stellen. Eigendom moet duidelijk onderscheiden worden van bezit en houderschap. Een eigenaar is meestal ook bezitter, maar niet altijd.
Bezit: feitelijke heerschappij + intentie
Men spreekt over bezit wanneer iemand de feitelijke heerschappij heeft over een zaak en zich feitelijk gedraagt als eigenaar van de zaak, ongeacht of hij dit ook werkelijk is (art 2228 oud BW; art 3.18 BW). Bezit is dus als het ware niets meer dan een feitelijke situatie, die weliswaar tot eigendom kan leiden via de techniek van de verkrijgende verjaring (zie infra).
Bezit bestaat uit twee essentiële bestanddelen:
1. een materieel element (corpus), met name de feitelijke en exclusieve macht over een zaak. Men stelt materiële handelingen die een eigenaar zou stellen (bv. het sluiten van een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid motorrijtuigen voor een auto waarmee men rijdt, maar die eigenlijk aangekocht werd door en eigendom is van een ander) .
2. een moreel element (animus), de wil of de intentie om voor zichzelf te bezitten, het zich gedragen als eigenaar. De bezitter houdt het goed onder zich om het te behouden en niet om terug te geven aan de rechtmatige eigenaar.
Houderschap: feitelijke heerschappij
Men spreekt van houderschap of detentie wanneer men wel de heerschappij heeft over een zaak, maar zich niet gedraagt als eigenaar (art 3.18 3e lid BW). Wanneer men dus niet voor zichzelf bezit, maar voor een ander. Hier is dus wel het materieel element aanwezig, maar niet het moreel element. De houder kenmerkt zich tevens door zijn teruggaveplicht krachtens de wet of een overeenkomst, daar waar de bezitter deze plicht niet heeft.
De artikelen; 3.18 en 3.23 BW (oud art. 2230-2231 oud BW) bepalen een vermoeden van bezit, tenzij diegene die dit betwist kan aantonen dat de zogenaamde bezitter van bij aanvang niet voor zichzelf maar voor een derde (de rechtmatige eigenaar) bezit. Wanneer kan worden aangetoond dat men van bij aanvang voor zichzelf en niet voor een ander bezit, dan blijft dit vermoeden gelden tot een titelwijziging2 kan worden voorgelegd.
Samenvattend voorbeeld: Wanneer ik een boek uitleen aan een vriend, verlies ik de feitelijke macht over dat boek, maar blijf ik wel eigenaar. Mijn vriend verwerft dan de feitelijke macht. Zolang hij zichzelf als lener beschouwt, is hij zakenrechtelijk gezien de houder van het boek. Van zodra hij echter zou beslissen het boek voor zichzelf te houden en zichzelf dus als nieuwe eigenaar zou zien, wordt hij bezitter. Omdat hij echter niet over een geldige eigendomstitel beschikt (het gaat immers om diefstal), zal hij geen eigenaar worden van het boek. Bezit doet evenwel een vermoeden van eigendom ontstaan, tot het tegendeel (andermans eigendomstitel) kan worden bewezen (art. 2279 oud BW; 3.23 - 3.24 BW).
1.2 Meervoudige eigendom
Meestal is het zo dat slechts één persoon het eigendomsrecht bezit over een bepaalde zaak. Het kan echter ook anders. Wanneer het eigendomsrecht op één en dezelfde zaaktegelijkertijd aan meerdere personen toebehoort, spreken we van meervoudige eigendom. We maken daarbij een onderscheid tussen mede-eigendom en multi-eigendom.
2 Bewijs dat op een gegeven moment de rechtstitel van de bezitter/houder is gewijzigd (bijv. van vruchtgebruiker naar bezitter of vice versa).
1.2.1 Mede-eigendom
Bij mede-eigendom is het eigendomsrecht gesplitst over meerdere personen, die we medeeigenaars noemen (art. 3.68 BW). Iedere mede-eigenaar is hier eigenaar van een gedeelte van het eigendomsrecht van een goed. Het goed zelf blijft evenwel één geheel, niettegenstaande het eigendomsrecht erover onder meerdere personen is verdeeld. We kunnen drie situaties van mede-eigendom onderscheiden, naargelang de ontstaanswijze:
1.2.1.1
Onverdeeldheid
Gewone of toevallige mede-eigendom
Hiervan is sprake wanneer de mede-eigendom per toeval ontstaat, ten gevolge van een situatie die men niet zelf heeft gecreëerd (art. 3.69 ev. BW). De medeeigendom ontstaat hier dus ongeorganiseerd en ongewild Deze mede-eigendom wordt, bij gebreke aan andere afspraken, geregeld door art. 3.69 - 3.75 BW. Belangrijk is dat niemand verplicht kan worden in dit soort onverdeeldheid te blijven (zie verder)
Bv. Als ouders sterven dan verkrijgen de kinderen het ouderlijk huis in onverdeeldheid. Stel dat één van de kinderen het geld nodig heeft, maar de anderen het huis nog niet willen verkopen, dan kan hij op basis van art. 815 oud BW (art. 3.75 BW) de gedwongen verkoop vorderen en zo een einde maken aan de mede-eigendom.
