民建聯「租置2.0」倡議

6.53 租置2.0 樂安居 紓財困

民建聯

公屋租戶對購買單位的意向清晰

租者置其屋計劃的銷售情況

截至2023年6月，在184 384可供出售的單位中，未售出的單位只餘下

31 814個，換言之整體出售比率達83% 。

公屋租戶對自置居所的需求

公屋租戶對購買單位的意向清晰(續)

近年相關重推租置及購買意欲的民調

民建聯2019年7月《公屋居民對重推出售公屋的意見》

• 87.1%的受訪者支持重推「租者置其屋計劃」

• 76.3%受訪者表示，若計劃重推會或一定會買入現居的單位

公屋聯會2020年3月 《房委會推售租置計劃屋邨貨尾單位意見調查》

• 94.5%的受訪者表示，同意政府/房委會重推「租者置其屋計劃」

民建聯2022年6月《有關重推出售公屋的調查》

• 77.2%受訪的公屋住戶有興趣「買返自己租住嘅單位」

• 在三選一下，62.7 %公屋住戶會選擇「租置」 ，選擇「綠置居」及「居屋」則分別為15.7 %及4.8 %

民建聯2024年3月《重推出售公屋的調查》

• 93.7%的受訪者支持重推「租者置其屋計劃」

• 85.5%的受訪者表示，若計劃重推會或一定會買入現居的單位，購買意向明確。

租置2.0．樂安居 紓財困

政策目標

新舊租者置其屋計劃的比較

舊「租者置其屋計劃」 「租者置其屋計劃」2.0

• 提高自置居所率

• 提供家庭經濟保障

• 提升個人歸屬感及增加社會穩定

• 改善租戶居住環境

對象 現居租戶

• 縮窄財富差距

• 提供現金流以紓緩財政赤字

• 及左方的目標

現居租戶及具綠表資格人士(只限貨尾/回收單位) 定價 「經調整重置成本」+首兩年特別折扣

(約為首年55%，次年27.5%)

• 以租戶負擔能力或以市值約20至25%定價

• 另加相等於一次大維修的費用，以地區經驗 估計不多於10萬元。

• 大原則是每月供款儘可能不偏離平均租金的 兩倍(以2022年計約為4400元)，總住屋開支 (供款+管理費+差餉地租)控制在公屋家庭平 均入息的25%(以2022年計約為6100元)，以 確保住屋開支不超越可負擔水平。

• 富戶的折扣宜相關減少，或以市值30-35%計， 預計受影響的戶數約整體租戶的5%

新舊租者置其屋計劃的比較(續)

舊「租者置其屋計劃」 「租者置其屋計劃」2.0

管理 由立案法團管理

土地責任及權利 包括原屋邨地段內商業設施以 外的所有公用設施

• 由立案法團管理或

• 引入新加坡組屋管理模式，放在香港的情景即由房委 會擔任「公契管理人」繼續管理所有公共地方，業主 只負責繳交管理費。

• 保留機制讓業主通過投票成立法團自行管理。

• 僅包括地段內樓宇覆蓋部分及只供樓宇使用的設施 (如泵房、配電設施)，對土地的責任及權利較舊計劃 小，屋邨其餘部分如車道、商場及休憩空間等則由房 委會保留及管理。

維修基金 房委會注資成立維修基金 (金額足以應付10年一次的大 規模維修開支)

• 由房委會注資、購買單位售價撥出部分資金，連帶日 後從管理費徵收的維修儲備金成立「維修基金」。金 額足以應付3次大規模維修，而每次周期為15年*。

• 「維修基金」由房委會管理，大維修工程亦由房委會 負責招標、管理及驗收，開支則全數由「維修基金」 中按比例撥付。(期間可增設自費項目供業主選擇)

