Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Eerste kwartaal Vastgoedconsultants en Makelaars
'13
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
De aanbod- en opnamecijfers over de eerste drie maanden
bedraagt slechts 2% van het totale aanbod. De vraag naar nieuwe
van 2013 bevestigen wederom de huidige malaise op de
kantoren blijft echter onverminderd groot. Huurders wensen een
kantorenmarkt. De wensen van de kantoorgebruiker zijn van
gebouw welke energiezuinig is en efficiënt is in te delen en te
doorslaggevend belang in de huidige markt. In de eerste kwar-
gebruiken. Ten behoeve van Akzo Nobel, Deloitte en Stibbe wordt
taalrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013 wordt
in 2013 op de Zuidas in Amsterdam maar liefst 67.900 vierkante
nader ingegaan op de kantorenmarktontwikkeling binnen
meter aan kantoor nieuw gebouwd.
Nederland.
Beperkte opname Aanbod stijgt naar 6,6 miljoen vierkante meter
Het eerste kwartaal van dit jaar wordt gekenmerkt door het geringe
Toenemende besparingen bij overheid en bedrijfsleven doen de
aantal transacties en het uitblijven van grote deals. De kantoren-
behoefte aan kantoorruimte dalen. In Nederland is het totaal aan-
marktratio bedraagt in het eerste kwartaal slechts 14%. In totaal
tal aangeboden vierkante meters kantoorruimte in vergelijking met
staat bijna acht maal de vraag naar kantoor vierkante meters in
drie maanden eerder, met 8% gestegen. Het kantooraanbod
Nederland in aanbod. De doorlooptijd tot het sluiten van een huur-
bedraagt op 1 april 2013 bijna 6.646.000 vierkante meter. In het
contract loopt steeds verder op. Interne procedures, risicobeheer-
eerste kwartaal van 2013 noteerden achttien regio’s een stijging in
sing en financieringsmogelijkheden liggen hieraan ten grondslag.
het aanbod. Regio’s met een aanboddaling hebben te maken met
Het dalende transactievolume onderschrijft de teloorgang op de
onttrekking van kantoorpanden door sloop of herontwikkeling.
kantorenmarkt. In de eerste drie maanden van dit jaar is 219.158
Zo is in de regio Eindhoven ruim 22.000 vierkante meter kantoor-
vierkante meter opgenomen. In dezelfde periode een jaar geleden
ruimte aan de markt onttrokken ten behoeve van studentenhuis-
werden nog diverse grote transacties geregistreerd. In het afgelo-
vesting.
pen kwartaal zijn slechts twee transacties genoteerd met een metrage groter dan 10.000 vierkante meter. In het eerste kwartaal
In totaal staan 3.502 kantoorpanden in aanbod, een toename van
van 2012 waren dit nog vier transacties. Daarnaast hebben drie
231 objecten. Hierbij wordt de ondergrens van 500 vierkante
transacties plaatsgevonden met een metrage tussen de 5.000 en
meter gehanteerd in de vier grote steden en 250 vierkante meter
10.000 vierkante meter, de helft minder dan een jaar geleden. In
in de overige regio’s. De meeste kantoren worden aangeboden in
totaal is in het eerste kwartaal van 2013 ruim 58.000 vierkante
de grootteklasse 500 tot 1.000 vierkante meter (32%). Slechts 2%
meter kantoorruimte minder opgenomen dan dezelfde periode in
van het aanbod betreft een object met een aaneengesloten metra-
2012. De gemiddelde grootte van een transactie in het eerste kwar-
ge van meer dan 10.000 vierkante meter. Bijna een kwart (24%)
taal bedraagt 1.218 vierkante meter.
van het totaal aantal aangeboden panden noteert een grootte tussen 1.000 en 2.000 vierkante meter. Van het aanbod betreft
Wederom bepalen de vier grote steden, met 71%, het grootste
19% een object tussen de 250 en 500 vierkante meter. Het ruime
aandeel van het totale transactievolume in Nederland. Alleen
aanbod geeft de huurder voldoende keuzemogelijkheid en onder-
Amsterdam vertoont een stijging in het transactievolume, namelijk
handelingsruimte. In het eerste kwartaal van 2013 is het aanbod in
9% ten opzichte van het eerste kwartaal in 2012. Onze hoofdstad
het nieuwbouwsegment gestagneerd. Het nieuwbouwpercentage
blijft aantrekkelijk vanwege de aanwezigheid van internationaal
Aanbod en opname per jaar
Opname per kwartaal 2007 - 2013 m2
7.000
700.000 650.000
6.000
600.000 550.000
x 1.000 m2
5.000
Zuid Noord Oost Randstad
500.000 450.000
4.000
400.000 350.000
3.000
300.000 250.000
2.000
200.000
1.000
Opname
150.000 100.000
0
Aanbod 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
* Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit het eerste kwartaal van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.
