Market Insight Q3+Q4 2023 - DK

Q3/Q4 |

2023

MARKET Insight Data og dybdegående analyser kan vise vejen til den gode investering

Erfaren Capital Markets aktør: ”Vi er klar når markedet vender”

Markedet er et langt hækkeløb: Spørgsmålet er hvor mange hække der skal springes over?

International associate

Indhold

8 12

24

4

KONTAKT EDC Erhverv Poul Erik Bech Sjælland/Fyn København Herlev Taastrup Hillerød Roskilde Køge Næstved Slagelse Odense

+45 5858 8378 +45 5858 8376 +45 5858 8472 +45 5858 8377 +45 5858 8395 +45 5858 8379 +45 5858 8380 +45 5858 8396 +45 5858 8397

Jylland Kolding Aabenraa Sønderborg Esbjerg Vejle Aarhus Silkeborg Herning Viborg Aalborg Vendsyssel

+45 5858 8399 +45 5858 8425 +45 5858 8422 +45 5858 8398 +45 5858 8423 +45 5858 8670 +45 5858 8427 +45 5858 8567 +45 5858 8424 +45 5858 8449 +45 5858 8487

International +45 5858 8563 Research +45 5858 8564 Landbrug +45 5858 8574 Projekt +45 5858 8487 Capital Markets +45 5858 8572

22

Side 4 Markedet er et langt hækkeløb: Spørgsmålet er hvor mange hække der skal springes over?

8 10 12 16 18 20 22 24 25 29

Erfaren Capital Markets aktør: ”Vi er klar når markedet vender” Boligudlejningsprojekter EDC Projekt Poul Erik Bech Rider videre på hotelbølgen: Hoteller, kroer, konferencecentre, feriecentre, vandrehjem og camping rykker – også på investeringsfronten Data og dybdegående analyser kan vise vejen til den gode investering CityFact: Yderst brugbart og relevant analyseværktøj for investorer 156 lejligheder med fokus på fællesskab skal udlejes i Ørestad EDC Projekt Poul Erik Bech vinder genudlejninger af 800 lejligheder på Sluseholmen Første ungdomsboliger på Kvægtorvet i Slagelse indflytningsklar Til salg/leje Market Update Q3, 2023

Tilmeld dig vores elektroniske nyheder på www.ejendomsnyheder.dk Vi hører meget gerne fra dig, hvis du ikke ønsker at modtage vores magasin, eller du ønsker flere udgaver tilsendt. Kontakt os på marketingerhverv@edc.dk, eller afmeld magasinet på www.poulerikbech.dk/afmeld

2

Hvad bringer fremtiden for ejendoms- og realkreditmarkedet?

Kære læser Du sidder her med vores magasin Market Insight, hvor vi dykker ned i aktuelle sager, tendenser og emner på erhvervsejendomsmarkedet. Som altid finder du den seneste udgave af Market Update i midten af magasinet, hvor du får serveret de sidste nye markedsdata. Market Insight og Market Update udkommer på både dansk og engelsk, da flere og flere af vores kunder er internationale.

Jyske Realkredit og formand for Realkreditrådet fortæller om realkreditmarkedet, konkurrencesituationen, ESG og forventninger til, hvornår markedet vender.

Tidligere i år blev STAD Projekt en del af EDC Projekt Poul Erik Bech, og siden er det gået stærkt i projektafdelingen, hvor vi har skabt Danmarks stærkeste projektteam. I denne udgave af Market Insight kan du få et overblik over vores mange projekter, som fordeler sig over hele landet.

Det er ingen hemmelighed at ejendomsbranchen har været udfordret i løbet af 2023. Men hvordan kommer det til at se ud i 2024? For 9. år i træk udarbejder vi en stor markedsundersøgelse om forventningerne til det kommende år.

Undersøgelsen er den største og mest omfattende i branchen og er blevet et anerkendt redskab for virksomheder og investorer.

Antallet af hotelovernatninger i Danmark har aldrig været højere. Det har investorerne fået øjnene op for, og derfor har vi hos EDC Erhverv Poul Erik Bech oprettet en specialiseret hotelgruppe, som skal sikre en endnu mere struktureret proces inden for rådgivning, vurdering og salg af hoteller. Det kan du også læse meget mere om i denne udgave af Market Insight.

Resultaterne fra undersøgelsen vil blive offentliggjort på et eksklusivt forventningsseminar, som vi afholder den 30. november 2023 i Industriens Hus. Til seminaret vil eksterne og interne eksperter kommentere på resultaterne og perspektivere til fremtidens ejendomsmarked. Vi har bl.a. som tidligere år inviteret vores internationale samarbejdspartnere fra JLL, en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, som vil give en status på de internationale tendenser.

Rigtig god læselyst!

Med venlig hilsen Poul Erik Bech

Her i Market Insight kan du også møde en af talerne til seminaret, da Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør for

3

Markedet er et langt hækkeløb:

Spørgsmålet er hvor mange hække der skal springes over?

Carsten Tirsbæk, adm. direktør for Jyske Realkredit og formand for Realkreditrådet er en af talerne på EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige Forventningsseminar 30. november 2023 i Industriens Hus. Her offentliggøres resultaterne fra vores årlige Forventningsanalyse for 9. år i træk. Carsten Tirsbæk beskriver erhvervsejendomsmarkedet som et langt hækkeløb. Han forudser, at det ikke ligefrem bliver billigere at låne penge fremover, og så har han et opråb til ejendomsbranchen: Få styr på ESG-data.

hække investorerne kan blive ved med at springe over før flere begynder at falde over hækkene.”

Carsten Tirsbæk har været ansat i BRFkredit/Jyske Realkredit siden 1990 og har dermed over 30 års erfaring med finanssektoren i almindelighed og dansk realkredit i særdeleshed – siden 2001 på direktionsniveau. Om det nuværende marked for erhvervsejendomme, svarer han retorisk ”Hvilket marked?” og fortsætter:

”Dansk økonomi står stærkt ift. Europa. Både virksomheder og private har det finansielt forholdsvist godt. Vi står væsentlig bedre end efter finanskrisen, da der er opbygget en del mere kapital og belåningsgraden (LTV) generelt er lavere. I forhold til tidligere er der mange penge i markedet både fra danske og internationale investorer, så mange er klar til at investere, når timingen vurderes rigtig. Så hvornår er det rette tidspunkt? Hvilke usikkerheder er der? Hvad er det mest sandsynlige udfald af de mange scenarier?”

”Der sker jo ikke fantastisk meget. Det sidste 1½ år har primært de kraftigt stigende renter sat en alvorlig dæmper på tingene. Rentestigningerne har forøget afkastkravet, men vi har altså også set lejestigninger samtidig med, at tomgang for de fleste segmenter ikke er en udfordring. Lige nu står sælgerne og køberne simpelthen for langt fra hinanden.

Overordnet set har sælgerne en rigtig fornuftig økonomi og likviditet, så de vil ikke give sig på priserne, hvilket betyder, vi kommer til at se en del tovtrækkeri endnu. Markedet lige nu er et langt hækkeløb, hvor spørgsmålet er, hvor mange

Timing for investering Timingen bliver ofte bestemmende for, hvor god en handel/ investering man kan gøre. ”Væsentligt, når vi snakker ejendomme, er ikke mindst renteniveauet. De fleste økonomer

Tilmeld dig EDC Erhverv Poul Erik Bechs årlige Forventningsseminar 30. november 2023 i Industriens Hus hos Dansk Industri i København, hvor vi offentliggør resultaterne af vores omfattende Forventningsanalyse om erhvervsejendomsmarkedet, som vi gennemfører for 9. år i træk. Hør bl.a. indlæg med Carsten Tirsbæk, Jyske Realkredit. Læs mere på www.forventninger2024.dk

4

flere penge med, når de skal låne. Banker og realkreditinstitutter har netop fået en ny vejledning fra Finanstilsynet, hvor der er 120 punkter, vi skal efterleve ift. due diligence og det projekt/ejendom, der ønskes finansieret. Så er der likviditetsreglen, som betyder, der skal være positiv likviditet i ejendommen inkl. finansieringsomkostninger på et fastforrentet lån med afdrag. Med det nuværende renteniveau er en 80% belåning til en boligudlejningsejendom en fjern drøm. Det er nok nærmere et sted mellem 60-70%, der kan belånes. Så JA – der skal flere penge med hjemmefra.”

er enige om, at renterne har toppet, og vi vil begynde at se fald i 2024. Nogle siger start 2024 – nogle siger slut 2024, og vi er et sted i midten, hvor vi i Jyske Realkredit forventer, at renteniveauet peger nedad igen i løbet af sommeren 2024. Mon ikke også det vil medvirke til at få sat lidt mere skub i markedet? Ejendomspriserne vil også påvirke ejendomsskatterne. Lige nu er der en masse debat om de foreløbige boligejendomsvurderinger. Vi vil også se lidt usikkerhed, når det bliver erhvervsejendommenes tur. Ikke mindst fordi referencen for at værdiansætte grundene er det, vi allerede ved, har givet lidt udfordringer på privatboliger. I dette spil vil der både være vindere og tabere, men måske værst en periode med usikkerhed.”

Ikke billigere at låne penge Realkreditinstitutterne i Danmark har en central funktion i dansk økonomi.

De er specialister i at yde finansiering mod sikkerhed i ejendomspant, og ses der på udstedernes evne til at honorere forpligtelser over for investorerne, er det danske realkreditsystem blandt de sikreste i verden.

Carsten Tirsbæk siger: ”Det Systemiske Risikoråd er lige kommet med en henstilling om, at der i erhvervsejendomssektoren aktiveres en sektorspecifik systemisk buffer for eksponeringer mod ejendomsselskaber med en sats på 7% af de risikovægtede aktiver gældende fra 30. juni 2024. Argumentet er, at de aktuelt højere renter bidrager til højere omkostninger i branchen, som øger risikoen for udlånstab, og at de finansielle virksomheders risikomodeller ikke tager højde herfor. I praksis betyder det en stigning i kapitalkravene i de forskellige banker og realkreditinstitutter på mellem 30-60% på disse ejendomme.” ”Det er ikke en hemmelighed, at vi synes, det er skudt langt over målet. Lad mig bare slå fast, at det nok ikke kommer til at bidrage til, at det bliver billigere at låne penge. I det hele taget skal kunderne vænne sig til, at de skal have 5

ESG-toget kører. Der vil helt sikkert komme en masse krav og kravene vil komme relativt massivt.”

”Vi oplever en stor konkurrence på lånemarkedet både blandt realkredit og bank. Pt. kan man vel banalt sige, at udbuddet er større end efterspørgslen. De senere års reguleringer og pipelinen på området, gør nok, at variansen mellem de forskellige udbyderes vilkår bliver mindre. Så selv om det bliver sværere at differentiere sig på markedet vil udbuds-/efterspørgselsdimensionen stadig virke. Det er selvfølgelig godt for konkurrencen, at vi er mange, der vil låne ud til de rigtige kunder og ejendomshandler.”

Likviditet og optimisme Carsten Tirsbæk runder af: ”På trods af usikkerheder og dark horses, så render vi ikke rundt og er meget pessimistiske. Generelt har vores kunder det godt. Likviditeten er stadig fornuftig hos langt de fleste kunder selv med rentestigningerne. Så der er ikke for alvor problemer. Terminen betales som den skal. Vi havde helt klart frygtet, at det ville se værre ud. Ser vi længere frem, er det selvfølgelig naivt at tro, at alle kan gå fri uden udfordringer. Men i min bog ser vi ikke ind i en stor krise. Tilbage til hækkeløbet, så er der altid nogle, som vil få tunge ben, og falde på en hæk, men langt hovedparten har forberedt sig så godt, at de også vil komme over hækkene, som de skal.”

Opråb: Få styr på ESG ESG er endnu en dark horse på ejendomsmarkedet. Carsten Tirsbæk siger: ”Vi lever af at låne penge ud til kunder, vi mener, vil være i stand til at betale os tilbage. Vi skal have troen på, at kunderne kan betale os tilbage, før vi indgår et samarbejde. Jo bedre vi kender kunden, og jo bedre kunderne kan dokumentere deres forretning, jo bedre bliver vores evne til at foretage de rigtige udlånsbeslutninger, hvilket igen ultimativt betyder færre tab. En ny dimension i analysen af kunderne og fremadrettet vigtigere og vigtigere for udlånsbeslutningen er ESG. Her har vi en klar opfordring til kunderne: Kom i gang med at dokumentere jeres indsatser og resultater hurtigst muligt. Det kommer til at rykke voldsomt, så de kunder som er klar og har gjort deres hjemmearbejde, vil stå langt stærkere i forhold til ikke bare at låne penge og gøre forretninger, men også at udnytte de muligheder, som unægtelig vil komme i ejendomsmarkedet.” ”Det store politiske pres, der allerede er en realitet udmøntes i en massiv regulering de kommende år. Fx forhandles der lige nu i EU om et bygningsdirektiv, der kommer til at sætte rammerne for, hvor meget man bliver forpligtet til at investere i energiforbedringer i sine ejendomme. Hvad er virksomhedens ambitioner på ESG-området?

Hvad er ejendomsstrategien?

Hvad viser data om forbrug og CO2-udledninger? Hvordan bliver du bedre? Hvad er planen for at forbedre dig? Så vores opfordring til virksomhederne er at arbejde ambitiøst med ESG, skab transparens og dokumentation.

Der er alle mulige scenarier i spil, og det er ikke til at sige, hvordan det ender. Men en ting er sikkert: Få styr på ESG-data – ellers står du bagerst på perronen, når 6

Kom med til formiddagsseminar HER ER FORVENTNINGERNE TIL 2024 Vil du vide, hvad du kan forvente på ejendomsmarkedet i 2024? Så vær med, når vi sætter fokus på forventningerne til udviklingen på erhvervsejendomsmarkedet til vores store formiddagsseminar.

Det er gratis at deltage i arrangementet.

