Page 1


voorwoord 1 Krimp = samen groeien

Wat is de behoefte van inwoners en ondernemers? Hebben we het over hetzelfde als we de behoefte

Kansen in Krimp. Ik kan hier heel kort over zijn.

identificeren? En is er voldoende match, nu én in

Krimp is samen groeien. Krimp daagt ons uit om

de nabije toekomst? De Vastgoedrapportage Twente

samen te werken om de regio Twente concurrerend

zie ik als een belangrijk hulpmiddel bij het vinden

neer te zetten. Dat betekent dat elk ‘stukje vastgoed’,

van een gezamenlijk panorama. Eén die de regio

of dit nu een woning is of een kantoorpand, echt raak

concurrerend neerzet ten opzichte van andere regio’s

moet zijn.

in Nederland. Als een regio met unieke kwaliteiten.

Ik wil de vastgoedorganisaties uitdagen om in een

Ik zou willen dat in deze krimpende markt de

teruglopende markt een gezamenlijk panorama te

concurrentie binnen de regio onmiddellijk wordt

vinden op de vastgoedportefeuille in Twente. En

gestopt. Maar een krachtige concurrerende regio

dan doet de provincie mee! Want in een gezamenlijk

met unieke kwaliteiten stimuleer ik. Als het gaat

beeld krijgen alle ‘stukjes vastgoed’ - ofwel de lokale

om vastgoed en innovatie in Twente liggen er

initiatieven - betekenis en weet de gebruiker zich

gouden kansen! Kansen pakken, samenwerken in

echt betrokken.

de regionale economie, de ruimtelijke kwaliteit, de sociale kwaliteit en het leefklimaat, dat is de Kracht

Een sprekend voorbeeld is de Expeditie 2040 in

van Overijssel*.

Twente. Een initiatief van een groot aantal Twentse gemeente- en corporatiebestuurders om een gezamenlijk panorama op Twente te vinden. Een panorama met gezag. De provincie doet natuurlijk mee, omdat in de regio bestuurders de handen ineenslaan en samen die zaken willen ontwikkelen die nu moeten gebeuren, in reactie op een krimpende markt. Komen tot een gezamenlijk panorama vraagt partnerschap en het terugbrengen van de menselijke

Bert Boerman

maat in ruimtelijke ontwikkelingen. Voor de

Gedeputeerde Ruimtelijke Ordening,

vastgoedmarkt is dat in mijn ogen onmisbaar.

Water en Jeugdzorg.

*Zie www.overijssel.nl/Hoofdlijnenakkoord 2011-2015 “De Kracht van Overijssel”


Vastgoedrapportage Twente 2011

2


inhoud 3

01

Voorwoord

03

Inhoud

04

Samenvatting

09

Inleiding

10

Wonen

24

Kantoren

34

Winkelruimten

42

Bedrijfsruimten

48

Bedrijventerreinen

58

Infrastructuur

64

Sociaal-economische ontwikkelingen

70

Begrippen

72

Onderzoeksverantwoording

73

Colofon


Vastgoedrapportage Twente 2011

4 De Vastgoedrapportage Twente laat dit jaar een

Wonen

duidelijk beeld zien. In de meeste sectoren is een dalende lijn waarneembaar of blijven de cijfers stabiel.

De gemiddelde koopsom

De kredietcrisis heeft haar sporen zeker nagelaten

van alle in Nederland

in de vastgoedmarkt. We zien een wisselvallig

verkochte woningen is

beeld in de cijfers. In sommige deelmarkten stijgt

in het eerste halfjaar van

het aantal opnames, maar daarentegen stijgt het

2011 licht gestegen tot

aanbod ook. Waar 2010 in de meeste sectoren een

e 240.813,-, ten opzichte

duidelijk beeld liet zien, is het beeld in de eerste helft

van het eerste halfjaar van

van 2011 wisselvallig. Sommige deelmarkten laten

2010 een stijging van 1,0%.

positieve cijfers zien, andere ook weer negatieve. De

In vergelijking met het hele

belangrijkste feiten uit de Vastgoedrapportage Twente

jaar 2010 is de koopsom ook

2011 op een rij.

licht gestegen (e 239.476,-). In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-, een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder (e 210.804,-). Twente laat in vergelijking met Nederland een daling zien. In Twente staan in totaal 7.984 woningen te koop. De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2011 bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli zijn er 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij het Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er 1.913.


samenvatting 5 Kantoren

Winkelruimten

Op 1 juli 2011 heeft de

De winkelmarkt in

regio Twente een aanbod

Twente laat nog steeds

aan kantoorruimte van

een duidelijk negatief

199.600 m², vergeleken

beeld zien, wat vooral in

met het aanbod op 1 juli

het aanbod zichtbaar is.

2010 is dit een lichte

Vorig jaar werd in heel

daling van 2,2%.

Twente 101.300 m²

Het opnamecijfer voor

aangeboden; op de

2010 in Twente komt

peildatum 1 juli 2011 is

17,2% hoger uit dan

het aanbod gestegen naar

het voorgaande jaar en

123.600 m², vergeleken

bedraagt 65.400 m². Dit is boven het niveau van 2007,

met het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van

maar nog fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²),

22,0%. Dit komt mede doordat er in de diverse steden

dat echter een uitzonderlijk goed jaar was in de

in Twente een aantal grote winkelruimten aan het

kantorenmarkt in Twente. In de eerste helft van 2011 is

aanbod zijn toegevoegd. Op 1 juli 2011 werd in de vier

28.600 m² opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde

grote Twentse steden circa 82.100 m² winkelruimte

periode vorig jaar, toen er 43.000 m² werd opgenomen.

aangeboden verdeeld over 225 te koop of te huur

In de gemeente Enschede is op dit moment het grootste

staande objecten met een gemiddelde unitgrootte van

aantal vierkante meters opgenomen, maar er is niet

365 m². De totale opname over 2010 is gestegen tot

veel verschil met de gemeenten Hengelo en Almelo.

53.500 m², 46,2% meer dan de opname in 2009

De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar

(36.600 m²). Dit is een forse stijging, desalniettemin

2010 30,6%, een stijging van 4,0% in vergelijking

spreken we nog steeds over een verruiming van

met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de

de winkelmarkt. In het eerste halfjaar van 2011

kantorenmarktratio 14,3%.

zien we wel dat er weer een opnamestijging heeft

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in

plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2010, maar

2010 e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken

nog lang niet tot het niveau van de jaren ervoor. In het

met een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs

eerste halfjaar van 2011 werd 23.675 m² opgenomen,

e 121,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen worden

een forse stijging van 22,7% ten opzcihte van dezelfde

op dit moment gerealiseerd in Enschede en Almelo.

periode het jaar ervoor. Er vinden net zoals in de

Voor bestaande bouw variëren de prijzen in 2010

afgelopen jaren nog steeds weinig grote transacties

tussen e 105,- en e 130,- voor luxe kantoorruimte en

plaats.

tussen e 75,- en e 95,- per m² voor minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2010 tussen e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs voor nieuwbouw is daarmee licht gedaald in Twente. In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4% ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²). Voor nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld e 150,per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog steeds intact, wel zien we in deze markt dat verhuurders erg genegen zijn om incentives weg te geven.


Vastgoedrapportage Twente 2011

6 Bedrijfsruimten

Bedrijventerreinen

De bedrijfsruimtemarkt

In 2010 is er in Twente

laat ook in Twente

21,4 hectare grond

een verruiming zien.

uitgegeven, vergeleken

Vergeleken met 1 juli 2010

met het jaar ervoor

steeg het aanbod sterk met

een forse stijging van

24,2% tot 561.900 m² op

71,5%. De grondprijs

1 juli 2011. Het aanbod

van de direct uitgeefbare

bestaat uit 354 objecten

terreinen van de drie

met een gemiddelde

grootste steden (Almelo,

grootte van 1.587 m².

Hengelo en Enschede)

Vorig jaar werden er

varieert van e 65,- tot

271 objecten aangeboden. Van het aantal objecten

e 175,- per m² en op sommige locaties wordt in de

dat te huur of te koop staat, is 9% nieuwbouw. De

regio al e 250,- per m² betaald. Op toplocaties in

vier grote steden zijn in totaal goed voor 381.400 m²,

Twente wordt zelfs al e 400,- per m² betaald. Op

een stijging van 13,5% in vergelijking met dezelfde

’t Oosterveld en de Westermaat in Hengelo, Op de

periode vorig jaar.

Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/Kotmanpark

In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,

in Enschede en Buren-De Veldkamp in Borne zijn een

een stijging van 24,8% ten opzichte van 2009. Dit komt

paar van die locaties. De Oldenzaalse grond varieert

vooral doordat 2009 een erg slecht jaar was waarin

van e 125,- per m² tot maximaal e 135,- per m². De

bedrijven zich veelal terughoudend hebben opgesteld.

overige gemeenten in Twente hanteren grondprijzen

Er zijn in 2010 in totaal 159 transacties verricht met

variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².

een gemiddelde grootte van 1.007 m². In de eerste

De 14 gemeenten hebben samen circa 228 hectare

6 maanden van 2011 waren er 104 transacties, samen

bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar. De

goed voor 152.600 m², een forse stijging van 94,9%

gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo hebben

ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De

traditiegetrouw de meeste grond in de verkoop.

bedrijfsruimtemarkt laat wel een negatief beeld zien.

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa

Er komt veel meer aanbod bij dan dat er opnames

414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is

plaatsvinden.

er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond bij

De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten in

particulieren in bezit.

Twente is in 2010 licht gestegen tot gemiddeld e 42,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011 is het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De huurprijzen blijven in de huidige markt nog redelijk in stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en overige incentives weggegeven.


samenvatting 7 Infrastructuur

Sociaal-Economische Ontwikkelingen

De Rijksweg A1 is voor

De veertien Twentse

Nederland een van de

gemeenten telden op

belangrijkste hoofdwegen,

1 januari 2011 in totaal

economisch gezien

625.366 inwoners,

zelfs de belangrijkste

vergeleken met een jaar

van Nederland. In

eerder een kleine groei

het bijzonder is de

van 0,31%.

weg van belang voor

De Nederlandse economie

Twente vanwege de

groeit dit jaar naar

verbinding met de

verwachting met 2%,

Randstad (onder andere

voor 2012 wordt een

Schiphol en Rotterdam). De A1 is ook de internationale

bbp-toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de

hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van

belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling

Europa (vooral Duitsland, ScandinaviĂŤ en de nieuwe

tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in

Oost-Europese EU-landen).

de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede

Het is van groot belang dat de weg als transportas

onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de

zijn functie in de toekomst goed kan vervullen. Het

geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.

vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid. Steeds

In Twente is het ondernemersvertrouwen opmerkelijk

vaker wordt de rechterrijstrook op de A1 ingenomen

gestegen. Voor het eerst sinds twee jaar is de stemming

door vrachtverkeer. Dit veroorzaakt dat het goed

hier positiever dan in de rest van Nederland, waarmee

functioneren van de snelweg in gevaar komt. Op

Twente tot de meest optimistische regio’s van

termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen. De

Nederland hoort.

A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en

Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst

knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte

te maken met een krimpend inwoneraantal. Het

capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1

inwoneraantal krimpt hier de komende jaren tot 2040

nog niet in de planning van het Rijk opgenomen.

met in totaal 3.195 mensen. De gemeente Hengelo heeft

Door een bijdrage van de regionale partners van

daarin tegen een groei van 5.953 personen tot 2040.

25% van de aanlegkosten is het Rijk bereid de A1

Hengelo is de komende jaren de sterkst groeiende

in haar meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te

gemeente in Twente.

nemen. Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar. De regionale middelen van de provincies Overijssel en Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen, waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden gestart. Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen neemt de verkeersdruk op de A1, mede door het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer toe. Rijk en regionale partners hebben nu in een verkenning gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020 dermate grote knelpunten op de A1 ontstaan dat een structurele capaciteitsuitbreiding van de A1 noodzakelijk is. Daarbij gaat de voorkeur uit naar uitbreiding van de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken tussen het knooppunt Beekbergen en de aansluiting DeventerOost (incl. de brug over de IJssel) en een uitbreiding naar 2 keer 3 rijstroken op het traject vanaf aansluiting Deventer-Oost tot knooppunt Azelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

8

Het bestuur van stichting Vastgoedrapportage Twente: v.l.n.r. Raymond Wolbers, Paul Wolters, Pieter Schut.


inleiding 9 ‘Kansen in Krimp’ Voor u ligt alweer de negende editie van de

belicht. Met de medewerking van Nieuwbouw-

Vastgoedrapportage Twente met dit jaar als actueel

Nederland.nl wordt dieper ingegaan op de vraag

thema ‘Kansen in Krimp’.

waar de woningmarkt nu daadwerkelijk behoefte aan heeft. Dit is een absolute aanvulling van de

Er wordt de laatste tijd veel aandacht besteed aan de

Vastgoedrapportage Twente waarmee we alle partijen

veranderende bevolkingssamenstelling in onze regio.

in de markt derhalve nóg beter kunnen informeren

Enerzijds zien we dat jongeren naar de grote steden

over de huidige stand van zaken.

trekken en anderzijds zien we de vergrijzing van de bevolking.

Wij hopen als bestuur dat deze rapportage een positieve bijdrage levert aan het ontwikkelen van uw

Vanaf 2025 zal Twente te maken krijgen met een

vastgoedstrategie.

krimpend bevolkingsaantal. Dit vraagt om het tijdig bijsturen van onze gemeentelijke expansiedrift

Tot slot willen wij alle Founders en Sponsors

op het gebied van nieuwe bedrijventerreinen

bedanken voor hun steun bij de totstandkoming van

en woonwijken. Zo zal er een nieuwe opgave in

deze 9e editie van de Vastgoedrapportage Twente.

architectuur, stedenbouw en landschapsinrichting ontstaan. Dit zal naast nieuwe economische impulsen

Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Twente

ook ruimte bieden voor nieuwe samenwerkings- en samenwoonvormen. Verdunning van de dichtheid

Paul Wolters

leidt in veel gevallen tot verbetering van de openbare

IAA Architecten

ruimte.

Pieter Schut KienhuisHoving Advocaten en Notarissen

Voor het eerst wordt dit jaar in de Vastgoedrapportage

Raymond Wolbers

Twente de vraagzijde op het gebied van woningbouw

Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars


Vastgoedrapportage Twente 2011

10


wonen 11 BESTAANDE MARKT

Op 1 juli 2011 stonden er bij de NVM-makelaars 155.000 woningen te koop, een stijging van 10,5%

Nationale woningmarkt

(140.336) vergeleken met een jaar eerder. Dit is 74,9% van het totale aanbod. In totaal staan er op dit moment

De gemiddelde koopsom van alle in Nederland

207.000 woningen te koop. Daarmee staat inmiddels

verkochte woningen is in het eerste halfjaar van 2011

één op de twintig bestaande koopwoningen te koop.

licht gestegen tot e 240.813,-, ten opzichte van het eerste halfjaar van 2010 een stijging van 1,0%. In

Twentse woningmarkt

vergelijking met het hele jaar 2010 is de koopsom ook licht gestegen (e 239.476,-). In het 2e kwartaal van 2011

In Twente staan op 1 juli 2011 in totaal 7.984

zijn er landelijk 7,1% meer woningen verkocht ten

woningen te koop. Hiervan stonden er bij de NVM-

opzichte van het 1e kwartaal (22.726 woningen versus

makelaars 4.457 woningen in de verkoop, een stijging

21.216 woningen). In vergelijking met het 2e kwartaal

van 7,9% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010

2010 blijkt dat er in Nederland 8,6% minder woningen

(3.779); dit is 47,3% van het totale aanbod.

zijn verkocht. Ten aanzien van de prijsontwikkeling

In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde

kan opgemerkt worden dat er een lichte stijging is

koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-,

ten opzichte van het voorgaande kwartaal, namelijk

een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder

0,7%. Hoekwoningen en tussenwoningen werden

(e 210.804,-). Twente laat hiermee in vergelijking

minder verkocht (-2,8 en -3,4%), twee-onder-één-kap-

met Nederland een daling zien. Landelijk heeft er

en vrijstaande woningen juist meer (2,2% en 1,7%).

een stijging plaatsgevonden van 1,0%.

Deze ontwikkeling is dan ook verantwoordelijk voor

De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2011

de stijging van de gemiddelde koopsom over 2010.

bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen vergeleken

Op het punt van de woningtransacties is het beeld per

met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli 2011

provincie sterk wisselend. In Noord Holland werden

zijn 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij het

2,4% meer woningen verkocht, terwijl in Flevoland het

Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er 1.913.

aantal ten opzichte van dezelfde periode in 2009 met

In het begin van 2011 kwam de markt weer in een

11,7% is gedaald. In Zuid Holland werden 5,4% minder

vertraging terecht en bleef een stabiele koers opwaarts

woningen verkocht.

van de markt uit. Het niveau van het begin van 2011

In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd

hield enkele maanden aan en werd naarmate het

van woningen stabiel gebleven op 129 dagen. In de

jaar vorderde iets beter. Deze ontwikkeling werd

eerste helft van 2011 is dit getal gestegen tot 139.

de kop ingedrukt toen de geruchten over nieuwe

Met name vrijstaande woningen en appartementen

hypotheeknormen de markt binnendrongen. Het betrof

In vergelijking met een jaar

kennen een sterkte toename van de verkooptijd. Er is

- na de maximering van 4,5 keer het inkomen dat vorig

eerder is de verkooptijd van

geen woonvorm die het afgelopen jaar sneller werd

jaar al was ingevoerd - een mogelijke verplichting tot

woningen stabiel gebleven op

verkocht dan het jaar ervoor.

aflossen. Zelfs deden geluiden de ronde dat hypotheken

129 dagen.

Aantal transacties naar woningtype in Twente in 2010 met de bijbehorende koopsom in euro’s (Bron: Kadaster)

Aantal transacties per gebied in Twente (Bron: Kadaster)

Appartement 13% € 149.160

2500

Hoekwoning 16% € 188.183

Vrijstaand 16% € 339.197

2000

1500

1000

2-1 kap 28% € 202.491

Tussenwoning 27% € 174.517

500

0 Enschede

Tubbergen

Hengelo

Almelo

Haaksbergen Twenterand

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011


Vastgoedrapportage Twente 2011

12 geheel afgelost zouden moeten worden en dat alleen

rol dan werd gedacht. Met het vormen van het kabinet

de koopsom zonder kosten koper nog gefinancierd

en de verwachte stabiliteit over het standpunt ten

zou kunnen worden. Vele vragen bleven een tijd

aanzien van de hypotheekrenteaftrek werd verwacht

lang niet duidelijk te beantwoorden aan potentiële

dat de woningmarkt weer in beweging zou komen.

huizenkopers. Deze ongecontroleerde geluiden hebben

De activiteit op de markt liet echter lang op zich

er toe geleid dat de potentiële kopers in Twente hun

wachten. Echter, richting het einde van 2010 begonnen

keuzes uitstelden. Vanaf 1 augustus 2011 zijn de nieuwe

de verkoopaantallen in Enschede toe te nemen.

normen ingevoerd en is duidelijk dat de verplichting

Het totale aanbod is met 29,8% gestegen tot 2.005

tot aflossing 50% van de lening in dertig jaar betreft en

woningen. Op 1 juli 2011 stonden er 1.095 woningen

dat de hoogte van financiering alleen voor de waarde

te koop bij de NVM-makelaars (54,6% van het totale

van de woning met kosten koper tot een maximum

aanbod), een stijging van 141 woningen ten opzichte

van 110% met daadwerkelijke waardestijging bij

van de peildatum vorig jaar (954).

verbouwing mogelijk is. Dit zijn normen die al jaren

In 2010 zijn er in Enschede 760 transacties geweest,

gelden voor het verkrijgen van een hypotheek met

een daling van 23 in vergelijking met 2009 (783).

nationale hypotheekgarantie en ze zijn al voor een groot

In het eerste halfjaar van 2011 zijn er 333 woningen

deel op de hypotheken in de afgelopen jaren van kracht.

verkocht. In 2010 bedroeg de mediane verkooptijd

Tevens is aan het einde van de periode waar het deze

van een woning in Enschede 146 dagen, in het eerste

editie van de Vastgoedrapportage Twente betreft het

halfjaar van 2011 is dit aantal weer licht gedaald

overdrachtsbelastingtarief van 6% naar 2% verlaagd.

naar 143 dagen.

De verwachting is dat deze verlaging bij het uitkomen

In 2010 bedroeg de gemiddelde koopsom e 177.297,-

van de volgende Vastgoedrapportage Twente duidelijk

een daling van 2% vergeleken met 2009. In het eerste

zal blijken uit meer transacties.

halfjaar van 2011 daalde de gemiddelde koopsom

Enschede

appartement daalde fors in het eerste halfjaar met

verder met 5,7% tot e 167.106,-. De prijs voor een 11,6% tot e 119.852,- (2010: e 135.558,-). De prijs De verwachting is dat

In Enschede zien we vanaf de tweede helft van 2010

van een hoekwoning daalde met 6,2% tot e 160.276,-

de verlaging van het

tot de peildatum dat de ingeslagen trend doorzet. Het

(2010: e 170.833,-) en de prijs van een tussenwoning

aanbod van woningen is verder toegenomen en het

steeg, namelijk met 2,1% tot e 156.435,- (2010:

aantal verkopen iets afgenomen. Dit 706 ging gepaard met

e 153.257,-). Een twee-onder-één-kapwoning daalde

overdrachtsbelastingtarief van 6% naar 2% bij het uitkomen van de volgende Vastgoedrapportage Twente duidelijk zal666 blijken uit

379

meer -9,1% transacties.

€214.335 152

436 schommelingen in de aantallen per kwartaal. 4,8% €241.637 De brede664 onzekerheid in de politiek 152 speelde in aanloop 435 naar het -0,1% einde van de zomer afgelopen jaar een grotere €187.137 124 983 567 0,3% €199.310 157

449 234 6,4% €224.299 216 666 379 -9,1% €214.335 152

Aanbod per 1 juli 2011 Transacties 2010 Gem. koopsomstijging 2010 Gem. koopsom 1e helft 2011 Mediane verkooptijd 2010

tot e 349.426,- (2010: e 342.986,-).

1.095 760 -5,7% €167.106 146

706 436 4,8% €241.637 152

664 435 -0,1% €187.137 124

449 234 6,4% €224.299 216

licht met 0,9% tot e 167.643,- (2010: e 169.152,-) en de prijs van een vrijstaande woning steeg met 1,9%

983 567 0,3% €199.310 157

1.095 760 -5,7% €167.106 146

Kerncijfers per deelgebied van Twente (Bron: Kadaster/NVM)


wonen 13 Op het gebied van nieuwbouw zijn er een aantal

door starterleningen alleen voor kopers van

successen in Enschede. Onder andere het project Velve

nieuwbouwprojecten in te zetten. De starters

Lindehof (circa 115 grondgebonden woonhuizen) is

werden dan ook behoorlijk gestimuleerd om een

omgeturnd naar een verkoopsucces, mede dankzij de

nieuwbouwwoning in Hengelo te kopen. Goede

koopgarant-regeling waarbij met forse kortingen wordt

verkoopcijfers zijn dan ook zichtbaar bij starters in

verkocht. De meest recente plannen nabij het centrum,

nieuwbouwprojecten als ’t Groothuis, Hart van Zuid,

Grandeur fase 3 (15 grondgebonden woningen) en

Tuindorpstraat en Medaillon. De starters zijn voor de

Heren aan het park (12 grondgebonden woningen),

koopmarkt het begin van een keten van transacties.

zijn nagenoeg geheel verkocht. Op Roombeek

In 2010 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne

loopt de verkoop initiatief Het Brouwhuis (20 luxe

436 woningen verkocht, een forse daling van 29,9%

appartementen) en Het Hogerhuis (16 appartementen)

vergeleken met een jaar eerder (622). In het eerste

goed.

halfjaar van 2011 zijn er 221 woningen verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 1.485 woningen

Hengelo-Borne

te koop. Er staan 983 woningen in de verkoop bij de NVM, 66,2% van het totale aanbod. De gemiddelde

Wederom zijn er in Hengelo in het eerste half

verkooptijd in 2010 van een woning in Hengelo-Borne

jaar minder woningen verkocht dan in dezelfde

was 157 dagen. In het eerste halfjaar van 2011 is dat

periode in 2010. Het grootste probleem is een

cijfer gestegen naar 186, waarbij er nog steeds grote

gebrek aan doorstroming. Hiervoor zijn meerdere

verschillen zijn tussen bepaalde typen woningen.

oorzaken. Allereerst is in 2010 massaal door

In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de gemiddelde

projectontwikkelaars ingezet op de doelgroep

koopsom voor een woning in 2010 e 198.649,- een

starterswoningen. Deze groep had niets te verkopen

daling van 2,7% vergeleken met 2009. De gemiddelde

In 2010 zijn er in het deelgebied

en daarnaast was er ook ondersteuning voor de

koopsom voor een woning in het eerste halfjaar van

Hengelo-Borne 436 woningen

bouwsector door het vergeven van subsidies aan

2011 bleef stabiel en kwam uit op e 199.310,-. De

verkocht, een forse daling van

kopers van nieuwbouwwoningen. Dit werd in

gemiddelde koopsom ligt daarmee weer hoger dan in

29,9% vergeleken met een jaar

Hengelo door de gemeente verder gestimuleerd

de omliggende deelgebieden Almelo en Enschede.

eerder (622).

