Düsseldorf - Immobilienreport 2018

IMMOBILIENREPORT

2018

DAHLER & COMPANY Düsseldorf

ANGEBOTSMANGEL TREIBT PREISE AM RHEIN Nachfrageüberhang durch steigende Einwohnerzahlen

Nordrhein-Westfalen, das Bundesland mit den meisten Einwohnern, hört nicht auf zu wachsen. Je höher die Bevölkerungsdichte, desto größer auch der Nach­ frage­druck. Neubauprojekte und Revitalisierungen im Zentrum und in der Pe­­ ri­phe­rie steigern nicht nur die Attraktivität der Wohnlagen, sondern sollen auch

dem stetigen Angebotsmangel entgegenwirken. Die Situation bleibt dennoch an­ge­spannt und sorgt für weiterhin steigende Preise bei sinkenden Kauffällen – auch auf dem Premiumimmobilienmarkt. Dies spielt wiederum peripheren Teilmärkten wie Meerbusch in die Karten ... lesen Sie weiter auf Seite 03

INHALT

Düsseldorfer Norden

Mit Kaiserswerth und Wittlaer konnte der Düsseldorfer Norden 2017 starke Verkaufszahlen verzeichnen. In Kaiserswerth wechselten vor allem Eigentumswohnun­gen den Besitzer, in Wittlaer dominierte der Häusermarkt ... lesen Sie weiter auf Seite 04

Meerbusch

Meerbusch überzeugt vor allem durch seine Vielfalt mit ländlichem Charakter. Im vergangenen Jahr konnte das Interesse an Immobilien nochmals zulegen. Allerdings traf die steigende Nachfrage nicht auf das notwendige Angebot, was sich in den rückläufigen Verkaufszahlen widerspiegelte ... lesen Sie weiter auf Seite 06

Düsseldorf Linksrheinisch

Die linksrheinischen Stadtteile stehen denen auf der rechten Rheinseite in nichts nach: Mit Nieder- und Oberkassel befinden sich hier die teuersten Wohnlagen der Stadt. Dies spiegelt sich auch in den Zahlen wider: Über die Hälfte der verkauften Häuser ab EUR 500.000,- befinden sich hier … lesen Sie weiter auf Seite 08

Düsseldorfer Zentrum

Die Gemarkungen im Zentrum der Rheinstadt verzeichneten in diesem Jahr wieder die meisten Verkäufe im Premiumsegment (fast 50 %). An der Spitze befin­det sich das lebendige Flingern. Hier wurden 219 Verkäufe realisiert (26 % des Teilmarkts Zentrum) … lesen Sie weiter auf Seite 10

Düsseldorfer Süden

Himmelgeist und Benrath bilden den Teilmarkt Süden. Beide Stadtteile konnten 2017 merkliche Steigerungen bei den Verkäufen verbuchen. So stieg die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen um 200 %, die Zahl der Ein- und Zwei­­fa­milien­ häuser um 60 %. Die Verkäufe waren mit 48 % (Himmelgeist) und 52 % (Benrath) fast gleichmäßig verteilt ... lesen Sie weiter auf Seite 12

Düsseldorfer Osten

Im höchstpreisigen Segment konnte der Düsseldorfer Osten Fahrt aufneh­men: 2017 gab es bei den Ein- und Zweifamilienhäusern 83 % mehr Verkäufe über EUR 1 Mio. Das Segment der Eigentumswohnungen konnte von einer hohen Nachfrage profitieren – hier bestach vor allem der Teilmarkt Gerresheim. Insgesamt wechselten an diesem Standort 47 Wohnungen den Besitzer. Dies ist ein Plus von 292 % im Vergleich zu 2016 ... lesen Sie weiter auf Seite 14

Düsseldorfer Investmentmarkt

In Düsseldorf haben die Preise für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Ge­ schäfts­­­häuser zur Kapitalanlage einen langjährigen Höchststand erreicht.

Mit 347 Transaktionen wurden 2017 Immobilien mit einem Gesamtwert von EUR 895 Mio. verkauft – ein Plus von 16 Transaktionen und ein Kaufpreisvolumen von über EUR 175 Mio. mehr gegenüber 2016. Die Gemarkung Heerdt war auch 2017 am teuersten ... lesen Sie weiter ab Seite 18

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

WOHNIMMOBILIEN/ UNTERSUCHTE GEBIETE SEITE 02

NORDEN

MEERBUSCH

01

02

ZENTRUM LINKSRHEINISCH

OSTEN

04

06

03

SÜDEN

05

INHALTSVERZEICHNIS: WOHNIMMOBILIEN

INVESTMENT

Marktanalyse Düsseldorf gesamt . . . . . Seite 03

Lage-Kategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 18

01 | Norden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 04

Marktanalyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 19

02 | Meerbusch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 06

Aktuelle Gesuche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 19

03 | Linksrheinisch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 08

Verkäufe in den Gemarkungen . . . . . . . . Seite 20

04 | Zentrum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 10

Kaufpreisfaktor/Quadratmeterpreis . . . Seite 21

05 | Süden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 12

Interview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 22

06 | Osten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 14

Aktuelle Referenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 23

Aktuelle Angebote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 16

Kontakt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 24

Aktuelle Referenzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Seite 16

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

WOHNIMMOBILIEN DÜSSELDORF GESAMT SEITE 03

HOHE DYNAMIK SORGT FÜR ENGPÄSSE Zunehmender Angebotsmangel lässt Preise weiter steigen

Nordrhein-Westfalen ist das bevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands – Tendenz weiter steigend. Dies macht sich zunehmend auch in der Landeshauptstadt Düsseldorf bemerkbar, wo es insbesondere auf dem Wohnungsmarkt immer enger wird. Zusammen mit dem Bevölkerungswachstum und der daraus resultierenden Nachfrage fallen auch die Immobilienpreise immer höher aus.

Dementsprechend gering ist das Angebot an verfügbaren Wohnflächen, sodass auch weniger Immobilien verkauft wurden. Während 2016 insgesamt noch 3.936 Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser den Besitzer wechselten, waren es im vergangenen Jahr nur 3.788 gehandelte Immobilien – ein Rückgang um rund 3,8 %. Auffällig ist hierbei, dass die Zahl der verkauften Häuser gleichblieb, während es im Segment der Eigentumswohnungen weniger Transaktionen gab. Grund hierfür ist der stetige Nachfrageüberhang, dem bereits sukzessive mit Neubauprojekten und Revitalisierungen entgegengewirkt wird. Im Zentrum entstehen zum Beispiel rund 1.400 Wohnungen – darunter auch Serviced Apartments –, die jedoch nur bedingt für Entspannung am Markt sorgen können.

Beim Blick auf den hiesigen Premiumimmobilienmarkt zeichnete die Stadtmitte auch im vergangenen Jahr für den Großteil der Verkäufe ab EUR 750.000,- verantwortlich: Insgesamt entfielen auf den Teilmarkt 47 % und damit 8 % weniger als 2016. Dies spiegelt die deutliche Relevanz des Stadtkerns wider, der mit seiner historischen Altstadt sowohl für gebürtige Düsseldorfer als auch Zuge­zogene ein

3.500

3.363

+0%

3.000

573

573

600 500

Anzahl der Kauffälle

1.500

100

Jahr

+ 1 %*

Meerbusch – 2 %*

+ 2 %*

Süden

3%

21 %

Linksrheinisch + 5 %*

300

500

2017

Norden

8%

7%

Osten

3%

400

200

2016

+ 1 %*

+ 1 %*

1.000

0

12 %

Sonstige 700

3.215

2.000

für ETW ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Ein- und Zweifamilienhäuser

–4%

2.500

NICOLE NACHTRAB Büroleitung Düsseldorf

Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

Vergleich der Verkäufe in ganz Düsseldorf 2016 zu 2017

Eigentumswohnungen

attraktiver Wohnort ist. Zunehmend wird auch in die Höhe gebaut, um Flächenpotenziale effizient auszunutzen und so viel Wohnraum wie möglich zu schaffen.

Auf dem zweiten Platz rangiert die Region Linksrheinisch, deren Anteil von 16 % auf 21 % stieg. Hier wurde auch die teuerste Eigentumswohnung veräußert, die einen Verkaufspreis von EUR 5,85 Mio. erzielte. Das teuerste Haus stand wiederum auf der rechten Seite des Rheins in Golzheim und wechselte für EUR 3,6 Mio. den Besitzer. Durchschnittlich wurde im Premiumsegment für ein Ein- oder Zweifamilienhaus eine Summe von EUR 931.000,- fällig, der Geldumsatz im Häusersegment stieg um 20 % gegenüber 2016. Die stetig steigenden Preise und die daraus resultierende Dynamik am Markt veranlassen entgegen dem großen innerstädtischen Bevölkerungszuwachs auch einige Interessenten – darunter viele Familien –, in zentrumsferne Stadtteile zu ziehen. Hervorzuheben ist zudem die Stadt Meerbusch, die durch die optimale Kombination aus idyllischer Umgebung und einer guten Anbindung an die rheinische Landeshauptstadt schon seit längerer Zeit viele Menschen anzieht. Durch die Verlängerung der Böhlerstraße, die für eine verbesserte Verbindung zwischen Düsseldorf und Meerbusch sorgt, ist hier die Nachfrage sogar noch gestiegen.

