JA -HALDUS
Väljaande on koostanud Delfi Meedia erilahenduste ja sisuturunduse osakond
UUS SEPA 19 ÄRIHOONE
TARTU ESIMENE A-ENERGIAKLASSI ÄRIHOONE!
Keskkonnasäästlik, energiaefektiivne, modernne, liginullenergia klass, küte ja jahutus maasoojuspuuraukudest, päikesepaneelid elektrienergia tootmiseks.
Üürile anda kaubandus- ja büroopinnad „kõik hinnas” põhimõttel: ei mingeid lisanduvaid kommunaalkulusid!
Kõik tahavad
merevaatega kontorit
Tallinnas on äsja avatud paar suuremat arendust – osaliselt ka linnarahvale –, mis võtnud sihiks luua töö- ja olemiskeskkonna, kust ei ole päeva jooksul vajalik lahkuda: samas hoones on kontorid, toidukohad, kaubandus, spordisaalid ja nii edasi. Astud hommikul uksest sisse ja hilisõhtul sealt välja, olles sooritanud kõik päeva jooksul vajalikud tegevused. Kas see ongi ehk uus normaalsus? Aja kokkuhoid on ju suur, ummikutes istumine null, talvel pole vaja minna külma ega lume kätte. Kõlab üsna ideaalselt – kui saaks veel samasse arendusse ka elukoha soetada, võiks auto maha müüa ja päevade kaupa vaid sussides ringi sahistada.
Veel tuleks küsida, kas kontor peab alati
üldse ärikinnisvaralt oodatakse: mida ostjad, mida töötajad? See küsimus tõuseb aina olulisemaks, kuna oleme sisenemas ajastusse, kus ka ärikinnisvara puhul on omamine muutumas populaarsemaks kui üürimine. Põhjuseks rängad üürihinnad, võrreldes pankade avatusega finantseerimaks töökoha ostu. Veel enam ... ettevõtted on saanud piisavalt vanaks, tugevaks muutunud, et nii-öelda juured maasse ajada: teatakse oma tulevikku piisavalt ette, et teha otsus kinnisvara osta.
Asukohast märksa olulisemaks muutub aga ka see, milline kontor või tööruumid välja näevad ehk kuidas on kontoriruumid sisustatud, millised on nende ruumide valgustus, ventilatsioon, soojustus ja üldine atmosfäär. Mida vähem kontor saastab, seda parem, mida ter vislikumat äraolemist kontor pakub, seda parem. Vähem oluline on pingpongilaud ja massaažitool kui stiilne sisustus, avarus ning valgusrikkus. Võtame selle kõik kokku: et tööl oleks lihtsalt hea olla!
Väljaandja: Delfi Meedia AS Erilahenduste ja sisuturunduse
Irmeli Karja, irmeli.karja@delfi.ee Martin Hanson, martin.hanson@delfi.ee Siret Samarüütel, siret.samaruutel@delfi.ee
Marju Viliberg Jolana Aru AS Printall
Pakume terviklikke lahendusi küttesüsteemide ja kanalisatsioonisüsteemide ehituseks ning hoolduseks.
EHITUSJÄÄTMETE transport ja utiliseerimine • LAMMUTUSJÄÄTMETE transport ja utiliseerimine • OLMEJÄÄTMETE transport ja utiliseerimine • LIIVA, KILLUSTIKU, MULLA transport • Mehhaniseeritud LUMEKORISTUS ja -vedu
Uus Maa turundusjuht Kaie Kass
Agcay: käimas on olelusvõitlus
Viimased neli aastat on kinnisvaraturu osalisi hoidnud korralikult kikivarvul nii tervise-, energia- kui ka julgeolekukriis. Kõik need jätkuvad ühel või teisel moel siiani ja sunnivad tegutsema. Viimasel kahel aastal on targemad turuosalised inflatsiooni ja hinnatõusu valguses oma kulud ning protsessid maksimaalselt ära optimeerinud. Küsimus aga jääb: kas on veel kuskilt midagi maha kraapida või on ressursid end ammendanud, mõtiskleb Uus Maa turundusjuht retooriliselt.
TEKST: MARTIN HANSON / FOTOD: ERAKOGU
„Pidev mäng käib ka ostjate kindlustundega. Euribor langes – hurraa, kõik barrikaadidele! Hea küll, läksite liiga enesekindlaks – palun, siin on teile maksutõus. Ma arvan, et praegusel kinnisvaraturul jäävad ellu need, kes suudavad näha suurt pilti, kellel on selge jätkusuutlik strateegia ning kes on võimelised tulemuslikult uusi tehnoloogiaid rakendades lisandväärtust pakkuma. Ma arvan, et hetkeolukorra võtab väga hästi kokku üks sõna: olelusvõitlus,“ ütleb Kaie Kass Agcay. „Maailmamajandusse üleüldse ja jätkuvasse julgeolekukriisi on värskelt ametisse astunud „kloun“ (USA president Donald Trump – toimetus) tekitanud kaose. Oleme ilmselt viimase nelja aastaga piisavalt karastunud, et aru saada – elu läheb edasi nii või naa,“ leiab turundusjuht. „Inimestel on vaja kodusid ja äridel tegutsemispindu. Paljud vaatavad esimest või teist kodu soetades agressorist võimalikult kaugemale – Päikeserannikul ainuüksi Marbellas on juba ligi tuhandepealine eestlaste kommuun, aga ka Portugal on populaarsust kasvatanud, samuti Dubai,“ mainib Agcay.
Kaie, kuhu on Eestis kinnisvaravaldkond hetkel liikumas? Mis on suurimad muutused ja innovatsioonid? Juba ammu ei osteta enam lihtsalt kodu. Kogu keskkond on oluline. Eluks vajalike elementaarsete teenuste ja taristu olemasolu on oluline. Kergliiklusteed on muutumas normiks. Usun, et energiasäästlikkuse poole oleme kindlasti liikumas. Päikesepaneel, maaküte ja kliimaseade on muutunud elementaarseks. Elektriautode laadimiskohad ei ole enam kapriis, vaid täiesti normaalne nähtus. Nutika kodu süsteemid on samuti juba tavalised. Imelik on neid ikka veel innovatsiooniks nimetada. Igal eluhoonel on ka juba isiklikud pakiautomaadid.
Võib-olla asi, mis meil Eestis veel väga laialt levinud pole, on sadevee ärakasutamine – ju on meil siis veel puhast vett piisavalt, kuigi suviti on nii mõnigi Tallinna lähivald juba piiranguid hakanud seadma. Samuti: kaubanduskeskuste tühjad katused võiksid tulevikus autoparklate asemel kõigile kasutatavaid rohealasid või kogukonnaaedu „majutada“. Mõtle, kui palju roheruumi saaks linnadesse juurde.
Millised on aga Eesti kinnisvara praegused tulitavamad probleemid? Igasugune maksude ja ehitushindade tõus. On kinnisvaraostu taskukohasuse globaalne kriis. Pidevad seaduste muudatused, ESG-regulatsioonid. Kui Euroopa ütleb, et nüüd on nii, siis eestlane lööb kulpi ja teeb siva ära –liiga kuulekad oleme minu arust. Kui palju suudab lääs rohepöördesse panustada ja kas sellest on üldse suures pildis mingit kasu? Eksperthinnangutele lisandub ühe meetri jagu lehekülgi juurde. Kas neid ka loetakse või on see vaid pro forma, et linnuke kirjas?
Riik nihverdab mugavalt enda kaelast ära maksumaksjate julgeoleku ning paneb varjendite ehitamise kohustuse arendajatele.
Riik nihverdab mugavalt enda kaelast ära maksumaksjate julgeoleku ja paneb varjendite ehitamise kohustuse arendajatele, mis omakorda tõstab veelgi ehitushinda ning viib seeläbi ostjate taskust u 10% rohkem raha välja. Pangad muidugi aplodeerivad. Nõustun siinjuures meie analüütiku Igor Habaliga, et avalik sektor peaks ise olema eestvedaja ja eeskuju
näitama, seda enam, et juba olemasolevatel kortermajadel puudub tihti võimalus midagi lisaks tekitada ja valdav osa elanikkonnast on kaitseta.
Detailplaneeringute aja- ja ressursimahukusest taotleja jaoks – kas sel on mõtet üldse peatuda? Nii palju on räägitud sellest, et investori jaoks on see kuni kümneks aastaks raha kinni panemine, enne kui midagi tagasi hakkab tootma. Selle aja jooksul muutuvad nõuded ja regulatsioonid ning kui ehitamiseks läheb, on meil juba moraalselt vananenud planeering, millest siis üritatakse muudatustega teha midagi „söödavat“.
Me räägime miinusest riigieelarves, samal ajal on igal omavalitsusel raha küll, et teha omaenda koduleht ja online-keskkond, kus saab reklaami paigaldust taotleda. Siis on neil kõigil vaja uuendada igasuguseid pluginaid ja turvasertifikaate ning palgata inimesi, kes seda kõike oskaks teha. Kas see on mõistlik ressursikasutus?
Isehakanud „maaklerid“, kes, omamata koolitust ja elementaarseid teadmisi seadustest ning maakleri kutse-eetikast, rikuvad maakleriameti
mainet – ka sellega pistame igapäevaselt rinda. Samuti õngitsetakse endale kliente varastatud kuulutustega. Jah, see on endiselt teema. On toimunud ka rahvusvaheliste kinnisvaraportaalide nahaalne hinnatõus, arvestamata kinnisvarahindade piirkondlikke erisusi. Hea, et meil on veel see üks eestlastest omanikega portaal, kes on turuosalistega aktiivses dialoogis ning arvestab.
