Magazine
over bedrijfsvastgoed
www.turner.immo
2019
DE PATRIMONIE INTERVIEW THIERRY GEERTS
Leslie Cottenjé ONDERNEEMSTER IN DE KIJKER
CEO Google Belgium
De digitale
revolutie
P 08
#11
Het exclusieve vastgoed dat bij u past, de bijzondere aanpak die u verwacht.
vanderbuild.be
INHOUD
04 TURNER NEWS Lees wie de Gouden Pol in de wacht sleepte en maak kennis met enkele digitale Turner-innovaties.
14 LESLIE COTTENJÉ Voor het verzamelen van kwalitatieve klantenfeedback doen we een beroep op Hello Customer. Zaakvoerder Leslie Cottenjé vertelt ons hoe dat werkt.
26 NIEUWBOUWPROJECTEN
08 THIERRY GEERTS Google-CEO Thierry Geerts vertelt ons hoe allesomvattend de digitale revolutie is in de wereld van vandaag en morgen.
22 DE SYNDIC Ook KMO-park ’t Strohof in Roeselare doet een beroep op De Syndic. Twee ondernemers leggen uit waarom.
30 OMZETHUUR Winkelhuur op basis van omzet: een formule met voordelen voor zowel eigenaar als winkeluitbater.
34
DE PATRIMONIE
32
LIFESTYLE
Adviseur Johan Henderix wijdt ons in in de wondere wereld van De Patrimonie.
12 - 18- 24- 28 BUSINESS CASES Verslag van een aantal geslaagde bedrijfsvastgoedtransacties waaraan Turner zijn steentje bijdroeg.
COLOFON Marketing manager: Sara Vandenhende • Brand marketeer: Els Carrette • Verantwoordelijke uitgever: Turner NV • Kwadestraat 157 bus 34 • 8800 Roeselare • info@turner.immo BTW: BE0436.538.008 • RPR: Gent afdeling Kortrijk • Erkend vastgoedmakelaar BIV 502 876 • BA en borgstelling via NV Axa Belgium (polisnummer 730.390.160) Productie: Eindeloos • www.eindeloos-communicatie.be • Danielle Knops • Vormgeving: Gert Muller • Redactie: Filip Leloup • Fotografie: Marc Wallican
TURNER NEWS
Turner news BESTE ONDERNEMER, Welkom in dit nieuwe nummer van Turner Magazine, waar je naar goede gewoonte een pak boeiende lectuur voorgeschoteld krijgt over de bedrijfsvastgoedsector. Als speler die volop inzet op het digitale verhaal (digitaal ondertekenen, doorgedreven digitale marketing …) leek het ons interessant om Thierry Geerts, auteur van het boek ‘Digitalis’, aan het woord te laten over de digitale revolutie. Verder zetten we een aantal business cases in de kijker, gaan we op bezoek bij Hello Customer, hebben we het over de formule van omzethuur en nog veel meer. Alvast veel leesplezier! Geert Berlamont
GOUDEN POL Naar goede gewoonte startten we het nieuwe werkjaar met de Kick-off. We trokken daarvoor naar het Van der Valk Hotel in Oostkamp. Niet alleen blikken we traditiegetrouw terug op het voorbije jaar, het is ook altijd het uitgelezen moment om even vooruit te kijken. We houden ook steevast de nagedachtenis aan onze oprichter, Pol Dewaele, in ere met de jaarlijkse Gouden Pol. Die prijs gaat naar het best presterende kantoor per merk die het devies van Pol, ‘Beloof alleen wat je kan doen en doe wat je belooft’, bijzonder in de praktijk brachten. Voor Turner mocht het kantoor van Brugge de felbegeerde trofee huiswaarts nemen. Proficiat!
04
TURNER OP TOER Als Turner zijn wij het hele jaar door actief aanwezig op allerlei vastgoedgerelateerde evenementen. Daar kunnen we onze knowhow en troeven op tafel leggen bij tal van andere spelers uit de vastgoedmarkt, zoals ontwikkelaars en bedrijven. Die zijn steevast onder de indruk van ons unieke digitale marketingverhaal, maar ook van onze andere diensten, zoals De Syndic. Zo was Turner onlangs aanwezig op de MIPIM in Cannes en op We Are Real Estate, eind mei in Brussel. Later dit jaar nemen we ook deel aan de ‘Belgische MIPIM’, namelijk Realty in Knokke-Heist. Ook op de Bedrijvencontactdagen, het grootste Belgische bedrijvennetwerkevent in Kortrijk, zijn we van de partij.
De Syndic staat in voor het professioneel beheer van mede-eigendommen, zowel op administratief en financieel als technisch vlak.
Dewaele | vastgoed met advies is jouw ervaren partner die instaat voor de verkoop en verhuur van woonvastgoed en nieuwbouwprojecten, waarbij we alles uit handen nemen van onze klanten.
deel van deel van
Soldandset.be is een
online biedplatform voor vastgoed, waar kopers online een bod doen en waar verkopers op een eenvoudige manier en zonder kosten zelf hun pand te koop zetten.
Turner staat voor de verkoop, verhuur en overnames van bedrijfsvastgoed, van handelspanden over magazijnen tot industriegebouwen.
Vragen over onze werking of gewoon zin om ons beter te leren kennen? Kom gerust eens langs op deze beurzen of in één van onze 21 kantoren.
Van der Build specialiseert zich in de verkoop van exclusieve eigendommen.
DIGITAAL ONDERTEKENEN: TURNER ZET DE TREND Als eerste makelaar die de digitale ondertekening van compromissen en huurcontracten mogelijk maakt, pakt Dewaele Vastgoedgroep uit met een heuse primeur. Voorheen kon dat enkel voor plaatsbeschrijvingen. Dankzij de samenwerking tussen Dewaele Vastgoedgroep en de Federale Overheidsdienst Financiën, kun je voortaan online een pand kopen of huren en de hele administratie digitaal afhandelen. Een proefproject maakte het mogelijk voor
particulieren en professionelen om met één muisklik verkoop- en verhuurovereenkomsten, aankoopbeloftes en plaatsbeschrijvingen digitaal te ondertekenen. De voordelen zijn talrijk. Om te beginnen nemen de snelheid en efficiëntie exponentieel toe. De verschillende documenten hoeven niet langer per post verstuurd te worden en pagina per pagina ondertekend te worden. Wat vroeger weken in beslag nam, wordt nu op vijf minuten geregeld. Voor investeerders en vastgoedpromo-
toren die de verplaatsing naar kantoor liever niet maken, vormt dit systeem een dankbare oplossing. Ook wat de veiligheid betreft zit het snor. Met de elektronische identiteitskaart download en onderteken je de documenten op wettelijke wijze, waarna ze heel snel geregistreerd worden. Last but not least is deze digitalisering uiterst milieuvriendelijk, want het is niet langer nodig om tientallen vellen papier af te drukken.