2016

2017

Zentrum

47 %

– 8 %*

0

* Entwicklung 2016 zu 2017

Quelle: Gutachterausschuss

FAKTEN PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT DÜSSELDORF GESAMT 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

1.279 Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 5,85 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 26.108,-

Ein- und Zweifamilienhäuser

20 % Steigerung der Umsätze bei Ein- und Zweifamilienhäusern

289

Anzahl der Verkäufe insgesamt

Höchster Preis pro m2

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.59 89 31-00

EUR 3,6 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 266,50 Mio. Gesamtumsatz 2017

NORDEN | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 04

DER CHARME DES NORDENS Der Düsseldorfer Norden blickt auf ein erfolgreiches Jahr zurück. Die Anziehungskraft des Teilmarktes hat nicht nachgelassen, sondern führte zu einer deutlichen Steigerung der Verkaufszahlen sowohl im Segment der Eigentumswohnungen als auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern.

Während in Kaiserswerth vor allem Wohnungen veräußert wurden – insgesamt ein Plus von 425 % –, schlugen in Wittlaer die Kauffälle bei Häusern zu Buche. Ein entscheidender Treiber für das Interesse ist der besondere Charme der nördlichen Regionen: In Kaiserswerth können die Bewohner in einem der traditionsreichsten Stadtteile mit historischem Stadtkern leben und profitieren von einem vielfältigen Freizeitangebot.

Wittlaer überzeugt vor allem durch sein Angebot an freistehenden Einfamilien­ häusern, das besonders Familien anzieht. Durch die gute Anbindung an das Düssel­ dorfer Zentrum und den steigenden Nachfragedruck in der Rheinmetropole zieht es immer mehr Menschen in den Norden der Stadt – sowohl gebürtige Düsseldorfer als auch Hinzugezogene. Der Trend dürfte sich auch weiterhin fortsetzen.

Juliane Massenberg, Ansprechpartnerin Düsseldorfer Norden

EIGENHEIM FÜR KLEIN UND GROSS Juliane Massenberg über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich in Ihrem Gebiet der größten Nachfrage, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Der Norden ist vor allem geprägt durch die Ein- und Zweifamilienhausstruktur. Kunden, die auf der Suche nach einer Immobilie in Kaiserswerth oder Wittlaer sind, suchen insbesondere in diesem Segment. Ganz oben auf der Interessentenliste stehen Familien, die fernab des Zentrums Eigentum erwerben wollen.

Frage: Welche waren die teuersten verkauften Immobilien (Haus, Eigentums­wohnung)?

Antwort: Zu den teuersten Immobilien gehörte 2017 ein Einfamilienhaus in Kaiserswerth mit einem Verkaufspreis von rund EUR 1,89 Mio. Hier wurde auch die teuerste Eigentumswohnung verkauft, die für rund EUR 700.000,- den Besitzer wechselte. Der maximale Quadratmeterpreis für Wohnungen lag im vergangenen Jahr bei EUR 5.514,-.

Frage: Welche Immobilienarten stellten das größte Angebot in Ihrem Gebiet dar?

Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Grundsätzlich herrscht – vergleichbar mit der Situation in ganz Düsseld­orf – ein Angebotsmangel im Norden der Stadt vor, d. h., das Angebot kann der wachsenden Nachfrage nicht gerecht werden. Das größte Angebot stellten, bedingt durch den vorherrschenden Immobilientypus, nach wie vor Ein- und Zwei­familienhäuser dar.

Frage: Welche waren die größten Themen Ihrer Kunden?

Antwort: Steigende Mietpreise im Düsseldorfer Stadtkern und die anhaltend günstige Zinssituation sind Themen, die unsere Kunden nach wie vor beschäf-

tigen. Beide Aspekte förderten die Entscheidung, Eigentum zu erwerben und dadurch auch eine gewisse Zukunftssicherheit zu erhalten.

Frage: Welche Käufergruppe war am aktivsten in Ihrem Gebiet, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Trotz der aktuell optimalen Bedingungen für den Kauf einer Immobilie stellen wir in unserem Teilmarkt noch keine Veränderung bei der Käufer­ struktur fest. Nach wie vor sind Familien mit Kindern oder junge Paare die Zielgruppen, die am häufigsten vor Ort auf der Suche nach Immobilien sind.

Frage: Welche Vermarktungszeiten waren im Durchschnitt in Ihrem Gebiet üblich?

Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Die Dauer der Vermarktung hängt stark von der Immobilie und den Vorstellungen des potenziellen Käufers ab. Bei Immobilien, die gegebenenfalls noch Anpassungen benötigen, sei es in Bezug auf die Energieeffizienz oder den Grundriss, wägen Interessenten stärker ab. Im Durchschnitt können wir aber von Vermarktungszeiten zwischen 2 und 4 Monaten sprechen.

Frage: Wie viele Besichtigungstermine wurden im Durchschnitt in einer Immobilie durchgeführt? Ist hier eine Steigerung oder Abnahme zu verzeichnen?

Antwort: Kaufinteressenten wägen immer stärker ab und entscheiden in den seltensten Fällen spontan. Dieser Umstand ist vor allem darin begründet, dass im Düsseldorfer Norden Familien mit Kindern oder Paare, die noch Zu­wachs erwarten, ein Eigenheim suchen. Hier gilt es, sehr nachhaltig und zukunfts­ orientiert zu wählen.

FAKTEN PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT NORDEN 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

24

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 0,705 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 5.514,-

Ein- und Zweifamilienhäuser

383 % Zunahme der Wohnungsverkäufe im Norden

Höchster Preis pro m2

24

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 1,89 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 19,93 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

NORDEN | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 05

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERK ÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Preistrend 2016/17

Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

5.600 und mehr

Spitzenlage

1,4 Mio. und mehr

sehr gute Lage

4.400 – 5.500

sehr gute Lage

0,78 Mio. – 1,4 Mio.

gute Lage

3.200 – 4.500

gute Lage

0,58 Mio. – 0,77 Mio.

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an duesseldorf@dahlercompany.de.

Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017 für ETW ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Wittlaer max.: 4.471,-

Quelle: Gutachterausschuss

Wittlaer

33 %

+ 7 %*

67 %

Kaiserswerth – 7 %*

Kaiserswerth max.: 5.514,-

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017 25

15

+ 367 % 14

+ 350 %

10 05 0

Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

20

09

03

+0%

02

3.500 – 4.499

01

4.500 – 5.499

01

5.500 – 7.499

0

0

7.500 – 9.499

0

0

21

20 15 10 05 0

über 9.500

+ 425 %

+ 50 %

04

02

Kaiserswerth

Kaufpreisspanne in EUR/m2

03

Wittlaer

Gebiete

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017 14

12

+0%

10

10

10

12

+ 100 % 08

08

+ 150 %

06

05

04

04

02

02 0

Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

14

500.000 – 749.999

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

+0% 01

01

1.500.000 – 1.999.999

0

0

über 2.000.000

– 15 %

+ 225 %

13

13

11

10 08 06 04

04 02 0

Kaiserswerth

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.59 89 31-00

Gebiete

Wittlaer

MEERBUSCH | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 06

DIE LEBENSWERTE STADT AM RHEIN Die Stadt Meerbusch besticht durch ihren ländlichen Charakter und die gleichzeitig gute Anbindung an das Stadtzentrum Düsseldorfs. Sowohl eine Fähre als auch eine Brücke verbinden die Menschen auf beiden Rheinseiten miteinander und das ländliche Meerbusch mit der Großstadt.

Von allen auf der linksrheinischen Seite getätigten Verkäufen entfielen im vergangenen Jahr 26 % auf den Teilmarkt Meerbusch. Die insgesamt 8 Stadtteile bieten neben der idyllischen sowie gut angebundenen Lage ein hohes Maß an Abwechslung und Vielfalt: Von landwirtschaftlich geprägten Stadtteilen wie Langst-Kierst und Ilverich bis hin zum städtischen, betriebsamsten und größten Stadtteil Büderich. Ebenso abwechslungsreich ist das hiesige Immobilienangebot: Vom niedrigeren Preisniveau bis hin zu repräsentativen Villen können alle Interessenten bedient werden und im Stadtbild zeigen sich sowohl ältere als auch jüngere Generationen. Dieser ausbalancierte Mix macht Meerbusch zu einem sehr lebenswerten Standort am Rhein.