Rechten en plichten van medeeigenaars
De mede-eigenaars hebben jegens elkaar op grond van art. 3.69 - 3.75 BW) enkele rechten en plichten met betrekking tot zowel hun eigen onverdeelde aandeel in het goed als met betrekking tot het onverdeelde goed op zich.
Wederzijdse rechten van de mede-eigenaars m.b.t. hun onverdeelde aandeel:
Art. 3.70 BW bepaalt dat de mede-eigenaar over zijn aandeel kan beheren, overdragen en het met zakelijke rechten kan bezwaren voor zover de onlichamelijke aard van het aandeel zich daar niet tegen verzet. Voor deze rechtshandelingen is geen medewerking (/instemming) vereist van de andere deelgenoten.
De belangrijkste wederzijdse rechten en plichten van mede-eigenaars m.b.t. het onverdeelde goed:
- De mede-eigenaars hebben recht op het gebruik en het genot van de gemeenschappelijke zaak, overeenkomstig haar bestemming en voor zover dit gebruik of genot met het recht van de deelgenoten verenigbaar is (art. 3.71 BW).
- Daden tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer kunnen door de medeeigenaars individueel worden gesteld zonder toestemming van de andere eigenaars ( art. 3.72 BW). Onder deze daden verstaat men o.m. daden die ertoe strekken het goed te beschermen in de staat waarin het zich bevindt of daden die tot doel hebben voordelen of vruchten door het goed voortgebracht niet te laten voorbijgaan. Voorbeelden hiervan: het laten uitvoeren van maatregelen die waterschade moeten voorkomen; het oogsten en verkopen van de vruchten van een boomgaard; … Ook kan elke mede-eigenaar afzonderlijk daden van beschikking stellen, in geval van noodzakelijkheid indien het gaat om goederen die vatbaar zijn voor bederf of die onderhevig zijn aan snelle waardevermindering (vb. fruit, groenten). Degene die de handeling heeft gesteld, moet hiervan onverwijld kennis geven aan de anderen.
- Andere daden van beheer, alsook daden van beschikking moeten met instemming van alle mede-eigenaars gebeuren (art. 3.73 BW), tenzij de rechter oordeelt dat een weigering rechtsmisbruik zou uitmaken.
- Iedere mede-eigenaar draagt bij in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak en dit in verhouding tot zijn aandeel (art. 3.74 BW).
Een belangrijk kenmerk van de toevallige mede-eigendom, is dat dit soort mede-eigendom steeds een tijdelijk karakter heeft. Niemand kan gedwongen worden in dit soort onverdeelheid te blijven. Elk van de mede-eigenaars kan in principe steeds de verdeling vragen (art. 3.75 BW). Deze regel raakt de openbare orde.
Afwijkende overeenkomsten die een (vordering tot) verdeling uitschakelen, worden door artikel 3.75 BW (oud art. 815 oud BW) enkel toegelaten voor een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar Deze overeenkomsten kunnen evenwel hernieuwd worden. Overeenkomsten voor een langere periode dan vijf jaar, worden automatisch ingekort tot vijf jaar. Na vijf jaar kan iedere deelgenoot terug de verdeling vorderen.
1.2.1.2 Vrijwillige mede-eigendom
Dit is de mede-eigendom die de partijen zelf gewild of veroorzaakt hebben (art. 3.76 BW). De mede-eigenaars kunnen zelf het beheer en de duur ervan regelen. Artikel 3.76 BW bepaalt in dit verband dat het contract de modaliteiten van het eigendomsrecht bepaalt. Zo het contract dit niet doet, wordt teruggevallen op de bepalingen inzake de toevallige mede-eigendom (supra) met dien verstand dat artikel 3.75 BW niet van toepassing is.
