Analisis del Mercado Inmobiliario en Marbella 2009 por DM

“ Marbella

es calidad. En épocas de c r i s i s, l a c a l i d a d m a n t i e n e s u va l o r.

E n l a s b u e n a s é p o c a s, l a c a l i d a d i n c r e m e n t a s u va l o r. ”

Diana Morales

Mercado Inmobiliario en Marbella 2009 Diana Morales

Informe sobre el Mercado Inmobiliario en Marbella 2009 MARBELLA ES CALIDAD. EN ÉPOCAS DE CRISIS, LA CALIDAD MANTIENE SU VALOR. EN LAS BUENAS ÉPOCAS, LA CALIDAD INCREMENTA SU VALOR. ES SIMPLE. SI UNO COMPRA CALIDAD, DEBERÍA CONSERVAR SU CAPITAL Y SIN DUDA INCREMENTAR EL VALOR A LO LARGO DEL TIEMPO.

En el mundo actual, afectado por la crisis económica, todos están de acuerdo que el 2009 significa tiempo de cambio.

En Marbella, quizás, deberíamos cambiar nuestra actitud cuando miramos el mercado inmobiliario.

En vez de pensar en dinero, pensemos en valor real. Pensemos en cuán bonita es la casa o qué espléndida es la vista desde el balcón del apartamento. Durante un largo período de tiempo la mayor parte de la gente que ha comprado propiedades en la Costa del Sol lo ha hecho con el afán de incrementar su patrimonio y haciéndose solo una pregunta ¿Cuánto costará mi propiedad dentro de tres años?

Hasta los agentes inmobiliarios mas consolidados, quienes han visto subidas y bajadas del mercado, se refieren frecuentemente a “oportunidades de inversión”. Todos hemos llegado a mirar las casas solamente en términos de su valor en efectivo.

Bueno, pues esta actitud y ambición es lo que nos ha metido en este lío en primer lugar. Y los bancos han tenido su parte de culpa. Cuando un banco presta dinero a alguien sabiendo que los recursos del deudor para pagar son ficticios, esta generando el primer eslabón de la crisis. La única forma de

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salir de ese lío fue pasarle la deuda a otros bancos o inversores, camuflada como “garantía sólida”.

Lo mismo se puede decir de los agentes de bolsa y compañías de inversiones, donde jóvenes “genios” ganaron grandes sumas en concepto de comisión por inventar productos que nadie podía comprender. Y aun más se puede decir de aquellos agentes inmobiliarios oportunistas que apresuraban a compradores a poner una entrada sobre 4 apartamentos para enriquecerse rápidamente en un mercado emergente, cuando todo lo que el comprador quería era un apartamento vacacional para disfrutar. Ahora, lo estamos pagando todos.

Las cifras no son alentadoras. La bolsa está en firme descenso, los bancos que concedieron préstamos contaminados están ahora en problemas porque la gente no puede devolverles el dinero y las propiedades que el banco tenía como garantía cuestan menos que su valor nominal. Además mucha gente ha perdido su empleo y como si todo eso fuera poco la libra ha perdido valor, con la consecuente pérdida de competitividad para el comprador británico.

Y para terminar, la recesión ha afectado a todos los continentes. Siempre hemos pensado que si la economía de un país se desvanecía, algún otro aguantaría de pié, aprovechado la oferta que ofrece la Costa del Sol Esta vez no. Esta es la tormenta perfecta. Todos los factores se han conjugado para que así sea, la economía, tanto la virtual como la real, ha colapsado. La gente no puede comprar coches, y por ello los fabricantes de coches se estrellan contra la pared. Y esto significa que los trabajadores de las fábricas se quedan sin trabajo y por ende no consumen, ralentizando así la economía.

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Entonces, ¿de qué hay que alegrarse?

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Soterramiento de la carretera N-340.

Pues bien, Marbella está en ascenso.

Uno de los factores más importantes aquí es la inversión del gobierno en la mejora de la calidad de vida. Esta inversión ya había empezado antes de la caída del 2008, como seguramente será recordada. El flujo de dinero comenzó simplemente porque era nuestro turno de recibir fondos de inversión del Estado. Esta aportación se ha ido incrementando y ha sido redistribuida como parte de las medidas de reactivación de la economía.

