COAFMU Nº18 JULIO 2025

SUMARIO

 ENTREVISTA

Entrevista a Julio Vizuete Cano, Director Oficina Ordenación del Turismo de la Región de Murcia. 4

 ACTUALIDAD

Análisis de la última reforma operada por la LO 1/2025: Medios Adecuados de Solución de Controversias en Vía No Jurisdiccional (MASC). 8

La piscina comunitaria. Normativa, uso y convivencia. 13

Localización de amianto en viviendas. Censo municipal de presencia de amianto en municipios. 16

Campaña de sensibilización para la protección de las aves migratorias insectívoras. 21

 PROPIEDAD HORIZONTAL 24

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CARTA DEL PRESIDENTE

Queridos compañeros y compañeras,

La creciente normativa que afecta al mantenimiento y gestión de los edificios residenciales pone de manifiesto la evidente necesidad de que la administración de las fincas sea gestionada por profesionales especialistas en la materia, esto es, por administradores de fincas.

Cada vez es más amplia la legislación que afecta a este tipo de edificios, y con ello no sólo me refiero a la normativa técnica (ascensores, contraincendios, puertas automáticas, baja tensión, calidad del agua, sistemas de calefacción, piscinas, rehabilitaciones, accesibilidad, etc), si no también a la normativa laboral, fiscal, de protección de datos… A lo que se le suma la atención de las incidencias diarias que surgen en los inmuebles, la mediación en los problemas de convivencia, la necesidad de un conocimiento contable y financiero para la gestión de las comunidades, además del jurídico para interpretar la LPH, sin dejar de atender los requerimientos de la Administración Pública en tiempo y forma a través de sede electrónica, y afrontando los retos de la digitalización y la inteligencia artificial.

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Edita: Colegio Oficial de Administradores de Fincas Región de Murcia C/Proclamación, 5, 30002 MURCIA www.coafmu.org Tfno: 968 21 13 56

Diseño y maquetación: Editorial MIC

La Revista La Llave es una publicación plural, y respetuosa con las opiniones de sus colaboradores, aunque no por ello las comparta necesariamente, ni se responsabilice de las mismas. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquiera de sus contenidos.

Se requiere, por tanto, un perfil multidisciplinar con una sólida formación, que exige de actualización continua, y obliga a estar atento a todas las novedades. El Colegio Profesional tiene su razón precisamente en esto, en ayudar a canalizar y satisfacer todas esas necesidades formativas, de actualización y de garantía, que cada vez son más imprescindibles para asegurar un desempeño de calidad en nuestra profesión. Y en aunar los intereses del colectivo confiriendo un mayor peso a sus propuestas, para tratar de conseguir avances o mejoras en beneficio del mismo y de sus clientes.

Así pues, os animo a sentiros orgullosos de pertenecer a este colectivo de Administradores de Fincas Colegiados, y a hacer valer frente a los clientes vuestra formación, criterio y profesionalidad, que además cuenta con la garantía de un colegio profesional, todo ello frente al intrusismo existente o a fórmulas de gestión en las que el cliente deja de ser el protagonista para convertirse en un número. Centrándome en este número 18 de La Llave, y siguiendo nuestro objetivo de exponeros siempre temas que sean de interés, os avanzo que en esta publicación se abordan entre otros, los recientes cambios normativos originados por la Ley Orgánica 1/2025, en relación al alquiler turístico, y a los MASC (Medio Alternativo de Solución de Controversias), el problema del amianto en los edificios, o qué tener en cuenta para mantener las piscinas comunitarias.

El Colegio es la casa de todos sus miembros, y os invito encarecidamente a que participéis de sus iniciativas formativas, y propuestas de networking, así como que hagáis uso de los servicios que están a vuestra disposición; y que por supuesto, nos hagáis llegar propuestas de mejora, que nos permitan seguir avanzando de forma sólida y unida, para hacer frente a los retos a los que la profesión se enfrenta en estos tiempos convulsos de cambio e incertidumbre.

Juan Pedro Manresa Nicolás Presidente COAFMU

Depósito Legal: MU 810-2021 ISSN: 3060-1819 PATROCINADORES COAFMU:

ENTREVISTA a Julio Vizuete Cano,

DIRECTOR DE LA OFICINA DE

ORDENACIÓN DEL TURISMO

EL MERCADO DE LA VIVIENDA ES UN TEMA DE ACTUALIDAD POR DIFERENTES CUESTIONES. EN ESTA OCASIÓN VAMOS A ABORDAR EL ALQUILER TURÍSTICO. LA PROLIFERACIÓN DE VIVIENDA DESTINADA A LA EXPLOTACIÓN TURÍSTICA HA GENERADO TENSIONES EN LA CONVIVENCIA VECINAL, Y EN EL PRECIO Y DISPONIBILIDAD DE VIVIENDA EN ALQUILER, LO QUE HA LLEVADO A QUE EL LEGISLATIVO CONSIDERE NECESARIO DESARROLLAR NORMATIVA PARA REGULAR ESTA NUEVA MODALIDAD DE ACTIVIDAD ECONÓMICA, QUE HA PROLIFERADO EN LOS EDIFICIOS RESIDENCIALES.

PARA ABORDAR ESTE TEMA Y ARROJAR LUZ SOBRE LA NUEVA NORMATIVA QUE ESTE AÑO ENTRA EN VIGOR, CONTAMOS CON JULIO VIZUETE CANO, LICENCIADO EN DERECHO POR LA UNIVERSIDAD DE MURCIA, Y FUNCIONARIO DEL CUERPO SUPERIOR DE ADMINISTRADORES DE LA REGIÓN DE MURCIA DESDE 1988, Y MÁSTER EN ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. DESDE EL AÑO 2000 PRESTANDO SERVICIO EN LA ADMINISTRACIÓN AUTONÓMICA EN TURISMO, ACTUALMENTE COMO DIRECTOR DE LA OFICINA DE ORDENACIÓN DEL TURISMO DEL INSTITUTO DE TURISMO DE LA REGIÓN DE MURCIA CON COMPETENCIAS EN DESARROLLO NORMATIVO, INSPECCIÓN, Y DISCIPLINA TURÍSTICA, ENTRE OTRAS.

DE LA REGIÓN DE MURCIA

Los cambios normativos en la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7º, art 12º, y disposición adicional segunda) que han entrado en vigor el 3 de Abril de 2025, en relación a la regulación del alquiler turístico en edificios residenciales, ¿cómo impactan en la regulación autonómica de este tipo de licencias?

Las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia se regulan por el Decreto 256/2019, de 10 de octubre, estableciendo las características que deben cumplir estos inmuebles para tener la consideración de alojamientos turísticos, así como el procedimiento de clasificación.

El artículo 28.1.d) del mencionado decreto, al tratar de la declaración responsable, indica que el solicitante de la clasificación tiene “la disponibilidad del inmueble para ser destinado a alojamiento turístico”.

Esto está intrínsecamente relacionado con la modificación de la LPH por la LO 1/2025 que añade un nuevo aparta -

El ciudadano que pretende dedicar su vivienda a uso turístico y está en una comunidad de propietarios, debe tener antes la autorización del resto de propietarios, pues en caso contrario no tiene la disponibilidad para destinar el inmueble a alojamiento turístico

do 3 al artículo 7 de la LPH exigiendo, cuando hay un régimen de propiedad horizontal, el consentimiento expreso previo de la comunidad de propietarios.

Es decir, que el ciudadano que pretende dedicar su vivienda a uso turístico y está en una comunidad de propietarios, debe tener antes la autorización del resto de propietarios, pues en caso contrario no tiene la disponibilidad para destinar el inmueble a alojamiento turístico.

¿Cómo se diferencia legalmente un arrendamiento temporal regulado por la Ley de Arrendamientos urbanos de un alquiler turístico, entendido éste como el ejercicio de la actividad a la que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos? ¿Qué criterios se utilizan para distinguirlos?

La modificación que tuvo la LAU en el año 2013 añadiendo un apartado e) al artículo 5, consistía en excluir de su ámbito de aplicación los llamados pisos turísticos, las vut, considerando como tales la vivienda en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada, mediante precio, y que estuviese regulada en un régimen específico, es decir las viviendas de uso turístico.

Para diferenciar el arrendamiento temporal de la LAU respecto del turístico, hay que tener en cuenta dos aspectos: la oferta o comercialización en plataformas tipo Booking, Airbnb, etc, y la habitualidad del arrendamiento.

Cuando una vivienda se anuncia en alguna de las plataformas de oferta turística, se presume este carácter.

Cuando una vivienda se arrienda varias veces al año, de forma reiterada y habitual, se presume que es turística.

En otras normativas, relacionadas con el tema que tratamos, se usa el término de arrendamiento de corta duración como contraposición con el de larga duración, entendiendo éste último como aquel en el que el arrendatario establece en la vivienda su residencia

o domicilio con la aplicación plena de la LAU en cuanto a obligaciones de las partes, como por ejemplo la duración mínima del contrato.

Como arrendamientos de corta duración se encuentran los turísticos, propiamente dichos y los que tienen otros motivos, como pisos de estudiantes, motivos laborales o asistencia médica, por ejemplo.

¿Qué norma regula específicamente el alquiler turístico en la Región de Murcia y cuáles son sus principales requisitos y obligaciones?

Son varias las modalidades que la Ley 12/2013 de Turismo de la Región de Murcia encuadra como alojamiento turístico: establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos, campings y áreas se autocaravanas, alojamientos rurales, albergues y viviendas de uso turístico.

En todas estas figuras se produce hospedaje, un alojamiento turístico, pero cuando se menciona alquiler turístico, por lo general, se refiere a la figura concreta de Viviendas de Uso Turístico. Esta modalidad de alojamiento está regulada en la Región de Murcia por el Decreto 256/2019.

Prácticamente los requisitos que debe cumplir el inmueble son los propios de una vivienda: normativa de habitabilidad y código técnico de la edificación, si bien con alguna especificidad por ser turística: lista de precios, hojas de reclamaciones, seguro, información turística.

Lógicamente, deben estar en buenas condiciones de conservación y mantenimiento, suficientemente amuebladas y dotadas de menaje, agua caliente y fría, energía eléctrica o gas, tratamiento y evacuación de aguas residuales, un extintor, un botiquín básico.

La capacidad será la que marque la licencia de ocupación, sin superar las 10 plazas. Dormitorio individual mínimo 6 m2; dormitorio doble mínimo 8 m2, un cuarto de baño cada 6 plazas.