Lange tijd heeft discussie bestaan over de de vraag of art. 815 oud BW (art. 3.75 BW) ook van toepassing was op vrijwillige mede-eigendom. In 2013 heeft het Hof van Cassatie echter geoordeeld dat art 815 oud BW niet van toepassing is op vrijwillige mede-eigendom 3 Deze rechtspraak werd opgenomen in art. 3.77 BW Bij vrijwillige mede-eigendom kunnen de deelgenoten dus niet de verdeling vorderen op grond van voormelde bepaling. Desalniettemin gaat het hier dan wel over contracten van onbepaalde duur, die als essentieel kenmerk hebben dat zij opzegbaar zijn.4 Art. 3.77 BW bepaalt in dit kader: “Indien de vrijwillige mede-eigendom echter voor onbepaalde duur is totstandgekomen, kan elke mede-eigenaar het contract, niettegenstaande andersluidend beding, opzeggen met inachtneming van een redelijke opzeggingstermijn.”.
Bv. De toetreding tot een gemeenschappelijk beleggingsfonds, de aankoop van een woning met uw partner, …
1.2.1.3 Gedwongen mede-eigendom
Dit is de situatie waarbij de mede-eigendom als het ware blijvend opgedrongen wordt vanuit zijn functie of bestemming (art. 3.78 BW) Deelgenoten kunnen hier m.a.w. in principe geen verdeling vorderen. De onverdeeldheid blijft dus bestaan.
Art. 3.83 BW voegt hieraan toe: “de goederen in gedwongen mede-eigendom zijn enkel met het akkoord van alle mede-eigenaars vatbaar voor verdeling, tenzij indien ze ieder, zelfs toekomstig of potentieel, nut verloren hebben ten aanzien van de goederen waarvan ze een accessorium zijn.”.
Het gaat bij gedwongen mede-eigendom vooral om de mandeligheid en de appartementsmede-eigendom.
De algemene gemeenrechtelijke regels voor dit soort mede-eigendom zijn terug te vinden in art 3.78-3.100 BW Voor de mandeligheid en de appartementsmede-eigendom gelden echter bijzondere regels (zie hieronder). Ingeval de bijzondere regels voor de mandeligheid en de appartementsmede-eigendom een situatie niet regelen, dient te worden teruggevallen op de algemene regels in art. 3.78-3.100 BW.
3 Cass. 20 september 2013, Arr.Cass. 2013, 1890.
4 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2017, 61.
1.2.1.3.1 Gemeenrechtelijke regels inzake gedwongen mede-eigendom
Rechten m.b.t. eigen onverdeeld aandeel
Het aandeel in de onverdeelde onroerende goederen (de mede-eigendom; bijzaak) kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het erf waarvan het onafscheidbaar is (de exclusieve eigendom; hoofdzaak) (art. 3.79 BW)
Rechten m.b.t. onverdeeld goed
Elke mede-eigenaar kan vrij op zijn eigen kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aanbrengen voor herstel, onderhoud of vernieuwing, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet (art. 3.82, §1 BW).
Lasten m.b.t. het onverdeeld goed
De aan de mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel (principe) (art. 3.81 BW). De deelgenoten zelf kunnen hiervan in onderling overleg afwijken door de kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben (uitzondering 1). De partijen kunnen de waarde en het nut als criteria ook combineren (uitzondering 2) (art. 3.81 BW).
1.2.1.3.2 Mandeligheid
Gemene afscheiding
Een mandeligheid is een recht van mede-eigendom van een afscheidende aflsuiting. Dit kan gaan om een muur, een haag, een gracht, een omheining, afrastering of enig ander materieel element (de bijzaak) (art. 3.103 BW). Men spreekt dan resp. over een gemene muur, een gemene haag, een gemene gracht… (3.103 BW; oud art. 653 e.v. oud BW). De eigenaars van de aangrenzende percelen zijn in dat geval gezamenlijk eigenaar van die gemene muur, haag of gracht. Ze dienen daarvan samen de kosten te dragen (zowel oprichting als onderhoud) (art 3.112 BW). Artikel 3.104 BW bepaalt dat ieder gemene afsluiting, behoudens tegenbewijs wordt vermoed voor de helft toe te horen aan elk van beide eigenaars.
De eigenaar van een erf heeft de mogelijkheid een afscheiding op de scheidingslijn van zijn erf met dat van zijn buur gewongen “gemeen” te maken. Dit kan expliciet (door dit te eisen van de buur) of impliciet, door bijv. tegen die muur te gaan bouwen of die muur zelf te gaan gebruiken. In dergelijke gevallen is de buur krachtens wel verplicht om de helft van de waarde van (het gedeelte van) de muur die hij gemeen wil maken en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is te vergoeden. Men kan zijn buur in dergelijke gevallen dus
dwingen om een gedeelte van diens muur te verkopen en zo van exclusieve eigendom medeeigendom te maken (3.107 -3.108 BW)
De voornaamste rechten en plichten van de mede-eigenaars zijn hier te vinden in art. 3.1103.113
BW:
- Art. 3.110 BW: elke mede-eigenaar kan op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak (gewone) veranderingen aanbrengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
- Art. 3.112 BW: het herstellen en het wederopbouwen van de gemene muur komt ten laste van de mede-eigenaars naar evenredigheid van ieders recht behalve indien zij uitsluitend aan één van hen zijn te wijten. Ditzelfde geldt voor de plicht tot bijdrage in het onderhoud.