05
TURNER NEWS
Turner in cijfers Volgens Expertise News voor semi-industrieel vastgoed:
Hoe beleg ik het best in bedrijfsvastgoed? Waarmee moet ik rekening houden voor mijn bedrijfsgrond? Welk handelspand past perfect bij mijn business? Hoe pak ik het aan
Aantal transacties
3
15% marktaandeel
als ik mijn bedrijfspand wil verkopen? EĂŠn adres voor al je vragen over bedrijfsvastgoed:
Oppervlakte
Turner. Naast een groot professioneel netwerk
9% marktaandeel
en een grondige kennis van de commerciĂŤle vastgoedmarkt, matcht Turner bedrijfspanden met de juiste ondernemer en omgekeerd.
20
experten in bedrijfsvastgoed
06
2.500.000 mensen worden er jaarlijks bereikt op sociale media.
In de digitale kijker Wie in Google een bedrijfsvastgoedgerelateerde zoekopdracht uitvoert, ziet dat Turner steevast bovenaan de resultaten opduikt. Dat is geen toeval, maar wel het werk van Frederik Vermeire en zijn bedrijf WiSEO. Zij doen inhouse aan zoekmachinemarketing en beheren ook de facebookadvertenties. Hun doel: het vastgoed van Turner zo goed mogelijk in de online kijker plaatsen.
Een Google-campagne is gebaseerd op een onderzoek, waarbij wij proberen te weten te komen welke termen de mensen ingeven als ze bijvoorbeeld een handelspand zoeken in de streek van Brugge. Frederik Vermeire: “Gebruiken ze de term ‘handelspand’ of ‘handelpand’? Als we dat soort zaken weten, kunnen we daar maximaal op inspelen en een goede landingspagina maken. We vragen ons af wat iemand die ‘handelspand te huur Brugge’ intikt wil te zien krijgen en bouwen een pagina met een overzicht van de panden die daaraan voldoen. Bedrijven hebben vaak de neiging om af te gaan op hun buikgevoel wat betreft de zoekopdrachten die mensen ingeven. De praktijk leert ons dat dat heel vaak fout zit. Met alle gevolgen van dien, want dan optimaliseer je je website voor de foute zoektermen. Op het moment dat ze een onderzoek laten uitvoeren, komen ze dan vaak tot de pijnlijke vaststelling dat ze het al jaren verkeerd aanpakken.” In 2015 zijn we ook begonnen met het advertentieverhaal op Facebook, terwijl de nadruk voordien op print lag. Frederik Vermeire: “Geleidelijk aan verschoof de klemtoon naar het digitale verhaal. Aanvankelijk maakten we voor elk pand een advertentie, nu worden dagelijks honderden advertenties automatisch gegenereerd. En we zijn niet van plan om het hierbij te laten.”
695 Google-advertenties per dag
325.000 surfers per jaar op turner.immo
27.000 Facebook-advertenties per jaar
400 transacties per jaar
07
INTERVIEW THIERRY GEERTS
CEO van Google Belgium
De smartphone als kantoor Met zijn boek ‘Digitalis’ schetst Thierry Geerts, CEO van Google Belgium, een wereld waarin we allemaal met elkaar verbonden zijn. Het is een boek waaruit het geloof in de digitalisering van de auteur spreekt en waarin hij oproept om de angst voor het nieuwe opzij te schuiven. Tegelijkertijd wil hij de Belgische bedrijven en overheid ertoe aanzetten om een tandje bij te steken, zodat we de digitale trein niet missen. Iedereen heeft het over digitalisering, maar wat houdt die term precies in? Thierry Geerts: “Digitalisering is inderdaad een hippe term, die voor vanalles en nog wat gebruikt wordt, maar die vooral ook onderschat wordt. We worden geconfronteerd met een heuse digitale revolutie, die een even grote impact heeft als de industriële revoluties die we achter de rug hebben. Het gaat veel verder dan een website hebben als bedrijf of andere zichtbare fenomenen. Het heeft te maken met een volledige transformatie van onze maatschappij.”
08
Hoe pakken we dat concreet aan? Thierry Geerts: “We mogen er niet langer van uitgaan dat we in Vlaanderen of België wonen. Nee, we wonen in Digitalis, een ‘land’ van vier miljard geconnecteerde mensen. Ik kan een mail sturen naar Zuid-Afrika en ik krijg direct een antwoord. Via de sociale media blijf ik in contact met mijn vrienden van de lagere school, ook als die ondertussen in Zuid-Amerika wonen. Dat heeft grote gevolgen voor onze manier van werken en functioneren. Nog niet zo lang geleden was je voor een lunchmeeting al snel een halve dag kwijt. Nu organiseer je een videocall waarbij je als het nodig is ook iemand uit Dubai uitnodigt. Het gevolg is een totale transformatie van onze maatschappij. Het gaat niet om oppervlakkigheden.”
“We wonen niet langer in België, maar in Digitalis, een ‘land’ van vier miljard geconnecteerde mensen.”
Hoe kunnen bedrijven daarop inspelen? Thierry Geerts: “De grote uitdaging voor alle maatschappelijke sectoren, van bedrijven tot overheid, is om dat te beseffen en er ook naar te handelen. Bedrijven moeten zich de vraag stellen wat deze revolutie voor hen betekent, hoe het een toegevoegde waarde kan betekenen en hoe ze daarmee kunnen omgaan. Dat geldt evenzeer voor het bedrijfsvastgoed. Een eerste belangrijke pijler in deze evolutie is de flexibilisering en daarmee samenhangend het gebruik van nieuwe technologieën. Waarom zou je je medewerkers nog verplichten om vanaf 9 uur op kantoor te zijn? Als ze hun takenpakket van thuis uit kunnen vervullen, waarom zouden ze dan nog naar kantoor moeten komen? Ook de vastgoedmarkt zelf evolueert. Er komen flexibelere huurcontracten, het community-aspect wordt steeds belangrijker … De bedrijven veranderen en je moet als immobiliënkantoor dus ook andere panden en andere contracten aanbieden. Misschien moet je wel de hele relatie tussen het kantoor en de klant herbekijken en van immobiliënpartner naar servicepartner evolueren.”
