LOCAL LANDSCAPE

Bydgoska gospodarka rys historyczny

Bydgoszcz, położona nad rzeką Brdą i Kanałem Bydgoskim, od wieków pełniła istotną rolę w gospodarce regionu kujawskopomorskiego. Jej strategiczne usytuowanie na skrzyżowaniu ważnych szlaków handlowych sprzyjało rozwojowi rzemiosła i handlu. Po odzyskaniu przez Polskę niepodległości, Bydgoszcz kontynuowała rozwój przemysłowy, stając się ważnym ośrodkiem gospodarczym II Rzeczypospolitej. Powstały wówczas liczne zakłady, m.in. w branży chemicznej i elektrotechnicznej. Okres powojenny przyniósł dalszą industrializację. Władze miasta

rozbudowały istniejące zakłady przemysłowe – dumą miasta stały się takie przedsiębiorstwa jak Eltra, Jutrzenka, Zachem, Kobra oraz Romet. Po transformacji ustrojowej w 1989 roku, Bydgoszcz zaczęła inwestować w technologie, edukację oraz infrastrukturę turystyczną, adaptując się do nowych warunków gospodarki rynkowej. W ostatnich latach miasto stało się bazą dla prężnie działających przedsiębiorstw, takich jak PESA, Unilever czy Atos, kontynuując tradycję innowacji i przyciągając globalne ﬁrmy. Dzięki tym przemianom, Bydgoszcz umocniła swoją pozycję jako kluczowy ośrodek gospodarczy regionu, łącząc bogate dziedzictwo przemysłowe z nowoczesnymi sektorami gospodarki.

Infrastruktura drogowa

Bydgoszcz dysponuje rozwiniętą infrastrukturą drogową, łączącą miasto z kluczowymi regionami Polski. Droga ekspresowa S5 zapewnia połączenie z autostradą A1 w Nowych Marzach, co ułatwia komunikację z Gdańskiem i południem kraju. Bliskość głównych arterii komunikacyjnych, takich jak drogi ekspresowe S5 i S10, zapewnia dogodne połączenia z innymi regionami Polski oraz Europy.

Miasto inwestuje również w infrastrukturę miejską. Planowane są projekty związane z rewitalizacją ulic i placów w centrum, budową dróg osiedlowych oraz poprawą bezpieczeństwa, w tym doświetlenie przejść dla pieszych i budowa dróg rowerowych. Dzięki tym inwestycjom Bydgoszcz umacnia swoją pozycję jako ważny węzeł komunikacyjny, sprzyjający rozwojowi gospodarczemu i poprawie jakości życia mieszkańców.

Główne arterie komunikacyjne:

D Droga ekspresowa S5: łączy Grudziądz z Wrocławiem, przechodząc przez Bydgoszcz, Poznań i Leszno.

D Droga krajowa nr 10 (DK10): rozciąga się od Lubieszyna (granica z Niemcami) przez Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Płońsk aż do Warszawy.

D Droga krajowa nr 25 (DK25): biegnie przez Bydgoszcz, Inowrocław, Kalisz, Oleśnicę, Wrocław.

D Droga krajowa nr 80 (DK80): łączy Bydgoszcz z Piłą i Toruniem

Transport kolejowy, lotniczy, śródlądowy

Bydgoski węzeł kolejowy jest jednym z większych w Polsce. W ostatnich latach, zwłaszcza w obszarze infrastruktury kolejowej, przeprowadzono szereg inwestycji, które znacząco wpłynęły na rozwój rynku magazynowego oraz przemysłowego w Bydgoszczy i okolicach.

Bydgoszcz zyskała na znaczeniu dzięki modernizacji istniejących linii kolejowych oraz budowie nowych odcinków. Na przykład, projekt modernizacji linii kolejowej E65, łączącej Bydgoszcz z Warszawą, przewiduje zwiększenie prędkości pociągów do 160 km/h, co ma kluczowe znaczenie dla poprawy efektywności transportu towarowego (źródło: PKP PLK, 2023).

oraz MDW E70 - droga wodna wschód-zachód, łącząca Europę Zachodnią i Wschodnią. Transport śródlądowy może zyskiwać na po popularności z uwagi na wysoką efektywność oraz mniejszą, niż standardowe formy transportu, emisję CO2.

W Bydgoszczy działa port rzeczny na Brdzie należący do przedsiębiorstwa Żegluga Bydgoska, który zapewnia usługi transportowe i logistyczne wielu ﬁrmom regionu.

