06 04 05 13 17 19 20 27
INVESTMENT HIGHLIGHTS
INTRODUKTION
BELIGGENHED Makrolokation
Detailhandel i Randers Kommune
Byudvikling i Randers Syd
EJENDOMMEN
Ejendommen
Faktiske oplysninger
LEJERFORHOLD
stærk lejer
Primære lejevilkår
UDBUDSPRIS Udbudspris
BIG BOX MARKEDET Big box markedet
Sammenlignelige transaktioner 21
Sammenlignelige lejemål
22
Sammenligning af lejeniveauer 25
KONTAKT
Kontakt og disclaimer
OPTIMAL BELIGGENHED
Ejendommen ligger i Randers' førende big box distrikt ved E45 Randers Syd
BYUDVIKLING I RANDERS
Byudviklingsprojektet lige syd for forventes at styrke lokalområdets kommercielle potentiale
ATTRAKTIV STABIL LEJER
Bauhaus har lejet ejendommen siden opførelsen i 2008
POTENTIEL LEJERESERVE
Der vurderes at være lejereserve op til sammenlignelige lejemål
KVADRATMETERPRIS
I forhold til tilsvarende transaktioner er prisen i det lave interval
FLEKSIBEL EJENDOM
Ejendommen kan videreopdeles til flere butikker
99.897
Indbyggere i kommunen
241.945
Gennemsnitlig disponibel indkomst
opland
Randers Kommune består af cirka 100.000 indbyggere, hvilket de kommende år forventes at stige med 3,2% –lidt mere end landsgennemsnittet på 2,9%.
Randers er anerkendt for sine velbevarede historiske bygninger, omfattende handelsmuligheder og et dynamisk kulturliv, som blandt andet inkluderer Randers Regnskov. Byen er en af Danmarks ældste købstæder og er særligt kendt for sin naturskønne beliggenhed tæt på Gudenåen og Randers Fjord.
Med en beliggenhed mellem Aalborg og Aarhus og lette adgang motorvej E45, fungerer kommunen desuden som et regionalt center for et stort opland.
Sekundært opland
Kilde: Rapport 6-By Nøgletal 2023
BEFOLKNINGSTILVÆKST – RANDERS KOMMUNE VS. HELE DANMARK
PRIMÆR DETAIL I RANDERS KOMMUNE
I Randers Kommune er detailhandelen hovedsageligt foregående i Randers bymidte og Aflastningsområde Paderup. Mens Randers bymidte fungerer som det primære udbudspunkt for borgerne i Randers by, tiltrækker aflastningsområdet også kunder fra et mere regionalt opland.
RANDERS BYMIDTE
I centrum af Randers ligger en velholdt bymidte med byhuse, gågader, restauranter og caféer samt omkring 160 butikker, hvoraf 77% er udvalgsvarebutikker, heraf primært mode- og tøjbutikker. Derudover er Randers bymidte hjemsted for Danmarks ældste gågade.
AFLASTNINGSOMRÅDE PADERUP
Syd for Randers bymidte ligger Aflastningsområde Paderup, som ud over ejendommen omfatter et bredt udvalg af butikskæder, herunder Elgiganten, Maxi Zoo, BabySam, Harald Nyborg, køkkenforretninger mv. samt Randers Storcenter, med et udlejningsareal på cirka 20.000 m², der indeholder 58 butikker og spisesteder samt et Bilka HYPERMARKED.
Området er således det bedste big box område i Randers.
YDERVANG
RANDERS CITY CENTER
KONKURRERENDE OMRÅDER
Konkurrerende områder for denne ejendom omfatter Randers Storcenter, beliggende i Paderup og hhv. Randers bymidte. Endvidere findes der et mindre aflastningsområde, Ydervang, nord for Randers bymidte, hvor lejere som Jysk, Maxi Zoo, jem & fix og Silvan er placeret. Øvrige konkurrerende områder er beliggende mere end 30 kilometer fra ejendommen.
AFLASTNINGSOMRÅDE PADERUP
Ejendommen på Juventusvej 7 er ideelt placeret i byens bedste big box område.
Beliggenheden ved E45 Randers Syd giver mange daglige forbipasserende og god synlighed. Det er tæt på at være den bedste mikroplacering i big box området.
Området er veldrevet med en lang række detailhandlere, hvor stort set alle de større kælder er repræsenteret. Desuden rummer Randers Storcenter 58 butikker og spisesteder samt BILKA Hypermarked.
Ejendommen er beliggende lige nord for Randers Syd – et kommende byområde og et af Randers Kommunes hidtil største byudviklingsprojekter. Området strækker sig fra Paderup til Robdrup og vil forventeligt dække 50% af kommunens nuværende areal samt rumme 5-6.000 boliger fordelt på syv enklaver.
MUNKDRUP BAKKER
Første fase af udbygningen, kaldet Munkdrup Bakker, ligger syd for Paderup Mose og afgrænses af Clausholmsvej, Nordjyske Motorvej og Ringvej Syd. På det 220 hektar store område forventes der at blive opført op mod 1.000 boliger, der kan rumme cirka 2.000 nye indbyggere.