- Art. 3.111 BW: iedere mede-eigenaar mag tegen een gemene muur aanbouwen en daarin balken of ribben doen plaatsen (lees: gewone werken), met inachteneming van de restricties in dit artikel opgelegd.
- Art. 3.111 BW: iedere mede-eigenaar mag de gemene muur verhogen, doch op zijn eigen kosten. De buurman kan nadien beslissen, mits vergoeding van de helft van de gemaakte kosten en evt. gebruikte grond langszijde van de verhogende buur, om de mede-eigendom van de verhoging te verwerven.
1.2.1.3.3 Appartementsmede-eigendom
a. Algemeen
De titels hieronder vormen geen volledige bespreking van het appartementsrecht in al zijn facetten, maar strekken er slechts toe een beeld te geven van de belangrijkste regels die een vlot beheer van de appartementsmede-eigendom mogelijk moeten maken.
Daarnaast zijn er ook de gemeenschappelijke delen Deze behoren toe aan alle eigenaars samen in mede-eigendom. Het betreft de grond, de inkomhal, de trappenkolom, de lift, Algemeen
Wanneer een appartementsgebouw toebehoort aan meerdere personen, kunnen we een onderscheid maken tussen gemeenschappelijke delen en privatieve delen. De privatieve delen vormen de exclusieve eigendom van één enkele persoon. Het gaat dan om de eigenlijke flat, met eventueel ook een eigen garage of parkeerplaats en kelderruimte.
leidingen etc. Het aandeel van elk privatief deel in deze gemeenschappelijke delen is onafscheidbaar t.a.v. het privatief deel waartoe dit behoort en kan dus bijv. niet afzonderlijk worden verkocht of met zakelijke rechten worden bezwaard, tenzij wanneer dit samen gebeurt met het privatief deel (art. 3.6 BW)
Zonder de regels op de appartementsmede-eigendom (3.84 BW e.v.) zou de leer van de natrekking (infra) ervoor zorgen dat de mede-eigenaars van de grond (grond wordt traditioneel beschouwd als hoofdzaak) ook onverdeelde mede-eigenaars zouden worden van de constructies op de grond, met name het appartementsgebouw (constructies op/in de grond worden traditioneel beschouwd als bijzaak). Natrekking vormt immers een toepassing van het beginsel “bijzaak volgt hoofdzaak” (accessorium sequitur principale) Het appartementsrecht wijkt hiervan af door dit als het ware om te draaien en de privatieve kavels (appartementen en toebehoren) als hoofdzaak te beschouwen en de grond als bijzaak.
Toepassingsgebied
De regels m.b.t. de appartementsmede-eigendom zijn niet enkel van toepassing op appartementen, maar ook op ieder onroerend goed waarop (groepen van) gebouwen zijn of kunnen worden opgericht (eerste voorwaarde), voor zover het eigendomsrecht verdeeld is (tweede voorwaarde) volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten (derde voorwaarde) (art. 3.84 BW).
Bv. vakantieparken met vakantiewoningen in eigendom van verschillende personen, een gemeenschappelijke parking, gemeenschappelijke toegangsweg en gemeenschappelijk park met speeltuin.
Is aan voormelde voorwaarden voldaan, dan valt men onder het toepassingsgebied van het appartementsrecht en moet men de regels daarvan respecteren. Art. 3.100 BW bepaalt immers dat het appartementsrecht van dwingend recht is. Onder twee voorwaarden kan men echter aan de toepassing van het appartementsrecht ontsnappen (3.84, 1e lid BW):
i. wanneer de aard van de gemene delen dit rechtvaardigt, en
ii. zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking
Een rechtvaardiging door de aard van de gemene delen kan bijv. bestaan in het feit dat de gemene delen weinig administratie vergen (bijv. enkel een gemeenschappelijke parking of vijver) of er slechts enkele privatieve kavels zijn.
BelangStatuten
b. Verplichte documenten
Opdat van appartementsmede-eigendom zou kunnen worden gesproken, moeten vooreerst een aantal documenten worden opgemaakt, nl. de basisakte, (of splitsingsakte), het reglement van mede-eigendom en een reglement van interne orde (3.84, 2e lid BW). De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten van het gebouw.