Ruth Herzog, Ansprechpartnerin Meerbusch

HOHE WOHNQUALITÄT NAHE DER LANDESHAUPTSTADT Ruth Herzog über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Welche waren die 3 beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Aufgrund des geringen Fluglärms erfreute sich der Strümper Berg im vergangenen Jahr generationsübergreifend großer Beliebtheit. Bereits seit Jahrzehnten gehört außerdem Alt-Meererbusch, ein Villenviertel in MeerbuschBüde­rich, zu den am meisten nachgefragten Wohnlagen der Stadt. Ebenso attrak­ tiv waren 2017 die Neubaugebiete der Stadt.

Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

zeitig hielt der Generationswechsel im Villenviertel Alt-Meererbusch weiter an: Viele der älteren Eigentümer haben ihre Häuser an die jüngeren Generationen vererbt oder verkauft.

Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich der höchsten Nachfrage in Ihrem Teilmarkt, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Bei den Interessenten liegt der Fokus auf Häusern mit guter Instandhaltung, die gepflegt sind und direkt bezogen werden können. Viele Interessenten versuchen, große Umbauarbeiten zu vermeiden.

Antwort: Die Nachfrage nach Immobilien in Meerbusch hat im vergangenen Jahr zugenommen. Durch die Verlängerung der Böhlerstraße, die für eine verbesserte Verbindung zwischen Düsseldorf und Meerbusch sorgt, ist der Teilmarkt für Interessenten noch attraktiver geworden. Sie können in ländlicher Umgebung wohnen und sind in weniger als 20 Minuten im Stadtzentrum von Düsseldorf.

Frage: Welche waren die wichtigsten Themen Ihrer Kunden und gab es hierbei einen spürbaren Einfluss der politischen Entscheidungen?

Frage: Wie hat sich das Angebot von Wohnungen in Neubauprojekten im Vergleich zum Vorjahr entwickelt? Hat die Neubautätigkeit zugenommen? Wenn ja, in welchen Teilgebieten?

Frage: Wie viele Besichtigungstermine wurden im Durchschnitt in einer Immobilie durchgeführt? Ist hier eine Steigerung oder Abnahme zu verzeichnen?

Antwort: Im Vergleich zu 2016 zeigte sich eine starke Zunahme der Neubautätigkeit, was sich unter anderem in der rasanten Entwicklung der Neubaugebiete, wie etwa die Böhlersiedlung und die Lötterfelder Straße, geäußert hat. Gleich-

Antwort: Häufige Themen, die unsere Kunden 2017 beschäftigt haben, waren die steigenden Preise bei Immobilien, die häufig von der Käufererwartung abwichen. Ebenso stellten sich viele die Frage, ob die Werterhaltung nach Jahren noch gewährleistet ist.

Antwort: Die Zahl der Besichtigungstermine ist stark abhängig von den jeweiligen Immobilien. Es können bis zu 30 Besichtigungen sein, bis der passende Käufer gefunden ist. Im vergangenen Jahr hatten wir eine leichte Steigerung zu verzeichnen, was auf die hohen Verkaufspreise zurückzuführen ist.

FAKTEN PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT MEERBUSCH 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

19

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 1,9 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 4.552,-

Ein- und Zweifamilienhäuser

EUR 944.700,Durchschnittlicher Kaufpreis für Einfamilienhäuser

Höchster Preis pro m2

122

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 5,15 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 115,25 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

MEERBUSCH | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 07

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERK ÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

4.000 und mehr

Spitzenlage

1,5 Mio. und mehr

sehr gute Lage

3.500 – 4.000

sehr gute Lage

0,95 Mio. – 1,5 Mio.

gute Lage

3.000 – 3.500

gute Lage

0,5 Mio. – 0,95 Mio.

Preistrend 2016/17

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an duesseldorf@dahlercompany.de.

Verteilung der Verkäufe nach Erst- und Weiterverkäufen 2017 für ETW ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Quelle: Gutachterausschuss

Weiterverkäufe

Meerbusch max.: 4.552,-

42 %

+ 18 %*

58 %

Erstverkäufe – 18 %*

Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017

20

14

20 16

15 10

– 40 % 05

05 0

16

– 20 % Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

25

Vergleich der Verkäufe nach Gesamtkaufpreis 2016 zu 2017

03 0

3.500 – 4.499

4.500 – 5.499

0

0

5.500 – 7.499

0

7.500 – 9.499

0

– 69 % 13

12 10 08 06 04

– 20 % 04

05

+ 50 %

04

02

02

0

0

über 9.500

Kaufpreisspanne in EUR/m2

500.000 – 749.999

750.000 – 999.999

03

1.000.000 – 1.499.999

Kaufpreisspanne in EUR

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

100 80

140

– 26 %

73

60 40

+5% 19

20 0

20

+ 114 % 07

500.000 – 749.999

130

–6% 122

120

98

750.000 – 999.999

15

1.000.000 – 1.499.999

+ 133 % 06

14

über 1.500.000

Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

120

Vergleich der Verkäufe 2016 zu 2017

100 80 60 40 20 0

2017

2016

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.59 89 31-00

Jahr

– 75 % 04 01

über 1.500.000

LINKSRHEINISCH | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 08

DIE LANDESHAUPTSTADT IM BLICK Düsseldorf liegt nicht nur rechts, sondern auch links vom Rhein: Die 4 Stadt­teile Nieder- und Oberkassel, Lörick und Heerdt sind sehr beliebte Wohngegenden in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt.

Klar zu erkennen ist dies auch anhand der aktuellen Zahlen: 51 % aller Häuser ab EUR 500.000,- wurden 2017 auf der linken Rheinseite verkauft. Hierbei gehören Nieder- und Oberkassel seit Jahren zu den teuersten und beliebtesten Stadtteilen Düsseldorfs. Heerdt bildet den westlichsten Stadtteil und zeichnet sich unter anderem durch seine Nähe zum ländlichen Meerbusch aus, bietet aber auch städtisches Flair.

Geprägt sind alle 4 Stadtteile gleichermaßen von der Nähe zum Rhein – die Anwohner profitieren deshalb sowohl von einer Vielzahl von Freizeitangeboten in grüner Umgebung als auch einem lebenswerten Wohnumfeld. Das Zentrum von Düsseldorf ist über eine der 3 Brücken in wenigen Minuten erreichbar, sodass der Teilmarkt eine optimale Mischung aus Urbanität und Naturnähe bietet.

Sophia Schultz-Siemens, Dr. Anke Geyer, Team Düsseldorf Linksrheinisch

LINKSRHEINISCH: DIE ANDERE SEITE DER STADT Sophia Schultz-Siemens und Dr. Anke Geyer über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Was sind besondere Merkmale in Ihrem Teilmarkt? Welche Highlights bietet Ihr Gebiet?

Antwort: Besonders reizvoll ist in dieser exklusiven Lage sicherlich die Nähe zum Rhein. Naturliebhaber und Sportbegeisterte kommen hier auf ihre Kosten.

Außerdem ist in den linksrheinischen Stadtteilen Düsseldorfs eine gute Infrastruktur anzutreffen: Einzelhandel und Gastronomie sind in großer Vielfalt vorhanden und die Immobilien reichen von Alt- und Neubau bis hin zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Frage: Welche waren die 3 beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Für das vergangene Jahr kann kein konkreter Straßenzug genannt werden, denn die Kundenwünsche und der Marktbedarf sorgten dafür, dass die Verteilung in der Stadt sehr ausgewogen war und kein Gebiet hervorzuheben ist.

bauten. Richtung Heerdt ist eine gestiegene Neubautätigkeit im Bereich von Eigen­t umswohnungen klar zu erkennen.

Frage: Welche Immobiliengattung ist besonders rar (Art, Baualtersklasse, Größe, Lage)?

Antwort: Auch an dieser Stelle kann keine spezielle Immobiliengattung besonders hervorgehoben werden. Ganz grundsätzlich lässt sich sagen, dass in allen Gattungen ein Angebotsmangel zu verzeichnen ist.

Frage: Welche Immobilienarten haben sich in Ihrem Gebiet am stärksten im Wert gesteigert?

Antwort: Eine Wertsteigerung ist für alle Immobilien im Gebiet links des Rheins zu verzeichnen, was unter anderem auf das Zusammenspiel von hoher Nachfrage und geringem Angebot zurückzuführen ist.

Frage: Welche Käufergruppe war am aktivsten in Ihrem Gebiet, gab es hier Ver­änderungen?

Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

Antwort: Die Nachfrage im Teilmarkt Linksrheinisch hat sich nicht verändert: Es ist weiterhin eine hohe Nachfrage zu verzeichnen und keine Abschwächung auszumachen. Dies zeigen auch die gestiegenen absoluten Verkaufszahlen sowohl bei Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäusern im Vergleich zu 2016.

