T&D magazine 2

MAGAZINE

t&d HET MAGAZINE OVER BEDRIJFSVASTGOED VAN TURNER & DEWAELE

I 2 I NAJAAR 2012

Architectuur: de rol van bedrijfsvastgoed in de stad van morgen

Meer interesten uit uw bedrijf!

VOKA-VOORZITTER OOST-VLAANDEREN: HET VERRE OOSTEN LONKT EN KLAUWT

WE MAKEN GRAAG DEEL UIT VAN UW TEAM!

t&d magazine I 2 I najaar 2012

INHOUD

In deze tweede editie van t&d magazine willen we u graag verder informeren over

4

onze huidige portefeuille en de nieuwste trends op het vlak van bedrijfsvastgoed.

Turner

NIEUWS

We laten enkele ondernemers aan het woord. Daarnaast bieden we u graag enkele

beweging.

&

dewaele

voortdurend

in

juridische en financiĂŤle tips aan en nemen we een kijk in de wereld van de archi-

6

tectuur.

ECONOMIE

Interview met Jean-Paul Van Avermaet,

Zo brengen we een gesprek met toparchitect Lieven Achtergael die verschillende

VOKA-voorzitter Oost-Vlaanderen.

stadsontwikkelingsprojecten realiseert. Daarbij is er telkens ruimte voor wonen en werken, met een sterk accent op leefbaarheid en kwaliteit.

10

U leest ook getuigenissen van ondernemers die op ons een beroep deden om hun

Waar moet u op letten bij de overdracht

WET EN BUDGET

dromen te verwezenlijken. Hun verhalen maken duidelijk dat turner & dewaele een

van een familiale onderneming naar de

vaste en betrouwbare partner is. Onze sterktes zijn onder meer veel expertise, een

volgende generatie?

uitgebreid netwerk en een daadkrachtige aanpak.

12 JURIDISCH We beseffen dat de huidige crisis voor turbulente tijden zorgt. Elk bedrijf, klein of

Onderteken niet lichtzinnig een huurover-

groot, weet wat dat betekent. Voor ondernemers is het ook een uitdaging. Daarom

eenkomst voor een bedrijfspand.

laten we graag de voorzitter van VOKA Oost-Vlaanderen aan het woord. Want ook hij is net als wij zeer bekommerd over ondernemers en wat hen bezighoudt.

14 ARCHITECTUUR De toekomstige ontwikkeling van onze

Als vastgoedmakelaars ervaren wij dagelijks hoe ondernemers, bedienden en ar-

steden en de integratie van bedrijfsvast-

beiders zich ten volle inzetten voor hun bedrijf. Sommige zelfstandigen of bedrijfs-

goed in het nieuwe concept.

leiders gaan op zoek naar een grotere kantoorruimte, anderen verhuren een deel van hun bedrijfsruimte omdat die niet gebruikt wordt, nog anderen investeren in

16

nieuwe units. Iedereen heeft specifieke vragen en als vastgoedmakelaar maken

Zet de fiscus buitenspel wanneer u inte-

FISCALITEIT

we ook graag deel uit van uw team! Onze betrokkenheid bij uw plannen en ambi-

resten haalt uit uw vennootschap.

ties is heel sterk.

20 BUSINESSCASE U kunt met al uw vragen, wensen en bedenkingen bij ons terecht. We helpen

Panden in de Koning Leopoldlaan in Mal-

u snel verder! Kom gerust langs in onze kantoren of stuur ons een bericht via

degem staan zelden lang leeg.

www.turner-dewaele.be.

26 BUSINESSCASE Alvast veel leesplezier!

Nieuwbouwateliers in Roeselare blijken erg in trek.

Franky Tytgat en Geert Berlamont Bestuurders turner & dewaele

34 BUSINESSCASE Nieuwe bedrijfsunits in Lokeren bieden prachtige landschapskantoren met een fraai uitzicht.

COLOFON: t&d magazine is een publicatie van bedrijfsvastgoedmakelaar turner & dewaele verschijnt UITGEVER: Stefaan Coucke, gedelegeerd bestuurder Dewaele twee keer per jaar (april en oktober) PUBLICITEITSREGIE: Thierry Magerman, thierry@customregie REALISATIE: Roularta groep OPMAAK PANDENAANBOD: www.mediakantoor.be, Custom Media, roulartacustommedia@roularta.be desire@mediakantoor.be DRUK: Roularta Printing VERANTWOORDELIJKE UITGEVER: Wim Criel, Steenaardestraat 30, 9051 St.-Denijs-Westrem, wim.criel@roularta.be Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microďŹ lm of op enige andere wijze, zonder voorafgaand schriftelijk akkoord van de uitgever.

22-43 Overzicht van de bedrijfsvastgoedaanbiedingen in Oost- en West-Vlaanderen.

NIEUWS

Christiane Dewaele (echtgenote van oprichter Pol Dewaele) Enthousiaste kids

TURNER & DEWAELE GAAT SPORTIEF

VIND UW PAND IN UW HAND De introductie van de iPhone 5 vorige maand toonde het nog maar eens aan: de hype rond de iPhone wordt alleen maar groter en steeds meer mensen gaan op zoek naar informatie op hun smartphone. Daarom introduceert turner & dewaele een iPhone-app. Die is trouwens geïnspireerd op de bestaande, handige app van dewaele vastgoed. U vindt voortaan in geen tijd meer dan 800 bedrijfspanden via uw mobieltje!

Na de zomervakantie organiseerde dewaele groep voor alle medewerkers een partnerdag. Met een triatlon op het programma werd het najaar sportief op gang getrokken. In een lightversie weliswaar: op het pro-

Kurt Van Lancker (winnaar)

Bestuurder Filip Dewaele met Mehdi Devos (nieuwbouw)

NOTEER 22 EN 23 NOVEMBER IN UW AGENDA!

gramma stonden immers 400 meter zwemmen, 20 kilometer fietsen en 4,3 kilometer lopen. De turner & dewaele-medewerkers konden hun sportieve ambities individueel, met twee of zelfs in trio testen. Bij turner & dewaele wordt immers niet alleen op de werkvloer in team gewerkt, maar ook buiten de kantooruren!

UW DROOM MJO OB BIJ TURNER R & DEW DEWAELE?

Op die dagen bent u immers welkom op de stand van turner & dewaele op de Bedrijven-

Start triatlon in het kanaal Brugge-Oostende

De wereld van het bedrijfsvastgoed is boeiend en dynamisch,

contactdagen in de Waregemse Expo. Het is

maar enkel weggelegd voor gemotiveerde professionals. Durft

een ideale manier om met onze medewer-

u die uitdaging aan te gaan? Dan heeft turner & dewaele mis-

kers kennis te maken en ons nieuwste aan-

schien wel een droomjob voor u als vastgoedmakelaar in de ver-

bod te ontdekken. In oktober liep turner &

koop en verhuur van industrieel en commercieel vastgoed. We

dewaele al in de kijker met een fraaie stand

zoeken bachelors of masters – met een diploma in een bedrijfs-

op de Brugse bedrijvenbeurs.

gebonden richting – met lef, passie en doorzettingsvermogen.

Meer info: www.brcw.be

Meer info op www.turner-dewaele.be/jobs

‘PRE-SALE’ VERDIENT ZIJN SPOREN IN ROESELARE Een kantoorruimte in Roeselare werd onlangs via pre-sale met een interessante meerwaarwaarde verkocht. Turner & dewaele introduceerde eerder dit jaar het pre-sale-concept. Het n. gaat om een innovatieve manier om bedrijfspanden of terreinen aan de man te brengen.

165.828 unieke bezoekers de website turner-dewaele.be er reeds

Gedurende een pre-sale-periode kunnen geïnteresseerden onder gesloten enveloppe

bezochten?

een bod uitbrengen op panden die nog niet eerder te koop werden aangeboden. Na

er gemiddeld

die periode worden de biedingen bekeken en wie het hoogste bod uitbracht, wordt de nieuwe eigenaar. Een mooi kantoor in Roeselare werd op die manier in de markt gezet.