*參考房委會「全面結構勘察計劃」的周期，而首批完成勘察及維修的屋邨在15年 後再進行勘察時，結果顯示相關屋邨結構安全，故我們建議15年為一個周期。

轉售限制

舊「租者置其屋計劃」 「租者置其屋計劃」2.0

• 首兩年：以原價售予房委會/房委會提名者

• 第三至第五年：以評定市值再扣除購買該

單位時獲得的折扣計算，售予房委會/房委 會提名者；若房委會不回購/提名購買，可

在補價後在公開市場出售或不補價在「第

二市場」出售

• 五年屆滿後：可在補價後在公開市場出售

或不補價在「第二市場」出售

補價計算 單位市值 X當時定價的折扣(一般是55%，即 假設單位市值為100萬，補價則為55萬)

• 首五年：以原價售予房委會/房委會提名者。

• 五年屆滿後至第十年：不補價在「第二市場」

出售，但售價不得高於房委會評定的估值* 。

• 十年屆滿後：可不補價，在「第二市場」出 售(同上)或補價後在公開市場出售。

*房委會評定的估值＝市值-補助金額連利息

*定價的折扣並不包括住戶於指定時間內購買單位所獲得的「樓價折

上折」特別折扣優惠

首次購入單位時的補助金額(即市值與定價的差 額) + 首次購入至轉售期間補助金額的利息*

*利息建議以政府的無捐益利率(約為P-3.8，即1.7厘)計算

預計可為房委會/政府帶來的收入

目標出售單位： 1993/4至2002/03年落 成，大約是20至30年樓

齡的單位，涉及單位約

237,000個，假設70%獲 應購，即實際可出售

166,000單位

估計平均定價：82萬

假設1：以平均每月供4,400元推算，十成按揭，分25年供， 息率4.125 ，可負擔的單位定價為：82萬元

假設2：2024年3月私人住宅平均市價13,000元/呎*，平均公

屋面積360呎*，市價20%計算，約為93萬

兩者假設以低者作定價，計及維修基金，售價約為90萬

租置2.0年收入: 136億元

假設16,600單位*820,000元

出售安排：

166,000單位分十年 出售，由高樓齡者先 行出售，並盡量整邨 出售，每年約售出

16,600個單位，作為 過渡安排，初期可以

5,000至10,000個單 位作先導計劃。

預算案4項建議新收入: 31.5億元

標準稅率兩級制 住宅物業累進差餉

增加商業登記費 恢復徵收酒店房租稅

*平均呎價參考美聯樓價指數中全港平均呎價；公屋面積則以2013年房委會年報中出租公屋面積數據推算得來。

問與答

「租置2.0」影響輪候時間？

計劃對輪候時間只有輕微影響

• 1998年至2005年首次推行「租置計劃」期間，共售出 約14萬個公屋單位，但期間公屋輪候時間並沒有延長， 反而逐年縮短。經驗顯示，只要新建公屋單位配合， 「租置計劃」不會對公屋輪候時間造成負面影響。

• 現時房委會每年約可回收9,000個單位作重新編配予輪 候冊申請人，約佔整體公屋單位1.1%。假設「租置2.0」 每年出售16,600個單位，按比例推算，對輪候編配單位 的影響約在200個單位以內。而且初期亦可以5,000至 10,000個單位作先導，其影響則更輕微。

• 我們建議在「租置2.0」恆常化後，可停止發展「綠置 居」計劃並將單位改作出租單位，此有助增加新出租公 屋供應，以及縮短編配時間。

每年回收單位＝8, 700 ＝總單位的1.1 %

「租置2.0」衍生屋邨管理問題？

公用地方 管理權責不清

分散業權 衍生管理問題 難以推行 「扣分制」

新計劃建議盡量縮小出售項 目在地段內的地界範圍，雖

然有關安排可能影響日後的 重建潛力及價值，但盡可能 減少與房委會或毗鄰居屋苑 共用公共設施或道通的可能， 從而減少管理權責不清的問 題。

租置屋邨的「管理問題」源於「業權」 由原來的單一業權，轉變為分散業權。

從管理角度，分散業權確實較為困難， 但此情況與一般私人住宅或居屋並無不 同。相比於其他分散業權屋苑，租置屋 邨有房委會作為「單一最大業主」，只 要房委會願意積極參與日常管理，所謂 的「管理問題」絕對不會比一般的資助 房屋/私樓困難。另外，為便利房委會參 與出售屋邨管理，當局可在地契、買賣 協議、公契及《房屋條例》擴大房委會 的權力。