El gobierno nacional, el Andaluz y las autoridades provinciales de Málaga están invirtiendo cientos de millones de euros en la mejora de los servicios básicos de la Costa del Sol. Veamos algunas de las mejoras que disfruta Marbella.

13 Kilómetros de paseo marítimo ininterrumpido desde Marbella a San Pedro de Alcántara.

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Para muchos de nosotros, la obra pública mas notable es el 1 soterramiento de la carretera N-340 a su paso por San Pedro de Alcántara. Este cuello de botella ha atrasado y enfurecido a muchos residentes de la zona durante años, pero finalmente han comenzado las obras.

El Paseo Marítimo está en este momento divido en 3 partes: Marbella centro, Puerto Banus y San Pedro de Alcántara. Las secciones están separadas por ríos y riachuelos. Cuando hayan sido colocados los puentes y alcantarillas para cruzar estas barreras naturales, se podrá pasear a lo largo de 13 kilómetros ininterrumpidos bordeando el mar desde el puerto pesquero de Marbella-La Bajadilla hasta el comienzo de la urbanización de Guadalmina pasando por Puerto Banus.

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Hospital Privado en Estepona. Grupo Hospiten.

Estación Vialia María Zambrano de Málaga.

Más y mejores hospitales. El Hospital comarcal Costa del Sol situado en Marbella, ahora atiende a 3 veces más pacientes de los que atendía hace 10 años cuando abrió sus puertas. La apertura de varios hospitales privados a lo largo de los últimos años y en tiempos recientes ha mejorado notablemente el apartado de salud para los residentes de la costa.

Aún antes de su aprobación por las 3

autoridades urbanísticas del gobierno regional andaluz, el nuevo Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella ha podido asignar terrenos para nuevas escuelas y parques. Estos proyectos de alto interés público habían sido previamente ignorados por las administraciones anteriores. Las nuevas escuelas públicas se sumarán a los excelentes colegios privados internacionales ya existentes.

La red ferroviaria de la costa que en este momento se extiende desde Fuengirola a Málaga centro, será ampliada en los próximos años hasta por lo menos Estepona y eventualmente hasta Algeciras. Imagine poder subirse a un tren para llegar de forma rápida a Algeciras y de allí poder tomar un ferry a África.

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Las carreteras del interior de la provincia de Málaga están siendo repavimentadas y mejoradas como parte del plan de estímulo económico. Grandes autopistas desde Málaga en dirección Norte están casi terminadas y facilitarán el desplazamiento a las ciudades históricas de Andalucía y las zonas de esquí de Sierra Nevada.

Los servicios municipales en las urbanizaciones a lo largo de la costa están siendo mejorados constantemente. Las calles están siendo repavimentadas, el servicio de autobús ha sido incrementado, la recolección de basura ha mejorado considerablemente y las patrullas policiales están mas activas.

Nuevas plantas desalinizadoras y mejoras en la distribución de la red de agua a lo largo de la Costa aseguraran un suministro de agua dulce a la creciente población.

La ciudad de Málaga es una explosión de proyectos de obras públicas. La más importante para el visitante extranjero es la ampliación del aeropuerto de Málaga, Pablo Ruiz Picasso, que doblará la capacidad de sus terminales, mejorando sus conexiones con el tren y abriendo una segunda pista de aterrizaje.

En la ciudad, la construcción de la nueva red subterránea del tren metropolitano avanza según las previsiones, y en este momento está causando atascos en

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el tráfico que entra y sale de la ciudad.

Este tráfico se verá enormemente mejorado una vez que el metro comience sus servicios dentro de 2 años.

El nuevo tren de alta velocidad de Málaga a Madrid ya hace un año que comenzó su servicio, atrayendo a 2 millones de pasajeros, doblando sus previsiones originales. El tren AVE, sitúa a Málaga a tan solo 2 horas y media de la capital del país, lo que facilita la visita de la propiedad que se tiene en la Costa del Sol no solo a los propietarios de Madrid sino también a los del resto de España. Este factor incrementa el valor de la propiedad ya que mejora notablemente su comunicación con el interior del país. No olvidemos que más del 50 % de las propiedades de Marbella corresponden a españoles.

