Issuu on Google+

10 jaar Vastgoed in Beeld


voorwoord 1 Kwaliteit van leven

zetten. Volhoudbaarheid is de kwaliteit van leven van morgen en daarna, zeker op het gebied van vastgoed!

Twente staat voor mij voor kwaliteit van leven. Wonen, werken, recreëren op hoog kwaliteitsniveau. Ik kan het weten - Twente is al meer dan 30 jaar mijn eigen leefomgeving. Ons vastgoed, belangrijke beeldbepaler in het landschap, heeft alles te maken met kwaliteit van leven en werken. Zeker op dit moment. We leven in een tijd waarin mensen en organisaties uiterst terughoudend zijn met investeringen en waarin de energierekening steeds hoger wordt. Nu zou het in de vastgoedmarkt wat mij betreft alleen nog moeten gaan om kwaliteit en niet om kwantiteit. Duurzaam en onderscheidend. Op zoek naar mooie voorbeelden in de provincie was ik onlangs op bezoek bij Hibertad in Hardenberg. Daar kwam ik in aanraking met de term ‘volhoudbaarheid’ in vastgoedontwikkeling. Volhoudbaar kunnen we zien als ‘duurzaam 2.0’. Neemt u maar eens een kijkje op www.hibertad.nl. Niet alleen duurzaam materiaal, maar een complete vernieuwingsslag in het denken rond vastgoed, landschap, milieu, mens en

Drs. Ank Bijleveld-Schouten,

leefomgeving. Dit zijn de tijden om grote stappen te

Commissaris van de Koningin in Overijssel


founders

sponsors


inhoud 3

01 Voorwoord 04 Samenvatting 09 Inleiding 10 Wonen 24 Kantoren 34 Winkelruimten 42 Bedrijfsruimten 48 Bedrijventerreinen 58 Infrastructuur 64

Sociaal-Economische Ontwikkelingen

70

10 jaar vastgoed in Twente

78 Begrippen 80 Verantwoording

colofon uitvoering onderzoek

Wouter Tijhuis

redactie Wouter Tijhuis en ZegKracht,

Anno Oude Engberink

eindredactie

Paul Wolters, Pieter Schut en

Raymond Wolbers

vormgeving

TerZake

reclame communicatie internet

realisatie

Twentevisie B.V.

fotografie

Angelique Duijn

foto bestuur / Wouter Tijhuis

Eric Brinkhorst

drukkerij

Roelofs, Enschede

oplage

1.650 exemplaren

verschijning

september 2012

copyright Bij overname van teksten of cijfers uit deze

uitgave is nadrukkelijke bronvermelding

verplicht en toestemming vereist van de uitgever

internet www.vastgoedrapportage.nl mail info@vastgoedrapportage.nl uitgever  Stichting Vastgoedrapportage Twente, Hoedemakerplein 1, 7511 JR Enschede Uitgebreide gegevens over onze founders en sponsors treft u aan op onze site www.vastgoedrapportage.nl


Vastgoedrapportage Twente 2012

4 De Vastgoedrapportage Twente laat dit jaar een

Wonen

duidelijk beeld zien. In de meeste sectoren is een dalende lijn waarneembaar. We zien een wisselvallig

In Twente stonden op

beeld in de cijfers. In alle deelmarkten stijgt het

1 juli 2012 in totaal 8.026

aanbod en in sommige deelmarkten stijgt de opname

woningen te koop. Op

eveneens. In sommige deelmarkten zien we ook

1 juli 2011 was dit 7.984,

lagere opnames, maar tevens dat het aanbod stijgt.

een stijging van 0,5%.

Waar 2011 een erg wisselvallig beeld liet zien, is het

Hiervan stonden er bij

beeld in de eerste helft van 2012 niet erg veranderd.

de NVM-makelaars 4.983

Sommige deelmarkten laten positievere cijfers zien,

woningen in de verkoop,

andere ook weer negatievere. De belangrijkste feiten

een stijging van 11,8%

uit de Vastgoedrapportage Twente 2012 op een rij.

vergeleken met het aanbod op 1 juli 2011 (4.457). De NVM-makelaars hebben 55,5% van het totale aanbod in portefeuille. In het eerste halfjaar van 2012 bedroeg de gemiddelde koopsom voor een woning in Twente â‚Ź 206.413,-, een daling van 1,2% vergeleken met een jaar eerder (â‚Ź 208.971,-). De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2012 bedroeg 162 dagen, een stijging van 37 dagen vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2011. Tot 1 juli 2012 zijn 1.987 woningen verkocht en ingeschreven bij het Kadaster; in de eerste helft van 2011 waren dat er 1.878.


samenvatting 5 Kantoren

Winkelruimten

Op 1 juli 2012 heeft de

De winkelmarkt in

regio Twente een aanbod

Twente laat nog altijd een

aan kantoorruimte van

duidelijk beeld zien, wat

256.700 m², vergeleken

vooral zichtbaar wordt in

met het aanbod op 1 juli

het aanbodcijfer. Op 1 juli

2011 een stijging van

2011 werd in heel Twente

28,6%. In totaal staan

123.600 m² aangeboden;

251 objecten te huur of

op de peildatum 1 juli

te koop waarvan 21

2012 is het aanbod

groter zijn dan 2.500 m².

gestegen naar 181.000 m²,

De nieuwbouw in het

vergeleken met het

aanbod is licht gedaald ten opzichte van vorig jaar

aanbod van vorig jaar een forse stijging van 46,5%.

en bedraagt nu 12%. De vier grote steden (Enschede,

Dit komt mede doordat er in de diverse steden in

Hengelo, Almelo en Oldenzaal) zijn samen goed voor

Twente een aantal grote winkelruimten in het aanbod

226.900 m², ofwel 88,4% van het totale aanbod. Van de

zijn bijgekomen. Op 1 juli 2012 werd in de

totale voorraad in Twente is het leegstandspercentage

vier grote Twentse steden circa 125.500 m²

het afgelopen jaar gestegen van 11,1 naar 14,0. Van

winkelruimte aangeboden over 260 te koop en/of

het totale leegstandspercentage is 6,0% langdurig. Het

te huur staande objecten met een gemiddelde

opnamecijfer voor 2011 in Twente komt 23,4% lager

unitgrootte van 483 m². De totale opname over 2011

uit dan in het voorgaande jaar, namelijk op 50.100 m².

is gedaald tot 47.000 m², 12,2% lager dan de opname

Dat is het laagste niveau sinds 2004. In de eerste helft

in 2010 (53.500 m²). Dit is een lichte daling; vorig

van 2012 is er 31.100 m² opgenomen, 8,7% meer dan in

jaar was er een forse stijging waarneembaar in het

dezelfde periode vorig jaar, toen 28.600 m² opgenomen

opnameniveau. In het eerste halfjaar van 2012 heeft

werd. De kantorenmarktratio bedraagt voor 2011 23,5%,

wel weer een opnamestijging plaatsgevonden ten

een daling van 5,1% in vergelijking met een jaar eerder.

opzichte van het eerste halfjaar van 2011. In het eerste

Voor het eerste half jaar is de kantorenmarktratio

halfjaar van 2012 werd 27.700 m² opgenomen, een

13,8%. De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg

stijging van 17,0%. Er vinden net als in de afgelopen

in 2011 € 121,- per m² per jaar, wat stabiel is vergeleken

jaren nog steeds weinig grote transacties plaats.

met een jaar eerder. Voor bestaande bouw variëren de prijzen in 2011 tussen € 100,- en € 120,- per m² voor luxe kantoorruimte en tussen € 70,- en € 95,- per m² voor minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2011 tussen € 120,- en € 140,- per m² betaald; deze prijs bleef stabiel in het afgelopen jaar. In de eerste 6 maanden van 2012 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs € 120,-. Voor nieuwbouw werd halverwege 2012 gemiddeld € 137,- per m² gerealiseerd. De huurprijzen staan onder druk, maar blijven nog enigszins intact; wel zien we dat de verhuurders hier tegenover meer incentives weggeven.


Vastgoedrapportage Twente 2012

6 Bedrijfsruimten

Bedrijventerreinen

De bedrijfsruimtemarkt

In 2011 is in Twente

in Twente laat ook weer

14,47 hectare grond

een verruiming zien.

uitgegeven, vergeleken

Vergeleken met 1 juli

met het jaar ervoor een

2011 steeg het aanbod

daling van 32,4%. Het

met 15,3% tot 647.900 m²

uitgifteniveau is weer

op 1 juli 2012. Het

gelijk aan dat van 2009.

aanbod bestaat uit

Na de stijging in 2010

420 objecten met een

is 2011 weer een slecht

gemiddelde grootte

jaar in het uitgifteniveau.

van 1.543 m². Van het

De grondprijs van de

aantal objecten dat te huur en/of te koop staat, is 6%

direct uitgeefbare terreinen van de drie grootste steden

nieuwbouw. De vier grote steden zijn in totaal goed

(Almelo, Hengelo en Enschede) varieert van € 65,- tot

voor 407.300 m², een stijging van 6,8% in vergelijking

€ 175,- per m² en op sommige locaties wordt in de

met dezelfde periode vorig jaar.

regio al € 400,- per m² betaald. De Oldenzaalse grond

In 2011 is in Twente in totaal 253.200 m² opgenomen,

varieert van € 145,- tot maximaal € 175,- per m².

een forse stijging van 58,2% ten opzichte van een

De overige gemeenten in Twente hanteren grondprijzen

jaar eerder (160.100 m²). Er zijn in 2011 totaal 175

variërend van € 67,- tot maximaal € 175,- per m².

transacties verricht met een gemiddelde grootte van

De 14 gemeenten hebben samen circa 206 hectare

1.446 m². In de eerste 6 maanden van 2012 waren

direct voor uitgifte beschikbaar en nog 28 hectare in

er 94 transacties, samen goed voor 125.900 m², een

particulier eigendom die direct uitgegeven kan worden.

daling van 21,2% ten opzichte van dezelfde periode

De gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo hebben

vorig jaar (152.600 m²). Dit komt door enkele grote

traditiegetrouw de meeste grond in de verkoop.

transacties in de eerste helft van 2011. De huurprijs

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa

van bedrijfsruimten in Twente is in 2010 licht

440 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is

gedaald tot gemiddeld € 40,- per m². Het gemiddelde

er circa 24 hectare op termijn uitgeefbare grond bij

wordt enigszins beïnvloed door het grote aandeel

particulieren in bezit.

courante en hoogwaardige bedrijfscomplexen. Een prijsdifferentiatie laat zien dat er voor bestaande en vaak enigszins gedateerde bedrijfsruimten een gemiddelde transactieprijs werd betaald tussen € 27,en € 32,- per m². Voor ‘courant vastgoed’ ligt de gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten tussen € 35,- en € 45,- per m². In de eerste 6 maanden van 2012 is het huurprijsniveau gestegen naar € 41,per m². De huurprijzen houden in de huidige markt nog redelijk stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en overige incentives weggegeven.


samenvatting 7 Infrastructuur

Sociaal-Economische Ontwikkelingen

Voor Twente is de A1 van

De veertien Twentse

groot belang vanwege

gemeenten telden op

de verbinding met de

1 januari 2012 in totaal

Randstad (Schiphol en

626.539 inwoners,

Rotterdam). De A1 is

vergeleken met een jaar

ook de internationale

eerder een kleine groei

hoofdverbinding tussen

van 0,2%. Deze groei is

Nederland en de rest van

minder dan het landelijke

Europa, vooral Duitsland,

gemiddelde en ook

ScandinaviĂŤ en de

minder dan de groei

nieuwe Oost-Europese

in Overijssel.

EU-landen. De economische ontwikkelingen in

Het afgelopen jaar is de Twentse beroepsbevolking met

Oost-Nederland en Twente maken dat het gebied

609 personen tot 281.333 gedaald ten opzichte van

rond de A1 zich snel ontwikkelt. Wil het gebied

het jaar ervoor (281.942). Van de Twentse bevolking

leefbaar en aantrekkelijk blijven, dan moet er een

maakt 44,9% deel uit van de beroepsbevolking.

goede wisselwerking zijn tussen bereikbaarheid,

In 2011 zijn 9.531 faillissementen uitgesproken in

economische ontwikkeling en de ruimtelijke kwaliteit.

Nederland. Dat is ongeveer evenveel als in 2010, aldus

Het programma A1-zone is een initiatief van Regio

het CBS. Het aantal faillissementen van bedrijven

Twente, de provincies Overijssel en Gelderland, het

(exclusief eenmanszaken) bedroeg bijna 6.200, 1%

ministerie van I&M en de Stedendriehoek. De ambitie

minder dan in 2010. Het aantal faillissementen van

is om de A1-zone te maken tot het visitekaartje van

natuurlijke personen nam toe met bijna 2% tot 2.391.

Oost-Nederland.

Ook in 2012 blijft het aantal bedrijven dat failliet gaat,

Twente moet goed bereikbaar blijven. Er wordt

toenemen. In totaal gingen in de eerste helft van dit

verwacht dat het personen- en goederenvervoer verder

jaar 6.160 bedrijven failliet, een groei met ruim 23%

zal groeien. Twente ligt in Nederland perifeer maar

ten opzichte van de overeenkomstige periode in 2011.

in Europa centraler. Onze grootste handelspartner Duitsland is om de hoek. Cruciale aansluitingen zijn de A1/A35, de N18 en de verbinding met het Noorden A35, A28 en N36. De A35 loopt vanaf de Duitse grens bij Enschede tot Zwolle. De weg is van belang omdat het de hoofdweg is die Twentse steden met elkaar verbindt. Daarnaast verbindt deze weg Twente met andere regio's in het land en Duitsland. Belangrijke verbetering in het traject Twente-Zwolle is de combitunnel in Nijverdal (spoorlijn en rijksweg worden door een tunnel geleid) die in 2013 klaar moet zijn.


Vastgoedrapportage Twente 2012

8

Het bestuur van Stichting Vastgoedrapportage Twente: v.l.n.r. Raymond Wolbers, Pieter Schut en Paul Wolters.


inleiding 9 10 jaar Vastgoedrapportage Twente Dit jaar hebben we een bijzondere editie van

We hebben gemerkt dat de Vastgoedrapportage in de

de Vastgoedrapportage Twente. We geven deze

afgelopen tien jaar een steeds belangrijker instrument

Rapportage namelijk voor de tiende keer uit. Dit

is geworden voor overheden en marktpartijen om

initiatief werd in 2002 opgestart door het voormalig

hun beleid op af te stemmen. Niet alleen voor

bestuur - Daniël Spikker, Roy Duijn en Wybrand

de afzonderlijke gemeenten, maar dankzij de

Beugelink - en werd na vijf jaar overgedragen aan het

Vastgoedrapportage kan er nu ook op regionaal niveau

huidige bestuur.

een afstemming plaats vinden op het gebied van ruimtelijke ontwikkelingen en het daaraan gekoppelde

Voor het vastgoed waren de afgelopen tien jaar

vastgoedbeleid. Een situatie die we tien jaar geleden

misschien wel de meest roerige, grotere extremen

wellicht nog niet voor mogelijk hadden gehouden.

als in deze periode zijn er nauwelijks denkbaar. Het gaat van de hoogconjunctuur tot aan 2008 naar

Uiteraard zullen wij u ook de komende jaren, door

het huidige dieptepunt en de mogelijk nog verder

middel van onze Vastgoedborrels en bijeenkomsten,

dalende markt in de komende jaren.

weer op de hoogte houden van de actuele ontwikkelingen en bijzondere projecten binnen de

In deze zware tijden openen zich echter ook nieuwe

bouw- en vastgoedwereld.

perspectieven voor de bouw- en vastgoedwereld. De rol van de traditionele partijen lijkt langzaam te zijn

Ook dit jaar bedanken wij onze Founders en Sponsors

uitgespeeld. De markt vraagt om nieuwe strategieën

voor de totstandkoming van deze tiende editie van de

en samenwerkingsvormen. De vastgoedmarkt

Vastgoedrapportage Twente. Juist in deze tijden, waarin

moet een omslag maken van product- naar vraag

het belang van een goede rapportage steeds groter

gestuurd bouwen en de consument zal daarbij een

wordt, zijn we verguld met een trouwe schare aan

grotere rol gaan spelen in het hele ontwerpproces.

Founders en Sponsors die ons, in sommige gevallen al

De ontwerpende en bouwende partijen zullen

vanaf het eerste uur, steunen in ons werk.

op een integrale manier met elkaar moeten gaan samenwerken om daarmee faalkosten te reduceren.

Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Twente

Ook zal er minder nieuwbouw komen en in plaats daarvan zal de focus voor de komende jaren

Paul Wolters

duidelijker gericht zijn op herbestemming om zo de

IAA Architecten

huidige leegstand van bestaande gebouwen het hoofd te bieden. Vandaar dat we het thema ‘Herbestemming’

Pieter Schut

hebben gekozen voor de Twentse Vastgoedprijs

Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen

2012. De genomineerden hebben laten zien dat je op een creatieve manier leegstaande gebouwen kunt

Raymond Wolbers

omturnen tot inspirerende werk- en leefplekken.

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars


Vastgoedrapportage Twente 2012

10


wonen 11 BESTAANDE MARKT

175.000 woningen te koop, een stijging van 12,9% (155.000) vergeleken met een jaar eerder; dit is 66,5%

Nationale woningmarkt

van het totale aanbod. In totaal staan er op dit moment 263.000 woningen te koop, ofwel 1 op de 15.

Vorig jaar zijn de prijzen voor een koopwoning opnieuw gedaald, gemiddeld met iets meer dan

Twentse woningmarkt

2%. Daarmee is 2011 het derde jaar op rij waarin het prijsniveau is afgenomen. Vergeleken met het

In Twente stonden op 1 juli 2012 totaal 8.026 woningen

derde kwartaal van 2008 - toen de markt op haar

te koop. Op 1 juli 2011 bedroeg het totale aanbod

top verkeerde - zijn de prijzen voor een bestaande

7.984, derhalve een stijging van 0,5%. Hiervan

koopwoning in Nederland met meer dan 10% gedaald,

stonden er bij de NVM-makelaars 4.983 woningen in

afhankelijk van de regio en het type woning. Eind

de verkoop, een stijging van 11,8% vergeleken met

2011 werden ruim 220.000 bestaande woningen te

het aanbod op 1 juli 2011 (4.457). De NVM-makelaars

koop aangeboden. Dit betekent dat circa 1 op elke 18

hebben 55,5% van het totale aanbod in portefeuille. Dit

woningen te koop is. Drie jaar geleden, net voor de

komt mede door een verslechtering van het sentiment

kredietcrisis, was deze verhouding nog 1 op 30.

bij kopers. Invloeden vanuit de media en hun directe

De NHG-norm is tot 1 juli 2012 gehandhaafd op

sociale omgeving maakten de gemiddelde potentiële

€ 350.000,-. Nu wordt de norm geleidelijk afgebouwd

koper de afgelopen periode op voorhand kopschuw.

tot het niveau van voor de crisis. Vanaf 1 juli 2012 is

Tevens speelt een rol dat in de beleving van de

de grens een jaar lang op € 320.000,-. Vervolgens wordt

gemiddelde potentiële koper bij het waarderen van

de grens na 1 juli 2013 verlaagd tot € 290.000,- om

het te kopen huis een veel sterkere daling is geweest

uiteindelijk vanaf 1 juli 2014 weer op het oude niveau

dan de prijsdaling waarmee de verkoper in al zijn

Vergeleken met het derde

te komen. De verlaging van de norm betekent dat

realisme rekening heeft gehouden. In het eerste halfjaar

kwartaal van 2008 zijn de prijzen

kopers in de toekomst minder gewaarborgd zijn voor

van 2012 bedroeg de gemiddelde koopsom voor een

voor een bestaande koopwoning

eventuele verliezen bij gedwongen verkoop.

woning in Twente € 206.413,-, een daling van 1,2%

in Nederland met meer dan

Op 1 juli 2012 stonden bij de NVM-makelaars

vergeleken met een jaar eerder (€ 208.971,-).

10% gedaald.

Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente (Bron: Kadaster)

Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente, Nederland en Overijssel in 2011 per woningtype (Bron: Kadaster)

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand Nederland Overijssel Twente

Aantal transacties naar woningtype in Twente in 2011 met de bijbehorende koopsom in euro’s (Bron: Kadaster)

Aantal transacties per gebied in Twente (Bron: Kadaster)

2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012


Vastgoedrapportage Twente 2012

12 De prijzen zijn erg in beweging en per maand zijn er

van 2012 is dit aantal gestegen naar 151 dagen.

grote prijsverschillen waarneembaar.

De oorzaak ligt naar alle waarschijnlijkheid in het feit

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van

dat er meer woningen zijn verkocht die al langer te

2012 bedroeg 162 dagen, een stijging van 37 dagen

koop stonden en waarvan de verkoper nu bereid is

vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2011.

geweest de prijs meer te laten zakken, wat uiteindelijk

Tot 1 juli 2012 zijn 1.987 woningen verkocht en

tot transacties heeft geleid.

ingeschreven bij het Kadaster; in de eerste helft van

In 2011 bedroeg de gemiddelde koopsom € 168.300,-,

2011 waren dat er 1.878.

een daling van 5,0% vergeleken met 2010. In het eerste

De voortzetting van de 2% overdrachtsbelasting, het

halfjaar van 2012 steeg de gemiddelde koopsom met

aanhouden van de lage hypotheekrente en het besef

0,2% tot € 168.558,-. De prijs voor een appartement

dat bij het verstrekken van een nieuwe hypotheek

daalde in het eerste halfjaar fors met 7,2% tot

in 2013 de aflossingsverplichtingen veel zwaarder

€ 110.112,- (2011: € 118.608,-). De prijs van een

zouden kunnen worden (wat tevens de leencapaciteit

hoekwoning daalde met 0,4% tot € 166.346,-

zou kunnen beperken), zorgen ervoor dat een groep

(2011: € 166.981,-) en de prijs van een tussenwoning

potentiële kopers die op het punt staan de komende

daalde ook, namelijk met 4,5% tot € 147.329,-

jaren iets te kopen het beslismoment in 2012 laten

(2011: € 154.348,-). De prijs van een twee-onder-

vallen.

één-kapwoning steeg met 1,7% tot € 170.948,(2011: € 167.865,-). Opvallend is dat de prijs van

Enschede

een vrijstaande woning fors steeg met 18,8% tot € 387.673,- (2011: € 326.451,-). Ook hier zijn de

In 2011 bedroeg de mediane verkooptijd van een woning in Enschede 135 dagen.

Het totale aanbod van woningen in Enschede is met

individuele verkopen van enkele grote vrijstaande

3,2% gestegen tot 2.070. Op 1 juli 2012 stonden er

woningen sterk van invloed geweest op deze cijfers. In

1.302 woningen te koop bij de NVM-makelaars (62,9%

het eerste en tweede kwartaal, vlak voordat de periode

van het totale aanbod), een stijging van 207 woningen

van tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting op

ten opzichte van de peildatum vorig jaar (1.095). In

1 juli 2012 eindigde, zijn er in Enschede meer

2011 zijn er in Enschede 689 transacties geweest, een

transacties geweest in het hogere segment.

daling van 71 in vergelijking met 2010 (760). In het

Het merendeel van de huidige nieuwbouwprojecten

eerste halfjaar van 2012 zijn 290 woningen verkocht.

is langer op de markt en raakt langzaam maar zeker

In de tweede helft van 2012 wordt een groter aantal

uitverkocht. De gemeente Enschede gaat net als

transacties verwacht.

andere omliggende gemeentes een prioriteringslijst

In 2011 bedroeg de mediane verkooptijd van een

hanteren voor de komende periode. Hierdoor wordt

woning in Enschede 135 dagen. In het eerste halfjaar

het aantal nieuwe projecten in Enschede voor wat

Kerncijfers per deelgebied van Twente (Bron: Kadaster/NVM)


wonen 13 betreft nieuwbouw behoorlijk gedoseerd. Daardoor

Er staan 1.043 woningen in de verkoop bij de

wordt in de komende periode een lichte schaarste op

NVM, 76,1% van het totale aanbod. De gemiddelde

projectmatig nieuwbouwaanbod verwacht.

verkooptijd in 2011 van een woning in Hengelo-Borne was 164 dagen, een stijging van 7 dagen in vergelijking

Hengelo-Borne

met 2010. In het eerste halfjaar van 2012 is het cijfer stabiel gebleven op 164 dagen.

Waar in kleinere kernen vaak nog enigszins sprake

Starters op de woningmarkt hebben ruime keuze.

blijft van enige krapte in het aanbod, zijn de vraag en

De NVM publiceert elk kwartaal de zogenaamde krapte-

aanbodverhoudingen in Hengelo in onbalans. Net als in

indicator, waarmee vraag- en aanbodverhoudingen

andere grotere Twentse steden wordt de woningmarkt

in een cijfer worden uitgedrukt. Onder normale

in Hengelo gekenmerkt door een royaal aanbod, een

omstandigheden bedraagt dat cijfer 7. Thans bevindt

geringe vraag en prijzen die onder druk staan.

zich deze krapte-indicator tussen de 20 en 25.

