Transaktionsvolumen i 1. kvartal 2025 landede på 13,8 mia. kr., svarende til en stigning på 54% – eller 4,9 mia. kr. – sammenlignet med samme kvartal i 2024. Den markante fremgang skyldes primært flere større porteføljehandler, hvilket også kan ses i sammenhæng med et væsentligt lavere renteniveau.
Boligudlejningsejendomme udgjorde klart det største segment målt på volumen og tegnede sig for over 40% af den samlede transaktionsværdi. Særligt nyere ejendomme med markedsleje var eftertragtede blandt køberne.
Det næststørste segment var hotel, som stod for godt en fjerdedel af den samlede volumen – et usædvanligt højt niveau for et normalt mindre segment. Det skyldes især Capmans opkøb af Midstar Fastigheter, hvor værdien af de danske hoteller estimeres til 3,5 mia. kr., hvilket gør det til årets hidtil største transaktion.
Den danske økonomi står stærkt i en international kontekst – ikke kun takket være medicinalindustrien. Der er dog områder med lav vækst. Forbrugerne tærede på opsparingen under perioden med høj inflation og er fortsat tilbageholdende med at omsætte lønstigninger til øget forbrug, men dette forventes at tiltage i løbet af 2025. Eksport og industriproduktion stiger markant, især drevet af medicinal- og medicoindustrien samt enkelte øvrige sektorer. Usikkerheden om den globale økonomi er dog betydelig, blandt andet som følge af hyppige ændringer i især amerikanske toldsatser.
Afkastkravene bevæger sig aktuelt overvejende sidelæns, og prognoserne peger på, at niveauerne vil være omtrent uændrede om 12 måneder. Flere steder er forventningerne dog mere optimistiske end i forrige kvartal, især for de mest attraktive beliggenheder.
Boligudlejning
ejendomme
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder Afkastkrav i
Syddanmark
Resterende København
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2
Nordsjælland Afkastkrav i %
markedsleje i kr./m2
Årlig markedsleje i kr./m2 2.000 kr. 1.700 kr. 1.400 kr.
Afkastkrav i % 5,50% 6,75% 8,00%
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Silkeborg
Viborg
Årlig markedsleje i kr./m2 1.550 kr. 1.450 kr. 1.100 kr.
Afkastkrav i % 5,50% 6,50% 8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.450 kr. 1.250 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.350 kr.1.000 kr.800 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,00%5,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.450 kr. 1.275 kr. 1.100 kr.
Afkastkrav i % 5,25%5,75% 6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.250 kr. 1.100 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,00%5,50% 6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 1.200 kr.1.000 kr.
Afkastkrav i % 5,50% 6,00% 7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.350 kr. 1.150 kr. 950 kr.
Afkastkrav i % 5,50% 6,00% 7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.300 kr. 1.100 kr.875 kr.
Afkastkrav i % 5,25% 6,50% 7,75%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.250 kr.900 kr.750 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.150 kr.900 kr.750 kr.
Afkastkrav i % 5,75%7,00%8,00%
Afkastkrav i % 4,00%4,75%5,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.850 kr. 1.600 kr. 1.350 kr.
Afkastkrav i % 4,75%5,75%7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.400 kr. 1.050 kr.950 kr.
Afkastkrav i % 5,25% 6,25% 7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.125 kr. 1.000 kr. 850 kr.
Årlig markedsleje i kr./m2 1.100 kr. 800 kr. 675 kr. Midtjylland
Herning
Afkastkrav i % 5,25% 6,00% 7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2 1.250 kr. 1.050 kr. 900 kr.
Boligudlejning OMK ejendomme
Afkastkrav i procent og tendens på 12 måneders sigt
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Områder*
Udviklingen på boligudlejningsejendomme
Forventet stabilitet og øget aktivitet på boligmarkedet Transaktionsvolumen for bolig nåede i 2024 ca. 26 mia. kr., hvor december sluttede med flere store handler, bl.a. Rødovre Port, A-huset og en markedslejeportefølje i Storkøbenhavn. De 10 største handler i december udgjorde ca. 28% af den samlede volumen i 2024.
De professionelle investorer er blevet mere aktive, og afkastkravene ser ud til at have stabiliseret sig. Derudover kan yderligere rentefald medføre øget aktivitet.