Ontwikkeling aanbod bestaande koopwoningen in Twente (Bron: NVM) 4750 4500 4250 4000 3750 3500 3250 3000 2750 2500 2250 2000 1750 1500 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10

Saldovermeerdering woningvoorraad in Twente

jan-11 jul-11

(Bron: CBS)

Aanbod in prijsklasse per 1 juli in Twente in %

(Bron: NVM)

120

3500 3000

100

2500

80

2000

60

1500

40

1000

20

500

0

0

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2006

2007

2008

2009

2010

2011

P  rijsklasse tot 135 duizend Prijsklasse 135 - 270 duizend Prijsklasse 270 - 410 duizend Prijsklasse 410 duizend en meer


Vastgoedrapportage Twente 2011

14 De prijs van een appartement steeg met 2,8% tot

noodzakelijk en wenselijk in Hengelo en de hoop is dat

e 141.647,- (2010: e 137.779,-). Een hoekwoning

ze leiden tot meer transacties in alle prijsklassen.

steeg fors in prijs met 11,6% tot e 200.510,-

Nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot nieuwbouw

(2010: e 179.693,-) en de prijs van een tussenwoning

zullen in Hengelo op korte termijn niet van de grond

is gedaald met 2,9% tot e 177.138,- (2010: e 182.363,-).

komen. In 2012 zal waarschijnlijk wel gestart worden met

De prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg

de Lange Wemen, een belangrijke herontwikkeling die de

fors met 5,5% naar e 201.408,- (2010: 190.903,-) en

aantrekkelijkheid van het centrum zal moeten vergroten,

de prijs van een vrijstaande woning daalde fors met

wat positief is voor het leefklimaat van de stad.

18,5% tot e 299.518,- (2010: e 367.661,-). De meeste transacties in Hengelo vinden plaats tussen

Almelo-Wierden

e 170.000,- en e 250.000,-. Dit is de prijs die door starters die met zijn tweeën een woning kopen

De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft trends

opgebracht kan worden indien beide inkomens

en ontwikkelingen niet wezenlijk af van omliggende

ingebracht worden. Dit betekent dat de eerste woning

regio’s in Twente. Net als in Hengelo en Enschede is

dus gedwongen door omstandigheden met partner

sprake van toename van het aanbod en lange looptijden.

gekocht wordt en dit verklaart ook het ruime aanbod

In 2010 zijn in dit deelgebied 435 woningen verkocht,

van bijvoorbeeld appartementen tot e 150.000,-. Deze

een daling van 15 woningen in vergelijking met een

zijn echter bijna niet door één persoon te financieren

jaar eerder (450). In het eerste halfjaar van 2011 zijn er

en indien gezamenlijk gekocht wordt, gaat de voorkeur

187 woningen verkocht. In Almelo-Wierden staan op

veelal uit naar een grondgebonden woning. De markt

1 juli 2011 in totaal 1.132 woningen te koop. Bij de

boven e 250.000,- is in het eerste halfjaar van 2011

NVM staan er 664 woningen in de verkoop, 58,7%

dan ook klein geweest om bovenstaande redenen.

van het totale aanbod.

Wellicht dat het tweede halfjaar een verbetering laat

Kijkend naar het aanbod kan gesproken worden

Almelo-Wierden bedroeg in 2010

zien door het verlagen van de overdrachtsbelasting

over twee markten. Correct geprijsde woningen van

e 187.339,-, een daling van 3,6%

en het inzetten van de starterlening in Hengelo voor

een recent bouwjaar vinden nog altijd gretig aftrek.

de bestaande bouw in 2011. Deze impulsen zijn

Incourant aanbod, dat wil zeggen op slechte locaties

De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied

vergeleken met 2009.

Prijsontwikkeling van woningen in Nederland

(Bron: Kadaster)

112

112

110

106

108

104

106

102

104

100

102

98

100 98

96 2006

2007

2008

2009

Prijsontwikkeling van woningen in Twente 118 116 114 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 92 90

(Bron: Kadaster)

108

110

2-1 kap appartement hoekwoning tussenwoning vrijstaande woning

Prijsontwikkeling van woningen in Overijssel

114

2010

1e helft 2011

(Bron: Kadaster)

94

2006

2007

2008

2009

2010

1e helft 2011

Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Twente in dagen (Bron: NVM) 240 220 200 180 160 140 120 100 80

2006

2007

2008

2009

2010

1e helft 2011

60

2006

2007

2008

2009

2010

1e helft 2011


wonen 15 of met achterstallig onderhoud, laat de consument

e 154.057,-). De prijs van een twee-onder-één-kapwoning

volledig links liggen met looptijden van 1 jaar en

is fors gedaald met 8,6% tot e 184.881,- (2010:

langer tot gevolg. Niet zelden worden woningen uit

e 202.352,-) en de prijs van een vrijstaande woning is

deze categorie uit de markt genomen. De gemiddelde

stabiel gebleven op e 341.456,- (2010: e 341.545,-).

verkooptijd in 2010 in Almelo-Wierden steeg licht tot 124 dagen; in het eerste halfjaar van 2011 is deze

Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn

termijn verder opgelopen naar 127 dagen. De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied

In 2010 zijn er in dit deelgebied 379 woningen verkocht,

Almelo-Wierden bedroeg in 2010 e 187.339,-, een daling

een stijging van 19,6% ten opzichte van 2009 (317).

van 3,6% vergeleken met 2009. De gemiddelde koopsom

In het eerste halfjaar van 2011 zijn 156 woningen

bleef stabiel in het eerste halfjaar van 2011 (e 187.137,-).

verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal

De prijs van een appartement daalde fors met 9,7%

1.422 woningen te koop. Er staan 666 woningen in de

tot e 127.298,- (2010: e 140.903,-). De categorie

verkoop bij de NVM, 46,8% van het totale aanbod.

appartement neemt op dit moment een moeilijke

De mediane verkooptijd in 2010 was 152 dagen, wat in

plaats in door een sterk afnemende vraag. Zeker

de eerste helft van 2011 gedaald is naar 147 dagen.

bij appartementen van minder recente bouwjaren

De gemiddelde koopsom in 2010 voor een woning in

(jaren ’50/’60) - niet zelden zonder lift - is sprake

dit deelgebied bedroeg e 235.795,-, een stijging van

van forse prijsdalingen en er zijn weinig tot geen

3,5% in vergelijking met 2009. In het eerste halfjaar

bezichtigingen, alle verkoopinspanningen ten spijt.

van 2011 daalde de koopsom fors met 9,1% tot

Deze prijsdruk wordt vooral veroorzaakt door de ruime

e 214.335,-. De prijs van een appartement steeg met

beschikbaarheid van eengezinswoningen in dezelfde

4,1% tot e 199.850,-; in 2010 was dit e 192.008,-. De

prijscategorie zodat de voorkeur van de consument

prijs van een hoekwoning steeg licht tot e 200.043,-

In het eerste halfjaar van

vaak naar een eengezinswoning uitgaat. De prijs van

(2010: e 199.745,-). De prijs van een twee-onder-één-

2011 daalde de koopsom in het

een hoekwoning daalde met 4,9% tot e 157.101,-;

kapwoning daalde met 2,4% tot e 213.857,- (2010:

deelgebied Rijssen-Holten-

in 2010 was dit nog e 165.236,-. De prijs van een

e 218.999,-). Voor een tussenwoning betaalde men

Twenterand-Hellendoorn fors

tussenwoning steeg met 3,2% tot e 159.055,- (2010:

e 182.912,-, een lichte stijging van 1,4% ten opzichte

met 9,1% tot e 214.335,-.

De nieuwbouwwijk De Brouwery in Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

16 van 2010 (e 180.481,-). De prijs van een vrijstaande

(e 227.345,-). Een tussenwoning steeg met 4,9% in

woning daarentegen daalde fors met 25,4% tot

prijs tot e 194.871,- (2010: e 185.826,-) en de prijs

e 273.432,- (2010: e 366.748,-).

van een vrijstaande woning steeg ook, met 5,2% tot e 322.731,- in vergelijking met 2010 (e 306.803,-).

Haaksbergen-Hof van Twente Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal In 2010 zijn in dit deelgebied 234 transacties verricht, een stijging van 8,8% in vergelijking met 2009 (215). In

In 2010 zijn er in dit deelgebied 436 transacties geweest,

het eerste halfjaar van 2011 zijn 101 woningen verkocht.

187 meer dan in 2009. In het eerste halfjaar van 2011

In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 736

bedroeg het aantal transacties 207. In dit deelgebied

woningen te koop. Bij de NVM stonden 449 woningen

staan op 1 juli 2011 in totaal 1.205 woningen te koop.

in de verkoop, een stijging van 18,8% in vergelijking

Het woningaanbod van de NVM was 706, 65 groter dan

met 2010 (378); dit is 61,0% van het totale aanbod. De

een jaar eerder; dit is 58,6% van het totale aanbod. De

mediane verkooptijd in 2010 voor een woning was

mediane verkooptijd in 2010 voor een woning steeg

216 dagen (2009: 154 dagen), een cijfer dat in de eerste

met 1 dag naar 152 dagen. In de eerste helft van 2011

helft van 2011 weer fors is gedaald naar 129 dagen.

is dit aantal stabiel gebleven.

In dit deelgebied betaalde men in 2010 gemiddeld

De woningen in het noordelijk gebied van Twente

e 229.597,- voor een koopwoning, een forse daling

noteerden in 2010 een gemiddelde koopsom van

van 7,3% vergeleken met 2009. In het eerste halfjaar

e 230.557,-, stabiel in vergelijking met 2009. In het

van 2011 steeg de koopsom weer met 6,4% tot

eerste halfjaar van 2011 steeg de gemiddelde koopsom

e 244.299,-. De prijs van een appartement steeg

weer met 4,8% tot e 241.637,-. De prijs van een

met 2,6% tot e 161.065,- in vergelijking met 2010

appartement steeg fors met 38,1% tot e 145.389,- in

In 2010 zijn er in het deelgebied

(e 157.047,-). De prijs van een hoekwoning daalde

vergelijking met 2010 (e 105.266,-). Een hoekwoning

Tubbergen-Losser-Dinkelland-

met 2,1% tot e 201.012,- (2010: e 205.400,-) en de

noteerde in 2011 met 7,1% een prijsstijging tot

prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg fors met

e 203.329,- (2010: e 189.870,-). De prijs van een twee-

11,8% tot e 254.224,- in vergelijking met 2010

onder-één-kapwoning steeg met 5,2% tot e 206.656,-

Oldenzaal 436 transacties geweest, 187 meer dan in 2009.

Bij de nieuwbouw voor starters in Hart van Zuid in Hengelo zijn goede verkoopcijfers zichtbaar.


wonen 17 (2010: e 196.426,-). De prijs van een tussenwoning

totale woningbehoefte te voorzien) en de feitelijke

steeg met 2,5% en bedraagt nu e 193.375,- (2010:

voorraad. Het woningtekort is de afgelopen decennia

e 188.723,-) en de prijs van een vrijstaande woning

sterk afgenomen naar een niveau van 1,7% in 2010,

steeg ook weer, met 3,0% tot e 341.292,-; in 2010

maar neemt de komende jaren volgens de prognoses

betaalde men e 331.263,-.

weer toe van 1,7% in 2010 tot 2,8% in 2020. De crisis heeft de woningbouw met vertraging hard

WOONBELEID

geraakt. In 2010 werden in totaal nog maar 56.000 woningen gereed gemeld.

Landelijk beleid Regionaal beleid Het aantal huishoudens groeit in de komende dertig jaar van ruim 7,4 miljoen nu naar 8 miljoen in 2020

Regio Twente heeft met het Rijk een convenant

en circa 8,5 miljoen in 2040. Dat betekent dat tot en

gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de

met 2020 jaarlijks gemiddeld ruim 60.000 nieuwe

woningbouwproductie. Daarnaast hebben de 14

woningen zouden moeten worden toegevoegd

Twentse gemeenten onderling afspraken gemaakt over

aan de voorraad, nog los van de vervanging van

de te leveren prestaties en de verdeling van de BLS

woningen die worden gesloopt. In de jaren na 2020

Vinac subsidie (e 17,9 miljoen). De regio heeft in de

neemt naar verwachting de groei van het aantal

periode 2005-2009 veel meer woningen gebouwd dan

huishoudens af (tot 2040 jaarlijks gemiddeld 40.000).

het minimum dat met het Rijk is overeengekomen.

De ‘huishoudensverdunning’ neemt de komende

Alleen de gemeente Enschede heeft de prestatie niet

jaren snel toe, vooral door de vergrijzing. Het aantal

100% geleverd. Wel is sprake van een afname van de

eenpersoonshuishoudens groeit substantieel. Nu is

bouwproductie vanaf 2007. In 2007 werden ruim 3.500

het aandeel eenpersoonshuishoudens nog 36%, in

nieuwe woningen opgeleverd en in 2008 ruim 3.200.

De regio heeft in de periode

2040 ligt dat op circa 40%.

In 2009 waren dat er nog maar circa 2.600. Daarmee is

2005-2009 veel meer woningen

Het woningtekort is het verschil tussen de gewenste

de nieuwbouwproductie in Twente terug op het niveau

gebouwd dan het minimum dat

woningvoorraad (de voorraad die nodig is om in de

van 2005/2006.

met het Rijk is overeengekomen.

Tabel woningproductie regio Twente (bron: Regio Twente)

Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Nederland, Overijssel en Twente in dagen (Bron: NVM)

5000

160

4500

150

4000

140

3500

130

3000

120

2500

110

2000

100

1500

90

1000 500 0

Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente (Bron: Kadaster)

gepland Gerealiseerd tussen 2005-2009

80 70 60

Nederland Overijssel Twente

Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente, Nederland en Overijssel in 2010 per woningtype (Bron: Kadaster)

Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand

Nederland Overijssel Twente


Vastgoedrapportage Twente 2011

18 VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE

toekomstige woon-voorkeur betreft. De locatie is dus het primaire uitgangspunt in de communicatie naar

Nieuwbouw-Nederland.nl

de consument. Als peildatum voor de analyse is 1 juli 2011 vastgesteld.

Nieuwbouw-Nederland.nl heeft in meer dan

De volgende data van de 1.268 ingeschreven unieke

190 gemeenten in Nederland een gemeentelijke

consumenten zijn bekend: woningtype, koop en/of

nieuwbouwsite die als platform dient voor alle

huur, prijsklasse koop, prijsklasse huur, oppervlakte

actuele en toekomstige nieuwbouwprojecten voor

woonkamer, oppervlakte keuken, oppervlakte

de woningmarkt, zowel koop als huur. Doordat

achtertuin, inhoud woning, garage, slaap- en

consumenten zich hiervoor inschrijven en mede

badkamer begane grond, dichte woon-eetkeuken,

hun woonwensen aangeven, zijn zij in staat om op

werkkamer begane grond, vaste trap 2e verdieping,

regionaal niveau (Twente), maar ook op lokaal of

bijkeuken, carport, kelder, aantal slaapkamers,

projectniveau de exacte vraagzijde in beeld te brengen.

ligging tuin/balkon ten opzichte van de zon,

Voor de Vastgoedrapportage Twente is ervoor gekozen

situatie woonkamer, afwerkingsniveau, architectuur,

om dit op regionaal niveau (Twente) te monitoren.

woonvorm/doorsnede, materiaalvoorkeur, kleur gevel alsmede kleur dak. En wat betreft socio-

Data

demografische gegevens en de huidige situatie van de consument: aantal auto’s, opleidingsniveau, huidige

Voor de gemeenten in Twente

Voor de gemeenten in Twente zijn in de database van

type woning, leeftijd, gezinssituatie alsmede huidige

Nieuwbouw-Nederland.nl in totaal 284 projecten

woning koop of huur.

aangemeld door diverse marktpartijen, te weten

zijn in de database van

gemeenten, ontwikkelaars, makelaars en corporaties.

Nieuwbouw-Nederland.nl in

Op deze projecten zijn 2.864 inschrijvingen gemeld,

Woningtype

waaruit 1.268 unieke profielen zijn voortgevloeid.

De 2.864 inschrijvingen zijn naar diverse woningtypen

door diverse marktpartijen, te

Dat betekent dat de consument zich voor gemiddeld

op zoek. Dit is de enige voorkeursvraag waar men

weten gemeenten, ontwikkelaars,

2,26 projecten inschrijft. Mensen schrijven zich dus

meerdere opties kan aanvinken en waardoor er

gemiddeld op meer dan 1 project in voor wat hun

meer dan 100% aan registraties zijn. De meeste

totaal 284 projecten aangemeld

makelaars en corporaties.

Op Roombeek loopt de verkoop van het prestigieuze initiatief Het Brouwhuis goed.


wonen 19 mensen kiezen voor een twee-onder-één-kapwoning

Koop en/of huur en de gewenste prijsklasse

(58,4%), een hoekwoning (44,9%) of een vrijstaande woning (43,6%). Opvallend is dat er maar weinig

Van de 1.268 unieke profielen wil 78,7% het liefst

gekozen wordt voor een appartement (20,8%) of

een woning kopen. Van die 78,7% heeft de grootste

een maisonnette (6,3%). De voorkeur voor een

groep een voorkeur voor een huis tussen e 200.000,-

patiobungalow is 13,0%.

en e 250.000,-, daarna komt de prijsklasse tot e 200.000,-. Van de personen in kwestie wil 13,1%

Appartementen in Twente

gaan huren. Van hen heeft de grootste groep een budget tussen e 500,- en e 800,- in gedachten om uit

Wanneer we kijken naar het aanbod van de typologie

te geven aan kale huur.

appartementen, dan is de constatering dat het aanbod van appartementen veel te groot is ten opzichte van

Gewenst aantal slaapkamers

de vraag (20,8%). Een ander opmerkelijk gegeven in de vraag van de consument is dat 39,1% wil kopen

Wat betreft het aantal slaapkamers zijn de gegevens

en exact hetzelfde percentage de voorkeur heeft voor

niet echt verrassend: de meeste mensen willen

huur. Het resterende aantal van 21,8% geeft aan geen

3 slaapkamers (47,8%), daarop volgt 4 slaapkamers

voorkeur voor koop of huur te hebben.

(28,8%) en daarna 2 slaapkamers (18,7%). Als je

Van de consumenten die een huurappartement in

kijkt naar de gemiddelde gezinssamenstelling in

Twente zoeken, wil 42,0% hier tussen de e 500,-

Nederland dan is het logisch dat de meeste mensen

en e 600,- kale huur voor betalen en 34,0% tussen

3 slaapkamers willen.

e 600,- en e 800,-. Van de consumenten die een koopappartement zoeken, wil 35,2% niet meer

Huidige typen woning en koop of huur

betalen dan e 200.000,-, 35,2% tussen e 200.000,en e 250.000,- en 18,5% tussen e 250.000,- en

De meeste mensen wonen op dit moment in een

e 300.000,-. De gemiddelde koopsom voor een

rijwoning (24,3%), gevolgd door een appartement

Het aanbod van appartementen

bestaand appartement ligt overigens in het eerste

(22,7%) en daarna een twee-onder-één-kap woning

is veel te groot ten opzichte

halfjaar van 2011 op e 149.183,-.

(18,9%). Deze mensen hebben aangegeven een andere

van de vraag.

Nieuwbouwwijk Op de Brouwerij in het hart van Roombeek in Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2011

20 woning te willen, ofwel in de huidige woonvorm

Koop of huur

ofwel ze willen een stap groeien naar een andere woonvorm. Van hen heeft op dit moment 65,9% een

Van de mensen die nu een woning huren, wil 59,6%

koopwoning, 26,1% een huurwoning en 8,0% heeft

een woning kopen. Verder geldt dat 31,7% wil blijven

op dit moment nog geen eigen woning.

huren en 8,7% geen voorkeur heeft. Van de mensen die willen gaan kopen, blijkt duidelijk dat zij voornamelijk

Oppervlakte achtertuin

starters op de woningmarkt zijn. De prijsklasse waarin zij zoeken is tot e 200.000,- voor 64,3%. Van de

De oppervlakte van de achtertuin varieert van

mensen die nu gekocht wonen, wil 85,9% weer kopen,

kleiner dan 25 m² tot groter dan 200 m². De meeste

6,0% wil gaan huren en 8,0% heeft geen voorkeur wat

mensen willen een achtertuin tussen de 25 m² en de

de volgende stap betreft. Van die mensen die willen

50 m² (30,9%), daarna tussen de 50 m² en 100 m²

blijven kopen blijkt dat zij de doorstromers in de markt

(27,5%). De kleinste groep (9,4%) wil een achtertuin

zijn. De prijsklasse waarin zij zoeken ligt tussen

kleiner dan 25 m². Verreweg de grootste groep geeft

e 200.000,- en e 250.000,- (32,0%) en tussen

aan voorkeur te hebben voor een achtertuin op het

e 250.000,- en e 300.000,- (24,5%).

zuiden. De wooncarrière Gezinssamenstelling De mensen die nu in een rijwoning wonen, willen Wat betreft de samenstelling van het gezin geldt dat

het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of een

de meeste mensen samenwonen zonder kinderen

hoekwoning gaan wonen. Mensen die op dit moment

(48,3%); dat is bijna de helft van alle profielen.

een hoekwoning hebben, willen graag vrijstaand of in

Dan volgen samenwonend met kinderen (37,5%) en

een twee-onder-één-kapwoning gaan wonen. Mensen

liefst in een twee-onder-één-

alleenstaand (14,2%). De grootste groep (85,8%) betreft

die nu in een twee-onder-één-kapwoning wonen,

kapwoning of een hoekwoning

mensen die samenwonen en op zoek zijn naar een

willen het liefst vrijstaand wonen of in een andere

nieuwbouwwoning.

twee-onder-één-kapwoning of ze willen zelf een

De mensen die nu in een rijwoning wonen, willen het

gaan wonen.