Prácticamente los requisitos que debe cumplir el inmueble son los propios de una vivienda: normativa de habitabilidad y código técnico de la edificación, si bien con alguna especificidad por ser turística: lista de precios, hojas de reclamaciones, seguro, información turística.

La totalidad de las viviendas de uso turístico que han presentado sus titulares las declaraciones responsables, son visitadas por los funcionarios inspectores de la Oficina de Ordenación del Instituto de Turismo de la Región de Murcia con el fin de comprobar que, efectivamente, cumplen los requisitos que se establecen en el Decreto 256/2019.

En el año 2023 se generaron 1.910 expedientes; en 2024 fueron 2.486; y en lo que va de 2025, 2.096.

En la actualidad, la Región de Murcia cuenta con 10.746 viviendas de uso turístico que suponen 54.305 plazas.

¿Cuál es el procedimiento para solicitar y gestionar una licencia de alquiler turístico a través de la sede electrónica de la comunidad?

El procedimiento para presentar la solicitud de declaración responsable para la clasificación turística es el procedimiento electrónico 1890 de la sede electrónica de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. Este es el enlace: https://sede.carm.es/web/pagina?IDCONTENIDO=1890&IDTIPO=240&RASTRO=c$m40288

Este procedimiento puede realizarse electrónicamente si se cuenta con firma electrónica, en cuyo caso todo el proceso se realiza telemáticamente pasando la información directamente a nuestras bases de datos.

En el caso de que no se tenga firma electrónica, el ciudadano puede imprimir los documentos que figuran en el procedimiento 1890, rellenarlos y presentarlos en algún registro público, como son las ventanillas únicas que hay en cada ayuntamiento de la Región, o hacerlo llegar por los medios que la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas indica.

Una vez obtenida la licencia, ¿en qué registro se recoge esa licencia? ¿Cómo se accede al mismo?

Una vez presentada la declaración responsable, ya se puede ejercer desde el punto de vista turístico la actividad de alojamiento. Tenemos en cuenta que el titular ha declarado que cumple la totalidad de los requisitos para ejercer la actividad de alojamiento.

Por lo general, el viernes de cada semana mandamos un correo electrónico al titular de las declaraciones responsables que se han recibido esa semana indicándoles cuál es el número de registro o signatura que les corresponde y ya pueden usarlo a los efectos que tengan conveniente.

También en este correo se les envía un documento de autoevaluación con el fin de que comprueben que cumplen los requisitos del Decreto 256/2019 de cara a la visita de inspección que giraremos.

Este número de signatura es el que corresponde a la inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia.

Entrando en la web https://www. itrem.es/itrem/registro_de_empresas/, se tiene acceso en formato Word o Excel a la relación de todos los alojamientos inscritos en el Registro, por modalidades y municipios.

¿A partir de qué fecha entra en vigor el Registro único de Arrendamientos, cuyo procedimiento se regula en el RD 1312/2024 de 23 de Diciembre? ¿Qué tipo de arrendamientos tienen la obligación de inscribirse en este Registro, los inmuebles de alquiler turístico recogidos en el art. 5 e) LAU 29/1994, 24 noviembre o también los arrendamientos de temporada, artº 3.2 LAU 29/1994?

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, que se crea con el RD 1312/2024, está previsto que entre en pleno funcionamiento el 1 de julio de 2025, si bien desde principios de año se puede obtener, por medio de la web de Registradores, el número único. Es decir, desde principios de año se puede obtener este número único, y alguna plataforma, digamos que se ha adelantado de alguna manera, ya lo está exigiendo a los llamados anfitriones para publicitar sus viviendas de uso turístico. Pero es a partir del 1 de julio cuando no se podrá publicitar en las plataformas de oferta turística alojamiento que no cuente con el número único que se expide desde registradores.org

En el Registro del Instituto de Turismo de la Región de Murcia deben inscribirse todos los alojamientos turísticos, sea cual sea la modalidad, incluyendo las viviendas de uso turístico.

Ahora bien, en el Registro Único Digital de Arrendamientos de Corta duración, regulado por el RD1312/204 es

el artículo 2.b) el que determina que se entiende por “unidad”, indicando que quedan fuera del ámbito del RD los establecimientos hoteleros, albergues turísticos, campings y áreas de autocaravanas.

Por lo que, en principio, el RD afecta a las viviendas de uso turístico, apartamentos turísticos y alojamientos rurales.

En principio, todo arrendamiento de corta duración (es el término que usa el RD), siempre que se oferten por medio de las plataformas deben obtener el número único por registradores.org. Incluyendo tanto los arrendamientos de corta duración turísticos (ar. 5 e) LAU), como los de temporada que no están incluidos en el art 5e) LAU.

¿Existen sanciones o consecuencias si un inmueble realiza alquiler turístico sin la licencia correspondiente?

Efectivamente, la Ley de Turismo de la Región de Murcia tipifica como infracción grave ejercer actividades turísticas, en este caso de alojamiento, sin haber presentado la declaración responsable correspondiente o haber sido denegada la clasificación turística. Esta infracción puede ser sancionada con multa que va desde 1.001 euros hasta 10.000 euros.

Como parte del trabajo que desarrollamos en la Oficina de Ordenación del Turismo está el seguimiento de la oferta de arrendamientos turísticos con el fin de detectar irregularidades. En este tema estamos estrechamente relacionados con las asociaciones del sector.

¿Qué recomendaciones o buenas prácticas considera que se deben cumplir con la normativa vigente y evitar posibles problemas legales?

La recomendación o buena práctica solo es una: cumplir con la normativa vigente, sea del sector que sea: turística, medioambiental, sanitaria, con ello se logra que la actividad se desarrolle con unos cánones mínimos de seguridad y que garantizan una óptima calidad.

ANÁLISIS DE LA ÚLTIMA REFORMA

OPERADA POR LA LO 1/2025:

MEDIOS ADECUADOS DE SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS EN VÍA NO JURISDICCIONAL (MASC)

Como bien sabéis, la Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LOMESPJ), y que resultó publicada en el BOE el día 3 de enero de 2025, y con entrada en vigor el 3 de abril de 2025, efectúa una serie de modificaciones a la LEC, introduciendo un nuevo requisito de procedibilidad para el inicio de las acciones judiciales civiles y mercantiles, consistente en la acreditación de que el conflicto legal entre las partes se ha sometido previamente a un Medio Alternativo de Solución de Controversias, denominados como MASC.

De cara a los que nos interesa conocer, voy a proceder en este artículo a realizar un resumen de la normativa, y una serie recomendaciones prácticas para los Administradores de Fincas Colegiados, integrantes de nuestro COAFMU, que considero que será de gran utilidad para los trámites y actuaciones en el ejercicio de la profesión.

1º Nueva obligación de acreditación de MASC previa a la vía judicial:

La LO 1/2025 establece que, para interponer acciones civiles, se debe acreditar previamente que el conflicto ha sido sometido a un Medio Alternativo de

Solución de Controversias (MASC), entendido como tales medios, las actividades negociadoras, las mediaciones, las conciliaciones privadas o públicas, las opiniones de expertos independientes, las ofertas vinculantes confidenciales, o los acuerdos de derecho colaborativo.

Por lo que respecta a las Comunidades de Propietarios, será necesario acudir previamente a estos medios de solución de controversias para la presentación de procedimientos monitorios del Artº 21 LPH, en reclamación de cuotas impagadas, así como para procedimientos ordinarios y verbales de índole económico, o de acciones declarativas, quedando excluidos los procedimientos para la adopción de medidas cautelares previas a la interposición de la demanda, así como la solicitud de diligencias preliminares.

2º Medios de cumplimiento del requisito de procedibilidad:

Entre las opciones que cumplen con este requisito, se destacan:

• Acudir previamente a mediación, negociación, conciliación, opinión de experto independiente, o derecho colaborativo.

• Formular una oferta vinculante confidencial, para los casos de reclamación de deudas comunitarias, preferible por su coste, su funcionalidad y rapidez, mediante su redacción y envío a través de burofax con certificado de contenido y acuse de recibo.

• En todo caso, se entenderá cumplido el requisito de procedibilidad cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados, bajo sus directrices y con su conformidad.

3º Procedimiento en actas y acuerdos:

En la redacción del acta de liquidación de deudas de comuneros morosos, es recomendable incluir un apartado que indique que, además de aprobar la liquidación, se autoriza al Presidente y Administrador a reclamar judicialmente dichas deudas, incluyendo la realización de una oferta confidencial vinculante y/o cualquier otro MASC de los mencionados anteriormente para otro tipo de acciones o pretensiones declarativas, ya que, de esta manera, se deja acreditado el cumplimiento del requisito de procedibilidad, principal exigencia que hay que cumplir, como paso previo al inicio de la demanda judicial.

Fulgencio Manzano Vives AbogadoymiembrodelaJuntade GobiernodelCOAFMU

4º Recomendaciones específicas para reclamaciones de deuda:

• Para reclamaciones superiores a 2.000.-€, es obligatorio que la reclamación esté firmada por un abogado, según determina el Art. 6.2 LOMESPJ.

• La oferta vinculante confidencial, como medio de MASC, se recomienda mediante burofax con certificado, dada su eficacia y validez probatoria.

• Conforme determina el Artº 17.4 de la LO 1/2025, si formulada la oferta vinculante confidencial a un comunero, la otra parte queda obligada a cumplir la obligación que asume, una vez que ésta la acepta expresamente, por lo que dicha aceptación tendrá carácter irrevocable.

• En el caso de que la oferta vinculante sea rechazada, o no sea aceptada expresamente por la otra parte en el plazo de un mes o en cualquier otro plazo mayor establecido en la misma, tal oferta vinculante decaerá quedando liberada la Comunidad de Propietarios para ejercitar la acción que le corresponda ante el Juzgado competente, quedando así cumplido el requisito de procedibilidad.

5º Intentos de contacto y prueba del esfuerzo de negociación:

Como venimos diciendo, lo que la ley exige es la acreditación documental del intento de MASC, y sugiere que, para acreditar la realización del MASC, se deben documentar al menos dos intentos razonables de contacto mediante medios distintos (burofax, correo electrónico, SMS) certificados, realizados en los últimos seis meses previos al conflicto.

En este caso, debéis tomar en consideración que el uso del correo electrónico será válido, si se pactó previamente como canal habitual con el comunero-propietario, o si se han realizado al menos tres intercambios por esa vía en los últimos seis meses.