A su vez, Málaga se está convirtiendo en la capital portuaria de cruceros. La zona especial para muelles y la nueva y lujosa terminal de pasajeros han animado a varias compañías de cruceros a hacer de Málaga su punto de partida en los cruceros por el Mediterráneo.

El crucero mas grande del mundo, “5 Independence of the Seas”, atraca de forma frecuente en el puerto de Málaga.

Un desarrollo positivo que no tiene nada que ver con el turismo es el del 6 Parque Tecnológico de Andalucía, en las inmediaciones de Málaga, que ha incrementado a más de 100 las compañías de alta tecnología que trabajan en diferentes campos como los de procesadores de computación y energía solar. Málaga es de hecho uno de los líderes españoles en producción de paneles solares y tecnología. Este éxito ha dado lugar a una iniciativa que promueve el proyecto “Málaga Valley”, para que la zona sea conocida como un centro de tecnología avanzada, emulando así a Silicon Valley de California. Las autoridades esperan atraer nuevas compañías que ofrezcan mas puestos de trabajo bien remunerados.

La ciudad de Málaga ofrece una gran variedad cultural: opera, orquestas,

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galerías de arte y museos, incluyendo el 7 Museo Picasso.

Algo más lejos pero con muy fácil acceso se encuentra el 8 circuito de Fórmula Uno de Jerez de la Frontera.

¿Qué tiene que ver esto con el mercado inmobiliario?

El crucero más grande del mundo “Independence of the Seas”.

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TODOS ESTOS ELEMENTOS “REALES” CONTRIBUYEN A UNA MEJORA DE LA CALIDAD DE VIDA Y DEL ESTADO DE BIENESTAR A LO LARGO DE LA COSTA DESDE MÁLAGA A SOTOGRANDE, DONDE LA RECESIÓN NO HA AFECTADO DE MOMENTO LA TEMPORADA DE POLO.

Todas estas actividades a lo largo del año significan que hay un núcleo sólido para la vida local, lo que a su vez significa que, por ejemplo, los restaurantes de alta categoría tengan clientes a lo largo de todo el año y no dependan exclusivamente del turismo.

Esto es válido también para comercios, distribuidores y todos aquellos servicios asociados a una calidad de vida agradable.

Marbella no es simplemente una ciudad de veraneo. Es un centro económico que funciona con vida propia y que no depende enteramente del turismo. La población de Marbella es oficialmente de 130,000 ciudadanos censados, pero cálculos oficiales cifran la población real en torno a los 300,000 habitantes, ya sean a tiempo completo o medio.

Y la conclusión es que una economía real que funciona significa que el mercado inmobiliario nunca caerá a zona cero, como caería en una zona puramente vacacional. Mas aún, en una zona como Marbella, muchos de los propietarios tienen los recursos como para esperar que pasen los malos tiempos. Esos propietarios no venderán sus propiedades a precios de ganga, simplemente porque no tienen esa necesidad.

Varias agencias inmobiliarias de

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Parque Tecnológico de Andalucía (PTA) Málaga.

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Museo Picasso en Málaga.

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Circuito de Fórmula Uno en Jerez de la Frontera.

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Marbella han informado que están recibiendo ofertas ridículamente bajas, de compradores “busca-chollos” agresivos, que intentan comprar una propiedad a mitad del precio que se pide. Estos agentes, quienes tienen mucha experiencia y muy buena relación con sus clientes, en muchos casos ni pasan esas ofertas a los dueños de la propiedad.

Los agentes también informan que, aunque las ventas sean menores y están básicamente limitadas a las propiedades de calidad situadas en las mejores zonas, el interés permanece activo. Notan que los pedidos a través de Internet o en persona no se han ralentizado durante el 2008 y hasta han incrementado durante los últimos 4 meses del 2008 en comparación al mismo periodo del 2007. Por lo tanto hay compradores y, eventualmente, compararán una vez que se hayan dado cuenta que las bajadas de precios ya han sucedido y que ya se han tomado en cuenta a la hora de establecer el precio para una propiedad.