Herenhuizen in het project De Bleekerij in Boekelo.


wonen 21 nieuw huis bouwen. De mensen die vrijstaand wonen,

Architectonische voorkeur in verhouding tot inhoud

willen vrijstaand blijven wonen. Ze zijn op zoek naar

en oppervlakte

eenzelfde soort woning of een kavel waarop ze hun eigen huis kunnen bouwen. Mensen die nu in een

De mensen die een moderne woning willen, hebben

appartement wonen, willen graag naar een twee-onder-

het liefst 300 m³ tot 400 m³ in de woning en een

één-kapwoning verhuizen of naar een hoekwoning.

achtertuin tussen 25 m² en 50 m². Diegenen die graag in een klassieke woning willen wonen, hebben

Gewenst woningtype per gezinssituatie

het liefst 400 m³ tot 550 m³ in de woning en een oppervlakte van de achtertuin tussen 25 m² en

Alleenstaanden hebben de voorkeur voor een

50 m². De mensen die in een huis in jaren ’30-stijl

appartement en liefst gehuurd (52,3%). Daarna

willen wonen, maken geen specifieke keus inzake

willen deze mensen graag een rijwoning, die ze het

het aantal kubieke meters van hun woning; dat ligt

liefst kopen (58,6%). Bij de alleenstaanden is er dus

tussen 300 m³ en 750 m³. Wat betreft de achtertuin

een duidelijk verschil in hun voorkeur voor huur of

willen deze mensen wel een grotere dan de andere

koop. Alleenstaanden hebben een voorkeur voor 2

woonmodellen, het liefst vanaf 100 m² tuinoppervlak

of 3 slaapkamers. Samenwonenden zonder kinderen

bij een jaren ’30-woning. Bij de traditioneel

willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of

gebouwde woning wil men het liefst een inhoud

een hoekwoning wonen. Van hen wil 90,7% een twee-

tussen 300 m³ en 550 m³ en een tuinoppervlakte

onder-één-kapwoning kopen, voor de hoekwoning

tussen 50 m² en 100 m².

is dat 87,3%. Van deze groep heeft 59,1% liefst een woning met 3 slaapkamers. Samenwonenden met

Architectuur, kleuren en materiaal

De meeste gewilde architectuur is

kinderen willen het liefst in een twee-onder-één-

de moderne stijl, daaropvolgend

kapwoning of in een vrijstaande woning wonen. Deze

De meeste gewilde architectuur is de moderne

komt traditioneel, vervolgens

mensen willen de woning allemaal in eigen bezit

stijl, daaropvolgend komt traditioneel, vervolgens

de jaren ’30-stijl en de minste

krijgen. Van deze groep wil 52,2% het liefst

de jaren ’30-stijl en de minste mensen willen in een

mensen willen in een klassieke

4 slaapkamers, 38,7% wil 3 slaapkamers.

klassieke stijl wonen. Verder ingezoomd op

stijl wonen.

Woningtype; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

70%

Koop of Huur; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

90% 80%

60%

70% 50%

60%

40%

50%

30%

40% 30%

20%

20% 10%

10%

0%

Prijsklasse Koop; Registraties in %

0%

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Prijsklasse Huur; Registraties in %

35%

40%

30%

35%

25% 20%

30% 25% 20%

15% 10%

Koop

15% 10%

5%

5%

0%

0%

Huur

Geen voorkeur

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)


Vastgoedrapportage Twente 2011

22 de esthetische voorkeuren van de consument

eengezinswoning met zadeldak de voorkeur. Een

blijkt het volgende: rood en zwart zijn voor

gelijkvloerse bungalow of appartement komt met

zowel de gevel als het dak de favoriete kleuren.

18,7% op de 2e plaats en vrije architectuur op de 3e

Van alle ingeschrevenen in Twente wenst 52,8%

plaats met 16,1%.

een rode gevelsteen, 29,0% een zwarte, 16,2% een witte en slechts 2,0% een gele. Bij de voorkeuren

Oppervlakte woonkamer

voor het dak is een zwarte pan met 57,3% favoriet. Daarna komt een rode pan met 31,1% en een

Van de ingeschrevenen wenst 45,5% een

leisteen dak komt met 5,6% op de 3e plaats.

woonkamer van 35 m² tot 50 m². 32,1% geeft de

Opmerkelijk is dat slechts 1,4% de voorkeur geeft

voor­keur aan een woonkamer met een oppervlakte

aan een rieten dak. Bij de materiaalvoorkeuren

van 25 m² tot 35 m² en 14,1% wil een woonkamer

bleken de volgende voorkeuren: steen (93,3%),

tussen 50 m² en 75 m². Slechts een klein percentage

kunststof (2,9%), hout (2,1%) en zink (1,7%).

wil een woonkamer groter dan 75 m² en een nog

De overgrote meerderheid geeft dus een zeer

kleinere groep wil een woonkamer kleiner dan

duidelijke voorkeur aan voor een stenen gevel.

25 m². Opgesplitst per woningtypologie zijn er de

Verrassender is dat de consument kunststof op

volgende specifieke voorkeuren.

de 2e plaats zet. Ondanks het kleine verschil

- Twee-onder-één-kap: 44,4% van de ingeschrevenen

met een houten gevelafwerking blijkt dat de

wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8%

consument een duidelijke voorkeur heeft voor

geeft de voorkeur aan een woonkamer met een

onderhoudsvriendelijke gevelafwerking.

oppervlakte van 25 m² tot 35 m² en 11,3% wil een woonkamer tussen de 50 m² en 75 m².

Woonvorm/dwarsdoorsnede

- Hoekwoning: 40,0% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8% geeft de

Opgesplitst per woningtypologie zijn er specifieke voorkeuren.

Aan alle consumenten zijn 7 dwarsdoorsneden

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

voorgelegd waaruit zij hun voorkeur kenbaar

van 25 m² tot 35 m² en 11,3% wil een woonkamer

konden maken. Met liefst 46,3% heeft de hoogbouw

tussen 50 m² en 75 m².

Model Woning; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Inhoud Woning; Registraties in %

60%

35%

50%

30%

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

25%

40%

20% 30% 15% 20%

10%

10% 0%

5% Modern

Klassiek

Jaren ‘30

Tradiotioneel

0%

tot 300 m³

300 - 400 m³

Aantal Slaapkamers; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Aantal Auto's; Registraties in %

50%

60%

400 - 550 m³

550 - 750 m³

vanaf 750 m³

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

45% 50%

40% 35%

40%

30% 25%

30%

20% 20%

15% 10%

10%

5% 0%

1

2

3

4

5 of meer

0%

geen

1

2

3 of meer


wonen 23 - Vrijstaand: 50,0% van de ingeschrevenen wenst een

- Garage: bij de keuze voor een garage zijn

woonkamer van 35 m² tot 50 m², 25,5% geeft de

3 mogelijkheden voorgelegd: wel een garage,

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

geen garage of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen

van 25 m² tot 35 m² en 19,1% wil een woonkamer

wenst 36,7% een garage, 16,3% wil geen garage en

tussen 50 m² en 75 m².

47,0% geeft aan dat zij eventueel een garage wensen,

- Rijwoning: 33,3% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 49,1% geeft de

dus niet als harde wens. - Slaap- en badkamer op begane grond: van de

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

ingeschrevenen wenst 11,2% een slaap- en badkamer

van 25 m² tot 35 m² en 5,3% wil een woonkamer

op de begane grond en 61,4% niet. Verder blijkt

tussen 50 m² en 75 m².

dat 27,4% eventueel een slaap- en badkamer op de

- Appartement: 43,5% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 30,4% geeft de

begane grond wil. - Werkkamer op begane grond: van de ingeschrevenen

voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte

wenst 8,6% een werkkamer op de begane grond,

van 25 m² tot 35 m² en 11,6% wil een woonkamer

40,6% niet en 50,8% wil eventueel een werkkamer op

tussen de 50 m² en 75 m². 13,0% wil een woonkamer

de begane grond. - Dichte woon-eetkeuken: van de ingeschrevenen wenst

groter dan 75 m².

9,0% een dichte woon-eetkeuken, 35,2% niet en Overige wensen

55,8% wil eventueel een dichte woon-eetkeuken. - Bijkeuken: de consument hecht veel waarde aan een

- Situatie woonkamer: bij de keuze voor de situatie van de woonkamer zijn 3 mogelijkheden voorgelegd: een tuingerichte woonkamer, een straatgerichte woonkamer of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen

bijkeuken. Slechts 8,2% wil geen bijkeuken, 33,2% wil wel een bijkeuken en 58,6% wil eventueel een

Van de ingeschrevenen geeft

bijkeuken.

37,5% de voorkeur aan een

- Aantal auto’s: bij de ingeschrevenen laat het aantal

tuingerichte woonkamer,

geeft 37,5% de voorkeur aan een tuingerichte

auto’s geen opvallend beeld zien: de meesten hebben

8,5% aan een straatgerichte

woonkamer, 8,5% aan een straatgerichte woonkamer

1 (51,2%) of 2 (45,6%) auto's. Er is een kleine groep

woonkamer en 54,0% heeft geen

en 54,0% heeft geen voorkeur.

(2,5%) die geen auto ter beschikking heeft.

voorkeur.

Huidige Woning; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

30%

Gezinssituatie; Registraties in %

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

60% 50%

25%

40%

20%

30%

15%

20%

10%

10%

5%

0%

0%

Alleenstaand

Samenwonend zonder kinderen

Huidig Koop/Huur; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

Oppervlakte Tuin; Registraties in %

70%

35%

60%

30%

50%

25%

40%

20%

30%

15%

20%

10%

10%

5%

0%

Koop

Huur

Niet van toepassing

0%

tot 25 m²

25 - 50 m²

Samenwonend met kinderen

(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)

50 - 100 m²

100 - 200 m²

vanaf 200 m²


Vastgoedrapportage Twente 2011

24


kantoren 25 BESTAANDE MARKT

kantoorruimte aangeboden. Het aanbodcijfer is, na een stijging van 24%, het hoogst in Eindhoven. De grootste

Nationale kantorenmarkt

procentuele stijgingen komen afgelopen jaar voor rekening van de regio’s Tilburg (+81%) en Maastricht

Op 1 januari 2011 wordt in totaal 6.340.000 m²

(+35%). In Leeuwarden (-11%) en Zwolle (-1%) wordt

kantoorruimte aangeboden. Daarmee is, na de stijging

op 1 januari 2011 minder kantoorruimte aangeboden

van 19% in 2009, sprake van een aanbodstijging

dan een jaar eerder. Deze regio’s noteerden in 2009

van 16% in 2010. Het gezamenlijke aanbod binnen

overigens nog forse stijgingen.

de vier grote steden komt op 1 januari 2011 uit op

In 2010 zijn in totaal 787 transacties geregistreerd,

4.000.000 m². Ten opzichte van 1 januari 2010 is

een lichte stijging ten opzichte van 2009, toen het

hier sprake van een aanbodstijging van 16%. In elk

aantal uitkwam op 724.

van de vier grote steden wordt meer kantoorruimte

De gemiddelde transactiegrootte binnen de vier

aangeboden dan een jaar geleden. In Amsterdam

grote steden bedraagt 1.841 m². In 2009 omvatte een

staat veruit de meeste kantoorruimte te huur of te

transactie in de vier grote steden gemiddeld 1.969 m².

koop. Voor het eerst wordt in deze regio meer dan

In de overige regio’s komt de totale gemiddelde

1,6 miljoen m² kantoorruimte aangeboden. Den Haag

transactiegrootte uit beneden 1.000 m². Negen regio’s

en Rotterdam zijn verantwoordelijk voor forse

noteren een gemiddeld metrage boven 1.000 m².

aanbodstijgingen en noteren aanbodcijfers van

De kantorenmarkt is in 2010 opnieuw ruimer

respectievelijk 863.000 en 815.000 m².

geworden. De kantorenmarktratio, de opname in 2010

In de regio Utrecht is 649.000 m² beschikbaar. Het

gedeeld door het aanbod op 1 januari 2011, bedraagt

aanbod in de vier grote steden omvat op 1 januari 2011

16%. Een jaar eerder kwam de ratio nog uit op

62% van het totale aanbodcijfer, hetzelfde percentage als

19%. Binnen de vier grote steden is sprake van een

een jaar ervoor. In de overige regio’s is sprake van een

gezamenlijke kantorenmarktratio van 14%; daarmee

Op 1 januari 2011 wordt in totaal

aanbodstijging van 15% ten opzichte van 1 januari 2010.

is voor het tweede jaar op rij sprake van een zeer

6.340.000 m² kantoorruimte

Op 1 januari 2011 wordt hier in totaal 2.340.000 m²

ruime markt. De kantorenmarktratio in 2008 bedroeg

aangeboden.

Voorraad 01-01-2011

Aanbod 01-07-2011

Aanbod in % van de voorraad

Opname over 2010

% stijging/daling in opname t.o.v. 2009

Opname over eerste helft 2011

Nederland

34.177.000

6.339.845

19%

1.025.911

-3%

1.015.164

Randstad

21.210.000

4.034.405

19%

569.100

-8%

569.826

Almere

540.000

143.785

27%

22.900

-21%

32.376

Amersfoort

870.000

298.514

34%

37.500

7%

35.600

Amsterdam

7.400.000

1.587.938

21%

188.700

-33%

190.532

754.000

137.213

18%

24.000

50%

23.118

1.079.100

194.149

18%

22.000

-57%

24.710

Apeldoorn Arnhem Assen

300.000

50.821

17%

8.100

1%

2.630

Breda

690.000

105.988

15%

34.400

50%

42.874

Den Bosch Den Haag

900.000

101.064

11%

62.200

78%

18.822

6.370.000

836.436

13%

111.300

-10%

70.262

Deventer

329.000

78.479

24%

5.300

-24%

5.136

Drechtsteden

387.500

161.617

42%

10.200

-59%

6.842 96.742

1.465.000

249.172

17%

38.600

33%

Enschede

Eindhoven

812.000

86.102

11%

28.164

83%

9.000

Groningen

906.000

119.701

13%

23.500

-29%

8.916

Heerlen

435.000

65.023

15%

7.500

150%

1.720

Hengelo

538.000

61.276

11%

20.647

-12%

8.410

Leeuwarden

520.000

88.244

17%

23.000

156%

1.080

Maastricht

600.000

62.520

10%

21.600

-14%

69.004

Nijmegen

483.000

62.414

13%

35.500

87%

32.800

3.900.000

915.942

23%

150.100

16%

157.462

Tilburg

487.500

77.745

16%

12.300

208%

6.534

Utrecht

3.540.000

694.089

20%

119.000

42%

151.570

Zwolle

871.000

161.613

19%

19.400

-60%

19.024

Rotterdam

De Nederlandse kantorenmarkten (in m² v.v.o.) (Bron: Dynamis Research, Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars).


Vastgoedrapportage Twente 2011

26 ter vergelijking nog 32%. Van de tien gerealiseerde

Van de totale voorraad in Twente is het aanbod

(en vrijgegeven) tophuren in 2010 komen er zes voor

afgelopen jaar gedaald van 16,4% naar 11,1%. Dit

rekening van de regio Amsterdam, tegenover acht

komt doordat het voorraadcijfer ook erg gestegen is.

in 2009. In vier gevallen is sprake van een huurprijs

Er is veel nieuwbouw aan kantoormeters bijgekomen.

boven e 300,- per m² per jaar. De absolute tophuur

In Twente hebben zich nog geen onttrekkingen aan de

is gerealiseerd op Schiphol en bedraagt e 375,-

markt van kantoormeters voorgedaan. Van het totale

per m² per jaar. Buiten de vier grote steden noteert

percentage is 6,6% langdurig.

het centrum van Breda de hoogst gerealiseerde

Het opnamecijfer voor 2010 in Twente komt 17,2%

huurprijs van het afgelopen jaar; hier wordt e 196,-

hoger uit dan in het voorgaande jaar, namelijk op

per m² betaald. Ook in het centrum van Arnhem

65.400 m². Dat is boven het niveau van 2007, maar nog

en Eindhoven zijn in 2010 forse tophuren tot stand

fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²). 2008 was

gekomen.

echter een uitzonderlijk goed jaar in de kantorenmarkt in Twente. In de eerste helft van 2011 is er 28.600 m²

Regionale ontwikkelingen

opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde periode vorig jaar, toen er 43.000 m² opgenomen werd. In de

Van de totale voorraad in Twente is het aanbod afgelopen jaar gedaald van 16,4% naar 11,1%.

Op 1 juli 2011 heeft de regio Twente een aanbod

gemeente Enschede is op dit moment het meeste aantal

aan kantoorruimte van 199.600 m², vergeleken met

vierkante meters opgenomen, maar het verschilt niet

het aanbod op 1 juli 2010 is dit een lichte daling

veel met de gemeenten Hengelo en Almelo.

van 2,2%. In totaal staan 197 objecten te huur of te

De kantorenmarktratio bedraagt voor 2010 30,6%, een

koop waarvan er 17 groter zijn dan 2.500 m². Het

stijging van 4,0% in vergelijking met een jaar eerder.

percentage nieuwbouw in het aanbod is licht gedaald

Voor het eerste halfjaar is de kantorenmarktratio 14,3%.

ten opzichte van vorig jaar en bedraagt nu 13. De

Dit percentage zal nog stijgen aangezien het gaat om een

vier grote steden (Enschede, Hengelo, Almelo en

opnamecijfer van een halfjaar. De kantorenmarktratio

Oldenzaal) zijn samen goed voor 180.200 m², ofwel

geeft de verhouding weer tussen de opname van

90,3% van het totale aanbod.

kantoorruimte gedurende een jaar en het aanbod aan het

Opname kantoorruimte 2010 naar branche in Twente

Ontwikkeling opname kantoorruimte in Twente in m²

Overig 27%

Zakelijke dienstverlening 19% Overheid en semioverheidsinstellingen 10%

Gezondheidszorg 15%

IT/ICT 4%

Communicatie 1% Banken/financiële Technologie 12% instellingen 3% Non-profit 7%

Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Twente in m²

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011

Aanbod Opname

Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in Twente in m²


kantoren 27 begin van het desbetreffende jaar. Een kantorenmarktratio

helft van 2011 is in Enschede 9.000 m² opgenomen,

onder de 100% wijst op een overschot en boven de

een forse daling van 31,8% vergeleken met dezelfde

100% op een tekort aan kantoorruimte.

periode vorig jaar. De markt ontwikkelt zich op dit moment erg moeizaam. In het eerste halfjaar zijn er in

Enschede

2011 nog geen echt grote opnames geweest in Enschede. De grote opnames in 2010 kwamen op naam van

In Enschede steeg het aanbod op 1 juli 2011 met

Sigmax, dat 2.250 m² nieuw aan het bouwen is aan het

11,4% tot 86.100 m² verdeeld over 70 koop- of

Capitool, Ten Kate & Huizinga dat 5.000 m² nieuw aan

huurobjecten. De gemiddelde grootte bedroeg 1.230 m²

het bouwen is aan de Zuiderval, Rabobank, die 5.500 m²

en 11 objecten binnen het aanbod betreffen nieuwbouw.

nieuw gaat bouwen aan de Zuiderval, en Arke, dat

Het centrumaanbod steeg met 850 m² tot 34.150 m².

4.700 m² nieuw aan het bouwen is aan de Zuiderval.

De grote aanbieders in het centrum blijven hetzelfde als de voorgaande jaren: het voormalige hoofdkantoor

Hengelo

van ABN AMRO aan de Oldenzaalsestraat (4.960 m²), de Boulevard 1945 (7.310 m²) en het aanbod nog te

De Hengelose kantorenmarkt laat op 1 juli 2011 een

bouwen nieuwbouw aan het Willem Wilminkplein

daling van het aanbod zien ten opzichte van vorig

(3.750 m²). Het aanbod op het Business & Science Park

jaar en komt uit op 61.300 m², een daling van 10,1%.

is fors gestegen met 22,4% tot 27.300 m². Dit komt door

In totaal staan er 54 objecten te huur en/of te koop

toevoeging van het voormalige gebouw van TUI aan het

met een gemiddelde unitgrootte van 1.135 m². Van

Colosseum van 5.896 m².

het aanbod is 9% nieuwbouw. Het aanbod in de

Het opnamecijfer voor Enschede is in 2010 uitgekomen

binnenstad is licht gedaald en bedraagt nu 22.200 m².

op 28.200 m², een forse stijging van 83,1% (2009:

Grote aanbieders bevinden zich nog steeds rondom

In totaal staan er in Hengelo

15.400 m²). Dit is te verklaren doordat zich in 2010 een

de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat waar nog 8.000 m²

54 objecten leeg (te huur

aantal grote transacties heeft voorgedaan; deze grote

te huur staat verdeeld over 4 objecten. Aan het

en/of te koop) met een gemiddelde

transacties zijn in 2009 achtergebleven. In de eerste

Marktplein staat nog steeds 2.800 m² leeg en in de

unitgrootte van 1.135 m².

Nieuwbouw van Tebodin/Lucassen op Westermaat Campus in Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

28 Heren van Twente 1.700 m². Het aanbod op kantorenpark

Het centrumaanbod is gedaald met 27,3% tot 17.750 m².

Westermaat is gedaald met 11,8% tot 20.100 m² op

De daling komt door het grotendeels verhuren van

1 juli 2011; in dezelfde periode vorig jaar stond er

het Twenthe Centrum aan het Twenthe Plein. Het

22.800 m² te huur en/of te koop. Het overige aanbod is

aanbod in het deelgebied Twentepoort is ook gedaald

licht gedaald tot 19.000 m², vorig jaar was dat 20.400 m².

met 33,8% tot 4.700 m². Grootschalig aanbod is

Het opnamecijfer voor Hengelo kwam in 2010 uit op

te vinden in het centrum van Almelo waar enkele

20.600 m², een daling van 12,0% vergeleken met 2009

objecten te huur worden aangeboden met metrages

(23.400 m²). Dit in tegenstelling met Enschede en Almelo

van meer dan 1.500 m².

waar het opnamecijfer steeg. In Hengelo blijven zich

In 2010 is er in Almelo 14.200 m² kantoorruimte

tot op dit moment nog steeds enkele grote transacties

opgenomen, een forse stijging van 82,0% ten opzichte

voordoen. In de eerste helft van 2011 is er in Hengelo

van 2009 (7.800 m²). Dit komt door een paar grote

8.400 m² opgenomen, een forse daling van 48,5% ten

opnames, die op naam kwamen van de Raad voor

opzichte van dezelfde periode vorig jaar (16.300 m²). De

Kinderbescherming, die 3.000 m² huurt aan de

grote opnames in de eerste helft van 2011 komen op naam

Burgemeester Raveslootsingel, en Werkplein, dat

van Holland Computers, dat 1.200 m² nieuw aan het

eveneens 3.000 m² in gebruik gaat nemen in het

bouwen is op Westermaat Campus en Strukton Rail BV,

Twenthe Centrum. In het eerste halfjaar van 2011

dat aan de Welbergweg 1.839 m² heeft opgenomen.

is 7.100 m² opgenomen, een daling van 33,0% ten opzichte van 1 juli 2010. Dit komt omdat er dit jaar

Almelo

nog geen grote opnames zijn geweest, terwijl dat in de eerste helft van 2010 wel het geval was.

Het aanbod kantoorruimte in Almelo is het afgelopen In 2010 is er in Almelo 14.200 m² kantoorruimte opgenomen, een forse stijging van 82% ten opzichte van 2009 (7.800 m²).

De Raad van de Kinderbescherming huurt 3.000 m² in het gerenoveerde kantoor aan de Burgemeester Raveslootsingel in Almelo.

jaar gedaald met 23,0% en bedroeg op 1 juli 2011

Oldenzaal

24.800 m² (1 juli 2010: 32.200 m²). Er staan 29 objecten te huur en/of te koop met een gemiddelde unitgrootte

De markt voor kantoorruimte blijft stabiel in Oldenzaal.

van 855 m²; 14% van het aanbod betreft nieuwbouw.

Op 1 juli 2011 staat er in totaal 8.000 m² in het


kantoren 29 aanbod. Er worden 14 objecten aangeboden met een

Huurprijsontwikkeling en leegstand

gemiddelde unitgrootte van 571 m². Van het aanbod is 14% nieuwbouw. Het opnameniveau in Oldenzaal is nog

De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in 2010

steeds beperkt in vergelijking met de andere grote steden;

e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken met een

in 2010 is er 900 m² opgenomen. Op 1 juli 2011 is er

jaar eerder toen de gemiddelde huurprijs e 121,- per m²

1.100 m² opgenomen. Dit betreft echter maar 1 transactie.

bedroeg. De hoogste huurprijzen worden op dit moment gerealiseerd in Enschede en Almelo. Voor bestaande bouw

Overig

variëren de prijzen in 2010 tussen e 105,- en e 130,- voor luxe kantoorruimte en tussen e 75,- en e 95,- per m² voor

De overige steden laten, net zoals Enschede, een stijging

minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd

in het aanbod zien. Vorig jaar stond er 18.300 m²

in 2010 tussen e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs

leeg, dit jaar is dat op 1 juli 19.400 m², een stijging

voor nieuwbouw is licht gedaald in Twente.

van 6,0%. Het aanbod is verdeeld over 30 objecten

In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde

die te huur en/of te koop staan met een gemiddelde

gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4%

unitgrootte van 648 m²; daarvan is 13% nieuwbouw.

ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²).

In 2010 werd er in de overige Twentse gemeenten

Voor nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld

1.500 m² opgenomen, een forse daling van 74,1%

e 145,- per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog

vergeleken met het opnamecijfer van 2009 (5.800 m²).

intact; wel zien we in deze markt dat verhuurders meer

Dit is het laagste niveau sinds 2002. In het eerste

genegen zijn om incentives weg te geven.

halfjaar van 2011 is er 3.100 m² opgenomen; dat is al

In 2010 werd in Enschede gemiddeld e 125,- per m²

meer dan in het hele jaar 2010 is opgenomen. 2010

gerealiseerd; dit is stabiel in vergelijking met 2009. In

De huurprijzen blijven nog

is een uitermate slecht jaar geweest voor de overige

de eerste 6 maanden van 2011 is dat bedrag ook stabiel

steeds intact; wel zien we in deze

gemeenten in Twente. Een grote transactie in het eerste

gebleven op e 125,- per m². In Hengelo betaalde men in

markt dat verhuurders steeds

halfjaar van 2011 komt op naam van IACS Solutions

2010 een gemiddelde prijs van e 115,- per m², een daling

meer genegen zijn om incentives

die 850 m² huurt aan de Ambachtstraat in Rijssen.

van 2,5%. In de eerste 6 maanden van 2011 is dit bedrag

weg te geven.

Leegstand in % per plaats in Twente

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Huurprijsontwikkelingen van kantoorruimte in euro's/m²

Leegstand onderverdeeld in totale leegstand, landurige en frictieleegstand in twente in % 18 16 14 12

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011

10 8 6 4

Totale leegstand Langdurig Frictie

2 0 2006

2007

2008

2009

2010

1e helft 2011


Vastgoedrapportage Twente 2011

30 verder gedaald naar e 110,- per m². In de gemeente

eigen nieuwbouwplannen, omdat er in de bestaande

Almelo is in 2010 een gemiddelde prijs gerealiseerd van

markt op dit moment ruim voldoende en kwalitatief

e 116,- per m²; dit is stabiel vergeleken met 2009. In de

hoog aanbod is. Grote plannen hierin zijn het Kennispark

eerste helft van 2011 betaalde men in Almelo gemiddeld

Science en de Zuiderval in Enschede, Westermaat in

e 119,- per m², een stijging van 2,6%.

Hengelo en Twentepoort/Zuidas in Almelo.

Een stijging van de gemiddelde huurprijs kan deels verklaard worden door het feit dat er sprake is van een

Enschede

verplaatsingsmarkt waarbij hoogwaardige of nieuwbouw kantoorruimte wordt betrokken door de huurder en

Enschede heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad

laagwaardige kantoorruimte wordt achtergelaten.

van 123.350 m²; dit is 48,9% van de totale voorraad in

De leegstand in Twente is in 2010 licht gedaald.

Twente. Enschede heeft op dit moment de meeste harde

Op 1 januari 2011 bedroeg de leegstand in de 4 grote

planvoorraad van alle gemeenten. Op het terrein van

steden 16,2%, waarvan 6,8% langdurig en 9,4%

de UT wordt het gebouw Langezijds, waarin voorheen

frictieleegstand. Medio 2011 bedraagt dit 11,1%,

de faculteit chemische technologie was gevestigd,

waarvan 4,5% langdurig. In Enschede is de leegstand

omgebouwd tot The Gallery. Dit gebouw biedt ruimte

gedaald van 15,3% naar 10,6%; in Hengelo van

aan onderzoeksinstellingen en kennis-gerelateerde

19,6% naar 11,4%; Almelo laat tevens een daling zien,

bedrijven. In verschillende fasen is in dit pand in totaal

namelijk van 16,5% naar 12,7%.

ruimte voor circa 45.000 m² b.v.o. Het gebouw wordt per fase ontwikkeld en in de markt gezet.

Toekomstige ontwikkelingen gedaald van 15,3% naar 10,6%;

Regionale ontwikkelingen

namelijk van 16,5% naar 12,7%.

Nieuwbouw van kantorenpark Phi Park aan de Zuiderval in Enschede.

kantoorruimte beschikbaar voor hoogwaardige en kennisintensieve bedrijven in media, technologie, ICT,

in Hengelo van 19,6% naar 11,4%; Almelo laat tevens een daling zien,

Op de Brouwerij in Roombeek groeit CeeCee: Creatieve Campus Enschede. Op CeeCee is zowel bedrijfs- als

In Enschede is de leegstand

Medio 2011 heeft Twente een harde planvoorraad van

design en architectuur. Ondernemers die een kavel

252.450 m². Elke gemeente kijkt op dit moment naar haar

kopen, krijgen veel vrijheid om hun eigen pand te


kantoren 31 ontwerpen. Daarnaast is er ruimte te huur voor grote

Plastic Machinery haar werkzaamheden uitvoerde,

en kleine bedrijven en kantoren, onder andere in het

staan nu nog twee gevels overeind, bijeen gehouden

Media Art Center (7.000 m²).

door kolommen en spanten. Deze constructie wordt

Aan de Hengelosestraat (Zuidzijde) zijn kavels

onderdeel van een nieuw te bouwen complex. De

beschikbaar gekomen door de sloop van het viaduct.

programmatische invulling van het Hijschcomplex

Bruto beslaat dit gebied circa 1,8 hectare waarop in

is nog niet compleet uitgewerkt, maar de eerste

totaal circa 15.000-20.000 m² b.v.o. gerealiseerd kan

ideeën krijgen langzaam vorm. In totaliteit bevat het

worden. De kavels liggen langs een van de belangrijkste

gebouw circa 30.000 m² bestemd voor een variatie

entrees van het Kennispark. Aan de beeldkwaliteit

aan functies. Er zal een parkeergarage voor minimaal

van de te realiseren opstallen zullen derhalve hoge

400 auto’s gerealiseerd worden, onder andere ten

eisen worden gesteld. De kavels zijn bedoeld voor

behoeve van het ROC van Twente. De overige

science bedrijven en/of kennis-onderzoeksinstellingen.

mogelijke functies die aan het gebouw worden

Naast de eis met betrekking tot het type bedrijf is

toegevoegd zijn op dit moment onderwerp van

ook de eis gesteld dat bedrijven die zich hier willen

studie. De locatie waar nu nog kantoren van Siemens

vestigen een significante bijdrage moeten kunnen

staan (op de hoek Industriestraat en Lansinkesweg),

leveren aan de profilering van het Kennispark binnen

wordt ook in deze studie betrokken.

Nederland/Europa. Onlangs is met een partij een

De relatief jonge bedrijventerreinen Westermaat

intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van

zuidoost en Oosterbosch, dat direct aan de A1 ligt,

een deel van het uitgeefbare gebied.

zijn circa 20 hectare groot. Het terrein is bij uitstek

Aan de Zuidzijde van de

geschikt voor vestiging van kantoren en overige

Hengelosestraat komen kavels

hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Het overgrote deel

beschikbaar door de sloop van

Hengelo

van dit gebied is al ontwikkeld.

het viaduct. Bruto beslaat dit

Hengelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van

Mogelijkheden tot nieuwbouw zijn er nog op de

gebied circa 1,8 hectare waarop

86.500 m²; dit is 34,3% van de totale voorraad in Twente.

Oosterbosch-locatie; een gebied van circa 2 hectare

in totaal circa 15.000-20.000 m²

Op het Hijschcomplex, waar in het verleden Stork

waar zo’n 20.000 m² bruto vloeroppervlak kan

b.v.o. gerealiseerd kan worden.

Nieuwbouw van Sigmax aan het Capitool in Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2011

32 worden gerealiseerd voor kantoor- en kantoorachtige

behoud van de schrijftafelfunctie die de overheid

bedrijfsactiviteiten. De Odin-groep, voorheen

regionaal en ook bovenregionaal vervult, zijnde

Lesscher IT, heeft het plan opgevat tot

rechtbank, belastingdienst en waterschap.

herontwikkeling, inclusief nieuwbouw, van het

Vanuit het perspectief van nieuwe werkgelegenheid

Expo-terrein. De locatie omvat het hoofdkantoor

zullen nieuwe arbeidsplaatsen naar verwachting

(circa 8.500 m² b.v.o.); het data-center (circa

het meest voortkomen uit expansie van bestaande

11.000 m² b.v.o.) en een voorzieningencluster

bedrijven. Voorts wordt het aantrekken van nieuwe

met gerelateerde voorzieningen (circa 2.500 m²

werkgelegenheid vooral benaderd vanuit de

b.v.o.). De locatie bevindt zich nabij de voorziene

faciliterende invalshoek. Er wordt vooralsnog niet

‘voorstadhalte’ (NS-station). Alle ontwikkelingen in

gericht op specifieke niches in de kantorenmarkt, zij

het gebied staan in het teken van de ontwikkeling van

het dat de vraag zich in het algemeen richt op het

een hoogwaardig IT-park. Centraal in het plangebied

kleinere kantoorgebouw in de categorie 500-1.500 m²

wordt een voorzieningencluster gerealiseerd, dat

met een enkelvoudige gebruiker.

ruimte moet bieden aan functies zoals ontmoeting,

Daarnaast hanteert Almelo nadrukkelijk een ruimtelijke

sport en horeca.

invalshoek. Er worden twee concentratiegebieden onderscheiden, een centrum-stedelijke en een perifere.

Almelo

Het gaat hier om de zuidas Henriëtte Roland Holstlaan en onmiddellijke omgeving. Hieraan liggen ook twee

De Odin-groep, v/h Lesscher IT, heeft het plan opgevat tot herontwikkeling, inclusief nieuwbouw, van het Expo-terrein.

Nieuwbouw van Holland Controls op de Westermaat Campus in Hengelo.

Almelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van

te ontwikkelen terreinen waar kantoorontwikkelingen

41.600 m²; 16,5% van de totale voorraad in Twente.

mogelijk zijn, namelijk Weezebeeksingel en Rhijnbeek.

Almelo wil de toekomst van de kantorensector

Bij beide terreinen gaat het in totaal om circa 4 hectare

benaderen vanuit diverse invalshoeken.

bruto terrein.

Vanuit de bestaande werkgelegenheid zijn de

In het centrum-stedelijk deel zijn diverse mogelijkheden

gemeentelijke inspanningen gericht op tenminste

in de toekomst aanwezig zoals de stationsomgeving,


kantoren 33 het daarnaast gelegen Westerdokgebied en het centrum

in 15.000 m² aan kantoren waarvan 1.000 m² b.v.o. in

zelf; het laatste gebied mogelijk in combinatie met

de harde planvoorraad.

winkels en woningen. In de planning is tot nu toe rekening gehouden

Lange termijn plannen

met een gemiddelde jaarlijkse toevoeging aan de voorraad van 8.000 m². Dat gemiddelde is op basis

In Twente zijn op termijn plannen voor 187.000 m²

van de ontwikkelingen in het afgelopen decennium

b.v.o. extra planvoorraad. De gebieden liggen

teruggebracht tot 3.500 m². In deze beperking wordt de

verspreid over de diverse steden. Enschede heeft in

gemeente gesterkt door de uitslag van de kantorenvisie

totaal 73.000 m² zachte plancapaciteit, 10.000 m²

die in netwerkstedelijk kader twee jaar geleden

in de Spoorzone en 63.000 m² op het Kennispark

gemaakt is en nu geactualiseerd en verder uitgewerkt

Science. Hengelo heeft in totaal 67.000 m² zachte

wordt. Ook voor een deel van het regulier aanbod

plancapaciteit verdeeld over 2 gebieden, 55.000 m²

zal echter geen plaats meer zijn. De eisen gesteld

in Hart van Zuid en 12.000 m² op de Westermaat.

aan een kantoorgebouw en de daarbij benodigde

Almelo heeft in totaal nog plannen in de toekomst

parkeerfaciliteiten zijn veelal zodanig dat sloop of

voor 15.000 m² in het centrum en rond het station.

functieverandering alleen nog tot de mogelijkheden

Oldenzaal heeft in het Masterplan Centrum nog

behoort. De behoefte aan nieuwe faciliteiten zal door

14.000 m² opgenomen.

veranderende eisen toch aanwezig blijven. Van de plancapaciteit voor kantoren zit 252.450 m² Oldenzaal

b.v.o. (57,5%) in harde plancapaciteit, die niet teruggedraaid kan worden. De rest, 187.000 m² b.v.o.,

De plannen van de gemeente Oldenzaal om de

is zogenaamde zachte plancapaciteit die nog niet

In Twente zijn op termijn plannen

kantoorvoorraad uit te breiden, zijn gericht op het

definitief is vastgelegd in een bouwvergunning of

voor 187.000 m² b.v.o. extra

centrum. Het Masterplan Centrum voorziet op termijn

bestemmingsplan.

planvoorraad.

De Velthuis Kliniek neemt haar intrek aan het Capitool 1-11 in Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2011

34


winkelruimten 35 BESTAANDE MARKT

gelijk bleven, is de vraagdruk op de A1-winkelstraten in de meeste Nederlandse winkelsteden verminderd.

Nationale winkelmarkt

Ook komt het meer voor dat bestaande en lucratieve huurcontracten door zittende huurders aan andere

De omzetdruk waarmee retailers te maken hebben,

retailers worden aangeboden. Het zogenaamde

leidt tot een beperkte vraag naar winkelruimte. In 2010

A1-winkelvastgoed is daarmee dus minder

is de hoeveelheid verhuurde winkelmeters weliswaar

onaantastbaar dan men soms vermoedt.

iets gestegen in vergelijking met 2009, maar die stijging is minimaal. Het aanbod daarentegen wordt

Regionale ontwikkelingen

steeds groter. De hoeveelheid winkelruimte die in de vrije markt wordt aangeboden, bereikte eind 2010 het

De winkelmarkt in Twente laat nog steeds een

niveau van 920.000 m², het hoogste niveau ooit. Het

duidelijk beeld zien, wat vooral in het aanbod

aanbod stijgt al sinds 2006 en er zijn weinig tekenen

zichtbaar is. Vorig jaar werd in heel Twente 101.300 m²

dat het huidige aanbodniveau snel zal dalen, zelfs niet

aangeboden; op de peildatum 1 juli 2011 is het

bij een substantieel herstel van de winkelbestedingen.

aanbod gestegen naar 123.600 m², vergeleken met

In landelijk perspectief valt op dat het aanbod zich

het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van 22%.

sterker concentreert in grensregio’s en gebieden met

Dit komt mede doordat er in de diverse steden

demografische krimp.

in Twente een aantal grote winkelruimten in het

Het zogenaamde

De gemiddelde huur per m² van winkelpanden

aanbod zijn bijgekomen. Op 1 juli 2011 werd

A1-winkelvastgoed is

daalde in 2010 opnieuw; dat geldt ook voor de

in de vier grote Twentse steden circa 82.100 m²

minder onaantastbaar

hoofdwinkelstraten. Hoewel de tophuren doorgaans

winkelruimte aangeboden verdeeld over 225 te koop

dan men soms vermoedt.

Aanbod en opname van winkelruimte in Twente in m²

Aanbod 1 Juli 2011 Opname 2006 Opname 2007 Opname 2008 Opname 2009 Opname 2010 Opname 1e helft 2011

Aanbod van winkelruimte in Twente (1 Juli 2011)

Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Twente


Vastgoedrapportage Twente 2011

36 en/of te huur staande objecten met een gemiddelde

te koop en/of te huur en 8 objecten in het achterste

unitgrootte van 365 m².

gedeelte van De Heurne. Het aanbod Woonboulevard

De totale opname over 2010 is gestegen tot 53.500 m²,

Schuttersveld is gedaald tot 3.100 m² en het overige

46,2% meer dan de opname in 2009 (36.600 m²). Dit

aanbod is fors gestegen tot 13.800 m². Dit komt door

is een forse stijging, desalniettemin spreken we nog

toevoeging van 22 objecten in het overige gebied met

steeds over een verruiming van de winkelmarkt.

een gemiddelde unitgrootte van 630 m².

In het eerste halfjaar van 2011 zien we wel dat er weer

In 2010 is in Enschede 17.000 m² opgenomen verdeeld

een opnamestijging heeft plaatsgevonden ten opzichte

over 57 transacties, een forse stijging van 41,7% ten

van 1 juli 2010, maar nog lang niet tot het niveau van

opzichte van 2009 (12.000 m²). 2010 kende weer

de jaren ervoor. In het eerste halfjaar van 2011 werd

hetzelfde niveau als 2006. In de eerste helft van 2011 is

23.675 m² opgenomen, een forse stijging van 22,7%.

er 9.400 m² opgenomen verdeeld over 34 transacties, een

Er vinden net zoals in de afgelopen jaren nog steeds

forse stijging van 46,9% in vergelijking met 1 juli 2010.

weinig grote transacties plaats.

Een grote opname die dit jaar gerealiseerd is, is Zara die 1.500 m² huurt aan het kruispunt Kalanderstraat/

Enschede

De Klomp/De Heurne/Langestraat. Deze locatie is van oudsher het belangrijkste centrumknooppunt in de

In Enschede bedroeg op 1 juli 2011 het aanbod

Enschedese binnenstad, het verbindingspunt tussen

winkelruimten 30.600 m². Er stonden 80 objecten met

de belangrijkste winkelgebieden. Verder huurt Lidl

een gemiddelde unitgrootte van 382 m² te huur en/of

1.250 m² in het nieuwe winkelcentrum Sterrenhof.

te koop waarvan 8 groter dan 1.000 m²; daarvan liggen

De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-

er 4 in het centrum, 3 in de overige gebieden en

dagelijkse artikelen is in Enschede respectievelijk 93%

1 op de Woonboulevard Schuttersveld. In vergelijking

en 76%. Het merendeel van de inwoners van Enschede

met het aanbod op 1 juli 2010 (24.400 m²) betekent

koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse

koopt zowel de dagelijkse

dit dat het aanbod fors gestegen is met 25,4%. Het

artikelen in de eigen gemeente. De artikelgroepen met

als niet-dagelijkse artikelen

centrumaanbod is licht gedaald tot 13.600 m². Aan

de meeste koopkrachtbinding zijn - naast de dagelijkse

de Haverstraatpassage staan wederom 11 objecten

artikelen - bloemen, planten en tuinartikelen,

Het merendeel van de inwoners van Enschede

in de eigen gemeente.

Een grote opname die dit jaar gerealiseerd is, is Zara die 1.500 m² huurt aan het kruispunt Kalanderstraat/De Klomp/ De Heurne/Langestraat.


winkelruimten 37 woninginrichting en elektro. Het aandeel draagvlak

Hengelo

voor dagelijkse artikelen van buiten Enschede is 7%. Zowel inwoners van omliggende Nederlandse

In Hengelo is het aanbod winkelruimte op 1 juli 2011

gemeenten (Haaksbergen, Hengelo, Oldenzaal

fors gestegen met 93,8% tot 27.900 m²; dit komt door

en Losser) als van omliggende Duitse gemeenten

toevoeging van 9.000 m² in de nieuwe ontwikkeling

(Gronau en Ahaus) kopen dagelijkse artikelen in

op Plein Westermaat. Op hetzelfde moment in 2010

Enschede. In de niet-dagelijkse sector is toevloeiing

was het aanbod 14.400 m². Er worden momenteel 68

verantwoordelijk voor 28% van het draagvlak. Het

objecten aangeboden met een gemiddelde oppervlakte

aandeel inwoners van Enschede dat dagelijkse

van 410 m², waaronder 4 objecten die groter zijn dan

artikelen in andere plaatsen aanschaft, is 7%. Voor de

1.000 m². Vorig jaar was dat er slechts 1. De binnenstad

niet-dagelijkse artikelen is de koopkrachtafvloeiing

zag het aanbod met 44,8% fors stijgen van 5.800 m² naar

groter, namelijk 24%. Het centrum van Enschede

8.400 m². Op dit moment is er 9.000 m² winkelruimte

is met een marktaandeel van 16% de belangrijkste

beschikbaar op Plein Westermaat en er staan diverse

aankoopplaats voor dagelijkse artikelen. De

ruimtes leeg rond de Wegtersweg. Het overige aanbod

winkelcentra Deppenbroek, Stadsveld, Enschede-Zuid

winkelruimte is gestegen van 5.100 m² naar 6.300 m²,

en het Budgetcenter hebben ook aandelen van 7 tot 9%

een stijging van 23,5%.

van het draagvlak voor dagelijkse artikelen. Niet-

Het opnamecijfer voor 2010 bedraagt 18.400 m² verdeeld

dagelijkse artikelen worden het meest aangeschaft

over 33 transacties, een forse stijging van 534,5% ten

in de binnenstad van Enschede (53%), gevolgd door

opzichte van 2009 (2.900 m²). Dit komt doordat 2009

Schuttersveld (11%). Men is op het centrum gericht

een uitermate slecht jaar was voor de winkelopnames in

In Hengelo is het aanbod

voor met name kleding, schoenen en elektro, terwijl

Hengelo en in 2010 zijn er drie grote transacties geweest

winkelruimte op 1 juli 2010

het draagvlak van Schuttersveld voornamelijk bestaat

op Plein Westermaat in de nieuwe fase. In de eerste

fors gestegen met 93,8%

uit klanten voor woninginrichting en doe-het-zelf

helft van 2011 werd 2.800 m² opgenomen, een daling

tot 27.900 m²; dit komt door

artikelen. Daarbij zijn klanten voor doe-het-zelf artikelen

van 34,9% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar

toevoeging van 9.000 m² in de

ook sterk georiënteerd op het Budgetcenter: bijna 20%

(4.300 m²). De cijfers laten zien dat 2010 een goed jaar

nieuwe ontwikkeling op Plein

van de doe-het-zelf bestedingen worden hier gedaan.

was, maar dit komt mede door de grote opnames op

Westermaat.

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2011 (Bron: Locatus) Gemeente

Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo

72.600

483

146.434

2.017

303

Borne

21.330

145

32.402

1.519

223

Dinkelland

26.060

180

95.171

3.652

529

157.050

960

286.464

1.824

298

Haaksbergen

24.485

161

45.072

1.841

280

Hellendoorn

35.790

228

75.665

2.114

332

Hengelo

80.770

534

175.101

2.168

328

Hof Van Twente

35.470

211

53.065

1.496

251

Losser

22.645

131

37.657

1.663

287

Oldenzaal

31.975

274

96.463

3.017

352

Rijssen-Holten

37.080

252

80.172

2.162

318

Tubbergen

21.145

133

43.495

2.057

327

Twenterand

33.580

239

71.779

2.138

300

Wierden

23.445

145

40.585

1.731

280

Enschede


Vastgoedrapportage Twente 2011

38

In totaal heeft Plein

Plein Westermaat die er dit jaar vooralsnog niet zijn.

inwoners van Hengelo (7%) schaft dagelijkse artikelen

De grote opnames komen op naam van Woondock en

in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse

Kwantum, die respectievelijk 7.500 m² en 2.500 m²

artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 29%. De

huren op Plein Westermaat.

wijkwinkelcentra Groot Driene, Hasselo en Hengelose

Het totaal aantal klanten voor dagelijkse artikelen in

Es hebben een belangrijk aandeel voor wat betreft

Hengelo bedraagt 86.500. Het totaal aantal klanten

dagelijkse artikelen; respectievelijk 18%, 21% en

voor niet-dagelijkse artikelen ligt een stuk hoger,

12% van de totale bestedingen in de dagelijkse sector

namelijk op 126.800.

worden in deze winkelcentra gedaan. Het centrum

De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-

heeft een marktaandeel van 15% voor dagelijkse

dagelijkse artikelen is in Hengelo respectievelijk 93%

artikelen; het aandeel in niet-dagelijkse artikelen is

en 71%. Het merendeel van de inwoners van Hengelo

dan ook groter. Voor kleding (91%) en schoenen (73%)

koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse

is de oriëntatie op het centrum van Hengelo sterk.

artikelen in de eigen gemeente. Van het totaal aantal

Westermaat Zuid is de dominante aankoopplaats voor

klanten voor niet-dagelijkse artikelen is 13% afkomstig

doe-het-zelf artikelen. Het marktaandeel bedraagt

uit andere plaatsen dan Hengelo. Voor niet-dagelijkse

33%, vijf procentpunten meer dan het marktaandeel

artikelen is dit 54%. De herkomst vreemde koopkracht

van Plein Westermaat voor doe-het-zelf artikelen.

voor dagelijkse artikelen wordt het meest door

Deze aankoopplaats is vooral belangrijk voor elektro

Enschede en Dinkelland bepaald. Maar ook inwoners

(82%), woninginrichting (70%) en huishoudelijke

van Oldenzaal, Borne, Almelo en Hof van Twente

artikelen (36%). In totaal heeft Plein Westermaat een

brengen voor dagelijkse artikelen wel eens een bezoek

marktaandeel van 45% voor niet-dagelijkse artikelen,

aan Hengelo. Voor de niet-dagelijkse artikelen is de

meer dan het marktaandeel van het centrum.

herkomst van de bezoekers meer verspreid: klanten van

Westermaat een marktaandeel

buitenaf komen meestal uit Almelo, Hof van Twente,

van 45% voor niet-dagelijkse

Enschede of Borne. Maar ook uit verder gelegen

artikelen, meer dan het marktaandeel van het centrum.