6º Situaciones de domicilios desconocidos o sin entrega:

En estos casos, se recomienda incluir en la demanda una mención al Artículo

264.4º de la LEC, acompañando un certificado emitido por el Secretario Administrador de la Comunidad de Propietarios, que acredite la imposibilidad de notificación por otros medios, y que se han realizado intentos en el domicilio de la Comunidad de Propietarios, o en el domicilio dado por el comunero a la Comunidad.

7º Documentación en las demandas:

La oferta vinculante confidencial que se redacte y se envíe, y la documentación remitida para el intento de mediación, negociación, conciliación, así como su aceptación, en su caso, nunca deben incorporarse como prueba documental de la demanda, sino que como tal, debe presentarse tan solo el requerimiento que se envía al comunero-propietario, con esa oferta vinculante, con esa oferta de negociación, de mediación o de conciliación, con el justificante de su remisión y aceptación, pero eliminando las hojas correspondientes a la oferta vinculante realizada y/o su aceptación, a la propuesta mediación o de negociación realizada.

8º Interrupción de la prescripción y suspensión de la caducidad:

La solicitud de inicio de un proceso de MASC, que defina claramente el objeto

Como venimos diciendo, lo que la ley exige es la acreditación documental del intento de MASC, y sugiere que, para acreditar la realización del MASC, se deben documentar al menos dos intentos razonables de contacto mediante medios distintos (burofax, correo electrónico, SMS) certificados, realizados en los últimos seis meses previos al conflicto

de la reclamación, suspende la prescripción o la caducidad de las acciones desde la fecha del primer intento de comunicación, según el art. 7 de la LO 1/2025.

9º Importancia de la cautela y la interpretación uniforme:

Hasta el momento presente, debéis tener en cuenta que, dado que existen interpretaciones diversas sobre la Ley, y que las Juzgados y, sobre todos, los LAJs de las diferentes demarcaciones judiciales están comenzando a unificar criterios, incluso nos estamos encontrando con criterios diferentes en los distintos partidos judiciales territoriales, se recomienda que:

• Los Administradores de Fincas colegiados, informen a sus clientes sobre los distintos requisitos y los distintos procedimientos de los MASC, y de su carácter obligatorio.

• Y, sobre todo, mantenerse atentos a posibles cambios o puntualizaciones en las interpretaciones oficiales, que se iran realizando por parte del COAFMU, a traves de su Asesoría Jurídica.

Para finalizar, las recomendaciones prácticas que propongo para los Administradores de Fincas, son las siguientes: Que antes de presentar una demanda, documentar al menos dos intentos de contacto distintos y razonables. Que consideréis la formulación de una oferta vinculante confidencial mediante burofax para reclamacion de cuotas impagadas. Que os aseguréis de que la oferta vinculante esté firmada por un abogado si supera la cantidad de 2.000.€. Que se incluya en el acta o en la demanda las menciones y certificaciones necesarias, especialmente en casos de domicilios desconocidos. Y que estéis atentos a las interpretaciones jurisprudenciales y a las recomendaciones de las autoridades y del COAFMU, adaptando las prácticas en consecuencia. De esta manera, este conjunto de acciones facilitará el cumplimiento del nuevo requisito legal y contribuirá a evitar la inadmisión de demandas o la prescripción de las cuotas reclamadas.

LA PISCINA COMUNITARIA. NORMATIVA, USO Y CONVIVENCIA

Llega el verano y con él la apertura de las piscinas en las comunidades de propietarios, todo un lujo sobre todo en las poblaciones alejadas de la costa con las altas temperaturas que estamos experimentando año tras año.

Pero también aparecen nuevas preocupaciones para el administrador de fincas como, por ejemplo: verificar que la calidad del agua es la correcta antes de la apertura de la temporada de baño, comprobar que toda la cartelería informativa esté en lugar visible, revisar que la póliza del seguro comunitario recoja la cobertura de responsabilidad civil de la piscina y contratar los servicios del socorrista, si es necesario.

La normativa que regula el uso y mantenimiento de las piscinas viene recogida en RD 742/2013 y el Decreto 58/1992 de 28 de mayo de la Región de Murcia.

Hay que recordar que es responsabilidad del titular que gestiona la piscina velar porque sus instalaciones tengan los elementos adecuados para prevenir los riesgos para la salud y garantizar la salubridad de las instalaciones y que son objeto de inspección por parte del ayuntamiento del municipio en el que se encuentre ubicada la comunidad de propietarios.

Vamos a analizar algunos de los aspectos más consultados por algunos compañeros:

• Cloración salina o cloración convencional: ambos métodos son eficaces

para desinfectar piscinas, hay que tener en cuenta que la cloración salina tiene un coste inicial mayor por la adquisición del equipo, aunque luego tiene un gran ahorro, al generar el cloro a partir de la sal. Es muy importante dimensionar muy bien el modelo de clorador salino en relación a los M3 de capacidad del vaso de la piscina y la intensidad de uso. Si no elegimos el modelo adecuado, en días de mucho calor y con muchos bañistas podemos perder calidad del agua. En determinadas instalaciones se combina la cloración salina durante la temporada de baño por su confort y la cloración con bomba de cloro tradicional para los meses de hibernaje con el fin de no consumir las horas de uso del elemento productor de cloro del clorador salino.

• Libro de la piscina: La empresa mantenedora de la piscina y su personal debe de estar en posesión de toda la documentación necesaria para el ejercicio de la actividad incluyendo un seguro de Responsabilidad Civil. Se deberá llevar un diario con el histórico de las analíticas e incidencias detectadas durante cada temporada de apertura al baño. Además, en el tablón de anuncios de la piscina se deberán mostrar los valores de las mediciones realizadas (PH, Cloro libre residual, cloro combinado, turbidez, transparencia y temperatura) y la firma del técnico que los ha realizado. Esta documentación habrá que conservarla para una posible inspección de los técnicos de la Concejalía de

Salud del Ayuntamiento correspondiente durante al menos tres años.

• Socorrista: en la Región de Murcia es obligatorio en aquellas piscinas que tienen más 250 M2 de lámina de agua, aunque es muy recomendable en general en todas las piscinas, aunque sean más pequeñas, porque va a ser la persona que haga cumplir las normas de uso, velará por la seguridad en el recinto y puede evitar los pequeños accidentes que se producen por juegos de riesgo entre los usuarios.

Hay que recordar que es responsabilidad del titular que gestiona la piscina velar porque sus instalaciones tengan los elementos adecuados para prevenir los riesgos para la salud y garantizar la salubridad de las instalaciones y que son objeto de inspección por parte del ayuntamiento del municipio en el que se encuentre ubicada la comunidad de propietarios.

Antonio Ruiz Ortega AdministradordeFincasColegiadoymiembro delaJuntadeGobiernodelCOAFMU

ACTUALIDAD

• El entorno de la piscina: es muy importante que el entorno de la piscina (borde de coronación, zona de solárium y acceso a la ducha) estén construidos en un material antideslizante para evitar accidentes, a su vez debe permitir una correcta limpieza y desinfección.

• La accesibilidad en la piscina: cada vez se tiene más en cuenta la mejora de la accesibilidad en la construcción de las piscinas, construyendo escaleras de obra con barandillas de acero inoxidable que permiten acceder de forma gradual y cómoda al agua a personas mayores.

• Señalización e información previa: Al entrar al recinto de la piscina debe de existir un cartel de fácil interpretación con la siguiente información: normas de utilización (obligatoriedad de ducharse antes de entrar a la piscina, horario, aforo máximo permitido, profundidad, prohibición de introducir objetos de cristal a la zona de baño, prohibición de fumar, etc.) También deben de figurar los teléfonos de emergencias en caso de accidente.

• Horario de la depuradora: hay que recordar que la depuradora deberá estar encendida como mínimo durante el horario de apertura al baño y se deberán de realizar periódicamente lavados del filtro de arena en sentido inverso para mantener las propiedades filtrantes en óptimas condiciones. Si emplean como elemento filtrante las partículas de vidrio en lugar de la tradicional arena se mejorará notablemente la transparencia del agua, ya que a estas últimas les afecta menos el efecto apelmazante de las cremas solares que emplean los bañistas. También hay que recordar que está prohibido aportar el cloro (pastillas) directamente al vaso de la piscina por el riesgo que entraña de quemaduras oculares.

• Fin de la temporada de baño: y con ello hay que preparar la piscina para el invierno, el procedimiento se denomina hibernaje y el método va a depender de si disponemos de una lona para cubrir la piscina o si va a quedar al descubierto todo el invierno. Si disponemos de la lona para cubrirla es muy importante comprobar la resistencia de la lona y los anclajes, pues

con el tiempo pierden su resistencia y si algún niño se sube sobre la lona se puede producir un accidente. Es importante iniciar la hibernación cuando la temperatura del agua baja de los 15º grados porque si la comenzamos antes podemos tener una proliferación de algas y el agua se nos pondría de color verde. Existen una gran variedad de productos químicos en el mercado que aplicados al agua nos van a mantener a raya las algas y las bacterias durante el invierno, aunque no hay que olvidar que la depuradora deberá de realizar su trabajo, aunque solo sean unas pocas horas al día, entre 2 y 4 horas, para ayudarnos en la conservación del agua sino está cubierta y entre 1 y 2 horas, si la tenemos cubierta con una lona. El ahorro de energía durante el invierno es considerable en este último caso.

Por todo lo visto anteriormente, queda patente que el contar con una buena empresa mantenedora de piscinas en la comunidad va a ayudar a que la Junta Directiva de la comunidad, y entre ellos, el administrador puedan dormir más tranquilos.

LOCALIZACIÓN

DE AMIANTO EN VIVIENDAS.

CENSO MUNICIPAL DE PRESENCIA DE AMIANTO EN MUNICIPIOS

En esta breve exposición, nuestro objetivo es ofrecer una serie de píldoras informativas que permitan adquirir conocimientos básicos sobre el amianto (también conocido como asbesto), un material que durante décadas fue ampliamente utilizado en la construcción, pero que hoy es reconocido por sus efectos altamente nocivos para la salud.

A lo largo del artículo, abordaremos diferentes aspectos relevantes como:

• ¿Qué es el amianto y por qué fue tan utilizado en el pasado?

• ¿Cuáles son sus efectos en la salud y por qué es peligroso?

• ¿Dónde puede encontrarse todavía amianto en viviendas, tanto en edificios como en naves industriales?

• ¿Cuál ha sido la cronología legal que ha llevado a la prohibición total de su uso?

• ¿Qué recomendaciones deben seguirse si se sospecha de su presencia?