Torsdag den 30. november 2023 kl. 9.00-11.30 Industriens Hus, H. C. Andersens Boulevard 18, 1553 København V Vi sørger for kaffe og let morgenmad fra kl. 8.00.

Vi har inviteret en række eksperter, der vil gøre os klogere på, hvad vi kan forvente det kommende år.

• Hvordan står det til på det danske ejendomsmarked i dagens Danmark, og hvad forventer vi af 2024?

Joseph Alberti, Head of Research EDC Poul Erik Bech • Status på det svenske og nordiske ejendomsmarked og forventningerne til den videre udvikling.

Thomas Persson, Head of Capital Markets, Jones Lang LaSalle (JLL) • Hvad kan man som dansk investor forvente, når man skal have ejendomme finansieret i udlandet?

Joakim Nirup, Head of Debt and Financial Advisory, Jones Lang LaSalle (JLL) • Hvilke forventninger har vi til muligheder og udfordringer for ejendomsfinansiering i Danmark i 2024?

Carsten Tirsbæk Madsen, adm. direktør, Jyske Realkredit • Opsamling og afsluttende refleksioner ved Poul Erik Bech

Scan og tilmeld dig her eller på forventninger2024.dk

Der er et begrænset antal pladser, og de fordeles efter først-til-mølle-princippet.

Joseph Alberti

Thomas Persson

Joakim Nirup

Carsten Tirsbæk Madsen

Poul Erik Bech

Head of Research EDC Poul Erik Bech

Head of Capital Markets, Jones Lang LaSalle

Head of Debt and Financial Advisory, Jones Lang LaSalle

Adm. direktør, Jyske Realkredit

Managing partner EDC Poul Erik Bech

Erfaren Capital Markets aktør:

”Vi er klar når markedet vender” Flemming Buhl har siden 2020 været Head of Capital Markets og storkundeansvarlig i EDC Erhverv Poul Erik Bech. Han kom fra en stilling som Real Estate Director i Danske Bank, hvor han var i knap 35 år. Market Insight har taget en snak med ham om den nye rolle i mæglerbranchen, og hvordan han ser investormarkedet.

Flemming Buhl startede i ejendomsbranchen som Real Estate Director i Danske Bank/Nordania Leasing, hvor han både fik ledelses- og kommercielt ansvar for en større ejendomsportefølje på den gode side af 7 mia. kr. i Nordania Leasing. Ejendomsporteføljen skulle ses efter i krogene efter Lehman Brothers konkursen, så han lærte på den hårde måde, hvilken indflydelse konjunkturerne og forventningen til den fremtidige rente har på prisdannelsen på erhvervsejendomme. Han siger:

”Vi har mange positive dialoger og samarbejdspartnere, så lige nu gælder det om, at vi i den grad skal være klar, når markedet vender igen. Selvom ejendomsmarkedet er meget vanskeligt pt., er det glædeligt, at vi er ved at sætte punktum på nogle sager indenfor logistik med en pensionskasse samt på gode større kontorejendomme og kontorprojekter i København. Vores stærke projektafdeling har med købet af STAD Projekt ligeledes styrket vores konkurrencekraft betydeligt, hvilket vi allerede kan se i vores kundetilgang (se et overblik over projekter side 10-11 red.).”

”Det har været et spændende skifte til erhvervsmæglerbranchen tilbage i slutningen af 2020, hvor jeg siden har arbejdet på at positionere og videreudvikle EDC Erhverv Poul Erik Bechs Capital Markets-område. De sidste 20 år har jeg arbejdet med at opbygge og udvikle en væsentlig ejendomsportefølje og har gennemført et betydeligt antal ejendomstransaktioner, due diligence processer, forhandlinger på både købs- og salgssiden. Jeg har virkelig skulle bruge min robuste finansielle viden, min erfaring med ejendomstransaktioner og mit brede netværk, så vi har i den grad styrket vores Capital Markets område.”

Vi skal i transaktionstøjet igen Køberne og sælgerne er stadig ofte for langt fra hinanden og transaktionsvolumen er meget lavere end de to ekstraordinære år i 2020 og 2021.

Flemming Buhl, siger:

Flemming Buhl forsætter: ”Som Head of Capital Markets og storkundeansvarlig nyder jeg at have indflydelse på kundeaktiviteter, transaktioner sammen med mine superpositive og dygtige kollegaer i et pt. turbulent ejendomsmarked, som også giver muligheder. Det er meget inspirerende at vinde gode sager og levere bedre end kundernes forventninger. Vi arbejder hver dag på at løfte Capital Markets som en naturlig samarbejdspartner for nye, komplekse sager i ejendomsbranchen i tæt samarbejde med vores 19 lokale erhvervscentre. Det har været nogle spændende år indtil videre. Og vi er godt på vej.”

”Lige nu er der simpelthen stadig for stor forskel på købernes og sælgernes forventninger til prisen. Så ingen tvivl om, at det bedste, der kunne ske i branchen, var hvis vi med et trylleslag kunne få inflationsforventningen og renten ned til et lavere niveau. At få kalibreret købere og sælgere til at blive enige om prisniveauer, så vi kommer i transaktionstøjet igen.”

Styrket konkurrencekraft Ejendomsmarkedet så noget anderledes ud, da Flemming Buhl startede tilbage i slutningen af 2020. Nu er det i stedet krig, høje renter, inflation, byggeomkostninger og energipriser, der påvirker markedet. ”Markedet var noget anderledes positivt, da jeg startede i EDC Erhverv Poul Erik Bech. At styrke vores Capital Markets afdeling og storkundefunktion tager tid, og jeg har altid arbejdet langsigtet og set tingene på den lange bane. Trods de nuværende udfordringer og et marked i stampe, synes jeg i den grad, vi har rykket os, og vi kommer hele tiden tættere og tættere på kunderne.”

8

Men hvad har været en af de mest spændende transaktioner indtil videre i EDC Erhverv Poul Erik Bech? ”Det har været en sand fornøjelse at hjælpe Statens ejendomsselskab, Freja Ejendomme, med at sætte den historiske og ikoniske ejendom Hornbæk Hospital til salg i offentligt udbud. Den eftertragtede ejendom blev solgt i april 2023 til ejendomsudvikleren COPI Group efter en længere budproces med en række interesserede investorer. Der har været en kæmpestor interesse blandt investorerne, og det er helt klar en af de sager, som har fået allermest medieopmærksomhed i mine mange år i branchen, så det er altid sjovt og spændende at være en del af. Men jeg må sige, at det i hele taget er der rigtig mange spændende sager, som er forbi mit bord, og vi står langt stærkere på vores Capital Markets område.”

Mere information Flemming Buhl, Head of Capital Markets og partner, EDC Erhverv Poul Erik Bech +45 5858 8572 • flb@edc.dk

9

EDC Projekt Poul Erik Bech Udpluk af vores seneste udlejnings- og salgsprojekter i Danmark.

Kontakt os på www.poulerikbech.dk/projekt

Aarhus, Bertasminde 47 46 lejeboliger

Aarhus, Augustshave 209 lejeboliger

Aarhus, Tulipanrækkerne 110 lejeboliger

Aarhus, Amaliegade 18 48 lejeboliger

Aarhus, Godsbanehuset 76 lejeboliger

Aarhus, Nordbjerg 172 lejeboliger

Silkeborg, Byhaven 98 lejeboliger

Odense, Gartnerbyen 53 lejeboliger

Odense, Odins Brygge 82 lejeboliger

Odense, Trekløveren 89 lejeboliger

Odense, Signaturbyen 132 lejeboliger

Kalundborg, Mullerup Strandhuse 62 ejer-ferieboliger

Ringsted, Kasernebyen 210 lejeboliger

Køge, Strandterrasserne 35 ejerlejligheder

Slagelse, Kvægtorvet 324 lejeboliger

Rønnede, Golfhaven 32 rækkehuse udlejning

Næstved, Stenlænge Park 55 lejeboliger

Haslev, Grøndals Have 128 lejeboliger

10

Allerød, Sjælsø Allé 31 lejeboliger + genudlejninger

Nivå, Teglsøerne 97 ejerboliger

Helsingør, Kronborg Strand 44 ejerboliger og 98 lejeboliger

Egedal, Gammel Ølstykke 49 lejeboliger + genudlejninger

Lyngby, Skovbrynet 147 lejeboliger + genudlejninger

Gladsaxe, Project Radio 272 lejeboliger + genudlejninger

Ballerup, Bydammen 77 ejerlejligheder

København, Marmorbyen Ø & V 259 lejeboliger + genudlejninger

København, C. F. Møllers Have 156 lejeboliger

København, Applebys Have 149 lejeboliger + genudlejninger

København, Amagerbro 81 lejelejligheder + genudlejninger

København, St. Kongensgade 100 72 lejeboliger + genudlejninger

København, Teglholmen 703 lejeboliger

København, Sluseholmen 800 lejeboliger + genudlejninger

København, Studio Apartments 165 lejeboliger

København, No130 76 lejeboliger

København, Engvej 155 372 lejeboliger + genudlejninger

Glostrup, Kirkebjerg Parkhouse 118 ejerlejligheder

Roskilde, Ringstedgade 58 43 lejeboliger + genudlejninger

Albertslund, Rådhus Have 93 lejeboliger

Rødovre, Rødovre Port 534 lejeboliger + genudlejninger

Rødovre, Erantishaven 83 lejeboliger

Solrød, Green Hills 294 lejeboliger

Brøndby, Kirkebjerg, Kobberengen 463 lejeboliger

Høje Taastrup C, Cornelia Hus 156 ejerlejligheder

Høje Taastrup C, Oase Husene 157 lejeboliger

Rådhus-have

11

EDC Poul Erik Bech rider videre på hotelbølgen:

Hoteller, kroer, konferencecentre, feriecentre, vandrehjem og camping rykker – også på investeringsfronten Dansk turisme oplever et boom efter Corona. Særligt danske hoteller og feriecentre kan glæde sig over markant flere gæster med rekordmange overnatninger i Danmark i 2023. Det smitter af på investeringslysten, hvor EDC Erhverv Poul Erik Bech oplever stor efterspørgsel og opmærksomhed på hotelområdet, senest med salget af Hornbæk Hospital, som er ved at blive omdannet til et luksus badehotel. Det har resulteret i oprettelsen af en dedikeret hotelgruppe, som giver en endnu mere struktureret rådgivnings- og salgsproces på hotelområdet.

Første halvår af 2023 oplevede vi herhjemme det højeste antal danske hotelovernatninger nogensinde. Ifølge Danmarks Statistik var der i perioden 16,5 mio. overnatninger på hoteller, feriecentre, vandrerhjem, campingpladser og i lystbådehavne. Det er en stigning på 1,1 mio. sammenlignet med første halvår af 2022. Hotellerne stod for over halvdelen af de samlede overnatninger, hvor især udlændinge trækker rekordudviklingen – selvom især de asiatiske rejsende ikke er vendt tilbage endnu efter Corona.

“Efter Corona har vi solgt hoteller, campingpladser, konferencecentre og byggeretter for et trecifret millionbeløb og har altid en række sager på hylderne, så vi kan i den grad mærke, at hotelområdet fylder mere og mere.”

Turisme er virkelig et område i vækst i efterdønningerne af Corona. Stephen Berthelsen siger: ”Vi har i den grad rådgivningskompetencer, data og erfaringer med at hjælpe vores kunder med at vurdere, prissætte og sælge hoteller. Vi har i EDC Erhverv Poul Erik Bech valgt at gøre endnu mere

Stephen Berthelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Nordsjælland, siger: ”Ifølge HORESTA vil der i 2024 være i omegnen af 60.000 hotelværelser i Danmark, hvilket er en fordobling på blot 20 år. Det svarer til knap 1.000 hoteller, kroer og konferencecentre i Danmark, så det er et stort investeringsområde. Lige nu har vi hoteller til salg for et trecifret millionbeløb i EDC Erhverv Poul Erik Bech og i hele EDC Gruppen endnu flere.“

12

Havreholm Slot er til salg for 65.000.000 kr.

Foto: Jon Clausen/NVMBR ARCHITECTS.

og har etableret en landsdækkende hotelgruppe med repræsentanter fra mange af vores 19 erhvervscentre samt vores Capital Markets, Storkunder og internationale afdeling. Det giver os en unik plads i markedet overfor vores kunder, så er du på udkig efter at investere eller sælge hoteller, så er vi leveringsdygtige med en meget gennemtestet og struktureret rådgivnings- og salgsproces.”

omfattende transaktions- og referencedatabase, så vi bliver endnu bedre til at vurdere og prissætte hoteller. Det har alt sammen givet os en stærk position og en meget mere strømlinet måde at vurdere og sælge hoteller på tværs af landet.” ”Samtidigt samarbejder vi med Aart og Mangor & Nagel på arkitektområdet, Mazanti Andersen på advokatområdet og Beierholm på revisionsområdet, så vi sammen hjælper kunderne hele vejen rundt, så processen bliver så nem og gnidningsfri som mulig.”

Unikt område kræver unik viden EDC Erhverv Poul Erik Bech har på vegne af Freja Ejendomme solgt Hornbæk Hospital, der nu er ved at blive lavet om til luksushotellet Hornbæk Badehotel. Blandt mange andre er også Kobæk Strand Konferencecenter og Hotel Antvorskov solgt i store handler. Stephen Berthelsen siger:

Det er ikke kun hoteller der rykker. Også de danske campingpladser omsatte sidste år for næsten 10 mia. kr. ifølge HORESTA. EDC Poul Erik Bech solgte i sommeren 2023 en af Europas bedste autocamperpladser på Rømø, som var udbudt til 34 mio. kr. og har fået topkarakterer i flere internationale medier. Lige nu har vi bl.a. Egelunds Camping i Hjørring til salg for 15 mio. kr.