Almelo

gebieden zoals Hardenberg, Hellendoorn en Deventer

Almelo had op 1 juli 2011 een aanbod van 13.200 m²

komt een groep bezoekers. Bijna één op de veertien

winkelruimte verdeeld over 48 objecten met een

Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2011 inclusief leegstand (Bron: Locatus) Gemeente

Aantal inwoners

Aantal Winkels

Totaal WVO

WVO per 1.000 inwoners

WVO per Winkel

Almelo

72.600

599

179.117

2.467

299

Borne

21.330

158

35.312

1.656

223

Dinkelland

26.060

193

97.808

3.753

507

157.050

1.134

329.493

2.098

291

Haaksbergen

24.485

175

50.631

2.068

289

Hellendoorn

35.790

261

83.854

2.343

321

Hengelo

80.770

648

194.382

2.407

300

Hof Van Twente

35.470

243

59.676

1.682

246

Losser

22.645

146

39.752

1.755

272

Oldenzaal

31.975

307

103.059

3.223

336

Rijssen-Holten

37.080

271

88.237

2.380

326

Tubbergen

21.145

140

44.391

2.099

317

Twenterand

33.580

268

87.337

2.601

326

Wierden

23.445

152

44.605

1.903

293

Enschede


winkelruimten 39 gemiddelde grootte van 276 m², vergeleken met het

De sector voor niet-dagelijkse artikelen bestaat voor

aanbod op 1 juli 2010 een forse daling van 38,6%

38 procent uit klanten van buiten Almelo. Hiervan

(21.500 m²). Dit komt doordat een nieuwbouw­

zijn de meeste afkomstig uit Tubbergen, Wierden en

ontwikkeling van 9.000 m² uit het aanbod is gehaald.

Twenterand (5 tot 10%). Ook weet Almelo nog klanten

Er is 1 object groter dan 1.000 m² en het centrumaanbod

uit Hellendoorn en Rijssen-Holten aan zich te binden.

bestaat voornamelijk uit kleine en middelgrote metrages.

Voor dagelijkse artikelen gaat 8% van de inwoners van

Het opnamecijfer over 2010 bedraagt 8.400 m², in

Almelo naar andere plaatsen. Deze koopkracht wordt

vergelijking met 2009 (6.000 m²) een forse stijging

verdeeld onder de gemeenten Twenterand, Wierden en

van 40,0%. In de eerste helft van 2011 is 2.500 m²

Hengelo. Voor niet-dagelijkse artikelen bezoekt 32% van

opgenomen, dit cijfer is nagenoeg stabiel vergeleken

de inwoners andere gemeenten. Meer dan 10% van de

met vorig jaar. In 2010 en begin 2011 waren de meeste

lokale koopkracht vloeit af naar Hengelo en 5 tot 10%

transacties tussen de 100 en 250 m². In de eerste helft

naar Enschede. De wijkcentra De Schelfhorst en het

van 2011 hebben zich nog geen echte grote transacties

Vincent van Goghplein hebben een primaire functie voor

voorgedaan in Almelo.

de aankoop van dagelijkse artikelen. Respectievelijk

Het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen bedraagt

20% en 16% van de bestedingen in de dagelijkse

in Almelo 73.400 klanten. Het aandeel inwoners van

sector worden hier gedaan. Ook worden huishoudelijke

Almelo dat in de eigen plaats dagelijkse artikelen

artikelen relatief veel in de wijk aangekocht. De niet-

koopt (koopkrachtbinding) is 92%. Voor niet-dagelijkse

dagelijkse bestedingen worden in Almelo vooral gedaan

artikelen is het draagvlak 75.600 en het aandeel

in het centrum: het marktaandeel bedraagt 46%. De

inwoners van Almelo dat in de eigen plaats niet-

Woonboulevard heeft een aandeel van 35% in de niet-

dagelijkse artikelen koopt bedraagt 68%.

dagelijkse artikelen.

Van het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen is 13% afkomstig uit andere plaatsen. Dit geldt voor 38%

Oldenzaal

van het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen.

Het aandeel inwoners van Almelo dat in de eigen plaats

Het grootste gedeelte van het draagvlak voor dagelijkse

In Oldenzaal werd op de peildatum 10.400 m²

dagelijkse artikelen koopt

artikelen is afkomstig uit Almelo zelf.

winkelruimte aangeboden, een stijging van 26,8%

(koopkrachtbinding) is 92%.

Huurprijzen centrum Enschede.


Vastgoedrapportage Twente 2011

40 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In totaal

het draagvlak voor dagelijkse artikelen bestaat ongeveer

staan er 29 objecten met een gemiddelde grootte

een vijfde deel uit klanten van buiten Oldenzaal,

van 358 m² te huur en/of te koop. De kleine tot

vooral uit Dinkelland en Losser. Voor de niet-dagelijkse

middelgrote objecten staan in het centrum of aan

artikelen zorgen Dinkelland, Losser en Enschede

de rand ervan. Het opnamecijfer voor 2010 komt uit

voor de meeste toevloeiing van koopkracht. Klanten

op 1.400 m², verdeeld over 12 transacties, een forse

uit Hengelo hebben een aandeel van 5 tot 10% in de

daling van 76,7% in vergelijking met dezelfde periode

vreemde koopkracht van niet-dagelijkse artikelen. Circa

vorig jaar (6.000 m²). Dit komt omdat er vorig jaar een

één op de tien inwoners van Oldenzaal schaft dagelijkse

opname was van 3.600 m². In de eerste helft van 2011

artikelen in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse

is 540 m² opgenomen, een lichte stijging ten opzichte

artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 39%.

van vorig jaar (440 m²). In de gemeente Oldenzaal hebben zich net zoals in de gemeente Almelo in de

Overig

eerste helft van 2011 geen grote transacties voorgedaan. Het totaal aantal klanten, ofwel het draagvlak, voor

Medio 2011 stond in de overige gemeenten in Twente

dagelijkse artikelen in Oldenzaal bedraagt 36.400.

41.600 m² te huur en/of te koop, verdeeld over

Het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen is groter,

95 objecten met een gemiddelde grootte van 438 m². Het

namelijk 44.300 klanten. Van de inwoners in Oldenzaal

meeste aanbod bevindt zich, zoals de laatste jaren steeds,

koopt 90% dagelijkse artikelen in de eigen kern. Voor

in Nijverdal en Borne. Het opnamecijfer voor de overige

de niet-dagelijkse artikelen is dit onder 61% van de

gemeenten bedroeg in 2010 totaal 8.300 m², een daling

eigen inwoners het geval. Het zijn vooral de aanbieders

van 30,1% (2010: 10.800 m²). In de eerste 6 maanden

van doe-het-zelf-artikelen, huishoudelijke artikelen,

van 2011 is 8.500 m² opgenomen; dit is al meer dan er

bloemen, planten en tuinartikelen die de meeste eigen

in het hele jaar 2010 aan winkelmeters is opgenomen in

inwoners aan zich weten te binden. Voor elektro

de overige gemeenten. Grote opnames komen op naam

Oldenzaal koopt 90%

vloeit de meerderheid van de inwoners af naar andere

van Schuurman Schoenen, die 400 m² huurt aan de

dagelijkse artikelen

plaatsen. Het aandeel klanten van buiten Oldenzaal is

Gronausestraat in Losser, en Maison La Plume, die

voor niet-dagelijkse artikelen groter, namelijk 57%. Van

4.650 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen.

Van de inwoners in

in de eigen kern.

Huurprijzen centrum Hengelo.


winkelruimten 41

Een van de vernieuwde gevels in het kader van het gevelproject voor verfraaiing van het straatbeeld in Hengelo.

Huurprijzen centrum Almelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

42


bedrijfsruimten 43 BESTAANDE MARKT

weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl

Landelijke ontwikkelingen

men het verouderde aanbod links laat liggen. Dit raakt de dynamiek in de markt en is bovendien niet gunstig

De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel

voor de continuïteit van gezonde bedrijven. De geringe

met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per

dynamiek op de gebruikersmarkten en het oplopende

saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in

aanbod leiden tot een sterke druk op de huurprijzen.

2009 ging het maar om een beperkte stijging. Op de

Op basis van de gerealiseerde gebruikerstransacties van

vrije markt werd een totaalopname genoteerd van

bedrijfsruimte in 2010 werd een gemiddeld prijspeil

2,5 miljoen m² en dat ligt onder het langjarig gemiddelde

behaald van circa e 45,- per m²; in 2009 werd nog

van 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen

e 48,- per m² gerealiseerd, terwijl op het hoogtepunt

jaren minder vraag naar bedrijfsruimte was. De

van de markt in 2008 nog een gemiddelde huurprijs

meeste opnames komen voort uit overwegingen met

van e 51,- per m² gold. Deze daling legt de problemen

betrekking tot kostenefficiëntie. Het is duidelijk dat de

in de markt bloot. Door het gebrek aan vraag zijn de

uitbreidingsvraag per saldo behoorlijk kleiner was dan

huurprijzen in korte tijd flink gedaald. Incentives en

de hoeveelheid ruimte die beschikbaar is gekomen.

huurvoordelen zijn geen gemeengoed in de markt voor

De hoeveelheid aangeboden bedrijfsruimte steeg in de

reguliere bedrijfsruimten. Hierdoor zijn er in deze

loop van 2010 dan ook flink. Eind 2010 lag het aanbod

markt duidelijker huurdalingen dan bijvoorbeeld in

op circa 9,1 miljoen m², ruim 600.000 m² meer dan

de kantorenmarkt. De huurprijzen op hoogwaardige

een jaar eerder. Met uitzondering van 2007 is er in het

bedrijvenparken zijn over het algemeen stabieler dan

afgelopen decennium een onafgebroken stijging van het

op gemengde locaties. Logistieke ruimten behalen

Met uitzondering van 2007 is er

totaalaanbod. Nu is in de markt duidelijk te zien dat

traditiegetrouw de hoogste huurprijzen, zij het op

in het afgelopen decennium een

ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt

specifieke locaties. In de markt voor distributieruimten

onafgebroken stijging van het

halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn

bereikten de tophuren in 2010 een niveau van

totaalaanbod.

Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

Leegstand onderverdeeld in totale langdurige en frictieleegstand in % op 1 juli 2011

600000

12

550000 500000

10

450000 400000

8

350000

6

300000 250000

4

200000 150000

Aanbod Opname

2

100000 50000 0

2006

2007

2008

2009

2010

1e helft 2011

0 Twente

Enschede

Hengelo

Almelo

Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimten in Twente in m²

Ontwikkeling Opname van bedrijfsruimten in Twente in m²

200000

100000

180000

90000

160000

80000

140000

70000

120000

60000

100000

50000

80000

40000

60000

30000

40000

20000

20000

10000

0

0 Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Overige

Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Oldenzaal

Overige

Totale leegstand in % Langdurig Frictie

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011


Vastgoedrapportage Twente 2011

44 e 85,- per m², gelijk aan 2009. Dit niveau zal

totaal 159 transacties verricht met een gemiddelde

ternauwernood gehandhaafd kunnen blijven.

grootte van 1.007 m².

In tegenstelling tot in de markt voor reguliere

In de eerste 6 maanden van 2011 waren er 104

bedrijfsruimten worden incentives in de logistieke

transacties, samen goed voor 152.600 m², een forse

markt ruimer gehanteerd. Verhuurders proberen

stijging van 94,9% ten opzichte van dezelfde periode

daarmee huurders aan zich te binden en zo de

vorig jaar. Dit komt door enkele grote transacties die

waarde van het onderliggende vastgoed op peil te

verderop in dit hoofdstuk besproken worden. De

houden. Dit is nodig omdat de gebruikersvraag naar

opname laat dus een duidelijk positief beeld zien,

distributieruimten ook in 2010 achterbleef.

maar er komt ook nog veel aanbod bij. Hierdoor kunnen we nog niet spreken van een opbloeiende

Regionale ontwikkelingen

markt in de bedrijfsruimten.

De bedrijfsruimtemarkt laat ook in Twente een

Enschede

verruiming zien. Vergeleken met 1 juli 2010 steeg het

In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen, een stijging van 24,8% ten opzichte van een jaar eerder.

Strukton huurt deze bedrijfsruimte aan de Twekkeler Es in Enschede.

aanbod sterk met 24,2% tot 561.900 m² op 1 juli 2011.

De objecten in Enschede bevinden zich op de

Het aanbod bestaat uit 354 objecten met een gemiddelde

bedrijventerreinen Marssteden, Euregiopark,

grootte van 1.587 m². Het aantal objecten is liefst

Havengebied, Business & Science Park, Josink Es,

gestegen met 30,6%. Vorig jaar werden er 271 objecten

Transportcentrum en overige gebieden.

aangeboden. Van het aantal objecten dat te huur en/of te

Medio 2011 werd er in Enschede 151.000 m²

koop staat is 9% nieuwbouw. De vier grote steden zijn in

bedrijfsruimte aangeboden. Een stijging van 14,0%

totaal goed voor 381.400 m², een stijging van 13,5% in

in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar toen

vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.

het aanbod 132.500 m² bedroeg. In totaal staan er 85

In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,

objecten met een gemiddelde grootte van 1.776 m²

een stijging van 24,8% ten opzichte van een jaar

te huur en/of te koop en 19 objecten zijn groter dan

eerder. Dit komt vooral doordat 2009 (126 transacties)

2.500 m². 12% van het aanbod is nieuwbouw.

een erg slecht jaar was waarin bedrijven zich veelal

Het meeste aanbod wordt gevonden in het

terughoudend hebben opgesteld. Er zijn in 2010 in

Havengebied en in de overige gebieden in Enschede.


bedrijfsruimten 45 Hier staan een aantal grote objecten te huur en/of te

Hengelo

koop. Het aanbod in de overige gebieden laat een stijging zien van 10,3% tot 46.000 m². Het aanbod in

Het aanbod bedrijfsruimte in Hengelo bevindt zich op

het Havengebied laat ook een stijging zien, van 22,7%

de terreinen Westermaat, Twentekanaal, ’t Oosterveld

tot 42.700 m². Dit komt onder andere door toevoeging

en overige gebieden. Op 1 juli 2011 is het aanbod

van het distributiecentrum van Sanders aan de

ten opzichte van 1 juli 2010 (55.000 m²) met 39,5%

Ir. Hanlostraat van 6.875 m².

fors gestegen tot 76.700 m². Dit komt door toevoeging

Het aanbod op de Marssteden laat een lichte stijging zien

van enkele grote objecten. Er worden momenteel 58

van 5,5% tot 30.900 m². In het huidige aanbodcijfer is het

objecten aangeboden met een gemiddelde unitgrootte

aanbod van Timberland, dat gaat verhuizen naar Almelo,

van 1.322 m², waarvan er 7 groter zijn dan 2.500 m².

nog niet opgenomen. Op de peildatum was het aanbod

Van dit aanbod is 7% nieuwbouw.

van Timberland (39.549 m²) nog niet op de markt.

In het deelgebied Twentekanaal is het aanbod verder

In 2010 is er 34.000 m² opgenomen, weer een forse

gestegen met 10,9% tot 36.700 m². Ook in de overige

daling van 31,9% vergeleken met 2009 (49.900 m²).

gebieden is het aanbod fors gestegen met 77,6%

Hiermee zitten we op het opnameniveau van 2004 tot

tot 20.600 m². Dit komt doordat er een aantal grote

nu toe het jaar met het laagste niveau. In 2010 hebben

objecten aan het aanbod zijn toegevoegd, zoals

zich geen echte grote opnames voorgedaan. In het

9.174 m² aan de Twekkelerweg.

eerste halfjaar van 2011 is reeds 34.900 m² opgenomen,

In 2010 is in Hengelo 26.300 m² opgenomen,

waarmee op 1 juli het niveau van heel 2010 al is

een stijging van 22,9% in vergelijking met 2009

overstegen. Dit is een forse stijging in vergelijking met

(21.400 m²). De grote opnames in 2010 komen op

dezelfde periode van vorig jaar van 325,6%. Dit is te

naam van Knol Papier, dat 3.745 m² kocht aan de

verklaren doordat vorig jaar in de eerste 6 maanden

Aquamarynstraat, en Suzlon Blade Technology, dat

slecht 8.200 m² opgenomen is. De grote opnames in 2011

2.224 m² huurt aan de Jan Tinbergenstraat. In het

komen op naam van ZB Service, dat 2.000 m² koopt aan

eerste halfjaar van 2011 is er slechts 8.500 m²

de Kanaalstraat, en Kato projecten, dat 2.000 m² koopt

opgenomen, een forse daling 56,4% ten opzichte van

In het deelgebied Twentekanaal

op het bedrijventerrein Josink Es. Er hebben zich in

dezelfde periode vorig jaar (19.500 m²). Er hebben zich

is het aanbod verder gestegen

Enschede veel transacties van circa 1.000 m² voorgedaan.

dit jaar nog geen echt grote opnames voorgedaan.

met 10,9% tot 36.700 m².

Vivochem is een van de nieuwe gebruikers op het Business Park Xl in Almelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

46 Almelo

op naam van Vivochem (9.187 m²) en Timberland (40.000 m²), die beide nieuw hebben gebouwd op

De bedrijfsruimten in Almelo bevinden zich

het Businesspark XL. Hierdoor is de gemiddelde

hoofdzakelijk op de terreinen Twentepoort,

unitgrootte ook explosief gestegen.

Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Bornsestraat. Op 1 juli 2011 heeft Almelo een aanbod van 66.500 m²,

Oldenzaal

een stijging van 17,9% ten opzichte van 1 juli 2010

Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2010 is met 20 transacties uitgekomen op 26.100 m², een forse stijging van 196,6% in vergelijking met 2009 (8.800 m²).

Timberland is bezig met nieuwbouw op het Business Park Xl in Almelo.

(56.400 m²). Het aanbod bestaat uit 54 objecten met

De bedrijfsruimten in Oldenzaal bevinden zich

een gemiddelde grootte van 1.232 m², waarvan

voornamelijk op de terreinen Hazewinkel, De Eekte

7 objecten groter zijn dan 2.500 m². Van het aanbod

en Hanzepoort. Op juli 2011 is er een aanbod van

is 9% nieuwbouw. In het gebied Turfkade en op het

87.200 m², een forse stijging van 44,4% ten opzichte van

Bedrijvenpark Twente is het meeste aanbod te vinden.

2010 (60.400 m²). Dit komt door toevoeging van enkele

Het deelgebied Turfkade laat een stijging zien van

grote complexen op het Hazewinkel. In totaal staan er

33,5% tot 21.100 m². Het Bedrijvenpark Twente laat

42 objecten met een gemiddelde grootte van 2.076 m²

ook een stijging zien, van 20,9% tot 19.100 m². In het

te huur en/of te koop, waarvan 12% nieuwbouw. Dit is,

deelgebied Turfkade staan relatief minder courante

samen met Enschede, het hoogste nieuwbouwpercentage

objecten en op Bedrijvenpark Twente staat een aantal

in vergelijking met de andere Twentse gemeenten. In

grote objecten leeg waardoor het aanbod zo hoog is.

Oldenzaal zijn er 8 objecten groter dan 2.500 m².

In 2010 is in totaal 35.300 m² bedrijfsruimte opgenomen,

Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2010 is met 20

een stijging van 32,7%. Er zijn 28 transacties

transacties uitgekomen op 26.100 m², een forse stijging

gerealiseerd met een gemiddelde grootte van 1.262 m².

van 196,6% in vergelijking met 2009 (8.800 m²).

De grootste opnames vonden plaats aan de

Oldenzaal komt hiermee bijna op het niveau van 2005

Einsteinstraat waar 4.000 m² werd verhuurd en aan

toen er 29.100 m² werd opgenomen. Grote opnames

de Planthofsweg waar 3.490 m² werd verkocht.

komen in 2010 op naam Lammerink Installatiegroep,

In de eerste helft van 2011 is 62.000 m² opgenomen,

die 4.355 m² kocht aan de Zutphenstraat, en Pre Pain,

in vergelijking met 1 juli 2010 (20.400 m²) een forse

dat circa 4.000 m² kocht aan de Ainsworthstraat. In

stijging van 203,9%. Het gaat hierbij om 14 transacties

de eerste helft van 2011 werd 11.400 m² opgenomen,

met een gemiddelde grootte van 4.430 m². Grote

een forse stijging van 65,2% in vergelijking met 1 juli

transacties in het eerste halfjaar van 2011 komen

2010 (6.900 m²). Het gaat hierbij om 9 transacties met


bedrijfsruimten 47 een gemiddelde grootte van 1.271 m². Grote opnames

gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten tussen

komen op naam van Switch, dat 6.000 m² huurt aan de

e 35,- en e 45,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011

Marconistraat, en Kaamps Cheese bv, dat 1.325 m² huurt

is het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De

aan de Kelvinstraat.

huurprijzen houden in de huidige markt nog redelijk stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en overige

Overig

incentives weggegeven. Dit werd tot voor kort nog niet veel gedaan en het is ook geen gemeengoed zoals in de

In de kleinere gemeenten vindt vooral veel

kantorenmarkt. Omdat er veel panden te huur en/of te

geconcentreerde bedrijvigheid plaats door bedrijven die

koop staan, is er een ruime keuze aan geschikte panden.

juist niet op de grote bedrijventerreinen willen zitten.