Aga läheme isiklikumaks: kuidas ja millal sattusite üldse Uus Maasse ning kinnisvarasektorisse?
Olen Uus Maa ridades alates 2011. aasta septembrist. Uus Maa uusarenduste projektijuhi töökuulutus selgelt eristus muust massist. Kinnisvarajumal oli mind ka isiklikes tehingutes hellalt hoidnud. Kuna „eelmine elu“ reklaamiagentuurides oli selleks hetkeks ennast ammendanud, tundus loogiline nii-öelda kliendi poolele üle minna. Little did I know , et muutus lihtsalt klient. Ideid müüd ikka edasi, lihtsalt teisele seltskonnale. Juba kuu pärast alustamist anti mulle kogu Uus
Uus Maa turundusjuht Kaie Kass Agcay.
Maa turundamise otsad üle ja sealt edasi on ajalugu. Aastaks 2018 olin oma usaldusväärsust piisavalt tõestanud, et partnerid pakkusid mulle Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liikme kohta, mille ma ka vastu võtsin. Kogu ettevõtte käekäik on minu südameasi. Usun, et seda võivad kõik kinnitada.
Kuna „eelmine elu“ reklaamiagentuurides oli selleks hetkeks ennast ammendanud, siis tundus loogiline nii-öelda kliendi poolele üle minna.
Mis töö on üldse kinnisvara turundamine? Kuidas see käib ja kuidas see erineb tööst kaubanduses või panganduses?
Ega kinnisvara ole paarikümneeurone vidin, mille e-poes ostukorvi paned ja kiire check-out’i teed. Valdavalt on see inimese elu suurim ost. Enamikul juhtudel on kaasatud mitu osapoolt: arendaja, maakler, hindaja, panga esindaja, notar. Pead klienti kõnetama tihti väga pikal teekonnal enne, kui otsus sünnib. Kõik tema hirmud peavad saama ümber lükatud. Uusarenduste puhul on ka „kauba kättesaamine“ teinekord aasta või rohkemgi ning ostad ikkagi emotsiooni, mille on esile kutsunud läbimõeldult pakendatud unistus ilusamast elust. Usaldusväärne kaubamärk on oluline – sa pead ostjana uskuma, et ilusast pildist saab vähemalt samaväärne päriskodu. Rolli mängib kindlasti ka see, kas sul on parajasti aega oodata või mitte.
Usun, et enamik inimesi tahaks teada, millal asub kinnisvaraprojekti juures tööle turundaja?
Sõltub suhtest arendajaga. Kui suhe on usaldusväärne, võetakse sind laua taha juba enne projekti soetamist, mis ongi kõige õigem aeg. Maaklerid koos turundaja ja analüütikuga on laua taga värske infoga otse „põllult“, et koos arendajaga paika loksutada väikseimadki detailid, et võimalikult müüdav toode kokku panna. Detailplaneering muidugi paneb raamid ette.
Kas saate välja tuua ka mõne Uus Maa büroo eduloo, mis näitlikustaks, kuidas on turundust tehtud ideaalselt? Eks need edulood sõltuvad ikka väga
sellest, mis faasis turg parajasti on. Ajastus on ülioluline. Kui müüd liiga kiiresti, siis on hind vale. Meil on üldiselt hästi läinud, välja arvatud mõni üksik erand, kus taotluslikult on Uus Maa usaldusväärse kaubamärgi najal asukoht „sisse söödetud“ ja siis lepingust välja astutud.
Arendajad usaldavad meid. Kui su ettevõttel on ikka 33 tegutsemisaastat selja taga, on sul ka piisav kogemuste pagas ja hea tiim, kellega lahingusse minna. Väga hea suhe on meil AS-iga TTP. Eelmisel aastal sai meil nendega kümme aastat „abielu“. Nendega koos on lõpusirgel Pöörise elurajooni müük – kümnest hoonest viimases on veel mõned kodud, siis on tõesti Pöö-
rise ligi tuhat kodu valmis. Selja taga on ka massiivne Järve Tornide müük, kus kõik 200 korterit leidsid omaniku 3,5 aastaga alates lepingu allkirjastamisest. Ilmselt ongi TTP see hea näide usalduslikust suhtest.
Kui palju kasutate kinnisvaras laiemalt uusi tehnoloogiaid, näiteks tehisaru?
Mina ise kasutan tehisaru protsesside automatiseerimiseks, et aega optimaalsemalt kasutada. Ka visuaalide genereerimine on tänapäeval lihtsam kui tundide viisi fotopangas lapata, et soovitut leida. Oleme ka koosolekute salvestistest lasknud protokolle teha, samuti personaliseeritud AI-assistendiga loonud turundusplaane. Aga oleme AI-d kasutanud ka nt briifide koostamisel – võimalused on lõputud. Originaaltekstid – need kirjutan ise. AI ei lenda hästi ei artiklites ega SEO mõistes. Eks neid erinevaid tööriistu tuleb pidevalt peale. Süsteemne katsetamine parima välja sõelumiseks on osa igapäevatööst.
Kas on olemas ka statistikat, mis näitaks, kuidas turundus ärikinnisvara müügi ja üüri puhul töötab? Et teed nii ja kohe on klient kohal. Märksõnad on ikka usaldusväärne süsteemne järjepidev kliendisuhe ja kannatlikkus pikkade tehingute tegemisel. Mingit teist imenuppu pole olemas. Kuna turundus, nagu iga teine valdkond, on pidevas arengus ja muutumises, siis ainus, mis on kindel, on see, et midagi kindlat pole. Käib olemasolevate ja uute kanalite ning sihtgruppide järjepidev testimine. Siiski – hea pildimaterjal on oluline. Kui sul seda ei ole, on ikka väga raske silma paista.
Foto: Erakogu
A-energiaklassi uued büroohooned
Veerenni piirkonnas!
Paindliku planeeringuga avarad büroopinnad 119–600 m2 suuruses.
119–600 m2
ÜÜRIPINDA alates 10,5 €/m2
ÜÜRIHINNAD
A
ENERGIAKLASS
5 min KESKLINN ca 2,5 €/m2
KÕRVALKULUD
100 m
SÖÖGIKOHT
ERIPAKKUMINE!
Mauruse majas (Tammsaare tee 92) vabad pinnad alates 170 m2. Üürihinnad alates 8,5 €/m2
Ettevõtted otsivad nutikaid lahendusi energiakulude kokkuhoiuks
Viimastel aastatel on ettevõtete huvi energiasäästu vastu pidevalt kasvanud. Kui seni keskenduti eelkõige päikesepaneelide paigaldamisele, et ise elektrit toota, siis praeguseks on energiasalvestite ehk akude kasutuselevõtt muutumas võtmeks, mis võimaldab energiakulusid veelgi tõhusamalt hallata. Salvestite abil saab toota rohkem energiat, kui kohe tarbida suudetakse, ning salvestada ülejäägi, et müüa see võrku just siis, kui elektrihind on kõige soodsam.
Elektri kokkuhoiu teema puudutab nii äri- kui ka erakliente. Ettevõtjad otsivad võimalusi, kuidas energiakulusid kontrolli all hoida, et keskenduda paremini oma põhitegevusele. Nord Solar aitab ettevõtetel energiakulude optimeerimisega tegeleda, pakkudes terviklahendusi, mis hõlmavad päikesepaneelide paigaldamist, energiasalvestite kasutusele võttu ja energiasüsteemide tarka juhtimist. „Eesmärk on pakkuda meie klientidele terviklahendust, mis aitaks neil saavutada maksimaalset säästu ja energiasõltumatust,“ selgitas Nord Solari lahenduste juht.
Toodetud energia tõhus kasutamine
Päikesepaneelide paigaldamine on muutumas standardiks ettevõtete seas, kes soovivad oma energiakulusid vähendada. „Ise toodetud energia on alati odavam kui võrgust ostetud elektrienergia,“ rõhutas Nord Solari esindaja. „Kuid lisaks päikesepaneelide paigaldamisele on aina rohkem pööratud tähelepanu energiasalvestitele, mis võimaldavad toota ja tarbida energiat just siis, kui seda on kõige rohkem vaja.“
Energiasalvestite kasutamine annab ettevõtetele paindlikkuse, mida ainult päikesepaneelidega ei saavutata. Salvestid võimaldavad ülejääva energia salvestada ja kasutada seda hiljem, kui tarbimisvajadus suureneb või elektrihind tõuseb. „See on eriti oluline, kuna elektrihinnad võivad päevasel ajal suuresti varieeruda. Salvesti aitab optimeerida energiakasutust ja muuta investeeringu päikesepaneelidesse veelgi tulusamaks,“ lisas ta.
Kliendile kohandatud
terviklahendused
Nord Solar pakub klientidele täielikke terviklahendusi, alates energia -
tarbimise analüüsist kuni seadmete paigaldamise ja hilisema hoolduseni. „Terviklahenduste pakkumine tähendab, et meie töö ei lõpe seadmete paigaldamisega. Meie koostöö algab alles siis, kui kliendile lahendus üle antakse. Tark juhtimissüsteem tagab, et klient saab oma investeeringust maksimaalse kasu,“ selgitas Nord Solari esindaja.
