Eiendomsutvikling, 2. utgave (9788245040098) by Fagbokforlaget

Nils Olsson

EIENDOMSUTVIKLING

I denne praktisk anlagte boken redegjør forfatterne for de ulike trinnene i eiendomsutviklingen, og sannsynlige hendelser som gjør at prosjekters mål må retestes med jevne mellomrom. I boken lanseres verktøy som brukes som kvalitetssikring på punkter i gjennomføringen. Boken egner seg godt både som lærebok og som oppslagsverk. Den andre utgaven av boken har utvidet de samfunnsmessige aspektene av eiendomsutvikling – som miljø og etikk – samt beskrivelse av hvordan digitaliseringen påvirker bransjen. I tillegg kommer generelle oppdateringer og tilpasninger til endret lovverk. Denne boken er skrevet som pensumbok for studenter i eiendomsutvikling og tilsvarende, samt som fagbok og oppslagsverk for praktikerne i faget. Den passer også godt for alle som arbeider med avgrensede temaer innenfor eiendomsutvikling, og som ønsker en bedre helhetsforståelse. Andre målgrupper er: Saksbehandlere i plan- og byggesaksetater, konsulenter i planlegging og tekniske fag, jurister innenfor eiendomsfag, kundebehandlere innenfor finansiering, eiendomsmeglere.

2. utgave

Gunnar Leikvam driver et konsulentselskap innenfor eiendomsutvikling og underviser i faget ved Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet (NTNU). Nils Olsson er professor i prosjektledelse ved NTNU. ISBN 978-82-450-4009-8

2. utgave

EIENDOMSUTVIKLING

Gunnar Leikvam

Eiendomsutvikling tar utgangspunkt i gjeldende praksis i bransjen og er i stor grad basert på forelesninger som forfatterne har holdt på NTNU. Forfatterne tar i boken for seg alle viktige faser og temaer, men legger mest vekt på tidligfasen i eiendomsutvikling.

Gunnar Leikvam Nils Olsson

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 2

25.05.2022 12:33:04

Gunnar Leikvam og Nils Olsson

EIENDOMSUTVIKLING 2. UTGAVE

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 3

25.05.2022 12:33:04

Copyright © 2022 by Vigmostad & Bjørke All Rights Reserved 1. utgave 2014 2. utgave 2022 / 1. opplag 2022 ISBN: 978-82-450-4009-8 Grafisk produksjon: John Grieg, Bergen Omslagsdesign ved forlaget Omslagsfoto og oppslagsbilde s. 22, 132, 172: Gunn Kristin Mebust Åsegård (Nærbyen 24/7, tegnet av arkitektkontoret Skibnes Arkitekter AS) Oppslagsbilde s. 12, 114, 150: Pile/Kalland Foto for Frost Eiendom (Nærbyen 24/7, tegnet av arkitektkontoret Skibnes Arkitekter AS)

Spørsmål om denne boken kan rettes til: Fagbokforlaget Kanalveien 51 5068 Bergen Tlf.: 55 38 88 00 e-post: fagbokforlaget@fagbokforlaget.no www.fagbokforlaget.no

Materialet er vernet etter åndsverkloven. Uten uttrykkelig samtykke er eksemplarfremstilling bare tillatt når det er hjemlet i lov eller avtale med Kopinor.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 4

25.05.2022 12:33:04

Forord til andre utgave

Boken Eiendomsutvikling retter seg mot studenter og praktikere innenfor eiendom. Boken er utgitt i første versjon 2014. Den er tatt godt imot, men det er nå behov for en oppdatering og utvidelse. I denne andre utgaven av boken har vi utvidet de samfunnsmessige aspektene av eiendomsutvikling, som miljø og etikk. Det er også viktig å vise hvordan digitaliseringen påvirker bransjen. I tillegg kommer generelle oppdateringer og tilpasninger til endret lovverk. Andre utgave er også utdypet med, og inspirert av, fagstoff presentert av dyktige gjesteforelesere i løpet av de siste årene. Vi følger med i utviklingen av eiendomsjuss og andre tilliggende fagtemaer, men boken utdyper ikke temaer som er godt dekket i annen litteratur. Bokens hovedforfatter er Gunnar Leikvam, med bistand fra Nils Olsson. Leikvam driver et konsulentselskap innenfor eiendomsutvikling, innehar flere styreverv og underviser i faget ved NTNU. Olsson er professor i prosjektledelse ved NTNU.

