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Schulterschluss unter den Gebäudestandards Ensemble: les normes de construction Supporto reciproco tra standard edilizi
halb zweier Jahre finanziell amortisiert werden kann. So ersetzen wir zum Beispiel Sensoren und Pumpen durch sparsamere Produkte, selbst wenn diese ihr Lebensende noch nicht erreicht haben.
Und folgt eine Stufe drei?
Die gibt es tatsächlich. Sobald ein Gebäude, ein einzelnes Bauteil oder ein technisches Gewerk ans Ende des Lebenszyklus gelangt, nehmen wir jeweils eine tief greifende Analyse mit Variantenstudium vor. Je nach Objekt fassen wir eine Instandsetzung, eine Gesamtsanierung oder ein kombiniertes Erneuerungskonzept ins Auge. Bei solchen Ent
SCHULTERSCHLUSS UNTER DEN GEBÄUDESTANDARDS
Das Netz werk Nach ha lt iges Bauen Schweiz (NNBS) zählt nach: Die Familie der Standards und Zertifikate ist zwei Dutzend Mitglieder gross. Auf so viele unterschiedliche Arten lassen sich Gebäude sowie Wohn- und Geschäftsareale ökologisch, sozial und/oder ökonomisch bewerten. Inländischer Herkunft ist etwa die Hälfte der Nachhaltigkeitslabels.
Die Labels made in Switzerland stützen sich auf einige gemeinsame Nenner: Trotz unterschiedlichen thematischen Gewichtungen bildet die Empfehlung SIA 112/1 «Nachhaltiges Bauen Hochbau» den einheitlichen Fundus für relevante Nachhaltigkeitsaspekte. Auch die Berechnungsverfahren lehnen sich den üblichen Normen und Richtlinien aus Bauund Energiewirtschaft an. Und zu guter Letzt hat die öffentliche Hand bei Minergie, SNBS 2.0 und Co. jeweils zusammen mit der Privatwirtschaft an der technischen Entwicklung und am organisatorischen Aufbau mitgewirkt.
Charta offen für Interessierte
Aus der Verwandtschaft soll eine noch engere Zusammenarbeit entstehen. Das Bundesamt für Energie und die Trägerorganisationen der vier wichtigsten Labels in der Schweiz (Minergie, SNBS 2.0, GEAK, 2000-Watt-Areal) wollen vermehrt Synergien nutzen und die Bewertungsgrundlagen weiter harmonisieren. In einer Absichtserklärung betonen sie ihre Anstrengungen für die nationalen Klimaziele und die Strategie der Nachhaltigen Entwicklung; diesem Schulterschluss dürfen sich jedoch weitere Stakeholder im Bau- und Immobiliensektor anschliessen. par exemple le fonctionnement des installations techniques ou adoptons l’électricité verte pour l’éclairage.
Investissez-vous aussi spécifiquement dans des mesures de réduction? Oui, à partir de la 2ème phase d’intervention. Les optimisations du système de chauffage et des autres installations énergétiques améliorent un certain nombre de choses avec un amortissement sur deux ans. Ainsi, nous remplaçons les capteurs et les pompes par des appareils avec une meilleure efficacité énergétique.
ENSEMBLE: LES NORMES DE CONSTRUCTION
Le Réseau Construction durable Suisse (NNBS) fait ses comptes: la famille des normes et des certificats compte deux douzaines de membres et résume à elle seule toute la panoplie des possibilités d’évaluation des sites résidentiels et commerciaux sur la base des critères écologiques, sociaux et/ou économiques. Près de la moitié des labels de durabilité sont d’origine nationale.
Les labels «made in Switzerland» ont plusieurs dénominateurs communs: malgré des pondérations thématiques différentes, la recommandation SIA 112/1 «Construction durable Bâtiment» constitue le socle commun pour l’évaluation des différents aspects de la durabilité. Les méthodes de calcul sont également basées sur les normes et directives usuelles des secteurs de la construction et de l’énergie. Enfin, le secteur public a participé main dans la main avec le privé au développement technique et à la structure organisationnelle des certificats Minergie, SNBS 2.0, etc.
Charte ouverte à tous
Ces liens de parenté doivent permettre de faire émerger une coopération encore plus étroite. L’Office fédéral de l’énergie et les organisations faîtières des quatre principaux labels suisses (Minergie, SNBS 2.0, Certificat énergétique cantonal des bâtiments CECB, «Site 2000 watts») entendent renforcer les synergies et l’harmonisation des bases d’évaluation. Dans une déclaration d’intention, ils confirment leurs efforts en vue d’atteindre les objectifs climatiques nationaux et soutiennent la stratégie de développement durable; d’autres acteurs des secteurs de la construction et de l’immobilier sont invités à les rejoindre dans cet effort. di riscaldamento e di altri impianti di alimentazione si possono apportare alcune migliorie, che dal punto di vista finanziario si ammortizzano nell'arco di due anni. Ad esempio sostituiamo sensori e pompe con dispositivi a più alta efficienza energetica, anche se non hanno ancora raggiunto la fine della loro vita utile.