BETYDNING FOR AFLASTNINGSOMRÅDE PADERUP
Udviklingen af den nye bydel i Randers Syd forventes at styrke big box omårdet.
Med en befolkningstilvækst på op mod 2.000 nye indbyggere i den første udbygningsfase af Munkdrup Bakker, forventes der en betydelig stigning i efterspørgslen efter detailhandel og serviceydelser. Denne vækst vil ikke alene resultere i øget trafik til de eksisterende butikker, men også åbne for nye kommercielle muligheder, herunder tiltrækning af yderligere investeringer.
Udviklingen vil samlet set bidrage til at styrke og udvide
Paderups position som et centralt og dynamisk handelsområde i Randers.
EJENDOMMEN
Adresse
Matrikel nr.
Juventusvej 7, 8960 Randers SØ
5as, 5bp, 39b Paderup By, Kristrup
Opførelsesår 2008
Energimærke D
GRUNDVÆRDI OG EJENDOMSSKATTER
OFFENTLIGE FORHOLD
Planforhold Lokalplan nr. 556: Juventusvej IV, tømmerhandel, byggecenter mm.
Jordforurening Ikke kortlagt
Olietank(e) Mineralske olieprodukter (Olietankbekendtgørelsens §6, stk. 1 nr. 13)
Varmeforsyning Fjernvarme
Tabellen til venstre viser arealopgørelsen for ejendommen på Juventusvej 7, som specificeret efter opmåling af en uvildig landinspektør i lejekontraktens tillæg II, samt arealerne oplyst efter til- og ombygning, som angivet på bygningstegning 1.02-B.
Ejendommen omfatter desuden et udvendigt have center, som ikke er medregnet i det angivne bygningsareal jf. BBR, men som i henhold til lejekontrakten medregnes som et lejebærende areal.
AREALUDSKILLELSE
BAUHAUS Danmark A/S frigør det tidligere havecenter pr. 1. april 2025 med et bygningsareal på 1.818 m2 samt et udeareal på 832 m2 til købers disposition eller genudlejning. Opdelingen er under etablering.
Arealet er illustreret med stiplet rød ramme nedenfor.
BYGNING 1
Butik 1 (inkl. vindfang)
Butik 2 (inkl. vindfang)
Halvtag
(2 etager)**
Drive-In (inkl. el-rum over dæk)
ØVRIGT
* Ifølge bygningstegning 1.02-B er dette halvtag ikke medregnet under butik 1. Arealet er dog inkluderet i foreliggende opgørelse, da et tilsvarende halvtag er indbefattet i bygning 2, og arealet desuden er klassificeret som overdækket areal i bygningsarealet jf. BBR.
** Ifølge bygningstegning 1.02-B udgør savværket på stueetagen 87 m², mens arealet over dæk ikke er specificeret. I lejekontraktens tillæg II samt i BBR er det samlede areal for savværket imidlertid oplyst at være 177 m², hvorfor dette areal blevet justeret i overensstemmelse hermed.
Udvendigt havecenter
Overdækket plantecenter
Overdækket varemodtagelse
Varemodtagelse
Nedkøringsrampe
Havecenter Butik 2 Butik 1
Tagterrasse Kantine
Dameomklædning Depot
Mødelokale
Arkiv
Herreomklædning
393 parkeringspladser
Mulighed for udvidelse af parkeringspladser Halvtag
PADERUP BOULEVARD
LEJEVILKÅR PR. 1. APRIL 2025
Lejer BAUHAUS Danmark A/S
Lejebærende areal 13.118 m2 (inkl. udvendigt havecenter)
Ikrafttrædelsestidspunkt 19. juni 2008 (m. tillæg pr. 1. april 2025)
Udlejers uopsigelighed 1. juli 2038
Lejers uopsigelighed 1. april 2030
Opsigelsesperiode 18 måneder med tidligste fraflytning 1. april 2031
Årlige basisleje 7.500.000 kr.
Indeksering
Lejen reguleres årligt pr. 1. juli med 65% af NPI
Markedslejeregulering Der kan ikke markedslejereguleres i uopsigelighedsperioden, gensidigt for både lejer og udlejer
Depositum Der er ikke stillet depositum
Driftsudgifter
El, vand og varme
Vedligeholdelse
Fremleje og afståelse
Lejer betaler ejendommens driftsudgifter, skatter og afgifter samt øvrige omkostninger af enhver art vedrørende ejendommen.
Lejer afholder udgifter til renholdelse, vicevært og gartner direkte udenom udlejer.