Bokens oppbygning Denne læreboken er i stor grad basert på forelesninger vi og gjesteforelesere har holdt ved NTNU i de senere årene innenfor temaet eiendomsutvikling. Vi gjennomgår alle viktige faser og temaer i faget, men legger mest vekt på tidligfasen i eiendomsutvikling. Derfor vil temaer knyttet til tidligfasen få en mer fyldig framstilling enn de senere fasene. Læreboken er en sammenstilling av praksis i bransjen og betraktninger rundt dette. Ved å ta utgangspunkt i gjeldende praksis i bransjen har vi håp om at den

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 5

25.05.2022 12:33:04

eiendomsutvikling

skal bli mest mulig lesbar for praktikere i faget. Selv om boken har en praktisk vinkling, er den også tenkt som pensumbok for studenter i eiendomsutvikling. Som vi illustrerer senere i boken, er eiendomsutvikling en svært dynamisk prosess hvor løpende informasjonsinnhenting, vurdering av informasjon og påfølgende handling er helt sentralt. Prosessen gjentas gjennom hele utviklingsløpet, og gir eiendomsutvikling klare iterative karaktertrekk. Noen sammenlikner eiendomsutvikling med «Stigespillet», det kjente brettspillet der man ofte, som konsekvens av uforutsette hendinger, må rykke tilbake i spillet, i noen tilfeller helt tilbake til start, slik det også kan være i eiendomsutvikling. I hovedtrekk er boken, og spesielt kapittel 2, utformet som en lineær prosess, men den redegjør for sannsynlige hendelser som gjør at prosjekters mål må retestes med jevne mellomrom. Slik sett kan den også brukes iterativt. Det lanserer verktøy som på samme iterative måte brukes som kvalitetssikring på punkter i gjennomføringen. Boken bør leses slik at man først får et overblikk over helheten, for deretter å kunne bla seg fram og tilbake til de kapitlene som har relevans for de ulike situasjonene som oppstår i en gitt eiendomsutviklingsprosess. Boken egner seg altså godt som oppslagsverk.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 6

25.05.2022 12:33:04

Innhold

Innledning ............................................................................................

Hva er eiendomsutvikling? ..................................................................... 1.1 1.2 1.3 1.4

Hva er en eiendom? ....................................................................... Eiendomsutvikling ......................................................................... Hva inkluderer vi i begrepet eiendomsutvikling? ................................... Aktører og interessenter ..................................................................

13 13 13 15 18

En helhetlig modell for eiendomsutvikling................................................ 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 2.17

Dynamiske prosesser...................................................................... Eiendomsutvikling næringsarealer .................................................... Eiendomsutvikling bolig og fritid ....................................................... Faser i eiendomsutviklingen ............................................................. Idéfase og etablering av mål ............................................................. Analyse av mål og idé − interessentanalyse .......................................... Tomtesøk og tomteanalyse .............................................................. Markedsanalyse ............................................................................ Mulighetsstudier og konsept ............................................................ Myndighetskontakt og rammeavklaring.............................................. Forhandlinger og avtaleinngåelser, rettighetssikring .............................. Planavklaring og regulering ............................................................. Strategisk planlegging .................................................................... Beregning av eiendomsverdi, kalkyler ................................................ Prosjektering ................................................................................ Bygging ...................................................................................... Forvaltning...................................................................................

