Page 1

#09 het magazine over bedrijfsvastgoed 2017

www.turner.immo

Voka-directeur Bert Mons heeft grootse plannen 06 Nood aan kleinere KMO-units is hoog

25

Jack Burgers versiert toplocatie in Kortrijk 28


TURNER NEWS Turner is voortdurend in beweging

BUSINESS CASE Turner sterk in meedenken met zijn klanten

4 COVERSTORY Bert Mons, directeur van Voka West-Vlaanderen, ziet het groots

6

18 CIRCULAR ECONOMY Venlo is proeftuin voor de circulaire economie

20

LEGAL TOPIC Omgevingsvergunning voor kleinhandelszaken

30 BUSINESS CASE Verhuis loopt van een leien dakje

32

SHORT SURVEY De toekomst lacht kleinere KMO-units toe

RECRUITMENT Op zoek naar digitaal talent

11 BUSINESS CASE Transactie onder hoogspanning doet vonk overspringen

14

25 BUSINESS CASE Jack Burgers vindt toplocatie op Grote Markt in Kortrijk

28

COLOFON: Turner magazine is een publicatie van bedrijfsvastgoedmakelaar Turner UITGEVER: Geert Berlamont, gedelegeerd bestuurder Turner, Kwadestraat 157 bus 34, 8800 Roeselare, tel. 0800 11 880, www.turner.immo REALISATIE: Roularta Custom Media DRUK: Roularta Printing VERANTWOORDELIJKE UITGEVER: Sophie Van Iseghem, p/a Roularta Media Group nv, Meiboomlaan 33, 8800 Roeselare, sophie.van.iseghem@roularta.be


TURNERNEWS

Leuk werken bij DEWAELE VASTGOEDGROEP Een goede werksfeer is bij Dewaele Vastgoedgroep en dus ook bij Turner heel belangrijk. Tevredenheid binnen de job is een topprioriteit voor de groep en dit zorgt uiteraard voor productiviteit én resultaat. Het enthousiasme waarmee onze vastgoedmakelaars en sales support medewerkers dagelijks met alle dossiers aan de slag gaan is aanstekelijk!

Wil jij ook deel uitmaken van een enthousiaste groep vastgoedprofessionals? Surf dan snel naar www.dewaelegroep.be/jobs en ontdek onze vacatures!

GEZONDE EVOLUTIE IN DE MARKT We zijn fier u alweer onze nieuwste editie van het Turner magazine te kunnen voorleggen. We kunnen stellen dat 2016 een goed jaar was op vastgoedvlak. Dit niet alleen residentieel (met een recordaantal vastgoedtransacties: + 8,2%), maar ook op vlak van bedrijfsvastgoed. Het is hoopgevend dat we er operationeel gezien terug in geslaagd zijn sneller te groeien dan de markt in onze thuismarkt. Een professionele aanpak en doorgedreven innovatie, waarbij we toch dicht bij de ondernemer staan, zijn hiervoor de succesfactoren. U kan dan ook steeds binnenstappen in een van onze 21 kantoren.

v.l.n.r. Els Devriendt, Siska Dejonghe en Geert Berlamont

Ook in 2017 is het sentiment terug positief te noemen. Dit werd ons ook bevestigd op de MIPIM beurs in Cannes, DE professionele vastgoedbeurs bij uitstek waar we al jaren present tekenen. Niet alleen eindgebruikers, maar ook investeerders zorgen voor een gezonde beweging in de markt. Uiteraard geruggesteund door de lage rente. De rode draad doorheen dit magazine is innovatie en vernieuwingen in het ondernemerslandschap. Daarover laten we in ons hoofdartikel Bert Mons, voorzitter van Voka West-Vlaanderen, aan het woord. Uiteraard is dit ook voor Turner één van de topprioriteiten. Teken hiervan is de lancering van onze nieuwe website, waarover later meer!

04

Ik wens je vooral veel leesplezier en een succesvol 2017. Geert Berlamont

SCANLINK 1

DOWNLOAD GRATIS de Scanlink-app met je smartphone of tablet via de Google Play Store of App Store.

2

SCAN HET ARTIKEL waarbij dit pictogram is afgebeeld en ontdek de extra informatie achter de pagina.


NIEUWE WEBSITE Binnenkort komt Turner op de proppen met een volledig nieuwe website! Zo is Turner op digitaal vlak weer volledig mee. Maar naast de laatste technische snufjes werd tijdens de creatie vooral aandacht besteed aan de gebruiker en gefocust op ‘User Experience’.

Om een optimaal gebruiksgemak van de website te garanderen, werd vooraf een panel van klanten en gebruikers van de Turner website samengesteld. Aan de hand van diepgaand onderzoek bij dit panel werd de werking van elk onderdeel van de website bepaald!

Dit samen met een nieuw en fris design, die uiteraard responsive is op alle apparaten, en enkele innovatieve features die een geheim blijven tot de lancering zal Turner digitaal opnieuw volledig op de kaart staan.

VOLG TURNER OP SOCIAL MEDIA EN BLIJF UP-TO-DATE OVER DE VERDERE ONTWIKKELINGEN!

DEWAELE VASTGOEDGROEP START 2017 MET EEN KNALLER VAN FORMAAT Dit jaar werd voor het eerst een kick-off georganiseerd voor alle merken samen… En het werd een event waar nog lang over gepraat zal worden! Het doel van deze namiddag en avond? De plannen voor 2017 op tafel leggen en het jaar eensgezind aftrappen! Op de Kick-off werd ook de eerste Gouden Pol uitgereikt voor beste klantentevredenheid en aantal transacties. Een dikke proficiat aan ons kantoor in Roeselare!

Scan dit artikel en bekijk het filmpje.

10 jaar Pol Dewaele Dit jaar is het 10 jaar geleden dat we afscheid namen van Pol Dewaele: vader, oprichter, inspiratiebron. Nog steeds steunt het bedrijf op één van zijn motto’s: “Beloof alleen wat je kan doen en doe wat je belooft”. turner #09 NEWS

Scan dit artikel en bekijk het filmpje.


06 “WEST-VLAANDEREN IS ÉÉN BROK ONDERNEMERSCHAP” Bert Mons (Voka West-Vlaanderen)


Bert Mons is bezig aan zijn eerste maanden als algemeen directeur van Voka West-Vlaanderen. Als er hem bij zijn start één ding is opgevallen, dan wel dat ondernemers boordevol plannen zitten. Tijd voor Voka om zelf ook nog een versnelling hoger te schakelen, vindt hij, zodat bedrijven ongehinderd kunnen groeien. Hermien Vanoost

U bent op een uitstekend moment gekomen. De economie trekt aan, ondernemers geloven er weer in. “Je voelt duidelijk weer de energie wanneer je met West-Vlaamse ondernemers spreekt. Ze zitten boordevol plannen. Die drive mocht ik de afgelopen maanden aan den lijve ervaren tijdens mijn bedrijfsbezoeken en op onze eigen Voka-activiteiten. De ondernemers die ik tot nu toe ontmoette hebben één ding gemeen: ze hebben allen de ambitie om het in de toekomst nog beter te doen. Hun blik is op de toekomst gericht en ze investeren weer, in product- en procesvernieuwing, maar ook in mensen. Uit een recente enquête bij onze leden weten we dat driekwart van plan is om dit jaar extra mensen aan te werven. 300 leden hebben samen 2.100 vacatures. Dan weet je het wel.”

Dat brengt ons meteen bij een van de grootste uitdagingen van onze provincie: arbeidsmarktkrapte. Spreek om het even welke ondernemer in West-Vlaanderen aan, telkens komt dat thema bovendrijven. “Klopt, want groeien doen ondernemers samen met hun medewerkers. Vinden ze onvoldoende medewerkers, dan groeien ze met de rem op. In feite is dat achteruitgaan. Op termijn bedreigt dat het voortbestaan van een onderneming én de welvaart en het welzijn van de regio. Het probleem is natuurlijk niet uniek voor WestVlaanderen. In alle provincies krijgen bedrijven te maken met de war for talent, maar in WestVlaanderen gaat het misschien nog net iets harder. Puur rationeel is dat niet te begrijpen. West-Vlaanderen is één brok ondernemerschap.

turner #09 COVERSTORY

We hebben de meest fantastische, innovatieve bedrijven, die bovendien in alle mogelijke sectoren aan de slag zijn. Zowel bedrijven die internationaal furore maken als stille kampioenen, vaak kmo’s met een lange familiale traditie. Het economisch weefsel is divers, je hebt boeiende, toekomstgerichte jobs voor allerhande profielen én we kampen met veel minder fileproblemen dan in de andere regio’s in ons land. En toch is het voor velen blijkbaar aantrekkelijker om buiten de provinciegrenzen te gaan werken. Dat is op zijn zachtst gezegd eigenaardig.”

Waar liggen de oorzaken volgens u? “Onbekend is onbemind. Ik stel vast dat veel West-Vlamingen niet altijd weten waarmee de bedrijven uit de regio bezig zijn. Ondernemingen komen nog te weinig met hun activiteiten en successen naar buiten. Telkens als ik een bedrijf bezoek, stap ik aangenaam verrast terug buiten. Ik sta er telkens opnieuw van te kijken waarmee ze bezig zijn. Een klein bedrijf dat erin slaagt omzet te creëren bij een wereldspeler, dat is toch groot nieuws? Breng dat naar buiten! Gooi die bescheidenheid overboord. Als ik er al niet van op de hoogte ben, als spreekbuis van de ondernemingen, hoe wil je dan dat het grote publiek je kent en voor je wil komen werken? Of kijk naar de jongeren. Dat ze na hun opleiding in hun studentenstad blijven hangen, komt ook omdat ze de mogelijkheden dichter bij huis niet kennen. Velen hebben op hun achttiende nog nooit een bedrijf van binnen gezien. Dat is pijnlijk. Daarom ook ons pleidooi om iedereen, alle leerlingen uit om het even welke studierichting, met het bedrijfsleven in aanraking te brengen.


Al was het maar via een bedrijfsbezoek. We merken wel dat veel West-Vlaamse bedrijven zich nu bewust worden van het belang van een doordacht HR-beleid en van employer branding.”

Welke initiatieven nemen jullie bij Voka om de krapte aan te pakken? “Er is niet één zaligmakend recept. Om een antwoord te vinden, moeten we op vele paarden tegelijk wedden. De studenten bijvoorbeeld proberen we op hun campus voor een job in West-Vlaanderen te verleiden. Ik ben ervan overtuigd dat we de exodus van de WestVlaamse jongeren zullen kunnen keren. Zeker nu er meer en meer volwaardige opleidingen in de eigen provincie te vinden zijn, geloof ik dat we op korte termijn meer jongeren in WestVlaanderen zullen houden. De hogescholen en universiteiten hebben veel inspanningen geleverd. Heel wat curricula zijn intussen

08

Ik ben ervan overtuigd dat we de exodus van de West-Vlaamse jongeren zullen keren. Bert Mons aangepast en campussen heringericht. Daar moeten we stilaan de eerste vruchten van plukken. Daarnaast moeten we ook het onderwijs en het bedrijfsleven nog meer op elkaar afstemmen, met duaal leren bijvoorbeeld, waarbij leren op de werkvloer gecombineerd wordt met leren op school. En we moeten echt nog meer werken aan het imago van het technisch onderwijs, zodat er meer technisch geschoolde medewerkers beschikbaar zijn.”

