voorwoord 1 Krimp = samen groeien
Wat is de behoefte van inwoners en ondernemers? Hebben we het over hetzelfde als we de behoefte
Kansen in Krimp. Ik kan hier heel kort over zijn.
identificeren? En is er voldoende match, nu én in
Krimp is samen groeien. Krimp daagt ons uit om
de nabije toekomst? De Vastgoedrapportage Twente
samen te werken om de regio Twente concurrerend
zie ik als een belangrijk hulpmiddel bij het vinden
neer te zetten. Dat betekent dat elk ‘stukje vastgoed’,
van een gezamenlijk panorama. Eén die de regio
of dit nu een woning is of een kantoorpand, echt raak
concurrerend neerzet ten opzichte van andere regio’s
moet zijn.
in Nederland. Als een regio met unieke kwaliteiten.
Ik wil de vastgoedorganisaties uitdagen om in een
Ik zou willen dat in deze krimpende markt de
teruglopende markt een gezamenlijk panorama te
concurrentie binnen de regio onmiddellijk wordt
vinden op de vastgoedportefeuille in Twente. En
gestopt. Maar een krachtige concurrerende regio
dan doet de provincie mee! Want in een gezamenlijk
met unieke kwaliteiten stimuleer ik. Als het gaat
beeld krijgen alle ‘stukjes vastgoed’ - ofwel de lokale
om vastgoed en innovatie in Twente liggen er
initiatieven - betekenis en weet de gebruiker zich
gouden kansen! Kansen pakken, samenwerken in
echt betrokken.
de regionale economie, de ruimtelijke kwaliteit, de sociale kwaliteit en het leefklimaat, dat is de Kracht
Een sprekend voorbeeld is de Expeditie 2040 in
van Overijssel*.
Twente. Een initiatief van een groot aantal Twentse gemeente- en corporatiebestuurders om een gezamenlijk panorama op Twente te vinden. Een panorama met gezag. De provincie doet natuurlijk mee, omdat in de regio bestuurders de handen ineenslaan en samen die zaken willen ontwikkelen die nu moeten gebeuren, in reactie op een krimpende markt. Komen tot een gezamenlijk panorama vraagt partnerschap en het terugbrengen van de menselijke
Bert Boerman
maat in ruimtelijke ontwikkelingen. Voor de
Gedeputeerde Ruimtelijke Ordening,
vastgoedmarkt is dat in mijn ogen onmisbaar.
Water en Jeugdzorg.
*Zie www.overijssel.nl/Hoofdlijnenakkoord 2011-2015 “De Kracht van Overijssel”
Vastgoedrapportage Twente 2011
2
inhoud 3
01
Voorwoord
03
Inhoud
04
Samenvatting
09
Inleiding
10
Wonen
24
Kantoren
34
Winkelruimten
42
Bedrijfsruimten
48
Bedrijventerreinen
58
Infrastructuur
64
Sociaal-economische ontwikkelingen
70
Begrippen
72
Onderzoeksverantwoording
73
Colofon
Vastgoedrapportage Twente 2011
4 De Vastgoedrapportage Twente laat dit jaar een
Wonen
duidelijk beeld zien. In de meeste sectoren is een dalende lijn waarneembaar of blijven de cijfers stabiel.
De gemiddelde koopsom
De kredietcrisis heeft haar sporen zeker nagelaten
van alle in Nederland
in de vastgoedmarkt. We zien een wisselvallig
verkochte woningen is
beeld in de cijfers. In sommige deelmarkten stijgt
in het eerste halfjaar van
het aantal opnames, maar daarentegen stijgt het
2011 licht gestegen tot
aanbod ook. Waar 2010 in de meeste sectoren een
e 240.813,-, ten opzichte
duidelijk beeld liet zien, is het beeld in de eerste helft
van het eerste halfjaar van
van 2011 wisselvallig. Sommige deelmarkten laten
2010 een stijging van 1,0%.
positieve cijfers zien, andere ook weer negatieve. De
In vergelijking met het hele
belangrijkste feiten uit de Vastgoedrapportage Twente
jaar 2010 is de koopsom ook
2011 op een rij.
licht gestegen (e 239.476,-). In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-, een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder (e 210.804,-). Twente laat in vergelijking met Nederland een daling zien. In Twente staan in totaal 7.984 woningen te koop. De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2011 bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen vergeleken met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli zijn er 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij het Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er 1.913.
samenvatting 5 Kantoren
Winkelruimten
Op 1 juli 2011 heeft de
De winkelmarkt in
regio Twente een aanbod
Twente laat nog steeds
aan kantoorruimte van
een duidelijk negatief
199.600 m², vergeleken
beeld zien, wat vooral in
met het aanbod op 1 juli
het aanbod zichtbaar is.
2010 is dit een lichte
Vorig jaar werd in heel
daling van 2,2%.
Twente 101.300 m²
Het opnamecijfer voor
aangeboden; op de
2010 in Twente komt
peildatum 1 juli 2011 is
17,2% hoger uit dan
het aanbod gestegen naar
het voorgaande jaar en
123.600 m², vergeleken
bedraagt 65.400 m². Dit is boven het niveau van 2007,
met het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van
maar nog fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²),
22,0%. Dit komt mede doordat er in de diverse steden
dat echter een uitzonderlijk goed jaar was in de
in Twente een aantal grote winkelruimten aan het
kantorenmarkt in Twente. In de eerste helft van 2011 is
aanbod zijn toegevoegd. Op 1 juli 2011 werd in de vier
28.600 m² opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde
grote Twentse steden circa 82.100 m² winkelruimte
periode vorig jaar, toen er 43.000 m² werd opgenomen.
aangeboden verdeeld over 225 te koop of te huur
In de gemeente Enschede is op dit moment het grootste
staande objecten met een gemiddelde unitgrootte van
aantal vierkante meters opgenomen, maar er is niet
365 m². De totale opname over 2010 is gestegen tot
veel verschil met de gemeenten Hengelo en Almelo.
53.500 m², 46,2% meer dan de opname in 2009
De kantorenmarktratio bedraagt voor het jaar
(36.600 m²). Dit is een forse stijging, desalniettemin
2010 30,6%, een stijging van 4,0% in vergelijking
spreken we nog steeds over een verruiming van
met een jaar eerder. Voor het eerste halfjaar is de
de winkelmarkt. In het eerste halfjaar van 2011
kantorenmarktratio 14,3%.
zien we wel dat er weer een opnamestijging heeft
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in
plaatsgevonden ten opzichte van 1 juli 2010, maar
2010 e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken
nog lang niet tot het niveau van de jaren ervoor. In het
met een jaar geleden toen de gemiddelde huurprijs
eerste halfjaar van 2011 werd 23.675 m² opgenomen,
e 121,- per m² bedroeg. De hoogste huurprijzen worden
een forse stijging van 22,7% ten opzcihte van dezelfde
op dit moment gerealiseerd in Enschede en Almelo.
periode het jaar ervoor. Er vinden net zoals in de
Voor bestaande bouw variëren de prijzen in 2010
afgelopen jaren nog steeds weinig grote transacties
tussen e 105,- en e 130,- voor luxe kantoorruimte en
plaats.
tussen e 75,- en e 95,- per m² voor minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd in 2010 tussen e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs voor nieuwbouw is daarmee licht gedaald in Twente. In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4% ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²). Voor nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld e 150,per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog steeds intact, wel zien we in deze markt dat verhuurders erg genegen zijn om incentives weg te geven.
Vastgoedrapportage Twente 2011
6 Bedrijfsruimten
Bedrijventerreinen
De bedrijfsruimtemarkt
In 2010 is er in Twente
laat ook in Twente
21,4 hectare grond
een verruiming zien.
uitgegeven, vergeleken
Vergeleken met 1 juli 2010
met het jaar ervoor
steeg het aanbod sterk met
een forse stijging van
24,2% tot 561.900 m² op
71,5%. De grondprijs
1 juli 2011. Het aanbod
van de direct uitgeefbare
bestaat uit 354 objecten
terreinen van de drie
met een gemiddelde
grootste steden (Almelo,
grootte van 1.587 m².
Hengelo en Enschede)
Vorig jaar werden er
varieert van e 65,- tot
271 objecten aangeboden. Van het aantal objecten
e 175,- per m² en op sommige locaties wordt in de
dat te huur of te koop staat, is 9% nieuwbouw. De
regio al e 250,- per m² betaald. Op toplocaties in
vier grote steden zijn in totaal goed voor 381.400 m²,
Twente wordt zelfs al e 400,- per m² betaald. Op
een stijging van 13,5% in vergelijking met dezelfde
’t Oosterveld en de Westermaat in Hengelo, Op de
periode vorig jaar.
Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/Kotmanpark
In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,
in Enschede en Buren-De Veldkamp in Borne zijn een
een stijging van 24,8% ten opzichte van 2009. Dit komt
paar van die locaties. De Oldenzaalse grond varieert
vooral doordat 2009 een erg slecht jaar was waarin
van e 125,- per m² tot maximaal e 135,- per m². De
bedrijven zich veelal terughoudend hebben opgesteld.
overige gemeenten in Twente hanteren grondprijzen
Er zijn in 2010 in totaal 159 transacties verricht met
variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².
een gemiddelde grootte van 1.007 m². In de eerste
De 14 gemeenten hebben samen circa 228 hectare
6 maanden van 2011 waren er 104 transacties, samen
bedrijventerrein direct voor uitgifte beschikbaar. De
goed voor 152.600 m², een forse stijging van 94,9%
gemeenten Enschede, Hengelo en Almelo hebben
ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De
traditiegetrouw de meeste grond in de verkoop.
bedrijfsruimtemarkt laat wel een negatief beeld zien.
In Twente is bij de gemeenten op termijn circa
Er komt veel meer aanbod bij dan dat er opnames
414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is
plaatsvinden.
er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond bij
De gemiddelde huurprijs van bedrijfsruimten in
particulieren in bezit.
Twente is in 2010 licht gestegen tot gemiddeld e 42,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011 is het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De huurprijzen blijven in de huidige markt nog redelijk in stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en overige incentives weggegeven.
samenvatting 7 Infrastructuur
Sociaal-Economische Ontwikkelingen
De Rijksweg A1 is voor
De veertien Twentse
Nederland een van de
gemeenten telden op
belangrijkste hoofdwegen,
1 januari 2011 in totaal
economisch gezien
625.366 inwoners,
zelfs de belangrijkste
vergeleken met een jaar
van Nederland. In
eerder een kleine groei
het bijzonder is de
van 0,31%.
weg van belang voor
De Nederlandse economie
Twente vanwege de
groeit dit jaar naar
verbinding met de
verwachting met 2%,
Randstad (onder andere
voor 2012 wordt een
Schiphol en Rotterdam). De A1 is ook de internationale
bbp-toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de
hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van
belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling
Europa (vooral Duitsland, ScandinaviĂŤ en de nieuwe
tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in
Oost-Europese EU-landen).
de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede
Het is van groot belang dat de weg als transportas
onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de
zijn functie in de toekomst goed kan vervullen. Het
geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.
vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid. Steeds
In Twente is het ondernemersvertrouwen opmerkelijk
vaker wordt de rechterrijstrook op de A1 ingenomen
gestegen. Voor het eerst sinds twee jaar is de stemming
door vrachtverkeer. Dit veroorzaakt dat het goed
hier positiever dan in de rest van Nederland, waarmee
functioneren van de snelweg in gevaar komt. Op
Twente tot de meest optimistische regio’s van
termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen. De
Nederland hoort.
A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en
Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst
knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte
te maken met een krimpend inwoneraantal. Het
capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1
inwoneraantal krimpt hier de komende jaren tot 2040
nog niet in de planning van het Rijk opgenomen.
met in totaal 3.195 mensen. De gemeente Hengelo heeft
Door een bijdrage van de regionale partners van
daarin tegen een groei van 5.953 personen tot 2040.
25% van de aanlegkosten is het Rijk bereid de A1
Hengelo is de komende jaren de sterkst groeiende
in haar meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te
gemeente in Twente.
nemen. Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar. De regionale middelen van de provincies Overijssel en Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen, waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden gestart. Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen neemt de verkeersdruk op de A1, mede door het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer toe. Rijk en regionale partners hebben nu in een verkenning gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020 dermate grote knelpunten op de A1 ontstaan dat een structurele capaciteitsuitbreiding van de A1 noodzakelijk is. Daarbij gaat de voorkeur uit naar uitbreiding van de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken tussen het knooppunt Beekbergen en de aansluiting DeventerOost (incl. de brug over de IJssel) en een uitbreiding naar 2 keer 3 rijstroken op het traject vanaf aansluiting Deventer-Oost tot knooppunt Azelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
8
Het bestuur van stichting Vastgoedrapportage Twente: v.l.n.r. Raymond Wolbers, Paul Wolters, Pieter Schut.
inleiding 9 ‘Kansen in Krimp’ Voor u ligt alweer de negende editie van de
belicht. Met de medewerking van Nieuwbouw-
Vastgoedrapportage Twente met dit jaar als actueel
Nederland.nl wordt dieper ingegaan op de vraag
thema ‘Kansen in Krimp’.
waar de woningmarkt nu daadwerkelijk behoefte aan heeft. Dit is een absolute aanvulling van de
Er wordt de laatste tijd veel aandacht besteed aan de
Vastgoedrapportage Twente waarmee we alle partijen
veranderende bevolkingssamenstelling in onze regio.
in de markt derhalve nóg beter kunnen informeren
Enerzijds zien we dat jongeren naar de grote steden
over de huidige stand van zaken.
trekken en anderzijds zien we de vergrijzing van de bevolking.
Wij hopen als bestuur dat deze rapportage een positieve bijdrage levert aan het ontwikkelen van uw
Vanaf 2025 zal Twente te maken krijgen met een
vastgoedstrategie.
krimpend bevolkingsaantal. Dit vraagt om het tijdig bijsturen van onze gemeentelijke expansiedrift
Tot slot willen wij alle Founders en Sponsors
op het gebied van nieuwe bedrijventerreinen
bedanken voor hun steun bij de totstandkoming van
en woonwijken. Zo zal er een nieuwe opgave in
deze 9e editie van de Vastgoedrapportage Twente.
architectuur, stedenbouw en landschapsinrichting ontstaan. Dit zal naast nieuwe economische impulsen
Bestuur Stichting Vastgoedrapportage Twente
ook ruimte bieden voor nieuwe samenwerkings- en samenwoonvormen. Verdunning van de dichtheid
Paul Wolters
leidt in veel gevallen tot verbetering van de openbare
IAA Architecten
ruimte.
Pieter Schut KienhuisHoving Advocaten en Notarissen
Voor het eerst wordt dit jaar in de Vastgoedrapportage
Raymond Wolbers
Twente de vraagzijde op het gebied van woningbouw
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars
Vastgoedrapportage Twente 2011
10
wonen 11 BESTAANDE MARKT
Op 1 juli 2011 stonden er bij de NVM-makelaars 155.000 woningen te koop, een stijging van 10,5%
Nationale woningmarkt
(140.336) vergeleken met een jaar eerder. Dit is 74,9% van het totale aanbod. In totaal staan er op dit moment
De gemiddelde koopsom van alle in Nederland
207.000 woningen te koop. Daarmee staat inmiddels
verkochte woningen is in het eerste halfjaar van 2011
één op de twintig bestaande koopwoningen te koop.
licht gestegen tot e 240.813,-, ten opzichte van het eerste halfjaar van 2010 een stijging van 1,0%. In
Twentse woningmarkt
vergelijking met het hele jaar 2010 is de koopsom ook licht gestegen (e 239.476,-). In het 2e kwartaal van 2011
In Twente staan op 1 juli 2011 in totaal 7.984
zijn er landelijk 7,1% meer woningen verkocht ten
woningen te koop. Hiervan stonden er bij de NVM-
opzichte van het 1e kwartaal (22.726 woningen versus
makelaars 4.457 woningen in de verkoop, een stijging
21.216 woningen). In vergelijking met het 2e kwartaal
van 7,9% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010
2010 blijkt dat er in Nederland 8,6% minder woningen
(3.779); dit is 47,3% van het totale aanbod.
zijn verkocht. Ten aanzien van de prijsontwikkeling
In het eerste halfjaar van 2011 bedroeg de gemiddelde
kan opgemerkt worden dat er een lichte stijging is
koopsom voor een woning in Twente e 208.971,-,
ten opzichte van het voorgaande kwartaal, namelijk
een daling van 0,9% vergeleken met een jaar eerder
0,7%. Hoekwoningen en tussenwoningen werden
(e 210.804,-). Twente laat hiermee in vergelijking
minder verkocht (-2,8 en -3,4%), twee-onder-één-kap-
met Nederland een daling zien. Landelijk heeft er
en vrijstaande woningen juist meer (2,2% en 1,7%).
een stijging plaatsgevonden van 1,0%.
Deze ontwikkeling is dan ook verantwoordelijk voor
De mediane verkooptijd in het eerste halfjaar van 2011
de stijging van de gemiddelde koopsom over 2010.
bedroeg 125 dagen, een stijging van 23 dagen vergeleken
Op het punt van de woningtransacties is het beeld per
met de verkooptijd op 1 juli 2010. Tot 1 juli 2011
provincie sterk wisselend. In Noord Holland werden
zijn 1.583 woningen verkocht en ingeschreven bij het
2,4% meer woningen verkocht, terwijl in Flevoland het
Kadaster; in de eerste helft van 2010 waren dat er 1.913.
aantal ten opzichte van dezelfde periode in 2009 met
In het begin van 2011 kwam de markt weer in een
11,7% is gedaald. In Zuid Holland werden 5,4% minder
vertraging terecht en bleef een stabiele koers opwaarts
woningen verkocht.
van de markt uit. Het niveau van het begin van 2011
In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd
hield enkele maanden aan en werd naarmate het
van woningen stabiel gebleven op 129 dagen. In de
jaar vorderde iets beter. Deze ontwikkeling werd
eerste helft van 2011 is dit getal gestegen tot 139.
de kop ingedrukt toen de geruchten over nieuwe
Met name vrijstaande woningen en appartementen
hypotheeknormen de markt binnendrongen. Het betrof
In vergelijking met een jaar
kennen een sterkte toename van de verkooptijd. Er is
- na de maximering van 4,5 keer het inkomen dat vorig
eerder is de verkooptijd van
geen woonvorm die het afgelopen jaar sneller werd
jaar al was ingevoerd - een mogelijke verplichting tot
woningen stabiel gebleven op
verkocht dan het jaar ervoor.
aflossen. Zelfs deden geluiden de ronde dat hypotheken
129 dagen.
Aantal transacties naar woningtype in Twente in 2010 met de bijbehorende koopsom in euro’s (Bron: Kadaster)
Aantal transacties per gebied in Twente (Bron: Kadaster)
Appartement 13% € 149.160
2500
Hoekwoning 16% € 188.183
Vrijstaand 16% € 339.197
2000
1500
1000
2-1 kap 28% € 202.491
Tussenwoning 27% € 174.517
500
0 Enschede
Tubbergen
Hengelo
Almelo
Haaksbergen Twenterand
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
Vastgoedrapportage Twente 2011
12 geheel afgelost zouden moeten worden en dat alleen
rol dan werd gedacht. Met het vormen van het kabinet
de koopsom zonder kosten koper nog gefinancierd
en de verwachte stabiliteit over het standpunt ten
zou kunnen worden. Vele vragen bleven een tijd
aanzien van de hypotheekrenteaftrek werd verwacht
lang niet duidelijk te beantwoorden aan potentiële
dat de woningmarkt weer in beweging zou komen.
huizenkopers. Deze ongecontroleerde geluiden hebben
De activiteit op de markt liet echter lang op zich
er toe geleid dat de potentiële kopers in Twente hun
wachten. Echter, richting het einde van 2010 begonnen
keuzes uitstelden. Vanaf 1 augustus 2011 zijn de nieuwe
de verkoopaantallen in Enschede toe te nemen.
normen ingevoerd en is duidelijk dat de verplichting
Het totale aanbod is met 29,8% gestegen tot 2.005
tot aflossing 50% van de lening in dertig jaar betreft en
woningen. Op 1 juli 2011 stonden er 1.095 woningen
dat de hoogte van financiering alleen voor de waarde
te koop bij de NVM-makelaars (54,6% van het totale
van de woning met kosten koper tot een maximum
aanbod), een stijging van 141 woningen ten opzichte
van 110% met daadwerkelijke waardestijging bij
van de peildatum vorig jaar (954).
verbouwing mogelijk is. Dit zijn normen die al jaren
In 2010 zijn er in Enschede 760 transacties geweest,
gelden voor het verkrijgen van een hypotheek met
een daling van 23 in vergelijking met 2009 (783).
nationale hypotheekgarantie en ze zijn al voor een groot
In het eerste halfjaar van 2011 zijn er 333 woningen
deel op de hypotheken in de afgelopen jaren van kracht.
verkocht. In 2010 bedroeg de mediane verkooptijd
Tevens is aan het einde van de periode waar het deze
van een woning in Enschede 146 dagen, in het eerste
editie van de Vastgoedrapportage Twente betreft het
halfjaar van 2011 is dit aantal weer licht gedaald
overdrachtsbelastingtarief van 6% naar 2% verlaagd.
naar 143 dagen.
De verwachting is dat deze verlaging bij het uitkomen
In 2010 bedroeg de gemiddelde koopsom e 177.297,-
van de volgende Vastgoedrapportage Twente duidelijk
een daling van 2% vergeleken met 2009. In het eerste
zal blijken uit meer transacties.
halfjaar van 2011 daalde de gemiddelde koopsom
Enschede
appartement daalde fors in het eerste halfjaar met
verder met 5,7% tot e 167.106,-. De prijs voor een 11,6% tot e 119.852,- (2010: e 135.558,-). De prijs De verwachting is dat
In Enschede zien we vanaf de tweede helft van 2010
van een hoekwoning daalde met 6,2% tot e 160.276,-
de verlaging van het
tot de peildatum dat de ingeslagen trend doorzet. Het
(2010: e 170.833,-) en de prijs van een tussenwoning
aanbod van woningen is verder toegenomen en het
steeg, namelijk met 2,1% tot e 156.435,- (2010:
aantal verkopen iets afgenomen. Dit 706 ging gepaard met
e 153.257,-). Een twee-onder-één-kapwoning daalde
overdrachtsbelastingtarief van 6% naar 2% bij het uitkomen van de volgende Vastgoedrapportage Twente duidelijk zal666 blijken uit
379
meer -9,1% transacties.
€214.335 152
436 schommelingen in de aantallen per kwartaal. 4,8% €241.637 De brede664 onzekerheid in de politiek 152 speelde in aanloop 435 naar het -0,1% einde van de zomer afgelopen jaar een grotere €187.137 124 983 567 0,3% €199.310 157
449 234 6,4% €224.299 216 666 379 -9,1% €214.335 152
Aanbod per 1 juli 2011 Transacties 2010 Gem. koopsomstijging 2010 Gem. koopsom 1e helft 2011 Mediane verkooptijd 2010
tot e 349.426,- (2010: e 342.986,-).
1.095 760 -5,7% €167.106 146
706 436 4,8% €241.637 152
664 435 -0,1% €187.137 124
449 234 6,4% €224.299 216
licht met 0,9% tot e 167.643,- (2010: e 169.152,-) en de prijs van een vrijstaande woning steeg met 1,9%
983 567 0,3% €199.310 157
1.095 760 -5,7% €167.106 146
Kerncijfers per deelgebied van Twente (Bron: Kadaster/NVM)
wonen 13 Op het gebied van nieuwbouw zijn er een aantal
door starterleningen alleen voor kopers van
successen in Enschede. Onder andere het project Velve
nieuwbouwprojecten in te zetten. De starters
Lindehof (circa 115 grondgebonden woonhuizen) is
werden dan ook behoorlijk gestimuleerd om een
omgeturnd naar een verkoopsucces, mede dankzij de
nieuwbouwwoning in Hengelo te kopen. Goede
koopgarant-regeling waarbij met forse kortingen wordt
verkoopcijfers zijn dan ook zichtbaar bij starters in
verkocht. De meest recente plannen nabij het centrum,
nieuwbouwprojecten als ’t Groothuis, Hart van Zuid,
Grandeur fase 3 (15 grondgebonden woningen) en
Tuindorpstraat en Medaillon. De starters zijn voor de
Heren aan het park (12 grondgebonden woningen),
koopmarkt het begin van een keten van transacties.
zijn nagenoeg geheel verkocht. Op Roombeek
In 2010 zijn er in het deelgebied Hengelo-Borne
loopt de verkoop initiatief Het Brouwhuis (20 luxe
436 woningen verkocht, een forse daling van 29,9%
appartementen) en Het Hogerhuis (16 appartementen)
vergeleken met een jaar eerder (622). In het eerste
goed.
halfjaar van 2011 zijn er 221 woningen verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 1.485 woningen
Hengelo-Borne
te koop. Er staan 983 woningen in de verkoop bij de NVM, 66,2% van het totale aanbod. De gemiddelde
Wederom zijn er in Hengelo in het eerste half
verkooptijd in 2010 van een woning in Hengelo-Borne
jaar minder woningen verkocht dan in dezelfde
was 157 dagen. In het eerste halfjaar van 2011 is dat
periode in 2010. Het grootste probleem is een
cijfer gestegen naar 186, waarbij er nog steeds grote
gebrek aan doorstroming. Hiervoor zijn meerdere
verschillen zijn tussen bepaalde typen woningen.
oorzaken. Allereerst is in 2010 massaal door
In het deelgebied Hengelo-Borne bedroeg de gemiddelde
projectontwikkelaars ingezet op de doelgroep
koopsom voor een woning in 2010 e 198.649,- een
starterswoningen. Deze groep had niets te verkopen
daling van 2,7% vergeleken met 2009. De gemiddelde
In 2010 zijn er in het deelgebied
en daarnaast was er ook ondersteuning voor de
koopsom voor een woning in het eerste halfjaar van
Hengelo-Borne 436 woningen
bouwsector door het vergeven van subsidies aan
2011 bleef stabiel en kwam uit op e 199.310,-. De
verkocht, een forse daling van
kopers van nieuwbouwwoningen. Dit werd in
gemiddelde koopsom ligt daarmee weer hoger dan in
29,9% vergeleken met een jaar
Hengelo door de gemeente verder gestimuleerd
de omliggende deelgebieden Almelo en Enschede.
eerder (622).
