RED in Brief – Efterår 2023

RED

05 | EFTERÅR 2023

IN BRIEF

2| POSITIVE TENDENSER FOR HOTELLER, 10 | RESTAURANTER OG BUTIKKER HJEMMEARBEJDE UDGØR IKKE DEN FRYGTEDE TRUSSEL

KONTORMARKEDET

HJEMMEARBEJDE UDGØR IKKE DEN FRYGTEDE TRUSSEL Danmark bliver ikke påvirket af en stigende andel hjemmearbejde i samme grad som mange andre lande, og derfor forventer Cushman & Wakefield | RED, at det københavnske kontormarked vil forblive stærkt.

2 | RED in Brief

I hele verden ser vi, at mange tone­ angivende investorer i øjeblikket reduce­ rer deres eksponering i kontorsegmentet, hvilket de gør af frygt for, at en stigende andel hjemmearbejde vil føre til stigende tomgangsniveauer, lavere lejeniveauer og dermed stigende risici. Dette har også påvirket det danske marked, idet investo­ rerne følger de globale tendenser.

lande, og hvorfor vi derfor også på læn­ gere sigt forventer, at det københavnske kontormarked vil forblive stærkt.

DANSKERNE ARBEJDER, OG VIL ARBEJDE, MINDST HJEMMEFRA Væksten i hjemmearbejde har historisk set været drevet af den teknologiske udvikling, og selvfølgelig den globale pandemi som betød, at andelen af hjemme­arbejde pludseligt eksploderede på meget kort tid, idet alle der havde mulighed for at udføre deres arbejde hjemmefra gjorde det. Der er dog også

Som vi også tidligere har udtalt, mener vi dog ikke, at investorerne bør frygte fremtiden for det københavnske kontor­ marked.

en række nationale forhold, som påvirker andelen af hjemmearbejde. Dette omfat­ ter blandt andet medarbejdernes fysiske muligheder for hjemmearbejde (størrel­ sen på hjemmet), virksomhedstyperne (omfanget af virksomheder indenfor teknologi, finansiering, og andre service­ virksomheder, som typisk er kendetegnet ved en højere andel hjemmearbejde) og brugen af præstations- og evaluerings­ systemer.

Mens vores rationale tidligere primært har været baseret på markedskendskab og investordialoger, har vi nu mulighed for at fremlægge data fra en omfattende analyse af hjemmearbejde i hele verden med over 42.000 respondenter fra 35 forskellige lande (heraf godt 1.000 dan­ ske respondenter).

Baseret på analysen beskriver vi i denne klumme, hvorfor Danmark ikke bliver påvirket af en stigende andel hjemme­ arbejde i samme grad som mange andre

respondenter fra 35 forskellige lande har fundet, at der er markante forskelle i, hvor mange dage i ugen medarbejderne arbej­ der, og gerne vil arbejde, hjemmefra på tværs af landene. Mens lande som USA, Storbritannien og Canada (1,35-1,67 dage i ugen) ligger i toppen over de lande, hvor medarbejderne arbejder mest hjemmefra, ligger Sydkorea, Japan og Grækenland i bunden (0,42-0,54 dage i ugen).

Medarbejderne ser generelt mange fordele ved hjemmearbejde, og samti­ dig vurderer de ikke, at produktiviteten falder lige så meget som arbejdsgiverne gør, hvorfor medarbejderne i alle lande foretrækker mere hjemmearbejde end arbejdsgiverne. I denne henseende udmærker Danmark sig dog, idet Dan­ mark er blandt de lande, hvor medarbej­ derne og arbejdsgiverne er mest enige om det optimale antal hjemmearbejds­ dage (alene forskel på 0,43 dage vs. gns. forskel på 0,85 dage).

Disse faktorer er blandt årsagerne til, at en undersøgelse med over 42.000

Fortsættes ...

