Rancangan Konsolidasi Lahan - Kecamatan Bojongloa Kaler, Kota Bandung, Indonesia

LAND CONSOLIDATION KELOMPOK 1

PL3011 - Pengembangan Lahan

OUR TEAM MUHAMMAD FAJAR 15017117

SATRIA RAMADHAN 15418074

SEKARTAJI KENCONO 15418041

GHIFARY ADNAN 15418078

JASMINE AUDY 15418047

FARHAN FAIRUZ 15418094

OUTLINE BELAKANG DAN 1. LATAR GAMBARAN UMUM

4.

2. ANALISIS TAPAK

5.

3.

RANCANGAN KONSOLIDASI LAHAN

PERHITUNGAN PEMBIAYAAN

DESAIN RUMAH SUSUN

1 LATAR BELAKANG DAN GAMBARAN UMUM

Konsolidasi lahan menurut Peraturan Kepala Badan pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 tentang Konsolidasi Tanah, adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk peningkatan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

LATAR BELAKANG

Dalam penerapannya, konsolidasi lahan memberikan berbagai manfaat seperti meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan lahan. Selain itu, juga terdapat sasaran lain yang dapat dicapai, yaitu terwujudnya suatu tatanan penguasaan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur serta dilengkapi dengan sarana prasarana lingkungan Menurut SK Walikota Bandung No. 648/Kep.286-DisTaRCip/2015, Kelurahan Babakan Tarogong, Kecamatan Bojongloa Kaler yang menjadi daerah konsolidasi lahan termasuk kawasan yang memiliki kepadatan tinggi serta termasuk kedalam daerah kumuh. Berkenaan dengan hal tersebut, konsolidasi lahan diperlukan untuk memperbaiki kawasan

GAMBARAN UMUM Lokasi

:

ALASAN PEMILIHAN LOKASI

Jl. Terusan Pasirkoja, Babakan Tarogong, Bojongloa Kaler.

●

●

Jumlah KK

:

608 KK

Populasi

:

2.432 Jiwa

Hak Milik

:

Hak Milik

Tujuan Penataan Ruang Berdasarkan RDTR SWK Tegalega adalah Mediapolis yang merupakan pengembangan industri kreatif.

Termasuk kawasan slum yang tercatat dalam SK kumuh Bandung.

Terletak

pada

kecamatan

dengan

kepadatan tertinggi di Bandung. ●

Jarak antar rumah sangat berdekatan

menimbulkan beruntun.

resiko

kebakaran

PETA DELINEASI

TUJUAN Melakukan konsolidasi lahan di Kelurahan Babakan Tarogong, Kecamatan Bojongloa Kaler agar penggunaan lahan di kawasan tersebut dapat lebih efisien dan menciptakan tata ruang yang lebih efektif

VISI Menciptakan hunian aman dan nyaman untuk mendukung berbagai kegiatan masyarakat dalam satu kawasan

MISI 1.

2.

3.

Mewujudkan kawasan hunian yang sejuk, hijau, dan sedap dipandang Mewujudkan kawasan hunian yang bebas dari gangguan Menyediakan kawasan perdagangan dan jasa serta industri kreatif

2 ANALISIS TAPAK

ANALISIS INTERNAL : KONTUR ANALISIS KONTUR

Kontur dengan interval 0.5 pada site tidak berdekatan, dengan kelerengan + 0,06%

DESAIN RESPON

Aliran drainase mengikuti arah kontur

ANALISIS INTERNAL : ARAH MATAHARI ANALISIS ARAH MATAHARI

Arah matahari dari timur ke barat site.

DESAIN RESPON

Penempatan bangunan rusun sejajar dengan arah matahari

ANALISIS INTERNAL : ARAH ANGIN ANALISIS ARAH ANGIN

Arah angin dari selatan ke utara

DESAIN RESPON

Penempatan bangunan rusun sejajar dengan arah angin

ANALISIS EKSTERNAL : AKSESIBILITAS ANALISIS AKSESIBILITAS

Jaringan Jalan depan Site merupakan jalan 2 arah dengan lebar jalan 7 meter dan tidak terdapat trotoar. Sirkulasi jalan dari kedua lajur berpotensi padat kendaraan.