Poi c’è un terzo livello?
In effetti sì. Non appena un immobile, singole parti di una costruzione o un’opera tecnica giungono al termine del ciclo di vita, procediamo a un'analisi
approfondita. Per questo vengono stu
SUPPORTO RECIPROCO TRA STANDARD EDILIZI
La Network Costruzione Sostenibile Svizzera (NNBS) ha fatto i conti: la famiglia degli standard e delle certificazioni comprende due dozzine di membri. Tanti e diversi sono i modi in cui si possono valutare gli immobili e le aree residenziali e commerciali secondo principi ecologici, sociali e/o economici. Circa la metà dei marchi di sostenibilità è di origine nazionale.
Quelli «Made in Switzerland» si basano su un denominatore comune: malgrado il diverso peso attribuito alle varie tematiche, la raccomandazione SIA 112/1 «Costruzione sostenibile – Edilizia» costituisce la base fondante unica per gli aspetti attinenti alla sostenibilità. Anche i metodi di calcolo si ispirano alle norme e alle direttive in uso nel settore delle costruzioni e dell'energia. Infine, il settore pubblico ha collaborato con quello privato allo sviluppo tecnico e alla definizione della struttura organizzativa con Minergie, SNBS 2.0 ecc.
Apertura agli interessati
Da questa affinità dovrebbe nascere una collaborazione ancora più stretta. L’Ufficio federale dell'energia e le organizzazioni promotrici dei quattro marchi svizzeri più importanti (Minergie, SNBS 2.0, Certificato Energetico Cantonale degli Edifici CECE, Area 2000 Watt) vogliono sfruttare maggiormente le sinergie e armonizzare ulteriormente i principi di valutazione. In una dichiarazione d’intenti sottolineano i loro sforzi per gli obiettivi climatici nazionali e la strategia di sviluppo sostenibile; a questo reciproco supporto potrebbero aggiungersi altri stakeholder del settore edile e immobiliare.
2 SwissCanto-Immobilie auf dem Zwicky-Areal in Dübendorf ZH. Un immeuble neuf de SwissCanto sur le site Zwicky à Dübendorf. Un immobile nuovo di SwissCanto sull'area Zwicky a Dübendorf.
scheiden evaluieren wir zudem, ob eine energetische Erneuerung der Gebäudesubstanz oder ein Wechsel in der Wärmeversorgung zu erneuerbarer Energie die bessere Option ist.
«BEI DER HAUSTECHNIK LÄSST SICH EINIGES VERBESSERN, DAS INNERHALB ZWEIER JAHRE FINANZIELL AMORTISIERT WERDEN KANN.»
Als institutioneller Investor denken Sie allerdings auch an die Wirtschaftlichkeit?
Die ist auf jeden Fall gegeben. Solange unsere Ausgaben innerhalb des ordentlichen Unterhaltsbudgets liegen, verändern sich die Zinsen der Nettomiete nicht. Nur die Energie- und Nebenkosten sinken. Unsere Massnahmen haben
Y a-t-il une troisième étape?
Oui, dès qu’un bâtiment, des éléments de construction individuels ou un ouvrage technique atteint la fin de son cycle de vie, nous procédons à une analyse approfondie. Nous étudions différentes variantes: quelle est la source d’énergie optimale et quel est le cycle d’assainissement? Selon la situation, nous remettons le bien en état, optons pour une rénovation complète ou appliquons un concept de rénovation combiné. Les objectifs de durabilité sont intégrés dans les projets et les rénovations générales avant la phase de planification.
En tant qu’investisseur institutionnel, vous pensez aussi à la rentabilité, n’est-ce pas?
La rentabilité est une chose acquise. Si nos dépenses évoluent dans la fourchette du budget d’entretien, les intérêts sur le loyer net ne changent pas. Seuls les coûts énergétiques et les charges diminuent. Nos mesures ont aussi un impact économique indirect: les locataires peuvent économiser de l’argent et sont heureux de rester chez nous. Cette fidélité est importantecar les locataires sont sensibles aux variations des prix. diate diverse varianti: qual è la fonte di energia ottimale? Come si presenta il ciclo di ristrutturazione?