3 km

do centrum miasta

„Bydgoszcz jest jednym z największych węzłów kolejowych w Polsce. Na terenie miasta działa duża ilość ﬁrm związanych z przemysłem kolejowym, w tym jeden z największych producentów pojazdów szynowych – PESA Bydgoszcz i jej dostawcy np. producenci kabli i urządzeń dla rynku kolejowego. Duża ilość szlaków jest w trakcie modernizacji, po to, aby można było dotrzeć do miasta zarówno z północy, jak i południa kraju. Rozpoczynają się prace nad szlakiem Gdynia – Maksymilianowo – Bydgoszcz - to alternatywna trasa z Trójmiasta do Bydgoszczy, dla transportu kolejowego. Będzie ona zelektryﬁkowana i dwutorowa. Jest już także wyremontowany odcinek od Torunia, a powstanie jeszcze alternatywna trasa do Poznania, przez Nakło. Podsumowując: Bydgoszcz koleją stoi.”

Michał Szymajda, ekspert rynku kolejowego, dziennikarz.

W odległości zaledwie 3 km od centrum miasta znajduje się międzynarodowy Port Lotniczy Bydgoszcz S.A.. Port jest certyfikowanym agentem handlingowym będący posiadaczem certyfikatu AHAC. Pracownicy posiadają uprawnienia do obsługi przesyłek DGR, specyficznego rodzaju ładunków, które wymagają dodatkowych procedur i zabezpieczeń, z uwagi na poziom zagrożenia podczas ich transportu

W regionie ważną rolę w przyszłym rozwoju potencjału transportowego i hydroenergetycznego mogą odgrywać także drogi wodne - MDW E40 łącząca Gdańsk z południem Polski

międzynarodowy Port Lotniczy Bydgoszcz S.A..

Rynek pracy

Bezrobocie, według danych GUS, w powiecie bydgoskim w 2024 r. wzrosło o niecałe 4% względem roku poprzedniego, w którym z kolei odnotowano najniższy wynik od 2008 r. Obecnie bez pracy pozostaje 5 427 osób. 27% z nich to osoby z wykształceniem gimnazjalnym, 21% z zasadniczym zawodowym, 21% ze średnim zawodowym, 19% z wyższym i 12% ze średnim.

Wskaźnik bezrobocia w mieście Bydgoszcz – wynosił w lipcu 2024 r. - 2,3% i był znacznie poniżej średniej krajowej. Według ostatnich dostępnych danych stopa bezrobocia wzrasta, a dla całego województwa kujawsko-pomorskiego wynosi aż 7,3%. Obecnie mieści się w optymalnym dla biznesu zakresie między 3% a 5%, który wynika z takich czynników, jak rotacja pracowników, restrukturyzacje czyi sezonowość.

Edukacja

Bydgoszcz to ważny ośrodek naukowy oferujący studentom możliwość wyboru licznych kierunków na 9 uczelniach wyższych. W 2024 r. w Bydgoszczy studiowało ponad 30 600 osób

Wśród preferowanych kierunków są min. inżynieryjnotechniczne i ekonomiczne. Na uczelniach województwa kujawsko-pomorskiego wyróżniono także znaczną liczbę kierunków studiów związanych z sektorem kosmicznym, co lokuje województwo na 9. pozycji w kraju i tworzy podstawę do rozwoju tej nowoczesnej branży.

wskaźnik bezrobocia w Bydgoszczy, w 2024 r. wynosił 2,3%

i był znacznie poniżej średniej krajowej

Oznacza to że rynek pracy w Bydgoszczy utrzymuje wysoki poziom aktywności, a ﬁrmy chcą powiększać zespoły. Najwyższy poziom zatrudnienia w 2024 roku odnotowano w przemyśle, handlu, budownictwie, branży transportu i gospodarki magazynowej (źródło: Urząd Miasta Bydgoszcz).

3 Silne wsparcie

instytucjonalne

przedsiębiorców

Zarówno władze miasta, jak i Bydgoska Agencja Rozwoju Regionalnego od lat realizują politykę wsparcia lokalnych przedsiębiorców i międzynarodowych korporacji. W regionie działa Pomorska Specjalna Strefa Ekonomiczna oraz Bydgoski Park Technologiczny, oferujący grunty inwestycyjne oraz wsparcie w realizacji procedur administracyjnych. Tereny w ramach parku objęte są zwolnieniami z podatku od nieruchomości w ramach pomocy de minimis na tworzenie nowych miejsc pracy, a współpraca ze Strefą Ekonomiczną umożliwia zwolnienie z podatku dochodowego.