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 7

23 23 24 24 25 29 32 41 43 56 60 64 68 85 102 107 108 111

25.05.2022 12:33:04

eiendomsutvikling

Digitalisering, innovasjon og endring ...................................................... 115 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

Digitalisering, optimalisering og eiendomsutvikling – Vi må bli digitale! ..... Disrupsjon ................................................................................... Generelt om digitalisert informasjon .................................................. Tomte- og objektanalyse ................................................................. Digitalisering av bygg ..................................................................... Prosessanalyse .............................................................................. Markedsanalyser ........................................................................... Konsept og produktanalysefasen....................................................... Optimaliseringens og digitaliseringens begrensninger...........................

115 116 118 122 123 124 126 127 129

Eiendomsutvikling og samfunnsansvar .................................................... 133 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Bærekraftbegrepet ........................................................................ Miljø og energi .............................................................................. Verneverdier................................................................................. Universell utforming....................................................................... Boligkvalitet ................................................................................. Sosial boligbygging ....................................................................... Åpen prosess ................................................................................ Stedsutvikling og estetikk ................................................................ Samfunnsansvar og økonomi ...........................................................

134 136 139 141 142 144 145 146 147

Sentralt lovverk ..................................................................................... 151 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 8

Plan- og bygningsloven................................................................... Planmyndigheter........................................................................... Plantyper ..................................................................................... Planprosess .................................................................................. Annet lovverk ............................................................................... Offentlige pålegg med tids- eller kostnadskonsekvens ........................... Rekkefølgebestemmelser ................................................................ Utbyggingsavtaler ......................................................................... VPOR Veiledende prinsipplan for offentlige rom ................................... Regeltolkning og krav til dokumentasjon ............................................

151 151 153 156 158 158 160 161 168 169

25.05.2022 12:33:04

innhold

Verktøy ................................................................................................ 173 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11

Generelt ...................................................................................... Trendanalyser ............................................................................... Markedsanalysen .......................................................................... Scenariovurdering ......................................................................... Behovsanalyser ............................................................................. Risikoanalyse ................................................................................ SWOT ......................................................................................... Sensitivitetsanalyse ........................................................................ Flermålsanalyser ........................................................................... Interessentanalyser ........................................................................ Prosessmodeller ............................................................................

173 174 177 179 181 181 184 185 185 187 189

Referanser ............................................................................................ 193

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 9

25.05.2022 12:33:04

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 10

25.05.2022 12:33:04

Innledning

Eiendomsbransjen er en bransje med vesentlig betydning for norsk økonomi. I 2019 ble det ifølge Statistisk sentralbyrå gitt ca. 32 000 igangsettingstillatelser for boliger og tilsvarende for ca. 4 mill. kvm næringsarealer. Bygg, anlegg og eiendomsbransjen er landets nest største næring målt i verdiskaping og sysselsetting. Den omsatte for rundt 1100 mrd. NOK i 2019 (bygg.no, 2019). Med en så stor verdiskaping er det ønskelig at bransjen er mest mulig profesjonell og har en basis i allment kjent og akseptert teori. På tross av dette kan bransjen oppfattes som uakademisk, eller rettere sagt som ad hoc-preget. Dette antydes også gjennom to masteroppgaver fra 2010 (Lund & Grøntveit, 2010; Sørensen, 2010). Oppgavene påpeker at det er få nedskrevne rutiner for eiendomsutvikling, og analysene følger heller ikke nødvendigvis de tradisjonelle fasene. Virksomhetene har i hovedsak egenbaserte analyseverktøy, som kan framstå som fragmenterte. Men de fleste har en kalkylemetodikk som virksomhetene selv føler er tilstrekkelig. Det er nok likevel slik at bransjen har endret seg betydelig siden 2010, og det er all grunn til å tro at eiendomsbransjen i dag (2022) er profesjonell og har gode rutiner på det meste av sitt arbeid. Som et eksempel ble blant annet ble Bygg21 opprettet i 2013, etter initiativ fra flere aktører i bransjen. De produserte rapporter og veiledere for å fremme kompetanse i bransjen, og tankene videreføres selv om selve programmet ble avsluttet 2019 (Bygg21, 2019). De utdanningsinstitusjonene i Norge som har hatt et samlet kurs for eiendomsutvikling i de senere år, er først og fremst NTNU og NMBU. De har vært eksponenter for utviklingen av ulike typer kurs og læremateriell, og etter hvert har også andre utdanningsinstitusjoner kommet på banen.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 11

25.05.2022 12:33:04

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 12

25.05.2022 12:33:04

Hva er eiendomsutvikling?