Energiainvesteeringute puhul on oluline terviklik ja pikaajaline plaan. Nord Solari kogenud meeskond aitab valida parima riistvara ja lahenduse, mis vastab kliendi vajadustele ning tagab maksimaalse tasuvuse kogu projekti elutsükli jooksul.
Rohkem paindlikkust energiaturul Lisaks päikesepaneelidest toodetud elektrile saab salvesti optimeerida ka võrgust ostetud energiat. „Salvesti võimaldab osta elektrit odavatel tundidel ja kasutada seda siis, kui elektrihind on kõrgeim. See aitab ettevõtetel energiakulusid veelgi vähendada ja suurendada oma energiasõltumatust,“ selgitas Nord Solari esindaja. Salvestuslahendused sobivad ka ettevõtetele, kellel ei ole päikesepaneele,
pakkudes lisavõimalusi energiasäästuks.
Tulu sagedusturult
Nord Solari lahendused võimaldavad ettevõtetel osaleda sagedusturul, kus akude abil aidatakse stabiliseerida elektrivõrku ja teenida lisatulu. See on eriti oluline Baltikumi regioonis, kus on äsja liitutud Mandri-Euroopa elektrivõrguga. Kuigi protsessi täpne ajakava võib varieeruda, avanevad sagedusturgudel osaledes uued võimalused paindlikkuse ja tulususe suurendamiseks.
Investeering tulevikku
Nüüd on optimaalne aeg investeerida energiasalvestitesse, kuna liitiumi hindade langus muudab salvestite soetamise soodsamaks. „Meie hinnangul on energiainvesteeringud põhjendatud ja tasuvad end ära just praegu. Kui teil on huvi energiasalvestite ja terviklahenduste vastu, soovitame võtta meiega ühendust, et leida teie ettevõtte jaoks parim lahendus,“ julgustas Nord Solari esindaja. Küsige konsultatsiooni või pakkumist, et viia oma ettevõte energiatõhususe uuele tasemele!
Äripinna ost on tark investeering, kuid ka
üürisuund jääb
Millist ärikinnisvara tavaliselt ostetakse, millist üüritakse ja mis on selle taga? Erineva sektori vaatest võrdlevad ärikinnisvara ostmise ja üürimise eeliseid kogenud kinnisvaraspetsialistid.
TEKS: KADRI HURT / FOTOD: KARL KASEPÕLD
Miks osta äripind päriseks?
„Peamine põhjus äripinda osta on ettevõtte kontroll oma tegevusruumi üle –sõltumatus üürileandjast – ja pikaajaline kindlustunne,“ ütleb Taavi Reimets , Novira Capitali müügijuht. Kaob mure, et üürileping ootamatult lõpeb või muutuvad selle tingimused. Omanikul on turvaline teha seadmetesse ja sisekujundusse suurem investeering, et ruumid vastaks täpselt ettevõtte vajadustele. Ja kuigi praegu on kinnisvaraspetsialisti hinnangul üürnikele turvaline aeg, ei pruugi see alati nii jääda – üürihinnad võivad tõusta ning ajas võivad muutuda nii üürilepingutingimused kui ka üürileandja plaanid seoses selle pinnaga. Reimets märgib, et äripinna ost on ka rahaliselt tark investeering: kinnisvarahinnad pikas vaates tõusevad, mistõttu võib see olla hea kapitalipaigutus ka siis, kui ettevõtte peamine tegevus pole kinnisvaraga seotud. Lisaks annab ostetud büroopind võimaluse see ise välja üürida, kui ettevõtte enda ruumivajadus ajutiselt väheneb. Võrreldes elukondliku kinnisvaraga pakuvad äripinnad Novira esindaja arvates üldiselt pare-
mat tootlust ning lepingutingimused on läbipaistvamad ja stabiilsemad.
„Eestlane on omaja-tüüpi ja äripinna omamine annab ettevõttele kontrollitud kulud,“ ütleb Fred Linnukütt , Uus Maa Ärikinnisvara lao- ja tootmispindade osakonna juht, pidades silmas kinnisvara ostmist ennekõike omatarbeks, mitte investorina. Tema selgituse kohaselt on kinnisvara ostuks turvaline teha eraldi juriidiline keha, et hoida põhitegevus ja kinnisvara eraldi. Nii saab ettevõte äripinda ostes tekitada rahavoo läbi üürimise oma firmale,
samuti tulevikumaksete vähenemise ja kinnisvarahinna tõusu varal.
Praktiline näpuarvutus: ÜÜR versus OST „Kuigi järgnev on näppudel arvutus ja igale kliendile tehakse pangast kindlasti personaalne pakkumine, on see üüri ja ostu võrdluseks sobilik,“ kommenteerib Linnukütt konkreetseid numbreid lao- ja toomissektori näitel. Paljudele ettevõtetele saab tema arvates Eestis ostmise takistuseks just suur omafinantseeringu osa või ei läbita pankade sõela.
Ostu- või üüriotsus sõltub rohkem ettevõtte ärimudelist ja strateegiast, mitte niivõrd äripinnast endast.
Näide: tootmishoone suurus 2500 m2 Piirkond: Harjumaa. Üürihind uues hoones: 6,5–7 €/m2, kuus 16 250 €, aastas kokku 195 000 €. Igal aastal lisandub üürhinna tõus keskmiselt 3%. Omandamisel on vaja omafinantseeringut kinnistu ostuks ja 30% ehituseks, mis teeb alginvesteeringu kalliks. 2500 m2 hoone ehituseks on vaja ligikaudu 5500+ m2 kinnistut. Keskmine kinnistuhind on 70 €/m 2 ehk 385 000 €, ehitushind ligikaudu 850 €/m 2. 2500 m 2 hoone maksumuseks kujuneb 2 125 000 €. Pangalaenu antakse ehitushinnast 70%, mis teeb omafinantseeringuks ehituses 637 500 €. Kokku peab olema omakapitali seega ligikaudu miljon eurot (selle sees on kinnistu ja 30% omafinantseering). Laenusumma sellises projektis on 1 275 000 €. Kahekümneaastase laenulepingu puhul on aastane makse 90 000 €, kümneaastase lepinguga 160 000 € aastas.
Kes mida eelistab?
Üldistada, milliste omadustega pinda ettevõtted Eestis pigem ostavad ja millist pigem üüritakse, Uus Maa esindaja arvates ei saa, sest mõlemaid tehinguid turul tehakse ja väga erinevates valdkondades Linnuküti kogemusel ostetakse või lastakse ehitada pigem tootmishooneid, laotüüpi hooneid, kus on ligikaudu 10–15% kontori- ja olmeosa ning ülejäänud ladu/ töökoda. Selline hoone on suhteliselt universaalne, kui on hiljem soov seda üürile anda või maha müüa.
Ostetud äripind hoiab ettevõtte kulusid paremini kontrolli all.
Üüritakse analoogseid hooneid. Ning põhjus üürida ei tulene hoone spetsiifikast, vaid muust: kas ettevõte ei tahagi osta, et mitte panna vaba kapitali kinnisvara alla kinni, või ei saa ta pangast laenu. Või on tegemist firmaga, kelle juured on välismaal või on äri kasvamises-kahanemises ning üür võimaldab paindlikkust ja kiiremat muutust ajas. Mustrit, kes mida eelistab, on keeruline välja tuua – kaubandussektoris on omatarbeks ostmist vähem, sest seal on kõik pidevas muutumises, kaasa arvatud töötajate arv. Büroodega tehakse tehinguid ja sellele sektorile annavad mahtu tehingud külaliskorteritega, mis on äripindadena arvel. Büroopindade ostjad on ärikinnisvaraspetsialisti kogemusel sellised ettevõtted, kelle jaoks on oluline töötajate arvu stabiilsus ja püsiv asukoht läbi aja: advokaadibürood, notarid, hambaarstid, ilukliinikud. Novira Capitali müügijuht Taavi Reimets toob välja, et ettevõtted eelistavad Eestis osta A-klassiga kaasaegseid büroopindu, mis on kvaliteetsed ja ehitatud energiatõhususe põhimõttel. Samuti soetatakse hea asukohaga äripindu, kuhu pääseb nii auto kui ka ühistranspordiga mugavalt ligi. Osta eelistatakse ka paindlikku äripinda, mida ettevõte saab vastavalt oma vajadustele kohandada. Üürimist eelistatakse ostmisele siis, kui ettevõte vajab lühiajalist pro-
jektipõhist lahendust või avab näiteks uut filiaali. Üürida eelistavad ka startup’id, kus töötajate arv on kõikuv ning ärimudel veel kujunemas. „Startup’ide sektor vajab paindlikkust ja kiireid kohanemisvõimalusi. Kuid üldiselt sõltub ostu- või üüriotsus rohkem ettevõtte ärimudelist ja strateegiast, mitte niivõrd ainult pinnast endast,“ märgib Reimets. Ka tema näeb büroopinna ostjate seas pigem ettevõtteid, kelle äritegevus on stabiilne ja pikaajaline – lisaks advokaadibüroodele raamatupidamis- ja konsultatsiooniettevõtted, meditsiiniasutused, samuti IT- ja finantsettevõtted.