09
ONDERWERP
INTERVIEW THIERRY GEERTS
LANGS DE DIGITALE WEG KUN JE OP HET JUISTE MOMENT DE JUISTE BOODSCHAP NAAR DE JUISTE PERSOON STUREN.
10
INTERVIEW THIERRY GEERTS
Dat betekent ook dat je je helemaal opnieuw moet positioneren op de markt? Thierry Geerts: “Inderdaad. Niet alleen wat je doet als vastgoedspeler moet herbekeken worden, ook hoe je het doet. Alle afdelingen van het immobiliënbedrijf moeten onder de loep genomen worden, niet in het minst de marketing. Eigenlijk moet je ervan uitgaan dat je slechts een klik verwijderd bent van vier miljard klanten. Afstand wordt minder belangrijk. Vanuit Roeselare kun je bij wijze van spreken panden huren en verhuren in Singapore. Dat is bijna even makkelijk als een pand verhuren in Kortrijk. Hoe speel je daar als bedrijf op in? Ga je mee in dat verhaal of wacht je af tot het te laat is en er een wereldspeler met een app op de markt komt die dat allemaal mogelijk maakt voor je klanten? Maak je gebruik van deze opportuniteit of niet? Ook de manier waarop je de mensen bereikt verandert. Brochures bussen, waarin slechts 10% van de mensen geïnteresseerd is, is geen efficiënte manier van werken. Langs de digitale weg kun je op het juiste moment de juiste boodschap naar de juiste persoon sturen. De mogelijkheden om gericht te adverteren zijn fors uitgebreid. Het is mogelijk om op basis van de panden die iemand online bekijkt conclusies te trekken over het soort pand waarin hij geïnteresseerd is en daarop in te spelen. Je kunt dus aan gepersonaliseerde marketing doen op een volledig geautomatiseerde manier.”
Ook het mobiele aspect wordt steeds belangrijker, ook op vlak van vastgoed. Hoe zie je dat evolueren? Thierry Geerts: “Het belang van het mobiele kan niet onderschat worden. De smartphone staat hier centraal. Sowieso zijn er al heel veel mensen die op zoek gaan naar een pand op hun smartphone. Maar het gaat verder dan dat. Je moet beseffen dat de smartphone het hoofdkantoor van het bedrijf is. Je klanten komen niet langer naar je fysieke kantoor, ze checken bijna alles op hun smartphone. En dat geldt eigenlijk ook voor je medewerkers. Dat betekent dat je alles moet benaderen met het idee dat de mensen het door het venster van hun smartphone zullen bekijken. Dat geldt zeker voor de eerste - belangrijke - contacten. De mensen leren je bedrijf echt kennen langs deze weg en baseren zich daarop om al dan niet met jou in zee te gaan!”
“Vanuit Roeselare verhuur je even makkelijk een pand in Singapore als in Kortrijk.”
11
BUSINESS CASE VP RENTAL
Torhout
In geen tijd geregeld Exporteur schadewagens Stefan De Ruyter uit Torhout vond de tijd rijp voor een aangepaste bedrijfsruimte. Hij besloot om een nieuwbouw te realiseren op de industriële site waarvan hij eigenaar is, vlak naast het vroegere pand. Hij deed een beroep op Turner om een geschikte huurder te vinden voor een deel van de loodsen met kantoren en buitenopslagruimte die daardoor vrijkomen. Turner publiceerde dit via zijn kanalen, waar het al vlug opgepikt werd door Bram Van Poucke van VP Rental. De rest is geschiedenis. Stefan De Ruyter: “Turner kwam verbazend snel met een aantal kandidaten over de brug. Onder andere de heer Van Poucke, die voor ons de meest geschikte was. Na iets meer dan een maand was alles geregeld. Dat is vrij straf, voor een site die ten slotte toch een paar duizend m2 telt. Daaraan merk je dat Turner over een uitgebreid netwerk beschikt van partijen die op zoek zijn naar zulke specifieke opportuniteiten. Maar dat wisten we eigenlijk al, want we hebben in het verleden al met hen samengewerkt. (lacht)”
12
“WE KUNNEN NIET WACHTEN OM HIER ONZE INTREK TE NEMEN!” Bram Van Poucke
Kordate aanpak
STEFAN DE RUYTER EXPORTEUR SCHADEWAGENS
BRAM VAN POUCKE VP RENTAL
De nieuwe huurder is Bram Van Poucke, zaakvoerder van VP Rental, een bedrijf dat mobiele toiletten, douches … verhuurt aan onder andere festivals. Het bedrijf telt momenteel twee vestigingen, een in Lichtervelde, de thuisbasis, en een in Zele, waar VP Rental het bedrijf Toiletwagenverhuur Van Langenhove overnam. Het nieuwe adres komt in de plaats van deze vestigingen. Bram Van Poucke: “We waren al een tijd op zoek naar een andere ruimte. Het pand in Lichtervelde is te klein geworden. Bovendien zullen we geen vergunning meer krijgen om onze activiteit daar verder uit te oefenen. Toen we dit pand ontdekten op de website van Turner, hebben we contact opgenomen. Ivan Bouckaert van Turner plande onmiddellijk een bezoek in en in geen tijd was de zaak beklonken. We zijn heel tevreden over de kordate aanpak van Turner bij deze transactie! De grootste troef is dat we ons hier heel dicht bij de snelweg bevinden. De bereikbaarheid is perfect. Voor ons is dat essentieel. Maar ook het pand zelf biedt heel wat voordelen, bijvoorbeeld op vlak van in- en uitgangen, loskades, omvang, beschikbare kantoorruimte … We kunnen niet wachten om er onze intrek te nemen na de zomer!”
Leslie Cottenjé
De klant als uitgangspunt Hello Customer is een technologieplatform dat bedrijven in staat stelt om open feedback van klanten te verzamelen over hun interactie met het bedrijf. Turner doet al vier jaar een beroep op de knowhow van Hello Customer. Zaakvoerder Leslie Cottenjé, eerder dit jaar nog genomineerd voor Onderneemster van het jaar, wijdt ons in in de geheimen van de klantgerichtheid.