/4

WIST U DAT 3,46 minuten

gesurft wordt

tijdens een bezoek aan turner-dewaele.be?

6-tal pagina’s

en.

De verkoper stapte enthousiast mee in het verhaal en was achteraf meer dan tevreden.

er een

De uiteindelijke verkoopprijs lag immers hoger dan de instelprijs.

worden?

per bezoek bekeken

/5

ECONOMIE Jean-Paul Van Avermaet is voorzitter van VOKA OostVlaanderen. VOKA is het Vlaams Netwerk van Ondernemingen. Beroepshalve is Jean-Paul Van Avermaet sinds 2010 ook Managing Director van G4S Security Services NV. Als regionale VOKA-voorzitter wijst hij op de hoge loonkost, een factor die nog meer arbeidsintensieve bedrijven tot een verhuis naar het buitenland zal aanzetten.

“ONDER RN NEMERS ZULLEN VERDER R MOETEN KIJKEN” Welke landen bieden perspectieven

Begin september was er een top van

terugval is. Enkele ondernemers had-

voor bedrijven die naar het buiten-

de Pacificlanden, de zogeheten Asia-

den minder goede ervaringen. De be-

land willen?

Pacific Economic Cooperation (Apec).

drijfscultuur is er anders, er spelen

Jean-Paul Van Avermaet, VOKA-

Zij waren bezorgd om de crisis in de

vaak ook andere krachten dan de

voorzitter Oost-Vlaanderen: “Dat is

Europese Unie maar stelden ook dat

principes van de vrijemarkteconomie.

ongetwijfeld het Verre Oosten, in veel

ze er alles aan zouden doen om te

Het heeft ertoe geleid dat sommige

gevallen China. Veel internationale

vermijden dat het op hun economi-

ondernemers het voor bekeken hiel-

ondernemingen wereldwijd trekken

sche ontwikkeling zou doorwegen.

den en zich terugtrokken. Om in die

naar ginds. Europa staat immers niet

Dus dat opent perspectieven. In eigen

landen een succesverhaal op te bou-

meer aan de top van de groeilanden.

land merken we dat bedrijven door de

wen, heb je een lokale partner nodig.

Ook in onze contreien is er behoorlijk

crisis heel voorzichtig geworden zijn.

Die kent de werkwijze en kan bepaal-

wat interesse. Maar we merken een

Er is terughoudendheid om in nieuwe

de risico’s vermijden. Toch blijft het

zekere aarzeling bij Vlaamse onder-

sites te investeren, dat merken we

een interessante regio. De Belgische

nemers. De afstand is zowel letterlijk

zeker bij ondernemingen die hier

economie is immers vooral gericht op

als figuurlijk behoorlijk groot. Het is

hun roots hebben. Die kijken toch wel

nabije landen en Oost-Europa hoort

dus niet vanzelfsprekend om de stap

even de kat uit de boom.”

daarbij.”

te zetten.”

Na de val van de Berlijnse Muur

Bieden landen als Maleisië en Indo-

China maakt het momenteel niet

kwamen de vroegere Oostbloklan-

nesië mogelijkheden?

al te best, het land kampt met een

den in beeld. Hoe verloopt de sa-

“Zeker, en dan denk ik onmiddellijk

groeivertraging. Heeft dat een in-

menwerking nu?

ook aan Vietnam. Het groeipoten-

vloed?

“Verschillende bedrijven verplaats-

tieel is er indrukwekkend. Deze lan-

“Echt veel impact zaI het op termijn

ten een deel van hun productie naar

den maken een snelle ontwikkeling

niet hebben. Je ziet ook de intentie

ginds, het was er een stuk goedko-

door. De leuze ‘onbekend is onbe-

van groeilanden om zich te weren.

per. Maar we stellen vast dat er een

mind’ is hier zeker op zijn plaats. Met

/7

ECONOMIE VOKA organiseerden we al missies

tot drie jaar merken we dat bedrijven

pluizen, is de kloof nihil. De overheid

naar Vietnam. Het is heel boeiend

veel meer inspanningen leveren om

mag en moet weliswaar nog steeds

om te zien wat daar allemaal gebeurt

ook ginds een klantenbestand aan te

incentives geven, bijvoorbeeld als het

en met welke snelheid de zaken evo-

boren. Dat is uiteraard een heel po-

gaat om investeringen in innovatie

lueren.”

sitieve evolutie. Voor veel onderne-

en milieuvriendelijke technieken. Die

mers is het een zware investering om

verdienen alle steun.”

Is de loonkost nog steeds de be-

bijvoorbeeld in China een bedrijf op

langrijkste reden om te verhuizen?

te richten. Het vergt veel tijd, energie

De rijkste man van Europa, de

“Niet iedereen in dit land wil het

en geld. Met een nieuwe afzetmarkt

Fransman Bernard Arnault, vroeg

blijkbaar inzien, maar de kostprijs

hebben ze een grotere return, wat

de Belgische nationaliteit aan. Vol-

van arbeid is zeer hoog. En het ziet

soms echt wel een verademing is.”

gens de geruchtenmolen omdat het

er niet naar uit dat er in de toekomst

hier fiscaal voordeliger zou zijn.

beterschap zal zijn, integendeel. Dus

De waarde van bedrijfsvastgoed

Wat denkt u dan?

arbeidsintensieve

zullen

neemt steeds toe, met ook hogere

“Over zijn motieven is er voorlopig

verhuizen naar lagelonenlanden, de

prijzen tot gevolg. Is dat voor on-

vooral veel speculatie. Belangwek-

tendens valt niet tegen te houden.

dernemers ook een reden om naar

kender zijn de plannen van de Fran-

Azië of andere goedkopere oorden?

wat het voor ondernemers misschien

sulaten en economische vertegen-

wel gemakkelijker maakt. We mogen

woordigers. We werken ook nauw

sectoren

We moeten er echter over waken dat

het buitenland te trekken?

se premier François Hollande om

In bepaalde bedrijfstakken hebben

onze troeven, zoals technologische

“Nee, dat speelt niet echt mee vol-

20 miljard euro te besparen, geld dat

we zeer duidelijke troeven, namelijk

ook Afrika niet vergeten. Een aantal

samen met Flanders Investment &

landen doet het heel goed en dan

Trade, Fit. Deze organisatie levert

loopt Zuid-Afrika toch wel in de kijker.”

zeer goed werk en verdient alle on-

knowhow, in België blijven. Er zijn in

gens mij, ik heb nog geen onderne-

vooral van vermogens, bedrijven en

de flexibiliteit en de hoge productivi-

dat segment zeer beloftevolle be-

mer dit als een belangrijk argument

spaarders moet komen. Dat zorgt niet

teit van de werknemers. Dat compen-

drijven die op wereldvlak een rol van

voor delokalisatie weten aanstippen.

meteen voor gemoedsrust gezien de

seert nog steeds de hoge arbeidskost.

betekenis kunnen spelen. Die kennis

Wel is er de soms moeilijke vergun-

samenstelling van onze Belgische fe-

Maar we hebben stilaan een grens

U bent VOKA-voorzitter van Oost-

zetten we sessies op. Zo lopen er ook

ningsproblematiek om lokaal te in-

derale regering. Als het regent in Pa-

bereikt, de hoge loonkosten wegen te

Vlaanderen. Ziet u verschillen met

uitwisselingsprogramma’s

vesteren, dit gaat dan zowel over

rijs druppelt het in Brussel. VOKA zal

zwaar door. Dus er zullen nog bedrij-

andere regio’s en meer specifiek

onze ondernemers een land bezoe-

Zorgt de verhuis van bedrijven voor

de duurtijd als over alle mogelijke

er zeker op toezien dat het in België

ven vertrekken, met een verlies aan

met West-Vlaanderen?

ken en wij buitenlandse ondernemers

meer welvaart in deze landen?