Maar het antwoord kan niet alleen van de jongeren komen? “Nee, daarom ook dat we alle groepen waar mogelijk nog talent verborgen zit, benaderen. Zo zijn we recent aan een ‘Tour de Wallonie’ begonnen. Via contacten met Waalse politici en een jobbeurs in Wallonië hopen we werkzoekenden van over de taalgrens warm te maken voor West-Vlaanderen. Iets gelijkaardigs gaan we doen in Noord-Frankrijk. En we zijn ook bezig aan een traject met dertig werkzoekende hoogopgeleide nieuwe Belgen. Voor hen zijn we op zoek gegaan naar een mentor uit het West-Vlaamse bedrijfsleven, die hen op weg helpt naar een stage of een job. Daarnaast denk ik nog aan het project ‘welt’, wat staat voor WerkErvarings- en LeerTrajecten, waarbij we bedrijven helpen om korte werkstages en leertrajecten voor werkzoekenden te organiseren. Uiteraard zijn al die initiatieven maar het startpunt. Uiteindelijk is het aan de werkgevers om de nieuwe werkkrachten te laten


Talrijke ondernemingen hebben internationaal potentieel, maar durven die kaart niet te trekken.

integreren. Dat is het echte werk. Wij geven alleen de aanzet.”

Een andere verzuchting van bedrijven in WestVlaanderen is het tekort aan bedrijventerreinen. “Klopt, en dat tekort is er bijna overal in de provincie. Nieuwe terreinen komen er maar met mondjesmaat bij. Om iets in beweging te krijgen, zijn er vaak meerdere legislaturen nodig. Die dossiers zijn als een Processie van Echternach. In Brugge bijvoorbeeld heeft het vijftien jaar – en ettelijke procedures en onderzoeken – geduurd voor het Ontwerp van het Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan werd goedgekeurd. Het is nu nog wachten tot de definitieve vaststelling, wellicht in de zomer, voor de vier geplande nieuwe terreinen er kunnen komen. De tijd dringt, want in en rond Brugge is er voor ondernemingen letterlijk geen enkele vierkante meter bedrijventerrein meer beschikbaar, wat de welvaart en de economische

Rond Brugge is er voor bedrijven geen enkele vierkante meter bedrijventerrein meer beschikbaar. Bert Mons

Bert Mons

groei in de regio bedreigt. Als er geen plaats is om uit te breiden, dan stopt het voor ondernemers en wijken ze naar elders uit. Vanuit Voka doen we er alles aan om die processen te bespoedigen, maar vaak zitten er zodanig veel actiegroepen en standpunten tussen dat dat een werk van lange adem is.”

Datzelfde zie je in mobiliteitsdossiers. “De R8 in Kortrijk, de verbinding tussen Ieper en Veurne, het openbaar vervoer in de Westhoek. Jarenlang al wordt erover gepalaverd en komt er weinig schot in de zaak. De ene na de andere studie wordt besteld, maar uiteindelijk lukt het niet om te beslissen. Dat ergert ons, want het uiteindelijke doel is een betere ontsluiting van de provincie. Daar kan je toch niet tegen zijn?”

Hoe zit het met innovatie in de regio? Denken onze bedrijven voldoende toekomstgericht? “Dat vind ik wel. Industrie 4.0 bijvoorbeeld is een thema dat in veel bedrijven over de tongen gaat. Dat moet wel, want één voor één

turner #09 COVERSTORY

stuiten ze op de grenzen van de productiviteit. Automatiseren is dan het enige antwoord. In enkele speerpuntsectoren behoren onze West-Vlaamse bedrijven tot de top. Denk in de machinebouw en mechatronica maar aan CNH, Michel Van de Wiele en LVD, in de textielindustrie en kunststofverwerking aan Sioen, Beaulieu en Clarysse, in de voeding aan Ardo, Alpro en Soubry en in blue energy aan nCentric en Luminaria. Dat zijn bedrijven die zichzelf telkens opnieuw uitvinden.”

Hebt u advies voor de bedrijven? Waar ligt nog onontgonnen terrein? “Sioen ontwikkelde met zeven andere bedrijven een spin-off in de algenkweek, om micro-algen en zeewier in open zee te telen. Dat voorbeeld toont dat cocreatie tot verrassende nieuwe toepassingen kan leiden. Dat willen we in West-Vlaanderen nog meer zien: bedrijven die over de grenzen van hun eigen sector kijken en allianties met onderzoekscentra of andere ondernemingen aangaan. Er valt veel van elkaar te leren en er kunnen veelbelovende samenwerkingen uit ontstaan. Ik denk daarbij niet alleen aan nieuwe producten, ook de productie zelf of de logistieke organisatie kan door samenwerking efficiënter. Die open innovatie zal in West-Vlaanderen nog meer ingeburgerd raken, nu universiteiten hier onderzoeksprogramma’s starten. Voor de ondernemers betekent het wel dat ze voorbij de korte termijn moeten durven kijken, want vaak lonen die programma’s pas na vijf à tien jaar.”


Het voorbeeld van Sioen toont dat cocreatie tot verrassende nieuwe toepassingen kan leiden. Bert Mons

“Verder zie ik voor West-Vlaamse bedrijven veel kansen in het buitenland. Talrijke ondernemingen hebben internationaal potentieel, maar trekken die kaart nog te weinig. Nochtans kan je dat net zozeer innovatie noemen. Nieuwe markten ontwikkelen betekent groeien. Kijk maar naar de voeding, die sector is enorm internationaal gedreven. En met succes. 90 procent van onze diepvriesgroenten en -producten bijvoorbeeld wordt vandaag geëxporteerd. Internationalisatie is een thema waarop we met Voka volop inzetten: we inspireren bedrijven en moedigen hen aan om hun grenzen te verleggen.”

Wat zijn uw plannen met Voka West-Vlaanderen? “We hebben pas een strategische oefening afgerond: Samen Groeien 2025. Ook wij willen de komende jaren enkele versnellingen hoger schakelen, door bijvoorbeeld nog gerichter en op maat van de ondernemingen te werken. Bedoeling is dat we voor onze leden, of het nu start-ups of gevestigde waarden zijn, een groeipad op maat ontwikkelen.”

Wie is Bert Mons? • •

010

Is 38 jaar, woont in Kortrijk en is vertaler-tolk van opleiding. Komt uit een familie van ondernemers. “Ik heb van jongsaf gezien wat het betekent om dag in dag uit voor de eigen zaak te vechten en risico’s te nemen. Ik begrijp heel goed waar ondernemers van wakker liggen.” Ging vanuit zijn liefde voor het ondernemerschap eerder aan de slag bij de Confederatie Federauto (nu Traxio) en technologiefederatie Agoria. Daar stelde hij alles in het werk om bedrijven uit respectievelijk de transportsector en de technologische industrie het spreekwoordelijke duwtje in de rug te geven. Die oefening hoopt hij nu over te doen voor de ondernemingen in West-Vlaanderen. Is een fervent loper en skiër en heeft een passie voor Italië en de Italiaanse keuken.


BEDRIJVEN ZOEKEN DE JUISTE WERKNEMERS OM TE DIGITALISEREN

Op zoek naar digitaal talent De traditionele rekruteringsprocessen gooi je maar beter overboord als je op zoek bent naar de experts van de digitale wereld. “Hun talent is schaars en het vergt overtuigingskracht om ze aan jou te binden”, klinkt het bij het digitale rekruteringsbureau Conversion Talent. Sven Vonck

011 turner #09 RECRUITMENT

© THOMAS DE BOEVER

Geen enkel bedrijf ontsnapt aan de digitale revolutie. Talrijk zijn de bedrijven die zichzelf moeten heruitvinden om mee te kunnen in een economie waar bits and bytes de bovenhand krijgen. “Dat lukt niet als een bedrijf geen werknemers heeft met een uitgesproken digitaal profiel. Zonder hen zal het bedrijf nooit de transformatie kunnen maken naar een succesvolle digitale onderneming. Jammer genoeg vinden veel ondernemingen niet de juiste mensen”, zegt Jeroen Van Ermen, de CEO van Conversion Talent. Het jonge rekruterings- en adviesbureau focust uitsluitend op digitale banen bij marktleiders. Niet alleen gaat het op zoek naar geschikte vaste medewerkers of interim-managers, het begeleidt ondernemingen ook bij de invoering van een nieuwe organisatiestructuur of het in kaart brengen van de digitale vaardigheden van de werknemers. “We zijn in ons land het grootste bureau voor digitale banen voor marktleiders”, zegt COO Mathias Lamiroy, die Conversion Talent samen met Van Ermen in 2013 oprichtte. Het bedrijf groeide tot 25 vaste medewerkers en verdubbelde de omzet jaarlijks. De klanten van het jonge bedrijf zijn gerenommeerde namen zoals BNP Paribas Fortis, KBC, Telenet, bol.com en Samsung.

Mathias Lamiroy en Jeroen Van Ermen “De schaarste aan digitaal talent zal alleen maar toenemen.”


Hoe is het idee voor Conversion Talent ontstaan? Mathias Lamiroy “Er was een grote vraag vanuit de markt. Bedrijven hebben het ontzettend moeilijk werknemers te vinden met een digitaal profiel. Dat merkte ik al toen ik nog werkte als zelfstandige onlinemarketingconsulent. Ik kreeg toen heel vaak de vraag of ik mensen kende die hen konden ondersteunen bij hun digitale transformatie. Bedrijven zaten op een bureau zoals Conversion Talent te wachten. Intussen is de vraag naar digitaal talent er niet kleiner op geworden. Het gebeurt vaak dat bedrijven bij ons aankloppen als hun vacatures al maandenlang niet ingevuld geraken, wat onvermijdelijk ook hun digitale plannen vertraagt.”

Ons opleidingssysteem is in vergelijking met andere landen serieus achtergebleven. Daar betalen we nu een prijs voor. Mathias Lamiroy

klopten vooral retailbedrijven – voornamelijk banken – bij ons aan. Dat is logisch, want zij werden al heel snel geconfronteerd met de gevolgen van e-commerce. Nu heeft de digitale impact zich uitgebreid naar traditionelere sectoren. We gaan nu ook op zoek naar digitaal talent voor de verzekering-, de energie-, de farma- en de telecomsector.”

