LAND CONSOLIDATION KELOMPOK 1
PL3011 - Pengembangan Lahan
OUR TEAM MUHAMMAD FAJAR 15017117
SATRIA RAMADHAN 15418074
SEKARTAJI KENCONO 15418041
GHIFARY ADNAN 15418078
JASMINE AUDY 15418047
FARHAN FAIRUZ 15418094
OUTLINE BELAKANG DAN 1. LATAR GAMBARAN UMUM
4.
2. ANALISIS TAPAK
5.
3.
RANCANGAN KONSOLIDASI LAHAN
PERHITUNGAN PEMBIAYAAN
DESAIN RUMAH SUSUN
1 LATAR BELAKANG DAN GAMBARAN UMUM
Konsolidasi lahan menurut Peraturan Kepala Badan pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah, adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk peningkatan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.
LATAR BELAKANG
Dalam penerapannya, konsolidasi lahan memberikan berbagai manfaat seperti meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan lahan. Selain itu, juga terdapat sasaran lain yang dapat dicapai, yaitu terwujudnya suatu tatanan penguasaan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur serta dilengkapi dengan sarana prasarana lingkungan Menurut SK Walikota Bandung No. 648/Kep.286-DisTaRCip/2015, Kelurahan Babakan Tarogong, Kecamatan Bojongloa Kaler yang menjadi daerah konsolidasi lahan termasuk kawasan yang memiliki kepadatan tinggi serta termasuk kedalam daerah kumuh. Berkenaan dengan hal tersebut, konsolidasi lahan diperlukan untuk memperbaiki kawasan
GAMBARAN UMUM Lokasi
:
ALASAN PEMILIHAN LOKASI
Jl. Terusan Pasirkoja, Babakan Tarogong, Bojongloa Kaler.
●
●
Jumlah KK
:
608 KK
Populasi
:
2.432 Jiwa
Hak Milik
:
Hak Milik
Tujuan Penataan Ruang Berdasarkan RDTR SWK Tegalega adalah Mediapolis yang merupakan pengembangan industri kreatif.
Termasuk kawasan slum yang tercatat dalam SK kumuh Bandung. Terletak
pada
kecamatan
dengan
kepadatan tertinggi di Bandung. ●
Jarak antar rumah sangat berdekatan
menimbulkan beruntun.
resiko
kebakaran
PETA DELINEASI
TUJUAN Melakukan konsolidasi lahan di Kelurahan Babakan Tarogong, Kecamatan Bojongloa Kaler agar penggunaan lahan di kawasan tersebut dapat lebih efisien dan menciptakan tata ruang yang lebih efektif
VISI Menciptakan hunian aman dan nyaman untuk mendukung berbagai kegiatan masyarakat dalam satu kawasan
MISI 1. 2. 3.
Mewujudkan kawasan hunian yang sejuk, hijau, dan sedap dipandang Mewujudkan kawasan hunian yang bebas dari gangguan Menyediakan kawasan perdagangan dan jasa serta industri kreatif
2 ANALISIS TAPAK
ANALISIS INTERNAL : KONTUR ANALISIS KONTUR
Kontur dengan interval 0.5 pada site tidak berdekatan, dengan kelerengan + 0,06%
DESAIN RESPON
Aliran drainase mengikuti arah kontur
ANALISIS INTERNAL : ARAH MATAHARI ANALISIS ARAH MATAHARI
Arah matahari dari timur ke barat site.
DESAIN RESPON
Penempatan bangunan rusun sejajar dengan arah matahari
ANALISIS INTERNAL : ARAH ANGIN ANALISIS ARAH ANGIN
Arah angin dari selatan ke utara
DESAIN RESPON
Penempatan bangunan rusun sejajar dengan arah angin
ANALISIS EKSTERNAL : AKSESIBILITAS ANALISIS AKSESIBILITAS
Jaringan Jalan depan Site merupakan jalan 2 arah dengan lebar jalan 7 meter dan tidak terdapat trotoar. Sirkulasi jalan dari kedua lajur berpotensi padat kendaraan.