”Hornbæk Badehotel har virkelig sat os på landkortet, som hotelmæglere. Det har i den grad skabt opmærksomhed, og i mine mange år i mæglerbranchen har jeg aldrig oplevet så meget omtale og medieomtale af en sag. Det har virkelig været spændende at være en del af. Vi har også fået Havreholm Slot til salg og et andet stort hotel her i Nordsjælland, hvor sælger ønsker at være anonym, så vi rider i den grad videre på hotelbølgen.”

Mere information

”Til Freja Ejendomme udarbejdede vi en endnu mere strømlinet og detaljeret tilgang og proces i forhold til hotelområdet. Salg af hoteller, feriecentre, campingpladser m.m. er et unikt område, som kræver unik viden. Vi er stærke på rådgivningen og vurderingen af hoteller og har opbygget en

Stephen Berthelsen, partner, EDC Poul Erik Bech Nordsjælland • +45 5858 8377 • stbe@edc.dk

Bundlinjen vokser for hoteller En ny medlemsundersøgelse fra brancheforeningen HORESTA om hotellernes økonomiske situation viser, at 2022 var et fornuftigt år for den danske hotelbranche.

Næsten 60% svarer, at bundlinjen voksede sidste år sammenlignet med 2019. Samtidig svarer kun 17%, at bundlinjen er skrumpet. Der er voksende bundlinjer over hele landet, men især hotellerne udenfor København har haft vind i sejlene. 29% svarer, at bundlinjen er væsentligt forbedret i forhold til 2019, mens det gælder for 10% af hotellerne i København.

De københavnske hoteller er mere optimistiske end resten af landet, hvis de ser 2023 i forhold til sidste år. 81% svarer, at de forventer en enten væsentligt forbedret eller forbedret bundlinje, når de lukker regnskabet.

Tallet er 33% for hotellerne udenfor København. Hotellerne svarer også, at de vurderer deres overordnede økonomiske situation som positiv. På tværs af alle hoteller svarer 55%, at deres økonomiske situation er positiv, mens 19% vurderer den som meget positiv. Kun 8% svarer negativ eller meget negativ.

13

TIL SALG Hoteller, restauranter, caféer m.m.

Havreholm Slot

58 58 77 09

Hotel- Spa & Havbad i Nordsjælland Danmarksgade 62A, 9900 Frederikshavn Havnevej 3, Holbæk

m2

Ejendom

Sagsnr.

3.100

Investering

Ring Stephen Berthelsen +45 5858 8377

ca. 3.000

Investering

Ring Stephen Berthelsen +45 5858 8377

2.810

Investering

www.edc.dk/91400323

417

Investering

www.edc.dk/474012894

Skovvej 45-46, Kerteminde

2.402

Igangværende virksomhed

www.edc.dk/51203070

Torvet 8, Gråsten

2.400

Brugerejendom, nyrenoveret og moderne hotel

www.edc.dk/641011152

Egelunds Camping, Rubjergvej 21, Hjørring

2.386

Investering

www.edc.dk/91400046

Haderslevvej 462, 6200 Aabenraa

510

Brugerejendom

www.edc.dk/620510018

Sct. Laurentii Vej 54, Skagen

1.050

Brugerejendom

www.edc.dk/914004168

Lakolk Butikscenter 7, Rømø

968

Brugerejendom (restaurant/café & ishus)

www.edc.dk/670114008

Havnevej 14A, B & C, Skagen

291

Investering

www.edc.dk/91400376

10 Hotel-trends i Danmark 1. Bæredygtighed og genbrug: Øget fokus på bæredygtig i praksis, processer, produkter, materialer. Hotellernes mulighed for lån og finansiering vil som mange andre brancher afhænge af, om de gør nok og rapporterer tilstrækkeligt på ESG-fronten.

2. Hotel-lejligheder: Stay, CABINN Apartments & Zoku. Mini-lejligheder med eget køkken og opbevaringsrum.

3. Multifunktionalitet: Stigende tendens til at blande hoteller med boliger, kontorer, detailhandel, F&B og servicerede lejligheder.

4. Stor efterspørgsel og konkurrence om arbejdskraft: Fastholdelse og rekruttering af medarbejdere. Meget lav arbejdsløshed herhjemme.

5. Bleisure (business + pleasure): Nutidens forretningsrejsende blander i højere grad forretning med lidt fritid og omvendt. Forretningsrejser bliver ofte forlænget før eller efter, og venner og familie kommer med på rejsen.

Tendensen er især populær blandt de yngre generationer på arbejdsmarkedet.

6. Betalingsvenlig luksus: Konkurrencedygtige priser og høj kvalitet. Fokus på store fællesrum, der tilskynder til at socialisere med andre hotelgæster.

7. Klubstemning, spa- og wellnessoplevelser: Flere efterspørger en unik og helt speciel stemning, hvor man føler sig hjemme og forkælet på et højt kvalitetsniveau.

8. Kapselhoteller eller kabinehoteller: Type hotel udviklet i Japan, som består af et stort antal meget små rum (kapsler eller sovekabiner), der fungerer som billig og basal overnatning for gæster, der ikke kræver den samme standard, som på mere konventionelle hoteller. De bliver mere populære blandt rejsende, der leder efter billigere boliger, der stadig tilbyder en privat/lukket seng og grundlæggende faciliteter.

9. Underholdning, biograf, fælles madlavning for feinschmeckere m.v.: Forskellige tilgange til planlægning af fælles måltider med bl.a. fælles gasovn giver det mulighed for at skabe særlige former for fællesskaber, som understøtter særlige former for sociale relationer. Fællesspisning er sundt viser ny britisk forskning.

10. Digitalisering: Flere og flere processer digitaliseres for at effektivisere og give kunderne valg og overblik. Det er alt fra at bestille hotelværelser, restaurantmenuer, barbestilling, vasketøj etc.

14

Vil du holdes opdateret om tendenser, KONT ORnøgletal, publikationer, nyheder og nye EJENDOMSMARKEDET? erhvervsejendomme?

Scan QR-koden eller tilmeld dig på www.ejendomsnyheder.dk

Skriv dig op på:

Så sender vi dig en mail, når vi har nye artikler, publikationer og nyheder om markedet for kontorejendomme. Helt enkelt!

Data og dybdegående analyser kan vise vejen til den gode investering Den høje inflation har ført til rentestigninger og usikkerhed i verdensøkonomien, hvilket har betydet, at der er længere mellem sælgere og købere. Dybdegående analyser og datadrevet viden kan hjælpe med at pege i retning af den gode investering – eller lige så vigtigt at give information om en given investering skal gennemføres. Research- & Analyseafdelingen i EDC Erhverv Poul Erik Bech kan hjælpe med dybdegående analyser ud fra et omfattende datagrundlag.

En af afdelingens fornemmeste opgaver er at bistå investorerne med at få et dybdegående indblik i bevægelser på ejendomsmarkedet, så kunderne kan tage velovervejede beslutninger, når de skal investere.

er at bistå vores erhvervsmæglere i hele landet, så de kan servicere vores kunder og investorerne med dybdegående og objektive analyser om det specifikke marked. Vi har adgang til markedets mest omfattende ejendomsspecifikke datagrundlag – både offentligt tilgængeligt data, internt data og eksterne kilder, som vi bruger mange ressourcer på at holde opdateret. Derfor er vi godt klædt på i forhold til at levere gennemarbejdede og dybdegående analyser til vores kunder.”

Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, fortæller: ”I bund og grund er vi en klassisk stabsfunktion med en bred vifte af opgaver, som vi løser for både interne og eksterne kunder. En af vores vigtigste opgaver

Alsidige arbejdsopgaver Joseph Alberti fortsætter: ”Ingen opgaver er for små eller store til os. Gennem vores omfattende datamateriale kan vi hjælpe kunder og investorer med at blive klogere på et specifikt område. Vi kan bidrage med rapporter og dybdegående analyser om udbud og efterspørgsel, lejeanalyser, analyser af salgspriser, demografiske analyser, analyser af transaktionsmarkedet, køber-/sælgerrådgivning (kommerciel due diligence) og meget mere.” ”Vores alsidighed i arbejdsopgaver kan bedst beskrives gennem de opgaver, vi har løst for forskellige virksomheder. Bl.a. har vi hjulpet Clever med at lokalisere de mest ideelle lokationer til ladestandere i Danmark. Vi hjælper pensionskasser med dybdegående og datadrevne indsigter i alle relevante forhold om projektudvikling, bl.a. har vi løst opgaver for PFA, PensionDanmark, PenSam og Coop. Derudover har vi hjulpet virksomheder som COPI Group og Salling Group med analyser, bl.a. due diligence om købers

Research & Analyse Vi udarbejder skræddersyede analyser for større, institutionelle investorer såvel som private investorer:

• Kommerciel Due Diligence • Alle relevante forhold om projektudvikling samt køb og drift af investerings- og brugerejendomme • Analyser til fx advokater, der skal have data til en boligretssag • Analyser af lejeniveauer og realiserede handelspriser • Analyser af forholdet mellem udbud og efterspørgsel på større byer såvel som mindre provinsbyer • Analyser af boligmassens udvikling efter ejerforhold på subjektive, specifikke, afgrænsede geografiske områder • Vi har bl.a. løst opgaver for PFA, PensionDanmark, PenSam, Coop, COPI Group og Salling Group med analyser, bl.a. due diligence om købers undersøgelse af sælgers ejendomme forud for handlens gennemførelse.

16

Brug for viden i et udfordret marked De sidste par år har været udfordrende for ejendomsmarkedet, hvilket har betydet, at institutionelle investorer og fonde kigger mere mod analyser og data, når de skal træffe beslutninger om deres investeringer, fortæller Niclas Holm, Senior Research Analyst hos EDC Erhverv Poul Erik Bech:

undersøgelse af sælgers ejendomme forud for handlens gennemførelse. En veludført due diligence minimerer risikoen for overraskelser og sikrer, at endelige forhandlinger sker på et mere oplyst grundlag. Vi kan fx også bistå advokater, der skal bruge data til en boligretssag.”

Research- & Analyseafdelingen står også bag udarbejdelsen af CityFact, som er 19 rapporter om en specifik by eller område i Danmark, som laves i samarbejde med vores lokale erhvervscentre rundt omkring i landet (læs mere s. 18-19).

”Markedet er i høj grad præget af de markante inflationsog rentestigninger, der i sagens natur har en direkte effekt på rentabilitet, da investeringer i illikvide aktiver som ejendomme i høj grad er baseret på fremmedfinansiering. Derfor er transaktionsvolumen også faldet betydeligt i 2023, faktisk hele 50% i Norden det sidste år. Det er forventningen, at investeringsaktiviteten vil stige igen, i takt med at inflationen kommer under kontrol og renten forventeligt falder. Usikkerheder betyder dog også et større behov for risikovurderinger og analyser, hvilket betyder, at vi i øjeblikket løser særligt mange opgaver for institutionelle investorer og fonde, der ønsker velfunderede ressourcer og data tilgængeligt, så de kan træffe bedre investeringsbeslutninger.”

Internationalt perspektiv Udover at lave rapporter og analyser for danske og nordiske virksomheder, har Research & Analyse også fingeren på pulsen i et internationalt perspektiv. Den internationale afdeling i EDC Erhverv Poul Erik Bech samarbejder med en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, JLL (Jones Lang LaSalle), og Research & Analyseafdelingen spiller også en vigtig rolle i det samarbejde, fortæller Joseph Alberti: ”Vores internationale afdeling servicerer udenlandske kunder, der vil investere i Danmark, og danske kunder, der vil købe eller især leje lokaler i udlandet. Her er vi ofte med på råd og bidrager med rapporter og analyser om det danske marked, så vores internationale kunder kan få et retvisende billede af, hvordan landet ligger i Danmark. Vi har et tæt samarbejde med JLL, som har kastet flere store opgaver af sig. Bl.a. var vi en del af den rekordstore ejendomshandel i Norden i 2022, som køberrådgiver for Brookfield, da de gjorde deres indtog i Norden. Derudover leverer de tal til vores datasæt og indsigter fra den store verden, mens vi leverer tal og indsigter om det danske ejendomsmarked, bl.a. til udgivelsen JLL Nordic Outlook.”

Han fortsætter: ”Som investor er det afgørende at forholde sig objektivt til en investering. Med en analytisk tilgang giver vi netop vores kunder denne mulighed, da vi er med til at sikre, at potentielle investeringer bliver foretaget på et så velfunderet datagrundlag som muligt. Vi tilbyder områdespecifikke analyser for hele landet, der kan tilpasses netop den enkelte investors behov. Desuden tilbyder vi dybdegående analyser af befolkningsudvikling, boligudbud, transaktionsvolumen m.m., der kan hjælpe investorer med at tage de rigtige beslutninger på et velfunderet vidensgrundlag. Så kontakt os, så kan vi sammen finde ud af, hvordan vi bedst kan hjælpe med at støtte op om jeres investeringer med dybdegående research & analyse.”

To gange om året udgiver JLL rapporten Nordic Outlook, som dykker ned i ejendomsmarkedet i de fire nordiske lande, Danmark, Sverige, Norge og Finland. EDC Poul Erik Bech bidrager med tal og indsigter om de forskellige ejendomssegmenter på det danske marked.

I den seneste udgave af Nordic Outlook kan du læse mere om, hvornår ejendomsmarkedet forventes at stabilisere sig igen.

Research & Analyse Er du interesseret i at få udarbejdet skræddersyede analyserapporter? Kontakt os for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan hjælpe jer med analyser, der kan understøtte jeres beslutninger. Læs mere om Research & analyse på www.edc.dk/erhverv/research

Joseph Alberti Head of Research

Niclas Holm Senior Research Analyst

joal@edc.dk +45 5858 8564

niho@edc.dk +45 5858 8564

17

CityFact:

Yderst brugbart og relevant analyseværktøj for investorer I ejendomsinvesteringsbranchen er det altafgørende at have adgang til dybdegående og præcise data, når der skal træffes svære beslutninger om, hvor investeringer skal placeres. Siden fødslen i 2022 har CityFact fra EDC Poul Erik Bech hjulpet med netop det, og analyseproduktet har vist sig som en værdifuld ressource og et essentielt værktøj for seriøse investorer i hele landet.