在現行28項可被扣分的行為中，有14 項是適用於「租置」屋邨內的公屋租 戶，至於不適用的主要是涉及在屋邨 內其他公共地方的不當行為。

若當局有意做到「一視同仁」 ，可以 將扣分制全部適用於「租置」屋邨， 因為現時房委會租約其實已涵蓋一般 公契「禁止」的行為，如破壞公共設 施、滋擾其他住戶等，在執行上不會 遇到特別困難或「標準不一」。

峰華邨個案及替代方案

房屋委員會於2000年出售柴灣公屋峰華邨單 位，而公契中包括一項條款，就是因應毗鄰

的居屋「景翠苑」共用休憩空間及鹹淡水供 應等設施，分攤比例約為34%，向峰華邨一

筆過支付87萬元，作為50年的維修責任。

替代方案一

「租置2.0」應以協助市民「安居」為本，而非 以「外判責任」或「甩包袱」為要。若以「安 居」為本，房委會作為大業主可繼續保留大樓 以外公用地方的業權及如常負責日常維修和保 養，業主則按比例繳付管理費或繳付一筆過的 維修費。此方案可理解為峰華邨的「逆方案」

個案摘自：無線電視新聞透視2021年8月24日節目- 「公屋由租客變業主維修難 無辜居民為隔離屋苑埋單」

替代方案二

參照新加坡組屋的管理模式。當地的公營住宅 物業是由建屋局負責屋苑行政、房屋管理和單 位保養服務。至於屋苑的公用地方管理，則由 當地成立的「市鎮理事會」，負責監察相關的 保養維修及改善工程。轉為香港的情景，就是 由房委會「全包式」負責單位以外，屋苑所有 公用地方的管理及維修，業主不會成立法團， 而只負責繳付適用部分的管理及維修費用。

「租置2.0」過於慷慨？

雙重福利

vs先租後買 公帑助富vs共同富裕 不公不道vs先後之別

本港房屋政策一貫設有機制，協助中低收

入家庭置業，「租置2.0」與舊計劃、綠 置居或居屋計劃性質相同。而獲資助的家 庭由始至終亦只「佔用」/「享用」一個 單位的「房屋福利」，所謂的雙重福利， 亦不過是「先租後買」 。

若社會認同政府應透過再分配的政策，縮 窄財富不均，讓社會不同階層亦可分享經 濟增長的成果 。那麼新「租置2.0」是縮 窄財富不均的政策選擇中，社會成本較低 及可行性較高的選項。海外亦有類似的政 策，如新加坡的組屋、新西蘭的「租者置 其屋補助金」(Tenant Home Ownership grant)

雖然「租置2.0」暫時只適用於公屋租戶， 但只要計劃持續推行，一般輪候冊的基層 家庭，在一段時間後亦會受惠於計劃。

若社會支持「租置2.0」，相關的補價安排 亦可適用於其他資助房屋計劃，如居屋、 首置及夾心階層計劃等。

摘要

房屋問題為本港的深層次問題，其中故然有「貴細迫」等 「住」的問題，但亦涉及財富不均的問題。前者可以透過現 行的房屋政策去解決或紓緩，但若公營房屋，不論公屋或居 屋，只能保障中、低收入家庭的「居住權」，而無法將「居 住權」轉變為「產權」/「資產」，他們將難以擁有或累積財

富，財富不均的問題將持續下去，並降低跨代流動性，或增 加造成階級固化風險。而當下政府擁有近80萬個公屋單位， 可在無需投入額外資源，以及不影響現有租戶「居住權」下， 作財富「再分配」，讓部分基層家庭可以較低的代價擁有自 己的資產，從一個「新起點」謀劃他們的未來。而政府亦可 在赤字年代，釋放封存已久的土地資源，增辟全新及穩定的 現金流以紓緩財政壓力。

民建聯房屋政策發言人陳學鋒

6099-3800