ANTAL HJEMMEARBEJDSDAGE I UDVALGTE LANDE Faktiske antal dage med hjemmearbejde

Danmark

Foretrukne antal dage med hjemmearbejde (arbejdsgiver)

Frankrig Norge

Foretrukne antal dage med hjemmearbejde (medarbejder)

Sverige Finland Tyskland Spanien

De stiplede linjer angiver gennem­snittet for alle de 3 5 lande i undersøgelsen.

Storbritannien USA 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report

RED in Brief | 3

... fortsat.

Det er dog bemærkelsesværdigt, at det faktiske antal hjemmearbejdsdage er lavere end selv det arbejdsgiverne fore­ trækker i 29 ud af 35 lande, hvilket kan indikere, at andelen af hjemmearbejde vil komme til at stige i de kommende år.

Hvis vi antager, at antallet af hjemme­ arbejdsdage i et stabiliseret marked optimalt set kommer til at ligge midt mel­ lem det medarbejderne foretrækker og det arbejdsgiverne foretrækker betyder det, at antallet af hjemmearbejdsdage i Danmark skal stige med 0,3 dage i ugen i forhold det aktuelle niveau, hvilket er den laveste stigning blandt alle landene. Til sammenligning skal antallet af hjemme­ arbejdsdage i USA stige med tre gange så meget (0,9 dage) for at ramme samme balance.

At antallet af hjemmearbejdsdage ikke skal stige mere i Danmark kan til dels forklares ved, at Danmark er det land af alle de 35 lande, hvor medarbejderne foretrækker det mindste antal hjemme­ arbejdsdage (1,15 dage i Danmark vs.

1,97 dage i gns.), og samtidig foretræk­ ker danske arbejdsgivere 0,72 hjemme­ arbejdsdage vs. gennemsnit på 1,12 dage.

FORDELENE ER MARGINALE FOR DANSKERNE Årsagerne til det lave antal foretrukne hjemmearbejdsdage kan blandt andet være, at hverken de danske medarbej­ dere eller arbejdsgivere ser fordelene ved hjemmearbejde som værende lige så store som de gør i andre lande.

Mens kortere transporttid og lavere omkostninger til benzin og frokost er de to fordele, som flest medarbejdere angiver som værende de største fordele ved hjemmearbejde, er muligheden for at kunne skaffe mere kvalificeret arbejds­ kraft ved at kunne rekruttere fra et større geografisk område en af de helt store fordele for arbejdsgiverne.

I Danmark er de geografiske afstande dog generelt set begrænsede, og derfor er fordelene ved hjemmearbejde ikke lige

STØRSTE MEDARBEJDERFORDELE VED HJEMMEARBEJDE

Ingen transporttid Lavere omkostninger til benzin og frokost

Mindre tid på at blive klart til arbejde Mere tid til fordybelse Mere tid med familie og venner Færre møder Andet 10%

20%

30%

40%

50%

60%

Kilde: Working from Home Around the Globe: 2023 Report 4 | RED in Brief

Sammenholder man lejebetalingen for kontorvirksomheder med andre bran­ cher udgør udgifterne til husleje des­ uden generelt set en væsentligt lavere andel af virksomhedernes omsætning i kontorsegmentet end i f.eks. retail- og hotelsegmentet. Dermed er de bespa­ relser virksomhederne kan opnå ved at skalere ned i kontorarealerne ikke lige så store som i andre storbyer eller i andre segmenter.

KONTORLEJERNE ER KOMMET FOR AT BLIVE Med en forventelig mere begrænset vækst i antallet af hjemmearbejdsdage og en fortsat lav arbejdsløshed, hvor det fysiske kontor bruges til at tiltrække medarbejdere, ser vi således ikke ind i et kontormarked, hvor lejerne forventes at komme til at reducere deres arealbehov betydeligt i de kommende år. Samtidig er der ganske få udviklingsmuligheder tilbage i det centrale København, hvilket betyder, at bygningsmassen til kontor vil forblive mere eller mindre uændret.