Frage: Welche Immobilienarten stellten das größte Angebot? Gab es hier Verän­ derungen?

Antwort: Das größte Angebot im Teilmarkt Linksrheinisch entfällt auf Neu-

Antwort: Bereits seit Jahren sind Familien, Paare, aber auch Singles die aktivsten Interessentengruppen, was sowohl Neubauten als auch Bestandsimmobilien betrifft. Häufig ist die bisherige Wohnung oder das Reihenhaus zu klein und der Wunsch nach einem (größeren) Eigenheim wächst.

Frage: Wie viele Besichtigungstermine wurden im Durchschnitt in einer Immobilie durchgeführt? Ist hier eine Steigerung oder Abnahme zu verzeichnen?

Antwort: Es braucht in der Regel 5 bis 10 Besichtigungen bis zum Kaufabschluss bei einer Immobilie. Die Zahl kann natürlich abweichen. Im Endeffekt hängt dies von vielen Aspekten ab.

FAKTEN PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT LINKSRHEINISCH 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

333

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 5,85 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 26.108,-

Ein- und Zweifamilienhäuser

371 % Zunahme der Wohnungsverkäufe zwischen EUR 7.500,-/m2 und EUR 9.499,-/m2

Höchster Preis pro m2

34

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 3,42 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 36,92 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

LINKSRHEINISCH | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 09

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERK ÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

8.500 und mehr

Spitzenlage

2,8 Mio. und mehr

sehr gute Lage

4.800 – 8.500

sehr gute Lage

1,3 Mio. – 2,8 Mio.

gute Lage

3.300 – 4.800

gute Lage

0,85 Mio. – 1,3 Mio.

Preistrend 2016/17

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an duesseldorf@dahlercompany.de.

Verteilung der Verkäufe nach Erst- und Weiterverkäufen 2017 für ETW ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Quelle: Gutachterausschuss

Heerdt max.: 26.108,-

39 %

Weiterverkäufe + 3 %*

61 %

Erstverkäufe – 3 %*

Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 + 40 %

100

107

+ 29 % +7%

75

55

50

59

80 62

+ 371 % 33

25 0

3.500 – 4.499

65

60

4.500 – 5.499

5.500 – 7.499

+ 175 %

Anzahl der Verkäufe

125

70

150

150 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

175

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017 – 29 %

11

07

04

7.500 – 9.499

über 9.500

50

46

40

+ 70 %

+ 57 %

34

33

30

21

20

+ 160 %

20

13

10 0

Kaufpreisspanne in EUR/m2

05

500.000 – 749.999

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

1.500.000 – 1.999.999

Kaufpreisspanne in EUR

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017 40

+ 183 % 17

16 12 08

06

0

– 25 % 04

04

+ 20 % 05

+ 500 %

06

06

+ 100 %

03 01

500.000 – 749.999

+ 113 %

35

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

1.500.000 – 1.999.999

02 0

über 2.000.000

Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

20

Vergleich der Verkäufe 2016 zu 2017

34

30 25 20 15

16

10 05 0

2016

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.59 89 31-00

2017 Jahr

+ 100 % 04

08

über 2.000.000

ZENTRUM | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 10

ALLES DREHT SICH UM DAS ZENTRUM Das Düsseldorfer Zentrum repräsentiert die Dynamik der gesamten Rheinmetro­ pole: Die weiterhin steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien treibt die Projektentwicklungsaktivität in der Innenstadt. Zusammen mit diversen Aufwertungen und Umgestaltungen ist somit viel Bewegung am Markt zu erkennen.

Durch das mangelnde Angebot, das der steigenden Nachfrage gegenübersteht und sich in den Kauffällen niederschlägt, rücken besonders Stadtteile, die bisher weniger im Fokus der Interessenten lagen, in den Vordergrund. Das spiegelt sich auch abseits der beliebten Straßenzüge in den Verkaufszahlen des vergangenen Jahres wider: Flingern konnte hier beispielsweise zulegen und verzeichnete ein Plus von 11 % gegenüber 2016. Die Stadtteile im Düsseldorfer Stadtkern gehören zu den beliebtesten Lagen der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt. Somit ist es auch nicht überraschend, dass die Transaktionen in diesem Teilmarkt fast 50 % der Gesamtverkäufe im Premiumsegment ausmachten. Auch zukünftig bleibt zu erwarten, dass dieser Trend anhält und sich das Spektrum der Zielgruppen fortlaufend differenziert.

Kathrin Kuhr, Ansprechpartnerin Düsseldorf Zentrum

VIEL BEWEGUNG IM ZENTRUM Kathrin Kuhr über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Was sind besondere Merkmale in Ihrem Teilmarkt? Welche Highlights bietet Ihr Gebiet?

Antwort: Die Teilmärkte im Stadtkern bieten alles, was man sich von einem Standort in zentraler Lage wünscht: vielfältige Einkaufsmöglichkeiten, ein attraktives und großes gastronomisches Angebot sowie eine gute Infrastruktur.

Hinzu kommen in unserem Teilmarkt der direkte Bezug zum Rhein in Golzheim und die Grünanlagen wie der Hofgarten in Pempelfort.

Frage: Welche waren die 3 beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Grundsätzlich konnten wir feststellen, dass das Interesse an Immo­ bilien in der Innenstadt weiterhin ungebrochen hoch ist. Zu den beliebtesten Standorten gehören nach wie vor zum einen das Hofgartenviertel in Pempelfort und zum anderen die Weiße Siedlung und mit ihr die Cecilienallee in Golzheim.

Frage: Wie hat sich das Angebot von Wohnungen in Neubauprojekten im Vergleich zum Vorjahr entwickelt? Hat die Neubautätigkeit zugenommen? Wenn ja, in welchen Teilgebieten?

Antwort: In Düsseldorfer Innenstadtlage ist viel Bewegung zu erkennen und die anhaltende Nachfrage treibt die Aktivität bei der Projektentwicklung. Aufwertung und Umgestaltung stehen im Fokus – hiervon profitieren vor allem Stadtteile wie Oberbilk und Flingern, die bei Interessenten eventuell noch nicht so stark auf der Agenda standen.

Frage: Welche waren die wichtigsten Themen Ihrer Kunden und gab es hierbei einen spürbaren Einfluss der politischen Entscheidungen?

Antwort: Interessenten setzen sich sehr intensiv mit den ökonomischen und politischen Entwicklungen des Marktes und somit auch mit möglichen Prognosen für die kommenden Jahre auseinander. Die Fragen „Ist eine weitere Preissteigerung zu erwarten oder bleiben die Preise stabil?“ „Welchen Stellenwert hat das Thema Immobilienblase?“ gehörten zu den Kernthemen, die am häufigsten zur Sprache kamen.

Frage: Welche Rolle spielt bei Immobilieninteressenten das Thema „Nachhaltigkeit und Energieeffizienz“?

Antwort: Während bei Interessenten, die ihren Fokus auf Bestandsimmobilien richten, das Thema „Nachhaltigkeit und Energieeffizienz“ häufig noch keine ausschlaggebende Rolle spielt, ist der Tenor bei Neubauimmobilien ein anderer. Im Allgemeinen lässt sich jedoch sagen, dass besonders in Bezug auf die potenzielle Wertsteigerung einer Immobilie diese Faktoren beim Kauf immer entscheidender werden.

Frage: Welche Vermarktungszeiten waren im Durchschnitt in Ihrem Gebiet üblich?

Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Durchschnittlich liegen die Vermarktungszeiten zwischen 1 und 4 Monaten – ähnlich wie im Jahr 2016. Voraussetzung für eine zeitnahe Vermittlung ist eine realistische und marktkonforme Preiseinschätzung. Auch im Premiumsegment wägen die Kunden ab und sind auf der Suche nach dem optimalen Preis-Leistungs-Verhältnis.

FAKTEN PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT ZENTRUM 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

797

Anzahl der Verkäufe insgesamt

100 % Zunahme der Wohnungsverkäufe ab EUR 9.500,-/m 2

EUR 2,5 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 13.890,Höchster Preis pro m2

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

ZENTRUM | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 11

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERK ÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

8.500 und mehr

sehr gute Lage

6.000 – 8.500

gute Lage

3.500 – 6.000

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an duesseldorf@dahlercompany.de.

