Nr 1 2012 | www.fastighetsforvaltaren.se
FASTIGHETSMARKNADEN
51
Krönikan med Petter Brolin:
Andelslägenheter: Nästa stora flopp För nästan tre år sedan presenterade politikerna ägarlägenheter som ett viktigt komplement till hyresrätter och bostadsrätter. Reformen skulle bidra till mer blandade bostadsområden och minska segregationen. Men ägarlägenheterna har inte blivit någon hit i Sverige. Hittills har bara 400 byggts.
Nu är det dags för nästa stora flopp; så kallade andelsägarlägenheter, eller andelslägenheter. Förenklat innebär det att hyresgäster blir delägare i sin fastighet och tar över ansvaret för inre underhåll av sin lägenhet på liknande sätt som en bostadsrättsinnehavare. För att ombilda till andelslägenheter måste bara några få boende vilja det. Övriga boende kvarstår som hyresgäster och hyresvärden fortsätter att förvalta husets gemensamma utrymmen. Idé provas i praktiken
Den senaste tiden har andelslägenheter presenterats som ”en helt ny boendeform” och nu ska flera fastighetsbolag prova idén i praktiken. Däribland kommunala Botkyrkabyggen. Men andelslägenheter är ingen ny företeelse. Tvärtom ekar det från 70- och 80-talen. Nästan alla andelslägenheter som skapades då har idag ombildats till bostadsrätter eftersom nackdelarna var så många. Några exempel: Vill du sälja din andelslägenhet kan du i praktiken bara göra det till kontantköpare. Om du trots allt skulle lyckas
Andelsägarlägenheter innebär förenklat att hyresgäster blir delägare i sin fastighet och tar över ansvaret för inre underhåll av sin lägenhet på liknande sätt som en bostadsrättsinnehavare. sälja så betalar du mycket högre skatt än för en bostadsrätt. Det finns inte heller möjlighet till uppskov med skatten när du köper en ny bostad. Rotavdraget gäller inte och du förmånsbeskattas för skillnaden mellan vad du betalar och vad hyran skulle vara om lägenheten hade fortsatt att vara hyresrätt. Och om en av andelsägarna skulle sluta att betala räntan på sitt lån säljs hela fastigheten exekutivt. Tanken är god men...
Petter Brolin, Ordförande i SBB.
Tanken med andelslägenheter är god: att ge boende i storstädernas miljonprogram möjlighet att köpa sina lägenheter. Peter Nyberg, socialdemokratiskt kommunalråd i Botkyrka har rätt när han säger att fler upplåtelseformer behövs där allmännyttan dominerar. SBB motsätter sig inte fler upplåtelseformer, men att damma av andelslägenheterna är inte lösningen. Poängen med andelslägenheter är att kringgå de hårda kraven på traditionella ombildningar till bostadsrätter. Idag är det svårt att få tillräcklig majoritet för ombildningar i miljonprogrammen. Inte för att
de boende inte är intresserade. Utan för att reglerna för ombildningar är anpassade för innerstaden. Innerstadsbor och ytterstadsbor har helt olika förutsättningar att ombilda sina hus. Att rika östermalmsbor och välbärgade vasastansbor ska få ombilda är en självklarhet, men ytterstansborna ska förbli i sina dyra hyresrätter. Istället för att satsa på andelslägenheter borde politikerna underlätta för ombildningar i ytterstaden: 1. Förläng betänketiden vid ombildningar i allmännyttan från sex månader till ett år. Sex månader räcker i innerstaden där husen är små, kunskapsnivån hög och alla talar samma språk. I ytterstaden omfattar fastigheterna ofta flera hundra lägenheter och det är betydligt fler som ska hinna ta till sig all information för att fatta ett genomtänkt beslut. 2. Idag måste 67 procent av de boende rösta ja för att en ombildning ska bli möjlig. Ickeröster räknas automatiskt som nejröster. Gör om lagen så att röstresultatet, liksom i alla andra demokratiska sammanhang, bara beräknas på de som faktiskt röstar.
Svårt för boende att förstå
Om Botkyrkabyggen satsar på andelslägenheter kommer bolaget att stå inför stora kommunikativa utmaningar. Många boende kommer inte att förstå alla juridiska och skattetekniska skillnader mellan bostadsrätter, ägarlägenheter och andelslägenheter. Risken finns att boende ger sig in i ett ägande utan tillräcklig information. I sådana fall kommer vi åter att få hjälpa boende att ombilda sina andelslägenheter till bostadsrätter när boendeformen på nytt har brakat samman. Petter Brolin, SBB
Det säger också sig självt att när några av de boende delar ägandet av ett hus med ett fastighetsbolag blir det svårt att komma överens om vad som ska göras i huset.