Finanzierungs leitfaden

GROSSE TRÄUME ... ... kleines Budget. Das passt nicht zusammen. Umso wichtiger ist es deshalb, dass jedes Detail Ihrer Baufi nanzierung zu Ihren realen Verhältnissen passt.

WER soll das bezahlen?

Die Sehnsucht nach einem eigenen Zuhause mit geräumigen Kinderzimmern und Garten ist gerade bei jungen Familien groß. Doch dieser Traum rückt momentan für viele in weite Ferne. Die Infl ation ist zweistellig und die Bauzinsen sind gestiegen.

Wer kein Rockefeller ist, den verlässt deshalb jetzt ganz schnell der Mut. Zumal der Material- und Fachkräftemangel sowie exorbitante Strom- und Heizungspreise on top hinzukommen. Und auch das neue Wohneigentumsförderungsprogramm von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) ändert daran nichts. Es beinhaltet 350 Millionen Euro KfWFördergelder in Form von besonders zinsgünstigen Darlehen. Gedacht für Familien mit mindestens einem im Haushalt lebenden minderjährigen Kind. Die Voraussetzung für den Erhalt ist ein gedeckeltes Jahreseinkommen von 60.000 Euro, das sich mit jedem weiteren Kind pro Jahr um 10.000 Euro erhöht. Bleibt die Frage: Womit sollen diese Familien Monat regelmäßig abzahlen?

Der perfekte Baukredit

Falls Sie zu den Glücklichen zählen, die genug auf der hohen Kante haben, bestenfalls ein Grundstück besitzen oder über ein ausreichendes Einkommen verfügen, gilt: Warten Sie nicht länger, sondern bauen Sie jetzt. Denn Bauen wird, so sind sich die Experten einig, auf unbestimmte Zeit sogar noch teurer. Wichtig Erstes: Bestehen Sie jedes Mal auf eine sogenannte „Konditionsanfrage“, wenn Sie ein Angebot für einen Baukredit einholen. Tun Sie das nicht, gehen die Banken von einer Kreditanfrage aus, die bei der SCHUFA gelistet wird. Und die wird für ein Jahr gespeichert. Das Problem: Viele Kreditanfragen in einem kurzen Zeitraum können Ihre Kreditwürdigkeit verringen. Konditionsfragen können Sie hingegen beliebig oft stellen. Und diese sind für andere Banken auch nicht sichtbar. Ihre Kreditwürdigkeit wird durch die erwähnte SCHUFA-Auskunft ermittelt und weiteren Kriterien wie Einkommen, Vermögen, Familienstand, Arbeitgeber oder Schulden. Je höher die Bewertung, umso weniger Bauzinsen werden verlangt. Um die Angebote vergleichen zu können,

müssen Zinsbindung, Tilgungshöhe und Darlehenssumme identisch sein. Die maximal erhältliche Kredithöhe entspricht in der Regel dem Betrag, den die Bank bei einem Kreditausfall durch den Verkauf der Immobilie erhalten kann. Dieser Wert darf rechtlich gesehen nicht über dem Verkehrswert liegen. Er liegt zwischen 70 und 90 Prozent des Kaufpreises. Die Differenz muss mit Eigenkapital ausgeglichen werden. Mindestens zehn Prozent der Kreditsumme sollten Sie dazuhin als Notfallpuffer für unliebsame Überraschungen einkalkulieren. Ebenso dürfen Nebenkosten wie Müll, Strom oder Abwasser nicht übersehen werden. Empfohlen wird außerdem mindestens die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und Maklerprovision – aus eigener Tasche zu bezahlen. Die monatliche Tilgungsrate sollte außerdem nicht höher als ein Drittel Ihres Nettohaushaltseinkommens sein. Rechnen Sie nach!

Viel Eigenkapital einsetzen Was zählt als Eigenkapital? Geltend machen können Sie Bausparverträge, Termingelder, Aktien, Sparbücher und Fondsparpläne. Eine weitgehend schuldenfreie Immobilie der Eltern kann im

NEUES BAUFÖRDERPROGRAMM

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) will bauwillige Familien mit niedrigerem Einkommen mit KfW-Darlehen unterstützen.

TIPP

Achtung, Kostenfalle!