• ¿Qué conocemos sobre el censo de amianto en el municipio de Murcia, y qué obligaciones se están planteando?

Con esta información, esperamos ayudar a diferentes colectivos —como comunidades de vecinos, administradores de fincas, técnicos en edificación, responsables de mantenimiento o de

demolición de edificios, entre otros— a identificar posibles riesgos relacionados con el amianto y a actuar con responsabilidad frente a este problema de salud pública.

El conocimiento sobre este material es especialmente relevante ahora que muchas normativas municipales y autonómicas están promoviendo la elaboración de censos de amianto, la planificación de su retirada y el cumplimiento de medidas de seguridad en cualquier intervención sobre elementos constructivos que puedan contenerlo.

Invitamos a los lectores a informarse, prevenir y, sobre todo, consultar con personal técnico especializado en caso de duda, ya que la identificación y manipulación del amianto debe estar siempre en manos de profesionales cualificados, debido a su peligrosidad.

¿Qué es el amianto?

Mineral constituido por silicato de cal, alúmina y hierro, que se presenta en fibras blancas y flexibles, es incombustible y tiene efectos nocivos para la salud.

Se presenta en seis formas principales, y la más utilizada hoy en día es el crisotilo o amianto blanco.

Su empleo como material de construcción se vio favorecido, principalmente en la segunda mitad del siglo XX, porque se trataba de un mineral muy abundante en el mundo, con bajos cos-

Juan Inmaculada Aparicio Carrión. DirectorDesarrollosI+D+i GestiónyTratamientosMedioambientales EmpresainscritaenelRERA(Registrode EmpresasconRiesgodeAmianto) GETRAMEesmiembrodelaJunta DirectivadelaAsociacióndeEmpresas deMedioambientedelaRegiónMurciana (AEMARM)

tes de extracción, gran resistencia al ataque de sustancias ácidas y básicas y elevada capacidad ignifuga.

Además, permitían la mezcla con otros materiales, disponían de gran capacidad aislante, siendo muy resistentes a la degradación ambiental por las inclemencias meteorológicas y el paso del tiempo.

¿Qué efectos nocivos tiene para la salud del ser humano?

La exposición al amianto, incluido el crisotilo, puede causar cáncer de pulmón, laringe y ovarios, así como mesotelioma (un cáncer del revestimiento de las cavidades pleural y peritoneal). También se ha demostrado que provoca enfermedades respiratorias crónicas como la asbestosis (una forma de fibrosis pulmonar) y otros efectos nocivos para los pulmones.

Las enfermedades causadas por el amianto suelen ser muy graves y con un amplio período de latencia (algunas de ellas de hasta 35-40 años), por lo que los efectos para la salud de la exposición al amianto pueden ocurrir años después del inicio de la exposición.

¿Cuándo se prohibió el uso de amianto en España?

La legislación española prohibió la utilización del amianto en año 2002 (Orden de 7 de diciembre de 2001, por la que se modifica el Anexo I del Real Decreto 1406/1989, de 10 de noviembre, por el que se imponen limitaciones a la co-

mercialización y al uso de ciertas sustancias y preparados peligrosos).

Si atendemos a la normativa comunitaria, podemos destacar que, además, a nivel europeo, según el Anexo XVII sobre restricciones a la fabricación, comercialización y uso de determinadas sustancias, mezclas y artículos peligrosos del Reglamento (CE) Nº 1907/2006 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 18 de diciembre de 2006 relativo al registro, la evaluación, la autorización y la restricción de las sustancias y mezclas químicas (Reglamento REACH), en lo que a fibras de amianto se refiere, especifica que “se prohibirá la comercialización y la utilización de estas fibras y de los artículos que contengan estas fibras añadidas intencionadamente (…). El uso de artículos que contengan las fibras de amianto mencionadas en el punto 1 que ya estaban instalados o en servicio antes del 1 de enero de 2005 se seguirá admitiendo hasta su eliminación o el fin de su vida útil. Sin embargo, los estados miembros, por razones de protección de la salud, podrán restringir, prohibir

o someter a condiciones específicas el uso de tales artículos antes de su eliminación o el fin de su vida útil.”

¿Dónde se localiza el amianto en las viviendas, edificios y naves industriales?

Detallamos en la imagen inferior algunas de las zonas habituales dónde, con frecuencia, se puede localizar el amianto en la vivienda residencial.

1. Depósitos de agua de fibrocemento

2. Cubiertas de placas onduladas de fibrocemento

3. Canalones y bajantes exteriores de fibrocemento

4. Falsos techos interiores

5. Baldosas de vinilo con adhesivo bituminoso

6. Bajantes y conducciones interiores

7. Chimeneas

Otras posibles localizaciones internas y externas serían:

- Placas aislantes de fibrocemento alrededor de la caldera

- Cisterna del inodoro

- Paneles de baño de fibrocemento

- Armario de ventilación de fibrocemento y/o proyectado recubriendo la zona de la caldera -Aislantes y/o calorifugados de tuberías

- Pared divisoria de fibrocemento

- Placa con contenido de amianto como aislante detrás de la caja de fusibles

- Paneles de falso techo texturizado con contenido de amianto

- Vermiculita como aislamiento de relleno

- Placa de fibrocemento detrás de la chimenea

- Panel aislante de ventana de fibrocemento

-S ofito y frisos de fibrocemento

-Placas planas en techos

- Placas planas de fibrocemento

- Placas onduladas de fibrocemento en tejadillos

- Paneles aislantes de ventana de fibrocemento

Con respecto a la localización de fibrocemento en edificios y naves industriales, podemos destacar las siguientes ubicaciones internas y externas:

En el Interior.

- Juntas de cartón-amianto, papel-amianto o cuerda con contenido de amianto

- Cisterna del inodoro

- Falsos Techos

- Placas aislantes de fibrocemento en el interior de puertas RF cortafuegos

- Tabiques o paredes divisorias de fibrocemento

- Depósitos de agua de fibrocemento

- Placas aislantes protectoras contra chispas en contacto con cajas de fusibles, etc.

- Losetas de vinilo y su adhesivo bituminoso subyacente

- Calorifugados o proyectados como aislamiento en calderas y tuberías sometidas a altas temperaturas

- Rellenos de vermiculita como aislamiento térmico

- Placas planas de falso techo de fibrocemento

- Ignifugados en techos, paredes, vigas y columnas

- Paneles aislantes alrededor de las calderas

En el Exterior

-Placas onduladas de amianto-cemento

- Tuberías, chimeneas, tubos de aireación, etc., de amianto-cemento

- Sofito y frisos de fibrocemento

- Tabiques o paredes pluviales de placas de minionda de amianto-cemento

- Canalones y bajantes de amianto-cemento

¿Cómo actuar si se sospecha la presencia de amianto?

Si se sospecha que puede haber amianto es fundamental actuar con precaución y seguir los pasos adecuados para garantizar la seguridad de los seres humanos y cumplir con la normativa vigente.

Recomendaciones clave:

1. No manipular el material: Evite siempre tocar, romper, lijar o perforar cualquier elemento que pueda contener amianto. La manipulación inadecuada puede liberar fibras peligrosas muy perjudiciales para la salud humana.

2. Contactar con una empresa especializada: Contactar con una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo de Amianto (RERA). Solo profesionales autorizados están capacitados para realizar la retirada segura del amianto. Existen listados a disposición de los interesados.

3. Inspección y evaluación: La empresa deberá realizar una inspección para determinar el estado del material y, si es necesario, proceder a su retirada.

4. Elaboración del plan de trabajo de desamiantado: La empresa preparará un plan detallado para la retirada, que debe ser aprobado por la autoridad laboral correspondiente.

En el caso de la Región de Murcia la aprobación corresponde a la Dirección General de Trabajo de la Consejería de Empresa, Empleo y Economía Social e intervendrán la Dirección Territorial de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social de Murcia y el Instituto de Seguridad y Salud Laboral de la Región de Murcia, que emitirán informes preceptivos.

5. Retirada profesional: La retirada del amianto será llevada a cabo por técnicos especializados, usando equipos y procedimientos adecuados para garantizar la seguridad. La empresa transportista de residuos de amianto interviniente deberá disponer del obligatorio plan de trabajo para transporte de materiales con amianto en vigor.

6. Gestión y eliminación: Los residuos peligrosos con contenido en amianto deben ser transportados y eliminados en depósitos de seguridad autorizados, cumpliendo con la normativa ambiental. Los mismos deberán disponer de los preceptivos planes de trabajo autorizados.

Censo de Amianto en el municipio de Murcia. Legislación y alcance.

Con la aprobación de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, se recoge en su disposición adicional decimocuarta la obligación de los ayuntamientos de elaborar un censo de instalaciones y emplazamientos con amianto incluyendo un calendario que planifique su retirada. De hecho, en la Disposición adicional decimocuarta de la ley 7/2022 indicaba que en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la ley (abril de 2023), tanto el censo como el calendario, que tendrán carácter público, serán remitidos a las autoridades sanitarias, medioambientales y laborales competentes de las comunidades autónomas, las cuales deberán inspeccionar para verificar, respectivamente, que se han retirado y enviado a un gestor autorizado. Esa retirada priorizará las instalaciones y emplazamientos atendiendo a su grado de peligrosidad y exposición a la

población más vulnerable. En todo caso, las instalaciones o emplazamientos de carácter público con mayor riesgo deberán estar gestionadas antes de 2028.

El Ayuntamiento de Murcia ha dado el primer paso para la creación del primer mapa que localizará las instalaciones y emplazamientos con amianto, CENSO DE AMIANTO, en el municipio. En mayo de 2025 se publicó el contrato del servicio en la plataforma de contratación, con lo que se crea la hoja de ruta necesaria para identificar y retirar, si procede, este material tóxico en todos los edificios públicos y privados del municipio. El mismo establece que el plazo de ejecución del servicio contratado será de 6 meses a contar a partir del 1 de enero de 2026.

Consideraciones destacadas REFERIDAS A LAS ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DEL SERVICIO solicitado en el contrato para el MUNICIPIO DE MURCIA.