Er is in ons land geen gebrek aan ITopleidingen. Waarom is digitaal talent dan zo schaars? Mathias Lamiroy “Omdat we hier niet spreken over gewone IT’ers. Het gaat om mensen met hele specifieke vaardigheden. Zo is er momenteel een grote behoefte aan search engine marketeers, die ervoor zorgen dat websites heel zichtbaar zijn in de resultaten van zoekmachines als Google. Ook user experience experts zijn gegeerd. Zij bewaken het optimale gebruiksgemak bij de ontwikkeling van websites of apps. En dan zijn er nog de e-commerceexperts, die zorgen dat een klassiek product ook digitaal kan worden verkocht. Dat zijn geen IT’ers, maar mensen met een verkoopof marketingachtergrond die zich hebben bijgeschoold. Die opleidingen bestaan nog maar een drietal jaar aan de hogescholen, wat aantoont dat ons opleidingssysteem met andere landen serieus is achtergebleven op andere landen. Daar betalen we nu een prijs voor. Er is wel een inhaalbeweging, maar niet in hetzelfde tempo als de vraag toeneemt. De schaarste zal alleen maar toenemen.”

Waarom is het zo moeilijk om digitaal talent te vinden?

Hoe kunnen ondernemingen toch digitaal talent aantrekken?

Mathias Lamiroy “De vraag is vele malen groter dan het aanbod. Exacte cijfers zijn er niet, maar afgaande op de LinkedIn-profielen spreken we in ons land over 35.000 à 40.000 mensen met digitale vaardigheden. Dat is niet veel, als je weet dat elke onderneming op een of andere manier bezig is met een digitale transformatie. Geen enkele onderneming kan nog zonder een eigen website, een webshop, apps of data-analyse.”

Mathias Lamiroy “Employer branding speelt een cruciale rol. De digitale generatie wil doen wat ze graag doet. Het is een generatie die opdrachten wil uitvoeren waar ze goed in is, die veel belang hecht aan flexibiliteit en thuiswerk belangrijk vindt. Bedrijven lopen kandidaten mis als ze niet openstaan voor een flexibele werkomgeving, thuiswerk of variërende opdrachten. De strijd om talent woedt ongemeen hevig. Als de ene onderneming die flexibiliteit niet wil bieden, dan vindt het digitale talent wel een onderneming die dat wel doet. Alle macht ligt

Jeroen Van Ermen “De behoefte is overal aanwezig. Bij de start van Conversion Talent

012

bij de kandidaten. Om u een idee te geven: een kwart van de kandidaten heeft tijdens de laatste fase van het sollicitatieproces al meerdere contractaanbiedingen op zak.” Jeroen Van Ermen “De schaarste zal onvermijdelijk ook moeten worden opgevangen door de bestaande werknemers nieuwe vaardigheden aan te leren. Het gaat dan vooral over het aanbrengen van een nieuwe en vooral heel wendbare mindset voor bijvoorbeeld marketingmedewerkers en het aanleren van nieuwe technologie. Dat doen we vandaag vooral door senior consultants op de vloer naast de mensen te zetten. Zo breng je expertise in de onderneming, waarna het erop aankomt die expertise door te geven.”

Zijn vooral de jonge twintigers als digital natives het beste geschikt om ondernemingen de digitale wereld in te loodsen? Mathias Lamiroy “Het blijft iets van alle leeftijden. Je hebt natuurlijk de competenties en de technische vaardigheden nodig. Maar tegelijkertijd spreken we ook altijd over een veranderingsproces bij een bedrijf. Het zijn meestal niet de jonge mensen die een omgeving op sleeptouw kunnen nemen in dat digitale transformatieproces. Het is minstens zo belangrijk om de mindset op de werkvloer helemaal te veranderen en openheid te creëren voor de digitale evoluties. Je hebt dus ook de meer ervaren profielen nodig om dat te kunnen realiseren.” Jeroen Van Ermen “Bedrijven maken vaak de fout een jonge twintiger in dienst te nemen en te verwachten dat die voor de digitale omslag zorgt, maar zo werkt het niet. Die twintigers lopen heel snel tegen de muur, zeker in hele grote organisaties waar alles trager vooruitgaat. Om de transformatie echt te kunnen doorvoeren, heb je mensen nodig die anderen kunnen inspireren. Er is behoefte aan digitaal leiderschap. Je kunt wel een goede digitale marketeer zijn, maar zonder de juiste persoonlijke vaardigheden zal je geen grote impact hebben op de organisatie. Hire the attitude and train the skills, moet het motto zijn in een omgeving die razendsnel verandert.”


© THOMAS DE BOEVER

REKRUTEREN IN EEN DIGITALE WERELD

Mathias Lamiroy en Jeroen Van Ermen “We rekruteren geregeld mensen die we nog nooit in levende lijve hebben gezien.”

turner #09 RECRUITMENT

“Digitale talenten moet je ook op een digitale manier benaderen. Je moet laten zien dat je dezelfde taal spreekt”, zegt Jeroen Van Ermen, de CEO van het digitale rekruteringsbureau Conversion Talent. Zo wordt voorzichtig geëxperimenteerd met chatbots, geautomatiseerde chatprogramma’s die instaan voor een deel van de communicatie met de kandidaten. Ook videosollicitaties zijn intussen goed ingeburgerd. “We rekruteren geregeld mensen die we nog nooit in levende lijve hebben gezien”, zegt COO Mathias Lamiroy. “Je hebt veel meer diepgaande gesprekken als mensen zich in hun vertrouwde omgeving bevinden. Bovendien kun je zo al meteen enkele specifieke beoordelingen uitvoeren of op een digitale manier ideeën of informatie uitwisselen.” Die technologische aanpak is meer dan een gimmick. “De technologie maakt het mogelijk de kandidaat helemaal centraal te zetten. Alles staat in het teken om hen op een snelle en efficiënte manier te benaderen, zonder in te boeten aan kwaliteit”, zegt Van Ermen. “Bovendien zijn videosollicitaties ook een belangrijk hulpmiddel om de snelheid in de markt op te vangen. Een kwart van de kandidaten is in de laatste fase van het sollicitatiegesprek bezig met verschillende interviews bij verscheidene bedrijven. Snelheid is dus een belangrijk wapen in een omgeving waar de strijd om talent hevig woedt.”


BUSINESSCASE

Transactie onder hoogspanning doet vonk overspringen Met zijn omvangrijke klantenbestand en uitstekende lokale contacten beschikt Turner over een grote troef. Want nog meer dan bij residentieel vastgoed, komt het er bij industrieel en bedrijfsvastgoed op aan precies de juiste partners samen te brengen. Geen wonder dat Turner zijn databestand minutieus up-to-date houdt. Katrien Bonne

014

v.l.n.r. Kathleen Verhelst en Klaas De Muyt


Turner kent de lokale markt als zijn broekzak, maar kijkt gelukkig ook verder dan de nabije regio. Kathleen Verhelst In de Zandvoordeschorredijkstraat bij Natuursteen Verhelst in Oostende kon je tot voor kort alle maatwerk voor je interieur in natuursteen laten maken. “Eigenlijk hadden we in Oostende twee zaken”, vertelt zaakvoerster Kathleen Verhelst. “In de Bargestraat beschikten we nog over een andere site, ook voor de productie van natuursteen. Om de synergie in de zaak te verhogen en onze klanten samen te brengen, leek het ons een goed idee om beide productiesites te laten samensmelten op één en dezelfde plaats, met name in de Bargestraat. Troeven genoeg aan die andere locatie om er een bordje ‘Te koop’ te hangen.”

Minutieuze aanpak Kathleen kende makelaar Klaas De Muyt al van vorige transacties, en wist dat Turner mooie adelbrieven kon voorleggen wat de koop en verkoop van bedrijfsvastgoed betreft. Met hen een partnership aangaan om de verkoop in goede banen te leiden lag dan ook voor de hand. “Turner kent de lokale markt als zijn broekzak, maar kijkt gelukkig ook verder dan de nabije regio. Een belangrijke voorwaarde om met hen in zee te gaan”, legt Kathleen Verhelst uit. Klaas De Muyt kwam na een telefoon ter plaatse om zijn plan van aanpak uit de doeken te doen. “Bij elk nieuw dossier hanteren we een stappenplan alvorens tot actie over te gaan. Van iedereen die in de ruime regio op zoek is naar industrieel of bedrijfsvastgoed, houden we nauwgezet de parameters bij. Wat wil de klant precies? Hoe groot moet de oppervlakte zijn? Welke activiteiten wil hij er ontplooien, hoeveel man personeel stelt hij tewerk? Welk budget kan hij vrijmaken? Die aanpak impliceert ook dat we de contacten met onze klanten nauwgezet onderhouden: op geregelde tijdstippen polsen we of hun zoekopdracht nog actueel is, zodat we hun dossier kunnen aanvullen of verfijnen mocht dat nodig zijn.” “Door zo gedetailleerd te werk te gaan kunnen we snel en kort op de bal spelen, en vrij precies gaan linken en matchen in samenspraak met de verkoper. Natuurlijk houden we daarnaast turner #09 BUSINESSCASE

ook onze website actueel en sturen we welomlijnde mailings uit, gericht op bepaalde doelgroepen. We vragen alle nodige documenten op – bodemattesten, kadastrale leggers, noem maar op – en sturen een fotograaf ter plaatse voor een professionele fotoshoot. De bedoeling? Volledig geïnformeerd zijn voor we met de commercialisatie van start gaan, want doorgaans betreft het hier zeer specifieke panden. Pas als het dossier volledig is trekken we er de wijde wereld mee in.”

We begeleiden onze klant steevast van a tot z: van bij het eerste intakegesprek tot en met de authentieke akte bij de notaris. Klaas De Muyt

Motiverende touch Klaas De Muyt contacteerde eerst de directe buren, maar daar bleek geen interesse te bestaan. Daarop werd het klantenbestand aangesproken en kwam Lieven Decat van Decat Energy Technics in het vizier, een bedrijf gespecialiseerd in hoogspanningscabines, industriële elektrische installaties, elektromechanica enz. Bij de bezoeken ter plaatse was ook zaakvoerster Kathleen Verhelst aanwezig. “Ik had de bouw van de showroom en

kantoren geleid, wat mij tot de geknipte persoon maakte om correcte en volledige informatie te verschaffen. Ik ben van mening dat wanneer je zelf gebruiker bent geweest, je de kandidaten beter kunt wijzen op de toegevoegde waarde. Ik kende Lieven Decat trouwens wel, maar het is dankzij de tussenkomst van Turner dat zijn interesse werd gewekt.” Klaas De Muyt voegt eraan toe: “Die samenwerking met de verkoper gaf de klant zeker een motiverende duw in de juiste richting. Een bestaand gebouw is zelden de perfectie, in die zin dat je de klant soms moet wijzen op mogelijke aanpassingen of verbouwingen. Daarnaast komt er voor de potentiële koper altijd ook wat puzzelwerk aan te pas: ziet mijn personeel het zitten om enkele kilometers verder te gaan werken, past het gebouw binnen de toekomstvisie die ik voor ogen heb?” Dat bleek gelukkig het geval, en de klant hapte toe: twee maanden na de actualisatie van het dossier werd de overeenkomst onderschreven. “We begeleiden onze klant steevast van a tot z: van bij het eerste intakegesprek tot en met de authentieke akte bij de notaris”, aldus Klaas De Muyt. “Helemaal conform onze kijk op klantenservice: de klant kan op beide oren slapen, want elke stap in het dossier volgen wij zorgvuldig op.” Uiteindelijk kreeg het dossier ook nog een mooi staartje. “Wij zijn volop aan het uitbreiden en bouwen momenteel in Knokke”, vertelt Kathleen Verhelst. Omdat we Lieven Decat kennen en waarderen, hebben we hem daar het elektronicaluik van ons nieuwbouwproject toevertrouwd. Het is fijn dat we op die manier de verkoper ook in de andere richting blij konden maken.” En ze besluit: “De verkoop van ons pand is een beetje een ons-kent-onsverhaal geworden. Maar bovenal is het een fraai voorbeeld van West-Vlaamse samenwerking.”