DESAIN RESPON

Entrance akan dibuat di sebelah utara site (Jl. Terusan Pasir Koja)

ANALISIS EKSTERNAL : KEBISINGAN ANALISIS KEBISINGAN

Dari arah utara memiliki potensi kebisingan karena terdapat jalan raya ( Jalan Terusan Pasir Koja)

DESAIN RESPON

Dibuat RTH di sebelah utara site untuk merendam kebisingan

ANALISIS VIEW

ANALISIS EKSTERNAL : VIEW

DESAIN RESPON Site nantinya akan menghadap ke dalam site

ANALISIS EKSTERNAL : RDTR ANALISIS RDTR

DESAIN RESPON Site berada di Permukiman Kepadatan Tinggi serta Perdagangan dan Jasa sehingga diasumsikan mixed-use.

Lokasi Komersial lebih dekat ke Jalan Kolektor.

3 RANCANGAN KONSOLIDASI LAHAN

KONDISI EKSISTING 3

Total Land Area

60,327.95 m2

Number of Existing House

608.00 Unit

Total Household

608.00 HH

Total Household/Existing Unit

1.00 HH/Unit

Total Household/Ha

100.78 HH/ha

Estimation of Population

2432 People

Population Density

403.13 People/ha

Average Area/Unit

99.22 m2/unit

APARTEMENT PLAN Building Coverage Ratio (KDB)

40

Floor Average Ratio (KLB)

3.6

Max. Building Coverage Max. Total Floor

%

24131.18 9.00

Floor

20.00

Floor

Total Floor (Including Parking)

Unit

Total Unit Floor (Apartment unit only)

Unit

Housing A

9

Floors

8

Floors

Apartment B

9

Floors

8

Floors

Apartment C

9

Floors

8

Floors

Total Unit per Floor

Unit

Total Unit All Floors

Unit

Housing A 1st Tower Apartment B

30

Unit

240

Unit

60

Unit

480

Unit

Apartment C

30

Unit

240

Unit

Building Area per Floor

Unit

Area per Unit

Unit

Housing A

1497.60

m2

36

m2

Apartment B

3385.20

m2

42

m2

Apartment C

2246.40

m2

54

m2

APARTEMENT PLAN Total Apartment Units Needed

608.00

Unit

Total Apartment Units in 1 Tower (Housing A)

240.00

Unit

TOWER NEEDED (HOUSING A)

Number of Towers (100% units for People)

2.00

Total Towers (Including 1 tower for remaining units)

3.00

Total Units for Cibangkong People in Last Tower Total Units for Other People in Last Tower Total Unit Floor for Cibangkong People in Last Tower

128.00

112.00

5.00

Tower

Tower

Unit

Unit

Floor

APARTEMENT PLAN Area for 1 Tower Housing A (Including KDB)

3744.00

m2

Area for All Towers Housing A (Including KDB)

11232.00

m2

Area for Apartment B and Apartment C (Including KDB)

14079.00

m2

Infrastructure for Housing A, owned by People

26231.31

m2

Low-Income Apartment (Housing A) Cost

120,000,000.00

Rp

Low-Income Apartment (Housing A) Selling Price

500,000,000.00

Rp

RENCANA PENGEMBANGAN Housing A + Increase in Infrastructure (Infrastructure owned by People)

37463.31

m2

Commercial (Incl. Apartment B + Apartment C)

22864.64

m2

Total Development

60327.95

m2

A.

How many compensation package received by each HH?

B.

The smallest land parcel area for 1 Package Compensation

67.20 m2

1 PACKAGE COMPENSATION Appartement Unit Percentage

53.57%

Reserved Area Percentage

46.43%

Area For Apart Compensation

36.00 m2

Unit For Apart Compensation

1.00 Unit

Area For Equity Compensation

31.20 m2

Max apartment units received by each parcel area

Compensation Assumption

1 package/s

67.20 m2

C.

Building Compensation

D.