Stockum

Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

max.: 7.677,-

für ETW ab EUR 3.500,-/m 2 + 0 %*

max.: 13.000,-

Golzheim

Altstadt max.: 13.890,-

Unterbilk max.: 7.547,-

Oberbilk

17 %

21 %

+ 0 %*

4%

+ 0 %*

12 %

Derendorf + 1 %*

17 %

Oberbilk + 1 %*

Neustadt

max.: 10.943,-

Pempelfort + 1 %*

Neustadt

max.: 6.756,-

Hamm

Golzheim + 0 %*

Unterbilk

Quelle: Gutachterausschuss

max.: 11.468,-

2%

+ 0 %*

max.: 10.032,-

Pempelfort

0 % | Stockum | – 1 %*

4%

Altstadt Flingern

max.: 7.889,-

1%

Hamm

Derendorf

23 %

Flingern

max.: 10.000,-

– 1 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017

Anzahl der Verkäufe

–8% 232

200

213

100

200

+ 136 % 172

+ 147 %

73

19

3.500 – 4.499

4.500 – 5.499

5.500 – 7.499

47

7.500 – 9.499

+ 100 % 11

125

über 9.500

101

75

+ 400 % 01

05

Stockum

116

43

22

Golzheim

139 141

136

+ 47 % 15

+1%

– 68 %

+ 15 %

100

0

187

171 175

175

50

208

+2%

150

25

22

Pempel- Deren- Flingern fort dorf

- 50 % 30

15

Gebiete

Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

Vergleich der Verkäufe 2016 zu 2017

– 19 %

350

213

– 39 %

80

70 43

40

500.000 – 749.999

– 23 %

300

173

120

336

750.000 – 999.999

+0% 30

30

1.000.000 – 1.499.999

– 23 % 13

10

1.500.000 – 1.999.999

– 60 % 10

04

über 2.000.000

260

250 200 150 100 50 0

2016

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.59 89 31-00

+ 58 % 33

52

+ 122 % 09

20

Ober- Neustadt Unter- Altstadt Hamm bilk bilk

Kaufpreisspanne in EUR/m2

160

0

Anzahl der Verkäufe

343

300

240

+ 11 %

225 200

400

0

Quelle: Gutachterausschuss

487

Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

500

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

– 30 %

2017 Jahr

SÜDEN | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 12

MARITIME ATMOSPHÄRE IM SÜDEN Die am Rhein gelegenen Stadtteile Himmelgeist und Benrath trafen auch 2017 auf ein großes Interesse und konnten noch einmal an Fahrt aufnehmen. Der Teilmarkt verzeichnete ein deutliches Plus: Insgesamt stieg die Zahl der Kauffälle für Ein- und Zweifamilienhäuser um 60 %. Bei den Eigentumswohnungen waren es sogar 200 %.

Ausschlaggebend sind für die meisten Interessenten die Nähe zum Rhein und die grünen Hotspots wie der Schlosspark Mickeln. Hier trifft maritime Atmos­ phäre auf Naherholungsflair. Der Süden Düsseldorfs spricht viele Zielgruppen an: Während sich die Best Ager für das Zentrum Benraths entscheiden, zieht es die jüngere Generation vermehrt in die ländlichen Randgebiete. Hier zeigt sich, dass die Work-Life-Balance auch verstärkt Einfluss auf die Entscheidung bezüglich des Wohnstandortes nimmt. Wer den Berufsalltag im Zentrum verbringt, erfreut sich häufig an der ländlichen Ruhe zum Feierabend. Durch die optimale Anbindung an die Innenstadt ist es möglich, beides miteinander zu verbinden.

Dr. Anke Geyer, Maria Hassler, Team Düsseldorfer Süden

VIELFÄLTIGE WOHNLANDSCHAFT Dr. Anke Geyer und Maria Hassler über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

Antwort: Von einer Beruhigung ist in diesem Teilmarkt noch nichts zu spüren.

Nach wie vor sind Immobilien im Düsseldorfer Süden sehr begehrt und die Stadtteile entwickeln sich zu mehr als „nur“ einer Alternative. Neben den charakteristischen Besonderheiten des Standortes, wie Nähe zum Rhein, spielen Faktoren wie der steigende Nachfragedruck eine entscheidende Rolle.

Frage: Welche waren die teuersten verkauften Immobilien (Haus, Eigentumswohnung)?

Antwort: In Benrath wurde das teuerste Einfamilienhaus mit einem Kauf­preis von EUR 2,04 Mio. veräußert. Die Eigentumswohnungen mit dem höchs­ten Verkaufswert lagen mit EUR 750.000,- in Himmelgeist und mit EUR 785.000,in Benrath.

Frage: Welche Immobilienarten stellten das größte Angebot? Gab es hier Verän­ derungen?

Antwort: In beiden Segmenten, sowohl bei Eigentumswohnungen als auch Einund Zweifamilienhäusern, müssen wir grundsätzlich von einem eher knappen Angebot sprechen. Insbesondere betrifft das Immobilien mit einer Wohnfläche ab 100 m2, die sich vor allem Familien wünschen. Auch die belieb­ten Landhöfe mit ihrem einzigartigen Flair sind ein rares Gut. Frage: Welche Entwicklungen haben Ihren Teilmarkt am stärksten bewegt und für Aufmerksamkeit gesorgt? Gibt es stadtentwicklungspolitische Maßnahmen, die sich positiv oder negativ auf Ihren Teilmarkt ausgewirkt haben oder auswirken werden?

Antwort: Die Planungen rund um das Mühlenquartier in Benrath waren und sind immer noch eine der spannendsten Entwicklungen in diesem Teilmarkt.

Im neuen Wohnquartier sollen künftig rund 370 Wohnungen entstehen, die den Bedarf verschiedenster Zielgruppen abdecken. Die Vorarbeiten haben bereits im letzten Jahr begonnen.

Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich der höchsten Nachfrage in Ihrem Teilmarkt, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Gerade in ländlich geprägten Regionen genießt man eine gewisse räumliche Freiheit. Dies soll sich auch in den Grundrissen und der Fläche selbst widerspiegeln. Wohnungen und Häuser mit mindestens 4 Zimmern und einer Größe ab rund 100 m2 stehen bei den Interessenten im Fokus.

Frage: Was waren die größten Kaufmotivatoren in Ihrem Gebiet und wie haben sich diese verändert?

Antwort: 2 Faktoren sind entscheidend: zum einen die aktuelle Zinssituation und die weiterhin steigenden Mieten, die zusätzliche Anreize bieten, um sich für Eigentum zu entscheiden. Zum anderen ist der Wunsch nach Vergrößerung in einem ruhigen Umfeld einer der größten Kaufmotivatoren.

Frage: Welche Käufergruppe war am aktivsten in Ihrem Gebiet, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Der Süden spricht nach wie vor eine Vielzahl von Interessenten an: ältere und junge Paare, kleine Familien oder die, die es noch werden wollen. So vielfältig die Immobilientypologien, so vielfältig auch die Käufer.

FAKTEN PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SÜDEN 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

24

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 0,785 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 4.428,-

Ein- und Zweifamilienhäuser

60 % Zunahme der Hausverkäufe

Höchster Preis pro m2

24

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 2,04 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 19,09 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

SÜDEN | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 13

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERK ÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

4.400 und mehr

Spitzenlage

1,0 Mio. und mehr

sehr gute Lage

3.800 – 4.600

sehr gute Lage

0,87 Mio. – 1,05 Mio.

gute Lage

3.200 – 4.000

gute Lage

0,52 Mio. – 0,94 Mio.

Preistrend 2016/17

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an duesseldorf@dahlercompany.de.

Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

Benrath

für ETW ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Quelle: Gutachterausschuss

max.: 4.231,-

Himmelgeist max.: 4.428,-

48 % Benrath

Himmelgeist

52 %

+ 22 %*

– 22 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 14

24

20 15 10 05 0

+ 300 %

05

– 100 % 0

3.500 – 4.499

0

4.500 – 5.499

01

0

5.500 – 7.499

– 100 % 02

0

7.500 – 9.499

0

0

12

10 08 06 04

05 03

02 0

über 9.500

+ 140 %

12

12 Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

25

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

+ 380 %

Himmelgeist

Kaufpreisspanne in EUR/m2

Benrath

Gebiete

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017 14

13 11

10

+ 600 %

08

07

06

+ 50 %

04

02

02 0

500.000 – 749.999

03

750.000 – 999.999

– 100 % 01

1.000.000 – 1.499.999

01

0

1.500.000 – 1.999.999

+ 100 % 0

01

über 2.000.000

+8%

+ 267 %

12 Anzahl der Verkäufe

12 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

14

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

+ 18 %

12

11

13

10 08 06 04

03

02 0

Himmelgeist

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.59 89 31-00

Gebiete

Benrath

OSTEN | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 14

PREMIUMIMMOBILIENMARKT AUF TR AB In den untersuchten Stadtteilen Gerresheim, Grafenberg, Rath und Hubbelrath im Düsseldorfer Osten war viel Bewegung zu verzeichnen – vor allem im Segment der Eigentumswohnungen.