Damit Sie genügend fi nanziellen Spielraum haben, sollten Sie bei der Kreditaufnahme Folgendes beachten: • Sich nicht selbst fi nanziell überschätzen

• Kostenlose Sondertilgung vertraglich vereinbaren • Optionalen Tilgungswechsel sichern • Eigenleistungen am Bau versichern • Finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen • Kaufnebenkosten einkalkulieren

• Monatliche Nebenkosten mitbedenken

• Fördergelder vor Baubeginn beantragen

Ganzen oder in Teilbeträgen mehrfach beliehen werden und als Schenkung oder als Darlehen weitergereicht werden. Zudem können Sie mit baulichen Eigenleistungen eine Kreditersparnis von fünf bis zehn Prozent erzielen. Aber nur, wenn Sie handwerklich auch wirklich begabt sind. Andernfalls kann es zu teuren Bauverzögerungen kommen. Für die Verwendung eines Bausparvertrags als Eigenkapital gilt: Wenn Sie von dem darin festgelegten Sparbetrag bereits über sieben Jahre lang 40 bis 50 Prozent angespart haben, können Sie sich dieses Geld auszahlen lassen. Oder die Gesamtsumme als Darlehen nutzen. Alternativ bietet sich ein Bausparsofortdarlehen an. Sie zahlen dabei 40 bis 50 Prozent der von Ihnen benötigten Summe auf einmal ein, erhalten den Komplettbetrag und beginnen sofort mit der Tilgung. Wichtig ist: Fördergelder als Eigenkapitalersatz müssen vor Baubeginn und Unterzeichnung eines Kaufvertrags beantragt werden, um genehmigt werden zu können. Nicht nur die KfW, auch einige Bundesländer, Städte, Gemeinden und Kirchen bieten Fördermittel an. Sich regional zu informieren, kann sich lohnen.

Der nötige Zinsdurchblick

Zudem fallen bei einer Kreditvergabe Bauzinsen an. Verzögert sich das Bauvorhaben oder entstehen Mehrkosten, werden Bauzinsen in Soll- und Bereitstellungszinsen. Sollzinsen werden für alle Beträge fällig, die nach der Beendigung der einzelnen Bauabschnitte bezahlt werden müssen. Für die Bereitstellung der Gesamtsumme und die verbleibende Reststumme zahlen Sie Bereitstellungszinsen. Da einige Banken eine bereitstellungszinsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten anbieten, lohnt es sich also, genau in dieser Zeit möglichst viele Bauabschnitte abzuschließen, um somit einige Zinsen sparen zu können. Aber nur, wenn Sie zuvor vertraglich vereinbart haben, dass Sie Ihr Darlehen vor dem Verbrauch Ihres Eigenkapitals abrufen dürfen. Übrigens: Bei einem Neubau für den Eigenbedarf sind die Bauzinsen steuerlich nicht absetzbar, bei einer Vermietung aber schon. Dann können sie als Werbungskosten geltend gemacht oder als Herstellungskosten abgeschrieben werden. Ihr Steuerberater hilft.

Tilgen und Umschulden

Und wie werden Sie sicher und möglichst schnell wieder schuldenfrei? Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt Ihnen, falls Sie beispielsweise arbeitslos werden, Ihre monatliche Tilgungsrate zu verringern. Das verschafft Ihnen eine gewisse tilgung können Sie Ihr Darlehen durch

WENN KINDER GROSS WERDEN ...

... wachsen ihre Bedürfnisse. Ein zu kleines Einkommen wird da schnell zum familiären Dilemma. außerplanmäßige Zahlungen schneller zurückzahlen. Beides sollte kostenlos möglich und vertraglich festgelegt sein. Außerdem hat jeder Kreditnehmer nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wenn die Zinsen dann niedriger sind als bei Vertragsabschluss, macht eine Umschuldung Sinn. Und was ist Restbetrags? Wenn diese schon in einem oder auch erst in fünfeinhalb Jahren ansteht, können Sie sich heute schon mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Bauzinsen dafür sichern. Die Tilgung erfolgt erst nach Ablauf der Zinsbindung.

Versichern für die Zukunft

Da ein Baukredit außerdem meistens über einen längeren Zeitraum abbezahlt wird, in dem viel passieren kann, ist für eine gesicherte Finanzierung auch der Abschluss bestimmter Versicherungen empfehlenswert. Für den Fall, dass ein Elternteil verstirbt, sollten sich die Bauherren gegenseitig mit einer Risikolebensversicherung absichern. So kann der Hinterbliebene die Kreditraten weiterzahlen. Ebenso Sinn macht eine Versicherung bei Verdienstausfall oder Berufsunfähigkeit, eine Neubau- und eine deversicherung gilt bei einigen Banken sogar als Kreditvoraussetzung. (peg)

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