CityFact giver et dybdegående overblik over markedsforhold i en række af de største byer i landet og samler således omfattende områdespecifik viden og markedsdata fra alle ejendomssegmenterne i ét analyseprodukt. På trods af sin korte levetid er CityFact blevet taget godt imod i hele landet af både kunder og medarbejdere. Flemming Buhl, Head of Capital Markets og storkundeansvarlig i EDC Erhverv Poul Erik Bech, siger:

CityFact

”CityFact er en genial opfindelse. Selvom det kræver mange ressourcer at udarbejde de enkelte analyser til de enkelte byer og områder, så er dét det hele værd. Det er med til at styrke vores faglighed og service overfor kunderne, og deraf vores brand. Kunderne bliver serviceret med yderst relevant information på en nem og overskuelig måde, så det kan bruges til at bakke om deres beslutninger på investeringsmarkedet. Min klare opfattelse er, at kunderne er rigtig glade for produktet, uanset om det er de store investorer, pensionskasserne eller det offentlige.” ”Det er et imponerende produkt, der virkelig giver værdi for kunderne. I mit arbejde har CityFact givet stor effekt og sat et positivt indtryk, og det giver sig selv, at skal man som investor fx bygge rækkehuse i Næstved, så vil man gerne have information, der styrker beslutningsgrundlaget på en nem og overskuelig måde – og det må man sige, at CityFact gør.”

CityFact giver bl.a. information om tomgang, lejeniveauer og afkastkrav, samt befolkningsudvikling, aldersfordeling og flytteaktivitet, så seriøse investorer kan træffe velfunderede og fornuftige beslutninger, når mange penge er på spil.

Understreger faglig kompetence Det er muligt at hente indgående analyser fra 19 af landets største byer og områder. Flemming Buhl siger:

Gunstigt for de tungeste Henrik Frost Sørensen, partner og erhvervsdirektør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, siger: ”Vi oplever, at stort set alle synes, at det er et fint værktøj, som skaber god værdi. CityFact er særligt interessant, fordi det er enormt datatungt og specifikt helt ned på byniveau. Det giver altså nogle helt unikke indsigter i, hvordan et givent marked ser ud i den specifikke by, som man ønsker at investere i, og det er en klar fordel, når man kan tage en beslutning på et veloplyst grundlag. Med CityFact får man det hele serveret på et sølvfad, og så får investeringen væsentligt mere tyngde.

Det er fordelagtigt for enhver investor, men det er indlysende, at jo større beløbene bliver, desto mere viden ønsker man om det område man investerer i.”

”CityFact er i den grad med til at vise omverden, at vi med vores 19 erhvervscentre vitterligt er landsdækkende, og at vi har en stor fordel i forhold til mange andre kæder, da vi har nationale eksperter, der arbejder i tæt samspil med vores dygtige lokale mæglere og erhvervscentre. Med CityFact understreger vi vores faglige kompetence, og det er med til at placere os stærkt i markedet. Der er en fornøjelse at kunne sende CityFact-rapporterne til nuværende og potentielle kunder – de kvitterer altid tilbage med, at de har fået meget mere, end de regnede med. Så produktet overgår kundernes forventninger.”

18

Kom helt tæt på den lokale udvikling Er du nysgerrig på den lokale udvikling, eller er du på udkig efter konkrete demografiske forhold til et konkret byggeprojekt eller ejendomsinvestering?

CityFact kan i udvalgte områder også bestilles på engelsk.

Kontakt bremerholm@edc.dk for mere information.

Tilmeld dig CityFact og modtag en rapport for de byer, du interesserer dig for: www.poulerikbech.dk/cityfact

CityFact samler relevante markedsforhold i ét analyseprodukt. Det har dermed aldrig været lettere at danne sig et grundigt overblik over lokale markedsforhold. Få en aktuel status på tomgang, lejeniveauer og afkastkrav og data på demografiske bevægelser, herunder befolkningens udvikling, aldersfordeling, flytteaktivitet og tendenser inden for arbejdsstyrken for specifikke markedsområder med data helt ned på byniveau.

Har du brug for sparring i forhold til et investeringsprojekt, og er du interesseret i at få udarbejdet skræddersyede analyserapporter, kontakt Joseph Alberti, Head of Research EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8564, joal@edc.dk

Skræddersyede rapporter Joseph Alberti, Head of Research EDC Poul Erik Bech, siger: ”Med vores analyseprodukt CityFact giver vi investorer og beslutningstagere et mere oplyst grundlag. Men har du behov for at træffe en konkret beslutning ift. byggeprojekter eller ejendomsinvesteringer, så anbefaler vi altid, at du rækker ud til vores lokale erhvervscenter eller til os i Research & Analyse, så vi kan drøfte dine analysebehov. Vi kan udarbejde skræddersyede rapporter, der kan hjælpe dig med at træffe beslutninger baseret på dit konkrete projekt.”

2023 DIN BY

CITYFACT

2023

DANSK VERSION

Mere information EDC Erhverv Poul Erik Bech

Flemming buhl Head of Capital Markets, storkundeansvarlig flb@edc.dk • +45 5858 8572

Henrik Frost Sørensen Partner, erhvervsdirektør, Aarhus hfs@edc.dk • +45 5858 8670

19

Joseph Alberti Head of Research joal@edc.dk • +45 5858 8564

C. F. Møllers Have

156 lejligheder med fokus på fællesskab skal udlejes i Ørestad C.F. Møllers Have, et nyt boligprojekt i Ørestad, er snart klar til at de nye beboere flytter ind i medio december 2023.

Boligprojektet adskiller dig fra andre projekter ved at fokusere på fællesskab, bl.a. er der etableret co-working space, fællesrum og fællesvaskeri. Det forhenværende STAD Projekt fik til opgave at stå for udlejningen, og nu da STAD Projekt er en del af EDC Projekt Poul Erik Bech, vil vi stå for udlejningen af de 156 lejligheder på mellem 59-95 m².

Skanska, der har opført en række ejendomme i Ørestad, er ved at afslutte opførelsen af 156 lejelejligheder i Ørestad.

Projektet er en otte etagers U-formet ejendom med et samlet etageareal på 12.140 m². Carsten Bjørneboe, projektchef hos Skanska, fortæller:

3 og enkelte 4-værelses lejligheder, som primært henvender sig til singler og unge par. Vi har fået bygningen DGNB Guld-certificeret, så der er taget særlige hensyn til miljø, omgivelser og økonomi i både byggefasen og driften, bl.a. brug af genbrugsmaterialer i fællesarealerne og solceller på bygningen, og så er der alle vores tiltag i forhold til at skabe et endnu bedre fællesskab blandt beboerne.”

”Projektet startede tilbage i 2019, hvor området var en del af en større aftale med By & Havn, der betød, at der blev etableret en stor parkeringskælder på to plan med plads til 125 biler under lejlighederne. Parkeringskælderen er udlejet til By & Havn og indgår i den samlede offentlige parkeringsløsning i Ørestad.”

Fællesskab i højsædet Planen med C.F. Møllers Have er, at projektet skal adskille sig fra andre boligprojekter ved at have endnu mere fokus på fællesskab, fortæller Carsten Bjørneboe:

Han fortsætter: ”Vi har lavet en analyse der viser, at der er stor efterspørgsel efter mindre lejligheder i netop Ørestad og for den sags skyld mange steder i København. Mange af lejlighederne i Ørestaden er 4-5-værelses, så vi har lavet 2,

”Deleøkonomi og fællesskab er nogle af de væsentligste parametre for boligsøgere i øjeblikket, og derfor har vi forsøgt at indrette projektet ud fra det. Vi har bl.a. etableret co-working space i stedet for to lejligheder, hvor lejere kan

20

Mere information Christoffer Kielgast, Projektleder, ejd.mægler, MDE EDC Projekt Poul Erik Bech +45 5858 8487 • chki@edc.dk

Læs mere om C. F. Møllers Have på

www.cfmoellershave.dk Christoffer Kielgast, projektleder og ejendomsmægler hos EDC Projekt Poul Erik Bech, siger:

sætte sig og have de bedst mulige hjemmearbejdsforhold.

Derudover har vi lavet fællesvaskeri i stedet for en vaskemaskine og tørretumbler i hver lejlighed, og gårdrummet vil fungere som et fælles rekreativt udendørs opholdsrum med legeområder, orangeri og en rig beplantning. Alt sammen for at højne fællesskabet.” Ørestads enestående placering, der både er bynær og tæt på naturen, er også et aktiv, der er tænkt ind i projektet. Fra C.F. Møllers Have er der nem og hurtig adgang til bypark, fælled og metro, der kører direkte til Københavns Centrum på under 15 minutter.

”Vi er glade for den tillid som Skanska har vist os og glæder os til at varetage udlejningen af lejlighederne i C.F. Møllers Have i Ørestad. Med lyse rum, køkkenalrum og altan, altangang eller terrasse til hver enkel lejlighed er der meget af det, som efterspørges i København. Der er offentlig p-kælder under ejendommen, aflåst cykelparkering og depotrum i kælderen. Lejlighedstyperne har forskellige arealer og planløsninger, så der er plads til alle dem, som vil være del af et fællesskab i Ørestad, og generelt er der kæmpestor efterspørgsel på mindre lejelejligheder i København.”

Brug for mindre lejelejligheder STAD Projekt og EDC Projekt Poul Erik Bech slog pjalterne sammen tidligere i år under navnet EDC Projekt Poul Erik Bech.

Den nyetablerede projektafdeling med over 20 dedikerede medarbejdere skal forvalte udlejningen af de 156 lejligheder.

Carsten Bjørneboe siger: ”Vi var rundt og høre om mulighederne hos de forskellige mæglere, og her havde STAD Projekt (nu EDC Projekt Poul Erik Bech) den bedste samlede pakke. De havde den bedste tilgang og de rigtige folk til opgaven. De har en vis størrelse, som det også kræver, når man skal udleje et projekt på denne størrelse. Derudover har de et godt navn i branchen.”

21

EDC Projekt Poul Erik Bech står for genudlejninger af 800 lejligheder på Sluseholmen Danica Ejendomme har indgået en eksklusiv aftale med EDC Projekt Poul Erik Bech om genudlejninger af syv ejendomme med et samlet areal på 81.105 m² fordelt på 800 lejligheder på Sluseholmen i København. Med så mange boligenheder og en opsigelsesperioden på 3 måneder er der ofte rigtig fin aktivitet i området, og lejligheder der står klar til en ny lejer.

Danica Ejendomme udlejer kvalitetsboliger til deres pensionskunder, som har førsteprioritet, men også til andre boligsøgende, som sætter pris på kvalitet og som ønsker at bo på skønne Sluseholmen. Der er lejligheder i alle størrelser, som passer til alle. Til børnefamilien, kæresteparret eller en toværelsesbase til singlelivet.”

Sluseholmen er Københavns nye kanalby opført med inspiration fra den hollandske hovedstad Amsterdam. Danica Ejendomme indgik tidligere på året en aftale med EDC Projekt Poul Erik Bech om, at de skal stå for at genudleje lejlighederne på de syv boligprojekter på Sluseholmen.

Kenneth Nielsen, EDC Projekt Poul Erik Bech, siger: ”Sluseholmen har fokus på seks kvalitetsområder; miljømæssig-, økonomisk-, social-, teknisk-, proces- og områdekvalitet.

Han fortsætter: ”Vi er rigtig glade for aftalen om genudlejninger af lejlighederne på Sluseholmen. Vi har været

22

meget tilfredse med samarbejdet derude og glæder os bare over at samarbejdet fortsætter. Vi vil fortsat gå ydmygt til opgaven, og bistå med at finde nye lejere til de 800 enheder på Sluseholmen.”

Han fortsætter: ”Der er også tænkt fællesskab og diversitet ind med afsæt i et bredere lejesegment, så lejerne får et tilhørsforhold til naboerne og bliver boende i længere tid.

Udlejningsejendomme har gennem de sidste mange år været meget populære pga. et usikkert boligmarked. Det betyder, at folk væbner sig med tålmodighed, og måske lige tager en udlejningslejlighed før de slår til og køber bolig, eller de ved, de kun skal bruge den midlertidigt.”

Aktiv bydel i byen Sluseholmen har udviklet sig til at være en aktiv bydel med højt til himlen. Der er god plads til børnefamilier, som har glæde af de dejlige gårdmiljøer i ejendommene. På den anden side af vandet er der masser af grønne og naturskønne områder på Amager Fælled.

Danica Ejendomme og EDC Projekt Poul Erik Bech har en tilsvarende aftale om at genudleje 81 lejligheder på Uplandsgade 6A-6B på Amager. Her stod EDC Projekt også for udlejningen, hvor alle enheder var udlejet på kun 3½ måned.

Alexander Danielsen, projektleder, EDC Projekt Poul Erik Bech, siger: ”Der er gode muligheder for gå- og cykelture både sommer og vinter. Vandet og kanalerne giver liv med plads til både, kajakker, og så trækker det skønne havnebad også op. På 10 min. er du på Rådhuspladsen. Kombinationen af pulserende byliv og frisk luft og vand er attraktivt.

I 2024 kommer der ovenikøbet metro til Sluseholmen, som forbinder bydelen endnu mere til resten af København og dermed bliver det en endnu mere attraktiv bydel.”

Slusebro: 247 ungdomsboliger Endnu et kapitel skal skrives i sagaen om Københavns nye attraktive kanalby Sluseholmen. Danica Ejendomme er ved at udvikle og opføre 247 ungdomsboliger med navnet Slusebro. Projektet er bygget med fokus på det sociale, gode ungdomsvenlige faciliteter og står klar til indflytning 1. februar 2024. EDC Projekt Poul Erik Bech er netop valgt til at stå for at udleje de attraktive studio apartments.