Ontwikkeling aanbod bestaande koopwoningen in Twente (Bron: NVM) 4750 4500 4250 4000 3750 3500 3250 3000 2750 2500 2250 2000 1750 1500 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10
Saldovermeerdering woningvoorraad in Twente
jan-11 jul-11
(Bron: CBS)
Aanbod in prijsklasse per 1 juli in Twente in %
(Bron: NVM)
120
3500 3000
100
2500
80
2000
60
1500
40
1000
20
500
0
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2006
2007
2008
2009
2010
2011
P rijsklasse tot 135 duizend Prijsklasse 135 - 270 duizend Prijsklasse 270 - 410 duizend Prijsklasse 410 duizend en meer
Vastgoedrapportage Twente 2011
14 De prijs van een appartement steeg met 2,8% tot
noodzakelijk en wenselijk in Hengelo en de hoop is dat
e 141.647,- (2010: e 137.779,-). Een hoekwoning
ze leiden tot meer transacties in alle prijsklassen.
steeg fors in prijs met 11,6% tot e 200.510,-
Nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot nieuwbouw
(2010: e 179.693,-) en de prijs van een tussenwoning
zullen in Hengelo op korte termijn niet van de grond
is gedaald met 2,9% tot e 177.138,- (2010: e 182.363,-).
komen. In 2012 zal waarschijnlijk wel gestart worden met
De prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg
de Lange Wemen, een belangrijke herontwikkeling die de
fors met 5,5% naar e 201.408,- (2010: 190.903,-) en
aantrekkelijkheid van het centrum zal moeten vergroten,
de prijs van een vrijstaande woning daalde fors met
wat positief is voor het leefklimaat van de stad.
18,5% tot e 299.518,- (2010: e 367.661,-). De meeste transacties in Hengelo vinden plaats tussen
Almelo-Wierden
e 170.000,- en e 250.000,-. Dit is de prijs die door starters die met zijn tweeën een woning kopen
De woningmarkt in Almelo wijkt voor wat betreft trends
opgebracht kan worden indien beide inkomens
en ontwikkelingen niet wezenlijk af van omliggende
ingebracht worden. Dit betekent dat de eerste woning
regio’s in Twente. Net als in Hengelo en Enschede is
dus gedwongen door omstandigheden met partner
sprake van toename van het aanbod en lange looptijden.
gekocht wordt en dit verklaart ook het ruime aanbod
In 2010 zijn in dit deelgebied 435 woningen verkocht,
van bijvoorbeeld appartementen tot e 150.000,-. Deze
een daling van 15 woningen in vergelijking met een
zijn echter bijna niet door één persoon te financieren
jaar eerder (450). In het eerste halfjaar van 2011 zijn er
en indien gezamenlijk gekocht wordt, gaat de voorkeur
187 woningen verkocht. In Almelo-Wierden staan op
veelal uit naar een grondgebonden woning. De markt
1 juli 2011 in totaal 1.132 woningen te koop. Bij de
boven e 250.000,- is in het eerste halfjaar van 2011
NVM staan er 664 woningen in de verkoop, 58,7%
dan ook klein geweest om bovenstaande redenen.
van het totale aanbod.
Wellicht dat het tweede halfjaar een verbetering laat
Kijkend naar het aanbod kan gesproken worden
Almelo-Wierden bedroeg in 2010
zien door het verlagen van de overdrachtsbelasting
over twee markten. Correct geprijsde woningen van
e 187.339,-, een daling van 3,6%
en het inzetten van de starterlening in Hengelo voor
een recent bouwjaar vinden nog altijd gretig aftrek.
de bestaande bouw in 2011. Deze impulsen zijn
Incourant aanbod, dat wil zeggen op slechte locaties
De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied
vergeleken met 2009.
Prijsontwikkeling van woningen in Nederland
(Bron: Kadaster)
112
112
110
106
108
104
106
102
104
100
102
98
100 98
96 2006
2007
2008
2009
Prijsontwikkeling van woningen in Twente 118 116 114 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 92 90
(Bron: Kadaster)
108
110
2-1 kap appartement hoekwoning tussenwoning vrijstaande woning
Prijsontwikkeling van woningen in Overijssel
114
2010
1e helft 2011
(Bron: Kadaster)
94
2006
2007
2008
2009
2010
1e helft 2011
Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Twente in dagen (Bron: NVM) 240 220 200 180 160 140 120 100 80
2006
2007
2008
2009
2010
1e helft 2011
60
2006
2007
2008
2009
2010
1e helft 2011
wonen 15 of met achterstallig onderhoud, laat de consument
e 154.057,-). De prijs van een twee-onder-één-kapwoning
volledig links liggen met looptijden van 1 jaar en
is fors gedaald met 8,6% tot e 184.881,- (2010:
langer tot gevolg. Niet zelden worden woningen uit
e 202.352,-) en de prijs van een vrijstaande woning is
deze categorie uit de markt genomen. De gemiddelde
stabiel gebleven op e 341.456,- (2010: e 341.545,-).
verkooptijd in 2010 in Almelo-Wierden steeg licht tot 124 dagen; in het eerste halfjaar van 2011 is deze
Rijssen-Holten-Twenterand-Hellendoorn
termijn verder opgelopen naar 127 dagen. De gemiddelde prijs voor een woning in het deelgebied
In 2010 zijn er in dit deelgebied 379 woningen verkocht,
Almelo-Wierden bedroeg in 2010 e 187.339,-, een daling
een stijging van 19,6% ten opzichte van 2009 (317).
van 3,6% vergeleken met 2009. De gemiddelde koopsom
In het eerste halfjaar van 2011 zijn 156 woningen
bleef stabiel in het eerste halfjaar van 2011 (e 187.137,-).
verkocht. In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal
De prijs van een appartement daalde fors met 9,7%
1.422 woningen te koop. Er staan 666 woningen in de
tot e 127.298,- (2010: e 140.903,-). De categorie
verkoop bij de NVM, 46,8% van het totale aanbod.
appartement neemt op dit moment een moeilijke
De mediane verkooptijd in 2010 was 152 dagen, wat in
plaats in door een sterk afnemende vraag. Zeker
de eerste helft van 2011 gedaald is naar 147 dagen.
bij appartementen van minder recente bouwjaren
De gemiddelde koopsom in 2010 voor een woning in
(jaren ’50/’60) - niet zelden zonder lift - is sprake
dit deelgebied bedroeg e 235.795,-, een stijging van
van forse prijsdalingen en er zijn weinig tot geen
3,5% in vergelijking met 2009. In het eerste halfjaar
bezichtigingen, alle verkoopinspanningen ten spijt.
van 2011 daalde de koopsom fors met 9,1% tot
Deze prijsdruk wordt vooral veroorzaakt door de ruime
e 214.335,-. De prijs van een appartement steeg met
beschikbaarheid van eengezinswoningen in dezelfde
4,1% tot e 199.850,-; in 2010 was dit e 192.008,-. De
prijscategorie zodat de voorkeur van de consument
prijs van een hoekwoning steeg licht tot e 200.043,-
In het eerste halfjaar van
vaak naar een eengezinswoning uitgaat. De prijs van
(2010: e 199.745,-). De prijs van een twee-onder-één-
2011 daalde de koopsom in het
een hoekwoning daalde met 4,9% tot e 157.101,-;
kapwoning daalde met 2,4% tot e 213.857,- (2010:
deelgebied Rijssen-Holten-
in 2010 was dit nog e 165.236,-. De prijs van een
e 218.999,-). Voor een tussenwoning betaalde men
Twenterand-Hellendoorn fors
tussenwoning steeg met 3,2% tot e 159.055,- (2010:
e 182.912,-, een lichte stijging van 1,4% ten opzichte
met 9,1% tot e 214.335,-.
De nieuwbouwwijk De Brouwery in Hengelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
16 van 2010 (e 180.481,-). De prijs van een vrijstaande
(e 227.345,-). Een tussenwoning steeg met 4,9% in
woning daarentegen daalde fors met 25,4% tot
prijs tot e 194.871,- (2010: e 185.826,-) en de prijs
e 273.432,- (2010: e 366.748,-).
van een vrijstaande woning steeg ook, met 5,2% tot e 322.731,- in vergelijking met 2010 (e 306.803,-).
Haaksbergen-Hof van Twente Tubbergen-Losser-Dinkelland-Oldenzaal In 2010 zijn in dit deelgebied 234 transacties verricht, een stijging van 8,8% in vergelijking met 2009 (215). In
In 2010 zijn er in dit deelgebied 436 transacties geweest,
het eerste halfjaar van 2011 zijn 101 woningen verkocht.
187 meer dan in 2009. In het eerste halfjaar van 2011
In dit deelgebied staan op 1 juli 2011 in totaal 736
bedroeg het aantal transacties 207. In dit deelgebied
woningen te koop. Bij de NVM stonden 449 woningen
staan op 1 juli 2011 in totaal 1.205 woningen te koop.
in de verkoop, een stijging van 18,8% in vergelijking
Het woningaanbod van de NVM was 706, 65 groter dan
met 2010 (378); dit is 61,0% van het totale aanbod. De
een jaar eerder; dit is 58,6% van het totale aanbod. De
mediane verkooptijd in 2010 voor een woning was
mediane verkooptijd in 2010 voor een woning steeg
216 dagen (2009: 154 dagen), een cijfer dat in de eerste
met 1 dag naar 152 dagen. In de eerste helft van 2011
helft van 2011 weer fors is gedaald naar 129 dagen.
is dit aantal stabiel gebleven.
In dit deelgebied betaalde men in 2010 gemiddeld
De woningen in het noordelijk gebied van Twente
e 229.597,- voor een koopwoning, een forse daling
noteerden in 2010 een gemiddelde koopsom van
van 7,3% vergeleken met 2009. In het eerste halfjaar
e 230.557,-, stabiel in vergelijking met 2009. In het
van 2011 steeg de koopsom weer met 6,4% tot
eerste halfjaar van 2011 steeg de gemiddelde koopsom
e 244.299,-. De prijs van een appartement steeg
weer met 4,8% tot e 241.637,-. De prijs van een
met 2,6% tot e 161.065,- in vergelijking met 2010
appartement steeg fors met 38,1% tot e 145.389,- in
In 2010 zijn er in het deelgebied
(e 157.047,-). De prijs van een hoekwoning daalde
vergelijking met 2010 (e 105.266,-). Een hoekwoning
Tubbergen-Losser-Dinkelland-
met 2,1% tot e 201.012,- (2010: e 205.400,-) en de
noteerde in 2011 met 7,1% een prijsstijging tot
prijs van een twee-onder-één-kapwoning steeg fors met
e 203.329,- (2010: e 189.870,-). De prijs van een twee-
11,8% tot e 254.224,- in vergelijking met 2010
onder-één-kapwoning steeg met 5,2% tot e 206.656,-
Oldenzaal 436 transacties geweest, 187 meer dan in 2009.
Bij de nieuwbouw voor starters in Hart van Zuid in Hengelo zijn goede verkoopcijfers zichtbaar.
wonen 17 (2010: e 196.426,-). De prijs van een tussenwoning
totale woningbehoefte te voorzien) en de feitelijke
steeg met 2,5% en bedraagt nu e 193.375,- (2010:
voorraad. Het woningtekort is de afgelopen decennia
e 188.723,-) en de prijs van een vrijstaande woning
sterk afgenomen naar een niveau van 1,7% in 2010,
steeg ook weer, met 3,0% tot e 341.292,-; in 2010
maar neemt de komende jaren volgens de prognoses
betaalde men e 331.263,-.
weer toe van 1,7% in 2010 tot 2,8% in 2020. De crisis heeft de woningbouw met vertraging hard
WOONBELEID
geraakt. In 2010 werden in totaal nog maar 56.000 woningen gereed gemeld.
Landelijk beleid Regionaal beleid Het aantal huishoudens groeit in de komende dertig jaar van ruim 7,4 miljoen nu naar 8 miljoen in 2020
Regio Twente heeft met het Rijk een convenant
en circa 8,5 miljoen in 2040. Dat betekent dat tot en
gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over de
met 2020 jaarlijks gemiddeld ruim 60.000 nieuwe
woningbouwproductie. Daarnaast hebben de 14
woningen zouden moeten worden toegevoegd
Twentse gemeenten onderling afspraken gemaakt over
aan de voorraad, nog los van de vervanging van
de te leveren prestaties en de verdeling van de BLS
woningen die worden gesloopt. In de jaren na 2020
Vinac subsidie (e 17,9 miljoen). De regio heeft in de
neemt naar verwachting de groei van het aantal
periode 2005-2009 veel meer woningen gebouwd dan
huishoudens af (tot 2040 jaarlijks gemiddeld 40.000).
het minimum dat met het Rijk is overeengekomen.
De ‘huishoudensverdunning’ neemt de komende
Alleen de gemeente Enschede heeft de prestatie niet
jaren snel toe, vooral door de vergrijzing. Het aantal
100% geleverd. Wel is sprake van een afname van de
eenpersoonshuishoudens groeit substantieel. Nu is
bouwproductie vanaf 2007. In 2007 werden ruim 3.500
het aandeel eenpersoonshuishoudens nog 36%, in
nieuwe woningen opgeleverd en in 2008 ruim 3.200.
De regio heeft in de periode
2040 ligt dat op circa 40%.
In 2009 waren dat er nog maar circa 2.600. Daarmee is
2005-2009 veel meer woningen
Het woningtekort is het verschil tussen de gewenste
de nieuwbouwproductie in Twente terug op het niveau
gebouwd dan het minimum dat
woningvoorraad (de voorraad die nodig is om in de
van 2005/2006.
met het Rijk is overeengekomen.
Tabel woningproductie regio Twente (bron: Regio Twente)
Mediane verkooptijd van bestaande koopwoningen in Nederland, Overijssel en Twente in dagen (Bron: NVM)
5000
160
4500
150
4000
140
3500
130
3000
120
2500
110
2000
100
1500
90
1000 500 0
Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente (Bron: Kadaster)
gepland Gerealiseerd tussen 2005-2009
80 70 60
Nederland Overijssel Twente
Procentuele stijging gemiddelde koopsom van bestaande koopwoningen in Twente, Nederland en Overijssel in 2010 per woningtype (Bron: Kadaster)
Enschede Tubbergen Hengelo Almelo Haaksbergen Twenterand
Nederland Overijssel Twente
Vastgoedrapportage Twente 2011
18 VRAAGZIJDE NIEUWBOUWWONINGMARKT TWENTE
toekomstige woon-voorkeur betreft. De locatie is dus het primaire uitgangspunt in de communicatie naar
Nieuwbouw-Nederland.nl
de consument. Als peildatum voor de analyse is 1 juli 2011 vastgesteld.
Nieuwbouw-Nederland.nl heeft in meer dan
De volgende data van de 1.268 ingeschreven unieke
190 gemeenten in Nederland een gemeentelijke
consumenten zijn bekend: woningtype, koop en/of
nieuwbouwsite die als platform dient voor alle
huur, prijsklasse koop, prijsklasse huur, oppervlakte
actuele en toekomstige nieuwbouwprojecten voor
woonkamer, oppervlakte keuken, oppervlakte
de woningmarkt, zowel koop als huur. Doordat
achtertuin, inhoud woning, garage, slaap- en
consumenten zich hiervoor inschrijven en mede
badkamer begane grond, dichte woon-eetkeuken,
hun woonwensen aangeven, zijn zij in staat om op
werkkamer begane grond, vaste trap 2e verdieping,
regionaal niveau (Twente), maar ook op lokaal of
bijkeuken, carport, kelder, aantal slaapkamers,
projectniveau de exacte vraagzijde in beeld te brengen.
ligging tuin/balkon ten opzichte van de zon,
Voor de Vastgoedrapportage Twente is ervoor gekozen
situatie woonkamer, afwerkingsniveau, architectuur,
om dit op regionaal niveau (Twente) te monitoren.
woonvorm/doorsnede, materiaalvoorkeur, kleur gevel alsmede kleur dak. En wat betreft socio-
Data
demografische gegevens en de huidige situatie van de consument: aantal auto’s, opleidingsniveau, huidige
Voor de gemeenten in Twente
Voor de gemeenten in Twente zijn in de database van
type woning, leeftijd, gezinssituatie alsmede huidige
Nieuwbouw-Nederland.nl in totaal 284 projecten
woning koop of huur.
aangemeld door diverse marktpartijen, te weten
zijn in de database van
gemeenten, ontwikkelaars, makelaars en corporaties.
Nieuwbouw-Nederland.nl in
Op deze projecten zijn 2.864 inschrijvingen gemeld,
Woningtype
waaruit 1.268 unieke profielen zijn voortgevloeid.
De 2.864 inschrijvingen zijn naar diverse woningtypen
door diverse marktpartijen, te
Dat betekent dat de consument zich voor gemiddeld
op zoek. Dit is de enige voorkeursvraag waar men
weten gemeenten, ontwikkelaars,
2,26 projecten inschrijft. Mensen schrijven zich dus
meerdere opties kan aanvinken en waardoor er
gemiddeld op meer dan 1 project in voor wat hun
meer dan 100% aan registraties zijn. De meeste
totaal 284 projecten aangemeld
makelaars en corporaties.
Op Roombeek loopt de verkoop van het prestigieuze initiatief Het Brouwhuis goed.
wonen 19 mensen kiezen voor een twee-onder-één-kapwoning
Koop en/of huur en de gewenste prijsklasse
(58,4%), een hoekwoning (44,9%) of een vrijstaande woning (43,6%). Opvallend is dat er maar weinig
Van de 1.268 unieke profielen wil 78,7% het liefst
gekozen wordt voor een appartement (20,8%) of
een woning kopen. Van die 78,7% heeft de grootste
een maisonnette (6,3%). De voorkeur voor een
groep een voorkeur voor een huis tussen e 200.000,-
patiobungalow is 13,0%.
en e 250.000,-, daarna komt de prijsklasse tot e 200.000,-. Van de personen in kwestie wil 13,1%
Appartementen in Twente
gaan huren. Van hen heeft de grootste groep een budget tussen e 500,- en e 800,- in gedachten om uit
Wanneer we kijken naar het aanbod van de typologie
te geven aan kale huur.
appartementen, dan is de constatering dat het aanbod van appartementen veel te groot is ten opzichte van
Gewenst aantal slaapkamers
de vraag (20,8%). Een ander opmerkelijk gegeven in de vraag van de consument is dat 39,1% wil kopen
Wat betreft het aantal slaapkamers zijn de gegevens
en exact hetzelfde percentage de voorkeur heeft voor
niet echt verrassend: de meeste mensen willen
huur. Het resterende aantal van 21,8% geeft aan geen
3 slaapkamers (47,8%), daarop volgt 4 slaapkamers
voorkeur voor koop of huur te hebben.
(28,8%) en daarna 2 slaapkamers (18,7%). Als je
Van de consumenten die een huurappartement in
kijkt naar de gemiddelde gezinssamenstelling in
Twente zoeken, wil 42,0% hier tussen de e 500,-
Nederland dan is het logisch dat de meeste mensen
en e 600,- kale huur voor betalen en 34,0% tussen
3 slaapkamers willen.
e 600,- en e 800,-. Van de consumenten die een koopappartement zoeken, wil 35,2% niet meer
Huidige typen woning en koop of huur
betalen dan e 200.000,-, 35,2% tussen e 200.000,en e 250.000,- en 18,5% tussen e 250.000,- en
De meeste mensen wonen op dit moment in een
e 300.000,-. De gemiddelde koopsom voor een
rijwoning (24,3%), gevolgd door een appartement
Het aanbod van appartementen
bestaand appartement ligt overigens in het eerste
(22,7%) en daarna een twee-onder-één-kap woning
is veel te groot ten opzichte
halfjaar van 2011 op e 149.183,-.
(18,9%). Deze mensen hebben aangegeven een andere
van de vraag.
Nieuwbouwwijk Op de Brouwerij in het hart van Roombeek in Enschede.
Vastgoedrapportage Twente 2011
20 woning te willen, ofwel in de huidige woonvorm
Koop of huur
ofwel ze willen een stap groeien naar een andere woonvorm. Van hen heeft op dit moment 65,9% een
Van de mensen die nu een woning huren, wil 59,6%
koopwoning, 26,1% een huurwoning en 8,0% heeft
een woning kopen. Verder geldt dat 31,7% wil blijven
op dit moment nog geen eigen woning.
huren en 8,7% geen voorkeur heeft. Van de mensen die willen gaan kopen, blijkt duidelijk dat zij voornamelijk
Oppervlakte achtertuin
starters op de woningmarkt zijn. De prijsklasse waarin zij zoeken is tot e 200.000,- voor 64,3%. Van de
De oppervlakte van de achtertuin varieert van
mensen die nu gekocht wonen, wil 85,9% weer kopen,
kleiner dan 25 m² tot groter dan 200 m². De meeste
6,0% wil gaan huren en 8,0% heeft geen voorkeur wat
mensen willen een achtertuin tussen de 25 m² en de
de volgende stap betreft. Van die mensen die willen
50 m² (30,9%), daarna tussen de 50 m² en 100 m²
blijven kopen blijkt dat zij de doorstromers in de markt
(27,5%). De kleinste groep (9,4%) wil een achtertuin
zijn. De prijsklasse waarin zij zoeken ligt tussen
kleiner dan 25 m². Verreweg de grootste groep geeft
e 200.000,- en e 250.000,- (32,0%) en tussen
aan voorkeur te hebben voor een achtertuin op het
e 250.000,- en e 300.000,- (24,5%).
zuiden. De wooncarrière Gezinssamenstelling De mensen die nu in een rijwoning wonen, willen Wat betreft de samenstelling van het gezin geldt dat
het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of een
de meeste mensen samenwonen zonder kinderen
hoekwoning gaan wonen. Mensen die op dit moment
(48,3%); dat is bijna de helft van alle profielen.
een hoekwoning hebben, willen graag vrijstaand of in
Dan volgen samenwonend met kinderen (37,5%) en
een twee-onder-één-kapwoning gaan wonen. Mensen
liefst in een twee-onder-één-
alleenstaand (14,2%). De grootste groep (85,8%) betreft
die nu in een twee-onder-één-kapwoning wonen,
kapwoning of een hoekwoning
mensen die samenwonen en op zoek zijn naar een
willen het liefst vrijstaand wonen of in een andere
nieuwbouwwoning.
twee-onder-één-kapwoning of ze willen zelf een
De mensen die nu in een rijwoning wonen, willen het
gaan wonen.
Herenhuizen in het project De Bleekerij in Boekelo.
wonen 21 nieuw huis bouwen. De mensen die vrijstaand wonen,
Architectonische voorkeur in verhouding tot inhoud
willen vrijstaand blijven wonen. Ze zijn op zoek naar
en oppervlakte
eenzelfde soort woning of een kavel waarop ze hun eigen huis kunnen bouwen. Mensen die nu in een
De mensen die een moderne woning willen, hebben
appartement wonen, willen graag naar een twee-onder-
het liefst 300 m³ tot 400 m³ in de woning en een
één-kapwoning verhuizen of naar een hoekwoning.
achtertuin tussen 25 m² en 50 m². Diegenen die graag in een klassieke woning willen wonen, hebben
Gewenst woningtype per gezinssituatie
het liefst 400 m³ tot 550 m³ in de woning en een oppervlakte van de achtertuin tussen 25 m² en
Alleenstaanden hebben de voorkeur voor een
50 m². De mensen die in een huis in jaren ’30-stijl
appartement en liefst gehuurd (52,3%). Daarna
willen wonen, maken geen specifieke keus inzake
willen deze mensen graag een rijwoning, die ze het
het aantal kubieke meters van hun woning; dat ligt
liefst kopen (58,6%). Bij de alleenstaanden is er dus
tussen 300 m³ en 750 m³. Wat betreft de achtertuin
een duidelijk verschil in hun voorkeur voor huur of
willen deze mensen wel een grotere dan de andere
koop. Alleenstaanden hebben een voorkeur voor 2
woonmodellen, het liefst vanaf 100 m² tuinoppervlak
of 3 slaapkamers. Samenwonenden zonder kinderen
bij een jaren ’30-woning. Bij de traditioneel
willen het liefst in een twee-onder-één-kapwoning of
gebouwde woning wil men het liefst een inhoud
een hoekwoning wonen. Van hen wil 90,7% een twee-
tussen 300 m³ en 550 m³ en een tuinoppervlakte
onder-één-kapwoning kopen, voor de hoekwoning
tussen 50 m² en 100 m².
is dat 87,3%. Van deze groep heeft 59,1% liefst een woning met 3 slaapkamers. Samenwonenden met
Architectuur, kleuren en materiaal
De meeste gewilde architectuur is
kinderen willen het liefst in een twee-onder-één-
de moderne stijl, daaropvolgend
kapwoning of in een vrijstaande woning wonen. Deze
De meeste gewilde architectuur is de moderne
komt traditioneel, vervolgens
mensen willen de woning allemaal in eigen bezit
stijl, daaropvolgend komt traditioneel, vervolgens
de jaren ’30-stijl en de minste
krijgen. Van deze groep wil 52,2% het liefst
de jaren ’30-stijl en de minste mensen willen in een
mensen willen in een klassieke
4 slaapkamers, 38,7% wil 3 slaapkamers.
klassieke stijl wonen. Verder ingezoomd op
stijl wonen.