beroepsprocedures. Een kluwen van-

droog blijft gezien de al zeer grote

banen als gevolg. Overschakelen naar

“West-Vlaanderen en Limburg zijn

uitnodigen. Telkens valt ons op hoe

mogen we niet verliezen.”

dersteuning. Ook in het buitenland waarbij

“Delokalisatie brengt een zekere ont-

jewelste. Uiteraard is er ook nog de

belastingdruk. Er wordt ook hier al

een loutere diensteneconomie is heel

in Vlaanderen de provincies met de

belangrijk netwerken zijn. Op een

wikkeling mee. De arbeidsomstan-

belastingdruk. Nu hebben we een

vaak gepraat over een vermogens-

gevaarlijk. Onze speerpunt is immers

sterkste samenhang. Verschillende

handelsmissie is het dan ook heel be-

digheden zijn een gevoelig punt. We

systeem met een hoog basistarief en

belasting. Ik wil onderstrepen dat een

net de ontwikkeling van technologie

factoren versterken er elkaar en dat

langrijk dat ondernemers contacten

zien vaak dat de inkomens in deze

heel veel uitzonderingen. Het loont

ondernemer een kapitaal nodig heeft

om die productiviteit blijvend op te

zorgt voor een eigen dynamiek. Je

kunnen leggen.”

om te kunnen ondernemen. Kapi-

krikken. Research and development

hebt er ook een mix van bedrijven die

taalvlucht is dus heel gevaarlijk voor

gaat vaak hand in hand met de indus-

heel lokaal verankerd zijn en bedrij-

Hoe ziet u de toekomst?

onze economie.”

trie en lokale productie. We mogen

ven met een sterke internationale uit-

“Vlamingen hebben het blijkbaar in

onze industriële productie dus niet

straling. Oost-Vlaanderen heeft eer-

de genen om onder de kerktoren te

zomaar overboord gooien.”

der een zeer gevarieerd economisch

zitten. We moeten jongeren dan ook

plaatje met heel specifieke regio’s

aanzetten om meer internationaal

ratings uit te wijzen dat het slecht

We hadden het vooral over het Oos-

en met Gent als sterke economische

te denken. Er zijn zeer zinvolle initia-

gaat, dan zijn er weer berichten dat

ten. De Gentse haven focust sterk

trekpleister. In West-Vlaanderen kijkt

tieven als Erasmus. Maar er valt veel

we behoorlijk presteren.

op Zuid-Amerika. Welk potentieel

men eerder over de Franse grens, in

meer te doen. Het zou fijn zijn als ook

“De afgelopen weken waren er wat

zien jullie daar?

Oost-Vlaanderen zal dat sneller Ne-

leerkrachten voor een buitenlandse

derland zijn.”

ervaring zouden kiezen en zo kennis

landen toenemen, en dat gaat ge-

dus de moeite om je daarin te verdie-

“De hogere prijzen van bedrijfsvastgoed zijn geen belangrijk argument voor delokalisatie.” paard met een sterkere stijging van

/8

“R&D gaat vaak hand in hand met de industrie en lokale productie.

We mogen onze industriële productie dus niet zomaar overboord gooien.”

pen, want op die manier kan je erin

Hoe gaat het nu eigenlijk met de Belgische economie? Soms lijken

de consumptie. Dus de arbeidskosten

slagen minder belastingen te betalen.

hoera’s over onze economische situa-

“De zogenaamde BRIC-landen zijn

stijgen ook wel, maar daartegenover

Mij lijkt een lager tarief met slechts

tie. Maar we moeten zeer voorzichtig

niet alleen Rusland, India en China, Wat doet VOKA om de internatio-

zeker dat er op korte termijn rondom

nale dimensie te versterken?

ons vrij weinig groei mogelijk is. On-

staat dat een bedrijf er een nieuwe

enkele uitzonderingen veel duidelij-

zijn, want er hangt ons nog veel bo-

maar ook Brazilië. Zowat het hele

en snelgroeiende afzetmarkt vindt.

ker en beter. Nu is de kloof tussen het

ven het hoofd. Het klimaat is hier nog

Zuid-Amerikaanse

continent

biedt

kunnen doorgeven. Want het is wel

Tot voor enkele jaren verplaatste

tarief en de werkelijk betaalde belas-

steeds niet echt ideaal. Internationale

mogelijkheden. Bovendien zijn de

“We geven infosessies over de groei-

dernemers zullen veel verder moe-

een ondernemer zijn productie en hij

tingen soms veel te hoog en bij som-

bedrijven maken voortdurend de re-

culturele verschillen met ons land er

landen en helpen ondernemers de

ten kijken. We moeten toekomstige

stap te zetten. Dat doen we onder

bedrijfsleiders en managers daarop

andere in samenwerking met de con-

voorbereiden.”

bracht het gros van de goederen te-

mige ondernemers die niet de midde-

kening. Zullen ze hun productie hier

minder doorslaggevend dan de ver-

rug naar Europa. De afgelopen twee

len of de tijd hebben om alles uit te

houden of volledig overbrengen naar

schillen die we ondervinden in Azië,

/9

WET EN BUDGET

PAS DE STATUTEN NA AAN schenking moet gebeuren via een

statuten zet dat de vruchtgebruiker

naar de kinderen of de echtgenoot

Belgische of Nederlandse notaris.

en dus niet de naakte eigenaar stem-

van een aandeelhouder. U kunt in

Maar vóór u gaat schenken, laat u in

recht heeft. Dit heeft als belangrijk

de statuten laten opnemen dat geen

de statuten bepalen dat voor de be-

gevolg dat de kinderen pas volle eige-

enkel aandeel kan overgaan naar de

slissing van de algemene vergadering

naar worden bij uw overlijden en dat

erfgenamen of de partner van de

unanimiteit nodig is. In deze statuten

u tot die periode ook recht hebt op

aandeelhouder zonder toestemming

benoemt u zich bovendien als statu-

de dividenden als vruchtgebruiker. In

van de andere aandeelhouder. Voor

tair zaakvoerder. Hierdoor hebt u met

de praktijk vinden velen dit te verre-

een statutenwijziging is drie vierde

één aandeel een vetorecht tegen uw

gaand. Een betere oplossing bestaat

van de stemmen nodig, dus u past

afzetting als zaakvoerder. Indien u

erin de aandelen eerst te schenken

ze best aan vóór u gaat schenken.

dat wenst, kunt u in de statuten ook

en dan een maatschap op te richten,

Als uw oudste zoon overlijdt, kunnen

al een zaakvoerder-opvolger aandui-

waarin u en de kinderen de aandelen

zijn kinderen geen aandeelhouder

den, bijvoorbeeld uw partner of oud-

van de nv inbrengen. Dit laat u best

worden zonder dat uw jongste zoon

ste dochter. U kunt ook een bezoldi-

begeleiden door een fiscaal advocaat

toestemt.

ging statutair laten vastleggen.

of een vermogensplanner.

· Voor een familiale nv

· Voor een familiale nv

De overdracht van een familiale onderneming aan de volgende generatie verloopt vlotter als u eerst de statuten aanpast.

Dat is eenvoudig en kost niet veel.