14
Waar maakt Hello Customer het verschil?
Welke gouden raad zou je geven aan een vastgoedbedrijf als Turner?
Leslie Cottenjé: “Onze grote troef is dat wij open feedback verzamelen. Daaruit distilleren we relevante inzichten waar het bedrijf concreet mee aan de slag kan. Zo krijg je een realistisch beeld van de klantervaring doorheen de volledige customer journey. Je kunt er wel van uitgaan dat je makelaars het goed aanpakken en dat je klanten tevreden zijn, maar zeker ben je nooit. Door het inzicht dat wij bieden over de verschillende contactmomenten, kom je het te weten als er iets fout loopt. Bovendien creëer je meer awareness bij de makelaars zelf door die feedback ook met hen te delen.”
Leslie Cottenjé: “Voor een vastgoedbedrijf ligt het zwaartepunt van de service nog altijd bij de makelaars. De menselijke interactie is cruciaal. Het is dus belangrijk dat we bij het meten van de klantentevredenheid ook uitgaan van die makelaar. We moeten ervoor zorgen dat hij toegang heeft tot onze bevindingen en zeker tot de feedback die betrekking heeft op zijn eigen impact. Dat is ook de beperking van pakweg een NPS-score. Die zegt niets over de specifieke impact van de makelaar. Je merkt dat vaak in de retailsector: het winkelpersoneel wordt afgerekend op een slechte NPS-score, maar als je de feedback onder de loep neemt, merk je dat de klanten eigenlijk best tevreden zijn over hoe ze behandeld worden in de winkel. De problemen liggen vaak elders. Dat is het voordeel van een open benadering: het levert je meer relevante informatie op.”
ONDERNEEMSTER IN DE KIJKER
"Onze open benadering levert meer relevante informatie op."
Benaderen jullie het digitale en het persoonlijke contact op een andere manier? Leslie Cottenjé: “Ja en nee. Het uitgangspunt is altijd de klant. Wie is de klant, wat wil hij bereiken en hoe speel je daar als bedrijf op in? Pas als je een antwoord hebt op die vragen, kun je beginnen nadenken over de juiste mix tussen het digitale en het ‘menselijke’ contact. Met het digitale verhaal moet je er tijdens de hele customer journey over waken dat je op een zo vlot mogelijke manier realiseert wat de klant verlangt. Dat betekent dat het snel en gebruiksvriendelijk gebeurt en met zo weinig mogelijk obstakels. Dat is de essentie. We merken dat het bij de digitale klantfeedback die wij krijgen meestal daarover gaat. De mensen baseren zich vooral op de moeite die ze moeten doen om iets gedaan te krijgen. Bij het menselijke aspect merk je dat het veel meer over het gevoel gaat dat ze overhouden aan de contacten met je bedrijf. Was de makelaar vriendelijk, gaf hij genoeg informatie, was hij proactief genoeg … Het komt erop aan om de juiste combinatie te vinden tussen wat je digitaal aanbiedt en de menselijke support die je daaraan toevoegt.”
15
ONDERNEEMSTER IN DE KIJKER
"Wij bieden een realistisch beeld van de klantervaring doorheen de volledige customer journey.”
16
Kun je ons nog een aantal do’s en don’ts van de hand doen? Leslie Cottenjé: “Een belangrijk aandachtspunt, dat soms over het hoofd wordt gezien, is dat je ook de positieve feedback deelt met de medewerkers. Soms ligt de nadruk te veel op dingen die beter kunnen. Over het positieve wordt dan gezwegen. Nee, je mag het ook zeggen als het goed is. Het is demotiverend en vermoeiend om de hele tijd negatieve commentaar te krijgen. Positieve kritiek geeft een boost. Bovendien is het dan ook minder erg als er al eens een negatief punt komt. Daarnaast hamer ik er altijd op dat luisteren naar de klant niet betekent dat je altijd moet doen wat die klant zegt. Soms betreft de kritiek bepaalde strategische keuzes, waar je als bedrijf beter trouw aan blijft. Communiceer het dan misschien nog eens op een andere manier, met meer nadruk op de waarde voor de klant van die keuze.”
BUSINESS CASES
Bumaco Group
Izy Coffee Omdat wereldburger Bart Buyse merkte dat ons landje achterop hinkt qua hippe en kwalitatieve koffiebars, besloot hij om de handen uit de mouwen te steken en er zelf een te openen. Met de hulp van Turner, uiteraard. Resultaat: IzyCoffee, vlakbij het station van Izegem. Ondertussen zijn er reeds plannen om het concept ook uit te breiden naar andere provinciesteden!
Toen de Vlaams-Brabantse Bumaco Group, een bedrijf gespecialiseerd in technische installaties, in 2018 op zoek ging naar een Oost- of West-Vlaamse vestiging, kwamen ze bij Turner terecht. En met resultaat, want ondertussen hebben ze hun intrek genomen in een geschikt pand in Nazareth. Een toplocatie, op amper twee minuten van de snelweg en aan het begin van een grote industriezone. www.turner.immo/nl/cases/getuigenis-bumaco-group
Bekijk de video op onze website: www.turner.immo/nl/cases/Izycoffeewaagt-zich-aan-eerste-filiaal-izegem
Ten Voute Sabine Modave en haar man, eigenaars van het bekende restaurant Ten Voute in Loppem, besloten om het iets rustiger aan te doen en deze zaak over te laten. Ze klopten aan bij Turner en amper zes maanden later was er al een geschikte overnemer gevonden. Die breit ongetwijfeld een vervolg aan dit culinaire succesverhaal. www.turner.immo/nl/cases/getuigenis-ten-voute
17
BUSINESS CASE ART GALLERY VEREENOOGHE
Knokke
Volgens de regels van de kunst Op zondag 7 april vond de plechtige opening plaats van Art Gallery Vereenooghe, aan de Kustlaan in Knokke. Kunstschilder P.H.Jen, alias Philippe Vereenooghe, huurt het pand van eigenares Sabine van Praet, na een door beide partijen gesmaakte tussenkomst van Turner. Makelaar Oona Mus schetst de situatie: “Het betreft een pand dat al heel lang te huur stond. Het is op zich een heel mooi gebouw, met een aantrekkelijke ligging. Het geeft echter niet rechtstreeks uit op de straat, wat het voor handelaars iets minder interessant maakte. Tot Philippe Vereenooghe op de proppen kwam. Hij wou een kunstgalerij openen. We hebben in eerste instantie een overeenkomst gesloten van een jaar, om hem de kans te geven om zijn galerij als een pop-up te openen. Dat jaar kan hij gebruiken om in te schatten of hij verder wil doen met de galerij of niet.” Liefde op het eerste gezicht Voor kunstschilder Philippe Vereenooghe was het pand alleszins een geschenk uit de hemel, dat helemaal past binnen zijn ambities als kunstenaar. “Ik was al een tijdje op zoek naar de geschikte galerij om mijn kunst tentoon te stellen,” stelt hij. “Toen ik op een dag in Knokke aan het wandelen was, ontdekte ik dit pand dat te huur stond. Het was liefde op het eerste gezicht. Ik heb dan contact opgenomen met Turner en een dag
18
“Dankzij de flexibele opstelling van Turner werd mijn droom waarheid.”