Kombinationen af en fortsat stærk efter­ spørgsel og et begrænset udbud med­ fører, at vi forventer, at tomgangen vil forblive lav, hvilket vil resultere i stabile til svagt stigende lejeniveauer. Dermed bør usikkerheden for investorerne i København være væsentligt mindre end mange ellers frygter.

Fleksibilitet ift. arbejdstid

0%

så store som i lande, hvor de geografiske afstande er større.

En anden fordel ved hjemmearbejde er, at arbejdsgiverne kan reducere deres omkostninger til husleje, hvis deres arealbehov reduceres. I Danmark er leje­ niveauet dog fortsat væsentligt lavere end i hovedparten af sammenlignelige storbyer i både Europa og USA.

ANNE SOFIE RAVN CHRISTENSEN Anne Sofie (28) er Head of Research i RED’s Valuation & Research-­afdeling.

Anne Sofie har en kandidatgrad i Finance & Strategic Management fra Copen­hagen Business School og har været i RED siden 2019. Gennem årene har Anne Sofie arbejdet med vurderings- og analyse­opgaver vedrørende en bred vifte af ejendomme og problemstillinger.

For yderligere information: Mail: asr@cw-red.dk Tlf.: 53 53 50 77

RED in Brief | 5

6 | RED in Brief

INVESTOR SURVEY

MARKEDET VENTER PÅ AFKLARING I et marked, hvor usikkerhederne synes at være mange, er det særligt interessant at vide, hvad forventningerne er blandt de aktører, som kan og vil blive afgørende for udviklingen på markedet i den kommende tid. Dette belyser Cushman & Wakefield | RED med vores nyeste investorundersøgelse, som måler forventninger til markedet i de kommende seks måneder blandt 105 af markedets mest toneangivende aktører.

Læs artiklen på næste side ...

RED in Brief | 7

HALVDELEN AF INVESTORERNE VIL STADIG OPKØBE Et af de mest positive resultater fra forventningsundersøgelsen er, at ca. halvdelen af investorerne vil opkøbe mere end de vil frasælge i den kommende tid ( figur 1). Man kan derfor undre sig over, hvorfor der fortsat er så lav investerings­ aktivitet på det danske ejendomsmarked.

Svaret er, at vi i mange henseender venter på afklaring; • Vi venter på afklaring på, hvor afkast­ niveauerne er i dagens marked (dvs. nye benchmarks).

• Vi venter på afklaring på, hvor rente­ niveauet stabiliserer sig.

• Vi iagttager udviklingen på ejerbolig­ markedet, hvor de aktuelt stigende priser synes svære at forklare.

Kombinationen af alle disse ukendte forhold afspejles også i resultaterne af vores Investor Survey, som viser, at mens ingen kan vide sig sikre, er investorerne næsten ligeligt fordelt mellem at forvente uændrede (43%) eller faldende markeds­ værdier (40%). Dette er marginalt mere positivt end resultaterne fra primo 2023, men vi er stadig langt fra de positive forventninger, vi så primo 2022.

Til trods for at investorerne er splittede i deres forventninger til udviklingen i værdi­erne, er de enige om, at den mest afgørende faktor for udviklingen i værdi­ erne vil blive udviklingen i afkastkravene ( figur 2).

i, hvor pessimistiske investorerne er til udviklingen i afkastkravene segmenterne imellem. Mens der i bolig- og logistikseg­ mentet er flest investorer, som forventer uændrede afkastniveauer, er der flest investorer, som forventer stigende afkast­ niveauer i kontor- og retailsegmentet.

BUNDEN ER ENDNU IKKE NÅET På tværs af segmenterne forventer langt hovedparten af investorerne at se stigende eller stabile afkastniveauer ( figur 3), hvilket indikerer, at investo­ rerne ikke tror, at markedet har nået bunden endnu.

Disse forskelle kan forklares af investorer­ nes forventninger til efterspørgslen på de underliggende lejemarkeder.

På tværs af segmenterne er der flest investorer, som forventer, at lejerefter­ spørgslen vil være uændret ( figur 4).