In 2011 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne

Woningen in de hogere prijsklasse kennen een lange

511 woningen verkocht, een forse stijging van

verkooptijd en een oplopend verschil tussen vraag- en

17,2% vergeleken met een jaar eerder (436). Het

transactieprijs. Om de doorstroming te stimuleren zijn

kalenderjaar 2011 vertoonde een opleving in het aantal

door de gemeente Hengelo middelen vrijgemaakt voor

verkooptransacties. Ook 2012 kende een dergelijke

de starterslening, een maatregel die bij toepassing op

opleving, veroorzaakt door de tijdelijke maatregel

grotere schaal voor herstel en doorstroming kan zorgen.

om de overdrachtsbelasting op 2% te stellen. Om

In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de gemiddelde

nog voor dit tarief in aanmerking te komen, zijn veel

koopsom voor een woning in 2011 â‚Ź 199.099,-, een

aankoopbeslissingen naar voren gehaald. Inmiddels

stijging van 0,2% vergeleken met 2010. De gemiddelde

staat de overdrachtsbelasting voor woningen blijvend

koopsom voor een woning in het eerste halfjaar van

Net als in andere grotere Twentse

op 2%. In het eerste halfjaar van 2012 zijn er 235

2012 daalde met 4,1% en kwam uit op â‚Ź 190.980,-.

steden wordt de woningmarkt

woningen verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli

De gemiddelde koopsom ligt daarmee nog steeds hoger

in Hengelo gekenmerkt door een

2012 in totaal 1.371 woningen te koop, een daling van

dan in de omliggende deelgebieden Almelo-Wierden

royaal aanbod, een geringe vraag

7,7% ten opzichte van dezelfde datum vorig jaar.

en Enschede. De prijs van een appartement daalde

en prijzen die onder druk staan.

Ontwikkeling aanbod bestaande koopwoningen in Twente (Bron: NVM)

Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Nederland, Overijssel en Twente in dagen (Bron: NVM)

Nederland Overijssel Twente

Saldovermeerdering woningvoorraad in Twente

(Bron: CBS)

Aanbod in prijsklasse per 1 juli in Twente in %

(Bron: NVM)

Prijsklasse tot 135 duizend Prijsklasse 135 - 270 duizend Prijsklasse 270 - 410 duizend Prijsklasse 410 duizend en meer


Vastgoedrapportage Twente 2012

14 met 8,7% tot € 133.582,- (2011: € 146.340,-). De prijs

totaal 1.259 woningen te koop, een stijging van

van een hoekwoning daalde met 5,9% tot € 184.426,-

11,2% ten opzichte van dezelfde datum vorig jaar.

(2011: € 195.941,-) en de prijs van een tussenwoning

Bij de NVM-makelaars staan 678 woningen in de

is gedaald met 1,9% tot € 177.188,- (2011: € 180.637,-).

verkoop, 53,9% van het totale aanbod. De gemiddelde

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde

verkooptijd in 2011 in Almelo-Wierden steeg licht met

met 3,4% naar € 187.056,- (2011: € 193.571,-) en de

3 dagen tot 127 dagen; in het eerste halfjaar van 2012 is

prijs van een vrijstaande woning daalde met 3,3% tot

deze termijn verder opgelopen naar 139 dagen.

€ 295.448,- (2011: € 305.585,-). Om de totstandkoming

De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied

van nieuwbouwontwikkelingen in overeenstemming te

Almelo-Wierden bedroeg in 2011 € 188.380,-, een

brengen met de teruggevallen vraag heeft de gemeente

minieme daling van 0,6% vergeleken met 2010.

Hengelo het voortouw genomen. In samenspraak met

De gemiddelde koopsom daalde in het eerste halfjaar

marktpartijen worden projecten gefaseerd en in kleinere

van 2012 verder met 3,2% tot € 182.372,-. De prijs van

hoeveelheden ontwikkeld. Nu bestaande woningen

een appartement steeg met 4,6% tot € 131.679,- (2011:

worden belast met een lage overdrachtsbelasting (2%)

€ 125.947,-). De prijs van een hoekwoning daalde met

staan ook bij nieuwbouwwoningen de prijzen meer

1,3% tot € 154.424,-; in 2011 was dit nog € 156.459,-

onder druk.

De prijs van een tussenwoning daalde met 3,8% tot € 149.134,- (2011: € 155.055,-). De prijs van een

Almelo-Wierden

twee-onder-één-kapwoning is gedaald met 4,2% tot € 182.661,- (2011: € 190.580,-) en de prijs van een

De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft trends en ontwikkelingen niet wezenlijk af van omliggende regio’s in Twente.

2-1 kap appartement hoekwoning tussenwoning vrijstaande woning

De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft

vrijstaande woning is gedaald met 1,7% tot

trends en ontwikkelingen niet wezenlijk af van

€ 322.963,- (2011: € 328.426,-). Voor de opleving van

omliggende regio’s in Twente.

de woningmarkt is doorstroming van cruciaal belang.

In 2011 zijn in dit deelgebied 406 woningen verkocht,

Nu de starter op de woningmarkt aan strengere normen

een daling van 29 in vergelijking met een jaar eerder

voor hypotheekverstrekking moet voldoen, is intreding

(435). In het eerste halfjaar van 2012 zijn 183 woningen

op de woningmarkt moeilijk. De gemeente Almelo kent

verkocht. In Almelo-Wierden staan op 1 juli 2012

geen stimuleringsprogramma zoals veel omliggende

Prijsontwikkeling van woningen in Nederland

(Bron: Kadaster)

Prijsontwikkeling van woningen in Overijssel

Prijsontwikkeling van woningen in Twente

(Bron: Kadaster)

Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Twente in dagen (Bron: NVM)

(Bron: Kadaster)


wonen 15 plaatsen. Het gaat dan in de regel om een gemeentelijke

211.099,-). Voor een tussenwoning betaalde men

starterslening die de aanschaf van de eerste woning

€ 176.148,- een daling van 3,5% ten opzichte van 2011

mogelijk maakt.

(€ 180.481,-). De prijs van een vrijstaande woning steeg met 3,5% tot € 298.980,- (2011: € 288.797,-).

Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn Haaksbergen-Hof van Twente In 2011 zijn er in het deelgebied Rijssen-HoltenTwenterand-Hellendoorn 366 woningen verkocht, een

In 2011 zijn in het deelgebied Haaksbergen-Hof van

stijging van 3,6% ten opzichte van 2010 (379). In het

Twente 221 transacties verricht, een daling van 5,6%

eerste halfjaar van 2012 zijn 154 woningen verkocht.

in vergelijking met 2010 (234). In het eerste halfjaar

In dit deelgebied staan op 1 juli 2012 in totaal 1.445

van 2012 zijn 95 woningen verkocht. In dit deelgebied

woningen te koop, een lichte stijging van 1,6% ten

staan op 1 juli 2012 totaal 809 woningen te koop, een

opzichte van dezelfde datum van vorig jaar. Er staan

stijging van 9,9% ten opzichte van dezelfde datum van

757 woningen in de verkoop bij een NVM-makelaar,

vorig jaar. Bij de NVM-makelaars staan 526 woningen

52,4% van het totale aanbod. De mediane verkooptijd

in de verkoop, een stijging van 17,2% in vergelijking

in 2011 was 153 dagen, wat in de eerste helft van 2012

met 2011 (449); dit is 65,0% van het totale aanbod.

fors is opgelopen met 80 dagen tot 233 dagen.

De mediane verkooptijd in 2011 voor een woning

De gemiddelde koopsom in 2011 voor een woning in

bedroeg 152 dagen (2010: 216 dagen), een cijfer dat in

dit deelgebied bedroeg € 220.653,- een daling van 6,4%

de eerste helft van 2012 weer fors is gestegen naar

in vergelijking met 2010. In het eerste halfjaar van 2012

223 dagen. In dit deelgebied betaalde men in 2011

daalde de koopsom met 0,7% tot € 219.155,-. De prijs

gemiddeld € 240.793,- voor een koopwoning, een

De gemiddelde koopsom in

van een appartement daalde fors met 35,5% tot

stijging van 4,9% vergeleken met 2010. In het eerste

2011 voor een woning in

€ 150.597,-; in 2011 was dit € 196.371,-. De prijs van

halfjaar van 2012 daalde de koopsom licht met 0,8%

het deelgebied Rijssen-Holten-

een hoekwoning daalde met 3,7% tot € 190.721,-

tot € 238.973,-. De prijs van een appartement steeg fors

Twenterand-Hellendoorn bedroeg

(2011: € 180.085,-). De prijs van een twee-onder-één-

met 33,2% tot € 197.474,- in vergelijking met 2011

¤ 220.653,- een daling van 6,4% in

kapwoning steeg met 5,2% tot € 222.003,- (2011:

(€ 148.248,-). De prijs van een hoekwoning daalde met

vergelijking met 2010.

De nieuwbouwwijk Medaillon in Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

16 2,8% tot € 199.848,- (2011: € 205.573,-) en de prijs van

van 2010. In het eerste halfjaar van 2012 daalde de

een twee-onder-één-kapwoning daalde fors met 10,0%

gemiddelde koopsom met 1,4% tot € 238.440,-.

tot € 214.250,- in vergelijking met 2011 (€ 237.933,-).

De prijs van een appartement steeg fors met 44,7% tot

De prijs van een tussenwoning steeg met 6,6% tot

€ 221.500,- in vergelijking met 2011 (€ 153.029,-).

€ 203.875,- (2011: € 191.263,-) en de prijs van een

Een hoekwoning noteerde in 2012 met 0,1% een

vrijstaande woning steeg met 3,6% tot € 346.675,- in

minimale prijsdaling tot € 202.274,- (2011: € 202.518,-).

vergelijking met 2011 (€ 334.695,-).

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning daalde met 2,7% tot € 200.623,- (2011: € 206.212,-). De prijs

Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal

van een tussenwoning daalde met 4,5% en bedraagt nu € 183.009,- (2011: € 191.598,-) en de prijs van een

In 2011 zijn in het deelgebied Tubbergen-Losser-

vrijstaande woning steeg ook weer, met 1,6% tot

Dinkelland-Oldenzaal 389 transacties geweest,

€ 346.704,-; in 2011 betaalde men € 341.151,-.

47 minder dan in 2010. In het eerste halfjaar van 2010 bedroeg het aantal transacties 197. In dit deelgebied

VASTGOEDVEILING

staan op 1 juli 2012 in totaal 1.072 woningen te koop,

De mediane verkooptijd in 2011 voor een woning in het deelgebied Tubbergen-LosserDinkelland-Oldenzaal daalde fors met 26 dagen naar 126 dagen.

De straten Oleander en Papaver in de wijk Hassinkbrink in Haaksbergen.

een daling van 11,9% ten opzichte van dezelfde

Bij woningen en andere onroerende zaken is de meest

periode van vorig jaar. Het woningaanbod van de

gebruikte manier van verkopen de onderhandse

NVM-makelaars is 777, 71 meer dan een jaar eerder; dit

verkoop. Daarbij komt de koop tot stand in overleg

is 72,5% van het totale aanbod.

tussen de verkoper en de koper. In principe zijn

De mediane verkooptijd in 2011 voor een woning

partijen daarbij vrij om allerlei afspraken te maken.

daalde fors met 26 dagen naar 126 dagen. In de eerste

Hoewel vaak geadverteerd wordt voor een te koop

helft van 2012 is het aantal dagen weer fors gestegen

staand pand, is het maken van de koopafspraken een

naar 175.

‘besloten’ gebeurtenis. Daarbij gelden weinig regels.

De woningen in het noordelijk gebied van Twente

De afspraken worden vastgelegd in een koopakte en de

noteerden in 2011 een gemiddelde koopsom van

levering van het pand gebeurt daarna door de notaris.

€ 241.790,-, een stijging van 4,9% ten opzichte

Door de vastlegging van de akte in het Kadaster wordt


wonen 17 de koop pas openbaar. Veiling is een ander woord

om via internet mee te bieden. Zo is er een hybride

voor ‘openbare verkoop’. De plaats en tijd zijn vooraf

veilingsysteem ontstaan: een veiling in de zaal in

bepaald evenals de voorwaarden die bij de koop gelden.

combinatie met een internetveiling.

Alleen de prijs moet nog tot stand komen. Een veiling is een methode van verkoop die daardoor veel regels kent.

De werkwijze van een executieveiling

Er worden twee soorten veilingen onderscheiden: de vrijwillige veiling en de executieveiling. Een vrijwillige

Bij de veiling wordt het systeem van inzet en afslag

veiling wordt gehouden als verwacht wordt dat

gehanteerd. De veiling bestaat dus uit twee fasen, die

onderhandse verkoop niet snel een koper oplevert of

direct achter elkaar op dezelfde avond plaatsvinden.

als met openbare verkoop een hogere opbrengst wordt

Fase 1: inzet

verwacht. Executieveiling is in beginsel de wettelijk

De veilingmeester vraagt om een openingsbod,

voorgeschreven methode om bezittingen van een

vanaf dit bedrag wordt de prijs omhooggedreven tot

schuldenaar te gelde te maken om uit de opbrengst de

niemand meer hoger biedt. De hoogste bieder wordt

vordering van de executerende schuldeiser te voldoen.

de inzetter genoemd, die één procent ontvangt van het

Hoewel gedwongen veilingen van onroerend goed

door hem geboden bedrag als beloning voor zijn moed.

met name door de crisis vaker voorkomen dan enige

Fase 2: afslag

jaren geleden, moet worden bedacht dat een dergelijke

De veilingmeester stelt een startbedrag vast dat veel

verkoop over het geheel genomen eerder uitzondering

hoger ligt dan het inzetbedrag. Vanaf dit bedrag wordt

is dan regel. Financiers doen er dan ook veel aan een

er in stapjes naar beneden gegaan, tot duizend euro

gedwongen verkoop te voorkomen door te proberen de

boven het inzetbedrag. Zodra iemand in deze fase

woning gewoon via de makelaar te verkopen. Alleen als

“MIJN” roept, is hij of zij de potentiële koper van de

het echt niet anders kan wordt een woning geveild om

woning. Roept er niemand “MIJN”, dan is de inzetter

de vordering te verhalen.

de potentiële koper. Als de opdrachtgever, veelal een bank, de opbrengst te

Vastgoedveiling Twente – Achterhoek

laag vindt kan worden besloten om 'niet te gunnen'. Dit houdt in dat de opdrachtgever niet akkoord gaat met

Nederland is opgedeeld in zestien regio’s waar

de opbrengst en de woning niet verkocht wordt. De

met vaste regelmaat executieveilingen worden

veiling zal dan opnieuw moeten plaatsvinden.

georganiseerd. De organisatie van de zogenoemde regioveilingen is in handen van stichtingen waarbij

De risico’s en de kansen van een executieveiling

het bestuur bestaat uit notarissen die toezicht houden. Vastgoedveiling Twente –Achterhoek is

De meeste objecten die in veiling worden gebracht

Veiling is een ander woord voor

verantwoordelijk voor de veiling in de regio Twente

zijn woningen. Aan het kopen van een woning in een

‘openbare verkoop’. De plaats en

en Achterhoek. Naast de zaalveiling is het sinds 2011

executieveiling zitten risico's. Deze risico's zijn de

tijd zijn vooraf bepaald als ook

mogelijk de veiling via het internet te volgen. Indien

oorzaak dat de koopprijs op een executieveiling lager

de voorwaarden die bij de koop

bieders zich vooraf registreren is het zelfs mogelijk

ligt dan bij de 'gewone verkoop'. Kopers dragen de

gelden.

Gemiddeld percentage van de WOZ-waarde van een Woning op de veiling in Twente

2011 1e helft 2012


Vastgoedrapportage Twente 2012

18 risico’s voor eventuele gebreken. Zie de tabel onderaan

onder-één- kapwoning betaald; gemiddeld ligt dit op

deze pagina voor de eventuele risico's. Ook dient de

66,0%. In de 1e helft van 2012 werd in Twente op de

koper de financiering vooraf geregeld te hebben. De

veiling tussen de 44,2% en 81,0% van de WOZ-waarde

bank wil namelijk direct zekerheid hebben. Dit kan

voor een twee-onder-één- kapwoning betaald; gemiddeld

worden aangetoond met een verklaring van de bank.

ligt dit op 62,9%. Het gemiddelde is hier licht gedaald.

Echter de hier genoemde risico’s doen zich niet altijd

Voor een appartement werd in 2011 tussen 59,0% en de

voor. Het komt regelmatig voor dat woningen al leeg

81,7% betaald met een gemiddelde van 71,1% van de

staan of dat de bewoners mee willen werken aan de

WOZ-waarde. Voor hetzelfde appartement werd in de

veiling. In de veilingvoorwaarden wordt gewoonlijk

1e helft van 2012 tussen 60,6% en de 75,9% betaald met

geregeld dat bewoners zes weken na de veiling de

een gemiddelde van 69,7% van de WOZ-waarde.

woning moeten verlaten.

In 2011 werd voor een rijwoning gemiddeld 72,1% van de WOZ-waarde betaald. De waarden variëren tussen

Twente

43,9% en de 89,3%. In de 1e helft van 2012 werd voor een rijwoning gemiddeld 64,2% van de WOZ-waarde

In Twente werd in 2011 gemiddeld 68,1% van de WOZ-

betaald. De waarden variëren tussen 35,5% en de

waarde betaald voor een woning die op de veiling is

75,0%.

verkocht. De waarden variëren tussen 40,3% en 96,4%.

Voor een vrijstaande woning werd in 2011 tussen 51,0%

Er zit dus een ruime marge tussen het percentage van

en 81,1% betaald met een gemiddelde van 63,8%

de WOZ-waarden. Dit kan met verschillende factoren te

van de WOZ-waarde. Voor een vrijstaande woning

maken hebben zoals de locatie van het object, het type

werd in de 1e helft van 2012 tussen 44,1% en 101,3%

object, de onderhoudstoestand van het object, etcetera.

betaald met een gemiddelde van 63,5% van de WOZ-

In de 1e helft van 2012 is het gemiddeld 63,1% van

waarde. Ten opzichte van 2011 zijn de marges tussen

de WOZ-waarde, ene daling ten opzichte van 2011.

het minimale percentage en het maximale percentages

Echter variëren de waarden in de 1e helft van 2012

veel groter geworden. De veilingen van 2012 worden

68,1% van de WOZ-waarde betaald

tussen 27,6% en 101,3%. De marge ertussen is ruimer

vergeleken met de WOZ waarden prijspeil 1-1-2011 en

voor een woning die op de veiling

geworden. In 2011 werd in Twente op de veiling tussen

voor de veilingen van 2011 geldt dat wordt vergeleken

de 51,0% en 96,4% van de WOZ-waarde voor een twee-

met de WOZ waarden prijspeil 1-1-2010.

In Twente werd in 2011 gemiddeld

is verkocht.

Overzicht van verschillen tussen een `gewone` koopovereenkomst en een koop die tot stand komt via een excutoriale veiling*

Verschillen bij:

Gewone koop

Executieveiling

Bezichtigingen

Gebruikelijk

Vaak niet mogelijk

Feitelijke gebreken

Informatieplicht verkoper

Risico koper

Risico overgang naar koper

Vanaf aflevering (meestal betaling)

Vanaf de gunning

Aflevering, vrij van bewoners en ontruimd?

Verplichting voor verkoper

Moet koper zelf regelen met de grosse van akte

Juridische gebreken

Afwezigheid daarvan moet verkoper garanderen

Risico voor koper

Drie dagen bedenktijd bij de koop van een woning door consument

Kan niet worden uitgesloten

Niet van toepassing, tenzij onderhandse exectuie

Schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning door een consument

Verplicht

Niet van toepassing bij openbare veiling

Risico voor onbekende huurders

Voor verkoper

Voor koper

Positie van de aankoopmakelaar bij het uitbrengen van een bod

Makelaar is bemiddelaar en is niet zelf aanspraelijk

een makelaar die voor een koper in een veiling biedt is hoofdelijk aansprakelijk

* Dit overzicht impliceert niet volledig te zijn. Uitgegaan wordt van de van de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen 2006


wonen 19 VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE

communicatie naar de consument. 1 juli 2012 is als peildatum voor de analyse vastgesteld.

Nieuwbouw-Nederland.nl

De volgende data zijn bekend van de 1.618 ingeschreven unieke consumenten: woningtype, koop en/of huur,

Nieuwbouw-Nederland.nl heeft momenteel in

prijsklasse koop, prijsklasse huur, oppervlakte

228 gemeenten in Nederland een gemeentelijke

woonkamer, oppervlakte keuken, oppervlakte

nieuwbouwsite die als platform dient voor alle

achtertuin, inhoud woning, garage, slaap- en badkamer

actuele en toekomstige nieuwbouwprojecten voor

begane grond, dichte woon-eetkeuken, werkkamer

de woningmarkt, zowel koop als huur. Doordat

begane grond, vaste trap 2e verdieping, bijkeuken,

consumenten zich hiervoor inschrijven en mede

carport, kelder, aantal slaapkamers, ligging tuin/

hun woonwensen aangeven, zijn zij in staat om op

balkon ten opzichte van de zon, situatie woonkamer,

regionaal niveau (Twente), maar ook op lokaal of

afwerkingsniveau, architectuur, woonvorm/doorsnede,

projectniveau de exacte vraagzijde in beeld te brengen.

materiaalvoorkeur, kleur gevel alsmede kleur dak.

Voor de Vastgoedrapportage Twente is ervoor gekozen

En wat betreft de sociodemografische gegevens en

om dit op regionaal niveau (Twente) te monitoren.

de huidige situatie van de consument: aantal auto’s, opleidingsniveau, huidige type woning, leeftijd,

Data

gezinssituatie, huidige woning koop of huur, welke social media gebruiken ze, binnen hoeveel jaar willen

In de database van Nieuwbouw-Nederland.nl, voor

ze verhuizen en gaan ze puur voor alleen nieuwbouw of

de gemeenten in Twente, zijn in totaal 301 projecten

gaan ze ook op de bestaande woningmarkt kijken.

aangemeld door diverse marktpartijen. Onder deze marktpartijen vallen gemeenten, ontwikkelaars,

Woningtype

makelaars en corporaties. Op deze projecten zijn

Van de 1.618 unieke profielen

3.496 inschrijvingen gemeld; hieruit zijn 1.618 unieke

De 3.496 inschrijvingen zijn naar diverse woningtypen

wil 75,2% het liefst een woning

profielen voortgevloeid. Dat betekent dat de consument

op zoek; dit is de enige voorkeursvraag waar ze meerdere

kopen. Hiervan heeft de grootste

zich voor gemiddeld 2,16 projecten inschrijft.

opties kunnen aanvinken en waardoor meer dan 100%

groep een voorkeur voor een huis

De locatie is dus het primaire uitgangspunt in de

aan registraties zijn. De meeste mensen kiezen voor een

tussen ¤ 200.000,- en ¤ 250.000,-.

De nieuwbouwwijk Dalmeden in Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

20 twee-onder-één-kap woning (58,5%), een hoekwoning

Van de mensen die binnen 1 jaar willen verhuizen is

(46,2%) of een vrijstaande woning (43,4%). Opvallend

46,2% neutraal, 36,5% kiest waarschijnlijk nieuwbouw

is dat er maar weinig gekozen wordt voor een

en 17,3% zeker nieuwbouw.

appartement (22,8%), penthouse (6,5%) of een maisonnette (6,6%). 13,7% heeft de voorkeur voor een

Gewenst aantal slaapkamers

patiobungalow. Wat betreft het aantal slaapkamers zijn de gegevens Koop en/of huur en de gewenste prijsklasse

niet echt verrassend: de meeste mensen willen 3 slaapkamers (47,8%), daarop volgt 4 slaapkamers

Van de 1.618 unieke profielen wil 75,2% het liefst een

(28,5%) en daarna 2 slaapkamers (19,5%). Als je kijkt

woning kopen. Hiervan heeft de grootste groep een

naar de gemiddelde gezinssamenstelling in Nederland

voorkeur voor een huis tussen € 200.000,- en

dan is het logisch dat de meeste mensen 3 slaapkamers

€ 250.000,-, daarna komt de prijsklasse tussen de

willen.

€ 175.000,- en € 200.000,-. Van de personen in kwestie wil 13,7% gaan huren. Van hen heeft de grootste groep

Huidige typen woning en koop of huur

een budget van tussen € 500,- en € 600,- in gedachten om uit te geven aan de kale huur. Daarna komt de groep

De meeste mensen wonen op dit moment in een

die tussen € 600,- en € 800,- wil besteden.

rijwoning (24,4%), gevolgd door een appartement (21,4%) en daarna een twee-onder-één-kap woning

Binnen welke periode wil men verhuizen

(18,8%). Deze mensen hebben aangegeven een andere woning te willen. Dat kan betekenen dat

Van de 1.618 unieke profielen wil 36,3% het liefst

ze weer in de huidige woonvorm willen wonen

Wat de gezinssamenstelling

binnen 1 tot 2 jaar verhuizen, 34,5% binnen een jaar.

of een stap willen groeien naar een andere

betreft, geldt dat de meeste

Van de mensen die binnen 1 of 2 jaar wil verhuizen,

woonvorm. Hiervan heeft op dit moment 61,2% een

wil 62,7% waarschijnlijk naar nieuwbouw verhuizen,

koopwoning, 28,6% een huurwoning en 10,2% heeft

23,7% is neutraal en 11,9% wil zeker nieuwbouw.

nog geen eigen woning.

mensen samenwonen met kinderen (47,7%).