Oodata on äripinna mõõdukat ostutrendi, kuid üürisuund jääb Jooksval aastal on oodata mõõdukat äripinna ostutrendi kasvu, kuid suuri muudatusi Novira Capitali esindaja turul praegu ei näe – üüriturg jääb aktiivseks. „Majanduse üldine ebakindlus ja geopoliitilised mõjud suunavad ettevõtete otsuseid, mistõttu mitmed firmad eelistavad hetkel pigem üürida,“ kommenteerib ta, lisades, et kui intressimäärad stabiliseeruvad ja majanduskeskkond selgineb, võib eeldada äripindade ostmise vastu suuremat huvi. „Ostmine annab ettevõttele
pikaajalise kindluse ja aitab vältida üüritõusude riske. Üüriturg jääb aga samas tugevaks, sest mitmed ettevõtted vajavad paindlikke lahendusi ega soovi kapitali kinnisvarasse siduda.“
Üldise majandusliku ebakindluse ja geopoliitiliste mõjude ajel eelistatakse ärikinnisvara pigem üürida.
Uus Maa ärikinnisvaraspetsialisti väitel on Eestis ärikinnisvaraturul valdavalt ikka üürisuund ja nii ka jääb. „Praeguses majandusolukorras võib tulla juurde leaseback-tehinguid. Omatarbeks oste tekib kindlasti 2025. aastal juurde, et hoida kulusid kontrolli all ja panna vaba kapital kinnisvarasse ennast teenima.“ Natuke üle kolmekümne aasta vana Eesti praeguses ettevõtluses on osal firmadel Linnuküti arvates välja kujunenud tööprotsesside ja võimekuse lagi. Nad teavad oma pinna ideaalnõudeid hästi ja sellest tulenevalt on valmis laskma endale ehitada sobiliku hoone. Arvudest rääkides on pangalaenu ja üüri-
makse 2000–2500 m 2 hoone puhul alguses suhteliselt sama, aga laen ajas väheneb ja üür suureneb. Lisaks kasvab siis kinnisvara enese hind ka ajas. „Kogemuspõhiselt saan öelda, et need hooned, mida tootmis/laondusettevõtted kõige enam vajavad, on suuruses 2000–2500 m 2. Arvestades praeguseid ehitusnõudeid, on omanikul ka kindlustunne, et talle ehitatav hoone saab kvaliteetne,“ ütleb ta.
Kvaliteetsel ja kaasaegsel büroopinnal on palju eeliseid Novira Capitali äripinna arendustest on hea ja universaalne näide Büroo31. Tegu on kaasaegse ärikinnisvaralahendusega, mis vastab nii ostjate kui ka üürnike vajadustele. Unikaalne eelis on see, et Büroo31 kontoripinnad on ostetavad, mitte ainult üürile võetavad, ning turul on see pigem haruldane. Lisaks on võimalus osta büroopind koos üürnikuga, pakkudes investeerimisvõimalust ka väikeinvestoritele. „On olnud ka juhuseid, kus ettevõtted on ostuvõimalusest teadlikuks saanud alles pärast projekti tutvustamist, mis näitab, et paljud ei oska esialgu äripinna ostuvõimalust Eestis isegi kaaluda,“ märgib Reimets. Büroo31 eelistena nimetab ta veel asukohta Tallinna südames ehk siis ärikeskuste ja transpordi sõlmpunktis. Samuti on hea parkida – maa-alune parkla tagab mugavuse nii töötajaile kui ka külalistele. Büroohoone on moodne ja energiatõhus; selle kaasaegsed lahendused vastavad nii ettevõtete kui ka investorite ootustele. Samal ajal on lahendused paindlikud –hoones on eri suuruses ja erinevate siselahendustega büroopinnad, mida saab vastavalt ettevõtte vajadustele kohandada. Moodsa maja kaasaegne fuajee ja valvega vastuvõtt loovad kõigile professionaalse töökeskkonna.
Veel on vaba pinda:
Pirital valmib piirkonna moodsaim meditsiinija ärikeskus
Sügiseks avatakse Pirita tee ääres, supelrannast 3-minuti kaugusel piirkonna moodsaim meditsiini- ja ärikeskus M33. Sealsamas lähedal valmisid ka TTP rajatud kvaliteetsed Lenderi Aia kodud, kust on mugav igapäevase linnasõidu asemel hoopis läbi rohelise Pirita uude ärikeskusesse tööle jalutada.
M33 arendaja, Merivälja Realestate OÜ juhatuse liikme Tõnu Kõuhkna sõnul on ootus äri- ja meditsiinikeskuse järele Pirita kogukonnas suur. „M33 keskus tuleb piirkonna moodsaim ja koondab kõik olulised meditsiiniteenused kokku – perearstikeskuse, diagnostika, hemodialüüsi, spordimeditsiini, hambaravi lisaks täiendavad teenused,“ ütles Kõuhkna.
„Keskus tuleb ainulaadne – ühest küljest hea nähtavuse ja juurdepääsuga Pirita-Merivälja-Viimsi tuiksoonel, kus on samuti hea ühistranspordiühendus ja kergliiklusteed. Teisalt asub uus ja kaasaegne M33 näoga männimetsa ja mere poole – eemal linnakärast ning vaid mõneminutilise jalutuskäigu kaugusel Pirita rannast. Seepärast saab M33-st üks rahulikumaid ja mõnusamaid töökohti kogu Tallinnas,“ ütles Kõuhkna.
Arendaja sõnul tulevad uude keskusesse peale terviseteenuste ka kontori- ja äripinnad. „Pirita elanikele pakub see võimaluse igapäevase kesklinna vahel sõitmise asemel oma kodu lähedal rohelisse ja sõbralikku kontorisse lihtsalt jalutada. Tulevastel üürnikel on võimalus ise omale sobiva suuruse ja lahendusega pind sisse seada – alates 100 ruutmeetrist, aga saame lahendada veel suurema pinnavajadusega üürnike soove. Teist nii moodsat ja paindlikku võimalust ettevõtetele piirkonnas pole ega paista ka lähiajal tulevat,“ lisas Kõuhkna.
Lisaks meditsiini- ja heaoluteenustele avatakse M33 keskuses restoran koos suveterrassiga. 4700-ruutmeetrise üüripinnaga hoone juures on nii maa-alused parkimiskohad oma töötajatele kui piisavalt kohti külastajatele.
A-energiaklassiga hoone arhitekt on Kalle Vellevoog JVR Arhitektuuribüroost ning sisearhitekt Tiiu Truus. Moodsa hoone rajab ehitusfirma Rand & Tuulberg. Vaata lisa siit: www.m33.ee
Lenderi Aed:
jaluta läbi rohelise Pirita 15-minutiga tööle
Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa konsultandi Ave Klaseri sõnul soovivad inimesed järjest enam elada töökoha lähedal, et mitte iga päev tööle- ja kojusõitmisele aega kulutada. „Pirital on näiteks M33 äri- ja meditsiinikeskusest 15-minutilise jalutuskäigu kaugusel viimased vabad korterid TTP kvaliteetses Lenderi Aed arenduses,“ ütles Klaser.
“Kunagise legendaarse Tallinna linnapea Voldemar Lenderi talu maadele rajatud miniarenduses on kokku vaid kümme kahe- kuni neljatoalist avarate terrasside või rõdudega korterit. Pirita rohelusse hästi sobivad kodud vaikse tupiktänava lõpus on avarad, valgusküllased ning suurte akendega, kust paistab ümbritsev rohelus tuppa,“ lisas Klaser.
„Vahetus läheduses asuvad nii mets, meri, koolid, lasteaiad, mänguväljak, pood kui muu igapäevaseks eluks vajalik. Ühest küljest elad nagu maal, aga kõik linnamugavused on kohe käe-jala juures,“ rääkis Ave Klaser.
Lenderi Aeda ümbritseb suur ja rohke kõrghaljastusega krunt, kus kasvavad kandvad õuna- ja ploomipuud. Lenderi Aia kodudest on randa 800 meetrit ja südalinna 15 minutit autosõitu.
Lenderi Aia kodude kohta näeb lisa siit: www.lenderiaed.ee
Kaasaegne kontor on inspireeritud kodusest interjöörist
Nii nagu on muutunud töötegemise viisid, on märkimisväärset arengut läbimas ka kontorid. Ettevõtted mõtestavad oma tööruume ümber, kujundades neid uusi väärtuseid silmas pidades – alates paindlikkusest ja koostööst kuni jätkusuutlikkuse ning töötajate heaoluni välja.
TEKST: STANDARD
Pärast mitmeaastast kodukontori ja hübriidtöö perioodi on ettevõtted üle kogu maailma võtnud fookusesse eesmärgi töötajaid kontorisse tagasi tuua, et parandada meeskonnatööd, edendada vahetut suhtlust ja produktiivsust. Viise selleks on erinevaid, ent alahinnata ei tasuks muutunud töökultuuri ja sellest lähtuvat keskkonda, mis hõlmab endas varasemast rohkem kodusest interjöörist pärit elemente.
Standardi juht Jonatan Karjus sõnas, et kui traditsiooniliselt oli töökohtade kujundamisel peamiseks prio-
riteediks töötajate produktiivsus, siis nüüd on kontoritesse toodud erinevad mugavused, mis toetavad nii tööd kui ka üldist heaolu. „Kaasaegne kontor on kõikehõlmav keskkond, mis toetab innovatsiooni ja tugevdab ettevõtte kultuuri ning kus töötajad saavad kogu päeva jooksul liikuda sujuvalt koostöö, keskendumist vajava töö ja lõõgastustegevuste vahel,“ selgitas ta ja lisas, et ruumide planeerimisel tähendab see privaatsete alade loomist puhkamishetkedeks või vaikseks keskendumiseks, ergonoomilist sisustust ning
Advokaadibüroo TGS Baltic sisustamisel on kasutatud muu hulgas Standardi efektset, multifunktsionaalset ja paindlikku ruumijagajat Endless, mis koosneb kinnistest kappidest, riiulitest ja lillekastidest. Standard aitas koostöös partneritega sisustada kogu TGS Balticu kontori nii lahtise kui ka erimööbliga.