3 Szanse dla dalszego rozwoju zbrojeniowego

Bydgoszcz stanowi ważny ośrodek dla przemysłu obronnego w Polsce. Jest jednocześnie największym skupiskiem ﬁrm z branży w województwie kujawsko-pomorskim. Wśród liderów wymienia się Wojskowe Zakłady Lotnicze, jeden z największych zakładów tego rodzaju w Polsce, Nitro Chem, lider polskiego przemysłu i jeden z największych koncernów obronnych w Europie, Belma S.A. – przedsiębiorstwo specjalizujące się w projektowaniu i produkcji wyrobów specjalnych na rzecz obronności kraju, Teldat – ﬁrma zajmująca się badaniami, produkcją i wdrażaniem specjalistycznych rozwiązań teleinformatycznych.

3 Branża narzędziowa tworzy regionalną specjalizację

Miasto, jako docelową lokalizację wybierają ﬁrmy z branży narzędziowej i przetwórstwa tworzyw polimerowych oraz szereg instytucji okołobiznesowych związanych z tym sektorem. Większość ﬁrm działających w branży przetwórczej i narzędziowej stanowią małe i średnie przedsiębiorstwa, które oferują wysokiej jakości formy wtryskowe i inne narzędzia do przetwórstwa, jak również zajmują się produkcją wyrobów z tworzyw sztucznych dla szeregu branż, m.in. AGD, spożywczej, medycznej, farmaceutycznej, samochodowej, kosmetycznej i opakowaniowej. Ich działania integruje i wspiera Bydgoski Klaster Przemysłowy Dolina Narzędziowa. (źródło: Bydgoski Klaster Przemysłowy Dolina Narzędziowa).

3 Przemysł kosmiczny startuje z inwestycjami

Według raportu „Kosmiczny potencjał regionu. Wstępna analiza branży kosmicznej w Polsce i województwie kujawskopomorskim” opracowanego przez Regionalne Obserwatorium Gospodarcze w listopadzie 2024 branża kosmiczna stanowi pole do rozwoju wielu obszarów, specjalizacji i nisz technologicznych. Na terenie województwa kujawsko-pomorskiego swoje siedziby mają 3 ﬁrmy z sektora MŚP związane z gospodarką kosmiczną. Są to: Cilium Engineering sp. z o.o. (Toruń) skupiająca się na projektowaniu, budowie i wdrażaniu naziemnych systemów obserwacyjnych, za pomocą których można m.in. śledzić ruch satelitów i śmieci kosmicznych, Sybilla Technologies sp. z o.o. (Bydgoszcz) – specjalizująca się w budowie i oprogramowaniu naziemnych stacji obserwacyjnych, Pegasus Aerospace sp. z o.o. (Toruń) – rozwijająca platformy bezzałogowe i pseudosatelitarne oraz rozbudowująca systemy satelitarne.

Biznes

Bydgoszcz to miasto o zróżnicowanej i dynamicznie rozwijającej się gospodarce. Silne tradycje przemysłowe w połączeniu z rosnącym sektorem nowoczesnych usług biznesowych czynią je atrakcyjnym miejscem dla inwestorów i przedsiębiorców.

Na terenie Bydgoszczy działa ponad 44 000 ﬁrm, z których większość to mikroprzedsiębiorstwa. Firm średnich, zatrudniających ponad 50 osób, jest 316, dużych (250-999 osób) jest 46, a bardzo dużych, w których pracuje ponad 1000 osób - 15.

przedsiębiorstw

Firmy reprezentują różnorodne branże. Wśród nich warto wymienić: przemysł narzędziowy i przetwórstwo tworzyw sztucznych, chemiczny, elektromaszynowy, środków transportu, telekomunikacyjny, elektroniczny i elektrotechniczny, meblowy, spożywczy, zbrojeniowy.

W ostatnich latach Bydgoszcz zyskała na znaczeniu jako centrum nowoczesnych usług biznesowych. Według danych Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego centra usług biznesowych zatrudniają już ponad 11 tys. osób, dzięki czemu miasto zostało jednym z największych ośrodków tego typu w Polsce.