Gang i genudlejningen ”På udlejningsboliger som disse er der løbende en vis udskiftning. Med så mange enheder betyder det, at vi er ude på Sluseholmen til åbent hus, flere gange om ugen for at bevare en lav ledighedsprocent og undgå tomgangsperioder. Det er et virkelig spændende udviklingsområde med lejligheder i alle størrelser, så der er kvalitetsboliger til både yngre, ældre og familier, som tiltaler mange,” siger Alexander Danielsen.

Ungdomsboligerne ved vandkanten forventes at blive DGNB-Guld certificeret og varierer i størrelser fra 3682 m² fordelt på 1-3 værelser, mens hele byggeriet har et etageareal på 10.358 m² med et gennemsnit areal på boligerne på 41,94 m². Lejlighederne starter fra en pris på 6.500 kr. pr. måned, og de første åbent-huse for alle interesserede begynder i den kommende tid.

Læs mere på

www.sluseholmen.dk

Mere information Kenneth Nielsen, senior advisor, partner, ejd. mægler & valuar, MDE • EDC Projekt Poul Erik Bech +45 5858 8487 • kni@edc.dk Alexander Danielsen, projektleder, ejd. mægler, MDE EDC Projekt Poul Erik Bech +45 5858 8487 • ada@edc.dk

23

Første ungdomsboliger på Kvægtorvet i Slagelse er indflytningsklare PFA Ejendomme er i fuld sving med at opføre 324 DGNB Guld-certificerede boliger på Kvægtorvet i Slagelse, hvoraf de 224 er ungdomsboliger og de resterende 100 er familieboliger. EDC Projekt Poul Erik Bech er valgt til at foretage udlejningen.

og et gasværk. Sven Lyse, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Syd-/Vestsjælland, siger:

Opførelsen af et stort boligudviklingsprojekt på Kvægtorvet i Slagelse går planmæssigt fremad og EDC Projekt Poul Erik Bech er valgt til at udleje boligerne. Første etape med 30 familieboliger og 8 rækkehuse er i fuld gang, og snart starter udlejningen af de første ungdomsboliger. Peter Morgan, Investment Director, PFA Ejendomme, siger:

”Kvægtorvet er et næsten 90.000 m² stort område, der tilbage i tiden var knudepunkt for handel af fødevarer på Vestsjælland. Området egner sig perfekt til et boligområde med kort afstand til Slagelse Station, Campus Slagelse og Slagelse Bymidte. Slagelse har udviklet sig til et populært sted at bo med gode uddannelser og rammer for familielivet, boligprojekter er dermed vigtige for Slagelses fortsatte udvikling.”

”Det går planmæssigt med byggeriet på Kvægtorvet, og de første boliger står snart klar. Prøveboligen er indrettet og er fremvist på de åbne huse, og vi forventer, at første etape af boligerne vil være indflytningsklare i løbet af efteråret.

Vi har allieret os med EDC Projekt Poul Erik Bech, som vi har gode erfaringer med fra tidligere. Vigtigt er det også, at EDC Poul Erik Bech har en selvstændig afdeling i Slagelse, som har fingeren på pulsen i lokalmiljøet.”

Bjørn Gervø, projektchef EDC Projekt Poul Erik Bech, siger: ”Vi er utrolig glade og stolte af, at få opgaven med at udleje boligerne i Slagelse for PFA Ejendomme. Det er et stort og spændende boligudlejningsprojekt med stort potentiale, som henvender sig til alle aldersgrupper. Vi glæder os til at følge projektet i mål og følge udviklingen i Slagelse. Vi oplever en god efterspørgsel på boligerne og glæder os til at udleje ungdomsboligerne på 32-44 m2 med en månedlig husleje startende fra 4.290 kr. pr. måned. Rækkehusene er på 98-108 m2 med en husleje på 11.650-11.950 kr. pr. måned, så priserne er langt mere konkurrencedygtige end i Storkøbenhavn.”

Bæredygtige boliger til alle livets faser Det går planmæssigt fremad med udlejningen af 1. etapes 30 familieboliger og 8 rækkehuse og der er meget få ledige.

I august startede udlejningen af de første ungdomsboliger.

Peter Morgan siger: ”Det er generationernes bydel med boliger til alle livets faser. Fra ungdomsboliger, store- og små familieboliger, til ældreboliger og sågar et friplejehjem, så det er et godt generationsmix, som kan skabe god dynamik og relationer på tværs af generationer. Der er stor opmærksomhed på ESG og bæredygtighed i ejendomsbranchen, og det er også i fokus i den nye bydel i Slagelse. Vi har arbejdet benhårdt med at minimere CO2-aftrykket for at opnå DGNB Guld-certificering. Derudover vil vi gerne symbolisere, at det skal være Slagelses grønne bydel med grønne arealer i området.”

Mere information

Gammelt industriområde centralt i Slagelse Kvægtorvet er et stort tidligere industriområde, præget af produktionsvirksomheder, to store slagterier

Sven Lyse, partner, direktør, EDC Erhverv Poul Erik Bech Slagelse +45 5858 8396 • sly@edc.dk Bjørn Gervø, partner, projektchef, ejd.mægler og valuar, MDE EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde +45 5858 8395 • bge@edc.dk

24

TIL SALG Investeringsejendom – med solid lejer og godt afkast Unik investeringsejendom med perfekt placering i stort erhvervsområde. Udviklingen går mod større bilhuse, der kan tilbyde en oplevelse og matche de nye teknikker, der præger branchen – ejendommen er et godt bud på alle fronter. Ejendommen er udlejet til ubetinget god lejer med 7 års binding og den nuværende lejer har planer der rækker langt ud i fremtiden. Ejendommen er fra 2005 og i fin stand. Der er mulighed for at udstykke grund eller bygge endnu en ejendom. Kan evt. købes uden grund – grundværdi 6,9 mio. kr.

Bilbyen 1, 4300 Holbæk Sagsnr.: www.edc.dk/40302169

TIL

Grundareal/etageareal: 35.826 m²/5.458 m² Pris: 82.000.000 kr.

SA

LG

Afkast: 6,65%

Kontakt: John Borrisholt, regionsdirektør Sjælland, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8395

Projektgrund på 27.737 m² til erhvervsbyggeri i Trekroner i Roskilde Kommune Grunden ligger stationsnært ved Trekroner Station, med kort afstand til motorvej og er omgivet af boligområder. Mulighed for at opføre kontor/hotel og lign. Der foreligger et skitseprojekt på grunden, som enten kan overtages eller nuværende ejer kan stå for opførelse af projektet og levere det til køber.

Projektet rummer dagligvarebutik, udvalgsbutikker, fitness og kontorerhverv. Projektet er ikke godkendt som det ligger, men Roskilde Kommune har tilkendegivet, at de er positivt indstillet.

Nordre Mellemvej 51, 4000 Roskilde Sagsnr.: www.edc.dk/403600129 Grundareal: 27.737 m² Pris: 62.500.000 kr.

ALG

S TIL

Kontakt: Kenneth Wagner, partner erhverv, valuar MDE, EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8395

Investeringsmulighed med 2 ejendomme i Hjørring – i alt 41 beboelseslejligheder Sct. Knuds Plads 14-16 er populært beliggende i et roligt villakvarter og består af 2 punkthuse med 26 velindrettede lejligheder med et gennemsnitligt areal på 86 m² og hovedvægten på 3-værelses lejligheder. Adgang til egen have eller altan og elevator. Byggeriet er opført i 2019 og består af den ene halvdel af et vinklet byggeri nær byens mest besøgte park ”Svanelunden”. Ejendommen består af 15 lejligheder i en flot stand, og hvor der er tænkt over indretning og detaljer. Byggeriet er opført i 2020.

Sct. Knuds Park 14-16 & Svanelundsbakken 11-17 9800 Hjørring Sagsnr.: www.edc.dk/914004180

TIL

Etageareal: 3.635 m2 Pris: 77.000.000 kr.

SA

LG

Afkast: 4,75%

Kontakt: Michael Stilling, partner, ejd.mægler & diplom valuar, MDE, EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8449

25

TIL SALG/SOLGT Velbeliggende og eksklusive ejendomme med blandet bolig og erhverv Tre næsten fuldt udlejede ejendomme med god historik og stabile lejere. Indeholder samlet 22 boliglejemål, 8 erhvervslejemål og er beliggende på en af Brønderslevs absolut bedste placeringer.

Ejendommene er opført i 2006, 2007 og 2008 og er udført i en høj bygningsmæssig kvalitet og materialer, der sikrer en lav løbende vedligeholdelse. Der kan tilkøbes 3 nabogrunde med en samlet byggemulighed på ca. 2.348 m². Grundene er beliggende på Torvet 24, Torvet 30 og Tygelsgade 5.

Algade 57 m.fl., 9700 Brønderslev Sagsnr.: www.edc.dk/912110967 Etageareal: 4.480 m² Pris: 64.685.000 kr.

Afkast: 6,26%

ALG

S TIL

Kontakt: Frederik Larsen, erhvervsrådgiver EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8449

Ejendomsportefølje bestående af 11 ejendomme i Haderslev På vegne af Christianlyst A/S udbyder EDC Erhverv Poul Erik Bech denne attraktive ejendomsportefølje bestående af 11 investeringsejendomme, alle beliggende enten i Haderslev midtby eller i umiddelbar nærhed af midtbyen og med flere af ejendommene på attraktive adresser. Ejendommene fremstår i fin og velholdt stand og udbydes som ét samlet salg. En selskabshandel vil være oplagt. Samlet 50 boliglejemål og 9 erhvervslejemål og med en nuværende lejeindtægt på 2,7 mio. kr.

Slagtergade 38-42, m.fl. - Portefølje, 6100 Haderslev Sagsnr.: www.edc.dk/62001255 Areal erhverv/bolig: 646 m2/3.774 m² Afkast: 5,27%

TIL

Pris: 35.000.000 kr.

SA

LG

Kontakt: Morten Dahl Rask, direktør, partner EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8425

Investeringsejendom fyldt med kulturarv og historisk charme solgt for 55 mio. kr.

EDC Erhverv Poul Erik Bech har formidlet salget af kulturarvsejendommen på Nikolaj Plads i København K. Den 1.441 m² store ejendom med blandet bolig og erhverv er solgt til en privat investor, som ønsker at udvikle bygningen i takt med, at der frigives ledige lejemål. Nikolaj Plads 27 er en smuk og velholdt hjørneejendom med opgang mod Nikolaj Plads og Admiralgade.

Ejendommen er opført i år 1800 i tre fulde etager med tre erhvervslejemål, fire boliglejemål og udnyttet kælder.

LGT

Kontakt: Helge Rud Larsen, erhvervsmægler, valuar, MDE, EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8378

SO

26

TIL LEJE/UDLEJET Fremlejemål på 6.000 m² i topmoderne kontorhus i Gladsaxe Flotte og lyse kontorlokaler i dette flotte kontordomicil Gladsaxe, hvor der ikke er sparet på faciliteter eller indretning. Gode fællesfaciliteter med lækker kantine, fitnesscenter, kaffeordning og et stort, flot loungeområde, som forkæler medarbejderne i den daglige gang på arbejdspladsen. Ejendommen har det hele, og det er netop derfor, den adskiller sig fra andre kontorlejemål i området. Ejendommen har en attraktiv beliggenhed i Søborg blot en kilometer fra Hillerødmotorvejen, hvilket gør transporten nem og lettilgængelig for medarbejdere, kunder og samarbejdspartnere. Gode parkeringsforhold, hvor lejer tildeles 1 p-plads pr. 30 m² lejet areal.

UD

LEJ

Kontakt: Thomas Rudlang, Partner, ejendomsmægler & Valuar, MDE EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8376

ET

Forsvaret lejer kæmpe lager i Nordjylland til nyt nordisk uniformssystem Forsvarets nye uniformssystem, der er et fælles nordisk projekt, får nu ét samlet og effektivt højlager i Danmark. Forsvaret har lejet sig ind på hele 15.000 m² i lagerog logistikejendommen i Pandrup. Herfra vil de effektivt kunne plukke, pakke og distribuere uniformer til Forsyningscentrene, så de lokalt kan iklæde medarbejderne. Første dellevering omfatter 12.000 sæt uniformer og der skal i alt iklædes 36.000 mand. Det forventes at den nye lager- og logistikejendom er oppe at køre i løbet af 2024.

Kontakt: Michael Stilling, Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE EDC Erhverv Poul Erik Bech +45 5858 8449

ET

EJ DL

U

Flot butiksejendom på Roskilde gågade Flot vedligeholdt erhvervsejendom på gågaden i Roskilde Centrum. Ejendommen har gode udviklingsmuligheder og kan f.eks. konverteres fra butik til kontor, klinik eller evt. bolig. Lejerne betaler for drift via fordelingstal (m²). Ejendommen har en rigtig god synlighed ud til gågaden med store vinduesfag til udstillinger og har et samlet erhvervsareal er på 1.673 m², fordelt mellem to butikker på 509 m² og 1.164 m². Tomgangsareal til ejers egen benyttelse eller genudlejning.

Skomagergade 32A, 4000 Roskilde Sagsnr.: www.edc.dk/403600018

TIL

Etageareal: 1.673 m² Pris: 39.000.000 kr.

SA

LG

Afkast: 5,52%

Kontakt: Brian Skov Andersen, Partner EDC Erhverv Poul Erik Bech, +45 5858 8395

27

Overvejer du at sælge din erhvervsejendom?

Som ejendomsejer har du måske haft overvejelser om, tiden er rigtig til at sælge. Går du med salgstanker, men er bekymret for det mere usikre marked?

Vi har løsningen!

Nu kan du frit følge interessen for din ejendom. Uden salg, uden kontrakt og uden forpligtelser.

Med Send-min-køber får du besked, hver gang vi har mulige købere i vores kartotek, der matcher din ejendom. Du er selvfølgelig anonym overfor en mulig køber og vælger selv, om du ønsker at tage kontakt.

Helt enkelt.