Fagområdet eiendomsutvikling omfatter både organisatoriske, juridiske, tekniske og økonomiske forhold. Samtidig er det ønskelig med et tverrfaglig perspektiv knyttet til foredling og utvikling av tilgjengelige arealer, herunder byområder, tettsteder, enkelttomter og eksisterende bygningsmasse. Eiendomsutvikling må derfor finne sin plass i skjæringspunktet mellom en rekke allerede definerte fagfelt, og dels «stjele» fagterminologi fra disse fagområdene og dels definere sin egen verden. Det kan derfor være hensiktsmessig å innlede med noen avklaringer av overordnede begreper.

1.1

Hva er en eiendom?

I denne læreboken definerer vi eiendom i hovedsak som et areal, enten i form av en grunneiendom eller som et bygg. I noen grad vil vi også kunne definere gitte konsepter og idéer som eiendom, ikke ulikt patenter. Eiendom kan også være partsrettigheter, dvs. at man ikke nødvendigvis må eie en eiendom i sin helhet, men man kan eie rettigheter til å gjennomføre eller ta del i gitte handlinger på eiendommen.

1.2

Eiendomsutvikling

En enkel definisjon av eiendomsutvikling som har vært brukt fra mange forelesere opp gjennom årene, er: Å transformere et stykke areal fra én tilstand til en annen.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 13

25.05.2022 12:33:06

eiendomsutvikling

Collins English Dictionary (2021) gir følgende definisjon av Property Development: The business of buying land and buildings, and then making improvements to them so that their selling price exceeds the price paid for them.

Disse definisjonene er gode på den måten at de illustrerer at eiendomsutvikling betinger dynamikk. Den innledende definisjonen tar ikke opp i seg at drivkraften bak en transformasjon som skal kunne klassifiseres som eiendomsutvikling, er verdiskaping, og at dette normalt skjer i form av økt økonomisk verdi eller samfunnsmessig nytte. Man skal likevel være klar over at nytte kan måles på ulike sett, slik at det ikke nødvendigvis er åpenbart hvorfor noen mener at enkeltprosjekter har nytteverdi, mens andre er kritiske til det samme prosjektet. Verdibetraktningen er en viktig avgrensning, da det nødvendigvis betyr at ikke all transformasjon av areal er eiendomsutvikling. For eksempel kan næringsbygg/næringsparker som utvikles med synkende utleiegrad, vanskelig defineres som eiendomsutvikling, da det neppe har økonomisk eller samfunnsmessig gevinst. Ren ødeleggelse av eiendom og konstruksjoner som følge av krig eller naturkatastrofer er selvfølgelig heller ikke eiendomsutvikling, selv om områdene transformeres. Flere kilder har likevel påpekt at det er tegn til at de mest lønnsomme eiendomsutviklingsprosjektene skjer som konsekvens av denne type hendelser. Eksempelvis skriver Rieber Mohn (2009) om dette forholdet og sier at en viktig årsak til at så skjer, er at det åpnes for eksterne investorer og at flyktninger vender hjem. Han peker dessuten på at også naboland kan oppnå en høyere eiendomsprisvekst nettopp på grunn av flyktningstrømmer til landet, med påfølgende arealbehov. Det kan derfor være fornuftig å utvide definisjonen av eiendomsutvikling: Å transformere areal fra én tilstand til en annen, slik at arealet gis en verdiøkning i seg selv, eller i form av økt løpende avkastning.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 14

25.05.2022 12:33:06

1: hva er eiendomsutvikling?

1.3

Hva inkluderer vi i begrepet eiendomsutvikling?