Wanneer een appartementsgebouw toebehoort aan meerdere personen, kunnen we een onderscheid maken tussen gemeenschappelijke delen en privatieve delen. De privatieve gedeelten vormen de exclusieve eigendom van één enkele persoon. Het gaat dan om de eigenlijke flat, met eventueel ook een eigen garage of parkeerplaats en kelderruimte. Daarnaast zijn er ook de gemeenschappelijke delen. Deze behoren toe aan alle eigenaars samen in mede-eigendom. Het betreft de grond, de inkomhal, de trappenkolom, de lift, leidingen etc Het aandeel van elk privatief deel in deze gemeenschappelijke delen is onafscheidbaar t.a.v. het privatief deel waartoe dit behoort en kan dus bijv. niet afzonderlijk worden verkocht of met zakelijke rechten worden bezwaard, tenzij wanneer dit samen gebeurt met het privatief deel. Wat tot de privatieve gedeelten behoort en wat niet, wordt bepaald in een zgn. basis- of splitsingsakte
Artikel 3.85 BW bepaalt dat de statuten van een gebouw bij notariële akte moeten worden vastgelegd en omschrijft tevens welke inhoud de basisakte en het reglement van medeeigendom moeten bevatten:
• De basisakte bevat (3. 85, §1, tweede lid BW):
o De beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen.
o De bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden. Dit aandeel dient te worden bepaald aan de hand van de waarde van elk privatief deel, rekening houdend met de parameters bepaald in art. 3.85, §1, tweede lid BW
Het is belangrijk dat de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen op een correcte wijze gebeurt, vermits iedere mede-eigenaar de rechter kan verzoeken om de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen (3.92, §7 BW).
Basis- of splitsingsakteReglement van mede-eigendom
De verdeling van het aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen over de privatieve delen is van belang omdat dit meestal ook zal bepalen hoeveel elk privatief deel moet bijdragen in de gemeenschappelijke lasten (art. 3.81 BW). Bij wijze van uitzondering kan het gemeenschappelijk aandeel echter ook worden berekend op basis van het nut van de gemene delen voor elk privatief deel of op basis van een combinatie van het nut voor en de waarde van de privatieve delen. Artikel 3.84 BW verklaart de gemeenrechtelijke afwijkingsmogelijkheden in art. 3.81 BW immers ook van toepassing op de appartementsmede-eigendom. De overeengekomen verdeling van de lasten zal dus niet altijd noodzakelijk overeenkomen met de verdeling van de aandelen van de privatieve delen in de gemeenschappelijke delen. Opgelet, want de verdeling van de lasten wordt wel vastgelegd in het reglement van mede-eigendom (hieronder) en niet in de basisakte.
In een reglement van mede-eigendom leggen de mede-eigenaars het volgende vast (3.85, §1, 4e lid BW):
- de rechten en plichten van de eigenaars m.b.t. de privatieve en de gemene delen;
- de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
- indien hiervoor wordt gekozen, de bedingen en sancties met betrekking tot de nietbetaling van voormelde lasten.
Reglement van interne orde
Naast de statuten, die notarieel worden opgemaakt, moet ook nog een reglement van interne orde worden voorzien. Dit gebeurt bij onderhandse akte en is dus eenvoudiger te wijzigen. Het reglement van interne orde bevat o.m. (3.85 §3 BW):
- De regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering.
- De wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing en eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen.
- De jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.
c. Organisatie
Appartementsmede-eigendom brengt met zich mee dat de onverdeelde mede-eigendom (de gemene delen) moet kunnen worden beheerd. Hiervoor verplicht de wetgever om een vereniging van mede-eigenaars - in de praktijk vaak afgekort als ‘VME’ - in te stellen (art 3.86 BW)
De vereniging van mede-eigenaars geniet, onder de voorwaarden in art. 3.86, §1 BW, van een eigen rechtspersoonlijkheid en kan dus deelnemen als afzonderlijk rechtspersoon aan het rechtsverkeer, zonder dat elke mede-eigenaar apart moet optreden. Zij doet dit middels het optreden van haar organen. Het belang hiervan kan worden aangetoond aan de hand van volgende voorbeelden:
- Wanneer één mede-eigenaar, ondanks diverse aanmaningen, zijn voorschotten niet betaalt om de uitgaven ten behoeve van de gemene delen te bekostigen, kan de VME
- vertegenwoordigd door de syndicus - als afzonderlijk rechtspersoon de in gebreke blijvende mede-eigenaar dagvaarden in betaling, zonder dat elke mede-eigenaar apart moet gaan dagvaarden (zie eveneens artikel 3.92, §1 BW)
- Wanneer de VME een factuur voor herstelling van het dak (een gemeenschappelijk deel) niet betaalt, kan de schuldeiser (derde) met één dagvaarding de VME in rechte aanspreken, i.p.v. elke mede-eigenaar afzonderlijk te moeten dagvaarden. Indien de VME wordt veroordeeld, kan de beslissing daarenboven niet enkel ten uitvoer worden gelegd op het vermogen van de VME, maar tevens op het vermogen van iedere medeeigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 3.86, §4 BW). Het gaat hier dus niet om een hoofdelijke gehoudenheid van de medeeigenaars.