Woningtype; Registraties in %
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
70%
Koop of Huur; Registraties in %
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
90% 80%
60%
70% 50%
60%
40%
50%
30%
40% 30%
20%
20% 10%
10%
0%
Prijsklasse Koop; Registraties in %
0%
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
Prijsklasse Huur; Registraties in %
35%
40%
30%
35%
25% 20%
30% 25% 20%
15% 10%
Koop
15% 10%
5%
5%
0%
0%
Huur
Geen voorkeur
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
Vastgoedrapportage Twente 2011
22 de esthetische voorkeuren van de consument
eengezinswoning met zadeldak de voorkeur. Een
blijkt het volgende: rood en zwart zijn voor
gelijkvloerse bungalow of appartement komt met
zowel de gevel als het dak de favoriete kleuren.
18,7% op de 2e plaats en vrije architectuur op de 3e
Van alle ingeschrevenen in Twente wenst 52,8%
plaats met 16,1%.
een rode gevelsteen, 29,0% een zwarte, 16,2% een witte en slechts 2,0% een gele. Bij de voorkeuren
Oppervlakte woonkamer
voor het dak is een zwarte pan met 57,3% favoriet. Daarna komt een rode pan met 31,1% en een
Van de ingeschrevenen wenst 45,5% een
leisteen dak komt met 5,6% op de 3e plaats.
woonkamer van 35 m² tot 50 m². 32,1% geeft de
Opmerkelijk is dat slechts 1,4% de voorkeur geeft
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
aan een rieten dak. Bij de materiaalvoorkeuren
van 25 m² tot 35 m² en 14,1% wil een woonkamer
bleken de volgende voorkeuren: steen (93,3%),
tussen 50 m² en 75 m². Slechts een klein percentage
kunststof (2,9%), hout (2,1%) en zink (1,7%).
wil een woonkamer groter dan 75 m² en een nog
De overgrote meerderheid geeft dus een zeer
kleinere groep wil een woonkamer kleiner dan
duidelijke voorkeur aan voor een stenen gevel.
25 m². Opgesplitst per woningtypologie zijn er de
Verrassender is dat de consument kunststof op
volgende specifieke voorkeuren.
de 2e plaats zet. Ondanks het kleine verschil
- Twee-onder-één-kap: 44,4% van de ingeschrevenen
met een houten gevelafwerking blijkt dat de
wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8%
consument een duidelijke voorkeur heeft voor
geeft de voorkeur aan een woonkamer met een
onderhoudsvriendelijke gevelafwerking.
oppervlakte van 25 m² tot 35 m² en 11,3% wil een woonkamer tussen de 50 m² en 75 m².
Woonvorm/dwarsdoorsnede
- Hoekwoning: 40,0% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 36,8% geeft de
Opgesplitst per woningtypologie zijn er specifieke voorkeuren.
Aan alle consumenten zijn 7 dwarsdoorsneden
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
voorgelegd waaruit zij hun voorkeur kenbaar
van 25 m² tot 35 m² en 11,3% wil een woonkamer
konden maken. Met liefst 46,3% heeft de hoogbouw
tussen 50 m² en 75 m².
Model Woning; Registraties in %
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
Inhoud Woning; Registraties in %
60%
35%
50%
30%
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
25%
40%
20% 30% 15% 20%
10%
10% 0%
5% Modern
Klassiek
Jaren ‘30
Tradiotioneel
0%
tot 300 m³
300 - 400 m³
Aantal Slaapkamers; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
Aantal Auto's; Registraties in %
50%
60%
400 - 550 m³
550 - 750 m³
vanaf 750 m³
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
45% 50%
40% 35%
40%
30% 25%
30%
20% 20%
15% 10%
10%
5% 0%
1
2
3
4
5 of meer
0%
geen
1
2
3 of meer
wonen 23 - Vrijstaand: 50,0% van de ingeschrevenen wenst een
- Garage: bij de keuze voor een garage zijn
woonkamer van 35 m² tot 50 m², 25,5% geeft de
3 mogelijkheden voorgelegd: wel een garage,
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
geen garage of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen
van 25 m² tot 35 m² en 19,1% wil een woonkamer
wenst 36,7% een garage, 16,3% wil geen garage en
tussen 50 m² en 75 m².
47,0% geeft aan dat zij eventueel een garage wensen,
- Rijwoning: 33,3% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 49,1% geeft de
dus niet als harde wens. - Slaap- en badkamer op begane grond: van de
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
ingeschrevenen wenst 11,2% een slaap- en badkamer
van 25 m² tot 35 m² en 5,3% wil een woonkamer
op de begane grond en 61,4% niet. Verder blijkt
tussen 50 m² en 75 m².
dat 27,4% eventueel een slaap- en badkamer op de
- Appartement: 43,5% van de ingeschrevenen wenst een woonkamer van 35 m² tot 50 m², 30,4% geeft de
begane grond wil. - Werkkamer op begane grond: van de ingeschrevenen
voorkeur aan een woonkamer met een oppervlakte
wenst 8,6% een werkkamer op de begane grond,
van 25 m² tot 35 m² en 11,6% wil een woonkamer
40,6% niet en 50,8% wil eventueel een werkkamer op
tussen de 50 m² en 75 m². 13,0% wil een woonkamer
de begane grond. - Dichte woon-eetkeuken: van de ingeschrevenen wenst
groter dan 75 m².
9,0% een dichte woon-eetkeuken, 35,2% niet en Overige wensen
55,8% wil eventueel een dichte woon-eetkeuken. - Bijkeuken: de consument hecht veel waarde aan een
- Situatie woonkamer: bij de keuze voor de situatie van de woonkamer zijn 3 mogelijkheden voorgelegd: een tuingerichte woonkamer, een straatgerichte woonkamer of geen voorkeur. Van de ingeschrevenen
bijkeuken. Slechts 8,2% wil geen bijkeuken, 33,2% wil wel een bijkeuken en 58,6% wil eventueel een
Van de ingeschrevenen geeft
bijkeuken.
37,5% de voorkeur aan een
- Aantal auto’s: bij de ingeschrevenen laat het aantal
tuingerichte woonkamer,
geeft 37,5% de voorkeur aan een tuingerichte
auto’s geen opvallend beeld zien: de meesten hebben
8,5% aan een straatgerichte
woonkamer, 8,5% aan een straatgerichte woonkamer
1 (51,2%) of 2 (45,6%) auto's. Er is een kleine groep
woonkamer en 54,0% heeft geen
en 54,0% heeft geen voorkeur.
(2,5%) die geen auto ter beschikking heeft.
voorkeur.
Huidige Woning; Registraties in %
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
30%
Gezinssituatie; Registraties in %
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
60% 50%
25%
40%
20%
30%
15%
20%
10%
10%
5%
0%
0%
Alleenstaand
Samenwonend zonder kinderen
Huidig Koop/Huur; Registraties in % (Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
Oppervlakte Tuin; Registraties in %
70%
35%
60%
30%
50%
25%
40%
20%
30%
15%
20%
10%
10%
5%
0%
Koop
Huur
Niet van toepassing
0%
tot 25 m²
25 - 50 m²
Samenwonend met kinderen
(Bron: Nieuwbouw-Nederland.nl)
50 - 100 m²
100 - 200 m²
vanaf 200 m²
Vastgoedrapportage Twente 2011
24
kantoren 25 BESTAANDE MARKT
kantoorruimte aangeboden. Het aanbodcijfer is, na een stijging van 24%, het hoogst in Eindhoven. De grootste
Nationale kantorenmarkt
procentuele stijgingen komen afgelopen jaar voor rekening van de regio’s Tilburg (+81%) en Maastricht
Op 1 januari 2011 wordt in totaal 6.340.000 m²
(+35%). In Leeuwarden (-11%) en Zwolle (-1%) wordt
kantoorruimte aangeboden. Daarmee is, na de stijging
op 1 januari 2011 minder kantoorruimte aangeboden
van 19% in 2009, sprake van een aanbodstijging
dan een jaar eerder. Deze regio’s noteerden in 2009
van 16% in 2010. Het gezamenlijke aanbod binnen
overigens nog forse stijgingen.
de vier grote steden komt op 1 januari 2011 uit op
In 2010 zijn in totaal 787 transacties geregistreerd,
4.000.000 m². Ten opzichte van 1 januari 2010 is
een lichte stijging ten opzichte van 2009, toen het
hier sprake van een aanbodstijging van 16%. In elk
aantal uitkwam op 724.
van de vier grote steden wordt meer kantoorruimte
De gemiddelde transactiegrootte binnen de vier
aangeboden dan een jaar geleden. In Amsterdam
grote steden bedraagt 1.841 m². In 2009 omvatte een
staat veruit de meeste kantoorruimte te huur of te
transactie in de vier grote steden gemiddeld 1.969 m².
koop. Voor het eerst wordt in deze regio meer dan
In de overige regio’s komt de totale gemiddelde
1,6 miljoen m² kantoorruimte aangeboden. Den Haag
transactiegrootte uit beneden 1.000 m². Negen regio’s
en Rotterdam zijn verantwoordelijk voor forse
noteren een gemiddeld metrage boven 1.000 m².
aanbodstijgingen en noteren aanbodcijfers van
De kantorenmarkt is in 2010 opnieuw ruimer
respectievelijk 863.000 en 815.000 m².
geworden. De kantorenmarktratio, de opname in 2010
In de regio Utrecht is 649.000 m² beschikbaar. Het
gedeeld door het aanbod op 1 januari 2011, bedraagt
aanbod in de vier grote steden omvat op 1 januari 2011
16%. Een jaar eerder kwam de ratio nog uit op
62% van het totale aanbodcijfer, hetzelfde percentage als
19%. Binnen de vier grote steden is sprake van een
een jaar ervoor. In de overige regio’s is sprake van een
gezamenlijke kantorenmarktratio van 14%; daarmee
Op 1 januari 2011 wordt in totaal
aanbodstijging van 15% ten opzichte van 1 januari 2010.
is voor het tweede jaar op rij sprake van een zeer
6.340.000 m² kantoorruimte
Op 1 januari 2011 wordt hier in totaal 2.340.000 m²
ruime markt. De kantorenmarktratio in 2008 bedroeg
aangeboden.
Voorraad 01-01-2011
Aanbod 01-07-2011
Aanbod in % van de voorraad
Opname over 2010
% stijging/daling in opname t.o.v. 2009
Opname over eerste helft 2011
Nederland
34.177.000
6.339.845
19%
1.025.911
-3%
1.015.164
Randstad
21.210.000
4.034.405
19%
569.100
-8%
569.826
Almere
540.000
143.785
27%
22.900
-21%
32.376
Amersfoort
870.000
298.514
34%
37.500
7%
35.600
Amsterdam
7.400.000
1.587.938
21%
188.700
-33%
190.532
754.000
137.213
18%
24.000
50%
23.118
1.079.100
194.149
18%
22.000
-57%
24.710
Apeldoorn Arnhem Assen
300.000
50.821
17%
8.100
1%
2.630
Breda
690.000
105.988
15%
34.400
50%
42.874
Den Bosch Den Haag
900.000
101.064
11%
62.200
78%
18.822
6.370.000
836.436
13%
111.300
-10%
70.262
Deventer
329.000
78.479
24%
5.300
-24%
5.136
Drechtsteden
387.500
161.617
42%
10.200
-59%
6.842 96.742
1.465.000
249.172
17%
38.600
33%
Enschede
Eindhoven
812.000
86.102
11%
28.164
83%
9.000
Groningen
906.000
119.701
13%
23.500
-29%
8.916
Heerlen
435.000
65.023
15%
7.500
150%
1.720
Hengelo
538.000
61.276
11%
20.647
-12%
8.410
Leeuwarden
520.000
88.244
17%
23.000
156%
1.080
Maastricht
600.000
62.520
10%
21.600
-14%
69.004
Nijmegen
483.000
62.414
13%
35.500
87%
32.800
3.900.000
915.942
23%
150.100
16%
157.462
Tilburg
487.500
77.745
16%
12.300
208%
6.534
Utrecht
3.540.000
694.089
20%
119.000
42%
151.570
Zwolle
871.000
161.613
19%
19.400
-60%
19.024
Rotterdam
De Nederlandse kantorenmarkten (in m² v.v.o.) (Bron: Dynamis Research, Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars).
Vastgoedrapportage Twente 2011
26 ter vergelijking nog 32%. Van de tien gerealiseerde
Van de totale voorraad in Twente is het aanbod
(en vrijgegeven) tophuren in 2010 komen er zes voor
afgelopen jaar gedaald van 16,4% naar 11,1%. Dit
rekening van de regio Amsterdam, tegenover acht
komt doordat het voorraadcijfer ook erg gestegen is.
in 2009. In vier gevallen is sprake van een huurprijs
Er is veel nieuwbouw aan kantoormeters bijgekomen.
boven e 300,- per m² per jaar. De absolute tophuur
In Twente hebben zich nog geen onttrekkingen aan de
is gerealiseerd op Schiphol en bedraagt e 375,-
markt van kantoormeters voorgedaan. Van het totale
per m² per jaar. Buiten de vier grote steden noteert
percentage is 6,6% langdurig.
het centrum van Breda de hoogst gerealiseerde
Het opnamecijfer voor 2010 in Twente komt 17,2%
huurprijs van het afgelopen jaar; hier wordt e 196,-
hoger uit dan in het voorgaande jaar, namelijk op
per m² betaald. Ook in het centrum van Arnhem
65.400 m². Dat is boven het niveau van 2007, maar nog
en Eindhoven zijn in 2010 forse tophuren tot stand
fors onder het niveau van 2008 (88.400 m²). 2008 was
gekomen.
echter een uitzonderlijk goed jaar in de kantorenmarkt in Twente. In de eerste helft van 2011 is er 28.600 m²
Regionale ontwikkelingen
opgenomen, 33,5% minder dan in dezelfde periode vorig jaar, toen er 43.000 m² opgenomen werd. In de
Van de totale voorraad in Twente is het aanbod afgelopen jaar gedaald van 16,4% naar 11,1%.
Op 1 juli 2011 heeft de regio Twente een aanbod
gemeente Enschede is op dit moment het meeste aantal
aan kantoorruimte van 199.600 m², vergeleken met
vierkante meters opgenomen, maar het verschilt niet
het aanbod op 1 juli 2010 is dit een lichte daling
veel met de gemeenten Hengelo en Almelo.
van 2,2%. In totaal staan 197 objecten te huur of te
De kantorenmarktratio bedraagt voor 2010 30,6%, een
koop waarvan er 17 groter zijn dan 2.500 m². Het
stijging van 4,0% in vergelijking met een jaar eerder.
percentage nieuwbouw in het aanbod is licht gedaald
Voor het eerste halfjaar is de kantorenmarktratio 14,3%.
ten opzichte van vorig jaar en bedraagt nu 13. De
Dit percentage zal nog stijgen aangezien het gaat om een
vier grote steden (Enschede, Hengelo, Almelo en
opnamecijfer van een halfjaar. De kantorenmarktratio
Oldenzaal) zijn samen goed voor 180.200 m², ofwel
geeft de verhouding weer tussen de opname van
90,3% van het totale aanbod.
kantoorruimte gedurende een jaar en het aanbod aan het
Opname kantoorruimte 2010 naar branche in Twente
Ontwikkeling opname kantoorruimte in Twente in m²
Overig 27%
Zakelijke dienstverlening 19% Overheid en semioverheidsinstellingen 10%
Gezondheidszorg 15%
IT/ICT 4%
Communicatie 1% Banken/financiële Technologie 12% instellingen 3% Non-profit 7%
Ontwikkeling aanbod en opname van kantoorruimte in Twente in m²
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
Aanbod Opname
Ontwikkeling aanbod kantoorruimte in Twente in m²
kantoren 27 begin van het desbetreffende jaar. Een kantorenmarktratio
helft van 2011 is in Enschede 9.000 m² opgenomen,
onder de 100% wijst op een overschot en boven de
een forse daling van 31,8% vergeleken met dezelfde
100% op een tekort aan kantoorruimte.
periode vorig jaar. De markt ontwikkelt zich op dit moment erg moeizaam. In het eerste halfjaar zijn er in
Enschede
2011 nog geen echt grote opnames geweest in Enschede. De grote opnames in 2010 kwamen op naam van
In Enschede steeg het aanbod op 1 juli 2011 met
Sigmax, dat 2.250 m² nieuw aan het bouwen is aan het
11,4% tot 86.100 m² verdeeld over 70 koop- of
Capitool, Ten Kate & Huizinga dat 5.000 m² nieuw aan
huurobjecten. De gemiddelde grootte bedroeg 1.230 m²
het bouwen is aan de Zuiderval, Rabobank, die 5.500 m²
en 11 objecten binnen het aanbod betreffen nieuwbouw.
nieuw gaat bouwen aan de Zuiderval, en Arke, dat
Het centrumaanbod steeg met 850 m² tot 34.150 m².
4.700 m² nieuw aan het bouwen is aan de Zuiderval.
De grote aanbieders in het centrum blijven hetzelfde als de voorgaande jaren: het voormalige hoofdkantoor
Hengelo
van ABN AMRO aan de Oldenzaalsestraat (4.960 m²), de Boulevard 1945 (7.310 m²) en het aanbod nog te
De Hengelose kantorenmarkt laat op 1 juli 2011 een
bouwen nieuwbouw aan het Willem Wilminkplein
daling van het aanbod zien ten opzichte van vorig
(3.750 m²). Het aanbod op het Business & Science Park
jaar en komt uit op 61.300 m², een daling van 10,1%.
is fors gestegen met 22,4% tot 27.300 m². Dit komt door
In totaal staan er 54 objecten te huur en/of te koop
toevoeging van het voormalige gebouw van TUI aan het
met een gemiddelde unitgrootte van 1.135 m². Van
Colosseum van 5.896 m².
het aanbod is 9% nieuwbouw. Het aanbod in de
Het opnamecijfer voor Enschede is in 2010 uitgekomen
binnenstad is licht gedaald en bedraagt nu 22.200 m².
op 28.200 m², een forse stijging van 83,1% (2009:
Grote aanbieders bevinden zich nog steeds rondom
In totaal staan er in Hengelo
15.400 m²). Dit is te verklaren doordat zich in 2010 een
de Bornsestraat/Oldenzaalsestraat waar nog 8.000 m²
54 objecten leeg (te huur
aantal grote transacties heeft voorgedaan; deze grote
te huur staat verdeeld over 4 objecten. Aan het
en/of te koop) met een gemiddelde
transacties zijn in 2009 achtergebleven. In de eerste
Marktplein staat nog steeds 2.800 m² leeg en in de
unitgrootte van 1.135 m².
Nieuwbouw van Tebodin/Lucassen op Westermaat Campus in Hengelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
28 Heren van Twente 1.700 m². Het aanbod op kantorenpark
Het centrumaanbod is gedaald met 27,3% tot 17.750 m².
Westermaat is gedaald met 11,8% tot 20.100 m² op
De daling komt door het grotendeels verhuren van
1 juli 2011; in dezelfde periode vorig jaar stond er
het Twenthe Centrum aan het Twenthe Plein. Het
22.800 m² te huur en/of te koop. Het overige aanbod is
aanbod in het deelgebied Twentepoort is ook gedaald
licht gedaald tot 19.000 m², vorig jaar was dat 20.400 m².
met 33,8% tot 4.700 m². Grootschalig aanbod is
Het opnamecijfer voor Hengelo kwam in 2010 uit op
te vinden in het centrum van Almelo waar enkele
20.600 m², een daling van 12,0% vergeleken met 2009
objecten te huur worden aangeboden met metrages
(23.400 m²). Dit in tegenstelling met Enschede en Almelo
van meer dan 1.500 m².
waar het opnamecijfer steeg. In Hengelo blijven zich
In 2010 is er in Almelo 14.200 m² kantoorruimte
tot op dit moment nog steeds enkele grote transacties
opgenomen, een forse stijging van 82,0% ten opzichte
voordoen. In de eerste helft van 2011 is er in Hengelo
van 2009 (7.800 m²). Dit komt door een paar grote
8.400 m² opgenomen, een forse daling van 48,5% ten
opnames, die op naam kwamen van de Raad voor
opzichte van dezelfde periode vorig jaar (16.300 m²). De
Kinderbescherming, die 3.000 m² huurt aan de
grote opnames in de eerste helft van 2011 komen op naam
Burgemeester Raveslootsingel, en Werkplein, dat
van Holland Computers, dat 1.200 m² nieuw aan het
eveneens 3.000 m² in gebruik gaat nemen in het
bouwen is op Westermaat Campus en Strukton Rail BV,
Twenthe Centrum. In het eerste halfjaar van 2011
dat aan de Welbergweg 1.839 m² heeft opgenomen.
is 7.100 m² opgenomen, een daling van 33,0% ten opzichte van 1 juli 2010. Dit komt omdat er dit jaar
Almelo
nog geen grote opnames zijn geweest, terwijl dat in de eerste helft van 2010 wel het geval was.
Het aanbod kantoorruimte in Almelo is het afgelopen In 2010 is er in Almelo 14.200 m² kantoorruimte opgenomen, een forse stijging van 82% ten opzichte van 2009 (7.800 m²).
De Raad van de Kinderbescherming huurt 3.000 m² in het gerenoveerde kantoor aan de Burgemeester Raveslootsingel in Almelo.
jaar gedaald met 23,0% en bedroeg op 1 juli 2011
Oldenzaal
24.800 m² (1 juli 2010: 32.200 m²). Er staan 29 objecten te huur en/of te koop met een gemiddelde unitgrootte
De markt voor kantoorruimte blijft stabiel in Oldenzaal.
van 855 m²; 14% van het aanbod betreft nieuwbouw.
Op 1 juli 2011 staat er in totaal 8.000 m² in het
kantoren 29 aanbod. Er worden 14 objecten aangeboden met een
Huurprijsontwikkeling en leegstand
gemiddelde unitgrootte van 571 m². Van het aanbod is 14% nieuwbouw. Het opnameniveau in Oldenzaal is nog
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs bedroeg in 2010
steeds beperkt in vergelijking met de andere grote steden;
e 122,- per m² per jaar; dit is stabiel vergeleken met een
in 2010 is er 900 m² opgenomen. Op 1 juli 2011 is er
jaar eerder toen de gemiddelde huurprijs e 121,- per m²
1.100 m² opgenomen. Dit betreft echter maar 1 transactie.
bedroeg. De hoogste huurprijzen worden op dit moment gerealiseerd in Enschede en Almelo. Voor bestaande bouw
Overig
variëren de prijzen in 2010 tussen e 105,- en e 130,- voor luxe kantoorruimte en tussen e 75,- en e 95,- per m² voor
De overige steden laten, net zoals Enschede, een stijging
minder courante kantoorruimte. Voor nieuwbouw werd
in het aanbod zien. Vorig jaar stond er 18.300 m²
in 2010 tussen e 120,- en e 140,- per m² betaald; de prijs
leeg, dit jaar is dat op 1 juli 19.400 m², een stijging
voor nieuwbouw is licht gedaald in Twente.
van 6,0%. Het aanbod is verdeeld over 30 objecten
In de eerste 6 maanden van 2011 bedroeg de gemiddelde
die te huur en/of te koop staan met een gemiddelde
gerealiseerde huurprijs e 129,-, een stijging van 2,4%
unitgrootte van 648 m²; daarvan is 13% nieuwbouw.
ten opzichte van een jaar geleden (e 126,- per m²).