Wij zijn Turner. Wij verkopen & verhuren uw bedrijfsvastgoed,

Bedrijfsvastgoed vraagt een bijzondere aanpak en extra

Bij de opstart van elk dossier nemen we de tijd om samen

aandacht. Als specialisten in de branche beschikt Turner

met u de aanpak en procedures te bespreken.

over tal van troeven: we kennen de lokale markt als geen

Turner werkt uitsluitend met transparante, waterdichte

ander, we hebben zicht op het recente aanbod ĂŠn we

overeenkomsten, waarin alle afspraken duidelijk staan

weten wat de noden van ondernemers zijn. Kortom, bij

vermeld. Zo weet u altijd wat u kan verwachten.

Turner zit u als ondernemer goed...

We houden u ook op de hoogte van de stand van uw dossier. U kan steeds bij de makelaars van Turner terecht

Alle vastgoedmakelaars van Turner zijn echte specialisten

voor de recentste informatie over uw project.

in hun vak. Ze kennen de lokale markt en weten alles over de huur- en verkoopprijzen van alle bedrijfsvastgoed, van

Neem vandaag nog contact op met Turner voor een

een eenvoudig atelier met woning tot grote industriĂŤle

vrijblijvende afspraak. Of bezoek www.turner.immo voor

panden. Ideaal, want een juiste prijszetting is van heel

meer informatie en ons vastgoedaanbod.

groot belang voor de vlotte afhandeling van een vastgoedtransactie.

/ experts in bedrijfsvastgoed


Wij vinden overnemers voor uw handelsfonds.

Bij de overname van een handelsfonds komt heel wat kijken. Dergelijke dossiers dienen met de grootste zorg en vaak in alle discretie aangepakt te worden. Turner heeft ervaring met het zoeken en vinden van een geschikte en betrouwbare kandidaat. De specialisten van Turner hebben niet alleen een hoge expertise op vlak van bedrijfsvastgoed, maar zijn dus tevens sterk onderlegd in overnamedossiers. Dankzij hun jarenlange ervaring en hun uitgebreid lokaal netwerk van ondernemers brengen ze op een correcte en vlotte manier vraag en aanbod samen. Bent u van plan om binnenkort uw handelsfonds over te laten? Neem dan contact op met Yves of Thierry van Turner. Zij komen graag langs voor een vrijblijvend gesprek waar ze de manier van werken toelichten.


018

Turner sterk in meedenken met zijn klanten daa Tu Turn rner err hee eeft ft er alle es aa aan n ge geda daan om he da hett gazi maga ma gazi ga z jjn n in de kij ijke kerr te t pla laat atse sen. se n n. v.l.n.r. Koen Thienpondt en Christophe De Tremerie

oop Ch hri r stop sttoph phe he De Tr Trem em mer erie iee


BUSINESSCASE Stel: je bedrijf zit in niet al te goede papieren en heeft dringend een doorstart nodig. Een doorstart die zich situeert in een groter huurmagazijn. Vind je dan gemakkelijk een makelaar bij een speurtocht die van levensbelang blijkt? Toch wel, als die makelaar bij Turner aan de slag is. Want Turner denkt graag mee met zijn klanten, ook als het hun business eens wat minder voor de wind gaat. Katrien Bonne De zoektocht naar een nieuw magazijn kwam er voor Luxtax om twee redenen. Christophe De Tremerie van Luxtax vertelt: “In eerste instantie was ons oude magazijn in Wondelgem een maatje te klein geworden. Daarnaast bleek onze financiële situatie allesbehalve rooskleurig. Om het bedrijf weer te saneren en te ontdoen van schulden was het belangrijk dat we ons magazijn konden verkopen. Door die opbrengsten hoopten we op een succesvolle doorstart, zodat we weer op het goede spoor konden geraken. Tijdens onze zoektocht naar geschikte panden hadden we reeds diverse makelaars aangeschreven, maar helaas zonder veel resultaat. Gelukkig bleek Koen Thienpondt van Turner uit een ander hout gesneden. Het verschil tussen hem en de andere makelaars was dat die laatsten vrijwel meteen focusten op de verkoop van ons oude magazijn, terwijl de huur van een nieuwe loods absoluut prioritair was: zonder een ander magazijn konden we het oude onmogelijk te koop stellen. Als je nergens

Op amper een week tijd was de hele zaak beklonken. Koen Thienpondt

turner #09 BUSINESSCASE

anders naartoe kunt, heeft het geen nut om je pand te verkopen. Het was een opsteker van formaat dat we toch een makelaar troffen die wilde meestappen in ons verhaal, in plaats van zich vooral toe te leggen op wat er financieel te halen viel.

Groot magazijn voor vrachtwagens Toch waren er een aantal criteria waaraan het nieuwe magazijn zeker moest voldoen. Christophe De Tremerie: “Naast wat bureelruimte en een parking diende het magazijn minimum 1.000 m2 oppervlakte te tellen en voldoende hoogte te hebben om een vrachtwagen binnen te rijden. Aangezien we vooral voor klanten binnen het Gentse werken, was het ook cruciaal om binnen groot Gent te blijven. Luxtax is gespecialiseerd in verhuizingen, zowel voor particulieren als bedrijven, en verzorgt daarnaast algemeen transport, hoofdzakelijk voor de cultuursector. Daarbij richten we ons voornamelijk op orkesten, waardoor we vaak instrumenten vervoeren. Veel grote klassieke orkesten zijn klant bij ons, maar ook theatergroepen, enz. We beschikken over een vloot van vrachtwagens, en hoewel die gelukkig niet allemaal in het magazijn moeten geparkeerd worden, hebben we toch een voldoende ruim en degelijk gebouw nodig voor de stockage van meubels en dergelijke meer. Want als je loods volgestouwd zit, stopt het verhaal.” Het werd reeds aangehaald: de precaire financiële situatie van de klant. Voor Turner vormde dat geen bezwaar om samen te werken, geeft Koen Thienpondt toe. “Neen, en wel omdat de klant meteen klare wijn schonk over de financiële toestand van het bedrijf. Toen we na twee bezoeken op een pand stootten dat een kanshebber bleek, zijn we dat meteen gaan voorleggen aan de eigenaar van het magazijn. Ook hij apprecieerde het enorm dat er niks werd verzwegen. We hebben mee onderhandeld, en mede door onze expertise en goede naam boezemde dat bij de eigenaar voldoende vertrouwen in om met deze specifieke huurder toch in zee te gaan. Op die manier slaagden we erin een prijs uit te werken die voor beide partijen perfect haalbaar was. Op amper

een week tijd was de hele zaak beklonken. Ik vermoed dat Luxtax zo tevreden was over de vlotte gang van zaken, dat ze de verkoop van hun eigen loods meteen ook aan ons hebben toevertrouwd. En dat moest snel gaan… Christophe De Tremerie: “Van het moment dat we beslisten om ons magazijn te verkopen, moest het inderdaad vooruit gaan. En dat is ook gebeurd: op amper een week tijd hadden we al een aankoopbelofte op zak, ter plekke ondertekend na een bezoek aan het pand. Een week later was de compromis ondertekend. Dat is extreem snel.” (lacht)

Minimum vraagprijs mooi overtroffen “Fijn is bovendien dat we een minimumprijs hadden voorop gesteld en dat we die, dankzij de deskundigheid van Turner, nog mooi wisten te overtreffen. De marktkennis van Turner heeft daar zeker een rol in gespeeld, zij beseften dat die regio een hogere prijs verdroeg. Overigens kwam het feit dat acht gegadigden hun interesse lieten blijken, ook niet vanzelf. Turner heeft er alles aan gedaan om het magazijn in de kijker te plaatsen. Er werden niet alleen foto’s genomen van het pand binnenin, de fotograaf nam tevens foto’s vanuit de lucht met een hoogtestatief: behoorlijk indrukwekkend. Er werd een banner bevestigd aan het magazijn, en alle info prijkte op de website. En zodra iemand een bezoek aanvroeg, werden we gelijk op de hoogte gebracht. Het gaf een gerust gevoel te merken dat alles snel en efficiënt werd geregeld.” Koen Thienpondt: “Het is onze sterkte dat we meedenken met onze klanten, en niet enkel onze commissie in de gaten houden. Die bedrijven vormen onze ambassadeurs. Als zij onze service promoten, komt dat Turner sowieso ten goede.” Christophe De Tremerie: “Ik heb veel makelaars gezien die de cijfers opvroegen en concludeerden ‘Nee, voor u kunnen we niets doen.’ Dat is deprimerend omdat je zo in een negatieve spiraal geraakt, terwijl we ons bedrijf er met deze transactie net bovenop wilden helpen. Gelukkig is dat ook zo gebleken: sinds we Turner inschakelden is Luxtax er fel op vooruit gegaan. Achteraf gezien was het dus zeker de juiste beslissing.”


VENLO IS PROEFTUIN VOOR DE CIRCULAIRE ECONOMIE

DUURZAMER DAN DUURZAAM De circulaire economie maakt overal opgang. Maar als er één stad is die zich het circulaire proeflaboratorium van Europa mag noemen, dan is het wel Venlo. Delegaties uit de hele wereld komen er zich vergapen aan een resoluut vernieuwend economisch model. Filip Michiels

Cradle-to-cradle is niet zomaar een ecologische nieuwigheid, het is een resoluut vernieuwend economisch model. Bas van de Westerlo