Het doel van de vereniging mag uitsluitend bestaan uit het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. De vereniging mag dus geen rechtshandelingen stellen met een ander doel voor ogen dan dit. “Beheer en behoud” moeten hier evenwel niet in de enge zin als enkel “daden van beheer en behoud” worden geïnterpreteerd. De vereniging van mede-eigenaars mag immers ook daden van beschikking stellen m.b.t. de gemeenschappelijke delen (bijv. de verkoop van een deel van de parking of vestiging van een opstalrecht voor de plaatsing van zonnepanelen door een energieleverancier).5
Voor de verwezenlijking van haar doel beschikt de VME over een eigen roerend vermogen (dus geen onroerende goederen), samengesteld uit een werkkapitaal en een reservekapitaal (art. 3.86, §3 BW):
5 A. WYLLEMAN, Goederenrecht, Brugge, Die Keure, 2017, 70.
- Werkkapitaal: de voorschotten door de mede-eigenaars betaald als voorziening voor het betalen van periodieke uitgaven (bv. verwarmings- en verlichtingskosten van gemene delen, kosten voor de poetsdienst, …).
- Reservekapitaal: de periodiek door de mede-eigenaars ingebrachte bedragen, bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven (bv. voor een vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, …)
De vereniging bestaat uit volgende organen:
1. de algemene vergadering;
2. de syndicus;
3. een raad van mede-eigendom;
4. een commissaris of college van commissarissen
De algemene vergadering
De algemene vergadering van mede-eigenaars is het belangrijkste orgaan van de vereniging van mede-eigenaars (3.87 BW). Tot de algemene vergadering behoort iedere eigenaar van een privatief deel (kavel).
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel (mede-eigendom) of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden een lasthebber hebben aangewezen (art. 3. 87, §1, 2e lid BW). Alle zaken aangaande de mede-eigendom waarvoor de syndicus niet bevoegd werd gemaakt, moeten beslist worden door de algemene vergadering van mede-eigenaars. De algemene vergadering heeft dus de residuaire bevoegdheid.
De bijeenroeping van de algemene vergadering gebeurt volgens art 577-6, §2 en 577-9, §3 oud BW (3. 87, §2 BW) door:
- de syndicus, tijdens de in het reglement van interne orde vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen;
- de syndicus, op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten; of bij gebreke aan een optreden vanwege de syndicus, door één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend;
Bij gebreke aan een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, één of meer medeeigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen.
De bijeenroeping van de algemene vergadering wordt, net zoals de werkwijze en bevoegdheden, geregeld in het reglement van interne orde. De bijeenroeping zelf gebeurt bij een ter post aangetekende brief door de syndicus, tenzij de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk hebben ingestemd met de oproeping via een ander communicatiemiddel (art. 3.87, §3, derde lid BW ). In de bijeenroeping wordt onder meer de agenda vermeld, alsook de plaats, de dag en het uur waarop de vergadering zal doorgaan en de mogelijkheden om de documenten aangaande agendapunten te raadplegen (art. 3.87, §3 BW).
De algemene vergadering beslist in principe bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist (art. 3.87, §8 BW). Voor de berekening van de meerderheid van de stemmen worden enkel de geldige stemmen als ‘stem’ meegeteld. Met onthoudingen, blanco stemmen en ongeldige stemmen wordt dus geen rekening gehouden (art. 3.87, §8, 2e lid BW).