50.000 0
kw1 kw2 kw3 kw4 2007 2007 2007 2007
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar 450 400 350 300 250 200 150 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
150
140
130 Tophuur Mediane transactieprijs
120 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
georiënteerde zakelijke dienstverleners en goede bereikbaarheid
percentage nog 14%. In totaal is in het eerste kwartaal van 2013
van Schiphol. De deelgebieden rondom Amsterdam profiteren hier
ruim 10.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte verhuurd of
echter niet van.
verkocht.
In Nederland hebben in de eerste drie maanden van 2013 in totaal
Huurprijs
180 gebruikerstransacties plaatsgevonden. Een jaar geleden wer-
De gerealiseerde mediane huurprijs van een verhuurd kantoorge-
den nog 195 objecten verhuurd of verkocht. In Amsterdam zijn het
bouw in Nederland is in de afgelopen vijf kwartalen stabiel geble-
meest aantal kantoren opgenomen. In het eerste kwartaal hebben
ven. In het eerste kwartaal van 2013 is een mediane huurprijs van
34 gebruikerstransacties plaatsgevonden in de Nederlandse hoofd-
€ 125,- per vierkante meter per jaar betaald. In totaal is van 43
stad. Den Haag noteerde in januari tot en met maart 20 opnames,
transacties de huurprijs per vierkante meter bekend gemaakt. Van
Utrecht negentien en Rotterdam vijftien.
het totaal noteert 16% een huurprijs van meer dan € 200,- per vierkante meter. Ruim 28% van de transacties registreert een prijs
Regionaal zijn onderling grote verschillen waarneembaar in het
onder de € 100,-. De hoogst genoteerde transactieprijs is € 355,-
opnameniveau. In de regio’s Apeldoorn, Arnhem, Heerlen, Hengelo
per vierkante meter en heeft plaatsgevonden in het centrum van
en Nijmegen is een stijging van het transactievolume waargeno-
Amsterdam. De huurprijzen worden in stand gehouden door
men. De toename is te verklaren uit enkele transacties van enige
toegekende incentives. Daarnaast is een duidelijk verschil in prij-
omvang. Zo heeft een bedrijf uit de branche ‘Gezondheids- en
zen voor kwalitatief goede kantoorpanden, waar de vraag hoger
welzijnszorg’ in Nijmegen West 3.000 vierkante meter gehuurd.
is, dan voor minder goede kantoorpanden. Het grote aanbod van
Het percentage nieuwbouw in het totale opnamecijfer bedraagt
kwalitatief slechte objecten dwingt verhuurders om huurprijzen
5%. In dezelfde periode een jaar geleden bedroeg het nieuwbouw-
naar beneden bij te stellen, het bieden van omvangrijke incentives
Aanbod eerste kwartaal 2013 naar
Opname eerste kwartaal 2013 naar
Opname eerste kwartaal 2013 naar
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
grootteklasse in m² naar aantallen objecten
prijsklasse in € naar aantallen objecten
5.000 tot 10.000 > 10.000 2% 6%
5.000 tot 10.000 2% 2.000 tot 5.000 11%
250 tot 500 19%
2.000 tot 5.000 18%
250 tot 500 28%
180 tot 200 2%
< 100 28%
160 tot 180 5% 1.000 tot 2.000 21%
1.000 tot 2.000 24%
> 200 16%
> 10.000 1%
140 tot 160 9% 100 tot 120 19%
500 tot 1.000 32% 500 tot 1.000 37%
120 tot 140 21%
Kantorenmarkten
Sprekende Cijfers
Opname naar branche
100%
Belangen- en ideële organisaties Cultuur, sport en recreatie
90%
Gezondheids- en welzijnszorg Onderwijs
80%
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen Verhuur van roerende goederen
70%
Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings Verhuur van en handel in onroerend goed
60%
Financiële instellingen
50%
ICT en telecom Logies-, maaltijd- en drankverstrekking
40%
Vervoer en opslag Groot- en detailhandel
30%
Bouw en vastgoed Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering
20%
Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht Industrie
10% 0%
Marketing, communicatie en media Overige zakelijke dienstverlening
2012 kw1
2012 kw2
2012 kw3
2012 kw4
2013 kw1
dan wel te investeren. Verhuurders van hoogwaardige kantoor-
metrages, dit komt neer op ruim 16% van de totale opname in
panden ondervinden een stabiel prijsniveau, indien zij aan de
het eerste kwartaal van 2013. De branches die het meeste aantal
wensen van de gebruiker kunnen voldoen. Daar waar traditioneel
vierkante meter kleine kantoorruimte op hebben genomen zijn
per gehuurde vierkante meter huur wordt betaald, vermeerderd
‘ICT en telecom’ en ‘Rechtskundige dienstverlening, accountan-
met servicekosten en nutsvoorzieningen, vragen huurders nu
cy, belastingadvisering en holdings’ met ieder 12%.
vaker naar een all-in huurprijs waarbij het risico van de afrekening bij de verhuurder ligt.
