Samenleving vraagt om corporatie die meebeweegt

Woningcorporaties hebben een belangrijke maatschappelijke opdracht. Maar de maatschappij is volop in beweging door onder andere toenemende vergrijzing, lastige wet­ en regelgeving en een vastzittende woningmarkt. Kortom, een samenleving die beweegt en vraagt om een corporatie die meebeweegt.

Corporaties staan voor grote opgaven, niet alleen om meer woningen te bouwen, maar ook de leefbaarheid in de wijken en verduurzaming vragen veel aandacht. ‘De opdracht van corporaties is zorgen voor voldoende, passende huurwoningen voor mensen die het eigenlijk niet kunnen betalen,’ zegt Sander Boelen van adviesbureau Accent Advies, dat zich richt op Governance Risk & Compliance in de semipublieke sector, met name corporaties. ‘Een andere grote uitdaging is de toenemende vergrijzing. Steeds vaker wordt de vraag gesteld of eengezinswoningen nog wel passend zijn voor deze doelgroep. Ouderen wonen liever kleiner met voldoende mogelijk heden voor zorg in de buurt.’

Wonen en zorg

Boelen stipt ook de combinatie van wonen en zorg aan. ‘Grotere steden krijgen in toenemende problemen, doordat mensen overstappen van intramurale zorg naar extramuraal wonen in een huurwoning. Omdat zij hun eigen problematiek meenemen, kan dat soms grote impact hebben. Denk aan vereenzaming en incidenten door verwarde personen.’ Corporaties moeten dan ook schaken op veel borden. ‘Veel onderwerpen zijn specifiek en vragen om specifieke kennis. Maar het overgrote deel van de corporaties bestaat uit kleine organisaties met gemiddeld veertig medewerkers. Dat maakt het een uitdaging om op alle onderwerpen voldoende kennis en kunde in huis te hebben.’

Kopschuw

Een belangrijke uitdaging is om in een wijk een juiste verdeling te krijgen van sociaal en middenhuur. ‘Corporaties kunnen hier meer de regie op nemen en de gemeente helpen met keuzes maken. Er zijn al wel goede voorbeelden, maar de hele corporatiesector kan meer. Door wanbestuur en financieel mismanagement kregen corporaties zo’n tien jaar geleden een tik op de vingers van de samenleving Dat heeft ze kopschuw en terughoudend gemaakt. Al snel wordt door corporatiebestuurders gezegd: Onze toezichthouders in de sector vinden er wat van, dus dat moeten we eerst vragen. Bovendien zijn corporaties niet overtuigd of zij wel voldoende kennis, kunde en de juiste mensen in huis hebben. Ook de Woningwet geeft corporaties weinig mogelijkheden om proactief te zijn. Terwijl alle partijen juist samen moeten zoeken naar creatieve oplossingen en samen aan de slag moeten om 1 miljoen woningen te bouwen.’

Machtig wapen

Met hun grote woningvoorraad hebben corporaties een machtig wapen om veranderingen in te zetten, stelt Boelen. ‘Ondanks dat zij met hun woningvoorraad een belangrijke stem in het kapittel hebben, mogen corporaties meer zelf de regie te nemen op hoe zij vinden dat de leefbaarheid van hun wijken er uit moet zien. Maar dat is lastig. Naast hun eigen agenda hebben corporaties met veel partijen te maken, zoals het ministerie, beleidsmakers, de provincie, gemeenten en zorgaanbieders. Er werd en wordt veel gepraat en vooral gekeken naar deze partijen, maar corporaties kunnen heel goed zelf de verbindende factor zijn. Ook al is dat niet hun primaire opdracht, ze kunnen het wel.’

Driehoek

Boelen vindt het van belang dat partijen meer samenwerken. ‘Denk aan een soort driehoek van gemeente, corporaties en zorginstanties. Corporaties hebben een goede visie op wonen en kunnen daarin meer de regie nemen.’ Hij ziet stap voor stap initiatieven ontstaan. ‘Corporaties beseffen dat zij in hun eentje niet kunnen versnellen en zoeken elkaar meer en meer op. Door met elkaar het gesprek aan te gaan, ontstaat de durf om de stap te zetten.’ Een aantal corporaties werkt al samen, maar dat wisselt in intensiviteit. ‘Sommige runnen al een gezamenlijke afdeling bedrijfsvoering. Maar samenwerken kan ook doordat corporaties eenzelfde type woning gezamenlijk bij dezelfde aannemer afnemen. Hiermee ben je een aantrekkelijker partij voor de aannemer en kun je sneller je ambities realiseren.’

Verwachtingen delen

Ook branchekoepel Aedes is volop bezig om samenwerking tussen corporaties te faciliteren. ‘Door met elkaar te bespreken wat corporaties verstaan onder samenwerking en hoever zij willen gaan, komen ze erachter wat hun verwachtingen zijn. Steeds meer bestuurders staan ervoor open. Het onderwerp komt overal voorbij. Controllers van verschillende corporaties gaan met elkaar overleg, managers Wonen zoeken elkaar op. Dat helpt om de versnelling te realiseren.’

Wet­ en regelgeving

Maar er is meer nodig, benadrukt Boelen. ‘Vooral de wet- en regelgeving werken vertragend. De corporatie die een mooi bouwproject wil realiseren, loopt tegen de grenzen van bijvoorbeeld stikstof en PFAS op. Voor je het weet, ben je een jaar verder. Die druk werkt verstikkend, dus is het voor corporaties een uitdaging om de regels wel te laten werken en te ontdekken wat wel mogelijk is.’ In zijn ogen is het belangrijk dat corporaties zich ontwikkelen van ‘compliance gedreven naar creatief met beheerste risico’s. Corporaties moeten breder denken dan hun primaire opgave en zich bewegen van een kanten-klaar product naar innovatie en ondernemerschap. Dat zijn corporaties niet gewend. Er is wel een duidelijke cultuurverandering gaande, waarbij corporaties initiatieven naar zich toetrekken. Ook de instroom van jonge mensen helpt hierbij. De maatschappelijke kant van de sector trekt meer jonge mensen. Zij kunnen corporaties helpen met creatieve oplossingen en de grenzen opzoeken.’