In 2010 werd er in de overige Twentse gemeenten
Voor nieuwbouw werd halverwege 2011 gemiddeld
1.500 m² opgenomen, een forse daling van 74,1%
e 145,- per m² gerealiseerd. De huurprijzen blijven nog
vergeleken met het opnamecijfer van 2009 (5.800 m²).
intact; wel zien we in deze markt dat verhuurders meer
Dit is het laagste niveau sinds 2002. In het eerste
genegen zijn om incentives weg te geven.
halfjaar van 2011 is er 3.100 m² opgenomen; dat is al
In 2010 werd in Enschede gemiddeld e 125,- per m²
meer dan in het hele jaar 2010 is opgenomen. 2010
gerealiseerd; dit is stabiel in vergelijking met 2009. In
De huurprijzen blijven nog
is een uitermate slecht jaar geweest voor de overige
de eerste 6 maanden van 2011 is dat bedrag ook stabiel
steeds intact; wel zien we in deze
gemeenten in Twente. Een grote transactie in het eerste
gebleven op e 125,- per m². In Hengelo betaalde men in
markt dat verhuurders steeds
halfjaar van 2011 komt op naam van IACS Solutions
2010 een gemiddelde prijs van e 115,- per m², een daling
meer genegen zijn om incentives
die 850 m² huurt aan de Ambachtstraat in Rijssen.
van 2,5%. In de eerste 6 maanden van 2011 is dit bedrag
weg te geven.
Leegstand in % per plaats in Twente
Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal Huurprijsontwikkelingen van kantoorruimte in euro's/m²
Leegstand onderverdeeld in totale leegstand, landurige en frictieleegstand in twente in % 18 16 14 12
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
10 8 6 4
Totale leegstand Langdurig Frictie
2 0 2006
2007
2008
2009
2010
1e helft 2011
Vastgoedrapportage Twente 2011
30 verder gedaald naar e 110,- per m². In de gemeente
eigen nieuwbouwplannen, omdat er in de bestaande
Almelo is in 2010 een gemiddelde prijs gerealiseerd van
markt op dit moment ruim voldoende en kwalitatief
e 116,- per m²; dit is stabiel vergeleken met 2009. In de
hoog aanbod is. Grote plannen hierin zijn het Kennispark
eerste helft van 2011 betaalde men in Almelo gemiddeld
Science en de Zuiderval in Enschede, Westermaat in
e 119,- per m², een stijging van 2,6%.
Hengelo en Twentepoort/Zuidas in Almelo.
Een stijging van de gemiddelde huurprijs kan deels verklaard worden door het feit dat er sprake is van een
Enschede
verplaatsingsmarkt waarbij hoogwaardige of nieuwbouw kantoorruimte wordt betrokken door de huurder en
Enschede heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad
laagwaardige kantoorruimte wordt achtergelaten.
van 123.350 m²; dit is 48,9% van de totale voorraad in
De leegstand in Twente is in 2010 licht gedaald.
Twente. Enschede heeft op dit moment de meeste harde
Op 1 januari 2011 bedroeg de leegstand in de 4 grote
planvoorraad van alle gemeenten. Op het terrein van
steden 16,2%, waarvan 6,8% langdurig en 9,4%
de UT wordt het gebouw Langezijds, waarin voorheen
frictieleegstand. Medio 2011 bedraagt dit 11,1%,
de faculteit chemische technologie was gevestigd,
waarvan 4,5% langdurig. In Enschede is de leegstand
omgebouwd tot The Gallery. Dit gebouw biedt ruimte
gedaald van 15,3% naar 10,6%; in Hengelo van
aan onderzoeksinstellingen en kennis-gerelateerde
19,6% naar 11,4%; Almelo laat tevens een daling zien,
bedrijven. In verschillende fasen is in dit pand in totaal
namelijk van 16,5% naar 12,7%.
ruimte voor circa 45.000 m² b.v.o. Het gebouw wordt per fase ontwikkeld en in de markt gezet.
Toekomstige ontwikkelingen gedaald van 15,3% naar 10,6%;
Regionale ontwikkelingen
namelijk van 16,5% naar 12,7%.
Nieuwbouw van kantorenpark Phi Park aan de Zuiderval in Enschede.
kantoorruimte beschikbaar voor hoogwaardige en kennisintensieve bedrijven in media, technologie, ICT,
in Hengelo van 19,6% naar 11,4%; Almelo laat tevens een daling zien,
Op de Brouwerij in Roombeek groeit CeeCee: Creatieve Campus Enschede. Op CeeCee is zowel bedrijfs- als
In Enschede is de leegstand
Medio 2011 heeft Twente een harde planvoorraad van
design en architectuur. Ondernemers die een kavel
252.450 m². Elke gemeente kijkt op dit moment naar haar
kopen, krijgen veel vrijheid om hun eigen pand te
kantoren 31 ontwerpen. Daarnaast is er ruimte te huur voor grote
Plastic Machinery haar werkzaamheden uitvoerde,
en kleine bedrijven en kantoren, onder andere in het
staan nu nog twee gevels overeind, bijeen gehouden
Media Art Center (7.000 m²).
door kolommen en spanten. Deze constructie wordt
Aan de Hengelosestraat (Zuidzijde) zijn kavels
onderdeel van een nieuw te bouwen complex. De
beschikbaar gekomen door de sloop van het viaduct.
programmatische invulling van het Hijschcomplex
Bruto beslaat dit gebied circa 1,8 hectare waarop in
is nog niet compleet uitgewerkt, maar de eerste
totaal circa 15.000-20.000 m² b.v.o. gerealiseerd kan
ideeën krijgen langzaam vorm. In totaliteit bevat het
worden. De kavels liggen langs een van de belangrijkste
gebouw circa 30.000 m² bestemd voor een variatie
entrees van het Kennispark. Aan de beeldkwaliteit
aan functies. Er zal een parkeergarage voor minimaal
van de te realiseren opstallen zullen derhalve hoge
400 auto’s gerealiseerd worden, onder andere ten
eisen worden gesteld. De kavels zijn bedoeld voor
behoeve van het ROC van Twente. De overige
science bedrijven en/of kennis-onderzoeksinstellingen.
mogelijke functies die aan het gebouw worden
Naast de eis met betrekking tot het type bedrijf is
toegevoegd zijn op dit moment onderwerp van
ook de eis gesteld dat bedrijven die zich hier willen
studie. De locatie waar nu nog kantoren van Siemens
vestigen een significante bijdrage moeten kunnen
staan (op de hoek Industriestraat en Lansinkesweg),
leveren aan de profilering van het Kennispark binnen
wordt ook in deze studie betrokken.
Nederland/Europa. Onlangs is met een partij een
De relatief jonge bedrijventerreinen Westermaat
intentieovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van
zuidoost en Oosterbosch, dat direct aan de A1 ligt,
een deel van het uitgeefbare gebied.
zijn circa 20 hectare groot. Het terrein is bij uitstek
Aan de Zuidzijde van de
geschikt voor vestiging van kantoren en overige
Hengelosestraat komen kavels
hoogwaardige bedrijfsactiviteiten. Het overgrote deel
beschikbaar door de sloop van
Hengelo
van dit gebied is al ontwikkeld.
het viaduct. Bruto beslaat dit
Hengelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van
Mogelijkheden tot nieuwbouw zijn er nog op de
gebied circa 1,8 hectare waarop
86.500 m²; dit is 34,3% van de totale voorraad in Twente.
Oosterbosch-locatie; een gebied van circa 2 hectare
in totaal circa 15.000-20.000 m²
Op het Hijschcomplex, waar in het verleden Stork
waar zo’n 20.000 m² bruto vloeroppervlak kan
b.v.o. gerealiseerd kan worden.
Nieuwbouw van Sigmax aan het Capitool in Enschede.
Vastgoedrapportage Twente 2011
32 worden gerealiseerd voor kantoor- en kantoorachtige
behoud van de schrijftafelfunctie die de overheid
bedrijfsactiviteiten. De Odin-groep, voorheen
regionaal en ook bovenregionaal vervult, zijnde
Lesscher IT, heeft het plan opgevat tot
rechtbank, belastingdienst en waterschap.
herontwikkeling, inclusief nieuwbouw, van het
Vanuit het perspectief van nieuwe werkgelegenheid
Expo-terrein. De locatie omvat het hoofdkantoor
zullen nieuwe arbeidsplaatsen naar verwachting
(circa 8.500 m² b.v.o.); het data-center (circa
het meest voortkomen uit expansie van bestaande
11.000 m² b.v.o.) en een voorzieningencluster
bedrijven. Voorts wordt het aantrekken van nieuwe
met gerelateerde voorzieningen (circa 2.500 m²
werkgelegenheid vooral benaderd vanuit de
b.v.o.). De locatie bevindt zich nabij de voorziene
faciliterende invalshoek. Er wordt vooralsnog niet
‘voorstadhalte’ (NS-station). Alle ontwikkelingen in
gericht op specifieke niches in de kantorenmarkt, zij
het gebied staan in het teken van de ontwikkeling van
het dat de vraag zich in het algemeen richt op het
een hoogwaardig IT-park. Centraal in het plangebied
kleinere kantoorgebouw in de categorie 500-1.500 m²
wordt een voorzieningencluster gerealiseerd, dat
met een enkelvoudige gebruiker.
ruimte moet bieden aan functies zoals ontmoeting,
Daarnaast hanteert Almelo nadrukkelijk een ruimtelijke
sport en horeca.
invalshoek. Er worden twee concentratiegebieden onderscheiden, een centrum-stedelijke en een perifere.
Almelo
Het gaat hier om de zuidas Henriëtte Roland Holstlaan en onmiddellijke omgeving. Hieraan liggen ook twee
De Odin-groep, v/h Lesscher IT, heeft het plan opgevat tot herontwikkeling, inclusief nieuwbouw, van het Expo-terrein.
Nieuwbouw van Holland Controls op de Westermaat Campus in Hengelo.
Almelo heeft op 1 juli 2011 een harde planvoorraad van
te ontwikkelen terreinen waar kantoorontwikkelingen
41.600 m²; 16,5% van de totale voorraad in Twente.
mogelijk zijn, namelijk Weezebeeksingel en Rhijnbeek.
Almelo wil de toekomst van de kantorensector
Bij beide terreinen gaat het in totaal om circa 4 hectare
benaderen vanuit diverse invalshoeken.
bruto terrein.
Vanuit de bestaande werkgelegenheid zijn de
In het centrum-stedelijk deel zijn diverse mogelijkheden
gemeentelijke inspanningen gericht op tenminste
in de toekomst aanwezig zoals de stationsomgeving,
kantoren 33 het daarnaast gelegen Westerdokgebied en het centrum
in 15.000 m² aan kantoren waarvan 1.000 m² b.v.o. in
zelf; het laatste gebied mogelijk in combinatie met
de harde planvoorraad.
winkels en woningen. In de planning is tot nu toe rekening gehouden
Lange termijn plannen
met een gemiddelde jaarlijkse toevoeging aan de voorraad van 8.000 m². Dat gemiddelde is op basis
In Twente zijn op termijn plannen voor 187.000 m²
van de ontwikkelingen in het afgelopen decennium
b.v.o. extra planvoorraad. De gebieden liggen
teruggebracht tot 3.500 m². In deze beperking wordt de
verspreid over de diverse steden. Enschede heeft in
gemeente gesterkt door de uitslag van de kantorenvisie
totaal 73.000 m² zachte plancapaciteit, 10.000 m²
die in netwerkstedelijk kader twee jaar geleden
in de Spoorzone en 63.000 m² op het Kennispark
gemaakt is en nu geactualiseerd en verder uitgewerkt
Science. Hengelo heeft in totaal 67.000 m² zachte
wordt. Ook voor een deel van het regulier aanbod
plancapaciteit verdeeld over 2 gebieden, 55.000 m²
zal echter geen plaats meer zijn. De eisen gesteld
in Hart van Zuid en 12.000 m² op de Westermaat.
aan een kantoorgebouw en de daarbij benodigde
Almelo heeft in totaal nog plannen in de toekomst
parkeerfaciliteiten zijn veelal zodanig dat sloop of
voor 15.000 m² in het centrum en rond het station.
functieverandering alleen nog tot de mogelijkheden
Oldenzaal heeft in het Masterplan Centrum nog
behoort. De behoefte aan nieuwe faciliteiten zal door
14.000 m² opgenomen.
veranderende eisen toch aanwezig blijven. Van de plancapaciteit voor kantoren zit 252.450 m² Oldenzaal
b.v.o. (57,5%) in harde plancapaciteit, die niet teruggedraaid kan worden. De rest, 187.000 m² b.v.o.,
De plannen van de gemeente Oldenzaal om de
is zogenaamde zachte plancapaciteit die nog niet
In Twente zijn op termijn plannen
kantoorvoorraad uit te breiden, zijn gericht op het
definitief is vastgelegd in een bouwvergunning of
voor 187.000 m² b.v.o. extra
centrum. Het Masterplan Centrum voorziet op termijn
bestemmingsplan.
planvoorraad.
De Velthuis Kliniek neemt haar intrek aan het Capitool 1-11 in Enschede.
Vastgoedrapportage Twente 2011
34
winkelruimten 35 BESTAANDE MARKT
gelijk bleven, is de vraagdruk op de A1-winkelstraten in de meeste Nederlandse winkelsteden verminderd.
Nationale winkelmarkt
Ook komt het meer voor dat bestaande en lucratieve huurcontracten door zittende huurders aan andere
De omzetdruk waarmee retailers te maken hebben,
retailers worden aangeboden. Het zogenaamde
leidt tot een beperkte vraag naar winkelruimte. In 2010
A1-winkelvastgoed is daarmee dus minder
is de hoeveelheid verhuurde winkelmeters weliswaar
onaantastbaar dan men soms vermoedt.
iets gestegen in vergelijking met 2009, maar die stijging is minimaal. Het aanbod daarentegen wordt
Regionale ontwikkelingen
steeds groter. De hoeveelheid winkelruimte die in de vrije markt wordt aangeboden, bereikte eind 2010 het
De winkelmarkt in Twente laat nog steeds een
niveau van 920.000 m², het hoogste niveau ooit. Het
duidelijk beeld zien, wat vooral in het aanbod
aanbod stijgt al sinds 2006 en er zijn weinig tekenen
zichtbaar is. Vorig jaar werd in heel Twente 101.300 m²
dat het huidige aanbodniveau snel zal dalen, zelfs niet
aangeboden; op de peildatum 1 juli 2011 is het
bij een substantieel herstel van de winkelbestedingen.
aanbod gestegen naar 123.600 m², vergeleken met
In landelijk perspectief valt op dat het aanbod zich
het aanbod op 1 juli 2010 een forse stijging van 22%.
sterker concentreert in grensregio’s en gebieden met
Dit komt mede doordat er in de diverse steden
demografische krimp.
in Twente een aantal grote winkelruimten in het
Het zogenaamde
De gemiddelde huur per m² van winkelpanden
aanbod zijn bijgekomen. Op 1 juli 2011 werd
A1-winkelvastgoed is
daalde in 2010 opnieuw; dat geldt ook voor de
in de vier grote Twentse steden circa 82.100 m²
minder onaantastbaar
hoofdwinkelstraten. Hoewel de tophuren doorgaans
winkelruimte aangeboden verdeeld over 225 te koop
dan men soms vermoedt.
Aanbod en opname van winkelruimte in Twente in m²
Aanbod 1 Juli 2011 Opname 2006 Opname 2007 Opname 2008 Opname 2009 Opname 2010 Opname 1e helft 2011
Aanbod van winkelruimte in Twente (1 Juli 2011)
Aanbod en opname ontwikkeling van winkelruimte in Twente
Vastgoedrapportage Twente 2011
36 en/of te huur staande objecten met een gemiddelde
te koop en/of te huur en 8 objecten in het achterste
unitgrootte van 365 m².
gedeelte van De Heurne. Het aanbod Woonboulevard
De totale opname over 2010 is gestegen tot 53.500 m²,
Schuttersveld is gedaald tot 3.100 m² en het overige
46,2% meer dan de opname in 2009 (36.600 m²). Dit
aanbod is fors gestegen tot 13.800 m². Dit komt door
is een forse stijging, desalniettemin spreken we nog
toevoeging van 22 objecten in het overige gebied met
steeds over een verruiming van de winkelmarkt.
een gemiddelde unitgrootte van 630 m².
In het eerste halfjaar van 2011 zien we wel dat er weer
In 2010 is in Enschede 17.000 m² opgenomen verdeeld
een opnamestijging heeft plaatsgevonden ten opzichte
over 57 transacties, een forse stijging van 41,7% ten
van 1 juli 2010, maar nog lang niet tot het niveau van
opzichte van 2009 (12.000 m²). 2010 kende weer
de jaren ervoor. In het eerste halfjaar van 2011 werd
hetzelfde niveau als 2006. In de eerste helft van 2011 is
23.675 m² opgenomen, een forse stijging van 22,7%.
er 9.400 m² opgenomen verdeeld over 34 transacties, een
Er vinden net zoals in de afgelopen jaren nog steeds
forse stijging van 46,9% in vergelijking met 1 juli 2010.
weinig grote transacties plaats.
Een grote opname die dit jaar gerealiseerd is, is Zara die 1.500 m² huurt aan het kruispunt Kalanderstraat/
Enschede
De Klomp/De Heurne/Langestraat. Deze locatie is van oudsher het belangrijkste centrumknooppunt in de
In Enschede bedroeg op 1 juli 2011 het aanbod
Enschedese binnenstad, het verbindingspunt tussen
winkelruimten 30.600 m². Er stonden 80 objecten met
de belangrijkste winkelgebieden. Verder huurt Lidl
een gemiddelde unitgrootte van 382 m² te huur en/of
1.250 m² in het nieuwe winkelcentrum Sterrenhof.
te koop waarvan 8 groter dan 1.000 m²; daarvan liggen
De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-
er 4 in het centrum, 3 in de overige gebieden en
dagelijkse artikelen is in Enschede respectievelijk 93%
1 op de Woonboulevard Schuttersveld. In vergelijking
en 76%. Het merendeel van de inwoners van Enschede
met het aanbod op 1 juli 2010 (24.400 m²) betekent
koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse
koopt zowel de dagelijkse
dit dat het aanbod fors gestegen is met 25,4%. Het
artikelen in de eigen gemeente. De artikelgroepen met
als niet-dagelijkse artikelen
centrumaanbod is licht gedaald tot 13.600 m². Aan
de meeste koopkrachtbinding zijn - naast de dagelijkse
de Haverstraatpassage staan wederom 11 objecten
artikelen - bloemen, planten en tuinartikelen,
Het merendeel van de inwoners van Enschede
in de eigen gemeente.
Een grote opname die dit jaar gerealiseerd is, is Zara die 1.500 m² huurt aan het kruispunt Kalanderstraat/De Klomp/ De Heurne/Langestraat.
winkelruimten 37 woninginrichting en elektro. Het aandeel draagvlak
Hengelo
voor dagelijkse artikelen van buiten Enschede is 7%. Zowel inwoners van omliggende Nederlandse
In Hengelo is het aanbod winkelruimte op 1 juli 2011
gemeenten (Haaksbergen, Hengelo, Oldenzaal
fors gestegen met 93,8% tot 27.900 m²; dit komt door
en Losser) als van omliggende Duitse gemeenten
toevoeging van 9.000 m² in de nieuwe ontwikkeling
(Gronau en Ahaus) kopen dagelijkse artikelen in
op Plein Westermaat. Op hetzelfde moment in 2010
Enschede. In de niet-dagelijkse sector is toevloeiing
was het aanbod 14.400 m². Er worden momenteel 68
verantwoordelijk voor 28% van het draagvlak. Het
objecten aangeboden met een gemiddelde oppervlakte
aandeel inwoners van Enschede dat dagelijkse
van 410 m², waaronder 4 objecten die groter zijn dan
artikelen in andere plaatsen aanschaft, is 7%. Voor de
1.000 m². Vorig jaar was dat er slechts 1. De binnenstad
niet-dagelijkse artikelen is de koopkrachtafvloeiing
zag het aanbod met 44,8% fors stijgen van 5.800 m² naar
groter, namelijk 24%. Het centrum van Enschede
8.400 m². Op dit moment is er 9.000 m² winkelruimte
is met een marktaandeel van 16% de belangrijkste
beschikbaar op Plein Westermaat en er staan diverse
aankoopplaats voor dagelijkse artikelen. De
ruimtes leeg rond de Wegtersweg. Het overige aanbod
winkelcentra Deppenbroek, Stadsveld, Enschede-Zuid
winkelruimte is gestegen van 5.100 m² naar 6.300 m²,
en het Budgetcenter hebben ook aandelen van 7 tot 9%
een stijging van 23,5%.
van het draagvlak voor dagelijkse artikelen. Niet-
Het opnamecijfer voor 2010 bedraagt 18.400 m² verdeeld
dagelijkse artikelen worden het meest aangeschaft
over 33 transacties, een forse stijging van 534,5% ten
in de binnenstad van Enschede (53%), gevolgd door
opzichte van 2009 (2.900 m²). Dit komt doordat 2009
Schuttersveld (11%). Men is op het centrum gericht
een uitermate slecht jaar was voor de winkelopnames in
In Hengelo is het aanbod
voor met name kleding, schoenen en elektro, terwijl
Hengelo en in 2010 zijn er drie grote transacties geweest
winkelruimte op 1 juli 2010
het draagvlak van Schuttersveld voornamelijk bestaat
op Plein Westermaat in de nieuwe fase. In de eerste
fors gestegen met 93,8%
uit klanten voor woninginrichting en doe-het-zelf
helft van 2011 werd 2.800 m² opgenomen, een daling
tot 27.900 m²; dit komt door
artikelen. Daarbij zijn klanten voor doe-het-zelf artikelen
van 34,9% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar
toevoeging van 9.000 m² in de
ook sterk georiënteerd op het Budgetcenter: bijna 20%
(4.300 m²). De cijfers laten zien dat 2010 een goed jaar
nieuwe ontwikkeling op Plein
van de doe-het-zelf bestedingen worden hier gedaan.
was, maar dit komt mede door de grote opnames op
Westermaat.
Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2011 (Bron: Locatus) Gemeente
Aantal inwoners
Aantal Winkels
Totaal WVO
WVO per 1.000 inwoners
WVO per Winkel
Almelo
72.600
483
146.434
2.017
303
Borne
21.330
145
32.402
1.519
223
Dinkelland
26.060
180
95.171
3.652
529
157.050
960
286.464
1.824
298
Haaksbergen
24.485
161
45.072
1.841
280
Hellendoorn
35.790
228
75.665
2.114
332
Hengelo
80.770
534
175.101
2.168
328
Hof Van Twente
35.470
211
53.065
1.496
251
Losser
22.645
131
37.657
1.663
287
Oldenzaal
31.975
274
96.463
3.017
352
Rijssen-Holten
37.080
252
80.172
2.162
318
Tubbergen
21.145
133
43.495
2.057
327
Twenterand
33.580
239
71.779
2.138
300
Wierden
23.445
145
40.585
1.731
280
Enschede
Vastgoedrapportage Twente 2011
38
In totaal heeft Plein
Plein Westermaat die er dit jaar vooralsnog niet zijn.
inwoners van Hengelo (7%) schaft dagelijkse artikelen
De grote opnames komen op naam van Woondock en
in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse
Kwantum, die respectievelijk 7.500 m² en 2.500 m²
artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 29%. De
huren op Plein Westermaat.
wijkwinkelcentra Groot Driene, Hasselo en Hengelose
Het totaal aantal klanten voor dagelijkse artikelen in
Es hebben een belangrijk aandeel voor wat betreft
Hengelo bedraagt 86.500. Het totaal aantal klanten
dagelijkse artikelen; respectievelijk 18%, 21% en
voor niet-dagelijkse artikelen ligt een stuk hoger,
12% van de totale bestedingen in de dagelijkse sector
namelijk op 126.800.
worden in deze winkelcentra gedaan. Het centrum
De koopkrachtbinding voor dagelijkse en niet-
heeft een marktaandeel van 15% voor dagelijkse
dagelijkse artikelen is in Hengelo respectievelijk 93%
artikelen; het aandeel in niet-dagelijkse artikelen is
en 71%. Het merendeel van de inwoners van Hengelo
dan ook groter. Voor kleding (91%) en schoenen (73%)
koopt dus zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse
is de oriëntatie op het centrum van Hengelo sterk.
artikelen in de eigen gemeente. Van het totaal aantal
Westermaat Zuid is de dominante aankoopplaats voor
klanten voor niet-dagelijkse artikelen is 13% afkomstig
doe-het-zelf artikelen. Het marktaandeel bedraagt
uit andere plaatsen dan Hengelo. Voor niet-dagelijkse
33%, vijf procentpunten meer dan het marktaandeel
artikelen is dit 54%. De herkomst vreemde koopkracht
van Plein Westermaat voor doe-het-zelf artikelen.
voor dagelijkse artikelen wordt het meest door
Deze aankoopplaats is vooral belangrijk voor elektro
Enschede en Dinkelland bepaald. Maar ook inwoners
(82%), woninginrichting (70%) en huishoudelijke
van Oldenzaal, Borne, Almelo en Hof van Twente
artikelen (36%). In totaal heeft Plein Westermaat een
brengen voor dagelijkse artikelen wel eens een bezoek
marktaandeel van 45% voor niet-dagelijkse artikelen,
aan Hengelo. Voor de niet-dagelijkse artikelen is de
meer dan het marktaandeel van het centrum.
herkomst van de bezoekers meer verspreid: klanten van
Westermaat een marktaandeel
buitenaf komen meestal uit Almelo, Hof van Twente,
van 45% voor niet-dagelijkse
Enschede of Borne. Maar ook uit verder gelegen
artikelen, meer dan het marktaandeel van het centrum.