In allen hier untersuchten Gebieten schloss der Premium­immobilienmarkt 2017 in diesem Segment im Vergleich zu 2016 mit einem Plus ab. In der Preisspanne zwischen EUR 3.500,-/m2 und EUR 5.500,-/m2 lag das Wachstum der Kauffälle bei rund 132 % bei insgesamt 72 verkauften Immobilien. Während Eigentumswohnungen von der hohen Nachfrage profitieren konnten, trifft der Wunsch nach einem Ein- oder Zweifamilienhaus derzeit auf ein begrenztes Angebot. Trotz des Mangels an verfügbaren Immobilien kam es zu einer Zunahme der Verkäufe von Häusern über EUR 1 Mio. Insbesondere Familien und Naturliebhaber werden von den Immobilien im Düsseldorfer Osten angesprochen – hier trifft dörfliche Idylle auf repräsentatives Villenambiente. Ein besonderer Anziehungspunkt: Der Grafenberger Wald spiegelt mit seinen vielfältigen Freizeitmöglichkeiten das besondere Ambiente des Teilmarkts wider.

Dr. Anke Geyer, Maria Hassler, Team Düsseldorfer Osten

VILLENAMBIENTE IM GRÜNEN Dr. Anke Geyer und Maria Hassler über die aktuelle Marktentwicklung Frage: Was sind besondere Merkmale in Ihrem Teilmarkt? Welche Highlights bietet Ihr Gebiet?

Frage: Welche Immobilienarten und -größen erfreuten sich der höchsten Nachfrage in Ihrem Teilmarkt, gab es hier Veränderungen?

Antwort: Mit Stadtteilen wie Grafenberg, Gerresheim, Rath und Hubbelrath bietet der Teilmarkt vielfältige Stadt- und Trendviertel. Die Besonderheit besteht in der Mischung aus einem grünen Umland mit der Nähe zum Naturschutzgebiet und dem Grafenberger Wald sowie einer guten Infrastruktur und Anbindung an die Düsseldorfer Innenstadt.

Antwort: Bei Familien mit Kindern sind besonders Häuser mit einer Wohnfläche zwischen 160 und 200 m2 sehr gefragt. In Bezug auf die dazugehörigen Grünflächen werden Gartenanlagen mittlerer Größe mit wenig Pflegeauf­wand präferiert.

Frage: Welche Immobiliengattung ist besonders rar (Art, Baualtersklasse, Größe, Lage)?

Frage: Welche waren die 3 beliebtesten Straßenzüge in Ihrem Gebiet? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Durch die Vielfältigkeit der Stadtteile in diesem Teilmarkt ist es schwierig, die Top 3 Straßenzüge zu bezeichnen. Rund um den Grafenberger Wald gibt es viele Quartiere und somit auch Straßenzüge, die besonders beliebt sind.

Frage: Ist die Nachfrage in Ihrem Markt anhaltend hoch oder gibt es aus Ihrer Sicht Tendenzen der Beruhigung?

Antwort: Wir sehen aktuell keine Tendenzen, die dafür sprechen, dass zukünftig mit einem Rückgang der Nachfrage zu rechnen ist. Vor allem bei Familien mit Kindern sind die Teilmärkte rund um den Grafenberger Wald sehr beliebt.

Frage: Welche Immobilienarten stellten das größte Angebot? Gab es hier Veränderungen?

Antwort: Nach wie vor steht einer weiterhin starken Nachfrage ein geringes Angebot gegenüber. Das gilt sowohl für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch das Segment der Eigentumswohnungen.

Antwort: Stadthäuser und Villen mit individuellem Charme stehen auf der Beliebtheitsskala sehr weit oben. Zugleich ist das Angebot an verfügbaren Immobilien sehr gering.

Frage: Was waren die größten Kaufmotivatoren in Ihrem Gebiet und wie haben sich diese verändert?

Antwort: Neben den Klassikern wie Familienzuwachs oder einer beruflichen Veränderung, die einen Umzug erfordern, war die optimale Ausgangssituation durch niedrige Zinsen für Käufer einer der größten Kaufmotivatoren.

Frage: Welche waren die wichtigsten Themen Ihrer Kunden und gab es hierbei einen spürbaren Einfluss der politischen Entscheidungen?

Antwort: Die aktuell günstige Zinssituation war häufig der ausschlaggebende Treiber bei der Entscheidung für den Erwerb einer Wohnimmobilie. Das gilt sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger, die entweder die Wohnung als Zweitimmobilie oder aber zur Weitervermietung erwerben.

FAKTEN PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT OSTEN 2017: Bezogen auf Eigentumswohnungen ab EUR 3.500,-/m² sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

Eigentumswohnungen

77

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 0,92 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 8.571,-

Ein- und Zweifamilienhäuser

83 % Zunahme der Hausverkäufe zwischen EUR 1,0 Mio. und EUR 1,49 Mio.

Höchster Preis pro m2

51

Anzahl der Verkäufe insgesamt

EUR 2,6 Mio. Teuerster Einzelverkauf

EUR 41,45 Mio. Gesamtumsatz 2017

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

OSTEN | PREMIUM-WOHNIMMOBILIENMARKT SEITE 15

LAGE-KATEGORIEN & VERTEILUNG DER VERK ÄUFE Eigentumswohnungen Lage-Kategorie

Preisspanne in EUR/m2

Spitzenlage

Ein- und Zweifamilienhäuser Lage-Kategorie

Preisspanne in Mio. EUR

5.000 und mehr

Spitzenlage

1,1 Mio. und mehr

sehr gute Lage

4.200 – 4.900

sehr gute Lage

0,85 Mio. – 1,1 Mio.

gute Lage

3.500 – 4.000

gute Lage

0,57 Mio. – 0,8 Mio.

Preistrend 2016/17

Preistrend 2016/17

Wünschen Sie mehr Informationen zu Ihrer Straße oder Ihrem Stadtteil? Schreiben Sie uns eine E-Mail an duesseldorf@dahlercompany.de.

Rath

Verteilung der Verkäufe nach Gebieten 2017

max.: 8.571,-

für ETW ab EUR 3.500,-/m 2 sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ab EUR 500.000,-

4%

Hubbelrath + 0 %*

10 %

Grafenberg

Grafenberg max.: 5.299,-

Hubbelrath

Gerresheim

Quelle: Gutachterausschuss

– 3 %*

30 %

Rath – 20 %*

55 %

max.: 6.691,-

max.: 7.450,-

Gerresheim + 23 %*

Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in EUR 2017

* Entwicklung 2016 zu 2017

EIGENTUMSWOHNUNGEN IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Quadratmeterpreisen 2016 zu 2017 + 104 %

50 40 30

+ 280 %

26

19

20 10 0

+ 100 %

05

0

3.500 – 4.499

+ 292 %

50

53

Anzahl der Verkäufe

Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

60

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

4.500 – 5.499

04

5.500 – 7.499

+ 100 % 0

01

7.500 – 9.499

0

0

40 30 20 10 0

über 9.500

47

+ 31 % + 67 % 06

10

13

12

17

+ 100 % 0

Grafenberg

Rath

Gerresheim

Kaufpreisspanne in EUR/m2

03

Hubbelrath

Gebiete

EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSER IM ÜBERBLICK Vergleich der Verkäufe nach Kaufpreisspanne 2016 zu 2017

28

– 54 %

15

13

10

0

11 06

05

+ 83 % 06

– 50 % 02

500.000 – 749.999

750.000 – 999.999

1.000.000 – 1.499.999

01

1.500.000 – 1.999.999

+0% 01

01

über 2.000.000

28

+ 71 %

28

25 20

– 21 %

32

32

Anzahl der Verkäufe

30 Anzahl der Verkäufe

Quelle: Gutachterausschuss

35

Vergleich der Verkäufe nach Gebieten 2016 zu 2017

+ 14 %

24

24

22

20 16 12 08 04 0

14

– 40 % 05

– 33 % 03

03

Grafenberg

Rath

Gerresheim

Kaufpreisspanne in EUR

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.59 89 31-00

Gebiete

02

Hubbelrath

AKTUELLE ANGEBOTE UND REFERENZEN

Mönchengladbach – Exklusive Villa in bester Lage am Bunten Garten, Bj. 1974, 5 Zi., ca. 220 m 2 Wfl., hochw.

Ausstattung, ca. 1.221 m 2 Grdst., Südwest-Lage, 1 Doppelgarage zzgl. 2 Freiplätzen, Fußbodenheizung, Zentralheizung, B, 169,2 KWh/(m 2a), Klasse F, Gas, KP: EUR 1.250.000,Käuferprovision: 3,57 % inkl. ges. MwSt. bezogen auf den Kaufpreis

Kaarst-Büttgen – Anspruchsvolles Wohnen im exklusiven Bauhausstil, Bj. 2005, 7 Zi., ca. 260 m 2 Wfl., ca. 691 m 2 Grdst., Einliegerwhg. mit separatem Eingang, stilvoll angelegte Gartenanlage, 2 Garagen zzgl.