Men hvor hovedparten af de øvrige inve­

Ser man på investorernes forventninger til finansieringsvilkårene, som er en af mest afgørende faktorer for udviklingen i afkastkravene, giver denne forventning ganske god mening.

storer forventer at se en stigende lejer­ efterspørgsel i bolig- og logistiksegmen­ tet, forventer hovedparten af de øvrige investorer i kontor- og retailsegmentet at se en faldende lejerefterspørgsel.

Undersøgelsen viser nemlig, at selvom vi allerede har set markante rentestignin­ ger, forventer halvdelen af investorerne, at deres finansieringsvilkår vil forringes yderligere i den kommende tid, og stør­ stedelen af de øvrige investorer (37%) forventer uændrede vilkår.

Vi går således ind i en tid, hvor det bliver interessant at se, om investorerne får ret i deres forventninger, og hvor vi for­ håbentligt får afklaring på nogle af de usikkerheder, som har præget markedet i det seneste års tid.

BOLIGER OG LOGISTIK VINDER IGEN Uagtet de generelt negative forventnin­ ger, er der dog ganske markante forskelle

FIGUR 1

Hvad er din målsætning med hensyn til størrelsen af din portefølje i forhold til køb/salg i løbet af de kommende seks måneder?

Faldende: Mere salg end opkøb Uændret: Ligeså meget salg som opkøb Stigende: Mere opkøb end salg

100%

80%

60%

50%

49%

32%

39%

42%

11%

9%

Q1 2023

Q3 2023

76%

40%

20%

0%

15% 9% Q1 2022

8 | RED in Brief

51%

17% Q3 2022

FIGUR 2

Hvad er den vigtigste indflydelsesfaktor for værdiudviklingen af din portefølje?

Udvikling i afkastkrav

Udvikling i finansieringsvilkår

Udvikling i lejeniveauet Q1 2022 Q3 2022 Q1 2023 Q3 2023

Udvikling i tomgangsniveauet

Udvikling i driftsudgifter 0%

20%

40%

60%

80%

100%

FIGUR 3

I løbet af de kommende seks måneder vil startafkastet:

100%

80%

8% 30% 41% 54%

52%

33%

35%

60%

40%

46%

56%

Falde (stigende priser) Forblive uændret

20%

Stige (faldende priser)

13%

14%

13%

13%

Bolig

Logistik

Retail

Kontor

8% 9%

6%

0%

FIGUR 4

I løbet af de kommende seks måneder vil efterspørgslen på lejemarkedet:

Falde Forblive uændret Stige

100%

80%

37%

30% 47%

60%

40%

69% 63% 58% 44%

20%

25% 0%

5%

7%

Bolig (storbyerne)

Logistik

Retail

Kontor

RED in Brief | 9

POSITIVE TENDENSER I KØBENHAVN

HOTELLER, RESTAURANTER OG BUTIKKER

Efter Covid-19-pandemien og en høj inflation udløste en tumult på ejendomsmarkedet, er der nu tegn på optimisme og genopretning i tre vigtige sektorer i København: hotelmarkedet, restaurationsbranchen og butikslivet.

Positive tendenser på markederne vil formentlig øge efterspørgslen fra investorerne, som kan være med til at starte nye hotelprojekter, udvide restaurationer og udvikle butikslivet.

10 | RED in Brief

HOTELLER

9.000

6.000

3.000

0 2012

2014

2016

2018

2020

2022

Indenlandske gæster

2024

2026

2028

2030

2032

Udenlandske gæster Kilde: STR

DET KØBENHAVNSKE HOTELMARKED 150

80%

60% 90 50% 60 40% 30

BELÆGNINGSGRAD

70%

120

30%

0 23 aj ' m

19

aj ' m

ÅT D

Belægningsgrad

aj '

ADR (gennemsnitlig daglig pris) RevPAR

22

20% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 m

København fortsætter således sin udvikling som både et kulturelt og forretningsmæssigt centrum, og det har øget behovet for overnatningsmuligheder.