DESAIN RESPON
Entrance akan dibuat di sebelah utara site (Jl. Terusan Pasir Koja)
ANALISIS EKSTERNAL : KEBISINGAN ANALISIS KEBISINGAN
Dari arah utara memiliki potensi kebisingan karena terdapat jalan raya ( Jalan Terusan Pasir Koja)
DESAIN RESPON
Dibuat RTH di sebelah utara site untuk merendam kebisingan
ANALISIS VIEW
ANALISIS EKSTERNAL : VIEW
DESAIN RESPON Site nantinya akan menghadap ke dalam site
ANALISIS EKSTERNAL : RDTR ANALISIS RDTR
DESAIN RESPON Site berada di Permukiman Kepadatan Tinggi serta Perdagangan dan Jasa sehingga diasumsikan mixed-use. Lokasi Komersial lebih dekat ke Jalan Kolektor.
3 RANCANGAN KONSOLIDASI LAHAN
KONDISI EKSISTING 3
Total Land Area
60,327.95 m2
Number of Existing House
608.00 Unit
Total Household
608.00 HH
Total Household/Existing Unit
1.00 HH/Unit
Total Household/Ha
100.78 HH/ha
Estimation of Population
2432 People
Population Density
403.13 People/ha
Average Area/Unit
99.22 m2/unit
APARTEMENT PLAN Building Coverage Ratio (KDB)
40
Floor Average Ratio (KLB)
3.6
Max. Building Coverage Max. Total Floor
%
24131.18 9.00
Floor
20.00
Floor
Total Floor (Including Parking)
Unit
Total Unit Floor (Apartment unit only)
Unit
Housing A
9
Floors
8
Floors
Apartment B
9
Floors
8
Floors
Apartment C
9
Floors
8
Floors
Total Unit per Floor
Unit
Total Unit All Floors
Unit
Housing A 1st Tower Apartment B
30
Unit
240
Unit
60
Unit
480
Unit
Apartment C
30
Unit
240
Unit
Building Area per Floor
Unit
Area per Unit
Unit
Housing A
1497.60
m2
36
m2
Apartment B
3385.20
m2
42
m2
Apartment C
2246.40
m2
54
m2
APARTEMENT PLAN Total Apartment Units Needed
608.00
Unit
Total Apartment Units in 1 Tower (Housing A)
240.00
Unit
TOWER NEEDED (HOUSING A)
Number of Towers (100% units for People)
2.00
Total Towers (Including 1 tower for remaining units)
3.00
Total Units for Cibangkong People in Last Tower Total Units for Other People in Last Tower Total Unit Floor for Cibangkong People in Last Tower
128.00
112.00
5.00
Tower
Tower
Unit
Unit
Floor
APARTEMENT PLAN Area for 1 Tower Housing A (Including KDB)
3744.00
m2
Area for All Towers Housing A (Including KDB)
11232.00
m2
Area for Apartment B and Apartment C (Including KDB)
14079.00
m2
Infrastructure for Housing A, owned by People
26231.31
m2
Low-Income Apartment (Housing A) Cost
120,000,000.00
Rp
Low-Income Apartment (Housing A) Selling Price
500,000,000.00
Rp
RENCANA PENGEMBANGAN Housing A + Increase in Infrastructure (Infrastructure owned by People)
37463.31
m2
Commercial (Incl. Apartment B + Apartment C)
22864.64
m2
Total Development
60327.95
m2
A.
How many compensation package received by each HH?
B.
The smallest land parcel area for 1 Package Compensation
67.20 m2
1 PACKAGE COMPENSATION Appartement Unit Percentage
53.57%
Reserved Area Percentage
46.43%
Area For Apart Compensation
36.00 m2
Unit For Apart Compensation
1.00 Unit
Area For Equity Compensation
31.20 m2
Max apartment units received by each parcel area
Compensation Assumption
1 package/s
67.20 m2
C.
Building Compensation
D.