Vi tar utgangspunkt i eiendomsutvikling som en kommersielt drevet prosess. Et vesentlig aspekt i denne boken er at eiendomsutvikling kan gi avkastning eller verdistigning. Grunnlaget for at en prosess skal klassifiseres som eiendomsutvikling i denne sammenhengen, er at den omfatter transformering av et areal, som like gjerne kan være inne som ute. Eiendomsutvikling som begrep knyttes til ulike grupper eiendomsobjekter i form av areal, eller bygningsmessige objekter knyttet til areal. Eiendomsutviklingsprosjekter kan være begrenset til oppgradering av eiendom. En typisk situasjon er ombygging av kontorbygg hvor totalarealet etter ombygging er det samme, eller lavere, men byggets organisering og struktur gir grunnlag for vesentlig høyere leieinntekter. Økt volum er derfor ingen forutsetning for at prosjektet skal falle inn under begrepet eiendomsutvikling. Det er viktig å være klar over at verdiskaping gjennom eiendomsutvikling ikke nødvendigvis betinger gjennomføring av et fysisk byggverk eller ombygging av eksisterende bygg. Verdiskaping kan godt skje gjennom konseptutvikling eller planutvikling knyttet til et stykke areal eller et bygg. Også skifte av leietakere til noen med større betalingsvillighet vil være verdiskaping. Det betyr at de viktigste elementene i eiendomsutviklingen ikke nødvendigvis er arealet eller bygget i seg selv, men kompetansen og kapasiteten som legges inn i prosjektet. Hele det norske boligmarkedet, herunder fritidsboligmarkedet, er et resultat av kommersiell eiendomsutvikling og blir et kjernetema i boken. Noen vil kanskje stille spørsmålet om boligsamvirker passer inn her. Spørsmålet kan sikkert ha flere svar, men i denne sammenhengen vil det være enklest å unngå et skille mellom eierboliger og boligsameier. Nesten all boligutvikling medfører en verdiøkning, og det er i denne sammenhengen uinteressant hvem denne verdiøkningen tilfaller. Det er heller ingen grunn til å tro at det er vesentlig forskjell på driverne bak utviklingen av henholdsvis eierboliger eller boligsameier. I de senere år har det dukket opp et begrep; «den tredje boligsektoren» (Arkitektnytt, 2017). Begrepet er fortsatt ikke entydig definert, men brukes i hovedsak om kommunale utleieboliger, rettet mot alminnelige leietakere. Tilsvarende boligtype omtales i Sverige som «allmännyttan», og det er en del fellestrekk med de norske borettslagene før liberaliseringen i 1980-årene. Non-profit ser ut til å være en forutsetning for et flertall av de som involverer seg i debatten, som har tydelig fordelingspolitisk karakter. Læreboken vil ikke gå nærmere inn

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 15

25.05.2022 12:33:06

eiendomsutvikling

på dette temaet, men vi anbefaler at det følges med på debatten. Både i forhold til medvirkning, forskriftsendring og finansiering bringer debatten interessante temaer til torgs, også i forhold til ordinær boligbygging (Bojer & Podoski, 2020). Boligutvikling kan skje både på tomter som ikke er bebygget fra før, ved fortetting, ved formålsendring av annet areal, eller ved riving og/eller ombygging av andre typer bygninger. Næringsutbygging i Norge må også i all vesentlighet sies å være kommersielt drevet. Særlig gjelder det markedene i, eller i nærheten av, de store byene. Vi har eksempler på at mer ruralt beliggende kommuner har bygd næringsparker for å legge til rette for økt aktivitet i sitt område, og hvor det er lagt inn ulike former for offentlig støtte. Hvorvidt dette er eiendomsutvikling, kan vurderes i lys av suksessen til næringsparken som virksomhet, og ikke nødvendigvis ut fra hvilken økonomisk suksess det er for kommunen som økonomisk enhet. I 2006 ble Elkem sin gruve og prosessvirksomhet i Meråker kommune avviklet. Kommunen mottok deretter 36 mill. kr i offentlige omstillingsmidler for å legge til rette for utvikling av Meråker Næringspark på de nedlagte industriarealene. Tilskuddsmidlene illustrerer at dette i seg selv ikke kan betraktes som en rent kommersiell eiendomsutvikling fra det offentliges side. Men næringsparken som sådan, og den enkelte virksomhet i parken, vil likevel kunne agere innenfor rammene av ordinær eiendomsutvikling, eksempelvis ved å utvikle og selge eiendommer/bygg i konkurranse med andre aktører. Statlige og kommunale virksomheter bygger også kontorbygg til seg selv, men internleie og verdsetting av slike kontorbygg gjør at de i liten grad skiller seg fra ordinære bygg når de vurderes som eiendomsutviklingsprosjekt. For øvrig ser vi at både stat og kommune løpende selger og kjøper kontorbygg. I 2014 igangsatte staten forberedelser for salg av den statlige eiendomsgiganten Entra. Sommeren 2019 kom følgende pressemelding: Staten har solgt aksjer i Entra Pressemelding | Dato: 05.06.2019 Den 5. juni 2019 solgte staten om lag 20,3 millioner aksjer i Entra for 2,5 milliarder kroner. Statens eierandel gikk ned fra 33,4 prosent til 22,4 prosent. – Jeg er godt fornøyd med nedsalget og måten det har skjedd på, sier næringsminister Torbjørn Røe Isaksen (H).