Deelgebied Wilde Wonen in de nieuwbouwwijk Bornsche Maten in Borne.


wonen 21 Oppervlakte achtertuin

Gewenst woningtype per gezinssituatie

De oppervlakte van de achtertuin varieert van

Alleenstaanden willen graag een appartement, dat ze

kleiner dan 25 m² tot groter dan 200 m². De meeste

het liefst kopen (54,8%). Tweede keus van deze mensen

mensen willen een achtertuin tussen 50 en 100 m²

is een rijwoning, die ze het liefst kopen (55,3%). Bij

(29,5%), daarna tussen 25 en 50 m² (27,4%). De

de alleenstaanden kun je dus een duidelijk verschil

kleinste groep (11,1%) wil een achtertuin groter

zien in de voorkeur voor een huur- of koopwoning.

dan 200 m². Verreweg de grootste groep geeft aan

Alleenstaanden hebben een voorkeur voor

voorkeur te hebben voor een achtertuin op het

2 of 3 slaapkamers. Samenwonenden zonder kinderen

zuiden (48,5%); 41,1% heeft geen voorkeur.

willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of een hoekwoning wonen. 75,1% wil de twee-onder-

Koop of huur

één-kapwoning graag kopen, bij de hoekwoning is dat 80,0%. Deze groep (55,7%) heeft het liefst een woning

Van de mensen die nu een woning huren, wil

met 3 slaapkamers. Samenwonenden met kinderen

52,8% een woning gaan kopen, 36,7% wil nog

willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of in

blijven huren en 10,6% maakt het niet uit wat ze

een vrijstaande woning wonen. Deze mensen willen de

gaan doen. De mensen die willen kopen, zoeken

woning allemaal in eigen bezit krijgen. Deze groep

in de prijsklasse zoeken tussen € 175.000,- en

wil het liefst 4 slaapkamers (55,1%), 38,2% wil

€ 300.000,-. Van de mensen die nu kopen, wil

3 slaapkamers. Alleenstaanden met kinderen willen het

85,0% weer kopen, 6,7% wil gaan huren en 8,3%

liefst in een rijwoning of eengezinswoning wonen; deze

heeft geen voorkeur wat de volgende stap betreft.

groep wil het liefst de woning huren.

De mensen die willen blijven kopen, zijn de Architectuur, kleuren en materiaal

doorstromers in de markt. De prijsklasse waarin zij zoeken ligt tussen

Samenwonenden met kinderen willen het liefst in een

€ 200.000,- en € 250.000,- (32,3%) en tussen

De meeste gewilde architectuur is de moderne stijl,

twee-onder-één-kapwoning of in

€ 250.000,- en € 300.000,- (25,9%).

daaropvolgend komt traditioneel, de jaren ’30-stijl en

een vrijstaande woning wonen.

Woningtype; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Koop of Huur; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Prijsklasse Koop; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Prijsklasse Huur; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)


Vastgoedrapportage Twente 2012

22 de minste mensen willen in een klassieke stijl wonen.

Slechts een klein percentage wil een woonkamer

Verder ingezoomd op de esthetische voorkeuren van de

kleiner dan 25 m² en een nog kleinere groep wil

consument blijkt het volgende: rood en zwart zijn voor

een woonkamer groter dan 75 m². Opgesplitst per

zowel de gevel als het dak de favoriete kleuren. Van

woningtypologie zijn er de volgende specifieke

alle ingeschrevenen in Twente wenst 50,0% een rode

voorkeuren:

gevelsteen, 32,1% een zwarte, 14,6% een witte en slechts

- Twee-onder-één-kap: 44,0% van de ingeschrevenen

3,3% een gele. Bij de voorkeuren voor het dak is een

wenst een woonkamer van 35 tot 50 m², 32,6% geeft

zwarte pan met 56,1% favoriet. Daarna komt een rode

de voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

pan met 32,5% en een leisteen dak komt met 5,6% op de

van 25 tot 35 m² en 11,4% wil een woonkamer tussen

3e plaats. Opmerkelijk is dat slechts 1,3% de voorkeur geeft aan een rieten dak. Bij de materiaalvoorkeuren

50 en 75 m². - Hoekwoning: 39,5% van de ingeschrevenen wenst

werden de volgende keuzes voorgelegd: steen (92,7%),

een woonkamer van 25 tot 35 m², 37,1% geeft de

kunststof (2,9%), hout (2,9%) en zink (1,5%). De

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

overgrote meerderheid heeft dus een zeer duidelijke

van 35 tot 50 m² en 8,9% wil een woonkamer tussen

voorkeur voor een stenen gevel. Verrassender is dat de consument kunststof op de tweede plaats zet. Ondanks

50 en 75 m². - Vrijstaand: 49,0% van de ingeschrevenen wenst

het kleine verschil met een houten gevelafwerking,

een woonkamer van 35 tot 50 m², 22,9% geeft de

heeft de consument een duidelijke voorkeur voor

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

onderhoudsvriendelijke gevelafwerking.

van 25 tot 35 m² en 19,1% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m².

Oppervlakte woonkamer

- Rijwoning: 40,7% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 25 tot 35 m², 33,0% geeft de

44,5% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

van 35 tot 50 m². 29,5% geeft de voorkeur aan een

van 35 tot 50 m² en 6,6% wil een woonkamer tussen

woonkamer met een oppervlakte van 25 tot 35 m²

50 en 75 m².

en 13,9% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m².

- Appartement: 41,1% van de ingeschrevenen wenst een

Model Woning; Registraties in %

Inhoud Woning; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Aantal Auto's; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Aantal Slaapkamers; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)


wonen 23 woonkamer van 35 tot 50 m², 31,6% geeft de voorkeur

wenst 9,7% een werkkamer op de begane grond,

aan een woonkamer met een oppervlakte van 25 tot 35 m²

39,7% niet en 50,6% wil eventueel een werkkamer

en 11,6% wil een woonkamer tussen 50 en 75 m². Liefst 12,6% wil een woonkamer groter dan 75 m².

op de begane grond. - Dichte woon-eetkeuken: van de ingeschrevenen wenst 9,6% een dichte woon-eetkeuken, 31,7% niet

Overige wensen

en 58,7% wil eventueel een dichte woon-eetkeuken. - Bijkeuken: de consument hecht veel waarde aan een

- Situatie woonkamer: bij de keuze voor de situatie van de woonkamer zijn 3 mogelijkheden voorgelegd: een tuingerichte woonkamer, een straatgerichte

bijkeuken. Slechts 8,0% wil geen bijkeuken, 34,0% wil wel een bijkeuken en 58.0% wil eventueel een bijkeuken. - Aantal parkeerplaatsen: bij de ingeschrevenen laat het

woonkamer of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen

aantal auto’s geen opvallend beeld zien: de meesten

geeft 33,2% de voorkeur aan een tuingerichte

hebben 1 (52,7%) of 2 (43,7%) auto's. Er is een kleine

woonkamer, 9,1% aan een straatgerichte woonkamer

groep (2,4%) die geen auto ter beschikking heeft.

en 57,7% heeft geen voorkeur. - Garage: bij de keuze voor een garage zijn

Social Media

3 mogelijkheden voorgelegd: wel een garage, geen garage of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen

Social Media worden steeds vaker gebruikt om

wenst 37,8% een garage, 13,8% wil geen garage en

een latente doelgroep voor een specifiek project te

48,5% geeft aan dat zij eventueel een garage wensen,

bereiken. Het is dan zinvol om te weten of de actieve

dus niet als harde wens.

nieuwbouwzoekers een social media-account hebben

- Slaap- en badkamer op begane grond: van de

en welk platform zij gebruiken. Het is mogelijk om

ingeschrevenen wenst 10,5% een slaap- en badkamer

meerdere social media-accounts te hebben. Hierbij

op de begane grond en 59,1% niet. Verder blijkt

een overzicht van hoog naar laag: Facebook (66,1%),

Social Media worden steeds

dat 30,4% eventueel een slaap- en badkamer op de

LinkedIn (27,3%), Hyves (26,7%), Twitter (26,7%),

vaker gebruikt om een latente

begane grond wil.

YouTube (20,0%), Google+ (18,8%), Foursquare (3,0%),

doelgroep voor een specifiek

- Werkkamer op begane grond: van de ingeschrevenen

Anders (3,6%).

project te bereiken.

Huidige Woning; Registraties in %

Gezinssituatie; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Oppervlakte Tuin; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Huidig Koop/Huur; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)


Vastgoedrapportage Twente 2012

24


kantoren 25 BESTAANDE MARKT

aantal kantoortransacties. In de ‘crisisjaren’ 20092011 werden slechts iets minder verhuurtransacties

Nationale kantorenmarkt

geregistreerd dan in de ‘topjaren’ 2006-2008. Sterker nog: vergeleken met de periode 2003-2005 vonden

Gemeten over een langere periode ligt de gemiddelde

er in de afgelopen drie jaar zelfs aanmerkelijk meer

jaarlijkse bruto-opname rond 1,75 miljoen m². De

transacties plaats.

vraag naar kantoorruimte nam het afgelopen jaar licht

Op 1 juli 2012 steeg het direct beschikbare aanbod

toe. Het opnamevolume steeg in 2011 met 1,5% ten

van leegstaande en nog te verhuren kantoorruimten

opzichte van 2010 tot een niveau van 1,25 miljoen m²,

met bijna 7% tot 7,62 miljoen m². Behalve het

wat in het licht van de economische situatie niet

aangeboden metrage nam ook het aantal objecten toe,

zo eenvoudig is te verklaren. Opvallend genoeg is

namelijk van 3.270 tot 3.520. Aan de opnamekant

het aanbod van kantoren gestabiliseerd. Eind 2011

ging het evenmin goed. Op de zogenoemde vrije markt

werd in totaal 7,15 miljoen m² aangeboden. Rekening

werd in de eerste zes maanden slechts 386.000 m²

houdend met het feit dat de voorraad door toevoeging

kantoorruimte opgenomen, ofwel een daling van 25%

van nieuwbouw met ruim 500.000 m² is gestegen,

ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

betekent dit dat het leegstandspercentage zelfs is

Verder toont de dynamiek van de kantorenmarkt aan

gedaald.

dat bedrijven nog steeds behoefte hebben en houden

De opnamecijfers laten duidelijk zien dat de behoefte

aan ruimte en verhuizing. Terwijl de huurprijzen

aan nieuwe kantoormeters in het recente verleden is

op toplocaties vorig jaar stabiliseerden, daalde

afgenomen. Dat is logisch, gezien het dalende aantal

de gemiddelde huurprijs op de kantorenmarkt

Het direct beschikbare aanbod

kantoorbanen en de veranderde vraag. Steeds meer

in zijn geheel naar € 132,- per m². Dit betreft het

van leegstaande en nog te

bedrijven kiezen voor flexibele kantooroplossingen

gewogen gemiddelde van gepubliceerde huurprijzen.

verhuren kantoorruimten steeg

en zoeken daar andere gebouwen bij. Daarmee is

Gecorrigeerd met incentives liggen de huurprijzen

met bijna 7% tot 7,62 miljoen

niet gezegd dat de onderliggende dynamiek in de

gemiddeld nog lager. Eigenaren kiezen bij het geven van

vierkante meter op 1 juli 2012,

kantorenmarkt is verdwenen, wat blijkt uit het

incentives overigens wel duidelijk voor meer zekerheid.

een nieuw record.

Voorraad 01-01-2012

Aanbod 01-07-2012

Aanbod in % van de voorraad

Opname over 2011

% stijging/daling in opname t.o.v. 2010

Opname over eerste helft 2012

Nederland

34.149.618

6.465.566

19%

996.362

-3%

504.798

Randstad

21.210.000

3.946.415

19%

583.300

2%

330.690

Almere

540.000

242.134

45%

22.500

-2%

4.515

Amersfoort

870.000

228.132

26%

35.800

-5%

15.463

Amsterdam

7.400.000

1.643.515

22%

253.100

34%

151.666

754.000

145.247

19%

30.700

28%

5.310

1.079.100

181.688

17%

25.500

16%

7.963

Apeldoorn Arnhem Assen

300.000

50.601

17%

5.800

-28%

0

Breda

690.000

105.150

15%

26.800

-22%

3.943

Den Bosch Den Haag

900.000

166.965

19%

37.800

-39%

18.279

6.370.000

687.684

11%

68.800

-38%

69.193

Deventer

329.000

95.885

29%

13.300

151%

2.245

Drechtsteden

387.500

93.782

24%

16.900

66%

32.116

Eindhoven

1.465.000

268.071

18%

52.200

35%

20.170

679.991

104.293

15%

18.600

-34%

12.700

Groningen

906.000

150.498

17%

13.800

-41%

7.870

Heerlen

435.000

70.688

16%

5.600

-25%

1.503 11.100

Enschede

Hengelo

642.527

76.654

12%

10.400

-50%

Leeuwarden

520.000

106.260

20%

1.862

-92%

0

Maastricht

600.000

101.256

17%

42.600

97%

8.307

Nijmegen

483.000

66.608

14%

26.900

-24%

8.532

3.900.000

903.251

23%

123.300

-18%

64.536

Tilburg

487.500

113.664

23%

12.300

0%

7.337

Utrecht

3.540.000

711.965

20%

138.100

16%

45.295

Zwolle

871.000

151.575

17%

13.700

-29%

6.755

Rotterdam

De Nederlandse kantorenmarkten (in m² v.v.o.) (Bron: Dynamis Research, Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars).


Vastgoedrapportage Twente 2012

26 Om huurders langere tijd aan het gebouw te binden,

50.100 m². Dat is het laagste niveau sinds 2004. In

worden incentives vaker over de duur van het

de eerste helft van 2012 is er 31.100 m² opgenomen,

huurcontract verspreid.

8,7% meer dan in dezelfde periode vorig jaar, toen 28.600 m² opgenomen werd. In de gemeente

Regionale ontwikkelingen

Enschede is op dit moment het grootste aantal vierkante meters opgenomen, maar het verschilt

Op 1 juli 2012 heeft de regio Twente een aanbod aan

niet veel met de gemeente Hengelo. In de gemeente

aan kantoorruimte van 256.700 m², vergeleken met

Almelo is het eerste halfjaar slechts 3.650 m²

het aanbod op 1 juli 2011 een stijging van 28,6%.

opgenomen.

In totaal staan 251 objecten te huur of te koop

De kantorenmarktratio bedraagt voor 2011

waarvan 21 groter zijn dan 2.500 m². De nieuwbouw

23,5%, een daling van 5,1% in vergelijking met

in het aanbod is licht gedaald ten opzichte van

een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de

vorig jaar en bedraagt nu 12%. De vier grote steden

kantorenmarktratio 13,8%. Dit percentage zal nog

(Enschede, Hengelo, Almelo en Oldenzaal) zijn

stijgen aangezien het gaat om een opnamecijfer

samen goed voor 226.900 m², ofwel 88,4% van het

van een halfjaar. De kantorenmarktratio geeft

totale aanbod. Van de totale voorraad in Twente is

de verhouding weer tussen de opname van

het leegstandspercentage afgelopen jaar gestegen

kantoorruimte gedurende een jaar en het aanbod

van 11,1 naar 14,0. In Twente hebben zich nog geen

aan het begin van het desbetreffende jaar. Een

onttrekkingen aan de markt van kantoormeters

kantorenmarktratio onder de 100% wijst op een

voorgedaan. Wel wordt er door de diverse gemeenten

overschot en boven de 100% op een tekort aan

onderzoek verricht naar mogelijkheden om

kantoorruimte.

leegstaande kantoorpanden een andere functie te

kantoorruimte van 256.700 m²,

geven. Van het totale percentage is 6,0% langdurig.

vergeleken met het aanbod op

Het opnamecijfer voor 2011 in Twente komt 23,4%

1 juli 2011 een stijging van 28,6%.

2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012

Op 1 juli 2012 heeft de regio Twente een aanbod

Aanbod Opname

lager uit dan in het voorgaande jaar, namelijk op

Opname kantoorruimte 2011 naar branche in Twente

Ontwikkeling opname kantoorruimte in Twente in m²

Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Twente in m²

Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in Twente in m²


kantoren 27 Enschede

een forse stijging van 41,1% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In de eerste helft van 2011 had

In Enschede is het aanbod op 1 juli 2012 gestegen tot

Enschede een daling van 31,8% in het opnameniveau.

104.300 m² verdeeld over 87 koop- of huurobjecten,

De markt ontwikkelt zich nog steeds erg moeizaam.

een stijging van 21,1%. De gemiddelde grootte

In het eerste halfjaar van 2012 hebben zich een aantal

bedraagt 1.199 m² en 10 objecten binnen het aanbod

grote transacties voorgedaan. Mecal huurt 1.949 m²

betreffen nieuwbouw. Het centrumaanbod steeg met

aan het Capitool, Thuisbezorgd.nl gaat 1.386 m²

circa 7.000 m² tot 41.200 m². Dit komt onder andere

huren in de Brouwerij op het Roombeek en CasaCura

door de toevoeging van een gedeelte van het pand

heeft de oude DSB bank (2.095 m²) gekocht aan de

aan de Boulevard 1945 (3.658 m²) waar voorheen Ten

Hogelandsingel. De grootste opnames in 2011 kwamen

Kate Huizinga was gevestigd. De grote aanbieders

op naam van de Velthuis Kliniek (1.200 m²) en

in het centrum blijven dezelfde als voorgaande

Stichting Novay (1.316 m²) aan het Capitool.

jaren: aan de Boulevard 1945 (7.310 m²) alsmede het voormalige hoofdkantoor van ABN AMRO aan de

Hengelo

Oldenzaalsestraat (4.960 m²). Aan de M.H. Tromplaan is de voormalige locatie van de SNS bank in het

De Hengelose kantorenmarkt laat op 1 juli 2012 een

aanbod gekomen (1.180 m²). Het aanbod op het

forse stijging van het aanbod zien ten opzichte van

Business & Science Park is gestegen met 7,5% tot

vorig jaar en komt uit op 76.700 m², een stijging van

29.350 m².

25,1%. In totaal staan er 64 objecten te huur en/of te

Het opnamecijfer voor Enschede is in 2011 uitgekomen

koop met een gemiddelde unitgrootte van 1.198 m².

op 18.600 m², een forse daling van 34,0% (2010:

Van het aanbod is 13% nieuwbouw. Het aanbod in

28.200 m²). Dit is enigszins te verklaren doordat 2010

de binnenstad is weer licht gedaald en bedraagt nu

een goed jaar was voor de Enschedese kantorenmarkt.

21.500 m². Grote aanbieders bevinden zich nog steeds

Het aanbod in de binnenstad

In 2009 was het opnameniveau 15.400 m². In de eerste

rondom de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat waar nog

in Hengelo is weer licht gedaald

helft van 2012 is in Enschede 12.700 m² opgenomen,

6.900 m² te huur staat, verdeeld over 4 objecten.

en bedraagt nu 21.500 m².

Nieuwbouw van PWC aan de Zuiderval in Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2012

28 Aan het Marktplein staat nog steeds 2.800 m² leeg

Almelo

en in de Heren van Twente 1.700 m². Het aanbod op kantorenpark Westermaat is fors gestegen met

Het aanbod kantoorruimte in Almelo is het afgelopen

59,7% tot 32.100 m² op 1 juli 2012; in dezelfde

jaar weer gestegen, met 33,5%, en bedroeg 33.100 m²

periode vorig jaar stond er 20.100 m² te huur en/

op 1 juli 2012 (1 juli 2011: 24.800 m²; 1 juli 2010:

of te koop. Er zijn diverse grote kantoorgebouwen

32.200 m²).

in het aanbod bij gekomen. Het overige aanbod is

Er staan 34 objecten te huur en/of te koop met een

gedaald tot 16.200 m², vorig jaar was dat 19.000 m².

gemiddelde unitgrootte van 973 m²; 15% van het

Het opnameniveau voor Hengelo kwam in 2011 uit

aanbod betreft nieuwbouw. Het centrumaanbod is

op 10.400 m², een daling van 49,5% vergeleken met

gestegen met 17,2% tot 20.800 m². Het aanbod in het

2010 (10.600 m²). In 2010 hebben zich meerdere en

deelgebied Twentepoort is ook gestegen met 46,8%

grotere transacties voorgedaan. In de eerste helft

tot 6.900 m². Vorig jaar stond hier 4.700 m² te huur

van 2012 is in Hengelo 11.100 m² opgenomen,

en/of te koop.

een stijging van 32,1% ten opzichte van dezelfde

Grootschalig aanbod is te vinden in het centrum

periode vorig jaar (8.400 m²). De grote opnames

van Almelo, waar enkele objecten te huur worden

in de eerste helft van 2012 komen op naam van

aangeboden met metrages van meer dan 1.700 m².

Pento die 1.000 m² huurt aan de Bornsestraat

In 2011 is er in Almelo 10.200 m² kantoorruimte

en Lesscher IT die 8.500 m² nieuw gaat bouwen

opgenomen, een daling van 28,2% ten opzichte van

aan de Expolaan. De opname van Lesscher IT in

2010 (14.200 m²). In 2010 hebben zich enkele grote

het eerste halfjaar heeft dus veel invloed gehad

opnames voorgedaan, deze zijn achtergebleven in 2011.

op de opnamestijging. De grootste opnames in

Een grote opname in 2011 kwam van Dimence dat

2011 kwamen op naam van Strukton die 1.839 m²

1.549 m² huurt aan de Egbert Gorterstraat. In het

kantoorruimte opgenomen,

huurt aan de Welbergweg en Holland Computers

eerste halfjaar van 2012 is 3.650 m² opgenomen, een

een daling van 28,2% ten opzichte

die 1.200 m² heeft nieuw gebouwd aan de Adam

forse daling van 48,6% ten opzichte van 1 juli 2011.

Smithstraat.

Er hebben nog weinig transacties plaatsgevonden en

In 2011 is er in Almelo 10.200 m²

van 2010 (14.200 m²).

Nieuwbouw van Impulse Info Systems aan de Enschedesestraat in Oldenzaal.


kantoren 29 het zijn voornamelijk kleine opnames die momenteel

een forse stijging van 53,6%. Het aanbod is verdeeld

plaatsvinden in de Almelose markt.

over 49 objecten die te huur en/of te koop staan met een gemiddelde unitgrootte van 609 m²; daarvan is

Oldenzaal

10% nieuwbouw. In de kleinere gemeenten in Twente komen steeds meer grotere objecten vrij die moeilijk te

De markt voor kantoorruimte heeft in 2011 een bewogen

verhuren zijn in de huidige markt.

jaar gekend. Op 1 juli 2012 staat er in totaal 12.800 m²

In 2011 werd er in de overige Twentse gemeenten

in het aanbod, een stijging van 60,0%. Dit komt

4.900 m² opgenomen, een forse stijging van 226,7%

hoofdzakelijk door toevoeging van het Gelderman

vergeleken met het opnamecijfer van 2010 (1.500 m²).

Complex. Er worden 17 objecten aangeboden met een

2010 was het laagste opnameniveau sinds 2002. In de

gemiddelde unitgrootte van 755 m². Van het aanbod

eerste helft van 2012 is 3.100 m² opgenomen, dat is

is 18% nieuwbouw. Het opnameniveau in 2011 in

stabiel in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

Oldenzaal is 6.000 m², een forse stijging vergeleken

2010 was een uitermate slecht jaar voor de overige

met de 900 m² die opgenomen is in 2010. In 2011

gemeenten en in 2011 zitten ze weer op het normale

hebben diverse grote transacties plaatsgevonden

niveau. Een grote transactie in het eerste halfjaar van

waaronder Impulse Info Systems die 2.000 m² nieuw

2012 komt op naam van Hendriksen Accountants die

heeft gebouwd aan de Enschedesestraat. Op 1 juli 2012

1.776 m² nieuw aan het bouwen is in Tubbergen aan de

is echter maar weer 600 m² opgenomen. Hierdoor blijft

Haarweg.

het opnameniveau beperkt in Oldenzaal. Huurprijsontwikkeling en leegstand Overig De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in

Het opnameniveau in 2011 in

De overige steden laten, net zoals de 4 grote steden,

2011 € 121,- per m² per jaar, wat stabiel is vergeleken

Oldenzaal is 6.000 m², een forse

een stijging in het aanbod zien. Vorig jaar stond er

met een jaar eerder. De hoogste huurprijzen worden

stijging vergeleken met de

19.400 m² leeg; dit jaar is dat op 1 juli 29.800 m²,

op dit moment gerealiseerd in Enschede en Hengelo.

900 m² die opgenomen is in 2010.