Du kan også tilmelde dig på www.sendminkøber.com

28

MARKET Update

Q

3 2023

Rente

Ledighed

Kontor Industri

Forbrugertillid

Markedsleje

Afkastkrav

Boligudlejning

Beskæftigelse BNP

Detail

Executive summary – 3. kvartal Økonomien har klaret sig bedre end forventet, og det tegner til, at Danmark kommer til at undgå en recession. Inflationen er faldet væsentligt og Danmark har det næstlaveste niveau i EU. Beskæftigelsen stiger stadig, om end ikke så hurtigt som tidligere på året. En af de få negative nøgletal er forbrugertilliden, som stadig er negativ, hvilket den har været siden slutningen af 2021.

Alle disse forhold er med til at understøtte aktiviteten blandt forretningsdrivende, og der er fortsat stor aktivitet på markedet for at leje butikker, kontorer og industri- og logistikejendomme. Tomgangen for alle tre ejendomstyper er steget svagt. For alle ejendomstyper er der dog tale om en tomgang som er meget lav i historisk kontekst, og grundet de forholdsvise lave forventninger til økonomien i andet halvår af 2023 forventer vi, at tomgangen kommer til at stige svagt i de kommende kvartaler.

Markedet for investeringsejendomme er væsentligt lavere end sidste år, hvilket især skyldes det høje renteniveau, vi har oplevet. Der er dog tegn på at en rentestabilisering er i gang, ikke mindst har centralbankerne meldt ud at toppen er ved at være nået. Afkastkravene for flere ejendomstyper og i flere geografiske området er steget svagt siden sidste kvartal, mens prognoserne for niveauerne om 12 måneder mange steder er ændret fra stigende til uændret.

Ønsker du at få Market Update direkte i din mailboks hvert kvartal, så tilmeld dig her: edc.dk/erhverv/marketupdate

›

Dansk økonomi Årlig vækst i BNP 8% 7%

6% 4% 3% 2%

2%

1%

2%

2%

1%

1%

1%

2025

3%

2%

2%

2024

3%

2%

0%

0% -2%

-2%

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

-4%

Realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%)

Efter to år med kraftig vækst i BNP på hhv. 4,9% og 3,8% i 2021 og 2022 er der nu udsigter til en vækstafmatning. Den foreløbige beregning af BNP-væksten for 2023 er 1,7%, hvilket skyldes at stigende renter og udhuling af købekraften i kraft af høj inflation har lagt en dæmper på det private forbrug. Den seneste prognose fra Nationalbanken viser en forventet vækst på 1,3% i både 2024 og 2025. Skønnet for væksten i BNP i år er højere end sidste prognose, og giver dermed udtryk for at udsigten til en mild recession er afværget. Det er især udenlandsk efterspørgsel der holder hånden under væksten, hvilket højest sandsynligt kan tilskrives en mærkbar stigning i produktionen i medicinalindustrien.

Skønnet for væksten i BNP 2023 og 2024 er opjusteret med 0,1 procentpoint i forhold til den sidste prognose.

Forventet realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%)

Kilde: Danmarks Statistik og Nationalbanken

Rentesatser

0%

I første halvår af 2023 har udviklingen i renteniveauet været mere afdæmpet og stagnerende sammenlignet med 2022, hvor renterne er steget markant. Dette skyldes en mere moderat udvikling i inflationen, der særligt har været drevet af fald i energiomkostningerne. Den korte rente, der i høj grad er korreleret med de pengepolitiske tiltag fra den amerikanske og europæiske centralbank, FED og ECB, har undergået en mere jævn udvikling og ligger på 3,6% i september 2023. Den lange realkreditrente har været mere volatil i 2023 og ligger på 5,3% i september 2023.

-1%

Kilde: Finans Danmark & Danmarks Statistik

6% 5% 4% 3% 2%

Kort realkreditrente

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

1%

Lang realkreditrente

Forbrugertillidsindikatoren 20 10 0 -10 -20 -30

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-40

Forbrugertilliden angiver befolkningens syn på dens nuværende og fremtidige økonomiske situation, og er dermed en god indikator på, hvordan den brede befolkning bliver påvirket af Danmarks økonomiske situation. Forbrugertilliden for september måned ligger på minus 13,0 og er dermed faldet siden juli, hvor den lå på minus 10,1. Forud for august har forbrugertilliden været stødt stigende siden oktober 2022, hvor forbrugertilliden lå på sit laveste med minus 37,0. Gennemsnittet for 2023 ligger på minus 16,9. Fire ud af fem indikatorer, der tilsammen danner forbrugertilliden, er faldet siden sidste måned. Det er især en mere negativ vurdering af den nuværende situation samt et fald i forventningen til den fremtidige økonomiske situation, der trækker den forværret forbrugertillid.

Kilde: Danmarks Statistik

Lønmodtagere De seneste tal fra Danmarks Statistik fra juli 2023 viser en svag stigning i antallet af lønmodtagere. Antallet af lønmodtagere steg med 229 fra juni til juli, hvilket svarer til en stigning på 0,01%.

Stigningen skyldes en stigning i antallet af lønmodtagere i sektorerne virksomheder og organisationer på cirka 800 lønmodtagere, som dog modvirkes at et fald i sektoren offentlig forvaltning og service på cirka 600 lønmodtagere. Med 41.007 nye lønmodtagere siden juli 2022 er lønmodtagerbeskæftigelsen på det højeste niveau nogensinde. Presset på arbejdsmarkedet er dog stagneret med vækstafmatningen i dansk økonomi.

3,0 Million 3.0 Millioner

2,9 2.9

2,8 2.8

2,7 2.7

2,6 2.6

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2,5 2.5

Kilde: Danmarks Statistik

31

Boligudlejning nyere ejendomme

Områder* (se specifikationer side 42) København City

Hovedstaden

Østerbro, Frederiksberg og Gentofte

Havneområder

Ørestad

Resterende København

Vest for København

Resterende Sjælland

Nord for København

Nordsjælland

Østsjælland

Vestsjælland

Sydsjælland

Lolland, Falster og Møn

Odense

Øvrig Fyn

Syddanmark

Vejle

Kolding

Fredericia

Esbjerg

Sønderborg

Øvrig Sydjylland

Aarhus

Midtjylland

Silkeborg

Viborg

Herning

Vestjylland

Nordjylland

Aalborg

Hjørring

Frederikshavn

Primær

Sekundær

Tertiær

Tendens 

Afkastkrav i %

4,00%

4,25%

4,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

2.550 kr.

2.200 kr.

2.000 kr.



Afkastkrav i %

4,00%

4,25%

4,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.450 kr.

2.100 kr.

1.950 kr.

 

Afkastkrav i %

4,00%

4,25%

4,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

2.400 kr.

2.000 kr.

1.800 kr



Afkastkrav i %

4,25%

4,50%

5,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.900 kr.

1.800 kr.

1.700 kr



Afkastkrav i %

4,25%

4,50%

5,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.300 kr.

2.000 kr.

1.800 kr.

 

Afkastkrav i %

4,50%

5,00%

5,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.750 kr.

1.600 kr.

1.500 kr.



Afkastkrav i %

4,25%

4,75%

5,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.000 kr.

1.750 kr.

1.500 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,00%

6,00%

 

Årlig markedsleje i kr./m

1.900 kr.

1.650 kr.

1.400 kr.

Afkastkrav i %

4,50%

5,00%

6,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.900 kr.

1.600 kr.

1.300 kr.



2

Afkastkrav i %

5,50%

6,75%

8,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.500 kr.

1.300 kr.

1.000 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

6,25%

7,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.350 kr.

1.100 kr.

950 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

6,75%

8,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.200 kr.

950 kr.

800 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,00%

5,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.450 kr.

1.275 kr.

1.100 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

5,75%

6,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.250 kr.

1.100 kr.

950 kr.



Afkastkrav i %

5,00%

5,50%

6,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.375 kr.

1.175 kr.

1.000 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

6,00%

6,75%

 

Årlig markedsleje i kr./m

1.300 kr.

1.150 kr.

950 kr.

Afkastkrav i %

5,50%

6,00%

6,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.250 kr.

1.100 kr.

875 kr.



2

Afkastkrav i %

5,25%

6,00%

7,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.200 kr.

900 kr.

750 kr.

 

Afkastkrav i %

6,00%

7,00%

7,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.150 kr.

900 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

6,00%

7,00%

7,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.100 kr.

800 kr.

675 kr.



Afkastkrav i %

4,25%

4,75%

5,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.850 kr.

1.600 kr.

1.350 kr.

 

Afkastkrav i %

4,75%

5,75%

7,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.400 kr.

1.050 kr.

950 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

6,25%

7,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.125 kr.

1.000 kr.

850 kr.



Afkastkrav i %

5,00%

5,75%

7,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.200 kr.

1.050 kr.

900 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

6,50%

8,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.200 kr.

850 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,00%

5,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.400 kr.

1.150 kr.

950 kr.

 

Afkastkrav i %

5,25%

6,50%

7,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.150 kr.

950 kr.

775 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

6,75%

7,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.050 kr.

850 kr.

650 kr.



32

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q3 2023

Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Boligudlejning fuldt udviklede ejendomme

Områder* (se specifikationer side 42)

Hovedstaden

København City

Østerbro, Frederiksberg og Gentofte

Resterende København

Vest for København

Resterende Sjælland

Nord for København

Nordsjælland

Østsjælland

Vestsjælland

Sydsjælland

Lolland, Falster og Møn

Odense

Øvrig Fyn

Syddanmark

Vejle

Kolding

Fredericia

Esbjerg

Sønderborg

Øvrig Sydjylland

Aarhus

Midtjylland

Silkeborg

Viborg

Herning

Vestjylland

Nordjylland

Aalborg

Hjørring

Frederikshavn

Primær

Sekundær

Tertiær

Tendens 

Afkastkrav i %

4,00%

4,25%

4,50%

Årlig leje i kr./m2

1.800 kr.

1.650 kr.

1.500 kr.



Afkastkrav i %

4,00%

4,50%

4,75%



Årlig leje i kr./m2

1.750 kr.

1.650 kr.

1.550 kr.

 

Afkastkrav i %

4,25%

4,50%

5,00%

Årlig leje i kr./m2

1.700 kr.

1.600 kr.

1.500 kr.



Afkastkrav i %

4,75%

5,25%

6,00%



Årlig leje i kr./m2

1.600 kr.

1.525 kr.

1.225 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,00%

5,75%



Årlig leje i kr./m2

1.500 kr.

1.350 kr.

1.225 kr.

 

Afkastkrav i %

4,75%

5,00%

6,00%

Årlig leje i kr./m2

1.500 kr.

1.350 kr.

1.250 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,25%

7,00%



Årlig leje i kr./m2

1.600 kr.

1.300 kr.

1.000 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

6,50%

7,50%



Årlig leje i kr./m2

1.150 kr.

900 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

6,25%

7,75%



Årlig leje i kr./m2

1.200 kr.

900 kr.

700 kr.



Afkastkrav i %

6,00%

7,50%

8,50%



Årlig leje i kr./m2

1.000 kr.

825 kr.

725 kr.

 

Afkastkrav i %

4,75%

5,00%

5,75%

Årlig leje i kr./m2

900 kr.

875 kr.

800 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

6,25%

7,50%



Årlig leje i kr./m2

825 kr.

725 kr.

600 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

6,00%

6,50%



Årlig leje i kr./m2

1.125 kr.

975 kr.

800 kr.

 

Afkastkrav i %

5,75%

6,25%

7,00%

Årlig leje i kr./m2

1.175 kr.

1.000 kr.

850 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

6,25%

7,25%



Årlig leje i kr./m2

1.175 kr.

975 kr.

800 kr.



Afkastkrav i %

5,00%

6,25%

7,50%



Årlig leje i kr./m2

1.050 kr.

725 kr.

550 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

6,75%

7,75%



Årlig leje i kr./m2

1.000 kr.

950 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

6,00%

7,25%

8,25%



Årlig leje i kr./m2

950 kr.

750 kr.

625 kr.

 

Afkastkrav i %

4,00%

4,50%

5,00%

Årlig leje i kr./m2

1.575 kr.

1.350 kr.

1.200 kr.



Afkastkrav i %

4,75%

5,75%

7,25%



Årlig leje i kr./m2

1.350 kr.

900 kr.

650 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

7,00%

8,25%



Årlig leje i kr./m2

1.100 kr.

850 kr.

650 kr.

 

Afkastkrav i %

5,25%

6,25%

7,25%

Årlig leje i kr./m2

1.150 kr.

925 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

6,00%

7,25%

9,00%



Årlig leje i kr./m2

1.100 kr.

750 kr.

650 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,25%

6,25%



Årlig leje i kr./m2

1.250 kr.

1.100 kr.

900 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

6,50%

7,75%



Årlig leje i kr./m2

900 kr.

800 kr.

700 kr.



Afkastkrav i %

6,25%

7,00%

8,00%



Årlig leje i kr./m2

850 kr.

750 kr.

625 kr.