Een vertegenwoordiging bij volmacht is mogelijk, maar slechts onder de (zeer) strenge voorwaarden bepaald in art. 3.87, §7 BW Voor de stemmingen beschikt iedere mede-eigenaar over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen (art. 3.87, §6 BW) Echter kan slechts worden gestemd wanneer aan een door art. 3.87, §5 BW bepaald quorum is voldaan:
1. aan het begin van de algemene vergadering moet meer dan de helft van de medeeigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn, die bovendien ook de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten; of
2. aan het begin van de algemene vergadering moeten mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn die samen meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Wordt geen van beide quota gehaald, dan moet een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en hun aandelen van medeeigendom (art. 3.87, §5, laatste lid BW)
Om te verhinderen dat de meerderheid een minderheid van mede-eigenaars, tegen het belang van de mede-eigendom in, zou kunnen beletten om bepaalde handelingen te stellen, of omgekeerd, heeft de wetgever enkele mechanismen ingebouwd (art. 3.92, §§ 5en 8 BW):
1. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de vrederechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
2. Iedere mede-eigenaar kan eveneens de vrederechter toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
3. Wanneer een minderheid van mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen, kan iedere benadeelde medeeigenaar de vrederechter verzoeken om in de plaats van de algemene vergadering de vereiste beslissing te nemen.
De syndicus opereert als lasthebber van de mede-eigenaars m.b.t. het beheer van de gemene delen en kan als het ware beschouwd worden als dagelijks bestuurder van de VME. Hij zal zaken zoals regelmatig onderhoud, herstelling en verzekering afhandelen. De syndicus staat tevens in voor de uitvoering van de beslissingen genomen door de algemene vergadering en alle andere taken die hem worden toegewezen in het reglement van medeeigendom (art. 3.89, §5 BW). De algemene vergadering kan de wettelijke taken van de syndicus via haar reglement van mede-eigendom niet beperken, maar wel uitbreiden. Het is bijvoorbeeld ook de syndicus die zal instaan voor de invordering van de door de medeeigenaars verschuldigde bijdragen ter aanlegging van het werk- en reservekapitaal. De syndicus is immers de vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken (art. 3.89, §5, 4° BW).
Belangrijk is dat de syndicus binnen eenzelfde vereniging van mede-eigenaars niet tegelijk ook lid mag zijn van de raad van mede-eigendom of de functie van commissaris mag uitoefenen (art. 3.89, §9 BW).
Voor zijn beheer is de syndicus als enige aansprakelijk Hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een
De syndicusbeperkte duur of voor welomschreven doeleinden. Oefent hij zijn bevoegdheden niet naar behoren uit, dan kan de algemene vergadering hem steeds ontslaan (art 3.89, §§ 6 en 7).
Het mandaat van de syndicus mag niet langer zijn dan drie jaar, maar is vatbaar voor hernieuwing door de algemene vergadering (art. 3.89 §1, 4e lid BW).
De raad van medeeigendom
De raad van mede-eigendom heeft als kernopdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. Dergelijk orgaan moet verplicht door de algemene vergadering worden aangesteld wanneer het gebouw minstens 20 kavels telt. Telt het gebouw minder dan 20 kavels, dan gaat het om een facultatief orgaan (art. 3.90 §1 BW).
De commissaris
De commissaris of het college waartoe deze behoort, wordt jaarlijks door de algemene vergadering van mede-eigenaars benoemd en staat in voor de controle van de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars (art. 3.91 BW).
Deelverenigingen
Tot slot is het mogelijk om, indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, in de basisakte te bepalen dat er een of meer deelverenigingen met rechtspersoonlijkheid worden opgericht voor:
- de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen of,
- indien in een gebouw een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.
Deze deelverenigingen zijn enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide (particulier) gemeenschappelijke delen. De hoofdvereniging blijft dus exclusief bevoegd voor de algemeen gemeenschappelijke delen en de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de medeeigendom behoren (art. 3.84, laatste lid BW). Voor elke deelvereniging dienen evenwel aparte statuten te worden opgemaakt, een eigen vermogen te worden georganiseerd, etc.
d. Ontbinding van de VME
De vereniging van mede-eigenaars kan uiteraard ook ontbonden en vereffend worden (een einde nemen). Artikel 3.97 BW bepaalt dat de VME ontbonden wordt in volgende omstandigheden:
1. Wanneer de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. Bijvoorbeeld doordat alle privatieve kavels in de handen van één persoon terechtkomen. Opgelet, want de loutere
vernietiging van het gebouw leidt niet tot de ontbinding van de vereniging. De onverdeelde grond blijft immers nog voortbestaan.
2. Bij eenparige beslissing van alle mede-eigenaars, bij authentieke akte vastgesteld.
3. Bij uitspraak van de rechter op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren (de gerechtelijke ontbinding)
e. De overdracht van een privatieve kavel
1. De betaling van achterstallige kosten
De overnemer en overdrager van de mede-eigendom zijn vrij om onderling de tenlasteneming van eventuele achterstallige of verschuldigde bijdragen ten behoeve van de mede-eigendom te regelen. Dergelijke overeenkomst zal echter enkel geldig zijn in de verhouding tussen de overnemer en overdrager. Ten aanzien van de VME is dergelijke regeling niet tegenwerpelijk en moet gekeken worden naar de wettelijke bepalingen hieromtrent.