Leegstand in % per plaats in Twente

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Huurprijsontwikkelingen van kantoorruimte in euro's/m²

Leegstand onderverdeeld in totale leegstand, landurige en frictieleegstand in twente in %

2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012 Totale leegstand Langdurig Frictie


Vastgoedrapportage Twente 2012

30 Voor bestaande bouw variëren de prijzen in

De schommeling in de gemiddelde huurprijs kan deels

2011 tussen € 100,- en € 120,- per m² voor luxe

verklaard worden door het feit dat er sprake is van

kantoorruimte en tussen € 70,- en € 95,- per m² voor

een verplaatsingsmarkt waarbij het ene halfjaar veel

minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw

laagwaardige kantoorruimte wordt opgenomen en

werd in 2011 tussen € 120,- en € 140,- per m² betaald;

het andere halfjaar veel hoogwaardige kantoorruimte

deze prijs bleef stabiel in het afgelopen jaar.

waardoor de huurprijzen per m² erg verschillen.

In de eerste 6 maanden van 2012 bedroeg de

De leegstand in Twente is in 2011 licht gedaald. Op

gemiddelde gerealiseerde huurprijs € 120,-, een

1 januari 2012 bedroeg de leegstand in de 4 grote

daling van 7,0% ten opzichte van een jaar geleden

steden 14,3%, waarvan 6,5% langdurig en 7,8%

(€ 129,- per m²). Voor nieuwbouw werd halverwege

frictieleegstand. Medio 2012 bedraagt dit 14,0%

2012 gemiddeld € 137,- per m² gerealiseerd.

waarvan 6,1% langdurig. In Enschede is de leegstand

De huurprijzen staan onder druk, maar blijven nog

gestegen van 10,6% naar 15,3%; in Hengelo van

enigszins intact; wel zien we dat de verhuurders hier

11,4% naar 11,9%; Almelo laat tevens een stijging zien

tegenover meer incentives weggeven.

namelijk van 12,7% naar 15,8%.

In 2011 werd in Enschede gemiddeld € 125,- per m² gerealiseerd, wat stabiel is in vergelijking met 2010.

Toekomstige ontwikkelingen

In de eerste 6 maanden van 2012 is dat bedrag gedaald naar € 123,- per m². In Hengelo betaalde men

Regionale ontwikkelingen

in 2011 een gemiddelde prijs van € 103,- per m², een Voor bestaande bouw variëren

daling van € 12,- per m². In de eerste 6 maanden van

de prijzen in 2011 tussen

2012 is dit bedrag weer gestegen naar € 115,- per m².

Enschede

¤ 100,- en ¤ 120,- per m² voor

In de gemeente Almelo is in 2011 een gemiddelde

Op Kennispark is de herontwikkeling van

luxe kantoorruimte en tussen

prijs gerealiseerd van € 119,- per m², een stijging van

Langezijds tot The Gallery van start gegaan. Dit

¤ 70,- en ¤ 95,- per m² voor

€ 3,- per m². In de eerste helft van 2012 betaalde men

gebouw biedt ruimte aan onderzoeksinstellingen en

gemiddeld € 110,- per m², een daling van € 9,- per m².

kennisgerelateerde bedrijven. In verschillende fasen

minder courante kantoorruimte.

Nieuwbouw van Hendriksen Accountants en Adviseurs in Tubbergen.


kantoren 31 is er in dit pand in totaal ruimte voor circa 45.000 m²

gaan nog verhuizen. Ook Van der Valk opent een

b.v.o. Het gebouw wordt per fase ontwikkeld en in de

vestiging aan de Zuiderval. Op de Brouwerij in

markt gezet. Fase 1, met ruim 10.000 m² b.v.o., is in

Roombeek groeit CeeCee. Hier is zowel bedrijfs- als

2012 in uitvoering genomen. De start van de realisatie

kantoorruimte beschikbaar voor hoogwaardige en

van fase 2, die een vergelijkbare omvang kent als

kennisintensieve bedrijven in media, technologie,

fase 1, is voor 2013 voorzien. Aan de zuidzijde van

ICT, design en architectuur. Ondernemers die een

de Hengelosestraat zijn kavels beschikbaar gekomen

kavel kopen krijgen veel vrijheid om hun eigen

door de sloop van het viaduct. Bruto beslaat dit

pand te ontwerpen. Daarnaast is er ruimte te huur

gebied circa 1,8 hectare waarop in totaal circa

voor grote en kleine bedrijven.

12.000 m² b.v.o. gerealiseerd kan gaan worden. De kavels zijn bedoeld voor science bedrijven

Hengelo

en/of onderzoeksinstellingen. Naast de eis met betrekking tot het type bedrijf is ook de eis gesteld

Op het Hijschcomplex, waar in het verleden Stork

dat bedrijven die zich hier willen vestigen een

Plastic Machinery haar werkzaamheden uitvoerde,

significante bijdrage moeten kunnen leveren aan

staan nu nog twee gevels overeind, bijeen gehouden

de profilering van Kennispark. Onlangs is met een

door kolommen en spanten. Deze constructie wordt

partij een intentieovereenkomst gesloten voor de

onderdeel van een nieuw te bouwen complex. De

ontwikkeling van een deel het uitgeefbare gebied.

programmatische invulling van het Hijschcomplex is

Met GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

nog niet compleet uitgewerkt. In totaliteit bevat het

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

gebouw circa 30.000 m² bestemd voor een variatie

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is

aan functies. Er zal een parkeergarage voor minimaal

zeer divers. Er is ruimte voor zowel de kleinere als

400 auto’s gerealiseerd worden, onder andere ten

In totaliteit bevat het

de grotere kantoorgebruikers. Ten Kate Huizinga,

behoeve van het ROC van Twente.

Hijschcomplex circa 30.000 m²

TUI Nederland en Daniëls Huisman zijn al

De overige mogelijke functies die aan het gebouw

bestemd voor een variatie aan

verhuisd naar de Zuiderval. De Rabobank en PWC

worden toegevoegd zijn op dit moment onderwerp

functies.

Nieuwbouw van de Rabobank aan de Zuiderval in Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2012

32 van studie. De locatie waar nu nog kantoren van

ruimte moet bieden aan functies zoals ontmoeting,

Siemens staan (hoek Industriestraat/Lansinkesweg),

sport en horeca.

wordt ook in deze studie betrokken. De relatief jonge bedrijventerreinen Westermaat-

Almelo

Zuidoost en Oosterbosch, dat direct aan de A1 ligt,

Tot 2020 is de harde plancapaciteit in Almelo geraamd op 75.000 m².

Expo Business Parc te Hengelo, een ontwikkeling van GPR Vastgoed IV B.V. in samenwerking met Explorius Vastgoedontwikkeling B.V.

zijn circa 20 hectare groot. Het terrein is bij uitstek

Almelo wil de toekomst van de kantorensector

geschikt voor vestiging van kantoren en overige

benaderen vanuit diverse invalshoeken.

hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Het overgrote deel

In de planning is in de voorbije jaren rekening gehouden

van dit gebied is al ontwikkeld. Mogelijkheden tot

met een gemiddelde jaarlijkse toevoeging aan de

nieuwbouw zijn er nog op de Oosterbosch-locatie,

voorraad van 8.000 m² b.v.o. Dat gemiddelde is op basis

een gebied van circa 2 hectare waar zo’n

van de ontwikkelingen in het afgelopen decennium

20.000 m² b.v.o. kan worden gerealiseerd voor

teruggebracht tot 3.500 m². In deze beperking

kantoor- en kantoorachtige bedrijfsactiviteiten.

wordt de gemeente gesterkt door de uitslag van de

De Odin-groep, voorheen Lesscher IT, heeft

netwerkstedelijke kantorenvisie die daar uiteindelijk

het plan opgevat tot herontwikkeling, inclusief

nog ruim onder zit met circa 2.200 m². Daarbij is de

nieuwbouw, van het Expo-terrein. De locatie omvat

vervangingsbehoefte verhoudingsgewijs laag ingeschat.

het hoofdkantoor (circa 8.500 m².), het data-center

Tot 2020 is de harde plancapaciteit in Almelo geraamd

(circa 11.000 m² b.v.o.) en een voorzieningencluster

op 75.000 m². Hierbij behoeft ook de aanwezige

met gerelateerde voorzieningen (circa 2.500 m²

leegstand de nodige aandacht. Ook voor een deel van

b.v.o.). De locatie bevindt zich nabij de voorziene

het reguliere aanbod zal echter op termijn geen plaats

‘voorstadhalte’ (NS-station). Alle ontwikkelingen in

meer zijn. De eisen gesteld aan het kantoorgebouw zelf

het gebied staan in het teken van de ontwikkeling van

en de daarbij benodigde parkeerfaciliteiten zijn veelal

een hoogwaardig IT-park. Centraal in het plangebied

zodanig dat sloop of functieverandering alleen nog tot

wordt een voorzieningencluster gerealiseerd, dat

de mogelijkheden behoort.


kantoren 33 De behoefte aan nieuwe faciliteiten zal door

heeft in totaal 73.000 m² zachte plancapaciteit,

veranderende eisen toch aanwezig blijven. Op basis

10.000 m² in de Spoorzone en 63.000 m² op het

van de netwerkstedelijke visie worden aanbevelingen

Kennispark Science. Hengelo heeft in totaal 67.000 m²

en beleidsafspraken geformuleerd over hoe verder

zachte plancapaciteit verdeeld over 2 gebieden,

om te gaan met onder andere concentratie van

55.000 m² in Hart van Zuid en 12.000 m² op de

kantorenlocaties, de aanwezige plancapaciteiten en

Westermaat. Almelo heeft in totaal nog plannen in de

de leegstand. In 2012 zullen de daarbij behorende

toekomst voor 15.000 m² in het centrum en rond het

beleidsafspraken zowel op netwerkstedelijk als lokaal

station. Oldenzaal heeft in het Masterplan Centrum

niveau verder uitgewerkt en daarna geïmplementeerd

nog 14.000 m² opgenomen. Van de plancapaciteit

moeten worden.

voor kantoren zit 252.450 m² b.v.o. (57,5%) in harde plancapaciteit, die niet teruggedraaid kan worden.

Oldenzaal

De rest, 187.000 m² b.v.o., is zogenaamde zachte plancapaciteit die nog niet definitief is vastgelegd in

De plannen van de gemeente Oldenzaal om de

een bouwvergunning of bestemmingsplan.

kantoorvoorraad uit te breiden, zijn gericht op het centrum. Het Masterplan Centrum voorziet op termijn in 15.000 m² aan kantoren waarvan 1.000 m² b.v.o. in de harde planvoorraad. Lange termijn plannen

Hengelo heeft in totaal 67.000 m² zachte plancapaciteit verdeeld

In Twente zijn op termijn plannen voor

over 2 gebieden, 55.000 m² in

187.000 m² b.v.o. extra planvoorraad. De gebieden

Hart van Zuid en 12.000 m² op

liggen verspreid over de diverse steden. Enschede

de Westermaat.

Het Geldermancomplex in Oldenzaal.


Vastgoedrapportage Twente 2012

34


winkelruimten 35 BESTAANDE MARKT

op B- en C-locaties is overigens groter dan de stijgende leegstand doet vermoeden. Alleen komt het vaak niet

Nationale winkelmarkt

tot een daadwerkelijke verhuurtransactie omdat de hoogte van de vraaghuur een overeenkomst met de

Verrassend genoeg steeg de gebruikersvraag naar

retailer in de weg staat. Toch vormen de B- en C-straten

winkelvastgoed in 2011. Het opnamevolume kwam

een onmisbaar onderdeel van het totale winkelgebied

uit op 650.000 m², wat neerkomt op een stijging van

van steden.

15% ten opzichte van 2010. Het laat de tweestrijd

De huurprijzen voor winkelruimten ontwikkelen

in de winkelmarkt duidelijk zien. Enerzijds zijn

zich al enkele jaren volgens een vast patroon. De

grote winkelketens nog steeds op zoek naar goede

tophuurprijzen op de beste locaties blijven min of

locaties, waarbij sommige nieuwkomers voor extra

meer stabiel. Dit geldt zeker voor de belangrijkste

vraag zorgen. Anderzijds neemt elders de leegstand

winkelsteden, waar het aanbod aan courante

in winkelgebieden toe, omdat vooral kleinere

winkelruimten op toplocaties te gering is om aan de

zelfstandigen onvoldoende onderscheidend vermogen

vraag van grote (internationale) winkelketens te kunnen

en inkoopkracht hebben. Eind 2011 werd 950.000 m²

voldoen. De Kalverstraat in Amsterdam blijft met

aan winkeloppervlakte in de vrije markt aangeboden,

e 2.800,- per m² de duurste winkelstraat van Nederland.

wat overeenkomt met bijna 4% van de voorraad. Op

De opkomst van internet als extra verkoopkanaal voor

toplocaties is de leegstand nog relatief beperkt, maar

de detailhandel is onstuitbaar: in 2011 werd er al

in de kernwinkelgebieden van steden met een klein

ongeveer 9 miljard euro omgezet via internet. Hoewel

De opkomst van internet als

of krimpend verzorgingsgebied ontstaan wel degelijk

de groei enigszins is afgevlakt, nam de omzet van de

extra verkoopkanaal voor de

gaten in het straatbeeld. De vraag naar winkelruimte

aankopen via internet in 2011 nog toe met 10% ten

detailhandel is onstuitbaar.

Aanbod van winkelruimte in Twente (1 Juli 2012)

Aanbod en opname van winkelruimte in Twente in m²

Aanbod 1 juli 2012 Opname 2007 Opname 2008 Opname 2009 Opname 2010 Opname 2011 Opname 1e helft 2012

Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Twente

Ontwikkeling aanbod winkelruimte in Twente in m²

2007 2008 2009 2010 2011 1 juli 2012


Vastgoedrapportage Twente 2012

36 opzichte van 2010. Het online winkelen wint duidelijk

het eerste halfjaar van 2011. In het eerste halfjaar van

aan populariteit. Immers, twee jaar geleden werd 23%

2012 werd 27.700 m² opgenomen, een stijging van

van alle aankopen gedaan via internet en 72% in de

17,0%.

fysieke winkel; in 2011 lagen de verhoudingen op 31%

Er vinden net als in de afgelopen jaren nog steeds

via internet tegenover 64% in de winkel.

weinig grote transacties plaats. De grootste transacties vinden plaats op Plein Westermaat in Hengelo.

Regionale ontwikkelingen

De kleine kernen in Twente hebben vooral voor de dagelijkse artikelen een lokale verzorgingsfunctie.

De winkelmarkt in Twente laat nog altijd een

Voor de niet-dagelijkse branches geldt dat het draagvlak

duidelijk beeld zien, wat vooral zichtbaar wordt in

beperkter is en soms in enkele branches ontbreekt

het aanbodcijfer. Op 1 juli 2011 werd in heel Twente

omdat er geen winkels (meer) uit die branche gevestigd

123.600 m² aangeboden; op de peildatum 1 juli 2012

zijn. Enkele kernen onderscheiden zich hiervan,

is het aanbod gestegen naar 181.000 m², vergeleken

door aanwezigheid van bovenlokale trekkers of een

met het aanbod van vorig jaar een forse stijging van

clustering van enkele branche-gerelateerde winkels.

46,5%. Dit komt mede doordat er in de diverse steden

Voorbeelden hiervan zijn Vroomshoop en Tubbergen.

in Twente een aantal grote winkelruimten in het

Van de grote kernen in Twente heeft Hengelo de meeste

aanbod zijn bijgekomen. Op 1 juli 2012 werd in de vier

klanten voor elektronische artikelen, wat voornamelijk

grote Twentse steden circa 125.500 m² winkelruimte

wordt gedragen door Plein Westermaat.

aangeboden over 260 te koop en/of te huur staande objecten met een gemiddelde unitgrootte van 483 m².

Enschede

De totale opname over 2011 is gedaald tot 47.000 m²,

In Enschede bedroeg op 1 juli 2012 het aanbod winkelruimten 46.100 m².

Uitbreiding van IKEA op Plein Westermaat in Hengelo.

12,2% lager dan de opname in 2010 (53.500 m²).

In Enschede bedroeg op 1 juli 2012 het aanbod

Dit is een lichte daling; vorig jaar was er een forse

winkelruimten 46.100 m². Er stonden 88 objecten met

stijging waarneembaar in het opnameniveau. In het

een gemiddelde unitgrootte van 524 m² te huur en/of

eerste halfjaar van 2012 zien we wel dat er weer een

te koop waarvan 11 groter dan 1.000 m². Daarvan

opnamestijging heeft plaatsgevonden ten opzichte van

liggen er 4 in het centrum, 5 in de overige gebieden


winkelruimten 37 en 2 op Woonboulevard Schuttersveld. In vergelijking

daghoreca en de inrichting/aankleding van

met het aanbod op 1 juli 2011 (30.600 m²) betekent dit

winkelstraten krijgen van inwoners de laagste

dat het aanbod fors gestegen is, namelijk met 50,7%.

(maar nog steeds voldoende) rapportcijfers. Een

Het centrumaanbod is licht gestegen tot 15.700 m². Aan

derde deel van de inwoners bezoekt wekelijks de

de Haverstraatpassage staan nog steeds 6 objecten te

warenmarkt en 3 op de 10 doet dit 1 à 2 keer per

huur en/of te koop en aan De Heurne worden 9 objecten

maand. De overgrote meerderheid (97%) bezoekt

aangeboden. Het aanbod Woonboulevard Schuttersveld

dan de warenmarkt in Enschede zelf. Er is veel

is gestegen tot 7.100 m². Het overige aanbod is fors

waardering voor de fietsparkeermogelijkheden en de

gestegen tot 23.300 m². Dit komt door de toename van

bereikbaarheid van het winkelcentrum.

22 objecten tot een totaal van 44 objecten die in het

Aankopen via internet worden minder frequent

aanbod zijn in de overige gebieden met een gemiddelde

gedaan. Bijna een kwart van de inwoners van

unitgrootte van 529 m².

Enschede bestelt tenminste 1 keer per maand iets

In 2011 is in Enschede 17.500 m² opgenomen, verdeeld

online. Een meerderheid van de inwoners van

over 64 transacties. Dit cijfer is stabiel vergeleken

Enschede bezoekt wel eens een koopzondag; 15%

met de opname in 2010 (17.000 m²). De winkelmarkt

doet dit minimaal 1 keer per maand. Inwoners die

in Enschede is daardoor zeker nog voldoende in

koopzondagen bezoeken, doen dit voornamelijk in

beweging. In de eerste helft van 2012 is 6.600 m²

Enschede zelf (95%).

opgenomen verdeeld over 33 transacties, een daling van 29,8% in vergelijking met 1 juli 2011. Een grote

Hengelo

opname die dit jaar gerealiseerd is, is de Prijsmepper die 1.200 m² huurt aan de Boulevard 1945 335. Verder

In Hengelo is het aanbod winkelruimte op 1 juli 2012

is 900 m² verhuurd aan de Zuiderhagen 53 aan Maxx.

gestegen met 30,1% tot 36.300 m². Dit komt door een

Dit zijn de enige 2 echt grote transacties die hebben

aantal grote winkelobjecten die aan het aanbod zijn

plaatsgevonden in het eerste halfjaar van 2012.

toegevoegd. Op hetzelfde moment in 2011 was het

In Hengelo is het aanbod

Regiobezoekers zijn ook erg positief over het

aanbod 27.900 m². Er worden momenteel 72 objecten

winkelruimte op 1 juli 2012

aantal en de kwaliteit van de winkels. Het aanbod

aangeboden met een gemiddelde oppervlakte van

gestegen met 30,1% tot 36.300 m².

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2012 exclusief leegstand (Bron: Locatus) Gemeente

Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo

72.644

472

146.635

2.019

311

Borne

20.811

145

33.154

1.593

229

Dinkelland

26.421

181

95.106

3.600

525

156.151

977

281.000

1.800

288

Haaksbergen

24.682

156

48.608

1.969

312

Hellendoorn

36.389

232

76.985

2.116

332

Hengelo

82.473

524

174.805

2.120

334

Hof Van Twente

35.731

208

53.068

1.485

255

Losser

22.518

127

36.929

1.640

291

Oldenzaal

32.143

255

96.689

3.008

379

Rijssen-Holten

38.279

254

84.119

2.198

331

Tubbergen

21.159

133

40.737

1.925

306

Twenterand

34.235

239

72.457

2.116

303

Wierden

23.717

143

40.683

1.715

284

Enschede


Vastgoedrapportage Twente 2012

38

De meeste winkelvoorzieningen in Hengelo worden ruim voldoende beoordeeld.

505 m², waarvan 6 objecten die groter zijn dan 1.000 m².

De nabijheid van de winkels is voor inwoners en

Vorig jaar waren dat er 4. De binnenstad zag het aanbod

regiobezoekers een belangrijk argument voor het doen

met 38,1% stijgen van 8.400 m² naar 11.600 m². Op

van dagelijkse inkopen in Hengelo. Daarna volgen

dit moment is er 9.000 m² winkelruimte beschikbaar

bij inwoners de aanwezigheid van bepaalde winkels

in de nieuwe fase op Plein Westermaat en er staan

en producten, bereikbaarheid en parkeergelegenheid.

diverse ruimtes leeg rond de Wegtersweg. Voor Plein

Bij regiobezoekers gaat het naast nabijheid om

Westermaat zijn wel een aantal serieuze partijen

bereikbaarheid, bepaalde winkels en producten en de

die zich daar willen vestigen. Het overige aanbod

kwaliteit van het winkelaanbod. Ook als het gaat om

winkelruimte is gedaald van 6.300 m² naar 5.200 m²,

winkelen is nabijheid voor inwoners de belangrijkste

een afname van 17,5%.

reden. Regiobezoekers gaan vooral in Hengelo

Het opnamecijfer voor 2011 bedraagt 7.500 m²

winkelen vanwege de hoeveelheid winkels. De

verdeeld over 39 transacties, een forse daling van

meeste winkelvoorzieningen in Hengelo worden ruim

59,3% ten opzichte van 2010 (18.400 m²). Dit komt

voldoende beoordeeld. Vooral over de bereikbaarheid

doordat 2010 een uitermate goed jaar was voor de

van het centrum en de fietsparkeermogelijkheden is

winkelopnames in Hengelo en in 2010 zijn er drie

men tevreden. Het aanbod van daghoreca krijgt met

grote opnames geweest op Plein Westermaat in de

een 6,6 het laagste rapportcijfer. De waardering voor

nieuwe fase. In 2011 zijn er geen grote transacties

het aanbod van daghoreca is de afgelopen vijf jaar

geweest. In de eerste helft van 2012 werd er 8.700 m²

gedaald.

opgenomen, een forse stijging van 210,7% ten

Ongeveer 1 op de 5 inwoners van Hengelo bestelt

opzichte van dezelfde periode vorig jaar (2.800 m²).

regelmatig (tenminste 1 keer per maand) iets via

De cijfers laten zien dat 2010 een goed jaar was, dat

het internet. Bijna 2 op de 3 inwoners bezoekt

in 2011 het normale niveau is opgenomen en dat de

regelmatig een warenmarkt. De meerderheid bezoekt

eerste helft van 2012 weer voorspoedig is.

dan de markt in Hengelo zelf. Ruim de helft van

De grote opnames komen op naam van Mega Tegels &

de inwoners van Hengelo bezoekt wel eens een

Badkamers die circa 1.000 m² huurt aan de Wegtersweg

koopzondag; het grootste deel blijft hiervoor in

en Ikea die 4.000 m² extra bouwt op Plein Westermaat.

Hengelo.

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2012 inclusief leegstand (Bron: Locatus) Gemeente

Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo

72.644

603

182.540

2.513

303

Borne

20.811

164

36.948

1.775

225

Dinkelland

26.421

194

97.745

3.700

504

156.151

1.132

321.271

2.057

284

Haaksbergen

24.682

175

58.376

2.365

334

Hellendoorn

36.389

275

87.745

2.411

319

Hengelo

82.473

655

197.125

2.390

301

Hof Van Twente

35.731

241

60.232

1.686

250

Losser

22.518

142

39.628

1.760

279

Oldenzaal

32.143

305

110.109

3.426

361

Rijssen-Holten

38.279

290

94.126

2.459

325

Tubbergen

21.159

145

44.791

2.117

309

Twenterand

34.235

267

86.568

2.529

324

Wierden

23.717

155

44.690

1.884

288

Enschede


winkelruimten 39 Almelo

zijn het meest tevreden over het aantal winkels en de parkeermogelijkheden voor de fiets (cijfer voor beide

Almelo had op 1 juli 2012 een aanbod van 31.200 m²

7,5). Regiobezoekers kennen het hoogste cijfer toe

winkelruimte verdeeld over 63 objecten met een

aan de parkeermogelijkheden voor de fiets (7,6) en de

gemiddelde grootte van 496 m², vergeleken met

bereikbaarheid van het centrum (7,5). Almelo wordt

het aanbod op 1 juli 2011 een forse stijging van

iets minder gewaardeerd dan andere kernen met

136,4% (13.200 m²). Dit komt mede doordat de

50.000 inwoners of meer. De verschillen zijn echter klein.

nieuwbouwontwikkeling van 9.600 m² aan de

Bijna een kwart van de inwoners van Almelo bestelt

Nijreessingel aan de markt is toegevoegd. Er zijn

tenminste één keer per maand iets via internet. Meer

6 objecten die groter zijn dan 1.000 m², vorig jaar

dan de helft van de inwoners van Almelo bezoekt

was dit slechts 1 object. Het centrumaanbod bestaat

regelmatig een warenmarkt. De overgrote meerderheid

voornamelijk uit kleine en middelgrote metrages.

bezoekt dan de markt in Almelo zelf. Bijna de helft

Het opnamecijfer over 2011 bedraagt 5.000 m², in

van de inwoners van Almelo bezoekt wel eens winkels

vergelijking met 2010 (8.400 m²) een daling van 40,5%.

tijdens koopzondag. De meeste (31%) gaan 1 keer per

In de eerste helft van 2012 is 4.400 m² opgenomen;

2 maanden. Het grootste deel blijft dan in Almelo zelf;

dit cijfer laat weer een duidelijke stijging zien van

16% gaat hiervoor naar Enschede.