Sisearhitektuur: Superellips Foto: Karl Kasepõld
Standardi esindussalongi kontoriala on sisustatud ettevõtte enda toodanguga, lisaks on seintel valik kaasaegset kunsti Eesti autoritelt, lisades töökeskkonnale karakterit, kodusust ja intuitiivsust.
Sisearhitektuur: Hanna Karits
Foto: Raili Riiberg
juurdepääsu loomulikule valgusele ja rohelusele.
Nii jätkub ka sel aastal biofiilse disaini trendi võidukäik, mis hõlmab loomuliku valguse, roheluse, orgaaniliste mustrite ja looduslike materjalide maksimaalset kasutust. Taimedega kaetud seinad, katuseaiad, siseõued, toataimed ja loodusest inspireeritud kunstiteosed on vaid mõned biofiilsed elemendid, mida tööruumidesse lisatakse. Uuringud näitavad, et biofiilne disain suurendab töötajate produktiivsust, loovust ja rahulolu, kuna see puudutab loomupärast inimlikku sidet loodusliku keskkonnaga. Boonusena võimaldab biofiilne disain luua ainulaadset brändingut ja esteetikat.
Möödumas on fikseeritud töökohtade ajad. Standardi juhi sõnul võimaldavad modulaarsed kontorimööblisüsteemid töökohtade paigutust
Repligen Estonia avatud planeeringuga kontori sisekujundus on biofiilse disaini kasutamise suurepärane näide, kuhu on toodud toataimedega rohkelt rohelust. Repligeni uue kontori on kontorimööbliga sisustanud Standard.
Sisearhitektuur: Kätlin Ölluk ja Marita Mätas (AERIS)
Foto: Karl Kasepõld
muuta ja koostöötsoone luua. „Teisaldatavad seinad, akustilised vaheseinad ja multifunktsionaalne sisustus pakuvad paindlikkust ruumide kiireks kohandamiseks,“ selgitas ta ja lisas, et nii saab alasid hõlpsasti muuta suurteks ühiskasutatavateks tsoonideks või eraldada poolprivaatseteks nurkadeks. Karjus märkis, et hot-desking ja jagatud lauad annavad töötajatele vabaduse valida, kus nad iga päev töötada soovivad, ning see tagab võimaluse muuta ruumi vastavalt meeskonna muutuvale dünaamikale ja vajadustele.
Kaasaegne kontor seob sujuvalt inspiratsiooni ümbritsevast ja oma sisemisest identiteedist, luues tervikliku keskkonna, mille üle töötajad võivad uhkust tunda. Nii toovad ettevõtted üha enam oma kontoritesse näiteks kohalike kunstnike töid, mis muudavad asise iseloomuga ruumi intuitiivsemaks, kodusemaks ja inspireerivamaks. „Seda trendi oleme järginud ka Standardi kontor-showroom’is, kus hetkel on seintel värske kunstivalik erinevatelt kohalikelt autoritelt,“ sõnas Karjus ja rõhutas, et samuti on edumeelsemate ettevõtete eelistus kasutada oma kontori sisustamisel kodumaist toodangut, toetades seeläbi muu hulgas kohalikku disaini ja ettevõtlust. „Läbimõeldud ja inspireeriv keskkond tõstab töötajate õnnetunnet ning vähendab stressi –see on teada-tuntud trend, mis ei lähe kunagi moest,“ sõnas ta.
Uudse kontseptsiooniga Standardi esindussalong asub Tallinnas Baltika kvartalis aadressil Veerenni 24. Vaata lähemalt: www.standard.ee
Foto: Karl Kasepõld
Kuidas kujundada töökoht
tänapäeva väärtustele vastavalt?
Kaasaegne ja töötajate heaoluga arvestav kontor peab toetama erinevaid eesmärgistatud tegevusi, kusjuures üha suurema tähtsuse omandavad bürooruumide kujundamisel sellised märksõnad nagu kaasatus, paindlikkus ja valikurikkus. Kuidas aga piiratud ruutmeetritele luua keskkond, mis neid väärtusi endas kannaks?
TOIMETAS: GEORG-MARTEN MEUMERS / FOTO: SHUTTERSTOCK
On teaduslikult tõestatud – õnnelikud inimesed teevad paremaid valikuid ja tegutsevad produktiivsemalt. Kui õnnelikkuse eraelus määrab suuresti iga inimene enda tegevusega ise, siis tööõnne saavutamiseks on vaja astuda samme tööandjal ja töötajatel ühiselt. Üheks selliseks sammuks on kontoriruumi kujundamine, sest tahes-tahtmata mõjutab füüsiline keskkond tugevalt ka vaimset tervist. Kui 20 aastat tagasi lähtuti bürooruumide ülesehitusel peaasjalikult põhimõttest „tööl tehakse tööd“, mis väljendus monotoonsetes lauarivides, ripplakke paigaldatud identsetes kontorivalgustites ning ühes või kahes toanurka surutud taimes, siis tänapäeval eeldavad inimesed tööruumidest palju enamat.
Üha rohkem soovivad nii tööandjad kui ka töötajad, et kontoriruumid suurendaksid kaasatust. Kõigil töötajatel – olgu tegu noorema või vanema generatsiooni, uute kolleegide või vanemate olijatega – peab tekkima soov päriselt kontorisse kohale tulla. Just nii on võimalik uutel töötajatel vahetult tutvuda organisatsiooni töökultuuri ja levinud praktikatega ning kogu kollektiivil tugevdada meeskonnatunnet sotsialiseerumise kaudu.
Vestlused kontoris ja ruumiakustika kohandamine
Ent on oluline, et iga tegevuse jaoks oleks kontorisse loodud just sellele tegevusele vastav keskkond. Näiteks on levinud probleemiks see, et kontoris spontaanselt tekkivad välkjutuaja-
Vaheldusrikas ja inspireeriv ruumilahendus
Privaatsete alade loomise kõrval ei tohi kontoris ära unustada ka avatud ning ühisolengualade visuaalset ilmet. Näiteks avatud tööruumi kujundamisel tasub ühetaoliste töölaudade monotoonse mustri järgi paigutamise asemel lähtuda linnaruumi loogikast. Mida see tähendab? Kui linnas ristuvad väikesel maa-alal elumajad, mänguväljakud, ärikvartalid ja rohealad, siis avatud kontoris saab sarnaselt kokku sobitada töölauad, diivanid, kott-toolid ja taimed, miks mitte ka võrkkiiged ja seintele samblavaibad.
Sisustuse valimisel ja mööbli paigutamisel tasub läheneda leidlikult ning loominguliselt. Näiteks tavalise lillepoti asemel on kontorisse rohelust võimalik tuua taimekastide abil, mille jaoks leiab spetsiaalsed kohad erinevates modulaarsetes riiulisüsteemides. Keskkonnale on võimalik isikupära juurde anda ka näiteks diivanile väljapaistva tikandiga patjade lisamise, kõrvale õdusa põrandalambi toomise ning põrandale säbrulise karvavaiba asetamisega. Ruumi värskendamiseks ja olustiku muutmiseks võib vahel piisata aga vaid ka üheainsa tooli või markertahvli nihutamisest.
mised leiavad aset avatud tööruumis ühe kolleegi töölaua juures. See võib segada nii seda vestlusosapoolt, kellega spontaanselt dialoogi astuti, kui ka kõiki teisi ruumis viibivaid inimesi. Erinevatel andmetel vähendab üldmüra kontoris töötajate produktiivsust 66% ning mööblitootja Steelcase 2023. aasta uuringus leiti, et 20% töötajatest ei suuda kontoris vajalikul määral keskenduda.
Kuidas siis töötajate keskendumisvõimet toetada? Ühe võimalusena on tänapäeval paljudes kontorites kasutusele võetud akustilise isolatsiooniga helistamiskabiinid. Kui telefonivestlused kolivad avatud tööruumist telefoniboksidesse, väheneb kontoris müratase märgatavalt ning kõneosalisel endal on võimalik samuti privaatsemalt vestelda.
Siiski ei ole sellised kabiinid ainsaks võimaluseks, kuidas mürataset alandada ja vestlusi avatud tööruumist mujale kolida. Ruumiakustikat saab kohandada erinevate barjääride, nagu vaheseinade, sirmide, riiulite või hoopis kõrgete seljatugedega diivanite abil. Erinevate vestluste tarbeks, olgu nendeks püstijala nõupidamised või eelnevalt mainitud välkjutuajamised, saab sobivatesse kohtadesse paigaldada näiteks istepukid koos toetuslauaga.
Miks see oluline on? Visuaalse taju poolest huvitava ülesehituse ja esteetilise välimusega ruumil on inspireeriv ning motiveeriv mõju. Isegi kui töötaja töölõigu moodustavad võrdlemisi rutiinsed ülesanded, on tähtis, et nende kvaliteetset sooritamist toetaks vaheldusrikas ja mitmekülgne töökeskkond.