Efterspørgslen retter sig mod nyere, ureguleret boligmasse, da høje renter gør finansiering af ældre ejendomme med udviklingspotentiale vanskelig. Byggeaktiviteten er faldet de senere år pga. stigende renter og usikkerhed om nye projekters rentabilitet. Det har mindsket risikoen for overudbud i udlejningsmarkedet, der visse steder var
en væsentlig risikofaktor op mod de senere inflations- og rentestigninger.
De nye ejendomsskatter skaber usikkerhed i værdiansættelsen, men en stigningsbegrænsning betyder, at effekten af stigende grundværdier indfases gradvist.
Kombinationen af høje renter og stigende skatter øger incitamentet til at leje frem for at eje, særligt i de største byer. Sammen med faldende byggeaktivitet lægger det pres på lejemarkedet, hvor lejeniveauer flere steder ventes at stige. Tomgangen er faldet 0,8 procentpoint på et år til 3,4% og er lavest i København, Københavns omegn og Nordsjælland, og højest i Midtjylland og Aalborg. Markedslejen forventes stabil til let stigende i 2025, mens afkastkravene forventes at forblive stabile.
Gæstfriheden, Virkelund, Albertslund
Udviklingen på kontorejendomme
Stabil efterspørgsel efter moderne kontorløsninger Kontorsegmentet oplevede tilbagegang i 2024 med en samlet volumen på 7,3 mia. kr. Årets største handel var Heartlands køb af Navitas-ejendommen i Aarhus til over 700 mio. kr.
Efterspørgslen efter attraktive kontorer er fortsat til stede, men markedet domineres af danske aktører, da internationale investorer har en mere forsigtig tilgang til segmentet. Det danske kontormarked adskiller sig dog fra internationale tendenser med rekordhøj beskæftigelse og begrænset hjemmearbejde, hvilket bl.a. skyldes kortere pendlertid. Nogle virksomheder har dog undervurderet medarbejdernes ønske om fysisk fremmøde og har nu for lav kon-
Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse
torkapacitet. Samtidig har andre virksomheder strammet reglerne for hjemmearbejde og sat begrænsninger herpå.
Mange virksomheder efterspørger fleksible kontorkoncepter som servicerede kontorer og kontorhoteller med skaleringsmuligheder og flere faciliteter. I København er udbuddet stort, mens Aarhus oplever begrænset kapacitet trods høj efterspørgsel.
Bæredygtighed spiller en stigende rolle for både lejere og investorer, drevet af ESG-krav og kommende regulering. Ejendomme med højt klimaaftryk kan miste værdi, mens certificerede og energiforbedrede ejendomme ventes at stå stærkere.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q2 2025
Udviklingen på detailejendomme
Fremgang i detailhandlen trods usikkerhed
Detailhandlen oplevede en pæn fremgang i løbet af 2024, hvor mængdeindekset steg med 2,1 procentpoint mellem december 2023 og december 2024. Dette var en bidragende faktor til, at værdiindekset i samme periode steg med 3,2 procentpoint. Dermed fortsatte fremgangen i detailhandlen for andet år i træk godt understøttet af fremgangen i reallønnen. Fremgangen i detailhandlen kan særligt tilskrives en kontinuerlig stigning i salget af andre forbrugsvarer, som dækker over salg af udstyr til bolig og fritid, og i mindre grad salget af beklædning. Derimod har salget af fødevarer og andre dagligvarer været nogenlunde konstant med et samlet mindre fald, hvor det kun er værdiindekset, der er fortsat stigende drevet af de stigende priser.
Privatforbruget forventes at fortsætte med at stige i 2025, hvilket understøttes af et stærkt arbejdsmarked, og en inflation som er under kontrol. Der er dog også risikofaktorer, hvor f.eks. en handelskrig med USA kan hæmme væksten og koste danske jobs, hvilket kan have konsekvenser for detailhandlen.