W

/ 10

Voor een nv geldt geen overdrachts-

Als u levenslang bestuurder wilt

Schoonfamilie buitenspel

beperking, want een nv is in principe

zijn van een familiale nv, dan is dat

U wilt uw aandelen overdragen aan

een open vennootschap waarbij de

minder eenvoudig. Daarvoor moet

uw twee kinderen, maar u wilt vermij-

overdracht van aandelen volledig vrij

u meerderheidsaandeelhouder zijn

den dat als één overlijdt de kleinkin-

is. Nochtans kunt u juridisch wel de

en blijven. Als bestuurder van uw

deren de aandelen verkopen. Of dat

overdracht beperken in uw statuten

nv kunt u op elk moment en zonder

uw schoondochters, die normaal het

als u dat wenst, zoals bij een bvba.

motivering door de algemene verga-

vruchtgebruik erven, zich met de za-

U kunt in de statuten bepalen dat

dering, bijvoorbeeld de kinderen aan

ken gaan bemoeien.

de aandelen niet kunnen overgaan

ie een familiebedrijf over-

den. Ga eerst na wat echt belangrijk

Behoud de controle

wie u schonk, ontslagen worden. Een

draagt aan zijn kinderen

is. Onderzoek vervolgens in samen-

Veel bedrijfsleiders willen de controle

gewone meerderheid volstaat in prin-

heeft dikwijls een aantal

spraak met een advocaat of een ver-

behouden na een schenking aan hun

cipe, afwijkingen kunnen niet in de

wensen zoals het behoud

mogensplanner hoe de statuten op

kinderen. Zo is het familiebedrijf al

statuten. U kunt de nv wel omvormen

van de voorlopige controle over zijn

maat moeten worden gesneden om

weg uit het vermogen voor de latere

naar een bvba of een andere ven-

vennootschap, de schoonfamilie bui-

die doelstellingen te bereiken.

successierechten, maar ideaal is dat

nootschapsvorm. De omvorming naar

ten het familiebedrijf houden en de

Uiteraard zijn er dikwijls juridische

u voorlopig nog de baas blijft. Vaak

een bvba is een goede strategie als

kans op overnames minimaliseren.

grenzen. U kunt wel wensen dat u le-

wil de bedrijfsleider die controle com-

het om een kleine nv gaat. Wie een

Dat kan na een eenvoudige aanpas-

venslang bestuurder blijft en onafzet-

bineren met een stuk inkomen uit de

vennootschap wil omvormen, moet

· Voor een familiale bvba

naar iemand anders, ook niet naar

sing van de statuten. De statuten van

baar bent met maar één aandeel, maar

vennootschap. In die gevallen is het

een strikte procedure volgen. Een be-

In de meeste statuten staat de wet-

de erfgenamen, zonder goedkeuring

de meeste familiebedrijven zijn de-

dat is bij een nv juridisch niet haalbaar.

van belang welk soort vennootschap

drijfsrevisor moet een verslag maken

telijke regeling die bepaalt dat “de

van de andere aandeelhouders of de

zelfde als die voor een gewone bvba

Het is dus belangrijk dat uw wensen

u hebt. We gaan ervan uit dat het fa-

en u moet hiervoor naar de notaris.

overdracht van de aandelen slechts

raad van bestuur. Juridisch is dat een

of nv. Dat is logisch, want bij de op-

juridisch worden afgetoetst. Daarna

miliebedrijf een nv of bvba is.

Dat kost minstens 2500 euro.

geldig kan gebeuren mits instemming

goedkeuringsclausule. Daaraan kop-

richting werkt de notaris met model-

moet u naar de notaris, dat kost zo’n

· Voor een familiale bvba

Een andere oplossing is dat de be-

van ten minste de helft van de ven-

pelt u een clausule die voorziet in een

len die hij maar een klein beetje aan-

800 euro. Wie zijn statuten op maat

Wie een bvba heeft, kan alle aande-

drijfsleider alleen de naakte eigen-

noten die ten minste drie vierde van

voorkooprecht. Voor deze statuten-

past aan uw specifieke wensen.

laat maken, kan kiezen uit tientallen

len aan zijn kinderen schenken op

dom schenkt aan zijn kinderen en

het kapitaal bezitten”. Belangrijk is

wijziging is ook een meerderheid van

Na verloop van tijd is het de moeite

mogelijkheden. We geven twee concre-

één aandeel na. Bij een bvba zijn de

zelf het vruchtgebruik behoudt. Be-

dat deze regel niet geldt als de aan-

drie vierde nodig, zodat u de statuten

om de statuten tegen het licht te hou-

te voorbeelden die vaak voorkomen.

aandelen altijd op naam, zodat de

langrijk daarbij is dat u duidelijk in de

delen van het familiebedrijf overgaan

best vooraf aanpast.

Veel bedrijfsleiders willen de controle behouden na een schenking aan hun kinderen.

/ 11

JURIDISCH

TEKEN EEN WATERDICHT HUURCONTRACT In de Belgische stadscentra heerst een schrijnend tekort aan winkelpanden.

Maar ondanks deze schaarste: zet uw handtekening niet lichtzinnig onder een huurovereenkomst.

ding als het niet-verlengen van de

Btw recupereren

zware gevolgen hebben. Hij kan zelfs

huurovereenkomst niet tot het verlies

Voor de investeerder of vastgoed-

zijn handelsfonds verliezen.” De advo-

van het handelsfonds leidt. Dat is bij-

promotor is ook de btw-kwestie be-

cate benadrukt wel dat de geest van

voorbeeld het geval als een zaak al

langrijk. “Omdat huurovereenkom-

de wet erop gericht is om het handels-

maanden gesloten is en de uitbater de

sten in België zijn vrijgesteld van btw,

fonds maximaal te beschermen door

uithangborden heeft weggehaald.”

kan de investeerder de 21 procent btw

de uitbater zo veel mogelijk de kans

Financiële voorwaarden. De finan-

die hij bij de bouw moet betalen, niet

te geven om zijn investering te laten

ciële voorwaarden zijn vrij te bepalen

terugkrijgen”, zegt Didier Grégoire,

renderen. Ze vestigt de aandacht op

door de betrokken partijen. Afhanke-

advocaat bij CMS DeBacker. “Daarom

enkele belangrijke punten.

lijk van de omzet die de handels-

worden bij grote vastgoedprojecten

activiteit genereert, kan de huur vast

vaak allerlei diensten uit de huurover-

Duur. De duur van de huurovereen-

of variabel, progressief of degressief

eenkomst gehaald en in een overeen-

komst is vastgelegd op minimaal ne-

zijn. Maar als een partij het bewijs kan

komst van dienstverlening onderge-

gen jaar, met drie mogelijke verlengin-

leveren dat de huursom minstens

bracht, waar wel btw op verschuldigd

gen. De verlenging moet aangevraagd

15 procent boven of onder de markt-

is.” Zo kan een aanzienlijk deel van de

worden tussen de achttiende en vijf-

prijs ligt, kan ze – enkel de drie laatste

huursom naar het dienstverlenings-

tiende maand voor de vervaldatum

maanden van het lopende driejaren-

contract worden doorgesluisd. Te-

van de overeenkomst, per aangete-

contract – de vrederechter vragen om

recht? “In shoppingcenters zijn dien-

kend schrijven of bij deurwaarders-

de huursom te herzien.

sten onontbeerlijk geworden: parking,

exploot, en moet een aantal specifieke

Verbouwingen. De huurder heeft

vermeldingen bevatten. Zo niet maakt

het recht om verbouwingen te doen

C

wijl de handelsoppervlakte per duizend

Overdracht en onderverhuur. De

de verhuurder vooraf per aangete-

inwoners veel kleiner is dan elders in

huurovereenkomst bevat soms een

kend schrijven of bij deurwaarders-

veiligheid, muziek, sinterklaas... Het

Europa (gemiddeld 233 vierkante me-

clausule die overdracht en onderver-

exploot op de hoogte brengen van zijn

maakt allemaal deel uit van de nieuwe

ter in België tegenover 382 vierkante

huur verbiedt. “Die clausule wordt

plannen. Enkel als hij daar gegronde

winkelbeleving die nodig is om e-com-

meter in Europa), staan er toch meer

echter verworpen als zowel de huur-

redenen toe heeft, kan de verhuurder

merce te counteren”, aldus Grégoire.