76,0% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en zit nu al bijna op het niveau van heel 2011. In

Oldenzaal

2011 waren de meeste transacties tussen de 100 en 300 m². In de eerste helft van 2012 is dit beeld niet

In Oldenzaal werd 11.800 m² winkelruimte aangeboden

veranderd. Er heeft zich 1 grote opname voorgedaan;

op de peildatum van 1 juli 2011, een stijging van

Emté Supermarkt gaat 2.000 m² huren in de nieuwe

13,5% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar.

Inwoners van Almelo zijn

ontwikkeling aan de Nijreessingel.

In totaal staan 37 objecten met een gemiddelde

het meest tevreden over

Inwoners en regiobezoekers zijn goed te spreken over de

grootte van 320 m² te huur en/of te koop. De kleine

het aantal winkels en de

winkelvoorzieningen in Almelo. Gemiddeld geven zij de

tot middelgrote objecten staan in het centrum of aan

parkeermogelijkheden voor

respectieve rapportcijfers 7,2 en 7. Inwoners van Almelo

de rand ervan. Het opnamecijfer voor 2011 komt uit

de fiets.

Huurprijzen centrum Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2012

40 op 720 m² verdeeld over 8 transacties, een forse daling

De helft van de inwoners bezoekt tenminste 1 keer

van 48,6% in vergelijking met dezelfde periode vorig

per maand een warenmarkt. De meeste inwoners

jaar (1.400 m²). In de eerste helft van 2012 is 2.400 m²

bezoeken dan de markt in Oldenzaal zelf. De

opgenomen, een forse stijging van 344,4% ten opzichte

meerderheid van de inwoners van Oldenzaal bezoekt

van vorig jaar (540 m²). Dit komt omdat dit jaar één grote

nooit een koopzondag. Circa 1 op de

opname heeft plaats gevonden van circa 1.300 m². In

8 inwoners bezoekt regelmatig (minstens 1 keer

2011 zijn dit soort transacties uitgebleven. De grootste

per 2 maanden) een koopzondag; het grootste deel

opname komt op naam van Meubelhandel Carliris aan

gaat dan naar Oldenzaal.

de Nijverheidsstraat. De nabijheid is voor inwoners en regiobezoekers

Overig

de belangrijkste reden om in Oldenzaal dagelijkse boodschappen te doen dan wel te winkelen.

Medio 2012 stond er in de overige gemeenten in

Daarnaast speelt de sfeer voor bezoekers ook een

Twente 55.600 m² te huur en/of te koop, verdeeld over

belangrijke rol in de keus om in Oldenzaal te gaan

135 objecten met een gemiddelde grootte van 412 m².

winkelen. Voor inwoners speelt nabijheid hierin

Het meeste aanbod bevindt zich in Nijverdal, Borne en

een grotere rol. De winkelvoorzieningen worden

Rijssen. Het opnamecijfer voor de overige gemeenten

positief gewaardeerd. Regiobezoekers waarderen

bedroeg in 2011 totaal 16.300 m², een forse stijging van

deze net iets hoger dan inwoners. Hoog scoren de

96,4% (2011: 8.300 m²). Dit komt doordat er in Rijssen

bereikbaarheid, parkeermogelijkheden voor fietsers en

4.650 m² is opgenomen door Maison La Plume. In de

veiligheid. De waardering voor de bereikbaarheid en de

eerste 6 maanden van 2012 is 5.600 m² opgenomen;

parkeermogelijkheden voor fietsen zijn sinds 2000 het

een forse daling van 34,1% ten opzichte van dezelfde

meest gestegen. De grootste daling doet zich voor bij

periode vorig jaar. Grote opnames komen dit eerste

het aanbod van de horeca, de inrichting en aankleding

halfjaar op naam van Spar Supermarkten die 565 m²

inwoners van Oldenzaal bestelt

van winkelstraten en de sfeer en ambiance.

huurt aan de Dorsmolen in Borne, Expert die 475 m²

tenminste 1 keer per maand iets

Circa een vijfde van de inwoners van Oldenzaal bestelt

huurt aan de Spoorstraat in Haaksbergen en Scapino

tenminste 1 keer per maand iets via het internet.

die 440 m² huurt aan de Brinkstraat in Losser.

Circa een vijfde van de

via het internet.

Huurprijzen centrum Hengelo.


winkelruimten 41

Nieuwbouw in het Project Atria aan de Nieuwe Kerkstraat te Borne.

Huurprijzen centrum Almelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

42


bedrijfsruimten 43 BESTAANDE MARKT

werd betaald. Het is de eerste huurprijsstijging in 4 jaar tijd. Voor nieuwe logistieke complexen bleef het

Landelijke ontwikkelingen

huurprijsniveau vorig jaar gemiddeld genomen redelijk stabiel binnen een bandbreedte van e 45,- en e 65,-

Anders dan in 2010 leek de vraag naar bedrijfsruimte

per m². De absolute tophuurprijzen worden betaald

vorig jaar juist parallel te lopen aan de economische

voor logistieke ruimte op luchthaven Schiphol. Hier

groei. In de eerste helft van 2011 is ruim 30% meer

kan de huurprijs oplopen tot meer dan e 90,- per m².

bedrijfsruimte opgenomen dan in de eerste helft van

Daarmee zijn ook de tophuurprijzen licht gestegen.

2010. Met bijna een derde van de totale opname heeft

Het huurprijsniveau voor kleinschalige units ligt tussen

vooral de logistieke sector bijgedragen aan de hogere

e 50,- en e 135,- per m². Naar schatting zijn er in

opname. De markt heeft in heel 2011 2,9 miljoen m²

Nederland in totaal circa 30.000 kleinschalige units in

aan bedrijfsruimte opgenomen.

bedrijfsgebouwen met minimaal tien units te vinden.

Ondanks de toegenomen vraag is in 2011 ook het

De meeste daarvan bevinden zich in Zuid-Holland en

aanbod weer licht gestegen (2%). In totaal werd eind

Noord-Holland, maar ook in Utrecht, Noord-Brabant en

2011 circa 9,4 miljoen m² bedrijfsruimte aangeboden.

Gelderland zijn de afgelopen jaren veel kleinschalige

Niettemin neemt het tempo waarin het aanbod stijgt af.

bedrijfsunits gerealiseerd.

In 2010 nam het aanbod nog met 600.000 m² toe, maar in 2011 halveerde dat tot 300.000 m².

Regionale ontwikkelingen

De toegenomen vraag naar bedrijfsruimte leidde in 2011 tot een lichte stijging van de huurprijzen.

De bedrijfsruimtemarkt in Twente laat ook weer een

Vorig jaar werd gemiddeld e 48,- per m² betaald

verruiming zien. Vergeleken met 1 juli 2011 steeg het

De toegenomen vraag naar

voor bedrijfsmatig vastgoed. Dat is een stijging van

aanbod met 15,3% tot 647.900 m² op 1 juli 2012. Het

bedrijfsruimte leidde in 2011 tot een

4% ten opzichte van 2010, toen nog e 45,- per m²

aanbod bestaat uit 420 objecten met een gemiddelde

lichte stijging van de huurprijzen.

Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

Leegstand onderverdeeld in totale langdurige en frictie leegstand in % op 1 juli 2012

Aanbod Opname Totale leegstand in % Langdurig Frictie Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimten in Twente in m²

Ontwikkeling Opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012


Vastgoedrapportage Twente 2012

44 grootte van 1.543 m². Van het aantal objecten dat te

Havengebied, Business & Science Park, Josink Es,

huur en/of te koop staat, is 6% nieuwbouw. De vier

Transportcentrum en overige gebieden.

grote steden zijn in totaal goed voor 407.300 m², een

Medio 2012 werd er in Enschede 163.600 m²

stijging van 6,8% in vergelijking met dezelfde periode

bedrijfsruimte aangeboden, een stijging van 8,3%

vorig jaar.

in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar toen

In 2011 is in Twente in totaal 253.200 m² opgenomen,

het aanbod 151.000 m² bedroeg. In totaal staan er

een forse stijging van 58,2% ten opzichte van een

82 objecten te huur en/of te koop en 17 objecten zijn

jaar eerder (160.100 m²). Dit komt vooral doordat er

groter dan 2.500 m². Van het aanbod is 6% nieuwbouw.

het afgelopen jaar een aantal grote transacties heeft

Het meeste aanbod wordt gevonden op de Marssteden

plaatsgevonden. Er zijn in 2011 totaal 175 transacties

en in de overige gebieden. Vorig jaar was dat nog het

verricht met een gemiddelde grootte van 1.446 m².

Havengebied en de overige gebieden. Op de Marssteden

In de eerste 6 maanden van 2012 waren er 94 transacties,

is het voormalig distributiecentrum van Timberland

samen goed voor 125.900 m², een daling van 21,2% ten

bij het aanbod gekomen (39.550 m²). Het aanbod in

opzichte van dezelfde periode vorig jaar (152.600 m²).

de overige gebieden laat geen verandering zien ten

Dit komt door enkele grote transacties in de eerste helft

opzichte van vorig jaar en blijft stabiel met 46.100 m²

van 2011.

op 1 juli 2012. Het aanbod in het Havengebied laat een

De opname laat geen slecht beeld zien; weliswaar is

daling zien van 23,9% tot 32.500 m².

er nu sprake van een opnamedaling maar we zitten nu

Het aanbod op de Marssteden laat een forse stijging

bijna op hetzelfde niveau als over heel 2009 en op de

zien, namelijk van 84,8% in vergelijking met vorig jaar.

helft van de opname van het afgelopen jaar. Aangezien

Dit komt door de toevoeging van, zoals hierboven ook

er ieder jaar nog aanbod bijkomt, kunnen we echter

vermeld, het distributiecentrum van Timberland.

nog niet spreken van een opbloeiende markt.

In 2011 is er 60.700 m² opgenomen, een forse stijging van 78,5% vergeleken met 2010 (34.100 m²). Hiermee

Aangezien er ieder jaar nog

Enschede

jaren in de bedrijfsruimtemarkt. De stijging is nu zo

aanbod bijkomt, kunnen we echter in Twente nog niet spreken van een opbloeiende markt.

Nieuwbouw op de Josink Es in Enschede: Kato Kantoorinrichting & Projecten.

zitten we op het niveau van 2006, een van de beste

Het aanbod bedrijfsruimten in Enschede bevindt zich

duidelijk omdat 2010 een erg slecht jaar was voor de

op de bedrijventerreinen Marssteden, Euregiopark,

bedrijfsruimtemarkt in Enschede. In het eerste halfjaar


bedrijfsruimten 45 van 2012 is reeds 50.500 m² opgenomen, waarmee we

De grote opnames in 2011 komen op naam van

op 1 juli 2012 al bijna op hetzelfde niveau zitten als in

AlienTrick die 1.361 m² nieuw heeft gebouwd op

heel 2011. Dit is een stijging van 44,7% in vergelijking

bedrijventerrein ’t Oosterveld en Galvano die 3.200 m²

met dezelfde periode vorig jaar (34.100 m²). De grote

nieuw heeft gebouwd op Westermaat Express. In het

opnames in 2012 komen op naam van de Brinkmail

eerste halfjaar van 2012 is er 12.500 m² opgenomen,

Holding die het voormalig distributiecentrum van

een forse stijging van 47,1% ten opzichte van dezelfde

Sanders Supermarkten heeft gekocht aan de Ir. Hanlo-

periode vorig jaar (8.500 m²). De grote opnames komen

straat in het Havengebied, en Karwei die 4.050 m²

op naam van Egberink Dakbedekking en Brok Holding

huurt aan de Spoordijkstraat.

die respectievelijk 2.370 m² aan de Havenstraat en 1.365 m² aan de Holtersweg hebben gekocht.

Hengelo Almelo Het aanbod bedrijfsruimten in Hengelo bevindt zich op de terreinen Westermaat, Twentekanaal, ’t Oosterveld

Het aanbod bedrijfsruimten in Almelo bevindt

en overige gebieden. Op 1 juli 2012 is het aanbod

zich hoofdzakelijk op de terreinen Twentepoort,

ten opzichte van 1 juli 2011 (76.700 m²) met 15,3%

Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Bornsestraat.

gestegen tot 88.400 m². Er worden 74 objecten

Op 1 juli 2012 heeft Almelo een aanbod van 70.900 m²,

aangeboden met een gemiddelde unitgrootte van

een stijging van 6,6% ten opzichte van 1 juli 2011

1.195 m², waarvan er 8 groter zijn dan 2.500 m².

(66.500 m²). Het aanbod bestaat uit 54 objecten met

Van dit aanbod is 4% nieuwbouw.

een gemiddelde grootte van 1.312 m², waarvan

In het deelgebied Twentekanaal is het aanbod verder

6 objecten groter zijn dan 2.500 m². Van het aanbod

gestegen met 14,2% tot 41.900 m². Ook in de overige

is 9% nieuwbouw. In het gebied Turfkade en op het

gebieden is het aanbod gestegen met 13,1% tot

Bedrijvenpark Twente is het meeste aanbod te vinden.

23.300 m². Dit komt doordat een aantal objecten boven

Het deelgebied Turfkade daalt licht met 3,3% tot

In 2011 is in Hengelo 19.100 m²

de 1.000 m² op de markt gekomen.

20.400 m². Het Bedrijvenpark Twente laat een lichte

opgenomen, een daling van

In 2011 is in Hengelo 19.100 m² opgenomen, een daling

stijging van 5,2% zien, tot 20.100 m². In het deelgebied

27,4% in vergelijking met 2010

van 27,4% in vergelijking met 2010 (26.300 m²).

Turfkade staan relatief veel objecten die minder

(26.300 m²).

De nieuwbouw van Galvano op Westermaat Express, deelgebied van bedrijventerrein Westermaat in Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

46 courant zijn en op Bedrijvenpark Twente staan een

84.400 m², een lichte daling van 3,2% ten opzichte van

aantal grote objecten leeg waardoor het aanbod zo hoog

2011 (87.200 m²). In totaal staan er 51 objecten met een

is.

gemiddelde grootte van 1.656 m² te huur en/of te koop,

In 2011 is in totaal 76.200 m² bedrijfsruimte opgenomen,

waarvan 9% nieuwbouw. Dit is samen met Almelo

een forse stijging van 115,9%. Er zijn 26 transacties

het hoogste nieuwbouwpercentage in vergelijking met

gerealiseerd met een gemiddelde grootte van 2.930 m².

de andere Twentse gemeenten. In Oldenzaal zijn er

De opnamestijging komt doordat Vivochem (9.187 m²)

10 objecten groter dan 2.500 m².

en Timberland (40.000 m²) beide nieuw hebben

Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2011 is met

gebouwd op het Businesspark XL. In de eerste helft

19 transacties uitgekomen op 34.100 m², een stijging

van 2012 is 16.900 m² opgenomen, in vergelijking met

van 30,7% in vergelijking met 2010 (26.100 m²). Grote

1 juli 2011 (62.000 m²) een forse daling van 72,7%.

opnames komen in 2011 op naam van H.H. Huuskes

Dit komt hoofdzakelijk doordat in de eerste helft

die 7.145 m² huurt aan de Eektestraat en Kaamps

van vorig jaar bovengenoemde transacties hebben

Cheese die 1.325 m² huurt aan de Kelvinstraat. In de

plaatsgevonden. Ter vergelijking: op 1 juli 2010 was

eerste helft van 2012 werd 11.000 m² opgenomen, wat

er 20.400 m² opgenomen. De 16.900 m² die dit eerste

stabiel is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar

halfjaar is opgenomen, betreft 12 transacties met een

toen er 11.400 m² was opgenomen. Het gaat hierbij om

gemiddelde grootte van 1.408 m². Grote transacties

8 transacties met een gemiddelde grootte van 1.381 m².

in het eerste halfjaar van 2012 komen op naam van

Grote opnames komen op naam van TNT Fashion

Tubeworkxs, dat 7.500 m² kocht op het Bedrijvenpark

dat 2.000 m² huurt aan de Eektestraat en Z-Tech dat

Twente en Stichting Kringloopbedrijf WaWollie dat

2.350 m² kocht aan de Kleibultweg.

3.245 m² huurt aan de Plesmanweg. Overig In totaal staan in

Oldenzaal In de kleinere gemeenten vindt vooral veel

Oldenzaal 51 objecten

De bedrijfsruimten in Oldenzaal bevinden zich

geconcentreerde bedrijvigheid plaats door bedrijven die

grootte van 1.656 m²

voornamelijk op de terreinen Hazewinkel, De Eekte

juist niet op de grote bedrijventerreinen willen zitten

te huur en/of te koop.

en Hanzepoort. Op 1 juli 2012 is er een aanbod van

en/of een binding hebben met de plaats.

met een gemiddelde

De nieuwbouw van AlienTrick op bedrijventerrein ’t Oosterveld in Hengelo.


bedrijfsruimten 47 Het aanbod bedrijfsruimten in de overige gemeenten

er meer huurvrije perioden en overige incentives

bedroeg op 1 juli 2012 in totaal 240.600 m², een stijging

weggegeven. Dit werd tot voor kort nog niet veel

van 33,3% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2011.

gedaan en het is ook geen gemeengoed zoals in de

Dit komt doordat er in sommige plaatsen enkele grote

kantorenmarkt. Omdat er veel objecten te huur en/

objecten zijn bijgekomen. In deze gemeenten zijn

of te koop staan, is er een ruime keuze aan geschikte

159 objecten met een gemiddelde grootte van 1.513 m²

objecten. Daarbij is het aanbod van oudere en met

te huur en/of te koop. Daarvan zijn 23 objecten

name incourante objecten groot. De voorkeur van de

groter dan 2.500 m². Het meeste aanbod is te vinden

meeste bedrijven die willen verhuizen gaat nog altijd

in Rijssen-Holten (58.400 m²) en Hof van Twente

uit naar nieuwbouw, maar door de huidige situatie in

(29.300 m²). Grote leegstaande objecten bevinden

de markt zien we dat de nieuwbouw erg onder druk

zich onder andere in Rijssen-Holten waar nog steeds

staat. Dit komt onder andere doordat er hoofdzakelijk

10.200 m² te koop staat aan de Markeloseweg en

naar de kosten wordt gekeken en bestaande bouw

11.500 m² aan de Fahrenheitstraat. In Goor is aan de

goedkoper is dan nieuwbouw. Veel bedrijven blijven

Haven nog steeds 15.500 m² en aan de Enterseweg

daarom op hun huidige locatie zitten. Hier wordt

14.400 m² voor de verhuur beschikbaar.

meestal een nieuw contract afgesloten met betere

In 2011 vonden 54 transacties plaats met een

voorwaarden voor de huurder.

gemiddelde grootte van 1.170 m². Het opnamecijfer

De leegstand in de vier grote steden is het afgelopen

komt hiermee uit op 63.200 m², een forse stijging van

jaar gestegen tot 6,9% op 1 juli 2012, waarvan

64,2% ten opzichte van 2010 (38.500 m²). Dit is te

1,6% langdurige leegstand. Almelo en Hengelo

verklaren door het feit dat in 2010 niet al teveel grote

scoren het laagst met respectievelijk 5,0% en 4,5%.

opnames plaatsvonden. In 2011 hebben zich wel een

Voor Enschede is dat 9,4% en voor Oldenzaal

aantal grote transacties voorgedaan, onder andere

10,4%. Opvallend is dat er in alle plaatsen meer

De huurprijs van bedrijfsruimten

door Morsink Constructie dat 2.400 m² huurt aan de

frictieleegstand is dan langdurige leegstand. Dit komt

in Twente is in 2010 licht gedaald

Mettenkampsweg in Rijssen, Klei Banden Import dat

omdat er nog veel nieuw aanbod bijkomt op de markt.

tot gemiddeld e 40,- per m².

3.790 m² heeft gekocht aan de Klavermaten in Goor en Small Kunststofverpakkingen dat 11.750 m² heeft

Huurprijsontwikkelingen van bedrijfsruimte in euro's/m²

gekocht aan de Industriestraat in Haaksbergen. In de eerste helft van 2012 is er 35.000 m² opgenomen, wat stabiel is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (35.800 m²). Grote transacties in de eerste helft van 2012 komen op naam van Forklift Focus B.V. dat 2.715 m² huurt aan de Bouwstraat in Haaksbergen en Miralago B.V. dat 6.392 m² heeft gekocht in Goor aan de Klavermaten.

2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012

Huurprijsontwikkelingen en leegstand De huurprijs van bedrijfsruimten in Twente is in 2011 licht gedaald tot gemiddeld e 40,- per m². Het

Leegstand in % per plaats in Twente

gemiddelde wordt enigszins beïnvloed door het grote aandeel courante en hoogwaardige bedrijfscomplexen. Een prijsdifferentiatie laat zien dat er voor bestaande en vaak enigszins gedateerde bedrijfsruimten een gemiddelde transactieprijs werd betaald tussen e 27,- en e 32,- per m². Voor ‘courant vastgoed’ ligt de gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten tussen e 35,- en e 45,- per m². In de eerste 6 maanden van 2012 is het huurprijsniveau gestegen naar e 41,- per m². De huurprijzen houden in de huidige markt nog redelijk stand. Wel worden

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal


Vastgoedrapportage Twente 2012

48


bedrijventerreinen 49 ONTWIKKELINGEN

totale oppervlakte aan bedrijventerreinen dat uitgeefbaar is per peildatum 1 januari 2011 bedraagt 9.286 hectare

Landelijke ontwikkelingen

netto. Dit betreft ten opzichte van dezelfde peildatum in 2010 een lichte toename met 162 hectare, toen

De totale uitgifte in 2010 van werklocaties, inclusief

9.124 hectare netto uitgeefbaar was.

zeehaventerreinen en economische zones, bedraagt

Van de in totaal 9.286 hectare netto uitgeefbaar

500 hectare. De 500 hectare uitgifte bestaat

oppervlak is bijna 74% door gemeenten uitgeefbaar

uit 418 hectare bedrijventerreinen, 74 hectare

(6.829 hectare) en ruim 26% door particulieren

zeehaventerreinen en 8 hectare gemengde economische

(ontwikkelingsmaatschappijen, projectontwikkelaars,

zones. In vergelijking met 2009, toen de uitgifte

of andere particuliere eigenaren; 2.457 hectare).

575 hectare bedroeg, betreft dit wederom een daling.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen bedrijventerreinen

De totale uitgifte aan bedrijventerreinen laat sinds

die terstond (direct) uitgeefbaar zijn en terreinen

2007 een dalende trend zien. De uitgifte bedroeg toen

die niet terstond (op langere termijn) uitgeefbaar

nog 915 hectare en over 2010 418 hectare exclusief

zijn. Van de totale oppervlakte van uitgeefbaar

zeehaventerreinen en economische zones. De uitgifte

bedrijventerrein (9.286 hectare), was 53% terstond

van bedrijventerreinen in 2010 is bij de meeste

uitgeefbaar (4.944 hectare) en 47% (4.341 hectare) niet

provincies gemiddeld genomen licht gedaald.

terstond uitgeefbaar. De oppervlakte van niet-terstond

Alleen de provincies Drenthe, Utrecht, Noord-Holland,

uitgeefbaar bedrijventerrein is in 2010 gedaald,

Zuid-Holland en Zeeland laten een (lichte) stijging

terwijl de oppervlakte van terstond uitgeefbaar

zien. Tot en met 2010 is door alle provincies cumulatief

bedrijventerrein licht is gestegen.

ruim 52.500 hectare bedrijventerreinen uitgegeven. Het

De provincies Groningen, Friesland, Overijssel,

totaal aantal bedrijventerreinen in Nederland in 2011

Noord-Holland, Zuid-Holland, Zeeland en Noord-

(peildatum 1 januari) bedraagt 3.506. Dit is gemiddeld

Brabant beschikken over zeehaventerreinen. Het gaat

een stabilisatie ten opzichte van het jaar 2010. Totaal

om werklocaties waarvan een deel van de kavels een

De totale uitgifte aan

is er in 2010 sprake van ruim 81.600 hectare bruto

laad- en/of loskade heeft en langs diep vaarwater ligt

bedrijventerreinen laat sinds

bedrijventerrein. Netto betreft dit 62.150 hectare. De

dat toegankelijk is voor grote zeeschepen. De uitgifte

2007 een dalende trend zien.