Las actuaciones programadas en este contrato se circunscriben a todo el ámbito territorial del término municipal de Murcia, que tiene una extensión de 881,86 km² y una división administrativa en 28 barrios y 55 pedanías, y abarcarán todas las instalaciones y edificaciones susceptibles de contener amianto, independientemente de su uso, situación y titularidad, y de -

El Ayuntamiento de Murcia ha dado el primer paso para la creación del primer mapa que localizará las instalaciones y emplazamientos con amianto, CENSO DE AMIANTO, en el municipio

berá llevarse a cabo desarrollando los siguientes trabajos, entre otros:

a) Identificación de cubiertas e instalaciones con amianto en el término municipal de Murcia, aplicando técnicas de teledetección y algoritmos de inteligencia artificial sobre imágenes aéreas de muy alta resolución espacial, con análisis radiométrico de las cubiertas y de eficacia superior al 90%.

b) Se aplicarán los tratamientos de imágenes necesarios, tales como los dirigidos a la precisión de la imagen, la corrección atmosférica, la reflectividad a nivel de superficie, etc.

c) Calcular la probabilidad de existencia de amianto para las edificaciones en las que la teledetección y

el algoritmo no hayan identificado amianto, a partir del año de construcción, o la fecha de reformas o rehabilitaciones realizadas. En este caso, también es importante averiguar el uso para el que fueron construidas y las posibles instalaciones asociadas: placas prefabricadas para aislamiento acústico con amianto, estructuras metálicas revestidas con amianto para dotarlas de propiedades ignífugas…, etc.

Los parámetros que permiten identificar edificios de riesgo alto son:

• Año construcción: 1965- 1985.

• Altura: más de 5 plantas.

• Tipo estructura del edificio: techos con estructura de acero, pilares, jácenas.

• Uso: oficinas, aparcamientos, espectáculos y equipamientos.

- Instalaciones que contiene: calefacción central, producción centralizada agua caliente sanitaria.

Se consideran edificios de riesgo medio los construidos hasta los años 90, que coincide con un periodo en el que era frecuente el uso de materiales de fibrocemento con amianto en la fabricación de diferentes elementos (por ejemplo, bajantes, depósitos de agua, jardineras o placas de cubiertas).

CAMPAÑA DE SENSIBILIZACION PARA LA PROTECCIÓN DE AVES MIGRATORIAS INSECTIVORAS

La Consejería de Medio Ambiente de la Región de Murcia, a través de la Dirección General de Patrimonio Natural y Acción Climática, ha impulsado una campaña de sensibilización ambiental centrada en la protección de los nidos de aves migratorias insectívoras , especialmente las especies que anidan en edificaciones urbanas y periurbanas, como los aviones comunes, golondrinas y vencejos

Estas aves desempeñan un papel fundamental en el equilibrio ecológico al contribuir al control natural de poblaciones de insectos , sin embargo, con frecuencia sus nidos son destruidos durante labores de mantenimiento o rehabilitación de fachadas, lo que constituye una práctica ilegal y muy perjudicial para estas especies protegidas.

En los casos en los que haya nidos de especies de fauna silvestre en los edificios , ante todo saber que los nidos no se pueden destruir, está prohibido por la Ley 7/1995 de Fauna silvestre de la Región de Murcia . Si como consecuencia de la situación de los nidos, los excrementos y la suciedad que caen de los mismos supone una molestia para los vecinos, se pueden instalar bandejas bajo los nidos, entre 1 o 1,5 m de distancia al nido. Estas bandejas están disponibles en las oficinas comarcales de los Agentes medioambientales.

En el caso de tener que realizar obras en la fachada de un edificio que tiene nidos de aves de golondrinas, aviones o vencejos, las obras se realizarán en los meses en los que estas aves migradoras no están ocupando los nidos, es decir entre los meses de octubre y enero, ambos inclusive. Si los nidos que había en la fachada eran de vencejos y se han tapado los agujeros por los que accedían a los mismos, se colocarán cajas nido para esta especie, bajo las cornisas del edificio. Y si para la rehabilitación hubiera que derribar nidos de avión o golondrina, tras las obras se pueden colocar nidos prefabricados.

En cualquier caso:

• No se pueden retirar, destruir ni alterar los nidos sin autorización previa, especialmente si las aves están en época de cría (de marzo a agosto para muchas especies).

• La Dirección General de Patrimonio Natural y Acción climática evaluará si las obras pueden realizarse, si deben aplazarse o si hay que adoptar medidas compensatorias (por ejemplo, instalación de nidales artificiales).

• Si los nidos están activos (con huevos o pollos), es casi seguro que no se podrán realizar las obras hasta que finalice la temporada de cría.

PROTOCOLO DE ACTUACIÓN:

1. Solicitar autorización para actuaciones con fauna silvestre: Debes presentar una solicitud de autorización ante la Dirección General de Patrimonio Natural y Acción climática. Este trámite se puede realizar electrónicamente a través de la sede electrónica de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia. Para ello, necesitarás un certificado digital o DNI electrónico.

2. Documentación necesaria: Al completar la solicitud, es importante adjuntar información detallada sobre la ubicación de los nidos, las especies de aves presentes (si se conocen), el tipo de obras que se pretenden realizar y las fechas previstas para su ejecución, todo ello acompañado de fotografías y/o material gráfico. Esta información permitirá a la administración evaluar el impacto potencial de las obras y establecer las condiciones necesarias para proteger la fauna silvestre.

3. Consideraciones adicionales: Ten en cuenta que, según la Ley 7/1995, de 21 de abril, de la fauna silvestre, caza y pesca fluvial, está prohibido dañar, molestar o destruir nidos de aves silvestres . Por lo tanto, es esencial obtener la autorización correspondiente antes de iniciar cualquier obra que pueda afectar a estas especies.

4. Plazo de resolución: La administración dispone de un plazo de hasta tres meses para resolver la solicitud. Si no se recibe una respuesta en ese tiempo, se considera que la solicitud ha sido desestimada por silencio administrativo negativo.

5. Para iniciar el trámite, puedes acceder directamente al procedimiento de “ Autorización para actuaciones con fauna silvestre” (código 5661) en la sede electrónica de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

PROPIEDAD HORIZONTAL

RÉGIMEN LEGAL DEL ALQUILER TURÍSTICO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS TRAS LA LEY ORGÁNICA 1/2025

Abogadoyprofesormásteraccesoalaabogacía enarrendamientosurbanosypropiedadhorizontal

Introducción

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha introducido importantes modificaciones en el régimen jurídico de las viviendas de uso turístico en el marco de la propiedad horizontal. La reforma afecta de forma directa y expresa a los artículos 17º y 7º de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH), y establece un modelo normativo más restrictivo, basado en la necesidad de aprobación previa por parte de la comunidad de propietarios, así como la clarificación en la posibilidad de prohibición expresa de los mismos en concordancia con la reciente Jurisprudencia del Tribula Supremo, de la que más tarde hablaremos.

Esta nueva configuración legal modifica sustancialmente el equilibrio entre el derecho individual de uso la propiedad y las decisiones colectivas en el ámbito de las comunidades de propietarios, estableciendo un parámetro contrario al que resulta de la doctrina del TS en cualquier otra materia en el ámbito del uso y destino de la propiedad por parte del propietario, salvo prohibición expresa estatutaria.

A continuación, se analiza el contenido esencial de la reforma, su aplicación práctica y las consecuencias que comporta.

del artículo 17.12 LPH

La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 da nueva redacción al artículo 17.12 LPH, cuyo tenor literal es el siguiente:

«El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha acti-

vidad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

Por tanto, con esta redacción, se establece un régimen de intervención activa por parte de la comunidad para habilitar o restringir esta actividad, desplazando el anterior modelo, donde el alquiler turístico era posible salvo prohibición expresa. Uno de los aspectos más relevantes de la nueva formulación legal es la inclusión explícita del verbo «prohibir », dejando atrás la ambigüedad de la versión anterior, que solo aludía a limitar o condicionar. Esta formulación se muestra plenamente coherente con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en las Sentencias de 3 de octubre de 2024, núms. 1.232 y 1.233, que ya habían avalado la posibilidad de prohibir el uso turístico mediante acuerdo de tres quintos, sin necesidad de

Con esta redacción, se establece un régimen de intervención activa por parte de la comunidad para habilitar o restringir esta actividad, desplazando el anterior modelo, donde el alquiler turístico era posible salvo prohibición expresa.

Antonio Navarro Selfa

Modificación

unanimidad, poniendo fin a la batalla jurisprudencial entre audiencias provinciales sobre si era necesario la unanimidad o bastaba con la mayoría de 3/5 para su prohibición.

El referido acuerdo como es obvio, continúa necesitando de su elevación a público y su posterior inscripción en registro de la propiedad.

Incorporación del artículo 7.3 LPH

La misma disposición legislativa introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 LPH, que establece:

«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.»

Este precepto como se observa, impone un requisito de autorización previa de carácter civil, con independencia de las licencias o inscripciones exigidas por la normativa autonómica turística. En consecuencia, el propietario interesado deberá obtener acuerdo favorable de la comunidad, adoptado por mayoría cualificada, antes de poder desarrollar legalmente la actividad, cuestión que como hemos indicado rompe con la doctrina del TS en cuanto a libertad de uso de su propiedad, salvo prohibición estatutaria.

Consecuencias del ejercicio sin autorización comunitaria

El artículo 7.3 LPH se completa para mayor refuerzo de las comunidades de propietarios, con la previsión de que, si se inicia la actividad sin contar con antedicha aprobación comunitaria, el presidente podrá requerir el cese inmediato y, de persistir la situación, ejercitar las acciones previstas en el artículo 7.2 LPH:

«El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»

«El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»

A diferencia de otras situaciones previstas en este artículo, no será necesario justificar que la actividad es molesta, insalubre o contraria a estatutos, bastará simplemente con la ausencia de la pertinente autorización expresa de instalación.

Régimen transitorio

La Ley Orgánica 1/2025 establece una excepción a esta exigencia de autorización previa para aquellos propietarios que ya estuvieran ejerciendo la actividad con anterioridad a su entrada en vigor. Así lo recoge su disposición adicional segunda:

«Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»

En consecuencia, quienes hayan iniciado la actividad antes del 3 de abril de 2025, cumpliendo la normativa turística aplicable, no estarán sujetos al nuevo requisito de aprobación comunitaria.