Lejer afholder forbrugsafhængige udgifter direkte til forsyningsværkerne
Lejer er ansvarlig for indvendig vedligeholdelse, mens udlejer er ansvarlig for udvendig vedligeholdelse
Lejer er berettiget til helt eller delvist at fremleje eller afstå det lejede til uændret anvendelse
Parkering 392 parkeringspladser på terræn*
* BAUHAUS vil som følge af det nye kontrakttillæg råde over færre parkeringspladser efter, at en del af det lejebærende areal udskilles. Det præcise antal parkeringspladser efter denne udskillelse er ikke opgjort.
INDTÆGTER OG UDGIFTER
Efter indgåelse af nyt tillæg til lejekontrakten med BAUHAUS, nedsættes basislejen pr. 1. april 2025 fra 10.367.673 kr. til 7.500.000 kr. for et reduceret areal.
Det reducerede areal til genudlejning er medtaget til 900 kr. pr. m2 for de indvendige arealer. Endvidere forudsættes udlejning til ladestander at måtte udgøre 80.000 kr. årligt.
Ud over lejen afholder lejerne en række lejebetalte driftsudgifter. Disse er afsat i henhold til konkrete opkrævninger eller ved estimat til samlet 1.899.110 kr.
UDBUDSPRIS
Ejendommen udbudes til 108 mio kr., svarende til et startafkast på 6,23% eller et stabiliseret afkast på 7,60% efter udgifter til opsplitning af lejemål og tomgang er medregnet.
OPFORDRING TIL KØBER
Vi opfordrer køber til at udarbejde egne forudsætninger for beregning af ejendommens driftsudgifter og afkast og eventuelle reguleringer til den kapitaliserede værdi.
Note:
*Udbudsprisen per kvadratmeter er opgjort for bygningsarealet og er derfor eksklusiv udevendige havecenterarealer.
Big Box markedet er særligt gennemsigtigt, da lejeniveauet betragtes som relativt stabilt grundet de lave driftsomkostninger samt den standardiserede udformning og beliggenhed. Det betyder ligeledes, at Big Box ejendomme giver investorer en større sikkerhed mod tab ved genudlejning. Det lavere lejeniveau, sammenlignet med mere traditionelle detaillejemål, begrænser hvor meget markedslejen kan falde.
Desuden medfører det højere afkastkrav på Big Box ejendomme, at risikoen for tab er lavere sammenlignet med ejendomsklasser, der handles til lavere afkast.
Cushman & Wakefield | RED vurderer, at lejeniveauet for Big Box-lejekontrakter på det overordnede niveau vil forblive stabilt og stige i takt med nettoprisindekset. Desuden vil de mere attraktive beliggenheder med begrænset udbud og udvidelsesmuligheder opleve en yderligere stigning i markedslejen.
Aarhus-området
Aalborg-området
Større provinsbyer
Odense-området
Trekantsområdet
Andre områder
Bauhaus i Randers udbydes til 7.688 kr./m2 (bygningsareal), hvilket målt på kr./m2 ligger i det billigste interval for lokalområdet.
Samtlige big box transaktioner i Danmark for perioden (Q2 2022 - ÅTD) er i snit handlet til 12.238 kr./m2 .
I en stor radius omkring Randers, som inkluderer både Tilst ved Århus og området ved Aalborg Storcenter, er i gennemsnit handlet til 11.950 kr./m2
Hele Danmark
Transaktionsstatistik for big box
Randers-regionen
Transaktionsstatistik for big box
1,93 mia. Transaktions-
Kilde: ReData, transaktioner, perioden Q2 2022-ÅTD. Retail og undersegmentet big box.
KIM SØBERG PETERSEN
Partner
Capital Markets
ksp@cw-red.dk
M: 21 83 16 21
BJARNE HARPØTH CHRISTENSEN
Director
Capital Markets
bhc@cw-red.dk
M: 30 17 18 21
CHARLOTTE HUSEN
Director
Capital Markets
chu@cw-red.dk
T: 29 28 87 71
ANNE JACOBINE
Associate
Capital Markets
aja@cw-red.dk
T: 50 90 06 89
DENNE EJENDOM ER MARKEDSFØRT AF CUSHMAN & WAKEFIELD | RED
For yderligere information eller adgang til datarum, kontakt venligst Kim Søberg Petersen eller Bjarne Harpøth Christensen.
1. Dette prospekt er udelukkende vejledende og til brug for potentielle købere til den vedrørende ejendommen.
2. Oplysningerne i prospektet er afgivet af Sælger. Cushman & Wakefield | RED erklærer, at oplysningerne i dette prospekt os bekendt er rigtige, og gengiver de faktiske forhold omkring ejendommene på det tidspunkt, hvor prospektet er udarbejdet. Forholdene kan have ændret sig i perioden fra prospektet blev udarbejdet til tidspunktet for et salg. Køber opfordres til selv at foretage en kommerciel, juridisk og teknisk due diligence af ejendommen i forbindelse med et eventuelt køb.
3. Ingen ansatte hos Cushman & Wakefield | RED har nogen form for bemyndigelse til at afgive nogen form for garantier vedrørende den pågældende ejendom, idet dette udelukkende er forbeholdt Sælger.