020

De nagelnieuwe stadshal van Venlo oogt zoals je dat mag verwachten van een circulair gebouw: veel glas en zonnepanelen, veel onbewerkt hout en ruw beton, en een gigantische groengevel. Het stadsbestuur van Venlo sprong in 2008 op de cradle-to-cradletrein. Vandaag profileert de stad in Nederlands-Limburg zich als het Europese kenniscentrum van de circulaire economie. Dat vertaalt zich in de prestigieuze stadshal – waar 800 ambtenaren in aangename en gezonde omstandigheden werken – maar ook in een cradle-to-cradle-expertisecentrum, een aantal andere circulaire bouwprojecten en bedrijven, en almaar meer congressen en seminars die de stad op de internationale kaart zetten. “Dit is géén duurzaam kantoor”, onderstreept Michel Weijers, de projectleider van het nieuwe stadskantoor. Hij heeft er een bijna voltijdse baan bij gekregen: sinds het gebouw in het najaar de deuren opende, leidde hij er al 15.000 geïnteresseerden rond, van wie een derde afkomstig was uit het buitenland. “Dit stadskantoor biedt veel meer dan zonnepanelen en recycleerbare materialen”, zegt hij. “De groengevel vangt bijvoorbeeld regenwater op en gaat hittestress tegen, waardoor er in de zomermaanden veel minder koeling nodig is. Hij zorgt ook voor een veel betere luchtkwaliteit in en rondom het gebouw, doordat we de hoeveelheid fijn stof met 30 procent naar beneden hebben gehaald. Daarnaast kun je nagenoeg alle bouwmaterialen – van beton, hout en staal tot glas – volledig upcyclen. Als dit gebouw binnen pakweg veertig jaar wordt gesloopt, kunnen die worden hergebruikt. Ze krijgen dan ook een hogere waarde.” Het

beton in een klassiek duurzaam gebouw is ook recycleerbaar, maar doordat bijvoorbeeld bij het schilderen giftige stoffen zijn gebruikt, eindigt het vaak als granulaat op de snelweg. “Dat is hier niet het geval”, zegt Weijers. “We houden de restwaarde zo hoog mogelijk en zetten in op gezonde materialen. Die geven geen giftige gassen af die de luchtkwaliteit binnenin zouden aantasten. Een zonneschoorsteen zuigt de geproduceerde CO2 aan en zuivert driemaal per uur alle lucht in het gebouw. Op termijn winnen we hier dus ook productiviteit en hebben we minder ziekteverzuim, al moet ik toegeven dat het exacte effect moeilijk te becijferen valt. Als je weet dat we hier jaarlijks 60 miljoen euro spenderen aan lonen, hoef ik je niet te vertellen wat de economische impact van 1 procent minder ziekteverzuim over een periode van veertig jaar is. Die factor hebben we daarom niet meegenomen in onze financiële berekeningen.” Daarmee belanden we meteen bij een van de vaakst gehoorde argumenten tegen cradle-to-cradleprojecten: het prijskaartje. “Op korte termijn houdt dat argument vaak steek, op lange termijn bijna nooit”, repliceert Weijers. “De investering voor de stadshal liep op tot 55 miljoen euro. We gaan uit van een levensduur van veertig jaar. In die periode besparen we 17 miljoen euro aan exploitatiekosten tegenover een gewoon duurzaam kantoor, bijvoorbeeld doordat we onze eigen energie opwekken en flink wat besparen op watergebruik en waterzuivering. Ondanks de zwaardere begininvestering besparen we aan het eind nog altijd enkele miljoenen euro’s.”


STADSHAL VENLO “Dit is géén duurzaam kantoor.”

turner #09 CIRCULAR ECONOMY


Circulair toiletpapier Circulaire modellen en productieprocessen kunnen op almaar meer belangstelling rekenen van het bedrijfsleven. Dat mag niet verbazen, vindt Bas van de Westerlo. “Je kunt goed doen voor mens en milieu, en daar ook nog eens geld mee verdienen. Waarom zouden we dan nog twijfelen om ons economische model zo veel en zo snel mogelijk circulair te maken?” Van de Westerlo volgde een bouwkundige opleiding en draait al enkele jaren mee als consultant in het C2C-Expolab, op een boogscheut van het stadscentrum van Venlo. Het werd in 2009 opgericht als een gemeentelijke stichting, en het adviseert en begeleidt overheidsinstanties en bouwbedrijven uit heel Nederland die de overstap willen maken van een lineair naar een circulair productiesysteem. Zo’n systeem is nog iets heel anders dan zomaar je productieproces wat groener en duurzamer maken, onderstreept Bas van de Westerlo. “Cradle-to-cradle is niet zomaar een ecologische nieuwigheid, het is een resoluut vernieuwend economisch model. Bedrijven die duurzaam werken, verminderen hun ecologische voetafdruk, maar in essentie verandert er niets aan hun bedrijfsprocessen. De focus op duurzaamheid en energiezuinigheid heeft vaak zelfs een negatief effect op de leefof de werkomstandigheden: de luchtkwaliteit in sterk geïsoleerde gebouwen is bijna altijd veel slechter dan die in weinig of niet geïsoleerde gebouwen.” “Cradle-to-cradle vertrekt vanuit een ander principe: je herbekijkt je productieproces of je bedrijfsmodel van kop

022

tot teen, vanuit het idee dat zo veel mogelijk grondstoffen en materialen herbruikbaar of biologisch volledig afbreekbaar moeten zijn. Het gaat zelfs nog een stuk verder: ook materialen die in theorie wel volledig recycleerbaar zijn, zoals pvc, zijn not done. Pvc is in essentie giftig, het heeft dus weinig zin de kringloop te sluiten als je toch een giftige basisgrondstof blijft overhouden.” Klinkt allemaal goed, maar wie zal dat betalen? “Als we hier de voorbije jaren één les geleerd hebben, dan is het wel dat bedrijven die de stap durven te zetten op lange termijn bijna altijd geld besparen”, weet Bas van de Westerlo. “Geloof me, in alle sectoren zijn al bedrijven overgestapt op het circulaire model – van producenten van glas en deuren over vloerbedekking tot verzorgingsproducten en

kledij, ja zelfs toilepapier. Een basisvoorwaarde is dat je heel precies weet wat er in je producten zit. Pas dan kun je op zoek gaan naar alternatieven voor alle giftige stoffen, en een productieproces uittekenen dat volledig gericht is op hergebruik en recyclage. Het verbaast me altijd hoe weinig bedrijven tot in de puntjes weten hoe en waarvan hun producten worden gemaakt.”

Mentale switch Het grootste struikelblok om over te stappen op een circulair model is vaak niet de investering die nodig is om het hele bedrijfsmodel te hertekenen. Minstens even essentieel is de mentale switch: een bedrijf moet bereid zijn


heel anders naar zichzelf, zijn producten en zijn afzetmarkt te kijken. Vaak moet het ook een heel ander businessmodel omarmen. Een interessant voorbeeld is Philips Lighting, dat enkele maanden geleden bekendmaakte dat het in ons land in zee gaat met het stadsbestuur van Kortrijk om in de stadsbibliotheek kostenbesparende ledverlichting te installeren. Het contract dat de Nederlandse verlichtingsreus met Kortrijk afsloot, is volledig gebaseerd op het circulaire model. Philips levert niet langer een product: de stad Kortrijk koopt licht als een dienst voor haar bibliotheek, en Philips Lighting blijft eigenaar van de lichtinstallatie. Daarvoor sloten beide partijen

Bedrijven die de stap naar cradle-to-cradle durven te zetten, besparen op lange termijn bijna altijd geld. Bas van de Westerlo een prestatiecontract van tien jaar af, waarmee Philips zich ertoe verbindt de beste verlichting aan te leveren en de bibliotheek te voorzien van de nieuwste updates, zodra die beschikbaar zijn. Na afloop van het contract zal Philips de armaturen elders hergebruiken, of de gebruikte turner #09 CIRCULAR ECONOMY

materialen een nieuwe bestemming geven. “Bedrijven blijven in dat model eigenaar van hun producten of hun materialen”, legt Van de Westerlo uit. “Ze hebben er alle belang bij die zo te ontwerpen dat ze de gebruikte grondstoffen na afloop van een contract volledig kunnen recyclen tot nieuwe producten. Vroeger lag de verantwoordelijkheid voor een product dat aan het einde van zijn levenscyclus was gekomen integraal bij de klant, in het circulaire model is dat de producent. Zo wordt de kringloop volledig gesloten. Natuurlijk werkt dat model nog niet voor alle producten, maar vaak is het gewoon zaak meer marktvraag te creëren. Daarin kunnen overheden een belangrijke rol spelen: ze kunnen producenten en sectoren tot innovatie dwingen.”

Onderzoek en kennis De impact van een circulair economisch model reikt veel verder dan het pure productieproces. Dat is ook vast te stellen in Venlo en omgeving. Projectleider Michel Weijers: “Cradle-to-cradle is een belangrijke aanjager om het economische profiel van deze regio te verbreden. Grondstoffen worden schaars en op termijn dus ook duurder. Thema’s zoals gezondheid en ecologie worden zeker bij jonge mensen steeds belangrijker. Op termijn ontkomen we niet aan de noodzaak ons hele economische model diepgaand om te schakelen. In de regio gebruiken we dat circulaire denken als een rode draad voor de manier waarop we logistiek, afvalverwerking, de bouwsector, het onderwijs en het gemeentelijk beleid aanpakken.” Toen tien jaar geleden in de stad een nieuwe basisschool moest worden gebouwd, koos de

Het verbaast me altijd hoe weinig bedrijven tot in de puntjes weten hoe en waarvan hun producten worden gemaakt. Bas van de Westerlo directeur voor een circulair gebouw, vanuit het idee dat een gezonde en ecologische schoolomgeving op termijn een meerwaarde biedt. Die keuze heeft een veel bredere dynamiek op gang gebracht. Congressen en conferenties die vijf jaar terug nog in Rotterdam of Amsterdam plaatsvonden, worden nu in Venlo georganiseerd. Hoogopgeleide mensen trekken er niet langer weg. “Dat is een proces van jaren”, zegt Michel Weijers. “Maar het is wel een verbindend project waarbij we stilaan ook de burgers proberen te betrekken. Dat doen we in de meest uiteenlopende domeinen. Als we bijvoorbeeld een concert organiseren, pakken we de afvalverwerking anders aan. Bedrijven die aanvankelijk weinig of niet geïnteresseerd waren, zagen plots dat ondernemingen en organisaties die mee op de kar sprongen veel belangstelling kregen en plots deel uitmaakten van een nieuwe dynamiek. Vandaag hebben we in de regio Venlo de hoogste concentratie bedrijven die cradleto-cradleproducten op de markt brengen – van


producenten van deurbeslag tot het bedrijf dat voor heel Nederland de informatieborden langs de snelwegen op de markt brengt. Sommige ondernemingen zijn nieuwkomers, andere hebben zich heruitgevonden. Dat is vaak niet vanzelfsprekend: materialen moeten niet enkel volledig recycleerbaar zijn, ze mogen ook niet giftig zijn of schadelijk voor het milieu. Er moet dus fors worden geïnvesteerd in onderzoek en kennis.”

Nieuwe meubels Daarnaast is er de markt. Wat ben je met een cradle-to-cradleproduct als je het niet aan de straatstenen verkocht krijgt? Daar kan de overheid volgens Michel Weijers een belangrijke rol in spelen. “In dit stadskantoor staan nu enkel nog cradle-to-cradle gecertifieerde kantoormeubelen. De leverancier onderhoudt ze

tien jaar lang. Daarna neemt hij alles terug, om er nieuwe meubels van te maken. Wij ontvangen op dat moment nog 18 procent van het oorspronkelijke aankoopbedrag. Op termijn komt die regeling ons dus goedkoper uit dan wanneer we gewoon klassieke kantoormeubelen hadden gekocht.” “Het is maar een klein voorbeeld, maar dat geldt net zo goed voor onze kledij en voor veel andere spullen die we nu na een aantal jaren gebruik gewoon naar het containerpark brengen. In de circulaire economie is er niets mis met consumptie, alleen zorgen we er wel voor dat we aan het einde van de rit meerwaarde scheppen, en de afvalstroom en de grondstoffenverspilling stoppen. Paradoxaal genoeg gaat het voor velen in Europa economisch nog iets te goed om dat nieuwe model al massaal te omarmen. Maar er komt een dag dat we zullen moeten omschakelen naar dat nieuwe businessmodel. Deze regio zal daar op dat moment klaar voor zijn.”

