Solid dansk økonomi og faldende renter baner vejen frem

Markedet på rette vej: Solid dansk økonomi og faldende renter baner vejen

Sidste halvdel af 2022, hele 2023 og første halvdel af 2024 har erhvervsejendomsmarkedet været udfordret og afstanden mellem køber og sælger har ofte været for stor. Men nu lader det til, at markedet er på vej mod lysere tider. Det skyldes primært et stærkt dansk erhvervsliv, der har medført en solid dansk økonomi, og selvfølgelig et faldende renteniveau.

Dansk økonomi står generelt utrolig stærkt og har undgået den frygtede nedgang og recession, der ellers har ligget og luret. Særligt erhvervslivet står stærkt med en rekordhøj beskæftigelse, der bliver ved med at vokse og en stabil inflation på omkring 2%, der er målet. Derfor er der også grund til optimisme, fortæller Joseph Alberti, Head of Research hos EDC Poul Erik Bech:

”Vi er branchemæssigt kommet over et par udfordrende år og kigger nu ind i en tid, hvor dansk økonomi forventes at fortsætte de positive takter. Den danske økonomi står et stærkt sted, særligt anført af Novo Nordisk og medicinalindustrien, men det øvrige erhvervsliv viser også positive takter. Danmarks BNP forventes at stige over de næste år med 2,3% i 2025 og 1,5% i 2026, så derfor er der god grund til optimisme på dansk økonomis vegne og den optimisme smitter forhåbentlig af på ejendomsmarkedet.”

”Centralbankerne har af flere omgange sænket renten i løbet af de sidste par måneder, og der begynder allerede at være tegn på, at transaktionsvolumen stiger. Samtidig bevæger afkastkravene sig mest sidelæns i øjeblikket, og det er godt nyt for investorerne. Yield gappet – altså afstanden mellem det afkast, ejendomme kan give, og den rente, de kan finansieres til – bliver dermed større og det bør sætte yderligere skub i transaktionsmarkedet,” påpeger Joseph Alberti.

Konkret har det betydet, at finansieringsrenten på et realkreditlån det seneste års tid er faldet knap 1,5%-point og det fører også til, at de, der erhverver en investeringsejendom kan få en større del af handlen finansieret med realkreditlån. Netop det store krav til egenkapital har i høj grad bidraget til at holde private investorer væk fra markedet i især hovedstadsområdet og Aarhus.

Stabilitet på det danske markedSelvom der er tegn på bedring på transaktionsmarkedet, er markedet stadig ved at tilpasse sig. Danmark har taget det mere roligt end de øvrige europæiske lande og ifølge Joseph Alberti, er tilpasningen stadig i gang, og det er spændende, hvordan tilpasningen ender:

”Selvom der er tegn på bedring, og det lader til, at vi er på vej mod lysere tider, så er tilpasningen til det nye renteniveau stadig undervejs. Vi kan ikke forvente, at renten falder helt ned på samme niveau som før krisen, så det handler om at finde et tilfredsstillende leje. I Danmark benytter vi typisk en mere langsigtet tilgang til finansiering end andre europæiske lande, og det betyder, at afkastkravet ikke er steget tilsvarende med renten, hvilket har været en udfordring.”

”Mens det i Danmark er almindeligt med langsigtet finansiering, er det anderledes i fx Sverige, hvor de opererer med kortfristede finansieringsmuligheder. Det har indtil videre betydet, at tilpasningen er sket noget hurtigere hos vores svenske naboer, end tilfældet er i Danmark. Men ser vi på udviklingen nu, kan det meget vel vise sig, at det danske marked har tilpasset sig i et fornuftigt tempo fremfor de andre lande, der tilpassede sig for hurtigt og for meget. Den højere andel af langsigtet finansiering har betydet langt mere stabilitet på det danske ejendomsmarked,” siger Joseph Alberti.

En stor handel trækker læssetTransaktionsvolumen for tredje kvartal 2024 ender på 9,6 mia. kr., hvilket særligt skyldes september, hvor transaktionsvolumen endte på 6,2 mia. kr. Det skyldes dog primært en stor handel, fortæller Joseph Alberti:

”Transaktionsvolumen i september 2024 er steget markant sammenlignet med de to forrige måneder i tredje kvartal, men det snyder lidt. Den høje transaktionsvolumen skyldes primært en stor handel, hvilket også er grunden til, at industri- og logistiksegmentet stod for knap 57% af transaktionerne. I slutningen af september solgte DSV deres nybyggede logistikcenter i Horsens for 3,3 mia. kr., så når transaktionsvolumen ikke er større og der sker sådan en stor handel, så boner det selvfølgelig ud.”

”Dermed ikke sagt, at vi ikke er på rette vej. Transaktionsvolumen ligger på et fornuftigt niveau og ÅTD er transaktionsvolumen 5% større end sidste år, så markedet er på rette køl. Desuden skal vi også huske, at transaktionsvolumen ikke kan stå alene til at vurdere, hvordan det går på markedet. Det er i lige så høj grad temperaturen på erhvervslivet, der er med til at påvirke ejendomsmarkedets bevægelser. Her må vi konkludere, at dansk erhvervsliv og økonomi står et stærkt sted og at ejendomsmarkedet ser ud til at være på rette køl efter et par udfordrende år. Derfor forventer vi også, at transaktionsvolumen for året kommer til at overstige sidste år,” slutter Joseph Alberti.

Mere information

Joseph Alberti, Head of Research, EDC Poul Erik Bech

+45 5858 8564 • joal@edc.dk