huurpanden leeg. “Dat komt doordat

overeenkomst als het handelsfonds

binnen de dertig dagen verzet aan-

De fiscale kwestie kan ook worden ge-

er een tekort is aan kwalitatieve, mo-

wordt overgedragen, en als de ver-

tekenen. In geval van onderverhuur

regeld door de huurovereenkomst te

derne en goed gelegen handelspan-

huurder zich niet kan beroepen op

moet de onderhuurder die het pand

vervangen door een zakelijk recht of

den, terwijl verouderde winkelgalerijen

rechtmatige motieven zoals solvabili-

wil verbouwen zowel de hoofdhuurder

erfpachtrecht. Die formules zijn onder

met veel leegstand kampen”, zegt

teit of reputatie van de overnemer”,

als de eigenaar op de hoogte brengen.

bepaalde voorwaarden onderworpen

Pierre-Axel Chabot, advocaat bij CMS

legt Canivet uit.

de rechtspraak vaak gewag van een

die zijn zaak ten goede komen, voor

ommercieel vastgoed heeft

weigering. De wet voorziet in moge-

zover de kostprijs ervan niet hoger

de wind in de zeilen in onze

lijkheden om de huurovereenkomst

ligt dan drie jaar huurgeld. De huurder

stadscentra. De situatie in

voortijdig op te zeggen als bepaalde

moet de veiligheid, hygiëne en vorm-

België is een paradox: ter-

voorwaarden zijn vervuld.

geving van het gebouw vrijwaren en

De overnamesom is niet wettelijk geregeld.

aan btw. “Het gebruik van zakelijk

Welke overnamesom?

recht stelt echter enkele problemen”,

huurder de huurovereenkomst wei-

De zogenaamde overnamesom – een

zegt Grégoire. “Bij geschillen tussen

Kluwen

gert te verlengen, ook al heeft de

som die de huurder aanvaardt te beta-

verhuurder en huurder zal de huurder

Bovendien is de handelshuurwet van

huurder zijn intentie in die zin rechts-

len bij het afsluiten van de overeen-

de simulatie of de herkwalificatie van

1951 bijzonder rigide en dwingend,

geldig kenbaar gemaakt, heeft die

komst, los van de verplichtingen die

het zakelijk recht in een handelshuur-

zegt Marie Canivet, franchisespecia-

laatste – onder voorwaarden – recht

voortvloeien uit de overeenkomst en

overeenkomst proberen in te roepen

list bij CMS DeBacker. “Die wet regelt

op een uitzettingsvergoeding van

overeenkomstig de waarde van het

om te kunnen genieten van de be-

de meeste aspecten van de handels-

maximaal drie jaar huurgeld. “Die ver-

handelspand – is niet wettelijk gere-

scherming waarin de wet van 1951

huur – duur, overdracht, onderver-

goeding is alleen verschuldigd als de

geld. “Het bedrag wordt bepaald op

voorziet. Het geschil wordt dan vaak

huur, uitzettingsvergoeding... – en zit

handelaar effectief zijn handelsfonds

basis van de machtsverhoudingen

onderling geregeld met een trans-

vol addertjes onder het gras. Voor

verliest. Er is geen reden tot vergoe-

tussen de partijen”, stelt Canivet.

actie.”

DeBacker.

/ 12

een onwetende handelaar kan dat

Uitzettingsvergoeding. Als de ver-

/ 13

ARCHITECTUUR

STADSONT TW WIKKELING MOET OPNIEUW W OP MENSENMAAT Architect Lieven Achtergael heeft veel ervaring met stadsontwikkelingsprojecten. Een gesprek over de grote uitdagingen bij dergelijke realisaties.

ruimte voor wonen, horeca en commerciële functies. Op de hele site, en zeker aan de oever van de Dender, ontmoedigen we het gebruik van de auto en stimuleren we het fietsen.

Duurzaamheid is cruciaal op zowel micro- als macroschaal. We willen in

(boven) Militair hospitaal Oostende: de auto als doorgaand verkeer wordt er verbannen. (linksonder) Gerechtsgebouw Gent: toonbeeld van moderne architectuur. (rechtsonder) Militair hospitaal Antwerpen: duurzaamheid biedt een interessant kader om in te werken.

Voor projecten van deze omvang is

U werkt vaak aan het ontwikke-

Aalst graag een zeer hoge score be-

er vaak de PPS-formule, publiek-

len van gemengde stadsdelen, met

halen volgens een kwalificatienorm

private samenwerking. Wat is uw

ruimte voor wonen en werken. Zijn

gebaseerd op BREEAM. Dat is een

ervaring hiermee?

er bepaalde trends?

internationaal keurmerk dat ver-

Lieven Achtergael: “PPS houdt in dat

“Steden liepen vroeger leeg omwille

schillende parameters nagaat, zoals

een private ontwikkelaar een gebouw

van Koning Auto, maar nu heb je echt

groen, mobiliteit, energie enzovoort.

kan realiseren of een gebied ontwik-

wel een heel sterke tendens om kwali-

Niet alleen de gebouwen moeten

kelen, maar dan in samenwerking met

tatief groen in de stad te brengen. Bij

duurzaam zijn, het gaat om de hele

de overheid. Cruciaal is dat elke part-

een masterplan ontwerpen we eerst

site.”

ner zeer goed weet waar hij aan toe is,

de open ruimte, pas daarna laten

dus een goede voorbereiding en een

we er architectuur op los. Woningen

Wat is de impact van de schaarse

duidelijk eisenpakket zijn belangrijk.

met buitenruimte zijn cruciaal om

ruimte en de betaalbaarheid op

Voor het militair hospitaal in Oosten-

gezinnen aan te trekken. Ook heb je

bedrijfsvastgoed?

de, dat onlangs de Prijs Bouwmeester

gebruiksgroen nodig, zoals plaatsen

“De vastgoedprijzen zijn flink geste-

2012 won in de categorie PPS, waren

waar kinderen kunnen spelen. De auto

gen. Kleinere panden zijn vaak een

de criteria onder meer kwaliteit, be-

kunnen we niet meer weren uit de

mogelijkheid om de kosten beheers-

taalbaarheid en een mix van wonen

stad, maar het is perfect mogelijk om

baar te houden. Als architect moet

en commerciële activiteiten.”

het anders aan te pakken. Op de sites

je daar creatief mee omgaan en zeer

van de vroegere militaire hospitalen

veel aandacht aan kwaliteit besteden.

Zijn dat belemmeringen of eerder

van Oostende en Antwerpen bannen

Een kleinere footprint laat ook toe om

een uitdaging voor een architect?

we de auto als doorgaand verkeer. We

meer groen te creëren. Bij het ontwik-

“Een strikt programma geeft duide-

focussen er minstens even sterk op

kelen van bedrijfsvastgoed is er veel

lijkheid. Vaak is er een historische

fietsers en openbaar vervoer.”

aandacht voor de leefbaarheid van de

context die het ook boeiend maakt.

/ 14

omgeving. In onze projecten streven

De vroegere militaire hospitalen van

In welke mate speelt de ecologische

we ernaar om bijvoorbeeld kleinhan-

Oostende en Antwerpen zijn heel bij-

dimensie?

delszaken in woonbuurten weer een

zondere sites, respectievelijk pal aan

“Duurzaamheid heeft veel aspecten.

plaats te geven. Het is onzinnig dat je

zee en in de binnenstad. Dan is het

Zo is er het project Waterfront Corne-

de wagen moet nemen om in een win-

leuk om daarvan te vertrekken. Ook

liskaai in Aalst. Het is een masterplan

kelcentrum ergens aan de rand van

duurzaamheid biedt een kader om in

voor de vroegere Tupperwaresite

de stad een brood te gaan kopen.”

te werken, wat voor een architect een

en wil de rechteroever integreren in

interessante uitdaging is.”

het stedelijke weefsel. We plannen er

www.achtergael.be

/ 15

FISCALITEIT

HOE HAALT TU

VOORDELIG INTERESTEN

belaste reserves. Wanneer u die gren-

fiscale limiet niet overschrijdt. Maar

zen overschrijdt, beschouwt de fiscus

dat is minder vanzelfsprekend dan

de interesten als dividenden, waarop

het lijkt. De fiscus aanvaardt niet dat

u 25% roerende voorheffing betaalt

u een bestaand tegoed opsplitst en

in plaats van 21%. Die dividenden

slechts op een deel interesten vraagt,

zijn niet aftrekbaar voor uw vennoot-

om de herkwalificatie als dividend te

schap, terwijl interesten wel aftrek-

vermijden. De belastingadministratie

baar zijn.

gaat er in zo’n geval van uit dat de interesten toch betrekking hebben

UIT UW VENNOOTS SC CHAP?