Maximum Subsidy
2.000.000,00 Rp/m2
Rp150.000.000,00
Equity Compensation Land Value
2.000.000 rupiah/m2
Land Parcel Assumption Total Existing Infrastructure
19.467,85
Total Existing Area for Housing
40.860,09
Area for Additional Equity Total Land Area
0 60.327,95
PROGRAM RUANG Nomor
Unit Rumah/Fasilitas
Luas Lantai m2
Luas Lantai Dasar
Luas Tanah m2
Ketinggian Bangunan (Lt)
Jumlah Unit
Luas Tanah Total
Keterangan
A
Unit Rumah
Luas Unit
Luas Lantai Tower
Total Tower
Jumlah lantai
Jumlah Unit
Luas Tower Total
KDB
Unit C
54 (6x9)
2160
1
8+1
240
2160
Unit B
42 (6x7)
1680
2
8+1
480
3360
Housing A
36 (6x6)
1440
3
8+1
720
4320
Luas Tanah Total
9840
B
Fasilitas Umum/Sosial
Ruang Terbuka
Taman
150
13
1950
Tempat Bermain
180
5
900
Lapangan
466
1,398
PROGRAM RUANG Nomor
Unit Rumah/Fasilitas
Peribatan
Mushola
Pendidikan
Faskes
Luas Lantai m2
Luas Lantai Dasar
Luas Tanah m2
Ketinggian Bangunan (Lt)
45
Jumlah Unit
Luas Tanah Total
18
0
Masjid
600
300
600
2
1
600
Taman Kanak-kanak
125
125
250
1
1
250
Sekolah dasar
1000
1000
2000
1
1
2000
Posyandu
30
30
60
1
5
300
Balai pengobatan
150
150
300
1
5
1500
Praktek Dokter
18
18
18
1
5
90
Keterangan
Di dalem bangunan rusun, di lantai 9, 7, 5
PROGRAM RUANG Nomor
Pemerintahan
Unit Rumah/Fasilitas
Kantor RW
Luas Lantai m2
Luas Lantai Dasar
Luas Tanah m2
36
36
36
4
Pos Hansip
Niaga
Ketinggian Bangunan (Lt)
Jumlah Unit
Luas Tanah Total
1
5
180
6
1
6
0
Pos polisi
36
36
72
1
1
72
Gedung serbaguna
250
250
500
1
5
2500
Warung
36
72
1
6
432
Toko PD
50
100
1
2
200
Pusat Perbelanjaan
600
1200
1
2
2400
Pujasera
1
2260
co-working space
6
138
Luas Total Fasum dan Fasos
2245
2635
6061
14772
Keterangan
di dalam bangunan rusun
Menyatu dengan Sekolah dasar
PROGRAM RUANG Nomor
Unit Rumah/Fasilitas
C
Lainnya
Luas Lantai m2
Luas Lantai Dasar
Luas Tanah m2
TPS
12
Gardu listrik
30
Ketinggian Bangunan (Lt)
1
Jumlah Unit
Luas Tanah Total
1
16
1
30
Rumija
5246.26121
Luas Total Lainnya
5292.26121
Keterangan
Distance 30m
TPBP DAN STUP TPBP (Tanah Pengganti Biaya Pembangunan) TPBP = luas lahan total -(luas lahan permukiman + luas fasum fasos) Luas lahan total = 60,327.95 m2
Peruntukkan
Perhitungan Terpakai (m2) Excel (m2)
Disertai KDB 40% (Untuk Rusun)
Luas lahan permukiman A
11232
Infrastructure
26231.31
Luas permukiman B dan C (Commercial)
14079
5520
13800
TPBP
8,785.64
TPBP
15,663.69
4320
10800
20064.26121
STUP (Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan)
Berdasarkan Perhitungan UDevelop SC, Dengan asumsi bahwa setiap KK dengan minimal luas lahan 31,2 tidak akan mendapatkan ekuitas dan unit apartemen yang diterima sebanyak 1 unit, STUP berkisar antara 0% - 91,74%.
PERTELAAN Tipe
Jumlah Unit
Luas Total Masing2 Tipe SRS (m2)
Tipe A
720
25920
34560
8640
62.84
9.00
Tipe B
480
20160
26880
6720
94.26
10.50
Tipe C
240
12960
17280
4320
188.52
13.50
Luas Bangunan Seluruhnya (m2)
Luas Bangunan Bersama(m2)
Luas Tanah Bersama(m2)
Luas Bagian Bersama(m2)
4
PERHITUNGAN PEMBIAYAAN
PEMBIAYAAN PENYEDIAAN LAHAN No.
Komponen Biaya
1.
Izin Lokasi
2.
Pembebasan Lahan
Biaya Panitia 3.
Standar (Rupiah / m2) Rp 200/m2
Total (Rp)
No.
Komponen Biaya
Standar
1.
Pengukuran
Rp20/m2
1,206,558.94
0.00
2.
Penyelidikan Tanah
Rp531/m2
32,034,139.81
3.