later kon ik het al bezichtigen. Ze lieten er geen gras over groeien. Ik was onmiddellijk geïnteresseerd, maar ik wou geen onnodige risico’s nemen en wilde het pand absoluut voor één jaar kunnen huren. Dat was een absolute voorwaarde. Oona Mus van Turner heeft dan contact opgenomen met de eigenaar en die verklaarde zich akkoord met een ‘pop-upcontract’. Dankzij de flexibele opstelling van Turner werd mijn droom waarheid.”
Ku(n)stgemeente Voor Philippe Vereenooghe is dit de ideale plek om zijn poëtische schilderijen aan het publiek te tonen, want Knokke staat bekend als een gemeente met heel veel kunstliefhebbers. Philippe Vereenooghe: “Hier kan ik het hele jaar door mijn werk exposeren en om de zoveel tijd andere werken plaatsen. Ik vond dat de tijd rijp was om deze stap te zetten en heb het dan maar meteen professioneel aangepakt. Bovendien kan ook mijn vriendin, die de galerij uitbaat, er haar eigen haute couture en hoedenontwerpen showen. Een groot voordeel was ook dat het pand bijna perfect in orde was. Ook vroeger was het een galerij. Ik heb er dus niet veel werk aan gehad om het klaar te maken.”
P.H.JEN KUNSTENAAR
GALINA MEIER UITBAATSTER GALERIJ & MODEONTWERPSTER To the point Ook eigenares Sabine van Praet is tevreden met de manier waarop Turner deze huurovereenkomst heeft afgehandeld. “De mensen van Turner, en in de eerste plaats Oona Mus, hebben de zaak heel professioneel en to the point aangepakt. Het begon al met de beschrijving van het pand door een erkende expert. Alles was duidelijk geregeld, wat misverstanden op het einde van de rit uitsluit.” OONA MUS TURNER
19
ONDERWERP
“COMBINATIE HET DRAAIT
JE DIGITAAL DE MENSELIJKE 20
OM DE JUISTE TUSSEN WAT AANBIEDT EN SUPPORT.
”
LESLIE COTTENJÉ
DE SYNDIC
KMO-park ‘t Strohof
Een hele rits voordelen Sinds negen jaar doen de bedrijven van KMO-park ‘t Strohof in Roeselare een beroep op de diensten van De Syndic voor het beheer van hun mede-eigendom. Het betreft een bedrijvenpark waar tal van activiteiten plaatsvinden, van de verkoop van biljarttafels tot een ambachtelijke koffiebranderij, de verkoop van bedrijfs- en werkkledij (Comtex) of van meeneemstapelaars (Ardolift). We klopten aan bij enkele zaakvoerders.
“Omdat we allemaal drukbezette zelfstandigen zijn, is een syndicus geen overbodige luxe.” Onze eerste gesprekspartner is ook de eerste ondernemer die zich in ‘t Strohof vestigde: Claudine Farrazijn van koffiebranderij Het Ambachtelijk Koffiehuis. Ze was er van in het begin in 2010 bij en kent dus zeer goed de problemen die zich in een bedrijvenpark kunnen voordoen. En dus ook de voordelen die een syndicus biedt … “Bij een bedrijfsverzamelgebouw als ’t Strohof komen er altijd wel zaken naar boven die moeten aangepakt worden. Gelukkig konden we rekenen op onze syndicus Jens Demanet om dat op te lossen. Ik denk bijvoorbeeld aan het tuinonderhoud dat hij gestroomlijnd heeft, de extra verharding die nodig was voor de toegankelijkheid, de duidelijke bewegwijzering die hij heeft laten aanbrengen …”
22
ERIK CLAES ZAAKVOERDER ESPA BILJARTS
CLAUDINE FARRAZIJN ZAAKVOERDER HET AMBACHTELIJK KOFFIEHUIS
Geen overbodige luxe Ook Erik Claes van Espa Biljarts is overtuigd van het belang van een syndicus. “Er zijn verschillende voordelen,” weet hij. “Ten eerste is het uiterst handig als zich bepaalde problemen voordoen. Een belletje naar de syndicus en dat wordt zo snel mogelijk opgelost. Hij neemt ook een pak administratie op zich met betrekking tot het beheer van het park. Omdat we allemaal drukbezette zelfstandigen zijn, is dat zeker geen overbodige luxe. Een andere troef is dat onze syndicus bemiddelt als er eens een probleempje is tussen mede-eigenaars. Verder werkt het ook gewoon kostenbesparend. Als je bepaalde kosten kunt delen tussen 26 bedrijven, scheelt dat een slok op een borrel. In dat kader maken we sinds kort ook gebruik van Syguro, een joint venture die verzekeringen op maat aanbiedt. Omdat we hier via een groepsaankoop werken, konden we een polis krijgen die inhoudelijk veel meer dekking biedt en bovendien goedkoper is. Kortom, een hele rits voordelen!”
Syguro: verzekeringen op maat van de mede-eigenaar Group Casier bundelt de krachten met Dewaele Vastgoedgroep en specifiek met De Syndic, in de joint venture Syguro. Met Syguro bieden de partners innoverende oplossingen aan voor de vastgoedmarkt en het beheer van de risico’s rond mede-eigendom.