Samuti suunab keskkond inimeste käitumist. Kui näiteks lõunatamiseks on töötajatele loodud standardse ruumilahendusega avar sööklahall, kasutavad inimesed seda tõenäoliselt vaid söömispaigana. Kui sisustada seesama ruum aga pisut modernsema ja eriilmelisema mööbliga, võib sama paik hakata lisaks lõunatamiskohale ajapikku toimima ka kohvikutüüpi lounge’ ina, kus on sobilik pidada isegi vabamas stiilis kliendikohtumisi.
Seega võib ühe ja sama keskkonna mitmel otstarbel kasutamine olla nutikas lähenemine. Siiski ei peaks see olema eesmärk omaette. Laiemaks sihiks võiks võtta kogu kasutuses oleva kontoriruumi kaardistamise, organisatsioonispetsiifiliste töökorralduslike vajaduste sõnastamise ning selle järgi töökeskkonna kujundamise, kus iga ruum kutsuks töötajaid seda sihipäraselt kasutama ning kõik ruumid kokku kataksid täies mahus töötajate tööalased vajadused.
Artikli jaoks on inspiratsiooni ja sisendit andnud sisustusettevõte Intera.
TerviklikutöökeskkonnaloobMartelaPod
Podtootesarjatöökohtade,akustilistekabiinidejapehmemööbliabil sünnivadinspireerivadlahendusedniikeskendumistvajavakstööks kuikalõõgastumiseksjaspontaansetekskohtumisteks.
Kaasagne büroo on paindlik
Tänapäeva kontoriruumid võiksid olla inspireerivalt paindlikud ja toetada nii meeskonnatööd kui ka individuaalset keskendumist. LÄVI asutaja ja tegevjuht
Rasmus Kabun ning kaasasutaja ja sisearhitekt Kariina Babic jagavad oma nägemust 2025. aasta kontoridisaini trendidest.
TEKST: EVE KALLASTE / FOTOD: KRISTIINA VASAR
Tasakaalu leidmine funktsionaalsuse, esteetika ja jätkusuutlikkuse vahel on moodsate kontorilahenduste puhul võtmetähtsusega. Eksperdid selgitavad, millised ruumilahendused toetavad muutuvat töökultuuri, ja jagavad mõtteid, milline kontor pakub töötajatele rohkemat kui kodukontor.
Millised on peamised kontoriruumide sisedisaini trendid 2025. aastal?
RK: Kontor peaks töö tegemist võimestama ja on hea, kui inimesed tahavad kontorisse tulla. Seetõttu tekitatakse moodsatesse kontoriruumidesse teadlikult rohkem muid koostöötamise võimalusi kui lihtsalt laud ja tool.
KB: Ruumi puhul on aina olulisem paindlikkus, et seda annaks vastavalt vajadusele erinevate tiimide jaoks muuta ja kombineerida. Nii saab võimaldada kõigil inimestel, olgu neid siis osal päevadel kontoris rohkem või vähem, nii keskenduda kui ka koosolekuid pidada.
Kuidas mõjutavad muutuvad töökultuuri mustrid – kaugtöö, hübriidtöö ja paindlikud tööajad – kontorite sisedisaini otsuseid?
RK: Oleme enam loonud „juhuslikke“ kohtumisi soodustavaid ruume, teisalt, kuna oluline on jälgida ka kulubaasi, siis saavad ja peavad ruumid olema ristkasutatavad, st mitme funktsiooniga. Kui ettevõttes on erinevaid meeskondi, siis kasutame nii lihtsamaid kui ka keerulisemaid ruumieraldajaid, sest tihti ei teata täpselt, millal üks või teine tiim suureneb
või kahaneb. Kuna palju on ka veebikohtumisi, on rohkem vaja ka väiksemaid koosolekuruume, kus pööratakse erilist tähelepanu akustikale.
KB: Kuna kontor konkureerib hetkel kodukontoriga, peab see pakkuma ka midagi enamat, et inimesed kohale tuleksid, ning heal disainil on töörõõmu loomisel oluline roll. Hästi tähtis on pakkuda erinevaid koosolemise võimalusi – formaalseid ja mitteformaalseid. Et oleks koht, kus kolleegiga kohvi juues jutustada, ja samas ka eraldatud koht, kus vajalik veebikohtumine läbi viia või fokusseeritult tööd teha. Kontor saab pakkuda palju rohkem erinevaid ruumilisi võimalusi kui kodukontor ja see peaks olema ka üheks kontori eeliseks.
Milliseid innovaatilisi materjale ja tehnoloogiaid kasutatakse tänapäeval kontorite kujundamisel?
RK: Akustika on kindlasti oluline ja valgustuse osas usun, et inimkeskne valgustus (human centric lightning) saab lähiaastatel aina populaarsemaks, sest tehnoloogia paraneb ja hinnad muutuvad sõbralikumateks. Valgustusega mängimine muudab töökeskkondi kindlasti kasutajasõbralikumaks ja sellega on ka võimalik töötajate produktiivsust mõjutada. Eesti kliimas on see eriti oluline.
Kas avatud kontorilahendused on endiselt populaarsed?
RK: Avatud tööala kõrval peab olema fokusseerimise võimalusi. Mitmekorruseliste kontorite puhul on hästi olu-
lised avatust ja liikumist soodustavad sisetrepid.
KB: Tasakaalu aitavad leida erinevad ruumijagajad ja ruumi enda planeering, mille saab vastavalt vajadusele teha avatuma/kinnisema, sopilisema. Ruumijagajad võivad olla statsionaarsed – erinevad vaheseinad (klaas, puitribistus, kardin olenevalt akustilistest nõuetest) või liigutatavad (erinevad akustilised mööblilahendused, sirmid). Kindlasti on olulised erinevad akustilised lahendused, nii ehituslikud kui ka mööblisse integreeritud.
Millised on kõige nõutumad värvigammade ja materjalide suunad ärikinnisvaras 2025. aastal?
RK: Kuna meil on kestlikkus alati au sees olnud, siis püüame kõige moodsamaid asju mitte taga ajada, sest kõige viimane trend võib lühikese aja pärast juba iganenud välja näha. Teisalt, kuna disainime kliendi heaks, kuulame alati kliendi soove, vajadusel lähtume ka kliendi brandbook ’ist. Üldiselt eelistame neutraalseid toone
ja looduslikke materjale, eriti tööaladel. Kohtumisteks mõeldud osad võivad olla erksamad ja tuua ruumi põnevust.
KB: Kindlasti on üld- ja puhkealadel näha rohkem värve ning materjale, see on ka võimalus, kuidas kodukontorist eristuda. Oluline on tabada tellija isikupära, et seda sisearhitektuuri kaudu võimendada.
Millised on olnud LÄVI projektide suurimad väljakutsed ja lahendused?
RK: Tasakaalu leidmine on kõige suurem väljakutse – interjööre tuleb luua tähtaegade ja eelarvete piires ning seega on loomingu ja süsteemsuse kerge konflikt meie projektidesse teadlikult sisse kirjutatud. Teinekord võimaldavad just piirangud luua parimaid sisearhitektuurseid projekte.
Meie missioon on tõsta tellijate teadlikkust, varasemalt on loomingut ja teostust käsitletud pigem eraldiseisvalt. On tõeliselt rahuldustpakkuv, kui klient mõne tema jaoks ootamatu, aga väga tõhusa ja loova lahendusega kaasa tuleb.
Breakwater Technology
Vaimo
Vaimo
Breakwater Technology
Inspireeriv töökoht algab õigest sisustusest.
Töökeskkond on rohkem kui lihtsalt laud ja tool – see peab toetama keskendumist, koostööd ja heaolu. Isku lahendused loovad tasakaalu funktsionaalsuse ja disaini vahel ning pakuvad nutikaid ja ergonoomilisi tööruume.
Energiatõhus ärikinnisvara on uus normaalsus
Kui suur on nõudlus A- ja B-energiamärgisega äripindade järele? Kas energiatõhusad äripinnad tasuvad end ära? Küsimustele vastab Ülemiste Cityt arendava Mainor Ülemiste juhatuse esimees ja innovatsioonijuht Ursel Velve.
TEKST: KAIRI PRINTS / FOTOD: ERAKOGU
Kuidas on ärikinnisvara sektoris viimaste aastate jooksul muutunud nõudlus A- ja B-energiamärgisega äripindade järele?
Kindlasti on nõudlus kasvanud, aga see on tingitud liginullenergiahoonete regulatsioonist, mis kehtib juba viiendat aastat. Alates 2020. aastast kehtib uutele büroohoonetele energiatõhususe miinimumnõudena A-klass ja ehituslube väljastatakse üksnes siis, kui hoone nendele tingimustele vastab. Kuna ettevõtete jaoks on oluline terviklik kulubaas ehk üürikulu ja kõrvalkulud, võimaldab liginullenergiahoone neid kulusid targalt juhtides kokku hoida.
RE Kinnisvara andmetel eelistati 2024. aasta nõudluse tingimustes siiski uusi büroohooneid. Näiteks on A-klassi büroode üürihinnad 15–23 €/m2 ja vakants 0–5%. Vakants on võrreldes varasemaga vähenenud. B-klassi hoonetes on vakants aga hoopis kasvanud, sest isegi keerulisemale turuolukorrale vaatamata kolivad üürnikud uuematesse hoonetesse.
Milliseid muutusi olete veel täheldanud potentsiaalsete üürnike või ostjate eelistustes energiatõhususe osas?