Uitgifteprijzen kavels op belangrijkste bedrijventerreinen in Twente in euro's/m² (Bron: Provincie Overijssel) Plaats

Terrein

Uitgifteprijs per m²

Plaats

Terrein

Almelo

Dollegoor

e 100,- – e 130,-

Haaksbergen

Stepelo

e 67,- – e 79,-

Twentepoort

e 100,- – e 130,-

Stepelerveld

e 130,- – e 150,-

Borne Dinkelland

Enschede

Bedrijvenpark Twente Noord

e 100,- – e 130,-

XL Businesspark Twente

e 125,- – e 140,-

Rijksweg 36

e 110,- – e 150,-

Turfkade

e 100,- – e 150,-

Hellendoorn

Hengelo

Uitgifteprijs per m²

't Lochter Oost II

e 88,- – e 97,-

't Lochter III

e 110,- – e 134,-

Bloemeweide

e 88,- – e 88,-

Twentekanaal Zuid

e 110,- – e 122,-

Aadijk Noord

e 100,- – e 130,-

Westermaat Noord I

e 150,- – e 250,-

Buren-De Veldkamp

e 145,- – e 175,-

Westermaat Noord II

e 175,- – e 175,-

Rossum

e 165,- – e 175,-

Westermaat Kw II

e 150,- – e 400,-

Veldzijde West

e 90,- – e 105,-

't Oosterveld

e 143,- – e 168,-

Ootmarsum

e 85,- – e 100,-

Hof van Twente

Zenkeldamshoek

e 95,- – e 130,-

Sombeek

e 85,- – e 100,-

Oldenzaal

Hazewinkel Noordwest

e 145,- – e 155,-

Jufferbeek Zuid

e 145,- – e 175,-

Rijssen-Holten

Plaagslagen

e 105,- – e 120,-

De Mors IV

e 165,- – e 175,-

Havengebied

e 65,- – e 142,-

Marssteden

e 153,- – e 153,-

Vletgaarsmaten 2A/2B

e 105,- – e 120,-

Josink Es

e 133,- – e 163,-

Enter-Rijssen

e 130,- – e 160,-

Roombekerveld

e 118,- – e 135,-

Rigtersbleek / Tubantia

e 75,- – e 115,-

De Blekerij

e 120,- – e 130,-

Op de Brouwerij

e 135,- – e 175,-

Tubbergen Twenterand

Lutkeberg IV/V

e 91,- – e 91,-

De Haar V

e 84,- – e 85,-

Weitzelpoort

e 70,- – e 70,-

Garstelanden III / Oost

e 70,- – e 70,-

Euregio Bedrijvenpark

e 131,- – e 146,-

Kroezenhoek

e 70,- – e 70,-

Westerval

e 165,- – e 165,-

Almeloseweg Oost

e 88,- – e 105,-

Hardick en Seckel

e 140,- – e 140,-

Enter-Rijssen

e 100,- – e 130,-

Wierden


Vastgoedrapportage Twente 2012

50 aan zeehaventerreinen bedroeg in 2010 in totaal

als minst belangrijk aangeduid (slechts 2%). In 19%

74 hectare, een lichte daling ten opzichte van 2009

van de gevallen is het type onbekend. Gemeenten en

toen de uitgifte nog 83 hectare bedroeg, maar nog altijd

provincies lijken beter zicht te hebben op de aard,

een forse daling ten opzichte van 2008 toen de uitgifte

omvang en zwaarte van de verouderingsopgave. Van

550 hectare was. In 2010 werd in alle provincies samen

de 1.040 als verouderd aangemerkte werklocaties is

op 38 economische zones een uitgifte geregistreerd met

in 20% van de gevallen (211) een plan van aanpak

een totale oppervlakte van 7,5 hectare.

voor herstructurering aanwezig. Van deze 211 hebben

De gemiddelde prijs voor grond op werklocaties

er 204 betrekking op bedrijventerreinen en 7 op

varieert van circa e 44,- in de provincie Groningen

zeehaventerreinen. In 14% van de gevallen bevindt

tot circa e 263,- per m² kavel in de provincie Zuid-

de herstructurering zich in de uitvoeringsfase (148).

Holland.

Hiervan hebben 145 betrekking op bedrijventerreinen

De gemiddelde minimale grondprijs laat een lichte

en 3 op zeehaventerreinen. In 46% van de gevallen is

stijging zien: deze bedroeg in 2008 e 101,-, in 2009

het onbekend in welke fase de herstructurering zich

e 109,- en in 2010 e 112,-. Datzelfde geldt voor de

bevindt.

gemiddelde maximale grondprijs (2008: e 124,-,

Van de 478 werklocaties hebben 472 betrekking

2009: e 134,- en 2010: e 139,-). De spreiding tussen

op bedrijventerreinen, 5 op zeehaventerreinen en

minimale en maximale grondprijzen is het grootst in

1 op een gemengde economische zone. In totaal is

de provincie Utrecht. In de Randstedelijke provincies

een oppervlakte van 13.860 hectare werklocaties

ligt de grondprijs hoger dan in de rest van het land.

aangemerkt als een werklocatie waar enige vorm van

Van het totaal aantal werklocaties (3.605) is

herstructurering gaande is. Ruim de helft daarvan

bijna 29% verouderd. Soms gaat het enkel om

(56%) betreft revitalisering.

een terreindeel, in andere gevallen om de gehele werklocatie. Ook de aard en zwaarte van de opgave

Regionale ontwikkelingen

verschilt. Ruim 65% is niet verouderd. Van 6% is

De meeste gemeenten hebben het afgelopen jaar minder grond uitgegeven.

de status onbekend. Op het totaal beschouwd zijn

In 2011 is in Twente 14,47 hectare grond uitgegeven,

technische achtergronden het belangrijkste type

vergeleken met het jaar ervoor een daling van 32,4%.

veroudering (32%), gevolgd door ruimtelijke (30%).

Het uitgifteniveau is weer op het niveau van 2009.

Bij technische veroudering gaat het bijvoorbeeld om

Na de stijging in 2010 is 2011 weer een slecht jaar in

veroudering van infrastructuur, openbaar groen of

het uitgifteniveau. De meeste gemeenten hebben het

om parkeergelegenheid. Economische achtergronden

afgelopen jaar minder grond uitgegeven. Almelo heeft

worden in 16% van de gevallen als belangrijkste type

dit jaar de meeste grond uitgegeven, een stijging van

aangemeld, maatschappelijke achtergronden worden

1,28 hectare; het totaal komt uit op 5,74 hectare.

Uitgifte 2011 (Bron: Province Overijssel) Gemeente

Uitgegeven in 2011 (aantal netto hectare)

Almelo

5,74

Borne

0

Dinkelland

0,30

Enschede

0,97

Haaksbergen

0,50

Hellendoorn

0,40

Hengelo

3,24

Hof van Twente

0,33

Losser

0

Oldenzaal

0,80

Rijssen-Holten

0,19

Tubbergen

0

Twenterand

1,80

Wierden Totaal

0,20 14,47

Ontwikkeling uitgifte van bedrijventerreinen in Twente in hectare


bedrijventerreinen 51 De lokale verschillen zijn er nog steeds, maar de

het afgelopen jaar 3,24 hectare uitgegeven, een

laatste jaren heeft Almelo de meeste gronduitgifte.

daling van 1,61 hectare in vergelijking met 2010.

Dit komt mede door het XL Businesspark Twente.

De gemeente Twenterand heeft afgelopen jaar 1,80

Enschede heeft het afgelopen jaar 0,97 hectare

hectare uitgegeven, een forse daling van 4,37 hectare

De lokale verschillen zijn er nog

uitgegeven, een lichte stijging van 0,51 hectare

in vergelijking met 2010. Twenterand had in 2010

steeds, maar de laatste jaren heeft

in vergelijking met het jaar ervoor. Hengelo heeft

een forse stijging ten opzichte van 2009.

Almelo de meeste gronduitgifte.

Direct uitgeefbaar in netto hectare Gemeente

Plaats

Terrein

Aantal hectaren (gemeente)

Aantal hectaren (particulier)

Almelo

Almelo

Dollegoor

3,32

1,3

B

Almelo

Twentepoort

1,92

0

B

Borne Dinkelland Enschede

Haaksbergen Hellendoorn Hengelo

Hof van Twente

Almelo

Wendelgoor

Almelo

Bedrijvenpark Twente-Noord

Almelo

XL Businesspark Twente

Almelo

Bedrijvenpark Twente

Almelo

Turfkade

Borne

Buren-De Veldkamp

B B

28

0

B

1,56

0

B

3,29

1,92

B

19,87

0

B

Ootmarsum

2,33

0

B

Sombeek

0,15

0

B

Enschede

Havengebied

1,83

0

B

Enschede

Marssteden

1,52

0

B

Enschede

Oosterpoort

0

0,6

C

Enschede

Josink Es

6,99

0

B

Enschede

Roombekerveld

2,04

1,3

B

Boekelo

De Blekerij

0

0,83

B

Enschede

Op de Brouwerij

Enschede

Euregio Bedrijvenpark

Enschede

Westerval

Enschede

Hardick en Seckel

Haaksbergen

Stepelo

Haaksbergen

Stepelerveld

2,84

0

B

10,58

0

B

1,52

0

B

1,3

0

B

0

1,97

B

2,6

0

B

Haarle

Bloemeweide

0,71

0

B

Nijverdal

't Lochter III

25,69

0

B

Hengelo

Twentekanaal Zuid

1,92

0

B

Hengelo

Westermaat KW II

4,1

0

B

Hengelo

Westermaat Noord I

0,2

1,3

B

Hengelo

Westermaat Noord II

11,61

0

B

Hengelo

't Oosterveld

12,83

0

B

Goor

Haven Twentekanaal

0,3

0

B

Goor

Zenkeldamshoek

20,5

0

B

Goor

Zenkeldamshoek (Aan de Stegge)

16,1

0

B

Oldenzaal

Hazewinkel Noordwest

Holten

Vletgaarsmaten 2A (west)

Wierden

0,8 15,39

Ootmarsum

Oldenzaal

Twenterand

0 22,71

Denekamp

Rijssen - Holten

Tubbergen

Type werklocatie

Holten

Vletgaarsmaten 2B (zuid)

Enter

Enter-Rijssen

Albergen

Zuid-Esch I

Geesteren

Lutkeberg IV

Tubbergen

De Haar V

Den Ham

Kroezenhoek

WesterhaarVriezenveensewijk

Garstelanden Oost

Vriezenveen

Oosterweilanden

Vriezenveen

Almeloseweg Oost

Wierden

Weuste Noord

Enter

Enter-Rijssen Totaal

1,5

0

B

6,16

0

B

9

0

B

5,8

0

B

0

0,5

B

0,55

0

B

0

2,18

B

0,39

0

B

1,5

0

B

6

0

B

3,76

0

B

5,2

0

B

12

0

B

260,19

28,09

Type werklocatie: a = zeehaventerrein b = bedrijventerrein c = economische zones d = kantorenpark


Vastgoedrapportage Twente 2012

52 De grootste uitgiften staan dit jaar op naam van de gemeenten Almelo (5,74 hectare), Hengelo (3,24 hectare) en Twenterand (1,80 hectare).

De grootste uitgiften staan dit jaar op naam van de

Twente wordt zelfs al e 400,- per m² betaald. Op

gemeenten Almelo (5,74 hectare), Hengelo (3,24 hectare)

’t Oosterveld, Rossum, Op de Brouwerij, Westermaat

en Twenterand (1,80 hectare). De grondprijs van

en Buren-De Veldkamp zijn een paar van die locaties.

de direct uitgeefbare terreinen van de drie grootste

De Oldenzaalse grond varieert van e 145,- tot

steden (Almelo, Hengelo en Enschede) varieert van

maximaal e 175,- per m². De overige gemeenten in

e 65,- tot e 175,- per m² en op sommige locaties wordt

Twente hanteren grondprijzen variërend van e 67,- tot

in de regio al e 250,- per m² betaald. Op toplocaties in

maximaal e 175,- per m².

Op termijn uitgeefbaar in netto hectare Gemeente Almelo

Aantal hectaren (gemeente)

Aantal hectaren (particulier)

Planfase (1-4)

Type terrein

Almelo

Buitenhaven (incl. Graslaan)

1,19

0

1

B

Almelo

Rohof

1,31

0

1

B

Almelo

XL Businesspark Twente

83

0

1

B

Almelo

Rijskweg 36 incl. Buitenhaven West

26,63

0

4

B

Almelo

Aadijk Noord

10

0

1

B

Waterrijk

11

0

4

B

Almelo

Weezebeeksingel

5

0

4

B

Almelo

Rijnbeek

4,15

0

4

C

Almelo

Weggeler

2,15

0

4

B

Borne

Buren - De Veldkamp

7,6

0

1

B

Borne

Buren - 't Oldhof

13,5

0

4

B

Borne

Buren - De Kluft

19,7

0

4

B

Weerselo

Echelpoel III

4

0

3

B

Denekamp

Sombeek Fase IV

3

0

4

B

Ootmarsum

Uitbr. De Mors IV

2,5

0

1

B

Usselo

Usseler Es

58

0

2

B

Enschede

Boeldershoek West

0

5

4

B

Enschede

Kop Marssteden

5

0

4

B

Haaksbergen

Stepelerveld

31,4

0

1

B

Haaksbergen

Vregelinkshoek

13

0

4

B

St. Isisdorushoeve

Uitbr. St. Isidorushoeve

Hellendoorn

Kruidenwijk-Zuid

Nijverdal

Derde Kampsweg

Hengelo

Hengelo

Oldenzaal

Dinkelland

Enschede

Haaksbergen

Hellendoorn

Rijssen-Holten

Tubbergen

Type werklocatie: zeehaventerrein = A bedrijventerrein = B economische zones = C

Terrein

Almelo

Borne

Planfase: onherroepelijk bestemmingsplan = 1 vastgesteld bestemingsplan = 2 ontwerp bestemmingsplan = 3 plan in structuurvisie = 4 ruimtelijk plan = 5

Plaats

Twenterand Wierden

0

3

4

B

2,5

0

1

B

5

0

4

B

Boeldershoek

10

0

4

B

Oldenzaal

Jufferbeek Zuid

21

0

1

B

Oldenzaal

Hanzepoort-West

4

0

4

B

Oldenzaal

Elsmors uitbreiding

13

0

4

B

Oldenzaal

Jufferbeek Noord

12

0

4

B B

Oldenzaal

Hanzepoort Oost

10

0

4

Holten

Vletgaarsmaten 2B (Zuid)

3,83

0

1

B

Holten

Vletgaarsmaten 2A (West)

1,96

0

1

B

Holten

Vletgaarsmaten 2C

11,3

0

4

B

Holten

De Keizer

0

3,59

3

B

Enter

Enter-Rijssen

0

6,35

1

B

Geesteren

Lutkeberg V

2

0

4

B

Albergen

Zuid-Esch II

0

0,7

4

B

Tubbergen

Heerenbrinck Fase I

7

0

4

B

Harbrinkhoek

De Krön II

0

1

4

B

Albergen

Ootmarsumseweg Noord

0

1,5

4

B

Vasse

Voortsweg 2

0

2

4

B

Reutum

Bedrijventerrein Reutum

0

1

4

B

Vroomshoop

Vroomshoop Oost Uitbr.

10

0

2

B

Vriezenveen

Oosterweilanden

15

0

1

B

Wierden

Uitbr. Weuste - Noord fase II

9

0

4

B

439,72

24,14

Totaal


bedrijventerreinen 53 Direct uitgeefbaar

De gemeente Oldenzaal biedt op het bedrijventerrein Hazewinkel Noordwest 1,5 hectare direct uitgeefbaar

Voornamelijk in de grote steden van Twente bevindt

bedrijventerrein aan.

zich de direct uitgeefbare grond. De 14 gemeenten

De gemeente Borne heeft op dit moment 19,87 hectare

hebben samen circa 206 hectare direct voor uitgifte

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, namelijk

beschikbaar en nog 28 hectare in particulier eigendom

Buren-De Veldkamp. Deelgebied De Veldkamp

dat direct uitgegeven kan worden. De gemeenten

van bedrijventerrein Buren ligt in de nabijheid van

Enschede, Hengelo en Almelo hebben traditiegetrouw

Plein Westermaat aan de rijksweg Hengelo-Borne. De

de meeste grond in de verkoop. De gemeente Enschede

onderdoorgang van de spoorlaan Almelo-Hengelo is

heeft 28,6 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein,

het afgelopen jaar geopend en het bedrijventerrein is

verspreid over de terreinen Euregio Bedrijvenpark

nu goed bereikbaar via de Amerikalaan. De gemeente

(10,58 hectare), Josink Es (6,99 hectare) en in de

Borne en Hengelo ontwikkelen dit bedrijventerrein

overige gebieden nog circa 11 hectare. In particulier

gezamenlijk. De Veldkamp ligt centraal in de regio

eigendom kan nog 2,73 hectare worden uitgegeven

Twente op de grens van de gemeenten Borne en

verdeeld over de diverse bedrijventerreinen.

Hengelo. Vanwege die centrale ligging heeft de locatie

De gemeente Hengelo heeft circa 31 hectare direct

niet alleen een belangrijke lokale, maar zeker ook

uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

regionale betekenis. Zij zal ruimte bieden aan een

terreinen Westermaat Noord II (11,61 hectare) en

breed scala van bedrijvigheid: van installatiebedrijven,

’t Oosterveld (12,83 hectare).

handel en transport tot en met productiebedrijven met

De gemeente Almelo heeft momenteel circa 61 hectare

milieucategorie 4. Vanwege de omvang van het terrein

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

en de verschillende potenties van delen ervan is het

terreinen Bedrijvenpark Twente-Noord (22,71 hectare)

gebied gesegmenteerd met bijbehorende kavelgroottes,

en XL Businesspark Twente (28 hectare). Er wordt

die kunnen variÍren van zo’n 1,5 hectare tot 2 hectare.

De 14 gemeenten hebben samen

hard gewerkt aan de verdere invulling van dit terrein.

De totale omvang van De Veldkamp is circa 70 hectare

circa 206 hectare direct voor

Op pagina 55 meer over deze ontwikkeling. Op het

bruto, waarvan als zodanig 40 hectare netto uitgeefbaar

uitgifte beschikbaar en nog

Bedrijvenpark Twente-Noord is ook nog 15,39 hectare

is. Het beeldkwaliteitsplan zorgt voor een actuele en

28 hectare in particulier

in particulier eigendom. Deze grond is ook direct voor

goede uitstraling van het gebied; het geeft onder andere

eigendom dat direct uitgegeven

uitgifte beschikbaar.

richtlijnen ten aanzien van de gewenste verkaveling,

kan worden.

De Betoncentrale Twenthe in Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

54 het bebouwingsbeeld, de uitgangspunten voor de

categorie 5 is in overleg met de gemeente

kavelinrichting en de inrichting van de openbare

Almelo bespreekbaar, alsmede gunstige

ruimte. Op het bedrijventerrein wordt parkmanagement

bebouwingsvoorschriften, waarbij ruimte voor

toegepast.

ondernemen maar ook kwaliteit voorop staat.

De gemeente Hof van Twente heeft op dit moment

Enschede zal op de lange termijn beginnen met

circa 37 hectare direct uitgeefbaar terrein, waarvan

de ontwikkeling van de Usseler Es, waar de

36,6 hectare op het bedrijventerrein Zenkeldamshoek

landschappelijke en cultuurhistorische waarden

in Goor. Zenkeldamshoek is een nieuw, ruim opgezet

behouden blijven. Voor de behoefte die niet binnen

bedrijvenpark bij de entree van Goor, centraal

de bestaande bedrijventerreinen opgelost kan worden,

in Twente. Het park biedt ruimte aan een grote

is de Usseler Es aangewezen als gebied waarbinnen

verscheidenheid van bedrijven in de milieucategorieën

58 hectare netto bedrijventerrein beschikbaar moet

2 tot en met 4a. De kavels variëren in omvang van

komen. De Usseler Es is strategisch gelegen in de hoek

800 m² tot meer dan 2 hectare.

van de Westerval en de A35. Zowel van buitenaf - via

De gemeente Rijssen-Holten heeft in Holten op

de A1 en de A35 - als vanuit Enschede is de Usseler Es

Vletgaarsmaten in totaal 15,16 hectare direct

uitstekend te bereiken.

uitgeefbaar bedrijventerrein.

Het Gezondheidspark ligt aan de westzijde van Hengelo. Op dit thematische bedrijventerrein zijn nu

Op termijn beschikbare terreinen

reeds het Streekziekenhuis Midden Twente, Trivium, Jarabee en een aantal andere bedrijven gevestigd.

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa

Momenteel wordt verder gewerkt aan de uitbreiding

440 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is

van dit zorgterrein. Er mogen zich alleen bedrijven

er circa 24 hectare op termijn uitgeefbare grond bij

vestigen die zich bezighouden met gezondheidsdiensten

particulieren in bezit.

of een directe relatie daarmee hebben.

Het tweede deel van het XL Businesspark Twente in

De gemeente Haaksbergen gaat op termijn Stepelerveld

Usseler Es, waar de

Almelo beslaat nog 83 hectare.

uitgeven. Het gebied bevat in totaal 31,4 hectare.

landschappelijke en

Aadijk Noord is een van de nieuwe bedrijventerreinen.

Het plangebied van de uitbreiding Stepelerveld is

Het biedt ruime mogelijkheden met betrekking tot de

begrensd door de Hengelosestraat (N739) aan de

toegestane milieucategorieën, namelijk tot en met 4;

westzijde en de Kolenbranderweg aan de oostzijde.

Enschede zal op de lange termijn beginnen met de ontwikkeling van de

cultuurhistorische waarden behouden blijven.

Nieuwbouw van het Medisch Spectrum Twente in Enschede.


bedrijventerreinen 55 Aan de zuidzijde ligt een watergang op de grens met

De voorbereidingen voor het bestemmingsplan van

het bestaande bedrijventerrein Stepelo en aan de

het bedrijventerrein zijn nagenoeg afgerond. Met het

noordzijde het landelijke gebied. De gebouwen moeten

bedrijventerrein krijgt het gebied een gezicht naar de

een passende kwaliteit uitstralen, bijvoorbeeld door

rijksweg N36 toe. Het bedrijventerrein Oosterweilanden

gebruik van natuurlijke kleuren en/of materialen.

voorziet met name in de behoefte van lokale

De gemeente Haaksbergen is van plan de deelname

bedrijfsverplaatsing vanuit de kern van Vriezenveen en

aan parkmanagement bij de uitgifte van het terrein te

daarmee verhoging van de leefbaarheid.

verplichten. Oldenzaal krijgt er aan de zuidwestkant 21 hectare

XL Businesspark Twente

bedrijventerrein bij, in de toekomst gevolgd door nog eens 12 hectare in Jufferbeek-Noord. Zuid ligt tussen

Het XL Businesspark Twente vergt apart aandacht.

de A1 en het spoor, de rondweg N342 en de Heideweg.

Dit project, dat op het grondgebied van de gemeente

Noord ligt tussen de N342, de Heideweg, het spoor

Almelo is gelegen, betreft een gezamenlijke

en de Ossenmaatstraat. De gemeente wil vooral op

onderneming van de netwerkstadgemeenten Almelo,

de zichtlocaties een hoogwaardige beeldkwaliteit. De

Borne, Hengelo en Enschede alsmede de provincie

bedrijven op deze toplocatie moeten de uitstraling

Overijssel. Op het XL Businesspark Twente is in

krijgen van de vroegere textielfabrieken. Jufferbeek-

totaal bij de eerste fase 49 hectare beschikbaar.

Zuid krijgt bij de op- en afritten Oldenzaal-West van de

Gericht wordt op de vestiging van bedrijven in handel,

A1 een rechtstreekse aansluiting met verkeerslichten

logistiek en industriĂŤle activiteiten die meer dan

op de snelweg. Ook komt er in de toekomst een

2 hectare nodig hebben. Het XL Businesspark Twente

uitbreiding bij de Elsmors. Het terrein ligt tussen de

biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige

A1 en bedrijventerrein Eekte-Hazewinkel ingeklemd

vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen

aan de zuidkant van Oldenzaal. Direct ten westen van

op een uitstekende zichtlocatie, gelegen aan de A35

het terrein liggen enkele boerderijen met bijbehorende

met een rechtstreekse aansluiting op deze snelweg.

onbebouwde gronden.

Daarnaast is de aanleg gepland van een kade aan

In Vriezenveen komt op den duur het bedrijventerrein

het Twentekanaal zodat ook per schip het terrein

In Vriezenveen komt op den

Oosterweilanden. Dit terrein wordt 15 hectare groot.

uitstekend bereikbaar wordt. Met de verkoop van

duur het bedrijventerrein

Het terrein is gelegen tussen de Horstweg en de N36.

6,7 hectare aan Timberland en Autodemontage

Oosterweilanden.