Almelo
gebieden zoals Hardenberg, Hellendoorn en Deventer
Almelo had op 1 juli 2011 een aanbod van 13.200 m²
komt een groep bezoekers. Bijna één op de veertien
winkelruimte verdeeld over 48 objecten met een
Kerngegevens winkelbestand Twente per gemeente 1 juli 2011 inclusief leegstand (Bron: Locatus) Gemeente
Aantal inwoners
Aantal Winkels
Totaal WVO
WVO per 1.000 inwoners
WVO per Winkel
Almelo
72.600
599
179.117
2.467
299
Borne
21.330
158
35.312
1.656
223
Dinkelland
26.060
193
97.808
3.753
507
157.050
1.134
329.493
2.098
291
Haaksbergen
24.485
175
50.631
2.068
289
Hellendoorn
35.790
261
83.854
2.343
321
Hengelo
80.770
648
194.382
2.407
300
Hof Van Twente
35.470
243
59.676
1.682
246
Losser
22.645
146
39.752
1.755
272
Oldenzaal
31.975
307
103.059
3.223
336
Rijssen-Holten
37.080
271
88.237
2.380
326
Tubbergen
21.145
140
44.391
2.099
317
Twenterand
33.580
268
87.337
2.601
326
Wierden
23.445
152
44.605
1.903
293
Enschede
winkelruimten 39 gemiddelde grootte van 276 m², vergeleken met het
De sector voor niet-dagelijkse artikelen bestaat voor
aanbod op 1 juli 2010 een forse daling van 38,6%
38 procent uit klanten van buiten Almelo. Hiervan
(21.500 m²). Dit komt doordat een nieuwbouw
zijn de meeste afkomstig uit Tubbergen, Wierden en
ontwikkeling van 9.000 m² uit het aanbod is gehaald.
Twenterand (5 tot 10%). Ook weet Almelo nog klanten
Er is 1 object groter dan 1.000 m² en het centrumaanbod
uit Hellendoorn en Rijssen-Holten aan zich te binden.
bestaat voornamelijk uit kleine en middelgrote metrages.
Voor dagelijkse artikelen gaat 8% van de inwoners van
Het opnamecijfer over 2010 bedraagt 8.400 m², in
Almelo naar andere plaatsen. Deze koopkracht wordt
vergelijking met 2009 (6.000 m²) een forse stijging
verdeeld onder de gemeenten Twenterand, Wierden en
van 40,0%. In de eerste helft van 2011 is 2.500 m²
Hengelo. Voor niet-dagelijkse artikelen bezoekt 32% van
opgenomen, dit cijfer is nagenoeg stabiel vergeleken
de inwoners andere gemeenten. Meer dan 10% van de
met vorig jaar. In 2010 en begin 2011 waren de meeste
lokale koopkracht vloeit af naar Hengelo en 5 tot 10%
transacties tussen de 100 en 250 m². In de eerste helft
naar Enschede. De wijkcentra De Schelfhorst en het
van 2011 hebben zich nog geen echte grote transacties
Vincent van Goghplein hebben een primaire functie voor
voorgedaan in Almelo.
de aankoop van dagelijkse artikelen. Respectievelijk
Het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen bedraagt
20% en 16% van de bestedingen in de dagelijkse
in Almelo 73.400 klanten. Het aandeel inwoners van
sector worden hier gedaan. Ook worden huishoudelijke
Almelo dat in de eigen plaats dagelijkse artikelen
artikelen relatief veel in de wijk aangekocht. De niet-
koopt (koopkrachtbinding) is 92%. Voor niet-dagelijkse
dagelijkse bestedingen worden in Almelo vooral gedaan
artikelen is het draagvlak 75.600 en het aandeel
in het centrum: het marktaandeel bedraagt 46%. De
inwoners van Almelo dat in de eigen plaats niet-
Woonboulevard heeft een aandeel van 35% in de niet-
dagelijkse artikelen koopt bedraagt 68%.
dagelijkse artikelen.
Van het totale draagvlak voor dagelijkse artikelen is 13% afkomstig uit andere plaatsen. Dit geldt voor 38%
Oldenzaal
van het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen.
Het aandeel inwoners van Almelo dat in de eigen plaats
Het grootste gedeelte van het draagvlak voor dagelijkse
In Oldenzaal werd op de peildatum 10.400 m²
dagelijkse artikelen koopt
artikelen is afkomstig uit Almelo zelf.
winkelruimte aangeboden, een stijging van 26,8%
(koopkrachtbinding) is 92%.
Huurprijzen centrum Enschede.
Vastgoedrapportage Twente 2011
40 vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. In totaal
het draagvlak voor dagelijkse artikelen bestaat ongeveer
staan er 29 objecten met een gemiddelde grootte
een vijfde deel uit klanten van buiten Oldenzaal,
van 358 m² te huur en/of te koop. De kleine tot
vooral uit Dinkelland en Losser. Voor de niet-dagelijkse
middelgrote objecten staan in het centrum of aan
artikelen zorgen Dinkelland, Losser en Enschede
de rand ervan. Het opnamecijfer voor 2010 komt uit
voor de meeste toevloeiing van koopkracht. Klanten
op 1.400 m², verdeeld over 12 transacties, een forse
uit Hengelo hebben een aandeel van 5 tot 10% in de
daling van 76,7% in vergelijking met dezelfde periode
vreemde koopkracht van niet-dagelijkse artikelen. Circa
vorig jaar (6.000 m²). Dit komt omdat er vorig jaar een
één op de tien inwoners van Oldenzaal schaft dagelijkse
opname was van 3.600 m². In de eerste helft van 2011
artikelen in andere plaatsen aan. Voor de niet-dagelijkse
is 540 m² opgenomen, een lichte stijging ten opzichte
artikelen is dit aandeel hoger, namelijk 39%.
van vorig jaar (440 m²). In de gemeente Oldenzaal hebben zich net zoals in de gemeente Almelo in de
Overig
eerste helft van 2011 geen grote transacties voorgedaan. Het totaal aantal klanten, ofwel het draagvlak, voor
Medio 2011 stond in de overige gemeenten in Twente
dagelijkse artikelen in Oldenzaal bedraagt 36.400.
41.600 m² te huur en/of te koop, verdeeld over
Het draagvlak voor niet-dagelijkse artikelen is groter,
95 objecten met een gemiddelde grootte van 438 m². Het
namelijk 44.300 klanten. Van de inwoners in Oldenzaal
meeste aanbod bevindt zich, zoals de laatste jaren steeds,
koopt 90% dagelijkse artikelen in de eigen kern. Voor
in Nijverdal en Borne. Het opnamecijfer voor de overige
de niet-dagelijkse artikelen is dit onder 61% van de
gemeenten bedroeg in 2010 totaal 8.300 m², een daling
eigen inwoners het geval. Het zijn vooral de aanbieders
van 30,1% (2010: 10.800 m²). In de eerste 6 maanden
van doe-het-zelf-artikelen, huishoudelijke artikelen,
van 2011 is 8.500 m² opgenomen; dit is al meer dan er
bloemen, planten en tuinartikelen die de meeste eigen
in het hele jaar 2010 aan winkelmeters is opgenomen in
inwoners aan zich weten te binden. Voor elektro
de overige gemeenten. Grote opnames komen op naam
Oldenzaal koopt 90%
vloeit de meerderheid van de inwoners af naar andere
van Schuurman Schoenen, die 400 m² huurt aan de
dagelijkse artikelen
plaatsen. Het aandeel klanten van buiten Oldenzaal is
Gronausestraat in Losser, en Maison La Plume, die
voor niet-dagelijkse artikelen groter, namelijk 57%. Van
4.650 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen.
Van de inwoners in
in de eigen kern.
Huurprijzen centrum Hengelo.
winkelruimten 41
Een van de vernieuwde gevels in het kader van het gevelproject voor verfraaiing van het straatbeeld in Hengelo.
Huurprijzen centrum Almelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
42
bedrijfsruimten 43 BESTAANDE MARKT
weer kan teruglopen. Maar het gevaar is dat er een tekort ontstaat aan moderne bedrijfsgebouwen, terwijl
Landelijke ontwikkelingen
men het verouderde aanbod links laat liggen. Dit raakt de dynamiek in de markt en is bovendien niet gunstig
De vraag naar bedrijfsruimte liep in 2010 niet parallel
voor de continuïteit van gezonde bedrijven. De geringe
met de verbeteringen in de economie. Hoewel er per
dynamiek op de gebruikersmarkten en het oplopende
saldo meer bedrijfsruimte werd opgenomen dan in
aanbod leiden tot een sterke druk op de huurprijzen.
2009 ging het maar om een beperkte stijging. Op de
Op basis van de gerealiseerde gebruikerstransacties van
vrije markt werd een totaalopname genoteerd van
bedrijfsruimte in 2010 werd een gemiddeld prijspeil
2,5 miljoen m² en dat ligt onder het langjarig gemiddelde
behaald van circa e 45,- per m²; in 2009 werd nog
van 2,7 miljoen m². Dat geeft aan dat er de afgelopen
e 48,- per m² gerealiseerd, terwijl op het hoogtepunt
jaren minder vraag naar bedrijfsruimte was. De
van de markt in 2008 nog een gemiddelde huurprijs
meeste opnames komen voort uit overwegingen met
van e 51,- per m² gold. Deze daling legt de problemen
betrekking tot kostenefficiëntie. Het is duidelijk dat de
in de markt bloot. Door het gebrek aan vraag zijn de
uitbreidingsvraag per saldo behoorlijk kleiner was dan
huurprijzen in korte tijd flink gedaald. Incentives en
de hoeveelheid ruimte die beschikbaar is gekomen.
huurvoordelen zijn geen gemeengoed in de markt voor
De hoeveelheid aangeboden bedrijfsruimte steeg in de
reguliere bedrijfsruimten. Hierdoor zijn er in deze
loop van 2010 dan ook flink. Eind 2010 lag het aanbod
markt duidelijker huurdalingen dan bijvoorbeeld in
op circa 9,1 miljoen m², ruim 600.000 m² meer dan
de kantorenmarkt. De huurprijzen op hoogwaardige
een jaar eerder. Met uitzondering van 2007 is er in het
bedrijvenparken zijn over het algemeen stabieler dan
afgelopen decennium een onafgebroken stijging van het
op gemengde locaties. Logistieke ruimten behalen
Met uitzondering van 2007 is er
totaalaanbod. Nu is in de markt duidelijk te zien dat
traditiegetrouw de hoogste huurprijzen, zij het op
in het afgelopen decennium een
ontwikkelaars hun plannen uitstellen of uit de markt
specifieke locaties. In de markt voor distributieruimten
onafgebroken stijging van het
halen. Positief effect hiervan is dat het aanbod op termijn
bereikten de tophuren in 2010 een niveau van
totaalaanbod.
Ontwikkeling aanbod en opname van bedrijfsruimten in Twente in m²
Leegstand onderverdeeld in totale langdurige en frictieleegstand in % op 1 juli 2011
600000
12
550000 500000
10
450000 400000
8
350000
6
300000 250000
4
200000 150000
Aanbod Opname
2
100000 50000 0
2006
2007
2008
2009
2010
1e helft 2011
0 Twente
Enschede
Hengelo
Almelo
Ontwikkeling aanbod van bedrijfsruimten in Twente in m²
Ontwikkeling Opname van bedrijfsruimten in Twente in m²
200000
100000
180000
90000
160000
80000
140000
70000
120000
60000
100000
50000
80000
40000
60000
30000
40000
20000
20000
10000
0
0 Enschede
Hengelo
Almelo
Oldenzaal
Overige
Enschede
Hengelo
Almelo
Oldenzaal
Oldenzaal
Overige
Totale leegstand in % Langdurig Frictie
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
Vastgoedrapportage Twente 2011
44 e 85,- per m², gelijk aan 2009. Dit niveau zal
totaal 159 transacties verricht met een gemiddelde
ternauwernood gehandhaafd kunnen blijven.
grootte van 1.007 m².
In tegenstelling tot in de markt voor reguliere
In de eerste 6 maanden van 2011 waren er 104
bedrijfsruimten worden incentives in de logistieke
transacties, samen goed voor 152.600 m², een forse
markt ruimer gehanteerd. Verhuurders proberen
stijging van 94,9% ten opzichte van dezelfde periode
daarmee huurders aan zich te binden en zo de
vorig jaar. Dit komt door enkele grote transacties die
waarde van het onderliggende vastgoed op peil te
verderop in dit hoofdstuk besproken worden. De
houden. Dit is nodig omdat de gebruikersvraag naar
opname laat dus een duidelijk positief beeld zien,
distributieruimten ook in 2010 achterbleef.
maar er komt ook nog veel aanbod bij. Hierdoor kunnen we nog niet spreken van een opbloeiende
Regionale ontwikkelingen
markt in de bedrijfsruimten.
De bedrijfsruimtemarkt laat ook in Twente een
Enschede
verruiming zien. Vergeleken met 1 juli 2010 steeg het
In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen, een stijging van 24,8% ten opzichte van een jaar eerder.
Strukton huurt deze bedrijfsruimte aan de Twekkeler Es in Enschede.
aanbod sterk met 24,2% tot 561.900 m² op 1 juli 2011.
De objecten in Enschede bevinden zich op de
Het aanbod bestaat uit 354 objecten met een gemiddelde
bedrijventerreinen Marssteden, Euregiopark,
grootte van 1.587 m². Het aantal objecten is liefst
Havengebied, Business & Science Park, Josink Es,
gestegen met 30,6%. Vorig jaar werden er 271 objecten
Transportcentrum en overige gebieden.
aangeboden. Van het aantal objecten dat te huur en/of te
Medio 2011 werd er in Enschede 151.000 m²
koop staat is 9% nieuwbouw. De vier grote steden zijn in
bedrijfsruimte aangeboden. Een stijging van 14,0%
totaal goed voor 381.400 m², een stijging van 13,5% in
in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar toen
vergelijking met dezelfde periode vorig jaar.
het aanbod 132.500 m² bedroeg. In totaal staan er 85
In 2010 is in Twente in totaal 160.100 m² opgenomen,
objecten met een gemiddelde grootte van 1.776 m²
een stijging van 24,8% ten opzichte van een jaar
te huur en/of te koop en 19 objecten zijn groter dan
eerder. Dit komt vooral doordat 2009 (126 transacties)
2.500 m². 12% van het aanbod is nieuwbouw.
een erg slecht jaar was waarin bedrijven zich veelal
Het meeste aanbod wordt gevonden in het
terughoudend hebben opgesteld. Er zijn in 2010 in
Havengebied en in de overige gebieden in Enschede.
bedrijfsruimten 45 Hier staan een aantal grote objecten te huur en/of te
Hengelo
koop. Het aanbod in de overige gebieden laat een stijging zien van 10,3% tot 46.000 m². Het aanbod in
Het aanbod bedrijfsruimte in Hengelo bevindt zich op
het Havengebied laat ook een stijging zien, van 22,7%
de terreinen Westermaat, Twentekanaal, ’t Oosterveld
tot 42.700 m². Dit komt onder andere door toevoeging
en overige gebieden. Op 1 juli 2011 is het aanbod
van het distributiecentrum van Sanders aan de
ten opzichte van 1 juli 2010 (55.000 m²) met 39,5%
Ir. Hanlostraat van 6.875 m².
fors gestegen tot 76.700 m². Dit komt door toevoeging
Het aanbod op de Marssteden laat een lichte stijging zien
van enkele grote objecten. Er worden momenteel 58
van 5,5% tot 30.900 m². In het huidige aanbodcijfer is het
objecten aangeboden met een gemiddelde unitgrootte
aanbod van Timberland, dat gaat verhuizen naar Almelo,
van 1.322 m², waarvan er 7 groter zijn dan 2.500 m².
nog niet opgenomen. Op de peildatum was het aanbod
Van dit aanbod is 7% nieuwbouw.
van Timberland (39.549 m²) nog niet op de markt.
In het deelgebied Twentekanaal is het aanbod verder
In 2010 is er 34.000 m² opgenomen, weer een forse
gestegen met 10,9% tot 36.700 m². Ook in de overige
daling van 31,9% vergeleken met 2009 (49.900 m²).
gebieden is het aanbod fors gestegen met 77,6%
Hiermee zitten we op het opnameniveau van 2004 tot
tot 20.600 m². Dit komt doordat er een aantal grote
nu toe het jaar met het laagste niveau. In 2010 hebben
objecten aan het aanbod zijn toegevoegd, zoals
zich geen echte grote opnames voorgedaan. In het
9.174 m² aan de Twekkelerweg.
eerste halfjaar van 2011 is reeds 34.900 m² opgenomen,
In 2010 is in Hengelo 26.300 m² opgenomen,
waarmee op 1 juli het niveau van heel 2010 al is
een stijging van 22,9% in vergelijking met 2009
overstegen. Dit is een forse stijging in vergelijking met
(21.400 m²). De grote opnames in 2010 komen op
dezelfde periode van vorig jaar van 325,6%. Dit is te
naam van Knol Papier, dat 3.745 m² kocht aan de
verklaren doordat vorig jaar in de eerste 6 maanden
Aquamarynstraat, en Suzlon Blade Technology, dat
slecht 8.200 m² opgenomen is. De grote opnames in 2011
2.224 m² huurt aan de Jan Tinbergenstraat. In het
komen op naam van ZB Service, dat 2.000 m² koopt aan
eerste halfjaar van 2011 is er slechts 8.500 m²
de Kanaalstraat, en Kato projecten, dat 2.000 m² koopt
opgenomen, een forse daling 56,4% ten opzichte van
In het deelgebied Twentekanaal
op het bedrijventerrein Josink Es. Er hebben zich in
dezelfde periode vorig jaar (19.500 m²). Er hebben zich
is het aanbod verder gestegen
Enschede veel transacties van circa 1.000 m² voorgedaan.
dit jaar nog geen echt grote opnames voorgedaan.
met 10,9% tot 36.700 m².
Vivochem is een van de nieuwe gebruikers op het Business Park Xl in Almelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
46 Almelo
op naam van Vivochem (9.187 m²) en Timberland (40.000 m²), die beide nieuw hebben gebouwd op
De bedrijfsruimten in Almelo bevinden zich
het Businesspark XL. Hierdoor is de gemiddelde
hoofdzakelijk op de terreinen Twentepoort,
unitgrootte ook explosief gestegen.
Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Bornsestraat. Op 1 juli 2011 heeft Almelo een aanbod van 66.500 m²,
Oldenzaal
een stijging van 17,9% ten opzichte van 1 juli 2010
Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2010 is met 20 transacties uitgekomen op 26.100 m², een forse stijging van 196,6% in vergelijking met 2009 (8.800 m²).
Timberland is bezig met nieuwbouw op het Business Park Xl in Almelo.
(56.400 m²). Het aanbod bestaat uit 54 objecten met
De bedrijfsruimten in Oldenzaal bevinden zich
een gemiddelde grootte van 1.232 m², waarvan
voornamelijk op de terreinen Hazewinkel, De Eekte
7 objecten groter zijn dan 2.500 m². Van het aanbod
en Hanzepoort. Op juli 2011 is er een aanbod van
is 9% nieuwbouw. In het gebied Turfkade en op het
87.200 m², een forse stijging van 44,4% ten opzichte van
Bedrijvenpark Twente is het meeste aanbod te vinden.
2010 (60.400 m²). Dit komt door toevoeging van enkele
Het deelgebied Turfkade laat een stijging zien van
grote complexen op het Hazewinkel. In totaal staan er
33,5% tot 21.100 m². Het Bedrijvenpark Twente laat
42 objecten met een gemiddelde grootte van 2.076 m²
ook een stijging zien, van 20,9% tot 19.100 m². In het
te huur en/of te koop, waarvan 12% nieuwbouw. Dit is,
deelgebied Turfkade staan relatief minder courante
samen met Enschede, het hoogste nieuwbouwpercentage
objecten en op Bedrijvenpark Twente staat een aantal
in vergelijking met de andere Twentse gemeenten. In
grote objecten leeg waardoor het aanbod zo hoog is.
Oldenzaal zijn er 8 objecten groter dan 2.500 m².
In 2010 is in totaal 35.300 m² bedrijfsruimte opgenomen,
Het opnamecijfer voor Oldenzaal in 2010 is met 20
een stijging van 32,7%. Er zijn 28 transacties
transacties uitgekomen op 26.100 m², een forse stijging
gerealiseerd met een gemiddelde grootte van 1.262 m².
van 196,6% in vergelijking met 2009 (8.800 m²).
De grootste opnames vonden plaats aan de
Oldenzaal komt hiermee bijna op het niveau van 2005
Einsteinstraat waar 4.000 m² werd verhuurd en aan
toen er 29.100 m² werd opgenomen. Grote opnames
de Planthofsweg waar 3.490 m² werd verkocht.
komen in 2010 op naam Lammerink Installatiegroep,
In de eerste helft van 2011 is 62.000 m² opgenomen,
die 4.355 m² kocht aan de Zutphenstraat, en Pre Pain,
in vergelijking met 1 juli 2010 (20.400 m²) een forse
dat circa 4.000 m² kocht aan de Ainsworthstraat. In
stijging van 203,9%. Het gaat hierbij om 14 transacties
de eerste helft van 2011 werd 11.400 m² opgenomen,
met een gemiddelde grootte van 4.430 m². Grote
een forse stijging van 65,2% in vergelijking met 1 juli
transacties in het eerste halfjaar van 2011 komen
2010 (6.900 m²). Het gaat hierbij om 9 transacties met
bedrijfsruimten 47 een gemiddelde grootte van 1.271 m². Grote opnames
gemiddelde transactieprijs voor bedrijfsruimten tussen
komen op naam van Switch, dat 6.000 m² huurt aan de
e 35,- en e 45,- per m². In de eerste 6 maanden van 2011
Marconistraat, en Kaamps Cheese bv, dat 1.325 m² huurt
is het huurprijsniveau gestegen naar e 43,- per m². De
aan de Kelvinstraat.
huurprijzen houden in de huidige markt nog redelijk stand. Wel worden er meer huurvrije perioden en overige
Overig
incentives weggegeven. Dit werd tot voor kort nog niet veel gedaan en het is ook geen gemeengoed zoals in de
In de kleinere gemeenten vindt vooral veel
kantorenmarkt. Omdat er veel panden te huur en/of te
geconcentreerde bedrijvigheid plaats door bedrijven die
koop staan, is er een ruime keuze aan geschikte panden.
juist niet op de grote bedrijventerreinen willen zitten.
Daarbij is het aanbod van oudere en met name incourante
Het aanbod bedrijfsruimten in de overige gemeenten
panden groot. De voorkeur van de meeste bedrijven die
bedroeg op 1 juli 211 in totaal 180.500 m², een stijging
willen verhuizen gaat nog altijd uit naar nieuwbouw,
van 22,0% vergeleken met het aanbod op 1 juli 2010. In
maar door de huidige situatie in de markt zien we dat
deze gemeenten zijn 115 objecten met een gemiddelde
nieuwbouw erg onder druk staat. Dit komt onder andere
grootte van 1.570 m² te huur en/of te koop. Daarvan zijn
doordat er erg naar de kosten wordt gekeken en bestaande
20 objecten groter dan 2.500 m². Het meeste aanbod is te
bouw goedkoper is dan nieuwbouw. Veel bedrijven
vinden in Rijssen-Holten (51.700 m²) en Hof van Twente
blijven daarom op hun huidige locatie zitten. Hier
(35.000 m²). Grote leegstaande objecten bevinden zich
wordt meestal een nieuw contract afgesloten met betere
onder andere in Rijssen-Holten waar nog steeds 10.200 m²
voorwaarden voor de huurder.
te koop staat aan de Markeloseweg en 20.250 m² aan de
De leegstand in de vier grote steden is het afgelopen
Fahrenheitstraat. In Goor is aan de Haven nog steeds
jaar gedaald tot 5,8% op 1 juli 2011, waarvan 1,3%
15.500 m² en aan de Enterseweg 14.400 m² voor de
langdurige leegstand. Almelo en Hengelo scoren het
verhuur beschikbaar.
laagst met respectievelijk 4,8% en 4,1%. Voor Enschede
Opvallend is dat er in alle
In 2009 vonden 40 transacties plaats met een
is dat 6,0% en voor Oldenzaal 10,9%. Opvallend is
plaatsen meer frictieleegstand
gemiddelde grootte van 962 m². Het opnamecijfer komt
dat er in alle plaatsen meer frictieleegstand is dan
is dan langdurige leegstand. Dit
hiermee uit op 38.500 m², een forse stijging van 63,8%
langdurige leegstand. Dit komt omdat er het laatste jaar
komt omdat er het laatste jaar
ten opzichte van 2009 (23.500 m²). Dit is te verklaren
weer veel aanbod is bijgekomen.
weer veel aanbod is bijgekomen.
doordat 2009 een erg slecht jaar was in de overige gebieden van Twente. In de eerste helft van 2011 is er 35.800 m² opgenomen, een forse stijging van 53,7% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (23.300 m²). Dit jaar zit al bijna op het opnameniveau van heel 2010. Grote transacties komen op naam van Solex Verhuur Twente, dat 1.160 m² kocht aan de Gunnerstraat in Weerselo, Morssink Constructie, dat 2.400 m² huurt aan de Mettenkampsweg in Enter, en DPD Nederland, dat 1.800 m² huurt aan de Fahrenheitstraat in Rijssen. Huurprijsontwikkelingen en leegstand De huurprijs van bedrijfsruimten in Twente is in
Huurprijsontwikkelingen van bedrijfsruimte in euro's/m²
60
50 40 30 20
2006 2007 2008 2009 2010 1e helft 2011
10 0 Enschede
Hengelo
Almelo
Oldenzaal
Overig
Leegstand in % per plaats in Twente
12
2010 licht gestegen tot gemiddeld e 42,- per m². Het gemiddelde wordt enigszins beïnvloed door het grote aandeel courante en hoogwaardige bedrijfscomplexen.