Daarbij is het aanbod van oudere en met name incourante

Het aanbod bedrijfsruimten in de overige gemeenten

panden groot. De voorkeur van de meeste bedrijven die

bedroeg op 1 juli 211 in totaal 180.500 m², een stijging

willen verhuizen gaat nog altijd uit naar nieuwbouw,

van 22,0% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010. In

maar door de huidige situatie in de markt zien we dat

deze gemeenten zijn 115 objecten met een gemiddelde

nieuwbouw erg onder druk staat. Dit komt onder andere

grootte van 1.570 m² te huur en/of te koop. Daarvan zijn

doordat er erg naar de kosten wordt gekeken en bestaande

20 objecten groter dan 2.500 m². Het meeste aanbod is te

bouw goedkoper is dan nieuwbouw. Veel bedrijven

vinden in Rijssen-Holten (51.700 m²) en Hof van Twente

blijven daarom op hun huidige locatie zitten. Hier

(35.000 m²). Grote leegstaande objecten bevinden zich

wordt meestal een nieuw contract afgesloten met betere

onder andere in Rijssen-Holten waar nog steeds 10.200 m²

voorwaarden voor de huurder.

te koop staat aan de Markeloseweg en 20.250 m² aan de

De leegstand in de vier grote steden is het afgelopen

Fahrenheitstraat. In Goor is aan de Haven nog steeds

jaar gedaald tot 5,8% op 1 juli 2011, waarvan 1,3%

15.500 m² en aan de Enterseweg 14.400 m² voor de

langdurige leegstand. Almelo en Hengelo scoren het

verhuur beschikbaar.

laagst met respectievelijk 4,8% en 4,1%. Voor Enschede

Opvallend is dat er in alle

In 2009 vonden 40 transacties plaats met een

is dat 6,0% en voor Oldenzaal 10,9%. Opvallend is

plaatsen meer frictieleegstand

gemiddelde grootte van 962 m². Het opnamecijfer komt

dat er in alle plaatsen meer frictieleegstand is dan

is dan langdurige leegstand. Dit

hiermee uit op 38.500 m², een forse stijging van 63,8%

langdurige leegstand. Dit komt omdat er het laatste jaar

komt omdat er het laatste jaar

ten opzichte van 2009 (23.500 m²). Dit is te verklaren

weer veel aanbod is bijgekomen.

weer veel aanbod is bijgekomen.

doordat 2009 een erg slecht jaar was in de overige gebieden van Twente. In de eerste helft van 2011 is er 35.800 m² opgenomen, een forse stijging van 53,7% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (23.300 m²). Dit jaar zit al bijna op het opnameniveau van heel 2010. Grote transacties komen op naam van Solex Verhuur Twente, dat 1.160 m² kocht aan de Gunnerstraat in Weerselo, Morssink Constructie, dat 2.400 m² huurt aan de Mettenkampsweg in Enter, en DPD Nederland, dat 1.800 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen. Huurprijsontwikkelingen en leegstand De huurprijs van bedrijfsruimten in Twente is in

Huurprijsontwikkelingen van bedrijfsruimte in euro's/m²

60

50 40 30 20

2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011

10 0 Enschede

Hengelo

Almelo

Oldenzaal

Overig

Leegstand in % per plaats in Twente

12

2010 licht gestegen tot gemiddeld e 42,- per m². Het gemiddelde wordt enigszins beïnvloed door het grote aandeel courante en hoogwaardige bedrijfscomplexen.

10 8

Een prijsdifferentiatie laat zien dat er voor bestaande en vaak enigszins gedateerde bedrijfsruimten een gemiddelde transactieprijs werd betaald tussen e 27,- en

6 4

e 32,- per m². Ook zien we dat er in de markt veel grote objecten leegstaan; deze drukken de prijs ook enigszins

2

door de grote oppervlakte. Voor ‘courant vastgoed’ ligt de

0

Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal

2006

2007

2008

2009

2010

1e helft 2011


Vastgoedrapportage Twente 2011

48


bedrijventerreinen 49 ONTWIKKELINGEN

van een geografisch nauwkeurigere bepaling van oppervlakten (kwaliteitsverbetering).

Landelijke ontwikkelingen

De totale oppervlakte aan werklocaties dat uitneembaar is (per peildatum 1 januari 2010) bedraagt 11.600 hectare

De totale uitgifte van werklocaties in 2009, inclusief

netto. Dit betreft een afname met 1.034 hectare ten

zeehaventerreinen en economische zones, bedraagt

opzichte van dezelfde peildatum in 2009, toen

575 hectare. In vergelijking met 2008 betekent dit een

12.634 hectare netto uitgeefbaar was. Uitgeefbare

halvering: de uitgifte van werklocaties bedroeg toen

terreinen, in eigendom van gemeenten, maken bijna

1.193 hectare netto. Vrijwel alle provincies laten een

80% uit van het totale areaal aan uitgeefbare terreinen

forse afname van de uitgifte van bedrijventerreinen zien.

uit. De rest is in particulier bezit.

De daling is vooral fors in de provincies Groningen,

Er wordt onderscheid gemaakt tussen werklocaties die

Drenthe, Gelderland en Zeeland. De provincies

terstond (direct) uitgeefbaar zijn en terreinen die niet

Zuid-Holland en Utrecht laten in de uitgifte van

terstond (op langere termijn) uitgeefbaar zullen zijn. We

bedrijventerreinen een zeer geringe stijging zien. De

zien, net zoals de voorafgaande jaren, een lichte daling

gemiddelde jaarlijkse uitgifte per provincie, gesommeerd

in het aantal netto hectare terstond uitgeefbare terreinen.

over de laatste tien jaar, laat zien dat Noord-Brabant de

Dit aantal ligt per 1 januari 2010 op 5.680 hectare,

provincie is met de hoogste gemiddelde uitgifte, gevolgd

terwijl het in 2009 nog 6.048 hectare bedroeg. In het

door Gelderland en Zuid-Holland. Bouwproductiecijfers

aandeel niet terstond uitgeefbaar is eveneens sprake

laten een vergelijkbaar beeld zien.

van een daling van 665 hectare ten opzichte van 2009,

De totale voorraad aan werklocaties in Nederland

terwijl er in 2009 een stijging van bijna 600 hectare was

per 1 januari 2010 bedraagt 101.556 hectare

ten opzichte van 2008.

bruto, verdeeld over 3.616 terreinen. Dit is

De gemiddelde prijs voor grond op werklocaties varieert

Vrijwel alle provincies laten

3.778 hectare minder dan vorig jaar, deels als gevolg

van circa e 35,- in de provincie Friesland tot circa

een forse afname van de uitgifte

van getransformeerde terreinen, deels als gevolg

e 256,- in de provincie Zuid-Holland per m² kavel.

van bedrijventerreinen zien.

Uitgifteprijzen kavels op belangrijkste bedrijventerreinen in Twente in euro's/m² (Bron: Provincie Overijssel) Plaats

Terrein

Uitgifteprijs per m²

Plaats

Terrein

Almelo

Dollegoor

e 100,- – e 130,-

Enschede

Hardick en Seckel

e 140,- – e 140,-

Twentepoort

e 100,- – e 130,-

Haaksbergen

Stepelo

e 67,- – e 79,-

Hellendoorn

Bedrijvenpark Twente Noord

e 100,- – e 130,-

Rijksweg 36

e 110,- – e 150,-

Turfkade

e 100,- – e 150,-

Aadijk Noord

e 100,- – e 130,-

Hengelo

Uitgifteprijs per m²

`t Lochter III

e 110,- – e 122,-

Bloeme-weide

e 88,- – e 88,-

Twentekanaal Zuid

e 110,- – e 122,

Westermaat Noord I

e 150,- – e 250,-

Borne

Buren-De Veldkamp

e 145,- – e 175,-

Westermaat Noord II

e 175,- – e 175,-

Dinkelland

Veldzijde-West

e 90,- – e 105,-

Westermaat Kw II

e 150,- – e 400,-

Enschede

Ootmarsum

e 85,- – e 100,-

Sombeek

e 85,- – e 100,-

Hof van Twente

't Oosterveld

e 143,- – e 168,-

Zenkeldamshoek Fase II

e 95,- – e 130,-

Havengebied

e 65,- – e 142,-

Oldenzaal

Hazewinkel Noordwest

e 125,- – e 135,-

Marssteden

e 153,- – e 153,-

Rijssen-Holten

Vletgaarsmaten 2A/B

e 105,- – e 120,-

Josink Es

e 133,- – e 163,-

Tubbergen

Roombekerveld

e 118,- – e 135,-

De Blekerij

e 120,- – e 130,-

Op de Brouwerij

e 135,- – e 175,-

Euregio Bedrijvenpark

e 131,- – e 146,-

Westerval

e 165,- – e 165,-

Twenterand

Wierden

De Haar V

e 84,- – e 85,-

Lutkeberg IV/V

e 91,- – e 91,-

Kroezenhoek

e 70,- – e 70,-

Garstelanden Oost

e 70,- – e 70,-

Almeloseweg Oost

e 88,- – e 98,-

Enter-Rijssen

e 100,- – e 130,-


Vastgoedrapportage Twente 2011

50 In de praktijk blijken overigens kavels voor een

De meeste gemeenten hebben het afgelopen jaar weer

minimumprijs slechts zeer beperkt beschikbaar te

meer grond uitgegeven. Enschede kent dit jaar weer

zijn en meestal zijn bijzondere omstandigheden

een forse daling van 2,79 hectare en komt uit op

verantwoordelijk voor de lage prijs. De gemiddelde

0,46 hectare. Vergeleken met voorgaande jaren is dit het

minimale grondprijs laat een stijging zien: in 2008

eerste jaar dat Enschede niet de grootste uitgifte heeft.

bedroeg deze e 101,-, in 2009 e 109,-. Datzelfde geldt

De lokale verschillen zijn er nog steeds, maar er heeft

voor de gemiddelde maximale grondprijs (2008: e 124,-;

een verschuiving plaatsgevonden met betrekking tot

2009: e 134,-). De spreiding tussen minimale en maximale

waar de grond is uitgegeven. Hengelo heeft het afgelopen

grondprijzen is het grootst in de provincie Flevoland.

jaar 4,85 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare

In de Randstedelijke provincies ligt de grondprijs, niet

in vergelijking met 2009. Almelo heeft het afgelopen jaar

verwonderlijk, hoger dan in de rest van het land.

4,46 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare in

Van de in totaal 3.616 bedrijventerreinen is aan bijna

vergelijking met 2009. De gemeente Twenterand heeft

30% - in ieder geval deels - de kwalificatie ‘verouderd’

afgelopen jaar 6,17 hectare uitgegeven, een forse stijging

gegeven; ruim 60% is niet verouderd. Van ruim 10% is

van 5,42 hectare in vergelijking met 2009. De grootste

de status onbekend. Overigens kan het hierbij gaan om

uitgiften staan dit jaar op naam van de gemeenten

veroudering van een deel van het terrein.

Twenterand (6,17 hectare), Hengelo (4,85 hectare), Almelo (4,46 hectare) en Rijssen-Holten (2,51 hectare).

Regionale ontwikkelingen

De grondprijs van de direct uitgeefbare terreinen van de drie grootste steden (Almelo, Hengelo en Enschede)

Vergeleken met voorgaande jaren is dit het eerste jaar dat Enschede niet de grootste uitgifte heeft.

In 2010 is er in Twente 21,4 hectare grond uitgegeven,

varieert van e 65,- tot e 175,- per m² en op sommige

vergeleken met het jaar ervoor een forse stijging van

locaties wordt in de regio al e 250,- per m² betaald.

71,5%. Qua uitgifteniveau zitten we weer op dat van de

Op toplocaties in Twente wordt zelfs al e 400,- per m²

periode 2002/2003. Na een forse daling in het afgelopen

betaald. Op ’t Oosterveld en de Westermaat in

jaar zit er weer een stijging in het uitgifteniveau.

Hengelo, op de Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/

Uitgifte 2010 (Bron: Province Overijssel) Gemeente

Uitgegeven in 2010 (aantal netto hectare)

Almelo

4,46

Borne

0,17

Dinkelland

0,66

Enschede

0,46

Haaksbergen

0,23

Hellendoorn

0

Hengelo

4,85

Hof van Twente

0

Losser

0

Oldenzaal

0,55

Rijssen-Holten

2,51

Tubbergen

0,74

Twenterand

6,17

Wierden Totaal

Ontwikkeling uitgifte van bedrijventerreinen in Twente in hectare

0,60 21,40

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010


bedrijventerreinen 51 Kotmanpark in Enschede en Buren-De Veldkamp in

samen circa 228 hectare bedrijventerrein direct voor

Borne zijn een paar van die locaties. De Oldenzaalse

uitgifte beschikbaar. De gemeenten Enschede, Hengelo

grond varieert van e 125,- per m² tot maximaal e 135,-

en Almelo hebben traditiegetrouw de meeste grond in

per m². De overige gemeenten in Twente hanteren grond­

de verkoop.

prijzen variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².

De gemeente Enschede heeft circa 29 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

Direct uitgeefbaar

terreinen Euregio Bedrijvenpark (10,58 hectare), Josink Es (6,99 hectare) en in de overige gebieden nog bijna

De 14 gemeenten hebben samen

Met name in de grote steden van Twente bevindt zich

12 hectare. In het gebied Zuiderval kan in particulier

circa 228 hectare bedrijventerrein

de direct uitgeefbare grond. De 14 gemeenten hebben

eigendom nog 7,23 hectare worden uitgegeven.

direct voor uitgifte beschikbaar.

Direct uitgeefbaar in netto hectare Gemeente

Plaats

Terrein

Almelo

Almelo

Buitenhaven

Aantal hectaren (gemeente)

Aantal hectaren (particulier)

Type werklocatie

1,77

1,91

Almelo

Dollegoor

B

1,3

2,1

Almelo

B

Twentepoort

1,92

0

B

Almelo

Wendelgoor

0

0,8

B

Almelo

Bedrijvenpark Twente-Noord

22,71

15,39

B

Almelo

XL Businesspark Twente

34

0

B

Almelo

Bedrijvenpark Twente

1,56

0

B

Almelo

Turfkade

1,51

0

B

Borne

Borne

Buren-De Veldkamp

19,87

0

B

Dinkelland

Deurningen

Veldzijde-West

0,1

0

B

Weerselo

Echelpoel III Uitbreiding

4

0

B

Ootmarsum

Ootmarsum

2,33

0

B

Denekamp

Sombeek

0,15

0

B

Enschede

Havengebied

1,83

0

B

Enschede

Marssteden

1,52

0

B

Enschede

Oosterpoort

0

0,6

C

Enschede

Josink Es

6,99

0

B

Enschede

Roombekerveld

2,04

1,3

B

Enschede

Op de Brouwerij

3,03

0

B

Enschede

Euregio Bedrijvenpark

10,58

0

B

Enschede

Westerval

1,52

0

B

Enschede

Hardick en Seckel

1,68

0

B

Haaksbergen

Haaksbergen

Stepelo

0

2,47

B

Hellendoorn

Haarle

Bloemeweide

0,9

0

B

Hengelo

Hengelo

Twentekanaal Zuid

4,5

0

B

Hengelo

Westermaat KW II

4,1

0

B

Hengelo

Westermaat Noord I

0,2

1,3

B

Hengelo

Westermaat Noord II

12,06

0

B

Hengelo

`t Oosterveld

13,04

0

B

Goor

Haven Twentekanaal

0,3

0

B

Goor

Zenkeldameshoek, fase II

23,6

0

B

Oldenzaal

Oldenzaal

Hazewinkel Noordwest

2,3

0

B

Rijssen - Holten

Holten

Vletgaarsmaten 2A (west)

6,16

0

B

Holten

Vletgaarsmaten 2B (zuid)

9,19

0

B

Geesteren

Lutkeberg IV

0,55

0

B

Tubbergen

De Haar V

0

2,18

B

Den Ham

Kroezenhoek

0,39

0

B

WesterhaarVriezenveensewijk

Garstelanden Oost

1,5

0

B

Vriezenveen

Oosterweilanden

Vriezenveen

Almeloseweg Oost

Wierden

Weuste Noord

Enter

Enter-Rijssen

Enschede

Hof van Twente

Tubbergen Twenterand

Wierden

Totaal

6

0

B

5,56

0

B

5,4

0

B

12

0

B

228,16

28,05

Type werklocatie: a = zeehaventerrein b = bedrijventerrein c = economische zones d = kantorenpark


Vastgoedrapportage Twente 2011

52

De gemeente Hengelo heeft bijna 21 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein

De gemeente Hengelo heeft bijna 21 hectare direct

bedrijvigheid met een gemengd karakter. Kleine en

uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

middelgrote bedrijven uit de sectoren industrie (zoals

terreinen Westermaat Noord II (12,06 hectare) en

kleinschalige productiebedrijven, elektrotechnische

’t Oosterveld (13,04 hectare), dat is gelegen aan

en metaalbewerkingbedrijven), bouw, transport

de oostzijde van Hengelo, tussen de Rijksweg A1

en distributie, dienstverlening (behalve zakelijke

en de doorgangsroute Hengelo-Oldenzaal. Het

dienstverlening) en groothandel kunnen hier een plek

terrein heeft een totale oppervlakte van circa 25

vinden. Op deze locatie zijn de milieucategorieën 1, 2

hectare bruto; op dit moment is er ongeveer de

en 3 toegestaan. De kavelgrootte varieert van 1.500 m²

helft uitgegeven, namelijk 12 hectare. De gemeente

tot 8.000 m². Een beeldkwaliteitsplan zorgt voor de

Hengelo ontwikkelt dit terrein voor reguliere

juiste uitstraling van het gebied. Het terrein is op dit

Op termijn uitgeefbaar in netto hectare Gemeente Almelo

Borne

Enschede

Haaksbergen

Hellendoorn

Hengelo Oldenzaal

Rijssen-Holten

Tubbergen

onherroepelijk vastgesteld ontwerp plan

Planfase: bestemmingsplan = 1 bestemmingsplan = 2 bestemmingsplan = 3 in structuurvisie = 4 ruimtelijk plan = 5

Type werklocatie: zeehaventerrein = A bedrijventerrein = B economische zones = C

Twenterand Wierden

Plaats

Terrein

Almelo

XL Businesspark Twente

Almelo

Rijksweg 36

Almelo

Turfkade

Almelo

Aadijk Noord

Almelo

Waterrijk

Almelo

Weezebeeksingel

Aantal hectaren (gemeente)

Aantal hectaren (particulier)

Planfase (1-4)

Type terrein

10,5

73

1

B

26,63

0

4

B

1,78

0

1

B

30,63

0

3

B

11

0

4

B

5

0

4

nnb

Almelo

Rijnbeek

4

0

4

B

Almelo

Weggeler

4

0

4

C

Borne

Buren - De Veldkamp

7,6

0

1

B

Borne

Buren - `t Oldhof

13,5

0

4

B

Borne

Buren - De Kluft

19,7

0

4

B

Boekelo

De Blekerij

0

1,03

2

B

Usselo

Usseler Es

58

0

2

B

Enschede

Boeldershoek West

0

5

4

B

Enschede

Kop Marssteden

5

0

4

B

Haaksbergen

Stepelerveld

34

0

4

B

Haaksbergen

Vregelinkshoek

13

0

4

B

St. Isisdorushoeve

Uitbr. St. Isidorushoeve

0

3

4

B

0

2,5

1

B

25,9

0

1

B

Hellendoorn

Kruidenwijk-Zuid

Nijverdal

`t Lochter III

Nijverdal

Derde Kampsweg

5

0

4

B

Hengelo

Boeldershoek West

10

0

4

B

Oldenzaal

Jufferbeek Zuid

21

0

1

B

Oldenzaal

Hanzepoort-West

4

0

4

B

Oldenzaal

Elsmors uitbreiding

13

0

4

B

Oldenzaal

Jufferbeek Noord

12

0

4

B

Oldenzaal

Hanzepoort Oost

Holten

Vletgaarsmaten 2B (Zuid)

10

0

4

B

3,83

0

1

B

Holten

Vletgaarsmaten 2A (West)

1,96

0

1

B

Holten

Vletgaarsmaten 2C

11,3

0

4

B

Holten

De Keizer

3,59

0

3

B

Enter

Enter-Rijssen

5,8

6,35

2

B

Geesteren

Lutkeberg V

2

0

4

B

Albergen

Zuid-Esch II

0

0,7

4

B

Tubbergen

Heerenbrinck Fase I

7

0

4

B

Albergen

Ootmarsumseweg Noord

0

6

4

B

Vasse

Voortsweg 2

0

2

4

B

Reutum

Bedrijventerrein Reutum

0

1

4

B nnb

Vroomshoop

Vroomshoop Oost Uitbr.

10

0

4

Vriezenveen

Oosterweilanden

15

0

1

B

Wierden

Uitbr. Weuste - Noord fase II

9

0

4

B

414,72

100,58

Totaal


bedrijventerreinen 53 moment uitgiftegereed. De eerste bedrijven zijn er

belangrijke lokale, maar zeker ook regionale betekenis. Zij

reeds gevestigd.

zal ruimte bieden aan een breed scala van bedrijvigheid:

De gemeente Almelo heeft momenteel circa 65 hectare

van installatiebedrijven, handel en transport tot en met

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de

productiebedrijven met milieucategorie 4. Vanwege de

terreinen Bedrijvenpark Twente-Noord (22,71 hectare)

omvang van het terrein en de verschillende potenties

en XL Businesspark Twente (34 hectare). Er wordt

van delen ervan is het gebied gesegmenteerd met

nu hard gewerkt aan de invulling van dit terrein.

bijbehorende kavelgrootten, die kunnen variëren van zo’n

Op pagina 54 meer over deze ontwikkeling. Op het

1,5 hectare tot 2 hectare. De totale omvang van

Bedrijvenpark Twente-Noord is ook nog 15,39 hectare

De Veldkamp is circa 70 hectare bruto, waarvan

in particulier eigendom. Deze grond is ook direct voor

als zodanig 40 hectare netto uitgeefbaar is. Het

uitgifte beschikbaar.

beeldkwaliteitplan zorgt voor een actuele en goede

De gemeente Oldenzaal biedt op het bedrijventerrein

uitstraling van het gebied; het geeft onder andere

Het Hazewinkel Noordwest 2,3 hectare direct

richtlijnen ten aanzien van de gewenste verkaveling,

uitgeefbaar bedrijventerrein aan. Hazewinkel Noordwest

het bebouwingsbeeld, de uitgangspunten voor de

(totaal 23 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein) is een

kavelinrichting en de inrichting van de openbare ruimte.

gemengd bedrijventerrein aan de Rijksweg A1.

Op het bedrijventerrein wordt parkmanagement toegepast.

De gemeente Borne heeft op dit moment 19,87 hectare

De gemeente Hof van Twente heeft op dit moment

direct uitgeefbaar bedrijventerrein, namelijk Buren-

23,9 hectare direct uitgeefbaar terrein, waarvan

De Veldkamp. Deelgebied De Veldkamp van

23,6 hectare op het bedrijventerrein Zenkeldamshoek

bedrijventerrein Buren ligt gunstig in de nabijheid van

fase II in Goor. Zenkeldamshoek is een nieuw, ruim

Westermaat Plein aan de rijksweg Hengelo-Borne. De

opgezet bedrijvenpark bij de entree van Goor, centraal

onderdoorgang van de spoorlaan Almelo-Hengelo is het

in Twente. Het park biedt ruimte voor een grote

afgelopen jaar geopend en het bedrijventerrein is nu goed

verscheidenheid aan bedrijven in de milieucategorieën

bereikbaar via de Amerikalaan. De gemeente Borne en

2 tot en met 4a. De kavels variëren in omvang van

Hengelo ontwikkelen dit bedrijventerrein gezamenlijk.

800 m² tot meer dan 2 hectare.

De Veldkamp ligt centraal in de regio Twente op de

De gemeente Rijssen-Holten heeft in Holten op

De Veldkamp zal ruimte

grens van de gemeenten Borne en Hengelo. Vanwege

de Vletgaarsmaten in totaal 15,35 hectare direct

bieden aan een breed scala

die centrale ligging heeft de locatie niet alleen een

uitgeefbaar bedrijventerrein.

van bedrijvigheid.

Blusvoorziening op het Business Park Xl in Almelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

54 Op termijn beschikbare terreinen

buitenaf - via de A1 en de A35 - als vanuit Enschede is de Usseler Es uitstekend te bereiken.

In Twente is bij de gemeenten op termijn circa 414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is

Het Gezondheidspark ligt aan de westzijde van

er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond

Hengelo. Op dit thematische bedrijventerrein zijn nu

bij particulieren in bezit. Het tweede deel van het

reeds het Streekziekenhuis Midden Twente en Trivium

XL Businesspark Twente in Almelo beslaat nog

gevestigd. Momenteel wordt er verder gewerkt aan

84 hectare waarvan 73 hectare in particulier

de uitbreiding van dit zorgterrein. Er mogen zich

eigendom is. Almelo zal op termijn beginnen met

alleen bedrijven vestigen die zich bezighouden met

de ontwikkeling van Almelo Noord. Aadijk Noord

gezondheidsdiensten of een directe relatie daarmee

is een van de nieuwe, moderne en goed bereikbare

hebben.

bedrijventerreinen waarmee Almelo zijn economische

Het XL Businesspark biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen.