Dette understøttes både af de seneste års hotelåbninger samt af de planlagte hotelprojekter for de kommende år.

Trods udfordringerne på markedet er antallet af udbudte hotelværelser steget betydeligt fra 2019 til 2023, og inden udgangen af 2024 forventes yderligere fem nye hoteller at åbne (to hoteller med i alt 295 værelser i 2023, og tre hoteller med 494 værelser i 2024). Disse hotelåbninger signalerer en betydelig tiltro til den fremtidige efterspørgsel fra hoteloperatørernes side.

12.000

ÅT D

Den positive udvikling afspejles også i resultaterne for hoteloperatørerne.

Eksempelvis leverede Arp-Hansen Hotel Group (der med sine 11 københavnske hoteller ejer ca. en femtedel af det samlede antal hotelværelser i København) deres hidtil højeste omsætning i 2022 i hotelkædens 60 år lange historie (knap 1,4 mia. kr.).

15.000

ÅT D

Mens det under Covid-19-pandemien særligt var manglen på udenlandske turister, som udfordrede hotelmarkedet, har vi i 2022 og 2023 set, at både antallet danske og udenlandske gæster har været på det højeste niveau nogensinde. Samtidig er priserne for hotelværelser også steget, hvilket har resulteret i, at den gennemsnitlige daglig pris (ADR) i 2023 er højere end den var 2019. Hotelmarkedet er således ikke længere påvirket af pandemien, hvilket giver anledning til optimisme om fremtidsudsigterne.

BETALTE OVERNATNINGER – HISTORIK OG PROGNOSE

ADR & REVPAR (€)

Efter en udfordrende tid er hotelbranchen i København begyndt at vise styrke igen. I de seneste år har vi set en organisk vækst i antallet af overnatninger, og denne vækst forventes at fortsætte i de næste 10 år.

Kilde: STR

Fortsættes ...

RED in Brief | 11

... fortsat.

BUTIKSLIVET

Forbrugerne er dog tilsyneladende vendt tilbage i stort omfang. Udviklingen i aktiviteten på Københavns strøggader viser en stigning fra 2019 til 2023. Både indenlandske og udenlandske turister er tilbage på gaderne, og butikkerne bliver udlejet i et højere tempo end tidligere.

Den positive udvikling i aktiviteten har medført en række nyudlejninger på strøg­ gaderne i løbet af 2023. Eksempelvis har RED både hjulpet en række danske og internationale butikker med at finde nye lokaler, og udlejerne med at få de rigtige brands ind i deres butikker. Blandt andet som resultat heraf er tomgangen faldet.

Mens tomgangsprocenten aktuelt er på ca. 10% (31 ledige lokaler), var den på ca.

14% i Q3 2019 (40 ledige lokaler).

Der kan således ikke være nogen tvivl om, at butikkerne i Indre By stadig lever. Til trods for fortsatte bekymringer viser data på antallet af fodgængere, tomgangsniveau og butiksåbninger en sund tendens. Dette giver anledning til optimisme om fremtidsudsigterne og indikerer, at butikslivet er mere robust i dag end før pandemiens indtog.

20%

60

18%

55

16%

50

14%

45

12%

40

10%

35

8%

30

6%

ANTAL TOMME LOKALER

bekymringer for branchens fremtid, og stille spørgsmålstegn ved, hvorvidt forbrugerne ville handle mere online og forsvinde fra strøggaderne.

BUTIKSTOMGANG PÅ STRØGGADERNE I KØBENHAVN

TOMGANG

Allerede forud for Covid-19 var retail­ markedet udfordret af en frygt for, at en vækst i e-handlen ville blive det fysiske retailmarkeds død. Under Covid-­ nedlukningen blev butikslivet i Indre By vendt på hovedet, og som om det ikke var nok, blev branchen i kølvandet påvir­ ket af høj inflation og markante rente­ stigninger. Detailbranchen har dermed været udfordret i en længere årrække, hvilket fik investorerne til at udvise