Un agente también señaló que hay una mala noticia financiera que está beneficiando a los vendedores británicos de propiedades en Marbella: la caída drástica del valor de la libra esterlina, de casi 1.5 euros a 1 euro. Esto, desde ya, no beneficia al británico que quiere comprar una propiedad en España, pero sí al vendedor británico que está vendiendo su propiedad en España para regresar al Reino Unido; los euros que reciba se convertirán en mas libras de las que hubiera recibido durante este mismo periodo el año pasado.

Estamos preparando este informe a principios de 2009 y claro que no podemos predecir como variarán los tipos de cambio durante el resto del año.

¿Qué va a ocurrir en el 2009?

1. Va a haber unas cuantas ventas forzosas de parte de algunos vendedores que tienen necesidad de dinero efectivo y que están preparados para aceptar una pérdida. Estas ventas no serán escasas. Los promotores que venden nuevas propiedades harán ofertas aún mejores pero no bajarán sus precios a niveles ridículamente bajos.

2. Los precios en general no van a bajar aún más. Los propietarios que no se vean en la necesidad de vender mantendrán sus propiedades y esperarán. Aunque los promotores inmobiliarios están ofreciendo grandes descuentos en obra nueva, al menos un promotor dijo públicamente: “No venderé estos apartamentos al 50%. Antes dejaré que el banco se los lleve.”

3. Los precios en general no van a subir tampoco. Hay compradores dando vueltas pero a la espera de ver si los precios bajan aún mas. Cuando comprendan que se ha tocado fondo, pondrán su dinero sobre la mesa, para adquirir sobre todo, aquellas propiedades que por su ubicación y calidad no puedan reproducirse y entren, por lo tanto, en la categoría de especial o única.

4. Las hipotecas serán mas baratas a medida que los tipos de interés bajen. Esto ya está ocurriendo pues el Euríbor (el interés medio al cual los bancos se prestan dinero entre sí) apenas sobrepasa el 2%, la cifra mas baja en los últimos 5 años. El problema aquí es que los bancos aún desconfían de la situación y dificultan la consecución de hipotecas. Han regresado a la vieja broma de que un banco es una institución que presta dinero a la gente que no lo necesita.

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5. Entretanto, todas aquellas obras públicas continuarán agregando un valor real a su propiedad. Y como el gobierno las financia, continuarán aún si la recesión empeora.

3. Tenga presente que, aún después de reducir su precio a un nivel realista, usted seguramente está todavía ganando dinero si tiene su propiedad desde hace más de dos o tres años.

6. Finalmente, podemos predecir que el 2009 traerá la aprobación final del ya tan largamente esperado PGOU de Marbella que habrá de legalizar casi todas las propiedades construidas con permisos dudosos durante la época del boom. Este plan urbanístico, una vez aprobado por el gobierno autonómico de Andalucía, brindará un nuevo nivel de seguridad a la zona.

4. Finalmente, su propiedad continúa siendo una buena inversión, tanto por su valor real como por su ganancia monetaria. Aquí una razón más de por qué: cuando los gobiernos rescatan a los bancos e invierten dinero para estimular la economía, lo hacen mediante la emisión de dinero.

Esto significa que el dinero que es un sostén necesario en este momento valdrá menos en el futuro. Cuando el euro valga menos, los precios comenzarán a subir. Esto se llama inflación. La inflación es la desventaja inevitable cuando se inyecta dinero en el sistema pero significa que su activo real y valioso, su propiedad en Marbella, valdrá más dinero a medio y largo plazo.

Consejos a los Vendedores 1. Permanezca tranquilo y espere. Su agente inmobiliario de largo arraigo y experiencia en la zona es el mejor indicado para asesorarle e indicarle cuál es el precio realista de su propiedad en el mercado actual. En la gama de precios medios muchos propietarios han bajado sus precios un 20% con respecto a lo que pensaban obtener hace un año. Las propiedades de la gama más alta puede que tengan menores reducciones. Sin embargo, es imperativo que usted consulte su caso individual con un agente experimentado.