33

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q3 2023

Afkastkrav i procent, årlig leje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Boligudlejning OMK ejendomme

Nordjylland

Midtjylland

Syddanmark

Resterende Sjælland

Hovedstaden

Områder* (se specifikationer side 42)

Primær

Sekundær

Tertiær

Tendens

København City

Afkastkrav i %

1,25%

2,00%

2,75%



Østerbro, Frederiksberg og Gentofte

Afkastkrav i %

1,50%

2,00%

2,75%



Resterende København

Afkastkrav i %

2,50%

3,00%

3,50%



Vest for København

Afkastkrav i %

3,00%

3,75%

4,50%



Nord for København

Afkastkrav i %

2,75%

3,50%

4,25%



Nordsjælland

Afkastkrav i %

4,00%

4,75%

5,75%



Østsjælland

Afkastkrav i %

4,00%

5,00%

6,50%



Vestsjælland

Afkastkrav i %

5,00%

6,25%

7,00%



Sydsjælland

Afkastkrav i %

5,00%

6,00%

7,25%



Odense

Afkastkrav i %

3,50%

4,50%

5,25%



Øvrig Fyn

Afkastkrav i %

5,25%

5,50%

7,00%



Vejle

Afkastkrav i %

5,00%

5,50%

6,00%



Kolding

Afkastkrav i %

5,00%

5,50%

6,50%



Fredericia

Afkastkrav i %

5,50%

6,00%

7,00%



Esbjerg

Afkastkrav i %

5,00%

5,50%

6,50%



Sønderborg

Afkastkrav i %

5,50%

6,00%

6,50%



Øvrig Sydjylland

Afkastkrav i %

5,25%

6,25%

7,25%



Aarhus

Afkastkrav i %

2,50%

3,75%

5,25%



Silkeborg

Afkastkrav i %

4,50%

5,25%

7,00%



Viborg

Afkastkrav i %

5,25%

6,00%

7,75%



Aalborg

Afkastkrav i %

3,50%

4,50%

5,75%



Hjørring

Afkastkrav i %

5,25%

6,00%

7,00%



Frederikshavn

Afkastkrav i %

5,75%

6,75%

7,50%



34

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q3 2023

Afkastkrav i procent og tendens på 12 måneders sigt

Udviklingen på boligudlejningsejendomme Rentestigninger, inflation samt ikke mindst de nye ejendomsskatter forventes at bidrage til faldende priser på ejerboligmarkedet i det kommende år. Særligt i forhold til de nye ejendomsskatter vil der dog være store geografiske forskelle. Hvor boligerne generelt forventes at falde i de største byer – særligt ejerlejligheder – forventes et opadgående pres på priserne fra de nye ejendomsskatter i provinsen, der mange steder har udsigt til store fald i skatterne.

For boligejere med rentetilpasningslån er rentestigningerne begyndt at materialisere i markant højere terminsydelser. Derudover bliver det vanskeligere for førstegangskøbere at træde ind på boligmarkedet grundet de højere krav til finansiering, der ikke er modvirket af tilsvarende prisfald. Denne udvikling kan betyde, at flere privatpersoner vælger at leje en bolig, da det mange steder på nuværende tidspunkt er forholdsvist mere attraktivt at leje fremfor at eje.

Efterspørgslen efter boligudlejningsejendomme er aftaget betragteligt i løbet af 2023, hvilket understreges af, at transaktionsvolumen er faldet med omkring 80% mellem 1. halvår 2022 og 1. halvår 2023.

Faldet i transaktionsvolumen er drevet af de senere års inflation- og rentestigninger samt generelle usikkerheder.

Dette har betydet, at afkastkravene blandt køberne er øget betragteligt samtidigt med, at sælgerne er langsomme til at tilpasse afkastkravene til den nye markedssituation. Overordnet set er afkastkravene også fortsat lavere i Danmark end i de omkringliggende lande. Dele af forklaringen skal findes i, at de danske ejendomsinvestorer i vid udtrækning har en mere robust finansieringsstruktur, der betyder, at de ikke er nær så følsomme for renteudsving, som fx investorerne på det svenske marked. Derfor har mange investorer mulighed for at holde på deres ejendom fremfor at acceptere et væsentligt prisfald.

Tomgangen for boliger på landsplan var 4,2% for 2. kvartal 2023, hvilket modsvarer en stigning i tomgang på 0,8 procentpoint i forhold til samme kvartal året før.

På trods af væsentlig byggeaktivitet de senere år er tomgangen fortsat relativt begrænset på national plan. Stigende renteniveauer i kombination med højere usikkerhed gør det sværere at opnå samme belåningsgrad som før. Dette forventes at medføre en opbremsning i antallet af nye projekter i de kommende år. Det kan potentielt bidrage til at holde tomgangen nede – særligt i de områder, der efter flere års høj byggeaktivitet oplever et overudbud af boliger.

Markedslejen forventes at være stabil til let stigende i det kommende år, mens afkastkrav forventes at være stabile omkring de nuværende rapporterede niveauer. At afkastkravene forventes stabile, skyldes bl.a. udsigt til faldende renteniveauer omkring slutningen af 2024, der ganske naturligt vil forbedre forudsætninger for transaktionsmarkedet.

35

Kontor Områder* (se specifikationer side 42) København City

Hovedstaden

Østerbro, Frederiksberg og Gentofte

Havneområder

Ørestad

Resterende København

Vest for København

Resterende Sjælland

Nord for København

Nordsjælland

Østsjælland

Vestsjælland

Sydsjælland

Lolland, Falster og Møn

Odense

Øvrig Fyn

Syddanmark

Vejle

Kolding

Fredericia

Esbjerg

Sønderborg

Øvrig Sydjylland

Aarhus

Midtjylland

Silkeborg

Viborg

Herning

Vestjylland

Nordjylland

Aalborg

Hjørring

Frederikshavn

Primær

Sekundær

Tertiær

Tendens 

Afkastkrav i %

3,75%

4,50%

5,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

2.650 kr.

1.800 kr.

1.450 kr.



Afkastkrav i %

4,00%

4,75%

5,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.350 kr.

1.600 kr.

1.350 kr.

 

Afkastkrav i %

3,75%

4,50%

5,75%

Årlig markedsleje i kr./m2

2.700 kr.

1.850 kr.

1.600 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,00%

6,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.050 kr.

1.600 kr.

1.450 kr.



Afkastkrav i %

4,50%

5,50%

6,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.900 kr.

1.350 kr.

1.000 kr.

 

Afkastkrav i %

5,25%

7,25%

9,75%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.400 kr.

850 kr.

600 kr.



Afkastkrav i %

4,75%

5,75%

8,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.625 kr.

1.350 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

6,25%

8,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.425 kr.

1.025 kr.

700 kr.



Afkastkrav i %

6,25%

7,25%

10,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.400 kr.

900 kr.

450 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

8,50%

10,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.150 kr.

700 kr.

350 kr.

 

Afkastkrav i %

7,00%

8,25%

10,75%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.000 kr.

700 kr.

350 kr.



Afkastkrav i %

7,25%

9,00%

11,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

850 kr.

650 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

6,50%

8,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.550 kr.

1.000 kr.

650 kr.

 

Afkastkrav i %

6,50%

8,00%

9,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.200 kr.

800 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

6,00%

7,50%

9,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.450 kr.

950 kr.

550 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

7,75%

9,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.400 kr.

800 kr.

450 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

8,25%

10,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.350 kr.

900 kr.

500 kr.



Afkastkrav i %

7,00%

8,50%

10,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.400 kr.

800 kr.

450 kr.

 

Afkastkrav i %

7,50%

9,00%

10,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.150 kr.

700 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

8,00%

9,50%

11,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

900 kr.

700 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

4,75%

5,75%

8,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.950 kr.

1.450 kr.

800 kr.

 

Afkastkrav i %

6,25%

7,25%

9,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.300 kr.

700 kr.

450 kr.



Afkastkrav i %

6,75%

7,50%

9,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

975 kr.

600 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

7,50%

9,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.150 kr.

700 kr.

425 kr.



Afkastkrav i %

7,00%

8,25%

10,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

850 kr.

500 kr.

350 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

6,50%

7,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.300 kr.

900 kr.

600 kr.

 

Afkastkrav i %

7,00%

8,00%

11,00%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.000 kr.

650 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

7,50%

8,50%

11,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

850 kr.

500 kr.

350 kr.



36

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q3 2023

Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Udviklingen på kontorejendomme I overvejende grad forventes det, at værdien af certificerede ejendomme, der fx har opnået DGNB-certificering, på sigt vil overstige værdien af ejendomme, der ikke er certificeret. Dette understøttes bl.a. også af international forskning.

Efterspørgslen efter attraktive kontorejendomme har været høj i løbet af 2022 med adskillige større transaktioner handlet til lave afkastkrav. Den høje efterspørgsel har bl.a. været drevet af et robust arbejdsmarked præget af rekordhøj beskæftigelse. Flere prognoser peger dog på faldende beskæftigelse på op mod 22.000 personer i sidste halvår af 2023 og første halvår af 2024. Fremtidsudsigterne er derfor mere usikre, da en sådan udvikling kan resultere i betydelige afledte konsekvenser for segmentet og dermed lavere efterspørgsel efter kontorlokaler. Udviklingen har da også allerede haft en effekt på transaktionsaktiviteten, der i indeværende år er faldet markant.

Om de certificerede ejendomme skal handles til en lavere risikopræmie eller om risikopræmien skal være større for ejendomme, der ikke er certificeret, er dog mere usikkert.

Med til at understøtte udviklingen er, at større virksomheder i stadig stigende grad efterspørger certificerede lokaler, hvilket skyldes hensynet til ESG-profil, da bygningsmassen har et stort klimaaftryk. Samtidigt forventes den øgede regulering på både national og europæisk plan, kan have betydelige konsekvenser for ejendomme, som ikke er certificerede. Tendenserne forventes også at blive afspejlet i efterspørgslen efter at få certificeret den eksisterende bygningsmasse, hvilket vil medføre betydelige krav til anlægsinvesteringer med henblik på at sænke det løbende klimaaftryk af den eksisterende bygningsmasse.

Virksomhederne efterspørger fortsat i høj grad fleksible kontorløsninger som følge af øget fokus på hjemmearbejde og skaleringsmuligheder. Det er fortrinsvis i København, hvor udbuddet af fleksible koncepter er stort, mens der fx i Aarhus er efterspørgsel herpå, men kun et begrænset udbud – særligt i centrum, hvor efterspørgslen efter kontorlokaler er størst. Der er dog også tendenser, der peger i modsat retning både internationalt og lokalt, hvor flere virksomheder har etableret politikker omkring antallet af hjemmearbejdsdage med henblik på at trække medarbejderne tilbage på kontoret.

Foruden fleksibilitet efterspørger både lejerne og investorerne i høj grad moderne og bæredygtige kontorlokaler, der er fremtidssikre. Her er forventningen, at markedet vil fortsætte med at spekulere i tidshorisonten for implementering af lovgivning relateret til standarder for energieffektivitet.

Tomgangen for kontor på landsplan var 4,95% for 3. kvartal 2023. Tomgangen er faldet med 0,6 procentpoint siden samme kvartal året før, og der ses endnu ingen tendens til stigende tomgang. I overvejende grad forventes afkastkravene at være stabile over det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen. At afkastkravene forventes stabile, skyldes bl.a. udsigt til faldende renteniveauer omkring slutningen af 2024, der ganske naturligt vil forbedre forudsætninger for transaktionsmarkedet.

Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q3 2023

14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

Region Hovedstaden

Region Sjælland

Region Syddanmark

37

Region Midtjylland

Region Nordjylland

Hele landet

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

0%

Detail Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Strøget

Hovedstaden

København City

Østerbro, Frederiksberg og Gentofte

Havneområder

Ørestad

Resterende København

Vest for København

Resterende Sjælland

Nord for København

Nordsjælland

Østsjælland

Vestsjælland

Sydsjælland

Lolland, Falster og Møn

Odense

Øvrig Fyn

Syddanmark

Vejle

Kolding

Fredericia

Esbjerg

Sønderborg

Øvrig Sydjylland

Aarhus

Midtjylland

Silkeborg

Viborg

Herning

Vestjylland

Nordjylland

Aalborg

Hjørring

Frederikshavn

Primær Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m2

Sekundær

Tertiær

Tendens

3,75%

4,50%

5,00%



19.500 kr.

11.000 kr.

6.000 kr.

 

Afkastkrav i %

5,00%

5,75%

6,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

4.750 kr.

2.500 kr.

1.750 kr.

 

Afkastkrav i %

5,25%

6,00%

7,00%

Årlig markedsleje i kr./m2

4.000 kr.

2.250 kr.

1.400 kr.



Afkastkrav i %

5,00%

5,75%

6,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.750 kr.

1.800 kr.

1.500 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

6,25%

7,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.400 kr.

1.750 kr.

1.500 kr.

 

Afkastkrav i %

5,50%

6,25%

7,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

3.000 kr.

1.750 kr.

1.000 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

7,25%

9,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.500 kr.

1.500 kr.

800 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

6,50%

8,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

4.500 kr.

2.000 kr.

1.000 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

7,00%

8,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

3.500 kr.

1.700 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

7,25%

8,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.900 kr.

1.400 kr.

900 kr.

 

Afkastkrav i %

6,50%

7,75%

9,75%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.700 kr.

950 kr.

500 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

7,75%

9,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.600 kr.

900 kr.

500 kr.



Afkastkrav i %

8,00%

9,50%

11,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

900 kr.

700 kr.

400 kr.

 

Afkastkrav i %

6,00%

7,00%

8,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

5.250 kr.

2.500 kr.

650 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

7,50%

10,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.100 kr.

1.250 kr.

500 kr.



Afkastkrav i %

6,25%

7,25%

9,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.900 kr.

1.500 kr.

750 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

7,50%

9,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.100 kr.

1.200 kr.

600 kr.



Afkastkrav i %

7,25%

8,25%

10,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.650 kr.

1.000 kr.

550 kr.

 

Afkastkrav i %

7,25%

8,75%

10,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

2.400 kr.

1.000 kr.

550 kr.



Afkastkrav i %

7,50%

9,00%

10,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.800 kr.

1.200 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

8,00%

9,25%

10,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.500 kr.

1.000 kr.

400 kr.

 

Afkastkrav i %

4,75%

5,75%

7,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

6.000 kr.

2.500 kr.

900 kr.



Afkastkrav i %

6,50%

7,50%

9,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.400 kr.

1.050 kr.

550 kr.



Afkastkrav i %

6,75%

7,75%

10,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.500 kr.

1.050 kr.

500 kr.



Afkastkrav i %

7,00%

8,00%

10,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.750 kr.

900 kr.

500 kr.



Afkastkrav i %

7,50%

8,75%

11,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

2.300 kr.

750 kr.

500 kr.

 

Afkastkrav i %

5,50%

6,75%

8,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

4.000 kr.

1.800 kr.

900 kr.