“DIT WAS GEEN LICHTE INVESTERING” De West-Vlaamse badstoffen-en keukentextielfabrikant Jules Clarysse zette acht jaar geleden de eerste stappen in de richting van een cradle-to-cradleproductielijn. “Niet vanzelfsprekend, en voorlopig heeft die nog een heel bescheiden aandeel in onze productie”, geeft CEO Bernard Clarysse toe. “Maar willen we handdoeken in België blijven produceren, dan moeten we ergens het verschil mee maken en meerwaarde creëren ten opzichte van de lagelonenlanden. Cradle-to-cradle biedt ons die kans.” “De invoering van zo’n productielijn had flink wat voeten in de aarde. Voor onze basisgrondstof lag het eenvoudig. Katoenen garens zijn een natuurlijk product, maar een handdoek is natuurlijk veel meer. Dus moesten we experimenteren met volledig biologisch afbreekbare verfstoffen en labels voor de handdoeken, of met stikgaren en verpakkingen die volledig afbreekbaar zijn. Een cradle-tocradlehanddoek in zwart of donkerpaars zul je hier nog altijd niet vinden, om de eenvoudige reden dat er in die kleur voorlopig geen bioafbreekbare verfstoffen te vinden zijn. “Om maar te zeggen: dit was geen lichte investering. Reken maar op anderhalf jaar experimenteren en zoeken naar geschikte leveranciers, want ook zij worden nauwgezet gecontroleerd. We proberen nu ook meer gerecycleerd katoen te gebruiken als basisgrondstof. Onze professionele klanten hechten almaar meer belang aan een milieuvriendelijke productie. Zo hebben we onlangs een order binnengehaald van het Nederlandse ministerie van Defensie, dat jaarlijks een gigantische hoeveelheid uniformen wilde recyclen door ze te vervezelen. Het is ons nu gelukt daaruit 40 procent van de vezels te hergebruiken.”

024


De toekomst lacht kleinere KMO-units toe De vraag naar kleinere KMO-units stijgt. Entiteiten tussen de 70m² en 150m² zitten in de lift. De duurdere prijzen voor grotere units zitten daar voor iets tussen, net als de schaarste aan industriegronden. Maar volgt de markt? Vier makelaars van Turner laten hun licht schijnen over de kwestie.

025 turner #09 SHORT SURVEY

Die kleine KMO-unit blijkt een prima investering. Ivan Bouckaert


Koen Thienpondt, Oost-Vlaanderen, regio Gent

Stefaan Verhaeghe Zuid West-Vlaanderen, Kortrijk

Ivan Bouckaert Regio midden West-Vlaanderen, Roeselare

“Kleinere en grotere KMO-ruimtes hokken vaak samen, in de zogenaamde bedrijfsverzamelgebouwen. We merken dat kleinere units doorgaans vlotter over de toonbank gaan en dat het bij de grotere oppervlaktes al wat meer moeite kost. Ik herinner me een KMO-park in Kruishoutem waar de verkoop zeer succesvol verliep, maar waar de ruimere loodsen desondanks als laatste van de hand gingen.”

“Ik krijg geregeld de vraag naar kleine KMOunits, entiteiten van rond de 150m2. Helaas moet ik dan toegeven dat een dergelijk aanbod tot op vandaag bij ons tekort schiet. Die tendens om kleinere units tussen de 70m2 en 150m2 te bouwen is nog niet naar deze regio overgewaaid. Nog te vaak hebben promotoren ‘opgevangen’ dat bedrijfsverzamelgebouwen het uitstekend doen, en dat in elke regio dezelfde vraag leeft. Pas wanneer hun project vergund is en de plannen dus definitief, komen ze tot bij ons. Dan is het meestal te laat om onze ervaringen te delen. Bovendien is de prijzenpolitiek die ze hanteren vaak behoorlijk hoog. Een jonge starter denkt twee keer na vooraleer hij een grote som geld neertelt voor 300m2. Liever geeft hij wat minder uit, voor een veel minder grote unit. Ik ben ervan overtuigd dat een aanbod van dergelijke kleine loodsen het in deze regio ontzettend goed zou doen. En het zou inderdaad verstandig zijn mochten bouwpromotoren en ontwikkelaars eerst met ons, bedrijfsgoedspecialisten, gaan samenzitten vooraleer ze met hun project van start gaan!” (lacht)

“Een jaar of tien geleden rezen ze plots als paddenstoelen uit de grond, de bedrijfsverzamelgebouwen, met units verschillend in grootte. Ze waren van meet af aan een succes. Vandaag is de markt van grotere units in Roeselare vrijwel verzadigd, maar is de vraag naar kleinere oppervlaktes enorm gestegen. Waarom? Elk jaar stijgen de loonkosten net als de grondprijzen, en dat vertaalt zich in starters die bescheiden willen beginnen. Met eenzelfde budget kan je vandaag veel minder bereiken dan 10 jaar geleden. Mensen rekenen ook niet langer in vierkante meterprijzen, ze leggen een som op tafel en zeggen: ‘Kijk, ik heb €150.000 te besteden, welke ruimte kan ik daarvoor krijgen?’ Of dat er nu eentje is van 100 of van 110m2, maakt eigenlijk niet zoveel uit. Groeit hun zaak en wordt de ruimte te klein, dat kunnen ze hun eigendom na enkele jaren nog altijd perfect doorverkopen of verhuren. Die kleine KMO-unit blijkt dan een prima investering.” “De reden waarom grotere magazijnen, ook in nieuwbouw, vandaag moeilijker van eigenaar wisselen is omdat de prijzen aan de hoge kant liggen. Ondernemers redeneren dan al snel: ‘Ik koop zelf een stuk industriegrond van 2.000m2 en dat bebouw ik volledig naar mijn zin. Met een lapje van 300m2 is dat veel minder evident, ook al omwille van de grondschaarste. Toch zie ik zeker nog potentieel in de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen in midden WestVlaanderen, en dan voornamelijk in de regio’s van Lichtervelde, Ingelmunster, Tielt, Torhout,…”

“Of de markt voldoende kleinere ruimtes aanbiedt is nog maar de vraag. Als ze er zijn worden ze vaker aangeboden in bedrijfsverzamelgebouwen. Nu, dat heeft ook zijn voordelen. Naar mijn gevoel weten mensen het wel te appreciëren dat ze gebruik kunnen maken van het netwerk dat al die aanwezige KMO’s samen vormen. Ik heb al met eigen ogen gezien hoe onderling businessdeals gesloten worden, hoe mensen elkaar onder de arm nemen. Bovendien wordt alles keurig onderhouden door de syndicus, hij regelt de praktische kant van de zaak en zorgt op die manier voor een goede verstandhouding. Dat is mooi meegenomen.” “In Gent bestaat er zeker ook vraag naar kleinere units, alleen zijn er te weinig gronden om dat te realiseren. Mochten die er zijn, dan ben ik ervan overtuigd dat ze direct worden aangesneden. Loodsen in kleinere ruimtes opsplitsen? Dat wordt weleens gedaan, door extra poorten te plaatsen of sandwichpanelen, maar bij kleinere KMO-units is het vaak niet mogelijk door de uniformiteit van de units.”

026


Klaas De Muyt Regio noord West-Vlaanderen “In Brugge hebben wij een actuele wachtlijst van 60 à 70 kandidaten die op zoek zijn naar een kleinere KMO-oppervlakte. Helaas moeten we hen momenteel wandelen sturen. Het zijn allemaal mensen die zonevreemd zitten, kleine zelfstandigen. Ze beginnen thuis, groeien door, maar komen dan tot het besef dat ze vanuit een woonzone opereren. Eigenlijk dienen ze uit te wijken naar de paarse vlekken op het gewestplan: de ambachtelijke en semiindustriële zones. Het is een doelgroep die niet of nauwelijks wordt bediend.” “Het probleem valt enigszins in politieke hoek te situeren. Op grote terreinen krijgen de grote industrieën en bedrijven nog steeds voorrang, en ook de intercommunales bezitten heel wat gronden. Politici zouden de noden hier dringend moeten oplijsten, zodat ook aan de KMO’s en kleine zelfstandigen voldoende aandacht kan worden besteed. Of ik erin geloof, dat een complex met louter kleine units zou aanslaan? Als je weet dat we nog wekelijks telefoon krijgen van nieuwe kandidaten: zeker en vast, zolang het ook gecombineerd wordt met de juiste ligging. Deze is en blijft van primordiaal belang!”

In Brugge hebben wij een actuele wachtlijst van 60 à 70 kandidaten die op zoek zijn naar een kleinere KMOoppervlakte. Klaas De Muyt

turner #09 SHORT SURVEY

Tien KMO-units om te zien! •

Damstraat, Wetteren: Hoogwaardig afgewerkte KMO-units gelegen in industriezone Stookte Laatste 4 units te koop van de 37. Oppervlaktes vanaf 371 m² tot 662 m².

Project West-Gate, Alfons Gossetlaan 32, Groot-Bijgaarden Eerste fase met 35 bedrijfsunits met verschillende oppervlaktes op vlot bereikbare locatie.

Project Zuiderpark, gelegen in de Amersveldestraat te Kortemark Fase 2 bestaande uit een tiental nieuwbouwloodsen, vanaf 200m².

Triple Towers, Herdersstraat 4, Roeselare Fase 4, 40% verkocht. Nog 13 nieuwbouwateliers beschikbaar, gaande in oppervlakte tussen 72m² tot 403m².

Brandemolen, Oudenaardse Heerweg, Deerlijk Laatste 4 van 18 flexibele bedrijfsunits te koop op de voormalige BST-site.

Oostkaaipark, Oostkaai 23, Ieper In het hart van de Industriezone van Ieper: nieuwbouwunits tussen 284m² en 486m².

KMO-Park Aalter, Venecolaan, Aalter Nieuwbouw met diverse KMO-units (252m²-735m²) op industriezone te Aalter.

Project Spuikom, Brugsesteenweg 1, Bredene Nieuwbouw bedrijfsruimten van 307m² tot 393m². Op slechts 5km van de A10.

Project KMO-Park O, Sloepenstraat 1, Oostende Nieuwbouw KMO-units (215m²-217m²) op industriezone te Oostende.

Project Waterzone, Nijverheidsstraat 13, Poperinge Uniek nieuwbouwproject van 11 KMO-units met oppervlaktes van 216m2 tot 360 m2.