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 16

25.05.2022 12:33:06

1: hva er eiendomsutvikling?

Det er liten grunn til å tvile på at det er kommersielle hensyn som ligger bak en slik salgsbeslutning. Bygging av infrastrukturanlegg er interessant å diskutere i denne sammenhengen. Hoveddelen av infrastruktur knyttet til eiendom har i seg selv liten kommersiell verdi da den sjelden er omsettbar. Unntaket er der utbyggere i ettertid kan/må kjøpe seg inn i private anlegg. Derimot har infrastruktur en uomtvistelig samfunnsnytte. Det er også slik at visse deler av alminnelig infrastruktur kan ha kommersiell verdi, for eksempel flyplasser, private jernbaner, private vannverk og kraftforsyning. Men det viktigste med infrastruktur er at den vanligvis dramatisk øker verdien på tilliggende arealer. For systematikken i faget sin skyld kan det derfor være enklere å definere bygging av infrastruktur ut av det tradisjonelle eiendomsutviklingsbegrepet. I denne læreboken velger vi på generell basis å fokusere på eiendomsutvikling hvor verdiøkningen har en tydelig kommersiell profil. Vurdering av infrastruktur er også godt dekket i andre fag, som planlegging, samfunnsøkonomi og transportøkonomi. Som nevnt tidligere er det en rekke sammenhenger hvor det ikke er vanlig å anvende begrepet eiendomsutvikling, for eksempel ved utvikling av offentlig eiendom til offentlige formål. Dette selv om man etter utviklingen av en eiendom kan påvise en økt kommersiell verdi på eiendomsprosjektet. Dette gjør at typiske formålsbygg som idrettshaller, skole og sykehjem ikke vil bli tatt opp som særlige temaer. Årsaken til dette er at man har mer sammensatte målsettinger i slike eiendomsutviklingsprosjekter, noe som i neste runde gjør det vanskelig å sammenlikne og evaluere prosjektene. Fortjeneste i bedriftsøkonomisk forstand er i slike sammenhenger sjelden et tema, og denne typen utvikling av eiendom faller utenfor denne boken. Vær likevel klar over at det er eiendomsprosjekter også i dette fagområdet, som eksempelvis utvikling av private barnehager, som har vist seg å gi stor avkastning. Andre eksempler som befinner seg i et grenseland, er en del allmennyttig formålsutvikling, som utvikling av museer, idrettsanlegg og kulturarenaer. Mange av disse anleggene genererer store inntekter og er helkommersielle, men kan eksempelvis utad framstå som stiftelser. Andre igjen har målsettinger som gjør at fortjeneste ikke er viktig.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 17

25.05.2022 12:33:06

eiendomsutvikling

Forhåpentlig vil disse avgrensningene gjør det enklere å forstå drivkrefter, systemer og verktøy innenfor hovedområdene av dagens eiendomsutvikling. Det vises for øvrig til NOU 2012: 16 om samfunnsøkonomiske analyser, og Veileder i samfunnsøkonomiske analyser (Direktoratet for økonomistyring (DFØ), 2018), Statsbygg sin veileder for samfunnsøkonomiske analyser i statlige byggeprosjekter (Statsbygg, 2021) og www.concept.ntnu.no.