Maximum Subsidy

2.000.000,00 Rp/m2

Rp150.000.000,00

Equity Compensation Land Value

2.000.000 rupiah/m2

Land Parcel Assumption Total Existing Infrastructure

19.467,85

Total Existing Area for Housing

40.860,09

Area for Additional Equity Total Land Area

0 60.327,95

PROGRAM RUANG Nomor

Unit Rumah/Fasilitas

Luas Lantai m2

Luas Lantai Dasar

Luas Tanah m2

Ketinggian Bangunan (Lt)

Jumlah Unit

Luas Tanah Total

Keterangan

A

Unit Rumah

Luas Unit

Luas Lantai Tower

Total Tower

Jumlah lantai

Jumlah Unit

Luas Tower Total

KDB

Unit C

54 (6x9)

2160

1

8+1

240

2160

Unit B

42 (6x7)

1680

2

8+1

480

3360

Housing A

36 (6x6)

1440

3

8+1

720

4320

Luas Tanah Total

9840

B

Fasilitas Umum/Sosial

Ruang Terbuka

Taman

150

13

1950

Tempat Bermain

180

5

900

Lapangan

466

1,398

PROGRAM RUANG Nomor

Unit Rumah/Fasilitas

Peribatan

Mushola

Pendidikan

Faskes

Luas Lantai m2

Luas Lantai Dasar

Luas Tanah m2

Ketinggian Bangunan (Lt)

45

Jumlah Unit

Luas Tanah Total

18

0

Masjid

600

300

600

2

1

600

Taman Kanak-kanak

125

125

250

1

1

250

Sekolah dasar

1000

1000

2000

1

1

2000

Posyandu

30

30

60

1

5

300

Balai pengobatan

150

150

300

1

5

1500

Praktek Dokter

18

18

18

1

5

90

Keterangan

Di dalem bangunan rusun, di lantai 9, 7, 5

PROGRAM RUANG Nomor

Pemerintahan

Unit Rumah/Fasilitas

Kantor RW

Luas Lantai m2

Luas Lantai Dasar

Luas Tanah m2

36

36

36

4

Pos Hansip

Niaga

Ketinggian Bangunan (Lt)

Jumlah Unit

Luas Tanah Total

1

5

180

6

1

6

0

Pos polisi

36

36

72

1

1

72

Gedung serbaguna

250

250

500

1

5

2500

Warung

36

72

1

6

432

Toko PD

50

100

1

2

200

Pusat Perbelanjaan

600

1200

1

2

2400

Pujasera

1

2260

co-working space

6

138

Luas Total Fasum dan Fasos

2245

2635

6061

14772

Keterangan

di dalam bangunan rusun

Menyatu dengan Sekolah dasar

PROGRAM RUANG Nomor

Unit Rumah/Fasilitas

C

Lainnya

Luas Lantai m2

Luas Lantai Dasar

Luas Tanah m2

TPS

12

Gardu listrik

30

Ketinggian Bangunan (Lt)

1

Jumlah Unit

Luas Tanah Total

1

16

1

30

Rumija

5246.26121

Luas Total Lainnya

5292.26121

Keterangan

Distance 30m

TPBP DAN STUP TPBP (Tanah Pengganti Biaya Pembangunan) TPBP = luas lahan total -(luas lahan permukiman + luas fasum fasos) Luas lahan total = 60,327.95 m2

Peruntukkan

Perhitungan Terpakai (m2) Excel (m2)

Disertai KDB 40% (Untuk Rusun)

Luas lahan permukiman A

11232

Infrastructure

26231.31

Luas permukiman B dan C (Commercial)

14079

5520

13800

TPBP

8,785.64

TPBP

15,663.69

4320

10800

20064.26121

STUP (Sumbangan Tanah Untuk Pembangunan)

Berdasarkan Perhitungan UDevelop SC, Dengan asumsi bahwa setiap KK dengan minimal luas lahan 31,2 tidak akan mendapatkan ekuitas dan unit apartemen yang diterima sebanyak 1 unit, STUP berkisar antara 0% - 91,74%.

PERTELAAN Tipe

Jumlah Unit

Luas Total Masing2 Tipe SRS (m2)

Tipe A

720

25920

34560

8640

62.84

9.00

Tipe B

480

20160

26880

6720

94.26

10.50

Tipe C

240

12960

17280

4320

188.52

13.50

Luas Bangunan Seluruhnya (m2)

Luas Bangunan Bersama(m2)

Luas Tanah Bersama(m2)

Luas Bagian Bersama(m2)

4

PERHITUNGAN PEMBIAYAAN

PEMBIAYAAN PENYEDIAAN LAHAN No.

Komponen Biaya

1.

Izin Lokasi

2.

Pembebasan Lahan

Biaya Panitia 3.

Standar (Rupiah / m2) Rp 200/m2

Total (Rp)

No.

Komponen Biaya

Standar

1.

Pengukuran

Rp20/m2

1,206,558.94

0.00

2.

