건설 미분양 증가, 실질적인 부담은 크지 않을 전망
비중확대 (Maintain) Sector Update 2015.12.30
11월 미분양 5.0만세대(+54.3% MoM)로 증가 2013년 이후 공급물량 증가에도 불구하고 안정적으로 관리되었던 미분양 물량이 11월 급 증하였다. 전국 11월 미분양 주택은 10월 대비 17,503가구가 늘어난 49,724세대를 기록하 였고, 이는 월간 증가량 기준으로는 2008년 이후 최대 수준이다. 지역별로는 서울이 23가구가 감소한 241세대, 수도권은 11,002세대가 증가한 26,578세대
[건설/건자재] 박형렬 02-768-4165 hyungryul.park@dwsec.com 김예지 02-768-4155 yegee.kim@dwsec.com
를 기록하였다. 지방 광역시의 경우 증가폭이 크지 않았으나, 기타 지방에서 충청남도와 충 청북도를 중심으로 5,805세대가 증가한 20,228세대를 기록하였다.
2016년 1분기까지는 미분양 증가, 이후 감소 전망 건설업체의 자발적인 미분양 신고를 중심으로 미분양 data가 집계되고, 일반적으로 초기 분 양 이후 3개월이 넘어가는 시점에서 신고가 이루어지고 있다는 점을 감안하면 11월 미분양 증가는 실제로는 8~9월 공급물량에서 발생했을 가능성이 높다. 2015년 12월까지 신규 분양물량 증가세가 이어진 점을 감안하면, 2016년 1분기까지 미분 양 수치는 증가세가 이어질 것으로 전망된다. 그러나 미분양 증가가 추세적으로 나타나기는 어려울 것으로 판단된다. 이는 정부 가계부채 관리 정책 강화, 미착공 PF 감소에 따라 향후 신규 분양물량이 감소할 것으로 전망되기 때 문이다. 2016년 대형 건설업체의 주택 공급물량은 2015년 대비 평균적으로 20~30% 감소 할 것으로 추정된다.
2016년 재건축/재개발 비중 증가 지속 및 일반분양 물량 비중 감소 특히 대형 건설업체의 경우 2014~2015년 신규 주택 수주의 대부분이 재건축/재개발 중심 으로 나타났다. 2015년 대형 건설업체의 공급물량은 15만세대이고, 이 중 재건축/재개발 프 로젝트 비중은 50% 수준까지 확대된 것으로 추정된다. 재건축/재개발 프로젝트의 경우 대 부분 조합원 분양 중심이라는 점을 감안하면, 향후 실질적인 일반분양 물량 감소폭이 클 것 으로 전망된다.
미분양 증가가 건설업체의 실적 악화로 연결될 가능성은 낮음 미분양 증가에도 불구하고 신규 미분양이 건설업체 주택 부문의 실적 악화로 연결될 가능성 은 낮은 것으로 판단된다. 이는 도급 사업을 기준으로 공사 대금 회수가 가능한 계약률은 입주 시점까지 70~80% 수준으로 추정되며, 하반기 나타나고 있는 신규 분양물량 대비 미 분양의 증가 속도는 충분히 공사비 회수가 가능한 수준으로 판단되기 때문이다. 2015년 7~11월 지역별 미분양 증가폭이 가장 컸던 경기도의 경우 미분양은 8,882세대가 증가하였고, 동일 기간 신규 분양은 10.7만세대로 집계된다. 신규 분양 대비 미분양 증가율 은 8.3% 수준으로 높지 않다.
대형 건설업체의 PBR Valuation 투자 전략 지속 대형 건설업체의 주택 부문 실적 성장은 2017년까지 가속화될 것으로 전망되며, 해외 손실 프로젝트는 감소하고 있다. 유가 하락과 2016년 주택 공급물량 감소에 따라 장기 성장성은 크지 않으나, 현재 PBR 0.5~0.6x 수준의 Valuation 투자 매력이 큰 것으로 판단된다.