ReData – Markedsrapport 2023

Markedsrapport

2023 Analyse af og indsigt i det kommercielle ejendomsmarked

Investeringsaktiviteten når nyt lavpunkt Sammenholdes investeringsaktiviteten med 2022 er volumen for 2023 opgjort til 42,3 mia., svarende til en tilbagegang på 57,2 mia. Samtidig er antallet af handler faldet fra 3.907 til 2.838. Dermed er der oplevet et fald i volumen på 57% og en tilbagegang i antallet af handler på 27%. Året er derfor foreløbigt opgjort til det værste år siden 2014 målt på både antallet af handler og den samlede transaktionsvolumen.

Er bunden nået?

Ikke siden 2014 har vi i Danmark oplevet så lav en akti­ vitet på det kommercielle ejendomsmarked. Året 2023 kan karakteriseres ved færre og mindre handler. Med en tilbagegang på mere end 1.000 handler er den gennem­ snitlige handelspris faldet med 10,5 mio. Der skulle også vise sig at være længere mellem de større handler end tidligere. I årene 2021 og 2022 blev der foretaget hhv.

51 og 32 transaktioner i prisintervallet 500-1.000 mio. I 2023 er der kun handlet 13 ejendomme i det interval.

Set med historiske øjne, har de udenlandske investorer været stort set ikke eksisterende på det danske marked.

Hvor den udenlandske andel som regel udgør 40-50%

2

er den for året kun 27%. Til trods for udviklingen, anses Danmark forsat som et attraktivt marked og i 2023 entre­ rede tre nye udenlandske investorer i form af ­Quantum, Intermediate Capital Group og Caisse des Dépôts.

Tilbagegang på boligsegmentet I årene 2019-2022 udgjorde boligsegmentet i gennem­ snit 48% af den samlede investeret kapital. For 2023 lød det tal på kun 39%.

De udenlandske investorer har placeret 50% af deres kapital i boligejendomme og det står derfor klart, at investorerne fortsat ser boligejendomme som det mest sikre segment. Quantum og CapMans opkøb i Carlsberg­ byen og Køhlers Have står for knap 20% af den samlede volumen i boligsegmentet.

Som kontrast til boligsegmentet har de udenlandske ­investorer ikke været at spotte på kontorhandlerne i 2023. De danske institutionelle investorer har været dominerende i kontorsegmentet, hvor bl.a. AP Pensions opkøb af Codanhus og KB32 udgør knap en tredjedel.

ReData · Markedsrapport 2023

Volumen og investorer NORDJYLLAND

9%

Antal handler 375 Gns. pris pr. handel 5.860.000

21%

10% VOLUMEN MIA. KR.

19%

36%

2,2

42,3

2023 TRANSAKTIONSVOLUMEN

39%

Antal handler

2.881

-57%*

11%

-61%*

22%

TOTALT MIA. KR.

12%

Gns. pris pr. handel

14.670.000

20%

MIDTJYLLAND Antal handler 671 Gns. pris pr. handel 9.410.000

KØBENHAVN OG OMEGN 8% 21%

10%

Antal handler 333 Gns. pris pr. handel 63.670.000

VOLUMEN MIA. KR.

6,3

8%

50%

-70%*

21%

10% 5%

VOLUMEN MIA. KR.

36%

21,2 -52%*

30%

SØNDERJYLLAND

FYN

Antal handler 541 Gns. pris pr. handel 7.280.000

Antal handler 317 Gns. pris pr. handel 6.910.000

VOLUMEN MIA. KR.

26%

33%

22%

3,9 -49%*

15%

ØVRIGE SJÆLLAND & ØER

8%

14%

14%

13%

VOLUMEN MIA. KR.

2,2

Antal handler 644 Gns. pris pr. handel 10.050.000 49%

11%

-32%*

VOLUMEN MIA. KR.

15%

6,5

8%

39%

-58%*

28%

BOLIG

KONTOR

RETAIL

INDUSTRI

ANDET

7%

* Ændring sammenlignet med 2022

3

De 10 største handler i 2023 Ejendom

Køber

Sælger

Areal (m2)

Pris pr. m²

Pris (mio.)

1

Codanhus og KB32

AP Pension

Corem

60.722

41.171

2.500

2

IKEA logistikcenter

IKEA

Allianz

132.214

13.614

1.800

3

Friplejehjem portefølje på 7 ejendomme

Northern Horizon Capital

NREP

38.702

38.758

1.500

4

Køhlers Have

CapMan

AG Gruppen & NREP

28.580

43.387

1.240

5

Beckmanns Tårn & Vilhelm Hus

Quantum Immobilien

Udviklingsselskabet Carlsberg Byen

20.186

53.255

1.075

6

Coop Byen & Coop HQ

PensionDanmark

Coop Danmark

130.413

7.303

952

7

Kobbelvænget

DWS Group

De Forenede Ejendoms­ selskaber

20.593

40.305

850*

8

Næstved Storcenter

Swiss Life

BlackRock

43.000

19.535

840

9

Njalsgade Komplekset

PenSam

ALFA ­Development

26.000

28.846

750

Blackstone

AKF Holding

101.976

7.355

750

10 AKF Logistik portefølje

42,3

Udenlan ds

SÆLGERNE

27% ke

Dan sk e % 73

Tingly ste ha

Dan sk e

Sels ka 50% bs er l d h n VOLUMEN 2023

% r 50 dle an

e dsk lan

% 77

Ud en

* Prisen er estimeret

KØBERNE

MIA. KR.