10 8
Een prijsdifferentiatie laat zien dat er voor bestaande en vaak enigszins gedateerde bedrijfsruimten een gemiddelde transactieprijs werd betaald tussen e 27,- en
6 4
e 32,- per m². Ook zien we dat er in de markt veel grote objecten leegstaan; deze drukken de prijs ook enigszins
2
door de grote oppervlakte. Voor ‘courant vastgoed’ ligt de
0
Enschede Hengelo Almelo Oldenzaal
2006
2007
2008
2009
2010
1e helft 2011
Vastgoedrapportage Twente 2011
48
bedrijventerreinen 49 ONTWIKKELINGEN
van een geografisch nauwkeurigere bepaling van oppervlakten (kwaliteitsverbetering).
Landelijke ontwikkelingen
De totale oppervlakte aan werklocaties dat uitneembaar is (per peildatum 1 januari 2010) bedraagt 11.600 hectare
De totale uitgifte van werklocaties in 2009, inclusief
netto. Dit betreft een afname met 1.034 hectare ten
zeehaventerreinen en economische zones, bedraagt
opzichte van dezelfde peildatum in 2009, toen
575 hectare. In vergelijking met 2008 betekent dit een
12.634 hectare netto uitgeefbaar was. Uitgeefbare
halvering: de uitgifte van werklocaties bedroeg toen
terreinen, in eigendom van gemeenten, maken bijna
1.193 hectare netto. Vrijwel alle provincies laten een
80% uit van het totale areaal aan uitgeefbare terreinen
forse afname van de uitgifte van bedrijventerreinen zien.
uit. De rest is in particulier bezit.
De daling is vooral fors in de provincies Groningen,
Er wordt onderscheid gemaakt tussen werklocaties die
Drenthe, Gelderland en Zeeland. De provincies
terstond (direct) uitgeefbaar zijn en terreinen die niet
Zuid-Holland en Utrecht laten in de uitgifte van
terstond (op langere termijn) uitgeefbaar zullen zijn. We
bedrijventerreinen een zeer geringe stijging zien. De
zien, net zoals de voorafgaande jaren, een lichte daling
gemiddelde jaarlijkse uitgifte per provincie, gesommeerd
in het aantal netto hectare terstond uitgeefbare terreinen.
over de laatste tien jaar, laat zien dat Noord-Brabant de
Dit aantal ligt per 1 januari 2010 op 5.680 hectare,
provincie is met de hoogste gemiddelde uitgifte, gevolgd
terwijl het in 2009 nog 6.048 hectare bedroeg. In het
door Gelderland en Zuid-Holland. Bouwproductiecijfers
aandeel niet terstond uitgeefbaar is eveneens sprake
laten een vergelijkbaar beeld zien.
van een daling van 665 hectare ten opzichte van 2009,
De totale voorraad aan werklocaties in Nederland
terwijl er in 2009 een stijging van bijna 600 hectare was
per 1 januari 2010 bedraagt 101.556 hectare
ten opzichte van 2008.
bruto, verdeeld over 3.616 terreinen. Dit is
De gemiddelde prijs voor grond op werklocaties varieert
Vrijwel alle provincies laten
3.778 hectare minder dan vorig jaar, deels als gevolg
van circa e 35,- in de provincie Friesland tot circa
een forse afname van de uitgifte
van getransformeerde terreinen, deels als gevolg
e 256,- in de provincie Zuid-Holland per m² kavel.
van bedrijventerreinen zien.
Uitgifteprijzen kavels op belangrijkste bedrijventerreinen in Twente in euro's/m² (Bron: Provincie Overijssel) Plaats
Terrein
Uitgifteprijs per m²
Plaats
Terrein
Almelo
Dollegoor
e 100,- – e 130,-
Enschede
Hardick en Seckel
e 140,- – e 140,-
Twentepoort
e 100,- – e 130,-
Haaksbergen
Stepelo
e 67,- – e 79,-
Hellendoorn
Bedrijvenpark Twente Noord
e 100,- – e 130,-
Rijksweg 36
e 110,- – e 150,-
Turfkade
e 100,- – e 150,-
Aadijk Noord
e 100,- – e 130,-
Hengelo
Uitgifteprijs per m²
`t Lochter III
e 110,- – e 122,-
Bloeme-weide
e 88,- – e 88,-
Twentekanaal Zuid
e 110,- – e 122,
Westermaat Noord I
e 150,- – e 250,-
Borne
Buren-De Veldkamp
e 145,- – e 175,-
Westermaat Noord II
e 175,- – e 175,-
Dinkelland
Veldzijde-West
e 90,- – e 105,-
Westermaat Kw II
e 150,- – e 400,-
Enschede
Ootmarsum
e 85,- – e 100,-
Sombeek
e 85,- – e 100,-
Hof van Twente
't Oosterveld
e 143,- – e 168,-
Zenkeldamshoek Fase II
e 95,- – e 130,-
Havengebied
e 65,- – e 142,-
Oldenzaal
Hazewinkel Noordwest
e 125,- – e 135,-
Marssteden
e 153,- – e 153,-
Rijssen-Holten
Vletgaarsmaten 2A/B
e 105,- – e 120,-
Josink Es
e 133,- – e 163,-
Tubbergen
Roombekerveld
e 118,- – e 135,-
De Blekerij
e 120,- – e 130,-
Op de Brouwerij
e 135,- – e 175,-
Euregio Bedrijvenpark
e 131,- – e 146,-
Westerval
e 165,- – e 165,-
Twenterand
Wierden
De Haar V
e 84,- – e 85,-
Lutkeberg IV/V
e 91,- – e 91,-
Kroezenhoek
e 70,- – e 70,-
Garstelanden Oost
e 70,- – e 70,-
Almeloseweg Oost
e 88,- – e 98,-
Enter-Rijssen
e 100,- – e 130,-
Vastgoedrapportage Twente 2011
50 In de praktijk blijken overigens kavels voor een
De meeste gemeenten hebben het afgelopen jaar weer
minimumprijs slechts zeer beperkt beschikbaar te
meer grond uitgegeven. Enschede kent dit jaar weer
zijn en meestal zijn bijzondere omstandigheden
een forse daling van 2,79 hectare en komt uit op
verantwoordelijk voor de lage prijs. De gemiddelde
0,46 hectare. Vergeleken met voorgaande jaren is dit het
minimale grondprijs laat een stijging zien: in 2008
eerste jaar dat Enschede niet de grootste uitgifte heeft.
bedroeg deze e 101,-, in 2009 e 109,-. Datzelfde geldt
De lokale verschillen zijn er nog steeds, maar er heeft
voor de gemiddelde maximale grondprijs (2008: e 124,-;
een verschuiving plaatsgevonden met betrekking tot
2009: e 134,-). De spreiding tussen minimale en maximale
waar de grond is uitgegeven. Hengelo heeft het afgelopen
grondprijzen is het grootst in de provincie Flevoland.
jaar 4,85 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare
In de Randstedelijke provincies ligt de grondprijs, niet
in vergelijking met 2009. Almelo heeft het afgelopen jaar
verwonderlijk, hoger dan in de rest van het land.
4,46 hectare uitgegeven, een stijging van 2,99 hectare in
Van de in totaal 3.616 bedrijventerreinen is aan bijna
vergelijking met 2009. De gemeente Twenterand heeft
30% - in ieder geval deels - de kwalificatie ‘verouderd’
afgelopen jaar 6,17 hectare uitgegeven, een forse stijging
gegeven; ruim 60% is niet verouderd. Van ruim 10% is
van 5,42 hectare in vergelijking met 2009. De grootste
de status onbekend. Overigens kan het hierbij gaan om
uitgiften staan dit jaar op naam van de gemeenten
veroudering van een deel van het terrein.
Twenterand (6,17 hectare), Hengelo (4,85 hectare), Almelo (4,46 hectare) en Rijssen-Holten (2,51 hectare).
Regionale ontwikkelingen
De grondprijs van de direct uitgeefbare terreinen van de drie grootste steden (Almelo, Hengelo en Enschede)
Vergeleken met voorgaande jaren is dit het eerste jaar dat Enschede niet de grootste uitgifte heeft.
In 2010 is er in Twente 21,4 hectare grond uitgegeven,
varieert van e 65,- tot e 175,- per m² en op sommige
vergeleken met het jaar ervoor een forse stijging van
locaties wordt in de regio al e 250,- per m² betaald.
71,5%. Qua uitgifteniveau zitten we weer op dat van de
Op toplocaties in Twente wordt zelfs al e 400,- per m²
periode 2002/2003. Na een forse daling in het afgelopen
betaald. Op ’t Oosterveld en de Westermaat in
jaar zit er weer een stijging in het uitgifteniveau.
Hengelo, op de Brouwerij en Zuiderval-Kotmansplaats/
Uitgifte 2010 (Bron: Province Overijssel) Gemeente
Uitgegeven in 2010 (aantal netto hectare)
Almelo
4,46
Borne
0,17
Dinkelland
0,66
Enschede
0,46
Haaksbergen
0,23
Hellendoorn
0
Hengelo
4,85
Hof van Twente
0
Losser
0
Oldenzaal
0,55
Rijssen-Holten
2,51
Tubbergen
0,74
Twenterand
6,17
Wierden Totaal
Ontwikkeling uitgifte van bedrijventerreinen in Twente in hectare
0,60 21,40
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
bedrijventerreinen 51 Kotmanpark in Enschede en Buren-De Veldkamp in
samen circa 228 hectare bedrijventerrein direct voor
Borne zijn een paar van die locaties. De Oldenzaalse
uitgifte beschikbaar. De gemeenten Enschede, Hengelo
grond varieert van e 125,- per m² tot maximaal e 135,-
en Almelo hebben traditiegetrouw de meeste grond in
per m². De overige gemeenten in Twente hanteren grond
de verkoop.
prijzen variërend van e 67,- per m² tot e 130,- per m².
De gemeente Enschede heeft circa 29 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de
Direct uitgeefbaar
terreinen Euregio Bedrijvenpark (10,58 hectare), Josink Es (6,99 hectare) en in de overige gebieden nog bijna
De 14 gemeenten hebben samen
Met name in de grote steden van Twente bevindt zich
12 hectare. In het gebied Zuiderval kan in particulier
circa 228 hectare bedrijventerrein
de direct uitgeefbare grond. De 14 gemeenten hebben
eigendom nog 7,23 hectare worden uitgegeven.
direct voor uitgifte beschikbaar.
Direct uitgeefbaar in netto hectare Gemeente
Plaats
Terrein
Almelo
Almelo
Buitenhaven
Aantal hectaren (gemeente)
Aantal hectaren (particulier)
Type werklocatie
1,77
1,91
Almelo
Dollegoor
B
1,3
2,1
Almelo
B
Twentepoort
1,92
0
B
Almelo
Wendelgoor
0
0,8
B
Almelo
Bedrijvenpark Twente-Noord
22,71
15,39
B
Almelo
XL Businesspark Twente
34
0
B
Almelo
Bedrijvenpark Twente
1,56
0
B
Almelo
Turfkade
1,51
0
B
Borne
Borne
Buren-De Veldkamp
19,87
0
B
Dinkelland
Deurningen
Veldzijde-West
0,1
0
B
Weerselo
Echelpoel III Uitbreiding
4
0
B
Ootmarsum
Ootmarsum
2,33
0
B
Denekamp
Sombeek
0,15
0
B
Enschede
Havengebied
1,83
0
B
Enschede
Marssteden
1,52
0
B
Enschede
Oosterpoort
0
0,6
C
Enschede
Josink Es
6,99
0
B
Enschede
Roombekerveld
2,04
1,3
B
Enschede
Op de Brouwerij
3,03
0
B
Enschede
Euregio Bedrijvenpark
10,58
0
B
Enschede
Westerval
1,52
0
B
Enschede
Hardick en Seckel
1,68
0
B
Haaksbergen
Haaksbergen
Stepelo
0
2,47
B
Hellendoorn
Haarle
Bloemeweide
0,9
0
B
Hengelo
Hengelo
Twentekanaal Zuid
4,5
0
B
Hengelo
Westermaat KW II
4,1
0
B
Hengelo
Westermaat Noord I
0,2
1,3
B
Hengelo
Westermaat Noord II
12,06
0
B
Hengelo
`t Oosterveld
13,04
0
B
Goor
Haven Twentekanaal
0,3
0
B
Goor
Zenkeldameshoek, fase II
23,6
0
B
Oldenzaal
Oldenzaal
Hazewinkel Noordwest
2,3
0
B
Rijssen - Holten
Holten
Vletgaarsmaten 2A (west)
6,16
0
B
Holten
Vletgaarsmaten 2B (zuid)
9,19
0
B
Geesteren
Lutkeberg IV
0,55
0
B
Tubbergen
De Haar V
0
2,18
B
Den Ham
Kroezenhoek
0,39
0
B
WesterhaarVriezenveensewijk
Garstelanden Oost
1,5
0
B
Vriezenveen
Oosterweilanden
Vriezenveen
Almeloseweg Oost
Wierden
Weuste Noord
Enter
Enter-Rijssen
Enschede
Hof van Twente
Tubbergen Twenterand
Wierden
Totaal
6
0
B
5,56
0
B
5,4
0
B
12
0
B
228,16
28,05
Type werklocatie: a = zeehaventerrein b = bedrijventerrein c = economische zones d = kantorenpark
Vastgoedrapportage Twente 2011
52
De gemeente Hengelo heeft bijna 21 hectare direct uitgeefbaar bedrijventerrein
De gemeente Hengelo heeft bijna 21 hectare direct
bedrijvigheid met een gemengd karakter. Kleine en
uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de
middelgrote bedrijven uit de sectoren industrie (zoals
terreinen Westermaat Noord II (12,06 hectare) en
kleinschalige productiebedrijven, elektrotechnische
’t Oosterveld (13,04 hectare), dat is gelegen aan
en metaalbewerkingbedrijven), bouw, transport
de oostzijde van Hengelo, tussen de Rijksweg A1
en distributie, dienstverlening (behalve zakelijke
en de doorgangsroute Hengelo-Oldenzaal. Het
dienstverlening) en groothandel kunnen hier een plek
terrein heeft een totale oppervlakte van circa 25
vinden. Op deze locatie zijn de milieucategorieën 1, 2
hectare bruto; op dit moment is er ongeveer de
en 3 toegestaan. De kavelgrootte varieert van 1.500 m²
helft uitgegeven, namelijk 12 hectare. De gemeente
tot 8.000 m². Een beeldkwaliteitsplan zorgt voor de
Hengelo ontwikkelt dit terrein voor reguliere
juiste uitstraling van het gebied. Het terrein is op dit
Op termijn uitgeefbaar in netto hectare Gemeente Almelo
Borne
Enschede
Haaksbergen
Hellendoorn
Hengelo Oldenzaal
Rijssen-Holten
Tubbergen
onherroepelijk vastgesteld ontwerp plan
Planfase: bestemmingsplan = 1 bestemmingsplan = 2 bestemmingsplan = 3 in structuurvisie = 4 ruimtelijk plan = 5
Type werklocatie: zeehaventerrein = A bedrijventerrein = B economische zones = C
Twenterand Wierden
Plaats
Terrein
Almelo
XL Businesspark Twente
Almelo
Rijksweg 36
Almelo
Turfkade
Almelo
Aadijk Noord
Almelo
Waterrijk
Almelo
Weezebeeksingel
Aantal hectaren (gemeente)
Aantal hectaren (particulier)
Planfase (1-4)
Type terrein
10,5
73
1
B
26,63
0
4
B
1,78
0
1
B
30,63
0
3
B
11
0
4
B
5
0
4
nnb
Almelo
Rijnbeek
4
0
4
B
Almelo
Weggeler
4
0
4
C
Borne
Buren - De Veldkamp
7,6
0
1
B
Borne
Buren - `t Oldhof
13,5
0
4
B
Borne
Buren - De Kluft
19,7
0
4
B
Boekelo
De Blekerij
0
1,03
2
B
Usselo
Usseler Es
58
0
2
B
Enschede
Boeldershoek West
0
5
4
B
Enschede
Kop Marssteden
5
0
4
B
Haaksbergen
Stepelerveld
34
0
4
B
Haaksbergen
Vregelinkshoek
13
0
4
B
St. Isisdorushoeve
Uitbr. St. Isidorushoeve
0
3
4
B
0
2,5
1
B
25,9
0
1
B
Hellendoorn
Kruidenwijk-Zuid
Nijverdal
`t Lochter III
Nijverdal
Derde Kampsweg
5
0
4
B
Hengelo
Boeldershoek West
10
0
4
B
Oldenzaal
Jufferbeek Zuid
21
0
1
B
Oldenzaal
Hanzepoort-West
4
0
4
B
Oldenzaal
Elsmors uitbreiding
13
0
4
B
Oldenzaal
Jufferbeek Noord
12
0
4
B
Oldenzaal
Hanzepoort Oost
Holten
Vletgaarsmaten 2B (Zuid)
10
0
4
B
3,83
0
1
B
Holten
Vletgaarsmaten 2A (West)
1,96
0
1
B
Holten
Vletgaarsmaten 2C
11,3
0
4
B
Holten
De Keizer
3,59
0
3
B
Enter
Enter-Rijssen
5,8
6,35
2
B
Geesteren
Lutkeberg V
2
0
4
B
Albergen
Zuid-Esch II
0
0,7
4
B
Tubbergen
Heerenbrinck Fase I
7
0
4
B
Albergen
Ootmarsumseweg Noord
0
6
4
B
Vasse
Voortsweg 2
0
2
4
B
Reutum
Bedrijventerrein Reutum
0
1
4
B nnb
Vroomshoop
Vroomshoop Oost Uitbr.
10
0
4
Vriezenveen
Oosterweilanden
15
0
1
B
Wierden
Uitbr. Weuste - Noord fase II
9
0
4
B
414,72
100,58
Totaal
bedrijventerreinen 53 moment uitgiftegereed. De eerste bedrijven zijn er
belangrijke lokale, maar zeker ook regionale betekenis. Zij
reeds gevestigd.
zal ruimte bieden aan een breed scala van bedrijvigheid:
De gemeente Almelo heeft momenteel circa 65 hectare
van installatiebedrijven, handel en transport tot en met
direct uitgeefbaar bedrijventerrein, verspreid over de
productiebedrijven met milieucategorie 4. Vanwege de
terreinen Bedrijvenpark Twente-Noord (22,71 hectare)
omvang van het terrein en de verschillende potenties
en XL Businesspark Twente (34 hectare). Er wordt
van delen ervan is het gebied gesegmenteerd met
nu hard gewerkt aan de invulling van dit terrein.
bijbehorende kavelgrootten, die kunnen variëren van zo’n
Op pagina 54 meer over deze ontwikkeling. Op het
1,5 hectare tot 2 hectare. De totale omvang van
Bedrijvenpark Twente-Noord is ook nog 15,39 hectare
De Veldkamp is circa 70 hectare bruto, waarvan
in particulier eigendom. Deze grond is ook direct voor
als zodanig 40 hectare netto uitgeefbaar is. Het
uitgifte beschikbaar.
beeldkwaliteitplan zorgt voor een actuele en goede
De gemeente Oldenzaal biedt op het bedrijventerrein
uitstraling van het gebied; het geeft onder andere
Het Hazewinkel Noordwest 2,3 hectare direct
richtlijnen ten aanzien van de gewenste verkaveling,
uitgeefbaar bedrijventerrein aan. Hazewinkel Noordwest
het bebouwingsbeeld, de uitgangspunten voor de
(totaal 23 hectare uitgeefbaar bedrijventerrein) is een
kavelinrichting en de inrichting van de openbare ruimte.
gemengd bedrijventerrein aan de Rijksweg A1.
Op het bedrijventerrein wordt parkmanagement toegepast.
De gemeente Borne heeft op dit moment 19,87 hectare
De gemeente Hof van Twente heeft op dit moment
direct uitgeefbaar bedrijventerrein, namelijk Buren-
23,9 hectare direct uitgeefbaar terrein, waarvan
De Veldkamp. Deelgebied De Veldkamp van
23,6 hectare op het bedrijventerrein Zenkeldamshoek
bedrijventerrein Buren ligt gunstig in de nabijheid van
fase II in Goor. Zenkeldamshoek is een nieuw, ruim
Westermaat Plein aan de rijksweg Hengelo-Borne. De
opgezet bedrijvenpark bij de entree van Goor, centraal
onderdoorgang van de spoorlaan Almelo-Hengelo is het
in Twente. Het park biedt ruimte voor een grote
afgelopen jaar geopend en het bedrijventerrein is nu goed
verscheidenheid aan bedrijven in de milieucategorieën
bereikbaar via de Amerikalaan. De gemeente Borne en
2 tot en met 4a. De kavels variëren in omvang van
Hengelo ontwikkelen dit bedrijventerrein gezamenlijk.
800 m² tot meer dan 2 hectare.
De Veldkamp ligt centraal in de regio Twente op de
De gemeente Rijssen-Holten heeft in Holten op
De Veldkamp zal ruimte
grens van de gemeenten Borne en Hengelo. Vanwege
de Vletgaarsmaten in totaal 15,35 hectare direct
bieden aan een breed scala
die centrale ligging heeft de locatie niet alleen een
uitgeefbaar bedrijventerrein.
van bedrijvigheid.
Blusvoorziening op het Business Park Xl in Almelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
54 Op termijn beschikbare terreinen
buitenaf - via de A1 en de A35 - als vanuit Enschede is de Usseler Es uitstekend te bereiken.
In Twente is bij de gemeenten op termijn circa 414 hectare aan uitgeefbare grond aanwezig. Ook is
Het Gezondheidspark ligt aan de westzijde van
er circa 100 hectare op termijn uitgeefbare grond
Hengelo. Op dit thematische bedrijventerrein zijn nu
bij particulieren in bezit. Het tweede deel van het
reeds het Streekziekenhuis Midden Twente en Trivium
XL Businesspark Twente in Almelo beslaat nog
gevestigd. Momenteel wordt er verder gewerkt aan
84 hectare waarvan 73 hectare in particulier
de uitbreiding van dit zorgterrein. Er mogen zich
eigendom is. Almelo zal op termijn beginnen met
alleen bedrijven vestigen die zich bezighouden met
de ontwikkeling van Almelo Noord. Aadijk Noord
gezondheidsdiensten of een directe relatie daarmee
is een van de nieuwe, moderne en goed bereikbare
hebben.
bedrijventerreinen waarmee Almelo zijn economische
Het XL Businesspark biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen.
Bedrijvenpark Twente in Almelo, waar een aantal grote objecten in het aanbod staan.
groei wil realiseren in het kader van het Masterplan
De gemeente Haaksbergen gaat op termijn Stepelerveld
Almelo. Het bedrijventerrein krijgt in totaal een bruto
uitgeven. Het gebied bevat in totaal 34 hectare.
oppervlakte van 40 hectare waarvan nu nog circa
Het plangebied van de uitbreiding Stepelerveld is
30 hectare netto uitgeefbaar is.
begrensd door de Hengelosestraat (N739) aan de
Enschede zal op de lange termijn beginnen met
westzijde en de Kolenbranderweg aan de oostzijde.
de ontwikkeling van de Usseler Es, waar de
Aan de zuidzijde ligt een watergang op de grens met
landschappelijke en cultuurhistorische waarden
het bestaande bedrijventerrein Stepelo en aan de
behouden blijven. Voor de behoefte die niet binnen
noordzijde het landelijke gebied. De gebouwen moeten
de bestaande bedrijventerreinen opgelost kan worden,
een passende kwaliteit uitstralen, bijvoorbeeld door
is de Usseler Es aangewezen als gebied waarbinnen
gebruik van natuurlijke kleuren en/of materialen. De
58 hectare netto bedrijventerrein beschikbaar moet
gemeente Haaksbergen is van zins de deelname aan
komen. De Usseler Es is strategisch gelegen in
parkmanagement bij de uitgifte van het terrein te
de hoek van de Westerval en de A35. Zowel van
verplichten.
bedrijventerreinen 55 Oldenzaal krijgt er aan de zuidwestkant 21 hectare
marktsegment, dat met name vanuit regionale
bedrijventerrein bij, in de toekomst gevolgd door nog
optiek van groot belang is. Het XL Businesspark
eens 12 hectare in Jufferbeek-Noord. Zuid ligt tussen
biedt ondernemingen een veilige en hoogwaardige
de A1 en het spoor, de rondweg N342 en de Heideweg.
vestigingsplaats met uiterst moderne voorzieningen
Noord ligt tussen de N342, de Heideweg, het spoor
op een uitstekende zichtlocatie, gelegen aan de A35
en de Ossenmaatstraat. De gemeente wil vooral op
met een rechtstreekse aansluiting op deze snelweg.
de zichtlocaties een hoogwaardige beeldkwaliteit. De
Daarnaast is de aanleg gepland van een kade aan
bedrijven op deze toplocatie moeten de uitstraling
het Twentekanaal zodat dit terrein ook per schip
krijgen van de vroegere textielfabrieken. Jufferbeek-
uitstekend bereikbaar wordt.