De gebruiker bepaalt Een huurder wil meer efficiëntie, meer flexibiliteit en meer service.
Branches
Efficiëntie is te behalen door het implementeren van het nieuwe
De branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belas-
werken, het delen van voorzieningen en functies of door het
tingadvisering en holdings’ is met 16% verantwoordelijk voor het
samenvoegen van meerdere vestigingen. Het kantoorpand is hier-
grootste deel van het totale transactievolume. Ook de branches
voor medebepalend, nieuwe of gerenoveerde gebouwen zijn vaak
‘ICT en telecom’ met 14% en ‘Gezondheids- en welzijnszorg’ met
efficiënter in het gebruik. Huurders willen zowel flexibiliteit in het
11% zijn verantwoordelijk voor een groot deel van het totaal
aantal vierkante meters als in het huurcontract. De kantoorgebrui-
aantal opgenomen vierkante meters. In het eerste kwartaal van
ker verlangt toegevoegde waarde van de verhuurder willen zij een
2013 is geen kantoorruimte opgenomen door de branches
huurovereenkomst aangaan of verlengen. De wensen en behoef-
‘Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas,
ten van een huurder zijn van groot belang, naast hoogwaardige
stroom en gekoelde lucht’ en ‘Winning en distributie van water;
fysieke ruimte, zijn flexibiliteit en service uitermate belangrijk. De
afval- en afvalwaterbeheer en sanering’. De overige branches
toenemende besparingen hebben ook gevolg op het transactievo-
hebben een aandeel tussen de 1% en 8%.
lume en transactiegrootte in de komende kwartalen.
Opname van kleine metrages
Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport
Door de toenemende vraag naar kleinere kantoorruimtes, ver-
welke is te downloaden op de site:
schaft Dynamis tevens inzicht in het transactievolume in dit deel van de markt. Hierbij gaat het om de grootteklasse van 250 tot
www.sprekendecijfers.nl
500 vierkante meter in de vier grote steden en alle transacties onder de 250 vierkante meter in de overige regio’s. In het eerste
© Copyright 2013
kwartaal van 2013 hebben in deze grootteklasse 176 transacties
Alle rechten voorbehouden niets uit deze uitgave mag worden
plaatsgevonden. In vergelijking met het totaal aantal transacties
gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm
is 49% een transactie van kleine omvang. In Amsterdam zijn de
openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van
meeste kleine kantoorruimten verhuurd, namelijk 31 objecten. In
de eigenaar Dynamis B.V.
totaal is ruim 36.000 vierkante meter opgenomen aan kleine
Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht t 030 767 03 90 dynamis@dynamis.nl www.dynamis.nl
Boek & Offermans Makelaars Akerstraat 39-41 Postbus 677 6400 AR Heerlen t 045 574 32 33 f 045 560 09 09 info@boek-offermans.nl www.boek-offermans.nl (ook in Maastricht)
Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 bedrijfsmakelaars@lamberink.nl www.lamberink.nl
Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars Hoedemakerplein 1 Postbus 2022 7500 CA Enschede t 053 485 22 44 f 053 485 22 04 bedrijfsmakelaars@snelderzijlstra.nl www.snelderzijlstra.nl
Bramer Bedrijfsmakelaars Burg. van Royensingel 18 Postbus 1015 8001 BA Zwolle t 038 4 224 225 f 038 4 222 300 bog@bramer.biz www.bramer.biz
Molenbeek Makelaars Maliebaan 77 3581 CG Utrecht t 030 256 88 11 f 030 256 88 77 info@molenbeek.nl www.molenbeek.nl
Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA Nijmegen t 024 365 10 10 f 024 365 10 20 info@s-t.nl www.stmakelaars.nl (ook in Arnhem)
Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t 070 342 01 01 bog@frisiamakelaars.nl www.frisiamakelaars.nl
Ooms.com Maaskade 113 Postbus 24040 3007 DA Rotterdam t 010 424 88 88 f 010 424 88 89 bog@ooms.com www.ooms.com (ook in Dordrecht)
Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars Vijverstraat 1 4818 ST Breda t 076 514 74 54 f 076 513 93 40 bog@vandersande.nl www.vandersande.nl
HRS Bedrijfsmakelaars Vughterweg 47D Postbus 2073 5202 CB 's-Hertogenbosch t 073 80 000 08 f 073 80 000 09 info@hrsbedrijfsmakelaars.nl www.hrsbedrijfsmakelaars.nl
Rodenburg Makelaars Paslaan 19 Postbus 10054 7301 GB Apeldoorn t 055 5 268 268 f 055 5 788 295 info@rodenburg.nl www.rodenburg.nl (ook in Deventer)
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein 230 Postbus 8730 5605 LS Eindhoven t 040 211 11 12 f 040 235 05 05 info@verschuuren-schreppers.nl www.bedrijfsmakelaar.nu