Sælgerne – de 10 største i 2023 Investor

Land

Køberne – de 10 største i 2023

Handler Antal i mio. kr. handler

Investor

Land

Handler Antal i mio. kr. handler

Corem

2.925

4

AP Pension

2.503

2

Allianz

1.800

1

IKEA

1.800

1

NREP

1.500

1

Northern Horizon Capital

1.500

1

Udviklingsselsk. Carlsberg Byen

1.370

3

CapMan

1.240

1

Coop Danmark

1.274

23

Koncenton

1.201

10

AG Gruppen & NREP

1.240

1

Quantum Immobilien

1.075

1

De Forenede Ejendomsselsk.

850

1

PenSam

1.062

2

BlackRock

840

1

Round Hill Capital

1.035

4

ALFA Development

773

2

Swiss Life

1.004

2

AKF Holding

750

1

PensionDanmark

952

1

4

ReData · Markedsrapport 2023

Fortsat tilbagegang trods forbedret makroøkonomi Med blot 2.838 handler gennemført i 2023 kan der måles en nedgang på 27% i antal handler sammenlignet med 2022. Ikke nok med der er foretaget færre handler, er den gennemsnitlige handelspris faldet med 41% fra 25,4 mio. i 2022 til 14,9 mio. i 2023.

Uagtet at inflationen igen ser ud til at være under kontrol og et nivelleret rentemarked er faktum blot, at renterne er væsentligt højere end tidligere år, hvilket alt andet lige gør finansieringen dyrere og investorerne tilbageholdende.

Transaktionsvolumen i Danmark

50

TRANSAKTIONSVOLUMEN (MIA. KR.)

46

40

40

33 30

31

29

24 22

20

20

19 15

15

14 12

10

10

8

7

0

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

2020

Q2

Q3

Q4

Q1

2021

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2022

Q3

Q4

2023

Fordeling i prisintervaller 2021-2023 Prisinterval (mio.)

Antal transaktioner

Volumen (mio.)

2021

2022

2023

2021

2022

2023

0 - 20

2.330

3.373

2.560

14.056

15.300

10.068

20 - 50

391

271

160

12.301

8.499

5.251

50 - 100

167

119

61

11.847

8.558

4.331

100 - 200

97

61

31

14.017

8.909

4.595

200 - 300

35

26

8

9.031

6.714

1.988

300 - 400

24

16

2

8.522

5.714

632

400 - 500

15

9

3

6.741

3.977

1.331

500 - 1.000

37

22

8

25.226

15.699

6.050

> 1.000

14

10

5

25.284

26.111

8.115

3.110

3.907

2.838

127.026

99.482

42.362

I alt

På danmarkskortet kan en portefølje være registreret i flere regioner samtidigt. Dermed kan én transaktion være registreret på flere regioner.

Det betyder, at det samlede antal handler på landsplan ikke vil være lig med summen af handler i de enkelte regioner, da nogle handler kan overlappe.

5

6

ReData · Markedsrapport 2023

Volumen på segment-niveau 2020-2023 BOLIG

KONTOR

INDUSTRI

Volumen på område-niveau 2020-2023

RETAIL

KØBENHAVN

ANDET

STORKØBENHAVN

SJÆLLAND OG ØER

JYLLAND

FYN

Danske investorer 9%

21%

2023

VOLUMEN

5%

73%

2023 VOLUMEN

42,3

30% 29%

39%

MIA. KR.

11%

21%

15%

27%

20%

Udenlandske investorer Danske investorer 9% 14%

2022 VOLUMEN

99,5

2022

VOLUMEN

3%

49%

29% 35%

43%

MIA. KR.

20%

16% 51%

15%

16%

Udenlandske investorer Danske investorer 15%

2021

13%

VOLUMEN 8%

7%

58%

30%

2021 VOLUMEN

127,0

31%

50%

MIA. KR.

15%

42%

21%

12%

Udenlandske investorer Danske investorer 8% 10%

2020

10%

VOLUMEN

7%

50%

29%

2020 VOLUMEN

79,0

56% 37%

MIA. KR.

16%

16% 50%

10%

Udenlandske investorer

7

Afslagene forsætter himmelflugten ReData registrerer afslag på ejendomshandler og de ­seneste tal viser, at afslagene fortsat er støt stigende.

Siden 2021 er afslagene mere end fordoblet fra 8,2% til 18,2% i 2023.