25 2019

2020

2021

Tomgang i %

2022

2023

Antal tomme lokaler Kilde: Cushman & Wakefield | RED

FOOTFALL FRA Q4 2019 TIL Q2 2023 – ANTAL FODGÆNGERE PER TIME 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 Q4 2019

Q2 2020

Q4 2020

Q2 2021

Q4 2021

Q2 2022

Q4 2022

Q2 2023

Gennemsnit for Strøget og Købmagergade Kilde: Cushman & Wakefield | RED

12 | RED in Brief

RESTAURANTER

EN SAMLET ­ROBUST UDVIKLING

På trods af at restaurationsbranchen i København i de seneste år i høj grad har været udfordret af Covid restriktionerne, har markedet gennemgået en særdeles positiv udvikling. Dette har resulteret i, at restaurantomsætningen i Region Hovedstaden er steget med over 15% fra 2019 til 2022.

Turisterne og omsætningen er tilbage i de Københavnske stræder. Selvom mange måske kunne frygte, at de positive ten­ denser fra 2022 var drevet af et uhold­ bart indtog af turister lige efter Covid-19, så viser tallene for 2023 for både hotel-,

butik- og restaurationsbranchen også en positiv udvikling. Brancherne har været i stand til at tilpasse sig pludseligt skif­ tende omgivelser, og fremstår i dag mere robuste med forventninger til vækst.

Nøgletal fra nogle af de større restau­ ratører som Sovino Group og Madklub­ ben giver en dybere indsigt i branchens tilstand og dens evne til at tilpasse sig skiftende forhold.

Nøgletallene fra Sovino Group og Mad­ klubben bekræfter således, at restaura­ tionsbranchen i København fortsat trives, og at restauratørerne, på trods af en høj konkurrence og usikkerhed, er i stand til at udnytte efterspørgslen efter genåbnin­ gen ved at udvide deres forretninger og skabe økonomisk fremgang.

I den seneste tid er der således både set en positiv udvikling i restaurantomsæt­ ningen i Region Hovedstaden generelt, men også specifikt for nogle af de største operatører. Dette indikerer, at branchen er mere end tilbage efter Covid-19, og at vi forventeligt også vil se en positiv udvikling for branchen fremadrettet.

RESTAURANTOMSÆTNING I REGION HOVEDSTADEN 30.000

25.000

MIO. KR.

Uagtet at 2022 startede med nedlukning som følge af den sidste Covid-19 bølge, leverede både Sovino Group og Madklub­ ben flotte resultater i 2022. Sovino Group, der ejer 19 restauranter i København, rea­ liserede i 2022 det bedste resultat i deres historie (omsætningsvækst på 32% ift.

2019). En endnu større omsætningsvækst ses hos Madklubben (omsætningsvækst på 117% ift. 2019), som i 2022 åbnede otte nye restauranter, således at de i dag ejer over 40 restauranter, heraf 25 i Køben­ havn. Begge kæder har desuden formået at udnytte den stigende omsætning til at forbedre deres overskud fra driften (vækst på ca. 72% for Sovino Group og på ca. 92% for Madklubben).

20.000

15.000

10.000

5.000

0

2019

2020

2021

2022

Kilde: Danmarks Statestik

RED in Brief | 13

OM RED Cushman & Wakefield | RED rådgiver de største virksomheder og ejendoms­ aktører på det danske ejendomsmarked inden for salg, udlejning, lejerådgivning og værdiansættelse. Vores værdier i en kompleks og dynamisk verden er omhu, erfaring og ansvarlighed.

Vores målsætning er at levere værdiskabende ydelser af højeste faglige kvalitet i forhold til opgaven. Vi vil som professionelle rådgivere møde og overgå klientens forventninger. Det kan vi, fordi vores samlede organisatoriske kompetencer er et stærkt fællesskab af dedikerede, tilfredse og dygtige medarbejdere og partnere.

14 | RED in Brief

Amaliegade 3, 5. sal · 1256 København K · T: +45 33 13 13 99 · red.dk