Ontdek deze en andere KMO-units op www.turner.immo


BUSINESSCASE

Jack Burgers versiert toplocatie in Kortrijk Jilles D’Hulster heeft grootse plannen met zijn hamburgerrestaurant Jack. Over drie jaar wil hij een vaste stek in elke grote stad van België. Turner mocht alvast meeschrijven aan de uitbreiding in Kortrijk. Hermien Vanoost Uitgebreide lunch of snelle hap? Dat is het verschil tussen Jilles en Jack. De een serveert burgers op een bord, de ander in een zakje. Maar waar je ook terechtkomt: het vlees is overal even superieur, het interieur altijd houterig en gezellig. Om bij Jilles aan tafel te schuiven, moet je naar Gent, Brugge of Oostende. Jack vind je voorlopig alleen in Gent en Kortrijk. “Maar dat zal heel snel veranderen”, vertelt zaakvoerder Jilles D’Hulster. “Over drie jaar wil ik met Jack in elke grote stad in België aanwezig zijn. Dit jaar komen er vestigingen bij in Antwerpen, Leuven en Hasselt, volgend jaar plannen we opnieuw vier openingen en daarna nog eens zeven.”

028

Thierry Declercq en Jilles D’Hulster “Het zonovergoten terras op de Grote Markt is voor Jack een enorme troef.”


Wij streven naar een langetermijnrelatie tussen huurder en verhuurder. -Thierry Declercq, makelaar Turner-

Triple A locatie De locatie in Kortrijk kon voor Jack alvast niet beter zijn. Op de Grote Markt, met een breed en zonovergoten terras en een klassevolle uitstraling. Het was Turner-makelaar Thierry Declercq die het pand aanbracht. “Ik heb Jilles bij onze eerste ontmoeting meegenomen voor een wandeling door Kortrijk. Hij was niet met de stad vertrouwd en wist dus niet waar de places to be waren. Ik heb hem de drukke punten getoond en de interessantste plekken voor horeca.” De rondleiding leidde aanvankelijk niet tot een perfecte match. De panden die beschikbaar waren voor verhuur, misten altijd wel iets. Ofwel was er te weinig zon, ofwel te weinig passage. “Twee factoren waar ik niet op wil inboeten,” zegt Jilles, “want ze bepalen het succes van Jack.” Uiteindelijk vernam Thierry dat op de Grote Markt het pand op huisnummer 21 vrij zou komen. “De eigenaars hadden me gecontacteerd naar aanleiding van het faillissement van de vorige huurder, een traiteur. Ze vroegen of ik hen wou begeleiden bij de afhandeling met de curator.” Thierry nam die taak ter harte en stelde na afloop Jilles voor, als mogelijke, nieuwe huurder. Die was meteen enthousiast over het gebouw. Samen met zijn toenmalige vennoten werkte

turner #09 BUSINESSCASE

Jilles een financieel voorstel uit, rekening houdend met de renovatie die nodig zou zijn om het pand weer leefbaar te maken. En ook de eigenaars legden hun wensen op tafel. “Uiteindelijk is er een mooi compromis uit de bus gekomen”, vindt Thierry. “De huurder heeft de kosten van de verbouwing op zich genomen en in ruil stelde de verhuurder een zeer marktconforme huurprijs voor. Ik denk dat beide partijen tevreden zijn.”

Water bij de wijn De verbouwing zelf was er eentje om u tegen te zeggen. Vloeren, muren, plafonds, werkelijk alles ging eruit, tot de voordeur toe. “De indeling was niet ideaal voor een horecazaak”, zegt Jilles. In totaal heeft het vier maanden geduurd om van de voormalige traiteurzaak een échte Jack te maken. “Onze start in mei vorig jaar is zeer goed geweest. Tot oktober was het gezellig druk bij Jack. Daarna is het een beetje stil gevallen, maar ik veronderstel dat dat met de winter te maken heeft. De lentezon doet het terras nu alvast weer goed vollopen.” Over de samenwerking met Turner heeft Jilles niets dan lof. “Thierry heeft het heel professioneel aangepakt. De onderhandelingen verliepen vlot en correct. En ook al werkt

hij in regel voor de verhuurder, hij heeft ons niet in de kou laten staan.” Thierry hoort het Jilles graag zeggen, want het is net datgene dat Turner anders maakt dan andere verhuurkantoren. “De deal moet voor beide partijen interessant zijn, vinden wij. Je kunt voor de verhuurder het onderste uit de kan halen, maar dan moet je vaak na drie jaar vaststellen dat het voor de huurder niet leefbaar blijkt. Wij streven naar een langetermijnrelatie en dus een degelijke overeenkomst tussen huurder en verhuurder. Zo willen we ook dat de eigenaar een goed zicht krijgt op de plannen van de huurder. Als we niet in de haalbaarheid ervan geloven, dan zullen we dat eerlijk zeggen. Ook dat is eigen aan onze aanpak.”

Over de vader en de zoon Afronden doen we met een vraag voor Jilles. Nieuwsgierig als we zijn, willen we graag weten wie nu eigenlijk die Jack is? “Aha”, lacht Jilles. “Dat is mijn vader. Samen met hem heb ik mijn eerste Jilles-restaurant in Gent geopend. Een paar jaar later is hij gestorven. Ik heb de zaak naar hem genoemd, omdat de filosofie ervan erg met die van hem strookt. ‘Do a simple thing well, and do it properly.’ Dat is wat ik met mijn hamburgers wil. Eenvoud en kwaliteit.”


Nieuw vanaf 1 januari 2018: DE OMGEVINGSVERGUNNING VOOR KLEINHANDELSZAKEN Begin 2017 werd in Vlaanderen de omgevingsvergunning ingevoerd. Hierdoor werd de stedenbouwkundige vergunning en melding, de verkavelingsvergunning en de milieuvergunning en -melding vervangen door dit ene, allesomvattende document. Vanaf 1 januari 2018 gaat men nog een stapje verder, en wordt ook de socioeconomische vergunning geïntegreerd in deze omgevingsvergunning. Sofie Demeulemeester, legal verantwoordelijke Dewaele Vastgoedgroep

Oorspronkelijke situatie

30

Indien een ondernemer in Vlaanderen voordien besliste om een kleinhandelszaak - d.i. een handelszaak met een netto verkoopoppervlakte van meer dan 400m2 toegankelijk voor publiek te starten, dan moest hij hiervoor mogelijks drie verschillende vergunningen aanvragen: • • •

een stedenbouwkundige vergunning een milieuvergunning een socio-economische vergunning

Elke vergunning diende men apart aan te vragen, via een eigen vergunningsprocedure.

Één vergunningsdossier Eind juli 2016 werd evenwel het Decreet van 15 juli 2016 betreffende het integraal handelsvestingsbeleid (DIHB) gepubliceerd. Dit decreet voorziet in een ‘omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten’, waardoor vanaf 1 januari 2018 de huidige socioeconomische vergunning wordt geïntegreerd


in de d.d. 23.02.2017 reeds ingevoerde omgevingsvergunning. Vanaf dan zal er dus slechts één aanvraag moeten gebeuren voor de drie aspecten.

Omgevingsvergunning kleinhandelszaken De omgevingsvergunning voor kleinhandelszaken zal noodzakelijk zijn voor het uitoefenen van handelsactiviteiten op een nettohandelsoppervlakte van meer dan 400m2. In volgende gevallen zal de vergunning vereist zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

de opening van een handelszaak in een nieuw of bestaand gebouw de opening van een handelszaak in een tijdelijke constructie bij de uitbreiding van een handelszaak bij het samenvoegen van meerdere handelszaken bij het wijzigen van de categorie van kleinhandelsactiviteit

Hiernavolgend bespreken we de verschillende gevallen.

1

HANDELSACTIVITEITEN IN EEN NIEUW OF BESTAAND GEBOUW

Voor het uitoefenen van een handelsactiviteit op een netto handelsoppervlakte van meer dan 400m2 in een nieuw of bestaand gebouw is er een omgevingsvergunning noodzakelijk.

3

2

In principe dient er voor tijdelijke constructies eveneens een omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Echter, gezien de toenemende populariteit van pop-up stores werd deze vergunningsplicht voor tijdelijke constructies afgezwakt. Zodoende moet er geen vergunning worden aangevraagd voor kleinhandelsactiviteiten van maximaal: •

180 dagen per jaar (als de activiteiten verenigbaar zijn met de vigerende stedenbouwkundige voorschriften); 90 dagen per jaar (als de activiteiten niet verenigbaar zijn met de vigerende stedenbouwkundige voorschriften);

Voornoemde termijnen van 180 en 90 dagen kunnen weliswaar worden ingekort door provincies en gemeenten.

turner #08 LEGAL TOPIC

Procedure

Het DIHB bepaalt dat een uitbreiding onderworpen is aan de vergunningsplicht indien hierdoor de totale netto handelsoppervlakte meer dan 300m2 of 20% groter wordt dan de vergunde netto handelsoppervlakte.

Net zoals bij de ‘gewone’ omgevingsvergunning bestaan er twee afzonderlijke aanvraagprocedures: de gewone of de vereenvoudigde procedure. De gewone procedure is iets uitgebreider, aangezien die gepaard gaat met een openbaar onderzoek en een adviesprocedure.

Voorheen gold er louter een meldingsplicht bij beperkte uitbreidingen, maar dit werd dus niet overgenomen in de nieuwe Vlaamse wetgeving.

Beoordeling van de aanvraag

Ook voor het samenvoegen van kleinhandelsbedrijven is een vergunning noodzakelijk, op voorwaarde dat de netto handelsoppervlakte na samenvoeging groter is dan 400m2 .

4

HANDELSZAAK WIJZIGEN VAN CATEGORIE VAN KLEINHANDELSACTIVITEITEN

Een volgende belangrijke situatie waarin de vergunningsplicht zal gelden, is bij het doorvoeren van een belangrijke wijziging van de categorieën van kleinhandelsactiviteiten.

De omgevingsvergunning zal - hoewel dit niet wettelijk wordt bepaald - worden afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen. Hierbij zal men rekening moeten houden met de vier doelstellingen die zijn opgenomen in het DIHB: •

• • •

Het decreet voorziet meer in het bijzonder in vier categorieën: • • •

HANDELSACTIVITEITEN IN EEN TIJDELIJKE CONSTRUCTIE

HANDELSZAAK UITBREIDEN OF SAMENVOEGEN

de verkoop van voeding de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting (bv. kleding) de verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw de verkoop van andere producten

Is er een belangrijke wijziging – d.i. een wijziging van het vergunde aantal vierkante meter handelsoppervlakte voor een welbepaalde categorie van handelsactiviteiten - van minstens 10% of minstens 300m2 van de totale vergunde netto handelsoppervlakte, dan moet er een vergunning worden aangevraagd. De vergunde handelsoppervlakte per categorie van activiteiten zal vastgelegd worden in de omgevingsvergunning. De nog geldende socio-economische vergunningen - die nu nog meer gedetailleerde categorieën van kleinhandelsactiviteiten bevatten - zullen onder het regime van de omgevingsvergunning van rechtswege herleid worden naar één of meerdere van de voornoemde categorieën.

het creëren van duurzame vestigingsmogelijkheden voor de kleinhandel en het vermijden van ongewenste kleinhandelslinten; het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten; het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit; het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu, en het versterken van de kernwinkelgebieden.