23
BUSINESS CASE BLUE DROPS
Drongen
Ruimte voor de toekomst Blue Drops BVBA is een jonge onderneming, die sinds 2016 actief is als handel in zwembad- en wellnessbenodigdheden. Tot voor kort maakten ze gebruik van ruimte die hen door externe partners ter beschikking werd gesteld. Zowel naar efficiëntie, service als communicatie toe was dat echter door het groeiende succes van de zaak steeds moeilijker te bolwerken. Een eigen uitvalsbasis, waar het bedrijf van niemand afhankelijk was en waar het volledige bedrijf kon ondergebracht worden, drong zich op. Zaakvoerder Bram Flobert doet het verhaal van deze zoektocht. Bram Flobert: “Het bleek niet eenvoudig om het geschikte pand te vinden. Er waren een aantal specifieke eisen waaraan het moest voldoen. Aan de ene kant hebben we als groothandel best wat ruimte nodig. Als we echter plaatsen vonden die groot genoeg waren, hadden we als jong bedrijf niet altijd voldoende budget om het te huren of was het risico te groot. Uiteindelijk klopten we aan bij Turner. We hebben ons bedrijf voorgesteld en onze plannen uit de doeken gedaan. We voelden meteen aan dat ze snapten waar we naartoe wilden.”
Een gelukkig toeval Toen de zaakvoerders van Blue Drops op een bepaald moment het pand van Bostoen in Drongen ontdekten op www.turner.immo, stelden ze voor om eens te gaan kijken. Bram Flobert: “Dat was eigenlijk puur uit nieuwsgierigheid, want het was – dachten we toen – te groot voor ons. Maar we waren wel enthousiast. Het was uiteindelijk een leverancier van ons die ons overhaalde om er toch voor te gaan. Een paar maanden later waren we op bezoek bij die leverancier en hij zei dat we beter een beetje hoger mikten in onze zoektocht naar het geschikte pand. Zij hadden de fout gemaakt van dat niet te doen. Ondertussen was hun bedrijf verder geëvolueerd en zaten ze met de gebakken peren. Hun pand was niet meer aangepast aan de evolutie die het bedrijf had doorgemaakt. Ze waarschuwden ons om niet in dezelfde val te trappen en de lat van in het begin hoger te leggen. Zo zou er nog wat marge zijn voor als het bedrijf groeide. Zo gezegd, zo gedaan: we hebben opnieuw contact opgenomen met Turner en de zaak was snel beklonken.”
“Turner was een van de weinige die echt luisterde naar wat we voor ogen hadden.”
24
Een geslaagd verhaal Over de samenwerking met Turner is Blue Drops alleszins zeer te spreken. Bram Flobert: “We konden een deal sluiten waarbij we aanvankelijk een deel van het pand huren en daarna stapsgewijs ook de andere delen. Turner was eigenlijk een van de weinige spelers die echt luisterde naar wat we voor ogen hadden en die actief meedacht en oplossingen zocht. Ook de manier van communiceren en aanpakken was top. Ze gingen heel proactief te werk. Het is natuurlijk ook een groot voordeel dat ze een uitgebreide portefeuille hebben. Kortom, een geslaagd verhaal!”
KOEN THIENPONDT TURNER
MICHAEL LITTLE BLUE DROPS
BRAM FLOBERT BLUE DROPS
25
NIEUWBOUWPROJECTEN
Nieuwbouwprojecten Ben je een startende ondernemer op zoek naar een toplocatie? Of plan je een verhuis met je bedrijf? Dan ben je bij Turner, met ons ruime aanbod aan o.a. nieuwbouwprojecten, aan het juiste adres. Enkele voorbeelden.
BEKIJK ONS VOLLEDIGE AANBOD: WWW.BIT.LY/TURNER-NIEUWBOUW
KMO-units
TRIPLE TOWERS - ROESELARE
BRANDEMOLEN - DEERLIJK
CAREEL - KLUISBERGEN
OVERIGE KMO-UNITS
2 LINDEN KMO-PARK
LICHTERVELDE AALTER
RYSSELENDE ARDOOIE KMO-UNITS KMO-ZONE
PATHOEKEWEG 84 - BRUGGE
26
NELCA - LENDELEDE
OOSTAKKER SINT-NIKLAAS
Kantoren
OVERIGE NIEUWBOUWPROJECTEN
DE MUNT ROESELARE HET LAERE
ROESELARE
KRONO LEANDERHOF
GENT
ZWEVEGEM
NIEUWE MOLENS
GENT
NIEUWE VAART
GENT
MONNIKENWERVE
BRUGGE
SAN SIRO
BRUGGE
WHITE CORNER
AALTER
STRANDLAAN
KOKSIJDE
DE OVONDE - ROESELARE
FORUM - GENT
STEENBEKE - WAARSCHOOT
WAREGEM BUSINESS PARK - WAREGEM
Z-OFFICES - ZWEVEGEM
THE GREEN - AALTER
O FORTY - OOSTKAMP
R PLAZA - ROESELARE
27
BUSINESS CASE BEDRIJVENPARK NOORD
KUURNE
Het belang van een gespecialiseerde partner Luc Caenepeel is sinds twee jaar de eigenaar van zes van de twaalf loodsen in Bedrijvenpark Noord in Kuurne. Bij de aankoop van de loodsen via Turner waren die allemaal langdurig verhuurd. Toen er echter al snel twee loodsen leeg kwamen te staan, schoot Turner meteen in actie. Mission accomplished, want ondertussen zijn ook deze loodsen opnieuw in gebruik. Een gesprek met een tevreden eigenaar. Luc Caenepeel: “Ik kende na de overname een beetje pech, in de zin dat twee huurders al vrij snel hun loods verlieten. Niet uit ontevredenheid, maar het ene bedrijf werd overgenomen en de vestiging werd geschrapt, terwijl de andere huurder een groter pand nodig had. Dat was een beetje een streep door mijn rekening, omdat alles ernaar uitzag dat beide partijen nog wel een tijdje zouden blijven. Gelukkig kon ik rekenen op de knowhow van Turner. Zij kwamen snel met een oplossing op de proppen.”
28
Specifieke aanpak Voor Luc Caenepeel, die vooral thuis is in de wereld van het residentiële vastgoed, zijn dit de eerste stappen in het ‘industriële’ segment. En dat vraagt toch om een specifieke aanpak, merkte hij al snel. Luc Caenepeel: “Je hebt een gespecialiseerde partner als Turner nodig om dat tot een goed einde te brengen, want bedrijfsvastgoed is toch een heel ander verhaal. Het begint al met de juiste evaluatie van de solvabiliteit van de huurder, met inschatten hoe lang iemand van plan is om te blijven, of hoe het zit met het risico op bodemvervuiling. Ook alle technische aspecten zijn complexer. Bij een woning heb je water, gas en elektriciteit en dat is het zowat. Hier komt er heel wat meer bij kijken en zijn de behoeften dikwijls veel ingewikkelder.”
