Rigenerazione urbana a Sant’Elia

Riqualificazione dei complessi residenziali AREA

Un investimento da oltre 12 milioni di euro per restituire dignità e sicurezza al quartiere popolare affacciato sul mare di Cagliari

Il quartiere di Sant’Elia, situato all’estremità sud-orientale di Cagliari, è da decenni al centro di dibattiti e progetti di rigenerazione urbana. Nato a partire dagli anni Settanta come insediamento di edilizia popolare, ospita oggi circa 6.000 residenti in oltre 1.400 alloggi di proprietà pubblica, distribuiti nei quattro grandi complessi residenziali noti come Del Favero, Lame, Torri e Anelli. Nonostante la posizione privilegiata, a ridosso del mare e del promontorio di Sant’Elia, il quartiere è stato segnato da una lunga storia di degrado, isolamento e marginalità sociale. La conformazione urbanistica –con grandi spazi comuni poco definiti e facilmente occupabili – ha spesso favorito fenomeni di microcriminalità, generando insicurezza e allontanando il quartiere dal resto della città. Oggi il quartiere di Sant’Elia è formato da 1500 alloggi, di cui 1424 pubblici distribuiti in 4 complessi:

• Complesso DEL FAVERO, tra viale Ferrara e via Schiavazzi, costruito nel 1976, per un totale di 265 alloggi.

• Complesso delle LAME, tra viale Ferrara e via Schiavazzi, costruito con tre interventi dal 1984 e il 1988 per un totale di 433 allo.gi,

Favero, P.zza Demuro e Piazza Falchi

• Complesso delle TORRI, tra viale S. Elia e via Schiavazzi, costruito con tre interventi tra il 1980 e il 1999, per un totale di 460 alloggi.

• Complesso degli ANELLI, lungo la via Schiavazzi e la via Utzeri, costruito con quattro interventi dal 1984 al 2000, per un totale di 266 alloggi.

La popolazione insediata è di 6.000 abitanti circa.

Situazione catastale

Oggi però si apre una nuova fase: AREA Sardegna ha avviato le fasi di progettazione che danno il via ai lavori di riqualificazione strutturale e sociale previsti nella Fase I di un più ampio programma regionale, mentre sono già in corso di esecuzione, ad opera del Comune di Cagliari, importanti lavori di riqualificazione degli spazi esterni (finanziati con fondi PNRR e in parte oggetto di progettazione da parte di Area Sardegna), destinati al traffico pedonale e veicolare e ad attività all’aperto.

Via Schiavazzi 6 “palazzo Gariazzo” e Via Magellano “palazzo Puddu”

Interventi previsti

La progettazione attualmente in corso riguarda due dei principali insediamenti, il complesso Del Favero e il complesso delle Lame (Bodano e Gariazzo), edifici costruiti tra gli anni ’70 e ’80.

Gli interventi previsti in questa prima fase si concentreranno soprattutto sulla manutenzione straordinaria di degli esterni di parte dei fabbricati componenti i complessi edilizi:

• Ristrutturazione delle facciate, con ripristino delle parti ammalorate e nuova tinteggiatura;

• Sostituzione degli infissi, migliorando l’efficienza energetica e la vivibilità;

• Messa in sicurezza dei ballatoi, dove le vecchie fioriere saranno rimpiazzate da ringhiere metalliche (complesso Del Favero);

• Riqualificazione dei vani scala, con ripristino e tinteggiatura.

L’intervento manutentivo sull’intero complesso verrà completato con analoghi interventi successivi.

Complesso Del Favero

L’area del complesso, il primo ad essere realizzato, occupa lo spazio dedicato nel PDZ originario alle tipologie K3 “a torre”, tra la bretella di collegamento che immette nel quartiere dall’attuale viale Ferrara, e la via Schiavazzi. Il complesso è formato da cinque blocchi, disposti con simmetria quasi perfetta, che racchiudono le tre piazzette affacciate su via Schiavazzi: i blocchi 1 e 2 formano la piazza Lao Silesu; il blocco 3 la piazza Falchi; i blocchi 4 e 5 la piazza Demuro. Ogni blocco è formato da 2 o 3 corpi di fabbrica disposti ortogonalmente tra loro e collegati dai corpi scala che portano ai ballatoi di accesso agli alloggi. Il numero di piani residenziali è variabile da 3 a 9, in funzione della complessa tipologia costruttiva, che prevede per ogni ballatoio lo smistamento degli alloggi, singoli e duplex, distribuiti su tre piani, dove quello centrale contiene gli ingressi. L’intero complesso è formato da 6 tipologie di alloggi, due bivani, un trivano, due quadrivani, un pentavano, di cui solo i bivani sono sviluppati su un solo piano. I piani residenziali poggiano su un piano pilotis e su un piano piastra, in origine allargato fino a connettere in un solo organismo edilizio i cinque blocchi e successivamente demolito. Complessivamente sono contenuti 265 alloggi in 14 corpi di fabbrica, serviti da 9 snodi verticali. Gli edifici vennero realizzati nel 1976, dall’impresa che diede poi il nome al complesso, con un sistema modulare misto: struttura in c.a. gettata in opera e pareti perimetrali in c.a. prefabbricate a piè d’opera, sulla base di un progetto, in linea con le ricerche più avanzate dell’epoca, che tendeva a coniugare un’alta qualità architettonica con un forte tentativo di sperimentare e favorire nuovi rapporti urbani e sociali tra gli abitanti.