3 Freiplätzen, Fußbodenheizung, B, 49 KWh/(m 2a), Klasse A, Luft-WasserWärmepumpe, KP: EUR 1.300.000,Käuferprovision: 3,57 % inkl. ges. MwSt. bezogen auf den Kaufpreis

V ER K AU FT

V ER K AU

Düsseldorf-Zentrum – Exklusives Loft über 3 Ebenen inmitten der Stadt

FT Meerbusch-Strümp – Moderne Landhausvilla in bester Lage

Eigentumswohnungen Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohn- und Geschäftshäuser

Für Kauf und Verkauf wenden Sie sich gern an eines unserer Düsseldorfer Büros: DA H L E R & C OM PA N Y Düsseldorf-Oberkassel Dominikanerstraße 5 | 40545 Düsseldorf | Telefon 0211.59 89 31-00 | Fax 0211.59 89 31-01 duesseldorf@dahlercompany.de DA H L E R & C OM PA N Y Düsseldorf Investment Carmenstraße 7 | 40549 Düsseldorf | Telefon 0211.176 091 07 | Fax 0211.176 091 38 investment-duesseldorf@dahlercompany.de

Z U HAUSE I N BE STEN LAGEN www.dahlercompany.de

DÜSSELDORF INVESTMENT SEITE 18

L AGE-K ATEGOR IEN Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser

49

02

27 26

28 31 44 38

41 06

33

24 32

15

30 34

37

20

36

40

11 29

12

43

47

46

35

04

18

14

10

01 05

17

16

07

08

09

42

48

19

39 23

03

25 22 45

13 21

01 | Altstadt

18 | Hamm

35 | Oberbilk

02 | Angermund

19 | Hassels

36 | Oberkassel

03 | Benrath

20 | Heerdt

37 | Pempelfort

04 | Bilk

21 | Hellerhof

38 | Rath

05 | Carlstadt

22 | Himmelgeist

39 | Reisholz

06 | Derendorf

23 | Holthausen

40 | Stadtmitte

07 | Düsseltal

24 | Hubbelrath

41 | Stockum

08 | Eller

25 | Itter

42 | Unterbach

09 | Flehe

26 | Kaiserswerth

43 | Unterbilk

10 | Flingern-Nord

27 | Kalkum

44 | Unterrath

11 | Flingern-Süd

28 | Lichtenbroich

45 | Urdenbach

12 | Friedrichstadt

29 | Lierenfeld

46 | Vennhausen

13 | Garath

30 | Lörick

47 | Volmerswerth

14 | Gerresheim

31 | Lohausen

48 | Wersten

15 | Golzheim

32 | Ludenberg

49 | Wittlaer

16 | Grafenberg

33 | Mörsenbroich

17 | Hafen

34 | Niederkassel

Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser Lage-Kategorie

Kaufpreisfaktor

Quadratmeterpreis – Preisspanne in EUR

sehr gute Lage

26,0 – 30,0, im Ausnahmefall höher/niedriger

2.700 – 3.700, im Ausnahmefall höher/niedriger

gute Lage

22,0 – 26,0, im Ausnahmefall höher/niedriger

2.300 – 2.700, im Ausnahmefall höher/niedriger

mittlere Lage

19,0 – 22,0, im Ausnahmefall höher/niedriger

1.900 – 2.300, im Ausnahmefall höher/niedriger

einfache Lage

17,0 – 19,0, im Ausnahmefall höher/niedriger

1.500 – 1.900, im Ausnahmefall höher/niedriger

Basierend auf der Auswertung von 243 Transaktionsfällen in Düsseldorf im Jahr 2017. Laut Gutachterausschuss Düsseldorf und gemäß eigener Recherche.

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

Preistrend 2016/17

DÜSSELDORF INVESTMENT SEITE 19

TRANSAKTIONEN IN DEN GEMARKUNGEN UND STADTTEILEN

DÜSSELDORF AUF REKORDKURS Investmentmarkt weiter auf hohem Niveau

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt befindet sich im Investmentsegment weiter im Aufwind – getrieben werden die steigenden Umsatzzahlen und Kauff älle durch eine anhaltend hohe Nachfrage.

Im Jahr 2017 wurden in Düsseldorf mit 347 Transaktionen Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Gesamtwert von EUR 895 Mio. verkauft.

Mit insgesamt 16 Transaktionen mehr als 2016 verzeichnete das Kaufpreisvolumen ein Plus von über EUR 175 Mio. Nach einem langjährigen und kontinuierlichen Preisanstieg im Segment für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Düsseldorf befinden sich die Kaufpreise auf ihrem bisherigen Höchststand. Im Durchschnitt wurde 2017 ein Niveau von EUR 2.320,-/m2 erreicht. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor lag beim 21,18-Fachen der Jahresnettokaltmiete.

Auch 2017 war die Gemarkung Heerdt am teuersten: Hierzu zählen die Stadtteile Oberkassel, Niederkassel, Lörick und Heerdt. In diesen Spitzen-Wohnlagen betrug der durchschnittliche Kaufpreisfaktor für Mehrfamilienhäuser das 29-Fache der Jahresnettokaltmiete. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor der Wohn- und Geschäftshäuser lag hier beim 23-Fachen der Jahresnettokaltmiete.

Die Gemarkung Oberbilk hatte im Jahr 2017 mit 52 Transaktionen erneut die meisten Verkäufe zu verzeichnen. In diesem bisher eher als B-Lage klassifizierten Teilmarkt erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Mehrfamilienhäusern mit EUR 2.010,-/m2 einen neuen Rekordwert. Dies entsprach durch-

schnittlich dem 21-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Daraus wird deutlich, dass Interessenten ihren Suchradius erweitern – B-Lagen rücken als Alternative verstärkt in den Fokus.

Die bis vor einigen Jahren noch flächendeckend erzielten Quadratmeterpreise unterhalb von EUR 1.500,-/m2 erscheinen in der derzeitigen „heißen“ Marktphase als wahre Schnäppchen. In Düsseldorf wurden im Jahr 2017 lediglich 20 Mehrfamilienhäuser und Wohn- sowie Geschäftshäuser in diesem Preissegment veräußert.

Am oberen Ende der Preisskala wurden im Jahr 2017 in Düsseldorf 12 Transaktionen zu einem Kaufpreisfaktor vom 30-Fachen der Jahresnettokaltmiete und höher getätigt. Hier handelte es sich vornehmlich um reine Mehrfamilienhäuser.

Am unteren Ende der Preisskala standen 11 Verkäufe zum 15-fachen Faktor oder darunter. Einen Großteil davon machten Wohn- und Geschäftshäuser aus.

Mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor vom 19-Fachen der Jahresnettokaltmiete – bei 12 Transaktionen insgesamt – bot der Erwerb eines Mehrfamilienhauses oder Wohn- und Geschäftshauses in der Gemarkung Düsseldorf-Rath eine der höchsten Renditeaussichten.

Nils Klüssendorff, Immobilienberater Investment, Heiko Lütge, Leitung Immobilien-Investment, Frederik Schultz, Immobilienberater Investment

AKTUELLE IMMOBILIENGESUCHE: Zahnarzt aus Düsseldorf sucht Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus zur Kapitalanlage. Bevorzugte Stadtteile sind Pempelfort, Derendorf und Friedrichstadt. Der Kaufpreis sollte EUR 2.000.000,- nicht übersteigen.

Immobilienentwickler vom Niederrhein sucht in ruhigen Wohnlagen Düsseldorfs nach Grundstücken (bebaut oder unbebaut) zur Errichtung von Eigentums- und Mietwohnungen. Die Grundstücksgröße sollte mindestens 750 m2 betragen.

Familie aus Düsseldorf-Volmerswerth sucht zur Erweiterung ihres Immobilienbestands Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser im gesamten Stadtgebiet, gern auch mit Sanierungsstau. Kaufpreis bis EUR 1.500.000,- .

Investorin aus Essen sucht Mehrfamilienhäuser in zentralen Düsseldorfer Lagen.

Bevorzugt werden die Stadtteile Flingern und Oberbilk. Immobilien mit mindestens 10 bis 12 Wohneinheiten – keine Apartmenthäuser.