Afkastkrav i %

7,00%

8,00%

10,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

1.400 kr.

750 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

7,50%

8,50%

10,00%



1.200 kr.

700 kr.

375 kr.



Årlig markedsleje i kr./m2

38

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q3 2023

Områder* (se specifikationer side 42)

Udviklingen på detailejendomme Forbrugertilliden har været negativt siden november 2021, hvilket potentielt kan forklare nogle af usikkerhederne i detailsegmentet. Foruden usikkerhederne har der de senere år været efterspørgsel efter dagligvareporteføljer med en naturlig stor geografisk spredning, hvilket kan forklares med et attraktivt risikojusteret afkast, da dagligvarebutikker vurderes som modstandsdygtige over for konjunkturudsving samtidigt med, at det er muligt at sikre et relativt højt afkast. Dertil kommer, at dagligvarekæderne ofte lejer sig ind på lejekontrakter med lange uopsigelighedsperioder.

Netop af de grunde står dagligvaresegmentet højt på investorernes interesseliste og segmentet har været præget af fornuftig aktivitet de senere år.

Den økonomiske uro, der opstod i løbet af 2022 som følge af rente- og inflationsstigningerne, har medført en kraftig udhuling af forbrugernes realindkomst og derfor købekraft.

Det har medført øget usikkerhed for detailsegmentet, hvilket øger risikoen for stigende tomgang. Særligt blandt de mindre lejere, der har en mindre robust økonomi, og som ikke handler nødvendige forbrugsgoder, betyder det at de har en relativ høj følsomhed overfor konjunkturudsving.

Højere lejestigninger som følge af NPI-reguleringer har desuden presset lejerne. Det er dog indtrykket, at ikke alle udlejere har implementeret fuld NPI-regulering, da der blandt nogle udlejere dels er taget hensyn til lejernes robusthed eller risiko for opsigelse og dels er taget hensyn til risikoen for en §13 regulering af lejen grundet potentialet for, at den regulerede leje ville overstige markedslejen. Risikoen for høje NPI-reguleringer har medført øget opmærksomhed blandt lejerne på klausuler omkring regulering i lejekontrakterne. Dette betyder, at der forventes højere krav til maksimalregulering fremadrettet.

Tomgangen for detail har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget med 0,26 procentpoint til 3,04% i 3. kvartal 2023. Afkastkravene vurderes over en bred kam stabile over det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.

Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q3 2023

5%

4%

3%

2%

1%

Region Hovedstaden

Region Sjælland

Region Syddanmark

39

Region Midtjylland

Region Nordjylland

Hele landet

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

0%

Industri Områder* (se specifikationer side 42) København

Vest for København

Resterende Sjælland

Nord for København

Nordsjælland

Østsjælland

Vestsjælland

Sydsjælland

Lolland, Falster og Møn

Odense

Øvrig Fyn

Syddanmark

Vejle

Kolding

Fredericia

Esbjerg

Sønderborg

Øvrig Sydjylland

Aarhus

Midtjylland

Silkeborg

Viborg

Herning

Vestjylland

Nordjylland

Aalborg

Hjørring

Frederikshavn

Primær

Sekundær

Tertiær

Tendens 

Afkastkrav i %

4,75%

5,25%

6,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

1.000 kr.

800 kr.

600 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

7,25%

9,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

750 kr.

600 kr.

450 kr.

 

Afkastkrav i %

5,75%

6,75%

8,00%

Årlig markedsleje i kr./m2

800 kr.

550 kr.

400 kr.



Afkastkrav i %

6,00%

7,25%

9,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

800 kr.

550 kr.

375 kr.



Afkastkrav i %

5,00%

6,25%

9,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

750 kr.

500 kr.

300 kr.

 

Afkastkrav i %

6,50%

8,50%

10,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

550 kr.

350 kr.

200 kr.



Afkastkrav i %

7,00%

8,75%

10,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

475 kr.

300 kr.

200 kr.



Afkastkrav i %

8,00%

9,50%

12,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

550 kr.

300 kr.

200 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

6,75%

8,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

550 kr.

400 kr.

250 kr.



Afkastkrav i %

5,75%

8,25%

10,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

500 kr.

350 kr.

200 kr.

 

Afkastkrav i %

5,50%

7,25%

9,50%

Årlig markedsleje i kr./m2

600 kr.

375 kr.

250 kr.



Afkastkrav i %

5,50%

7,50%

9,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

575 kr.

375 kr.

250 kr.



Afkastkrav i %

5,00%

7,00%

8,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

600 kr.

400 kr.

250 kr.

 

Afkastkrav i %

6,50%

8,50%

10,00%

Årlig markedsleje i kr./m2

450 kr.

300 kr.

225 kr.



Afkastkrav i %

6,75%

9,25%

11,25%



Årlig markedsleje i kr./m2

500 kr.

275 kr.

200 kr.

 

Afkastkrav i %

6,75%

9,25%

11,25%

Årlig markedsleje i kr./m2

500 kr.

275 kr.

200 kr.



Afkastkrav i %

5,25%

7,00%

9,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

575 kr.

450 kr.

300 kr.



Afkastkrav i %

7,00%

8,50%

10,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

450 kr.

350 kr.

200 kr.



Afkastkrav i %

7,25%

8,75%

10,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

450 kr.

350 kr.

250 kr.



Afkastkrav i %

7,00%

8,50%

10,50%



Årlig markedsleje i kr./m2

400 kr.

300 kr.

200 kr.

 

Afkastkrav i %

7,50%

9,25%

12,00%

Årlig markedsleje i kr./m2

350 kr.

225 kr.

150 kr.



Afkastkrav i %

6,00%

7,25%

9,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

525 kr.

375 kr.

250 kr.



Afkastkrav i %

7,25%

9,25%

11,00%



Årlig markedsleje i kr./m2

400 kr.

300 kr.

200 kr.



Afkastkrav i %

7,50%

9,50%

11,75%



Årlig markedsleje i kr./m2

400 kr.

275 kr.

150 kr.



40

Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q3 2023

Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt

Udviklingen på industriejendomme der mindsker risikoen for investorerne. For virksomhederne kan det øge forudsigeligheden samtidigt med, at virksomhederne kan fokusere på deres kernekompetencer. Lange uopsigelighedsperioder med solide lejer sænker derfor også købernes afkastkrav betydeligt. Endeligt kan det nævnes, at der ses en tendens til såkaldte triple-net-kontrakter, hvor lejer afholder samtlige driftsudgifter på nær udgifter til administration.

Logistiksegmentet har de seneste år været præget af høj efterspørgsel, hvilket understreges af, at segmentet i de første 6 måneder af 2023 har oplevet det mindste fald i forhold til samme periode året før.

Efterspørgslen er primært fokuseret på nyere og moderne logistikejendomme med placering tæt på essentiel infrastruktur såsom motorveje. Dertil kommer, at et øget fokus på forsyningskæder har ledt flere virksomheder væk fra just-in-time principper, hvilket har øget efterspørgslen efter fx last-mile logistikejendomme yderligere. Last-mile logistikejendomme forventes at fortsætte med at opleve øget efterspørgsel, hvilket bl.a. skyldes det stigende pres på at omstille transportsektoren til el, hvor det giver særlig god mening at lastbilerne kører på el i byerne. Det forventes at tage længere tid før teknologien er klar til, at der kan køres på el over længere strækninger. Dette skyldes dels rækkeviddebegrænsninger på el lastbiler, men i høj grad også manglende ladeinfrastruktur.

Udbuddet af de efterspurgte ejendomme er dog ikke fulgt med, hvilket bl.a. kan tilskrives, at bynære industri- og logistikområder i høj grad konverteres til boligområder. Samtidigt bliver det i stadig stigende grad svært at skaffe egnede arealer til særligt logistikejendomme på de bedste placeringer. Øgede byggeomkostninger og rentestigninger har også påvirket udsigten til nybyggeri, hvilket potentielt kan øge diskrepansen mellem udbud og efterspørgsel.

Industrisegmentet har ligeledes oplevet høj efterspørgsel de senere år, hvilken dog primært drives af brugerne.

Det er fortrinsvis højloftede lagerlokaler med gode tilkørselsforhold og ramper, der er eftertragtede, og som imødekommer nutidens behov. Ligeledes opleves der voksende interesse for bæredygtige og energieffektive ejendomme – gerne certificerede. Der opleves desuden øget efterspørgsel efter sale and leaseback aftaler med lange lejekontrakter,

Tomgangen på industri- og logistikejendomme har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget med 0,40 procentpoint til 1,73% i 3. kvartal 2023. Afkastkravene vurderes stabile, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.

Udbudte industrilokaler i procent af skønnet bygningsmasse

Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q3 2023

8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%

Region Hovedstaden

Region Sjælland

Region Syddanmark

41

Region Midtjylland

Region Nordjylland

Hele landet

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

0%

Definitioner Boligudlejningsejendomme 1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 31.12.1991 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til LL § 54, stk. 1, pkt. 1.

2) OMK Ejendomme er ældre boligudlejningsejendomme, som er taget i brug før 31.12.1991 og er reguleret efter Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje.

3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter LL § 19, stk. 2.

Beliggenhed og stand Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primære, sekundære og tertiære ejendomme, hvoraf primær er det bedste og tertiær er det dårligste. For hver ejendomstype er defineret flere variable om beliggenhed og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl.

Primær: Topbeliggenhed for området, højeste standard mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklar. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav, lejeniveauet vil typisk være højt og der kan forventes en kort genudlejningsperiode.

Data for ledige erhvervslokaler Kilden for ledige erhvervslokaler er den seneste tilgængelige udbudsstatistik fra Ejendomstorvet. For yderligere information om denne statistik henvises til ejendomstorvet.dk/statistik/udbudsstatistik.

Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er markedskonforme og afspejler de generelle markedsforhold.

Tendens Alle tendenser er udtryk for vores forventninger til niveauet om 12 måneder.  Tallet forventes at stige  Tallet forventes at være uændret  Tallet forventes at falde

Tertiær: Dårlig beliggenhed for området, lav standard og utidssvarende. Denne type ejendom forventes at kunne handles til et højt afkastkrav for området og lejeniveauet er i den lave ende, og der vil typisk kunne forventes en længere genudlejningsperiode.

Afkastkrav Er defineret som 1. års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt.

Bemærkning til estimater Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input ved værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl.

Markedsleje Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.

* Områdespecifikationer København City = København K uden havneområder. Østerbro, Frederiksberg og Gentofte = Østerbro, Frederiksberg og Gentofte kommuner.

Havneområde (Nordhavn, Kalvebod Brygge & Tuborg Havn) = Områder beliggende langs Københavns havn.

Resterende København = Vesterbro, Nørrebro, Nordvest, Valby, Sydhavn (uden havneområder), Brønshøj, Husum, Vanløse, København S (uden Ørestad og havneområder), Kastrup og Dragør kommuner.

Vest for København = Hvidovre, Rødovre, Glostrup, Brøndby, Albertslund, Vallensbæk, Ishøj, Høje Taastrup, Ballerup og Herlev kommuner.

Nord for København = Lyngby, Holte, Farum, Birkerød, Gladsaxe, Rudersdal og Furesø kommuner.

Nordsjælland = Gribskov, Helsingør, Allerød, Hillerød, Egedal, Fredensborg, Halsnæs og Hørsholm kommuner. Østsjælland = Greve, Køge, Lejre, Roskilde og Solrød kommuner.

Vestsjælland = Holbæk, Kalundborg, Odsherred, Ringsted, Slagelse og Sorø kommuner.

Sydsjælland = Faxe, Næstved, Stevns og Vordingborg kommuner.

Lolland, Falster og Møn = Guldborgsund og Lolland kommuner. Øvrige Fyn = Alle kommuner på Fyn uden Odense. Øvrige Sydjylland = Billund, Fanø, Haderslev, Tønder, Varde, Vejen og Aabenraa kommuner.

Vestjylland = Skive, Struer, Holstebro, Thisted, Morsø og Ringkøbing-Skjern kommuner.

42

Træf bedre beslutninger med databaserede analyser Som investor er det afgørende at forholde sig objektivt til en investering. Med analyser fra EDC Poul Erik Bech giver vi dig netop muligheden for dette, ved at sikre at din investering bliver foretaget på et velfunderet datagrundlag. EDC Poul Erik Bech Research tilbyder områdespecifikke analyser for hele landet, der kan tilpasses netop jeres behov. Desuden tilbyder vi dybdegående analyser af befolkningsudvikling, boligudbud, transaktionsvolumen med mere, der kan hjælpe dig som investor i at tage de rigtige beslutninger på et velfunderet vidensgrundlag.

Har du spørgsmål eller ønsker, er du velkommen til at kontakte os:

Joseph Alberti Head of Research

Niclas Holm Senior Research Analyst

joal@edc.dk +45 5858 7467

niho@edc.dk +45 5858 8784

2023 DIN BY

CITYFACT

2023

DANSK VERSION

Find alle tidligere udgaver af Market Update og andre af EDC Erhvervs publikationer her:

edc.dk/erhverv/magasiner

›

Vil du holdes opdateret om markedet for erhvervsejendomme?

Tilmeld dig nyheder på edc.dk/erhverv/tilmeld

København Herlev Hillerød Roskilde Taastrup Køge Næstved Slagelse Odense Kolding Aabenraa Sønderborg Esbjerg Vejle Herning Silkeborg Aarhus Viborg Aalborg Vendsyssel

+45 5858 8378 +45 5858 8376 +45 5858 8377 +45 5858 8395 +45 5858 8472 +45 5858 8379 +45 5858 8380 +45 5858 8396 +45 5858 8397 +45 5858 8399 +45 5858 8425 +45 5858 8422 +45 5858 8398 +45 5858 8423 +45 5858 8567 +45 5858 8427 +45 5858 8670 +45 5858 8424 +45 5858 8449 +45 5858 8487

+45 5858 8563 International Research +45 5858 8564 Landbrug +45 5858 8574 Projekt +45 5858 8487 Capital Markets +45 5858 8572