“De lokale verankering werpt zijn vruchten af.” “BUSINESS CASE THIERRY DECLERCQ KUURNE” TURNER
Broekzak Naast deze technische knowhow op vlak van bedrijfsvastgoed ziet Luc Caenepeel nog een grote troef van Turner: “Ik denk dat de lokale verankering een belangrijke rol heeft gespeeld. Ze kennen de plaatselijke markt. Dat is toch heel wat anders dan bij pakweg een speler die een hoofdkantoor heeft in Brussel en hier niet goed thuis is. Turner heeft hier ook voor de andere loodsen, die niet mijn eigendom zijn, al verschillende huurders aangebracht. Ze kennen de plek dus als hun broekzak. En dat werpt zijn vruchten af. Los van dat alles ben ik ook heel tevreden over de mensen met wie ik samenwerkte. Er was een grote gedrevenheid om dit verhaal tot een goed einde te brengen. Ze mikten echt op een uitkomst waarbij alle betrokken partijen zich goed voelen. Ook de administratieve opvolging was dik in orde. Alles wordt heel secuur opgevolgd, door heel capabele mensen.”
LUC CAENEPEEL EIGENAAR
29
Wikimmo Via onze Wikimmo’s op turner.immo en ons Youtube-kanaal, vind je duizend-en-een artikels over diverse vastgoedgerelateerde onderwerpen. Je vindt er het antwoord op een resem veelgestelde vragen met betrekking tot kopen/verkopen, huren/ verhuren, investeren of overnemen. In dit nummer van Turner magazine zoomen we in op ‘huren op basis van omzet’.
Omzethuur: een innovatieve formule Omzethuur is een concept dat zijn oorsprong vindt in de shoppingcentra. De uitbater van het centrum krijgt daarbij een bepaald percentage op de omzet die door de huurders van de winkels wordt gerealiseerd. De achterliggende gedachte is dat de uitbater van het shoppingcenter op die manier mee investeert in publiciteit en de vlotte gang van zaken. Hij heeft er dus zelf alle belang bij dat alles zo goed mogelijk verloopt, en dat geeft de huurder vertrouwen. Ook bij Turner kregen we onlangs voor het eerst met het concept te maken.
Vastgoedmakelaar Thierry Declercq legt uit: “We kregen een voorstel van een kledingwinkel om een bepaald procent van de omzet als huur te betalen. Het exacte bedrag zou dan jaarlijks bepaald worden, op het moment dat de officiële cijfers bekend zijn. De eigenaar was ook wel te vinden voor deze manier van werken, omdat hij gelooft in het concept. Dat is ook een must, want je neemt ten slotte als eigenaar een deel van het risico op jou. Het spreekt voor zich dat je als eigenaar niet met deze formule zal werken als je niet gelooft in het succes van je huurder. In dit geval hielp het feit dat het om een winkelketen ging die een gevestigde waarde is. Bij dergelijke winkels wordt alles officieel geregeld zoals het hoort en zijn de cijfers correct. Dat is ook een voorwaarde om tot een goede samenwerking te komen. We denken dat er in de toekomst meer op deze manier zal gewerkt worden, omdat de retailsector, en dan vooral de kledingwinkels, het momenteel niet makkelijk heeft. Als de eigenaar een deel van het risico kan dragen, ben je toch wat zekerder als winkeluitbater.”
30
LEGAL
Een concept met toekomst Door de leegstand in veel steden, wordt aan huurders steeds vaker voorgesteld om de huurprijs te bepalen op basis van hun omzet. Dit concept biedt tal van voor- en nadelen. We bekijken het systeem even van naderbij.
Bij omzethuur wordt er gewerkt met een maandelijks voorschot op de huurprijs. Op het einde van het jaar wordt vervolgens een afrekening gemaakt op basis van de gerealiseerde omzet. Aangezien deze omzet moeilijk te voorspellen is, kunnen verhuurder en huurder bovendien samen een minimum- en maximumhuurprijs opnemen in hun huurovereenkomst. Op die manier blijft de kans op onaangename verrassingen op het einde van het jaar beperkt. Dankzij het systeem van omzethuur worden langdurig leegstaande panden interessant voor huurders. Aangezien ze niet meteen de volle pot moeten betalen, worden zij niet meteen genekt door de hoge huurprijzen. Ook voor de verhuurder biedt deze manier van werken de nodige voordelen: niet enkel loopt hij minder gevaar dat zijn huurder er kort na aanvang de brui aan geeft omdat de huurgelden onhaalbaar zijn in combinatie met het opstarten van de activiteit, bovendien geniet de verhuurder ook mee ĂŠĂŠnmaal de zaken beter gaan.
Aangezien de huurprijs aan de omzet gekoppeld is, moet de huurder jaarlijks zijn cijfers op tafel leggen. Er wordt dus best goed afgesproken over hoe en wanneer dit gebeurt, bijvoorbeeld op een vast tijdstip nadat het boekjaar is afgesloten. Daarnaast is een herziening van de handelshuurprijs met deze formule niet mogelijk, terwijl normaal gezien een driejaarlijkse herziening van de huurprijs mogelijk is als deze huurprijs 15% gestegen of gedaald is door nieuwe omstandigheden. De huurprijs wordt bij omzethuur immers losgekoppeld van de huurwaarde van het handelspand.
Alternatieven Omzethuur kan aanzienlijke voordelen bieden. Maar ook een flexibele klassieke huurovereenkomst blijft een degelijk alternatief. De verhuurder kan bijvoorbeeld toestaan dat de huurder de eerste jaren korting krijgt op de huurprijs.
31
LIFESTYLE
Hoe krijg je werk en leven in evenwicht?