2. No pierda la esperanza. Los compradores actuales están muy interesados en Marbella y poco a poco se atreverán a comprar. Hay un número significativo de inversores que están asustados por el comportamiento de las bolsas y querrán invertir su dinero en una inversión real como es la propiedad. Pronto comprenderán que es un buen momento para comprar en Marbella.

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Consejos a los Compradores 1. Ahora es el momento de comprar. Lea el punto 4 arriba mencionado en Consejos a los Vendedores. Usted puede comprar valor real en Marbella hoy a precios reducidos. Este valor real simplemente subirá a medio plazo. Marbella continúa siendo una buena inversión. La calidad siempre lo es.

2. Encuentre el agente inmobiliario apropiado. Elija uno que haya visto épocas de apogeo y de crisis y que le pueda aconsejar cuidadosamente teniendo en cuenta sus auténticas necesidades. Para el agente con años de arraigo en la zona, Marbella es una zona pequeña. Ese agente conoce perfectamente el mercado inmobiliario, las propiedades disponibles y también conoce a los propietarios. Si usted está buscando una propiedad de segunda mano, ese agente conocerá cuáles

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son las mejores ofertas y si usted busca una vivienda nueva en una nueva promoción, el agente sabrá cuáles son los promotores que tienen las mejores ofertas de propiedades de calidad.

3. “Hágaselo Usted Mismo”. No piense que usted puede leer un artículo y decir “el mercado está mal” y con ello hacerse con una buena ganancia. No crea que conoce una propiedad aun cuando haga un “tour virtual” de la propiedad en Internet. Ese “tour” no le dejará oír el ruido de la carretera, por ejemplo. Si va a gastarse medio millón de euros lo que debe hacer es visitar la zona con el agente inmobiliario experimentado del que le hablamos en el punto 2.

¿Qué hay Disponible?

La ralentización del mercado en el 2009 es básicamente una buena noticia para los compradores. Hay todo tipo de propiedades disponibles y a precios reducidos en la Costa del Sol. Para aquellos que buscan comprar en una zona cercana a Marbella podemos distinguir diferentes zonas y diferentes tipos de propiedades. Estas van desde zonas de alta densidad como Calahonda, a mitad de camino entre Marbella y Fuengirola, donde podrá encontrar apartamentos por debajo de 200.000 euros hasta las residencias en el nivel más alto de precios ubicadas en las colinas de Marbella en donde podrá encontrar villas entre 2 y 5 millones en excelentes parcelas.

Comenzando por el este de Marbella y sobre la playa a mitad de camino a Fuengirola se encuentra el pueblo de La Cala que en los últimos años se ha convertido en una pequeña Inglaterra. La escuela pública local tiene tantos alumnos

extranjeros como españoles lo que la convierte en la primera escuela pública internacional y, por cierto, no es un mal sitio para que una familia extranjera inicie una nueva vida en España.

Al oeste, en la gigantesca Calahonda, una de las zonas mas antiguas y que se extiende a ambos lados de la carretera desde la playa hasta la montaña, ha habido en los últimos años un sorprendente crecimiento de la construcción. Quizás no sea de su agrado ver una ladera cubierta por bloques de apartamentos escalonados, pero una vez dentro le sorprenderá ver que la mayoría de las viviendas tienen unas vistas fantásticas del mar, de Gibraltar y África. Allí podrá encontrar apartamentos de vacaciones por menos de 200.000 euros y elegantes áticos por cerca de un millón de euros.

Las zonas que siguen hacia Marbella son urbanizaciones consolidadas que se extienden hacia el interior y por las colinas y que conforman un agradable paisaje suburbano.

Hay apartamentos, casas adosadas y chalets individuales en una gama amplia de precios. La mayor parte de las zonas han crecido lentamente durante años. Podemos mencionar Hacienda las Chapas, el golf de Santa María y las colinas a su alrededor, Elviria, Las Chapas, El Rosario, Los Monteros, Bahía de Marbella, el golf de Santa Clara, Altos de los Monteros y Río Real.