1.4

Aktører og interessenter

Aktørene i eiendomsutvikling er mange, og de driver en virksomhet som genererer store verdier for samfunnet. Hvem og hvor mange aktører som blir involvert i eiendomsutvikling, er avhengig av prosjektets art og størrelse. Røsnes og Kristoffersen (2009) opererer med en liste med potensielle aktører, men den er ikke fullstendig og er nok ikke ment å være annet enn eksempelmateriale. Aktørene har i hovedsak ulike roller, men det er ingenting i vegen for at enkelte aktører kan ha flere roller. Tvert imot ville det kanskje i gitte situasjoner styrke både oversikt, framdrift og fortjeneste gjennom å samle funksjoner. Grunnidéen bak aktørenes rolle er den at de er spesialister på sine felt, og dermed kan de optimalisere de prosessene og resultatene de er involvert i. Interessenter er et videre begrep enn aktører. Project Management Institute (PMI) definerer interessenter slik: Interessenter er individer, grupper eller organisasjoner som kan påvirke, blir påvirket av, eller oppfatter at de blir påvirket av beslutning, gjennomføring eller resultater av et prosjekt. Kilde: PMBOK, 2021

Innenfor eiendomsprosjekter er det ofte en tredeling av interessentene. Den innerste kjernen av interessenter er eiendomsutvikleren og dem som denne velger å knytte til seg, som konsulenter og entreprenører. Disse er direkte involvert i prosjektet. Mange utviklere bygger opp egne organisasjoner som dekker den kompetansen utvikleren selv mener er mest sentral i prosjektet, mens øvrig kompetanse knyttes til prosjektet gjennom kjøp av tjenester eller andre typer avtaleinngåelser.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 18

25.05.2022 12:33:06

1: hva er eiendomsutvikling?

Neste gruppe av interessenter er de som eiendomsprosjektet må forholde seg til. Det inkluderer kommunen, andre myndigheter, naboer, kunder og andre. Mange av disse aktørene defineres som interessent gjennom lovgitte bestemmelser, og har krav på medvirkning i prosessen. I gitte situasjoner vil utvikleren også involvere spesielle grupper, da man mener de vil tilføre prosjektet merverdi. Det typiske er gjerne kunden, som man forsøker å tilfredsstille eller lokke til leie eller kjøp. Den ytterste gruppen av interessenter er mindre veldefinert. Hvem disse interessentene er, varierer fra prosjekt til prosjekt. Dette er typisk grupper som har interesser knyttet til det arealet som et eiendomsutviklingsprosjekt berører. Eksempler er «Østmarkas venner», som engasjerte seg under byggingen av Romeriksporten. Et annet eksempel er den vennegjengen som brukte en gressplen på Persaunet i Trondheim som uformell fotballbane, og som engasjerte seg mot omregulering av arealet. Nedenfor er det listet opp aktører som i større eller mindre grad dukker opp i de fleste utviklingsprosjekter, men listen må ikke oppfattes som uttømmende og heller ikke som et minimum. Den er delvis basert på Røsnes og Kristoffersen (2009), men tilpasset vår tredeling av interessenter. Figur 1 illustrerer tredelingen av interessenter med eiendomsutvikleren og dennes team i sentrum.