Bedrijvenpark Twente in Almelo, waar een aantal grote objecten in het aanbod staan.

groei wil realiseren in het kader van het Masterplan

De gemeente Haaksbergen gaat op termijn Stepelerveld

Almelo. Het bedrijventerrein krijgt in totaal een bruto

uitgeven. Het gebied bevat in totaal 34 hectare.

oppervlakte van 40 hectare waarvan nu nog circa

Het plangebied van de uitbreiding Stepelerveld is

30 hectare netto uitgeefbaar is.

begrensd door de Hengelosestraat (N739) aan de

Enschede zal op de lange termijn beginnen met

westzijde en de Kolenbranderweg aan de oostzijde.

de ontwikkeling van de Usseler Es, waar de

Aan de zuidzijde ligt een watergang op de grens met

landschappelijke en cultuurhistorische waarden

het bestaande bedrijventerrein Stepelo en aan de

behouden blijven. Voor de behoefte die niet binnen

noordzijde het landelijke gebied. De gebouwen moeten

de bestaande bedrijventerreinen opgelost kan worden,

een passende kwaliteit uitstralen, bijvoorbeeld door

is de Usseler Es aangewezen als gebied waarbinnen

gebruik van natuurlijke kleuren en/of materialen. De

58 hectare netto bedrijventerrein beschikbaar moet

gemeente Haaksbergen is van zins de deelname aan

komen. De Usseler Es is strategisch gelegen in

parkmanagement bij de uitgifte van het terrein te

de hoek van de Westerval en de A35. Zowel van

verplichten.


bedrijventerreinen 55 Oldenzaal krijgt er aan de zuidwestkant 21 hectare

marktsegment, dat met name vanuit regionale

bedrijventerrein bij, in de toekomst gevolgd door nog

optiek van groot belang is. Het XL Businesspark

eens 12 hectare in Jufferbeek-Noord. Zuid ligt tussen

biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige

de A1 en het spoor, de rondweg N342 en de Heideweg.

vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen

Noord ligt tussen de N342, de Heideweg, het spoor

op een uitstekende zichtlocatie, gelegen aan de A35

en de Ossenmaatstraat. De gemeente wil vooral op

met een rechtstreekse aansluiting op deze snelweg.

de zichtlocaties een hoogwaardige beeldkwaliteit. De

Daarnaast is de aanleg gepland van een kade aan

bedrijven op deze toplocatie moeten de uitstraling

het Twentekanaal zodat dit terrein ook per schip

krijgen van de vroegere textielfabrieken. Jufferbeek-

uitstekend bereikbaar wordt.

Zuid krijgt bij de op- en afritten Oldenzaal-West van de op de snelweg.

Grootschalige binnenstedelijke herstructureringsprojecten

XL Businesspark Twente

Zuiderval

Het XL Businesspark is een gezamenlijke

Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de

onderneming van de netwerkstadgemeenten Almelo,

ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor

Borne, Hengelo en Enschede alsmede de provincie

kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is zeer

Overijssel. Op het XL Businesspark is 34 hectare

divers, er is ruimte voor zowel de kleinere als de grote

direct uitgeefbaar terrein beschikbaar. Daarbij gaat

kantoorgebruikers. De Rabobank, Arke TUI en Ten Kate

het om de vestiging van bedrijven in handel, logistiek

Huizinga verhuizen met hun regionale hoofdkantoor

en industriĂŤle activiteiten die meer dan 2 hectare

naar de Zuiderval. Ook Van der Valk opent hier een

Zuiderval is meer dan alleen

nodig hebben. Kijkt men naar de uitgifte van kavels

vestiging. Het plangebied omvat circa 40 hectare

een kantoorlocatie, want het

die men doorgaans lokaal wegzet, dan hebben

en is daarmee een van de grootste binnenstedelijke

heeft ook een woonfunctie en

we het bij het XL Businesspark om een bepaald

herstructureringsgebieden in Nederland.

er zijn talrijke voorzieningen.

A1 een rechtstreekse aansluiting met verkeerslichten

Bedrijventerrein De Elsmoat bij Enter.


Vastgoedrapportage Twente 2011

56 Zuiderval is meer dan alleen een kantoorlocatie,

eigen kantoorpand neerzetten of zich vestigen in

want het heeft ook een woonfunctie en er zijn

een verzamelgebouw. In Kotmanpark staan vrije

overige voorzieningen. De gevarieerde bebouwing

kavel woningen, maar ook rijwoningen met een

versterkt elkaar en geeft de locatie een eigen

moderne, strakke architectuur. Hofkwartier wordt

identiteit.

een vriendelijk en sfeervol stadswijkje.

Zuiderval bestaat uit de zes deelgebieden: Kotmanpark, Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink,

Hart van Zuid

Janninkkwartier en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn

Hart van Zuid is een nieuw stadsdeel waar iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren en recreëren.

Ontwerp van architectenbureau MVRDV, een ontwikkeling van JOIN - een joint venture van OVG Real Estate en Triodos Bank -, en een ontwikkeling van Kloos 2.

eigen specifieke functie. Vanaf de snelweg A35 is

Hart van Zuid is een terrein van 50 hectare bij het

Kotmanpark het eerste deelgebied aan de westzijde

centrum van Hengelo, gelegen tussen het station en

van de weg. In Kotmanpark zijn woningen gebouwd

het Twentekanaal. Waar vroeger het bedrijvig hart van

en er komen kantoorpanden. Halverwege de

Hengelo klopte, verrijst nu het Hart van Zuid. Op de

snelweg en het centrum ligt - aan de oostzijde -

plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen

Eeftink. Hier komen kantoren op maat, waarbij

van Stork en Dikkers wordt bijna vijftig hectare

de wensen van de ondernemer het uitgangspunt

nieuw Hengelo gebouwd. Het is een nieuw stadsdeel

zijn. Tegenover het Eeftink ligt Cromhoffpark. In

waar iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren

deze parkachtige omgeving staat een deel van de

en recreëren. Het industriële verleden blijft voelbaar;

futuristisch vormgegeven Scholingsboulevard.

de vroegere geslotenheid van het gebied maakt

Dicht bij het centrum, binnen de singel, liggen de

plaats voor openheid en dynamiek. Wat blijft is de

twee deelgebieden Hofkwartier en Janninkkwartier.

bestaande bedrijvigheid; het aanwezige industriële

In Hofkwartier wordt een variatie aan woningen

erfgoed blijft behouden. Zo krijgen voormalige

gebouwd en in Janninkkwartier worden werken,

fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.

wonen en vrije tijd gecombineerd. Eeftink en

Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld

Kotmanpark bieden de ondernemer de kans zich

die voor een variatie aan functies en een diversiteit

te vestigen naar eigen wensen. Hier kan hij zijn

aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bestaande


bedrijventerreinen 57 sociale, educatieve en culturele voorzieningen

richting Duitsland over een lengte van circa

blijven bewaard en worden waar nodig aangevuld.

1.300 meter verdiept aan te leggen en het groene

Nieuwe technieken, zoals breedbandaansluitingen

en cultuurhistorische karakter te herintroduceren,

en duurzaam waterbeheer, worden ingezet om in

ontstaat een woon-, werk- en verblijfsgebied waarmee

Hart van Zuid comfortabel te kunnen leven en het

de regionale verblijfsfunctie van Oldenzaal wordt

gebied een eigentijds en hoogwaardig karakter te

versterkt.

geven. De ligging kan niet beter: aan de zuidzijde

Het bestaande stationsplein wordt heringericht

van het centrum, met als entree het Centraal Station

waarbij historische gebouwen een meer prominente

Twente aan de noordzijde van het plangebied en het

plek krijgen. Ook het oude ziekenhuis krijgt een

Twentekanaal aan de zuidzijde. Door de nabijheid

prominentere functie aan het plein. De gemeente

van de A1 en de A35 is Hart van Zuid uitstekend

werkt nu aan een beeldkwaliteitplan voor de

bereikbaar met zowel de auto als het openbaar

openbare ruimte, waarbij men door middel van

vervoer. De Laan Hart van Zuid zorgt voor een goede

inrichting en materiaalgebruik een relatie wil leggen

ontsluiting van de invalswegen naar het centrum.

met het textielverleden. Door het talud aan de

Tot 2018 wordt Hart van Zuid, een van de grootste

zuidzijde van de half verdiepte sporen deels af te

naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten, in delen

graven en als plein in te richten, wordt openheid

opgeleverd. De eerste bouwwerken zijn inmiddels

gecreĂŤerd. Het nieuwe plein krijgt een groene

gereed.

inrichting, passend bij de sfeer van Oldenzaal, en wordt begrensd door kantoren en woningen.

Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

Passagiers die uitstappen, krijgen meteen zicht op een aantal kenmerkende elementen van Oldenzaal:

Passagiers die uitstappen,

Het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal

het landschap, openheid en groen. Om het groene

krijgen meteen zicht op een

voorziet in een integrale herontwikkeling van

beeld van Oldenzaal verder te versterken, worden

aantal kenmerkende elementen

circa 38 hectare rondom het huidige station.

auto’s zoveel mogelijk uit het zicht gehouden en

van Oldenzaal: het landschap,

Door de doorgaande spoorverbinding vanaf Hengelo

ondergebracht in groene taluds.

openheid en groen.

Nieuwbouw van Jarabee op het Gezondheidspark in Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

58


infrastructuur 59 LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN

de toekomst van de luchthavens Lelystad, Eindhoven, Schiphol en hun omgeving), de ruimte verder uit

Nederland heeft een goede infrastructuur van wegen

te groeien tot een duurzame en concurrerende

en openbaar vervoer nodig die optimale bereikbaarheid

luchthaven. Kwalitatieve groei van het wereldwijde

biedt aan mensen en bedrijven. Goede doorstroming op

verbindingennetwerk is essentieel. Ook bij regionale

het wegennet is belangrijk voor de bloedsomloop van

luchthavens dient de luchtvaart de economische

de economie. Mensen hebben de vrije keuze zich te

ontwikkeling.

verplaatsen. De files worden aangepakt en de mobiliteit

Goederenvervoer is van oudsher een belangrijke

wordt verbeterd ter versterking van de economische

pijler van de Nederlandse economie. De haven van

groei en een schoner milieu. Er komt een uitbreiding van

Rotterdam speelt daarin een essentiële rol. Het kabinet

het dynamische systeem van maximumsnelheden.

ondersteunt met kracht de verdere ontwikkeling

De maximumsnelheid op diverse autosnelwegen gaat

van het haven- en industriegebied door de aanleg

omhoog naar 130 Kilometer per uur. Ook op andere

van een nieuw havengebied (Tweede Maasvlakte)

wegen wordt de maximumsnelheid opnieuw beoordeeld.

met de bijbehorende natuurcompensatie. Zo kan de

Indien nodig voor de luchtkwaliteit, geluidsbelasting of

Rotterdamse haven zijn internationaal concurrerende

Goederenvervoer is van oudsher

verkeersveiligheid geldt een lagere maximumsnelheid.

positie voor de overslag van goederen behouden en

een belangrijke pijler van de

Schiphol is van groot belang voor de Nederlandse

verder uitbreiden.

Nederlandse economie. De haven

economie en krijgt, overeenkomstig de afspraken die

Bij de aanleg en het onderhoud van de infrastructuur

van Rotterdam speelt daarin een

zijn gemaakt aan de ‘Alders-tafels’ (overlegtafels over

van wegen en openbaar vervoer worden meer

essentiële rol.

Filedruk (bron: Rijkswaterstaat; bewerking: I&O Research) Snelweg

Traject van

Traject naar

Koplocatie

Filezwaarte 2009

Filezwaarte 2010

A1

Apeldoorn

Hengelo

Deventer Oost - Bathmen

A1

Apeldoorn

Hengelo

Ijsselbrug - Deventer

A1

Hengelo

Apeldoorn

Voorst - Beekbergen

A1

Hengelo

Apeldoorn

Ijsselbrug - Twello

A1

Hengelo

Apeldoorn

A1

Apeldoorn

Hengelo

A1

Hengelo

A1

Apeldoorn

A1

Groei

17.864

28.188

58%

7.819

16.652

113%

21.092

15.938

-24%

2.645

13.213

400%

Lochem - Bathmen

3.948

7.406

88%

Lochem - Markelo

1.738

6.937

299%

Apeldoorn

Rijssen - Markelo

1.634

6.684

309%

Hengelo

Apeldoorn Zuid - Beekbergen

3.962

6.522

65%

Apeldoorn

Hengelo

Rijssen - Azelo

2.786

4.400

58%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Markelo - Lochem

2.120

3.863

82%

A1

Apeldoorn

Hengelo

Bathmen - Lochem

3.126

3.347

7%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Azelo - Rijssen

5.604

3.327

-41%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Twello - Voorst

5.494

3.139

-43%

A1

Hengelo

Osnabrück

Oldenzaal Zuid - De Lutte

50

2.944

5788%

A1

Hengelo

Apeldoorn

Bathmen - Deventer Oost

995

2.921

194%

A35

Enschede

Almelo

Borne West - Azelo

143

3.703

2490%

A35

Almelo

Enschede

Azelo - Borne West

563

3.539

529%

A35

Enschede

Almelo

Enschede West - Hengelo Zuid

506

3.144

521%

A35

Almelo

Enschede

Borne West - Buren

0

2.481

A35

Almelo

Enschede

Loofriet - Hengelo Zuid

491

1.055

115%

A35

Almelo

Enschede

Buren - Delden

421

1.016

141%

A35

Enschede

Almelo

Delden - Buren

37

967

2514%

A35

Enschede

Almelo

Azelo - Almelo Zuid

224

855

282%

A35

Almelo

Enschede

Almelo Zuid - Azelo

651

795

22%

A35

Enschede

Almelo

Buren - Borne West

219

760

247%

N35

Enschede

Gronau

A35: Enschede Zuid - Enschede Oost

98

572

484%

A35

Enschede

Almelo

Hengelo Zuid - Loofriet

192

395

106%

N35

Gronau

Enschede

Enschede Oost - A35: Enschede Zuid

802

284

-65%

N35

Zwolle

Almelo

Holterberg - Hellendoorn/Rijssen

0

90

-

A35

Almelo

Enschede

Hengelo Zuid - Enschede West

176

72

-59%

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt in kilometerminuten.


Vastgoedrapportage Twente 2011

60 voordelen bereikt door het aangaan van nauwere

Rijksweg A1

samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven. De Rijksweg A1 is voor Nederland een van de Filedruk

belangrijkste hoofdwegen, economisch gezien zelfs de belangrijkste van Nederland. In het bijzonder

Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar

is de weg van belang voor Twente vanwege de

te maken, is het begrip filezwaarte geïntroduceerd.

verbinding met de Randstad (onder andere Schiphol

De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x

en Rotterdam). De A1 is ook de internationale

de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt

hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van

in kilometerminuten. Dit betekent dat een file van 10

Europa (vooral Duitsland, Scandinavië en de nieuwe

kilometer die één uur duurt 600 kilometerminuten

Oost-Europese EU-landen).

filezwaarte oplevert. De totale filezwaarte over

Het is van groot belang dat de weg als transportas

een bepaalde periode en locatie is de som van de

zijn functie in de toekomst goed kan vervullen.

filezwaarte van de files die zich in desbetreffende

Het vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid.

periode op die locatie hebben voorgedaan.

Steeds vaker wordt de rechterrijstrook op de A1

In de tabel op pagina 59 staat een overzicht van de

ingenomen door vrachtverkeer. Dit maakt dat het

verkeersknooppunten in Overijssel.

goed functioneren van de snelweg in gevaar komt. Op termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen.

Weginfrastructuur

De A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte

Meer dan 50.000 voertuigen rijden dagelijks over het

capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1 nog

Twentse deel van de Rijksweg A1.

niet in de planning van het Rijk opgenomen. Door

kortetermijnmaatregelen neemt

De verbreding van de A1 is het belangrijkste

een bijdrage van de regionale partners van 25%

de verkeersdruk op de A1, mede

verkeersproject in de komende jaren. Doordat de A1

van de aanlegkosten is het rijk bereid de A1 in zijn

een zeer druk bereden internationale verbindingsroute

meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te nemen.

is, is er al een hele rijstrook kwijt aan vrachtverkeer.

Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar. De

Ondanks een aantal

door het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer toe.

Aanleg van de fietssnelweg F35 in Enschede.


infrastructuur 61 regionale middelen van de provincies Overijssel en

A15 maar omdat er geen verbinding is met de huidige

Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om

A15 is dit stuk weg omgenummerd naar A18. Het deel

de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen,

van Varsseveld naar Enschede, de autoweg N18, wordt

waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden

ook wel Twenteroute genoemd. De A18 kruist de A12

gestart.

op knooppunt Oud-Dijk.

Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen

Zoals veel oudere wegen in Nederland voldoet ook

neemt de verkeersdruk op de A1, mede door

de N18 niet meer aan de moderne eisen op het

het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer

gebied van onder andere veiligheid, leefbaarheid

toe. Rijk en regionale partners hebben nu in een

en bereikbaarheid. De provincies Gelderland en

verkenning gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020

Overijssel, Regio Twente en Rijkswaterstaat werken

dermate grote knelpunten op de A1 ontstaan dat

daarom samen aan de N18-studie. Doel van de studie

een structurele capaciteitsuitbreiding van de A1

is het verbeteren van de verkeersveiligheid en de

noodzakelijk is. Daarbij gaat de voorkeur uit naar

leefbaarheid in het gebied op en rond de N18. Ook

uitbreiding van de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken

het verbeteren van de bereikbaarheid en de regionale

tussen het knooppunt Beekbergen en de aansluiting

economische ontwikkelingen zijn belangrijke

Deventer-oost (inclusief de brug over de IJssel) en

onderdelen.

een uitbreiding naar 2 keer 3 rijstroken op het traject vanaf de aansluiting Deventer-Oost tot knooppunt

Rijksweg A35

Azelo. De Rijksweg A35, die loopt vanaf de Duitse grens Rijksweg A18/N18

bij Enschede tot Zwolle, is voor Twente van belang als verbinding met andere regio’s in het land en

De Rijksweg A35, die loopt vanaf

De Rijksweg A18/N18 loopt van Zevenaar naar

Duitsland. Daarnaast vervult de Rijksweg 35 een

de Duitse grens bij Enschede tot

Enschede over een lengte van 65 kilometer. Het deel

zeer belangrijke functie binnen Twente. Het is

Zwolle, is voor Twente van belang

van Zevenaar tot Varsseveld is de snelweg A18.

de hoofdweg die de steden in Twente met elkaar

als verbinding met andere regio’s

Oorspronkelijk was deze snelweg onderdeel van de

verbindt. Er wordt voortdurend gewerkt aan de

in het land en Duitsland.

De Ovonde (nieuwe rotonde) in Borne.


Vastgoedrapportage Twente 2011

62 verbetering van de Rijksweg 35. Belangrijk voor

Het tracé van de F35 volgt tussen Nijverdal en

Twente is de opening van een nieuw deeltracé van

Almelo de rijbaan van de Rijksweg N35. Tussen

de rijksweg in 2007 en de toekomstige realisatie van

Almelo en Enschede komt de F35 langs het spoor

de zogenaamde combitunnel in Nijverdal. Daarbij

te liggen. De zijtak van Almelo naar Vriezenveen

worden de spoorlijn en de rijksweg in een tunnel door

krijgt een vrij liggend tracé. De zijtak van Enschede

Nijverdal geleid. Dit wordt een belangrijke verbetering

naar Oldenzaal krijgt een vrij liggend tracé of komt

in de verbinding Twente-Zwolle. Deze tunnel is

langs de provinciale weg N342 te liggen. De ligging

volgens plan in 2013 gereed. Verdere verbeteringen

langs het spoor is van grote waarde. Hier ligt immers

voor de kortere termijn zijn in voorbereiding voor

een strook vrije ruimte, die de realisatie van een

de omgeving Zwolle en voor het totale tracé van de

vrij liggende, non-stop fietsverbinding richting de

N35 van Zwolle naar Almelo wordt op termijn een

centrumgebieden en stationsomgevingen mogelijk

planstudie gestart.

maakt. Door de ligging naast het spoor - tussen Almelo en Enschede - kan de F35 meeprofiteren

Fietssnelweg F35

van de vaak ongelijkvloerse kruisingen tussen spoorwegen en drukke autowegen. Dit komt de

De centrale ‘drager’ van het Hoogwaardig Fietsnetwerk Twente is de beoogde fietssnelweg F35.

De centrale ‘drager’ van het Hoogwaardig

veiligheid van het fietsverkeer ten goede.

Fietsnetwerk Twente is de beoogde fietssnelweg F35.

De stedelijke centra en vooral de stationsomgevingen

Dit is een snelle, comfortabele, veilige en non-stop

zijn de knooppunten in het systeem. Hier is het

fietsverbinding van Nijverdal naar Enschede, via

mogelijk om over te stappen op het openbaar

Wierden, Almelo, Borne en Hengelo met zijtakken

vervoer (bus of trein) of om verder te fietsen over

van Almelo naar Vriezenveen en van Enschede

het Hoogwaardig Fietsnetwerk Twente. Over het

naar Oldenzaal. De fietssnelweg kan worden

gehele tracé komen voldoende op- en afritten, zodat

doorgetrokken naar Gronau en vanaf daar aansluiten

niet alleen de stedelijke centra maar alle Twentse

op de Duitse (recreatieve) fietsroutes.

gemeenten snel en veilig bereikbaar zijn.

Laden per Haven (Bron: CBS; bewerking i&O Research)

2007 Leeg 2007 Beladen 2008 Leeg 2008 Beladen 2009 Leeg 2009 Beladen


infrastructuur 63 Waterinfrastructuur

structuurvisie vastgesteld die dit als beste alternatief voor de ontwikkeling van het gebied aanmerkt. Het

Voor wat betreft de binnenvaart zet Twente in op

vliegveld komt op de locatie van de voormalige

het vergroten van de binnenvaart door onder meer

luchtmachtbasis Twente. De overheden, verenigd

het wegnemen van infrastructurele knelpunten voor

in Area Development Twente, verklaren dat een

de binnenvaart en het ontwikkelen van regionale

‘compacte’ luchthaven met een verwachte capaciteit

faciliteiten voor de op- en overslag van goederen.

van 1,2 miljoen reizigers per jaar het best is voor de

Een van de grootste infrastructurele knelpunten op

economie, de werkgelegenheid en de duurzaamheid in

dit moment is de onbereikbaarheid van Twente voor

de regio. Gerekend wordt op ongeveer 2.700 nieuwe

klasse Va schepen en de te lange wachttijden bij sluis

banen. De eerste vluchten zijn voor 2014 voorzien.

Eefde. Om dit knelpunt op te lossen is Rijkswaterstaat

Het vliegveld wordt ontwikkeld als compacte

gestart met de Planstudie Twentekanalen, verruiming

luchthaven in het groen. De luchthaven-gerelateerde

(fase 2) en capaciteitsuitbreiding sluis Eefde. Om het

functies en daaraan gekoppelde bedrijvigheid worden

goederenvervoer via het water te stimuleren is met

hoofdzakelijk aan de noordzijde van de start- en

het bedrijfsleven in Twente een haalbaarheidsstudie

landingsbaan ontwikkeld. Aan de zuidzijde, waar nu

uitgevoerd naar de mogelijkheden voor een

nog de terminal en andere voorzieningen zijn, wordt

Ongehinderd Logistiek Systeem (OLS). Het OLS

nieuwe natuur ontwikkeld. Dit gebied zal worden

De overheden, verenigd in Area

betreft een vrije baan voor het vrachtverkeer die

toegevoegd aan de Ecologische Hoofdstructuur.

Development Twente, verklaren

gesitueerd wordt tussen de A35 en de Twentekanalen.

Tevens wordt in het gebied ruimte gegeven voor de

dat een ‘compacte’ luchthaven

ontwikkeling van leisure, innovatieve bedrijvigheid

met een verwachte capaciteit van

en woningbouw. Hiertoe worden vooral de reeds

1,2 miljoen reizigers per jaar

bebouwde gebieden ingezet waarbij de bestaande

het best is voor de economie,

De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.

bebouwing en het direct omliggende gebied een

de werkgelegenheid en de

De provincie en de gemeente hebben elk een

nieuwe functie krijgen.

duurzaamheid in de regio.