Así la anterior redacción del artículo 17.12 LPH, que no precisaba el alcance de la irretroactividad de la norma, en cuanto a su momento de aplicación, dio lugar a una interpretación judicial flexible en supuestos en los que el propietario hubiera iniciado actos preparatorios, como solicitudes administrativas, antes del acuerdo comunitario. Esta posición fue compartida por la casi unanimidad de las Audiencias Provinciales del territorio nacional España, que entendieron que no podía oponerse con efectos retroactivos la prohibición a quienes, sin inscripción registral de la limitación, hubieran manifestado su voluntad de ejercer la actividad o tuvieran ya en su poder la declaración responsable. Sin embargo, con la reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, el legislador fija expresamente el criterio temporal: solo quienes estuvieran ejerciendo la actividad con anterioridad a su entrada en vigor y conforme a la normativa sectorial podrán continuar . Ello plantea si, a partir de ahora, queda excluida toda interpretación extensiva sobre la irretroactividad o si subsistirá un margen de flexibilidad judicial ante situaciones equiparables de buena fe, en las que por ejemplo

como indicamos se adquiriera sin tal prohibición y ya hubiera sido obtenida la declaración responsable, por ejemplo, pero sin haber empezado ya la actividad. Esta cuestión nos parece especialmente interesante, dado que quizás pueda resultar la más conflictiva con la nueva normativa, pero en el presente artículo solo podemos “apuntarla”, dada la complejidad y casuística de la materia que necesitaría un artículo específico.

Marco normativo complementario

El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, ha establecido un marco estatal para el control administrativo del alquiler turístico, mediante la creación del Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta herramienta permitirá coordinar y centralizar la in -

formación relativa a viviendas de uso turístico, facilitando su supervisión a nivel nacional.

Conclusiones

1. El nuevo régimen jurídico de las viviendas de uso turístico establece un sistema de control previo, que exige autorización expresa de la comunidad de propietarios, otorgada mediante acuerdo adoptado por mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintos del total de cuotas de participación.

2. El artículo 17.12 LPH, reformado por la Ley Orgánica 1/2025, permite expresamente la aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de la actividad por acuerdo comunitario adoptado con la doble mayoría cualificada de tres quintos de propie-

tarios y cuotas, tras lo cual continúa siendo necesario su elevación a público y posterior inscripción en el registro de la propiedad.

3. El legislador de esta manera incorpora al texto legal la doctrina del Tribunal Supremo, contenida en las Sentencias de 3 de octubre de 2024, núms. 1.232 y 1.233, alineándose con la jurisprudencia que había validado la posibilidad de prohibición sin necesidad de unanimidad.

4. Los propietarios que hayan iniciado la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 conforme a la normativa turística autonómica aplicable quedan exceptuados del nuevo régimen, conservando el derecho a continuar la actividad en los términos ya permitidos, a expensas de la apertura o no de un debate jurisprudencial sobre el alcance jurídico de la misma.

ASESORÍA JURÍDICA

CONSULTAS LPH

CUESTION 1: En una comunidad de propietarios, aproximadamente en su constitución o poco después, se acordó por unanimidad de los propietarios que todos los gastos se iban a atender por partes iguales, pero tal acuerdo en su día reflejado en acta, ni se aprobó como modificación estatutaria, ni se inscribió en el registro. Es más, el libro de actas se perdió y no queda constancia del acuerdo más allá de lo que manifiestan los propietarios, y el reflejo contable donde se ve que siempre han participado todos por partes iguales. Ahora un nuevo propietario que tiene una vivienda pequeña, quiere que se aplique la cuotas de participación que viene determinada en su escritura y en el título constitutivo ¿Cómo se puede acordar aplicar lo previsto en el Titulo Constitutivo?:

RESPUESTA:

Estamos ante una Comunidad de Propietarios que, por acuerdo comunitario, alcanzado por unanimidad, estableció en su día, que los gastos se iban a atender por partes iguales, en contraposición a lo establecido en el Título Constitutivo. Pero de dicho acuerdo no hay constancia por haberse perdido el Libro de Actas, y tampoco hay Escritura Pública donde se elevase dicho acuerdo, y menos aún existe incorporación al Registro de la Propiedad.

En el supuesto de que el establecimiento de ese reparto de los gastos por partes iguales (aunque constase en un Acta incorporada al Libro de Actas), NO HUBIERE LLEVADO CONSIGO LA MODIFICACION DEL TITULO CONSTITUTIVO, NI ESTATUTOS, para volver a

pagar o contribuir con arreglo a la cuota o coeficiente de participación fijado en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal sería necesario el acuerdo de la mayoría, y así lo dispone, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 16 Noviembre y 3 de Diciembre de 2004, que establecen que esta conformidad con un reparto de gastos ajeno al Título Constitutivo, no supone la modificación del Título, aunque hayan transcurrido varios años, por lo que basta el acuerdo de mayoría para volver al sistema previsto en la Escritura o Titulo. Además de dicho Alto Tribunal, invocamos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón, de 322/2012, de 13 Junio, Recurso 557/2011, que viene a determinar que el acuerdo adoptado por la Junta o Asamblea para volver al sistema de reparto de gastos fijado en el Titulo Constitutivo es válido, al ser suficiente el voto mayoritario de los propietarios. En este sentido, destacamos por reciente, y por recoger la Jurisprudencia más actualizada, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, 238/2016, de 12 de mayo, que establece: “...Como segunda alegación del recurso, se denuncia infracción de lo dispuesto en los artículos 5, párrafo último, 17.6 y 9.1.E. de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal en los puntos 1.1., 1.2, 1.3, 2.1., 2.2, 5 y 6 del orden del día de la Junta de propietarios de la comunidad demandada de 17 de junio de 2015 por suponer una modificación del sistema de gasto. Tal alegación debe ser desestimada por los acertados razonamientos de la sentencia recurrida, que no hacen sino aplicar la más reciente doctrina jurisprudencial sobre este tema controvertido, recogida en las SSTS de 7 de marzo de 2013 y 6 de febrero de 2014, y en la más reciente de 29 de di -

ciembre de 2015. Resultando contraria a la citada jurisprudencia la pretensión de los recurrentes de que el sistema de distribución de gastos estatutarios al que habrá de atenerse la Comunidad, pueda ser modificado por simple mayoría, sin que se haya modificado previamente el título constitutivo con observancia de los requisitos legales. La STS de 7 de marzo de 2013, ratificada por la 6 de febrero de 2014 fija la siguiente doctrina “el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes, de una forma distinta a la prevista en los estatutos, de una forma arbitraria, caprichosa, o por simple comodidad, o inercia, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios, dirigido a modificar los estatutos, sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo”. Frente a esta doctrina jurisprudencial deben decaer las argumentaciones sostenidas en el recurso sobre la necesidad de acuerdo unánime para restablecer el sistema de distribución de gastos fijado en el título constitutivo....”

En cualquier caso, de haberse modificado los Estatutos, si no estuviesen inscritos, no podrían oponerse tampoco frente a terceros, tal y como determina la STS nº 370/2021 de 31 de mayo.

Si por mayoría simple no se acuerda aplicar el pago conforme al sistema de “por cuotas de participación inicial” establecido en los Estatutos o Título Constitutivo (recordamos, partimos del supuesto de que no haya habido legal modificación estatutaria al respecto), el propietario que hubiere solicitado

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tal sistema de pago, habría de impugnar judicialmente ese acuerdo, con la finalidad de que se aplique el sistema de pagos/reparto previsto en los Estatutos, pero con la peculiaridad de que muy probablemente le diesen la razón en el Juzgado por cuanto que se está haciendo un reparto de gastos contrarios al Título Constitutivo y Estatutos, por lo que convendría explicar muy bien a los comuneros que esta negativa suya a atender los gastos conforme solicita el propietario disidente (que lo que quiere realmente es aplicar la lega-

CUESTION 2: Una comunidad de propietarios en la que las plazas de aparcamiento se pagan por partes iguales de acuerdo con la escritura de Obra Nueva. El problema radica en que algunas plazas poseen una superficie construida superior a la de otras (por ejemplo, en una se pueden guardar cuatro vehículos y en otra uno solo).

¿Existe la posibilidad de modificar la participación en los gastos del sótano por metros construidos? Los garajes participan por coeficiente según escritura (una participación de treintaitresava parte indivisa de la finca de matriz del sótano), pero hay plazas con más metros construidos

lidad), puede llevar a un procedimiento judicial condenatorio a la comunidad y con imposición de costas judiciales.

Por lo que es cierto que se necesita una mayoría simple para modificar el sistema de pagos acordado comunitariamente, pero no elevado a escritura pública ni inscrito registralmente, ahora bien, empecinarse en una postura contraria a lo fijado en los Estatutos y Título Constitutivo, no llevará a nada positivo para la Comunidad (todo lo contrario, puede llevarle a una sen-

que otras, y ahora quieren participar por metros construidos porque no lo consideran justo.”

RESPUESTA:

Lo que se pretende por la Comunidad de Propietarios que administra la consultante, es decir, modificar la participación de los comuneros del garaje en los gastos del sótano, dejando de hacerlo conforme a lo que se indica en la escritura de Obra Nueva (conforme se indica, por coeficiente de participación para todos los comuneros por una treintaitresava parte indivisa -es decir todos pagan por partes iguales-), para pasar a contribuir en proporción a los

tencia condenatoria tal y como antes hemos indicado), y esa labor explicativa debe ser la llevada a cabo por el Administrador con el fin de evitar disgustos judiciales, y que se achaque la responsabilidad al Administrador por no haberlo puesto de manifiesto. La Comunidad podrá decidir lo que quiera, pues es soberana, y asumirá las consecuencias de sus decisiones, pero el Administrador ha de adelantarse explicando esas posibles consecuencias, para que ningún comunero pueda achacarle ninguna responsabilidad.

metros construidos de cada plaza de garaje, exigirá el acuerdo por la unanimidad de todos los propietarios y cuotas de participación , tal y como establece el Artº. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La jurisprudencia es unánime al respecto, bastando señalar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5ª, Nº 123/2022 de 19/04/2022, conforme a la que “ El acuerdo por el que se modificó el sistema de reparto, no puede modificar lo dispuesto en el título constitutivo, al no haber sido aprobado por unanimidad, no siendo factible ratificar o refrendar el acuerdo por el curso del tiempo”.

FORMACIÓN PRIMER SEMESTRE 2025

Este semestre la Comisión de Formación ha ofertado los siguientes webinars:

NUEVAS OBLIGACIONES DE FACTURACIÓN Y FACTURACIÓN ELECTRÓNICA (Webinar – 1h) (04/02/2025)

La factura electrónica obligatoria y los nuevos requisitos para los sistemas y programas de facturación suponen un desafío para todo el tejido empresarial del territorio.

Tras el primer webinar en septiembre del 2024, Banco Sabadell, Hub Empresa, en virtud del convenio de colaboración suscrito con el Colegio, ofreció este segundo webinar, en el que a través de diferentes casos prácticos se intentó dar respuesta a los aspectos que las empresas y los profesionales deben tener en cuenta para estar preparados ante dichas novedades en materia de facturación.