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.176 091 07

DÜSSELDORF INVESTMENT SEITE 20

V ER KÄUFE IN DÜSSELDOR F IM JAHR 2017 Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser in den einzelnen Gemarkungen

Altstadt Angermund Benrath Derendorf Eller Flingern Garath Gerresheim Golzheim Grafenberg Hamm Heerdt Himmelgeist Itter-Holthausen Kaiserswerth Lierenfeld Lohausen Mörsenbroich Oberbilk Pempelfort Rath Stockum Stoffeln Unterbach Unterbilk Urdenbach Wersten 0

Preissegment/EUR:

05

0 – 499.999

10

15

500.000 – 999.999

20

25

1.000.000 – 1.499.999

30

35

1.500.000 – 2.499.999

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

40

45

2.500.000 – 4.999.999

50

55

5.000.000 und mehr

DÜSSELDORF INVESTMENT SEITE 21

KAUFPR EISFAKTOR/QUADRATMETER PR EIS Preise für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser erreichen langjährigen Höchststand

Im Jahr 2017 war in Düsseldorf eine erneute Verteuerung der Preise für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser (Bestand und Neubau) zu verzeichnen. Der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis in Düsseldorf stieg auf EUR 2.320,-/m2 – dies bedeutet einen Anstieg um 7,7 % im Vergleich zu 2016. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor lag beim 21,18-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Dies stellt einen Anstieg um 3,9 % dar und verdeutlicht, dass

im hier beobachteten Zeitraum die Kaufpreise erneut deutlich stärker als die Mietpreise gestiegen sind.

Berücksichtigt und ausgewertet wurden 243 Verkäufe in allen Lage-Katego­ rien – von einfachen bis hin zur sehr guten Lagen. Infolge einer sich bereits abzeichnenden Zinswende ist jedoch mit einer Abkühlung der derzeitigen heißen Marktlage zu rechnen.

Durchschnittlicher Kaufpreisfaktor

Durchschnittlich erzielter Quadratmeterpreis

2012 bis 2017

2012 bis 2017

22

2.400

21

2.300

20

2.200 2.100

19

2.000

18

1.900

17

1.800

16

1.700

15

1.600

14

1.500 Quadratmeterpreis in EUR

Kaufpreisfaktor

13 12 11 10 9

1.400 1.300 1.200 1.100 1.000 900

8

800

7

700

6

600

5

500

4

400

3

300

2

200

1

100

0

0 2012 *

2013 **

2014 ***

2015 ****

2016 *****

2017 ******

2012 *

2013 **

2014 ***

2015 ****

2016 ***** 2017 ******

* = Basierend auf der Auswertung von 126 Transaktionsfällen. Dies entspricht 31,97 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). ** = Basierend auf der Auswertung von 123 Transaktionsfällen. Dies entspricht 32,11 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweiser gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). *** = Basierend auf der Auswertung von 156 Transaktionsfällen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 167 Transaktionsfällen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Dies entspricht 42,27 % aller Transaktionsfälle (durchschn.

Kaufpreisfaktor) bzw. 45,25 % aller Transaktionsfälle (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). **** = Basierend auf der Auswertung von 144 Transaktionsfällen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 150 Transaktionsfällen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Dies entspricht 43,11 % aller Transaktionsfälle (durchschn.

Kaufpreisfaktor) bzw. 44,91 % aller Transaktionsfälle (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). ***** = Basierend auf der Auswertung von 207 Transaktionsfällen. Dies entspricht 62,53 % aller Transaktionsfälle. Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweise gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau). ****** = Basierend auf der Auswertung von 232 Transaktionsfällen (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 243 Transaktionsfällen (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Dies entspricht 66,85 % aller Transaktionsfälle (durchschn. Kaufpreisfaktor) bzw. 70,02 % aller Transaktionsfälle (durchschn. erzielter Quadratmeterpreis). Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit teilweiser gewerblicher Nutzung (Bestand und Neubau).

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.176 091 07

DÜSSELDORF INVESTMENT SEITE 22

DIE DEVISE LAUTET: DAS TIMING MACHT´S von der Nullzinspolitik und damit einer möglichen zukünftigen Zinswende hin.

Deshalb sollte frühzeitig reagiert werden, denn steigende Zinsen erhöhen den Attraktivitätsgrad anderer Anlagemöglichkeiten.

Frage: Herr Lütge, wie beschreiben Sie den Status quo auf dem Markt für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser?

Antwort: Die Ausgangssituation auf dem Markt für Anlageimmobilien dieser Klasse ist derzeit so gut wie noch nie. Ein steigendes Wirtschaftswachstum und damit steigende Beschäftigungszahlen sowie Einkommen lassen derzeit alle Zeichen auf Grün stehen. Die Stadt Düsseldorf strahlt dabei eine besondere Anziehungskraft aus – was den lokalen Immobilienmarkt besonders attraktiv macht. Laut Prognosen wird die Zahl der Düsseldorfer zum Jahr 2030 auf rund 660.000 steigen. Damit einhergehend wächst auch die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen. Wer in Düsseldorf wohnt, möchte auch hier arbeiten – und umgekehrt. Trotz einer regen Neubautätigkeit kann der Bedarf an Wohnraum kurzfristig nicht gedeckt werden, was eine Steigerung der Kauf- und Mietpreise zur Folge hat. Hinzu kommt das aktuelle Zinsniveau. Dieses befindet sich auf einem historischen Tiefstand, was der Nachfrage nach Anlageimmobilien einen zusätzlichen Schub gibt.

Frage: Welche Strategie sollten Immobilienbesitzer in Zukunft anstreben – und lohnt es derzeit überhaupt noch, als Investor in den Markt einzusteigen?

Antwort: Der „sichere Hafen“ der Anlageimmobilien kann bei der Suche nach dem besten Verkaufszeitpunkt dazu verleiten, zunächst in eine abwartende Haltung zu verfallen – doch das richtige Timing ist der entscheidende Erfolgsfaktor. Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser haben einen langjährigen Höchststand erreicht. Auf dieser Grundlage können bei einem derzeitigen Verkauf hohe Gewinne realisiert werden. Infolge einer Zinswende ist mit einer Abkühlung des Immobilienmarkts zu rechnen, was gegebenenfalls Preiskorrekturen erwarten lässt.

Auf der anderen Seite haben Investoren die Möglichkeit, sich jetzt noch die historisch niedrigen Zinsen für ihre Immobilienfinanzierung zu sichern, um langfristig davon profitieren zu können. Die Kunst für Immobilienbesitzer und Investoren liegt somit in der Betrachtung dieser Einflussfaktoren in Bezug auf den jeweiligen persönlichen Zeithorizont.

Entwicklung des Leitzinses der EZB

Entwicklung der erzielten durchschn. Kaufpreise/m2 2.800

1,50

?

1,00 0,75 0,50 0,25 0 -0,25

Jul. 2011

Nov. 2011

Dez. 2011

Jul. 2012

Mai 2013

Nov. 2013

Juni 2014

Sep. 2014

März 2016

2017

2.400 2.000 1.600 1.200 800 400

2017

2016

Datum

2015

2014 Jahr

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y

2013

2012

0

Kaufpreis in EUR/m2

1,25 Zinssatz in %

Quelle: Kaufpreise: Gutachterausschuss, Leitzins: Statista

Frage: Und wohin geht die Reise?

Antwort: Bis jetzt kannten die Immobilienpreise über einen langjährigen Zeitraum nur eine Richtung: nach oben! Gleichzeitig fiel das Zinsniveau, bis es seinen derzeitigen historisch niedrigen Stand erreicht hat. Es wird sich zeigen, wie lange die Zinsen so niedrig bleiben. Erste Anzeichen deuten mittlerweile auf eine Abkehr

V ER K AU FT

AKTUELLE REFERENZEN

E R N IH HE TE E N T N IE S KÖ I L R B IE O H MM I Düsseldorf/Flingern-Nord – Wohn- und Geschäftshaus mit 5 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit, Bj. 1905, ca. 369 m2 Wohn- und Gewerbefläche

V ER K AU FT

Für vorgemerkte Kunden suchen wir nach Mehrfamilienhäusern sowie Wohnund Geschäftshäusern in Düsseldorf.

Sollten Sie über einen Verkauf nachdenken, sprechen Sie uns gern an.

V ER K AU FT Düsseldorf /Niederkassel – Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und großem Garten in bevorzugter Wohnlage, Bj. 1987, ca. 412 m2 Wohnfläche

I M M O B I L I E N R E P O R T 2018 // D A H L E R & C O M PA N Y // T E L E F O N : 0211.176 091 07

Monheim am Rhein – Wohn- und Geschäftshaus mit 3 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit, Bj. 1972, ca. 320 m2 Wohn- und Gewerbefläche

KONTA KT

DA H L E R & COM PA N Y Düsseldorf-Oberkassel Dominikanerstraße 5 | 40545 Düsseldorf | Telefon 0211.59 89 31-00 | Fax 0211.59 89 31-01 duesseldorf@dahlercompany.de DA H L E R & COM PA N Y Düsseldorf Investment Carmenstraße 7 | 40549 Düsseldorf | Telefon 0211.176 091 07 | Fax 0211.176 091 38 investment-duesseldorf@dahlercompany.de

www.dahlercompany.de

Erscheinungsdatum: Juli 2018. Alle Angebote basieren auf dem Stand des Erscheinungsdatums.

Gestaltung: www.mariusfahrner.com

Z U H AUSE I N BE STE N LAGE N