Loomulikult eelistatakse energiatõhustust ja kaasaegsust. Ühest küljest tagab selle kaugküte ja -jahutus, teisest küljest aga hoonete tark juhtimine. Ülemiste Citys juhime hooneid targalt R8 Technologiesi kaasabil, tänu millele saame hoida kokku märkimisväärsel hulgal energiat. Ühtekokku suutsime 2024. aastal hoonetes tänu ennetavalt reageerivale digitaalsele energiajuhtimisele vähendada 867 tonni CO2. Kuna kõigest eelnimetatust on saanud juba uus normaalsus, ollakse mõistagi selle eest nõus ka rohkem maksma.
Kui kiiresti tasub energiatõhusama äripinna investeering end ära? Seda on raske hinnata. Kõikide ärihoonete investeeringud on väga
pikaaegsed ja nende erinevate osade (fassaad, karkass, tehnosüsteemid) amortiseerumisaeg erinev. Kuna tehnoloogia areneb nii kiiresti, siis tihtipeale tuleb selleks, et olla maksimaalselt efektiivne ja parimat sisekliimat pakkuda, tehnosüsteeme lühema aja tagant kaasajastada.
Millised on peamised kulud A- ja B-energiamärgise saavutamiseks (materjalid, tehnoloogia, sertifikaadid, ehitus)?
See sõltub väga palju konkreetsest hoonest ja selle spetsiifikast. Osakaaluliselt on suurimad tükid äriplaanist tehnosüsteemid ja energiatõhus fassaad.
Kui palju kõrgemad on A- ja B-energiamärgisega äripindade arenduskulud võrreldes madalama energiatõhususega hoonetega?
Seda on väga keeruline hinnata. Pärast 2020. aastat, kui uued nõuded jõustu-
Mainor Ülemiste juhatuse esimees ja innovatsioonijuht Ursel Velve.
sid, on turg olnud kiires muutumises. Esmalt oli pandeemia, mis tõstis ehitushinnad lakke ja moonutas võrdlusmomenti. Seejärel hakkas kasvama euribor. Majanduskeskkond on lihtsalt nii palju muutunud. Kuid tuleb meeles pidada, et me ei arenda üksnes hooneid, vaid keskkonda tervikuna ning eks see ole kindlasti kulukas. Aga see on strateegiline ja kaalutud investeering.
Me ei arenda üksnes hooneid, vaid keskkonda tervikuna.
Kas olete märganud, et energiatõhusamad hooned leiavad kiiremini rentniku/ostja kui madalama märgisega hooned?
Vastab tõele. Siinkohal on eeskujuks suured korporatsioonid, sest ESG-nõuetest tulenevalt on neil oma kontoripinnale nii ehituslikult kui ka funktsionaalsuse poolest väga kõrged nõudmised. Head hiljutised näited Ülemiste Cityst on Nordea ja Fujitsu. Teisalt on ka Eesti riik ise heaks eeskujuks ja liigub samuti samm-sammult energiatõhusamate hoonete suunas. Niisiis ei jää tulevikus kindlasti vaid suurkorporatsioonide „luksuseks“
Ülemiste City
energiatõhusaid hooneid ja kontoripindu valida.
Kuidas hindate rohelise kinnisvara pikaajalist konkurentsivõimet võrreldes vanemate või vähem energiatõhusate pindadega?
Tegelikult on igale pinnale olemas oma klient, aga see ei tähenda, et vanemad hooned võiksid sööti jääda. Hoone omanikul on vastutus ka vanemaid pindu nüüdisajastada ja hooneid targemalt juhtida. Kindlasti on palju kinnisvaraarendajaid, kes ei tee oma
Fortelock PVC põrandaplaadid on ideaalne lahendus lao ja tööstusruumide põrandate katmiseks ja renoveerimiseks. Lahendab probleemid nagu kulumine, määrdumine, tolm ja väiksemad praod. Plaate on võimalik paigaldada ka osaliselt, ilma igapäevast tööd häirimata.
Kõrge koormustaluvusega - kuni 5500kg
Libisemiskindel ka märja jalaga
Lai värvivalik
Lihtne paigaldada
Kemikaalidele vastupidav
Põrutuskindel
Mobiilne
Soovitatavad tooted:
Fortelock Industry - suure koormuse jaoks
hoonetega midagi. Need, kellel on suured kliendiportfellid ja pikaajalised kliendid, peavad seda kahtlemata konkurentsis püsimiseks tegema.
Milliseid uusi tehnoloogiaid ja lahendusi näete tulevikus, mis võivad muuta energiasäästliku kinnisvara veelgi atraktiivsemaks?
Haarame juba praegu tulevikuvõimalustest kinni ja selle asemel et ootama jääda, loome innovatsiooni ise, omas keskkonnas. Hea näide siin on Ülemiste City Test City algatus, kus KONE
liftiandmete põhjal reguleeritakse koostöös R8 Technologiesi tehisintellektilahendusega hoonetes konkreetse korruse sisekliimat.
See on vaid üks, aga väga ilmekas näide sellest, kuivõrd detailseks ja andmepõhiseks saab juba peagi hoone energiajuhtimise arendada.
Mõtteviisi muutus on jalajälje vähendamise puhul see kõige aeganõudvam ja keerukam protsess.
Teine kõnekas näide on Ülemiste City Green City platvorm, mis võimaldab üürnikel oma tarbimisandmeid jälgida ning neid hõlpsamini raporteerida. See lahendus analüüsib tervikuna nii kinnisvara kui ka kliendi käitumist ja juhib seeläbi kliendi ootuseid. Ja tasub meeles pidada, et jätkusuutlikkus ei tule üksnes energiatõhususest, vaid ka liikuvus omab väga suurt mõju hoonete ja kogukonna jalajäljele. Kui räägime harjumuste muutmisest, siis energiatõhusad majad arenevad selle kõrval ikka väga kiiresti. Mõtteviisi muutus on jalajälje vähendamise puhul see kõige aeganõudvam ja keerukam protsess.
Fortelock Industry Ultra - Ekstreemsete koormuste jaoks
Büroopindade turul toimuv näitab, et töötajate objektile naasmine on hoogustumas
Pärast pandeemiast tingitud aktiivset kaug- ja hübriidtöö perioodi on iga aastaga aina enam kasvamas trend kontorite nõudluse suurenemise suunas, sest ettevõtted ootavad töötajaid tagasi büroosse. Märke töötajate kontorisse naasmise hoogustumisest näitavad ka arengud kinnisvaraturul.
TEKST: GERLI RAMLER / FOTOD: SHUTTERSTOCK
„Viimaste trendide ja kogemuste põhjal võib öelda, et kontoritesse naasmine on tõepoolest hoogustumas,“ tõdeb 1Partner kommertskinnisvara tegevjuht Kirill Vigul. „Üha enam ettevõtteid kehtestab reegleid, mis muudavad kontoris viibimise teatud päevadel kohustuslikuks. Samas on kaugtöö endiselt oluline osa paljude inimeste tööelust ja jätkuvalt on laialdaselt kasutusel hübriidtöö mudel, kus töötajad jagavad oma aega kontori ning kodu vahel.“
Uute äripindade arendamisel väljendub see trend Viguli sõnul suu -
renenud nõudluses paindlike ja kvaliteetsete töökeskkondade järele. Paljud uued ärihooned ja kontorikompleksid on kavandatud nii, et need vastaksid muutuvatele tööharjumustele, pakkudes mugavaid, tehnoloogiliselt kaasaegseid ja energiatõhusaid lahendusi.
Tallinna on lähiaastatel lisandumas märkimisväärne hulk uusi kontoripindu. Suuremate arendusprojektide hulka kuuluvad Hipodroomi arendus, sadama piirkonnas Golden Gate ja Porto Franco. Vigul täpsustab, et nende projektide
KOGU HARJUMAA PIIRES
TASUTA KONSULTATSIOON
Täishaldusteenus
Täishaldusteenus on kogu haldusstandardi piires kirjeldatud kinnisvara säilimise ja korrashoiu teostamine
Korrashoiu korraldamine
Korrashoiu korraldamisel tagatakse kinnisvara omanikule hoone väline ja sisene heakord, kokkulepitud puhtustase ja koristuse sagedus
Tehnohoolde korraldamine
Tegevused ja tööd selleks, et füüsiliselt säilitada kinnistu osaks olevaid ehitisi, tagades nende ning nende üksikute osade ja tehnosüsteemide seisundi vastavuse ettenähtud nõuetele
lõplik realiseerimine sõltub siiski turu nõudlusest, mida omakorda mõjutab see, kui palju ettevõtted oma töötajaid kontoritesse tagasi suunavad. Teisisõnu võib öelda, et just kontoritesse naasmine ongi üks olulisemaid tegureid, mis võib büroopindade turgu aktiivsemaks muuta.
Jätkuvalt oluline teema on vanemate hoonete amortiseerumine –paljud kinnisvaraomanikud ja -arendajad seisavad valiku ees, kas renoveerida vanemad hooned või muuta nende funktsiooni, et need vastaksid kaasaegsetele nõudmistele. Tegelik olukord sõltub suuresti hoone seisukorrast ja asukohast, kuid üldine trend on suunatud efektiivsemate ja multifunktsionaalsete kontoriruumide loomisele. Hetkel on aga Viguli sõnul suurimaks väljakutseks hoopis vakantsuse vähendamine ja olemasolevate üürnike hoidmine. „See avaldab üürihindadele tugevat survet, eriti vanemates hoonetes, kus konkurents uute ja modernsete pindadega on märgatavalt teravnenud.“
Kaugtöö võimaldamine ei ole pelgalt trend, vaid tööst tulenev vajadus liikuda
KIA Auto AS-is on kõigil töötajatel oma töökoht ja tavapäraselt töötatakse kontoris, kuid kõigile on loodud või-
malus teha kaugtööd. Ettevõtte kvaliteedi- ja personalijuht Kati Kattai ütleb, et neil on nii töötajaid, kes eelistavad kontoris tööd teha, kui ka neid, kes kasutavad nädalas päev-kaks kodus töötamise võimalust.