Na terenie Bydgoszczy działa ponad 44 000

Bydgoszcz, jako kluczowy ośrodek gospodarczy w północnośrodkowej Polsce, odgrywa istotną rolę na krajowym rynku najmu powierzchni magazynowych i przemysłowych. Dzięki strategicznemu położeniu oraz rozwiniętej infrastrukturze transportowej, miasto przyciąga inwestorów i najemców poszukujących nowoczesnych przestrzeni magazynowych. W ciągu ostatnich lat na terenie Bydgoszczy wybudowano wiele nowoczesnych parków magazynowych klasy A oraz obiekty typu BTS, dla takich ﬁrm, jak Zalando, Kauﬂand, Carrefour. Z uwagi na wieloletnią dominację gospodarczą w Polsce głównych regionów - Warszawy, Górnego Śląska, Wrocławia, Poznania i Polski Centralnej, Bydgoszcz oraz województwo kujawskopomorskie nadal stanowią rynek rozwijający się i stosunkowo młody, ale jednocześnie gwarantujący duży potencjał wzrostu i konkurencyjności.

3 Popyt na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych

Bydgoszcz i województwo kujawsko-pomorskie to ważna lokalizacja zarówno dla przemysłu, jak i logistyki. Swoje obiekty magazynowe i produkcyjne ulokowały tu ﬁrmy związane z obsługą logistyczną, e-commerce, branżą narzędziową, elektroniczną i elektrotechniczną, przemysłem chemicznym, meblowym, a także zbrojeniowym. Popyt brutto w całym województwie kujawsko-pomorskim w 2024 roku wyniósł ok. 150 000 mkw., z czego 130 000 mkw stanowiły nowe umowy najmu.

W samym regionie Bydgoszczy w 2024 roku wynajęto ponad

51 000 mkw

Wybrane umowy najmu:

> Nissin Logistics – 42 000 mkw – Panattoni Park Bydgoszcz IV

> LPP Logistics – 18 000 mkw – Panattoni Park Bydgoszcz II

> Rohlig Suus – 16 500 mkw – 7R Park Bydgoszcz

> Reconext – 12 800 mkw – Panattoni Park Bydgoszcz III

> DPD – 7 900 mkw – P3 Bydgoszcz

W samym regionie Bydgoszczy w 2024 roku wynajęto ponad 51 000 mkw . Początek 2025 r. przyniósł nowe umowy najmu na ok. 34 000 mkw, co stanowi dobrą podstawę do przyszłego wzrostu popytu..

> MEDiVET S.A. – 6 500 mkw – Fortress Logistics Park Bydgoszcz

3 Podaż na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych

W całym województwie kujawsko-pomorskim, w ciągu ostatnich dziesięciu lat, zasoby magazynowe zwiększyły się ponad 5-krotnie. Szczególny wzrost odnotowano po 2021 roku, w którym powierzchnia magazynowa wynosiła zaledwie połowę obecnego wolumenu.

W całym województwie kujawsko-pomorskim jest dostępnych ponad 50 000 m kw., a poziom wakatów oscyluje wokół 6%.

W całym województwie kujawsko-pomorskim jest dostępnych ponad

50 000 mkw a poziom wakatów oscyluje wokół 6%

W Bydgoszczy wybudowano już ponad 800 000 m kw., ale z uwagi na stabilny popyt poziom powierzchni niewynajętej wynosi zaledwie 2,78%, co ogranicza możliwości ekspansji i relokacji dla najemców.

Łączna powierzchnia zaplanowanych obiektów magazynowych wynosi ponad

300 000 mkw

Niski poziom wakatów zachęca ﬁrmy deweloperskie do rozpoczynania nowych projektów. Wśród zaplanowanych parków magazynowych są obiekty, których łączna powierzchnia wynosi ponad 300 000 mkw. Dostarczenie tak dużej liczby nowoczesnych budynków magazynowych i produkcyjnych będzie stanowiło czynnik znacząco wpływający na rozwój lokalnego rynku.

Wybrane parki magazynowe i przemysłowy

1 Fortress Logistics Park Bydgoszcz

Fortress Logistics Park Bydgoszcz to nowoczesny obiekt magazynowy klasy A, stworzony z myślą o najwyższych standardach dla ﬁrm z branży logistyki, dystrybucji i produkcji. Lokalizacja gwarantuje szybkie połączenie z autostradą A1 oraz wygodny dojazd komunikacją miejską dla pracowników. Docelowa powierzchnia parku to 91 000 m², z czego 73 000 m² istnieje i jest w pełni wynajęte.