Luchthaven Twente

Lossen per Haven (Bron: CBS; bewerking i&O Research)

2007 Leeg 2007 Beladen 2008 Leeg 2008 Beladen 2009 Leeg 2009 Beladen


Vastgoedrapportage Twente 2011

64


sociaal-economische ontwikkelingen 65 Nederland telde op 1 januari 2011 16.654.979 inwoners,

Twentse beroepsbevolking met 13.400 tot circa 280.400

een groei van 79.990 personen. Afgelopen jaar is de

personen gestegen ten opzichte van het jaar ervoor

bevolking van Nederland met gemiddeld 219 personen

(circa 267.000). Van de Twentse bevolking maakt

per dag gegroeid. Gemiddeld werden er per dag

42,7% deel uit van de beroepsbevolking.

ongeveer 504 kinderen geboren. Daar staat tegenover dat er op jaarbasis elke dag 372 mensen overlijden.

Economische groei

Verder vestigen zich gemiddeld 410 immigranten per dag in Nederland, terwijl er 243 emigranten

Volgens voorlopige cijfers van het CBS nam het

vertrekken. Zagen we voorgaande jaren een daling

Nederlandse bbp-volume (bruto binnenlands product)

in de beroepsbevolking, vanaf afgelopen jaar is de

in het eerste kwartaal van dit jaar toe met 0,9% ten

beroepsbevolking weer licht gestegen.

opzichte van het voorgaande kwartaal. Dit gunstige groeicijfer - het op ĂŠĂŠn na hoogste sinds het uitbreken

Twente

van de kredietcrisis - is mede te danken aan het relatief zachte weer. Daardoor kon de bouwsector

De veertien Twentse gemeenten telden op 1 januari 2011

blijven produceren.

De veertien Twentse gemeenten

in totaal 625.366 inwoners, vergeleken met een jaar

De Nederlandse economie groeit dit jaar naar

telden op 1 januari 2011

eerder een kleine groei van 0,31%. Deze groei is

verwachting met 2%, voor 2012 wordt een bbp-

in totaal 625.366 inwoners,

minder dan het landelijke gemiddelde en ook minder

toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de

vergeleken met een jaar eerder

dan de groei in Overijssel. Het afgelopen jaar is de

belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling

een kleine groei van 0,31%.

Ontwikkeling aantal werklozen in % van de beroepsbevolking (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Ontwikkeling aantal arbeidsplaatsen (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Twente Overijssel Nederland

Ontwikkeling omvang beroepsbevolking en aantal arbeidsplaatsen in Twente (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)

Aantal vestigingen per 1 januari 2011 in Twente (Bron: Kamer van Koophandel)

FinanciĂŤn 2% Vervoer 3%

Agrarisch 8% Industrie 6% Bouw 10%

Diensten 42%

Horeca 4%

Groothandel 10%

Detailhandel 15%

Beroepsbevolking Aantal Arbeidsplaatsen


Vastgoedrapportage Twente 2011

66 tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in

alleen tot hogere belasting- en premieontvangsten, maar

de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede

ook tot minder uitgaven aan werkloosheidsuitkeringen.

onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de

In 2010 bedroeg het tekort nog 5,4% bbp, dit jaar naar

geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.

verwachting 3,7% bbp en volgend jaar 2,2% bbp. In

Driekwart van de geraamde economische groei in 2011

beide jaren ligt het tekort onder het tijdpad van het

komt voor rekening van de uitvoer. De binnenlandse

kabinet. In 2012 ligt het tekort naar verwachting al

bestedingen, en dan vooral de gezinsconsumptie en

onder de ‘Maastricht-grens’ van 3% bbp - een jaar eerder

de investeringen in vaste activa zoals machines en

dan door ‘Brussel’ geëist.

computers, dragen in totaal voor ongeveer 0,5% bij. Daarmee is de groei breder gedragen dan in 2010, toen

Werkgelegenheid

het herstel volledig uit het buitenland kwam. In 2012 valt het bbp-groeitempo naar verwachting licht terug

Een meevaller voor de schatkist is het feit dat de

doordat de uitvoer zich in het spoor van de relevante

werkloosheid betrekkelijk laag is gebleven na de

wereldhandel wat ongunstiger ontwikkelt dan in 2011.

recessie. De productiedaling in 2009 was de grootste

De overheidsbestedingen dragen, net als in 2011, niet

sinds de Tweede Wereldoorlog. Het herstel in 2010 was

Door economisch

bij aan de economische groei. Dat de groeibijdrage niet

bescheiden. Ook in 2011 in 2012 is volgens de raming

herstel, bezuinigingen

negatief is, komt vooral door de zorguitgaven die in de

geen sprake van een krachtige inhaalgroei. Desondanks

en lastenverzwaringen

ramingsjaren nog groei vertonen.

piekte de werkloosheid in de loop van 2010 op slechts

Door economisch herstel, bezuinigingen en

4,6% van de beroepsbevolking, om vervolgens langzaam

lastenverzwaringen vermindert het overheidstekort in

maar zeker te dalen. Deze piek ligt bijna een procentpunt

2011 en 2012 snel. Het economische herstel leidt niet

lager dan de vorige (halverwege 2005), die volgde op

Ondernemersvertrouwen Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen omzet Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen export Nederland en Twente (Bron: COEN)

Ondernemersvertrouwen investeringen Nederland en Twente (Bron: COEN)

vermindert het overheidstekort in 2011 en 2012 snel.

Twente Nederland


sociaal-economische ontwikkelingen 67 de veel mildere economische dip in 2002-2003. De

Per saldo neemt de werkgelegenheid in de marktsector

verrassend gematigde toename van de werkloosheid

(in arbeidsjaren) volgens de prognose toe met 0,5% dit

is voor een belangrijk deel het gevolg van het feit dat

jaar en 1% komend jaar. De werkgelegenheid in de zorg

er meer mensen aan het werk zijn gebleven dan werd

blijft daarnaast toenemen, maar de werkgelegenheid bij

verwacht op basis van ervaringen tijdens eerdere periodes

de overheid daalt zowel in 2011 als in 2012. In totaal

van economische neergang. De werkloosheid daalt naar

zijn er komend jaar volgens de raming gemiddeld 1,5%

het zich laat aanzien verder, tot gemiddeld 4% in 2012.

meer Nederlanders aan het werk dan in 2010 het geval

Realisatiecijfers over het eerste kwartaal van dit jaar

was. Bij een bescheiden groei van het arbeidsaanbod

laten zien dat de werkgelegenheid (in arbeidsjaren)

- personen geboren vlak na de Tweede Wereldoorlog

in dat kwartaal licht afnam. Daartegenover staan

bereiken in de ramingsperiode de pensioengerechtigde

echter enkele indicatoren die doen vermoeden dat

leeftijd - daalt derhalve het werkloosheidspercentage

bedrijven wel degelijk op zoek zijn naar (meer)

naar verwachting van 4,5 in 2010 tot 4 in 2012.

personeel. Zo loopt het aantal openstaande vacatures

Daarmee zou de werkloosheid al weer onder de

inmiddels weer op, met name in de industrie en de

evenwichtswerkloosheid komen te liggen, wat duidt op

commerciĂŤle dienstverlening. Uitzendbureaus zien het

een krappe arbeidsmarkt.

aantal uitzenduren al geruime tijd toenemen en een meerderheid van de ondernemers in het bedrijfsleven

Twentse bedrijvigheid

verwacht een toename van de personeelssterkte. De

De daling van de werkgelegenheid

daling van de werkgelegenheid die zich in de eerste

Het economische herstel gaat sinds begin 2010 met

die zich in de eerste drie maanden

drie maanden van dit jaar voordeed, zet zich daarom

ups en downs. Maar nu staan, sinds het begin van

van dit jaar voordeed, zet zich

naar verwachting niet voort.

de crisis, voor het eerst alle indicatoren weer op

naar verwachting niet voort.

Het project Almeloseweg Oost in Vriezenveen.


Vastgoedrapportage Twente 2011

68 groen. Het vertrouwen in de buitenlandse omzet

de aantrekkende wereldhandel komt nu ook een herstel

neemt verder toe; het vertrouwen in de binnenlandse

op de binnenlandse markt. De banenmotor is weer op

omzet neemt zelfs met sprongen toe en is voor het

gang gekomen en er wordt weer ge誰nvesteerd.

eerst weer groter dan het vertrouwen in de export.

Voor de grootste verrassing zorgt de bouw.

Ondernemers nemen weer meer personeel aan en

Ondernemers zijn opvallend positiever gestemd, wat

gaan meer investeren.

zich vertaalt in een verwachte stijging van de omzet en

Het ondernemersvertrouwen in de industrie neemt

het aantrekken van personeel.

Deze sector wordt het eerst

eveneens toe. Deze sector wordt het eerst getroffen bij

Het ondernemersvertrouwen is het grootst bij de

getroffen bij crisis, maar

crisis, maar loopt ook voorop bij herstel. De industrie

groothandel. Dat komt vooral door het aantrekken

heeft begin dit jaar bijzonder goed gepresteerd. Bovenop

van de binnenlandse bestedingen. Het daarmee

Het ondernemersvertrouwen in de industrie neemt toe.

loopt ook voorop bij herstel.

Regionale prognose aantal inwoners; 2010-2040 Almelo

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

72.820

74.789

75.620

76.272

76.510

76.298

75.851

Borne

21.247

21.406

21.693

22.017

22.407

22.548

22.658

Dinkelland

25.617

24.977

24.380

23.909

23.384

22.943

22.422 156.962

157.265

158.966

159.122

159.501

159.108

158.044

Haaksbergen

Enschede

24.084

24.084

24.380

24.559

24.792

25.015

25.127

Hellendoorn

35.682

35.340

35.385

35.451

35.455

35.644

35.435

Hengelo (O.)

82.439

84.829

86.448

87.553

88.405

88.666

88.392

Hof van Twente

35.177

34.691

34.247

33.747

33.309

33.045

32.763

Losser

22.360

22.004

22.126

22.296

22.419

22.571

22.717

Oldenzaal

31.764

32.131

32.621

32.892

33.439

33.829

33.763

Rijssen-Holten

36.281

35.903

35.756

35.502

35.206

34.837

34.286

Tubbergen

20.575

20.404

20.415

20.531

20.837

21.114

21.304

Twenterand

32.815

32.267

31.952

31.666

31.319

30.996

30.651

Wierden

23.124

22.961

23.365

23.906

24.227

24.703

24.793

621.250

624.752

627.510

629.802

630.817

630.253

627.124

totaal Twente

bron: CBS; bewerking: I&O Research

Prognose top 5 krimpende gemeenten inwonertal (2010-2040)

Prognose top 5 groeiende gemeenten inwonertal (2010-2040)

krimp absoluut

krimp procentueel

Dinkelland

-3.195

-12%

Hof van Twente

-2.414

-7%

groei absoluut

groei procentueel

Hengelo (O.)

5.953

7%

Wierden

1.669

7%

Twenterand

-2.164

-7%

Borne

1.411

7%

Rijssen-Holten

-1.995

-5%

Oldenzaal

1.999

6%

-247

-1%

Haaksbergen

1.043

4%

Hellendoorn bron: CBS; bewerking: I&O Research

bron: CBS; bewerking: I&O Research

Groene druk in Twente.

Grijze druk in Twente. Almelo 100%

Almelo 60% Twente

Borne

Twente

90%

50% Wierden

Borne

80% Dinkelland

Wierden

70%

40%

Dinkelland

60% 50%

30%

Twenterand

Enschede

40%

Twenterand

Enschede

30% 20%

20% 0%

Tubbergen

Haaksbergen

Rijssen-Holten

2010 2020 2030 2040

Hellendoorn

Oldenzaal

Hengelo Losser

Hof van Twente

Tubbergen

Haaksbergen

Rijssen-Holten

Hellendoorn

Oldenzaal

Hengelo Losser

Hof van Twente


sociaal-economische ontwikkelingen 69 gepaard gaande vertrouwen om personeel aan te

Groene en grijze druk

nemen ligt in deze sector het hoogst. Dezelfde ontwikkeling zien we - iets gematigder - bij de

De groene druk is de verhouding tussen het aantal

detailhandel en horeca, die ook sterk afhankelijk

personen van 0-19 jaar ten opzichte van de personen

zijn van de binnenlandse markt.

in de zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van

Het ondernemersvertrouwen in de vervoerssector

20-64 jaar (zie de onderste grafieken op pagina 68).

stijgt zeer snel. Dit optimisme vloeit vooral voort

De groene druk geeft een indruk van het aantal

uit positieve verwachtingen ten aanzien van de

kinderen en jongeren (in beginsel niet werkend), die

buitenlandse omzet, maar de stemming over de

moeten worden onderhouden door de productiviteit

binnenlandse markt is ook positief. Er wordt meer

van het (in potentie) werkende deel van de bevolking.

geïnvesteerd, maar dat gaat enigszins ten koste van de

Hetzelfde geldt voor de grijze druk: de verhouding

werkgelegenheid, die weer een kleine krimp laat zien.

tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder

In de zakelijke diensten is het optimisme groter dan

ten opzichte van de personen in de zogenaamde

de economische realiteit rechtvaardigt.

‘productieve’ leeftijdsgroep van 20-64jaar.

In Twente is het ondernemersvertrouwen opmerkelijk gestegen. Voor het eerst sinds twee

Inwonertal Twentse gemeenten

jaar is de stemming hier positiever dan in de rest van Nederland, waarmee Twente tot de meest

Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst

optimistische regio’s van Nederland hoort.

te maken met een krimpend inwonersaantal. Het

De stemming ten aanzien van de export is positief

inwonersaantal krimpt hier de komende jaren, tot

en wordt zelfs steeds beter. De verwachtingen ten

2040, met in totaal 3.195 mensen. De gemeente

aanzien van de binnenlandse omzet zijn explosief

Hengelo heeft daarentegen een groei van 5.953

gestegen. Twentse ondernemers verwachten in grotere

personen tot 2040. Dit is de komende jaren de sterkst

mate dan elders personeel aan te trekken en te gaan

groeiende gemeente in Twente.

Twentse ondernemers verwachten

investeren. Deze omslag hangt waarschijnlijk samen

In de tabel op pagina 68 staat de top vijf van de

in grotere mate dan elders

met de positieve kentering in de bouwsector, die hier

gemeenten die in Twente het meest te maken krijgen

personeel aan te trekken en te

royaal vertegenwoordigd is.

met krimp en groei.

gaan investeren.

Het Project Berflo Es Zuid te Hengelo.


Vastgoedrapportage Twente 2011

70 aanbod Het aanbod wordt geregistreerd op 1 juli 2011

wordt uitgedrukt in kilometerminuten. Dit betekent

en vormt een momentopname. Het aanbod betreft

dat een file van 10 kilometer die één uur duurt en

uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw

twee files van 5 kilometer die één uur duren beide

of renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen twaalf

600 kilometerminuten filezwaarte opleveren. De totale

maanden beschikbaar komende en niet reeds uit

filezwaarte over een bepaalde periode en locatie is

de markt genomen objecten. Bouwplannen blijven

de som van de filezwaarte van de files die zich in

derhalve buiten beschouwing.

de desbetreffende periode op die locatie voorgedaan hebben.

bedrijfsruimte Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van

gemiddelde woningprijs De gemiddelde verkoopprijs

een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van

is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen.

goederen. De eventueel in het gebouw aanwezige

Er vindt geen weging plaats. Koopsommen lager dan

kantoor- en showroomruimte wordt toegerekend aan

duizend en hoger dan vijf miljoen euro worden niet

de hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt

meegenomen.

gemeten in m² verhuurbaar oppervlak. De ondergrens voor opname in de statistieken van deze rapportage

huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in

is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m²

euro’s per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar,

verhuurbaar vloeroppervlak.

exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere vergoedingen.

bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor bedrijvigheid.

kantoor Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden

bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten,

of dienstverlening. Kantoorruimte die uitmaakt van

waarvoor geldt dat er een overgangsperiode wordt

fabrieks- en/of bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan

aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige

de hoofdfunctie. Kantoorruimte wordt gemeten in m²

oplevering, danwel het moment vanaf feitelijke

verhuurbaar vloeroppervlak. De ondergrens voor opname

ingebruikname.

in de vastgoedrapportage is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m² verhuurbaar vloeroppervlak.

bruto vloeroppervlak (bvo) Oppervlak gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande

leegstand

scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of

- langdurige leegstand Kantoorruimten die langer

groep van ruimten omhullen.

dan één jaar in het aanbod staan. - frictieleegstand Kantoorruimten die korter dan één

direct uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal

jaar in het aanbod staan.

hectare terrein dat direct beschikbaar is voor uitgifte, ontsloten is en bouwrijp is. Gronden in optie of

mediane verkooptijd De looptijd van het middelste

strategische reserveringen worden buiten beschouwing

object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn

gelaten.

naar looptijdniveau.

filezwaarte Om files van verschillende lengte en

nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder

duur vergelijkbaar te maken, is het begrip filezwaarte

in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een

geïntroduceerd. De filezwaarte is gelijk aan de

ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur,

gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte

heeft ondergaan.


begrippen 71 object Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat door

tophuren De gerealiseerde huren voor kantoorruimte

één of meer muren is gescheiden in zowel hoogte,

zonder turn-key oplevering.

breedte als diepte en zelf niet is onderverdeeld door dergelijke muren.

turn-key oplevering Kantoorruimte voorzien van scheidingswanden en vloerbedekking.

opname Bij de opname worden transacties geregistreerd in het jaar waarin tussen de betrokken

verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto

partijen wilsovereenstemming is bereikt. De opnames

vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten,

moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht.

installatieruimten, verticale verkeersruimten

De opname wordt geregistreerd voor de periode

en inclusief niet-statische gebouwdelen en

1 januari 2010 tot 31 december 2010 alsmede de

glaslijncorrectie.

opnames van het eerste halfjaar van 2011. voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein

kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik

Aanbod dat binnen redelijke termijn op de markt

of leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks

beschikbaar komt en waar de planologische procedure

toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en

van gestart is. Het betreft hier uitbreiding van

gebouwen die van bestemming wijzigen in een

bestaande bedrijventerreinen die deel uitmaken van

kantoorfunctie. Daartegenover staat de afname van

een gefaseerde ontwikkeling en volledig nieuwe

de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en

terreinen of nieuwe terreindelen waarvoor concrete

bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in

planvorming plaatsvindt en delen van bestaande

andere functies.

bedrijventerreinen die om uiteenlopende redenen nog niet direct op de markt gebracht kunnen worden,

vrije markt De markt waar beleggers, particulieren

bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging.

en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of

planvoorraad Dit betreft registraties van alle objecten

kopers.

die niet binnen twaalf maanden gerealiseerd zijn maar waarvan de metrages en het product al wel

winkel Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,

worden aangeboden op de markt. Planvoorraad

dat bestemd is voor de uitoefening van detailhandel,

wordt geregistreerd op 1 juli 2011 en vormt een

met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte en/of

momentopname.

werkruimte.


verantwoording 72

Vastgoedrapportage Twente 2011

Bij de totstandkoming van deze negende

ontdekken, dan vragen wij u vriendelijk deze

Vastgoedrapportage Twente is gebruik gemaakt van

informatie met ons te delen, zodat de kwaliteit van

vele bronnen van instellingen en marktpartijen. Deze

ons onderzoek steeds verder zal toenemen.

partijen hebben een grote hoeveelheid cijfermateriaal aangeleverd voor de onderbouwing van de rapportage.

Veel dank gaat uit naar E. Willemsen (key-

Daar waar wij het noodzakelijk achtten, zijn de

accountmanager Kadaster), drs. M.F.M. Ellenbroek

gegevens geverifieerd en aangepast. De beschikbare

(adviseur beleidsinformatie Provincie Overijssel),

informatie over de kantorenmarkt, de winkelmarkt en

T. ten Vergert (Kamer van Koophandel Oost-

de markt voor bedrijfsruimten is vaak niet compleet en

Nederland), B. de Groot (NVM), drs. F. Ten

daardoor erg onbetrouwbaar. Om een zo nauwkeurig

Doeschot en J.M. Dijkers (I&O Research), A. Veelers

en betrouwbaar mogelijk beeld te genereren, zijn vele

(Nieuwbouw-Nederland.nl), alle betrokken personen

bedrijven-, winkel- en kantorenlocaties gecontroleerd

van de Twentse gemeenten en alle makelaars die

op het aanbod. Tevens zijn de gegevens geverifieerd

hebben meegewerkt. Zonder hun bereidheid tot

bij de bedrijfsmakelaars in Twente en tot slot heeft

medewerking zou het onmogelijk zijn geweest deze

controle plaatsgevonden door de betrokken partijen,

Vastgoedrapportage Twente 2011 te presenteren.

die ook aanvullingen hebben gegeven. Aldus zijn we er als onderzoeksteam opnieuw in geslaagd om een zeer gedetailleerde beschrijving te geven van de ontwikkelingen binnen de Twentse markt. De cijfers zullen gebruikt worden door verschillende partijen in Twente om hun beslissingen kracht bij te zetten. De vastgoedmarkt is niet statisch. Het onderzoeksteam heeft grote zorgvuldigheid betracht om een zo betrouwbaar en compleet mogelijk beeld te geven van de vastgoedmarkt in Twente. Mochten er mensen

Wouter Tijhuis

zijn die op detailniveau toch nog kleine verschillen

Onderzoeker Vastgoedrapportage Twente 2011


Founders

Sponsors


colofon

uitvoering onderzoek Wouter Tijhuis redactie

Wouter Tijhuis en ZegKracht, Anno Oude Engberink

eindredactie

Paul Wolters, Pieter Schut en Raymond Wolbers

vormgeving

TerZake reclame communicatie internet

realisatie

Twentevisie B.V.

fotografie

Angelique Duijn

coverfoto

Eric Brinkhorst

drukkerij

Roelofs, Enschede

oplage

2.000 exemplaren

verschijning

September 2011

copyright 

Bij overname van teksten of cijfers uit deze uitgave is nadrukkelijke bronvermelding verplicht en toestemming vereist van de uitgever

internet

www.vastgoedrapportage.nl

mail

info@vastgoedrapportage.nl

uitgever

Stichting Vastgoedrapportage Twente, Hoedemakerplein 1, 7511 JR Enschede

Uitgebreide gegevens over onze founders en sponsors treft u aan op onze site www.vastgoedrapportage.nl

Het Kadaster, de vastgoedspecialist Het Kadaster registreert en verstrekt gegevens over de ligging van vastgoed in Nederland en de daarmee samenhangende rechten, zoals eigendom en hypotheek. Dat geldt ook voor schepen, luchtvaartuigen en ondergrondse netwerken. Deze wettelijke taak borgt de rechtszekerheid: wat is van wie, waar lopen de grenzen. Ook verstrekt het Kadaster gegevens over energielabels en over de ligging van kabels en leidingen. Jaarlijks worden ruim 20 miljoen informatieproducten geleverd aan het notariaat, de makelaardij, de overheid, financiĂŤle instellingen, de geo-sector en particulieren. Productlevering en gegevensverwerking vinden grotendeels online plaats. Het Kadaster beheert en levert digitale kadastrale en topografische basiskaarten en beheert het referentiesysteem voor geografische plaatsbepaling. Het treedt op als onafhankelijk adviseur bij gebiedsontwikkeling en ruimtelijke vraagstukken. Internationaal opereert het Kadaster als adviseur voor het afstemmen van Europese geo-informatie en het inrichten van kadastrale registraties. Het personeelsbeleid stelt ontwikkeling van talent en kennis centraal en streeft naar 32% vrouwen in managementposities in 2012. Het Kadaster is een zelfstandig bestuursorgaan en heeft geen winstoogmerk. Het totaal van de bedrijfsopbrengsten bedroeg in 2010 e 260 miljoen. Eind 2010 werkten er bij het Kadaster 1.943 (fte) medewerkers, verspreid over zes locaties. Het hoofdkantoor is gevestigd in Apeldoorn.

Vastgoedrapportage Twente 2011  

Vastgoedrapportage twente 2011 jaarcijfers kantorenmarkt winkelmarkt bedrijfsruimtemarkt

Advertisement