Transaktionsaktiviteten i detail var generelt svag i 2024 dog med en stærk afslutning, som blev markeret med salget
Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse
af en portefølje af detailejendomme på tværs af landet til omkring kr. 900 mio. 2024 var desuden kendetegnet ved stigende transaktionsaktivitet på strøget i København, hvor der blev handlet adskillige ejendomme, heriblandt Bucherers køb af Østergade 22 til en rekordhøj kvadratmeterpris. På udlejningsfronten sluttede 2024 af med et par travle måneder i hovedstaden, mens tendensen er noget mere fragmenteret på landsplan. Det er særligt de mere decentrale placeringer, som har det svært – mens det går nogenlunde på de store hovedstrøg i de større byer.
Efterspørgsel efter især dagligvareporteføljer med geografisk spredning er fortsat fornuftig. Dette kan tilskrives den attraktive risikoprofil, hvor dagligvarekæder indgår lejekontrakter med lange uopsigelighedsperioder, da en god beliggenhed er forretningskritisk. Disse faktorer medfører, at dagligvarebutikker ofte er overraskende højt prissat i forhold til det øvrige marked.
Tomgangen for detail har været svagt stigende på landsplan og er steget med 0,2 procentpoint mellem 1. kvartal 2024 og 1. kvartal 2025 til 3,3%. Afkastkravene vurderes stabile understøttet af forventninger til fortsatte rentefald, mens der er en vis risiko for faldende markedsleje nogle steder.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q2 2025
Udviklingen på industriejendomme
Høj efterspørgsel og bæredygtighed præger industriog logistiksegmentet
Logistiksegmentet oplevede fortsat høj efterspørgsel i 2024 med en transaktionsvolumen på over 13 mia. kr. Især lagerog logistikejendomme nær de største byer var efterspurgte. Den største handel var DSV’s salg af Danmarks største logistikcenter i Horsens for ca. 3,3 mia. kr., svarende til 25% af årets volumen inden for lager- og logistikejendomme. Efterspørgslen er størst på moderne logistikejendomme nær vigtig infrastruktur. Let industri oplever også høj efterspørgsel, da mange erhvervsområder i de største byer omdannes til boliger.
Bæredygtighed er i fokus, særligt certificerede og energieffektive ejendomme. DSV’s logistikcenter i Horsens er et
Udbudte industrilokaler i procent af skønnet bygningsmasse
eksempel med solceller, batteriteknologi og geotermisk opvarmning.
Sale-&-lease-back-aftaler med lange lejekontrakter er populære, hvor virksomhedernes bonitet og uopsigelighedsperioder er afgørende for omsætteligheden, mens beliggenheden spiller en mindre rolle.
Det bliver sværere at finde arealer til logistikejendomme på de bedste placeringer, men på kort sigt er der overudbud i Trekantområdet og den sydvestlige logistikkorridor ved København, hvilket øger tomgangen. Det kan presse lejen lidt ned på kort til mellemlang sigt, mens de langsigtede udsigter er positive.
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q2 2025
Definitioner
Beliggenhed og stand
Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primære, sekundære og tertiære ejendomme, hvoraf primær er det bedste og tertiær er det dårligste. For hver ejendomstype er defineret flere variable om beliggenhed og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl.
Primær: Topbeliggenhed for området, højeste standard mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklar. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav, lejeniveauet vil typisk være højt og der kan forventes en kort genudlejningsperiode.
Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er markedskonforme og afspejler de generelle markedsforhold.
Tertiær: Dårlig beliggenhed for området, lav standard og utidssvarende. Denne type ejendom forventes at kunne handles til et højt afkastkrav for området og lejeniveauet er i den lave ende, og der vil typisk kunne forventes en længere genudlejningsperiode.
Afkastkrav
Er defineret som 1. års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt.
Markedsleje
Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.
Boligudlejningsejendomme
1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 31.12.1991 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til LL § 54, stk. 1, pkt. 1.
2) OMK Ejendomme er ældre boligudlejningsejendomme, som er taget i brug før 31.12.1991 og er reguleret efter Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje.
3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter LL § 19, stk. 2.
Data for ledige erhvervslokaler
Kilden for ledige erhvervslokaler er den seneste tilgængelige udbudsstatistik fra Ejendomstorvet. For yderligere information om denne statistik henvises til ejendomstorvet.dk/statistik/udbudsstatistik.
Tendens
Alle tendenser er udtryk for vores forventninger til niveauet om 12 måneder.