Rencana Kelayakan dan Rencana Teknis
Rp100/m2
6,032,794.69
7,351,000.00 3,016,397.35
4.
Legalisasi Rencana (IMB)
Rp500/m2 (untuk rumah <100m2)
76,000,000.00
5.
Subtotal Biaya Perencanaan
Butir 1-4
86,488,053.24
6.
Overhead
25% butir 5
7.
Alokasi Investasi
1% butir 5
Biaya Hak Pengelolaan
Rp 50/m2
5.
Splitzing Sertifikat
Rp 125.000/rumah
Total (Rp)
120655.8938
Luas Tanah/500*HSBKpa + Rp100.000 + Rp350.000
4.
Total
PERENCANAAN LAHAN
Total
360,000.00 39,633,493.44 9,908,373.36 396,334.93
89,571,695.18
PEMBIAYAAN KONSTRUKSI BANGUNAN RUMAH SUSUN No.
Komponen Biaya
Standar
Total (Rp)
1.
Biaya pembangunan
Rp3.050.000/m2 lantai luas total
2.
Faktor modifikasi
1.135% butir 1
49,856,123.50
3.
Kontigensi fisik dan kontigensi harga
3% butir 1 dan 2
133,273,983.71
4.
Subtotal biaya pembangunan
total butir 1-3
5.
Overhead
2.5% butir 3
3,331,849.59
6.
Alokasi investasi
1% butir 3
1,332,739.84
7.
Bunga biaya produksi
4% butir 3
5,330,959.35
8.
Jaminan konstruksi rumah
2% butir 3
2,665,479.67
9.
Subtotal biaya pembangunan tiap tipe rusun
butir 3-8
Total
4,392,610,000.00
4,575,740,107.21
4,721,675,119.36 13,885,816,362.22
PEMBIAYAAN PEMATANGAN LAHAN (1) No.
Komponen Biaya
Standar
PEMATANGAN LAHAN Total (Rp)
1.
Pembongkaran Bangunan
Rp4272/m2
257,720,989.22
2.
Pematangan Lahan
Rp8218/m2
495,775,067.75
3.
Pembuatan Jalan Lingkungan
Rp175000/m2
1,583,608,606. 52
4.
Areal Parkir
Rp42110/m2
414,362,400.00
5.
Drainase
Rp46617/m3
421,846,185.20
6.
Bidang Pengumpul sementara
Rp600000/unit
864,000,000.00
7.
Jalan Setapak
Rp75000/m2
678,689,402.79
8.
Bak Sampah
Rp750000/m2
9.
Fasilitas sosial
Rp90000/m2
10.
Air bersih
Rp599.000/unit
4,500,000.00 1,203,660,000. 00 862,560,000.00
11.
Gas
Rp100.000/unit + 20% biaya penyambungan
172,800,000.00
12.
Kontigensi fisik dan kontigensi harga
3% butir 1-12
13.
Subtotal biaya pematangan lahan
butir 1-13
14.
Overheard
2,5% butir 14
4,449,600.00
15.
Alokasi investasi
1% butir 14
1,779,840.00
16.
Bunga biaya produksi
4% butir 14
Total
total butir 14-17
5,184,000.00
177,984,000.00
7,119,360.00 191,332,800.00
5
DESAIN RUMAH SUSUN
STRUKTUR PUSAT
SD, TK, Pujasera, Masjid, Pos Polisi, Gedung Serbaguna
SUB PUSAT A
Taman Bermain, Lapangan, Coworking Space, Posyandu, Kantor RW, Warung, Toko PD, Praktek Dokter
SUB PUSAT B
Taman Bermain, Lapangan, Coworking Space, Posyandu, Kantor RW, Warung, Toko PD, Pusat Perbelanjaan, Praktek Dokter, Gedung Serbaguna
SUB PUSAT C
Taman Bermain, Lapangan, Coworking Space, Posyandu, Kantor RW, Warung, Pusat Perbelanjaan, TPS
B C
A
PUSAT SUB PUSAT
TAMPAK ATAS
HOUSING A : MANIK
APARTEMENT B : KARTA
APARTEMENT C : KENCANA
TAMPAK TIMUR LAUT
TAMPAK BARAT LAUT
TAMPAK BARAT DAYA
TAMPAK TENGGARA
HATUR NUHUN KELOMPOK 1