A seconda dell’immobile procediamo a un risanamento, a una ristrutturazione totale o a un programma di rinnovamento combinato. Gli obiettivi di sostenibilità, pertanto, confluiscono nello sviluppo di progetti e ristrutturazioni totali fin dall’inizio della pianificazione.
«CON L’OTTIMIZZAZIONE DEL FUNZIONAMENTO DEGLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO E DI ALTRI IMPIANTI DI ALIMENTAZIONE SI POSSONO APPORTARE ALCUNE MIGLIORIE, CHE DAL PUNTO DI VISTA FINANZIARIO SI AMMORTIZZANO NELL'ARCO DI DUE ANNI.»
In qualità di investitore istituzionale, pensate anche alla convenienza economica?
Certamente. Se le nostre spese rientrano nel budget ordinario di manutenzione, gli interessi non pesano sulla
dadurch einen indirekten wirtschaftlichen Einfluss: Die Mieterschaft kann Geld sparen und bleibt gern bei uns. Diese Kundenbindung ist uns wichtig, denn Mieter reagieren sensibel auf Preisänderungen. Und der Markt ist transparent.
Nachhaltige Immobilien werden aber nicht nur energetisch geprüft, sondern haben weitere Ansprüche zu erfüllen. Wie gehen Sie dabei vor?
Die Bewertung von Immobilienanlagen basiert auf dem ESG-Prinzip. Die Themen der «Environmental Social Governance» basieren auf Grundlagen, die wir auf Basis unabhängiger Standards für unsere eigenen Bedürfnisse erarbeiten liessen. Daraus ist eine Liste mit 13 Kriterien entstanden, die dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz angelehnt sind. Dieser Themenraster hilft uns bei Akquisition, Bestandsanalyse und Sanierungsstudien, neben den Finanzkenngrössen auch die Nachhaltigkeit zu bewerten.
Warum benötigen Sie dafür ein eigenes Tool und nicht bereits am Markt erprobte Standardverfahren?
Was wir brauchen, gab es bislang nicht. Die verfügbaren Bewertungsinstrumente sind entweder zu fachspezifisch, oder sie sind zu umfassend, sodass wir auf externe Hilfe angewiesen wären. Wenn wir eine Liegenschaft akquirieren wollen, muss es aber schnell gehen: Unsere Experten müssen die Qualitäten vor Ort selbst mit einem einfachen und nachvollziehbaren Instrument erfassen können. Müssten wir auf externe Gutachten warten, ist der Handel längst über die Bühne gegangen. Das von uns Le contrôle des biens immobiliers durables ne porte pas seulement sur l’efficacité énergétique, mais aussi sur d’autres critères d’exigences. Quelle est votre approche à cet égard?
Nous évaluons les investissements immobiliers selon les critères ESG. La «gouvernance sociale et environnementale» est basée sur des principes développés pour nos propres besoins sur la base de normes indépendantes. Il en est ressortie une liste de 13 critères basés sur le Standard Construction durable Suisse Bâtiment. Ces derniers nous aident à évaluer la durabilité et les indicateurs financiers lors des acquisitions, de l’analyse de la situation et des études de rénovation.
Pourquoi avez-vous besoin de votre propre outil et n’utilisez-vous pas les procédures standard déjà établies?
Les outils disponibles sont soit trop spécifiques, soit trop généraux. Lorsque nous voulons acquérir un bien, nos experts doivent pouvoir évaluer eux-mêmes ses qualités selon des procédures simples et claires. Ce type de négociation ne laisse pas de temps pour des expertises externes. Notre propre outil de notation est actuellement en phase de test. pigione netta. Diminuiscono solo i costi energetici e le spese accessorie. Le nostre misure, pertanto, hanno anche un influsso economico indiretto: gli inquilini possono risparmiare e restano volentieri con noi. Questa fidelizzazione dei clienti per noi è importante: gli inquilini sono sensibili alle variazioni dei prezzi e il mercato è trasparente.
Gli immobili sostenibili, però, non vengono esaminati solo sotto l’aspetto energetico, devono soddisfare anche altri requisiti. Come procedete?
Valutiamo gli investimenti immobiliari secondo i criteri ESG. La «Environmental Social Governance» si basa su principi che abbiamo fatto elaborare per le nostre specifiche esigenze sulla base di standard indipendenti. Ne è scaturita una lista di 13 criteri ispirati allo Standard Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS). Per le acquisizioni, le analisi del patrimonio esistente e dei risanamenti, questa lista di criteri ci aiuta a valutare anche la sostenibilità, oltre ai parametri finanziari.