Een voorbeeld

op het volledige tegoed, zodat toch

Stel dat u een tegoed van 80.000

nog een deel als dividenden wordt

euro hebt op uw vennootschap, ter-

belast. Als u 2500 euro aan interes-

wijl de fiscale limiet – het gestorte

ten zou vragen op een deel van het

kapitaal plus de belaste reserves –

tegoed (50.000 euro), terwijl het to-

50.000 euro bedraagt. Als u 5% in-

tale tegoed 80.000 euro bedraagt,

teresten vraagt op dat bedrag van

zou daarvan dus nog altijd 937,5 euro

80.000 euro – in de veronderstelling

als dividenden worden beschouwd

dat die rente niet hoger is dan de

(2500 x 30.000 / 80.000).

marktrente – brengt dat 4000 euro

Het is dus belangrijk dat de zoge-

aan interesten op, waarvan 1500 euro

noemde rentegevende lening van

als dividenden worden beschouwd.

meet af aan is afgescheiden van uw

Dat betekent dat u in deze situatie

rekening-courant of andere leningen

voor maximaal 2500 euro aan inte-

waarop u geen interesten vraagt en

resten uit uw vennootschap kunt op-

dat ook zo in de boekhouding wordt

nemen (50.000 euro x 5%). Gelukkig

opgenomen. Het is ook raadzaam een

zijn er optimalisatiemogelijkheden.

afzonderlijke overeenkomst voor de

Belangrijk daarbij is dat de limieten

rentegevende lening op te maken.

gelden per vennootschap en dus niet

Interesten vragen aan uw vennootschap kan een fiscaal interessante aanvulling vormen op uw loon als bedrijfsleider.

De fiscus legt wel beperkingen op, maar die kunt u op verschillende manieren buitenspel zetten.

Waarop moet u letten?

/ 16

I

per persoon. Als er bijvoorbeeld twee

Het kapitaal verhogen

zaakvoerders zijn en de fiscale limiet

Door het kapitaal van uw vennoot-

50.000 euro bedraagt, is die grens

schap te verhogen, kunt u de fiscale

dus overschreden als beiden een

limiet optrekken, zodat u meer inte-

lening van 30.000 euro toestaan.

resten kunt vragen. Als u het kapitaal van de vennootschap in ons voorbeeld

De lening beperken

zou verhogen met 30.000 euro, stijgt

nteresten opnemen uit uw

interesten geen sociale bijdragen ver-

De eenvoudigste manier om te ver-

de fiscale limiet tot 80.000 euro,

vennootschap is fiscaal

schuldigd, terwijl dat op een loon wel

mijden dat een deel van de interes-

zodat u zonder probleem 4000 euro

interessant, omdat u daar-

het geval is.

ten als dividenden wordt belast, is

interesten kunt opnemen op het vol-

ervoor te zorgen dat de lening de

ledige tegoed van 80.000 euro. Om

op slechts 21% roerende

De wetgever stelt echter twee li-

voorheffing moet betalen (in de ver-

mieten aan de interesten die u aan

onderstelling dat de ‘rijkentaks’ van

uw vennootschap kunt vragen. Om

4% op uw roerende inkomsten boven

te beginnen, mag de rentevoet die

20.020 euro niet van toepassing is).

u aanrekent niet hoger zijn dan de

Dat is heel wat minder dan de belas-

marktrente. Bovendien is het bedrag

ting op lonen, waarvan de tarieven al

waarop u interesten kunt vragen be-

gauw oplopen tot 50%, plus gemeen-

perkt tot het gestorte kapitaal van

tebelastingen. Bovendien zijn er op

uw vennootschap, verhoogd met de

Het is raadzaam een afzonderlijke overeenkomst voor de rentegevende lening op te maken. / 17

FISCALITEIT

de fiscale limiet te bepalen, moet u

die manier kunt u op het volledige te-

Geen geldlening

uitgaan van het gestorte kapitaal aan

goed van 65.000 euro voor 3250 euro

In principe kunnen interesten enkel

het einde van het boekjaar. Dat be-

aan interesten vragen. Houd er wel

als dividenden worden beschouwd

tekent dat als u het kapitaal tijdens

rekening mee dat het omzetten van

als u een geldlening toestaat aan uw

het boekjaar zou verhogen, u voor

een rekening-couranttegoed in kapi-

vennootschap. De fiscale beperkin-

dat jaar al meer interesten kunt op-

taal als een zogenoemde inbreng in

gen spelen strikt gezien dus niet als

nemen.

natura wordt beschouwd, zodat daar-

u uw vennootschap uitstel van beta-

Om het kapitaal te verhogen, moet u

voor een verslag van een bedrijfsre-

ling van een bepaald bedrag verleent.

natuurlijk met geld over de brug ko-

visor vereist is. Dat kunt u eventueel

In de praktijk gebeurt dat vaak bij de

men, wat niet altijd vanzelfsprekend is.

vermijden door uw vennootschap het

oprichting van een vennootschap,

Bovendien moet u ook rekening hou-

tegoed eerst te laten uitbetalen, zo-

wanneer een eenmanszaak aan de

den met de notariskosten en de regis-

dat u vervolgens met dat geld het ka-

vennootschap wordt verkocht. Ge-

tratierechten die zo’n operatie met zich

pitaal kunt verhogen.

woonlijk wordt de verkoopprijs niet onmiddellijk gestort en kan de ven-

meebrengt, tenzij u het kapitaal van

Geen bedrijfsleider of aandeelhouder meer

nootschap dus interesten betalen op

volstorten. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als u een bvba hebt opgericht met

In bepaalde gevallen zijn de fiscale

geen lening werd toegestaan, hoeft

een kapitaal van 18.600 euro, waarvan

beperkingen niet van toepassing. Ze

geen rekening te worden gehouden

slechts 6200 euro is gestort. U kunt

gelden enkel voor een bedrijfsleider

met de fiscale beperkingen.

dan nog de resterende 12.400 euro in-

– zoals een zaakvoerder, bestuurder

Maar het is belangrijk te beseffen dat

brengen zonder een beroep te doen op

of vereffenaar – of een aandeelhou-

de grens vaag is. Volgens de fiscus zal

een notaris.

der van de vennootschap, en voor

er toch sprake zijn van een geldlening

de vennootschap verhoogt door het te

dat tegoed. Aangezien er in dat geval

hun echtgenoten, wettelijk samenwo-

als er bijvoorbeeld te lang uitstel van

Lening omzetten

nende partners en minderjarige kin-

betaling wordt gegeven. Laat u dus

Als u liever geen vers geld in uw ven-

deren. Dat betekent dat als een meer-

goed informeren als u op deze manier

nootschap wilt storten, kunt u het

derjarig kind of uw vriendin – met wie

interesten uit uw vennootschap wilt

kapitaal ook verhogen door een deel

u niet wettelijk samenwoont – een

opnemen.

van uw tegoed of lening om te zet-

lening toestaat aan de bvba waarin

ten in kapitaal. We keren terug naar

u zaakvoerder bent, de interesten

ons voorbeeld. Als u 15.000 euro

nooit als dividenden kunnen wor-

van uw rekening-couranttegoed om-

den beschouwd, zelfs als de fiscale

zet in kapitaal, daalt het tegoed tot

limieten zouden zijn overschreden,

65.000 euro (80.000 – 15.000), maar

op voorwaarde dat ze dus zelf geen

stijgt meteen ook de fiscale limiet tot

zaakvoerder of aandeelhouder van de

Geld lenen aan uw vennoot-

65.000 euro (50.000 + 15.000). Op

bvba zijn.

schap en daarvoor interesten

ONS ADVIES vragen, is een fiscaal interessante manier om een inkomen uit de vennootschap te halen.

