Conceptueel bouwen versnelt ontwikkel- en bouwproces

De opgave voor de woningbouw is groot en de behoefte aan sociale huurwoningen groeit. Het kabinet wil minimaal

100.000 woningen per jaar laten bouwen, maar daarvoor is een hoger tempo nodig. Veel corporaties ontwikkelen hun woningen nu nog op een traditionele manier en meestal in hun eentje. Dit kan efficiënter en sneller door bestaande woningconcepten in te kopen, in plaats van nieuwbouwprojecten zelf te ontwikkelen.

Daardoor verloopt het ontwikkel- en bouwproces efficiënter en sneller. Dit noemen we conceptueel bouwen,’ zegt Olga Görts, directeur Netwerk Conceptueel Bouwen. ‘Voor veel corporaties en bouwbedrijven is dit een nog grotendeels onbekende bouwoplossing. Daarom willen wij met ons netwerk de kennis en vaardigheden over conceptueel bouwen vergroten en moedigen wij partijen in de woningbouwmarkt aan om samen te werken.’

Transitie

Eén van de manieren om naar de opgave voor wonen en bouwen te kijken, is conceptueel bouwen. ‘Conceptueel bouwen staat voor herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen van conceptaanbieders. Deze concepten spelen in op de eigenheid van bewoners, locatie en opdrachtgever.

Het Netwerk Conceptueel Bouwen wil met name de transitie stimuleren van traditioneel naar conceptueel bouwen. ‘Het gekke is’, zegt Görts, ‘dat de meeste corporaties voor hun woningen een gedetailleerd bestek schrijven, inclusief materialen en werkwijzen. Na de aanbesteding mag meestal de aannemer met de laagste prijs de woning bouwen. Het bouwbedrijf moet rekening houden met het aangeleverde bestek en tekeningen en kan weinig of geen eigen expertise of innovatieve oplossingen inbrengen. Ook krijgt de bouwer nauwelijks of geen ruimte om industriële mogelijkheden te benutten. Dat leidt vaak tot discussies die onnodig veel tijd en dus geld kosten. Wij willen de benadering waarin de opdrachtgevende corporatie steeds zelf een nieuw prototype ontwikkelt en uitvraagt, vervangen door een conceptuele aanpak. Daarin wacht de bouwer niet meer op de aanvraag en bestektekeningen van de opdrachtgever, maar ontwikkelt hij zelf één of meer integrale concepten.’

Prestatiegericht uitvragen

Het is aan corporaties om vooraf goed na te denken over de prestaties die een woning moet leveren. ‘We noemen dit prestatiegericht uitvragen, want als opdrachtgever bepaalt de corporatie het doel van de huisvesting, welk woningtype nodig is en wat de prestatie-eisen van de woning moeten zijn. Maar de corporatie hoeft niet meer tot in detail te beschrijven hoe gebouwd moet worden, want de oplossing wordt al, als concept, door de markt geboden. De invulling, zoals welke bouwoplossing, uitstraling, techniek en materialen, laat de corporatie aan de markt over. Dat vraagt om professioneel opdrachtgeverschap: hoe duidelijker de vraag, des te beter en scherper het antwoord van de aanbieder wordt.’

Standaardiseren

Bij conceptueel bouwen wordt de oplossing ontwikkeld, ontworpen en geëngineerd door de aanbieder van het concept, samen met de toeleverende industrie. Görts: ‘Om dit mogelijk te maken, moet de bouwsector haar processen en producten standaardiseren en continu verbeteren. Zo bouwt de bouwer de huizen, zoals de opdrachtgever het voorschrijft. Wel blijft de bouwer verantwoordelijk voor engineering en productie. Door steeds dezelfde integrale oplossing te bieden, kan hij innovaties integreren in het concept. Doordat ook doorontwikkeling plaatsvindt, wordt het product steeds beter.’ De meeste grote bouwbedrijven hebben inmiddels één of meer concepten die zij samen met ontwerpers, architecten en partijen uit de toeleverende industrie ontwikkelen. ‘Ook ontstaan steeds meer innovatieve bedrijven, die geen last hebben van bouwhistorie en bouwtradities. Zij hebben sowieso conceptueel bouwen omarmd en brengen woningproducten op de markt, die in delen op locatie in elkaar worden gezet.’

Product­Markt­ Combinaties

Een belangrijke stap in deze standaardisatie is dat corporaties hun vraag definiëren op basis van Product-Markt-Combinaties (PMC’s). Dit zijn combinaties van bewonersprofielen, zoals de grootte van het huishouden en de huur zij kunnen betalen, en woningtypes als grondgebonden woningen, appartementen of flexibele woningen. ‘Aan elke combinatie hebben we basisprestatie-eisen gekoppeld. Dat is een uitstekende manier om de vraag van de opdrachtgever – en het aanbod van de conceptaanbieder - te ordenen. Kiest een corporatie bijvoorbeeld PMC7, dan moet het concept aan die specifieke eisen voldoen. De corporatie kan sneller het woningconcept vinden dat past bij haar prestatie-eisen. Er is geen programma van eisen nodig, geen architect, geen bestek, geen adviseurs, maar de corporatie koopt een product in dat voldoet aan de vooraf bepaalde prestatie- eisen. Door deze PMC’s spreken opdrachtgevers, opdrachtnemers en toeleverende industrie dezelfde taal,’ legt Görts uit.

De Woonstandaard

Om corporaties te helpen hun vragen te definiëren, heeft NCB ‘De Woonstandaard’ gemaakt. Daarin staan de basisprestatie-eisen voor elke afzonderlijke PMC. Ook zijn aanvullende prestatie-eisen benoemd, zoals over gebruik, milieu, gezondheid en comfort en de technische en esthetische afwerking. ‘De corporatie kan De Woonstandaard gebruiken bij het interne én externe overleg met bijvoorbeeld de gemeente of de huurders over het type woning voor een bepaalde doelgroep en bij de inkoop van een woningconcept. De Woonstandaard geeft conceptaanbieders inzicht in de grootste gemene deler van de vraag. Zij kunnen de handleiding gebruiken bij het ontwikkelen van hun aanbod.’ Op Conceptenboulevard.nl, een soort digitale etalage waar conceptaanbieders hun woningen aanbieden, kunnen corporaties kijken welke woningbouwconcepten beschikbaar zijn voor hun specifieke vraag.