Om deze doelstellingen te bereiken, kunnen gemeenten, steden en provincies beslissen om ruimtelijke uitvoeringsplannen en stedenbouwkundige verordeningen af te kondigen met betrekking tot specifieke maatregelen (vb. afbakening van kernwinkelgebieden, vastleggen van oppervlaktenormen, enz.). Daar waar het DIHB voorzag in deze mogelijkheid, werd er hiervoor echter nog geen concrete ingangsdatum vastgelegd. Daar kwam recent verandering in met het uitvoeringsbesluit van 17 februari 2017. Dat heeft bepaald dat gemeenten, steden en provincies vanaf 1 mei 2017 al met hun planmatige aanpak kunnen starten m.b.t. de afbakening van kernwinkelgebieden.


BUSINESSCASE

Van een leien dakje Te weinig succes kan voor een jong bedrijf weleens nefast uitdraaien. Aan de andere kant zorgt een te snelle groei soms ook voor hoofdbrekens. Gelukkig verkeerde verhuis- en transportbedrijf ’t Profijt van Vincent Denys in dat laatste geval. Het pand dat hij vier jaar geleden in Izegem aankocht, bleek algauw te krap. Door tussenkomst van Turner vond hij een groter magazijn, perfect op maat van zijn bedrijf in volle expansie. Katrien Bonne

032

“Amai, dat is snel gegaan!” Aan de teneur van de verbaasde reacties op de verkoop van de twee magazijnen van Vincent Denys te horen, bleek dat de verkoop van loodsen en bedrijfsruimtes niet altijd van een leien dakje moet gaan. Maar zoals dat vaak het geval is met vastgoed, bepaalt de ligging veel. In deze case ging het om twee aangrenzende panden in hartje Izegem, één in de Baronstraat en één in de Reperstraat. De handelsruimte in de Baronstraat werd 12 jaar geleden eigendom van Vincent Denys. Die was toen op zoek naar een winkelruimte

Als je tevreden bent, moet je het niet elders gaan zoeken. Vincent Denys om zijn stock aan vintage spullen, bijzondere decoratiespullen, Solex brommers, oldtimers enz. uit te stallen en vond in het pand de geknipte locatie. Van het een kwam het ander, en het verkoopgedeelte werd uitgebreid met verhuis-en transportactiviteiten, zodat de nood aan een grotere bedrijfsruimte zich opdrong. Die vond de jonge ondernemer via tussenkomst van Turner in een aanpalend pand in de Reperstraat, waarna beide loodsen aan mekaar werden gekoppeld. Maar door het aantrekken van enkele grote klanten bleek ook die totaaloppervlakte al snel te klein. “We moesten stappen ondernemen”, aldus zaakvoerder Vincent Denys. “We zijn nog jong en ter plaatse blijven trappelen was dus geen optie. Vier jaar geleden dachten we dat twee magazijnen zouden volstaan, intussen

barsten ze zowat uit hun voegen. Verhuizen dan maar, nog een laatste keer, naar een ruime loods die wel wat groei zou kunnen opvangen. En heel specifiek naar een pand met een woonst, want ons gezin is net uitgebreid en het leek mijn vrouw en mij wel zo handig om werk en privé onder één dak te bundelen.”

In diverse magazijnen opgedeeld Turner, de specialist in bedrijfsvastgoed, werd onder de arm genomen. Vier jaar geleden was de samenwerking dermate vlot verlopen, dat Vincent Denys terug met Turner in zee wilde. “Als je tevreden bent, moet je het niet elders gaan zoeken.” De zoektocht mondde al snel uit in een geslaagde vondst: een geschikt pand zowat twee kilometer verderop, in de industriezone. “Het gebouw bevatte drie loodsen, waarvan de grootste 1.400m2 meet”, vertelt Denys. “Ideaal, want door de opdeling in diverse magazijnen kunnen we beter organiseren en stockeren per klant, waardoor we meer gestructureerd kunnen werken. De grote parkeerruimte bleek uitermate geschikt voor onze containers en opleggers. Ook onze verkoopzaal kon er onderdak vinden, en de aanpalende woning, hoewel van bouwjaar 1978 en enigszins verouderd, had alles in zich om er een mooie, ruime en moderne gezinswoning van te maken.” Nadat de zoektocht naar een finale loods was beslecht, kwam het er op aan de twee andere magazijnen in centrum Izegem zo snel mogelijk van de hand te doen. Andermaal richtte Denys zich tot makelaars Ivan Bouckaert en Siska Dejonghe van Turner, omdat zij door hun kennis van bedrijfsvastgoed meteen de juiste kanalen konden aanspreken en het meest geschikte publiek aantrekken. “Omdat wij uiterst precies bijhouden welke klanten naar welke panden


We proberen altijd heel precies aan te voelen wat onze klant wenst. Siska Dejonghe

Siska Dejonghe

Ivan Bouckaert en Vincent Denys

op zoek zijn, konden we direct heel gerichte mailings uitsturen”, legt Siska Dejonghe uit. “Daarnaast hingen we een banner op aan de reclamepanelen van het bedrijf, waarin de verkoop netjes en duidelijk werd geafficheerd, en uiteraard werd ook op onze website de verkoop mooi aangekondigd.” De reacties lieten niet op zich wachten. Er doken meteen voldoende geïnteresseerden op voor enkele locatiebezoeken, waarbij Vincent Denys telkens de nodige uitleg verschafte. “Ik ken het pand door en door, weet alle leidingen liggen, ken de plus- en minpunten op mijn duimpje. Ik hoefde dit niet te doen, maar vond het een turner #09 BUSINESSCASE

service naar de potentiële kopers toe, naar Turner en uiteindelijk ook naar mezelf: hoe beter geïnformeerd de kandidaat, hoe sneller de verkoop. Dat komt iedereen ten goede.”

Van verhuur naar verkoop Nadat de panden twee maanden te koop hadden gestaan, raakten ze plots op amper twee weken tijd verkocht. Eén pand ging zelfs naar een kandidaat die aanvankelijk alleen wilde huren. Maar Turner kent zijn cliënteel. “We proberen altijd heel precies aan te voelen wat onze klant wenst”, doet Siska Dejonghe

uit de doeken. “Of hij/zij echt geïnteresseerd is en wat de budgettaire mogelijkheden zijn. Daardoor nemen we soms ook potentiële huurders mee naar kooppanden, als we voelen dat het gebouw helemaal tegemoet komt aan zijn of haar behoeften.” Vincent Denys blikt tevreden terug op de samenwerking. “Als je aan een Turnermakelaar een vraag stelt, wordt die dezelfde dag nog beantwoord. Het gaat vooruit. Je moet ook nooit wachten op feedback, want die komt automatisch: ze houden je constant op de hoogte van elke stap die wordt gezet. En dat ze de markt perfect doorgronden, blijkt uit hun prijszetting: nooit te duur, altijd correct. Daardoor had ik een groot vertrouwen in de goede afloop van deze verkoop. En wie weet kan ik met mijn verhuisbedrijf nog wat betekenen voor Turner: bedrijven die verhuizen, dat is onze niche. Ik heb intussen begrepen dat Turner daar wel oren naar heeft!” (lacht)


Een vliegende start.

Pre-sale: een succesvol verkoopsconcept voor nieuwe bedrijfspanden op de markt! Komt uw eigendom voor het eerst op de vastgoedmarkt?

stap 3 | Marketing opstarten

Reken dan op Pre-sale en scoor de hoogste verkoopprijs

Uw eigendom wordt speciaal in de kijker gezet via onze

voor uw bedrijfspand.

website, maar ook via andere portaalsites. Er wordt

Turner ontwikkelde een unieke verkoopformule voor panden die voor het eerst worden aangeboden op de vastgoedmarkt: Pre-sale. Een innovatief concept waarmee heel wat bedrijfspanden snel én tegen de hoogst haalbare marktprijs worden verkocht.

Hoe werkt Pre-sale? stap 1 | De waardebepaling Bel 0800 11 880 om uw eigendom te laten evalueren door één van onze makelaars. Met onze accurate kennis van de vastgoedmarkt geven wij u een perfecte indicatie van een marktconforme en realistische richtprijs. stap 2 | Pre-sale moment vastleggen In overleg bepalen we een passende datum om het Pre-sale moment te organiseren. Het type pand zal bepalen welk moment ideaal is. De Pre-sale kan zowel georganiseerd worden tijdens de week als in het weekend.

regionaal en eventueel nationaal geadverteerd in kranten en tijdschriften. De reacties komen binnen en de bezoekmomenten worden vastgelegd! stap 4 | Bezoekers vastleggen Op vaste bezoekmomenten mag het pand bezichtigd worden. De verschillende kandidaten kunnen daarna tot een vaste datum en uur hun bod onder gesloten enveloppe binnenbrengen. stap 5 | Uw eigendom piekfijn in orde In de meeste Pre-sales bezoeken alle kandidaat-kopers uw eigendom op hetzelfde moment. Uw pand hoeft dus slechts één keer piekfijn in orde gebracht te worden. stap 6 | Laat Turner het werk doen Zowel vóór als tijdens het Pre-sale moment verzorgen onze Turner makelaars alles van a tot z. Alle onderhandelingen en bezoeken worden dan ook door hen uitgevoerd. U kan op uw beide oren slapen en alles aan Turner overlaten.


Wij geven advies in beleggingsvastgoed.

Met meer dan 10 jaar professionele ervaring is onze

weer voor een jaarlijkse aanpassing aan de inflatie. Met

beleggingsspecialist meer dan thuis in de complexe

Turner nemen we via de beheersformule deze indexatie

materie van investeringsvastgoed. Hij maakt graag uw

voor onze rekening. Zo bent u gerust van een perfecte

persoonlijke financiële analyse en formuleert advies op

opvolging van uw dossier, zonder extra zorgen!

maat van uw situatie. / Een uitstekend moment om fiscaal voordelig te lenen

Waarom is beleggen in vastgoed een uitstekend idee? / Creëer meerwaarde op lange termijn

De historisch lage intrestvoeten zijn een uitgelezen kans om te lenen. De financiering van uw project zorgt voor een hefboomeffect op uw eigen middelen. Daardoor kan u niet alleen meer investeren dan verwacht, maar geniet u door deze financiering tevens van verschillende fiscale voordelen.

De statistieken spreken voor zich: in de laatste 50 jaar steeg de waarde van vastgoed in België gemiddeld met 6,3% per jaar. In tegenstelling tot de aandelenbeurzen blijft beleggen in vastgoed dus een stabiele keuze. Turner begeleidt geïnteresseerde beleggers tijdens het volledige traject.

Uw Turner beleggingsspecialist Geert Berlamont

/ Geniet van een interessant huurrendement

U kan mij bereiken op het nummer 0495 59 80 01

Het huurrendement dat u als eigenaar opstrijkt, overstijgt de intrest op uw spaarboek. De huurindexatie zorgt dan

/ experts in bedrijfsvastgoed


#09

Turner Magazine 9  

Turner magazine is een zakelijk tijdschrift van Turner, experts in bedrijfsvastgoed!

Turner Magazine 9  

Turner magazine is een zakelijk tijdschrift van Turner, experts in bedrijfsvastgoed!