Complesso delle Lame

L’area interessata (settore C del PdZ) si snoda lungo l’ultimo tratto del viale Salvatore Ferrara, in maniera quasi parallela alla circonvallazione, mentre sull’altro lato fronteggia parzialmente via Schiavazzi e l’anello A. L’ultimo tratto è delimitato dalla via Magellano, che si insinua nel lato parallelo all’ultimo edificio.

Su di essa insistono tre edifici a Lama delle dimensioni di 110x20 metri, di 8-9 piani più pilotis e piastra, ormai conosciuti con il nome delle imprese costruttrici:

• Lama Puddu, (C1 del PDZ) costruita nel 1985, composta da 153 alloggi (non oggetto del presente intervento) situata nella porzione più a est, confinante con la via Magellano;

• Lama Gariazzo, (C2 del PDZ) costruita nel 1986, composta da 140 alloggi, centrale;

• Lama Bodano, (C3 del PDZ) costruita nel 1988, composta da 140 alloggi, fronteggiante il complesso Del Favero, e la via Schiavazzi.

Gli alloggi, sono articolati in cinque corpi scala.

Non rientrano in questa fase i lavori sui piani terra e piastra, spazi oggi in parte occupati abusivamente: la loro sistemazione sarà oggetto di un progetto a sé, allo studio insieme al Comune di Cagliari. Allo studio anche la sistemazione di quelle facciate che presentano problemi di chiusure disorganiche e non assentite.

Risorse e cronoprogramma

Il quadro economico complessivo ammonta a circa 12,95 milioni di euro. La fase progettuale verrà conclusa entro i primi mesi del 2026.

Rinnovarea - programma straordinario sulle manutenzioni ERP di AREA

AREA Sardegna ha avviato un esteso e ambizioso programma di manutenzioni straordinarie esteso a tutto il proprio patrimonio, diffuso sull’intero ambito regionale.

Il programma ha avuto avvio su impulso dell’Assessorato regionale ai lavori pubblici alla fine del 2024, con un finanziamento complessivo di € 70 M di cui € 43 M a carico del bilancio AREA e € 27 M a carico del bilancio regionale. Il programma si è ulteriormente ampliato sino ad un importo complessivo di € 120 M in una seconda fase e complessivi € 300 M nell’ultima fase di programmazione, mediante l’impiego di fondi di matrice europea FSC per € 230 M.

Allo stato attuale sono in corso di svolgimento e ultimazione le attività di progettazione relative alla tranche originaria del programma, mentre sono in corso di affidamento e programmazione le fasi progettuali relative alle tranche successive.

Un efficiente attività di programmazione nelle fasi di avvio del programma ha permesso di anticipare le fasi relative alla gara d’appalto finalizzata all’individuazione degli operatori economici che è stata svolta dalla Centrale Regionale di Committenza mediante l’istituto dell’Accordo Quadro, articolato in lotti funzionali su base territoriale per un importo complessivo a base di gara di € 120 M, permettendone dunque lo svolgimento contemporaneamente allo sviluppo delle fasi progettuali da parte di AREA.

Al fine di permettere l’esecuzione contemporanea di più interventi nei diversi contesti territoriali e garantire la partecipazione alle piccole e medie imprese, la fase progettuale sino ad ora sviluppata ha portato all’articolazione del programma di finanziamento in oltre 40 interventi (riferiti alla prima tranche di finanziamento) ai quali si aggiungeranno i successivi in corso di programmazione e che, in fase esecutiva, potranno essere realizzati mediante singoli contratti attuativi in adesione all’accordo quadro n argomento.

Le tipologie di lavori previsti riguardano principalmente interventi di manutenzione straordinarie delle facciate e delle coperture.

Articolazione Accordo quadro - Importo complessivo € 120.000.000,00

Ogni contratto attuativo dovrà avere un valore a base di gara ricompreso nei limiti minimi e massimi della qualificazione e classificazione di ciascun lotto che ricomprendono già l’estensione del quinto di cui all’articolo 2 dell’Allegato II.12 del Codice. Alla base di ogni contratto attuativo ci sarà il Capitolato Speciale d’appalto parte amministrativa dell’Accordo quadro, il Capitolato Speciale d’appalto tecnico di categoria OG1 o OG2, il PSC e tutti gli eventuali ed ulteriori elaborati progettuali (elaborati grafici, computo metrico estimativo, relazioni specialistiche. relazione CAM ecc.) predisposti dalla Stazione appaltante. I prezzi sono quelli del Prezzario della Regione Sardegna edizione 2024, o delle sue eventuali e successive revisioni in vigore al momento della stipula del contratto attuativo. Sono fatte salve le clausole di revisione dei prezzi previste dall’art. 60 comma 2 del Codice. Nei contratti attuativi, pertanto, trova applicazione la disciplina della revisione dei prezzi sopra richiamata o successive modifiche che dovessero intervenire..