Herontwikkeling van het gebied Lange Wemen in de binnenstad van Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

56 Almelo is de uitgifteprognose in 2011 meer dan

want het heeft ook een woonfunctie en er zijn overige

gehaald. Daarnaast is met Green Energy Twente een

voorzieningen. De gevarieerde bebouwing versterkt

ontwikkelovereenkomst gesloten. Ook is na een

elkaar en geeft de locatie een eigen identiteit.

oriĂŤnterend onderzoek eind 2011 aan Arcadis opdracht

Zuiderval bestaat uit de zes deelgebieden: Kotmanpark,

gegeven om een aanbesteding voor te bereiden tussen

Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink, Janninkkwartier

energieproducenten. Het betreft daarbij vooralsnog een

en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn eigen specifieke

oppervlakte van 20 hectare. Hiermee kan het imago

functie. Vanaf de snelweg A35 is Kotmanpark

van een duurzaam bedrijventerrein worden versterkt

het eerste deelgebied aan de westzijde van de

en kan een gunstige positie verworven worden in de

weg. In Kotmanpark zijn woningen gebouwd en

snel groeiende duurzaamheidsector.

kantoorpanden. Halverwege de snelweg en het centrum ligt - aan de oostzijde - Eeftink. Hier komen kantoren

Grootschalige binnenstedelijke herstructureringsprojecten

op maat, waarbij de wensen van de ondernemer het uitgangspunt zijn. Tegenover het Eeftink ligt Cromhoffpark. In deze parkachtige omgeving

Zuiderval

staat een deel van de futuristisch vormgegeven Scholingsboulevard. Dicht bij het centrum, binnen de

Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

singel, liggen de twee deelgebieden Hofkwartier en

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

Janninkkwartier. In Hofkwartier wordt een variatie

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is

aan woningen gebouwd en in Janninkkwartier worden

zeer divers, er is ruimte voor zowel de kleinere als

werken, wonen en vrije tijd gecombineerd.

de grote kantoorgebruikers. Rabobank, Arke TUI, Ten Kate Huizinga en PWC zijn met hun regionale

Hart van Zuid

hoofdkantoor al naar de Zuiderval verhuisd of gaan binnenkort verhuizen. Ook Van der Valk opent hier

Hart van Zuid is een terrein van 50 hectare bij het

een vestiging. Het plangebied omvat circa 40 hectare

centrum van Hengelo, gelegen tussen het station en

kantoorlocatie, want het heeft

en is daarmee een van de grootste binnenstedelijke

het Twentekanaal. Waar vroeger het bedrijvig hart van

ook een woonfunctie en er zijn

herstructureringsgebieden in Nederland.

Hengelo klopte, verrijst nu het Hart van Zuid. Het is

Zuiderval is meer dan alleen een kantoorlocatie,

een nieuw stadsdeel waar iedereen naast elkaar kan

Zuiderval is meer dan alleen een

overige voorzieningen.

Het nieuw te realiseren Van der Valk Hotel aan de Zuiderval in Enschede.


bedrijventerreinen 57 wonen, werken, leren en recreëren. Het industriële

Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

verleden blijft voelbaar; de vroegere geslotenheid van het gebied maakt plaats voor openheid en dynamiek.

Het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal voorziet

Wat blijft is de bestaande bedrijvigheid; het aanwezige

in een integrale herontwikkeling van circa 38 hectare

industriële erfgoed blijft behouden. Zo krijgen

rondom het huidige station. Door de doorgaande

voormalige fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.

spoorverbinding vanaf Hengelo richting Duitsland

Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld

over een lengte van circa 1.300 meter verdiept aan te

die voor een variatie aan functies en een diversiteit

leggen en het groene en cultuurhistorische karakter

aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bestaande

te herintroduceren, ontstaat een woon-, werk- en

sociale, educatieve en culturele voorzieningen

verblijfsgebied waarmee de regionale verblijfsfunctie

blijven bewaard en worden waar nodig aangevuld.

van Oldenzaal wordt versterkt.

Nieuwe technieken, zoals breedbandaansluitingen en

Het bestaande stationsplein wordt heringericht waarbij

duurzaam waterbeheer, worden ingezet om in Hart van

historische gebouwen een meer prominente plek krijgen.

Zuid comfortabel te kunnen leven en het gebied een

Ook het oude ziekenhuis krijgt een prominentere

eigentijds en hoogwaardig karakter te geven.

functie aan het plein. De gemeente werkt nu aan een

De ligging kan niet beter: aan de zuidzijde van het

beeldkwaliteitsplan voor de openbare ruimte, waarbij

centrum, met als entree het Centraal Station Twente aan

men door middel van inrichting en materiaalgebruik een

de noordzijde van het plangebied en het Twentekanaal

relatie wil leggen met het textielverleden. Door het talud

aan de zuidzijde. Door de nabijheid van de A1 en de

aan de zuidzijde van de half verdiepte sporen deels

A35 is Hart van Zuid uitstekend bereikbaar met zowel

af te graven en als plein in te richten, wordt openheid

de auto als het openbaar vervoer. De Laan Hart van Zuid

gecreëerd. Het nieuwe plein krijgt een groene inrichting,

zorgt voor een goede ontsluiting van de invalswegen

passend bij de sfeer van Oldenzaal, en wordt begrensd

naar het centrum.

door kantoren en woningen. Passagiers die uitstappen,

Tot 2018 wordt Hart van Zuid, een van de grootste

krijgen meteen zicht op een aantal kenmerkende

naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten, in delen

elementen van Oldenzaal: het landschap, openheid en

Het bestaande stationsplein in

opgeleverd. De eerste bouwwerken zijn inmiddels

groen. Om het groene beeld van Oldenzaal verder te

Oldenzaal wordt heringericht

gereed. In 2012 is men begonnen met het verbouwen

versterken, worden auto’s zoveel mogelijk uit het zicht

waarbij historische gebouwen een

van de oude EMGA-hal tot modern winkelcentrum.

gehouden en ondergebracht in groene taluds.

meer prominente plek krijgen.

Bedrijventerrein Buren-De Veldkamp in Borne/Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

58


infrastructuur 59 LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN

De groei van de mobiliteit waarbij de gebruiker voorop staat, wordt gefaciliteerd. Daarbij moet ook

De mobiliteit van personen (per auto en openbaar

gekozen worden voor een integrale benadering die

vervoer) en het goederenvervoer blijft de komende

de mobiliteitsgroei in samenhang met ruimtelijke

decennia nog groeien, met name in de stedelijke regio’s

ontwikkeling faciliteert. De ambitie is dat gebruikers

en op de belangrijke verbindingen naar Duitsland

in 2040 beschikken over optimale ketenmobiliteit

en België. Dit betekent dat ook in de regio’s waar de

door een goede verbinding van de verschillende

bevolkingsomvang terugloopt de mobiliteit nog groeit. De

mobiliteitsnetwerken via multimodale knooppunten

mobiliteitsbehoefte groeit het sterkst in de gebieden waar

(voor personen en goederen) en door een goede

zich nu al de grootste mobiliteitsknelpunten voordoen.

afstemming van infrastructuur en ruimtelijke

De bereikbaarheid (de moeite, uitgedrukt in tijd en

ontwikkeling.

kosten per kilometer, die het gebruikers van deur tot deur kost om hun bestemming te bereiken) is

Filedruk

momenteel onvoldoende. Het mobiliteitssysteem moet robuust en samenhangend worden (waaronder

Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar

knooppuntontwikkeling), meer keuzemogelijkheden

te maken, is het begrip filezwaarte geïntroduceerd.

De mobiliteitsbehoefte groeit

bieden en voldoende capaciteit hebben om de groei

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte ×

het sterkst in de gebieden

van de mobiliteit op de middellange (2028) en lange

de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt

waar zich nu al de grootste

termijn (2040) op te vangen.

in kilometerminuten. Dit betekent dat een file van

mobiliteitsknelpunten voordoen.

Filedruk (bron: Rijkswaterstaat; bewerking: I&O Research) Snelweg

Traject van

Traject naar

Koplocatie

Filezwaarte 2010

Filezwaarte 2011

Groei

A1

Apeldoorn

Hengelo

A1

Apeldoorn

Hengelo

Deventer Oost - Bathmen

28.188

23.081

-18%

IJsselbrug - Deventer

16.652

18.683

A1

Hengelo

12%

Apeldoorn

Voorst - Beekbergen

15.938

12.350

-23%

A1 A1

Hengelo

Apeldoorn

Azelo - Rijssen

3.327

5.593

68%

Hengelo

Apeldoorn

Twello - Voorst

3.139

5.195

65%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Apeldoorn Zuid - Beekbergen

6.522

5.043

-23%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Bathmen - Deventer Oost

2.921

4.036

38%

A1

Hengelo

Apeldoorn

IJsselbrug - Twello

13.213

3.845

-71%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Markelo - Lochem

3.863

3.289

-15%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Voorst - Twello

2.397

3.155

32%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Lochem - Bathmen

7.406

3.006

-59%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Bathmen - Lochem

3.347

2.916

-13%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Rijssen - Markelo

6.684

2.590

-61%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Deventer Oost - Deventer

777

2.532

226%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Lochem - Markelo

6.937

1.745

-75%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Rijssen - Azelo

4.400

1.629

-63%

A1

Hengelo

Osnabrück

De Lutte - Nederland

966

1.094

13%

A1

Osnabrück

Hengelo

Hengelo Noord - Hengelo

167

1.017

509%

A1

Hengelo

Osnabrück

Oldenzaal Zuid - De Lutte

2.944

910

-69%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Markelo - Rijssen

1.682

871

-48%

A1

Hengelo

Osnabrück

Hengelo - Hengelo Noord

1.331

287

-78%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Hengelo - Buren

1.058

131

-88%

A1

Osnabrück

Hengelo

Oldenzaal - Hengelo Noord

1.921

125

-93%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Borne West - Azelo

0

101

-

A1

Apeldoorn

Hengelo

Beekbergen - Voorst

1.151

88

-92%

A1

Hengelo

Osnabrück

Buren - Hengelo

975

48

-95%

A1

Hengelo

Osnabrück

Hengelo Noord - Oldenzaal

1.738

28

-98%

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte × de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt in kilometerminuten.


Vastgoedrapportage Twente 2012

60 10 kilometer die 1 uur duurt 600 kilometerminuten

ontwikkelt. Wil het gebied leefbaar en aantrekkelijk

filezwaarte oplevert. De totale filezwaarte over

blijven, dan moet er een goede wisselwerking zijn

een bepaalde periode en op een bepaalde locatie

tussen bereikbaarheid, economische ontwikkeling

is de som van de filezwaarte van de files die zich

en de ruimtelijke kwaliteit. Het programma A1-zone

in desbetreffende periode op die locatie hebben

is een initiatief van Regio Twente, de provincies

voorgedaan. In de tabellen op pagina 59 en 60 staat een

Overijssel en Gelderland, het ministerie van I&M

overzicht van de verkeersknooppunten in Overijssel.

en de Stedendriehoek. De ambitie is om de A1-zone te maken tot het visitekaartje van Oost-Nederland.

Weginfrastructuur

Daarvoor willen de overheden de bereikbaarheid tussen de A1-zone en de rest van Nederland en Duitsland

Twente moet goed bereikbaar blijven. Er wordt verwacht

en tussen en binnen de Stedendriehoek en Twente

dat het personen- en goederenvervoer verder zal groeien.

verbeteren. Daarnaast moeten de woon- en werklocaties

Twente ligt in Nederland perifeer maar in Europa

langs de snelweg en de spoorlijn in het gebied duurzaam

centraler. Onze grootste handelspartner Duitsland is om

worden en een hoge ruimtelijke kwaliteit krijgen. En

de hoek. Cruciale aansluitingen zijn de A1/A35, de N18

ten slotte moeten de economische mogelijkheden

en de verbinding met het Noorden A35, A28 en N36.

van de A1-zone beter benut worden, vooral door het ontwikkelen van goed bereikbare locaties in het gebied.

Rijksweg A1

Er wordt nu onderzoek gedaan naar de gewenste ontwikkeling van de A1-zone. Dit onderzoek is een

Voor Twente is de A1 van groot belang vanwege de

onderdeel van het Meerjarenprogramma Infrastructuur

verbinding met de Randstad (Schiphol en Rotterdam).

Ruimte en Transport (MIRT) van de Rijksoverheid.

De A1 is ook de internationale hoofdverbinding tussen De ambitie van het programma A1-zone is om de A1-zone te maken tot het visitekaartje van Oost-Nederland.

Nederland en de rest van Europa, vooral Duitsland,

Rijksweg A18/N18

ScandinaviĂŤ en de nieuwe Oost-Europese EU-landen. De economische ontwikkelingen in Oost-Nederland

Zoals veel oudere wegen voldoet ook de N18 (van

en Twente maken dat het gebied rond de A1 zich snel

Zevenaar naar Enschede) niet meer aan de moderne

Filedruk (bron: Rijkswaterstaat; bewerking: I&O Research)

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte Ă— de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt in kilometerminuten.

Snelweg

Traject van

Traject naar

Koplocatie

A35

Enschede

Almelo

Borne West - Azelo

A35

Almelo

Enschede

Borne West - Buren

A35

Enschede

Almelo

Hengelo Zuid - Loofriet

N35

Enschede

Gronau

A35: Enschede Zuid - Enschede Oost

A35

Almelo

Enschede

Azelo - Borne West

A35

Almelo

Enschede

Loofriet - Hengelo Zuid

N35

Zwolle

Almelo

Hellendoorn/Rijssen - Hulsen

N35

Almelo

Zwolle

Reggebrug - Hulsen

A35

Enschede

Almelo

Enschede West - Hengelo Zuid

A35

Almelo

Enschede

Almelo Zuid - Azelo

N35

Zwolle

Almelo

Heino Zuid - Deventer

A35

Enschede

Almelo

Buren - Borne West

N35

Gronau

Enschede

N35

Almelo

Zwolle

A35

Enschede

Almelo

Delden - Buren

N35

Almelo

Zwolle

Heino Zuid - Laag Zuthem

N35

Almelo

Zwolle

Ommen - Brug Overijssels Kanaal

A35

Almelo

Enschede

Buren - Delden

N35

Enschede

Gronau

Nederland - Duitsland

Filezwaarte 2010

Filezwaarte 2011

Groei

3.703

719

-81%

2.481

2.836

14%

395

1.119

183%

572

961

68%

3.539

771

-78%

1.055

665

-37%

0

637

-

0

637

-

3.144

495

-84%

795

391

-51%

0

357

-

760

269

-65%

Nederland - Enschede Oost

0

214

-

Wijthmen - A28: Zwolle Noord

0

114

-

967

111

-89%

0

82

-

60

68

13%

1.016

31

-97%

60

6

-90%


infrastructuur 61 eisen als het gaat om veiligheid, leefbaarheid en

verbindt deze weg Twente met andere regio's in het

bereikbaarheid. Oorspronkelijk was deze snelweg

land en Duitsland. Belangrijke verbetering in het

onderdeel van de A15 maar omdat er geen verbinding

traject Twente-Zwolle is de combitunnel (spoorlijn en

is met de huidige A15 is dit stuk weg omgenummerd

rijksweg worden door een tunnel geleid) in Nijverdal

naar A18. Het deel van Varsseveld naar Enschede, de

die in 2013 klaar moet zijn.

autoweg N18, wordt ook wel Twenteroute genoemd. De A18 kruist de A12 op knooppunt Oud-Dijk.

Combiplan Nijverdal

Rijkswaterstaat werkt aan de verbetering van de N18 tussen Varsseveld en Enschede. Door de weg om

Het Combiplan Nijverdal ontlast het centrum van

de kernen van Eibergen, Haaksbergen en Usselo te

Nijverdal. Het knelpunt van de N35, de verbinding

leiden bereiken ze een verbeterde verkeersveiligheid

tussen Zwolle en Almelo, die dwars door het dorp

en leefbaarheid op en rond de N18 en een betere

loopt, wordt aangepakt. Rijkswaterstaat verplaatste

bereikbaarheid, onder meer voor de economische

de N35 naar het noorden. ProRail legt het spoor naast

ontwikkeling van het gebied. De resultaten van de

de nieuwe rijksweg aan. Een deel van de nieuwe

aanpassingen zijn: bij Varsseveld komen twee rijbanen

weg en het spoor komt in een tunnel te liggen. Het

met twee rijstroken, de verkeersveiligheid tussen

station wordt ook naar het centrum van Nijverdal

Varsseveld en Lichtenvoorde wordt verbeterd en er

verplaatst. Het verkeer op de Grotestraat, de N35

komt een nieuwe weg tussen Groenlo en Enschede met

in Nijverdal, staat regelmatig vast en zorgt voor

ongelijkvloerse kruisingen. De planning is om dit in

stank- en geluidsoverlast en gevaarlijke situaties.

2016 gereed te hebben.

Om de leefbaarheid in het dorp te verbeteren, voeren Rijkswaterstaat en ProRail het Combiplan

Rijksweg A35

Nijverdal uit. Het verkeer kan straks Nijverdal sneller en veiliger passeren en de treinverbinding wordt

Om de leefbaarheid in het dorp te

De A35 loopt vanaf de Duitse grens bij Enschede tot

betrouwbaarder door een stuk extra dubbelspoor.

verbeteren voeren Rijkswaterstaat

Zwolle. De weg is van belang omdat het de hoofdweg

De rijksweg wordt verlegd naar het noorden tussen

en ProRail het Combiplan

is die Twentse steden met elkaar verbindt. Daarnaast

Dalzicht aan de westzijde en de Burgemeester

Nijverdal uit.

De nieuwe combitunnel in Nijverdal.


Vastgoedrapportage Twente 2012

62 Boersingel aan de oostzijde. De weg komt te liggen

spoortje in Hengelo is aangepast om een veiliger

op de plek waar nu het spoor ligt, waardoor ook het

overgang voor de snelle fietsers te creëren.

spoor iets naar het noorden moet opschuiven. Het

Het aanleggen van een kwalitatief goede en

Combiplan Nijverdal is in 2014 gereed.

snelle fietsverbinding tussen de Twentse steden levert een belangrijke bijdrage aan de

Fietssnelweg F35

duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeenten. Met de F35 wordt fietsgebruik gestimuleerd, waardoor

De fietssnelweg F35 is het fietsproject van Regio

het autoverkeer met 5% in de spits kan worden

Twente en de Twentse gemeenten. In samenwerking

verminderd.

met acht Twentse gemeenten werkt Regio Twente aan

Het eerste deel van de fietssnelweg F35 is een project

een snelle en comfortabele fietsverbinding tussen

van de gemeenten Enschede, Hengelo en Regio

Enschede en Nijverdal, met zijtakken Enschede-

Twente en kende één gezamenlijke projectleider, een

Oldenzaal en Almelo-Vriezenveen. De aaneengesloten

werkwijze die goed beviel bij alle partijen.

tracés hebben gezamenlijk een lengte van circa 60 kilometer. In Almelo is al een gedeelte gerealiseerd

Waterinfrastructuur

bij de aanleg van het verdiepte spoor. In zowel

Twente gaat de samenwerking rond het Twentekanaal intensiveren.

Enschede als Hengelo zijn er concrete plannen voor

Twente gaat de samenwerking rond het Twentekanaal

het doortrekken van het reeds aangelegde gedeelte

intensiveren. De gemeenten zullen zich samen

dieper de beide steden in. Tevens is een rijksbijdrage

inzetten voor verdere verbreding en verdieping van de

beschikbaar gesteld voor de realisatie van het tracé

vaarwegen, gaan onderhoudswerk samen aanbesteden

tussen Hengelo en Borne. De nieuwe fietssnelweg,

en een eind maken aan het ratjetoe van havengelden

die meer inwoners op de fiets moet krijgen tussen

en ligtijden voor de binnenvaart. Daarmee moet de

beide gemeenten, is bijna 3 kilometer lang en is

weg worden vrijgemaakt voor een forse groei van de

geheel voorzien van energievriendelijke dimbare led-

binnenvaart. Want alleen al de aanleg van de tweede

verlichting. De fietssnelweg heeft overal een breedte

Maasvlakte maakt dat noodzakelijk: Rotterdam stuurt

van minimaal 4 meter. De oversteek van het AKZO-

straks twee keer zoveel containers de rivieren en

Gebruikt vervoermiddel naar type verplaatsingen (o.b.v. aantal gemaakte verplaatsingen). (Bron: I&O Research)

auto/motor trein bus bromfiets (elektrische) fiets lopend


infrastructuur 63 kanalen op, want van de overheid mogen de autowegen

structuurvisie vastgesteld die dit als beste alternatief

niet zwaarder belast worden.

voor de ontwikkeling van het gebied aanmerkt. Het

De Twentse binnenhavens vormen gezamenlijk,

vliegveld komt op de locatie van de voormalige

met een overslag van 6 miljoen ton en 96.000

luchtmachtbasis Twente. De overheden, verenigd

containereenheden per jaar, een van de grootste

in Area Development Twente, verklaren dat een

binnenhavens van het land. Zonder die 15.000

‘compacte’ luchthaven met een verwachte capaciteit

schepen per jaar over het Twentekanaal zouden er

van 1,2 miljoen reizigers per jaar het best is voor de

elke dag 800 vrachtwagens extra over de rijksweg A1

economie, de werkgelegenheid en de duurzaamheid

denderen.

in de regio. Gerekend wordt op ongeveer 2.700

Alle aangesloten gemeenten hebben inmiddels een

nieuwe banen.

eigen havenwethouder benoemd. Verder zullen

In 2017 zou het eerste vliegtuig van de nieuwe

de partijen gaan nadenken over het opzetten

luchthaven moeten vertrekken.

van een regionaal havenbedrijf Twente, dat alle

Het vliegveld wordt ontwikkeld als compacte

scheepvaartbeheerstaken kan uitvoeren. Op korte

luchthaven in het groen. De luchthaven-gerelateerde

termijn moet er ook worden begonnen met de

functies en daaraan gekoppelde bedrijvigheid worden

aanleg van een kade bij het XL Businesspark

hoofdzakelijk aan de noordzijde van de start- en

bij Almelo. Tevens is het belangrijk dat het

landingsbaan ontwikkeld. Aan de zuidzijde, waar nu

Twentekanaal wordt verdiept en verbreed. Door de

nog de terminal en andere voorzieningen zijn, wordt

diepgang te vergroten van 2,50 naar 2,80 meter kan

nieuwe natuur ontwikkeld. Dit gebied zal worden

het aantal schepen dat dagelijks in het Twentekanaal

toegevoegd aan de ecologische hoofdstructuur.

De regio Twente krijgt een

vaart, worden vergroot.

Tevens wordt in het gebied ruimte gegeven voor de

burgerluchthaven. De provincie

ontwikkeling van leisure, innovatieve bedrijvigheid

en de gemeente hebben elk een

en woningbouw. Hiertoe worden vooral de reeds

structuurvisie vastgesteld die

bebouwde gebieden ingezet waarbij de bestaande

dit als beste alternatief voor

De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.

bebouwing en het direct omliggende gebied een

de ontwikkeling van het gebied

De provincie en de gemeente hebben elk een

nieuwe functie krijgen.

aanmerkt.

Luchthaven Twente

De plek aan de Hengelosestraat in Enschede waar voorheen het viaduct stond.


Vastgoedrapportage Twente 2012

64


sociaal-economische ontwikkelingen 65 Nederland telde op 1 januari 2012 16.725.059 inwoners,

van de consument toe. Medio 2007 was de stemming

een groei van 70.080 personen. Afgelopen jaar is de

opperbest; de AEX bereikte een top. Kort daarna, in

bevolking van Nederland met gemiddeld 192 personen

september, stortte het vertrouwen in. Dit was mede toe

per dag gegroeid. Gemiddelde werden er per dag

te schrijven aan het uitbreken van de kredietcrisis in

ongeveer 491 kinderen geboren. Daar staat tegenover dat

de Verenigde Staten, die zich later als een olievlek over

er op jaarbasis elke dag 371 mensen overlijden. Verder

de gehele wereld verspreidde. Even later daalden ook

vestigen zich gemiddeld 439 emigranten per dag in

de aandelenkoersen fors. De malaise duurde tot begin

Nederland, terwijl 367 emigranten vertrekken. De stijging

2009. Daarna krabbelden beide indicatoren weer op, tot

die we vorig jaar zagen in de beroepsbevolking zet zich

zij in de zomer van 2011 weer onderuit gingen.

dit jaar niet voort, er is sprake van een lichte daling. Twente Consumenten vertrouwen Nederland De veertien Twentse gemeenten telden op 1 januari De neergang van het vertrouwen loopt in de pas met

2012 in totaal 626.539 inwoners, vergeleken met een

de recente daling van de aandelenkoersen. In eerdere

jaar eerder een kleine groei van 0,2%. Deze groei

jaren is eenzelfde patroon te zien. Toen eind 2000 het

is minder dan het landelijke gemiddelde en ook

beursklimaat verslechterde, groeide het pessimisme

minder dan de groei in Overijssel. Het afgelopen

Nederland telde op 1 januari 2012

onder consumenten. Na een dieptepunt begin 2003

jaar is de Twentse beroepsbevolking met 609 personen

16.725.059 inwoners, een groei

trokken de koersen weer aan en nam het vertrouwen

tot 281.333 gedaald ten opzichte van het jaar

van 70.080 personen.