Penyelidikan Tanah

Rp531/m2

32,034,139.81

3.

Rencana Kelayakan dan Rencana Teknis

Rp100/m2

6,032,794.69

7,351,000.00 3,016,397.35

4.

Legalisasi Rencana (IMB)

Rp500/m2 (untuk rumah <100m2)

76,000,000.00

5.

Subtotal Biaya Perencanaan

Butir 1-4

86,488,053.24

6.

Overhead

25% butir 5

7.

Alokasi Investasi

1% butir 5

Biaya Hak Pengelolaan

Rp 50/m2

5.

Splitzing Sertifikat

Rp 125.000/rumah

Total (Rp)

120655.8938

Luas Tanah/500*HSBKpa + Rp100.000 + Rp350.000

4.

Total

PERENCANAAN LAHAN

Total

360,000.00 39,633,493.44 9,908,373.36 396,334.93

89,571,695.18

PEMBIAYAAN KONSTRUKSI BANGUNAN RUMAH SUSUN No.

Komponen Biaya

Standar

Total (Rp)

1.

Biaya pembangunan

Rp3.050.000/m2 lantai luas total

2.

Faktor modifikasi

1.135% butir 1

49,856,123.50

3.

Kontigensi fisik dan kontigensi harga

3% butir 1 dan 2

133,273,983.71

4.

Subtotal biaya pembangunan

total butir 1-3

5.

Overhead

2.5% butir 3

3,331,849.59

6.

Alokasi investasi

1% butir 3

1,332,739.84

7.

Bunga biaya produksi

4% butir 3

5,330,959.35

8.

Jaminan konstruksi rumah

2% butir 3

2,665,479.67

9.

Subtotal biaya pembangunan tiap tipe rusun

butir 3-8

Total

4,392,610,000.00

4,575,740,107.21

4,721,675,119.36 13,885,816,362.22

PEMBIAYAAN PEMATANGAN LAHAN (1) No.

Komponen Biaya

Standar

PEMATANGAN LAHAN Total (Rp)

1.

Pembongkaran Bangunan

Rp4272/m2

257,720,989.22

2.

Pematangan Lahan

Rp8218/m2

495,775,067.75

3.

Pembuatan Jalan Lingkungan

Rp175000/m2

1,583,608,606.

52

4.

Areal Parkir

Rp42110/m2

414,362,400.00

5.

Drainase

Rp46617/m3

421,846,185.20

6.

Bidang Pengumpul sementara

Rp600000/unit

864,000,000.00

7.

Jalan Setapak

Rp75000/m2

678,689,402.79

8.

Bak Sampah

Rp750000/m2

9.

Fasilitas sosial

Rp90000/m2

10.

Air bersih

Rp599.000/unit

4,500,000.00 1,203,660,000.

00 862,560,000.00

11.

Gas

Rp100.000/unit + 20% biaya penyambungan

172,800,000.00

12.

Kontigensi fisik dan kontigensi harga

3% butir 1-12

13.

Subtotal biaya pematangan lahan

butir 1-13

14.

Overheard

2,5% butir 14

4,449,600.00

15.

Alokasi investasi

1% butir 14

1,779,840.00

16.

Bunga biaya produksi

4% butir 14

Total

total butir 14-17

5,184,000.00

177,984,000.00

7,119,360.00 191,332,800.00

5

DESAIN RUMAH SUSUN

STRUKTUR PUSAT

SD, TK, Pujasera, Masjid, Pos Polisi, Gedung Serbaguna

SUB PUSAT A

Taman Bermain, Lapangan, Coworking Space, Posyandu, Kantor RW, Warung, Toko PD, Praktek Dokter

SUB PUSAT B

Taman Bermain, Lapangan, Coworking Space, Posyandu, Kantor RW, Warung, Toko PD, Pusat Perbelanjaan, Praktek Dokter, Gedung Serbaguna

SUB PUSAT C

Taman Bermain, Lapangan, Coworking Space, Posyandu, Kantor RW, Warung, Pusat Perbelanjaan, TPS

B C

A

PUSAT SUB PUSAT

TAMPAK ATAS

HOUSING A : MANIK

APARTEMENT B : KARTA

APARTEMENT C : KENCANA

TAMPAK TIMUR LAUT

TAMPAK BARAT LAUT

TAMPAK BARAT DAYA

TAMPAK TENGGARA

HATUR NUHUN KELOMPOK 1