1

P3 Bydgoszcz

P3 Bydgoszcz położony jest w południowo-wschodniej części miasta, przy ulicy E. Petersona, na terenie Bydgoskiego Parku Przemysłowo–Technologicznego, w pobliżu dróg ekspresowych S5 i S10 oraz dogodnym dostępem do autostrady A1. Na działce o powierzchni 13 ha docelowo powstaną dwa budynki. Pierwszy, o powierzchni 8 000 m² jest już oddany do użytku. Drugi budynek będzie miał 36 000 m² nowoczesnej powierzchni magazynowo-biurowej, dostosowanej do potrzeb najemców z różnych branż

„Rozwijając FLP Bydgoszcz zadbaliśmy o możliwie największą elastyczność – każdy budynek można dostosować do indywidualnych potrzeb najemców. Nasze hale są nie tylko nowoczesne, ale także spełniają standardy BREEAM na poziomie Excellent, co czyni je energooszczędnymi i przyjaznymi dla środowiska. Oferujemy nowoczesną infrastrukturę, która zapewnia płynność i efektywność operacji dla ﬁrm każdej wielkości. Niezależnie od tego, czy chodzi o magazynowanie, logistykę czy produkcję, nasze przestrzenie są wyposażone tak, aby sprostać najbardziej wymagającym oczekiwaniom. Fortress Logistics Park Bydgoszcz to idealne miejsce dla ﬁrm poszukujących dobrze skomunikowanej, nowoczesnej i elastycznej przestrzeni przemysłowej w Polsce.”

Aleksander Kobyliński

Associate Director, Leasing & Asset Management, Fortress

„Obiekt P3 oferuje moduły magazynowo-produkcyjne z możliwością dostosowania przestrzeni biurowej do indywidualnych potrzeb najemców. Istnieje opcja realizacji obiektów „pod klucz”, co gwarantuje pełne dopasowanie modułów do specyﬁki działalności klientów. Inwestycja powstaje w oparciu o nowoczesne standardy projektowe. Dodatkowo, projekt objęty będzie certyﬁkacją BREEAM na poziomie

Excellent co potwierdzi jego zrównoważony charakter oraz dbałość o aspekty ekologiczne i efektywność energetyczną.”

Michał Kowalczyk Leasing Manager, P3 Logistic Parks sp. z o.o.

Mapa powierzchni magazynowych

1. CTPark Bydgoszcz

2. Panattoni Park Bydgoszcz IV

3. Multipark Bydgoszcz

4. Fortress Logistics Park

5. Panattoni Park Bydgoszcz III

6. Panattoni Park Bydgoszcz II

BYDGOSZCZ

7. Panattoni Park Bydgoszcz V

8. 7R Park Bydgoszcz I

9. P3 Bydgoszcz

10. Panattoni Park Bydgoszcz I

11. EQT Exeter Bydgoszcz

12. Waimea Bydgoszcz

3 Warunki komercyjne najmu

Stawki w Bydgoszczy, po okresie wzrostu w ciągu ostatnich 2 lat, obecnie utrzymują się na stałym, stabilnym poziomie. Mimo ograniczonej dostępności powierzchni, właściciele przystępując do negocjacji oferują pakiety zachęt ﬁrmom, które decydują się na wybór nowej lokalizacji. Wśród nich są zarówno zwolnienia z czynszu, jak i zachęty ﬁnansowe np. na przeprowadzenie inwestycji w obiekcie.

Oprócz czynszu, najemca pokrywa także inne koszty związane z obiektem w formie opłat eksploatacyjnych, w skład których wchodzi min. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, a także usługi związane z zarządzaniem budynkiem. Standardowy okres umowy najmu wynosi minimum 5 lat, a dla obiektów typu BTS, czyli dostosowanych do potrzeb technicznych klienta, 7-10 lat. Na rynku pojawiają się jednak także krótsze najmy – 3 letnie, na powierzchnie już istniejące.

Czynsze bazowe

3.30-4.20€/mkw miesięcznie

Czynsze efektywne

2.90-3.40€/mkw miesięcznie

local landscape

Katarzyna Pyś-Fabiańczyk

CEO Founder +48 733 868 097 katarzyna.pys@immoconsulting.com.pl

Partnerzy raportu: Patronat medialny:

Immo Consulting to zintegrowana platforma usług dla ﬁrm z sektora magazynowo-przemysłowego. Zapewniamy doradztwo strategiczne i wsparcie w procesie najmu, sprzedaży i zakupu nieruchomości. Doświadczenie i wiedza w zakresie uzgodnień komercyjnych, prawnych i technicznych zapewnia naszym klientom najwyższej jakości obsługę projektów i bezpieczeństwo transakcji.