Ontwikkeling aantal werklozen in % van de beroepsbevolking (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Ontwikkeling aantal arbeidsplaatsen (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Twente Overijssel Nederland

Aantal vestigingen per 1 januari 2012 in Twente (Bron: Kamer van Koophandel)

Ontwikkeling omvang beroepsbevolking en aantal arbeidsplaatsen in Twente (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Beroepsbevolking Aantal Arbeidsplaatsen


Vastgoedrapportage Twente 2012

66 ervoor (281.942). Van de Twentse bevolking maakt

wel weer meer voedingsmiddelen en kledingstukken

44,9% deel uit van de beroepsbevolking.

gekocht. De consumptie door de overheid was in het eerste kwartaal 0,3% lager dan een jaar eerder.

Economische ontwikkeling

Deze loopt terug sinds het derde kwartaal van 2011 vanwege een daling van het aantal ambtenaren en

Volgens de voorlopige raming van het CBS is de

het onderwijzend personeel. De zorgkosten voor de

Nederlandse economie in het eerste kwartaal van 2012

overheid waren nog wel hoger dan een jaar eerder.

met 1,1% gekrompen ten opzichte van een jaar eerder.

De bouw produceerde in het eerste kwartaal van 2012

Vooral de investeringen en de consumptie liepen sterk

bijna 11% minder dan een jaar geleden.

terug. De uitvoer groeide wel. De belangrijkste reden

In het eerste kwartaal van 2012 waren er 13.000

voor de krimp in het eerste kwartaal is de afname

banen minder dan in het overeenkomstige kwartaal

van de investeringen: 4,2% lager dan een jaar eerder.

van 2011, een daling van 0,2%.

Vooral de bouwinvesteringen liepen terug. De verdere daling van de consumptie door

Economische ontwikkeling Overijssel

huishoudens versterkte de economische teruggang. Consumenten besteedden 1,1% minder dan een

Overijsselse bedrijven zijn, ook in vergelijking met

jaar eerder. De consumptie loopt al terug vanaf het

Nederland, erg negatief gestemd, zowel over hun

eerste kwartaal van 2011. In het eerste kwartaal van

bedrijfsomgeving als over de eigen bedrijven. Bijna

De bouw produceerde in het

2012 werden met name veel minder auto’s verkocht

alle sectoren scoren slecht. De bouwsector springt

eerste kwartaal bijna 11%

dan een jaar eerder. Ook aan woninginrichting werd

er het meest dramatisch uit. Het meest negatief zijn

minder besteed. Voor het eerst sinds lange tijd werden

ondernemers over het economisch klimaat. Per saldo

Ondernemersvertrouwen Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen omzet Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen export Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen investeringen Nederland en Twente (Bron: COEN)

minder dan een jaar geleden.

Twente Nederland


sociaal-economische ontwikkelingen 67 denkt 28% van de Overijsselse ondernemers dat het

Export werd altijd gezien als de motor van het herstel,

economische klimaat voor hen zal verslechteren.

maar vooral in de industrie en de zakelijke diensten

Landelijk gezien verwachten ondernemers alleen

wordt een verslechtering van de export verwacht.

nog groei in de export, maar deze groei is minimaal.

De laatste jaren konden de Nederlandse en ook

In Overijssel is ook in de export geen sprake van

de Overijsselse economie zich nog optrekken aan

groeiverwachtingen. Ook hiervoor wordt een afname

de export, maar nu wordt dus ook de omzet in de

verwacht.

export minder. Hierin doet Overijssel het meestal iets

De bouwsector springt er overal uit als de sector waarin

beter dan gemiddeld. Maar als de verwachting van

ondernemers het meest negatief gestemd zijn. De bouw

ondernemers uitkomt, hoort Overijssel nu juist bij de

is sterk vertegenwoordigd in Overijssel. Daarom is

provincies die het slechter doen op het gebied van

het niet vreemd dat ondernemers in Overijssel op alle

export. Landelijk wordt per saldo nog een kleine groei

punten negatiever gestemd zijn dan landelijk. Voor de

in de buitenlandse omzet verwacht. Vorig jaar gaf

industrie, ook een belangrijke sector in Overijssel, zijn

per saldo meer dan 26% van de ondernemers in de

de verwachtingen negatiever dan voorheen.

industrie een groei in de export aan, nu wordt er voor

Het economische klimaat in Overijssel pakt volgens

de industrie een krimp in de export verwacht. In de

ondernemers negatiever uit dan landelijk. Bijna

zakelijke diensten verwacht een nog groter deel van

35% van de Overijsselse ondernemers vindt dat het

de ondernemers een krimpende export.

economische klimaat verslechterd is; landelijk is

De stemming over de personeelssterkte is in

Per saldo denkt 28% van de

dat ongeveer 29%. Overijsselse ondernemers zijn

Overijssel iets slechter dan landelijk, maar de

Overijsselse ondernemers dat het

somberder dan gemiddeld over hun omzet. In de

verschillen zijn klein. Steeds meer ondernemers

economische klimaat voor hen zal

bouw worden weer massaal omzetdalingen verwacht.

verwachten dat hun personeelsbestand krimpt.

verslechteren.

De Oude Markt in Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2012

68 Dat wordt bevestigd door de werkloosheidscijfers,

bewegingen hebben duidelijk invloed op de export

waaruit blijkt dat de werkloosheid toeneemt.

in Twente. Zo wordt verwacht dat de Twentse export in 2012 veel minder toeneemt dan in 2011. Over

Twentse Bedrijvigheid

de personeelssterkte zijn ondernemers over het algemeen pessimistischer dan over de omzet en de

De economische crisis was goed zichtbaar in de

export. Hier was dan ook een flinke krimp te zien

omzetverwachtingen voor 2009 en 2010. Voor 2010

in de verwachtingen voor 2010. Voor 2011 waren de

werd zelfs een krimp in de omzet verwacht. De

verwachtingen weer veel positiever. De economische

verwachtingen voor de omzet waren voor 2011 weer

problemen van de laatste tijd zorgen er voor dat

De economische bewegingen

veel positiever en zaten weer een heel eind richting

Twentse ondernemers in 2012 weer een krimp in

hebben duidelijk invloed op

het niveau van 2008. De verwachtingen voor 2012

de personeelssterkte verwachten net zoals dat in

zijn weer een stuk minder positief. De economische

Overijssel de verwachting is.

de export in Twente.

Regionale prognose aantal inwoners; 2015-2040 Almelo

2015

2020

2025

2030

2035

2040

74.400

75.500

75.900

75.700

75.800

75.400

Borne

22.900

23.800

24.900

26.000

26.700

27.300

Dinkelland

26.000

25.700

25.300

25.000

25.100

25.000 169.500

162.600

165.500

166.800

167.500

168.600

Haaksbergen

Enschede

24.400

24.300

24.000

24.200

24.000

23.600

Hellendoorn

36.000

35.800

35.600

35.400

34.700

33.400

Hengelo (O.)

83.500

85.300

86.700

87.000

87.400

87.200

Hof van Twente

35.300

35.500

35.300

35.500

35.300

35.000

Losser

22.200

22.300

22.500

22.500

22.700

23.000

Oldenzaal

32.600

33.100

34.000

34.500

34.100

33.500

Rijssen-Holten

37.100

37.300

37.200

37.000

36.600

36.200

Tubbergen

20.800

20.600

20.600

20.400

20.700

20.700

Twenterand

32.800

32.200

31.700

31.000

30.100

29.000

Wierden

24.000

24.300

24.900

25.200

25.800

26.100

634.600

641.200

645.400

646.900

647.600

644.900

totaal Twente bron: CBS; bewerking: I&O Research

Regionale prognose aantal huishoudens; 2015 -2040 Almelo Borne Dinkelland

2015

2020

2025

2030

2035

2040

32.600

33.400

34.200

34.500

34.800

34.700

9.700

10.400

11.200

11.600

12.000

12.200

10.300

10.700

10.900

11.000

11.000

11.000

Enschede

78.600

80.300

81.800

82.800

83.900

84.800

Haaksbergen

10.200

10.500

10.700

10.900

10.800

10.600

Hellendoorn

14.600

15.000

15.300

15.600

15.400

14.900

Hengelo (O.)

37.100

38.500

39.700

40.200

40.600

40.600

Hof van Twente

15.000

15.400

15.700

15.900

15.800

15.600

9.600

10.000

10.300

10.500

10.600

10.700

Losser Oldenzaal

14.100

14.700

15.200

15.600

15.500

15.200

Rijssen-Holten

14.000

14.400

14.700

15.000

15.200

15.200

Tubbergen Twenterand Wierden totaal Twente bron: CBS; bewerking: I&O Research

8.000

8.300

8.600

8.800

8.900

8.900

13.000

13.300

13.500

13.700

13.600

13.200

9.500

10.000

10.500

10.800

11.100

11.200

276.300

284.900

292.300

296.900

299.200

298.800


sociaal-economische ontwikkelingen 69 Faillissementen Nederland

sprake van een lichte daling, maar het aantal faillissementen bleef historisch gezien hoog.

In 2011 zijn 9.531 faillissementen uitgesproken. Dat

Het aantal faillissementen van bedrijven in de horeca

is ongeveer evenveel als in 2010, aldus het CBS.

was in 2011 flink hoger dan een jaar eerder (28%).

Het aantal faillissementen van bedrijven (exclusief

Het betrof voornamelijk restaurants, snackbars,

eenmanszaken) bedroeg bijna 6.200, 1% minder dan

cafetaria’s en cafÊs. De grootste daling vond plaats

in 2010. Het aantal faillissementen van natuurlijke

bij bedrijven in de bedrijfstak vervoer, opslag en

personen nam toe met bijna 2% tot 2.391. Bij de

communicatie (14%). Ook in 2012 blijft het aantal

eenmanszaken was sprake van een lichte daling van

bedrijven dat failliet gaat, toenemen. In totaal

Het aantal faillissementen van

2%. Door de economische crisis bereikte in 2009 het

gingen in de eerste helft van dit jaar 6.160 bedrijven

bedrijven in de horeca was in

aantal faillissementen, meer dan 10.000, het hoogste

failliet, een groei van ruim 23% ten opzichte van de

2011 flink hoger dan een jaar

niveau ooit. In de jaren erna was er weliswaar

overeenkomstige periode in 2011.

eerder (28%).

De Rechtbank in Almelo.


Vastgoedrapportage Twente 2012

70


10 jaar vastgoed in twente 71 Tienjarige ontwikkeling woningmarkt In alle deelgebieden van Twente is in de periode 2003-2012 waarneembaar dat een daling heeft plaatsgevonden in de aantallen woningtransacties na het jaar 2006. Er zijn enkele uitschieters, maar er is een duidelijke trend te herleiden dat er steeds minder woningen worden verkocht. Aantal woningtransacties per gebied in Twente (Bron: Kadaster)

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012

Het aanbod bestaande koopwoningen laat in de periode 2003-2012 een stijging over de gehele periode zien. Tussen 2003 en 2006 steeg het aanbod gestaag en na 2007 is de stijging hard gegaan. In 2012 is er een verdubbeling van het aanbod in vergelijking met 2003. Ontwikkeling aanbod bestaande koopwoningen in Twente (Bron: NVM)


Vastgoedrapportage Twente 2012

72 De mediane verkooptijd van appartementen in Twente is in de periode 2003-2012 verdrievoudigd. Dit woningtype is het ergst getroffen door de crisis. In dezelfde periode kent een tussenwoning een verdubbeling van het aantal verkoopdagen, evenals een twee-onder-ĂŠĂŠn-kapwoning. Een vrijstaande woning kende in 2003 de meeste verkoopdagen en dit is in de afgelopen 10 jaar hetzelfde gebleven. Een hoekwoning is in de in de afgelopen 10 jaar het meest stabiel wat verkoopdagen betreft. Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Twente in dagen (Bron: NVM)

2-1 kap appartement hoekwoning tussenwoning vrijstaande woning

De koopsommen in Twente laten per deelgebied duidelijke verschillen zien in de periode van 2003 tot 2012. Het keerpunt is duidelijk waarneembaar na 2008. Vanaf 2009 is een erg schommelend beeld waarneembaar in de procentuele stijging of daling van de gemiddelde koopsom in de verschillende deelgebieden. Procentuele stijging/daling gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente (Bron: Kadaster)

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand


10 jaar vastgoed in twente 73 Tienjarige ontwikkeling kantorenmarkt De ontwikkeling van het aanbod kantoorruimten in de steden is in de periode 2003-2012 per jaar zeer verschillend. Wel is er in alle gebieden vanaf 2009 een stijging waarneembaar.

Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in Twente in m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012

De ontwikkeling van de opname van kantoorruimte in de steden is in de periode 2003-2012 per jaar zeer verschillend. In alle gebieden is tot 2008 een stijging waarneembaar, daarna is er sprake van een dalende lijn. Het jaar 2009 was voor de 3 grote steden (Enschede, Hengelo, Almelo) een erg slecht jaar wat betreft de opname van kantoorruimte. Ontwikkeling opname kantoorruimte in Twente in m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012


Vastgoedrapportage Twente 2012

74 Er is in de periode 2003-2012 in heel Twente een duidelijk beeld zichtbaar van de stijging van het aanbod met uitzondering van een kleine daling in het topjaar 2008. Het opnameniveau laat in dezelfde periode een schommelend beeld zien.

Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Twente in m²

Aanbod Opname

De huurprijzen in Twente lopen in de periode 2003-2012 uiteen van € 69,- tot € 135,- per m². De verschillen zijn te verklaren door locatie, opleveringsniveau, bereikbaarheid en dergelijke. De hoogste huurprijzen zijn gerealiseerd in 2008 in Enschede en in Hengelo. Op dit moment verschillen de huurprijzen per gemeente niet meer zo sterk. Huurprijs ontwikkeling van kantoorruimte in euro's/m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012


10 jaar vastgoed in twente 75 Tienjarige ontwikkeling winkelmarkt De ontwikkeling van het aanbod van winkelruimten in de periode 2003-2012 is in de steden per jaar zeer verschillend. Wel is er in alle gebieden vanaf 2007 een stijging waarneembaar. In de overige gebieden is de stijging elk jaar waarneembaar. Ontwikkeling aanbod winkelruimte in Twente in m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012

De ontwikkeling van de opname van winkelruimte in de periode 2003-2012 is net als bij het aanbod zeer verschillend. Het jaar 2009 was voor de 3 grote steden (Enschede, Hengelo, Almelo) een slecht jaar voor de opname van winkelruimte.

Opname van winkelruimte in Twente in m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012


Vastgoedrapportage Twente 2012

76 Tienjarige ontwikkeling bedrijfsruimtemarkt Er is in de periode 2003-2012 in heel Twente een duidelijk beeld zichtbaar van de stijging van het aanbod, met uitzondering van de goede jaren 2007 en 2008 en die nog doorzette in 2009. Het opnameniveau laat in de periode 2003-2012 een schommelend beeld zien. Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

Aanbod Opname

De ontwikkeling van het aanbod bedrijfsruimten in de steden in de periode 2003-2012 is per jaar zeer verschillend. De drie grote steden (Enschede, Hengelo en Almelo) kenden in de periode 2008-2009 wel een daling van het totale aanbod. Ontwkkeling aanbod van bedrijfsruimten in Twente in m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012


10 jaar vastgoed in twente 77 De ontwikkeling van de opname van bedrijfsruimte in de steden in de periode 2003-2012 is per jaar zeer verschillend. Er zijn diverse uitschieters waarneembaar in de verschillende steden; dit komt doordat er dan één of enkele grote transacties hebben plaatsgevonden. Een voorbeeld hiervan is Timberland (40.000 m²) dat in 2011 de nieuwbouw in Almelo in gebruik heeft genomen.

Ontwikkeling opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012

De huurprijzen in Twente lopen in de periode 2003-2012 uiteen van € 33,- tot € 51,- per m². De verschillen zijn te verklaren door de verschillen per plaats. Op dit moment verschillen de huurprijzen per gemeente niet meer zo sterk. Huurprijsontwikkeling van bedrijfsruimte in euro's/m²

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1e helft 2012


Vastgoedrapportage Twente 2012

78 aanbod Het aanbod wordt geregistreerd op 1 juli 2012

kilometerminuten filezwaarte opleveren. De totale

en vormt een momentopname. Het aanbod betreft het

filezwaarte over een bepaalde periode en locatie is

aantal vierkante meter dat op een bepaalde datum voor

de som van de filezwaarte van de files die zich in de

verhuur of verkoop voor de markt beschikbaar is.

desbetreffende periode op die locatie voorgedaan hebben.

bedrijfsruimte Een gebouw, of een gedeelte van

gemiddelde woningprijs De gemiddelde verkoopprijs

een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van

is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen.

een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van

Er vindt geen weging plaats. Koopsommen lager dan

goederen. De eventueel in het gebouw aanwezige

duizend en hoger dan 5 miljoen euro worden niet

kantoor- en showroomruimte wordt toegerekend aan

meegenomen.

de hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt gemeten in m² verhuurbaar oppervlak. De ondergrens

huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in

voor opname in de statistieken van deze rapportage

euro’s per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar,

is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m²

exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere

verhuurbaar vloeroppervlak.

vergoedingen.

bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan

kantoorruimte Een gebouw, of een gedeelte van

is aangewezen voor bedrijvigheid.

een gebouw, dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden of dienstverlening. Kantoorruimte die

bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten,

deel uitmaakt van fabrieks- en/of bedrijfsgebouwen

waarvoor geldt dat er een overgangsperiode wordt

wordt toegerekend aan de hoofdfunctie. Kantoorruimte

aangehouden van 2 jaar vanaf de bouwkundige

wordt gemeten in m² verhuurbaar vloeroppervlak. De

oplevering, danwel het moment vanaf feitelijke

ondergrens voor opname in de vastgoedrapportage

ingebruikname.

is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m² verhuurbaar vloeroppervlak.

bruto vloeroppervlak (bvo) Oppervlak gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande

leegstand

scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of

- langdurige leegstand Kantoorruimten die langer

groep van ruimten omhullen.

dan 3 jaar in het aanbod staan. - frictieleegstand Kantoorruimten die korter dan

direct uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal

3 jaar in het aanbod staan.

hectare terrein dat direct beschikbaar is voor uitgifte,

- leegstandspercentage Dit betreft aangeboden ruimte

ontsloten is en bouwrijp is. Gronden in optie of

in de markt. Leegstand wordt uitgedrukt in percentages

strategische reserveringen worden buiten beschouwing

van de kantorenvoorraad.

gelaten. mediane verkooptijd De looptijd van het middelste filezwaarte Om files van verschillende lengte en

object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn

duur vergelijkbaar te maken, is het begrip filezwaarte

naar looptijdniveau.

geïntroduceerd. De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte × de duur van de file. De filezwaarte

nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder

wordt uitgedrukt in kilometerminuten. Dit betekent

in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een

dat een file van 10 kilometer die 1 uur duurt en

ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur,

twee files van 5 kilometer die 1 uur duren beide 600

heeft ondergaan.


begrippen 79 object Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat door

tophuren De gerealiseerde huren voor kantoorruimte

1 of meer muren is gescheiden in zowel hoogte,

zonder turn-key oplevering.

breedte als diepte en zelf niet is onderverdeeld door dergelijke muren.

turn-key oplevering Kantoorruimte voorzien van scheidingswanden en vloerbedekking.

opname Bij de opname worden transacties geregistreerd in het jaar waarin tussen de betrokken

verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto

partijen wilsovereenstemming is bereikt. De opnames

vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten,

moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht

installatieruimten, verticale verkeersruimten

of in eigen beheer ontwikkeld zijn. De opname wordt

en inclusief niet-statische gebouwdelen en

geregistreerd voor de periode 1 januari 2011 tot 31

glaslijncorrectie.

december 2011 alsmede de opnames van het eerste halfjaar van 2012.

voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik

op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein

of leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks

Aanbod dat binnen redelijke termijn op de markt

toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en

beschikbaar komt en waar de planologische procedure

gebouwen die van bestemming wijzigen in een

van gestart is. Het betreft hier uitbreiding van

kantoorfunctie. Daartegenover staat de afname van

bestaande bedrijventerreinen die deel uitmaken van

de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en

een gefaseerde ontwikkeling en volledig nieuwe

bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in

terreinen of nieuwe terreindelen waarvoor concrete

andere functies.

planvorming plaatsvindt en delen van bestaande bedrijventerreinen die om uiteenlopende redenen

vrije markt De markt waar beleggers, particulieren

nog niet direct op de markt gebracht kunnen worden,

en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden

bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging.

aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of kopers.

planvoorraad Dit betreft registraties van alle objecten die niet binnen 12 maanden gerealiseerd

winkel Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,

zijn maar waarvan de metrages en het product al

dat bestemd is voor de uitoefening van detailhandel,

wel worden aangeboden op de markt. Planvoorraad

met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte en/of

wordt geregistreerd op 1 juli 2012 en vormt een

werkruimte.

momentopname.

Het Kadaster, de vastgoedspecialist Het Kadaster registreert en verstrekt gegevens over de ligging van vastgoed in Nederland en de daarmee samenhangende rechten, zoals eigendom en hypotheek. Dat geldt ook voor schepen, luchtvaartuigen en ondergrondse netwerken. Deze wettelijke taak borgt de rechtszekerheid: wat is van wie, waar lopen de grenzen. Ook verstrekt het Kadaster gegevens over energielabels en over de ligging van kabels en leidingen. Jaarlijks worden ruim 21 miljoen informatieproducten geleverd aan het notariaat, de makelaardij, de overheid, de financiële instellingen, de geo-sector en particulieren. Productlevering en gegevensverwerking vinden grotendeels online plaats. Het Kadaster beheert en levert digitale kadastrale en topografische basiskaarten en beheert het referentiesysteem voor geografische plaatsbepaling. Het treedt op als onafhankelijk adviseur bij gebiedsontwikkeling en ruimtelijke vraagstukken. Internationaal opereert het Kadaster als adviseur voor het afstemmen van Europese geo-informatie en het inrichten van kadastrale registraties. Het personeelsbeleid stelt ontwikkeling van talent en kennis centraal en streeft naar 32% vrouwen in managementposities in 2014. Het Kadaster is een zelfstandig bestuursorgaan en heeft geen winstoogmerk. Het totaal van de bedrijfsopbrengsten bedroeg in 2011 € 268 miljoen. Eind 2011 werkten er bij het Kadaster 1.854 (fte) medewerkers, verspreid over 8 locaties. Het hoofdkantoor is gevestigd in Apeldoorn.


verantwoording 80

Vastgoedrapportage Twente 2012

Bij de totstandkoming van deze tiende

Veel dank gaat uit naar E. Willemsen (key-account足

Vastgoedrapportage Twente is gebruik gemaakt van

manager Kadaster), drs. M.F.M. Ellenbroek (adviseur

vele bronnen van instellingen en marktpartijen.

beleidsinformatie Provincie Overijssel), B. de Groot

Deze partijen hebben een grote hoeveelheid

(NVM), drs. F. ten Doeschot en J.M. Dijkers

cijfermateriaal aangeleverd voor de onderbouwing

(I&O Research), A. Veelers (Nieuwbouw-Nederland.nl),

van de rapportage. Daar waar wij het noodzakelijk

H. Koopman (Vastgoedveiling Twente Achterhoek),

achtten, zijn de gegevens geverifieerd en aangepast.

Gemeentelijk Belastingkantoor Twente en alle

De beschikbare informatie over de kantorenmarkt,

betrokken personen van de Twentse gemeenten

de winkelmarkt en de markt voor bedrijfsruimten is

evenals alle makelaars die hebben meegewerkt.

vaak niet compleet en daardoor erg onbetrouwbaar.

Zonder hun bereidheid tot medewerking zou het

Om een zo nauwkeurig en betrouwbaar mogelijk

onmogelijk zijn geweest deze Vastgoedrapportage

beeld te genereren, zijn vele bedrijven-, winkel-,

Twente 2012 te presenteren.

en kantorenlocaties gecontroleerd op het aanbod. Tevens zijn de gegevens geverifieerd bij de makelaars in Twente en tot slot heeft controle plaatsgevonden door de betrokken partijen, die ook aanvullingen hebben gegeven. We willen iedereen bedanken die de afgelopen 10 jaar heeft meegewerkt aan het tot stand komen van de verschillende rapportages en met name deze jubileumeditie. Aldus zijn we er als onderzoeksteam opnieuw in geslaagd om een zeer gedetailleerde beschrijving te geven van de ontwikkelingen binnen de Twentse markt. De cijfers zullen gebruikt worden door verschillende partijen in Twente om hun beslissingen kracht bij te zetten. De vastgoedmarkt is niet statisch. Het onderzoeksteam heeft grote zorgvuldigheid betracht om een zo betrouwbaar en compleet mogelijk beeld te geven van de vastgoedmarkt in Twente. Mochten er mensen zijn die op detailniveau toch nog kleine verschillen ontdekken, dan vragen wij u vriendelijk deze informatie met ons te delen, zodat de kwaliteit van

Wouter Tijhuis

ons onderzoek steeds verder zal toenemen.

Onderzoeker Vastgoedrapportage Twente 2012


© Vastgoedrapportage Twente 2012 • 10 jaar


Vastgoedrapportage Twente 2012