Periode

Kontorsegmentet oplever et stadigt voksende afslag og er for 2023 det segment, som har oplevet det største procentuelle afslag på 14,3%. På områdeniveau ydes der fortsat mindst afslag i København med 10,9% i gennemsnit mod 14,2% for det øvrige Sjælland/Øer i 2023.

Handler

Gns. pris

Volumen

Vægtet afslag

2021

434

11.930.000

5.178.800.000

-8,2%

Q1

34

17.680.000

601.100.000

-7,2%

Q2

116

17.300.000

2.006.900.000

-6,3%

Q3

122

8.350.000

1.018.300.000

-8,7%

Q4

162

9.580.000

1.552.500.000

-10,5%

2022

671

9.810.000

6.585.200.000

-11,6%

Q1

155

10.920.000

1.692.500.000

-11,3%

Q2

196

10.850.000

2.126.700.000

-9,4%

Q3

141

8.820.000

1.243.400.000

-12,6%

Q4

179

8.510.000

1.522.600.000

-14,0%

2023

354

6.430.000

2.277.100.000

-18,2%

Q1

174

7.190.000

1.251.800.000

-14,4%

Q2

187

6.930.000

1.296.800.000

-19,3%

Q3

124

5.940.000

736.700.000

-21,2%

Q4

85

6.440.000

547.300.000

-19,9%

Hovedtotal

1.675

9.310.000

15.596.600.000

-12,3%

Segment

Handler

Gns. pris

Volumen

Bolig

812

8.520.000

6.919.200.000

Retail

288

7.260.000

2.091.900.000

-13,6%

Industri

286

8.960.000

2.562.000.000

-12,9%

Kontor

237

15.570.000

3.690.700.000

-14,3%

Øvrig

52

6.400.000

332.800.000

-28,5%

1.675

9.310.000

15.596.600.000

-12,3%

Handler

Gns. pris

Volumen

Fyn

159

7.050.000

1.120.200.000

Jylland

918

7.730.000

7.091.700.000

-12,1%

København

178

22.880.000

4.071.800.000

-10,9%

Sjælland/Øer

420

7.890.000

3.312.900.000

-14,2%

Hovedtotal

1.675

9.310.000

15.596.600.000

-12,3%

Hovedtotal

Område

Vægtet afslag -9,5%

Vægtet afslag -12,4%

Det skal bemærkes, at afslagene alene bliver beregnet på de handler hvor der bliver givet afslag i forhold til udbudsprisen og dermed indgår de ejendomme som sælges til udbudsprisen (eller højere) ikke i statistikken.

8

ReData · Markedsrapport 2023

Udvalgte transaktioner fra 2023 Ejendom

By

Mdr.

Areal (m2)

Pris (kr.)

Anv.

IKEA logistikcenter

Hedehusene

Jul.

132.214

1.800.000.000

DSV

Roskilde

Maj

23.579

GSV

Greve

Jun.

Codanhus

Frederiksberg C

Kammeradvokaten HQ

Land

Køber

Afkast

Industri

IKEA

4,41%

190.000.000

Industri

DSV

6,00%

13.332

163.500.000

Industri

Swiss Life

6,00%

Nov.

30.008

1.300.000.000

Kontor

AP Pension

4,75%

København V

Nov.

30.714

1.200.000.000

Kontor

AP Pension

4,50%

Blegdamsvej 124

København Ø

Feb.

5.992

311.901.000

Kontor

PenSam

4,00%*

Køhlers Have

København SV

Nov.

28.580

1.240.000.000

Bolig

CapMan

4,25%*

Beckmanns Tårn & Vilhelm Hus

København V

Sep.

20.186

1.075.000.000

Bolig

Quantum

3,90%*

Strunges Hus & Mørchs Hus

København SV

Dec.

13.334

620.000.000

Bolig

Caisse des Dépôts

4,00%*

Solgården

Aarhus C

Nov.

8.098

175.500.000

Bolig

Vidar Ejendomme

4,42%

* Afrundet – ReData kender den faktiske pris/afkast

9

ReData indsamler og validerer data, og det er blevet til en platform af omfattende viden og indsigt om det danske transaktionsmarked, som vores brugere har adgang til. Vores målsætning er at gøre ejendomsdata tilgængelig for alle aktører på det professionelle ejendomsmarked, så beslutninger kan træffes på oplyste og velunderbyggede grundlag.

ReData udspringer af erhvervsmæglere fra RED, som har indgående og omfattende kendskab til det danske ejendomsmarked. Denne erfaring bruges til kvalitetssikring af ejendomshandler, hvilket betyder, at den viden der tilgås på ReData lever op til de samme standarder, som data og sammenligningshandler leveret af en traditionel erhvervsmægler.

ReData A/S Amaliegade 3, 5. sal 1256 København K Telefon E-mail Website

+45 81 88 44 42 redata@redata.dk www.redata.dk