Perché vi serve uno strumento apposito e non i metodi standard già collaudati sul mercato?
Non esiste nulla di ciò che ci necessita. Gli strumenti di valutazione disponibili sono troppo specifici o troppo ampi. Se ad esempio vogliamo acquisire un immobile, i nostri esperti devono poterne valutare autonomamente le qualità sul posto, con semplicità e chiarezza. In questo business non c’è tempo per attendere le perizie esterne. Lo strumento di rating che abbiamo sviluppato è attualmente in fase di test.
DER BUND SUCHT INVESTOREN, DIE SICH FREIWILLIG ENGAGIEREN WOLLEN
Das Bundesamt für Umwelt arbeitet mit der Finanzbranche zusammen. Der Freiwillige Klimaverträglichkeitstest wird 2020 zum zweiten Mal durchgeführt: Institutionelle Investoren und Vermögensverwalter können erstmals auch Immobilien- und Hypothekarportfolios testen. Anfragen und Kontakt: silvia.ruprecht@bafu.admin.ch
Das Bundesamt für Energie und das Programm EnergieSchweiz laden private Bauträgerschaften, Organisationen und Unternehmen dazu ein, die Charta Gebäudelabels Schweiz zu unterzeichnen und so die Gebäudelabels weiter zu stärken. Anfragen und Kontakt: gebaeude@bfe.admin.ch
LA CONFÉDÉRATION RECHERCHE DES INVESTISSEURS SOUHAITANT S’ENGAGER SUR UNE BASE VOLONTAIRE
L’Office fédéral de l’environnement travaille en collaboration avec le secteur financier.
Le test volontaire de compatibilité clima
tique, qui se produit en 2020 pour la deuxième fois, considère aussi les portefeuilles immobiliers des investisseurs institutionnels et des gérants de fortune. Questions et contact: silvia.ruprecht@bafu.admin.ch
L’Office fédéral de l’énergie et le programme EnergieSuisse invitent les maîtres d’ouvrage privés, les investisseurs et les entreprises à
signer la «Charte des labels du bâtiment
en Suisse» et de poursuivre ainsi le renforcement des labels du bâtiment. Questions et contact: gebaeude@bfe.admin.ch
LA CONFEDERAZIONE CERCA INVESTITORI DESIDEROSI DI IMPEGNARSI SU BASE VOLONTARIA
L’Ufficio federale dell'ambiente collabora con il settore finanziario. 2020 esegue per la seconda volta il test volontario di compatibilità climatica considerando per la prima volta i portafogli immobiliari di investitori istituzionali e di gestori di patrimoni. Richieste e contatto: silvia.ruprecht@bafu.admin.ch
L’Ufficio federale dell'energia e il programma SvizzeraEnergia invitano costruttori privati, investitori e imprese a sottoscrivere una
«carta dei label svizzeri per gli edifici»
e, così facendo, a rafforzare ulteriormente questi ultimi. Richieste e contatto: gebaeude@bfe.admin.ch
selbst entwickelte Ratingtool testen wir nun aus und möchten es in spätestens drei Jahren für alle Liegenschaften verwenden. Damit wollen wir ein internes Benchmarking für das gesamte Immobilienportfolio durchführen.
Wie wichtig ist die Nachhaltigkeit eigentlich für den gesamten Immobilienmarkt?
Weiterhin ist die Lage der wichtigste Qualitätsfaktor für eine Immobilie. Im Vergleich dazu ist die Nachhaltigkeit allerdings eine Grösse, die man selbst ändern und sogar verbessern kann. Deshalb ist die ESG-Bewertung bei einer Akquisition derart wichtig: So analysieren wir das qualitative Potenzial und können abschätzen, wie sich dieses im Lebenszyklus ausschöpfen lässt. Und zudem bieten nachhaltige Immobilien ein hohes Mass an Marktaufmerksamkeit. Eine weniger günstige Lage lässt sich mit hohen ökologischen Standards durchaus kompensieren.
Steigt die Nachfrage nach solchen Immobilien?
Ja, auf jeden Fall. Wenn man international tätige Unternehmen als Mieter will, werden diesbezüglich hohe Ansprüche gestellt. Gleichzeitig ist auch der Finanzmarkt im Wandel: Von institutionellen Investoren werden nachhaltige Anlagen verlangt. Zum einen aus gesellschaftlicher Verantwortung: Wir müssen das Klima aktiv schützen. Zum anderen geht es um den Schutz von Anlagevermögen: Nachhaltige Immobilien sind ein Mittel, um die Geschäftsrisiken zu minimieren.
Nimmt die Schweiz eine Sonderrolle ein?