CÁLCULO DE COSTES Y PRECIO PARA EL SERVICIO DE ADMINISTRACIÓN DE UNA COMUNIDAD: ESTRATEGIAS EFECTIVAS PARA LA GESTIÓN Y DEFENSA DE HONORARIOS (Presencial– 4h) (07/03/2025)

Este curso impartido por el AFColegiado y especialista en contabilidad de costes, Paco Sánchez, y moderado por Pedro J. Casal Henarejos (Comisión de Formación de COAFMU), ha sido diseñado específicamente para Administradores de Fincas Colegiados con el objetivo de brindar las herramientas y estrategias necesarias para optimizar sus servicios y defender sus honorarios de manera efectiva. Este curso se enfoca en tres áreas clave para ayudar a fortalecer la práctica profesional:

1.Evaluación de costes y fijación de precios: Técnicas avanzadas para calcular con precisión los costes de administrar una comunidad de propietarios y establecer precios justos para los servicios. Esta habilidad permite tener una comprensión clara de la rentabilidad de las operaciones y garantizar una compensación adecuada por el trabajo que se realiza.

2.Defender los honorarios: Capacitación para enfrentar con confianza ofertas temerariamente bajas y argumentar de manera convincente el valor de los servicios frente a los clientes. Se enseñaron estrategias efectivas para comunicar el verdadero alcance y beneficios del trabajo que se ofrece, asegurando una remuneración justa por la experiencia y dedicación que se aporta.

3.Presentar presupuestos exitosos: Cómo estructurar y presentar presupuestos de manera efectiva, asegurando que cubran adecuadamente los costes operativos y generen beneficios para el despacho. Con ejemplos prácticos y casos de estudio, se enseña a crear propuestas convincentes que resalten el valor agregado que se proporciona como Administrador de Fincas.

NUEVAS TARIFAS SERVICIO AGUA (MUNICIPIO DE MURCIA) (Presencial– 1h) (21/03/2025):

Aguas de Murcia impartió una charla para explicar la modificación de la ordenanza reguladora de los servicios de abastecimiento y saneamiento de agua en el municipio de Murcia

CLAVES PARA GESTIONAR CERTIFICADOS DE AHORRO ENERGÉTICO

(CAE) Y AUTOCONSUMO COLECTIVO EN COMUNIDADES DE VECINOS (Webinar -1:30h) (02/04/2025)

Este webinar impartido por MIWENERGIA, empresa colaboradora con el COAFMU , y especialista en servicios energéticos, explicó cómo las comunidades de vecinos pueden beneficiarse de los Certificados de Ahorro Energético (CAE) y del Autoconsumo Colectivo.

Se abordó cómo la gestión de CAE maximiza el ahorro energético y el beneficio económico que se puede conseguir, y cómo el Autoconsumo Colectivo se convierte en una solución clave para la eficiencia y sostenibilidad en comunidades de propietarios

EL ALQUILER TURISTICO EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. CAMBIOS NORMATIVOS (Presencial – 2h) (27/06/2025)

Esta jornada moderada por Celso Rodríguez Corral, miembro de la Junta de Gobierno del COAFMU, expuso las implicaciones de cómo afecta a las comunidades de propietarios el contenido de la reforma operada en la Ley Orgánica 1/2025, en relación al alquiler turístico. Se trataron:

• Novedades introducidas en la LPH en virtud de la Ley Orgánica 1/2025, en relación el alquiler turístico. Ponente: D. Pedro García-Córcoles Escudero, Asesor Jurídico COAFMU

• Tramitación y Registro público de las licencias de alquiler turístico en la Región de Murcia. Tipo de certificación que se solicita a la comunidad de propietarios. Ponente: D. Julio Vizuete Cano , Director de la Oficina de Ordenación del Turismo del Instituto de Turismo de la Región de Murcia

• Obtención del Número de Registro de Alquiler (para arrendamientos turísticos y no turísticos). Registro único de Arrendamientos (RD 1312/2024 de 23 de Diciembre) Ponente: Dña. Silvia Dévora Gutiérrez, Directora Servicio de Estudios del Colegio de Registradores de Murcia

COMO AFECTA A LAS CCPP Y A LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS LA LEY ORGANICA 1/2025 DE ENERO, Y LOS MECANISMOS DE SOLUCION ALTERNATIVA DE CONFLICTOS EN ALQUILER VACACIONAL . (Webinar-2h) (16/06/2025)

El Gabinete de Estudios del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas organizó esta ponencia impartida por D. Vicente Magro Servet -Magistrado del Tribunal Supremo, que se centró en la casuística sobre el contenido de la reforma operada en varios textos legales por la LO 1/2025, que afecta, en gran medida, a la Propiedad Horizontal y a la actividad diaria de los administradores/as en torno, sobre todo, a la reforma en materia de alquiler vacacional. También analizó la necesidad de que las comunidades de propietarios acudan a un mecanismo de solución extrajudicial de conflictos en virtud de la reforma introducida que establece un requisito de procedibilidad antes de acudir a una acción judicial en materia de propiedad horizontal.

El Colegio irá informando del programa formativo, en el que se abordarán nuevos temas de interés. Consúltalo en la web y en las circulares del COAFMU

CONVENIOS

Con los convenios de colaboración suscritos con entidades o empresas, el COAFMU trabaja para optimizar las condiciones que se le ofrecen a nuestros colegiados, y a sus administrados, y en consecuencia, mejorar y diferenciar el servicio integral que proporcionan los Administradores de Fincas Colegiados.

Los colegiados pueden acceder a todos los convenios en el Área Privada de la web del Colegio www.coafmu.org.

A continuación, se relación aquellos convenios firmados o renovados en el primer semestre:

CONVENIO CON GRUPO ARRECIFE: Empresa especializada orientada a proporcionar la seguridad necesaria en privacidad y desconexión digital de Administradores de Fincas y Comunidades de Propietarios, que pone a disposición los servicios de adaptación a diversas normativas, mediante actuaciones especializadas de consultoría, asesoría jurídica y auditoría. Cuentan con un equipo multidisciplinar compuesto por auditores, consultores y abogados que proporcionan soluciones adaptadas a las necesidades de cada cliente atendiendo a:

• Interpretación de la normativa de privacidad, desconexión digital y comercio electrónico con preauditoría gratuita para valorar cómo le afecta.

• La puesta a disposición de toda la documentación y cláusulas adaptadas específicamente al profesional que contrata los servicios.

• Resolución de consultas y atención concreta de su negocio.

• Defensa ante organismos públicos como la AEPD

• Interpretación de normativa y vinculantes

CONVENIO CON DEUTSCHE BANK: Entidad financiera que acumula una dilatada experiencia en la financiación de proyectos de rehabilitación. Esta entidad se quiere unir al deseo común de modernizar los edificios residenciales para impulsar nuevos proyectos de rehabilitación y mejora para las comunidades de propietarios. Para ello ponen a disposición de los colegiados soluciones de financiación a comunidades de propietarios con el fin de optimizar los programas de ayudas públicas europeas Next Generation ofreciendo el producto Préstamo Huella 0, préstamo enfocado en el ahorro, la eficiencia energética y la accesibilidad.

Flexibilidad en la financiación de hasta el 100% del presupuesto, respuesta de viabilidad en 48 horas, cuotas flexibles hasta 15 años, sin necesidad de contratar servicios adicionales, con sencillez y profesionalidad.

CONVENIO CON PULSO

ENERGÍA:

Empresa especializada en asesoramiento energético. Asume la coordinación de los siguientes servicios:

• Estudio sin coste de los suministros de gas y de electricidad optimizando precios y potencias.

• A cada administrador se le asigna un gestor personal para solucionar cualquier problema.

• Proporciona las mejores ofertas de las comercializadoras con las que se mantiene una vinculación laboral.

• Gestiona los cambios de comercializadora.

• Gestiona las reclamaciones por errores de facturación, y revisa periódicamente la correcta facturación, así como gestiona los impagos con las comercializadoras

• Vela por garantizar el mejor precio de mercado.

• Transcurrido un año desde la activación de contrato, se procede a la revisión del mismo.

CONVENIO CON BIFAN IBERICA: Compañía especializada en Cumplimiento Obligatorio en materia de Protecc ión Integral, con sede en la Región de Murcia, que presta servicios en materia de Protección y Lucha Contra Incendios.

BIFAN IBERICA ofrece una completa cartera de servicios exclusivos dirigidos sólo a Administradores de Fincas Colegiados, entre los que se incluyen, período de carencia (hasta 3 meses), financiación (hasta 12 meses sin intereses), tarifa plana (12 pagos), descuentos comerciales especiales, consultoría, auditorías Ingeniería Técnica y PCI, pres OCAS, asesoramiento y asistencia en Inspecciones OCA, formación, despacho protegido, portal del Cliente, facturación plataformas electrónicas (IESA/IDS), estudio y migración integral de cartera, servicio 24 horas, custodia de llaves y acompañamiento a las reuniones de comunidad.

CONVENIO CON IDS: Compañía desarrolladora del programa para la Administración de Fincas FincasPlus Élite, programa de gestión concebido para los administradores de fincas colegiados, adaptado a la legislación y totalmente adecuado a las necesidades del usuario. Incluye todo lo relacionado con la Administración de Fincas. Fruto de este convenio, IDS se compromete a proporcionar sus servicios en condiciones preferentes para los colegiados del COAFMU, ofreciendo descuentos especiales en su programa FINCAS PLUS ELITE.

CONVENIO CON BANCO SABADELL: Entidad financiera con más de 30 años trabajando con Administradores de Fincas,y más de 300.000 cuentas de comunidades a nivel nacional. Trabaja para mejorar su propuesta de valor para los administradores de fincas y sus comunidades. En este convenio, Banco Sabadell incluye soluciones personalizadas para Comunidades y Colegiados. Este año amplía sus beneficios para nuevos clientes del catálogo de cuentas incluidas en el convenio, con la Cuenta Online Sabadell Autónomos PRO y Cuenta Online Sabadell PRO.

Para informarte sobre cualquiera de las condiciones recogidas en el convenio, puedes ponerte en contacto con el/la directora/a de la oficina Sabadell con la que trabajes habitualmente.

CONVENIO CON ZULUX: Compañía con más de 30 años de experiencia optimizando recursos en comunidades de propietarios, con ingenieros especialistas en eficiencia energética. Su propuesta se centra en proporcionar un ahorro en la luz de la comunidad de hasta en un 68% y que ésta pague todos los meses lo mismo.