A continuación llegamos a Marbella, una ciudad-balneario pujante con una población estable y censada de unos 130.000 habitantes que en verano supera los 300.000. La ciudad ofrece todos los servicios y entretenimientos desde expertos en computación a concesionarios de automóviles de lujo para una clase pudiente tanto de habitantes como de visitantes.

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En las colinas detrás de Marbella que ascienden hacia La Concha, hay villas con vistas fantásticas sobre la ciudad, el mar Mediterráneo y hasta África y Gibraltar. Son dignas de mención zonas muy valoradas como Marbella Sierra Blanca, Cascada de Camoján, Rocio de Nagüeles y las Lomas del Marbella Club.

Entre Marbella y Puerto Banús (con atraques para mas de 900 barcos), nos encontramos con la Milla de Oro, que se caracteriza por la presencia de villas y apartamentos de gran lujo. Siguiendo la máxima básica de la inversión inmobiliaria de que la situación es lo más importante, esta sería una de las zonas a elegir.

Desde Puerto Banús hacia el interior pasamos por zonas muy desarrolladas para llegar en unos minutos al valle del golf donde se podrán encontrar excelentes oportunidades en viviendas de segunda mano que rodean los campos de golf.

Una de estas zonas es Nueva Andalucía con los campos de golf de Aloha, Las Brisas y los Naranjos.

Llegamos al pueblo de San Pedro de Alcántara y a la tradicional urbanización de Guadalmina a ambos lados de la carretera N-340 y que comprende una zona de playa y de golf. Subiendo hacia el norte nos encontramos con el municipio de Benahavis, conocido por sus restaurantes y por ser la zona de Andalucía con el nivel de ingresos más alto.

En las colinas de Benahavis encontramos urbanizaciones exclusivas como El Madroñal y La Zagaleta (que cuenta con su propio helipuerto), La Quinta y Los Arqueros con campos de golf y numerosos desarrollos inmobiliarios.

Un ejemplo de calidad y gran desarrollo es El Cortesín con campo de golf, hotel, zona comercial, apartamentos y villas de gran lujo.

Oficialmente la Costa del Sol termina en Sotogrande a la sombra de Gibraltar. Famoso por contar con el campo de golf mejor valorado en toda Europa y con un puerto deportivo y campos de polo, continúa creciendo de forma cuidadosa como lo ha venido haciendo durante los últimos 40 años.

Así que aún cuando la construcción se haya detenido vemos que la Costa del Sol y especialmente Marbella continua creciendo en valores reales y seguirá mejorando en los próximos años aún durante un período de recesión como el presente. Y aunque hayamos estado en contra de valorar las cosas sólo en función de su valor monetario, nos parece que Marbella sigue siendo una buena inversión además de ser un lugar muy agradable para vivir o pasar sus vacaciones.

Sobre los Autores DIANA MORALES, PRESIDENTA DE DM PROPERTIES

Es una respetada agente inmobiliaria de reputación internacional con más de 2 décadas de experiencia. DM Properties Marbella está compuesto por un reconocido equipo de expertos y socios internacionales que comparten constantemente ideas y experiencia sobre Marbella y la Costa del Sol con clientes y colaboradores.

DAVID SEARL

Hacia el oeste en dirección a Estepona encontramos varios campos de golf nuevos y lujosos complejos que se han construido durante los últimos 10 años. Otras zonas en expansión se encuentran al oeste de Estepona hacia Manilva sobre la playa así como también el pueblo de Casares en el interior con un municipio que se extiende hasta la playa.

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Autor del libro “You and the Law in Spain” y de muchos artículos para revistas sobre Derecho español y el mercado inmobiliario en España es originario de E.E.U.U pero hace 40 años que vive y trabaja en España.

DURANTE MÁS DE DOS DÉCADAS, DIANA MORALES P R O P E R T I E S HA SIDO CONSIDERADA UNA DE LAS MÁS REPUTADAS AGENCIAS INMOBILIARIAS EN MARBELLA Y LA COSTA DEL SOL.

Avda Ricardo Soriano 72 B1 - 29600 Marbella, Malaga, Spain Tel: +34 952 765 138 - Fax: +34 952 771 871 www.dmproperties.com - info@dmproperties.com