Tallet forventes at stige
Tallet forventes at være uændret
Tallet forventes at falde
Bemærkning til estimater
Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input ved værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl.
* Områdespecifikationer
København City = København K uden havneområder. Østerbro, Frederiksberg og Gentofte = Østerbro, Frederiksberg og Gentofte kommuner.
Havneområde (Nordhavn, Kalvebod Brygge & Tuborg Havn) = Områder beliggende langs Københavns Havn.
Resterende København = Vesterbro, Nørrebro, Nordvest, Valby, Sydhavn (uden havneområder), Brønshøj, Husum, Vanløse, København S (uden Ørestad og havneområder), Kastrup og Dragør kommuner.
Vest for København = Hvidovre, Rødovre, Glostrup, Brøndby, Albertslund, Vallensbæk, Ishøj, Høje Taastrup, Ballerup og Herlev kommuner.
Nord for København = Lyngby, Holte, Farum, Birkerød, Gladsaxe, Rudersdal og Furesø kommuner.
Østsjælland = Greve, Køge, Lejre, Roskilde og Solrød kommuner.
Vestsjælland = Holbæk, Kalundborg, Odsherred, Ringsted, Slagelse og Sorø kommuner.
Sydsjælland = Faxe, Næstved, Stevns og Vordingborg kommuner.
Lolland, Falster og Møn = Guldborgsund og Lolland kommuner.
Øvrige Fyn = Alle kommuner på Fyn uden Odense.
Øvrige Sydjylland = Billund, Fanø, Haderslev, Tønder, Varde, Vejen og Aabenraa kommuner.
Vestjylland = Skive, Struer, Holstebro, Thisted, Morsø og Ringkøbing-Skjern kommuner.
Research & Analyse
EDC Erhverv Poul Erik Bechs Research & Analyse-afdeling udarbejder skræddersyede analyser for større, institutionelle investorer såvel som private investorer. Vi har bl.a. løst opgaver for PFA, PensionDanmark, PenSam, Coop, COPI Group og Salling Group med analyser, bl.a. due diligence om købers undersøgelse af sælgers ejendomme forud for handlens gennemførelse. Opgaverne dækker bl.a.:
• Kommerciel Due Diligence
• Alle relevante forhold om projektudvikling samt køb og drift af investerings- og brugerejendomme
• Analyser til fx advokater, der skal have data til en boligretssag
• Analyser af lejeniveauer og realiserede handelspriser
• Analyser af forholdet mellem udbud og efterspørgsel på større byer såvel som mindre provinsbyer
• Analyser af boligmassens udvikling efter ejerforhold på subjektive, specifikke, afgrænsede geografiske områder
Joseph Alberti
Head of Research
joal@edc.dk +45 5858 7467
Niclas Holm Research Manager
niho@edc.dk +45 5858 8784
KONTAKT
EDC Erhverv Poul Erik Bech
Sjælland/Fyn
København +45 5858 8378
Herlev +45 5858 8376
Taastrup +45 5858 8472
Hillerød +45 5858 8377
Roskilde +45 5858 8395
Køge +45 5858 8379
Næstved +45 5858 8380
Slagelse +45 5858 8396
Odense +45 5858 8397
Jylland
Kolding +45 5858 8399
Aabenraa +45 5858 8425
Sønderborg +45 5858 8422
Esbjerg +45 5858 8398
Vejle +45 5858 8423
Aarhus +45 5858 8670
Silkeborg +45 5858 8427
Herning +45 5858 8567
Viborg +45 5858 8424
Aalborg +45 5858 8449
Vendsyssel +45 5858 8487
International +45 5858 8563
Research +45 5858 8564
Landbrug Øst +45 5858 8574
Landbrug Vest +45 5858 8683
Projekt +45 5858 8487
Capital Markets +45 5858 8572
Få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg
Vi har Danmarks største Køber-/Lejerkartotek. Har du ikke fundet den helt rigtige ejendom endnu, så lad os hjælpe dig!
Opret dit personlige ønske i vores landsdækkende Køber-/Lejerkartotek, og få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg. Vi screener alle ejendomme for dig og viser dig kun de ejendomme, der matcher dine ønsker.