Wanneer u de door het x geen / 18

het kapitaal van vennootschap verhoogt vol te storten, hoeft u beroep te doen op een notaris.

Op die inkomsten betaalt u slechts 21% roerende voorheffing. U moet wel rekening houden met fiscale beperkingen, maar die kunt u op verschillende manieren buitenspel zetten.

BUSINESSCASE

VEEL VRAAG NAA A R TOPLOCATIES Langsheen de Koning Leopoldlaan in Maldegem vind je de ene handelszaak naast de andere. Jean-Marc Stockman van drankencentrale PRIK & TIK was al een hele tijd op zoek naar een nieuw pand.

Toen garagehouder Kris Demeyere een naburig gebouw te koop aanbood, aarzelde Stockman niet. Dankzij de vlotte samenwerking met turner & dewaele was alles in geen tijd geregeld.

U bent hard aan het werk, welke

moment. Het vorige pand huurden we

ter: je vindt er de ene zaak naast de

men. Ook om die reden is het zeker

koop werd aangeboden, dus Jean-

nog meer kandidaten. Maar we speel-

plannen heeft u?

en dat contract was bijna afgelopen.

andere. Voor de klanten is dit ideaal,

de moeite om nu de zaak te vernieu-

Marc Stockman nam onmiddellijk

den het eerlijk: het pand ging naar de

Jean-Marc Stockman, PRIK & TIK:

De eigenaar wil het gebouw immers

ze komen uit de wijdere omtrek en dat

wen en te investeren.”

contact op met ons. Doorgaans duurt

kandidaat-koper die effectief eerst

“We willen onze drankenwinkel naar

afbreken om er drie nieuwe bedrijfs-

maakt het natuurlijk heel interessant.”

het toch wel twee tot drie maanden

besliste.”

hier verhuizen. De winkelruimte heb-

ruimtes te kunnen bouwen. Dus we

Klaas De Muyt, turner & dewaele:

Waarom wou u het pand verkopen?

om een goed pand te verkopen, maar

ben we opgefrist. Nu volgt het plaat-

hadden echt wel een nieuwe locatie

“Iedereen die in Maldegem handel wil

Kris Demeyere: “Onze investerings-

dit dossier konden we na drie weken

Klaas De Muyt (turner & dewaele, rechts)

sen van de rekken en de aankleding.

nodig. Toen ik het bord zag waarop dit

drijven, komt het liefst naar hier. We

plannen wijzigden. Zowat een jaar

al afronden. We hadden de verkoop

en Jean-Marc Stockman, PRIK & TIK:

Ook willen we een parking aanleg-

pand te koop werd aangeboden, nam

merken dat aan de vragen die bij ons

geleden had ik het terrein in Malde-

van het pand ook via onze website

vlotte samenwerking.

gen. Er liggen nu wel kleine kiezeltjes,

ik onmiddellijk contact op met turner

op kantoor binnenlopen. De handels-

gem gekocht omdat we er een garage

bekendgemaakt,

maar die ondergrond is niet geschikt

& dewaele en toen ging het heel snel.

kilometer is echt wel een Triple A-

wilden vestigen. Maar uiteindelijk

Stockman passeert hier vaak en zag

voor winkelwagentjes. Bij het pand

De ligging is ideaal, we zijn heel goed

locatie, dus optimaal gelegen. De

opteerden we voor een site in Eeklo

het bord.”

is er ook een woning. Daar zal een

bereikbaar. De ruimtes van het pand

prijzen liggen er wat hoger dan in een

en Brugge, dit naast onze bestaande

personeelslid van PRIK & TIK wonen,

zijn uitstekend voor onze zaak en er

afgelegen buurt, maar sluiten aan bij

zaak in Knokke-Heist. We zijn dus

Wat gebeurde er in de drie weken?

zo is er meteen ook iemand die een

is plaats om te parkeren.”

de gangbare bedragen voor handels-

nooit actief geweest in Maldegem,

Klaas De Muyt: “Jean-Marc Stock-

zaken op vergelijkbare locaties.”

hoewel het een prima ligging is. Tur-

man nam onmiddellijk een optie. Hij

ner & dewaele vond heel snel een ko-

legde contact met de bank om alle

oogje in het zeil kan houden.”

U was al jaren op zoek naar een ei-

/ 20

maar

Jean-Marc

Waarom besloot u tot de aankoop

gendom. Wat maakte het moeilijk?

Hebt u nog meer uitbreidingsplan-

per en daar waren we zeer tevreden

documenten in orde te maken. De

van net deze handelsruimte over te

Jean-Marc Stockman: “De ligging aan

nen?

over.”

prijs was vastgelegd, er moest niet

gaan?

de Koning Leopoldlaan is bijzonder

Jean-Marc Stockman: “Nee, het blijft

Jean-Marc Stockman: “Onze zaak

goed, dus er is veel vraag. Er komen

loopt goed, het was voor ons dan ook

ook niet veel handelsruimtes vrij,

worden geboden. De verkoper ging

hierbij. We willen onze zaak hier uit-

Hoe pakten jullie de verkoop aan?

snel akkoord, want uiteindelijk beslist

bouwen en zorgen dat alles goed ver-

Klaas De Muyt: “PRIK & TIK was op

hij aan wie hij de koop toewijst. Dat betekende dat ook het tekenen van het compromis snel volgde. Er waren

belangrijk om in dezelfde buurt te

want iedereen wil hier graag blijven.

loopt. Wel is het zo dat mijn dochters

zoek naar een eigen pand. Hun vroe-

blijven. De verhuis komt op het goede

Het is de zogeheten handelskilome-

later graag de zaak willen overne-

gere zaak lag vlak bij het pand dat te

/ 21

BUSINESSCASE

ATELIERS IN ROESELARE BIEDEN VEEL POTENTIEEL

Waarom investeerde u in dit pand?

Koen Phlypo, BK-Technics bvba: “Het gaat om een heel recent project. Hier waren ooit sportterreinen, bekend als ‘t Strohof. De afgelopen jaren werd de site niet meer gebruikt en raakte alles in verval. De nieuwe eigenaar van dit project is Globalindus, een industriële investeringsmaatschappij die hier 26 nieuwe ateliers bouwde. De groep deed een beroep op de expertise van turner & dewaele om de ateliers te verkopen en te verhuren. Ik wou beleggen in vastgoed. Na enkele gesprekken met turner & dewaele vond

Koen Phlypo (links) en Geert Berlamont, bestuurder turner & dewaele:

ik het interessant een atelier aan te

samenwerking loopt door.

kopen en dan te verhuren. Nog voor de bouw afgerond was, vond ik al een

heel klein verloop van huurders is,

Ze zijn vlot bereikbaar en kwalitatief

kandidaat. Ik had geen ervaring met

dat de kosten beperkt zijn en dat je

uitgevoerd. Dankzij het concept ‘be-

bedrijfsvastgoed als belegging, maar

in de regio een potentieel aan huur-

drijfsverzamelgebouw’ betaalt u als

ben heel tevreden. Met een rende-

ders hebt die correct betalen. Beleg-

koper niet voor overtollige grond en

ment van 4 procent is het een heel

gers denken vaak niet onmiddellijk

wordt de ruimte optimaal benut.”

goede investering. Op termijn wil ik

aan ateliers, maar de ervaring leert

graag nog zonnepanelen op het dak

dat het een zeer goede investering is.