Work-Life Balance
Een gezonde work-life-balance: er is tegenwoordig heel wat rond te doen. En maar logisch ook, want het zorgt niet alleen voor gelukkigere werknemers, het komt ook de productiviteit ten goede. Wij vroegen twee vrouwelijke Turner-medewerkers hoe zij dat aanpakken, want met hun onregelmatige werkuren en frequente avondwerk lijkt ons dat geen sinecure. Baantjes trekken Business Unit Manager Siska Dejonghe laadt de batterijen op door twee Ă drie keer per week enkele baantjes te zwemmen. Zeker nu ze zwanger is van haar eerste kindje, doet het haar deugd om dankzij het water af en toe de wetten van de zwaartekracht te negeren. Ook in haar job heeft ze vrij veel beweging, maar een extra portie sport na het werk is geen overbodige luxe. Daarnaast haalt ze vooral energie uit haar sociale leven. Het mag wel een beetje actief blijven: het boek dat ze soms met veel goede bedoelingen klaarlegt, blijft doorgaans onaangeroerd.
Drie toverwoorden Adviseur Overnames Stephanie Lemahieu mept er stevig op los in haar vrije tijd. Ze heeft niet alleen een drumstel om stoom af te laten, je treft haar ook vier uur per week in de boksclub. Touwtjespringen als opwarming, een stevig potje sparren en nadien nog wat buikspieroefeningen op de koop toe. Meteen een stevige uitlaatklep, en dat is nodig ook, want naast haar job bij Turner is ze ook zaakvoerder van een keten van drie interieurwinkels - waar ze de operationele leiding weliswaar overlaat aan haar medewerkers - en heeft ze twee kindjes. Toch houdt ze alles mooi in evenwicht. De toverwoorden daarbij: zelfkennis, delegeren en timemanagement.
Onderzoek stelt dat acht uur na elkaar werken zo goed als onmogelijk is. Zelfs niet als je gepassioneerd bent door je job ‌
32
Het nieuwe werken Met de industriële revolutie kwam ook het nine-to-fiveconcept op de proppen. Maar is dat anno 2019 nog wel de aangewezen manier om maximaal productief te zijn? Recente studies tonen aan dat dat helemaal niet het geval is. Acht uur na elkaar werken, met slechts een middagpauze als break, is zo goed als onmogelijk. Zelfs niet als je gepassioneerd bent door je job … Na een paar uur werken verslapt de aandacht, daar kun je niet onderuit. In plaats van verwoed verder te ploeteren, leg je er dan beter even de riem af. Kort de batterijen opladen volstaat: een koffie halen, een babbeltje slaan met de collega’s, een luchtje scheppen … Nadien kan je weer vol energie en goede moed aan de slag … tot het volgende aandachtdipje. Stephanie Lemahieu
Siska Dejonghe
DE PATRIMONIE
Professioneel advies
voor elke vastgoedportefeuille JOHAN HENDERIX ADVISEUR DE PATRIMONIE De Patrimonie is een nieuwe dienst van Dewaele Vastgoedgroep. Een team van experts adviseert onze klanten hoe ze hun vastgoedportefeuille optimaal kunnen beheren en laten renderen. Zo helpen wij je om meer uit je onroerende bezittingen te halen. Adviseur van de Patrimonie Johan Henderix is een van de experts. Hij legt uit hoe dit patrimoniumbeheer functioneert.
“Voor de rendabilisering van hun roerend vermogen vinden de mensen heel gemakkelijk de weg naar een financiële instelling voor advies. Voor hun onroerend patrimonium is dit helaas niet zo vanzelfsprekend. Hier volgen veel mensen vooral hun buikgevoel, en dat is niet altijd de beste keuze. Dewaele Vastgoedgroep biedt hier een oplossing met de nieuwe service de Patrimonie. Met deze nieuwe dienstverlening willen we onze klanten bijstaan in het beheer van hun vastgoedportefeuille.
"De Patrimonie evalueert uw vastgoed en adviseert hoe u uw portefeuille optimaliseert, slim opbouwt en beter laat renderen in de toekomst." Na een grondige analyse van de eigendommen in bezit, ontvangt de klant een onafhankelijk, deskundig en strikt vertrouwelijk adviesrapport. Dat bevat zowel financiële, juridische als fiscale aanbevelingen inzake de vastgoedportefeuille, alsook een antwoord op alle vastgoedvragen, toegespitst op de persoonlijke situatie van de eigenaar. Wat ons advies uniek maakt op de markt, is dat onze experts zich exclusief op het onroerend patrimonium van de klant richten. Met deze aanpak onderscheiden we ons van de meeste specialisten inzake successie, fiscaliteit en vermogensbeheer.”
34
DE DRIE STAPPEN VAN DE PATRIMONIE 1) KENNISMAKING Een eerste afspraak met onze adviseurs en de persoonlijke situatie van de klant en het onroerend goed bekijken. 2) STUDIEWERK Werk achter de schermen en de opmaak van een vastgoedrapport. 3) VASTGOEDRAPPORT Tweede afspraak met vrijblijvend advies, samengevat in een vastgoedrapport.
CONTACTGEGEVENS: Johan Henderix / Stefan De Cooman / Filip Van der Veken INFO@DEPATRIMONIE.BE / 051 265 002
Welkom in ons vastgoedhuis
VOOR ELK TYPE VASTGOED HUIST HIER EEN EXPERT
Bij Dewaele Vastgoedgroep vind je alle expertise over vastgoed onder één dak. Met vijf gespecialiseerde merken – Dewaele, Soldandset.be, Van der Build, Turner en De Syndic – zijn we van alle markten thuis. Voor elk type vastgoed kan je dus terecht bij
Residentieel vastgoed
Particulier verkopen
een expert die je even persoonlijk als professioneel begeleidt, ondersteund door een team van juristen, informatici en marketeers. Zo wil Dewaele Vastgoedgroep een huis van vertrouwen zijn. Zo zorgen we ervoor dat jij succesvol kan zijn in vastgoed.
Exclusief vastgoed
dewaelevastgoedgroep.be
Bedrijfsvastgoed
Gebouwenbeheer
#11
Met je persoonsgegevens gaan wij zorgvuldig om. Daar kan je op vertrouwen. Door het geven van je toestemming, tijdens ons contact of aan ĂŠĂŠn van onze partners van wie we jouw gegevens hebben ontvangen, ga je akkoord met de manier waarop wij je gegevens verwerken. Dit doe je ook wanneer je je interesses aan ons doorgeeft. Indien je hier vragen over hebt of meer over wil weten, verwijzen wij je graag door naar onze privacy policy op onze website www.turner.immo/nl/privacybeleid waarin wij alles in detail hebben vastgelegd. Je kunt je ook op elk moment uitschrijven voor deze postale mailings door een mailtje te richten aan marketing@dewaele.com.