Zuid krijgt bij de op- en afritten Oldenzaal-West van de op de snelweg.
Grootschalige binnenstedelijke herstructureringsprojecten
XL Businesspark Twente
Zuiderval
Het XL Businesspark is een gezamenlijke
Met de GEM Zuiderval wordt gewerkt aan de
onderneming van de netwerkstadgemeenten Almelo,
ontwikkeling van de Zuiderval als toplocatie voor
Borne, Hengelo en Enschede alsmede de provincie
kantoren in Enschede. Het aanbod voor kantoren is zeer
Overijssel. Op het XL Businesspark is 34 hectare
divers, er is ruimte voor zowel de kleinere als de grote
direct uitgeefbaar terrein beschikbaar. Daarbij gaat
kantoorgebruikers. De Rabobank, Arke TUI en Ten Kate
het om de vestiging van bedrijven in handel, logistiek
Huizinga verhuizen met hun regionale hoofdkantoor
en industriĂŤle activiteiten die meer dan 2 hectare
naar de Zuiderval. Ook Van der Valk opent hier een
Zuiderval is meer dan alleen
nodig hebben. Kijkt men naar de uitgifte van kavels
vestiging. Het plangebied omvat circa 40 hectare
een kantoorlocatie, want het
die men doorgaans lokaal wegzet, dan hebben
en is daarmee een van de grootste binnenstedelijke
heeft ook een woonfunctie en
we het bij het XL Businesspark om een bepaald
herstructureringsgebieden in Nederland.
er zijn talrijke voorzieningen.
A1 een rechtstreekse aansluiting met verkeerslichten
Bedrijventerrein De Elsmoat bij Enter.
Vastgoedrapportage Twente 2011
56 Zuiderval is meer dan alleen een kantoorlocatie,
eigen kantoorpand neerzetten of zich vestigen in
want het heeft ook een woonfunctie en er zijn
een verzamelgebouw. In Kotmanpark staan vrije
overige voorzieningen. De gevarieerde bebouwing
kavel woningen, maar ook rijwoningen met een
versterkt elkaar en geeft de locatie een eigen
moderne, strakke architectuur. Hofkwartier wordt
identiteit.
een vriendelijk en sfeervol stadswijkje.
Zuiderval bestaat uit de zes deelgebieden: Kotmanpark, Kotmanplaats, Cromhoffpark, Eeftink,
Hart van Zuid
Janninkkwartier en Hofkwartier. Ieder deel heeft zijn
Hart van Zuid is een nieuw stadsdeel waar iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren en recreëren.
Ontwerp van architectenbureau MVRDV, een ontwikkeling van JOIN - een joint venture van OVG Real Estate en Triodos Bank -, en een ontwikkeling van Kloos 2.
eigen specifieke functie. Vanaf de snelweg A35 is
Hart van Zuid is een terrein van 50 hectare bij het
Kotmanpark het eerste deelgebied aan de westzijde
centrum van Hengelo, gelegen tussen het station en
van de weg. In Kotmanpark zijn woningen gebouwd
het Twentekanaal. Waar vroeger het bedrijvig hart van
en er komen kantoorpanden. Halverwege de
Hengelo klopte, verrijst nu het Hart van Zuid. Op de
snelweg en het centrum ligt - aan de oostzijde -
plaats van de in onbruik geraakte fabriekscomplexen
Eeftink. Hier komen kantoren op maat, waarbij
van Stork en Dikkers wordt bijna vijftig hectare
de wensen van de ondernemer het uitgangspunt
nieuw Hengelo gebouwd. Het is een nieuw stadsdeel
zijn. Tegenover het Eeftink ligt Cromhoffpark. In
waar iedereen naast elkaar kan wonen, werken, leren
deze parkachtige omgeving staat een deel van de
en recreëren. Het industriële verleden blijft voelbaar;
futuristisch vormgegeven Scholingsboulevard.
de vroegere geslotenheid van het gebied maakt
Dicht bij het centrum, binnen de singel, liggen de
plaats voor openheid en dynamiek. Wat blijft is de
twee deelgebieden Hofkwartier en Janninkkwartier.
bestaande bedrijvigheid; het aanwezige industriële
In Hofkwartier wordt een variatie aan woningen
erfgoed blijft behouden. Zo krijgen voormalige
gebouwd en in Janninkkwartier worden werken,
fabriekscomplexen een nieuwe bestemming.
wonen en vrije tijd gecombineerd. Eeftink en
Daaromheen worden ambitieuze plannen ontwikkeld
Kotmanpark bieden de ondernemer de kans zich
die voor een variatie aan functies en een diversiteit
te vestigen naar eigen wensen. Hier kan hij zijn
aan bewoners en bezoekers moeten zorgen. Bestaande
bedrijventerreinen 57 sociale, educatieve en culturele voorzieningen
richting Duitsland over een lengte van circa
blijven bewaard en worden waar nodig aangevuld.
1.300 meter verdiept aan te leggen en het groene
Nieuwe technieken, zoals breedbandaansluitingen
en cultuurhistorische karakter te herintroduceren,
en duurzaam waterbeheer, worden ingezet om in
ontstaat een woon-, werk- en verblijfsgebied waarmee
Hart van Zuid comfortabel te kunnen leven en het
de regionale verblijfsfunctie van Oldenzaal wordt
gebied een eigentijds en hoogwaardig karakter te
versterkt.
geven. De ligging kan niet beter: aan de zuidzijde
Het bestaande stationsplein wordt heringericht
van het centrum, met als entree het Centraal Station
waarbij historische gebouwen een meer prominente
Twente aan de noordzijde van het plangebied en het
plek krijgen. Ook het oude ziekenhuis krijgt een
Twentekanaal aan de zuidzijde. Door de nabijheid
prominentere functie aan het plein. De gemeente
van de A1 en de A35 is Hart van Zuid uitstekend
werkt nu aan een beeldkwaliteitplan voor de
bereikbaar met zowel de auto als het openbaar
openbare ruimte, waarbij men door middel van
vervoer. De Laan Hart van Zuid zorgt voor een goede
inrichting en materiaalgebruik een relatie wil leggen
ontsluiting van de invalswegen naar het centrum.
met het textielverleden. Door het talud aan de
Tot 2018 wordt Hart van Zuid, een van de grootste
zuidzijde van de half verdiepte sporen deels af te
naoorlogse stadsvernieuwingsprojecten, in delen
graven en als plein in te richten, wordt openheid
opgeleverd. De eerste bouwwerken zijn inmiddels
gecreĂŤerd. Het nieuwe plein krijgt een groene
gereed.
inrichting, passend bij de sfeer van Oldenzaal, en wordt begrensd door kantoren en woningen.
Masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal
Passagiers die uitstappen, krijgen meteen zicht op een aantal kenmerkende elementen van Oldenzaal:
Passagiers die uitstappen,
Het masterplan Stationspark Oldenzaal Centraal
het landschap, openheid en groen. Om het groene
krijgen meteen zicht op een
voorziet in een integrale herontwikkeling van
beeld van Oldenzaal verder te versterken, worden
aantal kenmerkende elementen
circa 38 hectare rondom het huidige station.
auto’s zoveel mogelijk uit het zicht gehouden en
van Oldenzaal: het landschap,
Door de doorgaande spoorverbinding vanaf Hengelo
ondergebracht in groene taluds.
openheid en groen.
Nieuwbouw van Jarabee op het Gezondheidspark in Hengelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
58
infrastructuur 59 LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN
de toekomst van de luchthavens Lelystad, Eindhoven, Schiphol en hun omgeving), de ruimte verder uit
Nederland heeft een goede infrastructuur van wegen
te groeien tot een duurzame en concurrerende
en openbaar vervoer nodig die optimale bereikbaarheid
luchthaven. Kwalitatieve groei van het wereldwijde
biedt aan mensen en bedrijven. Goede doorstroming op
verbindingennetwerk is essentieel. Ook bij regionale
het wegennet is belangrijk voor de bloedsomloop van
luchthavens dient de luchtvaart de economische
de economie. Mensen hebben de vrije keuze zich te
ontwikkeling.
verplaatsen. De files worden aangepakt en de mobiliteit
Goederenvervoer is van oudsher een belangrijke
wordt verbeterd ter versterking van de economische
pijler van de Nederlandse economie. De haven van
groei en een schoner milieu. Er komt een uitbreiding van
Rotterdam speelt daarin een essentiële rol. Het kabinet
het dynamische systeem van maximumsnelheden.
ondersteunt met kracht de verdere ontwikkeling
De maximumsnelheid op diverse autosnelwegen gaat
van het haven- en industriegebied door de aanleg
omhoog naar 130 Kilometer per uur. Ook op andere
van een nieuw havengebied (Tweede Maasvlakte)
wegen wordt de maximumsnelheid opnieuw beoordeeld.
met de bijbehorende natuurcompensatie. Zo kan de
Indien nodig voor de luchtkwaliteit, geluidsbelasting of
Rotterdamse haven zijn internationaal concurrerende
Goederenvervoer is van oudsher
verkeersveiligheid geldt een lagere maximumsnelheid.
positie voor de overslag van goederen behouden en
een belangrijke pijler van de
Schiphol is van groot belang voor de Nederlandse
verder uitbreiden.
Nederlandse economie. De haven
economie en krijgt, overeenkomstig de afspraken die
Bij de aanleg en het onderhoud van de infrastructuur
van Rotterdam speelt daarin een
zijn gemaakt aan de ‘Alders-tafels’ (overlegtafels over
van wegen en openbaar vervoer worden meer
essentiële rol.
Filedruk (bron: Rijkswaterstaat; bewerking: I&O Research) Snelweg
Traject van
Traject naar
Koplocatie
Filezwaarte 2009
Filezwaarte 2010
A1
Apeldoorn
Hengelo
Deventer Oost - Bathmen
A1
Apeldoorn
Hengelo
Ijsselbrug - Deventer
A1
Hengelo
Apeldoorn
Voorst - Beekbergen
A1
Hengelo
Apeldoorn
Ijsselbrug - Twello
A1
Hengelo
Apeldoorn
A1
Apeldoorn
Hengelo
A1
Hengelo
A1
Apeldoorn
A1
Groei
17.864
28.188
58%
7.819
16.652
113%
21.092
15.938
-24%
2.645
13.213
400%
Lochem - Bathmen
3.948
7.406
88%
Lochem - Markelo
1.738
6.937
299%
Apeldoorn
Rijssen - Markelo
1.634
6.684
309%
Hengelo
Apeldoorn Zuid - Beekbergen
3.962
6.522
65%
Apeldoorn
Hengelo
Rijssen - Azelo
2.786
4.400
58%
A1
Hengelo
Apeldoorn
Markelo - Lochem
2.120
3.863
82%
A1
Apeldoorn
Hengelo
Bathmen - Lochem
3.126
3.347
7%
A1
Hengelo
Apeldoorn
Azelo - Rijssen
5.604
3.327
-41%
A1
Hengelo
Apeldoorn
Twello - Voorst
5.494
3.139
-43%
A1
Hengelo
Osnabrück
Oldenzaal Zuid - De Lutte
50
2.944
5788%
A1
Hengelo
Apeldoorn
Bathmen - Deventer Oost
995
2.921
194%
A35
Enschede
Almelo
Borne West - Azelo
143
3.703
2490%
A35
Almelo
Enschede
Azelo - Borne West
563
3.539
529%
A35
Enschede
Almelo
Enschede West - Hengelo Zuid
506
3.144
521%
A35
Almelo
Enschede
Borne West - Buren
0
2.481
–
A35
Almelo
Enschede
Loofriet - Hengelo Zuid
491
1.055
115%
A35
Almelo
Enschede
Buren - Delden
421
1.016
141%
A35
Enschede
Almelo
Delden - Buren
37
967
2514%
A35
Enschede
Almelo
Azelo - Almelo Zuid
224
855
282%
A35
Almelo
Enschede
Almelo Zuid - Azelo
651
795
22%
A35
Enschede
Almelo
Buren - Borne West
219
760
247%
N35
Enschede
Gronau
A35: Enschede Zuid - Enschede Oost
98
572
484%
A35
Enschede
Almelo
Hengelo Zuid - Loofriet
192
395
106%
N35
Gronau
Enschede
Enschede Oost - A35: Enschede Zuid
802
284
-65%
N35
Zwolle
Almelo
Holterberg - Hellendoorn/Rijssen
0
90
-
A35
Almelo
Enschede
Hengelo Zuid - Enschede West
176
72
-59%
De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt in kilometerminuten.
Vastgoedrapportage Twente 2011
60 voordelen bereikt door het aangaan van nauwere
Rijksweg A1
samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven. De Rijksweg A1 is voor Nederland een van de Filedruk
belangrijkste hoofdwegen, economisch gezien zelfs de belangrijkste van Nederland. In het bijzonder
Om files van verschillende lengte en duur vergelijkbaar
is de weg van belang voor Twente vanwege de
te maken, is het begrip filezwaarte geïntroduceerd.
verbinding met de Randstad (onder andere Schiphol
De filezwaarte is gelijk aan de gemiddelde lengte x
en Rotterdam). De A1 is ook de internationale
de duur van de file. De filezwaarte wordt uitgedrukt
hoofdtransportas tussen Nederland en de rest van
in kilometerminuten. Dit betekent dat een file van 10
Europa (vooral Duitsland, Scandinavië en de nieuwe
kilometer die één uur duurt 600 kilometerminuten
Oost-Europese EU-landen).
filezwaarte oplevert. De totale filezwaarte over
Het is van groot belang dat de weg als transportas
een bepaalde periode en locatie is de som van de
zijn functie in de toekomst goed kan vervullen.
filezwaarte van de files die zich in desbetreffende
Het vrachtverkeer is de laatste jaren sterk gegroeid.
periode op die locatie hebben voorgedaan.
Steeds vaker wordt de rechterrijstrook op de A1
In de tabel op pagina 59 staat een overzicht van de
ingenomen door vrachtverkeer. Dit maakt dat het
verkeersknooppunten in Overijssel.
goed functioneren van de snelweg in gevaar komt. Op termijn moet de A1 2 keer 3 rijstroken krijgen.
Weginfrastructuur
De A1 tussen Apeldoorn (knooppunt Beekbergen) en knooppunt Azelo in Twente krijgt haar langverwachte
Meer dan 50.000 voertuigen rijden dagelijks over het
capaciteitsuitbreiding. Tot dusverre was de A1 nog
Twentse deel van de Rijksweg A1.
niet in de planning van het Rijk opgenomen. Door
kortetermijnmaatregelen neemt
De verbreding van de A1 is het belangrijkste
een bijdrage van de regionale partners van 25%
de verkeersdruk op de A1, mede
verkeersproject in de komende jaren. Doordat de A1
van de aanlegkosten is het rijk bereid de A1 in zijn
een zeer druk bereden internationale verbindingsroute
meerjarenprogramma voor 2020-2028 op te nemen.
is, is er al een hele rijstrook kwijt aan vrachtverkeer.
Het rijksgeld komt vanaf 2021 beschikbaar. De
Ondanks een aantal
door het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer toe.
Aanleg van de fietssnelweg F35 in Enschede.
infrastructuur 61 regionale middelen van de provincies Overijssel en
A15 maar omdat er geen verbinding is met de huidige
Gelderland en Regio Twente worden gebruikt om
A15 is dit stuk weg omgenummerd naar A18. Het deel
de capaciteitsuitbreiding van de A1 te versnellen,
van Varsseveld naar Enschede, de autoweg N18, wordt
waardoor omstreeks 2016 met het werk kan worden
ook wel Twenteroute genoemd. De A18 kruist de A12
gestart.
op knooppunt Oud-Dijk.
Ondanks een aantal kortetermijnmaatregelen
Zoals veel oudere wegen in Nederland voldoet ook
neemt de verkeersdruk op de A1, mede door
de N18 niet meer aan de moderne eisen op het
het grote aanbod van vrachtverkeer, steeds meer
gebied van onder andere veiligheid, leefbaarheid
toe. Rijk en regionale partners hebben nu in een
en bereikbaarheid. De provincies Gelderland en
verkenning gezamenlijk vastgesteld dat al voor 2020
Overijssel, Regio Twente en Rijkswaterstaat werken
dermate grote knelpunten op de A1 ontstaan dat
daarom samen aan de N18-studie. Doel van de studie
een structurele capaciteitsuitbreiding van de A1
is het verbeteren van de verkeersveiligheid en de
noodzakelijk is. Daarbij gaat de voorkeur uit naar
leefbaarheid in het gebied op en rond de N18. Ook
uitbreiding van de capaciteit naar 2 keer 4 rijstroken
het verbeteren van de bereikbaarheid en de regionale
tussen het knooppunt Beekbergen en de aansluiting
economische ontwikkelingen zijn belangrijke
Deventer-oost (inclusief de brug over de IJssel) en
onderdelen.
een uitbreiding naar 2 keer 3 rijstroken op het traject vanaf de aansluiting Deventer-Oost tot knooppunt
Rijksweg A35
Azelo. De Rijksweg A35, die loopt vanaf de Duitse grens Rijksweg A18/N18
bij Enschede tot Zwolle, is voor Twente van belang als verbinding met andere regio’s in het land en
De Rijksweg A35, die loopt vanaf
De Rijksweg A18/N18 loopt van Zevenaar naar
Duitsland. Daarnaast vervult de Rijksweg 35 een
de Duitse grens bij Enschede tot
Enschede over een lengte van 65 kilometer. Het deel
zeer belangrijke functie binnen Twente. Het is
Zwolle, is voor Twente van belang
van Zevenaar tot Varsseveld is de snelweg A18.
de hoofdweg die de steden in Twente met elkaar
als verbinding met andere regio’s
Oorspronkelijk was deze snelweg onderdeel van de
verbindt. Er wordt voortdurend gewerkt aan de
in het land en Duitsland.
De Ovonde (nieuwe rotonde) in Borne.
Vastgoedrapportage Twente 2011
62 verbetering van de Rijksweg 35. Belangrijk voor
Het tracé van de F35 volgt tussen Nijverdal en
Twente is de opening van een nieuw deeltracé van
Almelo de rijbaan van de Rijksweg N35. Tussen
de rijksweg in 2007 en de toekomstige realisatie van
Almelo en Enschede komt de F35 langs het spoor
de zogenaamde combitunnel in Nijverdal. Daarbij
te liggen. De zijtak van Almelo naar Vriezenveen
worden de spoorlijn en de rijksweg in een tunnel door
krijgt een vrij liggend tracé. De zijtak van Enschede
Nijverdal geleid. Dit wordt een belangrijke verbetering
naar Oldenzaal krijgt een vrij liggend tracé of komt
in de verbinding Twente-Zwolle. Deze tunnel is
langs de provinciale weg N342 te liggen. De ligging
volgens plan in 2013 gereed. Verdere verbeteringen
langs het spoor is van grote waarde. Hier ligt immers
voor de kortere termijn zijn in voorbereiding voor
een strook vrije ruimte, die de realisatie van een
de omgeving Zwolle en voor het totale tracé van de
vrij liggende, non-stop fietsverbinding richting de
N35 van Zwolle naar Almelo wordt op termijn een
centrumgebieden en stationsomgevingen mogelijk
planstudie gestart.
maakt. Door de ligging naast het spoor - tussen Almelo en Enschede - kan de F35 meeprofiteren
Fietssnelweg F35
van de vaak ongelijkvloerse kruisingen tussen spoorwegen en drukke autowegen. Dit komt de
De centrale ‘drager’ van het Hoogwaardig Fietsnetwerk Twente is de beoogde fietssnelweg F35.
De centrale ‘drager’ van het Hoogwaardig
veiligheid van het fietsverkeer ten goede.
Fietsnetwerk Twente is de beoogde fietssnelweg F35.
De stedelijke centra en vooral de stationsomgevingen
Dit is een snelle, comfortabele, veilige en non-stop
zijn de knooppunten in het systeem. Hier is het
fietsverbinding van Nijverdal naar Enschede, via
mogelijk om over te stappen op het openbaar
Wierden, Almelo, Borne en Hengelo met zijtakken
vervoer (bus of trein) of om verder te fietsen over
van Almelo naar Vriezenveen en van Enschede
het Hoogwaardig Fietsnetwerk Twente. Over het
naar Oldenzaal. De fietssnelweg kan worden
gehele tracé komen voldoende op- en afritten, zodat
doorgetrokken naar Gronau en vanaf daar aansluiten
niet alleen de stedelijke centra maar alle Twentse
op de Duitse (recreatieve) fietsroutes.
gemeenten snel en veilig bereikbaar zijn.
Laden per Haven (Bron: CBS; bewerking i&O Research)
2007 Leeg 2007 Beladen 2008 Leeg 2008 Beladen 2009 Leeg 2009 Beladen
infrastructuur 63 Waterinfrastructuur
structuurvisie vastgesteld die dit als beste alternatief voor de ontwikkeling van het gebied aanmerkt. Het
Voor wat betreft de binnenvaart zet Twente in op
vliegveld komt op de locatie van de voormalige
het vergroten van de binnenvaart door onder meer
luchtmachtbasis Twente. De overheden, verenigd
het wegnemen van infrastructurele knelpunten voor
in Area Development Twente, verklaren dat een
de binnenvaart en het ontwikkelen van regionale
‘compacte’ luchthaven met een verwachte capaciteit
faciliteiten voor de op- en overslag van goederen.
van 1,2 miljoen reizigers per jaar het best is voor de
Een van de grootste infrastructurele knelpunten op
economie, de werkgelegenheid en de duurzaamheid in
dit moment is de onbereikbaarheid van Twente voor
de regio. Gerekend wordt op ongeveer 2.700 nieuwe
klasse Va schepen en de te lange wachttijden bij sluis
banen. De eerste vluchten zijn voor 2014 voorzien.
Eefde. Om dit knelpunt op te lossen is Rijkswaterstaat
Het vliegveld wordt ontwikkeld als compacte
gestart met de Planstudie Twentekanalen, verruiming
luchthaven in het groen. De luchthaven-gerelateerde
(fase 2) en capaciteitsuitbreiding sluis Eefde. Om het
functies en daaraan gekoppelde bedrijvigheid worden
goederenvervoer via het water te stimuleren is met
hoofdzakelijk aan de noordzijde van de start- en
het bedrijfsleven in Twente een haalbaarheidsstudie
landingsbaan ontwikkeld. Aan de zuidzijde, waar nu
uitgevoerd naar de mogelijkheden voor een
nog de terminal en andere voorzieningen zijn, wordt
Ongehinderd Logistiek Systeem (OLS). Het OLS
nieuwe natuur ontwikkeld. Dit gebied zal worden
De overheden, verenigd in Area
betreft een vrije baan voor het vrachtverkeer die
toegevoegd aan de Ecologische Hoofdstructuur.
Development Twente, verklaren
gesitueerd wordt tussen de A35 en de Twentekanalen.
Tevens wordt in het gebied ruimte gegeven voor de
dat een ‘compacte’ luchthaven
ontwikkeling van leisure, innovatieve bedrijvigheid
met een verwachte capaciteit van
en woningbouw. Hiertoe worden vooral de reeds
1,2 miljoen reizigers per jaar
bebouwde gebieden ingezet waarbij de bestaande
het best is voor de economie,
De regio Twente krijgt een burgerluchthaven.
bebouwing en het direct omliggende gebied een
de werkgelegenheid en de
De provincie en de gemeente hebben elk een
nieuwe functie krijgen.
duurzaamheid in de regio.
Luchthaven Twente
Lossen per Haven (Bron: CBS; bewerking i&O Research)
2007 Leeg 2007 Beladen 2008 Leeg 2008 Beladen 2009 Leeg 2009 Beladen
Vastgoedrapportage Twente 2011
64
sociaal-economische ontwikkelingen 65 Nederland telde op 1 januari 2011 16.654.979 inwoners,
Twentse beroepsbevolking met 13.400 tot circa 280.400
een groei van 79.990 personen. Afgelopen jaar is de
personen gestegen ten opzichte van het jaar ervoor
bevolking van Nederland met gemiddeld 219 personen
(circa 267.000). Van de Twentse bevolking maakt
per dag gegroeid. Gemiddeld werden er per dag
42,7% deel uit van de beroepsbevolking.
ongeveer 504 kinderen geboren. Daar staat tegenover dat er op jaarbasis elke dag 372 mensen overlijden.