Richt turner & dewaele zich vooral

plaatsen. Het is niet de bedoeling

De vraag naar huurpanden is immers

op middelgrote ondernemingen?

om mijn eigen zaak hier te vestigen.

vrij groot. ’t Strohof ligt op indus-

Geert Berlamont: “We zijn actief op

Ik beschik immers over een geschikt

triegrond, dus het gaat ook gemak-

de hele markt en hebben sterke part-

pand in Ardooie.”

kelijk om het atelier met een meer-

ners. Er lopen momenteel meerdere

opbrengst te verkopen. Er zijn ook

nieuwe initiatieven, met gevarieerde

U plant nog nieuwe projecten in sa-

huurders die voor een meerwaarde

schaalgroottes. Zowel voor eindge-

menwerking met turner & dewaele?

zorgen en in het atelier bijvoorbeeld

bruikers als investeerders zijn er dus

Koen Phlypo: “Dat klopt. Er loopt

een kantoorruimte maken.”

veel interessante en nieuwe mogelijk-

nu een project met vier nieuwbouw-

Koen Phlypo is zelfstandig installateur van badkamers en centrale verwarming, met een specialisatie in hernieuwbare energie. Hij wou beleggen in vastgoed, aarzelde even, maar opteerde dan toch voor een bedrijfspand: een atelier op de site ’t Strohof in Roeselare. Hiervoor werkte hij samen met turner & dewaele. Hij is bijzonder tevreden over zijn keuze. Geert Berlamont, bestuurder turner & dewaele, is niet verrast, omdat ’t Strohof veel potentieel biedt in de dynamische regio die Roeselare is.

heden.”

woningen. We opteren voor een zeer

Roeselare staat bekend als dynami-

goede, kwalitatieve afwerking. Via

sche regio, speelt dat een rol?

dewaele | vastgoed & advies zal ik de

Geert Berlamont: “Roeselare focust

panden aan geïnteresseerden aan-

sterk op kmo’s. Er is ook een dege-

bieden.”

lijk aanbod van werknemers die in de regio willen werken en dus niet snel

ZEER GEVARIEERD AANBOD

zullen afhaken. En met drie afritten is

Turner & dewaele biedt in Oost-

’t Strohof?

Roeselare ook goed gelegen. Er zijn

en West-Vlaanderen een brede

Geert Berlamont, bestuurder turner

bovendien ook enkele wereldspelers

waaier aan van nieuwbouwpro-

& dewaele: “Tien ateliers zijn aan in-

die een beroep doen op de kmo’s voor

jecten inzake bedrijfsvastgoed.

vesteerders verkocht. We hebben dus

Wat

verklaart

het

succes

van

bepaalde diensten. Alles versterkt

Het aanbod van nieuwbouw-

een gezonde mix tussen eindgebrui-

elkaar. Wij kunnen er momenteel di-

ateliers, handelspanden, opslag-

kers en huurders. Alles ging heel snel.

verse nieuwbouwateliers aanbieden.

plaatsen, kantoorruimtes en kmo-

Het huurrendement bedraagt 3,5 tot

Ze hebben een uitstekende ligging,

units vindt u op pag. 40, 41 en 42.

4 procent. Daarbij komt dat er een

want het gaat om een industriezone.

/ 27

BUSINESSCASE

KWALITEITSVOLLE E NIEUWBOUW D IN TREK OOK IN CRISISTIJD Stijn Mortier en Lieselot Adriansens van turner & dewaele, en klant Filip Hoskens: goede communicatie.

Stijn Mortier, turner & dewaele:

uitzicht. Wellicht speelt de crisis een

“‘s Ochtends kregen we een vraag

rol, want nu gaat het iets moeilijker.

binnen van het bedrijf Apaches. Ze

Ondernemers aarzelen momenteel

waren op zoek naar geschikte pan-

vooraleer ze investeren in een nieuw

den in de regio Lokeren. ’s Middags al

pand. Net daarom ook ben ik heel

brachten we samen een bezoek en de

tevreden dat turner & dewaele de

onderhandelingen met eigenaar Filip

vorige site vlot kon verhuren.”

Hoskens konden we snel afronden.

Het ging er dus efficiënt aan toe, met

Ondervindt turner & dewaele ook

medewerking van alle partners.”

dat bedrijven langer aarzelen om te investeren omwille van de crisis?

U heeft nog drie bedrijfsunits in de

Stijn Mortier: “We merken dat zoe-

aanbieding. Welke kopers of huur-

kende bedrijven meer terughoudend

ders hebben jullie voor ogen?

zijn en beslissingen zeer gedetail-

Filip Hoskens: “Ik heb op mijn huidige

leerd worden afgewogen op basis van

site vijf nieuwe bedrijfsunits gereali-

prijs-kwaliteitverhouding, ligging en

seerd. Twee daarvan zijn al verkocht.

financiële draagkracht. Des te meer

Nog voor de gebouwen af waren,

is het belangrijk het pand op de juiste

hadden we alles rond. We zijn op zoek

manier en via de juiste kanalen op de

naar kleine kmo’s of zelfstandigen die

markt aan te bieden.”

aan uitbreiding toe zijn. Het gaat om

Zaakvoerder Filip Hoskens uit Lokeren verhuisde zijn bedrijf van de Spieveldstraat naar een mooi gelegen site in de Klipsenstraat. Daar is ook ruimte voor nieuwe bedrijfsunits die hij verhuurt of verkoopt. Zijn vroegere bedrijfsinfrastructuur kon hij snel verhuren. Turner & dewaele speelde daarbij een belangrijke rol.

Vindt u de panden interessant als

met parkeerruimte. Het is casco: je

belegging?

komt de loods via een poort binnen

Filip Hoskens: “Ja, zeker. Het gaat im-

en dan heb je alle vrijheid om de

mers om kwaliteitsvolle nieuwbouw.

het heel mooi gelegen. We hebben

We opteerden voor beton, een zeer

een prachtige tuin en het huis is pas

degelijke constructie en brandwe-

twaalf jaar oud. De hele site ligt in het groen.”

Welke rol speelde turner & dewaele?

/ 34

twee units van 800 vierkante meter

Het is belangrijk het pand via de juiste kanalen op de markt aan te bieden.

rende materialen. Wie erin investeert, heeft er dus belang bij de gebouwen ook te gebruiken. Beleggers vinden het wellicht interessanter om iets te

U had nog niet zo lang geleden een

waren niet van plan weg te trekken,

bruik ik nu zelf. Het huis is nu onze

Filip Hoskens: “Het gebouw aan de

bedrijfsunit opgetrokken, waarom

want het is een site met een mooie

nieuwe woning en dat is heel handig.

Spieveldstraat konden we snel ver-

verhuisde u?

uitstraling. Er ligt ook een vijver. Maar

Mijn echtgenote werkt immers ook

huren, ook al is het een atypisch ge-

Filip Hoskens: “We zijn een producent

toen vernam ik dat er in de Klipsen-

in de zaak. Vroeger hadden we twee

bouw met veel kantoren. We zijn heel

van deuraanmeldsystemen, zoals par-

straat een industrieterrein met een

auto’s nodig om naar het werk te

blij met deze vlotte samenwerking.

ruimte in te richten. De derde unit ligt

rendabel zijn. Het terrein heeft nog

lofoons en videofoons. Drie jaar gele-

woning te koop was. Dat leek me wel

gaan. Het vergde ook organisatie om

Voor iedereen is het belangrijk dat er

boven de ruimte waarin mijn bedrijf

andere pluspunten, zo heb je vlakbij

den bouwden we een gloednieuw be-

wat. Ik ging ervoor en bouwde er zes

de kinderen op te vangen. Nu loopt

snel wordt gewerkt en dat de commu-

is gevestigd. Het gaat om prachtige

ook de belangrijke invalswegen. De

drijfspand aan de Spieveldstraat. We

nieuwe bedrijfsunits, één daarvan ge-

dat allemaal heel vlot. Bovendien is

nicatie goed verloopt.”

landschapskantoren met een fraai

waarde blijft dus gegarandeerd.”

kopen na een faillissement. Anderzijds is de waarde van bedrijfsgrond de afgelopen jaren steeds toegenomen, dus als belegging kan het zeker

/ 35