Trotz der nationalen Energiestrategie und absehbaren Verschärfungen im CO 2 -Gesetz sind wir noch nicht auf Kurs. Also wird die Immobilienbranche Zusätzliches leisten müssen, um im internationalen Umfeld wettbewerbsfähig zu bleiben. Ich denke, grosse Vermögensverwalter werden hierfür eine Vorreiterrolle einnehmen. Doch es zeigt sich auch, dass die Politik weitere Anreize für Investitionen in energetische Massnahmen bei Gebäuden setzen muss. Ein national einheitlicher Ansatz würde schon helfen, anstelle der vielen unterschiedlichen und schwerfälligen kantonalen Sonderlösungen.
Das Gespräch führte PAUL KNÜSEL, Redaktion TEC21 Quelle place prend le développement durable sur le marché immobilier?
L’emplacement et la durabilité restent les facteurs de qualité les plus importants pour un bien immobilier. Cependant, de nombreux paramètres de durabilité peuvent être directement influencés ou améliorés. C’est pourquoi l’évaluation ESG est importante lors d’une acquisition: elle permet d’analyser le potentiel qualitatif et d’estimer comment il peut être exploité tout au long de son cycle de vie. L’immobilier durable bénéficie également d’une attention toute particulière de la part du marché. Un emplacement moins favorable peut être compensé par des normes écologiques élevées.
La demande pour de tels biens est-elle en hausse?
Oui, les entreprises opérant à l’international ont de grandes exigences pour leurs locataires dans ce domaine. Le marché financier évolue: les investisseurs institutionnels veulent des investissements durables. Nous devons prendre des mesures actives pour la protection du climat et sécuriser les actifs immobilisés. L’immobilier durable est un moyen de minimiser les risques des entreprises.
La Suisse joue-t-elle un rôle particulier en la matière?
Malgré notre stratégie énergétique et la loi sur le CO 2 , nous n’avons pas encore trouvé le bon cap. Le secteur immobilier devra en faire plus pour rester compétitif dans le contexte international. Les grands gestionnaires de fortunes auront un rôle de pionnier à cet égard et les acteurs politiques devront prévoir des incitations supplémentaires en faveur de l’investissement dans des mesures d’efficacité énergétique des bâtiments. Un arsenal national de normes et de règles de subvention uniques serait préférable à la lourdeur et à la diversification des solutions cantonales actuelles.
L'entretien a été mené par PAUL KNÜSEL, rédaction TEC21
Christoph König ist dipl. Wirtschaftstechniker PHW Zürich, dipl. Techniker Heizung-Kälte und ESG-Fachverantwortlicher für den Immobilienbereich bei Swisscanto Invest.
Christoph König est Asset Manager chez SwissCanto Invest et sujet responsable de ESG. Christoph König e Asset Manager da SwissCanto Invest è soggetto responsabile per ESG. Quanto è importante la sostenibilità per l’intero mercato immobiliare?
La posizione è sempre il fattore di qualità più importante per un immobile, anche per la sua sostenibilità. È però possibile influire direttamente su molti parametri di sostenibilità e addirittura migliorarli. Ecco perché la valutazione ESG è così importante in un’acquisizione: ci permette di analizzare il potenziale qualitativo e di valutare come può essere sfruttato nel ciclo di vita. Inoltre, gli immobili sostenibili godono di grande attenzione sul mercato. Una posizione meno favorevole può essere ampiamente compensata da standard ecologici elevati.
La domanda di immobili di questo tipo è in aumento?
Sì, assolutamente. A questo proposito, le imprese che operano a livello internazionale hanno esigenze elevate. Allo stesso tempo il mercato finanziario sta cambiando. Agli investitori istituzionali si richiedono investimenti sostenibili. Da una parte si parla di responsabilità sociale: dobbiamo proteggere attivamente il clima. Dall’altra si deve tutelare il patrimonio degli investitori: gli immobili sostenibili sono un mezzo per minimizzare i rischi.
La Svizzera ha un ruolo particolare?
Malgrado la strategia energetica e la legge sul CO 2 , non siamo ancora sulla buona strada. Pertanto, il settore immobiliare deve fare qualcosa in più per restare competitivo nel contesto internazionale. Penso che i grandi gestori patrimoniali assumeranno il ruolo di pionieri. La politica, però, deve dare nuovi stimoli per gli investimenti negli interventi energetici sugli immobili. Norme e regole di incentivazione standardizzate a livello nazionale sarebbero dunque preferibili alle attuali specifiche soluzioni dei Cantoni, tutte differenti e complicate.
L'intervista e stata condotta da PAUL KNÜSEL, redazione TEC21