Ponen a disposición de los colegiados un catálogo de servicios personalizado, proporcionando Auditoría Energética gratuita; mantenimiento gratis de las instalaciones realizadas por Zulux; importe mensual garantizado; ahorro en la factura de la luz sin coste para la comunidad; empleo de software para la detección de sobreconsumos fraudulentos; plataforma on line para informes, facturas y servicios adicionales; proyecto, instalación y mantenimiento de planta fotovoltaica; asesoramiento legislativo, técnico y servicios de instalación de puntos de recarga de vehículo electrónico y asesoramiento personalizado de dudas o problemas energéticos.

CONVENIOS

CONVENIO CON SECUREMUR: Empresa del sector de la seguridad privada especializada en sistemas de seguridad de comunidades de propietarios.

Securemur proporciona soluciones de seguridad para las comunidades con tecnología avanzada en cámaras y sistemas CCTV, pensadas para proteger portales, garajes, trasteros y zonas comunes. Sus proyectos cumplen con la normativa legal, garantizando la protección de datos. Cuentan con servicio técnico de instalación de sistemas de videovigilancia y alarmas, además de un servicio de mantenimiento preventivo y correctivo, proporcionando una atención personalizada y soporte técnico permanente.

Ofrecen la posibilidad de instalación en modo renting con mantenimiento completo (Plan No + Derramas), además de sus servicios de mantenimiento en la modalidad Básica o Premium. En su propuesta para el colegiado, además del asesoramiento y estudio gratuito, y el presupuesto sin compromiso, ofertan en la contratación de la instalación del equipamiento de seguridad, el videograbador gratuito, siempre que se elija alguna modalidad de mantenimiento de su videograbador.

CONVENIO CON ADM SERVICIOS POSTALES: Compañía especializada en servicios de envío de burofax, impresión, manipulación de documentos y mensajería. Está a disposición de los colegiados para asesorar e informar de todos los productos postales, así como la mejor forma de envío y presentación de los mismos, ofreciendo unos descuentos exclusivos para los Administradores de Fincas Colegiados sobre las tarifas postales de Correos vigentes.

ADM proporciona también servicios adicionales a su oferta tradicional, como son la gestión y custodia, digitalización, destrucción documental y plataforma de comunicación digital , incluida certificación de email y sms, y firma digital de documentos.

CONVENIO CON BEGALVI: Firma que cuenta con una dilatada experiencia trabajando con comunidades de propietarios y administraciones de fincas. Proporciona un servicio que simplifica el asesoramiento necesario para lograr la correcta adaptación a la normativa vigente en materia de protección de datos de carácter personal. Ofrece a los colegiados, unas condiciones preferentes a las de mercado, en la adaptación a la Ley Orgánica de Protección de Datos y en la adaptación a la normativa en materia de Prevención de Riesgos Laborales.

INFORMACIÓN

VISITA A LA BODEGA VIÑA ELENA

Las empresas colaboradoras con el Colegio, IDS (INFORMÁTICA Y DESARROLLO DEL SOFTWARE S.L.), compañía desarrolladora del programa de Administración de Fincas, FINCASPLUS ELITE, y la compañía comercializadora PULSO ENERGÍA, organizaron el pasado 28 de Marzo para los colegiados del COAFMU, una visita guiada por el viñedo y las instalaciones de la Bodega Viña Elena (Jumilla), acabando la experiencia con un maridaje de vinos y platos en un almuerzo campero. Los colegiados que participaron en esta atractiva excursión, disfrutaron de una jornada divertida para el encuentro entre compañeros.

JORNADA VIVIENDA USO TURÍSTICO- COLEGIO REGISTRADORES

La Cátedra de Derecho Registral Rafael Rivas Torralba y la Universidad de Murcia junto con el Colegio de Registradores organizaron la jornada “Vivienda de Uso Turístico: un enfoque jurídico-práctico de su regulación” que tuvo lugar el pasado 3 de abril en el Decanato Autonómico del Colegio de Registradores de la Propiedad de la Región de Murcia, presidida por D. Santiago Ruiz Martínez, Decano Autonómico del Colegio de Registradores de la Propiedad de la Región de Murcia.

En la mesa de Debate “Retos de la vivienda turística: turismo, comunidades de propietarios y plataformas digitales” participó nuestro compañero y miembro de la Junta de Gobierno del COAFMU, D. Celso Rodríguez Corral, junto con D. Julio A. Vizuete Cano, Director Oficina Ordenación del Turismo de la Región de Murcia, y Dña. Ana Abade Gil, Manager de Asuntos Públicos de Booking.com para España y Portugal.

53º RENOVACIÓN DE LA OFRENDA DE SANTO DOMINGO DE LA

CALZADA – 4 Y 5 DE ABRIL

Como cada mes de abril, los administradores de fincas realizaron su tradicional ofrenda floral a Santo Domingo de la Calzada, patrón de los administradores de fincas colegiados.

El evento, organizado este año por el Colegio de Administradores de Fincas de Salamanca y Zamora, ha contado con múltiples actividades destacando entre ellas la peregrinación de 1 km. del Camino de Santiago, desde El Rollo de la Justicia hasta la Catedral, la representación de la historia de Santo Domingo en la Plaza de los Administradores de Fincas, y la Misa solemne en la Catedral en honor a del Santo Patrón y renovación de la Ofrenda.

Asistieron en representación del COAFMU, D. Juan Pedro Manresa, Presidente, y D. Antonio Ruiz, Tesorero.

XIX ENCUENTRO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS AVILA 2025

Este año ha recaído en el Colegio de Ávila la organización del XIX Encuentro nacional de Administradores de Fincas de España, que se celebró el 30 y 31 de mayo, en el Lienzo Norte de Ávila, un moderno centro cultural y de congresos ubicado en una posición privilegiada junto a las históricas murallas.

Compañeros del Colegio, entre ellos, D. Carlos Antón Selva, Vicepresidente del COAFMU acudieron a esta cita bianual, para conectar con administradores de toda España, compartir ideas y descubrir nuevas oportunidades para la profesión.

INFORMACIÓN

ELECCIONES COAFMU

La Junta de Gobierno en su reunión del día 21 de enero del 2025, tomó el acuerdo de convocar elecciones para la renovación del 50% de la Junta de Gobierno y el 50% de la Junta de Garantías Colegiales, todo ello conforme a sus Estatutos.

Cumplido el calendario electoral han tomado posesión de los cargos los siguientes candidatos:

JUNTA DE GOBIERNO

Cargos por período de 2 años

-Contador-Censor : D. Pedro Gálvez Mirón.

-Vocal VII: D. Celso Rodríguez Corral .

-Vocal IX: D. Ramón Paz Señorans.

-Vocal XI: Dña. Ana María Marco Cascales

Cargos por período de 4 años

-Presidente: D. Juan Pedro Manresa Nicolás .

-Vicepresidente II: D. Pedro Javier Casal Henarejos.

-Tesorero: D. Antonio Ruiz Ortega.

-Secretaria: Dña. María Rosa López Marín.

-Vocal II: D. José Antonio Melgar Moráis.

-Vocal IV: D. Francisco G. Moreno-Escosa Zornoza.

-Vocal VI: Dña. Raquel Sánchez Pérez.

-Vocal VIII: D. Fulgencio Manzano Vives.

-Vocal X: Dña. Mª José Valero García.

JUNTAS DE GARANTÍAS (cargos por período de 4 años)

-Secretario: D. Manuel Jesús Fernández Martínez.

- Vocal II: D. Juan Manuel Moreno Escosa .

El proceso electoral celebrado ha dado lugar a la siguiente

configuración de la Junta de Gobierno y de la Junta de Garantías:

JUNTA DE GOBIERNO

PRESIDENTE: D. Juan Pedro Manresa Nicolás

VICEPRESIDENTE I: D. Carlos Antón Selva

VICEPRESIDENTE II: D. Pedro J. Casal Henarejos

VICEPRESIDENTA III: Dña. Berta Notario Aranda

SECRETARIA: Dña. María Rosa López Marín

TESORERO: D. Antonio Ruiz Ortega

CONTADOR CENSOR: D. Pedro M. Gálvez Mirón

VOCAL I: D. Francisco J. Catalá Mánez

VOCAL II: D. José Antonio Melgar Moráis

VOCAL III: Dña. Soledad Hernández Arcas

VOCAL IV: D. Francisco G. Moreno-Escosa Zornoza

VOCAL V: D. Alfonso Moraleda Guerrero

VOCAL VI: Dña. Raquel Sánchez Pérez

VOCAL VII: D. Celso Rodríguez Corral

VOCAL VIII: D. Fulgencio Manzano Vives

VOCAL IX: D. Ramón Paz Señorans

VOCAL X: Dña. Mª José Valero García

VOCAL XI: Dña. Ana María Marco Cascales

JUNTA DE GARANTÍAS COLEGIALES:

PRESIDENTE: D. Santiago Dols Ruiz

SECRETARIO: D. Manuel J. Fernández Martínez

VOCAL I: D. Felipe López Alarcón

VOCAL II: D. Juan Manuel Moreno Escosa

INFORMACIÓN

ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA COAFMU

La Asamblea General Ordinaria del Colegio, convocada formalmente el 3 de Junio de 2025, se celebró de forma presencial en la sede colegial.

Con el fin de que todos los colegiados pudieran tener la suficiente información respecto de los asuntos que se iban a abordar en el Orden del Día, se remitió previo a la celebración de la Asamblea, la Memoria Corporativa del COAFMU del año 2024, la cual recoge la memoria de Secretaría y Económica del Colegio. Este documento se encuentra disponible en la web del COAFMU.

XXXVI GALA PREMIOS FRECOM

El presidente del Colegio de Administradores de Fincas de la Región de Murcia (COAFMU), D. Juan Pedro Manresa, asistió a la XXXVI Edición de la Gala de los Premios FRECOM de la Construcción, organizada por la Federación Regional de Empresarios de la Construcción de Murcia.

El evento, celebrado el pasado 12 de Junio, en la Finca Buenavista (El Palmar-Murcia), reunió a representantes institucionales, profesionales del sector y empresarios para reconocer la excelencia y la innovación en el ámbito de la construcción en la Región.

La presencia del COAFMU en esta cita refuerza el compromiso del Colegio con el desarrollo del tejido profesional y su colaboración activa con los diferentes agentes del sector inmobiliario y de la edificación.