„Meie ettevõtte töös on mobiilsus oluline. Tänapäevaste infotehnoloogiavõimaluste juures ei pole piiranguid töö tegemise asukoha osas. Oluline selle juures on kindlasti aga jälgida IT-turvalisust,“ nendib Kattai. „Kaugtöö tegemise võimaluse taga ei ole üksnes tänapäevased kaugtöö trendid, vaid töö iseloomust tulenev vajadus liikuda nii Eesti piires kui ka kaugemal Euroopas ja kohati ka mujal maailmas.“
Kui nüüd rääkida aga sellest, et kas töötajal peaks olema kontoris oma kindel töö koht, siis oma kogemusele tuginedes sõnab Kattai, et inimesele on psühholoogiliselt oluline, et tal on „oma koht“, kuhu ta saab alati turvaliselt maanduda. Ta toob võrdluse turismibussiga: kui grupp inimesi on bussireisil, siis bussist sisse-välja käies liigutakse alati tagasi oma istekohale, kuigi valikuvariante on võibolla isegi mitmekümne ringis. Lisaks on inimeste jaoks igapäevaselt oluline ka see, et töökoht on seatud sisse töötaja vajadusele vastava ergonoomikaga, sest päeva alustamine tooli,
laua ja kuvari enda järgi paika seadmisega pole pikas perspektiivis just väga mõnus.
„Üldiselt on ettevõtete vajadused erinevad. See erinevus võib välja tulla ka sama ettevõtte erinevate töökohtade vahel. Määrava küsimusena siinkohal on pigem meeskonna töökultuur ja kuidas tiimi edukalt töötavana hoida. Seetõttu on pärast koroonaaastaid kodukontoritesse jäänud ette-
võtteid aina enam tagasi pöördumas kasvõi osalisele tavakontoris töötamisele,“ räägib Kattai. „Samas tean ettevõtteid, mille tiimid töötavad edukalt kaugtöövormis kodukontorites lausa ülemaailmsete meeskondadena –see on muidugi väljakutse, mida peab oskama juhtida. Üldises pildis näen, et pigem räägime paindlike võimaluste trendist.“
ISIKUPÄRANE LÄHENEMINE KLIENDI SOOVIDELE.
PEA 15 AASTAT KOGEMUSI EESTI TURUL!
IWS
www.iws.ee info@iws.ee hinnapäringud müük@iws.ee
Aivar, tel 513 5714, aivar@iws.ee
Erko, tel 552 7910, erko@iws.ee
Sergo, tel 529 7207, sergo@iws.ee
Katusetööde aastaring: mida tuleks teha igal hooajal?
Katus on iga hoone kaitsekilp, mille regulaarne hooldus aitab pikendada selle eluiga ja vältida ootamatuid kulusid. Paljud inimesed mõtlevad katusele alles siis, kui tekivad lekked või muud probleemid, kuid tegelikult vajab katus tähelepanu igal hooajal. Evari Ehitus, Lõuna-Eesti juhtiv lamekatuste ehitaja aastast 1991, annab juhiseid, kuidas hooldada katust aasta ringi.
Talv: lumekoristus ja jää eemaldamine
Hästi projekteeritud ja ehitatud katus ei vaja meie oludes talvel lumekoristust ega jää eemaldamist. Kuid talvised temperatuurikõikumised võivad põhjustada katusel jää kogunemist, mis teatud juhtudel võib tekitada veekahjustusi ja konstruktsioonilisi probleeme.
Tee lumekoristustöid, kui lumi või räästale kogunenud jääpurikad muutuvad katusele või hoone teistele konstruktsioonidele ohtlikuks või ohustavad madalamal asuvaid katuse osi või all olevaid objekte. Seejuures tasub lumekoristusel jätta katusele umbes 10 cm paksune lumekiht. Lund koristades ära viska seda ülemiselt tasapinnalt alumisele, samuti ära tekita katusele lumekuhilaid.
Jää tekkimine katuse veeäravoolukaevudes, vihmaveerennides ja -torudes võib neid lõhkuda. Veendu, et katusekaevude, vihmaveerennide ja -torude küttekaablid on töökorras ning korrektselt seadistatud. Eemalda vajadusel jää, kuid mitte raiudes. Vajadusel kasuta jääd sulatavaid aineid, kuuma vett, soojaõhupuhureid, gaasipõleteid. Ole lume- ja jääkoristusel ettevaatlik – liigne jõud võib kahjustada katusekatet ja kõrgustes töö tegemine olla teadmatul tegutsemisel ohtlik. Kui sa pole kindel, kuidas eemaldada lund katust kahjustamata, kutsu appi spetsialistid.
Ummistunud katusekaev talvel. Läbijäätumisel võib katusekaev puruneda. Tuleb veenduda, et kaevu küttekaabel on talvel sisse lülitatud.
Kevad: ülevaatus ja kahjustuste kontroll
Pärast pikka ja karmi talve on oluline katuse seisukorda kontrollida ja vajadusel parandusi teha.
Kontrolli katusekatte terviklikkust: kas on pragusid, murdekohti või kahjustatud katusekatte elemente.
Uuri, kas vihmaveerennid ja -torud on ummistunud või kahjustunud. Puhasta vajadusel ka vihmavee äravoolulehtrid ning veendu, et vesi voolab katusel, äravoolulehtrites, torudes, ning -rennides takistamatult.
Kontrolli katuseaknaid, katuseluuke, katuse läbiviike, katusekatte ülespöördeid parapettidele ja seintele, et vältida lekkivaid kohti.
Kui talvejärgset ülevaatamist tehes tekib kahtlus katuse korrasolus, konsulteeri spetsialistidega. Evari Ehituse eksperdid aitavad hinnata katuse seisukorda ja soovitada vajalikke töid.
Suvi: remont ja hooldustööd Ehkki suvi on ilmastikutingimusi silmas pidades soodne aeg suuremateks katuseparandustöödeks ja renoveerimiseks, tasub arvestada, et see on katusepaigaldajatel ning ehituses üldiselt kõige kiirem periood, mil ka hinnad võivad olla kõrgemad. Tegelikult saab katusetöid teha aasta ringi.
Vaheta vajadusel välja kahjustatud katusekatte elemendid ja paranda võimalikud lekked.
Paigalda või uuenda vihmaveesüsteeme, et ennetada vihmaperioodil veekahjustusi.
Kui planeerid katuse täielikku renoveerimist, on suvi selleks sobiv aeg – Evari Ehitus pakub terviklahendusi igas suuruses lamekatusega hoonetele.
Sügis: ettevalmistus talveks
Enne külmade ilmade saabumist tuleb katus talveks ette valmistada.
Puhasta katuse vihmaveelehtrid, -rennid ja -torud puulehtedest
Katusel toimunud tegevuse käigus on katusekatet kahjustatud. Sellised kohad tuleb kiiremas korras paigata, et vältida suuremaid kahjustusi.
Ebakorrektse paigalduse tõttu lahti tulnud rullmaterjal – kogu katus tuleb uue kihiga katta.
Lehed on vaja sügisel eemaldada, et vältida vee äravoolu takistamist. Sel pildil on näha, et pleki- ja rullmaterjalitööd on tehtud ebakorrektselt ning risk leketeks on suur.
ning prahist, et tagada katuselt vee vaba äravool. Seejuures on oluline pidada silmas, et prahi koristamisel tuleb kasutada pehmet harja ning teravaservalised esemed korjata üles käsitsi. Samuti on oluline mitte lasta katusel olevat prahti vihmavee äravoolutorudesse. Kontrolli katusekatte ja katusel olevate katuseelementide terviklikkust, räästa-, seina-, lõpetus-, parapetiplekkide, katusel olevate seadmete kinnitusi ja paranda defektid enne külmade saabumist. Veendu, et kõik katuse läbiviigud, näiteks ventilatsioonitorud, korstnad, on korralikult tihendatud, et vältida soojakadusid ja niiskuskahSiingi aitab Evari Ehitus soovi korral teha põhjaliku sügisese ülevaatuse ja soovitada vajalikke hooldustöid.
Miks valida Evari Ehitus?
Oleme spetsialiseerunud lamekatuste ehitusele, renoveerimisele ja hooldusele, pakkudes professionaalseid lahendusi nii eramajadele, kortermajadele, büroohoonetele, kaubanduskeskustele, ühiskondlikele hoonetele, logistikakeskustele kui ka tööstushoonetele. Meie meeskond on kogenud ja kasutame ainult kvaliteetseid materjale, et tagada katuse pikaajaline vastupidavus. Kui soovid teada, millises seisukorras on sinu katus või kas see vajab hooldustöid, broneeri tasuta konsultatsioon Evari Ehituselt. Võta meiega ühendust ja tagame, et sinu katus teenib sind aasta ringi parimal võimalikul viisil!
Sellise hooldatud katusega võib julgelt talvele vastu astuda. FOTO: Erakogu