Economische groei
Verder vestigen zich gemiddeld 410 immigranten per dag in Nederland, terwijl er 243 emigranten
Volgens voorlopige cijfers van het CBS nam het
vertrekken. Zagen we voorgaande jaren een daling
Nederlandse bbp-volume (bruto binnenlands product)
in de beroepsbevolking, vanaf afgelopen jaar is de
in het eerste kwartaal van dit jaar toe met 0,9% ten
beroepsbevolking weer licht gestegen.
opzichte van het voorgaande kwartaal. Dit gunstige groeicijfer - het op ĂŠĂŠn na hoogste sinds het uitbreken
Twente
van de kredietcrisis - is mede te danken aan het relatief zachte weer. Daardoor kon de bouwsector
De veertien Twentse gemeenten telden op 1 januari 2011
blijven produceren.
De veertien Twentse gemeenten
in totaal 625.366 inwoners, vergeleken met een jaar
De Nederlandse economie groeit dit jaar naar
telden op 1 januari 2011
eerder een kleine groei van 0,31%. Deze groei is
verwachting met 2%, voor 2012 wordt een bbp-
in totaal 625.366 inwoners,
minder dan het landelijke gemiddelde en ook minder
toename van 1,75% voorzien. De uitvoer blijft de
vergeleken met een jaar eerder
dan de groei in Overijssel. Het afgelopen jaar is de
belangrijkste stuwende kracht, maar in tegenstelling
een kleine groei van 0,31%.
Ontwikkeling aantal werklozen in % van de beroepsbevolking (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)
Ontwikkeling aantal arbeidsplaatsen (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)
Twente Overijssel Nederland
Ontwikkeling omvang beroepsbevolking en aantal arbeidsplaatsen in Twente (Bron: Arbeidsmarktprognoses Overijssel)
Aantal vestigingen per 1 januari 2011 in Twente (Bron: Kamer van Koophandel)
FinanciĂŤn 2% Vervoer 3%
Agrarisch 8% Industrie 6% Bouw 10%
Diensten 42%
Horeca 4%
Groothandel 10%
Detailhandel 15%
Beroepsbevolking Aantal Arbeidsplaatsen
Vastgoedrapportage Twente 2011
66 tot vorig jaar dragen de binnenlandse bestedingen in
alleen tot hogere belasting- en premieontvangsten, maar
de ramingsjaren per saldo ook bij aan de groei. Mede
ook tot minder uitgaven aan werkloosheidsuitkeringen.
onder invloed van de gestegen olieprijs loopt de
In 2010 bedroeg het tekort nog 5,4% bbp, dit jaar naar
geraamde inflatie in 2011 op tot 2,25%.
verwachting 3,7% bbp en volgend jaar 2,2% bbp. In
Driekwart van de geraamde economische groei in 2011
beide jaren ligt het tekort onder het tijdpad van het
komt voor rekening van de uitvoer. De binnenlandse
kabinet. In 2012 ligt het tekort naar verwachting al
bestedingen, en dan vooral de gezinsconsumptie en
onder de ‘Maastricht-grens’ van 3% bbp - een jaar eerder
de investeringen in vaste activa zoals machines en
dan door ‘Brussel’ geëist.
computers, dragen in totaal voor ongeveer 0,5% bij. Daarmee is de groei breder gedragen dan in 2010, toen
Werkgelegenheid
het herstel volledig uit het buitenland kwam. In 2012 valt het bbp-groeitempo naar verwachting licht terug
Een meevaller voor de schatkist is het feit dat de
doordat de uitvoer zich in het spoor van de relevante
werkloosheid betrekkelijk laag is gebleven na de
wereldhandel wat ongunstiger ontwikkelt dan in 2011.
recessie. De productiedaling in 2009 was de grootste
De overheidsbestedingen dragen, net als in 2011, niet
sinds de Tweede Wereldoorlog. Het herstel in 2010 was
Door economisch
bij aan de economische groei. Dat de groeibijdrage niet
bescheiden. Ook in 2011 in 2012 is volgens de raming
herstel, bezuinigingen
negatief is, komt vooral door de zorguitgaven die in de
geen sprake van een krachtige inhaalgroei. Desondanks
en lastenverzwaringen
ramingsjaren nog groei vertonen.
piekte de werkloosheid in de loop van 2010 op slechts
Door economisch herstel, bezuinigingen en
4,6% van de beroepsbevolking, om vervolgens langzaam
lastenverzwaringen vermindert het overheidstekort in
maar zeker te dalen. Deze piek ligt bijna een procentpunt
2011 en 2012 snel. Het economische herstel leidt niet
lager dan de vorige (halverwege 2005), die volgde op
Ondernemersvertrouwen Nederland en Twente (Bron: COEN)
Ondernemersvertrouwen omzet Nederland en Twente (Bron: COEN)
Ondernemersvertrouwen export Nederland en Twente (Bron: COEN)
Ondernemersvertrouwen investeringen Nederland en Twente (Bron: COEN)
vermindert het overheidstekort in 2011 en 2012 snel.
Twente Nederland
sociaal-economische ontwikkelingen 67 de veel mildere economische dip in 2002-2003. De
Per saldo neemt de werkgelegenheid in de marktsector
verrassend gematigde toename van de werkloosheid
(in arbeidsjaren) volgens de prognose toe met 0,5% dit
is voor een belangrijk deel het gevolg van het feit dat
jaar en 1% komend jaar. De werkgelegenheid in de zorg
er meer mensen aan het werk zijn gebleven dan werd
blijft daarnaast toenemen, maar de werkgelegenheid bij
verwacht op basis van ervaringen tijdens eerdere periodes
de overheid daalt zowel in 2011 als in 2012. In totaal
van economische neergang. De werkloosheid daalt naar
zijn er komend jaar volgens de raming gemiddeld 1,5%
het zich laat aanzien verder, tot gemiddeld 4% in 2012.
meer Nederlanders aan het werk dan in 2010 het geval
Realisatiecijfers over het eerste kwartaal van dit jaar
was. Bij een bescheiden groei van het arbeidsaanbod
laten zien dat de werkgelegenheid (in arbeidsjaren)
- personen geboren vlak na de Tweede Wereldoorlog
in dat kwartaal licht afnam. Daartegenover staan
bereiken in de ramingsperiode de pensioengerechtigde
echter enkele indicatoren die doen vermoeden dat
leeftijd - daalt derhalve het werkloosheidspercentage
bedrijven wel degelijk op zoek zijn naar (meer)
naar verwachting van 4,5 in 2010 tot 4 in 2012.
personeel. Zo loopt het aantal openstaande vacatures
Daarmee zou de werkloosheid al weer onder de
inmiddels weer op, met name in de industrie en de
evenwichtswerkloosheid komen te liggen, wat duidt op
commerciĂŤle dienstverlening. Uitzendbureaus zien het
een krappe arbeidsmarkt.
aantal uitzenduren al geruime tijd toenemen en een meerderheid van de ondernemers in het bedrijfsleven
Twentse bedrijvigheid
verwacht een toename van de personeelssterkte. De
De daling van de werkgelegenheid
daling van de werkgelegenheid die zich in de eerste
Het economische herstel gaat sinds begin 2010 met
die zich in de eerste drie maanden
drie maanden van dit jaar voordeed, zet zich daarom
ups en downs. Maar nu staan, sinds het begin van
van dit jaar voordeed, zet zich
naar verwachting niet voort.
de crisis, voor het eerst alle indicatoren weer op
naar verwachting niet voort.
Het project Almeloseweg Oost in Vriezenveen.
Vastgoedrapportage Twente 2011
68 groen. Het vertrouwen in de buitenlandse omzet
de aantrekkende wereldhandel komt nu ook een herstel
neemt verder toe; het vertrouwen in de binnenlandse
op de binnenlandse markt. De banenmotor is weer op
omzet neemt zelfs met sprongen toe en is voor het
gang gekomen en er wordt weer ge誰nvesteerd.
eerst weer groter dan het vertrouwen in de export.
Voor de grootste verrassing zorgt de bouw.
Ondernemers nemen weer meer personeel aan en
Ondernemers zijn opvallend positiever gestemd, wat
gaan meer investeren.
zich vertaalt in een verwachte stijging van de omzet en
Het ondernemersvertrouwen in de industrie neemt
het aantrekken van personeel.
Deze sector wordt het eerst
eveneens toe. Deze sector wordt het eerst getroffen bij
Het ondernemersvertrouwen is het grootst bij de
getroffen bij crisis, maar
crisis, maar loopt ook voorop bij herstel. De industrie
groothandel. Dat komt vooral door het aantrekken
heeft begin dit jaar bijzonder goed gepresteerd. Bovenop
van de binnenlandse bestedingen. Het daarmee
Het ondernemersvertrouwen in de industrie neemt toe.
loopt ook voorop bij herstel.
Regionale prognose aantal inwoners; 2010-2040 Almelo
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
72.820
74.789
75.620
76.272
76.510
76.298
75.851
Borne
21.247
21.406
21.693
22.017
22.407
22.548
22.658
Dinkelland
25.617
24.977
24.380
23.909
23.384
22.943
22.422 156.962
157.265
158.966
159.122
159.501
159.108
158.044
Haaksbergen
Enschede
24.084
24.084
24.380
24.559
24.792
25.015
25.127
Hellendoorn
35.682
35.340
35.385
35.451
35.455
35.644
35.435
Hengelo (O.)
82.439
84.829
86.448
87.553
88.405
88.666
88.392
Hof van Twente
35.177
34.691
34.247
33.747
33.309
33.045
32.763
Losser
22.360
22.004
22.126
22.296
22.419
22.571
22.717
Oldenzaal
31.764
32.131
32.621
32.892
33.439
33.829
33.763
Rijssen-Holten
36.281
35.903
35.756
35.502
35.206
34.837
34.286
Tubbergen
20.575
20.404
20.415
20.531
20.837
21.114
21.304
Twenterand
32.815
32.267
31.952
31.666
31.319
30.996
30.651
Wierden
23.124
22.961
23.365
23.906
24.227
24.703
24.793
621.250
624.752
627.510
629.802
630.817
630.253
627.124
totaal Twente
bron: CBS; bewerking: I&O Research
Prognose top 5 krimpende gemeenten inwonertal (2010-2040)
Prognose top 5 groeiende gemeenten inwonertal (2010-2040)
krimp absoluut
krimp procentueel
Dinkelland
-3.195
-12%
Hof van Twente
-2.414
-7%
groei absoluut
groei procentueel
Hengelo (O.)
5.953
7%
Wierden
1.669
7%
Twenterand
-2.164
-7%
Borne
1.411
7%
Rijssen-Holten
-1.995
-5%
Oldenzaal
1.999
6%
-247
-1%
Haaksbergen
1.043
4%
Hellendoorn bron: CBS; bewerking: I&O Research
bron: CBS; bewerking: I&O Research
Groene druk in Twente.
Grijze druk in Twente. Almelo 100%
Almelo 60% Twente
Borne
Twente
90%
50% Wierden
Borne
80% Dinkelland
Wierden
70%
40%
Dinkelland
60% 50%
30%
Twenterand
Enschede
40%
Twenterand
Enschede
30% 20%
20% 0%
Tubbergen
Haaksbergen
Rijssen-Holten
2010 2020 2030 2040
Hellendoorn
Oldenzaal
Hengelo Losser
Hof van Twente
Tubbergen
Haaksbergen
Rijssen-Holten
Hellendoorn
Oldenzaal
Hengelo Losser
Hof van Twente
sociaal-economische ontwikkelingen 69 gepaard gaande vertrouwen om personeel aan te
Groene en grijze druk
nemen ligt in deze sector het hoogst. Dezelfde ontwikkeling zien we - iets gematigder - bij de
De groene druk is de verhouding tussen het aantal
detailhandel en horeca, die ook sterk afhankelijk
personen van 0-19 jaar ten opzichte van de personen
zijn van de binnenlandse markt.
in de zogenaamde ‘productieve’ leeftijdsgroep van
Het ondernemersvertrouwen in de vervoerssector
20-64 jaar (zie de onderste grafieken op pagina 68).
stijgt zeer snel. Dit optimisme vloeit vooral voort
De groene druk geeft een indruk van het aantal
uit positieve verwachtingen ten aanzien van de
kinderen en jongeren (in beginsel niet werkend), die
buitenlandse omzet, maar de stemming over de
moeten worden onderhouden door de productiviteit
binnenlandse markt is ook positief. Er wordt meer
van het (in potentie) werkende deel van de bevolking.
geïnvesteerd, maar dat gaat enigszins ten koste van de
Hetzelfde geldt voor de grijze druk: de verhouding
werkgelegenheid, die weer een kleine krimp laat zien.
tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder
In de zakelijke diensten is het optimisme groter dan
ten opzichte van de personen in de zogenaamde
de economische realiteit rechtvaardigt.
‘productieve’ leeftijdsgroep van 20-64jaar.
In Twente is het ondernemersvertrouwen opmerkelijk gestegen. Voor het eerst sinds twee
Inwonertal Twentse gemeenten
jaar is de stemming hier positiever dan in de rest van Nederland, waarmee Twente tot de meest
Dinkelland krijgt als gemeente in Twente het sterkst
optimistische regio’s van Nederland hoort.
te maken met een krimpend inwonersaantal. Het
De stemming ten aanzien van de export is positief
inwonersaantal krimpt hier de komende jaren, tot
en wordt zelfs steeds beter. De verwachtingen ten
2040, met in totaal 3.195 mensen. De gemeente
aanzien van de binnenlandse omzet zijn explosief
Hengelo heeft daarentegen een groei van 5.953
gestegen. Twentse ondernemers verwachten in grotere
personen tot 2040. Dit is de komende jaren de sterkst
mate dan elders personeel aan te trekken en te gaan
groeiende gemeente in Twente.
Twentse ondernemers verwachten
investeren. Deze omslag hangt waarschijnlijk samen
In de tabel op pagina 68 staat de top vijf van de
in grotere mate dan elders
met de positieve kentering in de bouwsector, die hier
gemeenten die in Twente het meest te maken krijgen
personeel aan te trekken en te
royaal vertegenwoordigd is.
met krimp en groei.
gaan investeren.
Het Project Berflo Es Zuid te Hengelo.
Vastgoedrapportage Twente 2011
70 aanbod Het aanbod wordt geregistreerd op 1 juli 2011
wordt uitgedrukt in kilometerminuten. Dit betekent
en vormt een momentopname. Het aanbod betreft
dat een file van 10 kilometer die één uur duurt en
uitsluitend bestaande, gereed dan wel in aanbouw
twee files van 5 kilometer die één uur duren beide
of renovatie zijnde en daadwerkelijk binnen twaalf
600 kilometerminuten filezwaarte opleveren. De totale
maanden beschikbaar komende en niet reeds uit
filezwaarte over een bepaalde periode en locatie is
de markt genomen objecten. Bouwplannen blijven
de som van de filezwaarte van de files die zich in
derhalve buiten beschouwing.
de desbetreffende periode op die locatie voorgedaan hebben.
bedrijfsruimte Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor de uitoefening van
gemiddelde woningprijs De gemiddelde verkoopprijs
een bedrijf, voor productie, opslag en distributie van
is de totale koopsom gedeeld door het aantal verkopen.
goederen. De eventueel in het gebouw aanwezige
Er vindt geen weging plaats. Koopsommen lager dan
kantoor- en showroomruimte wordt toegerekend aan
duizend en hoger dan vijf miljoen euro worden niet
de hoofdfunctie van het gebouw. Bedrijfsruimte wordt
meegenomen.
gemeten in m² verhuurbaar oppervlak. De ondergrens voor opname in de statistieken van deze rapportage
huurprijzen Huurprijzen worden gewaardeerd in
is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m²
euro’s per m² verhuurbaar vloeroppervlak per jaar,
verhuurbaar vloeroppervlak.
exclusief BTW, servicekosten en eventuele andere vergoedingen.
bedrijventerrein Terrein dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor bedrijvigheid.
kantoor Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, dat bestemd is voor administratieve werkzaamheden
bestaande bouw Gerealiseerde vastgoedobjecten,
of dienstverlening. Kantoorruimte die uitmaakt van
waarvoor geldt dat er een overgangsperiode wordt
fabrieks- en/of bedrijfsgebouwen wordt toegerekend aan
aangehouden van twee jaar vanaf de bouwkundige
de hoofdfunctie. Kantoorruimte wordt gemeten in m²
oplevering, danwel het moment vanaf feitelijke
verhuurbaar vloeroppervlak. De ondergrens voor opname
ingebruikname.
in de vastgoedrapportage is een aaneengesloten ruimte van tenminste 200 m² verhuurbaar vloeroppervlak.
bruto vloeroppervlak (bvo) Oppervlak gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande
leegstand
scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of
- langdurige leegstand Kantoorruimten die langer
groep van ruimten omhullen.
dan één jaar in het aanbod staan. - frictieleegstand Kantoorruimten die korter dan één
direct uitgeefbaar bedrijventerrein Het aantal
jaar in het aanbod staan.
hectare terrein dat direct beschikbaar is voor uitgifte, ontsloten is en bouwrijp is. Gronden in optie of
mediane verkooptijd De looptijd van het middelste
strategische reserveringen worden buiten beschouwing
object in een reeks verkopen, nadat ze geordend zijn
gelaten.
naar looptijdniveau.
filezwaarte Om files van verschillende lengte en
nieuwbouw Nieuwbouwobjecten die nog niet eerder
duur vergelijkbaar te maken, is het begrip filezwaarte
in gebruik zijn genomen en bestaande bouw, die een
geïntroduceerd. De filezwaarte is gelijk aan de
ingrijpende renovatie, zowel interieur als exterieur,
gemiddelde lengte x de duur van de file. De filezwaarte
heeft ondergaan.
begrippen 71 object Een gebouw, of een gedeelte daarvan, dat door
tophuren De gerealiseerde huren voor kantoorruimte
één of meer muren is gescheiden in zowel hoogte,
zonder turn-key oplevering.
breedte als diepte en zelf niet is onderverdeeld door dergelijke muren.
turn-key oplevering Kantoorruimte voorzien van scheidingswanden en vloerbedekking.
opname Bij de opname worden transacties geregistreerd in het jaar waarin tussen de betrokken
verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Het netto
partijen wilsovereenstemming is bereikt. De opnames
vloeroppervlak exclusief buitenbergruimten,
moeten op de ‘vrije’ markt zijn verhuurd of verkocht.
installatieruimten, verticale verkeersruimten
De opname wordt geregistreerd voor de periode
en inclusief niet-statische gebouwdelen en
1 januari 2010 tot 31 december 2010 alsmede de
glaslijncorrectie.
opnames van het eerste halfjaar van 2011. voorraad kantoorruimte De totale hoeveelheid op termijn uitgeefbaar bedrijventerrein
kantoorruimte, hetzij verhuurd, in (eigen) gebruik
Aanbod dat binnen redelijke termijn op de markt
of leeg. De voorraad kantoorruimte neemt jaarlijks
beschikbaar komt en waar de planologische procedure
toe met de opgeleverde nieuwbouwprojecten en
van gestart is. Het betreft hier uitbreiding van
gebouwen die van bestemming wijzigen in een
bestaande bedrijventerreinen die deel uitmaken van
kantoorfunctie. Daartegenover staat de afname van
een gefaseerde ontwikkeling en volledig nieuwe
de voorraad door sloop van bestaande gebouwen en
terreinen of nieuwe terreindelen waarvoor concrete
bestemmingswijzigingen van kantoorgebouwen in
planvorming plaatsvindt en delen van bestaande
andere functies.
bedrijventerreinen die om uiteenlopende redenen nog niet direct op de markt gebracht kunnen worden,
vrije markt De markt waar beleggers, particulieren
bijvoorbeeld als gevolg van bodemverontreiniging.
en projectontwikkelaars onroerende zaken aanbieden aan nog niet bekende toekomstige huurders en/of
planvoorraad Dit betreft registraties van alle objecten
kopers.
die niet binnen twaalf maanden gerealiseerd zijn maar waarvan de metrages en het product al wel
winkel Een gebouw, of een gedeelte van een gebouw,
worden aangeboden op de markt. Planvoorraad
dat bestemd is voor de uitoefening van detailhandel,
wordt geregistreerd op 1 juli 2011 en vormt een
met inbegrip van bijbehorende magazijnruimte en/of
momentopname.
werkruimte.
verantwoording 72
Vastgoedrapportage Twente 2011
Bij de totstandkoming van deze negende
ontdekken, dan vragen wij u vriendelijk deze
Vastgoedrapportage Twente is gebruik gemaakt van
informatie met ons te delen, zodat de kwaliteit van
vele bronnen van instellingen en marktpartijen. Deze
ons onderzoek steeds verder zal toenemen.
partijen hebben een grote hoeveelheid cijfermateriaal aangeleverd voor de onderbouwing van de rapportage.
Veel dank gaat uit naar E. Willemsen (key-
Daar waar wij het noodzakelijk achtten, zijn de
accountmanager Kadaster), drs. M.F.M. Ellenbroek
gegevens geverifieerd en aangepast. De beschikbare
(adviseur beleidsinformatie Provincie Overijssel),
informatie over de kantorenmarkt, de winkelmarkt en
T. ten Vergert (Kamer van Koophandel Oost-
de markt voor bedrijfsruimten is vaak niet compleet en
Nederland), B. de Groot (NVM), drs. F. Ten
daardoor erg onbetrouwbaar. Om een zo nauwkeurig
Doeschot en J.M. Dijkers (I&O Research), A. Veelers
en betrouwbaar mogelijk beeld te genereren, zijn vele
(Nieuwbouw-Nederland.nl), alle betrokken personen
bedrijven-, winkel- en kantorenlocaties gecontroleerd
van de Twentse gemeenten en alle makelaars die
op het aanbod. Tevens zijn de gegevens geverifieerd
hebben meegewerkt. Zonder hun bereidheid tot
bij de bedrijfsmakelaars in Twente en tot slot heeft
medewerking zou het onmogelijk zijn geweest deze
controle plaatsgevonden door de betrokken partijen,
Vastgoedrapportage Twente 2011 te presenteren.
die ook aanvullingen hebben gegeven. Aldus zijn we er als onderzoeksteam opnieuw in geslaagd om een zeer gedetailleerde beschrijving te geven van de ontwikkelingen binnen de Twentse markt. De cijfers zullen gebruikt worden door verschillende partijen in Twente om hun beslissingen kracht bij te zetten. De vastgoedmarkt is niet statisch. Het onderzoeksteam heeft grote zorgvuldigheid betracht om een zo betrouwbaar en compleet mogelijk beeld te geven van de vastgoedmarkt in Twente. Mochten er mensen
Wouter Tijhuis
zijn die op detailniveau toch nog kleine verschillen
Onderzoeker Vastgoedrapportage Twente 2011
Founders
Sponsors
colofon
uitvoering onderzoek Wouter Tijhuis redactie
Wouter Tijhuis en ZegKracht, Anno Oude Engberink
eindredactie
Paul Wolters, Pieter Schut en Raymond Wolbers
vormgeving
TerZake reclame communicatie internet
realisatie
Twentevisie B.V.
fotografie
Angelique Duijn
coverfoto
Eric Brinkhorst
drukkerij
Roelofs, Enschede
oplage
2.000 exemplaren
verschijning
September 2011
copyright
Bij overname van teksten of cijfers uit deze uitgave is nadrukkelijke bronvermelding verplicht en toestemming vereist van de uitgever
internet
www.vastgoedrapportage.nl
info@vastgoedrapportage.nl
uitgever
Stichting Vastgoedrapportage Twente, Hoedemakerplein 1, 7511 JR Enschede
Uitgebreide gegevens over onze founders en sponsors treft u aan op onze site www.vastgoedrapportage.nl
Het Kadaster, de vastgoedspecialist Het Kadaster registreert en verstrekt gegevens over de ligging van vastgoed in Nederland en de daarmee samenhangende rechten, zoals eigendom en hypotheek. Dat geldt ook voor schepen, luchtvaartuigen en ondergrondse netwerken. Deze wettelijke taak borgt de rechtszekerheid: wat is van wie, waar lopen de grenzen. Ook verstrekt het Kadaster gegevens over energielabels en over de ligging van kabels en leidingen. Jaarlijks worden ruim 20 miljoen informatieproducten geleverd aan het notariaat, de makelaardij, de overheid, financiĂŤle instellingen, de geo-sector en particulieren. Productlevering en gegevensverwerking vinden grotendeels online plaats. Het Kadaster beheert en levert digitale kadastrale en topografische basiskaarten en beheert het referentiesysteem voor geografische plaatsbepaling. Het treedt op als onafhankelijk adviseur bij gebiedsontwikkeling en ruimtelijke vraagstukken. Internationaal opereert het Kadaster als adviseur voor het afstemmen van Europese geo-informatie en het inrichten van kadastrale registraties. Het personeelsbeleid stelt ontwikkeling van talent en kennis centraal en streeft naar 32% vrouwen in managementposities in 2012. Het Kadaster is een zelfstandig bestuursorgaan en heeft geen winstoogmerk. Het totaal van de bedrijfsopbrengsten bedroeg in 2010 e 260 miljoen. Eind 2010 werkten er bij het Kadaster 1.943 (fte) medewerkers, verspreid over zes locaties. Het hoofdkantoor is gevestigd in Apeldoorn.