Prosjektgruppen

Må forholde seg til Prosjektspesifikke interessenter Figur 1

Interessenter med ulik nærhet til prosjektet.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 19

25.05.2022 12:33:06

eiendomsutvikling

Ved gjennomføring av alle typer av prosjekter er det alltid flere interessenter. Man kan definere en interessent som en person eller organisasjon som er aktivt involvert i prosjektet, eller som har interesser som blir berørt av prosjektets gjennomføring eller sluttresultat (Rolstadås mfl., 2020). For å kunne gjennomføre et eiendomsprosjekt er det viktig å ha oversikt over hvem som er de viktigste interessentene, kjenne deres behov og forventninger og kunne vurdere deres innflytelse på prosjektet. Å være en interessent betyr strengt tatt bare at man hevder en interesse i en sak. Det er viktig å være klar over at det ikke er nødvendig å være en fagperson for å hevde en interesse. Du trenger heller ikke å være «habil» i lovens forstand for å hevde en interesse, men planmyndigheten og deltakere i det politiske beslutningsnivå må ikke være inhabile i forhold til den som hevder interessen. Derimot kan både administrasjon og politisk nivå med fordel ha god kompetanse om fagtemaet. Noen aktører har legitim interesse i en sak, dvs. de er definert som part i saken gjennom lov eller forskrift. Eksempler er statsforvalteren som ivaretaker av sektorinteresser, og beboere som er innenfor planavgrensningen. Disse aktørene er i mellomste sirkel i figur 1. I den innerste sirkelen i figur 1 finner vi prosjektgruppen. Også her vil vi finne ulike interesser, og disse kaller vi ofte interne interesser. Ulikhet i interne interesser kan skyldes ulike roller og ulike mål. Alt utenfor prosjektets interne interesser, dvs. prosjektgruppens interesser, defineres som eksterne interesser. Eksempler på aktører:

• Kjernen (prosjektgruppen): – Utvikler (fagkompetanse på utvikling) – Eiendomsbesitter/grunneier (tomtebesitter/rettighetsbesitter) – Utbygger/byggherre (prosjekterende, byggende eller eier/bruker) – Investor/finansieringsinstitusjon (finansiell aktør) – Konsulenter («verktøy») • Interessenter man må forholde seg til: – Kommunalt plankontor (premissgiver) – Kommunepolitikere (premissgiver, pådriver) – Andre offentlige aktører/interessebærere (fag- og sektorinteresser, overordnede myndigheter) – Kunder/brukere/leietakere (sluttbrukere)

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 20

25.05.2022 12:33:06

1: hva er eiendomsutvikling?

• Naboer (potensielle kunder, interessenter, med/eller motkrefter). Andre prosjektspesifikke interessenter: – Foreninger – Interessegrupper – Media – Mange andre er aktuelle. I sum omfatter en potensiell aktørliste stort sett alt som kan krype og gå i nærheten av prosjektet. Dette gjør at i noen situasjoner kan en eiendomsutviklingsprosess oppfattes som uoversiktlig, komplisert og altomfattende. Det er selvfølgelig ikke normalsituasjonen, men det er viktig å tenke bredt innledningsvis, og så må listen revideres etter som prosessen går framover. Hovedhensikten med en interessentoversikt er at den er en påminnelse om at ethvert prosjekt er unikt, og aktørlisten må settes opp på nytt hver gang med utgangspunkt i det aktuelle prosjektet. I praksis anbefales det at man også legger til grunn en interessentanalyse når man erverver en tomt, bygger opp prosjektorganiseringen og vurderer de ulike strategiske grep i utviklingsprosessen Bygg21 (2015) har ved sin beskrivelse av aktørene i en reguleringsprosessens benyttet en annerledes tilnærming. De ulike aktørene kategoriseres i fire ulike roller og perspektiver i form av

• • • •

eierperspektivet (forslagsstillers perspektiv) brukerperspektivet (herunder nabointeresser) det utøvende perspektivet det offentlige perspektivet

Vi kommer tilbake til denne modellen avslutningsvis i læreboken.

_EIENDOMSUTVIKLING (2utg.).indb 21

25.05.2022 12:33:06

Nils Olsson

EIENDOMSUTVIKLING

2. utgave

EIENDOMSUTVIKLING

Gunnar Leikvam

Gunnar Leikvam Nils Olsson