Wanneer bepaalde kosten voortvloeien uit een beslissing daterend van vóór de overdracht (het verkrijgen van een vaste datum), maar het verzoek tot betaling dateert van na die overdracht, bepaalt art. 3.94, §2, laatste lid BW) het volgende in de verhouding tussen overdrager/overnemer en de VME:
- Volgende (buitengewone) kosten:
1) uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing
2) kosten van oproepen tot kapitaalinbreng
3) kosten van dringende werkzaamheden
4) kosten voor het verkrijgen van gemeenschappelijke delen
5) kosten door de VME verschuldigd door gerechtelijke procedures zijn te betalen door de overnemer (nieuwe eigenaar):
1) wanneer het verzoek tot betaling (de invordering door de syndicus) dateert van na de overdracht (het verkrijgen van de vaste datum); of
2) wanneer de beslissing van de algemene vergadering dateert van tussen het sluiten van de onderhandse overdrachtsovereenkomst en het verlijden van de notariële akte, voor zover de verkrijger een volmacht had om deel te nemen aan de algemene vergadering. In deze gevallen zal de nieuwe mede-eigenaar dus zelfs gehouden zijn tot betaling van de buitengewone lasten waarvoor de invordering gebeurt vóór het verlijden van de authentieke overdrachtsakte.
- Andere (gewone) kosten zijn te betalen door de verkrijger (nieuwe mede-eigenaar) vanaf het moment dat deze gebruik maakt van de mede-eigendom.
Wanneer de overdrager ten aanzien van de VME nog achterstallen zou hebben voor gewone en buitengewone kosten van de mede-eigendom, moet de notaris het bedrag van die achterstallen van de verkoopsom afhouden. Bij betwisting van de achterstallen door de medeeigenaar wordt de syndicus hier per aangetekende brief door de notaris van verwittigd. Reageert de syndicus niet binnen twintig werkdagen na de verzending van deze brief met een beslag, dan mag het achtergehouden bedrag alsnog aan de overdrager worden betaald (art. 3.95 BW).
Vervolgens rijst de vraag naar wat er gebeurt met de reeds gestorte maar nog niet-bestede voorschotten in het werk- en reservekapitaal van de VME. Artikel art. 3.94, §5 BW bepaalt hieromtrent het volgende:
- het door de uittreder gestorte reservekapitaal blijft in de VME;
- het door de uittreder gestorte werkkapitaal kan door de overdrager pro rata worden teruggevorderd voor de periode gedurende welke hij geen gebruik meer maakt van de gemene delen.
Artikel 3.94 BW regelt echter enkel de verhouding van de overdrager (uittreder) ten aanzien van de VME. Het staat de overdrager en overnemer vrij om in hun onderlinge verhouding een andere regeling overeen te komen
2. Informatieplichten bij overdracht
Om te vrijwaren dat de overdracht van de mede-eigendom met kennis van zaken in hoofde van de overnemer gebeurt, legt de wetgever een tweeledige informatieplicht op aan de overdrager, resp. de optredende notaris:
- de eerste informatieplicht staat beschreven in art. 3.94, §1 BW en moet door de uittreder of notaris worden verstrekt vóór de ondertekening van de onderhandse overdrachtsakte;
- de tweede informatieplicht staat beschreven in art. 3.94, §2 BW en moet door de notaris worden verstrekt vóór het verlijden van de authentieke akte.
1.2.2 Multi-eigendom (timesharing)
Multi-eigendom is een relatief recent fenomeen. Meerdere eigenaars hebben daarbij m.b.t. eenzelfde zaak het exclusieve eigendomsrecht gedurende een bepaalde jaarlijks wederkerende periode. (= timesharing, propriété spacio-temporelle)
Bv. A & B kopen een appartement in Spanje. A is eigenaar van januari tot en met juni van elk jaar en B van juli tot en met december van elk jaar.
De regels rond timesharingovereenkomsten zijn vastgelegd in de Wet van 28 augustus 2011 betreffende de bescherming van de consumenten inzake overeenkomsten betreffende het gebruik van goederen in deeltijd, vakantieproducten van lange duur, doorverkoop en uitwisseling (BS 16 september 2011). Deze wet strekt vooral tot bescherming van de consument tegen professionele aanbieders, door regels op te leggen rond de reclame voor timesharing overeenkomsten, precontractuele informatie en verplichte vermeldingen in de timesharing overeenkomsten.